Universidad Nacional de La Plata

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

CASOS DE DERECHO NOTARIAL

Por el Prof. Dr. Pablo Alejandro Carrica

Profesor Titular Ordinario de la Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1.
Director y Profesor Titular Ordinario del Area Práctica Notarial y Registral

La Plata, Mayo de 2002

 CARRICA, Pablo Alejandro: Casos de Derecho Notarial.

- FE DE CONOCIMIENTO

Identidad de los otorgantes de una escritura. Responsabilidad

del Escribano. Daños y perjuicios. Restitución de honorarios.

Tribunal: Cámara Nacional Civil,

Fecha: 31 de mayo de 1984
Autos: Anaeróbicos Argentinos S.R.L., c. Detry, Amaro N.
Publicado en: La Ley, Tomo D-1984.

1. HECHOS

El Escribano Detry autorizó una escritura por la que la sociedad

“Anaeróbicos Argentinos S.R.L.” compró un inmueble de propiedad de
Perolo de Seitun. Dicha Sociedad era cesionaria de un boleto de
compraventa a favor de Palluca de Martínez. En todas las operaciones
intervino el martillero Gómez Caneda. Posteriormente se comprobó que la
propietaria Perolo de Seitum había fallecido 24 años antes de la escritura, y
que, en consecuencia, fue sustituida en dicho acto por otra persona que
tomó su lugar.

2. PRIMERA INSTANCIA

I. Impugnación: “Anaeróbicos Argentinos S.R.L.” demanda al Escribano

Detry por los daños y perjuicios derivados de la sustitución de la
verdadera propietaria en la escritura de compraventa, alegando que
dicho profesional dio fe de conocimiento de la supuesta vendedora
sin tomar los recaudos pertinentes, Demanda asimismo la devolución
de los honorarios percibidos por el Escribano Detry, en razón de no
haber cumplido correctamente su cometido. Hace intervenir como
terceros a la cedente del boleto de compraventa y al martillero
interviniente.

II. Sentencia: Se declara exentos de responsabilidad al Escribano Detry

y a los terceros, no se hace lugar al reintegro de los honorarios, y se
imponen las costas en el orden causado.

3. SEGUNDA INSTANCIA

I. Impugnación: “Anaeróbicos Argentinos S.R.L.” apela la sentencia

solicitando se la revoque y se condene a los demandados a reparar
los daños y perjuicios derivados de la sustitución de persona. Los
terceros apelan la sentencia en cuanto les impone las costas en el
orden causado.

II. Encuadre Jurídico:

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II. Trataré, en primer lugar, el agravio de la actora,
debido a que los agravios de los terceros tratan de un
aspecto accesorio de la decisión cual es la imposición
de costas.
III. Se ofende aquélla debido a que al a quo no hace
lugar a la pretensión de daños y perjuicios reclamada.
Alega que el escribano D. Es responsable de la
sustitución de persona en la escritura por haberse
limitado a cotejar el documento de identidad exhibido
por la firmante, a quien no conocía con anterioridad.
Antes de abocarse a la consideración de este tema
considero necesario dejar sentado ciertos principios
que resultan rectores en la materia.
Siguiendo a JORGE BOLLINI en su artículo Fe de
Conocimiento (Revista del notariado, núm. 772-1980,
ps. 907/913) cabe recordar, en primer lugar, que el
antecedente inmediato para nosotros de la fe de
conocimiento, se encuentra en la legislación española
captada en el fuero real, reiterada dicha doctrina en la
ley de Partidas y más adelante en la Novísima
Recopilación.
La pragmática dada por los Reyes católicos en
Alcalá de Henares, que es la ley segunda, título
veintitrés, libro diez de la Novísima Recopilación
dispuso “que si por ventura el escribano no conociere
a alguna de las partes que quisieran otorgar el
contrato o escritura, que no la haga, ni reciba, salvo si
las dichas partes, que así no conociese, presentasen
dos testigos que digan que las conocen y que haga
mención de ello al fin de la escritura, nombrando los
dos testigos y asentando sus nombres y de donde son
vecinos y si el escribano conociese al otorgante dé fe
de ello en la suscripción”. El Fuero Real, en su ley VII,
Libro I, Título X, dice “ningún escribano público no
faga cartas entre ningunos homes, a menos de los
conoscer e saber sus nomes, si fueren de la tierra: e si
no fueren de la tierra, los testigos sean de la tierra e
homes conoscidos”.
Las Partidas, a su vez, -ley 54, título 18, partida 3ª. -
dice: “En toda carta que sean fecha por mano de
escribano público... tomen por testigos tres homes
buenos, que escrivan y sus nomes... e debe ser muy
acucioso el escribano de trebajarse de conocer los
homes a quien faze las cartas; quienes son e de que
lugar que non pueda y ser fecho ningún engaño”.
Ahora bien, es fácil seguir que con estas
disposiciones se dijera que el escribano daba fe de
conocimiento. Empero el fin –según Eduardo Bautista
Pondé (vos fe de conocimiento y fe de
individualización, Revista del Notariado, núm., 790,
pág. 1082 y 1087)- siempre fue utilizar el hecho de
conocer para tener la certeza de que una persona, por
conocida, era esa misma y no otra, en consecuencia,
resulta que el conocimiento es un medio para
individualizar.
El crecimiento de las ciudades tornó
progresivamente más difícil que todos se conocieran.
En España, el mantenimiento de esa norma medieval
en los textos legales causaba importantes conflictos,
de ahí, que se modificara la ley conservando lo de
conocer a las partes pero con la alternativa de optar
por asegurarse de su identidad por medios
supletorios.
Nuestro Código Civil, que toma en sus arts. 1001 y
1002 las disposiciones a que hace referencia la
Novísima Recopilación establece en su art. 1001 las
condiciones que deben contener las escrituras
públicas y entre ellas que el escribano dará fe de
conocimiento de las partes. Para el supuesto de que
el escribano no pueda dar fe de dicho conocimiento el
art. 1002 le da la solución; podrá valerse de dos
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testigos de conocimiento que le aseguren la identidad
de los contratantes. Entre los medios de identificación,
en nuestro sistema, el principio general es el
conocimiento de ciencia propia por el notario y la
identificación mediante documentos y testigos de
conocimiento, adquieren carácter supletorio.
Por otra parte, Bollini (ob.cit) sostiene que la
identidad de los otorgantes en la técnica notarial es fe
de conocimiento. Esta identificación pertenece a los
actos de ciencia propia, pues se trata de un juicio que
emite el notario basado en una convicción racional
que adquiere por los medios que estima adecuados,
actuando con prudencia y cautela como así declara el
II Congreso Internacional del Notario Latino celebrado
en Madrid en el año 1950. No obstante esta
afirmación concluye el referido trabajo quitándole
relevancia a la identificación por documentos de
identidad, considerando obligatoria hacerla por la vía
de testigos de conocimiento. Comparte esta postura,
HUGO PEREZ MONTERO en su articulo La
Legitimación en la función notarial.
Hay otros autores que sostienen una posición
contraria, así EDUARDO BAUTISTA PONDÉ (ob. cit)
afirma que lo que se pretende con la labor del notario
no es que se tenga trato o comunicación y hasta que
llegase a ser su amigo, sino adquirir una convicción de
quién es esa persona, pues el conocer no garantiza
esa aspiración, siendo el identificador más efectivo.
Además critica el hecho de que en sede notarial se
cuestiona el documento de identidad.
Sin seguir algunas de estas posturas extremas,
adhiero a la posición de CARLOS PELOSI expresada
en su artículo Algunas precisiones en temas notariales
(Revista del Notariado, núm.756-1977, págs. 1765 /
1769) en el que afirma que para nuestro ordenamiento
notarial no hay medios basados en la ley a efectos de
adquirir la seguridad que el compareciente u otorgante
es la persona a que se refiere el acto instrumentado.
La fe de conocimiento puede darse incluso respecto
de personas que no son de la amistad del escribano o
no han tenido mucho trato con él, pero que en virtud
de circunstancias precisas y coherentes, relacionadas
entre sí concurren razonablemente a cerciorarse
sobre su identidad, pero sin olvidar que el análisis
debe efectuarse con la debida prudencia, todo ello a la
luz de las reglas que determinan la conducta diligente.
La convicción sobre la identidad se adquiere
mediante la concurrente o conjunto de una serie de
hechos que razonablemente operan en el escribano
para llevarlo al convencimiento o certeza de que el
sujeto instrumental es la persona que se individualiza.
Una vez determinado el significado de la fe de
conocimiento debo referirme a la responsabilidad de
los escribanos del registro. Estos tienen, ante todo,
una responsabilidad civil por los daños y perjuicios
ocasionados a los terceros por el incumplimiento de
sus obligaciones (art. 13, ley 12.990). Tienen,
además, responsabilidad administrativa, si no cumplen
con la obligación que las leyes fiscales les
encomienden (art. 29). Responsabilidad penal, si se
asentaran una falsedad, violara un secreto profesional
contribuyendo al engaño del cliente (art. 31) y,
finalmente, responsabilidad profesional si no guardan
las reglas de la ética notarial, en cuanto esas
transgresiones afectan la institución del notariado, los
servicios que le son propios o el decoro del cuerpo
(art.32).
La relación de las partes que celebran una escritura
con respecto al oficial público que la pasó es de índole
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contractual, considerándola generalmente como
encuadrada en la locación de obra.
La responsabilidad civil del escribano –repito- nace
cuando incumple las obligaciones y reglas de la
profesión, pero si no existe dolo, culpa o negligencia
no puede imputársele un mal desempeño en sus
funciones no siendo, en consecuencia, responsable
civilmente.
En el sub-lite, el recurrente admite que fue idóneo el
ardid usado de lo contrario el engaño hubiera sido
advertido por alguno de los participantes y, luego
sostiene que el quo debió aplicar las normas civiles
respecto a la culpa o negligencia.
¿Que se debe entender por culpa? En el sentido lato
la culpa puede significar el quebrantamiento de un
deber jurídico comprendiendo tanto la violación dolosa
como la culpa propiamente dicha. Sin embargo existe
un concepto más estricto de culpa en sentido de
negligencia, descuido, imprudencia, desidia, falta de
precaución, cometidos sin intención. No se cumple por
no haber tenido el cuidado de adoptar las medidas
necesarias para ejecutar la prestación. La mayor
parte de los autores nacionales coinciden en que en
nuestro Código se ha apartado de todo sistema de
tipificación abstracta de la culpa.
El art. 512 del Cod. Civil define la culpa como “ la
omisión de las diligencias que exigiera la naturaleza
de la obligación y que correspondieren a las
circunstancias de persona tiempo y lugar”.
En la especie, el escribano tuvo en cuenta un
conjunto de hechos; así lo afirman al contestar la
demanda a fs. 193/203, diciendo textualmente que “...
los antecedentes obrantes en el Registro a mi cargo,
certificaciones de firmas previas, protocolización del
boleto de venta, entrega por parte del martillero
actuante de los elementos necesarios para la
confección de la escritura, la presentación efectuada
de la vendedora por parte de Palluca de Martínez –
cedente del boleto- y el martillero Gómez –hombre de
reconocida experiencia en el negocio inmobiliario- y la
presentación de un documento de identidad sin
alteraciones visibles, provocaron en mi conciencia la
certidumbre de que me encontraba frente a la
verdadera propietaria del inmueble que se vendía” y,
lo confirma en la contestación a la posición primera.
No le asiste razón al recurrente cuando procura
minimizar la relevancia de los antecedentes obrantes
en el Registro del escribano ya que, como bien lo
sostiene el apelado, es cierto que las certificaciones
de firma y la protocolización realizadas por el
escribano C. R. No significaron dar fe de conocimiento
de las partes, pero, también lo es que este escribano
no hubiera actuado de esa forma si hubiera tenido
dudas sobre la identidad de la persona que firma el
boleto, así como también no habría certificado la firma
de ésta.
Adviértase que en los certificados de dominio
obrantes a fs. 398/399 surge como documento de
identidad de la propietaria la L. C. 879.839 y no la que
realmente correspondía a Perolo de Seitun, que era
3.411.459, y que esta numeración coincide con la que
figura en el boleto y con la del documento exhibido por
la vendedora en el acto de la escrituración y que fue
consignado en la escritura de marras. Además la
vendedora entregó en el acto a la compradora las
llaves del inmueble cuyo dominio se transmitía,
poniéndola en posesión del mismo sin oposición de
terceros. Ambas circunstancias ayudaron también a
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formar la convicción al escribano Detry sobre la
identidad de Perolo de Seitun.
Las argumentaciones del recurrente por las que se
imputa al demandado la negligencia de no utilizar
como testigos al martillero y a Palluca de Martínez,
siendo que reconocen que estaban dispuestos a
atestiguar sobre la identidad de la vendedora, no
perjudican al demandado. Por el contrario demuestra
que Detry no pudo racionalmente dudar de la
identidad de la vendedora pues, a todos los
antecedentes mencionados se sumó en su momento
la presentación de aquella por el martillero Gómez y
Palluca de Martínez, que eran clientas de la
escribanía y conocidos del escribano.
Consecuentemente aquí no hubo negligencia sino
las consecuencias de un ardid, bien urdido y
ejecutado, porque se indujo al notario a tener por
cierto lo que no era; se le mintió induciéndolo a error.
Existió en el caso en análisis una deliberada
preparación del terreno para lograr el propósito
delictivo. El escribano D. Llega a la convicción
respecto a la identidad de la vendedora por la
concurrencia de un conjunto de hechos, de
circunstancias coherentes y relacionadas entre sí, las
cuales en conjunto – como lo expresa el apelado-
formaron los “medios supletorios” para dar fe de
conocimiento.
IV. Los honorarios percibidos por el escribano deberán
ser devueltos al actor, debidamente actualizados,
teniendo en cuenta que sobre el punto medió
allanamiento.
A) El art. 1001 señala genéricamente que el escribano
debe dar fe de que conoce a los otorgantes, sin
agregar exigencias sobre particularidades, estado de
familia u otros datos personales de estos. Considero
entonces, que la norma limita su requerimiento a una
fe de identidad, teniendo en cuenta que el art. 1002,
cuando ofrece el medio destinado a suplir la fe que
por ciencia propia debería dar el escribano, se
conforma con que las partes justifiquen ante él su
identidad personal con dos testigos; me parece
razonable interpretar que, si a través de la norma que
establece el medio supletorio, se precisa el contenido
de lo que debe conocerse, es decir, la identidad de las
partes, también éste debe ser el objeto del
conocimiento obtenido por el escribano por ciencia
propia o más precisamente, a través de un juicio de
certeza propio o más precisamente, a través de un
juicio de certeza propio, aunque el art. 1001 no se
halla ocupado de describirlo.
La Identidad es la “determinación de la personalidad
individual a los efectos de todas las relaciones
jurídicas” (Enciclopedia Espasa) es el “hecho de ser
una persona o cosa la misma que se supone o se
busca” (Diccionario Manual de la Real Academia
Española). De manera que no son los otros atributos
personales los que el escribano debe conocer, sino,
específicamente, la identidad personal del otorgante,
la individualización del mismo, el saber quién es, o
más precisamente, sólo quién es.
Concuerdan sobre que se trata de dar fe de la
identidad de los otorgantes, Machado entre otros
autores. La declaración de la II Jornada Notarial del
Con Sur, Asunción, 1977, expresa: “La fe de
conocimiento sólo se refiere a la identidad del
otorgante, no extendiéndose a su estado de familia y a
otros atributos mutables”.
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En coincidencia con este criterio, Borda señala que
el notario no se halla obligado a dar fe de que sean
verdaderos los datos referidos al estado de familia de
las partes ni a verificar su exactitud, aunque los
escribanos suelen asentar tales datos que los propios
sujetos le suministran, pues “la obligación de conocer
a las partes no se extiende a tales detalles”.
Por cierto, quedan al margen de esta afirmación los
casos en que el estado de familia atañe, justamente, a
la habilidad del otorgante para realizar el acto (v.g. los
negocios jurídicos contemplados por el 1277 en los
cuales el escribano además de la fe de conocimiento
de identidad que dará habrá de atender al estado de
familia para considerar exigible la concurrencia de la
voluntad del otro cónyuge en el acto).
B) Aclarado entonces que, conforme a este
razonamiento se trata de una fe sobre la identidad
personal, es necesario analizar ahora si puede el
escribano dar fe de que conoce la identidad de los
otorgantes en virtud de documentos de identidad que
se le exhiben y circunstancias a ellos vinculadas, o si
sólo puede hacerlo, para cumplir adecuadamente con
la perceptiva legal, en virtud de un conocimiento
personal, de sujeto a sujeto, que él tenga desde antes
con las partes.
La redacción (“que conoce a las partes”) comienza
sugiriendo, a través de una interpretación vulgar de la
expresión, que sólo puede tratarse de un
conocimiento personal, obtenido en el trato. Pero
yendo más allá de este modo de analizar la expresión
utilizada, tenemos, en primer lugar, y por lo dicho en el
punto A), que el escribano, en sustancia, debe dar fe
de que conoce la identidad de las partes; y también
que la norma no ha señalado –específica y
excluyentemente- el modo por el cual ha de haber
llegado a ese conocimiento.
Por cierto, el conocimiento concebido por Velez –y
de allí la expresión utilizada - acorde con los
precedentes históricos que tuvo a la vista y a los que
hizo referencia en su ilustrado voto el doctor Beltrán,
era el conocimiento personal, de sujeto a sujeto, ya
que esto, en esa época, no sólo era posible, sino que
además era el único medio posible. Pero aunque éste
haya sido el criterio inspirador de la norma, originado
en la circunstancia histórica del tiempo de su sanción,
no se incluye en la misma una especificación que
excluya los modos por los cuales el escribano pueda
llegar por su cabal conocimiento sobre la identidad de
las partes. Esta afirmación no queda desvirtuada por
el hecho que el 1002ha señalado un medio supletorio,
pues este funciona cuando el escribano no puede
llegar a través de un juicio de certeza propio a una
convicción sobre la identidad de las partes.
Al tiempo de la sanción del Código Civil se carecía
de medios técnicos idóneos de identificación personal,
de registros públicos organizados en debida forma a
tales efectos y no existían, por tanto, documentos de
identidad personal extendidos por el Estado con
respaldo en asientos registrales. En jurisdicciones
locales, podía expedirse una papeleta donde constaba
el nombre del ciudadano, lo que se hacía a pedido del
mismo, o en el caso de delincuentes a efectos de
hacer constar en su dorso el cumplimiento de la pena,
y poder así, el portador, exhibir dicha constancia a las
autoridades que los requiriesen. La justicia y la policía
contaban con ciertos asientos sobre el nombre, señas
y datos particulares de los delincuentes reincidentes.
En 1889 se creó la Oficina de Identificación
Antropométrica, para aplicar el sistema ideado por
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Bertillon, basado en medidas corporales, pero sólo se
utilizó con detenidos por que se consideraban lesivas
las mensuraciones. El sistema dactiloscópico
inventado por Vucetich, se comenzó a aplicar en la
policía de la Provincia de Buenos Aires, a efectos
identificatorios en 1891.
Es por esa inexistencia, al tiempo de la sanción del
Código Civil, de un documento de identidad oficial
basado en constancias de re gistros públicos, que en
aquella época sólo era posible a un escribano llegar a
una convicción sobre la identidad de los otorgantes, a
través de su conocimiento personal, o supletoriamente
por testigos. Pero habiendo variado la circunstancia
histórica, estos instrumentos de carácter público,
expedidos sobre la base de registros oficiales,
representan un medio infinitamente más idóneo que el
mero trato social para contribuir a formar un juicio de
certeza sobre la identidad.
Y esto coincide con la finalidad de la disposición
legal; que el escribano cuente con la mayor certeza
posible sobre la identidad del otorgante.
He señalado hasta aquí, por qué no era posible al
escribano, al tiempo de la sanción del código, llegar a
una convicción que no se basara en el trato personal o
social. Pero también debe apuntarse, para mostrar la
variación de la circunstancia histórica, que hace el
entorno de la norma, que en esa época, a diferencia
de lo que ocurre ahora, era posible, en la mayoría de
los casos, fundar la convicción en el conocimiento
personal o social.
Antiguamente, y en nuestro país todavía a la época
del código, la escasa población y la estructura social
de las ciudades determinaban un modo de vivir y de
negociar basado en el conocimiento personal de los
sujetos y en el alto valor que poseía la palabra, que,
entonces, se trasladaba con naturalidad al modo de
ser identificados aquéllos por parte del notario. Es
obvio que ese modo de identificación ya no puede ser
la norma en las ciudades actuales de varios millones
de habitantes.
Se tornaría improbable, en el plano de la realidad, la
concreción de la mayor parte de las escrituras, si ellas
dependieran del conocimiento personal y previo del
escribano con ambos contratantes o con dos testigos
que a su ves conozcan a los contratantes.
Esta doble variación de las circunstancias históricas
(que le hace decir a Borda “que el sistema del Código
es un verdadero anacronismo”, y determinas que en el
proyecto de 1936 –art.257- y el Anteproyecto de 1954
–art.266- admitieran expresamente la justificación de
la identidad con documentos), tornan, conforme al
discurso que vengo desarrollando, legítimo el
proceder del escribano que en la actualidad, y tal
como sucede desde hace decenios, busca en los
instrumentos públicos, y en circunstancias que con
ellos concuerdan, los medios más idóneos para formar
su convicción sobre la identidad de los otorgantes.
Desde otro ángulo se advierte que en virtud de esa
realidad que describimos, y llamamos la actual
circunstancia histórica, difícilmente un notario
extendería hoy una escritura en la que el enajenante
no exhibiera su documento de identidad,
permitiéndose así el cotejo con los asientos
registrales, y esto, aún cuando lo conociera en forma
personal y, simplemente por ese trato, la identificara
con un nombre coincidente con el del titular registral.
5
Tan cierto es que la identificación por documento
forma parte de la práctica notarial, que el propio actor
no se sorprendió ni objetó que el escribano utilizara en
la escritura la misma fórmula ritual para dar fe de
conocimiento respecto a él (adquirente) y respecto de
la vendedora, no obstante que, como surge de autos,
ningún conocimiento personal existía entre la
compradora y el notario.
En España, la regulación legal sobre la fe de
conocimiento, ha receptado expresamente estos
aspectos de la actual realidad, y conforme a la
modificación introducida en 1946 al art. 23 de la ley de
1862, se señala entre los “medios supletorios de
identificación en defecto del conocimiento personal del
notario... la referencia a carnets o documentos de
identidad con retrato y firma expedidas por las
autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las
personas. El notario en este caso responderá de la
concordancia de los datos personales, fotografía y
firma estampados en el documento de identidad
exhibidos, con la del compareciente”.
Quizá sea útil recordar que el imperio de esa misma
realidad, ha producido, entre nosotros, variaciones en
el funcionamiento de otros institutos: por ejemplo, para
el ejercicio efectivo y pleno de las facultades
derivadas de su carácter de heredero, el poseedor
hereditario de pleno derecho, requiere el auto de
declaratoria, no obstante el sentido que, desde sus
precedentes históricos, informa a la figura recogida
por el art. 3410; es ejemplo, también, la importancia
que en el originario 3430 se le confería, para resolver
sobre el valor de los actos del heredero aparente, el
parentesco de éste con el difunto, y a “la posesión
pública y pacífica (que) ha debido hacerle considerar
como heredero”, a diferencia del requisito que ha
introducido la ley 17711, en reemplazo de aquellos, de
haber obtenido a su favor declaratoria de herederos o
la aprobación judicial de un testamento; es ejemplo,
también la evolución sufrida por el régimen de al
transmisión de la propiedad inmueble, cuya
registración no se prevé en el código, se concreta
poco después, con objeto de publicidad y seguridad
(Fueyi Laneri, Teoría general de los registros, pag.38)
y conservación de los dere chos, culminando esta
evolución, afín a la realidad del tráfico económico y
jurídico, con la reforma del art. 2505, en 1968, ley
17.801, art.2° y 20; evolución ésta, que en los últimos
decenios ha empezado a concretarse también
respecto de diversos muebles registrales.
C) Pero aunque el escribano recurra al control del
documento de identidad que se le exhibe para iniciar o
completar la formación de un juicio de conocimiento,
debe obtener su convicción íntima y racional sobre la
identidad de los otorgantes analizando, con la
diligencia, el escrúpulo y la prudencia que su función
exige, la totalidad de sus elementos, precisos y
coherentes entre sí, con los cuales pueda formar un
acabado juicio de certeza.
Con criterio coincidente, se ha señalado que “la sola
exhibición del documento de identidad no siempre ha
de ser suficiente para satisfacer el deber, pues en
muchos casos será menester acudir a otros remedios
–v.gr. pruebas papilares, dactiloscópicas-“.
Conforme a ello, el escribano, no puede
conformarse con la exhibición que ante él se hace de
un documento de identidad, sino que debe efectuar el
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análisis de los elementos y datos que del mismo
surgen en relación la sujeto y con relación a los
restantes elementos vinculados al negocio que habrá
de instrumentar, debiéndose extender, tal análisis, a
circunstancias que rodean a la operación y que de un
modo u otro pueden contribuir a formar convicción
sobre la identidad de las partes.
Haciendo aplicación de estas nociones, considero
que el demandado ha actuado con diligencia y la
prudencia que su función exige analizar –según surge
de autos- los elementos de convicción con los que
formó su juicio de certeza sobre la identidad de la
vendedora. Tales elementos fueron:
a) La libreta cívica de la vendedora. Respecto de la
misma, no se limitó a constatar su posesión por parte
de quien decía ser su titular, sino que además ha
tenido en cuenta el número de dicho documento que
coincidía con el que señala el certificado de dominio
obrante a fs. 408/414; ha de haber tenido en cuenta
también la coincidencia entre la edad de la propietaria
(74 años) y la mujer que se presentó invocando ser
tal, respecto a lo cual, diversos testigos, en el
expediente penal, declararon que era una persona
mayor, de 75 u 80 años. Del conjunto de las
declaraciones de quienes estuvieron presentes en la
escrituración, surge que, exhibido el documento de la
vendedora, nadie advirtió nada extraño, lo que obliga
a pensar que existía coincidencia entre su portadora y
la fotografía.,
b) El Certificado de dominio ya mencionado donde
coinciden los datos con los de la supuesta vendedora,
incluido el documento de identidad exhibido ante el
escribano. No es exacto, como se señala en la
demanda, que el accionado haya requerido el
certificado de dominio obrante en el expediente penal
a fs.49 sin señalar el número de documento de
identidad; este certificado fue solicitado en 1973, o
sea varios meses antes de intervenir Detry, por
Domingo Rubeano, y en su fotocopia, obrante en el
sumario penal, el espacio correspondiente al número
de documento aparece, curiosamente, cubierto por
una mancha.
c) Con anterioridad (el 26/12/73) a la escritura, la
supuesta vendedora entregó la posesión a los
adquirentes, y estos se hallaban entonces en
posesión pacífica del inmueble al tiempo de tomar
intervención el demandado, para la celebración de la
escritura.
d) También con anterioridad, el escribano Harrington
había efectuado el estudio de títulos que concluía
sosteniendo la titularidad del inmueble por parte de la
vendedora.
e) El originario boleto de compraventa –que después
fue cedido al actor- fue objeto de certificación de firma
por parte del escribano Rovira, constando en dicho
acto el mismo número de documento de identidad que
luego se le exhibió al demandado. Cabe aclarar –para
no extender indebidamente las consecuencias de esta
intervención anterior de otro notario- que el escribano
Corts Rovira era adscripto en la escribanía de la que
es titular el demandado, lo que implica la extensión de
la responsabilidad de éste en cuanto a las
consecuencias de los actos cumplidos por aquél, en
su función notarial.
f) Le fueron entregados al escribano, sin ninguna
dificultad, el título y demás elementos vinculados al
dominio del inmueble para la confección de la
escritura (fs. 461 vta.9ª. y 10).
g) tuvo intervención en el negocio de compraventa, en
la redacción del boleto y sin duda fue quien hizo
6
designar escribano al demandado, y estuvo asimismo
presente en la escrituración, el martillero Gómez
Caneda, con actuación en la plaza desde 1945,
conocido desde mucho tiempo atrás por el
demandado (fs. 452, 11 a) a quien le había llevado
“otras operaciones anteriormente”. Es elocuente, para
interpretar el proceso de formación del juicio de
certeza en el escribano, advertir que este martillero
señaló que de habérselo solicitado el escribano, no
habría tenido reparo en atestiguar, en la escritura, que
la vendedora era quien decía ser (fs. 462 vta. 7ª.). Del
mismo modo se expresó Palluca de Martinez,
adquiriste originaria y cedente del boleto al actor, que
estuvo presente también en la escrituración (fs. 462
vta. 5ª. , 6ª y 7ª ).
Debe destacarse que el propio actor, en su
expresión de agravios, a fs. 614 vta., admite la
utilización de otros medios idóneos como “El
La habilidad con que fue desarrollado el ardid
doloso, destinado a producir con éxito la sustitución de
persona, está elocuente y detalladamente descripto en
el sumario penal.
Al no haber sido inscripta la declaratoria de
herederos de la verdadera propietaria, fallecida 24
años antes, la maniobra resultó posible. Y se vio
facilitada por el informe del Registro de la Propiedad,
donde no se objetó ni observó el errado número de
documento de identidad que se señaló en el
certificado. La Corte Suprema (15/10/74, E.D., t. 58,
pag. 245 – Rev. La Ley, t.156, pag. 683-), en un juicio
que se demandó a la provincia por el informe erróneo
expedido por el Registro sobre el propietario del
inmueble y en el cual, debo aclarar, el escribano no
fue citado como tercero, lo que entonces limitó el
análisis, señalo, no obstante esa limitación, que los
elementos de juicio demostraron que “el notario utilizó
los medios adecuados para el conocimiento e
identificación del deudor (se constituía una hipoteca),
llegando así a una convicción racional que a la postre
resultó errónea como consecuencia no sólo de las
maniobras y argucias)del tercero sino del propio
informe erróneo del Registro de la Propiedad”.
Creo necesario completar el análisis desde el ángulo
de la naturaleza de la obligación asumida por el
escribano.
Coincidimos en que la responsabilidad del escribano
frente a los clientes que solicitan sus servicios es de
índole contractual dado que deriva del incumplimiento
de un contrato de locación de obra.
En la distinción que, con distinto énfasis, buena
parte de la doctrina efectúa entre obligaciones de
medios y de resultados, las asumidas por el locados
de obra se emplazan en esta última categoría.
Aunque el escribano asumió la obligación de
extender una escritura destinada a transmitir el
dominio al actor, y asumió así, por la naturaleza del
contrato, la obligación de obtener este resultado,
igualmente quedará eximido de responsabilidad ante
la frustración, si acredita, como ha hecho en autos,
que desplegó la mayor diligencia posible de acuerdo a
las circunstancias y que la frustración del resultado
pretendido acaeció por el ardid doloso, bien tramado y
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Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-
documento de identidad y los testigos” para formar el
escribano su juicio, cuando no conoce de antemano a
las partes; aunque señala que la negligencia del
escribano consistió en no incluir en la escritura a los
testigos de conocimiento con que contaba (Martínez y
Gómez de Caneda) lo cual ya fue refutado
acertadamente por el a quo, y consistió además, esa
supuesta negligencia, en haberse limitado a tomar por
cierta la identidad que surgía del documento exhibido,
lo cual queda desdicho por la relación que ha hecho
precedentemente sobre lo9s elementos de convicción
que convergieron a formar el juicio del escribano.
D) La diligencia puesto por el escribano, según el
análisis precedente, fue acorde a las circunstancias, lo
que a la luz de los art. 511 y 512 lo exime de c ulpa. El
negocio jurídico fracasó por el engaño que él, la
compradora, la cedente del boleto y el martillero
sufrieron.
bien ejecutado por terceros, que no estaba a su
alcance evitar o prever.
Converge y resulta aplicable, el principio de
protección al inocente, recogido en los arts. 935, 942 y
943 del Cód, Civil en virtud de los cuales, si el dolo
que afecta la validez del acto proviene de tercera
persona, y el dolo fue ignorado por la parte, el tercero
será el único responsable de todas las pérdidas e
intereses.
Es que el dolo “se traduce en un error provocado”, y
se concreta a través de una maniobra engañosa que
debe poseer entidad suficiente para engañar a una
persona precavida, y que persigue la ejecución de un
acto o negocio jurídico o de un acto ilícito. El error así
provocado, vicia el proceso deliberativo interno del
sujeto pasivo.
Adviértase que el dolo de terceros no sólo afectó el
contrato entre comprador y vendedor, sino también el
contrato entre escribano y las partes ante quienes se
comprometió a extender una escritura, y es por haber
dado origen, dicho dolo de terceros, a falta de
obtención del resultado prometido por el escribano,
que el mismo resulta invocable para la resolución de
esta causa.
Es decir, el resultado pretendido se frustró por esa
acción dolosa.
2 – En cambio tiene razón el quejoso cuando en su
expresión de agravios, s. f 623, pto. E), pido que se
ordene el reintegro de lo abonado al demandado por h
honorarios profesionales. A fs. 198 vta. El demandado
se allanó a esta pretensión. Lo cual, por otra parte,
habría sido, a mi modo de ver, procedente aunque no
mediara allanamiento, por aplicación del art. 793, ya
que se trataría de un pago sin causa.
A los efectos de la recomposición del rubro que se
ordena devolver, se actualizará el monto del honorario
abonado desde la fecha en que ello ocurrió hasta la
de su efectivo pago al actor, conforme a la variación
que señalan los índices de precios al por mayor –nivel
general- que publica el Indec.
7

III. Fallo: Se confirma la sentencia apelada en cuanto a la eximición de

responsabilidad del Escribano Detry y de los terceros; se ordena la
devolución de los honorarios del Escribano actualizados, y se imponen las
costas de ambas instancias al demandado.

CUESTIONES:

1.- ¿Qué entiende el fallo por fe de conocimiento?

2.- ¿A qué datos personales se extiende y a cuáles no?
3.- La fe de conocimiento concebida por Vélez Sársfield, ¿es la misma en la
actualidad?. En caso negativo, señale qué argumentos considera Usted
que han hecho que se modifique.
4.- ¿En qué se basa el fallo para considerar que el escribano Detry adoptó
una conducta diligente y que fue víctima de un ardid?
5.- Según el fallo, qué naturaleza jurídica tiene la relación de los otorgantes
con el Notario autorizante de una escritura, y si el deber de extender u-
na escritura válida constituye una obligación de resultado, cómo puede
eximirse el notario de responsabilidad?

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8

PROTECCIÓN DEL TERCER ADQUIRENTE

Actos y hechos jurídicos: nulidad, efectos. Mecánica del art. 1051 del
Código Civil. Buena y mala fe. Acto inexistente. Escritura materialmente
falsificada. Vicio formal en el título. Omisión del estudio de títulos. Procedencia
de la reivindicación. Registro de la Propiedad Inmueble: efectos de la
inscripción. Asiento registral sobre la base de título falsificado.

1. HECHOS:

La sociedad "Sigfrido S.A.”, titular de un dominio de inmueble ubicado en

Olivos, Partido de Vicente López, tomó conocimiento –por un cartel
anunciador- de que dicho inmueble iba a ser subastado judicialmente en
una ejecución hipotecaria iniciada por Elisa M E. Erdmann del Carril y otros
contra Mario Lozada. Los ejecutantes alegan que la hipoteca fue constituida
sobre la base de una escritura de compraventa por la que Mario Lozada
aparecía comprando el inmueble a “Sigfrido S.A.”, la que fue inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

2. 1ra. INSTANCIA

I. Impugnación: La Sociedad “Sigfrido S.A.”, demanda por tercería de

dominio a Mario Lozada (adquirente y deudor hipotecario) y a Elisa
María Emma de Erdmann del Carril y otros (acreedores
hipotecarios), en razón de ser aquélla titular del dominio del inmueble
Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 8
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9

garantizado con la hipoteca que dio origen a la ejecución y subasta.

Alega que es titular del dominio en virtud de escritura debidamente
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, desconociendo la
hipoteca constituida Mario Lozada y, en consecuencia, la ejecución
hipotecar5ia, como asimismo pide se declare la nulidad de la
escritura agregada a la causa, por la que Mario Lozada aparecía
como comprador del inmueble, por las siguientes circunstancias:

Que fue extendida por el notario que allí se Consideran que al no cuestionarse la buena fe de
señala cuando el mismo fue destituido por el los mismos y como tampoco se cuestiona la
juzgado notarial con fecha 31 de enero de 1966 y regularidad del informe del Registro de la
cancelada su matrícula profesional en agosto de Propiedad, consideran que loa cuestión jurídica a
1967; que figura como registro N°78 del partido resolver queda reducida a una simple cuestión: si
de Bahía Blanca, cuando el último registro la hipoteca constituida por acreedores de buena
creado en la mencionada localidad a esa fecha fe, conforme un informe de dominio, hipoteca,
lleva el N° 71; que se menciona como presidente embargo e inhibiciones, emitido por el Registro
de Sigfrido S..A. a Hector Oronde alega, cuando de la Propiedad, cae por las irregularidades de
a esa fecha no tenía tal cargo; que es falso el las transmisiones de dominio celebradas con
certificado N° 580.920, puesto que lleva una anterioridad, que el Registro toma en
numeración a la que no se había llegado a la consideración para efectuar el informe de las
fecha del acto escriturario. Asimismo, pone de condiciones de dominio.
resalto que la firma del ex escribano que surge
de la carta que acompaña, es totalmente
diferente respecto de aquella que figura en el
señalado título de fs. 22/23, 2). A Fs. 134/146 los
demandados contestan la acción solicitando la
citación de tercero, en este caso la Provincia de
Buenos Aires. Destacan que aparentemente, el
tercerista y los ejecutantes han sido víctimas de
una hábil maniobra, pero que sin perjuicio de ello
y por imperativo legal, niegan todos y cada uno
de los hechos expresados en la demanda.
II. Sentencia: se declara procedente la tercería de dominio deducida
por “Sigfrido S.A.” en su carácter de propietaria del inmueble en
cuestión, la nulidad de la escritura de compraventa en la que
aparecía comprando Mario Lozada a dicha Sociedad, la nulidad de la
hipoteca constituida sobre la base de esa escritura antecedente. Se
ordena al Registro de la Propiedad Inmueble que proceda a dejar sin
efecto la inscripción del dominio del bien a nombre de Mario Lozada.

3. 2da. INSTANCIA

I. Impugnación:
Las demandadas pasan a fundar la apelación
solicitando la revocatoria del fallo, por cuanto
su parte en su calidad de acreedores hipoteca-
ríos de buena fe de quien figuraba como titular
de dominio en el certificado del Registro de la
Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, sé
Encuentran amparados por el art. 1051 del Cód.
Civil.
Luego desarrolla lo que entiende doctrina aplica-
ble al caso; las normas que rigen la cuestión y
su enfoque luego de la reforma introducida por
Ley 17.711, a la luz de la doctrina y la jurispru -
dencia que cita.
Por último señala que dicho régimen protege al

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10

adquirente frente al sacrificio del “enajenante”

(titular defraudado).
Hace reserva del caso federal y pide en definiti -
va se revoque la sentencia rechazando la terce-
ría y disponiéndose que se prosiga el trámite de
la subasta, reajustándose el crédito conforme /
con la devaluación monetaria de acuerdo con
los índices de precios al consumidor publicados
por el INDEC, desde la fecha en que se hizo
exigible el crédito hasta el momento del pago
todo con costas a la contraria.

II. Encuadre jurídico:

No existe discrepancia doctrinaria ni
jurisprudencial respecto a la necesidad de
distinguir los efectos de la nulidad, según que se
trate de las partes intervinientes en el acto
invalidado o de terceros ajenos a él. Al respecto
debe tenerse en cuenta que ya la propia
comisión redactora de la ley 17.711 en la nota
elevada al poder ejecutivo, junto con el proyecto,
destacó, entre las distintas razones que exponen
fundamentando sus tareas y finalidades, a la
“protección de los terceros titulares de derechos
adquiridos de buena fe y a título oneroso, frente
a los vicios no manifiestos que pudieran tener los
antecedentes de tales relaciones”.
De tal forma no existe duda de que la
aplicación del art. 1051 supone una anterior
adquisición onerosa de buena fe. Esta última
transmisión es la tutelada, con mira a que los
“sucesores singulares” no sufran los efectos de
la invalidez.
Precisando aún más si cabe, tales conceptos
se ha sostenido que “la mecánica del artículo, no
obstante ser simple merece una primera
aproximación para captar las distintas relaciones
que se dan y que culminan en la parte de la
norma que protege a los adquirentes de buena
fe y a título oneroso. Debemos imaginar casos
como los siguientes: Una persona contrata con
otra que es incapaz, o que incurre en error, o la
motiva con dolo, o la determina con violencia, y
esa persona incapaz o con voluntad viciada, le
transmite un inmueble. A su vez, el adquirente
del inmueble que negoció con un incapaz o con
quien sufrió vicios volitivos, la traslada aun tercer
adquirente –que en terminología registral se
llama súbadquirente- de buena fe y a título
oneroso. La Ley 17.711 nos indica que en el
caso descripto quedan a salvo los derechos del
subadquirente de buena fe y a título oneroso.
(conf. Alterini, op. Cit. Pag. Cit.). Y concreta este
autor que el subadquirente es tal porque es
adquirente de un adquirente.
Es cierto, entonces que tanto el texto a que
nos venimos refiriendo cuando el de los arts.
2.777 y 2.778 del Cód. civil, requieren, por lo
menos, para su aplicación, la existencia de tres
sujetos en cabeza de los cuales sucedió el
dominio del mismo inmueble y, además, un acto
inválido que deje sin efecto la transmisión de los
derechos entre el primero y el segundo.
4) Es cierto que en el sub lite nos encontramos
ante demandados que son realmente terceros en
el sentido que alude el art. 1051 del Cód. citado
(bien entendido que me refiero a su calidad de
acreedores hipotecarios). Los aquí accionados
celebraron un contrato de mutuo con garantía
hipotecaria con Mario Lozada por escritura
pública de fecha 4 de octubre de 1973, quien a
su vez figura adquiriendo el dominio de Sigfrido
S.A., por escritura de fecha 26 de junio de 1973,
inscripta en el Registro de la Propiedad de La
Plata. Resulta Lozada primer adquirente y los
acreedores hipotecarios Erdmann del Carril y
otros subadquirentes.
5) Aun cuando no existen, a mi juicio
elementos que permitan presumir que Lozada
hubiera obrado en connivencia con quien
aparece representando a la sociedad tercerista
(pues ni siquiera se conocían: ver confesión ficta
de Lozada, 2ª. Posic.,fs.374), la circunstancia es
intrascendente en lo que hace a la decisión a
tomar, habida cuenta que el art. 2.778, 1ª. , parte
del cód. civ. , acuerda la reivindicación contra el
actual poseedor, aunque fuera de buena fe, que
lo hubiera obtenido del reivindicante por un acto
nulo o anulado, sin perjuicio de la buena fe,
respecto del subadquirente, que es el factum
aprehendido por el agregado al art. 1051.
No cabe duda que el requisito de la buena fe
es la nota sobresaliente y esencial que se
advierte no solo en lo que hace al campo de
aplicación de la acción reivindicatoria sino
también en las medidas de protección en los
terceros adquirentes, que como los agregados
en los arts. 1051 y 2355 efectuó la reforma de
1968 por conducto de la ley 17.711.
En efecto, en tal sentido se ha podido afirmar
refiriéndose a los fundamentos y requisitos de la
protección dispensada a estos últimos que el de
orden moral, de igual o mayor importancia que el
económico consistente en la necesidad de no
defraudar a quien se comportó honestamente en
el tráfico jurídico.
Es que como acertadamente lo pone de
manifiesto Busso, “el derecho tiende tanto a la
justicia como a la seguridad. No toda seguridad
merece protección; debe tratarse de una
seguridad justa o bien –dicho en otras palabras-
de la seguridad del adquirente que ha actuado
de buena fe, adecuando su conducta a los
dictados de la ley y la justicia. Esa buena fe es el
verdadero título para pretender la protección de
la ley, y es el último fundamento de esa
protección. Si en aras a la seguridad se protege
a un adquirente de mala fe a expensas del
verdadero propietario, el sacrificio de este deja
de ser justificado; se trataría de un despojo del
que la ley en parte sería cómplice. Junto a la

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11
seguridad del comercio, -finalidad respetable,
pero de carácter meramente material- están los
postulados éticvos de los cuales la norma no
puede abdicar por razones de conveniencia:
siempre sería contraproducente que la ley diera
de ejemplo de sacrificar al inocente en beneficio
del culpable”.
¿Qué debemos entender por buena fe? Si la
mala fe consiste en el conocimiento de la nulidad
o ineficacia del acto que sirve de antecedente de
la transmisión, en el momento de la
subadquisición por el tercero (conf. Guastavino,
op. Cit. Pág. 102), la buena fe radicará en la
ausencia razonable de dicho conocimiento.
Pasamos, entonces, a preguntarnos ¿cuál es el
régimen de la prueba de la buena o mala fe?
Aun cuando la generalidad de la doctrina
considera que la buena fe se presume, entiendo
con Guastavino “que no cabe presumir siempre
la buena fe del subadquirente ni tampoco
presumir siempre su mala fe. Deben distinguirse
los múltiples vicios o defectos que causan la
nulidad y las variadas circunstancias de hecho
donde quedan involucradas. En algunos casos
las particularidades del caso pueden hacer
presumir la buena fe del adquirente y en otros la
mala fe.
6) Distinta es la situación cuando se trata de
un acto inexistente, pues en tal caso resultarían
probados de la protección del art. 1051 in fine
aun los terceros adquirentes de buena fe y a
título oneroso, pues, al decir de Borda. , están
amparados contra las consecuencias de la
declaración de nulidad de un acto antecedente
nulo o anulado, pero en el que ha sido parte el
propietario enajenante, pero no lo están si el
acto ha sido declarado inexistente.
Concuerdan con Borda que si la escritura de
venta ha sido materialmente falsificada, no hay
acto jurídico o, para decirlo con más propiedad,
estamos en presencia de un acto inexistente.
El mismo Alsina Atienza que defiende los
efectos del agregado al art. 1051,aun tratándose
de un antecedente materialmente falsificado,
reconoce que la solución es injusta. Recuerda
que en la ép oca en que actuó en la comisión
redactora de la ley 17.711, propuso que dejara a
cubierto el derecho del propietario del inmueble
para el supuesto de falsedad de escritura
pública.
Ha quedado debidamente probado que el
“título de dominio del constituyente de la
hipoteca” (Mario Lozada), que ejecutan los
apelantes es un aparente “primer testimonio” de
escritura pública y digo aparente, pues, no solo
es apócrifo (está probada la falsedad de la firma
de quien figura como escribano autorizante) a la
vez que supuestamente labrado por un notario
destituido y con registro cancelado (art.983) y es
lo fundamental que no existe escritura matriz,
por lo que no tiene valor alguno (art.998, C.C.).
También es falsa la minuta de inscripción
atribuida al escribano Ci rone.
Tampoco podría, aun en el mejor de los casos
valer como instrumento privado, por cuanto
carece asimismo de las firmas de quienes
figuran allí como partes en el acto (art.987) sin
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perder de vista que por tratarse de una
compraventa de inmuebles estaría faltando la
forma legal exigida (art.1184, inc.1°).
Así las cosas, al no existir ningún acto jurídico de
traslación de dominio por parte de Sigfrido S.A. a
Mario Lozada por ser el de papel fs.22/23 de la
ejecución hipotecaria un acto inexistente, va de
suyo que la hipoteca constituida por éste último
a favor de Erdmann del Carril y otros es de
ningún valor con relación al verdadero
propietario (la tercerista Sigfrido S..A.), o usando
la expresión de Jorge H. Alterini le es inoponible.
En las recientes Quintas Jornadas Sanrafaelinas
de Derecho Civil, que tuvieron lugar en esa
ciudad mendocina entre los días 23 y 27 de
1978, se trató (entre otros), como punto 3°,
Dictamen A: “Están excluidos de la protección
del art. 1051 in fine del C.C., aquellos casos en
que no exista título que emane del verdadero
propietario (firman: Andorno, Belluscio.
Bendersky, Cifuentes, Cazeaux, Goldenberg,
Perez del Viso, Trigo Represas) con la sola
disidencia de Mosset Iturraspe )Dictamen B: “La
transmisión nom dominio, sobre la base de
instrumentos falsificados o adulterados,
mandatos falsos, etc., puede quedar legitimada
en cabeza de un subadquirente de buena fe y a
título oneroso). Punto 4°: “Para ser considerado
tercero de buena fe no bastará la existencia de
una creencia si n duda alguna (Argumento art.
4006 C.C. y su nota) sobre una realidad
determinada, sino que será necesario además
de esa creencia o convicción vaya unida a un
obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor,
conforme a la doctrina de los arts. 512, 902 y
1198 del C.C.”. “La buena fe requerida por el art.
1051 del C.C. no es la denominada ‘Buena fe
registral’(firman: Andorno, Belluscio, Goldenberg,
Mosset Iturraspe, Trigo Represas , Cifuentes,
Perez del Viso, Bendersky, Cazeaux)
Andorno coincide con Trigo Represas en el
sentido de que no deben considerarse
comprendidos en el art. 1051 in fine las
enajenaciones realizadas sobre la base de
instrumentos manifiestamente falsos, aunque
con apariencia de auténticos y verdaderos, por
cuanto debe entenderse que todavía sigue
siendo principio inconcluso en nuestro régimen
que nadie puede perder sus derechos reales
sobre inmuebles “sin un acto propio” en el cual
haya intervenido como “autor” como sería el
supuesto de una escritura falsificada con
intervención a complicidad de un escribano.
En efecto , ya se considera que en este caso
estamos en presencia de una acto inexistente o
bien que la disposición de cualquier derecho
realizada a nom dominio sería inoponible a verus
dominus, por tratarse de un acto pasado entre
“terceros” y que no le concierne, conforme a la
conocida regla res inter alios acta incita en el art.
1195 del C.C. , configurándose de ese modo una
categoría especial, diferente a la de los actos
nulos o anulables.
Lo cierto es que consideramos ampliamente
justificada la opinión que suscribe el dictamen de
la mayoría, toda vez que no parece razonable ni
justo admitir que un propietario pueda verse
privado de un inmueble de su propiedad en
12
razón de un acto al que ha sido totalmente
ajeno. Agrega Andorno que en plenario sostuvo
acertadamente Cazeaux que si bien el tercer
adquirente es de buena fe y a título oneroso no
debe perderse de vista que también el verus
dominus tiene buena fe, y apoyo en un título
auténtico y corrientemente de carácter oneroso,
por lo que de conformidad al art. 17 de la
Constitución Nacional y al art. 2517 del C.C., no
puede privarse del derecho de propiedad a su
titular sin mediar autoría del mismo. Además,
señala Andorno, debe tenerse en cuenta que en
la mayoría de los supuestos en consideración
nos encontramos frente a una acción delictiva
que no podría tener virtualidad suficiente como
para hacer perder un derecho al propietario sin
intervención alguna del mismo. Incluso, se
estaría en presencia de una confiscación,
vedada asimismo por la Carta Magna. En caso
de duda debe hacerse aplicación del criterio
reiteradamente sustentado por la Corte
Suprema: inclinarse por la tesis que mejor
resguarda las garantías constitucionales.
Por su parte Belluscio sostuvo que si bien el
art.1051 recepcionó la teoría de la apariencia, la
misma no puede aplicarse a todo trance, ella
puede y debe ser reglamentada; la norma en
estudio no puede ser invocada por el tercer
adquirente, toda vez que nos encontramos frente
a un acto inexistente por ausencia del sujeto.
En el V Congreso de Derecho Civil celebrado
en la ciudad de Rosario en setiembre de 1971,
obtuvo mayoría la siguiente recomendación: ¡1)
Que debe mantenerse el principio inspirador del
art. 1051, in fine del C.C., pero no en forma
absoluta, sino con las limitaciones y en los
términos que se tratarán más adelante.2)Que el
principio mencionado en el punto precedente no
debe cubrir aquellos supuestos en los que no
medie un acto que emane del titular del derecho
de que se trate, sino solo una falsedad
instrumental. 3) Que el art. 1051, in fine del C.C.
admite ser interpretado en el sentido de que su
salvedad es inaplicable cuando no existe título
que emane del titular del derecho (como en el
caso de falsedad de escritura pública). 4)... 5)
Que el agregado del art. 1051, in fine del C.C. no
implica consagrar el principio de la fe pública
registral”.
El autor que estamos glosando, señala la
coincidencia en la preparación del punto 4°:
“para ser considerado tercero e buena fe no
bastará la existencia de una creencia ‘sin duda
alguna’ (arg.art. 4006,C.C. y su nota) sobre la
realidad jurídica determinada, sino que será
necesario además, que esa creencia o
convicción vaya unida a un obrar diligente,
prudente, cuidadoso y previsor, conforme a la
doctrina de los arts. 512, 902 y 1198 del C.C.. La
‘buena fe’ requerida por el art. 1051 del C.C. no
es la denominada ‘buena fe registral’. Luego de
pasar revista a los antecedentes tenidos en
cuenta, destaca que de este modo la conducta
del tercer adquirente que pretenda ampararse en
el art. 1051 ha de ser diligente, previsor,
prudente y cuidadoso como reza la presente
recomendación, teniendo principalmente en
cuenta que se trata de una adquisición de
inmueble que en la mayoría de los casos
significará un desenvolvimiento económico de
alguna importancia para el comprador. Es así
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como el adquirente debe haber creído adquirir
del verdadero propietario del bien raíz en
cuestión. Además, el error debe ser común, en el
sentido de que otras personas en iguales
circunstancias hubieran podido razonablemente
caer en el mismo. Por otra parte, en alguna
medida, el error debe ser invencible, en cuanto
obrando con cuidado y diligencia, era difícil no
equivocarse teniendo en cuenta las
circunstancias del caso: la apariencia del
enajenante, como por ejemplo los títulos
presentados, la publicidad de su propia
adquisición, su conducta frente a la cosa
vendida, etc. Sostiene al respecto Martín
Pouyssegur que para que la buena fe esté a
salvo, debe ser entendida insospechable sobre
la validez del título de su causahabiente, para lo
cual el tercer adquirente debe probar haber
obrado con la diligencia que habitualmente se
emplea en esos casos, siendo indispensable el
estudio de títulos, remontándose veinte años
atrás de su antecesor.
Pero la sola circunstancia de que el dominio
esté inscripto a nombre del propietario aparente
no significa tener por acreditado de modo
irrefragable y sin distinción alguna respecto de la
existencia de la buena fe por parte del tercer
adquirente; de allí el sentido de la parte final de
la recomendación: “La ‘buena fe’ requerida por el
art. 1051 del C.C., in fine no es la denominada
‘buena fe registral’. No debe perderse de vista el
carácter declarativo –y no constitutivo- que la
inscripción re gistral tiene en nuestro derecho, al
simple efecto de oponibilidad a terceros (arts. 2 y
20, ley 17.801).
De tal manera tanto el V Congreso de Derecho
Civil de Rosario de setiembre de 1971 como las
V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil en
1978, no han compartido el criterio sustentado
por los doctores Adrogué y Spota para quienes
el art. 1051, in fine ampararía la denominada
“buena fe registral”, resultando suficiente con
que el enajenante tenga el bien raíz inscripto a
su nombre en el registro respectivo, para tener
por acreditada la buena fe (que se presume:
arts. 2362 y 4008, C.C.); siendo, por tanto,
innecesario realizar un estudio de títulos y
antecedentes de dominio (sic).
Sin desconocer la autenticidad de dichos
profesores, entiendo que su posición no
armoniza con el sistema de publicidad registral,
que es simplemente declarativo y no es
constitutivo. A parte de los arts. 2505 C.C. y
arts.2 y 20 de la ley nacional registral 17.801, es
definitorio su art. 4°, al establecer “la inscripción
no convalida el título nulo, ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes”.
Es que el código argentino no contempla el
denominado “acto abstracto de enajenación “ del
Código Civil Alemán de 1900, ni guarda relación
con el sistema “Torrens” de Australia, en donde
si podría si jugar a ultranza la denominada
“buena fe registral” o “fe publica registral”,
instituciones que son ajenas a nuestro derecho
positivo.
Por su parte, los doctores Jorge Horacio
Alterini (actual juez de esta Cámara Civil) y
13
Nestor Luis Lloveras (actualmente juez de
primera instancia en lo civil), en el laureado y
meduloso trabajo que cita el a quo,
“Responsabilidad civil por inexactitudes
registrales” (publ. En E.D., 62.547) sostienen
que “frente a la existencia de la conf ección de un
asiento registral sobre la base de un título
falsificado ni siquiera podría invocarse la función
publicitaria de dicho asiento. Por ello, con mayor
razón todavía, el certificado que describe el
asiento fundado en un título falso tampoco
adquiere eficacia publicitaria y, todo evento, no
se trataría de un caso de error registral cometido
en la expedición de un certificado”.
El mismo doctor Adrogué que citan los
recurrentes en su apoyo dice: “...en tanto no
resulte manifiesto el vicio de la ad quisición de su
causante...”
Incluso, con anterioridad, al referirse a la fe
publica registral, expresa textualmente “...en
nuestra opinión el art.1051 del C.C. ha
consagrado con alcances restringidos el principio
de la fe pública registral...”. No puede endilgarse
al juez haber atribuido un sentido distinto al que
resulta de la cita primera a este autor, pues el
vocablo “manifiesto” en derecho tiene un
significado preciso en lo que hace a los vicios de
los actos jurídicos. En cuanto a la segunda glosa
(de los apelantes), tampoco puede correr mejor
suerte, pues Adrogué es el primero en reconocer
que tal principio es de enlaces restringidos, vale
decir, no absoluto.
7) Pero aun para el caso de que no se
entendiera que en el sub lite no se trata de un
“acto inexistente” sino de un supuesto que cae
dentro de la órbita de las nulidades, estimo que
tampoco resultan atendibles los agravios de los
demandados.
A las circunstancias ya vistas ut supra para
entender que es “in acto inexistente”, se dan
otros vicios. Se da como registro del notario
interviniente el N° 78 de la ciudad de Bahía
Blanca, cuando el del escribano Cirone era el N°
2 y en tal distrito solamente se había llegado
hasta el N° 71. No se hacen constar los datos de
identidad de quien se hace aparecer como
presidente de Sigfrido S..A., no se hace una
relación circunstanciada del acta de designación
ni de la correspondiente a la aprobación de la
venta del inmueble; para una propiedad situada
en Olivos, partido de Vicente López, se labra una
escritura ante un supuesto registro distante que
no corresponde a ninguno de los domicilios de
los contratantes (Capital Federal y Rosario), a la
vez que el titulado comprador aparece con un
documento falso atribuido a la Policía de Santa
Fe.
Considero que el escribano Sala (autorizante
de la escritura hipotecaria) no ajustó su proceder
profesional a la diligencia que es dable exigir a
un notario en tales casos (conf. Arts. 512, 902, y
1198, 1ª. Parte, C.C.). Por una parte, no efectuó
un verdadero estudio de títulos, a pesar de así
figurar en la factura de gastos, para la
celebración de la operación, pues se limitó a
contestar que tuvo a la vista el título antecedente
del cual surgía que Lozada era titular de dominio
de lo que se hipotecaba.
Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 13
Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-
Malgrado l o que dice en su declaración el notario
Sala, entiendo que no le podían pasar
inadvertidas una serie de circunstancias
induciendo la sospecha de que algo raro había
acontecido. Así, no obstante aparecer vendiendo
una sociedad anónima, y pese a que el
escribano decía dar fe de tener a la vista la
documentación necesaria para autorizar la
escritura y agregar fotocopia de la misma en su
protocolo, no se hubiera transcripto en forma
circunstanciada las partes pertinentes del
estatuto social, del acta de asamblea en la que
se eligió el directorio, de las actas de directorio
de distribución de cargos y de autorización de la
venta –recaudos que el propio declarante dice
consignar- no consignar los datos de filiación ni
documento de identidad del representante de la
sociedad; el hecho de comparecer ante un
registro de Bahía Blanca para vender un
inmueble sito en Olivos, una sociedad con
domicilio en la capital Federal y un comprador
con domicilio en Rosario. No llamarle la atención
que en esa ciudad hubiera registro de tan alta
numeración, sin preocuparse en consultar la
guía respectiva y así verificar la existencia de
esa notaría y, en su caso, quien era el escribano
titular y si permanecía en funciones. Asimismo,
debió llamarle la atención el hecho de que se
consigne que el vendedor manifiesta haber
recibido antes de ahora en dinero efectivo la
totalidad del precio ($ 120.000, ley 18.188 [E.D.
80.881), y que el comprador diga “que se
encuentra en posesión del bien que por este
acto adquiere”, lo que suele constituir una fuerte
presunción de que el acto es simulado.
Por otro lado, el escribano Sala no conocía
personalmente a Mario Lozada, ya que le fue
presentado por un hermano de aquel (Carlos
Jorge Sala) al ser recomendado por un tal
Grondona –que se dedica a operaciones
inmobiliarias y conoce a su hermano- quien tenía
interés en contraer un préstamo hipotecario que
no pudo concretar en otra escribanía de la
capital Federal por falta de partidas. A pesar de
ello, en la escritura hipotecaria dio fe de
conocimiento del nombrado Lozada, quien se
identifica con la misma cédula, de la policía de la
Provincia de Santa Fe n° 892.510, que la
anterior escritura de compraventa, ya se ha visto
que tal documento es falso.
En tal sentido, pues, debe entenderse la falta
de diligencia en la actuación profesional del
escribano Sala.
8) Los recurrentes traen en su apoyo tres
sentencias emanadas de la Corte Suprema de
Justicia Nacional.
En la primera (“Corteso de Fadda, Rosa c.
Provincia de Buenos Aires”, mayo 13.968, L.L.,
131.518), fue la acreedora hipotecaria quien
demandó a la provincia de Buenos Aires, basada
en que aceptó la garantía hipotecaria sobre un
inmueble teniendo en cuenta un dominio
inexistente, por cuanto el registro de la
propiedad había expedido un certifi cado erróneo,
lo que permitió tener por cierto un dominio sólo
aparente, lo que le ocacionó el perjuicio derivado
de la pérdida de la garantía hipotecaria
determinante del préstamo y la incobrabilidad de
un crédito (consid. 5°).Ello significa que se
reconoció el mejor derecho del verdadero
14
propietario (Adolfo Bossini), por lo que la
hipoteca se consideró “caída” (según la
expresión de los apelantes), motivando que la
acreedora hipotecaria demandara a la Provincia
mencionada por daños y perjuicios. En el fallo no
se dice si el título exhibido por el deudor
Jolodosky adolecía de vicio manifiesto, lo que
autoriza a suponer que no fue así. La referencia
a que no es obligatorio el estudio de títulos por
parte del escribano se basaba en la defensa
opuesta por la provincia demandada, por cuanto
aun cuando se aceptara que no hubo acto ilícito
por parte de los empleados del registro, por lo
menos había mediado negligencia notoria por
parte de los encargados de la custodia de los
documentos registrales.
En el segundo fallo (“Realim, Ernesto B. c.
Provincia de Buenos Aires”, noviembre 16.976,
LL, 1977.A315), en su considerando 7° se dice:
“...puede afirmarse que la escritura en cuestión
(se refiere a la escritura falsa) presenta
características que no la hacia sospechosa de
falsedad o incorrección...”. Agrega la Corte que
“...no se alegró ni probó que aquel (el escribano)
contara con medios eficaces para descubrir los
defectos del título, pues no siendo estos
evidentes su comportamiento aparece
inobjetable...” .
En cuanto al otro fallo (“Osswald, Federico G.,
c. Provincia de Buenos Aires” junio 22.976, LL,
1976.D.4) tampoco es similar al presente, pues
había error en la certificación del registro y para
nada se menciona a la actuación del escribano
ni a los estudios de títulos.
Los apelantes a fs. 455 vta. Reiteran que
“yerra el sentenciante al fundar su acción en la
supuesta negligencia en prescindir de una
exigencia que no requiere norma alguna” (se
refieren al estudio de títulos), pero olvidan decir
que el a quo no se basó en esa emisión, sino
que consideró que el escribano Sala fue
negligente por no haber ajustado su proceder
profesional a la conducta que emana del art. 902
del C.C.; agregando que dada la cantidad de
problemas notariales similares al caso de autos,
indican la imprescindible necesidad de que los
notarios deben agotar todos los medios a su
alcance para dar garantía de los actos que
pasan ante su presencia, no obstante, de no
existir disposición legal alguna que exige tales
extremos, lo que demuestra la falta de razón de
la queja.
También los recurrentes traen a colación la
opinión vertida por el suscripto al votar en el fallo
plenario de esta Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil in re “A. De Malbin,
Gladiz”, de abril 21.976 (publ. En E.D., 67.267 y
L.L. 1.976.c.47) citando párrafos aislados, de
donde pretenden extraer argumentos en su
apoyo. El caso es totalmente distinto, pues allí
se resolvió que: “la existencia de un embargo
sobre el inmueble anotado en el Registro de la
Propiedad, pero omitido en el certificado en
virtud del cual actuó el escribano al autorizar la
escritura de venta, no obstaculiza la inscripción
de este acto”. Ello importaba que el escribano
había tenido a la vista el certificado expedido por
el Registro como “libre” y el testimonio del título
del dominio del inmueble que se iba a vender,
Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 14
Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-
sin vicios, por lo que nada obstaba para autorizar
la escritura traslativa de dominio. Omiten los
impugnantes que señalé que por disposición
expresa de la ley (arts. 2 y 20, Ley 17.801) las
inscripciones que se reflejan en los certificados,
revisten el carácter de declarativas, pero no son
constitutivas de derechos.
En el sub lite el escribano Sala tuvo a la vista
el certificado expedido por el Registro del que
surgía que Mario Lozada era titular del dominio;
pero también tuvo a la vista el título de
propiedad, el cual era manifiestamente viciado y
si alguna duda le creaba, con un mínimo de
diligencia podía haberlas aventado (v.g.,
consultar el nomenclador de los escribanos con
registros en la Provincia de Buenos Aires o
comunicarse con la sociedad que aparecía como
vendedora), no obstante lo cual autorizó una
escritura hipotecaria sobre la base de un título
manifiestamente viciado.
Además, reitero, de acuerdo con el art. 4° de la
Ley Nacional Registral la inscripción reflejada en
el certificado no convalida un título nulo, ni
subsana los defectos de que adoleciere. Y como
bien lo destacan los doctores Alterini y Lloveras,
cuando resulta que ese título antecedente es
falso, entonces en el certificado no tiene ni
siquiera eficacia publicitaria.
10) El agravio referido a que el juez funda su
conclusión en hechos que están fuera de la litis,
por cuanto la actora no ha invocado la mala fe
de los acreedores hipotecarios en su demanda
de tercería y la buena fe, se presume tampoco
tiene andamiento.
La accionante luego de decir que la escritura
por la que aparece comprando Lozada es nula y
de ningún valor (art. 983, C.C.) y que la nulidad
es absoluta y manifiesta (arts. 1038, 1043, 1044,
1047) redarguyéndola de falsedad (art.993)
sostuvo que la nulidad de la escritura de dominio
de Lozada fulmina a su vez de nulidad a la
escritura hipotecaria, que ha servido de titulo
ejecutivo en la ejecución hipotecaria, de
acuerdo con la doctri na del art. 1051 del mismo
código.
Para fundar su defensa frente a tan graves
anomalías denunciadas en la demanda, no le
quedaba otro camino a los aquí apelantes que
escudarse como subadquirentes en el requisito
de la buena fe (más el título oneroso) de que
habla el párrafo final de dicha norma (agregada
por la ley 17.711).
Ello significa que la cuestión fue expresamente
introducida en el proceso como una defensa de
fondo al contestar la demanda (art.356 Cód.
Procesal), de la que no se confirió trasl ado a la
parte actora por no corresponder a los trámites
pertinentes.
La Parte actora en ningún momento ha
reconocido la titulada buena fe invocada de la
contraria y tanto es así que en la causa se ha
producido prueba sobre el particular, habiendo
sido motivo de consideración en su alegato de
bien probado.
De allí que bien ha hecho el juzgador en tratar
expresamente este punto de la litis, pues de lo
contrario habría incurrido en una grave omisión
15
respecto de un hecho fundamental para la justa
decisión del diferendo.
El mismo autor que citan (Palacio) lejos está
de darles la razón, pues en el párrafo que
transcriben tan calificado autor es bien claro al
sostener que: “...el principio dispositivo requiere
que constituya una actividad privativa de las
partes la consistente en la aportación de los
hechos en que aquellas fundan sus pretensiones
y defensas, y que, por lo tanto, le esté vedada al
juez la posibilidad de verificar la existencia de
hechos no afirmados por ninguno de los
litigantes” (la basta rdilla es mía). “Asimismo, el
juez carece de facultades para esclarecer la
verdad de los hechos afirmados por una de las
partes y expresamente admitidos por la
contraria. Como Goldschmidt dice, la alegación
incontrovertida de un hecho se convierte, en el
proceso civil, en fundamento de la sentencia”.
Reitero, pues, que al tratarse de un hecho
invocado oportunamente por una parte no
admitido por la otra y conducente para la
solución del pleito, en virtud del principio de
congruencia, tenía el juez el deber de
pronunciarse expresamente sobre el mismo en
la sentencia.
Por último, es de destacar que frente a la
actitud pasiva observada por los demandados
con el manido argumento de que la buena fe se
presume, la tercerista se ha ocupado de
contrarrestar tal presunción (que obviamente es
solo iuris tantum) proporcionando una serie de
elementos de convicción tendientes a demostrar
que los acreedores hipotecarios no pueden ser
considerados como tales –lo que no quiere
significar que se los catalogue de mala fe-, sino
simplemente de que al no haber actuado en el
caso en examen con la debida diligencia que las
circunstancias del caso les imponían, obrando
con cuidado y previsión (arts. 512, 902 y 1198,
1° parte, in fine C.-C.), no puede merecer la
tutela legal en perjuicio del verdadero
propietario.
De las constancias de autos, resulta notorio el
vicio de forma en título de adquisición del
primero (Lozada), atento a lo previsto en el
art.4009 del C.C. y al que el mismo Vélez
Sarsfield al anotar el art. Pone de manifiesto
“que las nulidades de forma son vicios visibles
extrínsecos y que nadie puede ignorar la ley
sobre las formas esenciales de los actos
jurídicos”. Aunque tal presunción está
consagrada por el art.1051 el subadquirente (los
acreedores hipotecarios en el caso) no podría
alegar presunción de buena fe cuando la
invalides del acto que sirve de antecedente a su
derecho proviene de un vicio de tal índole,
susceptible de ser conocido con el empleo de
una razonable diligencia. La presunción de mala
fe deriva del vicio formal en el título de la primera
adquisición es iuris tantum, pero resulta muy
difícil producir prueba en contrario, pues el vicio
formal debió haber sido conocido al realizarse el
estudio del título y, como se verá, no efectuado
dicho examen el t ercero tampoco puede
Jorge Sala- le hablo al dicente para presentarle
a Mario Lozada, quien tenía interés en contraer
un préstamo hipotecario que no pudo concretar
en otra escribanía de la capital Federal por falta
Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 15
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pretextar buena fe, ya que su conducta no es
compatible con una razonable diligencia.
Esta trascendencia de la protección acordada
a los terceros adquirentes, con posible perjuicio
para los vendedores titulares del derecho
determina la necesidad de demostrar una
razonable diligencia que excluya toda sospecha
de negligencia al fin de justificar la buena fe. Por
ello se considera que la ambición del estudio de
títulos, o sea el examen idóneo de los
antecedentes del derecho transmitido, podría
hacer presumir la mala fe del subadquirente ya
que cabría imputarle una negligencia culpable en
caso de tratarse de vicios susceptibles de ser
conocidos mediante esa investigación y que, por
el contrario, sí el estudio de los títulos no permite
conocer los vicios por su carácter no manifiesto,
quedaría acreditada la buena fe. Y a renglón
seguido agrega el autor a que nos venimos
refiriendo “que la buena fe requerida en el
subadquirente a los fines del art. 1051 se valora
con criterios comparativamente más severos que
los que se refieren a la usucapión breve por las
condiciones en que opera y por las
consecuencias que extraña”. El transcurso del
tiempo no se necesita para consolidar las
situaciones viciosas en el art.1051 mientras que
si cumplen la función consolidatoria en la
prescripción adquisitiva ello explica la
apreciación más rigurosa de la buena fe en el
primer caso. Una recomendable prudencia del
adquirente le aconsejaría munirse de prueba
preconstituída de haberse efectuado o
encomendado el estudio de los títulos
conservando copia, de esa investigación
certificada por el profesional o un recibo de los
gastos, etc.
Es verdad que la inscripción en el registro no
excluye su mala fe, ya que el error acerca de la
titularidad en cabeza del tran smitente debe ser
excusable, de donde una razonable diligencia
aconseja la realización de un estudio de títulos
como se dijera anteriormente, pero no lo es
menos que, por el contrario, la falta de
inscripción como titular del transmitente no
permite considerar al adquirente como de buena
fe.
11) Entre las actividades de la escribanía Sala
se encuentran comprendidas las operaciones de
mutuos hipotecarios. Desde hace muchos años
son clientes viejos de la notaría Elisa María
Emma Erdmann del Carril, Julio Antonio
Villagran, Francisco Olmedo, Moises Witkin,
Leonor Lampuri de Witkin y Gregorio Osvaldo
Villarruel, quienes acostumbran a invertir dinero
en préstamos con garantía hipotecaria
recurriendo siempre al escribano Sala, con quien
tienen trato frecuente. Algunos de ellos no se
conocen entre sí, no obstante haber celebrado el
mismo contrato de préstamo con garantía
hipotecaria.
A estar a la declaración del escribano Sala, un
tal Grondona –quien se dedica a operaciones
inmobiliarias y conoce a su hermano Carlos
de partidas. Así es que el mentado Lozada se
reunió varias veces con el escribano Sala para
ultimar detalles necesarios para la concreción de
la operación. A pesar de este conocimiento
16

ocasional de Lozada, en la escritura, el notario
da fe de conocimiento personal de aquel, que
figura con un mismo documento de identidad
que en la otra escritura, ya se ha visto que el tal
es falso.
El 24 de octubre de 1973 se firma la respectiva
escritura, que autoriza el escribano Arturo Julio
Sala, entre las personas antes mencionadas en
el carácter de acreedores hipotecarios y Mario
Lozada en calidad de deudor hipotecario. Cabe
señalar que en esa oportunidad es la primera
vez que los acreedores vieron a Lozada. Incluso,
uno de ellos, Villagran no recuerda haber visto a
Lozada ni siquiera en esa oportunidad. Ninguno
de los acreedores vio ni trató a Lozada después
de firmada dicha escritura.
Este modus operandi de los aquí demandados
demuestra bien a las claras que para nada se
preocuparon en averiguar con quien
contrataban, sus antecedentes en orden a las
condiciones morales y personales, etc., pues
dejaban todo en manos del escribano d
confianza para que él hiciera las inversiones de
dinero a que estaban habituados en la forma que
creyera más conveniente, desentendiéndose de
los pormenores que preceden al acto que
realizaban como así también de los recaudos
legales pertinentes confiados en el notario Sala.
Así las cosas y habida cuenta que dicho
escribano no ha obrado en el caso concreto con
la diligencia y pleno conocimiento de las cosas
que las circunstancias del caso erigían, debe
seguirse que las tantas veces invocada “buena
fe” es pasible del reproche de culpa o
negligencia, situación que resulta obstativa para
obtener la tutela de la ley en perjuicio del
verdadero propietario de la cosa hipotecada.
12) Por último cabe señalar que la tercerista ha
traído el pertinente título de propiedad y boletas
que acreditan el pago de impuestos sobre el
inmueble, a la vez que su afirmación de
encontrarse en posesión de la cosa no ha sido
negada por la contraparte al contestar la
demanda.
Además, el bien figuraba en el inventario de la
sociedad a la época de la supuesta venta,
extremo negado en el responde.

III. Fallo: se confirma la sentencia de 1ª. Instancia, que declaraba

procedente la tercería de dominio deducida por “Sigfrido S.A. “, la
nulidad de la escritura de compraventa agregada al expediente por la
que ésta aparecía vendiendo a Mario Lozada, y la nulidad de la
hipoteca constituida por Lozada a favor de Elisa M.E. Erdmann del
Carril y otros, como asimismo ordenaba al Registro de la Propiedad
Inmueble dejar sin efecto la inscripción de la titularidad del dominio
en cabeza de Mario Lozada.

4. CUESTIONES:

1. ¿Cuáles son los requisitos de aplicación del art. 1051 del Cód. Civil?
2. ¿Qué debe entenderse por buena fe, según el fallo?
3. La buena fe requerida por el art. 1051 del Cód. civil, ¿es la buena fe
registral?. Fundamente su respuesta.
4. ¿qué importancia tiene la realización del estudio de títulos para la
aplicación del art. 1051 del Cód. Civil?
5. ¿En que consiste la teoría de la apariencia, y que tipo de actos jurídicos
supone?

Tribunal: Cámara Nacional civil, Sala F.

Fecha: 27 de agosto de 1979.
Autos: “Sigfrido S..A., Erdmann del Carril, Elisa M: E: y otros c/ Lozada, Mario”
Publicado en: El Derecho, del 10/4/80.

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DEFENSA DE JURISDICCION

Otorgamiento e inscripción de instrumentos notariales sobre inmuebles

ubicados en la Provincia. Intervención de un escribano de la jurisdicción
provincial. ESCRITURAS PÚBLICAS, Autenticidad de los instrumentos
notariales otorgados en el ámbito de la Capital Federal.
Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Fecha: 19 de diciembre de 1986.
Autos: “Molina, Isaac Raúl contra Provincia de Buenos Aires”. En La Ley, 3/3/87.

1. HECHOS

Un escribano con Registro de la Capital Federal solicitó un certificado de

dominio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos
Aires, para autorizar una escritura sobre un inmueble ubicado en dicha
provincia. El Registro de la Propiedad rechazó la solicitud del certificado
por no cumplir con las exigencias de la ley 10191 y la orden de servicio
28/84 de ese Registro en cuanto los certificados registrales debían ser
solicitados por un Notario de la jurisdicción provincial.

2. PLANTEO JUDICIAL

I. Impugnación: El Escribano de la Capital Federal demanda a la

Provincia de Buenos Aires para que se declare la nulidad del acto
administrativo por el que se rechaza la expedición del certificado
de dominio, y la inconstitucionalidad de la ley provincial 10.191 y
del art. 4!, apartado V, del decreto-ley 3510/76, modificado por el
decreto 401/80, en cuanto diminuye el arancel correspondiente
en caso de intervenir un escribano de otra jurisdicción. Considera
que las normas y los actos impugnados desconocen la
autenticidad de los actos públicos otorgados fuera de la
jurisdicción de la Provincia, violando el art. 7 de la Constitución
Nacional.

II. Encuadre jurídico:

Dictamen del señor Procurador General de la situados en dicha Provincia, el actor, escribano
Nación. matriculado en la Ca pital Federal, ante la
Suprema Corte: negativa de la Dirección Provincial del Registro
I. A raíz de haber dictado la de la Propiedad de dicho estado nacional de
Provincia de Buenos Aires la ley 10.191 que expedirle el certificado de dominio requerido, del
derogó el art. 190 de la ley 9020, haciendo de tal cual da cuenta la constancia de fs. 31, en razón
suerte recobrar vigencia a los preceptos de que esta solicitud no se ajustaba a ol s
contenidos en los arts. 186, 187, 188 y 189 de términos de la mentada ley 10.191, deduce esta
este último texto legal, de donde surge la demanda con apoyo en los siguientes
intervención obligatoria de un escribano de la argumentos:
jurisdicción provincial que corresponda para la 1) Si bien los poderes provinciales no han
gestión de certificados, inscripción en los delegado al Gobierno Nacional la organización
registros e incorporación en los protocolos de los notarial y la materia registral inmobiliaria, la
documentos notariales referidos a bienes reglamentación local de tales materias no
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18
puede contradecir textos expresos de la
Constitución Nacional ni del Código Civil.
2) En este sentido, el art. 7 de la Constitución
Nacional estatuye que “los actos públicos y
procedimientos judiciales de una provincia
gozan de entera fe en las demás” y faculta al
Congreso para determinar “cuál será la forma
probatoria de estos actos y procedimientos y
los efectos que producirán”.
3) Los actos emanados de los escribanos
públicos gozan, en consecuencia de “entera
fe” en todas las provincias.
4) Este principio queda claramente respetado en
el juego consonante de los arts. 4° y 5° del
decreto-ley 14983 y 57 del decreto 26.655/51.
5) El sistema legal provincial que se resiste,
además de subvertir el orden constitucional,
configura una marcada injusticia pues los
escribanos bonaerenses pueden inscribir las
escrituras en Capital Federal.
6) El principio del art. 7° constituye una
consecuencia necesaria de la unidad territorial
(conforme opinión de Alberdo)
7) Existen numerosos precedentes donde la
Corte Suprema declaró la inconstitucionalidad
de la pretensión normativa de los poderes
locales de exigir la protocolización provincial
de actos públicos celebrados en otras
jurisdicciones territoriales (Fallos 136:359;
183:76; 13:456; 174:105; 131:208; 186:97).
8) La legitimación para iniciar esta demanda
surge de la virtualidad que cobra el ap. V del
art. 6° del régimen arancelario vigente, el cual,
asimismo, es inconstitucional desde que
reconoce implícitamente la validez de barreras
jurisdiccionales.
II. Los argumentos mediante los que,
por su parte, la provincia accionada defiende la
validez de la ley que se cuestiona son:
1) La actora desconoce la incidencia en el caso
de la ley nacional 17.801, incorporada al C.C.
(art. 1, 6, 24 y 38), de donde surge (art. 2505
C.C.) que todo lo atinente al procedimiento de
variación de la situación registral, registración
en sí, impugnaciones o recursos contra las
autoridades registrales es materia de
legislación local.
2) En atención a la competencia emanada de
tales normas se dictó el decreto-ley 9020/78 y
ley 10.191, entre otras ligadas al uso del poder
impositivo en la Provincia y al uso del poder
de policía en materia registral y de seguridad
de bienes. Tales normas se ajustan al principio
de la razonabilidad, la que por otra parte no
fue cuestionada por la actora.
3) Dichas normas se limitan, en lo substancial, a
establecer qué funcionarios están habilitados
para pedir las certificaciones de los registros y
realizar la inscripción, sin que de tal modo se
desconozca de manera alguna la validez del
Criterio de la Corte Suprema de
acto.
4) Por virtud de la ley 21.212, que contiene
preceptos similares al decreto-ley 9020/78
receptando el principio de la reciprocidad, no
existe la desigualdad o injusticia a que alude la
actora.
5) El “acta de protocolización” a que alude el
decreto-ley 9020/78 no debe ser entendido
como una protocolización sino como una mera
copia certificada al efecto exclusivo de su
individualización.
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6) De los propios hechos expuestos por el
accionante no surge en autos exista
desconocimiento de acto público alguno que
se vincule con el art. 7 de la constitución
Nacional.
III. Estimo que le asiste plena razón
a la Fiscalía de Estado de la Provincia de Buenos
Aires cuando aduce que el contenido substancial de
esta demanda viene a significar un discurso
abstracto, en tanto se refiera a la supuesta
inconstitucionalidad de la ley 10.191 en cuanto
lesionaría el principio de la validez de un acto
público en todo el territorio nacional que consagra el
art. 7 de la Constitución Nacional, desde que en el
sub examine no se está frente a la existencia de
acto notarial alguno eventualmente desconocido,
sino meramente ante una solicitud de certificación
requerida a la autoridad registral de la Provincia,
quien se ha negado a concederla por estimar que
dicho requerimiento no se ajusta a las normas
reglamentarias en vigencia.
Resulta nítido que tal problema litigioso, no es, la
validez de la denegatoria referida, no encuentra
fundamento legal en el contenido de la demanda,
que en lo principal ronda en torno a la interpretación
del mentado precepto constitucional del art. 7°. Ni
siquiera en la normativa inmediata que cita el actor
en punto a la invocada lesión a su derecho de
propiedad por virtud de la reducción arancelaria en
supuestos de esta índole, por cuanto aquella alude
a “las escrituras para cuya inscripción registral en
otras demarcaciones se requiera intervención de
notario local”, extremo que no se da en autos por la
sencilla razón –cabe otra vez repetirlo- de que no
hay escritura acordada sino tan solo un pedido de
certificado de dominio, sin que pueda tener
incidencia ninguna al efecto el hecho de que tal
certificado valga para la elaboración de la escritura,
puesto que a esta se arribaría con el cumplimiento
de la reglamentación que se re siste.
Estimo que estas limitaciones de la demanda
obstan, entonces, como queda dicho, a su
viabilidad, desde que no dejan lugar a que pueda
V.E. entrar eventualmente al análisis del problema
de fondo que subyace en el sub lite, vinculado a la
validez constitucional del sistema de “barreras
jurisdiccionales” instruido por la Provincia de Buenos
Aires.
Opino, por tanto, que corresponde rechazar la
demanda instaurada.
Buenos Aires, 17 de marzo de 1986.
Juan Octavio Gauna.
Justicia.
Considerando: 1°) Que, a la luz de la resolución
firme de fs. 95, la cuestión planteada debe ser
decidida por esta Corte en el ámbito de su
competencia originaria y exclusiva.
2°) Que a raíz del dictado por la provincia de
Buenos Aires de la ley 10.191 que, al derogar el art.
190 de la ley9020, puso en vigor los arts. 186, 187,
188 y 189 de este último ordenamiento legal en
cuanto establecen la intervención necesaria de un
19
escribano de la jurisdicción provincial en el trámite
atinente al Otorgamiento e inscripción de los
documentos notariales referentes a inmuebles
situados en dicha provincia. , la Dirección Provincial
del Registro denegó la expedición del certificado de
dominio requerido por un escribano matriculado en
la Capital Federal (fs.30/31) y exigió que se ajustara
a las normas citadas y a la orden de servicio N°
28/81 (fs.30/31). Frente a esa negativa, el afectado -
Isaac Raúl Molina- iniciara acción contra las
Provincia de Buenos Aires con el objeto de obtener
la declaración de inconstitucionalidad de la ley
10.191 y la nulidad de los actos administrativos
dictados en su consecuencia, por violar el art. 7° de
la constitución Nacional. Asimismo, requiere de este
Tribunal el pronunciamiento acerca de la invalidez
constitucional del apartado V del art. 4° del decreto
410/80, en cuanto consagra una notable reducción
de los honorarios de los escribanos de la Capital
Federal para el supuesto previsto en las
disposiciones impugnadas.
3°) que de acuerdo a lo dispuesto por el art. 7° de la
Constitución Nacional, los actos públicos y
procedimientos judiciales de una provincia gozan de
entera fe en las demás, y el Congreso puede por
leyes generales determinar cuál será la forma
probatoria de esos actos y loe efectos legales que
producirán. En ejercicio de esa facultad el poder
legislativo sancionó las leyes 44 y 5133; el art. 4° de
la primera expresa que “los actos públicos,
procedimientos, sentencias y demás documentos de
que se habla en los artículos anteriores,
autenticados en la forma que en ellos se determina,
merecerán plena fe y crédito y surtirán tales efectos
ante todos los tribunales y autoridades dentro del
territorio de la Nación, como por uso y ley le
corresponda ante tribunales y autoridades de la
provincia de donde proceda”, norma que ha sido
reproducida por el decreto-ley 14.983/57,
actualmente en vigencia.
4°) Que en numerosas oportunidades, esta Corte
ha declarado que las normas aludidas no se refieren
sólo a formas extrínsecas de los actos, sino que el
respeto debido a estas prescripciones de la ley y de
la Constitución exige que se les den también los
mismos efectos que hubieren de producir en la
provincia de donde emanasen, toda vez que el
territorio de la República debe considerarse sujeto a
una soberanía única. Si así no sucede, si los actos,
contratos, sentencias, procedimientos judiciales,
etc., fueran a ser sometidos a tantas legislaciones
distintas como jurisdicciones provinciales existan en
el país, se hubiese desvirtuado en el hecho no sólo
la regla del art. 7 de la Constitución Nacional sino
también la del art. 67, inciso 11, que establece la
unidad de la legislación civil en todo el territorio
(Fallos: 136:359; 174:105; 183:76; 186:97;
191:260; 194:144; 199:637; 273:50 entre otros)
5°) Que el art. 5° del decreto-ley 14.963 subordina la
autenticidad de los instrumentos notariales
otorgados en el ámbito de la Capital Federal a su
sola legalización por el Colegio de Escribanos –
según el art. 57 del decreto 26.655/51-, por lo que,
cumplido dicho recaudo, tales documentos
constituyen un acto público que “merece plena fe y
crédito y surtirá efectos ante todos los tribunales y
autoridades dentro del territorio de la nación.
6°) Que las normas contenidas en los arts. 186 a
189 de la ley notarial de la Provincia de Buenos
Aires –cuya aplicación resulta de la derogación por
la ley 10.191 de la cláusula de reciprocidad
Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 19
Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-
contenida en el art. 190 de aquel ordenamiento- han
instaurado un procedimiento de cumplimiento
ineludible para la registración de los actos públicos a
otorgantes fuera de la jurisdicción provincial “y surtir
efectos de su territorio” (art.186) que comporta la
derogación lisa y llana de los principios antes
enunciados, a la par que evidencia una clara
extralimitación del ejercicio del poder de policía
inmobiliario local al ingresar en el ámbito reservado
al Estado Nacional (art.67 inc.11 y 108 de la
Constitución Nacional)
7°) que, en efecto, entre las facultades del
Congreso de la Nación figura la de dictar el Código
Civil (arts. 24 y 67 inc.11) y, en virtud de la reforma
introducida por la ley 17.711, su art. 2505 consagra
la publicidad registral como requisito de oponibilidad
a los terceros de los derechos reales sobre
inmuebles, lo que fue objeto de reglamentación en
el orden nacional por la ley 17.801 y a la que
quedaron sujetos “los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada Provincia, en la Capital
Federal y en Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sud”.
8°) Que si bien en virtud de la ley citada, “la
organización, funcionamiento y número de los
registros de la propiedad así como el procedimiento
de registración y trámite aplicable a las
impugnaciones” ha sido deferida a los gobiernos
provinciales (art. 38 de la ley 17.801) –aplicación
concreta del art. 104 de la Const. Nac.- no cabe
extender tales facultades al punto de admitir la
validez constitucional de leyes locales que, so
pretexto de reglamentar el funcionamiento de los
registros inmobiliarios, introduzcan requisitos
extraños a la finalidad propia de la inscripción de los
títulos públicos provenientes de otras jurisdicciones
que, no solo no son requeridos a ese fin por la ley
nacional en la materia (art.3), sino que traducen
además el desconocimiento de la autenticidad per
se de tales instrumentos, tal cual ha sido regulada
por el Estado Nacional en uso de su potestad
soberana (arts. 7 y 31 de la Const. Nac. , arts. 4 y 5
del decreto-ley 14.983/57).
9°) Que la exigencia de que sólo un notario provincial
gestione los certificados de dominio
correspondientes a los fines del Otorgamiento de la
escritura pública y efectúe la inscripción
correspondiente, previa incorporación a su protocolo
de la copia certificada por el escribano autorizante
del título por medio de un “acta protocolar” en la que
se individualizarán los datos fundamentales del
documento y las menciones de orden administrativo,
fiscal, y registral exigidas por las leyes (art. 186, 187
y 188 de la Ley 9020) y art. 1° de la ley 10.191)
importa crear, precisamente, una reválida notarial
local del instrumento de extraña jurisdicción
desconociendo la plena fe que cabe atribuirle en
función de lo preceptado por el art. 7 de la const.
Nac. y de las normas dictadas en su consecuencia.
10°) Que, sobre el particular, desde antiguo la
Corte ha señalado la inconstitucionalidad de las
normas provinciales que requieren, como en el
caso, la previa protocolización de los instrumentos
públicos de otras jurisdicciones para su posterior
inscripción en el Registro (Fallos183:76; 186:97; y
fallos citados en el considerando 4°), sin que se
advierta la diferencia de naturaleza con la llamada
“acta protocolar” de la ley cuestionada, máxime
cuando el aspecto constitucionalmente vulnerable
no se halla en la menor o mayor cantidad de
especificaciones que contenga el acta sino en la
20

necesidad de su incorporación en un registro precedentemente, exceden el ámbito de las

notarial local para permitir su inscripción, como
documento auténtico, en el Registro
correspondiente (art. 1003 del Cod. Civil).
11°) Que no constituye óbice decisivo para la
procedencia de la inconstitucionalidad alegada la
ausencia de “escritura pública” en el sub lite, puesto
que el planteo se halla igualmente enderezado
concretamente contra el acto administrativo que
denegó la expedición del certificado de dominio
(fs.30/31), eslabón inicial de un procedimiento
viciado en la finalidad que lo informa, es decir, crear
recaudos previos a la inscripción de los títulos
foráneos en desconocimiento de la cláusula
constitucional tantas veces citada y de la ley de
fondo de materia registral (ley 17.801).
12°) Que, particularmente, los arts. 6 y 24 de la
ley 17.801, lejos de autorizar la interpretación que
postula la Provincia, ponen de manifiesto la
invalidez de la norma restrictiva a la que fue
sometido el actor y cuya constitucionalidad es objeto
de la presente litis. La primera de dichas
disposiciones establece –entre los distintos
supuestos que enumera- que la situación registral
sólo variará a petición de: “a) el autorizante del
documento que se pretende inscribir o anotar, o su
representante legal”. Tal norma al consagrar el
principio dispositivo, pone de manifiesto la
legitimación del actor para la solicitud que le fue
rechazada sin que su parte final, que dispone que,
“cuando las tareas de inscripción estén –según las
reglamentaciones locales- a cargo de un funcionario
sin atribuciones exclusivas la petición se formule
con su intervención”” pueda tener otro alcance que
regular la actuación de la autoridad registral que es
debida siempre que alguien lo pida, de donde,
obviamente, si nadie lo pide ninguna intervención le
corresponde aquella. Por otra parte, la delegación a
las autoridades locales que contiene el último
apartado del art. 24 de la ley respectiva en cuanto a
la “forma” y “funcionarios” habilitados para
requerirlos no puede traducirse en una violación de
las normas contenidas en el resto del articulado,
sobre todo cuando no cabe desatender el principio
general del carácter público de los Registros que
consagra su art. 21.
13°) Que, en tales condiciones, aparece claro
que las normas impugnadas no sólo desconocen la
eficacia de los actos públicos provenientes de oras
jurisdicciones en los términos del art. 7 de la Const.
Nac. sino que, a la luz de lo expresado
facultades reglamentarias propias de las provincias
en el marco del ejercicio del poder de policía
registral y de seguridad de tráfico de los bienes
(arts. 104,108 y 67 inc.11 de la Const. Nac.); bien
entendido, que el hecho de que el procedimiento
establecido sea en sí mismo una causa de ingresos
fiscales, o el modo de controlar el pago de otros
gravámenes, no es razón suficiente para allanar el
contenido de cláusulas constitucionales de
cumplimiento ineludible, y ese objetivo puede
igualmente cumplirse exigiendo el pago de los
impuestos antes de la inscripción sin necesidad de
protocolización alguna.
14°) Que, tal conclusión no se ve entorpecida por
el hecho de que otros ordenamientos provinciales
consagren disposiciones similares a las aquí
cuestionadas, inclusive la ley federal 21.212 (art.8),
toda vez que, obviamente, no constituye una pauta
válida para juzgar la conformidad o disconformidad
de las normas en juego con respecto a la
Constitución Nacional y las leyes del Congreso
dictadas en su consecuencia (art.31), y, en lo que
respecta a la ley últimamente citada, no aparece
controvertido por la provincia demandada que el
procedimiento en aquella consagrado, sometido al
principio de “reciprocidad” y cuya constitucionalidad
no ha sido materia del litigio, haya sido puesto en
vigor con referencia a dicha provincia.
15°) Que, por último, y en lo referente a la validez
constitucional del apartado V del art. 4 del decreto-
ley 3510/76, modificado por el decreto 410/80, en
cuanto consagra una rebaja del 50 % de los
honorarios en las escrituras para cuya inscripción en
otras demarcaciones se requiera la intervención de
un escribano local, no cabe pronunciamiento alguno
de esta Corte sobre el punto, puesto que si bien la
existencia de esa norma confiere legitimación
suficiente al actor ante la concurrencia de un interés
económico y jurídico susceptible de ser tutelado, la
cuestión que se plantea en este aspecto excede
notablemente los puntos sobre los que versa
sustancialmente la litis trabada con la Provincia de
Buenos Aires, y no resulta justificada la existencia
de una agravio efectivo que dé sustento a la
declaración de inconstitucionalidad pretendida ante
la inexistencia del presupuesto fáctico condicionante
de la aplicación de la norma objetada; la escritura
pública otorgada con intervención del notario local.

IV. Fallo: Se hace lugar parcialmente a la demanda, declarando la

invalidez constitucional de la ley 10.191, de la Orden de Servicio
N° 28/84 del Registro de la Propiedad Inmueble, y la nulidad de la
denegatoria del certificado de dominio. No se hace lugar a la
declaración de inconstitucionalidad del art. 4°, apartado V, del
decreto-ley 3510/76 y su modificatorio, ante la inexistencia del
presupuesto fáctico de su aplicación, que es una escritura pública
efectivamente otorgada y autorizada con intervención de un
notario local.

Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 20

Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-
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3. CUESTIONES:

1. ¿En qué consiste la competencia territorial del Notario?

2. ¿ Qué argumentos esgrime el Escribano de Capital Federal para
fundar su pretensión?
3. ¿Con qué fundamentos defiende la Provincia de Buenos Aires la
constitucionalidad de la ley 10.191?
4. ¿En qué se basa el dictamen del Procurador General de la Nación
para aconsejar el rechazo de la demanda?
5. ¿Por qué motivos consideró la Corte Suprema de Justicia que la ley
10.191 era inconstitucional?

Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1. Facultad de Ciencias Jurídicas y 21

Sociales, Universidad Nacional de La Plata. La Plata, Mayo de 2002.-