Informe General Sobre Las Litis Sobre Derechos Registrados

Paola Marina De León Estrella-
2013-5224
Práctica Forense Inmobiliario
SD-DER-598-P-888
Thiaggo Marrero
INFORME GENERAL SOBRE LA LITIS DE DERECHOS REGISTRADOS
El artículo 281 de la ley de registro inmobiliario se encuentra el tema que trata sobre derechos
registrados en litis, y lo define de la siguiente manera: es el precoso contradictorio que se introduce
por antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en relación con el derecho registrado, el
jurista y doctrinario Víctor Santana Polanco en su obra Derecho procesal para la jurisdicción
inmobiliaria define la litis sobre derecho registrado de la siguiente manera: La Litis sobre derecho
registrado es aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho
real sobre la misma registrado.
Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación a la jurisprudencial para los
fines de las litis sobre derechos registrados.
Cabe destacar que el terreno se considera registrado desde el momento que ha intervenido la
sentencia final del saneamiento, aun cuando la operación material del Registro no se haya
efectuado.
La competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer de la litis sobre derechos registrados

esta prevista en el artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que “los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son los únicos competentes para conocer de las litis
sobre derechos registrados siguiendo las disposiciones procesales contenidas en la presente ley y
sus reglamentos”2. Las acciones deben iniciarse por ante el tribunal de jurisdicción original
territorialmente competente.
Desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble,
salvo algunas excepciones, la Jurisdicción Inmobiliaria es competente de manera exclusiva, en
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Artículo 28 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario,
http://ojd.org.do/Normativas/INMOBILIARIA/Leyes/Ley%20No.%20108-
05%20de%20Registro%20Inmobiliario.pdf Ultima Consulta: 20 de Junio de 2019.
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virtud del artículo 33 de la Ley de Registro Inmobiliario, para conocer de todo lo relativo a derechos
inmobiliarios y su registro en la República Dominicana.
Por el hecho de que un inmueble o algún derecho real inmobiliario se encuentren registrados, esto
no implica que la jurisdicción Inmobiliaria sea el competente para conocer de todo lo relativo al
mismo, cuando en el caso de una promesa de venta, que ha sido inscrita en el Registro de Títulos;
y como consecuencia de ese contrato, una de las partes no cumple con alguna de sus obligaciones,
y por ese incumplimiento se demanda su ejecución y con ella la reparación de daños y perjuicios,
la competencia es del tribunal ordinario, ya que no se está cuestionando el derecho de propiedad,
ni se está poniendo en duda.
El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrados por ante los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:
Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente.
Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, la
parte demandante debe notificar dentro de los diez días a partir de la fecha de depósito de la
demanda en la secretaria del tribunal apoderado de la litis, la constancia de que ha notificado al
demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en este tribunal.
Una vez le es notificada la instancia de la litis sobre derechos registrados, el demandante deberá
en todo caso citar al demandado para las audiencias conforme con lo dispone el artículo 61 de la
Ley de Registro Inmobiliario que dice lo siguiente: "las partes deben ser citadas para la audiencia
mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil".4
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El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijará audiencia, ni
realizará ningún tipo de trámite procesal hasta tanto el demandante haya depositado en la Secretaría
del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.
La publicidad de la litis sobre derechos registrados, prevista en el artículo 135 del Reglamento de
los Tribunales Superiores de Tierras y de jurisdicción Original, tiene por finalidad enterar a los
terceros de la situación jurídica por la cual está atravesando el inmueble; a este tipo de actuación
es lo que se denomina oposición, ya que con la misma se prohíbe a un tercero que haga algo en
ausencia del oponente.
Está instituido dentro de los principios que norman y regulan la Ley de Registro Inmobiliario la
de evitar que ante esta jurisdicción se encaminen demandas temerarias, gratuitas, atropellantes,
ejercidas con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño; y para evitarla
consagra dentro de sus disposiciones legales las posibles demandas en reparación en daños y
perjuicios para evitar el ejercicio abusivo de los derechos, en consecuencia queda habilitado el
Principio X de la citada ley, el cual dispone lo siguiente:
“La presente ley no ampara el ejercicio abusivo delos derechos. Se considera ejercicio abusivo
de derechos el que contraría los fines que la ley ha tenido en mira al reconocerlos, o al que exceda
los límites impuestos por las leyes vigentes la buena fe, la morar y las buenas costumbres”.5
En virtud de las disposiciones del artículo 31 de la Ley de Registro Inmobiliario, “si queda
demostrado durante el proceso la falta de fundamento de la demanda porque la misma haya sido
ejercida con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño, el juez podrá
ordenar la reparación moral del perjudicado y la indemnización por daños y perjuicios
correspondiente conforme a lo dispuesto por el Código Civil”.6
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Principio X de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario,
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Las demandas en daños y perjuicios sólo pueden ser intentada por ante los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria de manera accesoria y no como acción principal.
De conformidad con las disposiciones del artículo 537 del Reglamento de los Tribunales Superiores
de Tierras y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de parte interesada o
de oficio, por el Juez, o Tribunal. Conforme a lo dispuesto por el artículo 30 de la Ley de Registro
Inmobiliario, puede fijar la fecha en que deberá conocerse la audiencia sobre el sometimiento de
pruebas, la cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco (25) ni mayor de sesenta
(60) días posteriores al apoderamiento del juez o Tribunal.
Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad con
lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que las partes
deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que
establece el Código de Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los
siguientes criterios:
a) Este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien promueva la fijación de
audiencia, es por ello que si el Juez o Tribunal la fija de oficio en virtud con lo dispuesto
por el artículo 53 del Reglamento de los Tribunales, y el demandado se entera de que la
audiencia fue fijada, deberá notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citación
para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del
demandante;
b) b) El artículo 61 de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cual
audiencia es que deben ser citadas la partes, es decir que si el demandado no comparece a
la audiencia de sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser
citado nuevamente para la audiencia de fondo;
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c) Las citaciones deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de
Procedimiento Civil8, y en estos artículos está establecido el procedimiento para las
citaciones previstas por la Ley de Registro Inmobiliario.
De acuerdo con el artículo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de

Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-2007, de fecha 12 de Julio del año
2007, dictada por la Suprema Corte de Justicia "los medios de excepción deberán ser presentado
a pena de in admisibilidad de forma simultánea y en la audiencia de sometimiento de pruebas".
De donde se infiere que la parte que plantea un medio de excepción relativo a la irregularidad del
procedimiento deberá presentarlo uno por uno, y no esperar que el Juez o Tribunal falle el primero,
para luego presentar el segundo o los demás, porque entonces después del primero que es
presentados los demás si no se presentan de forma simultánea, resultan inadmisible por
extemporáneo.
De conformidad con el artículo 66 del Reglamento delos Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria

en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedará fijada por el Juez o Tribunal la audiencia
sobre el fondo, en un plazo no mayor de treinta (30) días.
Una vez concluido el proceso de saneamiento el derecho común recobra su imperio, ya que en el
mismo el procedimiento está organizado bajo el sistema de la neutralidad de/ juez. Su papel en la
instrucción es sumamente pasivo. Corresponde a las partes probar los hechos y actos sobre los
cuales fundamentan su demanda y que puedan servir de base para esclarecer el caso del cual se
encuentra apoderado el tribunal.
Los Jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria tienen un límite en lo que respecta a su papel activo;
esto es en materia de revisión por causa de fraude, y en las litis sobre derechos registrados, en las
cuales no gozan del papel activo en lo referente a las pruebas, que es lo propio del saneamiento,
siendo el demandante quien debe aportar la prueba del fraude.
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Código Civil Dominicano. https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/es/do/do055es.pdf Última consulta: 20 de junio
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De conformidad con los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario, los jueces de los
Tribunales de la jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar cuantas medidas estimen convenientes,
a pedimento de parte o de oficio, que puedan o no prejuzgar el fondo de la demanda, durante la
instrucción del proceso, tales como inspección, verificación de escritura, entre otras; las cuales
pueden ser ordenadas tanto en el proceso de saneamiento como en las litis sobre derechos
registrados.
En virtud del principio IV el cual forma parte de los que norman la Ley de Registro Inmobiliario
y regulan su aplicación, en el sentido de que todo derecho registrado de conformidad con la citada
ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta de Estado; así como por el
artículo 86 de la citada ley; todos los derechos que no hayan sido invocados en el proceso de
saneamiento quedan aniquilados por la sentencia que le pone término a éste, una vez que ha
adquirido la autoridad y la fuerza dela cosa irrevocablemente juzgada; como consecuencia de ello
es imposible mediante la interposición de una litis sobre derechos registrados, por ante la
Jurisdicción Inmobiliaria, que esos derechos que se aleguen puedan llegar a tener efectos jurídicos,
por lo que las litis así planteadas deben ser declaradas inadmisibles en virtud del artículo 86 de la
Ley de Registro Inmobiliario.
La excepción a este medio de inadmisión lo constituye el hecho de que cuando los documentos
sostenidos en apoyo a una litis sobre derechos registrados, son anteriores al saneamiento, es decir,
un acto de transferencia consentido por el dueño original del terreno, y este permanece en el
patrimonio del vendedor o de los herederos, los mismos le deben garantía a su causahabiente y que
solo los terceros de buena fe y a título oneroso no le es oponible este acto, en virtud del principio
de inscripción, toda vez que este principio es considerado fundamental para la aplicación de los
derechos registrados, lo que le otorga a la inscripción en el registro un carácter constitutivo de
derechos oponibles a todo el mundo; pero fuera de estos casos, es decir, si no ha intervenido un
tercer adquiriente a título oneroso, en caso de que sea planteada una litis sobre derechos registrados
para conocer de la validez de un acto de transferencia solicitado por el comprador obliga al tribunal
a conocer de dicha litis, no obstante si la litis está fundamentada en documentos, que aunque no se
hicieron valer en el saneamiento, los mismos son oponibles a los vendedores, ya que estos le deben
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garantía al comprador y la misma es eterna, perpetua y dura para siempre, hasta que no intervenga
un tercer adquiriente de buena fe y título oneroso.
En definitiva, de acuerdo con el ordenamiento jurídico establecido en la ley de Registro

Inmobiliario, después de dictada una sentencia en el saneamiento de un terreno cualquiera, y
expedido el Certificado de Título, para poder anular todo ese procedimiento antes del año de la
expedición del citado certificado, solo hay un recurso posible; que lo es la revisión por causa de
fraude, prevista por los artículos 86 y siguientes de la Ley de Registro Inmobiliario; esto es cuando
la Jurisdicción Inmobiliaria que esté apoderado de una litis sobre derechos registrados no está
facultado, en forma alguna, para alterar el contenido jurídico de una decisión acerca del
saneamiento, puesto que la misma es terminante, oponible a todo el mundo y purga o extingue
todo interés o derechos contrarios registrados al de quien interpuso la litis sobre derechos
registrados con el fin de que se modifiquen los derechos, que salvo la posibilidad de un recurso de
revisión por causa de fraude, resulta inadmisible toda pretensión que tienda a reivindicar
extemporáneamente derechos que se aleguen existían antes de que terminara el proceso de
saneamiento.
Cuando la litis sobre derechos registrados tienen por finalidad jurídica, el cuestionamiento de los
derechos que surjan corno consecuencia de un embargo inmobiliario previsto por los artículos 673
y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los mismos no pueden ser cuestionados por ante
los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que las sentencias de adjudicación al estar
inscritas en el Registro de Títulos correspondiente se convierten en una sentencia atributiva de
propiedad, y los hechos y derechos anteriores a ésta quedan aniquilados, y sólo pueden ser atacadas
mediante una demanda en nulidad de sentencia de adjudicación por la vía principal por ante el
mismo tribunal que dictó dicha sentencia, cuando en el procedimiento de embargo inmobiliario no
han surgido incidentes, ni contestaciones, ya que la misma no es una verdadera sentencia, sino un
acto de administración judicial que se contrae a dar constancia de la transferencia forzosa del
inmueble operada como consecuencia del procedimiento de embargo; que, sin embargo, cuando
las mismas resuelven incidentes que hayan surgido en el procedimiento, ellas adquieren todos los
caracteres de forma a y de fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas, porque en esos
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casos deben ser motivadas y adquieren la autoridad de la cosa juzgada y pueden ser impugnadas
por las vías de los recursos ordinarios y extraordinarios, excepto el de oposición, conforme con la
parte final del artículo 731 del Código de Procedimiento Civil; cuyos cuestionamientos son de la
competencia exclusiva de los Tribunales ordinarios, en sus atribuciones civiles; en consecuencia,
es posible que esos hechos y derechos anterior esa dicha sentencia puedan llegar a surtir efectos
jurídicos, pero no por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, a través de una litis sobre
derechos registrados, la cual resultaría inadmisible.
Cuando se plantea una litis sobre derechos registrados por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliario, cuya finalidad jurídica tiene por naturaleza la demanda en persecución de nulidad o
cancelación de una hipoteca judicial, la cual ha sido inscrita en el Registro de Títulos
correspondiente en virtud de una sentencia dictada por un Tribunal de la jurisdicción civil
ordinaria, la misma es inadmisible, a pesar de que dicha hipoteca resulta para el acreedor un
derecho registrado y el posible cuestionamiento a esos derechos, constituyan una litis sobre
derechos registrados de acuerdo con del artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Si bien es cierto que la hipoteca judicial definitiva inscrita en el Registro de Títulos

correspondiente, en virtud de una sentencia definitiva con la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada, la misma constituye un derecho real accesorio a la propiedad o inmueble registrado, y
cuyo cuestionamiento constituiría en principio una kis sobre derechos registrados de acuerdo con
el artículo 29 dela Ley de Registro Inmobiliario, no menos cierto es que los hechos recogidos en
esa sentencia que ordenó la inscripción de la hipoteca judicial definitiva, así como el derecho que
adquirió el acreedor o titular de ese derecho real accesorio a la propiedad o inmueble, no pueden
ser cuestionados ni ponderados nuevamente ni por ante el tribunal que la dictó ni por ante ninguna
Otra jurisdicción distinta a la civil ordinaria; por lo que toda litis sobre derechos registrados que
sea llevada por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con el propósito de atacar dicha
sentencia o derechos, resultarían inadmisibles.
La condenación en costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con motivo de
una litis sobre derechos registrados Por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con
motivo de una litis sobre derechos registrados se podrá condenar en costas reteniendo las mismas
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contra la parte que ha sucumbido, en virtud de lo dispuesto por el artículo 66 de la Ley de Registro
Inmobiliario el cual señala que “en todos los procesos judiciales conocidos por ante los Tribunales
dela Jurisdicción Inmobiliaria con excepción del saneamiento, se podrá condenar al pago de las
costas ala parte que sucumba de acuerdo con la Ley”.
El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria, establece

en sus artículos 88,89, 90 y 91 el procedimiento a seguir en caso de que se haya producido una
condenación en costas como consecuencia de un proceso que tenga carácter de litigioso, con la
excepción del saneamiento.
La condenación en costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria corno

consecuencia de una litis sobre derechos registrados, las mismas no tienen un carácter de orden
público, sino de puro interés privada, de donde se infiere que el Juez o Tribunal no puede acordar
costas de un procedimiento que por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, sea como consecuencia de
una demanda sobre el fondo de la litis, como consecuencia de un incidente relativo a un medio de
inadmisión o una excepción de procedimiento, así como una demanda en referimiento, si las partes
no solicitan en sus conclusiones producidas en audiencia que la parte que sucumba sea condenada
al pago de las costas.
En este sentido se ha pronunciado nuestra Suprema Corte de Justicia como Corte de Casación,
señalando “que la condenación en costas al sucumbiese en una litis, sólo debe pronunciarse
cuando la parte gananciosa así lo ha solicitado, que como el recurrido no ha hecho tal pedimento,
tratándose de un asunto de interés privado. No procede imponer de oficio tal condenación”.
Las costas y honorarios obtenidos como consecuencia de un incidente, ya sea corno un medio de
inadmisión o un medio de excepción, las mismas no podrán ser validadas por el Juez a pedimento
del abogado en su provecho que se hayan acordado, hasta que el fondo del asunto no haya sido
fallado en virtud del artículo 130 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone que “toda
parte que sucumba será condenada en las costas; pero éstas no serán exigibles, sea que provengan
de nulidades, excepciones o incidentes o del fallo de lo principal, sino después que recaiga
sentencia sobre el fondo que haya adquirido la fuerza de la cosa irrevocablemente juzgada. Sin
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embargo, si en virtud de sentencia sobre incidente, nulidad o excepción el tribunal ha quedado

desapoderado del conocimiento del fallo, las costas serán exigibles un mes después de haber
adquirido dicha sentencia la fuerza de la cosa irrevocablemente juzgada, siempre que durante ese
plazo no se haya introducido de nuevo demanda sobre el fondo”.
Es necesario destacar que cuando el juez o tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria suple de oficio
un medio de inadmisión o de excepción, por tener por ante esta jurisdicción un carácter de orden
público, las costas deberán ser compensadas, y en ese sentido nuestra Suprema Corte de Justicia
ha dicho que “cuando un medio de inadmisión es suplido de oficio la condenación en costas deben
ser compensadas”.
El abogado que haya obtenido por ante el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria que la parte
contra la cual le adversa la demanda puede cobrar las costas y honorarios de una decisión del Juez
de los referimientos que se ha agotado ya, aunque el fondo del asunto se encuentre pendiente de
fallo; toda vez que estas costas no provienen de una excepción, ni de una nulidad ni de un incidente
vinculado a lo principal de la demanda, ya que el referimiento instituido por la Ley de Registro
Inmobiliario en virtud de los artículos 50 al 53. Puesto que la demanda en referimiento a pesar de
que la misma por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria sólo es posible conocerla
cuando el Juez apoderado dela misma esté apoderado de una litis sobre derechos registrados, no
obstante esta demanda tiene una configuración jurídica por ante la Jurisdicción Inmobiliaria que
cae dentro del ámbito del derecho positivo, y en tal virtud es independiente de la demanda
principal, ya que la ordenanza en referimiento no puede prejuiciar el fondo del asunto, no adquiere
en cuanto a lo principal la autoridad de la cosa juzgada, y es ejecutoria provisionalmente, no
obstante cualquier re-curso, toda vez que su misión no es otra que la de resolver, al margen de las
contingencias del fondo del asunto, cuestiones consideradas como urgentes.
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La competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer de la litis sobre derechos registrados

De acuerdo con el artículo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de

De conformidad con el artículo 66 del Reglamento delos Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria

En definitiva, de acuerdo con el ordenamiento jurídico establecido en la ley de Registro

Si bien es cierto que la hipoteca judicial definitiva inscrita en el Registro de Títulos

El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria, establece

La condenación en costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria corno

embargo, si en virtud de sentencia sobre incidente, nulidad o excepción el tribunal ha quedado

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