ANEXO I

ANALISIS DE CADA UNA DE LAS VARIABLES Y ALTERNATIVAS LEGALES

EN CASO DE INICIAR ACCIONES EN CONTRA DE LAS 3
CONSTRUCTORAS.

I. Nulidad del contrato de cesión de derechos hereditarios

Si se predicara una nulidad, desde la venta de derechos hereditarios que

realizaron Angélica Johana Luna Sánchez, Jorge Eliecer Luna Sánchez, Daniel
Fernando Luna Sánchez y Erika Patricia Luna Sánchez a su madre, la señora
Mariela Sánchez de Luna todos los demás actos posteriores se encontrarían
viciados de nulidad, pero ya que no existe en nuestro ordenamiento jurídico
razón alguna para considerar ilícito el contrato que versa sobre bienes
embargados, porque este se encuentra dotado de plena validez, puesto que la
enajenación, que es la transferencia de bienes embargados, no se realiza por el
contrato, ya que el dominio solo puede enajenarse por la tradición, y esta
requiere de la inscripción del título en la oficina de registros públicos por tratarse
de bienes inmuebles.

Frente a este contrato los terceros no se verán perjudicados con la validez del
contrato sobre bienes embargados, por ende, no es necesario el consentimiento
del acreedor del bien inmueble embargado para que se pueda realizar la venta,
sino para el registro de la escritura, puesto que la compraventa solo tiene efectos
entre comprador y vendedor.

Esto lo evidenciamos en el artículo 1521 del Código Civil Colombiano que nos
indica de manera expresa que lo que existe es un objeto ilícito en la enajenación
de las cosas embargadas por decreto judicial, siendo entendida la palabra
enajenación como la transferencia de la propiedad, dejando claro que no se
realiza una transferencia de la propiedad por el contrato de compraventa, pues,
su finalidad no es la enajenación de los bienes.

Por consiguiente, la venta de los derechos hereditarios a título universal que en

este caso estaban compuestos por dos bienes inmuebles, en donde uno de ellos
se encontraba sometido a medida cautelar de embargo, y que fue realizada por
Angélica Johana Luna Sánchez, Jorge Eliecer Luna Sánchez, Daniel Fernando
 Luna Sánchez y Erika Patricia Luna Sánchez a su madre, la señora Mariela
Sánchez de Luna, es totalmente válida en nuestro ordenamiento jurídico.

Reiterando que la venta por sí sola no constituye enajenación; siendo

simplemente el título de la tradición, puesto que la persona que vende nunca
esta enajenando, simplemente se obliga a enajenar. El contrato de compraventa
de cosas sujetas a medida cautelar de embargo puede celebrarse, pero lo que
no puede efectuarse es la tradición de las cosas embargadas porque existe
objeto ilícito en su enajenación.

Todo esto nos lleva a determinar que estos actos que se mencionaran a
continuación son considerados válidos y por ende, no se podría predicar nulidad
de ellos.

 Escritura Pública No. 464 del 9 de febrero de 2012 donde los hijos venden los
derechos sucesorales a “título universal” a la madre.
 Promesa de compraventa sobre inmuebles suscrita entre Mariela Sánchez de
Luna y las tres constructoras Valco Constructores Ltda., Constructora
Valderrama Ltda y Caminos del Campestre Construca S,A.
 Escritura Pública No 1.216 del 20 de mayo de 2013, cuyo acto es la
compraventa celebrada entre Mariela Sánchez de Luna (vendedora) y las tres
constructoras Valco Constructores Ltda., Constructora Valderrama Ltda. y
Caminos del Campestre Construca S, A.
 Escritura Pública No 1983 del 28 de julio de 2014 cuyos actos son liquidación
de herencia y sociedades conyugales (sucesión) de Eliecer Luna Sánchez.

Todos estos actos mencionados anteriormente se reputan válidos ante la Ley, a

pesar de que exista venta de bien inmueble sobre el cual pesa medida cautelar
de embargo, de esto modo, se reputan perfectos los actos donde lo que se realizó
fue una compraventa y adjudicación de derechos hereditarios al no encontrarse
viciados de nulidad, como se explicó anteriormente.

Por lo que no podemos acogernos a la figura jurídica de la nulidad para invalidar

dicha cadena de actos.

II. Lesión enorme respecto de la venta de los derechos

hereditarios
Por otro lado, cuando acudimos a la lesión enorme, evidenciamos que en nuestro
caso no es posible predicar la lesión enorme para el vendedor en la venta de
derechos hereditarios por estos 3 motivos:

1. Al momento de la venta de los derechos hereditarios no se conocía de

manera cierta por los contratantes la cuantía del activo y del pasivo de la
sucesión.
2. No se había practicado avalúos del inmueble al momento de efectuar la
venta.
3. Y por último y aún más contundente, tampoco se contaba con
elementos de juicio que razonablemente permitieran deducir el
justiprecio del derecho cedido, y dentro de esa incertidumbre las
partes asumieron la contingencia de la ganancia o pérdida.

Además, determinando que en caso hipotético de existir un avaluó de los bienes

que componen los derechos hereditarios antes de la celebración del contrato,
tampoco cabria la lesión enorme, puesto que un lote está avaluado por la suma
de dieciocho millones ciento treinta y cinco mil pesos ($18.135.000 M/CTE) y el
otro lote avaluado por la suma de ocho millones ciento ochenta y siete mil pesos
($8.187.000 M/CTE).

Por consiguiente, la suma de novecientos seis millones doscientos sesenta y

cinco mil cien pesos ($906.265.100 M/CTE) que pagaron las tres constructoras
por los derechos hereditarios que contenían exclusivamente dos bienes
inmuebles a la vendedora, en este caso la señora Mariela Sánchez de Luna no le
genera una lesión enorme.

La señora Mariela Sánchez de Luna, no recibió un precio inferior a la mitad del

justo precio de la cosa que se vende, requisito sin el cual no puede hablarse de
rescisión del contrato por lesión enorme.

III. Incumplimiento contractual sobre la venta de derechos

hereditarios

Tampoco cabria el incumplimiento contractual en este caso, puesto que, a pesar

de que las constructoras se retardaron en la fecha de las firmas de las escrituras
públicas y también en la entrega de los apartamentos a la señora Mariela
Sánchez de Luna y a sus hijos, finalmente cumplieron y firmaron las escrituras
y realizaron dicha entrega de los apartamentos.

Situación que fue aceptada por los hijos de la señora Mariela Sánchez y por esta
misma, al firmar las escrituras y al recibir los inmuebles pactados y ejercer
posesión sobre estos, incluso hasta el punto de enajenarlos a terceros.

Además, existieron modificaciones contractuales mediante el instrumento de los

otrosíes que fueron consentidas por la señora Mariela Sánchez de Luna, quien
firmo los respectivos otrosíes.

Por consiguiente, como efectivamente la constructora cumplió en todas las

obligaciones a las que se comprometió, es inviable alegar un incumplimiento
contractual por parte de estas y pedir una resolución del contrato.
 ANEXO II

PROBLEMAS Y FUNDAMENTOS JURIDICOS ABORDADOS

1. Si se ataca un acto notarial que efectos tendría se debe atacar la

escritura o un acto notarial independiente. Que actos estarían viciados
de nulidad o que actos tendrían validez en la escritura. PJ: ¿los actos
notariales son independientes de la escritura o la escritura integra todos
los actos notariales si ataco un acto invalido los demás o son
independientes?

La respuesta a este problema jurídico se resuelve respondiendo que se debe

atacar toda la escritura pública, que es la que integra todos los actos notariales,
si invalido un acto contenido en una escritura pública, también invalidaría todos
los demás actos contenidos en una misma escritura pública.
Además, en el caso que nos ocupa ningún acto estaría viciado de nulidad como
lo explicaremos posteriormente en el tercer problema jurídico.

Por ende, es importante analizar qué es la venta de derechos hereditarios.

Nuestro Código Civil no contiene expresa definición de lo que es la venta de
derechos hereditarios, por ende, debemos remitirnos a la Doctrina.

La Doctrina explica que el derecho real de herencia se presenta cuando:

“En virtud de la cesión del derecho real de herencia, un heredero cede una
cuota o el total de los derechos hereditarios que tuviera en una sucesión.
Para que pueda haber cesión del derecho de herencia es necesario como
presupuesto que la sucesión esté abierta, es decir, que se haya producido
el fallecimiento del causante.”1

En el presente caso se cumplieron los requisitos para hacer la cesión de derechos

hereditarios, ya que el señor Eliecer Luna Sánchez ya había fallecido al momento
en que sus hijos y su esposa realizaron la cesión de derechos hereditarios.

1 Betti, Emilio (2000): Teoría General del Negocio Jurídico (Granada, Editorial Comares) 530 p.
La cesión de derechos hereditarios se realiza a modo universal, es decir sin
considerar bienes determinados como lo afirma la Doctrina de la siguiente
forma:

“Domínguez Benavente y Domínguez Águila sostienen que: “Es posible que

el heredero ceda, a cualquier título, la herencia, esto es, la universalidad,
sin considerar bienes determinados. Es lo que se conoce como la ‘cesión
del derecho de herencia’ y que puede resultar de una compraventa, de una
permuta, de una donación o de cualquier otro título gratuito u oneroso que
justifique la enajenación. Esa

Cesión hará pasar la universalidad hereditaria si al título le sigue la

tradición, que se efectuará conforme a las normas generales de este modo
de adquirir”.2

Considerando también, que la venta de derechos hereditarios es la enajenación

que hace el heredero, o en nuestro caso los herederos del causante de su
derecho sobre la universalidad de la herencia a otro heredero o a un tercero,
como ocurrió en el caso específico, donde los herederos primero vendieron sus
derechos hereditarios a su madre, quien es otra heredera del causante y que
posteriormente vendió estos derechos a las tres constructoras.

La cesión de derechos hereditarios también se encuentra regulada en el artículo

1857 del Código Civil Colombiano de la siguiente forma:

“Artículo 1857. Perfeccionamiento del contrato de venta. La venta se

reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
precio, salvo las excepciones siguientes:

La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión

hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha
otorgado escritura pública.

Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los
materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que

2Domínguez Águila, Ramón y Domínguez Benavente, Ramón (2011): Derecho Sucesorio Tomo I (3ª edición actualizada, Santiago, Editorial Jurídica de
Chile) 1440 p
 naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de
toda clase, no están sujetos a esta excepción.” (Negrilla fuera de texto)

El anterior artículo nos indica que la venta de derechos hereditarios es un acto

que requiere una solemnidad y esta solemnidad es la escritura pública para que
el acto, que consiste en la enajenación de los derechos de sucesión se pueda
reputar perfecto ante la ley.

Además de esto, la doctrina afirma sobre la solemnidad de la enajenación de los

derechos hereditarios lo siguiente:

“El contrato que se celebre, mediante el cual se haga cesión del derecho de
herencia , tal como lo dispone el inciso 2º de artículo 1857 del C.C.; debe
hacerse por escritura pública, pues es un acto solemne, lo podemos
apreciar cuando dice: ―La venta de los bienes raíces y servidumbres y la
de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras
no se ha otorgado escritura pública‖; Y si afecta bienes inmuebles, debe
registrarse en la oficina de Instrumentos Públicos.”3

Todo esto nos lleva a tratar el tema de la escritura pública para resolver el primer
problema jurídico.

En nuestra legislación no encontramos alusión a la definición de lo que es la

escritura pública, pero la Corte Constitucional en sentencia T- 473 de 1992 con
Magistrado Ponente Ciro Angarita Barón, define lo que es la escritura pública de
la siguiente forma:

“El documento público, de acuerdo con la definición del mismo Código,

es aquél otorgado por el funcionario público en ejercicio de su cargo o con
su intervención. Se denomina INSTRUMENTO PUBLICO cuando consiste en
un escrito autorizado o suscrito por el respectivo funcionario; se denomina
ESCRITURA PUBLICA cuando es otorgado por un notario o quien
haga sus veces y ha sido incorporado en el respectivo protocolo.”
(Negrilla fuera de texto)

El artículo 8 del Título II del Decreto 2148 de 1983 también hace mención de la
escritura pública de la siguiente forma:

3 Universidad Libre, COMPENDIO DE DERECHO SUCESORAL, (Cartagena, Bolivia, Colombia. 2011) 66 .

 “Artículo 8—Cuando por disposición legal o por voluntad de las partes
deba elevarse a escritura pública un documento, el texto de éste se
transcribirá en la escritura copiándolo íntegramente.”

Junto a este artículo, además, se debe realizar un análisis del artículo 9 del
mismo Decreto que consagra lo siguiente:

“Artículo 9—La escritura será firmada, numerada y fechada en un

mismo acto.

Sin perjuicio de las normas especiales previstas en la ley para los

testamentos, excepcionalmente y por causa debidamente justificada, el
notario podrá aceptar su otorgamiento en diferentes momentos sin que por
esto se afecte su unidad formal. Procederá entonces a numerarla y fecharla
con la firma del primer otorgante y una vez suscrita por los demás
comparecientes, la autorizará. En este caso sus efectos se retrotraen al
momento de la primera firma.” (Negrilla fuera de texto)

El título del artículo dice expresamente que la escritura deberá ser firmada,
numerada y fechada en un mismo acto, lo que quiere decir que la escritura
pública está compuesta de un solo acto y que la escritura pública es la que
integra todos los actos notariales.

En nuestro caso evidenciamos este hecho en las dos escrituras públicas objeto
del proceso de la siguiente forma:

 Escritura pública No. 1216 de fecha 20 de mayo de 2013, cuya naturaleza

jurídica del acto y/o contrato es la compraventa de derecho y gananciales,
lo que demuestra es que en esta escritura pública solo está consagrado
un único acto.

 Escritura pública No. 1983 de fecha 28 de julio de 2014, cuyo acto

consagrado es la liquidación de herencia y sociedades conyugales, lo que
demuestra que en esta escritura pública solo está consagrado un único
acto.

Después de hacer el respectivo análisis para responder el primer problema

jurídico debemos concluir que para atacar un acto contemplado en una
determinada escritura pública, ya sea la escritura pública de la compraventa o
la escritura pública de liquidación de herencia y sociedades conyugales, debemos
atacar toda la escritura pública, considerando que esta es la que contiene el
único acto.

La afirmación anterior, también encuentra sustento en la Doctrina que afirma lo

siguiente:

“La escritura debe ser considerada como indivisible y válida tanto para las
partes, como frente a terceros, siendo que no debe ponerse en duda lo
narrado por el notario”4

Lo que enfatiza la teoría de que, si se quiere atacar un acto contenido en una

escritura pública, debe atacarse toda la escritura pública en conjunto siendo esta
de carácter indivisible.

2. A qué le damos validez (donde podría estar estipulada la

manifestación de la voluntad).

 La promesa de compraventa.
 Escritura.
 Otrosíes.

¿Cuál es el documento válido la promesa de compraventa o la escritura

pública? PJ: donde está realmente la manifestación de voluntad en los
documentos privados solemnizados o en la escritura pública o
posteriores actos a la firma de la escritura.

La manifestación de voluntad de las partes en el contrato se encuentra

estipulada desde la promesa de compraventa, que posteriormente se convirtió
en un contrato de compraventa elevado a escritura pública y también se
encuentra estipulada en los otrosíes firmados por las partes contractuales.
El documento realmente válido entre la promesa de compraventa y la escritura
pública, es la escritura pública que es oponible a terceros y donde se consagran
las disposiciones que en un primer momento estaban consagradas en la promesa
de compraventa, pero sobre la escritura pública tendrían más validez los
otrosíes, que fueron firmados por las partes posteriormente a la escritura
pública, donde se adicionan y modifican los términos contractuales empleados
inicialmente, siendo las últimas manifestaciones de voluntad de las partes y
estando ligadas a los requerimientos que solicitaban tanto el vendedor como el
comprador en ese momento determinado.

4Universidad Centro Americana facultad de Ciencias Jurídicas “Importancia de la estructura de la escritura pública”. Managua, Nicaragua (octubre de
2010). 35
Para resolver el segundo problema jurídico debemos conocer claramente la
definición de estos tres instrumentos.

1. La promesa de compraventa:

La promesa de compraventa como ha sido definida por la Notaria 19 de Bogotá

de la siguiente forma:

“La Promesa de Compraventa es una promesa de contrato que funciona

como garantía, donde las partes se obligan recíprocamente a celebrar, en
el futuro y con todos los requisitos que la Ley exige, un contrato de
compraventa de un inmueble.”

En nuestro ordenamiento jurídico la promesa se encuentra regulada tanto en el

Código de Comercio como en el Código Civil Colombiano, primero analizaremos
la disposición del artículo 861 del Código de Comercio que dice lo siguiente sobre
la promesa de celebrar contrato:

“Artículo 861. Promesa de celebrar contrato. La promesa de celebrar

un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato
prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso.”

Por otro lado, el artículo 1611 del Código Civil Colombiano determina qué:

“Artículo 1611 La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún

caso obligación alguna.”

Evidenciando de ese modo que estas dos disposiciones son contradictorias entre
sí, lo que nos lleva a la pregunta de cuál es la disposición que debemos seguir
en nuestro caso.

El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que derogo el artículo 1611 del Código Civil
Colombiano nos resuelve esta duda, indicando que la promesa de celebrar un
contrato si produce obligaciones siempre y cuando dicha promesa cuente con los
siguientes requisitos determinados por esta ley:
 “Artículo 89 Promesa de celebrar contratos. La promesa de celebrar
un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes:

1a. Que la promesa conste por escrito;

2a. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el
artículo 1511 del Código Civil;

3a. Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que
ha de celebrarse el contrato;

4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo
falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán á la materia sobre

que se ha contratado.

Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil.”

Por eso en nuestro caso debemos analizar si la promesa de compraventa

suscrita entre la señora Mariela Sanchez de Luna y las tres constructoras Valco
Constructores Ltda, Constructora Valderrama Ltda y Caminos del Campestre
Construca S, A., cumple con todos estos requisitos:

 La promesa consta por escrito.

 No existe error de hecho sobre la calidad del objeto como lo determina el
artículo 1511 del Código Civil Colombiano.
 La promesa contiene un plazo que fija la época en que se celebrará el
contrato.
 Se encuentra determinado en el contrato que, para su perfeccionamiento
solo falta las formalidades legales.

Por consiguiente, en nuestro caso al cumplir con todos los requisitos de validez
que debe tener la promesa de celebrar contratos, produce una obligación de
hacer como lo determina el Código de Comercio.

En sentencia del 7 de febrero de 2008 la Corte Suprema de Justicia en Sala de

Casación Civil con Magistrado Ponente William Namén Vargas también se
pronunció respecto a esta obligación de la siguiente forma:

“La promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la

 prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y
definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara,
expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento
anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en
tanto, la venta constituye la prestación de daré rem y, por consiguiente,
transferir el derecho real de dominio.”

Lo que quiere decir que a la promesa de compraventa le hace falta la celebración

futura, posterior y definitiva de la compraventa para convertirse en contrato de
venta como lo determina en sentencia del 11 de marzo de 2008 el Tribunal
Superior del Distrito Judicial con Magistrada Ponente Liana Aida Lizarazo donde
se determina qué:

“Por último, que se determine de tal suerte el contrato que para su

perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades
legales. Este requisito se cumple cuando a la promesa de compraventa sólo
le falta la formalidad de la escritura pública para convertirse en contrato de
venta de inmueble.”

La promesa de compraventa se solemniza cuando se eleva a escritura pública,

por ello es menester que las partes determinen la fecha de la celebración del
contrato, en nuestro caso la fecha de celebración del contrato de compraventa.

Si se firma el contrato definitivo se extingue la promesa y pasa a tener efectos

jurídicos el contrato definitivo, es decir el contrato de compraventa es el que
pasa a tener efectos jurídicos definitivos, según el ordenamiento jurídico.

Lo que tiene validez es la escritura pública, pues allí es donde se plasma lo

contemplado en la promesa de compraventa la cual tiene validez hasta que se
eleva a escritura pública.

Ahora debemos analizar la importancia de la escritura pública, para determinar

cuál es el instrumento que prevalece.

 Escritura pública:

Como ya se realizó un análisis de las disposiciones que contempla el

ordenamiento jurídico colombiano sobre la escritura pública, debemos evidenciar
lo que determina la doctrina sobre este documento público y determina lo
siguiente:
 “Existe una clase de documentos, que, por su naturaleza, son muy
importantes para el tráfico jurídico, como es el caso de los documentos
públicos. Según Cabanellas, el documento público es el otorgado o
autorizado con las solemnidades requeridas por la ley, por notario,
secretario judicial o por otro funcionario competente, para acreditar un
hecho, la manifestación de una o varias voluntades y la fecha en que se
producen.”5

También afirma la doctrina sobre la importancia de los instrumentos públicos lo

siguiente:

“Nos parece necesario exaltar que la importancia de los instrumentos

públicos radica en la seguridad jurídica que estos ofrecen a los actos y los
negocios jurídicos, otorgados por los comparecientes y autorizados por el
Notario, por eso el instrumento público es cierto, seguro y autentico ya que
la forma y el contenido son fundamentales para su eficacia y validez,
constituyendo una unidad indivisible. Así la forma está hecha para servir al
fondo, es decir, el instrumento público sirve al negocio.”6

La misma Doctrina determina que la escritura pública está basada en la

autenticidad y se prueba por sí misma, por eso se considera perfecta de esta
forma:

“La escritura en particular, es auténtica, se prueba por si misma,

catalogándose como perfecto el negocio jurídico por el hecho de la
manifestación de las partes, a través del otorgamiento. De esta forma, el
instrumento, revestido de autenticidad y legalidad, propaga seguridad
jurídica de manera preventiva, que a la vez se desdobla el hecho de que
ese instrumento público produce efectos en beneficio del negocio.”

También determinamos que en los fallos de la Corte Suprema de Justicia como

material probatorio, siempre prima la escritura pública sobre la promesa de
compraventa. Esta situación la podemos evidenciar en el fallo del 5 de noviembre
del 2008 de la Corte Suprema Sala de Casación Civil con Magistrada Ponente
Ruth Marina Díaz Rueda, donde se determina que:

“Advirtió que siendo la promesa de contrato de compraventa preparatoria

y antecedente a la concreción de la convención, cuando se trate de

5 Universidad Centro Americana facultad de Ciencias Jurídicas “Importancia de la estructura de la escritura pública”. Managua, Nicaragua (octubre de
2010). 35
6 Universidad Centro Americana facultad de Ciencias Jurídicas “Importancia de la estructura de la escritura pública”. Managua, Nicaragua (octubre de

2010). 37
 inmuebles ha de elevarse a titulo escriturario para su posterior inscripción
en la Oficina de Registro, por lo que las atestaciones efectuadas ante dicho
funcionario se tienen por ciertas hasta que no se demuestre lo contrario
por los medios legales, y por ello, "no es atendible entonces la queja que
se expone en el libelo introductorio, ya que en aquél instrumento público
se afirmó por el ahora demandante que recibió a entera satisfacción el
precio de la negociación allí referida, al punto que aparece suscribiendo tal
documento (folio 20 vuelto), así, ante la aparición de varias
manifestaciones respecto del plurícitado precio del negocio entablado entre
las partes y a que se remite la demanda, y dada la prevalencia que le asiste
a las aseveraciones contenidas en la escritura 1423 de 20 de noviembre de
1997, a éstas debemos atenernos e improcedente resulta para apuntalar la
resolución de un contrato alegar de un lado que no se cumplió el asunto
que ya se había dicho, ante funcionario público que estaba suficientemente
colmada.”

Determinando que en el caso que nos ocupa, el negocio jurídico que se realizó
fue una promesa de compraventa, que después se perfeccionó en un contrato
de compraventa elevado a escritura pública, siendo esta el instrumento jurídico
que sirvió al negocio y es el instrumento que está dotado de autenticidad.

Ahora realizaremos un análisis de lo otrosíes que fueron firmados por las partes
involucradas en el negocio y que son posteriores a la escritura pública de
compraventa y adjudicación de los derechos hereditarios.

 Otrosíes:

En nuestro ordenamiento jurídico no tenemos un Código que contenga definición

expresa de lo que es un otrosí.

En el concepto No. 2008037382-001 del 11 de julio de 2008 de la

Superintendencia Financiera de Colombia se determina que un otrosí es:

“Precisado lo anterior, respecto del tema consultado se tiene que la figura

del otrosí “constituye a veces como posdata de los escritos cuando, después
de firmados, se quiere agregar algo sin necesidad de rehacerlos; lo cual
obliga a firmar el otrosí u otrosíes añadidos”. Se trata entonces de un
escrito que pretende adicionar o modificar los términos inicialmente
previstos en un documento.”
Podemos concluir que un otrosí, es una agregación que se hace a un documento
inicialmente acordado por las partes, donde también se evidenciaría que existe
una manifestación de la voluntad para modificar determinados aspectos sin tener
que volver a rehacer el documento inicial.

Lo que indicaría que como fue una manifestación de voluntad de las partes
posterior a la inscripción de la escritura pública, se debería tener como válida la
manifestación de la voluntad más reciente hecha por las partes, es decir, debería
primar esta última manifestación de la voluntad por encima de la escritura
pública.

Siendo el otrosí un documento donde las partes decidieron adicionar, o en

nuestro caso donde se decidieron las modificaciones de los términos inicialmente
previstos en el contrato, siendo este el que debe primar sobre la promesa de
compraventa y sobre la escritura pública de la compraventa.

3. Probabilidades de existo al demandar en tres escenarios

 Nulidad.
 Lesión Enorme.
 Incumplimiento Contractual.

1. Nulidad

Debemos analizar si la venta de derechos hereditarios a título universal,

compuestos por dos bienes inmuebles, donde uno de estos bienes se encuentra
sometido a medida cautelar de embargo es nula o no.

Para esto primero debemos tener claros dos conceptos, el concepto de título y
el concepto de modo de adquirir.

Para la Doctrina esta distinción entre título y modo de adquirir se remontan a

los orígenes romanos afirmando lo siguiente:

“Esta teoría, llamada tradicional, tiene sus orígenes en el Derecho Romano.

Distingue entre un título o causa remota de adquisición y un modo de
adquirir o causa próxima de la misma. Y desde este punto de vista, título
es el hecho o acto jurídico que sirve de antecedente para la
adquisición del dominio u otro derecho real, y el modo de adquirir
 es el hecho o acto jurídico que produce efectivamente la adquisición
del dominio u otro derecho real. De ahí que suele expresarse que los
modos de adquirir son las fuentes de donde emanan los derechos reales.”7
(Negrilla fuera de texto)

En sentencia del 4 de octubre de 1977 la Corte Suprema de Justicia ha

determinado que el título es:

“El hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta
para adquirir el derecho real de manera directa”

También de acuerdo con el doctrinante J.J Gómez el modo es:

“La forma de realización o ejecución del título, es la forma jurídica mediante

la cual se ejecuta o realiza el título, cuando este genera la constitución o
transferencia de derechos reales. De acuerdo al artículo 673 los modos de
adquirir la propiedad son la ocupación, la accesión, la tradición, la
prescripción y la sucesión por causa de muerte.”8

Teniendo claro estos dos conceptos se procederá a realizar el análisis de una

posible nulidad de los contratos que versen sobre objeto ilícito, que en el caso
que nos ocupa sería el bien inmueble embargado, o si por el contrario los
contratos que versen sobre bien inmueble embargado son válidos, pero primero
debemos analizar la definición de tradición y de título traslaticio de dominio.

El artículo 740 del Código Civil Colombiano define la tradición de la siguiente

forma:

“Artículo 740. Definición de Tradición. La tradición es un modo de

adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace
de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir
el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice
del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.”

Por otro lado, el artículo 745 del Código Civil Colombiano define el título
traslaticio de dominio de la siguiente forma:

7 JARAMILLO VELÁSQUEZ, Luis Guillermo. “Los modos de adquirir el dominio” Editorial Temis, Santafé de Bogotá. séptima edición,, 1998. P 1, 2.
8 JARAMILLO VELÁSQUEZ, Luis Guillermo. “Bienes” Editorial Temis, Santafé de Bogotá. séptima edición,, 1998. P 1, 2.
 “Artículo 745 Título traslaticio de dominio.Para que valga la tradición
se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta,
donación, etc.

Se requiere, además, que el título sea válido respecto de la persona a quien

se confiere. Así el título de donación irrevocable no transfiere el dominio
entre cónyuges.”

También tendremos que analizar el artículo 1521 del Código Civil Colombiano,
que es nuestro argumento principal, que consagra lo siguiente:

“Artículo 1521. Enajenaciones con objeto ilícito. Hay un objeto ilícito

en la enajenación:

1o.) De las cosas que no están en el comercio.

2o.) De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra

persona.

3o.) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el

juez lo autorice o el acreedor consienta en ello.” (Negrilla fuera de
texto)

Según el texto citado anteriormente es una enajenación con objeto ilícito la de

las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello.

Pero para esto, debemos entender lo que significa enajenación que significa
etimológicamente “hacer ajeno”, es decir, transferir la propiedad.

En efecto, el artículo 1521 del Código Civil no dice de manera expresa que el
contrato sea nulo, ni que exista objeto ilícito en el contrato cuando existe una
cosa embargada, simplemente dice textualmente que lo que existe es un “objeto
ilícito en la enajenación” es decir, existe un objeto ilícito en la transferencia de
la propiedad.

El doctrinante Fernando Vélez, en su libro sobre el estudio del Derecho Civil

Colombiano hace mención de las características del artículo 1521 de la siguiente
forma:

“Si los numerales 1 y 2 del artículo 1521 comprenden cosas y derechos

respecto de los cuales se prohíbe toca clase de contratos, no ocurre lo
mismo con los numerales 3 y 4, que se refieren a cosas sobre las cuales
 se puede contratar, aunque no sea licita su enajenación” (Negrilla
fuera de texto)

Por consiguiente, en el caso que nos ocupa, donde estamos situados en el

numeral 3 decimos que sobre las cosas embargadas se puede contratar, es decir
yo puedo realizar un contrato de compraventa como lo que sucedió en el
presente caso, pero lo que no se considera licito es la transferencia del dominio
del bien, es decir su enajenación.

También la jurisprudencia del 12 de mayo de 1938 fallo de la Sala de Casación

Civil con ponencia del doctor Ricardo Hinestroza Daza, señala expresamente cual
es la finalidad del numeral 3 del artículo 1521 de la siguiente forma:

“Ambos miembros de este numeral son estrictamente lógicos con el

expresado objetivo del embargo: objeto ilícito y consiguiente nulidad en
tesis general o en principio, y ausencia de vicio cuando media esa
autorización, de igual calidad y fuerza que el decreto inicial aludido, o
cuando interviene el consentimiento del acreedor, dueño de prescindir de
la garantía que para él es el embargo. Claro es que esta prescindencia,
determinada para facilitar y abreviar el pago o por cualquiera otro motivo,
deja de lado toda contingencia de violación o sacrificio por el deudor del
referido estado de garantía a que obedecen las aludidas o citadas
disposiciones legales. No produciéndose así ese adverso resultado,
carecería de razón el concepto de ilicitud. De estas breves reflexiones se
deduce que para saber si una enajenación es lícita o ilícita en relación con
un embargo, no basta mirar hacia éste y hacer una comparación de fechas
entre la de su inscripción, la del otorgamiento de la escritura pública de
compraventa y la del registro de la misma. Se habla en singular de
compraventa y de escritura, por tratarse en el presente pleito de este
contrato y versar sobre él finca raíz. Quedaría sensiblemente limitado el
estudio si se contrajese a esa mera comparación. Hay otros elementos de
juicio cuya concurrencia, en su caso, determinan conclusión distinta y aun
opuesta; y por lo mismo, el juzgador no puede ni debe pasarlos por alto.
Tales son, por ejemplo, en asunto como el de este juicio, los que miran al
consentimiento del acreedor y, por ende, al posible sacrificio de su derecho
o al posible logro del mismo, según las circunstancias.”

El mismo fallo también determina lo siguiente:

“Esa compraventa se inscribió allí el 18 de junio de 1934 y para el Tribunal,

fue decisiva, en el sentido de aplicar el Art. 43 de la ley 57 de 1887, la
 circunstancia de estar para ese día vigente la inscripción de los dos
embargos referidos. De ahí que declara la nulidad del registro de
compraventa”

Lo que soporta en mayor medida la tesis de que si existe un bien inmueble

embargado lo que es nulo no es el contrato de venta de ese bien inmueble, lo
que se considera nulo es el registro de compraventa.

La doctrina ha dicho que la ley prohíbe la transferencia de dominio de cosas

embargadas, pero si se puede dar la venta de estas cosas embargadas.

Por su parte, el doctrinante Luis Claro Solar ha dicho qué:

“La venta es un contrato en virtud del cual el vendedor se obliga a dar una
cosa, por la que el comprador le paga el precio que convienen. El vendedor
se obliga a dar al comprador el dominio de la cosa que le vende; pero para
cumplir esta obligación, necesita efectuar la tradición de la cosa al
comprador con la facultad e intención de transferirle el dominio, y que el
comprador recibe con capacidad e intención de adquirirlo. La venta por sí
sola no constituye enajenación; es simplemente el título de la tradición,
mediante la cual ha de efectuarse la enajenación. Por consiguiente,
la prohibición de enajenar no importa prohibición de vender,
porque quien vende no enajena, sino que se obliga a enajenar.
Tendríamos así que el contrato de compraventa de cosas
embargadas por decreto judicial podría celebrarse; pero la
tradición de las cosas embargadas no podría realizarse válidamente
por el objeto ilícito que existe en su enajenación.”9 (Negrilla fuera de
texto)

Entonces en nuestro caso si se realizó una venta de derechos hereditarios por

parte de los hijos a la madre y subsiguiente de la madre a 3 constructoras, lo
que siempre se realizó fue una venta, y como el que vende no enajena. Este
contrato de compraventa sobre derechos hereditarios que recaen
exclusivamente sobre bienes inmuebles y que uno de ellos esta embargado,
podría celebrarse perfectamente, que fue lo que se hizo, pero la tradición no se
podría efectuar válidamente porque hay objeto ilícito que es un bien embargado.

Por ende, no podemos pedir la nulidad del contrato de venta de derechos

hereditarios a “titulo universal” en el presenta caso, ni la nulidad de la cadena

9
Luis Claro Solar, Explicaciones de derecho civil chileno y comparado, Tomo XI. De las obligaciones II, s. f., p. 272. Las cursivas son del autor.
 de actos, posteriores a este pues los títulos traslaticios de dominio, en este caso
la compraventa, por si sola no transfiere la propiedad de las cosas, sino que
constituye un antecedente o causa remota de la tradición, que es el modo de
transferir la propiedad.

En nuestro caso la compraventa que es el título seria completamente válido y el

modo de transferir la propiedad, es decir, el registro estaría viciado de nulidad
absoluta.

2. Lesión enorme en la venta de derechos hereditarios.

Para contemplar esta otra posibilidad jurídica en el presente caso, debemos

analizar qué es la lesión enorme y si esta figura jurídica puede darse en un
escenario de venta de derechos hereditarios a “titulo universal”, que es el tema
de nuestro caso.

El artículo 1947 del Código Civil Colombiano consagra expresamente la definición

de la lesión enorme de la siguiente forma:

“Artículo 1947 Concepto de Lesión Enorme. El vendedor sufre lesión

enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad
del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato.”

Si en este caso pudiéramos alegar lesión enorme, debemos decir que la

posibilidad de que esta exista se concreta en que el precio que recibió la señora
Mariela Sanchez de Luna, quien es vendedora de los derechos hereditarios a las
constructoras, es inferior a la mitad del justo precio de los derechos hereditarios.

Algunos doctrinantes han dicho que no es posible que se dé la figura jurídica de

lesión enorme en la venta de derechos hereditarios y muchos otros afirman que

“Que si la venta de derechos hereditarios pierde su carácter aleatorio podría

rescindirse por lesión enorme. Planiol y Ripert indican que la rescisión de la
cesión es posible cuando el monto del activo y del pasivo es exactamente
conocido al momento del contrato. En el mismo sentido, Dalloz plantea que
la venta puede ser anulada por falta de precio suficiente, si el adquirente,
 autorizado de antemano por el heredero para hacer inventario, ha podido
conocer así el estado de la sucesión antes de la venta.”10

Si acogemos esta tesis, no sería útil en nuestro caso en concreto porque al

momento del contrato la vendedora no conocía el monto del activo y del pasivo
de la universalidad de los derechos hereditarios al momento de realizar el
contrato de compraventa con las tres constructoras.

La Doctrina también ha afirmado que la jurisprudencia de la Corte Suprema de

Justicia ha dado cabida a la lesión enorme en la venta de derechos hereditarios
de la siguiente forma:

Ante el copioso número de negocios inequitativos sobre venta de derechos

hereditarios o de gananciales y la falta de solidez de una posición tan
cerrada o absoluta, la doctrina nacional, con fundamento en la legislación
existente, revisó la posición anterior y dio entrada a la institución de la
lesión enorme en materia de venta de derechos hereditarios o de
gananciales, cuando por razón del conocimiento de algunos hechos o
circunstancias se pudiera concluir que las partes no estaban colocadas en
el albur de la ganancia o de la pérdida.”

Por consiguiente, debemos realizar un análisis de los pronunciamientos de la

Corte Suprema de Justicia donde se da cabida a la lesión enorme en la venta de
los derechos hereditarios.

La Corte Suprema de Justicia en sentencia del 3 de agosto de 1954 dijo:

“No se puede sostener de manera absoluta que la venta de derechos

hereditarios sea siempre de carácter aleatorio. Cuando al momento de
efectuarse la cesión se conoce de manera cierta por los contratantes la
cuantía del activo y del pasivo de la sucesión, y el número y calidad de los
herederos, el objeto vendido no es cosa que quede sometida totalmente al
azar de una pérdida o ganancia. La prestación en este caso no depende de
un acontecimiento incierto que haga imposible su justiprecio al momento
del contrato. Puede ocurrir, por ejemplo, que la cesión se efectúe después
de practicados los inventarios y avalúos cuando ya se han fijado
precisamente los elementos integrantes del patrimonio herencial y los
valores de los bienes relictos. En este caso la venta de los derechos
herenciales no tendrá carácter aleatorio. (...). La calificación de la

10
Luis Claro Solar, Explicaciones de derecho civil chileno y comparado, Tomo XI. De las obligaciones II, s. f., p. 272. Las cursivas son del autor.
 naturaleza aleatoria o conmutativa de la venta de derechos hereditarios,
para decidir sobre la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme,
es cuestión de hecho que corresponde determinar al juzgador en cada caso,
teniendo en cuenta los antecedentes y las circunstancias en que se celebre
el contrato, con base en las pruebas allegadas al juicio. Pero en contra
de esta doctrina se hace la objeción de que en ningún caso tiene
cabida la rescisión por lesión enorme en las ventas de derechos
hereditarios, debido a la incertidumbre del carácter, mueble o
inmueble, del objeto vendido. Es verdad que en esta clase de ventas
el objeto de la transferencia no es una cosa corporal, sino una cosa
incorporal, o sea, el derecho de herencia del cedente que recae
sobre la universalidad de los bienes de la sucesión y no sobre
especies determinadas.” (Negrilla fuera de texto)

Para determinar la naturaleza de los derechos herenciales debemos analizar el

artículo 667 del Código Civil Colombiano que determina lo siguiente:

“Artículo 667. Derechos y acciones. Los derechos y acciones se reputan

bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse
o que se debe. Así, el derecho de usufructo sobre un inmueble es inmueble.
Así, la acción del comprador para que se le entregue la finca comprada es
inmueble; y la acción del que ha prestado dinero para que se le pague, es
mueble.”

En nuestro caso el patrimonio de la sucesión solo se encontraba representado

en dos lotes, que son dos bienes inmuebles, donde según este articulo el derecho
de herencia seria inmueble y cabria la rescisión por lesión enorme.

En Sentencia de 21 de abril de 1964, la Corte Suprema de Justicia, por una

parte, reitera que procede la acción rescisoria por lesión enorme en los casos de
cesión de derechos hereditarios o de gananciales cuando al tiempo de la cesión
eran conocidas por las partes las fuerzas de la herencia.

En nuestro caso al momento de la venta de derechos herenciales de los hijos a

la madre, se conocía que la masa sucesoral solo estaba compuesta de dos bienes
inmuebles, pero no existía un avaluó de dichos muebles en ese momento para
poder determinar su precio, al igual que, tampoco existía este avaluó al
momento de realizar la venta de derechos herenciales por parte de la madre a
las 3 constructoras.

También dice la Corte en dicha sentencia lo siguiente:

 “Si además de no estar especificados en la cesión los efectos de que se
compone la herencia, no se contaba el día del contrato con elementos
de juicio que razonablemente permitieran deducir el justiprecio del
derecho cedido, y dentro de esa incertidumbre las partes asumieron
la contingencia de ganancia o pérdida, ninguna de las dos podría
llamarse a lesión, y el cedente sanea con sólo tener la calidad de
heredero, aunque el cesionario experimente pérdida neta. Más si a tiempo
de la cesión eran conocidas las fuerzas de la herencia, como se revela a
menudo por los hechos y principalmente después de la facción de
inventarios, el elemento a sabiendas elimina el alea, aunque el traspaso se
haga sin especificar los efectos de que se compone la herencia.”

Trasladando esto a nuestro caso, el día de la firma del contrato de venta de

derechos herenciales que efectuó la señora Mariela Sánchez de Luna y las 3
constructoras, no se contaba con elementos de juicio que razonablemente
permitieran deducir el justiprecio del derecho cedido, por lo cual las dos partes
del contrato asumieron la contingencia tanto de la perdida y/o ganancia y ni el
comprador ni el vendedor podrían de ese modo sufrir lesión enorme.

La Doctrina también ha dicho respecto al tema de la lesión enorme qué:

“Existen criterios doctrinarios con la tesis de que la venta de derechos

herenciales no siempre es de ―carácter aleatorio‖, y por lo tanto es
procedente causarse la ―lesión enorme‖, tal como podemos apreciar
cuando se sostiene: ―De la lesión enorme en la venta de derechos
hereditarios.- Se consideraba antiguamente que la venta de la herencia era
contrato aleatorio, no conmutativo, que al ser su objeto una universalidad
jurídica y no estos o los otros derechos singulares, no existía forma de
determinar equivalencia entre el precio y el objeto vendido, o sea la
universalidad jurídica, y que, por lo tanto, la lesión enorme solo tenía
cabida en las ventas de inmuebles cuando era posible determinar
el valor de aquellos en el momento del contrato, es decir, en las
ventas que tenían el carácter conmutativo.”11

En nuestro caso no fue posible determinar el valor de los bienes inmuebles que
conforman la masa sucesoral y por ende, los derechos gananciales al momento
de la celebración contrato de compraventa efectuado entre Mariela Sánchez de
Luna y las 3 constructoras.

11
Universidad Libre, COMPENDIO DE DERECHO SUCESORAL, (Cartagena, Bolivia, Colombia. 2011) 78
 En caso de que se hubiese podido determinar el valor de los dos bienes
inmuebles que conforman la masa sucesoral, tampoco habría lesión enorme, ya
que evidenciamos que en los avalúos catastrales de los dos lotes estos están
avaluados en una suma de:

 Lote ubicado en la dirección 33 86 60 Lote 2 Br Quebrada la IGL por valor

de $18.135.000.

 Lote ubicado en la dirección 33 86 54 Lote 1 Br que da a la iglesia por

valor de

Determinando que por dichos derechos herenciales el comprador pago la suma

de novecientos seis millones doscientos sesenta y cinco mil cien pesos
($906.265.100 M/CTE), es decir una suma muy superior a la que aparece en los
avalúos catastrales de los respectivos lotes.

Concluyendo de ese modo, que en este caso tampoco cabe predicar la lesión
enorme en la venta de derechos herenciales, por lo explicado anteriormente.

3. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

El derecho colombiano no dispone de una norma que precise cuándo existe

incumplimiento contractual. Sin embargo, los contratos legalmente celebrados
son ley para los contratantes y deben ser cumplidos de buena fe.

La consigna de que los contratos son ley para las partes la podemos evidenciar
en el artículo 1602 del Código Civil Colombiano que dice lo siguiente:

“Artículo 1602. Los contratos son ley para las partes. Todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

Además, el artículo 1603 del Código Civil Colombiano complementa esta

disposición de la siguiente forma:

“Artículo 1603. Ejecución de buena fe Los contratos deben ejecutarse

de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa,
sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la
obligación, o que por ley pertenecen a ella.”

Bajo estos supuestos el legislador lo que hace es castigar ese incumplimiento

negligente del deudor, esto lo podemos evidenciar en la tripartición de la culpa,
en la mora y en el tema que nos ocupa en la resolución del contrato por
incumplimiento.
La definición de resolución del contrato por incumplimiento la encontramos en
el artículo 1546 del Código Civil Colombiano que determina:

“Artículo 1546 Condición resolutoria Tácita En los contratos bilaterales

va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución

o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”

Al respecto de la cláusula compromisoria se ha pronunciado la doctrina de la

siguiente forma:

“El contrato es la otra fuente de terminación unilateral por incumplimiento.

En efecto, por medio de una cláusula es posible pactar que el
incumplimiento de cualquiera de los contratantes generará la terminación
de pleno derecho del contrato. O lo que es más exacto: que el
incumplimiento de una de las partes facultará a la otra para dar por
terminado el contrato. A estas cláusulas se les conoce comúnmente como
cláusulas resolutorias expresas o pactos comisorios.”

Evidenciamos que este tipo de cláusulas no fueron pactadas entre la señora

Mariela Sánchez de Luna, ni cuando realizo promesa de compraventa con las
constructoras, ni cuando realizaron escritura pública que contiene el acto de la
compraventa.

También ha dicho la doctrina que cuando no existe clausula compromisoria igual

se puede acudir a la terminación unilateral del contrato por incumplimiento de
la siguiente forma:

“Por una parte, están las normas que revisamos atrás, que autorizan a
cualquiera de las partes a poner fin unilateralmente a un contrato por el
incumplimiento de la otra. Además, encontramos numerosas disposiciones
que permiten la terminación unilateral discrecional o ad nutum, aquella en
la que una de las partes por su sola voluntad pone fin hacia el futuro a un
contrato de ejecución sucesiva sin necesidad de invocar justa cusa ni acudir
al juez. Esa facultad de terminación unilateral opera como un elemento
natural en la mayoría de contratos de tracto sucesivo cuando no se pactó
término de duración y en otros contratos en los que por diversas razones
 se permite a una o a ambas partes con independencia de que exista o no
un término de duración.”12

Afirmando también lo siguiente:

“La tendencia actual del derecho comparado es la de ampliar el ámbito de

aplicación de la terminación unilateral del contrato, con la que, en primer
término, se le permite a una de las partes poner fin a un contrato
desprovisto de utilidad dado que ha sido objeto de un incumplimiento grave
por parte del otro contratante, lo que le permite a su vez poder celebrar un
nuevo contrato con un tercero de manera de lograr el objetivo económico
esperado; y en segundo lugar, tal solución contribuye a la descongestión
de la administración de justicia; a diferencia de lo que sucede en el
ordenamiento jurídico colombiano, donde la terminación unilateral del
contrato tiene un restringido ámbito de aplicación, debido
fundamentalmente al hecho de que la jurisprudencia y la doctrina erigieron
como regla general la necesidad de acudir al juez para que declare el
incumplimiento contractual.”13

Para determinar si efectivamente existió un incumplimiento contractual por parte

de las tres constructoras, debemos analizar los supuestos donde se podría
predicar un eventual incumplimiento por parte de las 3 constructoras.

Las tres constructoras (comprador) y la señora Mariela Sánchez de Luna

suscribieron otrosíes posteriores a la promesa de compraventa.

 En el primer otro sí se determina que de común acuerdo las partes

adicionan la cláusula sexta que determina lo siguiente: “La entrega real y
material de este inmueble se efectuara el día 1 de abril de 2012;
debidamente desocupado y en perfecto estado de conservación por ser
un inmueble nuevo completamente terminado”.
 En otro si posterior se adiciona al promesa de compraventa donde:

Primero: se modifica la cláusula quinta del contrato principal, donde se estima

el valor de los derechos sucesorales objeto del contrato en la suma de
($906.252.100 M/CTE).

12
Molina Morales “La terminación unilateral del contrato por incumplimiento” (Bogotá, Colombia) Ed. Externado.pág 16

13
Molina Morales “La terminación unilateral del contrato por incumplimiento” (Bogotá, Colombia) Ed. Externado.pág 22
Segundo: dejan constancia las partes que actualmente cursa en el Juzgado
Segundo de Familia de Bucaramanga el proceso de sucesión intestada del señor
Eliecer Luna Sánchez.

Tercera: quien representa los derechos de la promitente vendedora en el proceso

de sucesión, y quien continuará representando los derechos de los promitentes
compradores luego de verificada la cesión, los cuales serán pagados así: 1) una
suma de tres millones de pesos a la firma del presente otro sí al contrato 2) la
suma de los tres millones de pesos una vez registrada la sucesión.

Parágrafo primero: A la fecha de la firma de este otro si al contrato, la propiedad

del inmueble identificado en el numeral a) apartamento 301 de la torre III del
Conjunto Lago Condominio Club fue trasferida por parte de Caminos del
Campestre S.A. el día 28 de abril de 2012.

Parágrafo segundo: respecto de los inmuebles identificados en el numeral b de

esta cláusula, es decir, cinco apartamentos 706-707-806-807 y 906, se obligan
a suscribir, a la firma de este oro si, una fiducia a través de Davivienda.

Parágrafo tercero: de los inmuebles descritos en el numeral b) identificado como

los apartamentos 706-707-806-807 y 906, se suscribirán las promesas de
compraventa de dación en pago, de los promitentes vendedores y las personas
naturales descritas anteriormente el día 26 de noviembre de 2012.

Parágrafo cuarto: del inmueble descrito en el numeral b) identificado como el

apartamento número 707, que harán parte del Conjunto Residencial Cacique
condominio club, se suscribieran las promesas de compraventa de dación en
pago, entre los promitentes compradores y Mariela Sánchez de Luna dentro de
los cinco días hábiles siguientes .

Parágrafo Quinto: Del inmueble número 1203 Torre 1, se suscribirá escritura

pública que protocoliza el contrato de dación en pago a favor de Mariela Sánchez
de Luna.

Es evidente que las tres constructoras tuvieron retardos en cuanto a las fechas
de firmas de escrituras públicas y de entrega de los respectivos bienes inmuebles
a la vendedora.

Pero a pesar de esto, dicho retardo fue saneado, ya que, las constructoras
finalmente cumplieron y firmaron las escrituras y entregaron los respectivos
inmuebles como se acordó.
Además de esto, la señora Mariela Sánchez de Luna firmó dichas modificaciones
del contrato a través de los otro síes es decir, se adhirió expresamente a las
condiciones que fueron modificadas por las constructoras.

Al también existir un incumplimiento por las condiciones de los apartamentos

entregados a los hijos de la señora Mariela y a ella, estas falencias evidenciadas
en los apartamentos, o los daños o incluso todo lo no funcionaba dentro de los
bienes inmuebles, se resuelve a través del Estatuto del Consumidor mediante
garantía.

Concluyendo de ese modo, que sería muy difícil a los árbitros (clausula
compromisoria) de la existencia de un incumplimiento contractual por parte de
la constructora en este caso, ya que, la constructora finalmente cumplió con
todo lo estipulado, probablemente no en el tiempo estipulado, pero finalmente
cumplió.

Y además de esto, la señora Mariela Sánchez de Luna recibió todo lo que pactó
con las constructoras y además realizó la firma de los otrosíes, dando su aval
para permitir modificaciones contractuales, que pudieran llegar a considerarse
como incumplimiento.

Por último haremos un análisis de las actuaciones del registrado basado en lo

que dijo el Superintendente de Notariado y registro.

4. El actuar del registrador fue correcto o no? PJ: validez de las

actuaciones del registrador basado en lo que dijo el Supernotario.

El actuar del registrador se concretó en eliminar dos anotaciones que tenía el

inmueble embargado en su respectivo registro dichas anotaciones fueron:

 Adjudicación de derechos sucesorales a las 3 constructoras.

 Parqueo- acción fiduciaria.

Después de eliminadas estas anotaciones, el registrador procedió a realizar las

mismas anotaciones después de la anotación del desembargo del bien inmueble
que se encontraba sometido a medida cautelar de embargo.

El registrador lo que quiso hacer en este caso fue sanear la tradición del bien
inmueble embargado, es decir sanear el modo como se explicó anteriormente
en el acápite de la nulidad.

Según lo dispuesto en el concepto emitido por el Superintendente de Notariado

y Registro no existe disposición legal que indique la procedencia de realizar una
nueva anotación como la que hizo el registrador del presente caso, pero concluye
que la mejor forma de publicitar en el folio de matrícula inmobiliaria la
retroactividad del derecho de dominio a favor de las tres constructoras en este
caso, es a través de la inclusión en las notaciones correspondientes a la
compraventa de derechos hereditarios, indicando de ese modo que quien puede
disponer del derecho de dominio de ahí en adelante son las 3 constructoras.

El actuar del registrador fue correcto, ya que lo que pretendió fue sanear la
tradición del bien inmueble embargado, para así poder efectuar la tradición
propiamente dicha del bien inmueble objeto de embargo a las tres
constructoras, extinguiendo así la obligación de dar que recaía en cabeza de la
señora Mariela Sánchez de Luna.

Permitiendo de ese modo que, las tres constructoras adquirieran el dominio del
bien inmueble sujeto a medida cautelar de embargo, y este solo se adquiere por
los modos, y el modo aquí era la tradición, por ende, era menester sanear dicha
tradición.
 ANEXO I

LISTADO DE DOCUMENTOS REVISADOS.

Escrituras:

 Escritura Pública No 464 de fecha 9 de febrero de 2012.

 Escritura Pública No 1145 de fecha 20 de abril de 2012
 Escritura Pública No. 326 de fecha 11 de febrero de 2013.
 Escritura Pública No. 1216 de fecha 20 de mayo de 2013.
 Escritura Pública No. 1217 de fecha 20 de mayo de 2013.
 Escritura Pública No. 1983 de fecha 28 de julio de 2014.
 Escritura Pública No. 0488 de fecha 6 de marzo de 2017.
 Escritura Pública No. 0790 de fecha 4 de abril de 2017.
 Escritura Pública No. 0909 de fecha 20 de abril de 2017.

Certificados de tradición de inmueble con matricula inmobiliaria 300-

261550:

 Certificado de fecha 18 de marzo de 2016.

 Certificado de fecha 20 de junio de 2016.
 Certificado de fecha 6 de marzo de 2017.
 Certificado de fecha 21 de junio de 2017.

Certificado Catastral Nacional

 Predio con matrícula 300-2611550 avaluado en $18.135.000.

 Predio con matrícula 300-261842 avaluado en $8.187.000.

Otrosíes:

 Otrosí promesa de compraventa de derechos sucesorales a titulo universal del

causante Jorge Eliecer Luna Sánchez, suscrito entre Mariela Sánchez como
vendedora y Constructores Ltda., Constructora Valderrama Ltda. y Caminos del
Campestre Construca S, A.
 Otrosí contrato de promesa de venta.
 Otrosí contrato de promesa de compraventa de cosa futura apartamento 706.

Derechos de petición:

 Derecho de petición de fecha 6 de diciembre de 2012.

 Derecho de petición de fecha 20 de octubre de 2016.
 Derecho de petición de fecha 6 de diciembre de 2016.
 Derecho de petición de fecha 17 de marzo de 2017.

Otros documentos:

 Promesa de compraventa suscrita entre Mariela Sánchez de Luna y

Constructores Ltda., Constructora Valderrama Ltda. y Caminos del Campestre
Construca S, A.
 Concepto emitido por la Superintendencia de Notariado y Registro por consulta
2616 de 2013.
 Recurso de apelación resuelto por la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bucaramanga.
 Demanda proceso de nulidad iniciado el 30 de marzo de 2017 con radicación
68001-31-03-012-2017-00084-00.
 Conciliaciones solicitadas entre las partes.
 Acción de tutela 68001-4009-004-2017-00004-00.
 Excepciones previas de la demanda de nulidad de escritura pública.
 Excepciones de mérito de la demanda de nulidad de escritura pública.