DERECHO REAL DE

CONDOMINIO . LCH
 el condominio como “derecho real
autónomo “
• Artículo 2503 VELEZ • Art. 1887 CCCN

• 1. el dominio y el • el dominio;
• el condominio:
condominio
como derecho real autónomo
• 2.el usufructo sobre cosa propia y principal
• 3.el uso y la habitación también llamado co-propiedad
• 4. las servidumbres • la propiedad horizontal;
• los conjuntos inmobiliarios;
activas • el tiempo compartido;
• 5. hipoteca • el cementerio privado;

• 6. prenda •
•
la superficie;
el usufructo;
• 7. anticresis • el uso;
• 8. superficie forestal ( • la habitación;
• la servidumbre;
ley 25.509) • la hipoteca;
• la anticresis;
• Mariani de Vidal: “ el
dominio junto con el
condominio son – eran- los
derechos reales por
excelencia junto a un
puñado de otros derechos
reales **

**MARIANI de VIDAL, Marina, Derechos

Reales Tomo I , año 2004.
Derecho Comparado
• El artículo 1983 del nuevo Código Civil y Comercial LO
DEFINE :
• "Condominio es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa** Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto
que la ley o el título dispongan otra
proporción”
• _____________________________________
• ** nombre genérico: puede ser un porcentaje(%) ó
una fracción (1/4)
 De la definición que ofrece el Código se
desprende sus CARACTERES:
• 1) el condominio es un derecho real,
principal, autónomo sobre cosa propia
• 2)de titularidad de más de una persona;
• 3) recae sobre toda la cosa, cierta y
determinada , mueble o inmueble , pero
se ejerce sobre partes ideales o abstractas
: sobre partes indivisas ( ej mitad ,
cuarta parte ,un tercio etc), por cuotas
(ej 1/2, 1/5) , o porcentuales ( %) cuya
proporción puede ser igual o diferente
NO ES CONDOMINO LA COMUNIDAD DE
BIENES QUE NO SON COSAS
• Ej
• la comunidad hereditaria: varios
herederos no son condóminos
• La comunidad de gananciales: los
cónyuges no son condóminos
• Obligaciones indivisibles de sujeto
plural: comunidad de deudas
• Co-usufructo, co-superficie, co-uso ,
co-titularidad de derechos reales en
general
 Diferencias con la cotitularidad de
derechos u obligaciones
• Varios compradores por boleto: no son condóminos ,
tienen cotitularidad de derecho de crédito contra el
vendedor para la entrega de la cosa , ó el
otorgamiento de la escritura

• Varios obligados al pago de una deuda: no son

condóminos , sus obligaciones se rigen por las normas
de las obligaciones solidarias o mancomunadas

• NO SE RIGEN POR LAS NORMAS DEL CONDOMINIO sólo

en forma subsidiaria a sus normas específicas ( art.
1984)
***nuevo. Las normas del condominio se aplican
supletoriamente a la comunidad de derechos
• El art. 1984 introduce una novedad
cuando dispone: "Las normas de este
título se aplican, en subsidio de
disposición legal o convencional, a todo
supuesto de comunión de derechos
reales o de otros bienes".
•
• PRIMERO : normas especiales de
cada derecho y supletoriamente las
reglas del condominio
 INSTRUMENTO CONSTITUTIVO DEL
CONDOMINIO
• La Doctrina sugiere el otorgamiento de un
Instrumento constitutivo en donde estén
acordados todas los pactos y reglas que regirán
el ejercicio, uso y goce de la cosa común –Kiper,
Clusellas, Gurfinkel de Wendi

• Puede coincidir con el título suficiente , o

no :Acto jurídico que revestido de las formalidades tiene por objeto
constituir o transmitir el derecho real : art. 1892 CCCN
• Será oponible a todos los condóminos que lo
hayan aceptado en el mismo acto o por
ratificación posterior
 Tienen la “co- posesión” del todo:
acciones posesorias y reivindicar
• MODO SUFICIENTE: la co-posesión se convierte
en posesión de la totalidad de la cosa.
• Respecto de la co-posesión se aplica el mismo
principio a un objeto divisible en tanto permanezca
el estado de indivisión, tanto es asi que
• el art. 2245 legitima a c a d a u n o de los
copropietarios para iniciar las acciones posesorias,
sin necesidad de contar con la conformidad de los
otros coposeedores.
• En el mismo sentido el art. 2251 autoriza a c a d a
condómino a reivindicar la cosa común (y no una
parte material y determinada de ella) contra un
tercer detentador.
Cláusulas en las escrituras de venta de parte indivisa ,
acápite “ manifestaciones de las partes:
• Tradición Posesoria: El transmitente hace entrega
al adquirente , la posesión por medio de la tradición
, de la cosa ( no de la parte indivisa) , quien la
recibe de conformidad
• ______________________________

• Si bien es cierto que la posesión es una cuestión de hecho , las

cláusulas escriturarias no deben ser vacías de contenido… o meras
formalidades LCH
 NORMAS que rigen el CONDOMINIO
• 1)Normas especiales: El condominio se rige
principalmente por las normas del Título IV del Libro IV
CCCN . Artículos 1983 a 2003
• 2)En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en
primer lugar a las normas del derecho real de
dominio (remisión del art. 1984 ),
• 3)luego a las disposiciones generales sobre
derechos reales (arts. 1882 a 1907)
• 4) y finalmente, a las restantes normas del Código,
especialmente a aquellas que regulen situaciones similares,
como las de la comunidad hereditaria (remisión del art.
1996 CCCN).**** Gurfinkel de Wendy
 Constitución: modos de adquirirlo
• Modo General : igual que todos los derechos reales.
• 1.Por ende, el condominio puede nacer por título y modo
suficientes : ej varios compran un terreno
• 2.por la inscripción registral constitutiva: ej varias personas
compran un auto
• 3.por un acto de última voluntad: ej legado de cosa cierta a
mas de una persona ( la institucion de hereros NO , la
sucesión universal NO , la comunidad hereditaria no es
condominio)
• 4.por disposición de la ley: casos de indivisión forzoza
• 5. y por prescripción: breve o larga , o por otra sentencia

• Modos especiales de adquirir el dominio

• (ej: apropiación por más de una persona,
• aluvión que incremente un inmueble que pertenece a
varias personas, etc.).
 Clases
1) SIN INDIVISION
2) CON INDIVISION FORZOZA
2.A Condominio indivisión forzosa temporaria : Plazo
máximo convencional de suspensión de la partición
10 años. Si es menor se puede prorrogar hasta 10. Si
es mayor se entiende por 10. Art. 2000 CCCN.
Las cláusulas de indivisión y su cese anticipado, sólo
producen efectos frente a terceros con la
inscripción en el registro art. 2003 CCCN
2.B Condominio con indivisión forzosa perdurable:
cada condómino tiene su parte indivisa y hay una
cosa más que es accesorio indispensable
Se han simplificado las normas relativas a muros,
cercos y fosos , CCIF y las presunciones de
medianería. No se ha hecho referencia a los Códigos
de Edificación Provinciales y normas municipales.
 FACULTADES de cada condómino:
1) PARTE INDIVISA
• En cuanto a los actos de DISPOSICION: son amplísimas, son las
del dominus ó dueño : cada uno transferirla, a titulo gratuito –
donación o legado- u oneroso : venta , permuta, dación en
pago y gravarla sin conformidad de los otros, constituir
derechos reales de usufructo, uso, también hipoteca ( 2207
CCCN)

• Puede renunciar a su derecho ***NUEVO

• La renuncia del condómino a su parte acrece a los demás
condóminos.
• Siguiendo el criterio sentado por la reforma en materia de
propter rem, el Art.1991 CCCN dispone que el condómino no
puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación y
mejoras necesarias por renuncia a su derecho.
*** nuevo HIPOTECA DE PARTE INDIVISA
• ARTÍCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un
condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar
la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la
partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso.
• ___________________________________
• No hay líneas de crédito a la fecha
 ****nuevo
• SE ELIMINÓ la solidaridad legal que fijaba
Vélez en los arts 2689 y 2690 para las cargas
reales
• Ya NO hay una norma que obligue a todos
los condóminos al pago total de la deuda
gravada
• Ningún condómino responde por el otro, salvo
la responsabilidad por evicción de los
coherederos ( art. 2404)

• _____________________________
• Bueno para el condómino malo para el acreedor
 obligaciones
• Pagar los gastos de conservación y reparación :
obligación mancomunada: en proporción a sus
partes indivisas ( arts 825 y siguientes)
. Reembolsar los gastos que otro haya efectuado
. No obstaculizar el ejercicio de iguales facultades
a los otros, ni deteriorarla
. Dividir el condominio no se puede pactar la
indivisión por tiempo indeterminado, ni renunciar a
la acción por igual cláusula ( art. 1999) OJO
NORMA DE ORDEN PÚBLICO
 2) Respecto de la PARTE COMUN : SON LIMITADAS
Están limitadas por la misma ley, o por convención
I. Los actos de disposición jurídica o material del todo o
de parte determinada deben ser unánimes, ***no así
los actos necesarias y/o útiles para un mejor
aprovechamiento NUEVO
• II. En cuanto al USO Y GOCE: art. 1986 "Cada
condómino, conjunta o individualmente, puede usar y
gozar de la cosa común sin alterar su destino...".
¿Cómo se fija ese destino? El art. 1985 : ” Destino de la
cosa: El destino de la cosa común se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al
cual estaba afectada de hecho”
Doctrina: Si la cosa tiene un destino convencional, las
partes pueden convencionalmente darle otro
• EL CONDOMINO
y los derechos reales
 El condómino SI puede constituir
• Derecho Real de usufructo ( art. 2130)
• Derecho Real de Uso( art. 2154)
• Derecho Real de Hipoteca( arts 2206 y 2207)
• Anticresis ( art. 2213)
 El condómino NO puede constituir…
• X No así el derecho real de habitación
• X No así la Prenda: art. 2219 por el dueño ó por
todos
• X No la servidumbre: art. 2163: La servidumbre
puede recaer sobre el todo o una parte material
• ACA OJO!! Contradicción:
• X No a la “S u p e r f i c i e “: ….art. 2116: sobre
todo el inmueble o parte determinada
…..***(Abella , Marini de Vidal , Nuevo Libro: D.Reales en el CCCN
pag 204 Tomo I , )
• Si a la superficie : el art. 2118 : legitima a los titulares del
Dominio, Condominio y Propiedad Horizontal para constituirlo
(Kiper, Gurfinkel )
 QUID
• Si el condominio recae sobre una finca o
edificio podrán usarlos en forma simultánea

• Si el condominio recae sobre un par de

zapatos ó un auto , ó un monoambiente, no
tolerará ese uso habrá que convenir el uso
alternado ó sucesivo, ó excluyente y si no hay
acuerdo , por asamblea su administración
 SI HAY ACUERDO

PACTOS de USO Y GOCE

de la cosa común
 SI HAY ACUERDO : PACTOS
Dada la pluralidad de sujetos respecto de una
única cosa común, el ejercicio de los derechos
de los condóminos sobre ella requiere si hay
acuerdo una reglamentación que
permita el uso y goce más amplio que su destino
permita

Marco art. 1987

 *** NUEVO Pactos: Partición de uso y
goce de la cosa común
• art. 1987: "Los condóminos pueden convenir el uso
y goce alternado de la cosa común o que se
ejercite de manera exclusiva y excluyente
sobre determinadas partes materiales" ***
• ARTÍCULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso
y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no
da derecho a indemnización a los restantes
condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo
en beneficio del oponente.
• *** artículo que ha recogido la doctrina y jurisprudencia a
la fecha , basado en el proyecto del 98
ATILIO ALTERINI y GABRIEL CLUSELLAS
• El Dr. Alterini cita estos ejemplos:
• Pueden convenir el uso y goce alternado: Un
departamento utilizado turísticamente donde
los comuneros pacten usarlo en distintas
épocas del año en forma alternada y
excluyente.
• También pueden realizar una división material
y ejercitar cada condómino su derecho en
forma exclusiva y excluyentes sobre partes
materiales, como si pactan que uno explotará
unas hectáreas y el otro , otras
• Se los llama:
“PARTICION DE USO y GOCE”( ***Alterini
Atilio)
Ó “PARTICION PROVISIONAL “ siguiendo al
art. 2370 ( ***Abella- Marini de Vidal )
CONVENIO DE USO Y GOCE : artículo 1897
CCCN

• FORMA: no hay forma impuesta, por tanto: art.

262: oral, por escrito , o por signos inequívocos
• Requieren Voluntad Unánime ( lo que no
quiere decir todos en el mismo acto)
(Fuente: Clusellas Codigo Civil y Comercial Comentado tomo 6 p. 895)
APLICACIÓN PRÁCTICA. - Seguidamente se expone el texto
sugerido para algunos modelos de cláusulas de convenios de uso y
goce. CASO DE INMUEBLE EN LUGAR VACACIONAL
a) Uso ALTERNADO. Los adquirentes declaran: a) que adquieren
el inmueble en condominio y por partes iguales ; b) que pactan el uso
y goce alternado del inmueble en los términos del artículo 1987
del Código Civil y Comercial, y estipulan: 1) El señor X usara el
departamento objeto de condominio, en forma exclusiva, durante
los meses de diciembre y enero, destinándolo a su vivienda
personal y la de su grupo familiar. 2) El señor Y usará el
inmueble durante los meses de febrero y marzo, en forma
exclusiva, destinándolo a su vivienda personal y la de su grupo
familiar en ese período. 3) Cada condómino podrá en el lapso
de tiempo que le corresponde, locar el inmueble a terceras
personas, darlo en comodato o tenerlo desocupado, debiendo
responsabilizarse por su conservación y mantenimiento.
4) El uso y goce y los gastos de conservación y
mantenimiento del inmueble durante los restantes meses
del año corresponde a ambos condóminos conjunta e
indistintamente; cada uno de ellos deberá informar al
otro, con un mínimo de quince días de anticipación, su
voluntad de usarlo en ese período y el tiempo de
ocupación estimado; en caso de coincidencia de fechas
deberán resolverlo conjuntamente. 5) Este convenio
podrá ser total o parcialmente modificado por voluntad
de ambas partes, manifestada por escrito y con firmas
certificadas, sin necesidad de otorgar escritura pública.
6) En el caso de que cualquiera de los titulares dispusiera
de su parte indivisa a favor de un tercero, por cualquier
título o contrato, el actual acuerdo quedará sin efecto sin
necesidad de previa notificación, a menos que el o los
adquirentes lo acepten expresamente.
 Se le podría agregar LCH
• 7) El uso y goce excluyente sobre toda la
cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a
indemnización al otro otro condómino, sino a
partir de la oposición fehaciente y sólo en
beneficio del oponente
• ( art. 1988)
 Otro Caso :condominio de un edificio con dos unidades independientes destinadas a local en planta baja, y dos unidades
de vivienda independientes en el primer y segundo piso (sin estar sometido al derecho real de propiedad horizontal),
determinándose el ejercicio del uso y goce exclusivo y excluyente sobre sus partes materiales (aun sin tener igualdad de
partes indivisas)

Los adquirentes declaran: a) que adquieren el inmueble en las siguientes proporciones:

corresponde al señor A la mitad indivisa del inmueble (1/2); al señor B una cuarta parte indivisa
(1/4); y al señor C la restante cuarta parte indivisa (1/4); b) que el bien permite su uso y
explotación por partes materiales perfectamente diferenciables, en adelante denominadas
“unidades” que se determinan físicamente según croquis que suscriben las partes en este acto y
que se agrega a la presente, y se detallan a continuación: I) unidad 1 ubicada en la planta baja,
con entrada por el número 1 de la calle Velez Sarsfield, destinada a local comercial, con las
siguientes medidas... [describir detalladamente la parte material de acuerdo con el croquis, que
se recomienda que esté confeccionado por un profesional habilitado al efecto]; 2) unidad 2
ubicada en la planta baja, con entrada por el número 3 de la calle Vélez Sarsfield, destinada a
local comercial con las siguientes medidas...; 3) unidad 3 ubicada en la planta primer piso, con
entrada por el número 2 de la calle Vélez Sarsfield, destinada a vivienda, con las siguientes
medidas...; y 4) unidad 4 ubicada en la planta segundo piso, con entrada por el número 2 de la
calle Vélez Sarsfield, destinada a vivienda, con las siguientes medidas...; c) que pactan el uso y
goce exclusivo y excluyente de las unidades descriptas, en los términos del artículo 1987 del
Código Civil y Comercial, y estipulan: I) el señor A usará y gozará exclusiva y excluyentemente de
las unidades 1 y 2 de planta baja, destinándolas a la explotación de locales comerciales de
cualquier rubro, siempre que esté permitido por las ordenanzas Municipales y disposiciones
administrativas vigentes. Tiene facultad de locarlas a terceras personas, darlas en comodato o
tenerlas desocupadas, debiendo responsabilizarse de su
conservación y mantenimiento, y tomando a su exclusivo cargo todos los gastos y
erogaciones que devengue la afectación a tal destino.
Los frutos obtenidos de la explotación de las citadas unidades serán percibidos
por el señor A exclusivamente (conf. art. 1995).
II) El señor B usara y gozará exclusiva y excluyentemente de la unidad 3 del
primer piso, destinándola a su vivienda personal Y la de su grupo familiar. Tiene
facultad de locarla a terceras personas, darla en comodato o tenerla desocupada,
debiendo responsabilizarse de su conservación y mantenimiento, y tomando a su
exclusivo cargo todos los gastos y erogaciones que devengue la afectación a tal
destino. Los frutos obtenidos de la explotación, en su caso, serán percibidos por
el señor B exclusivamente
III) El señor C usará y gozará exclusiva y excluyentemente de la unidad 4 del
segundo piso, destinándola a su vivienda personal y la de su grupo familiar. Tiene
facultad de locarla a terceras personas, darla en comodato o tenerla desocupada,
debiendo responsabilizarse de su conservación y mantenimiento, y tomando a su
exclusivo cargo todos los gastos y erogaciones que devengue la afectación a tal
destino. Los frutos obtenidos de la explotación, en su caso, serán percibidos por
el señor C exclusivamente. III) Este convenio podrá ser total o parcialmente
modificado por voluntad de todas las partes, manifestada por escrito. IV) En el
caso de que cualquiera de los titulares dispusiera de su parte indivisa a favor de
un tercero, por cualquier título o contrato, el actual acuerdo deberá ser
expresamente aceptado por el adquirente, quedando a salvo el derecho del
mismo de solicitar la partición en los términos de los artículos 1996, 1997 y
concordantes del Código Civil y Comercial.
 Ó los condominios de zonas no urbanas
• Acuerdan los condóminos que :
• 1)cada uno tendrá el uso exclusivo y excluyente del lote que en
croquis por separado, que ha sido firmado por todos , y se identifica como
LOTE …..5
• 2) que renuncian a reclamar derechos sobre cualquier otro lote y a
reclamar indemnización a los otros condóminos por el uso excluyente que
pudiera resultar de su porcentaje
• 3) se compromete a respetar el reglamento de convivencia el cual
conoce y acepta
• 4) se comprometen a efectuar la división total o parcial de
condominio cuando ello sea legalmente posible , otorgándose
recíprocamente poderes irrevocables y con validez post mortem con el
asentimiento conyugal respectivo para dicho fin pudiendo firmar los planos
respectivos
• 5) se compromete a pagar los gastos de mantenimiento ,
impuestos , tasas , servicios y mejoras necesarias y a
reembolsar los mismos por otros condóminos y que le correspondan ,
como asimismo los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación
de la cosa común
*** nuevo LOCACIÓN por uno de la
cosa común?
• Vélez prohibía la locación de uno solo de la
cosa común .
• CCCN suprimió la prohibición: es un
típico acto de administración – no es
disposición- :
• puede implicar un pacto , expreso o
tácito de uso alternado ( art.1987) o
excluyente ( art.1988 ) o haber sido
decido en asamblea ( art. 1994)
• EFICACIA de los PACTOS
?????

• De Indivisión
• De uso y goce
 A. Pactos de Indivisión:
1- PLAZO -10 años
(ARTÍCULO 2000. Convenio de suspensión de la
partición. Los condóminos pueden convenir
suspender la partición por un plazo que no exceda
de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene
un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo que
sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta
completar ese límite máximo. )ESTE PLAZO ES
CONTESTE CON LOS PLAZOS o
MODALIDADES DEL DOMINIO
REVOCABLE : ART. 1965
 2- Efectos entre los condóminos
• Oponibilidad plena entre quienes firmaron el
pacto

• 3- Efectos a terceros
• ARTÍCULO 2003.- Publicidad de la indivisión o
su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese
anticipado de la indivisión sólo producen
efecto respecto de terceros cuando se
inscriban en el respectivo registro de la
propiedad.
 B. Pactos de Uso y Goce
• PLAZO: Los otros pactos de uso y goce excluyente
o alternado nos preguntamos si TIENEN PLAZO de
duración????
• Los arts 1987 y 1988 no mencionan plazo , pero
el art . 1984 remite a las normas del Dominio

• Art. 1965 del Dominio Revocable pone como

límite 10 años a los plazos y condiciones
resolutorias : APLICACIÓN SUPLETORIA ???
2)Efectos respecto de los condóminos
• Pleno efecto para los que lo firmaron

• 3)Efectos para los terceros:

• Estos pactos no se inscriben en el Registro de
la Propiedad , salvo que tengan plazo, por ello
solo tienen efecto respecto de terceros por la
publicidad cartular , o sea en la medida que
se pruebe que conocieron los pactos
• y si NO HAY ACUERDO EN EL USO Y
GOCE DE LA PARTE COMÚN?????

• ó HAY OPOSICIÓN SOBRE EL USO

EXCLUYENTE DE UNO/ALGUNOS?
 *** NUEVO
ASAMBLEA DE CONDOMINOS
 ASAMBLEA DE CONDÓMINOS**Nuevo
ARTÍCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en
común. Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben
decidir sobre su administración.

“ARTÍCULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben

ser informados de la finalidad de la convocatoria(ORDEN
DEL DIA) y citados a la asamblea en forma fehaciente y con
anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta
de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En
caso de empate, debe decidir la suerte “ . ???
 Quórum y Resolución: mitad + 1

MAYORIA ABSOLUTA DE VALOR

de todas las partes indivisas, no
numérica) y de TODOS los condóminos
(no de los presentes).

Significado SUERTE: podría significar

“árbitros “ para Mariani y Abella. Dra Fabiana
Martinelli : dice que significa “ tirar la
moneda “
 La decisión obliga a todos los condóminos

• 1) deben resolver en Asamblea

• 2) En caso de “empate” para la doctrina (Mariani de
Vidal , Abella , Kiper, Gurfunkel ) nada obstaría a que
las partes puedan pactar que para este caso se
someterán a la decisión de árbitros o mediadores ,
como lo disponía Vélez en el art. 2706

• 3) los ausentes y los disidentes : deben acatar la

decisión de la mayoría en los conflictos de
administración .
• Siempre podrán pedir la división de condominio , o
recurrir al Juez para que dirima.
• Condominio entre cónyuges??
 condominio de partes indivisas
gananciales
• Cuando ambos cónyuges adquieren una parte
indivisa o porcentaje cada uno: se asimila al
condominio: a esos bienes se los llama:
• Gananciales de titularidad conjunta
• ó condominio de partes indivisas gananciales
• Los acreedores sólo pueden agredir la parte de su
deudor…… no la parte del cónyuge no titular ,
sigue IGUAL
• Normas Aplicables: Derecho específico
• Subsidiariamente: normas del condominio
SI: HAY Condominio entre cónyuges: es un
condominio con limitaciones NUEVO
• Art. 471.— Bienes adquiridos conjuntamente. La admi-
nistración y disposición de los bienes adquiridos conjunta-
mente por los cónyuges corresponde en conjunto a ambos,
cualquiera que sea la importancia de la parte correspon-
diente a cada uno. En caso de disenso entre ellos, el que
toma la iniciativa del acto puede requerir que se lo autorice
judi- cialmente en los términos del artículo 458.
• A las partes indivisas de dichos bienes se aplican los dos
artículos anteriores.
• A las cosas se aplican las normas del condominio en todo lo
no previsto en este artículo. Si alguno de los cónyuges so-
licita la división de un condominio, el juez de la causa
puede negarla si afecta el interés familiar.
 Se aplican las reglas del
condominio, pero con
importantes
Graciela Medina doctoraraciela a
limitaciones que hacen a la
especificidad de las relaciones
entre cónyuges:
1)si hay acuerdo: decisión
conjunta, supresión de la
decisión por mayoría en la
administración, ( ASAMBLEA
NO)
2)posibilidad de autorización
judicial en caso de disenso
sobre la administración o la
disposición,
3) y limitación de la facultad de
requerir la división de los
condominios. (en
interés de la FAMILIA)
 PARTICIÓN ídem VÉLEZ
• Pone fin al condominio
• Es declarativa y no constitutiva ( art.
2403: por disposición legal)
• Tiene efecto retroactivo
• No intervierte el título , es la misma
causa, Ídem que la partición
hereditaria
 ULTIMA REFLEXIÓN: PHE?

• ¿SON LOS CONDOMINIOS de

inmuebles CONJUNTOS
INMOBILIARIOS????

• ¿SE LES APLICA las normas de

PHE????
 EN EL EJEMPLO QUE DIMOS…..
• Qué tienen los pactos – zonas rurales- de
diferente con los cientos de condominios en la
Provincia de Mendoza :
• Tanto en el Pedemonte : ej barrio de los
parapentistas, u otros
. Como en zonas rurales que se han ido
urbanizando en Lavalle, en Guaymallén –
Corralitos-, en Maipú , en Tupungato
• PHE: Los conjuntos Inmobiliarios son llamados
también NUEVOS DERECHOS REALES
COPARTICIPATIVOS… Dra Alicia Puerta

• Después de Pcia de Buenos Aires, Mendoza es la

Provincia que tiene más urbanizaciones privadas

• La exigencia del Art. 2075: hay que analizar, no

todos los emprendimientos inmobiliarios hay que
adecuarlos
• En Mendoza , la
mayoría de ellos ,
tanto de los
Conjuntos
Inmobiliarios como
los condominios, se
han hecho sobre la
finca del abuelo
BUENOS AIRES - ------ MENDOZA
ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda per- manente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asi- mismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

ARTÍCULO 2074.- Características. Son elementos característicos de

estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y
régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes
y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las uni-
dades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible.
• NORMAS • NORMAS
ESTRUCTURA OPERATIVAS:
LES
Régimen jurídico no le Si para la vida del barrio
aplica

NO: consorcio NO • SI Asamblea

:cobro ejecutivo • Si Libros
NO: Consejo de • Si Administración
Propietarios
Si Reglamentos de
Uso y Goce, y de
convivencia
 Los condominios NO SON PHE
• El CONDOMINIO, si es todo condominio aunque sea un
emprendimiento urbanístico NO ES CONJUNTO INMOBILIARIO
• LAS EXPENSAS NO TIENEN COBRO EJECUTIVO: 1.cualquier
condómino puede pagar los gastos necesarios con derecho a
reembolso, no así los gastos útiles- 2.Todos los condóminos están
obligados a los gastos de mantenimiento y la renuncia al derecho
no los exime de la obligación de cumplir
• Las relaciones y conflictos SE RIGEN POR LAS NORMAS DEL
CONDOMINIO y supletoriamente por las del dominio, con las
facultades expresas para celebrar pactos de uso ( conjunto,
alternado o indistinto) y goce ( compartido o excluyente)que
tendrán plenos efectos entre los firmantes de los mismos
• Pueden nombrar un Administrador
• Sus normas se aplican a otras comunidades de derechos como la
comunidad de gananciales y la hereditaria
 HEMOS REFLEXIONADO sobre….
I Derecho Real de condominio como derecho real
autónomo
II Ejercicio del derecho real sobre la parte indivisa
III Ejercicio del derecho real sobre la cosa común: Pactos de
uso y goce : simultáneo , alternado, excluyente
IV Resolución de conflictos : Asamblea y sus resoluciones:
quórum y mayoría, en caso de empate, y último recurso: pedir
la partición o el juez
V Ejemplos y CLÁUSULAS usuales
VI Normas aplicables : a)NO ES PHE aunque sea un Conjunto
Inmobiliario , b)pueden aplicarse las normas operativas , rigen
primero las normas del Condominio para la mayoría de
Asambleas: c)No HAY COBRO EJECUTIVO de los gastos de
mantenimiento si no hay adecuación a PHE; d)entre cónyuges
hay condominio (ART. 471)
• QUE SEA DE UTILIDAD !!!!!

• LCH