Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra

(PUCMM)

Ensayo
Análisis de la reflexión de Luis Javier Mezquita del Cacho «la versión
“estática” de la seguridad en Derecho Privado, nunca puede ceder a la
“dinámica” la primacía absoluta sin que aquél quede profundamente
desnaturalizado, ya que es consustancial a él la función conservadora de
seguridad» y su relación con los principios registrales de legitimación y
fe pública y la solución óptima de la doble inmatriculación.

Eduardo R. Morales Grisanty

Julio de 2018
 Tabla de contenido

1. Siglas ........................................................................................................................................................ 1

2. Contextualización .................................................................................................................................... 1

2.1 Seguridad en Derecho en el ámbito ..................................................................................................... 1

2.2 Principio de Legitimación en Derecho Registral ................................................................................. 2

2.3 Principio de Fe Pública en Derecho Registral .................................................................................... 3

2.4 Doble inmatriculación ......................................................................................................................... 3

3. Coexistencia de los conceptos de Seguridad jurídica, legitimación del derecho registral, principios
de fe pública y solución en casos de la doble inmatriculación ...................................................................... 4

3.1 Seguridad jurídica................................................................................................................................ 4

3.2 Legitimación del derecho registral ...................................................................................................... 5

3.3 Principios de fe pública ....................................................................................................................... 6

3.4 Solución en casos de la doble inmatriculación .................................................................................... 7

4. A modo de conclusión ............................................................................................................................. 8

Bibliografía ....................................................................................................................................................... 9
1. Siglas

A continuación se definen el significado de algunas siglas utilizadas en el ensayo y

cuyo significado es necesario conocer para una mejor comprensión de las referencias:

 LFOTU = Ley Floral de Ordenamiento del Territorio y Urbanismo

 LH = Ley Hipotecaria
 LPA = Ley de Procedimiento Administrativo
 NASUVINSA = Navarra de Suelo y Vivienda, S.A.
 OF = Orden Floral
 PE = Plan Especial
 PERI = Plan Especial de Reforma Interior
 PGM = Plan General Municipal
 PSIS = Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal

2. Contextualización

En este acápite se definen algunos conceptos necesarios para entender el contexto en

que se desarrollará el ensayo.

2.1 Seguridad en Derecho en el ámbito

La seguridad jurídica implica la determinación, control y minimización de los riesgos

presentes y la previsión de los riesgos futuros de un acto jurídico determinado. En la medida
en que se pueden prever las consecuencias directas e indirectas de las relaciones jurídicas se
estará en condiciones de afirmar que existe “seguridad jurídica”. En ello juega un papel
fundamental la ley, ya que el sistema jurídico brinda seguridad y su ruptura o alteración
conduce a la incertidumbre (XIV Jornada Notarial Iberoamericana, 2010), por lo que se
puede colegir que sin seguridad jurídica una nación no podría postularse como tal.

De su parte, Francisco Téllez Miguélez (Registrador de la propiedad), citando a Vallet

de Goytisolo distingue las siguientes clases de seguridad jurídica:

1
 1) Seguridad jurídica plena: que se refiere fundamentalmente al Derecho tal cual es,
en todo su contenido propio, y que se mueve, no en el campo de los valores, sino, en
el de las titularidades de derecho.

2) Seguridad económica o subsidiaria: Que atañe al concepto de indemnización. Esta

seguridad no garantiza la titularidad del derecho, sino el valor que el derecho tiene,
convertido en indemnización en caso de despojo. Sus manifestaciones son la garantía
real en funciones de seguridad: el aval, la fianza, el seguro, etc.

Vallet de Goytisolo, es aún más explícito, pues expresa que dentro de la seguridad
jurídica plena distingue la doble dimensión que esta puede revestir: la estática, que se presta
a favor de quien sea propietario o titular de otro derecho, o bien del poseedor no propietario.
Y la dinámica a favor del adquirente de la plena propiedad de una cosa o derecho limitado
sobre ella. (Téllez Miguélez, 1996, pp. 21,22)

2.2 Principio de Legitimación en Derecho Registral

Este es un principio que se enmarca dentro de los efectos de la inscripción de

hipotecas que procuran proyectar la seguridad jurídica en el registro de la propiedad. Es sus
artículos 38, 97 y 1, párrafo 3°, de la Ley Hipotecaria, consagra a aquel en virtud del cual los
asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular
registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico
y en el proceso como tal titular.

 Artículo 1, párrafo 3°: Los asientos del Registro practicados en los libros
que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes,
en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no
se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

 Artículo 38: A todos los efectos legales se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que
quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene
la posesión de los mismos.

2
  Artículo 97: Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que
dicho asiento se refiera. (Decreto por el que se aprueba la nueva redacción
oficial de la Ley Hipotecaria, 1946)

2.3 Principio de Fe Pública en Derecho Registral

Este principio fundamental dentro de nuestro sistema hipotecario convierte en

inatacable la adquisición realizada concurriendo los cuatro requisitos que enumera el artículo
34 de la Ley Hipotecaria. Este precepto contempla al tercero de la fe pública registral, frente
al artículo 32 que contempla al tercero de la inoponibilidad.

 Artículo 32: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre

bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

 Artículo 34: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún

derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero
se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviere su causante o transferente. (Decreto por el que
se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, 1946)

2.4 Doble inmatriculación

La legislación hipotecaria dispone que la primera inscripción de cada finca en el

Registro de la Propiedad deba ser de dominio, a la que se denomina con el nombre de
Inmatriculación. La inmatriculación de la finca puede obtenerse por tres procedimientos
diferentes: a) Expediente de domino, b) Títulos públicos de adquisición, complementados en
su caso por acta de notoriedad, y c) Certificación de dominio de Entidades públicas.
(espana.leyderecho.org, 2016)

En el entendido de que la doble inmatriculación se verifica cuando sobre una misma

finca se realizan solicitudes simultaneas de registros. En principio, se da como bueno y valido
aquella que se haya realizado en primer lugar. Quedando el segundo en suspenso hasta tanto
se determine la veracidad de la situación, no importando el principio de buena fe por parte

3
del segundo adquiriente. Para que quede constancia, al margen de los respectivos asientos y
al pie de los documentos se pondrá nota expresiva de la operación practicada.

3. Coexistencia de los conceptos de Seguridad jurídica, legitimación del

derecho registral, principios de fe pública y solución en casos de la doble
inmatriculación

Para darle respuesta al planteamiento de cómo los conceptos de Seguridad jurídica,

legitimación del derecho registral, principios de fe pública y solución en casos de la doble
inmatriculación coexisten o se nutren, y los límites de cada uno con relación a los demás, nos
centraremos en el análisis de Sentencia Nº 000372/2017.

3.1 Seguridad jurídica

La seguridad jurídica, como ya se ha definido anteriormente, es la base del

derecho, así como el sostenimiento del sistema de consecuencias que está en manos
del sistema judicial de una nación, sin ella, se puede colegir pues, la importancia
primordial de esta figura jurídica.

En el caso de la sentencia analizada (Sentencia Nº 000372/2017), la seguridad

jurídica tuvo una dura prueba, toda vez que se presentaron sólidos argumentos tanto
por la parte demandante como la parte demandada. La principal problemática surgió
de la interpretación dada a las leyes relacionadas con la causa, así como la conjunción
de leyes, decretos y reglamentos de carácter local como nacional.

Mientras los demandantes esgrimían los siguientes motivos: 1º) El

PE recurrido no tiene encaje en ninguna de la finalidades previstas
en el artículo 61 de la LFOTU sin haberse justificado a los efectos
de lo dispuesto en el artículo 43 de la LFOTU la idoneidad del
instrumento de ordenación finalmente aprobado, sostiene que
debería haberse ido a la modificación del Plan General Municipal de
Pamplona, por lo que concurre causa de nulidad de pleno derecho ex
artículo 62.2 LPA. 2º) El PE vulnera el artículo 43 de la normativa
urbanística del PERI del I y II Ensanche de Pamplona y la normativa
especial del II Ensanche en relación con la altura máxima de los
edificios, que, se establece en relación directa con la anchura de la
4
 calle. 3º) El PE de Salesianos contiene una "reserva de dispensación"
en relación a las nuevas alturas de edificación lindantes con la calle
Aralar, pues excepciona de manera injustificada la aplicación de una
disposición general a un caso particular.

Tanto la Administración Foral como los codemandados se opusieron

a la demanda sosteniendo una misma línea de defensa, que, con
matices, se concreta en la idoneidad del PE de Salesianos a los
efectos de lo dispuesto en el artículo 43.1 d) en relación con el
artículo 42.3 , y artículo 61, todos ellos de la LFOTU; en la
conformidad a derecho de la regulación de la determinación
pormenorizada relativa a las alturas de los edificios, en desarrollo de
la edificabilidad prevista por el PSIS como determinación
estructurante, ex artículo 43.1 .d) citado, siendo que, más a mas, no
contraria el citado PE las previsiones del PERI del 1 y II Ensanche
de Pamplona en orden a las alturas de los edificios, que establece
una regulación singular para la manzana de Salesianos, lo que, por
lo demás, se ha hecho realidad en otros puntos del mismo Ensanche.

La seguridad jurídica, de mano de la Sala de lo Contencioso-Administrativo

del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, quedó garantizada cuando desestimó el
recurso contencioso-administrativo, a la vista de la normativa de aplicación y de los
hechos acreditados, esta Sala no encontró razones para anular el PE de Salesianos,
con lo que se ha de desestimar el recurso contencioso administrativo interpuesto.

3.2 Legitimación del derecho registral

Para hablar de la legitimación del derecho registral, se debe entender que los
principios del ordenamiento inmobiliario registral son los criterios fundamentales o
reglas básicas por los que se lleva a cabo el correcto procedimiento registral:
Principios de Audiencia, Principios Tributarios, Principios Constitucionales,
Principios Hipotecarios, Principios del Proceso, Principios Constitucionales
Tributarios, Principios del Juez No Prevenido, Protección al Titular Registral,
Procedimiento Registral, y Principio de Fe Pública Registral.

En la Sentencia Nº 000372/2017, dictada en la Sala de lo Contencioso-

Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, se puede observar la

5
conjunción de los principios señalados en el párrafo anterior. Esto es: Primero, la
actuación administrativa recurrida y de los motivos de la demanda; Segundo, los
antecedentes relevantes del caso; Tercero, la valoración de la prueba testifical pericial
practicada en los autos; Cuarto, examen de los concretos motivos de la demanda.
Idoneidad del PE de Salesianos como instrumento de ordenación de determinaciones
pormenorizadas en desarrollo del PSIS; Quinto, conformidad a derecho del PE de
Salesianos en cuanto a las determinaciones que desarrolla previstas en el PSIS de
Salesianos y al propio PERI del I y II Ensanche; Sexto, de la inexistencia de " reserva
de dispensación”; y, Séptimo, la conclusión final.

3.3 Principios de fe pública

El Registro de la Propiedad protege a toda persona física o jurídica que confía

en los derechos publicados. La sustentación de estos principios tiene su fuente en:

a) Artículo 34 LH, que establece una presunción iuris et de iure. Es una

manifestación del principio de exactitud, de la veracidad del registro. Es similar
a la protección del artículo 464 CC para los bienes muebles.

b) Artículo 34 LH, es tercero hipotecario el tercero de buena fe que adquiere a

título oneroso de persona titular en el Registro e inscribe su titularidad. Se
encuentra protegido en su adquisición aunque se resuelva el derecho del
transmitente por causas que no constan en el Registro (transmitió a otro, títulos
resueltos o anulados). La inexactitud que no consta en el Registro no le afecta:
artículo 39 LH

c) Artículo 37 LH, al tercero hipotecario no le afectan las acciones rescisorias,

revocatorias y resolutorias salvo excepciones.

d) Artículo 33 LH establece que el adquirente en virtud de contrato o negocio

nulo no se ve protegido aunque sea tercero hipotecario según el artículo 34 LH.

6
 Si está protegido el subadquirente si cumple los requisitos del artículo 34 LH.
(Chico Ortiz, 2015)

3.4 Solución en casos de la doble inmatriculación

En los en que dos folios registrales se refieren al mismo espacio físico, esto es, en
caso de doble inmatriculación, no es posible emplear los criterios tabulares para la
determinación del titular registral que tiene el mejor derecho al inmueble.

Arrieta Sevilla (2009), expresa que el punto de equilibrio razonable está en proteger
al titular civil siempre, excepto cuando no ha inscrito y aparece un tercero hipotecario. Esto
significa que el titular civil que ha inscrito su derecho jamás podrá verse perturbado a no ser
que su derecho recoja alguna inexactitud y su asiento sea cancelado. Si el propietario no
hubiera inscrito, la superioridad de la seguridad del tráfico sobre la seguridad de los derechos
no inscritos genera un mayor beneficio general que el prejuicio que se causa al verus dominus
que pierde su derecho pero, ello es una consecuencia directa de su propia negligencia.
(Arrieta Sevilla, 2009, p. 198. 199)

El Artículo 422 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el

Reglamento Hipotecario, establece lo siguiente:

 Entregados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se

determinará por ésta el orden de la presentación, y si se presentaren por
dos o más personas y ellos no determinaran el orden se pondrá la misma
hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo
constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros y citando el
número que se les haya dado o deba dárseles.

 “Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma

finca resulten contradictorios y no se manifestare por los interesados a
cuál de ellos deba darse preferencia, se tomará anotación preventiva de
cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender la
inscripción, o, en su caso, anotación solicitada, hasta que por los propios
interesados o por los Tribunales se decida a qué asiento haya que dar
preferencia. Los documentos se devolverán a la persona o autoridad de
que procedan para que aquélla use de su derecho si le conviniere y ésta,
en su caso, dicte las providencias que estime pertinentes…” (Decreto por
el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, 1946)

7
 Los principales efectos en la solución en casos de doble inmatriculación en el Derecho
Inmobiliario Registral, podrían ser: a) Finca inmatriculada dos veces, que figura en folios
distintos, b) Puede ser repetida o contradictoria, c) En caso contradictorio puede solucionarse
de común acuerdo entre las partes, o bien entablar el procedimiento de rectificación del
Registro, amparando al que adquirió del titular verdadero.

4. A modo de conclusión

A partir del análisis del caso estudiado, y dando respuesta al “estática” de la seguridad
en el Derecho Privado, si bien es una garantía de homogeneidad en la aplicación del derecho,
como expresaron los Magistrados en su justificación, pueden existir ordenanzas
administrativas excepcionales que responden a nuevas realizadas o necesidades que ante la
regulación actual han quedado, en cierta forma, rezagadas. Además del derecho
consuetudinario y la jurisprudencia pueden contraponerse a la “estática” sin que ello
comprometa la seguridad en el Derecho Privado que debe ser garantizado por el Estado a
todos los ciudadanos que en él habitan.

De otro lado, también está la supremacía de las leyes, se estableció que el PE estaba
amparado en una norma de mayor nivel que la regulación local, por lo que está última
quedaba relegada antes la de orden superior. Por ejemplo:

“....La Normativa Urbanística General del PERI, en concreto el art 22 2

a) define la zonificación del PERI a los efectos de intervención y reforma
interior y recoge las Áreas o Ámbitos de Ordenación Alternativa, en las
que la posible renovación edificatoria se extiende cuando menos a toda
una unidad básica o manzana, y conforme al art 26 se consideran de
interés para proceder a una actuación conjunta y completa de
renovación, cuya delimitación sirve para orientar futuras políticas de
intervención pública con el objetivo de revitalizar los Ensanches...”

La solución óptima del caso estudiado, se podría decir, que sentó jurisprudencia, toda
vez que ya había precedentes de facto en construcciones que contaban con estructura como
la atacada por la parte demandante, lo que desmontaba su argumento.

Respecto al costo, este pudiese ser significativo, más allá de los gastos de honorario,
en caso de que se hubiese dado la razón a la parte demandante.

8
Bibliografía

Arrieta Sevilla, L. J. (enero-junio de 2009). Fe Pública Registral, Doble Inmatriculación y

Usucapión: Comentario a la STSJ Navarra de 28 de abril de 2008 -RAJ 2009/306-.
Revista Jurídica de Navarra(Nº 47), pp. 183-201.

Chico Ortiz, J. M. (mayo de 2015). Principio de Fe Pública Registral. Recuperado el 11 de

julio de 2018, de https://espana.leyderecho.org/principio-de-fe-publica-registral/

Decreto por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. (27 de
febrero de 1946). (BOE-A-1946-2453) Recuperado el 12 de julio de 2018, de
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453&tn=1&p=20151006#a38

espana.leyderecho.org. (junio de 2016). Inmatriculación de Finca en el Registro de

Propiedad en España. Recuperado el 12 de julio de 2018, de
https://espana.leyderecho.org/inmatriculacion-de-finca-en-el-registro-de-propiedad/

Ley Foral 35/2002, de 20 de Diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. (20 de

diciembre de 2002). (BON N.º 156 de 27 de diciembre de 2002) Recuperado el 18 de
julio de 2018, de http://www.lexnavarra.navarra.es/detalle.asp?r=16045#Ar.61

Sentencia Nº 000372/2017, Materia: Urbanismos y Ordenación del Territorio (Tribunal

Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso 21 de septiembre de 2017).

Téllez Miguélez, F. (1996). Seguridad Juridica y Registro de la Propiedad. Boletín de la

Academia de Jurisprudencia y Legislación de Baleares, pp. 17-37.

XIV Jornada Notarial Iberoamericana. (6 de junio de 2010). Tema I. Seguridad Juridica en

el trafico de bienes y derechos, con especial referencia al control de legalidad y uso
de la nuevas tecnologias. Punta Cana, República Dominicana. Obtenido de Tema I.
Seguridad Juridica en el trafico de bienes y derechos, con especial referencia al
control de legalidad y uso de la nuevas tecnologias.