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REGLAMENTARIA COMERCIAL
VI = VT + VE + VOC
VALUACIONES
REGLAMENTARIAS
VALUACION DE VALUACION DE
-LISTA DE VALORES OFICIALES
EDIFICACIONES TERRENOS DE TERRENOS EN CENTROS
POBLADOS MENORES
VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES
FALTA LISTADO DE
CENTO POBLADO
VUE - COSTA VUE - SIERRA
VUE - SELVA
LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS
BASICOS ARANCELARIOS
VALOR ARANCELARIO: Los valores arancelarios por
metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que
han sido determinados por la DNU-MVCS y aprobados
por los dispositivos legales correspondientes. (Artículo
II.A.06)
Son valores para fines tributarios
MINISTERIO DE JUSTICIA
V1
V2
VISTA 1
VISTA 2
COUNTRY CLUB DE VILLA
VISTA 1
VISTA 2
REFINERIA LA PAMPILLA
V2
V1
VISTA 1
VISTA 2
JOCKEY CLUB
VISTA 1
VISTA 2
CLUB ARABE PALESTINO
VISTA 1
VISTA 2
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o
valor arancelario en el caso de valuaciones
reglamentarias ….., se adoptará como tal el que se
obtenga por comparación con otro terreno que tenga
la misma zonificación, que posea similares obras de
infraestructura urbana, que corresponda al mismo
nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en
lugares próximos al terreno materia de valuación; o en
su defecto el perito calculará el valor en base a
criterios objetivos y técnicos.
(ARTICULO II C.21)
VALUACION DE TERRENOS
VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS
2
A=JxQ < 3xJ VT = A x VUT
J (frente)
VUT=S/m2;
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del
VUT=$/m2 valor del terreno.
2 2 2
A=JxQ > 3xJ VT = ( 3 x J ) x VUT + ( (J x Q) – ( 3 x J ) )x 0.50 x VUT
Art. II. C.23 : El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía
pública, se valuará de la siguiente manera:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se
indican en le artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.
TENER EN
J (frente 1) VUT 1 A1= ( J x Q ) x _J__ ; A2= ( J x Q ) x _Q__ ; CONSIDERACION EL
(J + Q) (J + Q) ART. II.C.27
J (frente 1) VUT 1
CONSIDERNADO EL FRENTE LADO J (FRENTE 1), COMO FRENTE UNICO
b) A2 >3xQ2 ; 2
VT2 = ( (3 x Q ) x VUT2 + 2
( (A - (3 x Q ) ) x 0.50 x VUT2 )
……CASO II
c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de
los casos a) y b). (Art. II. C.23)
COMPARANDO LOS VALORES OBTENIDOS:
VS VS
VT (A) VT (B) VT (C)
Art. II. C.27: La valuación de los terrenos que tengan un frente a menor al
lote normativo mínimo vigente, será reducida aplicando al valor
unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/ 6.
J (frente) 2
b) A=JxQ > 3xJ
2 2
VT = ( (3 x J ) x VUT + ( (J x Q) - (3 x J ) ) x 0.50 x VUT ) X J / 6
COEFICIENTE DE FONDO
Art. II. C.28: La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o
fondo promedio menor a quince (15) metros, será reducida aplicando
al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/ 15.
J (frente) VT = (A x VUT ) x Q / 15
2
b) A=JxQ > 3xJ
2 2
VT = (( 3 x J ) x VUT + ( (J x Q) - (3 x J ) ) x 0.50 x VUT ) X Q / 15
EJEMPLO 1:
30.00 30.00
S =210.00m2 (b)
7.00
(a) Calle X
PRIMER PASO: (Va)
Tenemos que:
a = 7.00; a² = 49.00; 3a² = 147.00; Va = s/. 90.00/m²
SEGUNDO PASO:
Entonces:
VT=s/ 16,065.00
EJEMPLO 2:
Calle B b S 30.00
(V’a)
a
Calle A
(Va)
Área del Terreno (S) :
S = 15.00m x 30.00m
S = 450.00m²
Valores Arancelarios
Calle A : Va = S/. 50.00/m²
Calle B : V'a = S/. 35.00/m²
PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional
S = 450.00 m²
Calle A : 450.00m² x 15.00 = 150.00 m² (S')
30 + 15
Calle B : 450.00m² x 30.00 = 300.00 m² (S")
30 + 15
SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas
del terreno
V‘ T = S/. 22,500.00
……..LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE
DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
Si a >1 se asume a =1
3.00 3.00
a 20.00
Calle A
VAU
DATOS
Valor Arancelario Urbano (VAU) de la Calle A = S/. 43.00/m²
a = 4.00m
d = 14.00m
SOLUCIÓN
Pr = v ' t
8
Pr = S/. 430.00
VT = vt + v't/8
VT = S/. 5,177.20 + S/. 430.00
VT = S/. 5,607.20
TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VIA PUBLICA NI POR VIA
PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVES DE UNA SERVIDUMBRE DE
PASO
S 10.00 (f)
Servidumbre de
Paso
20.00
a
Calle A 20.00
VAU = s/. 63.00 /m2
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO (SVAU)
S = 10.00m x 20.00m
S = 200.00m² S < 3f²
Vt = 200.00m² x S/.40.32/m²
Vt = S/. 8, 064.00
Art. II. C.25:
• La valuación de un terreno
que no tenga acceso por vía Terreno sin acceso
pública ni por vía privada en
condominio sino a través de
un predio de propiedad de
terceros mediante una
servidumbre de paso, se
efectuará de la manera
señalada en el inciso a) del
artículo II.C.24 del presente
reglamento,
multiplicándose el supuesto
valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.80. El
resultado no podrá ser
menor de 0.4VT.
Art. II. C.26
Predio sirviente
• La restricción de uso que
soporte un predio,
derivado de la servidumbre
de paso a favor de
terceros, castigará el valor
del terreno del predio
sirviente con un coeficiente
entre 0.99 y 0.90, a criterio
del perito, de acuerdo con
las condiciones de la
servidumbre.
VALUACION DE EDIFICACIONES
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)
VE = VSN – D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área
techada (AT) por el valor unitario de edificaciones
(VUE)
VSN= AT x VUE
La depreciación (D) se determina aplicando la siguiente fórmula:
D = P/100 x AT x VUE
VE = AT x VUE ( 1 – P/100 )
Se describirá lo siguiente:
Destino y uso del predio; número de plantas construidas.
Distribución de los ambientes de cada planta por niveles.
Áreas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total;
cuadro general de áreas techadas y libres.
(ARTICULO II. B.13)
MUY BUENO:
Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que
no presentan deterioro alguno.
BUENO:
Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y sólo
tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
REGULAR:
Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya
estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y
es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen
deterioros visibles debido al uso normal.
MALO:
Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya
estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin
peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen
visibles desperfectos.
MUY MALO:
Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro
tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los
materiales recuperables.
(ARTICULO II. B.15)
ANTIGÜEDAD
Se asumirá como tal, el tiempo que tiene de construida la
totalidad o las partes de la edificación, de acuerdo a la
información que podrá obtenerse de cualquiera de los
siguientes documentos:
a) Declaratoria de fábrica.
b) Certificado de conformidad de obra
c) Licencia de construcción más plazo de ejecución; y
d) El registro más antiguo en la propiedad inmueble,
sólo en los casos en que la construcción haya sido
hecha antes de la fecha obligatoria de presentación
de los documentos señalados precedentemente.
e) Declaración jurada de auto avalúo.
(ARTICULO II. B.17)
DEPRECIACION
La depreciación se determinará de acuerdo a los usos
dominantes, con los porcentajes que se establece en las
tablas respectivas.
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Años Adobe 10 20 35 70
Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
Años Adobe 15 25 40 75
Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
Años Adobe 20 30 45 80
Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 12 20 32 72
Años Adobe 25 35 50 85
Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 35 75
Años Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Adobe 35 45 60 .
Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
Años Adobe 40 50 65 .
Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
Años Adobe 45 55 70 .
Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
Años Adobe 50 60 75 .
Más de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
Años Adobe 55 65 80 .
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = VT + VE + VBC
(ARTICULO II. F.40)
CASO TEORICO
VALUACION DE UN PREDIO BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA, CUYO INMUEBLE MATRIZ SE UBICA EN ESQUINA.
VTP = VT + VE + VBC
En donde:
CALLE X
(VAUY)
b b
CALLE X
(VAUX)
Pasos a seguir
(De acuerdo al art. II. C. 23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones)
b = Sb Sb = bxA
a+b A a+b
VE = AT X VUE ( 1-%100)
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel
determinado por las leyes de la
oferta y la demanda, en función del
mercado
VALUACIONES
COMERCIALES
ARTICULO I.07
……..
Se denomina tasación o valuación comercial
cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
VALUACIONES
COMERCIALES
-ESTUDIO DE -ESTUDIO DE MERCADO DE
MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE
VALORES TERRENOS URBANOS.
-PRESUPUESTO VALUACION
DE OBRAS VALUACION DE
DE OBRA COMPLEM. E TERRENOS
INST. FIJAS Y
PERMANEN.
VALUACION DE
EDIFICACIONES
obras
+ renta
Mejor uso
valor de un
terreno
valor del terreno urbano siempre está en función de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
COMO SE CALCULA EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN?
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
- Valor de oferta
- Ubicación
-Características del terreno (área, frente, Nº de frentes)
- Características de la vía (tipo, estado de conservación, ancho, etc)
- Uso y zonificación del terreno .
-Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental,
seguridad, etc)
- Servicios Públicos
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el
valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios
considerados en la asignación del valor.
PERIODICOS
EMPRESAS
PAGINAS
INMOBILIA
WEB
RIAS
BASE DE
NOTARIAS
DATOS
INSPECCION
OCULAR
PAGINAS WEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/
http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-de-
terreno-en-abancay-2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml
http://www.ausonia.com.pe/
http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientación%20al%20Compra
dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx
http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/
http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4
http://www.upav.org/
http://www.mak.com.pe/res.php
http://www.grupoacuario.com.pe/
http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html
http://www.propiedades.com.pe/
http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor
d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw
ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20
Variables cuantitativas y cualitativas de un inmueble
Renta,
ingresos,
CUANTITATIVAS Distancia a un
Expresadas por punto
determinado
cantidades
N° de
habitaciones
Dimensiones:
área, tamaño,
Variables altura, etc.
Calidad del
ambiente,
CUALITATIVAS Entorno
No son medibles Aspecto
vegetativo
Seguridad
REPRESENTACIÓN GRAFÍCA DE LA VALUACIÓN DE
UN INMUEBLE
3.- LAS EDIFICACIONES