APPUNTI DI ESTIMO

(A cura di due diligenti studenti)

IL PROCESSO EDILIZIO ................................................................................................................................................ 4
PRINCIPI ALLA BASE DELLA PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE DI OPERE PUBBLICHE .................... 4
IL RESPONSABILE UNICO DEL PROCEDIMENTO................................................................................................. 6
IL DOCUMENTO PRELIMINARE ALLA PROGETTAZIONE ................................................................................... 6
IL QUADRO ECONOMICO ............................................................................................................................................ 6
IL PROGETTO PRELIMINARE..................................................................................................................................... 7
CONFERENZA DEI SERVIZI ......................................................................................................................................... 7
PROGETTO DEFINITIVO............................................................................................................................................... 7
PROGETTO ESECUTIVO ............................................................................................................................................... 8
SCHEMA DI CONTRATTO E CAPITOLATO SPECIALE D’ APPALTO ................................................................... 8
ESECUZIONE DEI LAVORI ........................................................................................................................................... 9
PAGAMENTI IN ACCONTO........................................................................................................................................... 9
TERMINI DERIVANTI DALLA PRODUZIONE INDUSTRIALE ............................................................................. 9
VALUTAZIONE DI IMPATTO AMBIENTALE ......................................................................................................... 11
QUADRO DI RIFERIMENTO PROGRAMMATICO.................................................................................................. 11
QUADRO DI RIFERIMENTO PROGETTUALE......................................................................................................... 11
QUADRO DI RIFERIMENTO AMBIENTALE ........................................................................................................... 12
IL MONITORAGGIO ................................................................................................................................................... 13
IL BILANCIO ................................................................................................................................................................... 14
DIREZIONE DEI LAVORI ............................................................................................................................................ 15
DOCUMENTI AMMINISTRATIVI E CONTABILI ................................................................................................... 16
MODALITA’ DI MISURAZIONE DEI LAVORI ........................................................................................................ 16
SCELTA DEL CONTRAENTE ...................................................................................................................................... 17
CONSEGNA DEI LAVORI............................................................................................................................................. 18
VARIANTI IN CORSO D’OPERA ................................................................................................................................ 18
SOSPENSIONE E RIPRESA DEI LAVORI ................................................................................................................. 18
PROROGA DEL TEMPO CONTRATTUALE............................................................................................................. 19
VARIAZIONI ED ADDIZIONI AL PROGETTO APPROVATO .............................................................................. 19
VARIAZIONE DEL TEMPO CONTRATTUALE ....................................................................................................... 20
LE RISERVE .................................................................................................................................................................... 20
CHIUSURA DEI LAVORI .............................................................................................................................................. 21
IL COLLAUDO ................................................................................................................................................................ 21
FORMULARIO DI MATEMATICA FINANZIARIA ................................................................................................. 24
FORMULARIO DI ANALISI COSTI-BENEFICI ....................................................................................................... 25
IL CATASTO EDILIZIO URBANO .............................................................................................................................. 28
L’ESPROPRIAZIONE .................................................................................................................................................... 29
LA STIMA......................................................................................................................................................................... 30
VALORE DI MERCATO .............................................................................................................................................. 31
VALORE DI PRODUZIONE ........................................................................................................................................ 31
VALORE DI TRASFORMAZIONE ............................................................................................................................. 31
VALORE COMPLEMENTARE ................................................................................................................................... 32

2
 VALORE DI SURROGAZIONE................................................................................................................................... 32
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE............................................................................................................................ 32
METODO DIRETTO (O SINTETICO) ......................................................................................................................... 32
METODO INDIRETTO (O ANALITICO).................................................................................................................... 33
RELAZIONE DI STIMA................................................................................................................................................. 33
L’ ONORARIO DELL’ INGEGNERE .......................................................................................................................... 34
I MILLESIMI CONDOMINIALI................................................................................................................................... 35

3
 IL PROCESSO EDILIZIO

Processo Edilizio: Sequenza di fasi operative che partono dal rilevamento delle esigenze fino al loro
soddisfacimento in termini di produzione edilizia.
Esso è regolato per legge dal D.L. n.163 del 2006 e dal rispettivo regolamento d’attuazione n.207 del
2010.
L’art. 2 del codice dei contratti n.163 del 12/04/2006 dice: “L’affidamento e l’esecuzione di opere e
lavori pubblici, servizi e forniture, ai sensi del presente codice, deve garantire la qualità delle
prestazioni e svolgersi nel rispetto dei principi di economicità, efficacia, tempestività e
correttezza; l’affidamento deve altresì rispettare i principi di libera concorrenza, parità di
trattamento, non discriminazione, trasparenza, proporzionalità, nonchè quello di pubblicità
con le modalità indicate nel presente codice.”
Efficacia: garantire benefici sociali ed economici costanti nell’arco della vita utile dell’opera.
Correttezza: rapporti trasparenti tra stazione appaltante, progettista ed impresa costruttrice.
Tempestività: Limitare le uscite al minor tempo possibile ed anticipare le entrate.

Figura 1: Andamento qualitativo del flusso di cassa nel tempo

Economicità: l’opera deve costituire il miglior compromesso tra il suo costo e la prestazione da
garantire. Il principio di economicità può essere subordinato ai principi di equilibrio sociale,
ecologico e di sostenibilità.

Il principio della libera concorrenza nell’affidamento dell’esecuzione dei lavori prevede la

pubblicazione di una gara d’appalto, in cui tutte le imprese sono messe allo stesso livello senza
discriminazione, con trasparenza e pubblicità.
Questi sani principi erano già contenuti nel R.D. n.2248 del 1865 e nel rispettivo regolamento del
1895.

PRINCIPI ALLA BASE DELLA PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE

DI OPERE PUBBLICHE

L’art. 15 del d.p.r. dice, al comma1, che “la progettazione ha come fine fondamentale la
realizzazione di un intervento di qualità e tecnicamente valido, nel rispetto del miglior rapporto tra
benefici e costi globali di costruzione (principio di economicità), manutenzione e gestione. La
progettazione è informata a principi di sostenibilità ambientale nel rispetto, tra l’altro, della

4
minimizzazione dell’impegno di risorse materiali non rinnovabili e del massimo riutilizzo delle
risorse naturali e della massima manutenibilità, miglioramento del rendimento energetico, durabilità
dei materiali e dei componenti, sostituibilità degli elementi, compatibilità tecnica ed ambientale dei
materiali ed agevole controllabilità delle prestazioni dell’intervento nel tempo.”
Successivamente al comma 2 dice “il progetto è redatto secondo tre progressivi livelli di definizione:
preliminare, definitiva ed esecutiva. I tre livelli costituiscono una suddivisione di contenuti che tra
loro interagiscono e si sviluppano senza soluzione di continuità.”

Individuazione degli obiettivi e dei vincoli

(archeologici, geologici, strumenti regolatori)

Analisi della situazione attuale (verificare attuali

esigenze nel sistema delle attività e nel sistema dei
trasporti)

Confronto delle soluzioni

(esame delle varie possibilità,
inclusa l’opzione “0”)
scenari

Simulazione degli effetti sul

sistema dei progetti alternativi

Confronto e valutazione dei

progetti alternativi

ACB

Scelta della soluzione

Progettazione definitiva ed esecutiva

Realizzazione dell’intervento

5
 IL RESPONSABILE UNICO DEL PROCEDIMENTO

A capo di tutta la procedura della progettazione vi è il RUP. L’art.9-10 del regolamento regola le sue
funzioni e compiti.
Art.9, comma 1: “Le fasi di progettazione, affidamento ed esecuzione di ogni singolo intervento sono
seguite sotto la diretta responsabilità e vigilanza di un responsabile del procedimento, nominato dalle
stazioni appaltanti nell’ambito dei propri dipendenti di ruolo (salvo eccezioni)”
Art.9, comma 2: “Il RUP provvede a creare le condizioni affinchè il processo realizzativo
dell’intervento risulti condotto in modo unitario in relazione ai tempi e ai costi preventivati, alla
qualità richiesta alla manutenzione programmata, alla sicurezza e alla salute dei lavoratori.”
Per le funzioni e compiti del RUP consultare l’art.10 del regolamento.

IL DOCUMENTO PRELIMINARE ALLA PROGETTAZIONE

Fra le varie Il RUP promuove e sovrintende agli accertamenti ed alle indagini preliminari idonee ad
acconsentire la verifica della fattibilità tecnica, economica ed amministrativa dell’intervento; verifica
in via generale la conformità ambientale, paesistica territoriale ed urbanistica; redige il documento
preliminare alla progettazione (dpp) e cura che sia richiesto il codice unico di progetto (CUP), e
che esso sia riportato su tutti i documenti amministrativi e contabili riguardanti il progetto.
Il DPP deve contenere (Art.15, comma 5-6) ogni atto necessario alla redazione del progetto e recante
le seguenti precisazioni di natura procedurale:
1. tipologia di contratto
2. procedura di appalto
3. se il contratto sarà a corpo, a misura o a corpo e misura
Esso riporta tra l’altro:
1. situazione iniziale e della possibilità di far ricorso all’ingegneria naturalistica
2. obiettivi generali e strategie per raggiungerli
3. esigenze e bisogni da soddisfare
4. norme e regole da rispettare
5. vincoli di legge (archelogici, geologici, idrogeologici etc…)
6. funzioni che dovrà svolgere l’intervento
7. requisiti tecnici
8. impatti su componenti ambientali
9. fasi di progettazione da sviluppare e della loro sequenza logica e dei loro tempi di
svolgimento
10. livelli di progettazione ed elaborati grafici da redigere
11. limiti finanziari da rispettare e della stima dei costi e delle fonti di finanziamento
Il RUP propone all’amministrazione aggiudicatrice l’affidamento a soggetti esterni delle attività di
progettazione in caso di carenza di organico interno.

IL QUADRO ECONOMICO

Art.16, comma 1: “I QE degli interventi sono predisposti con progressivo approfondimento in

rapporto al livello di progettazione al quale sono riferiti e con le necessarie variazioni in relazione
alla specifica categoria dell’intervento stesso e prevedono la seguente articolazione del costo
complessivo”:
1. a.1 lavori a misura, a corpo e a corpo e misura in economia

6
 2. a.2 oneri della sicurezza
3. b somme a disposizione dell’amministrazione (espropriazione, collaudo, direzione lavori,
progettazione, allacciamento a pubblici servizi etc…)

IL PROGETTO PRELIMINARE

La sezione II del regolamento illustra i contenuti del progetto preliminare.

Esso definisce le caratteristiche qualitative e funzionali dei lavori, il quadro delle esigenze da
soddisfare e delle specifiche prestazioni da fornire nel rispetto del dpp. È composto dalle seguenti
relazioni:
1. relazione illustrativa
2. relazione tecnica
3. studio di prefattibilità ambientale
4. planimetria generale ed elaborati grafici
5. calcolo sommario della spesa (QE, al limite tramite computo metrico estimativo di massima)
6. capitolato speciale descrittivo e prestazionale + schema di contratto (nel caso in cui il
progetto preliminare debba essere posto a gara d’appalto)
Nel QE deve essere espresso un giudizio di stima che rispetti i principi generali dell’estimo, ossia
obiettivo, attuale, condizionato e valido.
Il progetto preliminare, dopo la sua validazione, è sottoposto a conferenza di servizi, intesa come
riunione tra gli enti interessati alla realizzazione dell’opera. Le modifiche proposte vengono iscritte
dal RUP in apposito verbale di conferenza di servizi.

CONFERENZA DEI SERVIZI

Art.58 del regolamento: “la conferenza di servizi si svolge per l’acquisizione dei pareri necessari alla
definizione di tutti gli aspetti del progetto. La conferenza di servizi procede, se espressamente
richiesto, al nuovo esame del progetto dopo che siano state apportate le modifiche ritenute
necessarie.”

PROGETTO DEFINITIVO
Art.24, comma 1: “Il progetto definitivo, redatto sulla base delle indicazioni del progetto preliminare
approvato e di quanto emerso in sede di eventuale conferenza di servizi, sviluppa gli elaborati
grafici, relazioni e calcoli ad un livello di definizione tale che nella successiva progettazione
esecutiva non si abbiano significative differenze tecniche e di costo.”

Art.24, comma 2: “Esso comprende i seguenti elaborati, salvo diverse indicazioni del RUP:
1. relazione generale
2. relazioni tecniche e relazioni specialistiche
3. rilievi planimetrici ed altimetrici
4. studio dettagliato di inserimento urbanistico
5. elaborati grafici
6. Studio d’Impatto Ambientale (SIA)
7. calcoli delle strutture e degli impianti
8. piano particellare d’esproprio
9. elenco dei prezzi unitari e le relative analisi
10. Computo Metrico Estimativo (CME)
11. aggiornamento del piano di sicurezza

7
 12. QE con i costi degli oneri della sicurezza desunti dal piano di sicurezza

PROGETTO ESECUTIVO

Art.33: “Il progetto esecutivo costituisce l’ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni e pertanto,

definisce compiutamente ed in ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico
l’intervento da realizzare…Il progetto è redatto nel pieno rispetto del progetto definitivo, nonché
delle prescrizioni dettate nei titoli abilitativi o in sede di accertamento di conformità urbanistica, o di
conferenza di servizi o di pronuncia di compatibilità ambientale. Esso è composto dai seguenti
documenti:
1. relazione generale
2. relazioni specialistiche
3. elaborati grafici comprensivi anche di impianti, strutture e di ripristino e miglioramento
ambientale
4. calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti
5. piano di sicurezza e di coordinamento
6. elenco dei prezzi unitari ed eventuali analisi
7. Computo Metrico Estimativo e Quadro Economico
8. Cronoprogramma
9. schema di contratto e Capitolato Speciale d’Appalto (CSA)
10. piano particellare d’esproprio
Il progetto esecutivo deve essere sottoposto a verifiche da un’unità di verifica di norma interna
all’amministrazione, e validato dal RUP tramite verbale di validazione (come atto formale di esito
positivo di tutte le verifiche)

SCHEMA DI CONTRATTO E CAPITOLATO SPECIALE D’ APPALTO

Art.43: “Lo schema di contratto contiene le clausole dirette a regolare il rapporto tra stazione
appaltante ed esecutore, con particolare riferimento a:
1. termini di esecuzione e penali
2. programma di esecuzione dei lavori in relazione al pagamento degli acconti (crono
programma)
3. sospensione e ripresa dei lavori
4. oneri a carico dell’esecutore
5. contabilizzazione dei lavori a misura e a corpo
6. liquidazione di corrispettivi per stati di avanzamento
7. controlli in corso d’opera (direzione lavori)
8. specifiche modalità e termini di collaudo
9. modalità di risoluzione delle controversie

Allo schema di contratto è allegato il CSA che riguarda le prescrizioni tecniche da applicare
all’oggetto del singolo contratto, esso è diviso in due parti, la prima contenente la descrizione delle
lavorazioni e la seconda la specificazione delle prescrizioni tecniche; esso illustra in dettaglio:
1. tutti gli elementi necessari per una compiuta definizione tecnica ed economica dell’oggetto in
appalto, anche ad integrazione degli aspetti non pienamente deducibili dagli elaborati grafici
del progetto esecutivo
2. nella seconda parte le modalità di esecuzione e le norme di misurazione di ogni lavorazione, i
requisiti di accettazione di materiali e componenti (es. Rck per il calcestruzzo), le specifiche

8
 di prestazione e le modalità di prove e l’ordine da tenersi nello svolgimento di specifiche
lavorazioni

Nel caso d’interventi complessi, il CSA prevede un piano per i controlli di cantiere nel corso delle
varie fasi di lavoro al fine di una corretta realizzazione dell’opera e delle sue parti (collaudo in corso
d’opera).
Il CSA prescrive l’obbligo per l’esecutore di presentare, prima dell’inizio dei lavori, un programma
esecutivo dettagliato, anche indipendente dal Cronoprogramma, nel quale sono riportate per ogni
lavorazione le previsioni circa il periodo di esecuzione e l’ammontare presunto parziale e
progressivo dell’avanzamento dei lavori alle scadenze contrattualmente stabilite per l’emissione dei
certificati di pagamento.

ESECUZIONE DEI LAVORI

Con l’approvazione del progetto esecutivo da parte della stazione appaltante è possibile procedere
alla scelta dell’impresa esecutrice. La vincitrice della gara d’appalto è tenuta a questo punto a
rispettare gli estremi contrattuali, in particolar modo l’importo lavori (prima parte del QE) e il tempo
contrattuale (Tc), che diventano vere e proprie clausole contrattuali. Quindi in breve è tenuta a
rispettare il piano delle lavorazioni. Lo stesso contratto regola le eventuali negligenze dell’ impresa
attraverso l’applicazioni di penali.
Il tempo contrattuale decorre a partire dalla data di consegna (tramite verbale di consegna), o
alternativamente dalla decorrenza dell’ultimo verbale di consegna parziale, nel caso in cui la
consegna parziale sia prevista dallo schema di contratto. Quest’ultimo regola altresì le modalità di
sospensione totale o parziale delle lavorazioni che determinano una modifica del cronoprogramma.

PAGAMENTI IN ACCONTO

Art.141: “Nel corso dell’esecuzione dei lavori sono erogati all’esecutore, in base ai dati risultanti dai
documenti contabili (dalla direzione dei lavori), pagamenti in acconto del corrispettivo dell’appalto
(I), nei termini o nelle rate stabiliti dal contratto ed a misura dell’avanzamento dei lavori
regolarmente eseguiti.
I certificati di pagamento delle rate di acconto sono emessi dal RUP sulla base di documenti contabili
indicanti la quantità, la qualità e l’importo dei lavori eseguiti, non appena scaduto il termine
fissato dal contratto o non appena raggiunto l’importo previsto per ciascuna rata.
Nel caso di sospensione dei lavori di durata superiore a 45 giorni la stazione appaltante dispone
comunque il pagamento in acconto degli importi maturati fino alla data di sospensione.

TERMINI DERIVANTI DALLA PRODUZIONE INDUSTRIALE

QUALITÀ: insieme delle caratteristiche di un’entità che conferiscono alla stessa di soddisfare
esigenze espresse ed implicite (coerenza interna ed esterna)

PRODOTTO: risultato di una determinata attività (esso può essere tangibile o intangibile)

CLIENTE: il consumatore, l’utilizzatore o il committente

ORGANIZZAZIONE: azienda, società, ditta, impresa avente funzioni ed amministrazioni proprie

9
PROCESSO: Insieme di risorse e di attività tra loro interconnesse che trasformano le entità in
ingresso (nel processo edilizio sono le esigenze) in entità in uscita (i prodotti)

GESTIONE PER LA QUALITÀ: insieme delle attività di gestione aziendale che determinano la
politica per la qualità. Nella gestione per la qualità vanno tenuti presenti gli aspetti economici (valido
compromesso tra benefici e costi)

SISTEMA PER LA QUALITÀ: strutture organizzative, procedure, processi e risorse necessarie ad

attuare la gestione per la qualità (le norme prevedono la qualificazione di un prodotto tramite
certificazione)

PIANO DELLA QUALITÀ: documento che definisce le prescrizioni necessarie per garantire la
qualità di un determinato prodotto (il CSA si configura come documento di qualità per l’esecuzione
di un’opera edilizia, il DPP nella progettazione)

CONTROLLO DELLA QUALITÀ: tecniche ed attività di controllo per garantire la qualità delle
prestazioni (nel processo edilizio questo compito è assolto dalla figura del RUP tramite la direzione
dei lavori+collaudo)

10
 VALUTAZIONE DI IMPATTO AMBIENTALE

Art.9 della Costituzione delle Repubblica Italiana: “La Repubblica promuove lo sviluppo della
cultura e la ricerca scientifica e tecnica. Tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della
Nazione.”
Sulla base di questo articolo si prevede un elenco di opere, in funzione della loro importanza, da
assoggettare alla procedura di Valutazione di Impatto Ambientale (V.I.A.).
Le opere da assoggettare alla VIA sono esaurientemente riportate nella direttiva CEE 85/337 sulla
valutazione di impatto ambientale. Lo stato italiano ha pertanto recepito tale direttiva, nel rispetto
dell’art.9 della Costituzione, con il DPCM del 27/12/1988.
La procedura della VIA si inquadra in un’ottica di sviluppo sostenibile in cui ambiente e realtà
antropiche si considerano tra loro interconnesse. Essa si può considerare come un vero e proprio
metodo di progettazione, infatti l’art.184 del codice afferma: “La VIA individua gli effetti diretti ed
indiretti di un progetto e delle sue principali alternative, compresa l’alternativa 0, sull’uomo, sulla
fauna, sulla flora, sul suolo, sulle acque di superficie e sotterranee, sull’aria, sul clima, sul paesaggio
e sull’interazione di detti fattori, nonché sui beni materiali e sul patrimonio culturale, sociale ed
ambientale e valuta inoltre le condizione per la realizzazione e l’esercizio delle opere e degli
impianti”. Da questo articolo si deduce che una buona progettazione è strettamente legata alla
considerazione dei fattori ambientali. La VIA costituisce, quindi, un momento di focalizzazione del
rapporto tra infrastrutture e paesaggio, in quanto non è possibile separare il paesaggio naturale da
quello culturale e perché nessun paesaggio può essere distaccato dal territorio relativo.
La VIA si applica quindi al singolo progetto, dalla sua programmazione al progetto esecutivo
secondo i seguenti livelli di approfondimento:
• Progetto preliminare → Studio di Prefattibilità Ambientale
• Progetto definitivo → Studio di Impatto Ambientale (S.I.A.)
• Progetto esecutivo → Valutazione di Impatto Ambientale (V.I.A.)

Ogni livello di approfondimento si suddivide in tre quadri:

• Quadro di riferimento programmatico
• Quadro di riferimento progettuale
• Quadro di riferimento ambientale

QUADRO DI RIFERIMENTO PROGRAMMATICO

Esso fornisce gli elementi conoscitivi sulle relazioni tra l’opera progettata e gli atti di pianificazione
e programmazione territoriale e settoriale. Tali elementi costituiscono parametri di riferimento per la
costruzione del giudizio di compatibilità ambientale. In particolare comprende:
1. la descrizione del progetto in relazione agli stati di attuazione degli strumenti pianificatori
nei quali è inquadrabile il progetto
2. la descrizione dei rapporti di coerenza del progetto con gli obiettivi perseguiti dagli strumenti
pianificatori
3. l’indicazione dei tempi di attuazione dell’intervento e delle eventuali infrastrutture a servizio
e complementari

QUADRO DI RIFERIMENTO PROGETTUALE

Descrive il progetto e le soluzioni adottate a seguito degli studi effettuati, nonché l’inquadramento
nel territorio, inteso come sito e come area vasta interessata. Esso consta di due distinte parti. La

11
prima esplicita le motivazioni assunte dal proponente nella definizione del progetto. La seconda
concorre al giudizio di compatibilità ambientale e descrive le motivazioni tecniche delle scelte
progettuali, insieme a eventuali misure, provvedimenti ed interventi che il proponente ritiene
opportuno adottare ai fini del miglior inserimento dell’opera nell’ambiente.

QUADRO DI RIFERIMENTO AMBIENTALE

In esso si valutano gli impatti e le soluzioni di mitigazione al fine di ridurli ad un livello di

tollerabilità. È indispensabile quindi esaminare le condizioni e le caratteristiche del territorio
interessato dall’intervento allo scopo di selezionare le componenti ambientali realmente significative
che possono subire modificazioni per effetto dell’intervento stesso.

Viene redatto il d.p.p. L' opera è realmente Quadro di riferimento

necessaria così com' è programmatico
stata concepita?

Il progetto è il miglior L' opera è necessaria, SI NO

compromesso tra bisogna valutare i (parere negativo)
esigenze funzionali, vantaggi che garantirà
economiche ed alla collettività
ambientali?

NO
(parere negativo interlocutorio,
La soluzione migliore Quadro di riferimento si invita il progettista ad un
viene scelta tramite un progettuale miglior approfondimento dei
confronto fra varie dati)
alternative (compresa
l'opzione 0)
SI

Gli impatti indotti dall' Risulta necessaria una

opera sull' ambiente in campagna di
Quadro di riferimento
fase di costruzione e di monitoraggio per la
ambientale
esercizio sono verifica degli impatti
tollerabili?

NO SI SI Parere positivo con In esercizio

(con prescrizioni) prescrizioni atte a
minimizzare
ulteriormente gli impatti
con relativo incremento
Il progetto è ben fatto!! dei costi In corso d' opera

12
 VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA E
PROGRAMMAZIONE

“La valutazione ambientale costituisce un importante strumento per l’integrazione delle

considerazioni di carattere ambientale nell’elaborazione e nell’adozione di taluni piani e programmi
che posso avere effetti significativi sull’ambiente…” è quanto afferma la direttiva 2001/42/CE del
Parlamento Europeo e del Consiglio.
In questo modo la Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.), contrariamente dalla VIA,
influenza profondamente la pianificazione e programmazione territoriale.
Nello Stato Italiano la VAS è regolata dal Decreto legislativo 3 aprile 2006, n.152, esso nell’art.11
dice: “La VAS è avviata dall’autorità procedente contestualmente al processo di formazione del
piano o programma e comprende:
1. lo svolgimento di una verifica di assoggettabilità
2. l’elaborazione del rapporto ambientale
3. lo svolgimento di consultazioni
4. la valutazione del rapporto ambientale e degli esiti delle consultazioni
5. la decisione
6. l’informazione sulla decisione
7. il monitoraggio”

La programmazione si articola nei seguenti punti:

• fase decisionale
• fase attuativa
• fase valutativa

Nell’ambito di un piano/programma assoggettato alla procedura della VAS, una grande importanza
assume il monitoraggio nell’ambito della fase valutativa.

IL MONITORAGGIO

Il monitoraggio assicura il controllo sugli impatti significativi sull’ambiente derivante dall’attuazione

dei piani e dei programmi approvati e la verifica del raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità
prefissati, così da individuare tempestivamente gli impatti negativi imprevisti e da adottare le
opportune misure correttive. Le informazioni raccolte attraverso il monitoraggio sono tenute in conto
nel caso di eventuali modifiche al piano o programma e comunque sempre incluse nel quadro
conoscitivo dei successivi atti di pianificazione o programmazione.

13
 Individuazione degli impatti Analisi delle condizioni territoriali
che si vuole tenere
sott’occhio

Campionamento e disgregazione delle aree

di monitoraggio per tipologia di impatti

Analisi di impatti Definizione del livello di

preesistenti (stato attuale) soglia attuale

Analisi delle criticità per Definizione del livello di

tipologia d’impatti dettaglio delle informazioni da
acquisire per ogni singola area

Gestione banca dati Verifica delle informazioni

già disponibili

Definizione delle direttive PROGETTO DI

e specifiche tecniche MONITORAGGIO

IL BILANCIO

Nell’esecuzione di opere pubbliche le clausole contrattuali maggiormente vincolanti per l’impresa

costruttrice sono I e T. L’impresa ha il dovere di rispettare i due vincoli contrattuali e,
contemporaneamente, ha diritto di pagamento degli acconti derivanti dallo stato di avanzamento e il
residuo di I alla chiusura dei lavori. L’amministrazione per adempiere ai suoi doveri finanziari nei
confronti dell’esecutore deve avere la giusta disponibilità finanziaria.
La realizzazione di un’opera pubblica costituisce una spesa per l’amministrazione. Nel complesso
essa avrà delle spese e delle entrate. Quest’ultime costituiscono un vero e proprio flusso di cassa
che viene scandito nell’unità temporale di riferimento: l’anno finanziario, che coincide con l’anno
solare. Per ogni anno finanziario viene redatto il Bilancio.
Il bilancio è un documento contabile, giuridico e politico. Né esistono di due tipi:
• consuntivo, relativo all’anno appena trascorso;
• di previsione, relativo all’anno che viene.

Le entrate e le spese devono soddisfare dei requisiti:

1. veridicità: nel bilancio devono essere inserite tutte le spese e le entrate che si
prevedono nell’anno finanziario di riferimento;

14
 2. Integrità: tutte le spese e tutte le entrate devono essere esposte in maniera chiara
secondo il loro effettivo importo;
3. Unità: non ci devono essere gestioni fuori bilancio;
4. Annualità: sono riferite all’anno finanziario;
5. Specializzazione: vanno specificate e dettagliate.
Questi devono concorrere ad un obiettivo comune cioè quella della parità di bilancio.
Il bilancio di previsione Italiano ha il ruolo di regolare il flusso di cassa dell’anno venturo, in tal
modo solo le spese autorizzate possono essere effettuate. Esso è di tipo misto perchè è redatto in
termini di bilancio di competenza (entrate e spese previste per l’anno a venire) e di cassa(entrate e
spese che effettivamente verranno liquidate nell’anno, quindi quelle sicure).
Ad ogni progetto, una volta approvato, viene assegnato un capitolo di spesa, contrassegnato da un
numero. Ogni anno posso prelevare una determinata somma stabilita dal bilancio di previsione
corrente, questa ad esempio può costituire il pagamento di un acconto all’impresa in seguito al
raggiungimento di uno stato di avanzamento. Se l’esecutore non raggiunge l’ammontare dei lavori
previsti, ovviamente non ha diritto al pagamento; la spesa non pagata costituisce una spesa per
l’amministrazione che comunque andrà a confluire nell’esercizio di bilancio dell’anno successivo,
maggiorata dei relativi interessi.
Le spese contrattuali vengono anche chiamate spese di investimento, perché si presuppone che
producano benefici nell’arco della vita utile dell’opera.
Ad ogni spesa contrattuale, bisogna seguire una determinata procedura:
1. Impegno: predisposizione della spesa nel rispettivo capitolo di bilancio;
2. Liquidazione: il direttore dei lavori accerta l’effettivo avanzamento dei lavori svolti
dall’impresa esecutrice;
3. Ordinazione: il direttore dei lavori chiede che sia emesso il titolo di spesa;
4. Pagamento: l’impresa riceve il corrispettivo associato allo stato di avanzamento raggiunto
(certificato di pagamento e stato di avanzamento).

DIREZIONE DEI LAVORI

Art. 147 del Regolamento: “Per il coordinamento, la direzione, e il controllo tecnico-contabile

dell’esecuzione di ogni singolo intervento le stazioni appaltanti, prima della gara, istituiscono
l’ufficio di direzione lavori, costituito da un direttore dei lavori e eventualmente, in relazione alla
dimensione alla tipologia e categoria dell’intervento, da uno o più assistenti con la funzione di
ispettore operativo o di ispettore di cantiere. L’ufficio di direzione dei lavori è preposto alla direzione
e al controllo tecnico, contabile e amministrativo dell’esecuzione dell’intervento nel rispetto degli
impegni contrattuali”
Art.148 del Regolamento: “Il direttore dei lavori cura che i lavori cui è preposto siano eseguiti a
regola d’arte ed in conformità del progetto e del contratto, lui interloquisce in via esclusiva con
l’esecutore, in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto. Il direttore dei lavori ha la
specifica responsabilità dell’accettazione del materiali, a lui fanno capo tutte le attività ed i compiti
di tramite tra il RUP e l’appaltatore. L’ordine di servizio è l’atto mediante il quale sono impartite
all’esecutore tutte le disposizioni e le istruzioni da parte del RUP ovvero del DL.
L’ordine di servizio è redatto in due copie e comunicato all’esecutore che lo restituisce firmato per
avvenuta conoscenza. Qualora l’ordine di servizio sia impartito dal DL, deve essere firmato dal RUP.
L’esecutore è tenuto ad uniformarsi alle disposizioni contenute negli ordini di servizio, fatte salvo le
facoltà di scrivere le proprie riserve. In ogni caso, a pena di decadenza, le riserve sono scritte nel
registro di contabilità contemporaneamente all’ordine di servizio oggetto di riserva.”

15
 DOCUMENTI AMMINISTRATIVI E CONTABILI

Art. 181 del Regolamento: “I documenti amministrativi contabili per l’accertamento dei lavori in
appalto sono:
1. Giornale dei lavori;
2. Libretti di misura delle lavorazioni e delle provviste
3. Liste settimanali;
4. Registro di contabilità
5. Sommario del registro di contabilità
6. Stati di avanzamento dei lavori
7. Certificati per il pagamento delle rate di acconto
8. Conto finale e relativa relazione

Nei libretti delle misure e delle provviste il DL scrive le effettive dimensioni delle lavorazioni
eseguite. Le annotazioni delle lavorazioni sono trascritte dai libretti delle misure in apposito registro
di contabilità, le cui pagine devono essere preventivamente numerate e firmate dal responsabile del
procedimento e dall’esecutore. L’iscrizione delle partite è fatta in ordine cronologico. Il registro di
contabilità è firmato dall’esecutore, con o senza riserva, nel giorno in cui gli viene presentato.
Quando in relazione alle modalità specificate nel contratto, si deve effettuare il pagamento di una
rata di acconto, il DL redige, nei termini specificati nel contratto, lo stato di avanzamento nel quale
sono riassunte tutte le lavorazioni eseguite dal principio dell’appalto sino ad allora, ed al quale è
unita una copia degli eventuali elenchi dei nuovi prezzi.
Quando per l’ammontare delle lavorazioni eseguite è previsto il pagamento di una rata di acconto, il
RUP rilascia, nel più breve tempo possibile e comunque non oltre il termine stabilito dal contratto,
l’apposito certificato compilato sulla base dello stato di avanzamento presentato dal DL. Ogni
certificato di avanzamento emesso dal RUP è annotato nel registro di contabilità.

MODALITA’ DI MISURAZIONE DEI LAVORI

Nella gara di appalto lo schema di contratto indica le modalità di misurazione dei lavori che vengono
adottate in relazione alla modalità di pagamento (modalità di accertamento della spesa).
La misurazione delle lavorazioni eseguite può avvenire:
1. A misura: vengono misurate le dimensioni effettive delle opere realizzate, le quali vengono
iscritte nel libretto delle misure e delle provviste. In seguito all’applicazione dei prezzi unitari
sono riportate nel registro di contabilità. Quindi il pagamento è effettuato per le quantità di
opera effettivamente eseguita;
2. A corpo: l’importo dei lavori è fisso ed invariabile, gli stati di avanzamento vengono emessi
sulla base della percentuale del lavoro eseguito giustificata tramite computo metrico (meno
dettagliato rispetto al punto precedente);
3. A corpo e misura: misurazione delle lavorazioni in parte a corpo e in parte a misura.

16
 SCELTA DEL CONTRAENTE
Una volta approvato, il progetto diventa concreto ossia diventa una spesa per l’amministrazione.
L’ amministrazione deve scegliere l’ impresa e stipulare un contratto con essa.
Le modalità di scelta del contraente sono:
• Trattativa privata;
• Appalto concorso;
• Pubblico incanto;
• Licitazione privata.

Nella trattativa privata la pubblica amministrazione agisce come un privato andando a contattare
privatamente l’ impresa. È una modalità molto esposta ad eventuali collusioni e pertanto adottata
solo in casi eccezionali, previo atto motivato del RUP.
Nel caso di opere complesse l’ amministrazione procede con l’ appalto concorso. In questo caso non
tutte le imprese vengono ammesse al bando, ma solo quelle in possesso di determinati requisiti; a
questo punto le imprese concorrono proponendo idee innovative sullo schema progettuale e vengono
valutate da una commissione di esperti istituita dalla pubblica amministrazione.
Il pubblico incanto e la licitazione privata costituiscono la modalità standard di scelta del contraente.
Entrambe sono basate sostanzialmente sulla ricerca dell’ offerta di ribasso migliore. Le due modalità
sono simili tant’ è che sono considerate equivalenti dall’ attuale legislazione.
Entrambe le procedure si svolgono nelle seguenti fasi:
1. pubblicazione del bando di gara;
2. ammissione dei concorrenti al bando;
3. si invitano le imprese a formulare le loro offerte di ribasso;
4. scelta del contraente;
5. stipula del contratto.
Nella licitazione privata l’Amministrazione rivolge l’invito a più ditte di sua scelta o attraverso
avviso di gara, che risultino idonee in base a valutazioni eseguite volta per volta, più di frequente alle
ditte la cui idoneità risulti dall’iscrizione in particolari elenchi tenuti dalla stessa Amministrazione o
in albi professionali (es. ANC), il concorso si svolge tra tali ditte e la scelta avverrà secondo la
migliore convenienza economica. E’ il sistema più frequente di impiego, in quanto la preventiva
selezione dei concorrenti garantisce meglio l’Amministrazione.
Invece il pubblico incanto, detto anche asta pubblica, consiste in un’offerta al pubblico, ed in un
conseguente concorso al quale possono partecipare tutte le imprese in possesso dei requisiti indicati
nell’avviso d’asta. Il contratto sarà aggiudicato a chi presenterà l’offerta più conveniente dal punto di
vista economico.
L’ offerta di ribasso da parte dell’ impresa può avvenire in tre modi:
• ribasso sui prezzi: la pubblica amministrazione fornisce alle imprese l’ elenco prezzi, ogni
impresa lo esaminerà ed in base alle proprie attrezzature e disponibilità formulerà un proprio
ribasso sull’ importo lordo;
• offerta prezzi: la pubblica amministrazione fornisce alle imprese le quantità da realizzare
(senza i prezzi unitari: computo metrico non estimativo) chiedendo ad esse di predisporre un
proprio elenco prezzi;
• offerta economicamente più vantaggiosa: l’ impresa propone all’ amministrazione un piano
economico di gestione.

La pubblica amministrazione può scegliere fra le varie modalità nel caso di lavori a corpo o a misura,
invece nel caso di lavori a corpo e misura è obbligata a scegliere l’offerta prezzi.

17
Per salvaguardare l’ interesse pubblico il codice dei contratti individua un intervallo dei valori di
ribasso al di fuori del quale l’ offerta diventa anomala. Questa procedura va effettuata solo se le
imprese che partecipano al bando sono in numero maggiore di cinque.
Come si calcola il ribasso limite?
Siano “n” le imprese ammesse al bando, bisogna escludere un numero di imprese “m” pari al 10% di
“n” approssimato sempre in eccesso. A partire dal ribasso minimo si scartano un numero “m” di
imprese, lo stesso si fa a partire da quello massimo. Quindi rimangono in gara “n-2m” imprese,
determiniamo il ribasso medio tramite la media aritmetica di queste ultime. La media aritmetica va
sommata allo scarto aritmetico medio dei ribassi che superano la media stessa, il valore ottenuto è la
soglia di esclusione, pertanto verrà scelta l’ impresa che ha formulato il ribasso immediatamente più
piccolo di detta soglia.

CONSEGNA DEI LAVORI

Art. 153 del Regolamento: “Il RUP autorizza il DL alla consegna dei lavori dopo che il contratto è
divenuto efficace. Per le amministrazioni statali, la consegna dei lavori deve avvenire non oltre i 45
giorni dalla registrazione alla corte dei conti del decreto di approvazione del contratto. Il DL
comunica all’esecutore il giorno ed il luogo in cui deve presentarsi per ricevere la consegna dei
lavori. La consegna dei lavori deve risultare da verbale redatto in contraddittorio con l’esecutore.
Qualora la consegna avvenga in ritardo per colpa della stazione appaltante, l’esecutore può chiedere
di recedere dal contratto.”
Art. 155 del Regolamento: “Se sono riscontrate differenze tra le condizioni locali e il progetto
esecutivo non si procede alla consegna,e il DL ne riferisce immediatamente al RUP.
Si può procedere alla consegna parziale dei lavori nel qual caso sia necessario, la data di effettiva
consegna dei lavori decorre dall’ultimo verbale di consegna parziale (il tempo contrattuale decorre
da questa data).

VARIANTI IN CORSO D’OPERA

Art. 132 del Codice: “Le varianti in corso d’opera possono essere ammesse, sentito il progettista e il
DL, esclusivamente qualora ricorra uno dei seguenti motivi:
1. Per esigenze derivanti da sopravenute disposizioni legislative e regolamentari;
2. Per cause impreviste e imprevedibili o per l’intervenuta possibilità di utilizzare materiali,
componenti e tecnologie non esistenti al momento della progettazione che possono
determinare, senza aumento di costi, significativi miglioramenti alla qualità dell’opera;
3. Per la presenza di eventi inerenti alla natura, o dei rinvenimenti imprevisti o non prevedibili
nella fase progettuale;
4. Per omissioni del progetto esecutivo che pregiudicano, in tutto od in parte, la realizzazione
dell’opera.”

Non sono considerati varianti gli interventi disposti dal direttore dei lavori per risolvere aspetti di
dettaglio, che siano contenuti entro il 5% dell’importo della specifica lavorazione e che non
comportino un aumento dell’importo del contratto stipulato. In questo caso quindi bisogna ridurre la
spesa derivante da altre lavorazioni per lasciare invariato l’importo totale.

SOSPENSIONE E RIPRESA DEI LAVORI

18
La sospensione e ripresa dei lavori è regolata dagli articoli 158-159-160 del regolamento.
Qualora circostanze speciali impediscano in via temporanea che i lavori procedano utilmente a
regola d’arte, il DL ne ordina la sospensione, indicando le ragioni e l’imputabilità anche con
riferimento alle risultanze del verbale di consegna tramite verbale di sospensione. Esso è inoltrato al
RUP entro 5 giorni dalla data della sua redazione. I verbali di ripresa dei lavori, redatti a cura del DL,
non appena venute a cessare le cause della sospensione, sono firmati dall’esecutore e inviati al RUP.
Nel verbale di ripresa il DL indice il nuovo termine contrattuale.
Ove successivamente alla consegna dei lavori insorgano, per cause imprevedibili o di circostanze
maggiori, circostanze che impediscano parzialmente il regolare svolgimento dei lavori, l’esecutore è
tenuto a proseguire le parti di lavoro eseguibili, mentre si provvede alla sospensione parziale dei
lavori non eseguibili, dandone atto in apposito verbale. In questo caso il tempo contrattuale aumenta
meno che proporzionalmente della durata della sospensione dei lavori. La sospensione dei lavori non
può essere chiesta con atto formale dall’esecutore.
Qualora la sospensione, o le sospensioni se più di una, duri per un periodo di tempo superiore ad ¼
della durata complessiva prevista per l’esecuzione dei lavori stessi, o comunque quando superino i
sei mesi complessivi, l’esecutore può richiedere lo scioglimento del contratto senza interessi. Se la
stazione appaltante si oppone allo scioglimento, l’esecutore ha diritto alla rifusione dei maggiori
oneri derivanti dal prolungamento della sospensione oltre i termini suddetti.
Nel caso in cui la stazione appaltante disponga la sospensione totale o parziale dei lavori per cause
direttamente imputabili a se stessa, la sospensione viene considerata illegittima ai sensi dell’art.1382
del codice civile, e da diritto all’esecutore di ottenere risarcimento dei danni subiti.

PROROGA DEL TEMPO CONTRATTUALE

L’art.159 del Regolamento ai comma 8,9,10: “L’esecutore che per cause a lui non imputabili non sia
in grado di ultimare i lavori nel termine fissato può richiederne la proroga.
La richiesta di proroga deve essere formulata con congruo anticipo rispetto alla scadenza del termine
contrattuale. In ogni caso la sua concessione non pregiudica i diritti spettanti all’esecutore per
l’eventuale imputabilità della maggiore durata a fatto della stazione appaltante.
La risposta in merito all’istanza di proroga è resa dal responsabile del procedimento, sentito il
direttore dei lavori, entro 30 giorni dal ricevimento.”

VARIAZIONI ED ADDIZIONI AL PROGETTO APPROVATO

Durante la gara d’appalto ogni impresa partecipante propone un ribasso percentuale dell’importo di
base presente nello schema di contratto. Solitamente l’amministrazione sceglie l’impresa sulla base
dell’offerta economicamente più vantaggiosa.
Nel caso in cui si predispongano varianti secondo i punti 1,2,3 del paragrafo “Varianti in corso
d’opera”, la stazione appaltante può chiedere all’esecutore una variazione in aumento o in
diminuzione delle prestazioni fino al raggiungimento di un quinto del prezzo complessivo previsto
dal contratto che l’esecutore è tenuto ad eseguire, previa sottoscrizione di un atto di sottomissione
(in cui l’esecutore può scrivere riserva), agli stessi patti, prezzi, e condizioni del contratto originario
senza diritto ad alcuna indennità ad eccezione del corrispettivo relativo alle nuove prestazioni. Nel
caso in cui la variazione superi tale limite, la stazione appaltante procede alla stipula di un atto
aggiuntivo al contratto dopo aver acquisito il consenso dell’esecutore.

19
Nel caso in cui si predispongano varianti secondo il punto 4 del paragrafo “Varianti in corso
d’opera”, se eccedono il quinto dell’importo originario del contratto, la stazione appaltante procede
alla risoluzione del contratto e indice una nuova gara alla quale è invitata l’impresa con cui è stato
risolto il contratto. La risoluzione del contratto da luogo al pagamento dei lavori eseguiti, dei
materiali utili e del 10% dei lavori non eseguiti, fino a 4/5 del importo del contratto.
Quando sia necessario eseguire una specie di lavorazione non prevista dal contratto o adoperare
materiali di specie diversa o proveniente da luoghi diversi da quelli previsti, i nuovi prezzi delle
lavorazioni o dei materiali si valutano:
1. desumendoli dall’elenco prezzi unitari;
2. ragguagliandoli a quelli di lavorazioni analoghe comprese nel contratto;
3. quando sia impossibile l’assimilazione, ricavandoli totalmente o parzialmente da nuove
regolari analisi.

I nuovi prezzi sono determinati in contraddittorio tra il direttore dei lavori e l’esecutore, ed approvati
dal responsabile del procedimento. Ove comportino maggiori spese rispetto alle somme previste nel
QE, essi sono approvati dalla stazione appaltante su proposta del responsabile del procedimento
prima di essere ammessi nella contabilità dei lavori.
I prezzi dell’elenco prezzi sono riferiti nel loro importo al tempo di approvazione del progetto. Può
accadere che durante l’esecuzione dei lavori questi prezzi aumentino. Se tale aumento supera il 10%
del valore originario, il direttore dei lavori predispone un nuovo elenco prezzi insieme ad un verbale
nuovi prezzi. Questo comporta un atto aggiuntivo al contratto iniziale, il quale può essere accettato
o meno dall’impresa con o senza riserve.

VARIAZIONE DEL TEMPO CONTRATTUALE

Quindi riassumendo il tempo contrattuale può subire variazioni nei seguenti casi:
1. Variazioni in corso d’opera → Perizia di Variante Tecnica e/o Suppletiva (PVTS);
2. Cause indipendenti dalla volontà dell’impresa → Proroga;
3. Sospensione totale o parziale dei lavori.

LE RISERVE

Durante lo svolgimento di un contratto tra l’ente appaltante e l’impresa possono insorgere pretese di
una parte verso l’altra, che possono risolversi in via amministrativa o con il ricorso al giudice
arbitrale o ordinario.
Per le richieste dell’appaltatore è stabilita la forma della riserva che si configura come un mezzo per
conservare il diritto di contestare l’operato della stazione appaltante; essa va iscritta entro 15 giorni
dalla firma dell’atto contabile dal quale l’appaltatore rileva il motivo contabile della contestazione.
In linea generale le riserve si distinguono in:
• Contestative, se il loro oggetto è la contabilizzazione dei lavori;
• Integrative, se il loro oggetto è la richiesta di indennizzi integrativi sul corrispettivo globale
del contratto.

Il regolamento stabilisce che la riserva deve essere iscritta nel Registro di Contabilità in quanto unico
documento che racchiude la vicenda cronologica e contabile di tutta l’opera.
Gli elementi fondamentali di una riserva sono l’esatta quantificazione della riserva e la tempestività.
Sulle riserve viene istaurato un procedimento istruttorio che coinvolge gli organi tecnici ed
amministrativi dell’ente appaltante e basato su controdeduzioni del direttore dei lavori, da esplicarsi
entro 15 giorni dalla data in cui l’appaltatore ha definitivamente formulato le proprie richieste.

20
Nel caso le riserve si riferiscano a varianti economiche di rilievo (superiori al 10% dell’importo
previsto), il responsabile del procedimento promuove apposita commissione, composta da tre
membri dei quali uno nominato dal RUP, il secondo dall’impresa e il terzo di comune accordo tra
l’esecutore e la stazione appaltante. Compito della commissione è quello di formulare, acquisita la
relazione del DL e, ove costituito, dell’organo di collaudo, entro 90 giorni dall’apposizione
dell’ultima riserva, proposta motivata di accordo bonario. Nei successivi 30 giorni si pronunciano
l’appaltatore e la stazione appaltante, trascorso tale termine l’appaltatore ha la facoltà di ricorrere
agli arbitri.

CHIUSURA DEI LAVORI

Art.199 del Regolamento: “In esito a formale comunicazione dell’esecutore di intervenuta

ultimazione dei lavori, il DL effettua i necessari accertamenti in contraddittorio con l’esecutore e
rilascia, senza ritardo alcuno dalla formale comunicazione, il certificato di ultimazione dei lavori in
doppio esemplare, seguendo le stesse disposizioni previste per il verbale di consegna. In ogni caso
alla data di scadenza prevista dal contratto il DL redige in contraddittorio con l’esecutore un verbale
di constatazione sullo stato dei lavori.
Il certificato di ultimazione può prevedere l’assegnazione di un termine perentorio, non superiore a
60 giorni, per il completamento di lavorazioni di piccola entità, accertate dal direttore dei lavori
come del tutto marginali e non incidenti sull’uso e sulla funzionalità dei lavori. Il mancato rispetto di
questo termine comporta l’inefficacia del certificato di ultimazione e la necessità di redazione di un
nuovo certificato che accerti l’avvenuto completamento delle lavorazioni sopra indicate.”
Art.200 del Regolamento: “Il DL compìla il conto finale entro il termine stabilito nel CSA e con le
stesse modalità previste per lo stato di avanzamento dei lavori, e provvede a trasmetterlo al RUP.
IL DL accompagna il conto finale con una relazione, in cui sono indicate le vicende alle quali
l’esecuzione del lavoro è stata soggetta, allegando la relativa relazione:
1. verbale di consegna dei lavori;
2. atti di consegna e riconsegna di mezzi d’opera;
3. perizie suppletive e di variante;
4. eventuali nuovi prezzi e relativi atti e verbali (atti di sottomissione, aggiuntivi etc…);
5. ordini di servizio;
6. sintesi dello sviluppo dei lavori con l’indicazione delle riserve e la menzione di eventuali
transazioni e accordi bonari, nonché una relazione riservata relativa alle riserve dell’esecutore
non ancora definite;
7. verbali di sospensione e ripresa dei lavori, certificato di ultimazione con l’indicazione dei
ritardi e delle relative cause;
8. le richieste di proroga;
9. atti contabili tenuti dalla direzione dei lavori.”

L’esecutore deve firmare il conto finale entro 30 giorni. Successivamente il RUP, entro i successivi
60 giorni, redige una propria relazione finale riservata. In essa il RUP esprime parere motivato sulla
fondatezza delle domande dell’esecutore non ancora definite.
L’impresa nella successiva fase di verifica e collaudo deve garantire la manutenzione e la custodia
dell’opera.

IL COLLAUDO

21
Il collaudo ha lo scopo di verificare e certificare che l’opera o il lavoro sia stato eseguito a regola
d’arte, secondo il progetto approvato e le relative prescrizioni tecniche in conformità del contratto e
degli eventuali atti aggiuntivi approvati. Il collaudo ha altresì lo scopo di verificare che i dati
risultanti dalla contabilità finale e dai documenti giustificativi corrispondano tra loro e con le
risultanze di fatto, non solo per dimensione forme e quantità, ma anche per qualità dei materiali e dei
componenti, e che le procedure espropriative siano state espletate diligentemente e tempestivamente.
La stazione appaltante entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori, attribuisce l’incarico del
collaudo ad una commissione collaudatrice che può essere costituita da funzionari interni
all’amministrazione che non hanno partecipato alle fasi di progettazione e di esecuzione dell’opera e
che non abbiano avuto contatti con l’impresa esecutrice negli ultimi tre anni.
Per specifiche lavorazioni il RUP può chiedere un collaudatore in corso d’opera che viene a fungere
da notaio della realizzazione dell’opera, confrontando man mano l’eseguito con il contabilizzato.
Egli non può sostituirsi al direttore dei lavori, in quanto deve necessariamente essere una figura
esterna, ma può svolgere un’attività di supporto al DL.
Il collaudo si articola in tre fasi:
1. il RUP trasmette all’organo di collaudo copia conforme del contratto d’appalto e progetto
approvato, il cronoprogramma adottato dall’impresa, verbali di consegna, eventuali
sospensioni e ripresa, il certificato di ultimazione dei lavori, conto finale, saggi e
accertamenti effettuati dal DL, riserve e relative osservazioni del DL e del RUP. Il
collaudatore prende atto di questi documenti al fine di conoscere l’opera;
2. l’organo di collaudo fissa il giorno della visita in cantiere e ne in forma il RUP e il DL, quest’
ultimo ne da tempestivo avviso all’esecutore affinchè intervenga alle visite di collaudo.
L’esecutore mette a disposizione dell’organo di collaudo gli operai e i mezzi d’opera
necessari ad eseguire le operazioni di collaudo. Dalla visita di collaudo è redatto processo
verbale (firmato dal RUP, dal DL, dall’organo di collaudo e dall’esecutore) che, oltre ad una
sintetica descrizione dell’opera, della sua ubicazione, deve contenere le seguenti indicazioni:
• gli estremi del provvedimento di nomina dell’organo di collaudo;
• giorno della visita di collaudo;
• generalità degli intervenuti alla visita;
• Sintesi delle operazioni di collaudo.

3. l’organo di collaudo, qualora ritenga collaudabile il lavoro, emette il certificato di collaudo

che deve contenere:
• una relazione che ripercorra l’intera storia dell’appalto;
• richiamo al verbale di visita definitiva di collaudo;
• la sintesi delle valutazioni dell’organo di collaudo;
• la certificazione di collaudo.

La certificazione di collaudo decreta la rettificazione dell’importo e tempo dei lavori, l’adempimento

degli oneri da parte dell’impresa, il pagamento del residuo contrattuale all’impresa.
Il certificato di collaudo viene trasmesso all’esecutore per la sua accettazione il quale deve firmarlo
entro 20 giorni. All’atto della firma egli può aggiungere le richieste che ritiene opportune. Tali
richieste devono essere necessariamente quantificate per il loro importo e giustificate. L’organo di
collaudo riferisce al RUP queste richieste, formulando le proprie considerazioni ed indicando
eventuali nuove visite che ritiene opportuno eseguire.
Il collaudo può concludersi con la non accettabilità dell’opera secondo i seguenti casi:
• se i vizi o difetti sono tali da essere corretti il collaudatore può ordinare all’esecutore i lavori
di riparazione assegnandogli un termine. In tal caso il certificato di collaudo verrà rilasciato

22
 non appena il Collaudatore verrà messo a conoscenza della lodevole esecuzione degli stessi
previa comunicazione del RUP;
• se i vizi o difetti possono lasciarsi sussistere senza compromettere la stabilità dell’opera o la
sua funzionalità, il collaudatore emetterà il certificato di collaudo determinando le detrazioni
da applicare al corrispettivo dell’impresa;
• l’opera non è collaudabile.

Art.230 del Regolamento dice: “Qualora la stazione appaltante abbia necessità di occupare o
utilizzare l’opera o il lavoro realizzato prima che intervenga l’emissione del certificato di collaudo
provvisorio, può procedere alla presa in consegna anticipata a condizione che:
1. sia stato eseguito con esito favorevole il collaudo statico;
2. sia stato tempestivamente richiesto, a cura del RUP, il certificato di agibilità per i
fabbricati e le certificazioni relative agli impianti ed arredi;
3. siano stati eseguiti i necessari allacciamenti idrici, elettrici e fognari alle reti dei
pubblici servizi;
4. siano state eseguite le prove previste nel CSA;
5. sia stato redatto apposito stato di consistenza dettagliato, da allegare al verbale di
consegna del lavoro.

Nel caso di lavori di importo inferiore a 500.000 € il certificato di collaudo è sostituito dal
certificato di regolare esecuzione redatto dal DL. Esso è emesso non oltre i tre mesi
dall’ultimazione dei lavori ed è confermato dal RUP.
Il collaudo finale deve aver luogo non oltre i sei mesi dall’ultimazione dei lavori (1 anno per opere
complesse).
Il certificato di collaudo così emesso e sottoscritto è provvisorio e diventa definitivo passati due anni
dalla data di sottoscrizione dello stesso.
Con il collaudo il rapporto dell’appaltatore con l’ente appaltante non si esaurisce in quanto insorgono
le responsabilità indicate dagli articoli 1667-1668-1669-1670 del Codice Civile.
Art.1667 del C.C.: “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi
dell’opera…L’eventuale azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della
consegna dell’opera.”
Art. 1669 del C.C.: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili, se nel corso di 10 anni dalla
consegna, l’opera mostra, per vizio del suolo o per difetto di costruzione, evidente pericolo di rovina
o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente purché sia fatta la denuncia
entro un anno dalla sua scoperta.”

23
 FORMULARIO DI MATEMATICA FINANZIARIA

Regime dell’ interesse semplice:

M = C (1 + it )
Dove:
• C= capitale iniziale;
• i= tasso d’ interesse;
• t= tempo in anni;
• M= montante dopo un tempo “t”.

fattore di capitalizzazione = (1 + it );
1
fattore di attualizzazione =
1 + it

Regime dell’ interesse composto:

M = C (1 + i ) t

fattore di capitalizzazione = (1 + i ) t ;
1
fattore di attualizzazione =
(1 + i )t
Accumulazione iniziale di annualità posticipate costanti:
qt −1
A0 = a
i ⋅ qt
Dove:
• q= 1+i (ragione della progressione geometrica);
• a= annualità costante posticipata.

Accumulazione finale di annualità posticipate costanti:

qt −1
A0 = a
i
Capitalizzazione dei redditi (accumulazione iniziale per t→∞)
R
V0 =
i

24
 FORMULARIO DI ANALISI COSTI-BENEFICI

VAN (Valore Attuale Netto)= Flusso di cassa scontato al tempo 0

B−C
VAN = ∑
t qt

B/C (rapporto Benefici Costi)= rapporto tra i benefici e i costi entrambi scontati all’ anno 0

B
∑q t
B/C = t
C
∑q
t
t

TIR (Tasso Interno di Rendimento)= valore del tasso d’interesse che annulla il VAN

B−C
∑ (1 + TIR) t
=0
t

PRS (Periodo di Ritorno Scontato del capitale)= tempo necessario affinché il VAN sia pari a 0

B−C
∑ (1 + i) PRS
=0
PRS

25
 IL CATASTO TERRENI

“Sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il Regno, alla formazione di un catasto geometrico,
particellare, uniforme, fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo:
• di accertare le proprietà immobili, e tenerne in evidenza le mutazioni;
• di perequare l’imposta fondiaria.”,
è quanto recita l’art.1 della legge 3682 1/03/1886, anche detta legge Messedaglia, in onore del
senatore che ha più voluto la costituzione del Nuovo Catasto Terreni. Essa all’art.2 segue dicendo:
“la misura avrà per oggetto di rilevare la figura e l’estensione delle singole proprietà e delle diverse
particelle catastali, e di rappresentarle con mappe planimetriche collegate a punti trigonometrici. La
particella catastale è costituita da una porzione continua di terreno o da un fabbricato, che siano
sistuati in un medesimo comune, che appartengano allo stesso possessore, e siano della medesima
qualità e classe, o abbiano la stessa destinazione. Saranno rilevati per la loro area anche i fabbricati
urbani e gli altri enti non soggetti all’imposta fondiaria.”
Il Catasto Terreni Italiano è quindi di tipo:
• geometrico: in quanto supportato da una rappresentazione topografica del territorio (mappa
catastale);
• particellare: in quanto definisce come unità di descrizione ed individuazione dei beni
immobili la particella catastale;
• non probatorio: in quanto non costituisce prova ai fini dell’accertamento della proprietà,
essendo l’aggiornamento dei dati catastali demandato al singolo individuo.

Il completamento del Catasto terreni è avvenuto soltanto nel 1956; da allora esso è soggetto ad un
costante aggiornamento. La costituzione del Catasto terreni ha percorso e percorre tuttora le seguenti
fasi:
• formazione;
• pubblicazione;
• attivazione;
• conservazione.

FORMAZIONE
Operazioni di accertamento:
• delimitazione, cioè la ricognizione dei confini di stato, provincia, comune e di ogni particella;
• terminazione, apposizione dei capisaldi che individuano sul terreno i confini accertati.

Operazioni di rilievo topografico:

• triangolazione, poligonazione e rilievo di dettaglio mediante i quali si concretizza
l’operazione di rilevamento delle particelle;
• formazione delle mappe e calcolo della superficie delle particelle

Operazioni estimative:
• qualificazione: operazione mediante la quale i terreni di ciascun comune vengono distinti
secondo le loro qualità di coltura. Il catasto italiano prevede 30 tipologie di qualità di coltura
(seminativo, seminato arborato, prato, incolto sterile etc…);
• classificazione: consiste nell’operazione di suddivisione di ogni qualità di coltura in 5 classi,
in base ai diversi gradi di produttività;
• classamento: si attribuisce ad ogni particella la relativa qualità e classe mediante in
sopralluogo effettuato da periti incaricati;

26
 • determinazione delle tariffe d’estimo: per tariffa si intende il reddito imponibile unitario (per
unità di superficie ettaro) determinato per ogni qualità e classe di ciascun comune come
somma del reddito dominicale (da dominus= padrone) e del reddito agrario. Il reddito
dominicale è inteso come quota parte del prodotto padronale al lordo degli dei soli oneri
fiscali. Rappresenta quindi il reddito del proprietario del fondo, così ottenuto:
Rd = Plv − (Qa + S v + S a + S t + I + Q f ) .
Plv = produzione lorda vendibile;
Qa = quote di ammortamento, manutenzione ed assicurazione del capitale agrario;
Q f = quote di ammortamento del capitale fondiario;
S v = spese varie;
S a = salari;
S t = stipendi;
I = interessi sul capitale di scorta.
Il reddito agrario è il reddito annuo che spetta al coltivatore al netto delle spese e al lordo
delle imposte con i relativi interessi sul capitale di scorta.
Ra = S tld + I

PUBBLICAZIONE
Una volta terminata la fase di formazione si procede alla pubblicazione delle risultanze, al fine di
permettere ai possessori di presentare reclami e osservazioni attinenti la propria proprietà (qualità,
classe, tariffe d’estimo).

ATTIVAZIONE
Prese in considerazione le osservazioni avanzate dai possessori, si predispongo gli aggiornamenti
degli atti catastali in relazione a tali reclami al fine di rendere operante l’inventario.

CONSERVAZIONE
L’aggiornamento degli atti catastali avviene in merito a:
• modifiche soggettive, cioè relative agli intestatari mediante le volture catastali;
• modifiche oggettive, cioè relative allo stato dei possessi e ai loro redditi, mediante verifiche
periodiche e straordinari.

Con questa fase si concretizza un progressivo aggiornamento dell’inventario catastale:

• la mappa particellare, costituita da fogli di mappa (scala 1:2000, 1:1000 per le zone
fortemente frazionate) raccolti nel Quadro di unione con la numerazione dei singoli fogli.

Figura 2: Estratto di un foglio di mappa

27
 • la tavola censuaria che rappresenta l’elenco per foglio catastale delle particelle contenute,
con i dati di consistenza (superficie in vani) e di classamento (qualità e classe);
• il registro delle partite che costituisce l’insieme delle pagine in cui figurano l’intestazione
della ditta proprietaria, la descrizione degli immobili che possiede, i loro identificativi
catastali e dati di reddito;
• la matricola dei possessori che raccoglie in ordine alfabetico i nominativi dei possessori
delle particelle di uno stesso comune, con affianco indicato il numero del registro delle
partite;
• il prontuario dei numeri di mappa indica, per ordine di foglio e particella, il numero del
registro delle partite in cui il bene corrispondente è censito. È il documento di collegamento
con la mappa catastale, permette di risalire alla conoscenza della posizione geografica
dell’immobile, al soggetto intestato in catasto ed alle altre informazioni sulla particella.

Oggigiorno i dati catastali possono essere sottoposti ad aggiornamenti, questi derivano da procedure
di frazionamento, successioni di proprietà, procedure espropriative etc…
Le finalità del catasto sono le seguenti:
• fiscali: la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella
di specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche;
• politico-economiche: l’accertamento del patrimonio immobiliare italiano con la gestione
delle sue mutazioni;
• civilistiche: individuazione degli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e
nell’elaborazione degli strumenti urbanistici.

IL CATASTO EDILIZIO URBANO

Il catasto edilizio urbano è l’inventario dei beni immobiliari urbani presenti in un determinato
territorio. Esso è stato attuato nel 1939 con il regio decreto n.652.
Ai fini della formazione del catasto fabbricati, il territorio urbano è stato suddiviso in zone censuarie,
ossia aree che presentano caratteristiche urbanistiche e socioeconomiche omogenee.
Alla base del catasto edilizio vi è l’unità immobiliare urbana (UIU), la quale costituisce un
fabbricato od un insieme di fabbricati capaci di produrre reddito proprio.
Ai fini dell’inquadramento di tutti gli immobili urbani presenti nel territorio nazionale,
l’amministrazione del catasto ha predisposto un quadro generale di suddivisione degli immobili
urbani cinque gruppi di categorie, distinti delle prime cinque lettere dell’alfabeto. I primi tre gruppi
costituiscono un primo raggruppamento, e comprendono gli immobili a destinazione ordinaria:
• gruppo A: immobili adibiti ad abitazioni civili (contiene 11 categorie, dalla signorile ad
abitazioni tipiche del luogo);
• gruppo B: immobili adibiti ad uso collettivo (8 categorie);
• gruppo C: immobili adibiti ad attività commerciali (7 categorie).

Gli ultimi due gruppi, secondo raggruppamento, comprendono gli immobili a destinazione speciale
e particolare, per i quali la legge prescrive che la rendita catastale venga determinata con metodo
diretto:
• gruppo D: immobili a destinazione speciale (12 categorie);
• gruppo E: immobili a destinazione particolare (9 categorie).

Di recente è stato istituito il gruppo F, che comprende edifici che non sono unità immobiliari urbane,
in quanto senza rendita; esso presenta 5 categorie.

28
 L’ESPROPRIAZIONE
Nella realizzazione di opere pubbliche può essere necessario espropriare delle aree che interferiscono
direttamente con l’opera edilizia. Il procedimento espropriativo consiste in una serie di fasi che
portano il privato a cedere parte della propria proprietà in cambio di un corrispettivo (indennità
d’esproprio).
La Costituzione della Repubblica Italiana definisce la proprietà nell’art. 42: “La proprietà è pubblica
o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è
riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo
scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può
essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse
generale.”
Dal 1971 l’indennizzo di espropriazione non si determina più con le leggi dell’estimo (valore di
mercato), ma viene valutato con un valore fittizio, sottostimando il valore del bene espropriato e
quindi danneggiando il proprietario, per questo motivo si parla di estimo legale. Fino a tale data
l’indennità di espropriazione costituiva un ristoro al bene perduto per il proprietario, che veniva
risarcito in base all’effettivo valore di mercato.
In Italia l’espropriazione è regolata dal d.p.r. n.327/2001 s.m.i.
Il decreto di esproprio è il documento conclusivo della procedura espropriativa, esso può essere
emesso qualora (art.8):
• l’opera da realizzare sia prevista nello strumento urbanistico generale, o in un atto di natura
ed efficacia equivalente, e sul bene da espropriare sia stato apposto il vincolo preordinato
all’esproprio;
• vi sia stata la dichiarazione di pubblica utilità;
• sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l’indennità di esproprio.

Art.11: “Al proprietario del bene sul quale si intende apporre il vincolo preordinato all’esproprio, va
inviato l’avviso dell’avvio del procedimento… esso è comunicato personalmente agli interessati
alle singole opere previste dal piano o dal progetto. Gli interessati possono formulare entro i
successivi 30 giorni osservazioni che vengono valutate dalla autorità espropriante ai fini delle
definitive determinazioni.”
Preso atto di queste osservazioni gli uffici dell’ente preposti all’esproprio determinano l’indennità
provvisoria. Se il proprietario accetta allora si parla di cessione volontaria del bene, a cui fa seguito
l’emissione del decreto di esproprio. Se invece il proprietario rifiuta (anche con silenzio) l’indennità
così determinata, quest’ ultima confluisce nella cassa depositi e prestiti ed in ogni caso viene
emesso il decreto di esproprio.
L’ attività espropriativa può essere svolta sia dalla stazione appaltante che dall’ appaltatore, in quest’
ultimo caso ricorre in caso di appalto integrato in cui l’ impresa si sostituisce alla stazione
appaltante per quanto riguarda la redazione del solo progetto esecutivo e della procedura di
esproprio.
Successivamente all’ emissione del decreto di esproprio, l’ ente pubblico entra in possesso del
terreno. Viene così redatto il verbale di immissione in possesso con cui certifico l’attendibilità del
terreno e delle sue caratteristiche. Questo verbale viene redatto in contraddittorio con il privato alla
presenza di due testimoni esterni. Una volta redatto questo verbale, e specificata in esso la data di
immissione in possesso, viene inviato all’ ente che provvederà ad aggiornare il catasto.
L’indennità di esproprio è determinata in modo differente a seconda che l’area sia:
• edificabile (ma non edificata);
• edificata;
• non edificabile, ma coltivata;
• non edificabile ed incolta.

29
EDIFICABILE
Se l’area è edificabile:

Vv + Rd ⋅ 10
I esp= 0.6 ⋅ ⋅C
2

Se l’accordo di cessione si conclude in maniera volontaria da parte del privato (cessione volontaria
del bene), l’indennità d’esproprio non è ridotta del 40% ma è pari alla media aritmetica tra il valore
venale (valore di mercato) e la capitalizzazione della rendita catastale. Quest’ ultimo termine è
pressoché trascurabile, pertanto l’indennità d’esproprio è approssimativamente uguale alla metà del
valore venale per la consistenza dell’area, decurtata o meno dal fattore di riduzione del 60%.

EDIFICATA
Nel caso di espropriazione di un’area con una costruzione legittimamente edificata, l’indennità di
esproprio è pari al valore venale dell’area costruita.
Se l’opera costruita risulta solo parzialmente conforme si considera il valore dell’area di sedìme,
tenendo conto solo della parte della costruzione realizzata legittimamente.

NON EDIFICABILE, COLTIVATA

Nel caso di esproprio di un’area non edificabile, l’indennità definitiva è determinata in base al
criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e sul
valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. Se la cessione del bene è di tipo volontaria il
VAM relativo alla coltura effettivamente praticata viene triplicato nel caso in cui il proprietario è
diretto coltivatore o imprenditore agricolo a titolo principale, altrimenti è moltiplicato per 1,5.

NON EDIFICABILE ED INCOLTA

Se l’area non è effettivamente coltivata, l’indennità definitiva è commisurata al valore agricolo
medio (VAM) corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti
edilizi legittimamente realizzati. Se la cessione del bene è di tipo volontaria il VAM relativo alla
zona viene aumentato della metà del valore stesso.

LA STIMA

La disciplina estimativa si sviluppa in procedure che si differenziano non solo per la diversa natura
dei beni da valutare, ma anche per le metodologie adottate. La selezione del criterio o dei criteri
costituisce una scelta fondamentale che influirà direttamente sul valore di stima. Uno stesso bene può
essere valutato sotto aspetti economici diversi, riferibili alla vendita, alla costruzione, alla
ristrutturazione o alla produzione, che differenziano conseguentemente i criteri di stima. L’estima
individua pertanto 5 criteri fondamentali:

• Il valore di mercato
• Il valore di produzione
• Il valore di trasformazione
• Il valore complementare

30
 • Il valore di surrogazione
• Il valore di capitalizzazione

VALORE DI MERCATO

Si definisce valore di mercato di un bene quello cui si perviene comparando i prezzi noti del libero
mercato con il bene oggetto di stima. Il valore di mercato è determinabile non solo sulla base dei
prezzi storici di vendita attualizzati, ma anche attraverso l’attualizzazione della redditvità netta
prevedibile che esprime in termini monetari l’apprezzamento effettivo che il mercato dimostra per un
bene specifico ( R/i ).

VALORE DI PRODUZIONE

Questo criterio di stima è adottabile per la valutazione di beni immobili prodotti dall’uomo. Esso è
costituito da una sommatoria di tutte le spese che l’imprenditore deve sostenere, nel corso di un
processo produttivo più o meno complesso, per ottenere la completa realizzazione del bene.
Il costo di produzione CP di un bene immobile viene così definito:

CP = Ca + Cm + Cn + Cs + Ci + A + Sg + Of + Ot
Dove:
Ca = costo di reperimento dell’area;
Cm = costo dei materiali occorrenti alla realizzazione;
Cn = noleggio macchinari necessari alla produzione;
Cs = salari per il personale di ogni livello addetto alla produzione;
A = ammortamenti e manutenzione dei macchinari;
Sg = spese generali comprensive del personale amministrativo;
Of = oneri finanziari relativi ai capitali impiegati per la realizzazione dell’opera;
Ot = oneri fiscali gravanti sulla produzione.

Il valore di produzione è un criterio particolarmente adatto per la valutazione di un’opera al fine di

determinare l’utile derivante da un eventuale investimento, specialmente quando il mercato edilizio
produce a costi superiori superiori ai valori di mercato del prodotto finito.

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Questo criterio si basa sulla determinazione del costo che occorre sostenere per attuare la
trasformazione dell’immobile confrontato con il valore di mercato che il bene potrebbe assumere a
trasformazione avvenuta. Il valore di trasformazione è quindi definito:

VP = ( VT – Σ SP ) * 1/qn

VP = valore del bene oggetto di stima prima della trasformazione;

VT = valore di mercato a trasformazione avvenuta;
Σ SP = spese necessarie ad effettuare la trasformazione;
1/qn = il fattore di attualizzazione indica che le spese e il valore di mercato del bene trasformato
devono essere riferiti all’attualità.

Questo criterio, come gli altri, si pone come metodo per determinare la convenienza all’acquisto di
un bene immobile, la cui utilità si manifesta soltanto a trasformazione avvenuta. Pertanto una

31
trasformazione, affinchè possa esssere considerata, dovrà contemporameamente risultare:
• Tecnicamente possibile
• Economicamente conveniente
• Giuridicamente ammissibile
Affinchè una trasformazione sia tecnicamente possibile è necessario che esista per il bene oggetto di
stima un progetto di trasformazione, o che ci siano stati interventi della stessa tipologia.
Una trasformazione è economicamente conveniente se il secondo membro della formula sopracitata
risulta positivo.
Una trasformazione è giuridicamente ammissibile se il bene trasformato è contemplato dagli
strumenti urbanistici.

VALORE COMPLEMENTARE

Nel caso in cui la stima si riferisca ad un bene che formi parte integrante di un complesso
immobiliare, si adotta un criterio di valutazione che definisce il valore della complementarietà.
Il valore complementare è ricavabile dalla differenza tra il valore di mercato dell’intero complesso
immobiliare e quello che il complesso avrebbe se privato della parte che forma l’oggetto di stima.
Condizione fondamentale affinchè si possa applicare questo criterio è che la parte rimasta sia
isolatamente vendibile e che abbia un proprio reale ed autonomo valore di mercato.

VALORE DI SURROGAZIONE

Molto spesso può capitare di dover stimare un bene che non è direttamente apprezzato dal mercato,
come, per esempio, un macchinario non più in produzione ma ancora funzionante; o un fabbricato
industriale in disuso. In questo caso occorre individuare il valore di mercato di un bene “surrogabile”
che abbia caratteristiche analoghe a quelle che possiede l’oggetto di stima. Il valore del bene da
stimare sarà ricavabile direttamente dal valore del bene surrogabile precedentemente individuato,
apportando però le opportune correzioni in funzioni della vetustà e della obsolescenza tecnica
dell’oggetto di stima in base a coefficienti che ne tengano conto.

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

Il valore di capitalizzazione di un bene è dato dalla accumulazione iniziale dei suoi redditi netti
futuri:
V=R/i

La scelta del criterio di stima, che viene effettuata individuando le caratteristiche del bene
significative per la determinazione del suo valore, non è sufficiente per definire la metodologia
estimativa che si intende seguire per risolvere il caso specifico. Infatti il criterio di stima identifica
gli aspetti economici del bene che devono essere presi in esame per soddisfare gli obiettivi che la
valtuazione si propone, ma di per sè non definisce il procedimento da seguire per arrivare alla
determinazione del risultato. La disciplina estimativa contempla fondamentalmente due metodi
definibili sostanzialmente come metodo diretto e metodo indiretto.

METODO DIRETTO (O SINTETICO)

Il metodo diretto si basa sulla comparazione ed è utilizzabile solo quando beni analoghi da stimare
siano reperibili sul mercato, in modo da consentire la costituzione di una scala di valori in relazione

32
al criterio si stima adottato. I criteri di analogia si riferiscono alla serie di caratteristiche intrinseche e
estrinseche che compongono il valore dell’immobile.

METODO INDIRETTO (O ANALITICO)

Quando ci si trova nell’impossibilità di formare una scala dei valori noti, si ricorre ad un metodo di
stima indiretto, asato sulla ricerca di elementi anaitici diversi ed eterogenei che, opportunamente
elaborati, consentano di determinare il valore del bene da valutare. Per esempio, per determinare il
costo di produzione di un fabbricato da valutare, è possibile non solo far ricorso alla comparazione
con i costi parametrici di costruzione di edifici analoghi, ma anche analizzare in dettaglio i singoli
fattori di costo in modo da ottenere dalla somma di ogni singola voce il valore complessivo
dell’intero fabbricato.
Come detto i procedimenti estimativi non si riferiscono univocamente ai vari criteri di stima, cui
peraltro resta generalmente subordinata la scelta di un metodo diretto o indiretto. L?aspetto
previsionale insito in ogni valutazione consente di stimare un bene con procedimenti
alternativamente analitici o sintetici.

RELAZIONE DI STIMA

Si riporta nel seguito uno schema che sintetizza la struttura di una relazione di stima, che non ha
intenzione di essere in alcun modo limitativa, ma vuole essere soltanto orientativa:

1. Relazione di stima: si riportano le generalità del perito incaricato e del committente;

2. Premessa: caratteri di locazione e di proprietà dell’oggetto di stima;
3. Oggetto della stima:
• Dati catastali dell’immobile: estratto di mappa e registro delle partite del proprietario;
• Titolo di proprietà: si indica il titolo di proprietà e la data a cui risale tale titolo (storia dei
passaggi e delle successioni dei passaggi delle proprietà che hanno interessato
l’immobile)
• Disponibilità: eventuali presenze di contratti di locazione, usufrutto, vitalizio;
• Situazione urbanistica: acquisire la certificazione di destinazione del PRG, ed
eventualmente copia del regolamento edilizio (distacchi, altezze, volumetrie).
• Considerazioni di natura economica e tecnica circa la destinazione tecnica dell’immobile,
la sua utilizzazione, la determinzione del reddito e la scelta del tasso di capitalizzazione.
4. Desrcizione dei luoghi: descrizione accurata dell’ubicazione dell’immobile, con riferimenti
alla zona e quindi in generale alle sue caratteristiche estrinseche in particolare con riferimento
alle opere di urbanizzazione primaria e servizi generali (elettricità, telefono, gas ecc.. ),
caratteristiche del quartiere e notizie relative alle attrezzature pubbliche (mercati negozi locali
pubblisi ecc. ), notizie relative ai servizi disponibli nella zona (scuole, ospedali, centric
ommerciali, ospedali.), viabilità locale e regionale, accessibilità e servizi di pubblico
trasporto.
5. Descrizione della forma e dello stato attuale dell’immobile: Terreni (breve descrizione
dell’ area, descrizione planimetrica dell’ immobile con riguardo alla funzionalità, vista,
orientamento, altitudine (min e max), forma e confini del lotto, situazione naturalistica, nuclei
abitati, insediamenti produttivi, reti di distribuzione), Fabbricati (breve descrizione
planimetrica dell’ edificio con riguardo alla funzionalità distributiva, cronologia delle vicende

33
 costruttive, impianto urbanistico, individuazione del tipo edilizio, numero e natura dei piani,
caratteristiche strutturali e tecnico-costruttive), stato di conservazione (ottimo, buono,
discreto, fatiscente);
6. Consistenze: si effettua il controllo dimensionale della documentazione catastale e di
eventuali disegni di rilievo o di progetto allegati alla concessione edilizia. In questa parte
dello schema si riporta lo sviluppo delle aree o dei fabbricati, specificando e calcolando
opportunamente l’ incidenza di tutti gli spazi annessi come superfici scoperte, cantine e
garage.
7. Analisi del mercato: si verifica l’esistenza di un mercato attivo nell’ area limitrofa,
riferendosi a atti di compravendita e/o di locazione di immobili con caratteristiche simili a
quello oggetto di stima. Nel caso in cui manchi un mercato attivo, ci si può riferire anche ad
altre zone purché queste ultime abbiano caratteristiche simili o comunque confrontabili con la
zona presa in esame. Qualora manchi totalmente un mercato per quel tipo di immobile si
adottano criteri che descrivano l’ aspetto economico del bene oggetto di stima in maniera
analitica.
8. Criteri di stima: in base alla presenza/assenza di mercato e delle sue caratteristiche, nella
valutazione del bene ci si può riferire a più e diversi criteri di stima, richiamati nel capitolo
precedente. Nella relazione vengono descritti i criteri e i procedimenti adottati, dapprima in
maniera teorica e successivamente con riferimento al caso oggetto di esame.
9. Stima degli edifici e dell’ area: in questo paragrafo si effettuano le stime in base ai criteri
sopra esposti, dichiarando se sono stati considerati nella valutazione i plusvalori relativi alle
pertinenze di ogni singola area.
10. Conclusioni: si ripercorrono sinteticamente le fasi che hanno portato alla stima dell’
immobile, quindi si riporta il valore di mercato stimato.
11. Allegati: alla relazione è opportuno allegare la parte più significativa della documentazione
grafica e scritta acquisita, per consentire di ricostruire esattamente l’iter estimativo seguito
per la valutazione ed eventualmente verificarne i risultati.

L’ ONORARIO DELL’ INGEGNERE

Agli effetti della determinazione degli onorari a percentuale dovuti al professionista, le opere
vengono suddivise in 9 classi indicate con numero romano, ogni classe è a sua volta suddivisa in
categorie, quest’ ultime ordinate alfabeticamente; così ad esempio con “Ig” si indica la prima classe e
la categoria “g” riferita a quest’ ultima, nel caso in esame ci si riferisce a “Strutture o parti di
strutture in cemento armato richiedenti speciale studio tecnico, ivi comprese strutture antisismiche”.
La determinazione dell’ onorario a percentuale dell’ ingegnere è regolata dal DM GG del 4 aprile
2001.
Dal valore dell’ importo lavori Il (prima parte del QE insieme agli oneri per la sicurezza) entriamo
nella Tab.A “Esemplificazione per scaglioni di importo lavori” ed in base alla classe e categoria dell’
opera individuiamo l’ intervallo di percentuale dell’ onorario e da questo, tramite interpolazione
lineare dei due valori fra i quali si trova il nostro Il, determiniamo la percentuale sull’ importo lavori
che spetta all’ ingegnere nel caso in cui si occupi di tutti gli incarichi (progettazione preliminare,
definitiva, esecutiva e direzione dei lavori).
Nel caso in cui si debba determinare l’ onorario dell’ ingegnere che si non si è occupato di tutto l’iter
progettuale (ad esempio solo della redazione del progetto preliminare e definitivo, esclusa la DL e la
progettazione definitiva), si entra nella Tab.B “Aliquote base relative alla progettazione e direzione
lavori” e si determina il coefficiente parziale di riduzione della percentuale determinata con la tab.A.

34
 1
Onarario(netto) = I l ⋅ CTAB . A ⋅ CTAB . B ⋅
100

Il valore dell’ onorario così determinato è relativo alla prestazione intellettuale e manuale del
progettista, quindi non include le spese di progettazione e le varie imposte e versamenti.
La norma dice che le spese generali di progettazione vanno calcolate percentualmente rispetto al
valore dell’ onorario netto precedentemente determinato. La loro percentuale diminuisce linearmente
all’ aumentare dell’ onorario netto.

Percentuale di spese generali di progettazione

35
25822,4

30

25

20
Percentuale di spese generali di progettazione
15

10 51645689,9

0
0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 60000000

Oltre alle spese generali bisogna calcolare la quota da versare alla Cassa Nazionale di Previdenza per
gli Ingegneri, all’ incirca del 4% sull’ onorario al lordo delle spese generali di progettazione. Sul
valore risultante bisogna calcolare l’ IVA (22%). A questo punto abbiamo determinato l’onorario
lordo a cui ha diritto l’ ingegnere per la sua prestazione.
Si può determinare l’ incidenza percentuale dell’ onorario lordo al netto dell’ IVA sull’ importo
lavori. Questa percentuale andrà inserita nella perizia di stima e potrà essere utilizzata in futuro per
stimare i costi di progettazioni di opere simili. Si ricorda inoltre che l’onorario lordo al netto della
sola IVA costituisce una spesa per la stazione appaltante e pertanto andrà inserita nella seconda parte
del QE.

I MILLESIMI CONDOMINIALI

In un condominio vi sono delle spese alle quali ogni condomino deve contribuire, per questo motivo
c’ è bisogno di uno strumento con il quale ripartire le spese.
I rapporti condominiali sono regolati dal Codice Civile dall’articolo 1117 al 1139. In particolare l’art.
1117 definisce le parti di un condominio che debbono essere considerate in comune fra i condomini:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio,
se il contrario non risulta dal titolo:
1. il suolo su cui sorge l’ edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni d’ ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’
edificio necessarie all’ uso comune;
2. i locali per la portineria e per l’ alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento
centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’ uso e al godimento
comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali
di scarico, gli impianti per l’ acqua, per il gas, per l’ energia elettrica, per il riscaldamento e

35
 simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli
condomini.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese delle precedenti proprietà comuni l’ art.1123
disciplina: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’
edificio, per la prestazione dei servizi, nell’ interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una
parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.”
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese delle scale e dell’ ascensore l’ art. 1124 regola: “Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano
di proprietà comune.”
Per quanto riguarda invece la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai si riporta l’
art. 1125: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono
sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”

Manca da determinare il valore relativo di ogni condomino rispetto a quello complessivo dell’
edificio (i millesimi di proprietà). A riguardo la circolare n.12480 del 26 marzo 1966 individua dei
coefficienti tramite i quali è possibile passare dalla superficie utile di appartamento a quella virtuale;
pertanto per millesimo di proprietà di un locale appartenente ad un condominio si intende il rapporto
tra la sua superficie virtuale e la superficie virtuale complessiva di condominio (ovviamente tale
rapporto è moltiplicato per mille).
La sopracitata circolare individua 6 coefficienti riduttori della superficie utile:
• coefficiente di destinazione;
• coefficiente di piano;
• coefficiente di orientamento;
• coefficiente di prospetto o affaccio;
• coefficiente di luminosità;
• coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’ alloggio.

Nel redigere il riparto della spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza
della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente
riduttore di destinazione:
• camere……………………………………….1,00;
• servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio)…..0,90;
• corridoi, disimpegni………………………...0,80;
• logge racchiuse tra tre pareti………….0,50-0,35;
• cantine e soffitte………………………0,45-0,35;
• balconi coperti………………………………0,30;

36
 • balconi scoperti…………………………….0,25;
• terrazzo a livello……………………………0,22;
• giardini ed aree di rispetto…………….0,15-0,10;

Negli ultimi tempi si tende a portare ad 1 il coefficiente di bagno e cucina.

Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con
l’applicazione dei coefficienti di orientamento:
• quadrante SE-SO=1,00-0,97;
• quadranti NE-SE e NO-SO= 0,90-0,97;
• quadranti NE-NO=0,90-0,80;
• ambienti senza finestra= 0,75.

Di prospetto:
• affacci su giardini, vedute panoramiche, strade principali…………..1,00-0,95;
• affacci su zone di rispetto……………………………………………0,90-0,85;
• su cortili……………………………………………………………...........0,85;
• su chiostri…………………………………………………………………0,80;
• locali senza finestre e cantinati……………………………………………0,75.

Di luminosità:
• K=1/6 o maggiore →1,00;
• K=1/7 →0,965;
• K=1/8 →0,940;
• K=1/9 →0,920;
• K=1/10 →0,900;
• Per spazi aperti →1,000
• Locali senza finestre →0,750.

Ovviamente questi coefficienti possono variare a seconda della particolare situazione.

Si sommano quindi, per ogni alloggio, le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie
complessiva ottenuta si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla
determinazione della superficie virtuale di ciascun appartamento.
Coefficienti di piano senza ascensore:
• 6° piano→0,75;
• 5° piano→0,85;
• 4° piano→0,92;
• 3° piano→0,95;
• 2° piano→1;
• 1° piano→0,96;
• Piano terra→0,90;
• -1° piano→0,80.

Coefficienti di piano con ascensore:

• 6° piano→0,96;
• 5° piano→0,97;
• 4° piano→0,98;
• 3° piano→0,99;

37
 • 2° piano→1;
• 1° piano→0,99;
• Piano terra→0,98;
• -1° piano→0,85.

Questi tengono conto dei vari vantaggi e svantaggi di luminosità, di comodità, di posizione ecc... di
ogni singolo piano rispetto ad uno preso come riferimento (quello con coefficiente pari a 1), ma non
tengono conto della variabilità di questi fattori all’ interno dei vari locali del singolo piano, questi
fattori “locale” sono riferibili al singolo vano di ogni singolo appartamento e sono considerati dai
coefficienti di prospetto, di luminosità e di orientamento precedentemente riportati.

38