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POR
SILVIA JEANNETTE ARTOLA DÁVILA DE GIRÓN
PREVIO A CONFERÍRSELE
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 1
CAPITULO I ..................................................................................................................... 5
CAPITULO II .................................................................................................................. 31
CAPÍTULO IV................................................................................................................. 78
DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y
CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA
SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA ..................................... 78
En Guatemala cada año se hace más necesario crear nuevas modalidades en vivienda
y algunas empresas dedicadas a la construcción han sido las que promueven diseños
modernos en un concepto de vivir cómodamente y es a través del desarrollo de edificios
de apartamentos en complejos que contemplan un club social, instalaciones deportivas,
áreas verdes, seguridad, recreo, área de administración y mantenimiento, es decir
áreas comunes para todos los condóminos, el condómino además de ser propietario de
su departamento también lo es de una parte pro-indivisa de estas áreas comunes.
1
mantenimiento sean deducibles para los condóminos, según la administración tributaria
es necesario que para ese propósito la propiedad horizontal en condominio se
constituya como una Asociación Civil de Vecinos, sin fines de lucro (esta figura debe
cumplir con otras obligaciones tributarias) y se inscriba en el Registro de Personas
Jurídicas del Ministerio de Gobernación y solicite posteriormente la exención para los
principales tributos (IVA, ISR y timbre fiscal), o bien decidan inscribirse como una
sociedad anónima.
He aquí uno de los temas importantes de esta investigación pues estas propiedades
horizontales así como los condominios fueron creados porque dos o más personas son
propietarias de un mismo bien (áreas comunes, recreativas etc.) y su único objetivo es
preservarlas, sin embargo si la Asamblea de propietarios lo considera conveniente
pueden crear otra figura jurídica como se indicó en el párrafo anterior como Asociación
Civil de Vecinos.
2
Derivado del objetivo anterior, el presente trabajo se divide en cuatro capítulos, dentro
de los cuales se desarrollarán los temas de: Propiedad, Propiedad Horizontal,
Copropiedad y Condominio, todos estos temas serán detallados de acuerdo a lo que
establece nuestra legislación vigente, también se detallarán los antecedentes,
naturaleza jurídica, características, etc.
En los capítulos IV y V, se darán a conocer algunas dificultades que han afrontado las
propiedades horizontales en la actualidad en cuanto a los requerimientos por parte de la
Administración Tributaria, tanto para las propiedades horizontales como para sus
condóminos o copropietarios, en cuanto a la deducibilidad de los gastos por concepto
de cuotas de mantenimiento.
3
Se presentan casos de las Propiedades Horizontales en Condominios que han
interpuesto recursos y el seguimiento del caso, esto con el fin de conocer los recursos a
los que puede acudir cualquier otra propiedad horizontal y condominio y conocer
principalmente las resoluciones emitidas por la Administración Tributaria.
4
CAPITULO I
PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS
1 Propiedad Horizontal
Pero esta modalidad de propiedad no es nueva, pues desde hace muchos años los
legisladores tuvieron la visión de lo que sería un concepto de vivienda y otros en el
futuro de Guatemala y es así como desde el año de 1959 existe el decreto 1318 Ley de
la Propiedad Horizontalmente dividida1, emitida el 29 de septiembre del año de 1959,
pero que vino a quedar parcialmente derogado con la vigencia del actual Código Civil
Decreto Ley número 106 en el año de 19632.
1
Congreso de la República de Guatemala, Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida Decreto Ley Número
1318, octubre de 1959.
2
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 , septiembre de
1963.
5
cincuenta años, y es necesario que exista una regulación en el tema de Propiedad
Horizontal más exacta y que a la vez pueda cumplir con los requerimientos de las leyes
fiscales vigentes que han cambiado durante estos años.
1.1 La Propiedad
1.1.1 Definición
3
Asamblea Nacional Constituyente, Constitución Política de la República de Guatemala y sus reformas, mayo de
1985.
4
Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001, pág. 1252.
5
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528.
6
Todos los autores y nuestro código civil vigente concluyen en que la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de los bienes, siempre y cuando estén dentro de los
límites que las leyes permitan.
1.1.2 Características
6
Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Barcelona, Bosch, Casa Editorial, 1953, página 105.
7
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo II, Derechos Reales, Ediciones Nauta, S.A.
1966, página 49 y 50.
8
Ibíd., p. 65 y 66
7
1.2 Propiedad Horizontal
1.2.1Antecedentes históricos
1.2.2 Definición
Según Puig Peña “La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal
descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversión de capital que al poder quedar circunscrita al espacio y elementos
indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo
mismo, más asequible a todos, y la única posible para grandes sectores de personas.
Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido,
9
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528
reformado por el artículo 18 del Decreto Ley Número 218.
8
sino que además requiere que se aliente y encauce, dotándole de una ordenación
completa y eficaz.”10
1.2.3 Regulación
10
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español Segunda Edición, Revisada y puesta al día, Tomo II,
Derechos Reales, Pamplona España, Editorial Aranzadi, 1972, pág. 355.
11
Román Figueroa, Carlos Enrique, Inobservancia del Reglamento de Copropiedad y Administración en los
edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal de la zona veintiuno de la ciudad de Guatemala,
Guatemala, 2006, Tesis en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, pág. 22.
12
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art.2,179.
9
a) Propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos
horizontales.
b) El edificio está construido en forma vertical pero su división puede ser sólo
horizontal.
c) La división del edificio es en unidades singulares que pertenecen a distintos
propietarios.
d) La existencia de elementos comunes tales como áreas comunes, recreativas,
club social, pasillos etc, pertenecen a todos los propietarios.
e) La coexistencia de dos figuras jurídicas una es la propiedad sobre el derecho
de su unidad o piso, y la otra un derecho de propiedad común de los
elementos comunes indicados en el inciso d).
A pesar que en la legislación guatemalteca existe normativa para este régimen hay
algunos vacíos tributarios que debieran ser más claros y precisos al respecto de ciertas
normas al aplicar este régimen, de esta manera apoyar tanto a los abogados y notarios
como a los profesionales de la contaduría pública y auditoría en los jurídicos y temas
tributarios, pues en ambos casos actualmente se han suscitado dificultades que afectan
a los propietarios y a las constructoras.
Con respecto a las limitaciones en el artículo 530 claramente se establece que para que
el inmueble pueda ser sometido a régimen de propiedad horizontal no tiene que
13
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528.
14
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 529.
11
soportar ningún gravamen, limitación, anotación o reclamación, salvo que de poseerlo
el que goza el gravamen dé el consentimiento.
A continuación se presenta en forma de resumen las demás normas del Código Civil
que deben cumplirse en cuánto a la constitución de la propiedad horizontal, y se hace
12
mención que las mismas no serán transcritas textualmente pues no se considera
necesario dado que lo más importante es dar a conocer a terceras personas parte del
texto de los artículos con la opinión del autor para una mejor comprensión.
Artículo 532, reformado por el artículo 19 del Decreto 218, define los conceptos de piso,
habitación y departamento, no define el destino, vivienda, comercial u otro.
Indivisión forzosa artículo 534 establece que las partes comunes no podrán dividirse
mientras exista el régimen de propiedad horizontal.
Previo a poder a someter una propiedad horizontal y para inscribirse como tal el
Capítulo IV del Código Civil Decreto ley 106, Registro de la Propiedad Horizontal
artículos del 1195 al 1205, se enumeran los requisitos que se deben cumplir y los
cuales debe el Registro General de la Propiedad velar porque se cumplan, estos
requisitos se enumera a continuación:
Además de lo que estipula el Decreto Ley 106 que contiene el Código Civil del año de
1963 que fue reformado a la vez por el Decreto Ley 218, las propiedades horizontales
aún deben cumplir con las normas vigentes que contiene La Ley de la propiedad
horizontalmente dividida Decreto Número 1318 del Congreso de la República de
Guatemala, pues a pesar de haber sido derogada parcialmente porque algunos de sus
artículos fueron reemplazados, se considera importante mencionar lo que señalan los
siguientes artículos:
“Artículo 6.- En todo edificio sometido al este régimen, los pisos, departamentos y
habitaciones, conforme el plan regulador municipal respectivo, pueden destinarse a
viviendas, oficinas, explotación de alguna industria o comercio o a cualquier otro
aprovechamiento independiente, de acuerdo con lo que determinan las leyes, los
reglamentos aplicables y la escritura constitutiva del régimen”15
15
Congreso de la República de Guatemala, Ley de la propiedad horizontalmente, Decreto Ley Número 1318, art. 6.
14
Lo concerniente al artículo 11, en cuanto a que no se permite la transmisión o
gravamen de un piso, departamento o habitación meramente proyectada es decir en
planos, salvo que el mismo ya haya iniciado su construcción.
Nicaragua:
16
Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la República de Nicaragua, Ley que Reglamenta el Régimen de
la Propiedad Horizontal, Decreto 1909 publicado en la Gaceta No. 215 del 23 de septiembre del 1971.
15
Claramente se establece en la ley que es disposición de su dueño, (en el código civil de
Guatemala Decreto Ley 106, se indica pueden) que está destinada materialmente a
pertenecer a diferentes dueños, que estos dueños tienen partes importantes en dominio
común e indivisible e inseparable, además en su artículo 3 señala que para constituir el
régimen de condominio de que trata la ley, automáticamente está dándole ya el nombre
de condominio, lo cual en la legislación de Guatemala no es así, pues se define un
régimen de copropiedad en áreas comunes.
España:
“La propiedad de casas por pisos, o sea perteneciendo a distintos dueños los diferentes
pisos, fue ya regulada por el Código civil en el artículo 396, que estableció los términos
en que, a falta de pacto, debían contribuir los distintos dueños a los gastos necesarios
para la conservación de los elementos constructivos, comunes a los diferentes pisos”17
Este artículo 396 del Código Civil Español, establece “que los diferentes pisos o locales
de un edificio o las partes susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará lógicamente un derecho inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute”18.
17
Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág. 242.
18
Real Decreto del 24 de julio de 1889, Código Civil, Gaceta de Madrid, 25 de julio de 1889.
16
Colombia
En este país la propiedad horizontal se encuentra regulada por la Ley 675 de 2001, la
cual estará en vigencia hasta el 31 de diciembre del 2013, regula los inmuebles donde
concurren los derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y los
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
Es de mencionar que las propiedades horizontales son de naturaleza civil y por tal
razón no están sometidas a dichos principios contables ni al Código de Comercio.
Con fecha 26 de diciembre del 2012 se publica la Ley 1607, y con vigencia a partir del
año 2013, un nuevo estatuto tributario en Colombia es un cambio total para la
propiedad horizontal, pues en el artículo 47 se adiciona el artículo 462-2 y
responsabiliza del impuesto a las ventas y vuelve contribuyente rentas los servicios de
parqueadero (parqueos).
17
Chile
Esta ley contempla el Régimen de los complejos inmobiliarios privados, que estén
integrados por dos o más edificaciones, o bien que se encuentren divididos
horizontalmente las viviendas o locales, según el Capítulo III artículo 24, inciso 2
establece la forma cómo pueden constituirse ya sea por una comunidad de propietarios,
o bien constituirse como agrupación de comunidades de propietarios 20, se observa en
este caso que la ley es clara en dar los lineamientos para que estás propiedades
horizontales desde su nacimiento sean registradas de acuerdo a la Ley.
2 Copropiedad
2.1 Definición
La copropiedad es: “Aquella forma de comunidad cuya virtud, la propiedad de una cosa
corporal pertenece a una pluralidad de personas por cuotas-partes cualitativamente
iguales”21
19
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, publicado en BOE núm. 176, artículo 1.
20
Ibíd., artículo
21
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo III , página 362, citado por Gustavo Adolfo
Sigüenza Sigüenza, Código Civil Decreto-Ley 106, Instituto de Investigaciones Jurídicas Universidad Rafael
Landívar, Guatemala, pág. 92.
18
“Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen proindiviso, a
dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas
de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la
cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota”22, esta parte alícuota es una
parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, por ejemplo si 10
propietarios de un edificio tienen copropiedad sobre los elementos comunes o se habla
de la cosa por partes iguales, la parte alícuota representa una décima parte pero no
desde el punto de vista material, pues sino se terminaría la copropiedad, esta parte
alícuota es fundamental para poder comprender los derechos de los propietarios, pues
los propietarios tienen dominio absoluto sobre su cuota, sin embargo sobre la parte
alícuota sólo son dueños de los derechos. Se entendería entonces que esta parte
alícuota son las áreas comunes, y su cuota los derechos sobre su propiedad.
22
Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil II, Bienes derechos reales y sucesiones, México D.F.
Editorial Porrúa, S.A. 1979, pág. 111.
19
De estas dos definiciones se concluye que la comunidad puede recaer sobre toda clase
de derechos, mientras la copropiedad sólo recae sobre cosas específicas y
determinadas.
2.2 Características
20
e) No hay derecho absoluto de disposición y administración pues todos los
propietarios tienen un interés una participación y por tal razón tendrán que
intervenir en los actos de dominio y de administración que se ejecuten.
a) Voluntarias y forzosas
b) Temporales y permanentes
c) Reglamentadas y no Reglamentadas
21
Sobre patrimonio la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados, sin
embargo existe una copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo,
y es el caso de la copropiedad hereditaria, aquí los copropietarios tienen una parte
alícuota de activo y de pasivo, es decir que tienen derechos y obligaciones.
e) Atendiendo a la fuente
Las que nacen de un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o
prescripción, mientras que las que nacen por un acto jurídico son las que se crean por
contrato, por testamento o por acto unilateral.
El Código Civil de Guatemala en su artículo 485 señala que hay copropiedad cuando un
bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas y especifica que a falta de
contrato o disposición especial se regirá por las disposiciones de dicho código 23.
23
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 485
24
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo 487.
22
Administración, el artículo 490, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los
partícipes y que estos a su vez sumen las dos terceras partes del total del bien o la
cosa.
Derecho de pedir la división, artículo 492, en este caso sí cada propietario puede pedir
en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo y hace mención especial las
que estén sometidas a régimen de propiedad horizontal, en este caso se dará derecho
preferente a los otros comuneros que deseen adquirirla.
3 Condominio
3.1 Antecedentes
23
supuesto pensando y con visión a futuro de un pronto retorno de su inversión con
utilidades que pueden sobrepasar sus expectativas.
Por último también se considera otra figura que podría ser una Sociedad Anónima,
como lo veremos más adelante con los beneficios, ventajas o desventajas.
3.2 Definición
Condominio, se deriva del latín cum, con y dominium dominio, lo que se puede definir
como una cosa en dominio común de dos o más personas.
En el artículo 392 del Código Civil Español, se define condominio como aquella forma
de comunidad por cuya virtud, la propiedad de una cosa corporal pertenece a una
pluralidad de personas por cuotas-parte cualitativamente iguales, entonces se concluye
que Condominio es ante todo una forma de comunidad.
Otra definición importante es la del autor Diego Espín al indicar “Ciertos derechos son
susceptibles de pertenecer a varios sujetos, lo que origina el fenómeno denominado
25
cotitularidad de derechos. Una de las formas en que puede manifestarse esta
coparticipación de varios sujetos es un derecho es la comunidad de bienes o derechos
reales, la cual cuando tiene por objeto el derecho de propiedad se llama condominio o
copropiedad. Por tanto, ésta no es más que la comunidad del derecho de propiedad, o
sea una especie de la comunidad de bienes o derechos”25
Por esta razón comparto la opinión de que la forma de Condominio ha surgido como
una forma especial y completa de adquirir una propiedad, se define como especial por
ser una mezcla de derechos reales pues incluye propiedad individual, copropiedad en
áreas comunes y servidumbres, sin embargo también surge como una solución a la
crisis de espacios físicos, de crisis socioeconómica, necesidad de protección, de
seguridad, sin fines de lucro en algunos casos y sin embargo y muy a pesar de que no
existe una legislación específica sobre condominios, y éstos han logrado subsistir.
25
Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág. 231.
26
Carrillo Marroquín, Analucía, Condominios Urbanizados Necesidad de su regulación legal, Guatemala, 1992,
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Francisco Marroquín, pág. 31.
26
3.4 Elementos
“En atención a los artículos 1124 y 1125, numerales primero y segundo, del Código
Civil, en donde se establece que deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, los
titulares que acrediten el dominio de los inmuebles y Derechos Reales sobre los
mismos; el artículo 1576 del mismo Código, establece que los contratos que deben
anotarse en los Registros, sin importar su valor, deberán constar en escritura pública”27.
a) Horizontal
27
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo 1124 y
1125
27
Que corresponde a un inmueble de varios pisos sobre un terreno común, con viviendas
exclusivas, y con derechos de copropiedad sobre el suelo.
b) Vertical
c) Mixto
Conformado por condominios horizontales y verticales que pueden estar constituidos en
grupos de unidades exclusivas, tales como edificios, torres, manzanas, secciones o
zonas.
En Costa Rica, existe la Ley No. 793328, denominada Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio publicada el 25 de noviembre de 1999, en esta Ley se especifica
directamente lo relacionado al tema directamente de Condominios que en nuestra
legislación es Propiedad Horizontal, se establece el sometimiento de las construcciones
directamente a régimen de condominio.
Con esta ley quedó derogada la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670 del 22 de marzo
de 1966 y sus reformas, estableciendo la regulación de la propiedad en Condominio
como algo novedoso y más acorde a las necesidades que en su momento se tuvieron
en dicho país, la autora de esta tesis considera que en Guatemala ya se hace necesaria
y urgente una regulación que pueda aclarar las dudas para los propietarios de algunas
propiedades horizontales, y principalmente los Condominios sometidos a este tipo de
régimen, cuyas actividades se consideran de lucro como por ejemplo oficinas de
servicios o comerciales, que sería importante tomar como ejemplo el reglamento de
costa rica, y también el de México, el cual se menciona a continuación.
28
Presidencia de la República de Costa Rica, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley No. 7933,
publicada en la gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999.
29
distintos propietarios y que además, tengan salida propia a un elemento común sobre el
cual tengan derecho exclusivo de propiedad, o frente a una vía pública”. 29
En ambos casos la propiedad horizontal dejó de ser llamada así para pasar a ser
directamente Régimen de Condominio en estos países.
29
Legislatura del Estado de México, Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de
México. Decreto 59, La H LIV, artículo 4.
30
CAPITULO II
Después de haber analizado en el primer capítulo todo lo relacionado con el área legal
de la Propiedad Horizontal en Guatemala, dónde el Código Civil de Guatemala
establece toda la normativa de respaldo, se consideró necesario conocer la definición
de otras figuras jurídicas que han sido relacionadas con el régimen de propiedad
horizontal, y que para fines tributarios y que para evitar sanciones y multas por parte de
la Administración Tributaria han sido adoptadas por éstas, tanto al inicio de su
sometimiento de propiedad horizontal, como posteriormente lo han hecho sus
copropietarios cuando se ha hecho necesario, siendo éstas la Sociedad Anónima y la
Asociación Civil de Vecinos.
La Sociedad Anónima está organizada bajo forma mercantil, por lo que se considera
una sociedad mercantil según el Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 del
Congreso de la República.
1. Sociedades Mercantiles
30
Granados, Tuncho, El Compendio del Contribuyente, Guatemala, Ediciones Fiscales, S.A. , primera edición
febrero del 2009, pág. 175
31
El artículo 10 del Código de Comercio de Guatemala, establece que “Son sociedades
mercantiles, las organizadas bajo forma mercantil, exclusivamente las siguientes:
a) Sociedad Colectiva
b) Sociedad en Comandita Simple
c) Sociedad de responsabilidad limitada
d) Sociedad en comandita por acciones
e) Sociedad Anónima”31
Ésta última es la de más uso modernamente, total razón es en la que más se hará
énfasis en la presente tesis y no se considera importante definir las restantes.
En Guatemala una sociedad anónima es una unión voluntaria de personas que se unen
con el fin de crear actividades que les permitan el lucro, según lo que especifica el
Código de Comercio de Guatemala32.
1.1.1 Definición
Según el artículo 86 del Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 “la Sociedad
Anónima es la que tiene el capital dividido y representado por acciones. La
responsabilidad de cada accionista está limitada al pago de las acciones que hubiere
suscrito”33.
31
Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de
1970, artículo 10.
32
Ibid., artículo 86
33
Ibíd., artículo 86
32
Una sociedad anónima tiene su propia personalidad jurídica, distinta de la personalidad
jurídica de cada uno de los socios que la integran, se constituye mediante una escritura
social (de constitución) y debe estar inscrita en el Registro Mercantil, se rige por las
estipulaciones del Código de Comercio, según se establece en los artículos del 86 al
194 del Decreto 2-7034.
1.1.2 Características
b) No se conoce quienes son los accionistas, (esto fue modificado por la Ley de
Extinción de dominio por lo que partir de junio del 2013 todas las acciones deben
ser nominativas).
34
Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de
1970, artículo del 86 al 194
33
1.1.3 Regulación de la Sociedad anónima en la legislación guatemalteca.
Las sociedades anónimas tienen que cumplir con todo lo que establecen las leyes
fiscales dependiendo el régimen de Impuesto Sobre la Renta que deseen adoptar, y
cumplir con el pago de los impuestos que le corresponden.
2.1 Definición
En este mismo artículo párrafo final se hace mención que las asociaciones podrán
establecerse con la autorización del Estado en forma accionada, y que no por eso
puedan ser consideradas como empresas mercantiles.
35
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 artículo 15,
inciso 3, p.3
35
La libre asociación de personas se encuentra establecida en la Constitución Política de
la República de Guatemala en su artículo 34 cuando señala “Derecho de Asociación,
pues reconoce el derecho de libre asociación y que únicamente es obligatoria en el
caso de la colegiación profesional.
2.2 Características
Los requisitos que debe cumplir esta escritura además de los requisitos legales
respectivos son:
36
Acuerdo gubernativo 512-98, Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998,
Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 1.
37
a) Número de asociados el cual deberá ser mayor al número de los cargos que
integren la Junta directiva.
b) Declaración de todos los propietarios que la asociación es sin fines lucrativos.
c) La aprobación de todos los asociados de los estatutos que regirán a dicha
asociación y sus asociados en cuanto a su funcionamiento.
d) La elección de Junta Directiva.
37
Acuerdo gubernativo 512-98, Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998,
Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 3.
38
2.4 Inscripción de la Asociación Civil
39
2.5 Marco Jurídico de la Asociación Civil de vecinos
Las asociaciones civiles de vecinos deben cumplir con los siguientes requerimientos:
a) Cumplir con lo requerido en los artículos 15, 16, 18 del Código Civil de
Guatemala Decreto Ley Número 106, éste último reformado por el artículo 53
del Decreto del Congreso Número 114-97
b) Cumplir con los requerimientos del Acuerdo Gubernativo 512-98, Reglamento
de Inscripción de Asociaciones Civiles.
c) Cumplir con los requerimientos de la Superintendencia de Administración
Tributaria, y las leyes fiscales vigentes de Impuesto Sobre la Renta y del
Impuesto al Valor Agregado y otras obligaciones requeridas.
d) Cumplir con lo establecido en el artículo 102 Capítulo XIII de las
Disposiciones Transitorias, de la Ley del Registro Nacional de las Personas
Decreto 90-2005 décimo cuarto transitorio. Del Ministerio de Gobernación,
correspondiente a la inscripción en el Registro de las Personas Jurídicas.
3.1.3 Copropiedad
43
3.1.5 Condominio
44
Esta aseveración ha sido utilizada por la Superintendencia de Administración Tributaria
en la resolución de algunos recursos tal es el caso de la siguiente resolución con
respecto a la afiliación al Impuesto al Valor Agregado IVA, que será detallada en la
exposición del Caso C, en el capítulo IV de esta tesis que al respecto indica:
“Del análisis de la norma legal citada e información del Registro Tributario Unificado,
se concluye que respecto de las copropiedades que se acogen al régimen de
propiedad horizontal, cuya actividad es la administración y distribución de los gastos
comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación de servicios o de
venta de bienes, se considera que dicha actividad es no afecta al Impuesto al Valor
Agregado (IVA), ya que no constituye hecho generador para el pago de dicho
impuesto de tal modo que resulta innecesario que se afilien al Impuesto al Valor
Agregado. Por consiguiente sólo deben pagar el impuesto que como consumidores
finales les corresponda.”38
Dos frases importantes que resaltar en este párrafo son las actividades que desarrollen
las propiedades horizontales no son afectas a este Impuesto al Valor Agregado y la
segunda es que por lo tanto no constituyen hecho generador de dicho impuesto (IVA).
En cuanto a las semejanzas de estas figuras, las tres figuras anteriores no tienen
semejanza en ningún sentido con sociedades anónimas, ni con las Asociaciones civiles
de vecinos, algunos edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal han optado
38
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.
45
por registrarse como tales para que los documentos que se entregan por pago de
mantenimiento y costo de los gastos comunes pueda ser deducible del Impuesto Sobre
la Renta para sus condóminos, en estas últimas dos figuras se puede comprobar que
ambas deben cumplir con requerimientos fiscales y serán fiscalizadas por la
Superintendencia de Administración Tributaria y otras instituciones
46
CAPÍTULO III
Obligación Tributaria
39
Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria,
Decreto 1-98, febrero de 1998.
47
Según el artículo 14 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, “La obligación
tributaria constituye un vínculo jurídico, de carácter personal, entre la Administración
Tributaria y otros entes públicos acreedores del tributo y los sujetos pasivos de ella.
Tiene por objeto la prestación de un tributo, surge al realizarse el presupuesto del
hecho generador previsto en la ley y conserva su carácter personal a menos que su
cumplimiento se asegure mediante garantía real o fiduciaria, sobre determinados bienes
o con privilegios especiales.
Para que se dé esta obligación tributaria deben existir los siguientes elementos:
40
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, Título II
Obligación Tributaria, Capítulo I Disposiciones Generales artículo 14, p.14
41
Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria,
Decreto 1-98 febrero de 1998, artículo 3, p.2
48
le permita el Código Tributario, su Ley Orgánica y las demás leyes y reglamentos de los
impuestos específicos, con las funciones que allí se detallan.
A continuación se definen los conceptos de rentas según la Ley Decreto 26-92, la ley
de Actualización Tributaria Decreto 10-2012 y la Ley del Impuesto al Valor Agregado
Decreto 27-92 esto con el fin de conocer específicamente los conceptos y poder
analizar las resoluciones emitidas por la Superintendencia de Administración Tributaria
respecto a recursos interpuestos por propiedades horizontales los cuales serán
mencionados más adelante.
Se consideran renta todos los ingresos que sean de fuente guatemalteca, que hayan
sido generados por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza
invertidos o utilizados en el país, así también de cualquier actividad que sea
42
Chicas, Jaime; Fernández, Guillermo y Alvarado, José, Apuntes de Derecho Tributario y Legislación
Fiscal, Guatemala Departamento de Publicaciones, Facultad de Ciencias Económicas, Universidad de
San Carlos de Guatemala, Pág 110.
49
desarrollada en Guatemala (artículo 4 Principios Generales, capítulo III Renta de
Fuente Guatemalteca43).
Ahora bien cuando se define renta bruta, se entiende que del total de los ingresos se
restan las rentas exentas, dejando así el valor bruto de las rentas.
La renta exenta corresponde a los ingresos que no deben pagar impuestos, pero que si
se consideran rentas según los párrafos anteriores, es decir que la misma Ley los exime
de pagar impuestos, estos se encuentran definidos en el artículo 6 de la ley del
Impuesto Sobre la Renta decreto 26-9245 de las exenciones, en el cual se mencionan
las rentas siguientes:
a) Las rentas que perciban los organismos del Estado y sus entidades
descentralizadas,
b) Las que obtengan las universidades y centros educativos,
43
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992, , Decreto 26-92, artículo 4,
p. 2
44
Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001,
http://lema.rae.es/drae/?val=renta, consultada el 25 de marzo del 2014 a las 14:40.
45
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992, , Decreto 26-92, artículo p.
4
50
c) Las rentas que obtengan las asociaciones o fundaciones no lucrativas, en este
caso dichas instituciones deben estar legalmente autorizadas e inscritas como
exentas ante la Superintendencia de Administración Tributaria y cuyo objeto sea
la beneficencia, asistencia o servicio social, cultural, educativo.
Se da la limitación para las asociaciones, fundaciones y ONG ´s únicamente para
ingresos provenientes de donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias.
d) Las rentas que perciban las iglesias,
e) Las indemnizaciones por tiempo servido para el personal.
f) Los importes recibidos como legados o donaciones y herencias.
g) Los dividendos por participación de utilidades.
h) Las rentas de las comunidades indígenas agrícolas.
i) Las rentas de las cooperativas legalmente constituidas, provenientes de
transacciones con asociados.
Esta renta es aplicable para los contribuyentes en Régimen Optativo (se explicará en
Regímenes de Impuesto Sobre la Renta punto 2.2), y consiste en establecer la base
imponible para la determinación del impuesto del 31% de Impuesto Sobre la Renta y se
obtiene sumando a la utilidad final del período fiscal, los gastos no deducibles 46 (no
deducibles de la renta) y restando las rentas exentas.
46
Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto 26-92 y sus reformas, artículo 39 Costos y
Gastos no deducibles.
51
2.1.4 Renta no afecta
47
Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto 26-92 y sus reformas, artículo 39 Costos y
Gastos no deducibles .
52
2.2 Regímenes de Impuesto Sobre la Renta
En esta Ley del Impuesto Sobre la Renta se presentan dos tipos de régimen de
Impuesto Sobre la renta el contribuyente puede escoger el que mejor se adapte a sus
necesidades, estos son:
2.2.1 Régimen Optativo del 31% según el artículo 72 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta Decreto 26-92
Este régimen establece un pago de Impuesto Sobre la Renta del 31% sobre la renta
imponible, la cual como se indicó anteriormente.
En este caso la aplicación general del 5% de Impuesto Sobre la Renta sobre la renta
imponible consiste únicamente en restar de los ingresos brutos del período mensual las
rentas exentas y aplicar el 5% correspondiente. (ver artículos 44 y 44 “a” de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-9248).
Según el artículo 21 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, sección segunda
indica que: “Son contribuyentes las personas individuales, prescindiendo de su
capacidad legal, según el derecho privado y las personas jurídicas, que realicen o
respecto de las cuales se verifica el hecho generador de la obligación tributaria”, en
48
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, Decreto 26-92 mayo 1992, artículo 44 y
44ª, p.30, 31
53
otras palabras el sujeto pasivo del impuesto lo constituye el contribuyente, quien es el
responsable de pagar los impuestos”49.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92, artículo 3 se establece son
contribuyentes las personas individuales y jurídicas, domiciliadas o no en Guatemala,
que obtengan rentas en el país, independientemente de su nacionalidad o residencia y
por tanto están obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador
del mismo.
Son sujetos del impuesto los fideicomisos, los contratos de participación, las
copropiedades, las comunidades de bienes, las sociedades irregulares, las sociedades
de hecho, el encargo de confianza, la gestión de negocios, los patrimonios hereditarios,
las sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o
personas extranjeras que operan el país y todas aquellas que generen rentas afectas 51.
49
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, artículo
21 , p.14
50
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91,marzo de 1991, artículo
p.15
51
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto Sobre la renta, Decreto 26-92 mayo 1992, artículo 3
segundo párrafo.
54
El Hecho generador tipificado en el artículo 31 y 32 del Código Tributario de Guatemala,
establece que el hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar
el tributo y cuando éste se realiza se da entonces el nacimiento de la obligación
tributaria.
El concepto de hecho generador es importante, pues cada una de las leyes establece
que cada vez que se producen actos gravados constituyen entonces el hecho
generador necesario para determinar el pago del IVA y del ISR mencionados
anteriormente.
En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 vigente hasta el 31 de diciembre
del 2012 se confirma que no hay una base concreta para solicitar el cumplimiento del
pago del Impuesto Sobre la Renta sobre los ingresos que perciben las propiedades
horizontales, pues aunque exista la copropiedad únicamente sobre los derechos de uso
y disfrute de áreas comunes, éstas no pueden considerarse rentas gravadas pues tales
ingresos son para cubrir los gastos comunes y no crean utilidades.
Es importante aclarar que en el artículo 3 de la ley del Impuesto Sobre la renta Decreto
26-92, se mencionaban las copropiedades, como sujetos contribuyentes del Impuesto
55
Sobre la Renta cuando obtienen rentas en el país, sin embargo estos ingresos deben
ser de actividades con fines lucrativos.
3.1 Contribuyente
Son contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (IVA) todas las personas
individuales o jurídicas y aquí se incluye el Estado y las entidades descentralizadas o
autónomas, pues éstas deben pagar el Impuesto al Valor Agregado como cualquier
contribuyente, es de resaltar que nuevamente se menciona las copropiedades (siempre
que realicen actividades con fines de lucro), sociedades irregulares de hecho y demás
entes aun cuando no tengan personalidad jurídica, que realicen en el territorio nacional,
en forma habitual o periódica, actos gravados de conformidad con la mencionada Ley
del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
56
3.2 Hecho generador
Las exenciones establecidas en los artículos del 7 al 9 de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado Decreto 27-92, que corresponde a Exenciones Generales, de las exenciones
específicas y Régimen de las exenciones específicas de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado (IVA), se considera mencionar las más importantes siendo éstas:
Se concluye en el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que todos
los enumerados anteriormente es decir los del artículo 8 están exentos de soportar el
impuesto que se genere por actos gravados de acuerdo a esta Ley y deberán recibir de
sus proveedores las facturas por las compras sin embargo no deben cancelar el
impuesto sino entregarán a cambio una constancia de exención debidamente
autorizada.
El impuesto según el artículo 5 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) afecta al
contribuyente cada vez que éste celebre un acto o contrato gravado por esta ley, en la
59
opinión de la autora de esta tesis el impuesto lo soporta el consumidor final a excepción
de las personas enumeradas en el artículo 8 descrito en el punto anterior.
La ley también establece que existen otros sujetos pasivos según el artículo 6 siendo
estos:
Este último inciso también hace la aclaración que si dichos sujetos no cubrieran el
impuesto, cada adjudicatario será responsable por del pago en la parte que
corresponda a los bienes que sean adjudicados.
En los casos de las exenciones como por ejemplo asociaciones, fundaciones etc, están
exentas de pagar el impuesto por las actividades que realicen no así de pagar el
impuesto en las compras que realicen. Ellas no pagan este impuesto porque no son
contribuyentes pero si lo soportan en sus gastos.
No se expresa en la Ley del Impuesto al Valor Agregado una referencia específica para
los ingresos que reciben las copropiedades sometidas a régimen de propiedad
horizontal, la Ley no remite al Código Civil de Guatemala, y por lo tanto no es posible
establecer claramente las obligaciones de las copropiedades.
61
A partir del 1 de enero del año 2013 inicia la vigencia en Guatemala de la Ley de
Actualización Tributaria Decreto 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala,
esta ley no corresponde únicamente a modificaciones del Impuesto Sobre la Renta
(ISR) sino a la reforma de varias leyes tanto así que la misma se integra por 7 libros
siendo éstos:
Con la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria, quedó derogada la ley anterior del
ISR decreto 26-92, quedando incluido este impuesto dentro de esta Actualización como
Libro I, es importante mencionar que aunque se redactó completamente la Ley del
Impuesto Sobre la Renta.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta del Libro I, está dividido en 5 Títulos, siendo éstos:
62
Título V Rentas de no residentes
Cada Título se divide en capítulos que establecen las bases de recaudación, el hecho
generador de cada fuente de renta, las exenciones, la base imponible el tipo impositivo
y la gestión del impuesto.
“Artículo 1 Objeto: Se decreta un impuesto sobre la renta que obtengan las personas
individuales, jurídicas, entes o patrimonios que se especifiquen en este libro, sean
nacionales o extranjeros, residentes o no en el país.
El Impuesto Sobre la Renta es un sistema cedular pues grava las rentas dependiendo
el origen y no de acuerdo al tipo de contribuyente, el tema más relevante es que esta
52
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria,febrero 2012, Decreto 10-2012 artículo 1,
p.6.
63
ley pretende que el mismo contribuyente sea el que determine cuáles serán sus rentas
de actividades lucrativas y cuáles sus rentas de capital, según el artículo 7 del
reglamento del libro I indica textualmente lo siguiente:
Las personas que de conformidad con la Constitución o la Ley gocen de exención del
Impuesto Sobre la Renta, deben igualmente inscribirse y acreditar tal calidad ante la
Administración Tributaria.”
Este artículo aclara que las regulaciones a cada categoría de renta se establecen y el
impuesto se declara y paga en forma separada conforme a cada título del libro.
Es por esta razón que el artículo 7 del reglamento del libro I de la Ley de Actualización
Tributaria53, aclara la importancia de establecer y determinar cuál será la actividad
económica principal de cada contribuyente, lo cual ya establecía el artículo 120 del
Código Tributario.
Por la importancia del artículo se transcribe tal y como está en la Ley de Actualización
Tributaria Decreto 10-2012.
“Con carácter general, todas las rentas generadas o gestionadas dentro del territorio
nacional, se disponga o no de establecimiento permanente desde el que se realice toda
53
Perez Molina, Otto, Presidente de la República de Guatemala, Acuerdo Gubernativo 213-2013,mayo del 2013,
artículo 7, p. 12.
65
o parte de esa actividad.
66
h) La producción, distribución, arrendamiento, intermediación y cualquier forma de
negociación en el país, de películas cinematográficas, cintas de video,
radionovelas, discos fonográficos, grabaciones musicales y auditivas, tiras de
historietas, fotonovelas y cualquier otro medio similar de proyección, transmisión
o difusión de imágenes o sonidos, incluyendo las provenientes de transmisiones
televisivas por cable o satélite y multimedia.
k) Los honorarios que se perciban por el ejercicio de profesiones, oficios y artes sin
relación de dependencia54.
Con carácter general son rentas de fuente guatemalteca las derivadas del capital y de
las ganancias de capital, percibidas o devengadas en dinero o en especie, por
residentes o no en Guatemala.
54
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
4, p. 6
67
En este caso de rentas de capital se clasifican las rentas de acuerdo con su origen de
capital ya sea que éste sea inmobiliario o mobiliario, en el primero como arrendamiento
de bienes inmuebles y en el segundo el pago de dividendos gravando estos últimos con
Impuesto Sobre la Renta del 5% y exonerándolo del 3% de timbres que gravaba los
dividendos hasta el 31 de diciembre del 2012.
4.4 Exenciones
En cada categoría de renta se establecen las exenciones que corresponden por lo que
a continuación se detallan las más importantes y que servirán de apoyo para el
presente trabajo.
68
1. Las rentas que obtengan los entes que destinen exclusivamente a los fines no
lucrativos de su creación y en ningún caso distribuyan, directa o indirectamente,
utilidades o bienes entre sus integrantes, tales como: los colegios profesionales;
los partidos políticos; los comités cívicos; las asociaciones o fundaciones no
lucrativas legalmente autorizadas e inscritas como exentas ante la
Administración Tributaria, que tengan por objeto la beneficencia, asistencia o el
servicio social, actividades culturales, científicas de educación e instrucción,
artísticas, literarias, deportivas, políticas, sindicales, gremiales, religiosas, o el
desarrollo de comunidades indígenas; únicamente por la parte que provenga de
donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias. Se exceptúan de esta exención
y están gravadas, las rentas obtenidas por tales entidades, en el desarrollo de
actividades lucrativas mercantiles, agropecuarias, financieras o de servicios,
debiendo declarar como renta gravada los ingresos obtenidos por tales
actividades.
Artículo 87 Exenciones.
“Están exentas del impuesto conforme a las regulaciones de este título, las rentas
siguientes:
55
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012, artículo
111, p.15.
69
1. Los subsidios otorgados por el Estado y sus instituciones y por organismos
internacionales a las personas individuales para satisfacer necesidades de salud,
vivienda, educación y alimentación.
Como se señaló anteriormente la nueva ley del Impuesto Sobre la Renta Libro I define
las diferentes rentas y establece para cada título sus bases de recaudación, hecho
generador de cada renta, las exenciones, las bases imponibles y la gestión del
impuesto, a continuación los sujetos pasivos.
Se consideran contribuyentes por las rentas que obtengan los entes o patrimonios
siguientes: los fideicomisos, contratos en participación, copropiedades, comunidades de
56
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
12, p.16
70
bienes, sociedades irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de
negocios, patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos
permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y
las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen
rentas afectas.
Nuevamente en esta ley quedan como sujetos pasivos del impuesto las copropiedades
aquellas que realicen el hecho generador, pero sin mayor aclaración del régimen que
deba corresponderles registrarse ante la Administración Tributaria, por lo que no
quedan gravados los ingresos que este tipo de figuras jurídicas perciben.
El artículo 85 define que: “son contribuyentes todas las personas individuales, jurídicas,
entes o patrimonios sin personalidad jurídica, residentes en el territorio nacional, que
obtengan rentas gravadas en el presente título”57.
Para los efectos de este título, se consideran entes o patrimonios, los fideicomisos,
contratos en participación, copropiedades, comunidades de bienes, sociedades
irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de negocios,
patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos
permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y
las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen
rentas afectas.
57
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, , Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
85, p.58
71
4.6 Regímenes de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Libro I
Impuesto Sobre la Renta Decreto 10-2012
A continuación una breve explicación sobre la forma como cada uno de estos
regímenes está legislado.
58
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
23.
72
En el artículo 20 se define Renta bruta como el total de los ingresos y beneficios de
toda naturaleza, gravados o exentos, habituales o no, devengados o percibidos en el
período de liquidación, provenientes de ventas de bienes o prestación de servicios y
otras actividades lucrativas.
El tipo impositivo en este Régimen según el artículo 36 será del 25% sobre la base
imponible, este porcentaje será aplicable según el artículo transitorio hasta en el año
2014 pues el artículo 172 de las disposiciones finales y transitorias establece una
reducción gradual de la siguiente manera:
El artículo 43 establece que los contribuyentes que se inscriban en este Régimen deben
determinar su renta imponible deduciendo de su renta bruta las rentas exentas.
73
a) Que los ingresos por cuotas de mantenimiento que reciben las propiedades
horizontales no constituyen hecho generador del Impuesto Sobre la Renta, al no
considerarse como rentas gravadas, pues en sí las rentas se consideran
rendimientos, y los ingresos de las propiedades horizontales son únicamente
para sufragar sus gastos de seguros, mantenimiento, seguridad etcétera,
siempre que no tenga objeto de lucro y no haga reparto de utilidades.
b) Las propiedades horizontales son un vehículo para hacer pagos con flujos de
efectivo provenientes de los obligados al pago de sus cuotas de mantenimiento,
es decir no son rentas y tampoco cobran por actuar como vehículos pues no son
servicios.
e) Los ingresos por cuotas de mantenimiento que cancelan los vecinos para el
sostenimiento de áreas comunes, seguro y otros que perciben este tipo de
copropiedades no se encuentran afectos a ningún impuesto tributario, por no ser
rentas ni servicios, y por tal motivo no pueden tributar pues no figura en las leyes
tributarias expresamente ingresos por este concepto, son considerados como
ingresos no afectos a los impuestos analizados en este trabajo de Tesis, como
se mostrará más adelante en la exposición de casos.
74
La Superintendencia de Administración Tributaria ha requerido en algunos casos el
cumplimiento de tributos por considerar que estas copropiedades realizan actividades
con fines de lucro, sin embargo después de los análisis realizados la copropiedad nace
por el sometimiento de régimen de propiedad horizontal y no por la unión de los
propietarios para realizar actividades con fines de lucro, pues aunque la propiedad
horizontal realizara actividades como arrendamiento de espacios para publicidad, los
ingresos recibidos siempre serán utilizados para el sostenimiento de las áreas comunes
y no habrá distribución de utilidades, como se mostrará más adelante en la exposición
de casos.
En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 vigente hasta el 31 de diciembre
del 2012, la Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012, así también la Ley del
Impuesto al Valor agregado únicamente se mencionan las copropiedades entendiendo
aquellas que realizan el hecho generador, como sujeto pasivo, en cuanto a las
propiedades horizontales y condominios que como se mencionó en los primeros
capítulos se mezclan y resultan sinónimos sin embargo en ninguna parte de las leyes
75
mencionadas se mencionan como ingresos gravados los ingresos que corresponden a
las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes, y las mencionadas leyes regulan
hechos generadores y quién los ejecuta es quién debe pagar los impuestos.
Esta modalidad podrá ser utilizada a partir de la vigencia de esta ley es decir desde el
21 de diciembre del 2013, pero no es aplicable para las propiedades horizontales que
ya se encuentran vigentes a dicha fecha, así también no hace distinción entre proyecto
habitacional es decir sólo de vivienda o comercial, o de ambos usos.
En los edificios que serán utilizados únicamente para efectos de residencia no sería de
utilidad manejar una figura como Sociedad Anónima pues el costo de la cuota
aumentaría en un 12% de Impuesto al Valor Agregado más otros impuestos como lo
son el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto de Solidaridad, sería más funcional una
Asociación Civil de Vecinos que cubriría los aspectos tributarios requeridos por la
Administración Tributaria y a la vez lo necesario para los condóminos.
77
CAPÍTULO IV
DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y
CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA
SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA
Como una muestra para conocer las dificultades que afrontaron actualmente las
propiedades horizontales en Guatemala durante el año 2013, se realizó una
investigación dirigida a Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal,
ubicados en la zona 10 y zona 14 de la ciudad capital de Guatemala.
78
De conformidad con la muestra establecida se realizaron las entrevistas y elaboración
de cuestionarios a 20 Administraciones de Edificios.
Gráfica No. 1
40%
60%
Fuente: propia
79
2. Análisis de los resultados obtenidos de la investigación realizada a los
administradores de 20 Administraciones de Edificios sometidos a Régimen
de Propiedad Horizontal.
Gráfica No. 2
20%
80%
Fuente: propia
80
En la parte final de este capítulo IV Análisis de casos encontrados, se presentará el
Caso A y B que detalla la situación de estas dos propiedades horizontales actualmente
en octubre del 2013.
Gráfica No. 3
9 Propiedades
Horizontales
81
2.1 Propiedades horizontales como Sociedades Anónimas.
Registro Mercantil
Instituto de Recreación de los Trabajadores (IRTRA)
Instituto Técnico en Capacitación (INTECAP)
En estos casos se verificó que los administradores desconocen que las Propiedades
Horizontales únicamente poseen un NIT Administrativo que es utilizado únicamente
para efectos de registro pero que no tiene ningún deber formal, así como no se
encuentra afiliado o afecto a ningún tipo de impuesto, por tal razón la Superintendencia
de Administración Tributaria no puede extender lo solicitado en cada inciso anterior.
La idea principal de esta Tesis de Maestría es proporcionar una herramienta para los
desarrolladores y constructores de este tipo de Edificios sometidos a Régimen de
Propiedad Horizontal y que en el futuro las administraciones de sus condóminos así
como sus condóminos no tengan ningún inconveniente fiscal, y es mediante la
propuesta de una figura jurídica que ha funcionado en varios condominios de edificios
como lo es la Sociedad Anónima y aunque nuestra muestra de entrevistas fue zona 10
y zona 14 de la ciudad capital de Guatemala, se encuentran edificios en zona 15, zona
16, zona 13, zona 11 y Carretera a el Salvador que tienen o tendrán figuras como
Sociedad Anónima.
59
Corte de Constitucionalidad de Guatemala, expediente 5094-2012 , sentencia del 29 de agosto del 2013, publicado
en Diario de Centroamérica el 7 de septiembre del año 2013.
86
Si estas propiedades horizontales fueran fiscalizadas por los señores de la
Superintendencia de Administración Tributaria SAT, podrían también respaldarse de
acuerdo a la investigación realizada en esta Tesis que sus ingresos no son rentas
afectas pues no están contempladas en las leyes tributarias, que el número de
identificación tributaria que poseen es administrativo, y que por lo tanto sólo
presentarían la información que poseen y no puedan ser acusados de resistencia a la
fiscalización.
“Que el Condominio Caso C por los gastos comunes que maneja y que le
pagan los condóminos, no está obligado a afiliarse al Impuesto al Valor
Agregado, ya que dichas actividades no constituyen hecho generador para
el pago del referido impuesto.
Las actividades a las que se refiere el primer párrafo corresponden a los ingresos
cuotas de mantenimiento que pagan los condóminos, en este caso la actividad de la
propiedad horizontal es únicamente y exclusivamente el cobro de cuotas para el
mantenimiento de las áreas comunes del edificio.
b) Recurso administrativo:
60
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.
88
Solicitud de exención de impuestos (recurso administrativo) fecha de solicitud 17 de
noviembre del año 2009, SAT resuelve desfavorablemente el 16 de diciembre del 2009
y notifica el 29 de diciembre del 2009.
1) Cómo se analizó en lo correspondiente a las rentas exentas los ingresos que perciben
las propiedades horizontales no son rentas exentas por no encontrarse expresamente
especificadas en la ley del Impuesto al Valor Agregado artículo 7 numeral 9, 13,
artículo 11 de la ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012 y artículo 10 numeral 4
de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para
Protocolos, Decreto Número 37-92 del Congreso de la República de Guatemala, por lo
que la Administración Tributaria no tiene base legal para conceder la exención de
impuestos a una propiedad horizontal.
c) Recurso de Revocatoria:
61
Resolución SAT-GRC-DRG-OTG-ART R-2009-03-01-001680. Superintendencia de Administración Tributaria
de Guatemala. 16 de diciembre del 2009.
89
Respuesta de la Administración Tributaria:
Libros legales
Inscripción y actualización ante el Registro Tributario Unificado
Autorización y habilitación de libros de libros legales, Diario, Mayor,
Estados financieros y de inventarios.
62
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.
90
3. Jurisprudencia en casos de Propiedad Horizontal
Después de conocer los recursos interpuestos por estas dos propiedades horizontales
se consultó la Jurisprudencia Constitucional Guatemalteca en la Corte de
Constitucionalidad y no se encontró sentencias ni autos judiciales relacionados a temas
de propiedad horizontal en aspectos tributarios, ya que estas propiedades horizontales,
no son fiscalizadas por la Superintendencia de Administración Tributaria.
Exposición de casos:
91
4.1.1 Caso A por ser un edificio nuevo se encuentra en trámite de inscripción
de Número de identificación administrativo y de ser aceptado por la
Administración Tributaria funcionará como Propiedad Horizontal sin
mayor cambio en la modalidad que se ha presentado.
La Administración del Caso C indica que en el año dos mi siete (2007) realizó la
consulta a la Superintendencia de Administración Tributaria SAT, al respecto de pedir
opinión si era necesario afiliarse al Régimen de Impuesto al Valor Agregado por los
ingresos recibidos de los condóminos en concepto de gastos comunes, pues según lo
establece el Reglamento de Copropiedad de Administración del Edificio Caso C, en el
artículo 16 los titulares tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes de
administración, mantenimiento, reparación, vigilancia, servicios generales, primas de
seguro y demás cargos comunes, continúa explicando en dicho oficio enviado a los
señores de la Administración Tributaria que estos gastos son distribuidos
proporcionalmente de acuerdo al área en metros cuadrados registrada de cada local y
92
parqueo, y así también se distribuyen entre todos los titulares (condóminos) pagos de
impuestos, tasas, etc.
“Del análisis de la norma legal citada e información del Registro Tributario Unificado,
se concluye que respecto de las copropiedades que se acogen al régimen de
93
propiedad horizontal, cuya actividad es la administración y distribución de los gastos
comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación de servicios o de
venta de bienes, se considera que dicha actividad es no afecta al Impuesto al Valor
Agregado (IVA), ya que no constituye hecho generador para el pago de dicho
impuesto de tal modo que resulta innecesario que se afilien al Impuesto al Valor
Agregado. Por consiguiente sólo deben pagar el impuesto que como consumidores
finales les corresponda.
“OPINIÓN
63
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.
94
obligado a afiliarse al Impuesto al Valor Agregado, ya que dichas actividades no
constituyen hecho generador para el pago del referido impuesto”.
64
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.
95
SAT-IRG-CRC-AOTG-UART-163-2003 del 27 de febrero del 2003 emitida por la
Superintendencia de Administración Tributaria en la cual deniega la exención de los
Impuestos al Valor Agregado, Sobre la Renta, Empresas Mercantiles y Agropecuarias y
de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.
Estas cuotas por publicidad y promociones del Centro Comercial son cobradas según
se explica en el recurso, a sus condóminos y se encuentran establecidas en el
Reglamento de Copropietarios, por lo que dichos ingresos son utilizados para cubrir los
gastos comunes realizados del Centro Comercial incluyendo, su administración,
mantenimiento y publicidad es decir que no son rentas.
Y se subraya publicidad del condominio, pues aunque efectivamente cobra cuotas por
publicidad o arrendamiento de vallas a los propietarios en el centro comercial, estos
ingresos se destinan para el sostenimiento de los gastos del comercial y no serán
distribuidas las utilidades en ningún momento.
Para estas propiedades horizontales no había ningún problema con los documentos
que extienden para cobro de cuotas de mantenimiento, sin embargo en los últimos dos
años la Administración Tributaria al fiscalizar a Sociedades Anónimas propietarias de
oficinas de uso comercial, en edificios establece que los documentos de pago de cuotas
de mantenimiento con recibo no son documentos legales y por lo tanto deben ser
registrados como gastos no deducibles del Impuesto Sobre la Renta lo que afecta
directamente en el pago de este impuesto con el 31% de Impuesto Sobre la Renta a
pagar por parte de las sociedades anónimas.
65
Resolución del Directorio 780-2003, expediente SAT No. 2003-03-01-01-0000570, emitida en la Sesión del
Directorio de fecha 4 de septiembre del 2003, documentada en ACTA No. 082-2003.
97
Esto ha obligado las propiedades horizontales a buscar una solución y registrarse como
Asociaciones Civiles de Vecinos y solicitar las exenciones correspondientes para que
los documentos que emitan puedan ser deducidos por sus condóminos.
Este es el caso de esta propiedad horizontal que también está ya considerando cambiar
de figura jurídica y evitar problemas de sanciones para sus condóminos.
El caso D es la parte más esencial de este trabajo, pues se confirma que efectivamente
la Superintendencia Administración Tributaria a través de la fiscalización a
contribuyentes (propietarios) de oficinas de uso comercial y de prestación de servicios y
registrados como sociedades anónimas ha considerado y con base en la ley del
Impuesto Sobre la Renta al respecto de los gastos no deducibles por rentas o ingresos
no afectos, que los gastos de mantenimiento del edificio deben registrarse como
“Gastos no deducibles” de esta manera es como la Administración del Edificio Caso D
inicia entonces a buscar una figura jurídica que permita que sus documentos por el
pago de estas cuotas sean deducibles de los impuestos que pagan sus condóminos o
copropietarios.
Cabe mencionar que las actividades que en este caso tienen los propietarios de las
oficinas son de tipo comercial entonces los propietarios si están lucrando, no así si
fuera el caso de propiedad horizontal que se destina únicamente para vivienda pues en
ese caso no serían de lucro.
Los copropietarios indican que de no presentar solvencia fiscal los gastos que han
cancelado mensualmente serán considerados gastos no deducibles del Impuesto Sobre
la Renta por no ser un documento legal de respaldo del gasto, ya que la figura jurídica
de Propiedad no existe dentro de las leyes fiscales de Guatemala.
99
No procede extenderle una solvencia fiscal, pues el número de identificación
tributaria es un Nit administrativo, motivo por el cual esta propiedad horizontal no
genera rentas gravadas y por tal razón no paga ningún impuesto fiscal.
Por lo anterior al recibir esta notificación por parte de los Señores de SAT los
copropietarios enfrentan las siguientes situaciones:
La Administración del Edificio Caso D en el año 2009, decide solicitar por medio de un
escrito la exención de los siguientes impuestos:
Sin embargo después de haber solicitado la exención de los impuestos indicados con
fecha 17 de noviembre del 2009 y de haber sido denegada dicha solicitud por la
Administración Tributaria según consta en la resolución SAT GRC-DRG-OTG-ART R-
2009-03-01-001680 del 16 de diciembre del 2009, basando su resolución de denegar la
exención de los impuestos, al Valor Agregado, Sobre la Renta y de Solidaridad, en que
no le es aplicable la exención solicitada, toda vez que el régimen de propiedad
horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables como entidad
exenta de impuestos. Esta resolución recurrida se notificó el 29 de diciembre del 2009.
Con fecha 16 de julio del año 2010, se tiene la Resolución del Directorio número 556-
2010 Expediente SAT 2009-03-01-01-0041671, al respecto de la resolución del recurso
de revocatoria interpuesto por Caso D contra la resolución SAT GRC-DRG-OTG-ART
R-2009-03-01-001680 del 16 de diciembre del 2009, emitida por la Superintendencia de
Administración Tributaria, la cual resuelve denegar la solicitud de exención de
Impuestos Sobre la Renta, al Valor Agregado y de Solidaridad.
La Administración Tributaria como en el caso del Centro Comercial, cita nuevamente los
artículos del Código Civil de Guatemala, Decreto 106 del Congreso de la República
siendo éstos los artículos 529,533 y 545 que regulan la propiedad horizontal.
Agrega que la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es que todos los que
constituyen la propiedad regulen las recíprocas relaciones de vecindad y condominio,
así como contribuir a los gastos comunes de administración.
102
Sigue citando en la parte de análisis y define al Contribuyente, indicando que en cuanto
a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en artículo 3 establece: “Contribuyentes. Son
contribuyentes del Impuesto, las personas individuales y jurídicas domiciliadas o no en
Guatemala, que obtengan rentas en el país, independientemente de su nacionalidad o
residencia y por tanto están obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el
hecho generador del mismo. Para los efectos de esta Ley, los entes, patrimonios, o
bienes que se refieren a continuación, se consideran como sujetos pasivos del
Impuesto Sobre la Renta: los fideicomisos, los contratos en participación, las
copropiedades, (…)”
Esta parte de la resolución confirma que la ley menciona las copropiedades como
contribuyentes sin embargo no grava los ingresos que éstos perciben en el tema de
propiedades horizontales.
103
Sobre la Renta, las cuotas que los condóminos cancelen para sufragar gastos
comunes66.
Se confirma con esta información lo presentado en esta Tesis que los ingresos no están
gravados por el Impuesto al Valor Agregado, por tal razón se dejó tal y como está en la
resolución emitida por SAT.
66
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.
67
Ibid.
104
establecimientos permanente o temporales de personas extranjeras que operan en el
país, las copropiedades (…)”, artículo 3. Hecho generador. “Constituye hecho
generador de este impuesto la realización de actividades mercantiles y agropecuarias
en el territorio nacional por las personas, entes o patrimonios a que se refiere el artículo
1 de esta Ley”, Como se deduce de las normas citadas el hecho generador lo
constituyen las actividades mercantiles, por lo que en el presente caso los ingresos
obtenidos por el concepto de cuotas percibidas de los condóminos para sufragar los
gastos comunes, no se originan de una actividad de carácter mercantil por lo que las
mismas no están afectas al Impuesto; a excepción de cualquier otra actividad mercantil
que realice el condominio que encuadre en los supuestos establecidos en la norma
como hecho generador.
68
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.
105
Superintendencia de Administración Tributaria; II) CONFIRMA la resolución recurrida,
conformo lo considerado y analizado.69
Las partes subrayadas fueron realizadas por la autora de la Tesis, el documento original
no las tiene.
En esta resolución es importante observar que se confirma que los ingresos por cuotas
por mantenimiento no son rentas, que son ingresos no afectos y que basados en todo lo
expuesto deniega la exención de impuestos al Régimen de propiedad horizontal porque
no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables como entidad exenta de
impuestos, no realiza actividades mercantiles pues los ingresos obtenidos son para
sufragar los gastos comunes.
69
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.
106
El proceso de formación de la Asociación es largo y logran constituirla en diciembre del
2012, quedando definitivamente inscrita en el Registro Tributario Unificado de la
Superintendencia de Administración Tributaria en febrero del 2013.
Los requisitos que a continuación se presentan son obligatorios para las propiedades
horizontales independientemente de qué figura jurídica adopten es decir si como
107
Asociación Civil de Vecinos o bien como una Sociedad Anónima, o bien que se adopte
el Régimen de propiedad horizontal y únicamente registrarse con número de
identificación tributaria administrativo.
108
e) Original (en buen estado) o fotocopia legalizada (legible y completa) de la última
factura de servicio recibido por concepto de energía eléctrica, agua, teléfono
(únicamente de línea fija) o contrato de arrendamiento del bien inmueble.
Adicional no existe otro deber formal que deban cumplir las propiedades horizontales
porque como bien lo confirma la misma Administración Tributaria las propiedades
horizontales no figuran expresamente en las leyes tributarias de Guatemala.
109
5.4.1 Requisitos de inscripción
En nuestra investigación realizada se observa que esta institución tiene bien definidos
los requisitos para este tipo de personas jurídicas y no se tiene problema alguna para
su inscripción, algo que las demás leyes tributarias no lo tienen.
110
Capítulo V
En opinión de la autora de la Tesis aún sean propiedades horizontales para vivienda los
propietarios no objetan el pago de impuestos, lo que hace que de esta manera se
contribuya al sostenimiento de los gastos comunes del país, considera que es
111
importante pues el tipo de edificios investigado se encuentran en zonas de alta
plusvalía y cuyo costo de adquisición supera el millón de quetzales.
112
d) Energía Eléctrica de las bombas de agua que distribuyen al Edificio y a las
plantas de tratamiento.
e) Energía Eléctrica que distribuye a los ascensores.
f) Mantenimiento de Ascensores.
g) Prima de seguros del Edificio.
h) Limpieza de vidrios del Edificio.
i) Reparaciones y mantenimiento de bombas de agua y plantas de tratamiento.
j) Pintura general del Edificio.
k) Tarjetas electrónicas de acceso a los parqueos.
l) Impuesto único sobre inmuebles.
m) Otros impuestos que correspondan.
h) El capital suscrito debe ser amplio por cualquier compra adicional de
propiedades y/ o aportaciones.
i) Se suscribe y paga el capital mínimo de Q 5,000.00 capital que paga al inicio la
Desarrolladora o Constructora como parte de los beneficios para los condóminos
en el futuro.
j) La Asamblea de accionistas está constituida por los mismos copropietarios.
k) Las acciones deberán ser nominativas de acuerdo a la Ley de Extinción de
dominio vigente en la República de Guatemala.
l) En la cláusula del Nombramiento del Administrador Único en la constitución de la
Sociedad, quedará establecido que los otorgantes de este instrumento es decir la
escritura constitutiva de la sociedad acuerdan como fundadores que mientras se
reúna la primera Asamblea General de Accionistas, la Sociedad Anónima se
administrada por un ADMINISTRADOR ÚNICO, nombrándose como
Administrador Único a XX persona, (en este caso la administradora o
administrador contratado para el efecto) quién asumirá todos los deberes,
atribuciones y obligaciones que le confiere la escritura constitutiva de la
Sociedad.
m) Al terminar la venta de los inmuebles que conforman el Edificio en Propiedad
Horizontal se entregará a los condóminos, la Administración de la Sociedad
113
Administradora del Edificio, conformando entre los condóminos como accionistas
un Consejo de Administración o Junta Directa, nombrando a los entes que se
harán cargo de supervisar la Administración la administración del Edificio, siendo
éstos:
Presidente, que tendrá a la representación legal.
Vicepresidente
Secretario
Tesorero
Vocales
Por lo regular los integrantes de esta Junta Directiva son en número impares 3, 5, 7
como máximo.
2.1 Ventajas
2.1.1 Todos los gastos del Edificio y Condominio son absorbidos por la
Sociedad Anónima desde el inicio de la Propiedad Horizontal.
2.1.2 La Desarrolladora habitúa a los condóminos al pago por medio de la
factura correspondiente de las cuotas de mantenimiento.
2.1.3 La Administración del Condominio en caso de una revisión por parte de
la Superintendencia de Administración Tributaria tendrá todo de
acuerdo a las leyes fiscales y laborales vigentes.
2.1.4 Los Condóminos propietarios cuya actividad es de prestación de
servicios o venta de bienes, podrán deducir de sus impuestos los
114
gastos correspondientes a las cuotas de mantenimiento sin ningún
problema, porque tendrán de respaldo una factura.
2.1.5 Cuando se finalice la venta de los inmuebles se entrega la Sociedad
Anónima conjuntamente con su contabilidad y él o la Administradora
continúa administrando el Condominio, o el nuevo administrador que
elija la Junta Directiva.
2.1.6 No habrá problemas para los condóminos en el futuro por reformas a
las leyes fiscales en caso de gravar los ingresos de las propiedades
horizontales pues se tendrá ya una figura jurídica que siempre
prevalecerá.
2.1.7 No habrá limitaciones para actualizar datos, autorizar libros legales,
cambios de representante legal y de contador, ante la Administración
Tributaria.
2.2 Desventajas
115
3. Requisitos de inscripción
Otros Impuestos
Impuesto sobre circulación de vehículos
117
Distribución de cemento
Impuesto de Solidaridad y forma de acreditación, si el ISO será
acreditado a ISR o el ISR al ISO.
Exento de ISO según ley o resolución.
4. Sistema de contabilidad
119
6. Presentación de declaraciones de impuestos
120
7.3 Presupuesto de ingresos mensual y acumulado
Es así como se concluye el trabajo de tesis con esta propuesta de formación de una
sociedad anónima al inicio del desarrollo del Edificio que será sometido a Régimen de
Propiedad Horizontal y que a criterio de la autora de la misma es una solución que tiene
más ventajas que desventajas, y que considera que lo más importante es educar al
copropietario a que se le entregará una factura por el pago de sus gastos de cuotas de
mantenimiento, se evitarán en el futuro posibles ajustes por parte de la Administración
Tributaria, así como gastos innecesarios al cambiar de figura jurídica después de haber
sido concluido el edificio.
121
CONCLUSIONES
122
RECOMENDACIONES
2. En opinión de la autora de esta tesis, el gasto pagado por los condóminos por
cuotas de mantenimiento en régimen de propiedad horizontal, es un gasto real
123
para el condómino y por lo tanto si debiera ser gasto deducible, pero esto
únicamente podría hacerse realidad si se modificara el artículo 10 del Libro I
Impuesto Sobre la Renta, Título II Renta de las Actividades Lucrativas, Capítulo I
Hecho Generador de la Ley de Actualización Tributaria en el cual quedaran
incluidas estas rentas y así también se modifique el artículo 11, inciso 1, del
mismo Libro I, Título II del Capítulo II Exenciones, haciendo extensiva la
exención de impuestos a los entes como lo son las Propiedades Horizontales en
las cuales podría quedar establecido el tipo o uso de la misma como lo es
vivienda (sin fines de lucro), o comercio (con fines de lucro si estaría afecta).
125
REFERENCIAS
Bibliográficas
8) Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo, Código Civil Decreto Ley 106, Instituto de
Investigaciones Jurídicas Universidad Rafael Landívar, Guatemala.
9) Puig Peña, Federico, de la Carrera Fiscal, Compendio de Derecho Civil Español,
Tomo II, Derechos Reales, Barcelona España, Ediciones Nauta, S.A., 1966.
126
Legales:
Internet
Tesis
1) Alonzo Luna, Mario Lorenzo, Impedimento Legal en la legislación vigente en
Guatemalteca, para la conclusión del Régimen de Propiedad Horizontal
presentado por la asistencia registral de gravamen anotación o limitaciones,
Universidad de San Carlos de Guatemala, 2011.
2) De León Castillo, Martho Efraín, Auditoría de Estados Financieros de Empresas
de Propiedades Horizontales, Tesis Universidad de San Carlos de Guatemala,
2006.
3) Fajardo Bocanegra, Carlos Eduardo, Régimen de Copropiedad de bien inmueble
y sus formas de matriculación fiscal y municipal en las áreas comunes, Tesis
Universidad de San Carlos de Guatemala, 2006.
4) Mendoza Martínez, Miguel Angel, Enfoque Administrativo en la Propiedad
Horizontal, Escuela de Administración de Empresas de la Universidad Mariano
Gálvez de Guatemala, 1982.
128