VENTAS CON PACTO DE RETRACTO

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio
determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo
estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto
del precio pagado mas los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió.
De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la
propiedad del mismo.

Fundamento Legal.

En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas
de nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las
convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o
directamente en la ley.

Del retracto convencional.

Articulo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…”

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no
implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no
pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que
transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato
de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida
y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño
que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la
cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en
algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que
cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de

partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una
expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que
la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de
divulgaciones indiscretas de los terceros.

Utilidad

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era
muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir
una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una
suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el
inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta
operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de
préstamo hipotecario.

1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no

cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la
propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de

rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del
préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,

3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

2. Para el prestatario,la operación tenia también sus ventajas:

1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.

2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.

3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como
garantía ( Hipotecaria) .

Efectos del Pacto de Retro

1- “Pendente Conditione”

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los
derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción
contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que
pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la
cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido
oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir
al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva,
de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea
compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro
se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula
por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la perdida del
derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al
arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el
subarrendatario.

2-Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador

adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes
efectos entre las partes:

a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que
se le haya incorporado

b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta
concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador
estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber
satisfecho todas las obligaciones.

d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a
restituir los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición
resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma
libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas,
usufructos)

VENTAS CON RESEVA DE DOMINIO

La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de
la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el
momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio"...

Tanto la necesidad de adquirir, como la de vender, puede coincidir, con la falta de las
posibilidades económicas que presenta la persona para comprar.

Si el movimiento industrial contemporáneo no hubiere aparecido valorizando a los bienes

muebles en la medida que ha pasado el tiempo, y con esto la forma de pago a plazos derivada
de otro fenómeno muy de moda hoy día como es el crédito, que es una de las características
económicas de este siglo que estamos viviendo
PRINCIPIOS

. Que haya validez de la reserva de dominio:

La cesión de crédito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio

reservado.

Que se trate de una venta a plazo a crédito.

Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio.

Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1º L.V.R.D).

Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al mayor no
pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.

Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando

no sean identificables después. (Art 2º L.V.R.D.).

Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).

Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.).

La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta.

Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador

REQUISITOS

"Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros,
cuando se cumplan los siguientes requisitos":

a. El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido,
profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción, exacta de la cosa, con
referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la
cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma,
condiciones de pago, con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las
cuotas.

b. El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido por lo menos dos
ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".

Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor
pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren
necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos, para que sea oponible a
terceros.

1. Con lo que respecta a nombre, apellidos y domicilio de los contratantes, era lo menos que
sobre el particular se podía exigir; estos son los elementos básicos indispensables para la
identificación de cualquier persona en un documento.
2. El domicilio de los contratantes, tiene sin lugar a dudas gran importancia en lo que respecta
a los efectos, del pacto contra terceros, se determinará el lugar donde se presentará el
documento, para darle fecha cierta y el lugar donde se encuentre la cosa vendida a que se
refiere el mencionado Artículo de la Ley.

3. La fecha de la venta; condiciones de pago, indicando si se ha emitido Letras de Cambio, para

el pago de las cuotas mensuales.

Este es un requisito más que el Legislador en concreto quiere, que se haga la indicación en el
documento.

4. El documento respectivo deberá ser autenticado legalmente, reconocido o simplemente de

fecha cierta; donde se deberá extender dos ejemplares, uno para el comprador y otro para el
vendedor.

Obligaciones Del Comprador

Artículo 8º DE LA L.V.R.D:

"El comprador deberá notificar al vendedor su c domicilio o residencia dentro de los diez (10)
días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos o el cambio de lugar
del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá participarle cualquier medida preventiva o
de ejecución que se intente sobre, las mismas cosas, después de haber tenido conocimiento de
ellas. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor pedir
la ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley. Las
partes podrán, establecer plazos distintos y otras obligaciones para el comprador".

Artículo 9 DE LA L.V.R.D:

"EL comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con reserva de
dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario podrá
reivindicar del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para el comprador se
determinarán por lo establecido en el Artículo 14. En vez de reivindicar la cosa, podrá
demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta

Obligaciones Del Vendedor

Artículo 6º DE LA L.V.R.D:

"Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor

siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de
los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".

ARTICULO 7º DE LA L.V.R.D:

"Cuando por razón de pago u otra causa lícita, quede adquirida por el comprador la propiedad
de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta
constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá efectos".
Las obligaciones que nacen para el vendedor, está la garantía del buen funcionamiento, y con
respecto a esta garantía debemos tener presente:

a. Es una garantía convencional y no obligación del vendedor, nacida de la naturaleza misma

del pacto de reserva.
b. Esa garantía debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos tomar
como ejemplo: la garantía que dan las casas comerciales automotrices en relación al
kilometraje del automóvil y de los servicios.
c. La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para mayor
protección del comprador.
d. Artículos 6º y 70º de la Ley, 1526 del C.C.V

ACCIONES DEL VENDEDOR

1- Por falta de pago: La acción de resolución del contrato que tiene el vendedor contra el
comprador comprende la reivindicación de la cosa vendida de manos del comprador,
cuando éste deba más de la 8va. parte del precio del bien mueble objeto de la venta
con reserva de dominio.

2- Por la quiebra declarada del comprador:

La Doctrina y la Jurisprudencia Italiana, admiten que el vendedor puede reivindicar aún

después de la quiebra del comprador.

Articulo 17 DE LA L.V.R.D:

"La quiebra declarada del comprador será la causa de Resolución del Contrato, con las
consecuencias previstas en esta Ley, dará derecho al vendedor a deducir de las cuotas que
tenga que devolver, el monto de la compensación y de los daños y perjuicios previstos en el,
Artículo 14".

De manera que es requisito para que el vendedor pueda exigir la resolución del contrato, que
el monto de las cuotas adeudadas excedan de la octava parte del precio total, como ya lo
dijimos anteriormente, porque de lo contrario solo podrá intentar la acción de cumplimiento
por el monto de las cuotas para ese momento esté adeudando el comprador