Derechos Reales

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Derechos reales
Derechos Reales (Universitat de Barcelona)
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Derechos reales
Silvia Vilchez Poch
BLOQUE I: LOS DERECHOS REALES EN GENERAL Y LA POSESIÓN

TEMA 1: EL CONCEPTO DE DERECHO REAL

1. La distinción entre los derechos reales y los derechos de crédito
Los derechos reales son derechos subjetivos que dan lugar a un derecho exclusivo cuya finalidad es
proteger el interés sobre una cosa que suele ser económico o patrimonial mediante una serie de
facultades y poderes directos e inmediatos sobre una cosa que el atribuyen el Ordenamiento
Jurídico y que debe ser respetado por los demás.

a) Los rasgos de los derechos reales
Los rasgos de los derechos reales son los siguientes:
• Los derechos reales atribuyen un conjunto de facultades, por lo que cada derecho real tiene un
haz de facultades diverso.
• Los derechos reales son inmediatos e inherentes a la cosa, es decir que siguen a la cosa.
• Los derechos reales tienen eficacia erga omnes dado que son oponibles frente a cualquier
tercero.

¿Cuál es la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito? Esta diferencia puede
verse desde 3 puntos de vista:
• La estructura de los derechos:
o Sujetos: En los derechos de crédito, el sujeto pasivo es el deudor (determinado o
determinable) y el sujeto activo es el acreedor que posee el derecho, mientras que en los
derechos reales el sujeto activo es determinado porque puede ser el usufructuario,
censalista, propietario etc… y el sujeto pasivo es cualquier tercero (persona física o jurídica).

o Objeto: En los derechos de crédito, el objeto es una prestación o una conducta que consiste
en dar, hacer o en no hacer es decir una obligación, mientras que en los derechos reales el
objeto es el bien (material o inmaterial, mueble o inmueble) sobre la que recae el derecho.

o Defensa: los derechos se defienden cuando han sido lesionados. En los derechos de crédito,
la lesión la sufre el acreedor, que siempre se va en contra de una persona concreta (el
deudor), mientras que en los derechos reales el sujeto activo tiene acciones reales que
persiguen a la cosa con independencia de quien lo tenga.

Un ejemplo es la acción reivindicatoria (Art. 544 CC): Pablo es propietario de una lancha que
no usa, por lo que se la dona a Miguel mediante una donación verbal pero no se la entrega.
Miguel le vende la lancha a Jesús. ¿Es válida la donación? No dado que para obtener la
propiedad se requiere la entrega del bien mueble. ¿Puede Pablo reclamarle entonces la
lancha a Jesús? Si mediante una acción reivindicatoria porque al ser Pablo el propietario, se
sigue la cosa independientemente de quien la tenga. ¿Puede Jesús reclamarle a Miguel? Si,
argumentando que la compraventa no es válida y pedirle la devolución del precio.

• La vida de los derechos: Los derechos de crédito las obligaciones nacen de las leyes, contratos
y cuasicontratos y acciones y omisiones ilícitas en las que intervenga culpa o negligencia. Sin
embargo, las más importantes son las del contrato una vez las partes hayan prestado su
consentimiento.


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Derechos reales 2014-2015 –

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Por el contrario, los derechos reales nacen por las causas del Art. 609 CC:
o Donación
o Sucesión
o Usucapión
o Accesión
o Contratos + tradición (traditio = entrega del bien Art. 531-3 CCC) Ej: contrato compraventa
o permuta. Mediante un titulo de adquisición que consiste en un acto o negocio jurídico
suficiente, valido, causal y antecedente de la adquisición del derecho real. Pero ello no es
suficiente porque se requiere la entrega del bien.

Respecto al ejercicio del derecho, los derechos de crédito se rigen por los principios de la
buena fe y la autonomía de la voluntad por lo que las partes pueden obligarse a lo que quieran
(dado que estos no están tipificados) siempre y cuando no se traspasen los límites del bien, la
moral y el orden público. En cambio, los derechos reales están sujetos a los principios del
ejercicio social y solidario de los usos sociales (Art. 33 CE), por lo que el derecho de propiedad
no es absoluto e ilimitado dado que existe por ejemplo la expropiación forzosa, y al principio
de la seguridad jurídica dado que la autonomía de la voluntad tiene un límite.

La extinción de los derechos de crédito se produce con el ejercicio y el cumplimiento de la
prestación. En el caso de que la cosa objeto de prestación de dar o entregar desapareciese no
se extingue el derecho, por lo que el objeto debe restituirse salvo en los casos del Art. 1182 CC.
En cambio, en los derechos reales si la cosa se extingue, se extingue el derecho.

Ejemplo extinción derecho real: el derecho de propiedad de una finca existe desde que se
construye la finca hasta que esta desaparece. Una vez desaparece la finca, desaparece el
derecho de propiedad y todos los derechos reales que hubiera sobre ella.

• La publicidad de los derechos: ¿Cuál es el papel que juegan los registros sobre la publicidad
de los derechos? En el caso de los derechos de crédito no tiene relevancia alguna dado que es
un contrato inter partes, por lo que las partes ya saben a qué se obligan y no se requiere
publicidad. En cambio, en los derechos reales la publicidad que ofrecen los registros es muy
importante dada su eficacia erga omnes. La publicidad ofrece seguridad jurídica frente a
terceros.

Ejemplo publicidad: A compra un piso a B. B pinta el piso antes de venderlo, y la pintura corre
a cargo del pintor C. ¿Quién debe pagar a C, el comprador A o el vendedor B? El vendedor B
dado que el pintor C se obliga con B no con A y dicho contrato tiene eficacia inter partes, no
erga omnes.

Al respecto, la hipoteca solo existe si está inscrita en el Registro de la Propiedad (RP), por lo
que es inscripción obligatoria. En cambio los derechos reales de usufructo, servidumbre, censo
etc... al ser contratos no son de inscripción obligatoria en el RP. También se permite la entrada
de los derechos de crédito como un arrendamiento o el derecho de opción.

Ejemplo derecho de opción: Una empresa de reformas quiere comprar un piso para reformarlo
y venderlo, pero como ahora no tiene clientes, pacta con el propietario un derecho de opción
(por lo que el propietario no puede vender el piso durante un periodo de tiempo determinado
a cambio de un precio).

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Así si la empresa de reformas encuentra un cliente, comprara el piso al propietario, lo
reformara y luego lo venderá al cliente. Por ello se puede inscribir en el RP porque tiene
efectos a terceros, para que nadie compre ese piso durante el tiempo de opción.

La posición de la dirección general de registros y notariados establece que la inscripción de
derechos reales atípicos admite la creación de nuevos derechos reales que deben identificarse
con su eficacia real.

Ejemplo derecho real atípico: multipropiedad. Una constructora vende a una multitud de
personas un derecho a vivir en un piso durante un periodo de tiempo determinado, por
ejemplo 15 días del mes de agosto por un periodo de 4 años seguidos. Sin embargo, la
propiedad del piso es de la constructora. Como ello generaba problemas, esta figura ha
desaparecido convirtiéndose en el derecho de aprovechamiento de piso.

El RP tiene la función de dar fe pública de dichos derechos para dar seguridad jurídica en el
tráfico de los inmuebles frente a terceros. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el RP
puede dar lugar a contratos nulos o escrituras públicas falsas.

Ejemplo problema de publicidad STS 10 de junio de 2003: Goosen SA (propietario) vende una
finca a Ángel y Alicia (compradores) mediante un contrato de compraventa de una casa
unifamiliar en la Costa Brava mediante escritura pública del 21 de diciembre de 1981. El título
de la compraventa es el contrato y la escritura pública equivale a la entrega ficticia del
inmueble. ¿Los compradores son propietarios y lo pueden oponer frente a terceros? Sí, pero
como Ángela y Alicia no inscriben su derecho en el registro de la propiedad por lo que Goosen
aparece en el RP como titular registral del inmueble y Goosen tiene deudas pendientes con el
banco, 11 años después el banco le embarga los bienes a Goosen (incluida la finca comprada
por Ángel y Alicia) y los vende en pública subasta a Carlos y Claudia quienes si inscriben en el
registro. ¿Qué prevalece en este caso: la compraventa en escritura pública por Ángel y Alicia
sin inscripción en el RP o la compraventa e inscripción de Carlos y Claudia? En este caso
prevalece la escritura pública, aunque se hubieran ahorrado problemas si la hubieran inscrito
en el RP. Por ello, la subasta pública se declara nula porque no se podía vender el inmueble.

Ejemplo problema de publicidad STS 25 de julio de 1991: Don Rafael en 1985 le dona a su
nieta Doña Concepción una finca en escritura pública ante notario quedándose el derecho de
usufructo Don Rafael. Doña Concepción no inscribe en el RP, de modo que continua inscrito
Don Rafael. En julio de 1988 Don Rafael le vende la nuda propiedad de la finca (pero con
usufructo de Don Rafael) a Don Juan de Dios ante otro notario distinto. Don Juan de Dios sí que
inscribe en el RP. Don Rafael fallece en diciembre de 1988 por lo que Don Juan de Dios
adquiere la plena propiedad de la finca, y el 7 de maro de 1989 le vende la finca a Eugenia
(quien también inscribe en el RP) ¿Qué prevalece en este caso, Concepción que adquiere la
propiedad por donación o Eugenia? En este caso prevalece Eugenia porque actúa de buena fe
basándose en la persona que aparece apoyada en el RP aunque con titulo nulo. Aunque Juan
de Dios nunca llego a adquirir dado que tenía un contrato nulo a pesar de que lo inscribió en el
RP.

La legislación registral de bienes inmuebles y la de registros e instrumentos públicos, es
competencia exclusiva del Estado de acuerdo al Art. 149.1.8 CE.


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2. La autonomía privada y la creación de derechos reales atípicos
El CC regula los derechos reales sin referirse a si la autonomía de la voluntad permite crear otros
derechos reales además de los establecidos por la ley. Al respecto, el sector doctrinal mayoritario
establece la teoría del números apertus según la cual la lista de derechos reales regulados es
abierta, por lo que si hay autonomía de la voluntad y se pueden admitir otros derechos reales. Por
el contrario, el sector doctrinal minoritario establece la teoría del números clausus según la cual de
acuerdo con los Art. 1255 CC, Art. 2.2 LH y Art. 7 RH, los derechos reales tienen una lista cerrada
dado que tienen eficacia erga omnes, por lo que solo pueden ser creados por la ley.

La posición del CCC al respecto se establece en el Preámbulo de la Ley 5/2006 y deja un campo muy
amplio de actuación a la autonomía de la voluntad en la constitución de los reales limitados y en las
situaciones de comunidad de propietarios, de modo que apoya la teoría del numerus apertus (STSJC
16 de septiembre de 2002 del sistema catalán de derechos reales en numerus apertus).

3. La relación jurídico-real: sujetos, objeto y contenido

a) La relación jurídico real: sujetos
Pueden ser titulares de derechos reales todas las personas físicas (tengan o no capacidad de
obrar) y todas las personas jurídicas. Se incluyen los recién nacidos y los nasciturus dado que a
pesar de no tener personalidad, tienen una expectativa de nacer y por tanto, de tener el
derecho. No es necesaria pues la capacidad de obrar y de disponer, basta con la capacidad
jurídica.

Ejemplo: un abuelo le deja a su nieto (que aún no ha nacido) un piso en su testamento. Si este
llega a nacer, será el propietario del piso.

b) La relación jurídico real: objeto
El objeto de los derechos reales son cosas o bienes. El Art. 333 CCC identifica cosas con bienes
muebles y inmuebles, mientras que el Art. 511-2 CCC establece que los bienes son cosas y
derechos patrimoniales. Por ello, se entiende que los bienes pueden ser materiales (muebles e
inmuebles) e inmateriales (bienes incorporales con valor patrimonial como derechos de crédito,
acciones, patentes….).

El objeto de los derechos reales debe ser un bien o cosa que debe existir (por lo que un bien
futuro no es objeto de derecho real, sino que se trata de una expectativa de derecho), también
debe ser licito, por lo que debe ser objeto de comercio y no puede ser un bien de uso público, y
debe ser determinado o determinable.

c) La relación jurídico real: contenido
El contenido de la relación jurídico real otorga las siguientes facultades:
• Facultad de disposición: únicamente la tiene el titular del derecho de propiedad y permite
la posibilidad de realizar de forma plena el valor del bien. Esta facultad incluye la posibilidad
de transmitir la cosa, la posibilidad de constituir un derecho real sobre la cosa a favor de
otra persona, es decir de gravar el bien. (ENAJENAR = VENDER, ALQUILAR/ GRAVAR =
HIPOTECA)

• Facultad de goce: incluye el uso y disfrute. El primero es la utilización directa de la cosa, y el
segundo la percepción de los frutos que da la cosa. Los derechos que incluyen esta facultad
son: el derecho de propiedad, de usufructo, de servidumbre, de censo y de superficie.

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• Facultad de provocar la realización o valor en cambio de los bienes: únicamente la tienen
los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, retención) que permiten a su titular (el
titular de un crédito garantizado) adquirir el valor de la cosa o del bien (normalmente
propiedad del deudor). Es decir, que el titular no puede usar la cosa ni quedarse el bien ni
obtener sus frutos, pero si puede obtener su precio mediante la venda del bien para saldar
la deuda mediante la ejecución del bien. Únicamente cuando vence la deuda, se permite al
titular ejecutar el bien.

• Facultad de provocar la adquisición de la cosa: facultad propia de los derechos de
adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto que permiten a su titular adquirir
cuando el dueño decide transmitir y derecho de opción en el que propietario y optante
pactan un plazo para adquirir) mediante la cual el titular puede conseguir la transmisión de
la cosa a su favor por parte del dueño, en razón de la situación jurídica en la que se
encuentra.

TEMA 2: LA POSESIÓN (Importante)

1. Concepto
La posesión NO ES UN DERECHO sino una situación de hecho jurídica y fáctica que tiene una
protección jurídica. El CC no define la posesión por lo que la doctrina y jurisprudencia ha ido
delimitando su concepto. El CCC la regula en el Art. 521-1.1 CCC y la define como “poder de hecho
sobre una cosa o derecho ejercido por una persona como titular o por medio de otra persona”.

A raíz de esta definición, determinamos que la posesión se compone de dos elementos:
• La posesión comporta un poder que se concreta en una relación directa, exclusiva y total sobre
la cosa o el ejercicio exclusivo de un derecho (poder). Por tanto, el titular tiene, usa o se queda
para si la cosa o derecho y lo hace porque se supone que actúa como titular de la misma.

• La posesión comporta un poder de actuar como titular de la cosa o derecho, titular de un
derecho propio que le atribuye directamente el poder sobre la cosa o el derecho. En la
posesión hay una apariencia jurídica del ejercicio práctico de facultades sobre un bien. El
ejercicio de las mismas lo realiza el titular de un derecho. Esa apariencia consiste en que este
tipo de facultades se ejercitan legítimamente porque se actúa como titular de un derecho de
propiedad, de un derecho de crédito que le permite usar la cosa o de un derecho real limitado
como usufructo. Sin embargo, esa persona que ejercita el derecho puede ser el titular o no serlo.
Porque el poseedor actúa como titular y no ha adquirido violentamente la posesión, aunque
también es poseedor quien posee en virtud de un negocio nulo.

Ejemplo de persona que actúa como titular pero sin serlo realmente: En el caso de la venta
ajena, cuando se vende un bien sin ser realmente el propietario del mismo, pero actuando como
tal.

Así es poseedor quien actúa como poseedor manifestando un poder o un derecho a tenerlo en su
poder (Art. 521-2.1.a CCC). Hay que tener en cuenta que la posesión nunca puede adquirirse
violentamente, mientras los poseedores anteriores se opongan (Art. 521-2.2 CCC). También es
importante que la publicidad que ofrece la posesión tenga una función legitimadora frente a
terceros.


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Por tanto ¿Cuándo no existe posesión desde el punto de vista legal? No existe posesión en los
siguientes casos:
• Servidor de la posesión (Art. 521-1.2 CCC): el poseedor puede ser físicamente el que posea la
cosa o bien ser otra persona que tiene un contacto con directo con la cosa pero que de forma
evidente no lo hace como titular de la misma. Este tenedor es el servidor de la posesión porque
posee la cosa en nombre ajeno (Art. 521-1.1 CCC), en nombre del verdadero titular.

Ejemplo servidor de la posesión: un conductor de ambulancia tiene un contacto directo con la
cosa (la ambulancia) pero evidentemente no lo hace como titular de la misma, porque es
evidente que el vehículo pertenece a la empresa de ambulancias y el conductor posee en
nombre de la empresa. Lo mismo ocurre con un jardinero que cuida las plantas de una casa, la
casa que es propiedad de su jefe.

• Tenencia tolerada (Art. 521-1.2 CCC): cuando el contacto con la cosa o ejercicio del derecho
ajeno se produce porque el titular lo tolera.

Ejemplo tenencia tolerada: Durante 5 días de verano la propietaria de una finca permite a unos
estudiantes acampar en su terreno.

• Tenencia clandestina (Art. 521-2.2 CCC): porque falta publicidad.
• Tenencia adquirida con violencia contra la voluntad del titular (Art. 521-2.2 CCC).

¿Cuáles son los efectos de la posesión? Esta apariencia de derecho justifica que nadie pueda ser
atacado en su posesión, por lo que el poseedor tiene protección ante los tribunales mediante la
tutela sumaria de la posesión del Art. 250.4 LEC. Además, la posesión cuando es a título de
propietario puede llegar a convertir al poseedor de la cosa en propietario de la misma mediante la
usucapión.

2. Clases de posesión
Podemos clasificar la posesión en 3 tipos:
• Distinción entre posesión natural (Art. 521-1.2 parf CCC) y la posesión civil (Art. 521-1.2 parf
CCC): la posesión natural no tiene efectos jurídicos y la posesión civil es la que se entiende como
posesión a efectos legales en nuestro Ordenamiento jurídico.

• Distinción entre posesión en nombre propio y en nombre ajeno (Art. 521-1.1 CCC): la posesión
en nombre propio es la que ejercita la persona que posee mediante la apariencia y la posesión
en nombre ajeno es la figura del servidor de la posesión o el caso de los representantes legales.

• Distinción entre posesión de buena fe y posesión de mala fe (Art. 521-7 CCC): el poseedor de
buena fe es aquel que tiene titulo ignorando que este es nulo o que no tiene titulo pero posee
como si lo tuviera. Por el contrario, el poseedor de mala fe es aquel que sabe que posee sin
título o que este es nulo porque sabe y conoce la ineficacia o la falta de titulo. Hay que
considerar que la buena fe se presume por lo que hay que demostrar la mala fe.

3. Objeto: la cosa y el derecho
El Art. 521-1 CCC establece que la posesión es un poder sobre una cosa o un derecho, mientras que
los Art. 521-6 y -8 CCC se refieren a la posesión de bienes (que de acuerdo con el Art. 521-1 CCC los
bienes son cosas y derechos). El objeto de la posesión son los bienes entendiendo por tales: bienes
muebles, inmuebles, materiales o inmateriales y los derechos.


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4. Contenido
¿Cómo se manifiesta la posesión del bien o derecho? En el caso de que se posea un bien inmueble,
la manifestación es la posibilidad de acceso que tiene el poseedor al mismo. Por el contrario, en el
caso de la posesión de bien mueble, el poseedor tiene materialmente la cosa o bajo su poder. En el
caso de la posesión de derechos, la manifestación se da mediante su ejercicio directo y exclusivo.

5. El concepto posesorio y sus efectos

Para que haya posesión debe haber:
• Tenencia material de la cosa: existe una relación directa, exclusiva y total con la cosa o el
derecho objeto de posesión.

• Tenencia de la cosa en concepto de titular: se actúa como titular de un derecho. El concepto
posesorio varía en función del tipo de derecho. Por ejemplo se puede actuar como propietario,
como usufructuario, como arrendatario, como depositario…

¿Cuáles son las consecuencias del concepto posesorio? Las siguientes:

• Se presume la buena fe (Art. 521-7.2 CCC). Se trata de una presunción iuris tantum que admite
prueba en contrario, es decir que puede ser destruida si hay prueba de mala fe del poseedor
que se tiene que demostrar (Art. 521-7.3 CCC).

• Se presume la existencia de titulo de derecho real o de derecho de crédito (Art. 521-1 CCC): el
titulo es un acto o negocio jurídico que da el derecho a poseer. Ejemplos: titulo de
compraventa, de donación…

• Existe una regla de irrevocabilidad mediante la regla de equivalencia de títulos (Art. 522-8
CCC): se trata de la adquisición de la posesión de un BIEN MUEBLE a un “non domino” (= quien
no es realmente el propietario) de buena fe, a título oneroso (compraventa NO donación a
título gratuito) que comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio.
En estos casos, la cosa mueble no puede ser reivindicada por su legitimo propietario, a menos
que se dé la excepción del Art. 522.8.3 CCC según la cual, el propietario sí que puede
reivindicar si el bien mueble ha sido adquirido de mala fe, a titulo oneroso a un domino en los
casos de pérdida, hurto o robo y apropiación indebida del bien mueble. A no ser que se de otra
excepción: que la adquisición se hiciera en subasta pública o en un establecimiento dedicado a
la venta. En el caso de que se dé esta última excepción el propietario no puede reivindicar.

Ejemplo Cuadro Sorolla “El Jardín del Cabanyal”: José María (propietario del cuadro de
Sorolla) le dejó a la Sra. P.M (titular de una galería de arte) para que lo vendiera, mediante un
contrato de depósito y gestión por una duración de 2 años. Por lo que la Sra. P.M tenía el
cuadro en concepto de depositaria. Al pasar el periodo de 2 años cuando finaliza el contrato, la
Sra. P.M vendió el cuadro en su galería de arte al Sr. LLadó actuando como si ella fuese la
propietaria del mismo. Por lo que LLadó le entregó el precio del cuadro, aunque la Sra. P.M no
le entregó dicho precio a José María (el verdadero propietario), apropiándose indebidamente
del precio. ¿Puede ser LLadó retirado de la propiedad del cuadro? NO, porque se trata de un
supuesto de irrevocabilidad, y de acuerdo con la excepción de regla de equivalencia de títulos
(Art. 522.8.3 CCC), Lladó adquirió de buena fe, a titulo oneroso a un “non domino” el cuadro y
en un establecimiento público. ¿Puede José María reclamarle el precio a la Sra. PM? Sí porque
esta vendió un bien ajeno y se apropió indebidamente del precio.


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6. Adquisición de la posesión. Modos de adquirirla. Capacidad. Forma

a) La posesión “ad usucapionem”(Art. 531-24 CCC):
La adquisición ad usucapionem establece que mediante la usucapión, se puede llegar a adquirir
la usucapión si hay posesión en concepto posesorio de titular de un derecho real:
• Quien posee un bien como propietario, puede adquirir el derecho de propiedad
• Quien posee un bien como usufructuario, puede adquirir el derecho de usufructo.
• Quien actúa como titular de un derecho de servidumbre, puede adquirir el derecho de
servidumbre.

Pero ello siempre que se cumplan los requisitos para la usucapión: los plazos correspondientes,
que la posesión sea pública, pacifica e ininterrumpida. Sin embargo, no hay posesión ad
usucapionem, quien posee como titular de un derecho de crédito (quien posee como
arrendatario, depositario o comodatario…)

Ejemplo posesión ad usucapionem STS 28 de diciembre de 2010: Leoncio (casado con María)
es propietario exclusivo (su mujer no lo es) de una finca. El 30 de marzo de 1949 Leoncio
fallece. Por ello la casa pasaría a sus hijos (Adelaida y Rafael) pero no a su mujer. Don Juan
como quería esa finca, el 23 de mayo de 1949 le abona el precio de la casa a María, quien en
1951 le vende en documento privado la finca a Don Juan (actuando como si fuera la propietaria
de la finca). El 23 de julio de 1946, se otorga escritura pública de partición de la herencia de
Leoncio, quedándosela Adelaida. Por ello, Adelaida requiere el desalojo de la finca en 1989. Sin
embargo ahora quien posee la casa es el hijo de Don Juan, dado que este falleció. ¿Ha llegado
Juan ha adquirir la propiedad de la casa? Como el hijo de Juan es poseedor de buena fe (a
pesar de que su padre adquirió la finca con un título falso, pero él no lo sabe) “ad
usucapionem”, Adelaida tiene que darse prisa porque el hijo de Juan sí que podría llegar a ser
propietario.

Ejemplo posesión ad usucapionem STS 30 de junio de 1953: Juan alquila una bajo (nº 189 C/
Valencia) para tener una farmacia y detrás de esta una vivienda mediante un contrato de
arrendamiento al propietario A. Juan también alquila otro bajo como almacén (nº 185 C/
Valencia) mediante otro contrato de arrendamiento con el propietario B. Dado que los dos
bajos no se comunican y ello es un problema, Juan adquiere una autorización gratuita de los
propietario C del bajo (nº 187 C/ Valencia) y los propietarios A y B para ocupar el patio de la
casa nº 187 una franja de 60 cm de ancho y levantar una pared de 2 m para abrir sendas
puertas de los bajos nº 185 y 189 (para hacer un pasillo para comunicar la farmacia con el
almacén). El documento privado establece: “se declara expresamente que las autorizaciones
no constituyen servidumbre, carga o gravamen de ningún género, ni por tanto podrá invocarse
como reconocimiento alguno de cualquier propietario de una de las finca sin del inquilino, pues
de que únicamente se trata aquí es de facilitarle el paso al inquilino para su mayor comodidad
de negocio. Por ello las autorizaciones han de considerarse siempre revocables en todo
momento, con 3 meses de antelación y por escrito de cualquiera de los propietarios sin que
queda oposición de los demás.” Posteriormente, los actuales dueños de la finca nº 187 dan por
terminada la concesión y Juan se opone alegando usucapión del derecho de servidumbre de
paso. ¿Puede Juan demostrar su posesión como titular de un derecho real? No porque Juan
no tiene ningún derecho, simplemente se trata de una conducta tolerada por los propietarios.


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Una vez empieza a correr el tiempo de la posesión ad usucapcionem juega a favor del que
posee y en contra del verdadero propietario. Por ello el verdadero propietario no debe
permanecer pasivo, sino que debe reclamar su propiedad porque si no actúa durante cierto
plazo de tiempo puede perder su propiedad.

Es muy importante distinguir entre “posesión natural” y “posesión civil”. En la natural no hay
posesión jurídica como por ejemplo la tenencia tolerada, a diferencia de la civil que si tiene
posesión jurídica, porque consiste en el poder de hecho sobre una cosa o un derecho como
titular. Luego está la “posesión ad usucapionem” que es el supuesto concreto de posesión civil
cuando el concepto posesorio lo es como titular de un derecho real (pero el título no es válido
o no tiene título).

b) Adquisición de la posesión
Los supuestos de la adquisición de la posesión se recogen en el Art. 521.2 CCC:
• Por el hecho de quedar las cosas o derechos sujetos a la voluntad de una persona. En estos
casos no hay intervención del poseedor anterior.
Hay un hecho en virtud del cual se adquiere la posesión como por ejemplo mediante por
herencia o al quedarse una cosa abandonada o en el caso de una donación mortis causa
(cuyos efectos se dan con la muerte del causante).

• Mediante puesta a disposición por el poseedor anterior al nuevo poseedor (adquisición
derivativa). Se produce una adquisición derivativa del antiguo poseedor a favor del nuevo
poseedor. Un ejemplo seria mediante la compraventa de un coche cuando le entregas las
llaves.

• La posesión nunca puede adquirirse con violencia (Art. 521.2.2 CCC) incluso el que tiene
derecho a poseer no puede con violencia arrebatar el bien a su propietario.

c) Capacidad para adquirir la posesión
¿Qué capacidad es necesaria para adquirir la posesión? Art. 521.3.1 CCC establece que no es
necesaria la capacidad de obrar, sino que basta con la capacidad natural (personas físicas o
jurídicas). Que se requiere para entender que significa actuar como poseedor aunque también
lo pueden hacer a través de sus representantes legales de acuerdo con el Art. 521.3.2 CCC para
los casos de menores de edad o incapacitados.

7. Tutela jurídica de la posesión. La tutela sumaria de la posesión. Las acciones
reales

a) Protección de la posesión
En el Art. 522-7 CCC se establecen las acciones para la protección de la posesión:
• La tutela sumaria o rápida de la posesión (Art. 250.1.4 LEC): cuando se establecen los
juicios verbales específicos ante los tribunales en caso de perturbación o despojo de la
posesión o tenencia. En el caso de perturbación de la posesión se demanda para retener la
posesión (Ejemplo: tengo un coche y me dicen que es suyo todo el tiempo y me molestan),
mientras que en el caso de despojo de la posesión se demanda para recobrar la posesión.
(Ejemplo: cuando después de molestarme, me quitan el coche porque cree que es suyo). Su
función es garantizar que nadie pueda actuar violentamente, ni siquiera para recuperar su
posesión legítima.


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¿Quién está capacitado o tiene legitimación para ejercer dicha protección? No solamente
el verdadero poseedor que actúa como titular tiene su protección sino también los
tenedores (detentadores) que son los servidores o la tenencia tolerada. El plazo para
ejercitar estas acciones es de 1 año desde que se produjo la perturbación o el despojo (Art.
439.1 LEC). Cabe destacar que las sentencias no tienen valor de cosa juzgada (Art. 447.2
LEC).

• La acción publiciana que puede ejercitarla cualquiera que demuestre que tiene un mejor
derecho a poseer (tiene origen en derecho romano). Se trata de una acción que se reconoce
al poseedor “ad usucapionem” según el Art. 522.7.2 CCC al poseedor que esta usucapiendo
un bien y ha perdido su posesión durante más de un año.

Los requisitos para ejercer la acción publiciana son: en primer lugar que quien tenga la
posesión cumpla los requisitos para la usucapión. En segundo lugar, que dicha posesión se
haya perdido o esté siendo perturbada y que haya pasado más de un año. En tercer lugar, el
poseedor o demandante debe identificar la cosa o derecho ante los tribunales. En último
lugar, debe probar su mejor derecho a poseer. La acción publiciana no tiene un plazo
señalado, sino que la tiene el poseedor ad usucapionem hasta que el verdadero propietario
aparece y ejerce la acción reivindicatoria.

Ejemplo acción publiciana STS 5 de febrero de 2004: Fecsa tiene un repetidor que instaló
en un terreno. Para ello, pone unas vallas y una tubería que invaden el terreno de Canteras
Foj. EL JPI de Sant Feliu ordenó retirar la valla y las tuberías que invadían el terreno así como
las piedras y tierras que se tiraron en su finca, reconociendo el derecho de propiedad a
Canteras Foj. Fecsa recorre la sentencia a la AP Barcelona alegando que Canteras Foj no
había demostrado el derecho de propiedad. La AP Barcelona revocó parcialmente la
sentencia de la SJPI y ordenó lo mismo, pero no reconoció el derecho de propiedad, sino un
mejor derecho a poseer de Canteras Foj dado que “la porción de terreno señalado en el
plano es legítimamente poseído por Canteras Foj y las demandas carecen de derecho alguno
sobre él”. Canteras Foj recurre la sentencia al TS. Por ello la STS de 5 de Febrero de 2004
establece que “la acción publiciana es una acción real que compete al poseedor civil de una
cosa contra la que posea sin título o con otro, pero con menos derecho, para que le sea
devuelta la cosa con sus frutos, accesiones y el abono de menoscabo”.
La sentencia recurrida acoge el mejor derecho a poseer los terrenos que describe en su
fallo a favor del demandante (Canteras Foj) con la consiguiente condena al desalojo a las
demandadas (Fecsa).

8. Pérdida de la posesión

El Art. 521-8 CCC establece las causas de pérdida de la posesión:
Causas voluntarias de pérdida de la posesión:
• Por cesión voluntaria de los bienes a otra persona. Aquellos casos en que la cesión tiene lugar
porque el propietario de la cosa transmite su derecho, cede su derecho (forma onerosa o
gratuita) cuando hay obligación de entregar la posesión (traditio) y no se reserva su derecho a
poseerlo. Transmite la propiedad con la posesión. No tiene título para seguir poseyendo. No
sería el caso de los siguientes:
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o Constitutum possessionis: el propietario transmite el bien pero mantiene el derecho a la
posesión. Por ejemplo, cedo la propiedad pero me reservo el usufructo, o cedo la propiedad y
pacto un contrato de arrendamiento.

o Traditio brevi manu: el propietario transmite el bien pero no tenía la posesión, la tenía el
nuevo adquirente. No hay pérdida de la posesión porque no la tenía. Por ejemplo, cuando se
vende un piso con un contrato de arrendamiento y se le vende al arrendatario. O le
transmite la nuda propiedad al usufructuario.

• Abandono de la cosa. El poseedor renuncia voluntariamente a su posesión. Ese abandono es un
acto de renuncia a la posesión que debe ser expresa (por escrito y en algunos casos mediante
escritura pública) porque no se presume la mera desposesión (Art. 543-2 CCC) Cuando hay
renuncia expresa de un bien mueble, se renuncia a la propiedad, con lo cual esa cosa pasa a ser
de nadie (res nulius), por tanto, quien puede adquirir la propiedad es el que se la quede (con
voluntad de quedársela). La ocupación, es el modo de adquirir la propiedad más antigua. Hoy en
día prácticamente no hay res nulius. En el caso de los bienes inmuebles cuando estos han sido
abandonados y hay una comprobación fehaciente del abandono, pasan a ser de la
Administración, en concreto los Ayuntamientos.

Otras causas de pérdida de la posesión:
• Pérdida o destrucción total de la cosa: La posesión se pierde involuntariamente porque su
objeto ha dejado de existir y la destrucción de la cosa comporta la pérdida de la posesión. En
caso de extravío (Art. 521-6.3 CCC), sino sé dónde he dejado el bien, no pierdo la posesión (a no
ser que otra persona la encuentre y tome la posesión otra persona durante más de un año).

• Por queda la cosa fuera del tráfico jurídico. Por ejemplo, antes de que se aprobara las leyes de
costas, las playas se transmitían por herencia.

• Por la “posesión” de otro durante más de un año (Art. 521-8.e CCC): la posesión se pierde por
la posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad del anterior poseedor, si la
nueva posesión dura más de un año. Si el poseedor ha sido despojado de su posesión, incluso
contra su voluntad y no ha interpuesto acción posesoria de recobrar en el plazo de un año,
pierde su posesión y hay un nuevo poseedor.

Ejemplo posesión por otro durante un año: Si A es poseedor de un bien y B pasa a ser el que
tiene ese bien bajo su poder y transcurre un año sin que A reclame, cuando ha transcurrido ese
año B se convierte en el poseedor, durante ese año de plazo B simplemente es tenedor y A
durante ese año es el poseedor sin tenencia. Pasado ese año, a lo mejor, A puede demostrar
que tiene mejor derecho a poseer que B e interpone acción de recobrar, pero ya no es el
poseedor.

9. Liquidación del estado posesorio. Frutos. Gastos. Pérdida y deterioro
Se regula en los arts. 522-3 a 522-5 CCC. El presupuesto que hay detrás de esto es el hecho de que
el poseedor (que no tiene derecho a poseer) ha de entregar la cosa a un nuevo poseedor porque
ese nuevo poseedor es el que tiene derecho a poseerlo. Finaliza el estado posesorio del primer
poseedor y se da una controversia entre estos dos que suelen ser por un bien inmueble. Se platean
una serie de problemas como por ejemplo, ¿Quién tiene que pagar los gastos de ese bien? ¿Quién
se queda con los frutos? EL CCC establece las reglas que determinan el reparto de bienes y
obligaciones entre ambos en relación con:
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• Los frutos producidos por la cosa (Art. 522-3 CCC): En el caso del poseedor de buena fe, si
ha percibido los frutos de buena fe tiene derecho a ellos. Los frutos pendientes en el
momento en que cambia de posesión corresponden a quien ha vencido siempre y cuando
pague los gastos que hizo el poseedor vencido para obtener esos frutos. Ahora bien, si el
poseedor vencido sabía que en realidad el terreno era del poseedor vencedor, debe restituir
todos los frutos percibidos, pero tiene derecho a que se le paguen los gastos necesarios que
hizo para sus frutos (porque si no el poseedor vencedor se quedaría la finca, más lo
invertido por el poseedor vencido para conseguir los frutos, sino lo hiciera sería un
enriquecimiento injusto por parte del poseedor vencedor.

• Los gastos de la cosa (Art. 522-4 CCC): El Art. 522.4 CCC distingue dos tipos de gastos, por
un lado los gastos extraordinarios de conservación (cambiar techo de un almacén, no
porque vaya a caerse, sino porque el nuevo es mejor) y gastos útiles o mejoras (pintar,
cambiar suelo). Lo difícil es determinar si el gasto es extraordinario o una mejora. El
poseedor vencido de buena fe tiene derecho a reclamar ambos gastos. Por el contrario, el
poseedor vencido de mala fe tiene derecho a reclamar gastos extraordinarios de
conservación, puede llevarse las mejoras, aunque con limitaciones dado que el poseedor
vencedor puede impedir que se lleve las mejores el vencido de mala fe, pero entonces tiene
que pagárselas. El poseedor vencido de buena fe tiene derecho a que le paguen las
mejoras o llevárselas si se las puede llevar.

• El deterioro o pérdida de la cosa (Art. 522-5 CCC): Si la cosa sufre deterioro, pérdida o
desvalor, el poseedor vencido es de buena fe no responde de ese deterioro. Ahora bien,
desde el momento en que se le reclama el bien (porque sabe que otro tiene derecho a
poseer), aunque sea de buena fe, sí que responde por el deterioro o pérdida de valor por
culpa o negligencia desde que se le reclamó el bien. Si alguien es poseedor de mala fe y
produce deterioro a la cosa, debe responde de ese daño, siempre por culpa o negligencia.
Respondería incluso por caso fortuito si retrasa maliciosamente la entrega al poseedor
legítimo.

Ejemplo liquidación del estado posesorio: Félix deja todos sus bienes a su hijo José, pero
también realiza un legado de la propiedad de la finca “Las matas” a su sobrina Miriam (quien es
menor de edad). En este caso, Félix no atribuye directamente la propiedad, sino que establece
que cuando Miriam cumpla 18 años, José transmitirá la propiedad a Miriam. Es una institución
fideicomisaria por la que José hereda todos los bienes de Félix, con la salvedad de que no puede
disponer de la propiedad de las matas dado que será de Miriam en cuanto alcance la mayoría de
edad. Félix fallece cuando Miriam tiene 12 años. Por lo que José hereda los bienes de Félix, e
ignorando el legado vende la finca “Las matas” en documento privado a Raúl, quien pasa a
ocupar la finca y a sembrar en ella cada año durante 6 años (poseedor ad usucapionem).
Transcurridos esos 6 años, Miriam que ya ha alcanzado la mayoría de edad reivindica la
propiedad de la finca mediante una acción reivindicatoria ante Raúl dado que este es poseedor
con titulo no valido (porque la compraventa no era válida dado que Juan no era el verdadero
propietario). Miriam interrumpe la posesión ad usucapionem de Raúl quien durante 6 años ha
obtenido los frutos de la finca, los ha vendido…. ¿Qué puede reclamar Miriam? Y ¿Qué se
puede quedar Raúl? Miriam es la poseedora vencedora y Raúl el poseedor vencido. Miriam
tiene derecho a los frutos percibidos pero no a los pendientes (que corresponden a Raúl) aunque
sí puede reclamar los gastos en los frutos pendientes. Por el contrario, Raúl debe restituir los
frutos percibidos y tiene el derecho a reclamar los gastos en ellos.
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10. Posesión y registro de la propiedad
En el Registro de la Propiedad se matriculan fincas, se inscriben títulos (actos o negocios jurídicos)
que atribuyen, modifican o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles y se publican
derechos. Lo que tienen en común Derecho penal y posesión es el tema de la publicidad. Ello es
porque la posesión es un una situación de hecho que crea una apariencia de derecho, pero sin ser
realmente un derecho, por lo que no se puede inscribir en el RP. Se presume que el titular de un
Derecho real inscrito en el RP es el poseedor (Art. 38 LH). El Art. 35 LH presume que el titular posee
de forma pacífica, pública e ininterrumpida lo cual tiene mucha importancia frente a la usucapión.

TEMA 3: DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

1. Los títulos de adquisición de los derechos reales. La donación. La sucesión. El
contrato. La ocupación. La accesión. La usucapión. El art.522.8 CCC

La adquisición de los derechos reales se efectúa a través de actos y negocios jurídicos válidos para
transmitir y adquirir la propiedad y los demás derechos reales. El CC y los CCC se refieren a estos
actos como modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales. Dentro de estos, hay dos
tipos de modos de adquisición con títulos adquisitivos:
• Modos derivativos: se producen cuando el derecho se transmite de un anterior titular que
transmite ese derecho (por ejemplo con la ocupación).

• Modos originarios: son aquellos casos en que se adquiere el derecho “ex novo” sin que
intervenga un anterior titular (como por ejemplo con la usucapión).

El Art. 609 CC establece que solo el derecho de propiedad se adquiere por la ocupación. La
propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmiten mediante: ley, donación,
sucesión testada (con testamento) o intestada (sin testamento aunque la ley decide a quien se lo
da) y por contratos mediante la tradición. También pueden adquirirse la propiedad y los demás
derechos mediante la prescripción (se trata de la usucapión mediante la acción adquisitiva).

En el CC no hay un artículo al respecto sino que se menciona en el Preàmbul Llei 5/2006 de 10 de
maig del llibre V del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals. Se enumeran los modos de
adquirir la propiedad: donación, sucesión, contrato, ocupación, accesión y usucapión. La diferencia
con el CC es que aquí no se menciona la ley sino la accesión (aunque a efectos prácticos viene a ser
lo mismo).

a) La donación
La donación se regula y define en el Art. 531-7 CCC. En el Art. 531-12 CCC se establecen los
requisitos de forma imprescindibles para que la donación sea válida. Según ello, no hay donación
en el caso de los bienes inmuebles si no hay aceptación por parte del donatario en vida del
donante, y si es un bien inmueble también debe otorgarse dicha donación en escritura pública ante
notario (obligatoria). En el caso de los bienes muebles, la donación puede ser escrita o verbal. Pero
si es verbal requiere la simultánea entrega del bien.

b) La sucesión
La sucesión con herencia se regula en el Art. 411-1 CCC, mientras que el legado se regula en el Art.
427-16 CC. Las sucesiones mortis causa tiene dos títulos de adquisición: la herencia y el legado.
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La diferencia es que el heredero es un título universal de los bienes del causante (se adquieren
todos los bienes. Ejemplo: A y B se lo quedan todo y se lo reparten a partes iguales) mientras que el
legado es cuando se adquiere un bien concreto del causante (Ejemplo: una casa para A y una para
B). Cuando se acepta la herencia o el legado se convierten en propietarios.

c) Los contratos
No todos los contratos dan la propiedad, sino los contratos traslativos de dominio (compraventa y
la permuta) de acuerdo al Art. 531-3 CCC en el caso de que la propiedad se adquiera mediante
estos contratos, el contrato per se no basta para adquirir el derecho real, sino que es necesaria la
tradición (traditio) o entrega del bien. Ello se conoce como la teoría del título y modo. Es decir que
si la transmisión del derecho real se efectúa mediante un contrato, hace falta el título (el contrato)
+ el modo (la tradición o entrega) = adquisición.

d) La ocupación
Se regula en el Art. 542-20 CCC y consiste en un modo de adquirir la propiedad únicamente en
bienes muebles abandonados, animales de caza y pesca.

e) La accesión
Se trata de un efecto del derecho real de propiedad (Art. 542-1 CCC). Se trata de la unión
permanente de un bien con otro bien (mueble o inmueble) de forma que la separación resulta
imposible o costosa. El propietario de uno de los bienes adquiere el otro según las reglas de la
acción. Es decir que uno tiene una propiedad y algo aparece en su propiedad, se lo queda.
(Ejemplo: si cultivo en una finca ajena, de quien son los frutos? El campesino pero debe indemnizar
al propietario de la finca).

f) La usucapión
Se regula en el Art. 531-23 CCC y consiste en un título de adquisición de la propiedad y de los
derechos reales posesión (que son aquellos que permiten un uso de la cosa) basados en la posesión
de un bien durante el tiempo fijado por las leyes. Como por ejemplo la prenda, propiedad…

g) La ley
El Art. 522-8 CCC establece que cuando alguien adquiere la posesión de un bien mueble de buena
fe y a título oneroso de quien no era el propietario, adquiere la propiedad del mismo. Esto no lo
dice el CC. En estos casos, se trata de la irrevocabilidad de la propiedad de los bienes muebles
adquiridos de buena fe y a título onerosos a un “non domino”. A no ser que hubiera hurto o robo, a
no ser que ellos e haya hecho en un establecimiento público (Regla de equivalencia de títulos
ejemplo cuadro de Sorrolla).

2. El sistema de título y modo
El sistema de título y modo es el sistema que sigue el CCC (Art. 531.3 CCC) y CC (Art. 609 CC) que
para adquirir la propiedad de un derecho real mediante contrato, es necesario además la entrega
del bien al adquirente (traditio). Si no se produce esta tradición al adquirente, este no adquiere el
derecho real. Hay otros ordenamiento que siguen otro sistema: el sistema de transmisión
consensual (derecho francés e italiano) y el sistema de acuerdo de abstracto relativo (derecho
alemán).

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3. La tradición. Concepto. Requisitos. Forma. Efectos
La tradición es el acto de entrega de un bien y se define y regula en los Art. 531.2 y Art. 531.4.1
CCC. Cuando la tradición va junto a un título de dominio, se adquiere la propiedad. El fundamento
de la tradición se regula en el Art. 531.3 CCC.

El CCC define la tradición y recoge los diferentes supuestos de tradición. En el ART. 531.2 CCC la
define como el acto de entregar el bien al adquirente de la propiedad que en este momento lo
adquiere o al adquirente sobre otros derechos reales que recaen sobre ese bien. Se trata de la
entrega física (traditio real), de posesión física del bien o entrega material del bien (Art. 543-4.1
CCC). Ahora bien, el CC opta por otras formas de tradición cuando se trata de un bien inmueble u
otros casos en los que no es posible la entrega física. Se trata de casos de entrega ficticia (traditio
fictia) (Art. 531-4.2 CCC) u formas alternativas de tradición (Art. 531-5 CCC).

El primer supuesto de traditio fictia (Art. 531-4.2 CCC) se da en los siguientes casos:
• Otorgamiento de escritura pública para bienes inmuebles (Art. 531.4.2.a CCC). Además del
contrato, es necesaria la entrega que en el caso de los bienes inmuebles esa entrega equivale a
la escritura pública ante notario. El art. 1280 CC establece que todos los contratos sobre
inmuebles deben establecerse en escritura pública para que tengan plenos efectos sobre
terceros. Sí que sería válido por tanto un contrato para inmuebles en documento privado aunque
no tiene eficacia frente a terceros. Por ello el CC lo quiere evitar. ¿Es posible convertirse en
propietario sin tener documento en escritura pública? SI. (Art. 1462CC a Art. 1464 CC en sede
de compraventa). En el caso de escritura pública se habla de tradición instrumental porque es
un documento.

• Consitutum possessorium (Art. 531.4.2.b CCC) En este caso se trata de tradición consensuada
(pacto) que se da en el caso de que el transmitente trasmite el bien pero la cosa sigue
poseyéndola el transmitente, porque el que vende, trasmite la propiedad y la posesión (porque
si no, no hay entrega) pero el nuevo propietario le deja seguir en la casa como arrendatario. En
este caso el transmitente le transmite la posesión y el adquirente le transmite la posesión con
otro concepto posesorio que no sea el de propiedad.

Ejemplo Constitutum possessorium: tengo una casa y la poseo, la vendo al nuevo propietario
que también adquiere la posesión pero este cede dicha posesión a mí para seguir en la casa pero
en calidad de arrendatario en vez de propietario.

• Entrega de llaves (para bienes muebles) (Art. 531.4.2.c CCC) es un supuesto mayoritariamente
de bienes muebles en el que la entrega de llaves en dónde se encuentran los muebles que son
objeto de transmisión. La entrega de llaves equivale a la posesión por lo que equivale a la
entrega física. Se trata de una entrega simbólica.

• Acuerdo entre las partes si el bien mueble no se puede trasladar al poder y posesión del
adquirente (Art. 531.4.2.d CCC) por ejemplo cosas que están en otra localidad, o al que cuesta
mucho trasladarlas. En este caso lo que acuerdan el adquirente y transmitente.

Ejemplo acuerdo inter partes de traditio: yo te vendo fruta, pero acordamos aquí que te la he
entregado aunque físicamente no la tengo aquí porque hay que traerla en camión. Este pacto
de entrega tiene que estar vinculado a un acuerdo previo (ejemplo: contrato de compraventa de
la fruta)

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• Traditio brevi monu (Art. 531.4.e CCC). En este caso la entrega equivale al acuerdo que queda
reflejado en el contrato de que el adquirente ya tenía en su posesión el bien por otro título. (Un
ejemplo seria: yo le vendo el piso a mi arrendatario.) se trata de un caso de traditio
consensuado.

Por el contrario, hay bienes que no son apresables físicamente (Art. 531-5CCC) como marcas,
patentes, nombres de dominio, derechos de autor etc… Estos bienes incorporales (considerados
como bienes muebles) se transmiten mediante la entrega siguiente:
• Entrega del título de pertenencia de dichos bienes
• Entrega por escritura publica
• Uso de los bienes por los adquirentes con consentimiento del transmitente

Ejemplo uso de bienes por el adquirente con consentimiento del transmitente: soy un grupo de
música que le cedo los derechos a una discográfica mediante contrato. ¿Cómo se produce la
entrega de la música en este caso? El hecho de ver que la discográfica está vendiendo la música y
se queda con los rendimientos económicos de la misma. Se trata del ejercicio de esos derechos.

TEMA 4: LA USUCAPIÓN

1. Concepto y fundamento
La usucapión esta regula en el Art. 531-23 a 531-29 CCC. El CC también la regula en los Art. 1930 a
1960 CC. Hasta ahora, había una regulación previa en el derecho civil catalán, en el Decret Legislatiu
1/1984 de 19 de juliol pel qual s’aprova el Text refós de la Compilació del Dret Civil de Catalunya
(Art. 342 i 343 derogats per la Llei 5/2006 de 10 de maig del llibre V del CCC). ¿Antes de 2006 había
normas específicas en el Derecho catalán sobre cómo se regulaba la usucapión? NO, hasta que
apareció dicha regulación se usaba el derecho común, es decir mediante el CC.

El fenómeno de la usucapión es un hecho jurídico que tiene un importante efecto jurídico porque
convierte en propietario o titular de un derecho real, al aparente titular. Ese aparente titular en
realidad no lo es, sino que por la usucapión va a convertirse en titular. Ese aparente titular puede
encontrarse en dos situaciones distintas: que sea aparente titular porque tiene un título que no es
válido o que sea aparente titular sin título de ningún tipo.

Un ejemplo de aparente titular con título no valido: si un comprador de buena fe a título oneroso
compra un bien inmueble de quien no lo es, empieza a poseer como propietaria aunque realmente
no lo es. Si pasa el tiempo y nadie reclama se la queda.

Un ejemplo de aparente titular sin título: una persona sin título empieza a actuar como titular de
buena fe y de forma pública, no es titular pero a la larga por el plazo del tiempo lo será.

¿Qué es la usucapión? Por un lado el verdadero titular pierde su derecho de propiedad (produce
prescripción extintiva del derecho del verdadero titular), y por otro lado, el que ha usucapido
adquiere por dicha propiedad (produce propiedad adquisitiva del aparente titular del derecho real).
¿Por qué se permite adquirir la propiedad por usucapión? Porque el Ordenamiento jurídico
considera que hay dos aspectos que debe proteger:
• La apariencia jurídica. Una falta de actividad el verdadero titular que contrasta con los actos
inequívocos que hace una persona como si fuera el titular. Esos actos son los que crean una
apariencia que al ordenamiento le interesa proteger.
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• Por seguridad jurídica porque el ordenamiento no quiere que el verdadero titular no actué
durante mucho tiempo. No quiere permitir posibles reclamaciones indefinidas en el tiempo
porque las acciones prescriben.

2. Objeto de usucapión
¿Qué se puede usucapir? Pueden ser objeto de usucapión el derecho de propiedad y algunos
derechos reales posesorios que comportan en su ejercicio la posesión del bien como por ejemplo el
usufructo, el derecho de habituación el derecho de uso y el de censo, pero NUNCA el derecho de
servidumbre (Art. 566.2.4 CCC). Al respecto, hay dos tipos de servidumbres:
• Servidumbres continuas Un ejemplo seria una servidumbre de pasar un canal de agua por fina
ajena. Solo se pueden usucapir las servidumbres continuas.

• servidumbres discontinuas. Un ejemplo de discontinua seria la servidumbre de paso.

Otros tipos de servidumbres son:
• Servidumbres aparentes: Solo se pueden usucapir las servidumbres aparentes.

• Servidumbres no aparentes: Un ejemplo de servidumbre no aparente es la de luces y vistas
en las que no se puede edificar porque se quitan las vistas o la luz (pero la gente no sabe que
existe dicha servidumbre). Es decir que las no aparentes no se pueden usucapir porque no
aparentan posesión. Ello solo en el derecho común pero de acuerdo al derecho catalán, NO SE
PUEDE USUCAPIR NINGUNA SERVIDUMBRE POR USUCAPION DENTRO DE CATALUNYA. Por lo que
ello solo afecta a fincas de Catalunya. Es decir que lo que se puede usucapir, es algo sobre lo que
se puede establecer una posesión directa de la cosa.

No son objeto de usucapión por el contrario, los derechos reales no posesorios (los que no
requieren posesión directa de la cosa) como son: el derecho de hipoteca, tanteo y retracto, el
derecho de opción y el de superficie…

El Art. 531-23.3 CCC establece el ámbito de la usucapión. Establece que la usucapión del derecho
de propiedad de un bien es compatible con la subsistencia de otros derechos reales (posesorios y
no posesorios) que ya existían si los titulares no han tenido conocimiento de la usucapión. (Por
ejemplo: yo adquiero por usucapión la propiedad de una finca y en dicha finca había una
servidumbre o un derecho de adquisición preferente, se siguen manteniendo cuando yo usucape el
bien).

3. Requisitos. Concepto de dueño. Possessio ad usucapionem. Plazos (bienes
muebles, bienes inmuebles)

a) Requisitos
Los requisitos para usucapir se establecen en el Art. 531.24 CCC: Posesión en concepto de
propietario o de titular de un derecho real que faculte la posesión del bien (Ejemplo: derecho de
habitacioncita, de arrendatario, de usufructuario…). Dicha posesión debe ser pública, pacifica,
ininterrumpida y durante un plazo señalado en el Art. 531-27 CCC. La mera detentación no permite
la usucapión. Tampoco es posesión ad usucapionem la que ostenta quien posee como titular de un
derecho de crédito. No se necesita ni título ni buena fe de acuerdo a dicho artículo (no hay
requisitos de forma). El requisito más difícil de demostrar es la posesión en concepto de dueño
porque hay muchos casos en los que la posesión es en realidad una conducta tolerada. Tiene que
haber actos extrínsecos y concretos que confirman que se actúa como propietario.
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Ejemplo STSJC 26 de febrero de 1996: Aleix que reclamaba poseer para usucapir, “don Aleix se
ocupaba de las fincas familiares como consecuencia de la edad avanzada de su padre, afirmando
que de modo claro pone de manifiesto que el hijo gestionaba las fincas familiares en calidad de
mandatario o representante de su padre, y por este motivo no las posee en nombre propio y por
consiguiente no las pudo usucapir”.

b) Posesión en concepto de titular
¿Cuándo puede haber usucapión realmente como propietario? Cuando hay unos actos
inequívocos que demuestra la actuación como propietario. En la posesión en concepto de titular no
es la intención de quien usucape de ser dueño de la cosa, sino que tiene que demostrarse con actos
inequívocos. Es muy Importante tener en cuenta que puede haber cambio de concepto posesorio
de modo que la posesión pasa a ser ad usucapionem. Una persona puede actuar como bien de un
derecho de crédito y pasar a actuar como propietario de derecho de crédito. Si eso se demuestra,
podrá llegar a usucapir, pero el plazo cuenta a partir de que se producen dichos actos inequívocos.

Ejemplo STSJC 26 de febrero de 1996: Aleix que reclamaba poseer para usucapir, “don Aleix se
ocupaba de las fincas familiares como consecuencia de la edad avanzada de su padre, afirmando
que de modo claro pone de manifiesto que el hijo gestionaba las fincas familiares en calidad de
mandatario o representante de su padre, y por este motivo no las posee en nombre propio y por
consiguiente no las pudo usucapir”

Ejemplo STC 26 de noviembre de 2008: Una hermandad de Sevilla con personalidad jurídica
celebra un contrato con 4 órdenes militares de caballeros. Los caballeros le entregaron a la
hermandad en depósito los 10 cuadros en 1955. A partir de 1955 la hermandad tiene posesión de
los cuadros en concepto de depositario. Sin embargo, a partir de 1990 la hermandad realiza
importantes obras de restauración de los cuadros, importantes gastos de conservación,
considerándose propietarios por organismos públicos locales y nacionales. Por tanto, la hermandad
demuestra que desde 1990 ha poseído dichos cuadros como propietario y que por tanto puede
usucapirlos. La acción de los caballeros prescribe para reclamar y la hermandad usucape. LO
IMPORTANTE ES QUE HAY UN CAMBIO DE CONCEPTO POSESORIO. La jurisprudencia establece que
la carga de la prueba en el momento de cambio la tiene el que usucape. SE PASA DE TITULAR DE UN
DERECHO DE CRÉDITO A UN DERECHO DE USUCAPIÓN DE PROPIEDAD. Hay un cambio de concepto
posesorio porque hay una apariencia jurídica de que la hermandad de Sevilla es la propietaria de
los cuadros porque se cumplen los requisitos de usucapión. El plazo de usucapión empieza a correr
cuando ellos actúan como propietarios.

Otros requisitos son que la posesión debe ser pública porque se excluyen los actos clandestinos que
no afectan a la posesión (Art. 521-2.2 CCC). También la posesión debe ser pacifica por lo que el
ejercicio de la posesión no cuenta con la oposición del anterior poseedor o del propietario en
ningún momento porque si el verdadero propietario lo reclama, ya no es pacífica.

¿Puede llegar a ser posesión pacifica cuando ha sido adquirida violentamente? SI. Ejemplo: el
propietario tiene la posesión pero la pierde porque S adquiere la tenencia del bien de forma
violenta pero si el propietario durante un año no interpone una demanda para reclamar el bien, S
pasa a tener la posesión del bien de acuerdo con el Art. 521-8 CCC. Si sigue el tiempo y el
propietario no ejercita la acción reivindicatoria y S sigue como poseedor pacifico, S puede llegar a
usucapir. Aunque en caso de huerto, robo o apropiación indebida el plazo de usucapión empieza a
contar cuando ha prescrito el delito y ha pasado dicho año sin que el propietario interponga nada.
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4. La interrupción y la suspensión de la usucapión

a) La posesión ininterrumpida
A efectos de valorar si la posesión es o no ininterrumpida, el CCC establece una serie de
presunciones de continuidad en la posesión. En el Art. 521.6 CCC en sede de quien ya posee el
derecho sin usucapión, se presume que quien posee, efectivamente lo hace. En el Art. 531-24.3
CCC se presume que el usucapiente que esta poseyendo se presume que tiene la posesión. Por
tanto la carga de la prueba que la interrupción de la posesión corresponde a quien se oponga de la
posesión.

Existe una posibilidad de unir la posesión de 2 usucapientes en caso de sucesión (Art. 531.24.4 CCC)
en el que el heredero que acepta la herencia continúa la posesión de su causante sin interrupción
(Art. 411.6 CCC). Se une la usucapión del causante y la del heredero. Es decir que se hereda la
posesión ad usucapionem.

Ejemplo: STS 28 de diciembre de 2001 de posesión ininterrumpida: Leoncio y María tenían una
casa. Leoncio fallece el 30 de marzo de 1949 dejando a sus dos hijos como herederos. María el 23
de mayo de 1949 don Juan abona el precio de la casa a María quien en documento privado le vende
la casa a Juan. Juan posee la casa con título falso. El 23 de julio de 1956 se otorga escritura pública
de partición de la herencia de Leoncio y la casa se adjudica a su hija Adelaida quien requiere el
desalojo de la finca al hijo de Juan en 1989. Han pasado 38 años de posesión de la casa “ad
usucapionem” se une a la del hijo que hereda la casa en 2006. La posesión ha sido ininterrumpida
desde 1951 hasta 1989. Por tanto, se une la posesión de Juan con la de su hijo (causante y
heredero). En este caso el hijo de Juan es propietario de la casa desde que muere Juan en el año
2000 hasta 2006 (se trata de una posesión civilísima). Es una herencia yacente.

Si un propietario causante posee, sus herederos poseen la propiedad y la posesión porque se unen
dichas posesiones pero si por otra parte esta posesión la tiene alguien ad usucapionem, esta
posesión no se tiene y lo que hay que hacer es poner fin a la usucapión para recuperar la posesión
de la cosa.

b) Plazos (bienes muebles e inmuebles)
¿Cuáles son los plazos para que el usucapiente se convierta en titular de un derecho de crédito?
Estos plazos son distintos en el Derecho civil catalán y el español. En el caso del derecho catalán los
plazos son:
• Plazos bienes muebles (Art. 531-27.1 CCC): Adquisición del derecho de propiedad u otros
derechos reales sobre bienes muebles durante 3 años (posesión, publica, pacifica e
ininterrumpida durante 3 años).

• Plazos bienes inmuebles: Adquisición del derecho de propiedad u otros derechos reales sobre
bienes inmuebles durante 20 años (posesión pública, pacifica e ininterrumpida durante 20
años). Si pasados esos 20 años, el verdadero titular no ha ejercitado su acción reivindicatoria
pierde su derecho. Sin embargo, la acción reivindicatoria solo prescribe en el caso de la
usucapión, no en el resto de derechos reales.

Sin embargo, el CC diferencia dos tipos de usucapiones con dos plazos distintos:
• La usucapión ordinaria: hay un poseedor ad usucapionem (posee de forma pública, pacifica e
ininterrumpida) con justo título y buena fe. En este caso en los bienes muebles es de 3 años y en
el caso de bienes inmuebles el plazo es de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes.
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¿A qué se debe dicha diferencia? Los ausentes son los que tienen verdaderamente el derecho,
es decir que cuando el legítimo titular está ausente en el extranjero (Art. 1957 CC).

• La usucapión extraordinaria: cuando no hay justo título o hay justo título pero mala fe, el plazo
es de bienes muebles en 6 años (Art. 1962 CC) y en el caso de bienes inmuebles es de 30 años
(Art. 1963 CC). Esta diferencia de plazos es porque en el primer caso (ordinaria) hay justo título y
en el segundo (extraordinaria) no lo hay.

La situación previa a la entrega en vigor del llibre V del CCC era en la compilacio del Dret Civil de
Catalunya (Art. 342 CDCC) establecía los siguientes plazos:
• Plazo de usucapión de bienes muebles de 6 años
• Plazo de usucapión de bienes inmuebles es de 30 años

Pero posteriormente la llei 5/2006 del llibre V que entró en vigor el 1 de julio de 2006 se redujeron
dichos plazos. ¿Qué pasaba si era antes? En la disposición transitoria 2 de la llei/2006 establece
que la usucapión que surgió antes del 1 de julio de 2006 queda sujeta a los plazos de la compilació
(Art. 342 CDCC), pero si esa usucapión surgió antes del 1 de julio de 2006 todavía tiene pendiente
de cumplir un plazo superior a 20 años, se le aplica el plazo de 20 años previsto en el llibre V. Si le
faltan más de 20, serán 20 años.

Ejemplo plazos usucapión: una usucapión de propiedad inmueble iniciada en julio de 2002 que se
consolidaría en julio de 2032 (por lo que se le aplicaría el plazo de 30 años del Art. 342 CDCC). En
julio de 2006 lleva 4 años, por lo que le faltarían 26 años para usucapir. Pero se le aplica el plazo de
20 años con un número computo de 4 + 20 =24 años, por lo que la usucapión se consolidaría en
julio de 2026.

Entonces a efectos del cálculo del cómputo de la usucapión, es necesario saber cuál es el inicio de
la posesión con los requisitos del Art. 531-24 CCC. Dicho plazo empieza a contar cuanto se
demuestra una usucapión hábil para usucapir. En el caso de concepto no hábil, el plazo cuenta
desde la inversión del concepto posesorio. Entonces el plazo empieza a contar desde el momento
que se demuestra dicha inversión.

Los plazos del CC distinguen dos tipos de usucapión:
• Usucapión ordinaria (con justo título o buena fe):
o Para bienes muebles el plazo es de 3 años (Art. 1955 CC)
o Para bienes inmuebles hay que diferenciar entre ausentes cuyo plazo es de 10 años y entre
ausentes que es de 20 años (Art. 1957 CC)

• Usucapión extraordinaria (sin justo título o mala fe):

o Para bienes muebles el plazo es de 6 años (Art. 1962 CC)
o Para bienes inmuebles el plazo es de 30 años (Art. 1963 CC)

Por el contrario, los plazos del CCC son:
• Para bienes muebles el plazo es de 3 años (Art. 531-27.1 CCC)
• Para bienes inmuebles el plazo es de 20 años

La situación previa a la entrada en vigor del Libro V el 1 de julio de 2006, el Art. 342 CDCC establecía
los siguientes plazos:
• Para bienes muebles el plazo es de 6 años
• Para bienes inmuebles el plazo es de 30 años
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Ejemplo STS 28 de noviembre de 2008: La hermandad de Sevilla tiene un contrato de depositario
de 10 cuadros propiedad de las órdenes militares de caballeros. Pero en 1990 la Hermandad realiza
importantes obras de reconstrucción de los cuadros. Es decir que antes de 1990 la hermandad
posee como depositario pero a partir de 1990 actúa como propietario, por lo que hay una
inversión del concepto posesorio que en este caso contaría a partir de 1990.

c) Inicio cómputo dies a quo
El cómputo empieza en el inicio de la posesión con los requisitos del Art. 531-24 CCC aunque en
caso de concepto no hábil el plazo cuenta desde la inversión del concepto posesorio. En el caso de
bienes muebles hurtados, robados, objeto de apropiación indebida, el plazo se inicia cuando ha
prescrito el delito o falta y la acción para exigir la responsabilidad civil (Art. 531-27.2 CCC). Si al cabo
de un año, el legítimo propietario no ha interpuesto ninguna acción, el ladrón empieza a poseer el
bien, por lo que al verdadero propietario solo le queda el derecho de propiedad con la acción
reivindicatoria.

El Art. 522-8 CCC establece que quien adquiere la posesión de un bien mueble de buena fe y a título
oneroso (que la ha comprado, o permuta) adquirida de un “non domino” (el transmitente no es
propietario). En este caso se adquiere la propiedad (dado estas circunstancias). Se establece una
regla de equivalencia de títulos: esta adquisición concreta de la posesión, equivale a la adquisición
de la propiedad. Todo ello a no ser que el “non domino” que transmite, haya robado, hurtado o se
haya apropiado de la cosa indebidamente. Dado que en este caso, no se adquiriría la propiedad
pero habría título (se cree que es dueño y actúa como tal porque es quien posee la cosa). El
verdadero propietario no podría reivindicarle al que ha adquirido el bien, porque ha adquirido la
propiedad de la cosa. A no ser que la venta se haya producido en un establecimiento público.

Ejemplo: Francisco “non domino sin saberlo” vende a Juan un cuadro, quien adquiere la posesión
con título oneroso y con buena fe. Alberto (verdadero propietario) no puede reclamarle a Juan sino
que puede interponer una demanda contra Francisco. Por lo que Juan tiene propiedad y posesión.
Pero si Francisco le roba el cuadro a Alberto, Juan es poseedor de la cosa pero no propietario, que
lo es Alberto. Pero si Francisco le vende a Juan el cuadro en un establecimiento público, Alberto no
le puede reclamar a Juan. Pero se establecen los plazos del Art. 531-27.2 CCC según el cual debe
prescribir el delito para usucapir. Según el CC este plazo solo se da para el que ha robado, pero
según el CCC se debe esperar a que el delito prescriba (Juan debe esperar) y a partir de allí corre el
plazo de 3 años.

5. La interrupción de la posesión “ad usucapionem”

a) Interrupción
El Art. 531-25 CCC establece los casos en los que se puede interrumpir la posesión:
• Cese de la posesión del usucapiente por las causas establecidas en el Art. 521-8 CCC.

• Cuando el propio usucapiente reconoce de forma expresa quien es el verdadero propietario
(Ejemplo: Aleix alega usucapión de ocuparse de las fincas de su padre pero no lo demuestra /
Ejemplo de la Hermandad de Sevilla porque hay un momento que actúa como titular pero podría
declarar que los cuadros son de las órdenes miliares).

• Acto de oposición judicial del titular o de un tercero y el sometimiento a arbitraje. Que el
propio titular del derecho se opone judicialmente mediante una acción reivindicatoria (caso más
habitual) o contesta una demanda del propio usucapiente.
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El CCC reconoce la posibilidad de que se oponga judicialmente a esa usucapión es un tercero
interesado que no sea el legítimo propietario (como por ejemplo el acreedor del legítimo
propietario).

• Requerimiento notarial del titular al usucapiente. (Art. 531-27.3 CCC) notificando al
usucapiente que posee un bien que no es suyo (con un burogax basta).

• Renuncia al tiempo transcurrido por el usucapiente (Art. 531-27.3 CCC) que equivale a decir
que no eres el verdadero titular.

b) Suspensión del plazo de usucapión
No la reconoce el CC, pero sí que hay supuestos reconocidos en el Art. 531-26 CCC:
• Supuesto en que el legítimo titular (el que puede interrumpir la usucapión) es alguien que no
puede actuar ni por sí mismo ni por un representante (por lo que está en situación de
indefensión) (Ejemplo: menor o incapaz sin representante). Para evitar que este pierda su
derecho, se suspende la usucapión por ley.

• Supuesto en que la usucapión se produce contra un cónyuge o pareja estable. En el caso de
cónyuges y personas que conviven juntas como parejas estables en los que el bien es de uno de
los dos pero el otro lo usa, y parece que el bien sea de ambos. En este caso se deben cumplir
uno de los 3 requisitos:
o Deben tener un hijo en común mientras están juntos
o Deben pasar más de 2 años juntos
o Haber formalizado en escritura pública su relación

• Supuesto en que una persona sujeta a tutela, sus representantes legales nunca pueden tener
por usucapión los bienes de estas personas.

6. La usucapión y el Registro de la Propiedad
¿Qué papel juega el Registro de la propiedad cuando hay una usucapión consolidad o que se está
consolidando? La usucapión de un derecho sobre un bien inmueble puede consumarse tanto si el
titular legítimo no tiene inscrito su derecho en el Registro de la propiedad, como si lo tiene inscrito
se trata de adquisición por usucapión de bienes inmuebles. La doctrina lo identifican dos tipos de
usucapión:
• Usucapión “secundum tabulas” (tabulas = registro propiedad (RP)) es aquella en que el que
usucape tiene inscrito en el RP su título que no es válido pero, el verdadero titular no tiene
inscrito su derecho. El De acuerdo con el Art. 35 LH la inscripción permite presumir la validez y
veracidad del título a favor del usucapiente. Cuando finalice el plazo de usucapión, el
usucapiente (titular registral) adquiere la propiedad o el derecho real “secundum tabulas”.

Ejemplo usucapión “Secundum tabulas”: Don Rafael dona su piso (aparece en el RP como
propietario) a su nieta Doña Concepción en notario con escritura pública, que la acepta (pero no
inscribe en el RP). ¿Es propietaria Doña Concepción? SI. Don Rafael se va a otro notario y se le
vende el mismo piso con escritura pública a Don Juan de Dios (quien si inscribe).
¿Es Juan de Dios propietario? NO. Pero posee como propietario de forma pública, pacifica e
ininterrumpida. Si concepción en el plazo de 20 años no reivindica el piso, Don Juan de Dios
adquiere la usucapión “secundum tabulas” (Art. 35 LH).

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• Usucapión “contra tabulas” quien usucape no tiene inscrito y no tiene título, por lo que, el
usucapiente no es el que aparece en el registro. Además, el legítimo titular inscrito no
interrumpe la posesión del usucapiente. Una vez cumplido el plazo de la usucapión, el titular no
puede hacer valer su título inscrito. Salvo por las excepciones de los Art. 34 LH sobre el tercero
hipotecario, según el cual, la adquisición de la finca con buena fe y justo título a quien aparece
como titular registral cuando la finca ya se ha usucapido o falta 1 año para consolidarse.

o Según el Art. 36 LH: si en el momento de la adquisición, la usucapión ya se ha consumado, el
tercero hipotecario se verá afectado por la usucapión en dos casos:
▪ Si se demuestra que pudo conocer, antes de celebrar su contrato, que la finca o derecho
estaba siendo usucapida por otra persona.

▪ Si no hubiera conocido ni podido conocer la usucapión, pero la consiente durante todo el
año siguiente a la adquisición (tiene 1 año de gracia para oponerse a la usucapión si la
desconocía).

o Si en el momento de la adquisición, la usucapión todavía no se ha consumado porque falta 1
año: el 3 adquirente pasa a ocupar el puesto del titular anterior en el proceso de usucapión.
En este caso tiene un año para oponerse a la usucapión (pero no se le da ningún año más de
gracia)

Ejemplo “usucapión contra tabulas”: B es el titula registral de una finca, y A es el usucapiente de
la misma. B no reivindica y A adquiere la propiedad contra lo que dice el registro. Ejemplo
excepción: La usucapión de A finaliza en el 2010 y B no hace nada. ¿Qué ocurre si C compra en
el 2009 de buena fe, la finca y falta un año para que ha llegue a usucapir A o bien, este ya se
ha usucapido? Si C ha comprado de buena fe, el Art 36 LH lo protege como tercer hipotecario.
En este caso, C pasa a ocupar el puesto de B y tiene un año para oponerse a la usucapión de A.

7. La Usucapió libertatis o usucapión liberatoria
Se trata de una usucapión de la libertad de un gravamen. Una persona posee el bien como libre de
cargas y el titular del derecho real limitado no hace uso de su derecho ni lo reclama.

Ejemplo usucapión liberatoria: un señor es propietario de una finca gravada con una servidumbre
de paso. Pero al cabo de unos años este señor impide dicho paso (lleva a cabo un acto obstantito) y
el titular no reclama su derecho a servidumbre y pasan 20 años. Entonces el propietario obtiene la
total propiedad. Son 20 años porque es el plazo para adquirir la usucapión. Si alguien comprara
dicha finca posteriormente, dicha finca no tendría servidumbre (aunque hay que cancelarla en el
Registro). El derecho civil catalán no permitir obtener la usucapión por servidumbre, pero si se
permite extinguirlas. Otro ejemplo seria mediante usufructo.

TEMA 5: MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

1. Causas de extinción que afectan al objeto
• Pérdida del bien (Destrucción de la cosa) (Art. 532-2 CCC): La pérdida del bien se produce
cuando hay destrucción total, por lo que la pérdida parcial del bien no es causa de extinción del
derecho real. El Art. 532-2 CCC equivale la destrucción total a 3 supuestos distintos:
o Que el bien no puede cumplir la función por la cual se constituyó el derecho (Ejemplo:
usufructo constituido para explotar fincas agrícolas, que resulta que la finca sufre daños de
un residuo químico que le perjudican con carácter indefinido, con lo cual el usufructo deja de
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existir porque la finca no puede cumplir la finalidad en virtud de la cual se había constituido
el usufructo).

o Que el bien quede fuera de comercio (Ejemplo: cuando se retiran fuera de comercio varios
productos).

o Cuando los bienes pasan a dominio público (Ejemplo: patentes y derechos de autor).

No hay pérdida si hay subrogación de la cosa es decir si el bien se sustituye por otro. Como con la
prenda de créditos o la indemnización (ejemplo: si el piso se destruye, el seguro te indemniza).

Ejemplo subrogación del objeto derecho de prenda: el BBVA le da un préstamo de 80.000 € a la
Empresa F que vence en marzo de 2012 porque se otorgó en marzo de 2010. Cómo el Corte inglés
le debe 100.000€ a la Empresa F, esta garantiza su crédito con el BBVA mediante el derecho de
crédito que tiene como acreedor ante lo que le debe el Corte Inglés. Es decir que en enero de 2011
hay un cambio en el objeto de la prenda.

2. Causas de extinción que afectan al derecho
La extinción de los derechos reales se regula en los Art. 532-1 a 532-4 CCC. UN DERECHO REAL NO
SE EXTINGUE SI ESTE SE TRANSMITE, NO SE EXTINGUE PORQUE PASA A TENER OTRO TITULAR. Las
causas de extinción de los mismos son las siguientes:

• Consolidación en caso de derechos reales en cosa ajena (Art. 532-3 CCC): La consolidación
consiste en que se reúnen en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad sobre un
bien y la titularidad de un derecho real limitado sobre el mismo bien. (Ejemplo: el nudo
usufructuario de unas acciones y el usufructuario que es el que recibe las acciones. Se consolidan
dichos derechos si el usufructuario se quedara la nuda propiedad). Sin embargo hay
determinados supuestos en los que a pesar de dicha consolidación, esta no se produce de forma
automática, como por ejemplo en el caso de servidumbre sobre finca propia (Art. 566-3.3 CCC) en
los que se debe cancelar en el RP. La consolidación supone la extinción de derechos reales
limitados dado que tiene lugar en dos ocasiones:
o Consolidación: cuando por ejemplo el propietario de una finca dominante con servidumbre
adquiere la finca sirviente.

o Consolidación invertida: cuando por ejemplo, el propietario de la finca sirviente adquiere la
finca dominante.

Ejemplo: el propietario del derecho de servidumbre lo tiene el propietario de la finca dominante
sobre la finca sirviente que es quien soporta la servidumbre por un uso o beneficio como por
ejemplo la servidumbre de paso. En este caso se produciría la consolidación cuando el propietario
de la finca dominante adquiere la sirviente o a la inversa. Este caso se denomina servidumbre
sobre finca propia. Para que se extinga dicha servidumbre se debe cancelar en el registro, no se
hace de forma automática ¿porque hay que declararla expresamente en el registro propiedad?
Para facilitar la servidumbre de paso por si posteriormente alguien adquiere la finca dominante.

• Renuncia del titular (Art. 532-4 CCC): Se puede renunciar a los derechos reales, aunque ello no
comporta una voluntad de transmisión del derecho, sino la de abdicar de una titularidad. Esa
renuncia en principio ha de ser expresa del titular. Dicha renuncia es una declaración de
voluntad (negocio jurídico) unilateral que no requiere aceptación del tercero (incluso si este
tiene un beneficio al respecto). Lo que si se requiere es la capacidad de obrar del titular.
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Al respecto la STC de 1 de abril de 1993 establece que: “La renuncia de derechos, como
manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un derecho, por cuya virtud hace
dejación del mismo, ha de ser además de personal, clara, terminante, inequívoca, sin
condicionante alguno y con la expresión indiscutible de la voluntad determinante de la misma”.

Aunque el CCC no imponga requisitos de forma determinados para dicha renuncia, esta tiene
que ser expresa (aunque puede ser verbal) porque no se presume dicha renuncia. Sin embargo,
hay excepciones en los que el CCC impone requisitos de forma en determinados derechos en los
que se requiere la escritura pública como en el caso de la renuncia del derecho de copropiedad
sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles (Art. 552-5.4 CCC).

Los supuestos de renuncia tacita son los hechos concluyentes y previstos en el CC:
o La renuncia del derecho de tanteo comporta la renuncia del retracto (Art. 568-7.2 CCC).
o La posesión de la cosa pignorada por su propiedad, se entiende como renuncia del derecho
de prenda por parte del acreedor pignoraticio (Art. 569-19.3 CCC).

Ejemplo de prenda: A deudor y pignorante, le debe a B acreedor pignoraticio una deuda de
15.000€. A constituye una prenda sobre joyas a favor de B para garantizar el pago de la
deuda. Por lo que hay un desplazamiento posesorio de las joyas de A a B.

El abandono y la renuncia del derecho de propiedad (Art. 543.1 y .2 CCC) requiere además, el
abandono de la posesión. La renuncia del derecho de propiedad depende del bien:
o Bien mueble: podrán adquirirse por ocupación por quien se la encuentre, dado que el bien
pasa a ser “res nulius” (Art. 542-20 CCC).

o Bien inmueble: no pueden adquirirse por ocupación dado que en este caso corresponden al
Estado o a la CCAA, a la Administración.

• El no uso del derecho como causa de extinción de los derechos reales: Es una causa muy
excepcional dado que el no uso del derecho de propiedad no implica su extinción. Aunque el
derecho de propiedad se puede perder por la pasividad del titular por la usucapión (si hay
alguien ocupando la casa). Ahora bien, excepcionalmente el CCC reconoce la posibilidad de que
un derecho real limitado que comporta un uso o disfrute de cosa ajena frecuente, cuando hay
falta total y continuada de uso o aprovechamiento, se extinga si no se produce dicho uso.
El único caso que el CCC reconoce este supuesto es el caso de las servidumbres. El Art. 566-11.a
CCCC establece que si no se usa el derecho de servidumbre durante un plazo de 10 años, este se
extingue.

¿Pero si no se usa la servidumbre y nadie la reclama, el propietario ha usucapido mediante la
usucapión liberatoria que tiene un plazo de 20 años? No porque según el Art. 566-11.a CCC
establece un plazo de 10 años desde que se demuestra el desuso o porque hay un acto
obstativo (el propietario pone un obstáculo para dicha servidumbre). Si hay un acto obstativo,
el propietario del derecho de servidumbre debe reivindicarlo porque de lo contrario, el
propietario usucapira.

Ejemplo: si A no pasa durante 10 años, se extingue el derecho y el propietario B puede poner
una valla. Pero si B pone una valla y no deja pasar a A durante 10 años y A al cabo de 12 años
reclama, ¿se extingue el derecho? SI, A ya no puede reclamar dado que B ha usucapido el
derecho.

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• Otros supuestos establecidos en el CCC y los previstos en el título de constitución:
o Adquisición del derecho por otra persona: supuesto de usucapión o de adquisiciones a un
non domino que comportan la extinción del derecho de su titular (Art. 522-8 CCC para
bienes muebles y Art. 34 LH para bienes inmuebles.)

o Redención: supuestos de derechos reales limitados de muy larga duración: por ejemplo un
supuesto de derecho de aprovechamiento parcial (Art. 563-3 CCC). (Ejemplo redención: un
Ayuntamiento tiene un derecho que lo pueden ejercer todos los habitantes de llevar sus
ovejas a pastar al propietario de una finca). Estos derechos tienen una extensión muy larga
y por ello el CCC permite la redención. Es decir que el propietario de la finca gravada decida
poner fin al derecho de aprovechamiento parcial o derecho de censo, pagando una cantidad
de dinero. El titular del censo o derecho de aprovechamiento tiene que aceptarlo de forma
obligatoria.

BLOQUE II: EL DERECHO DE PROPIEDAD

TEMA 6: EL ÁMBITO DEL DOMINIO

1. Concepto y disciplina constitucional de la propiedad
El concepto del derecho de propiedad se regula en el Art. 541-1 CCC según el cual la propiedad
otorga a sus titulares el derecho de usar, gozar y disponer de forma plena un bien. Ahora bien, el
Art. 348 CC define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en la ley. El derecho de propiedad es el que otorga más poder
sobre un bien, aunque no es un poder absoluto ni ilimitado.

Ello es porque no es un derecho fundamental según la CE aunque si está regulado en su Art. 33 CE
según el cual la propiedad es un derecho que tiene una función social. Este artículo establece “se
reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de estos derechos
delimitara su contenido, de acuerdo con las leyes. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos
sino por causa justificad de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
inseminación y de conformidad con lo dispuesto con las leyes”. Por tanto, las leyes pueden limitar
el derecho de propiedad, su extensión en razón del interés general o un bien público. Por ello el
Art. 541-2 CCC establece esta función social de la propiedad.

2. Facultades dominicales
Las facultades dominicales del derecho de propiedad son:
• La facultad de goce que incluye el uso, el disfrute y la explotación del bien. Es decir que implica
tener un dominio del bien en cuestión y por ello se obtienen todas las utilidades posibles.

• La facultad de disposición permite:
o Actos de transmisión: transmitir al propietario su derecho de propiedad de forma onerosa o
gratuita.

o Actos de gravamen: permite gravar la finca imponiendo un derecho real limitado pero solo
lo puede hacer el propietario (Ejemplo: constituir una hipoteca).

o Permite renunciar al derecho.

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3. Las restricciones al derecho de propiedad
Las restricciones al derecho de propiedad se regulan en los Art. 545-1 a 545-4 CCC. Dentro de estas
la doctrina distingue entre límites y limitaciones:
• Los límites son las restricciones que establecen las leyes en interés público o privado.
• Las limitaciones son las restricciones que establece la autonomía de la voluntad en interés
privado.

a) Limites al derecho de propiedad
Los límites son las restricciones que establecen las leyes en interés público o privado, es decir que
la establece la ley. Se trata de restricciones ordinarias que se establecen en las leyes en beneficio
del interés público o privado. Los límites no requieren de un acto de constitución, sino que basta
con invocar las leyes en los que se encuentran. Estos límites son de dos tipos:
• El Art. 545-2 CCC hace referencia a los límites en interés público que son impuestos por la ley
para proteger el interés de toda la comunidad. Son por ejemplo, todos aquellos derivados del
aplanamiento territorial y urbanístico (Art. 545.2.2.a CCC sobre la prohibición de edificar en suelo
rústico).

• El Art. 545-3 CCC hace referencia a los límites en interés privado que son impuestos por la ley
para proteger intereses privados, que normalmente se dan con un vecino o copropietario. Un
ejemplo son las distancias (Art. 552-4.2 CCC). Otro ejemplo es el derecho de tanteo y retracto de
comuneros (Art. 552-4.2 CCC). Es decir que hay un derecho y retracto establecido por la ley en el
caso de copropietarios, por lo que un propietario si quiere vender, tiene que venderlo en primer
lugar al otro propietario.

Los límites que derivan de la relación de vecindad tienen su razón de ser en la contigüidad entre las
fincas. Previamente se regularon en la ley 13/1990 de 19 de julio de l’acció negatòria, les
immissions, les servituds i les relacions de veïnatge, que actualmente está derogada por su
regulación actual en los Art. 546-1 a 546-11 CCC. Algunos ejemplos son:
• Cierre de fincas contiguas, medianeras de cierre forzoso: si la finca al lado tiene otra finca, el
CCC establece como tiene que hacerse el cierre. Cada propietario puede imponerle a otro la
construcción de una pared medianera que como máximo puede tener una altura de 2 m. Esta
medianera es copropiedad de los dos. Si ninguno de los dos quiere hacerla, el que quiera cerrar
la finca es poner una red o arbustos en su propia finca pero lo paga él.

• Construcción de paredes de carga o pilares apoyados en pared vecina: el propietario de una
finca puede construir una pared de carga apoyándola en la pared vecina de forma que esa pared
sirve de carga para otras paredes o bigas. Lo que no se puede hacer es apoyar bigas sobre la
pared vecina.

• Distancia obligatoria entre las plantaciones o construcciones y la finca vecina: hay que dejar 2
m antes de llegar al lindero en árboles y en el caso de plantaciones 1 m y en el caso de piscinas
60 cm (si no hay normativa urbanística al respecto).

• La apertura de balcones y ventanas en propia pared: cuando se quiera abrir una ventana en
propia pared, esta no se puede hacer si la pared no está a la distancia de 1 m del lindero.

• Restricción por aguas fluviales

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b) Limitaciones al derecho de propiedad (y las prohibiciones de disponer)
Las limitaciones son restricciones extraordinarias que se establecen voluntariamente por las partes
que se establecen en un acto específico de construcción (Art. 545-4 CCC). Estas limitaciones pueden
ser:
• Limitaciones en derechos reales limitados en cosa propia: normalmente, estas son: cuando el
propietario se la impone (ejemplo: hipoteca) o porque el vecino la pide (ejemplo: servidumbre) o
por testamento viene hecha (ejemplo: usufructo).

• Prohibiciones de disponer: limitaciones que reducen total o parcialmente la facultad de
disponer el bien del propietario (actos de enajenación y gravamen).Estas prohibiciones de
disponer las impone el propietario de un bien en negocios jurídicos gratuitos (ejemplo: mortis
causa, testamento Art. 428-6 CCC / inter vivos donación Art. 531-18.2 CCC).

En el caso de los testamentos: sustituciones fideicomisarias (Art. 426.1 CCC): “sea heredera de
mis bienes mi hijo Tomás y a su muerto mi nieto Miguel”. Hay una prohibición de disponer de
Tomás que no afectara a Miguel.
En el caos de legados: “nombro heredero a Tomás de la finca que tengo en Reus que será
propiedad de mi Nieto Miguel cuando alcance la mayoría de edad”.

Estas prohibiciones de disponer tienen que estar inscritas en el registro de la propiedad, para dar
seguridad en el tráfico jurídico de manera potestativa (Art. 26.3 LH). Además deben estar
limitadas en el tiempo (Art. 428-2 CCC), por lo que no pueden ser ilimitadas porque ello
favorecía los mayorazgos (que los bienes pasen de padres a hijos sucesivamente). Por ello solo
se pueden hacer las prohibiciones de disponibilidad hasta la segunda generación es decir: de
abuelos a nietos como máximo. Porque si no los bienes nunca entran en el trafico jurídico.
Normalmente son voluntarias pero también pueden venir impuestas por el Juez o la
Administración en el caso de embargos.

4. Las relaciones de vecindad y las inmisiones

a) Las inmisiones
Las inmisiones son perturbaciones procedentes de una finca que pueden trasladarse a una finca
vecina (contigua o no). Un ejemplo serían: ruidos, humo, olores, humedades, grietas, radiaciones…
las inmisiones:
• Pueden ser producidas por actos ilegítimos del propietario de la finca que las causa, las cuales
están prohibidas y existe una obligación de indemnizar (Art. 546-13 CCC). Por ejemplo, cuando
lleva a cabo una actividad que necesita una licencia, por ejemplo, un vecino que quema algo de
forma habitual y necesita una licencia administrativa para hacerlo. A veces, se puede tener la
autorización administrativa para llevar a cabo determinada actividad y a pesar de eso hacerlo de
una forma ilegitima, porque, por ejemplo, se incumple la normativa sobre eso.

• Pueden ser producidas por actos legítimos y deben ser toleradas (Art. 546-14 CCC).

Ejemplo inmisiones STS 3 de octubre de 2002: Un centro deportivo que contaba con la
autorización correspondiente. Producía inmisiones a los vecinos, acústicas por la megafonía, olor a
cloro, etc. Estamos en supuesto de actividad que se autoriza en finca vecina autorizada
administrativamente, pero el TSJC considera que las inmisiones no son legítimas. Se condeno a la
propietaria del centro a subsanar las inmisiones del centro. Las inmisiones si son producidas por
actos ilegítimos, están prohibidas (art. 546-13 CCC) y generan responsabilidad.
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En el caso de que el centro intentase reducir al máximo las inmisiones, los vecinos podrían llegar a
tolerarlas por ser inocuas (legitimas).

Las características de las inmisiones son:
• Que derivan de una actividad producida en otra finca. Por tanto, no es una actividad dirigida
directamente a la finca ajena. Por ejemplo, tirar piedras a los cristales de una cosa (que es un
daño, no inmisión).

• Tienen efectos físicos. Debe ser material, consecuencias que se puedan medir. Como filtraciones
de agua, grietas, sonidos, radiaciones.

• Continuidad en el tiempo. Se deben producir de forma reiterada y repetida. No es una inmisión

un acto esporádico.

Ejemplo STSJ Catalunya 14 de enero de 2010: Al lado de un Camping hay un Club de Golf Terramar,
en el cual unos jugadores lanzan pelotas de golf al hoyo 11 y sin querer, dañan un coche causando
molestias a los usuarios del camping continuamente porque siempre se escapan pelotas.

c) Acciones del propietario
La acción frente a dichas inmisiones es la acción negatoria (Art. 544-4 a 544-7 CCC) la cual permite:
• Solicitar el cese (Art. 544-4 CCC) y el restablecimiento de la situación anterior (Art. 544-6 CCC).
• Solicitar una indemnización por los daños ocasionados (Art. 544-6 CCC).
• Solicitar una acción de abstención de la inmisión (Art. 544-4 CCC).

El plazo para interponer la acción negatoria es mientras se mantenga la perturbación (Art. 544-7
CCC). Es decir que se puede interponer dicha acción mientras se mantenga la perturbación. No
cuando esta ya ha finalizado.

d) Restricciones a la acción negatoria
Las restricciones a la acción negatoria se dan cuando no se puede interponer dicha acción. El Art.
544-5 CCC excluye la acción negatoria en los siguientes casos:
• Si se trata de perturbaciones o inmisiones inocuas: si la inmisión no perjudica ningún interés
legítimo del propietario. Las inmisiones legítimas e inocuas están reguladas en el Art. 546-14
CCC. Hay que distinguir las ilegitimas inocuas, y las inmisiones legitimas no inocuas, que
producen perjuicios sustanciales, pero que a pesar de ello no se pude pedir el cese, se puede
pedir que se reduzcan pero no el cese.

• Si no es inocua, pero la ley obliga a tolerarla: si la ley impone al propietario soportar la inmisión.
Estas proceden de perjuicios sustanciales.
o Son consecuencia del uso normal de la finca según la normativa, y su cese comporta un gasto
extraordinario (Art. 546-14.2 CCC).

o Provienen de instalaciones autorizadas administrativamente (Art. 546-14.5 CCC) por las que el
propietario no puede pedir el cese pero si la adopción de medidas para evitar daños.

En ambos casos se puede solicitar indemnización por daños pasados y una compensación
económica por los daños futuros (Art. 546-14.3 y 5 CCC).

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TEMA 7: EL SUJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. La titularidad dominical. Titularidades condicionales. Titularidades interinas.
Titularidades fiduciarias
La titularidad dominical es quien es el propietario. Esta puede ser de dos tipos:
• Titularidad habitual es que el sujeto titular del derecho de propiedad sea un sujeto privado (físico
o jurídico), único y con una titularidad consolidada.

• Titularidad anómala pueden ser por varios supuestos:
o Puede estar derivada de la condición del sujeto (el sujeto titular es anómalo). En el caso de que
el sujeto no sea privado, este serian bienes patrimoniales de titularidad pública y personas
jurídicas de Derecho público, aunque también hay los bienes demaniales que son bienes de
dominio público.

o Cuando la titularidad no está consolidada, porque está sujeto a condición, plazo o fiduciaria.
Este es el caso en el que la adquisición de la propiedad está sujeta a una condición suspensiva o
resolutiva. Aunque también puede darse que la titularidad esté sujeta a un término o plazo o
bien, tratarse de una titularidad fiduciaria basada en la confianza en la que el propietario debe
rendir cuentas (Ejemplo: heredero fiduciario). La propiedad sujeta a condición suspensiva
consiste en que la propiedad queda pendiente a que se cumpla la condición.

Ejemplo propiedad sujeta a condición suspensiva STS de 29 de abril de 1991: Don Melchor
por contrato de 7 de abril de 1975 cedió a Montse una finca en el barrio de Casetas, de la
ciudad de Zaragoza, para que construyera a sus exclusivas expensas un bloque de dos
edificios mediante la contraprestación de la entrega de todos los locales de negocio y algunas
viviendas. En el contrato (de permuta) se pacta que la efectiva transmisión de la propiedad
queda pendiente de que Don José obtenga la licencia municipal de construcción de dichos
edificios.

La propiedad sujeta a condición resolutoria consiste en que si no se cumple lo impuesto, se
dejará de ser propietario.

Ejemplo propiedad sujeta a condición resolutoria STS 23 de febrero de 2002: Don Domingo
no tenía hijos, solo sobrinos. Deja en testamento toda su herencia a los padres Dominicos,
pero les dice que “cuando adquieran el domino (cuando el muera) deberán fundar una
escuela en la aldea de Campo Arcis para la educación de los niños pobres de dicha localidad”.
Pueden vender los bienes, pero lo que obtengan tienen que destinarlo a la escuela. Pero
añade, “para el caso de que después de adquirirá la propiedad de los bienes se disolviera la
Comunidad de los Padres Dominicos de Requena, serán herederas propietarias sus sobrinas
Doña María del Carmen, Doña Clorinda y Doña Ángeles. La STS dice que “los padres
Dominicos de la ciudad de Requena, tienen condicionados sus derechos hereditarios
(propiedad) a que no se produzca su disolución en la localidad y producida esta, por clausura
de su casa en 1969 según recoge la sentencia recurrida, ha quedado resuelto su derecho
hereditario (propiedad) con la consecuencia de producirse el subsiguiente llamamiento
establecido para el supuesto testador”.

o Por la pluralidad de sujetos

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2. La pluralidad de titulares

1. La comunidad
La comunidad (Art. 555-1 CCC) se da cuando dos o más personas comparten de manera conjunta y
concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un bien o sobre un
patrimonio (Ejemplo: comunidad hereditaria o bien un régimen económico matrimonial de
comunidad de bienes). Se trata de la anomalía del sujeto de propiedad que más problemas causa.

Ejemplo: Comunidad sobre bienes (Copropietarios sobre el bien A, bien B y bien C por separado).
Pero en la Comunidad sobre patrimonio (Pedro, Ana y Miguel son copropietarios del patrimonio
conjunto de bienes A, B, C, D)

2. Concepto y formas de organización

a) Tipos de comunidad
Existen dos tipos de comunidad:
• Comunidad romana u ordinaria indivisa: Protege los intereses individuales de cada
copropietario y la cosa pertenece a todos pero cada uno tiene una cuota. Por ello, cada uno de
los propietarios tiene atribuida la acción de división para poder pedir la división de la cosa en
cualquier momento, de forma que no haya copropiedad del todo sino que hay una copropiedad
sobre cada parte (Art. 552-10 CCC). Si la cosa es divisible, esta se divide o bien se vende y se
reparte el precio por cuotas. Aunque se puede pactar la indivisión de la cosa. Existe la posibilidad
de disponer de la cuota (se puede vender, renunciar, mientras aun no se halla dividido o
vendido).

• Comunidad germánica o en mano común: Prevalece el interés colectivo de todos los
propietarios sobre el interés individual de cada uno de ellos. No hay cuota, todos son propietario
de todo en su conjunto. La comunidad germánica normalmente obedece a algún tipo de
finalidad. Suele haber vínculos personales (a veces se da en matrimonios, familias,) intereses
profesionales, la idea es fomentar la unión, evitar que se disgregue.

Es decir que las principales diferencias entre la comunidad romana y la germánica son:
o Existencia de cuota de cada copropietario en la comunidad ordinaria.
o Existencia de un vínculo personal entre los comuneros en la comunidad germánica.
o Existencia de acción de división en la comunidad romana (Art. 552-10 CCC).
o Posibilidad de disponer de la cuota en la comunidad romana.

Ejemplo de comunidad germánica STSJ 11 de marzo de 2013. En una comunidad romana, hay
un local, que es propiedad de C quien establece un usufructo vitalicio con A y B que tienen cada
uno un 50 %. Pero en el caso de la comunidad germánica, ese mismo usufructo que C otorga al
local, no hay cuotas. ¿Qué ocurre si uno muere? Si A muere en una comunidad romana, se
extingue el usufructo y C pasa a tener la plena propiedad (nudo propietario). Si esto ocurre en
comunidad germánica, como no hay cuotas, B se queda todo el usufructo, y no se extingue el
usufructo porque A muera, ya que no hay cuotas y los dos eran usufructuarios de todos. La
comunidad germánica está muy relacionada con las obligaciones solidarias. En las que todos los
deudores solidarios responden de todo.

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El usufructo a favor de varias personas dentro de la comunidad romana por cuotas, con partes
diferenciadas y disponibles, o bien dentro de la comunidad germánica según la cual la titularidad de
cada uno de los cousufructuarios se proyecta sobre la totalidad del objeto. Se trata en este caso, de
una hipótesis conjunta o solidaria a la totalidad del objeto de usufructo, cosa que determina que
nos encontramos ante un cousufructo según la comunidad germánica que significa la inviabilidad
de la consolidación parcial.

b) Legislación de la comunidad
El régimen aplicable a situaciones de comunidad sobre bienes situados en Catalunya es:
• Las normas sobre situaciones de comunidad en los Art. 551-1 y 2 CCC. Estas son:
o En primer lugar, la comunidad no se presume.
o Se presume que cuando existe la comunidad, es ordinaria indivisa, que es la que regula el CCC
aunque excepcionalmente hay supuestos de comunidad germánica.
o Las normas sobre comunidad ordinaria indivisa que establece el CC solo se aplican a falta de
pacto.
o Hay situaciones de comunidad con normas específicas que en el CCC son los supuestos de
propiedad horizontal, la comunidad por turnos y la copropiedad sobre pared medianera
(medianera de carga o medianera de cierre).

• Las normas sobre la comunidad ordinaria indivisa en los Art. 552-1 a 552-12 CCC.

3. La comunidad ordinaria indivisa

a) Rasgos determinantes
Sus rasgos determinantes se encuentran en el Art. 551-1 CCC y son los siguientes:
1) Todos son cotitulares del derecho, pero el derecho de cada titular se concreta en su cuota.

2) Cada cotitular es propietario exclusivo de su cuota, por lo que hay tantos derechos como
cotitulares haya.

3) El único límite de cada cotitular es el derecho de los demás cotitulares (el cual no se puede
estorbar).

4) Las cuotas se presumen iguales aunque la cuota determina la participación en disfrute, gastos
y responsabilidades, por lo que no tiene porque ser igual.

b) Régimen jurídico
El régimen jurídico de la comunidad ordinaria indivisa regula:
• Derechos de los cotitulares sobre su cuota: cada cotitular puede disponer libremente de su
cuota (Art. 552-3 CCC), de la parte que le corresponda de la cosa cuando se produzca la división
(venta de cosa futura). Disponer es: enajenar (vender o donar) o gravar (establecer un derecho
real sobre el). Además, cada cotitular puede renunciar a su cuota (Art. 552-5 CCC) aunque se le
imponen unos deberes para ello y se incrementa la cuota del resto de los cotitulares (Art. 552-2
CCC).

• Derechos de los cotitulares sobre la cuota de los demás: se trata de un derecho de adquisición
preferente sobre la cuota de los demás en caso de enajenación onerosa (Art. 552-4 CCC) sobre el
derecho de tanteo y retracto. En el de tanteo hay una obligación de notificación en el ejercicio
de un mes, y en la de retracto si no hubo notificación o se cambiaron las circunstancias, es de 3
meses desde que se supo la enajenación y sus circunstancias.
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¿Qué ocurre si varios cotitulares quieren adquirir la misma cuota? Si varios cotitulares quieren
adquirir esa cuota, se reparte proporcionalmente a las cuotas que ellos ya tenían. Por ejemplo, A
tiene un 25%, B un 50% y C un 25%. Si A renuncia, B se quedará el doble que C; lo mismo en caso
de adquisición preferente.

• Derechos de los cotitulares sobre la cosa común: los cotitulares tienen sobre las cosas comunes
los siguientes derechos:
o Derecho de uso (Art. 552-6.1 CC) y disfrute de la cosa (Art. 552-6.2 CCC): Cada titular puede
usar de la cosa en proporción de su cuota y obtener los frutos, también en proporción a su
cuota. El único límite al uso es que no perjudique a los intereses de la comunidad.

o Administración de la cosa y régimen en la adopción de acuerdos: los actos de
Administración ordinaria son aquellos actos que deciden sobre el aprovechamiento de la
cosa y la conservación (gastos ordinarios y también las mejores ordinarias) que de acuerdo
al Art. 552-7.2 CCC son acuerdos de los cotitulares que representen la mayoría de sus
cuotas. Por el contrario, los actos de administración extraordinaria son gastos de
conservación extraordinaria o de mejora que suponen un coste extraordinario, que de
acuerdo al Art. 552-7.3 CCC requieren una mayoría cualificada de ¾ partes de las cuotas.
Los actos de disposición de la cosa incluyen la enajenación del bien y la constitución de
derechos reales sobre la misma. Dichos actos requieren unanimidad de acuerdo al Art. 552-
7.6 CCC También los actos de modificación de la cosa que comportan una alteración
sustancial de la misma requieren unanimidad de acuerdo al Art. 552-6.3 CCC.

o Gastos: Respecto los gastos, hay una regla general del Art. 552-8 CCC según el cual cada
comunero debe contribuir según su cuota para los gastos de reforma y mejora. Si la reforma
es sustancial se requiere unanimidad. Esto es el criterio general. Pero ¿Qué ocurre si uno
de los comuneros ha adelantado el dinero?, en este caso tiene derecho a que los
comuneros le reembolsen su parte proporcional en función a su cuota mediante la acción de
reintegro. Ahora bien, en el caso de que adelante el pago de una mejora, sin haber
consultado con los demás comuneros, solo puede reclamar el reembolso si los demás
comuneros no se han opuesto en el plazo de un año (Art. 552-6.3 CCC).

Ejemplo STS 7 de mayo de 2010: Hay una comunidad sobre una finca agrícola en la que
Inmaculada tiene el 50%, Gustavo él 25% y Pilar y Ana otro 25%. Dicha finca tiene un pozo de
noria que Gustavo cambia porque lo veía rudimentario. Por lo que Gustavo cambia el motor
del pozo y modifico la tubería para regar la finca de sus hermano y luego las suyas propias
limítrofes. Como Gustavo lo ha hecho sin consultar ni llegar a un acuerdo con sus hermanos,
Pilar lo denuncia.

Cuestiones contestando con los Art. 552-6.1 CCC y Art. 522-7 CCC:
• ¿Se ha extralimitado en el uso del agua del pozo? De acuerdo con el Art. 522-6.1 CCC y
teniendo en cuenta que el agua pertenece a la finca, por tanto a los 4 hermanos y Gustavo
usa el agua para regar también sus propias fincas con la misma agua se podría llegar a
considerar que se extralimitación. Sin embargo, mientras los demás siguen teniendo agua,
¿Cuál es el problema? Por tanto, mientras haya agua en el pozo, el hecho de que uno use
más no perjudica a los demás. Gustavo puede argumentar que el destino del agua es la
finca, no las fincas. (Ello lo argumenta el STS).

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• ¿Ha realizado Gustavo una modificación de la casa común? De acuerdo con el Art. 522-7
CCC y teniendo en cuenta que se cambian las tuberías también para llevarlas a su propia
finca, podemos considerar que lo ha alternado sustancialmente, independientemente de
que haya realizado una mejora en el sistema. Se trata pues de una modificación que afecta
al destino de la cosa, con lo cual se debería haber llegado a un acuerdo unánime entre los 4
hermanos para realizarlo, cosa que Gustavo no ha hecho.

o Acciones de defensa del derecho: El TS ha establecido que cualquier cotitular puede actuar
ante los tribunales en nombre e interés de la comunidad. No hace falta que lo hagan todos los
copropietarios, sino basta con que lo haga uno. Ello no lo establece el CCC ni el CC, pero el TS
lo ha considerado en las siguientes sentencias: STS 3 de marzo de 1998, STS de 11 de
diciembre de 1993 y STS de 10 de octubre de 2003.

• Extinción de la comunidad: Se regula en el Art. 522-9 CCC y se da por las siguientes causas:

o División de la cosa común: Cualquier comunero puede pedir cuando quiera que se divida la cosa
(Art. 552-10.1 CCC actio communi dividendo). Esta acción no prescribe (Art.121-2 CCC), porque
mientras dure la comunidad esta se puede dividir. El Art. 552-10.2 CCC prevé la posibilidad de
pacto de indivisión de la cosa durante un plazo de 10 años. Este pacto de indivisión se puede
acordar judicialmente cuando uno de los cotitulares sea menor o incapaz y la decisión le pueda
perjudicar porque supone una pérdida de valor. También puede solicitarse la indivisión por ser
una indivisión ex lege por la naturaleza del bien. De acuerdo con el Art. 552-10.4 CCC establece
una serie de casos en que la división no se puede pedir: en casos de naves y locales destinados a
plazas de aparcamiento o traseros.

¿Cómo se lleva a cabo la división de la cosa común? De acuerdo con el Art. 522-11 CCC se
especifica el procedimiento de división. Primero se hace mediante un acuerdo de los cotitulares
que acuerdan dividir la finca de la forma que sea. Si no hay acuerdo, se busca un árbitro
mediante división arbitral y si tampoco hay acuerdo, mediante la división judicial.

En el mismo artículo 552-11 CCC se establece lo siguiente en cuanto a la práctica de la división:
1) Si uno de los cotitulares tiene un mínimo del 80% de la cuota, puede solicitar la adjudicación,
pagando a los demás en metálico en función de sus cuotas.
2) Si la división no es posible, o desmerece o desvirtúa la cosa, puede adjudicarse a un cotitular
o venderse (Art. 552-11.5 CCC).
3) Se puede atribuir a un título o titulares el usufructo sobre el bien y a otro/s la nuda propiedad
del bien objeto de comunidad.
4) Si no se vende al que tenga interés. Si más de uno tiene interés, se juega a la suerte.

¿Cuáles son los efectos de la división? Los efectos se regulan en el Art. 552-12 CCC: La división no
afecta a los derechos reales sino a las cargas que pudiera haber frente a terceros. Los efectos son
los siguientes:
1) Cada ex copropietario es propietario único del bien o derecho adjudicado.
2) La división no perjudica a terceros, se mantienen los gravámenes o cargas a favor de terceros.
3) Los acreedores pueden impugnar una división hecha en fraude de acreedores pero no pueden
impedirla. (Art. 1291 CC)

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Ejemplo STS 15 de abril de 2008: 3 socios (Fermín, Marcos y Roberto) que adquieren en
copropiedad una finca que la explotan como local comercial. Los 3 socios solicitaron un
préstamo al banco Zaragozano para la explotación del negocio con un vencimiento hasta en
marzo de 2006. Acordaron verbalmente mantener la copropiedad de la finca hasta que se haya
devuelto el préstamo y los intereses. Acordaron voluntariamente la indivisión de la comunidad
hasta la cancelación de los préstamos. ¿Se da un supuesto de indivisión? Si. Pero que ocurre,
que Fermín antes de devolver el préstamo pide la disolución de la cosa común pero los demás
no se lo permiten. Fermín opone que no se haya concretado el plazo de la indivisión, que no se
ha establecido la duración y falta escritura pública (acuerdo verbal no valido). ¿Crees que sus
alegaciones son admisibles? No porque sí que hay plazo al considerarse que es hasta que se
devuelva el préstamo por lo que no es determinando pero si es determinable y además no se
piden requisitos de forma ad substantiam por lo que no se requiere escritura pública.

o Reunión en un solo titular de todas las cuotas
o Perdida o destrucción de la cosa
o Conversión en comunidad especial (propiedad horizontal). La comunidad horizontal se
distingue de la ordinaria porque en un mismo inmueble aparecen una serie de elementos que
son susceptibles de aprovechamiento individual y otros que son susceptibles de
abrochamiento común.

Ejemplo conversión en comunidad especial: una casa de 3 plantas era de dos copropietarios,
tenía pisos independientes y en la planta baja dos locales. Uno de los copropietarias fallece y se
lo deja a sus dos hijos, con lo cual hay 3 copropietarios cada uno de una cuota. Estos alquilaban
los pisos a otras personas. Por ello, decidieron dividirla en una comunidad horizontal de modo
que cada uno de los pisos de cada planta, se propiedad de personas distintas que a la vez sean
copropietarias de unas partes comunas. Se trata de una yuxtaposición de dos propietarios: una
individual y una común.

o Acuerdo unánime de renuncia de todos los cotitulares.
o Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición pactada como causa de extinción. Hay
comunidades que se constituyen con una finalizad determinada, una vez esta se consigue se
extingue la comunidad.

TEMA 8: LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y OTRAS SITUACIONES ESPECIALES

DE COMUNIDAD

1. La propiedad horizontal

a) Concepto
La propiedad horizontal consiste en un régimen de comunidad ordinaria especial que comporta un
derecho de propiedad exclusiva y única sobre los elementos privativos de un inmueble, que tiene
yuxtapuesto un derecho común de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo inmueble
con el resto de los copropietario (Art. 553-1 CCC).

La aplicación del régimen de PH se da en los siguientes casos:
• Edificios que contienen viviendas y locales
• Otros inmuebles unitarios que regula el Art. 553-2.2 CCC: Urbanizaciones (propiedad horizontal
por parcelas), Puertos deportivos y Paradas de mercado
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• Propiedad horizontal compleja: Tiene como objeto un conjunto inmobiliario que está integrado
por dos o más niveles de comunidad (normalmente dos). (Ejemplo: Cada propietario lo es de un
piso y copropietario a la vez de las zonas comunes de cada edificio. Pero simultáneamente, cada
uno de los bloques están enlazados con una copropiedad que es de todos los copropietarios que
es de zonas verdes, piscinas. Una comunidad y una macro comunidad.)

b) Régimen
La PH está regulada en los Art. 553-1 a 553-59 CCC. Ello se divide en dos partes: por un lado, los Art.
553 -48 a 553-52 CCC regulan la propiedad horizontal compleja, mientras que por otro lado, los Art.
553-53 a 553-58 regulan la propiedad horizontal por parcelas.

c) Evolución legislativa del régimen de la PH
La regulación de la propiedad horizontal desde la ley de 26 de octubre de 1936 (legislación estatal)
que modifico el Art. 396 CC decía así: “si los diferentes pisos de un edificio susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía
pública, pertenecieseis a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su piso, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los
otros elementos del edificio necesarios para su adecuación de uso y disfrute tales como el suelo,
sótanos, muros, patios, pozo, escaleras, ascensores… las partes en copropiedad no son en ningún
caso susceptibles de división y salvo pacto se presumen iguales”.

Por ello se hizo necesario una ley que regulara la propiedad horizontal en toda España como
derecho supletorio porque no había derecho catalán, mediante la ley 49/1960 de 21 de julio sobre
propiedad horizontal. Ella fue modificada por la ley 8/1999 de 6 de abril de la reforma de la ley
sobre la propiedad, hasta que apareció la legislación catalana desde la entrada en vigor de la llei
5/2006 (Arts. 553-1 a 553-59 CCC) que se aplica a todas las comunidades de Catalunya, aunque de
acuerdo con la disposició transitòria 6 i 7 de la llei 5/2006 “Los edificios y conjuntos inmobiliarios en
vigor del régimen de PH antes de la entrada en vigor del libre V, se regirán íntegramente por las
normas del libre V que , desde su entrada en vigor se aplican con preferencia a las normas de
comunidad o estatutos que la regían”.

d) Particularidades y características
Estas se regulan en el Art. 553-1.2 CCC y son las siguientes:
• El hecho de que los elementos privativos queden vinculado con los elementos comunes
mediante la cuota. (Art. 553-1.2 y 553-3 CCC). A cada elemento privativo se le asigna una cuota
que se proyecta sobre los elementos comunes.

• La cuota determina la participación de los propietarios de los elementos privativos en cargas,
beneficios, gestión de la comunidad y distribución de los gastos e ingresos.

Ejemplo: un edificio de 9 plantas en Barcelona, cada una de las cuales tiene un elemento
privativo de vivienda o local, sumando 27 elementos privativos. A cada uno de ellos se le asigna
una cuota que es el valor en porcentaje de metros cuadrados sobre toda la ubicación. En este
ejemplo, lo que tiene la media seria entre el 3.3 y 3.5%. Ello quiere decir que en todas las
decisiones su voto tiene ese valor y en los gastos también tiene ese valor al igual que en las
subvenciones.

• La exclusión de la acción de división de la cosa común (elementos comunes).

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• La exclusión del derecho de adquisición preferente a los copropietarios en caso de enajenación
onerosa de elementos privativos.

e) Modalidades de constitución
¿Cómo se constituye la propiedad horizontal sobre un inmueble unitario? El hecho de que un
inmueble este integrado por elementos privativos y comunes no comporta la aplicación del
régimen de PH. Sólo se aplica en Catalunya el régimen de PH cuando se ha otorgado en escritura
pública el titulo constitutivo de propiedad horizontal (Art. 553-9 CCC). ¿Qué ocurre entonces con el
régimen aplicable en caso de propiedad de hecho?

Ejemplo: un señor tiene una casa de 3 plantas (en la parte bajera hay dos locales con acceso directo
a la calle, en el primer piso hay 2 pisos y en el terceo 1). La gente que tiene los locales son
arrendados al igual que en las familias que residen allí porque el señor era el único propietario. Este
fallece y heredan sus hijos por partes iguales que pasan a ocupar los pisos de arriba (uno cada
uno). Se pasa entonces de un propietario exclusivo a dos copropietarios. Por ello los dos son
propietarios de los dos pisos en un 50%. Si estos dos no hacen la división de la cosa común surgen
problemas si uno de ellos fallece, por sus herederos. Por ello pueden segregar pisos por ejemplo, el
primero es un piso y se lo queda un hermano, el segundo piso se lo queda otro. Por ello tenemos
una propiedad individual exclusiva con propiedad ordinaria sobre el resto de elementos comunes.
No se da un supuesto por tanto de propiedad horizontal. El hecho de que convivan los elementos
comunes y privativos no quiere decir que haya propiedad horizontal sino una propiedad
individual con una comunidad ordinaria sobre los elementos comunes. Ello es porque esta no se
ha constituido.

Entonces ¿Cuándo hay propiedad horizontal? Cuando esta se constituye mediante un documento
que contiene la descripción del inmueble del sujeto del PH (Título constitutivo). Este es otorgado
por el propietario o los propietarios del inmueble en escritura pública ante notario (Art. 553-8 CCC).
Ello debe inscribirse en el registro de la propiedad (porque la inscripción es obligatoria pero no
constitutiva de acuerdo al Art. 553-7.2 CCC). Puede tratarse de un edificio ya construido (en
división horizontal) o bien ser de obra nueva.

El contenido del título constitutivo requiere unanimidad para aprobarse (Art. 553-9 CCC) y es el
siguiente:
• Descripción del edificio o conjunto inmobiliario con sus elementos, instalaciones y servicios
comunes.

• Descripción de los elementos privativos con sus cuotas de participación y sus anexos a los
elementos privativos que son el trastero o la plaza de parking.

Además de este contenido obligatorio se puede establecer opcionalmente a efectos de
constitución, pero sí para que tengan plenos efectos para terceros.
• Los estatutos que regirán la comunidad: Estos se regulan en el Art. 553-11 CCC y contienen el
régimen jurídico real de la comunidad. Ello incluye:
o Destino y uso de los elementos privativos y comunes (se puede prohibir determinados
negocios en los locales como por ejemplo prohibir un pub).

o Limitaciones a los elementos privativos (por ejemplo no se puede arrendar el parquin anexo al
piso).

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o Normas sobre utilización exclusiva de un elemento común (por ejemplo en los casos de los
patios y las terrazas suelen ser comunes, si tienen acceso todos los copropietarios. Pero puede
ser que estos tengan acceso solo los elementos privativos, solo los de un piso.)

Los estatutos se diferencian del reglamento interior (Art. 533-12 CCC) que son normas que
pactan los copropietarios sobre las normas de convivencia y la utilización de los elementos
comunes. Ello necesita mayoría para aprobarse.

• Las posibles reservas de bienes o derechos a favor del promotor: Este puede reservarse el
derecho de sobre edificación o sub edificación o pisos para él.

• La previsión de futuras sub comunidades: Es posible que el parquin (al ser este anexo al piso) si
el piso se vende, el parquin también se tiene que vender todo junto pero si puede arrendarla. A
veces para facilitar que estas plazas de vendas sueltas, se crea una sub comunidad para las plazas
de parquin con cuota propia.

• Los planos del edificio.

La inscripción en el RP de la propiedad en PH se regula en los Art. 8.4 y 8.5 LH y puede ser de dos
tipos:
• Inscripción de la finca registral única (edificio) en la que se inscribe la constitución en régimen
de PH.

• Inscripción de la finca registral propia (pisos) para cada uno de los elementos del edificio, objeto
de propiedad separada.

f) Las partes privativas y los elementos comunes: criterios de distinción y régimen
¿Qué son elementos privativos? De acuerdo con el Art. 553-33 CCC solo son los espacios físicos
que pueden ser objeto de propiedad separada con independencia funcional por tener acceso
propio a la vía pública directamente o a través de un elemento común.
Existen, los elementos privativos singulares:
• Elementos privativos de beneficio común: Estos están contemplados en el Art. 553-34 CCC que
son aquellos elementos que en el título constituido o que todos los propietarios estén de
acuerdo, se destinan a un beneficio común de toda la comunidad (Ejemplo: una lavandería) se
trata de elementos que son copropiedad de todos los propietarios en función de su cuota y que
están establecido en título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Es posible que haya elementos que por naturaleza son comunes y pasen a ser privativos
convirtiéndose en elementos privativos en beneficio común. Ello comporta el beneficio del
disfrute por todos los propietarios. Un elemento privativo de beneficio común tal y cómo está
configurado, se puede disponer de él y por tanto se puede vender o alquilar. Es decir, en el
ejemplo de la lavandería, si directamente fuera de uso común no se podría vender, pero al estar
configurada como elemento privativo (aunque sea de uso común) sí se puede vender o alquilar.

• Los anexos (Art. 553-35 CCC) pueden estar vinculados de forma inseparable a un elemento
privativo o constituir un elemento privativo dentro de una sub comunidad (Ejemplo: garaje Art.
553-52 CCC). Normalmente son trasteros y plazas de parquin que se asignan como parte de un
piso y local y forman parte de la misma cuota, porque no tienen cuota propia. Pero se permite la
posibilidad de hacerlos un elemento privativo propio con una cuota propia pero entonces
incluirlo en una sub comunidad en la que están todos los párquines o trasteros.
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¿Qué son los elementos comunes? Se trata de las instalaciones situadas fuera de los elementos
privativos, destinadas a ser utilizados por todos los copropietarios (Art. 553-41 CCC).

En el titulo constitutivo o por el acuerdo unánime de la Junta de propietarios es posible:
• Asignar a un elemento común un uso exclusivo (Art. 553-42 CCC) pero entonces el beneficiario
tiene que pagar todos los gastos ordinarios y de conservación.

• Desafectar un elemento común y convertido en elemento privativo o elemento privativo en
beneficio común (Art. 553-43 CCC). En este caso el nuevo elemento privativo tendrá asignada
una cuota y las demás se redistribuyen. Dicho elemento en beneficio común podrá ser usado por
todos los propietarios, alquilarse, hipotecarse o bien venderse a un tercero (en cuyo caso ya no
será de beneficio común).

Ejemplo STS 20 de octubre de 2008: Daniel compra al propietario de un piso una vivienda. Este
piso se encuentra en una comunidad de propietarios. En el título constitutivo dicho elemento
privativo aparece descrito como vivienda. Sin embargo el instala un consultorio de cirugía
estética y coloca rótulos en la fachada. Pero los vecinos se quejan con motivo porque ello es
vivienda y no se puede explotar un negocio. Los estatutos de este caso establecían que “la
planta baja y la primera se destinan a locales comerciales y las plantas superiores a viviendas a
razón de dos por planta” y el piso en cuestión estaba en la segunda planta” la STS hace
referencia a la doctrina constitucional sobre los límites a la propiedad, a las facultades
dominicales no pueden presumirse. La Doctrina del TS establece que no puedes presumirse las
limitaciones al derecho de propiedad por lo que debería aparecer de forma expresa. En los
estatutos consta el destino de los pisos como vivienda pero no exclusivamente como vivienda.
Por tanto Daniel puede poner una clínica en la vivienda, lo que no puede es poner el rótulo en la
fachada.

RDGRN de 23 de marzo de 2005 caso de la vivienda del portero: normalmente la vivienda del
portero se configura como un elemento común. Tras la jubilación del portero, la Comunidad
decide su “desafección” y constituirlo como un nuevo elemento privativo. La junta de
propietarios puede decidir la constitución de un elemento común por naturaleza, como
privativo. Siempre que hay un nuevo elemento privativo por junta de propietarios con acuerdo
unánime: eso va a suponer cambiar las cuotas de todos.

Ejemplo: bloque de pisos de 5 plantas que tiene dos pisos en cada una de ellas. Cada propietario
tiene por tanto el 10% cada elemento privativo a efectos registrales se registra como una
propiedad exclusiva y finca independiente pero dentro de un edificio sujeto a propiedad
horizontal. Por ello hay una inscripción del edificio y luego 10 inscripciones más de todos los
pisos concretos. En la inscripción del edificio hay una azotea, una portería y la vivienda del
portero. Dicha vivienda del portero, esta se puede configurada como un elemento común. Pero
a veces en estos casos cuando un portero se jubile o muere en vez de sustituirlo, pueden
configurarlo como un nuevo elemento privativo para venderla. En este caso las cuotas de todos
los propietarios cambian al nacer una nueva cuota. Otro ejemplo en este caso sería que si el
propietario del ático decide quedarse la azotea, a este elemento común se le podría establecer
un uso privativo. En este caso el propietario tendría que hacerse cargo de los gastos. En este
otro caso no se cambian las cuotas de todos sino que este propietario paga los gastos de la
azotea.

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¿Qué derechos y obligaciones tienen los propietarios sobre sus elementos privativos? Ello se
regula en los Art. 553-36 a 38 y 40 CCC y son los siguientes:
1) Derecho de Usar y disfrutarlos: realizar obras de conservación y reforma de sus elementos
privativos (Art. 553-36 CCC) las cuales se deben comunicar al presidente de la comunidad a no
ser, que estas afecten a elementos comunes de la misma, en cuyo caso será necesaria la
aprobación en junta de propietarios con 3 cuartas partes de propietarios que representen las 3
cuartas partes de la cuota de acuerdo con el Art. 553-25 que establece los criterios de mayoría
para aprobar acuerdos. A efectos de facilitar dicha notificación, se entiende que la comunidad ha
prestado su consentimiento si el que lo hace no lo comunica pero pasan 6 años y nadie se ha
opuesto, siempre que la obra no sea muy notoria.

2) Derecho de modificar, enajenar y gravar sus elementos privativos (Art. 553-37 CCC):
hipotecarse, donarlo, venderlo… modificar en este sentido se entiende en segregar el piso, es
decir en convertir el elemento privativo en dos elementos privativos distintos o bien, añadir otro
elemento privativo. Cuando se varían las cuotas por segregación o agregación, no es necesario el
acuerdo unánime de la junta de propietarios sino el acuerdo de 4 quintas partes de propietario
que representan a las 4 quintas partes de las cuotas.

3) Obligación de conservar y mantener en buen estado su elemento privativo (Art. 533-38 CCC).

4) Obligación de respetar la convivencia formal, no actividades contrarias a los estatutos,
reglamento de régimen interior, nocivo, peligroso o molesto de acuerdo con la normativa
sectorial vigente (Art. 553-40 CCC). Esta obligación compete tanto al propietario como al
ocupante del elemento privativo (ejemplo: arrendatario). Existe al respecto la acción de
cesación contra propietarios u ocupantes de elementos privativos (Art. 553-40 CCC) esta
acción la tiene el presidente de la comunidad contra los propietarios u ocupantes que van en
contra de la normativa administrativa. Esta acción está muy relacionada con la negatoria en el
caso de que se nieguen inmisiones.

Ejemplo STSJC de 28 de abril de 2014 de acción de cesación (Art. 553-40 CCC): La Comunidad de
Propietarios interpone una demanda contra una Constructora (FCC) que había alquilado los
sótanos de complejo inmobiliario para hacer un parque de limpieza urbana. La Comunidad de
Propietarios ejercita una acción de cesación contra la instalación en los sótanos cuando estas
están a punto de realizarse. La Constructora se queja en el sentido de que la comunidad no
puede oponerse a las obras porque estas todavía no han empezado. Sin embargo la Comunidad
alega que el juez puede interponer medidas cautelares para evitar un futuro daño, y la
sentencia le da la razón: “La sentencia apelada describe la forma en que se va a llevar a cabo la
actividad partiendo de datos objetivos tales como el proyecto presentado por la demanda y
sobre ellos, atendiendo a las normas de la lógica y la razón deduce que las molestias que va a
generar a las restantes miembros de la comunidad una actividad de esa naturaleza atendido
que se trata de un complejo de inmobiliario residencial situada en pleno centro de la ciudad. “

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los elementos comunes?
1) Derecho de uso y goce sobre elementos comunes (Art. 553-42.1 CCC) siempre destinando el uso
de los elementos comunes al destino previsto a su naturaleza o al estatuto y sin afectar los
intereses de los demás propietarios.

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2) Obligación de mantener el edificio, asumir costes de las obras de conservación y reparación de
los elementos comunes en función de sus cuotas (Art. 553-44 CCC). Al respecto existen
excepciones (casos en los que el propietario no los paga) que son los siguientes:
o El Art. 553-44.2 CCC establece la oposición judicial al acuerdo y sentencia favorable. Cuando
este sea disidente (cuando el propietario se opuso a las obras) si este se opuso en la junta de
propietarios e interpuso contra el juez y obtuvo sentencia favorable.

o El gasto presupuestado sea superior a ¼ % del presupuesto anual. Se trata de un gasto
extraordinariamente elevado. (Art. 553-30 CCC).

El Art. 553-44.3 CCC establece los gastos obligatorios para todos. Son los casos en los que se han
de sufragar siempre, impugnen o no impugnen. Son aquellos gastos destinados a obras que
suponen supresión de barras arquitectónicas, establecimiento de los ascensores o servicios para
la seguridad del edificio. Estos son los gastos denominados de derrama.

3) Obligación de contribuir en los gastos derivados del uso de los servicios e instalaciones
comunitarias conocidos como gastos de escalera (Art. 553-45 CCC) que pueden incrementarse a
algunos propietarios pro acuerdo de la junta (Art. 553-45.4 CCC) denominados como gastos de
escalera. Un ejemplo es cuando en un piso hay un local y los clientes usan el ascensor por lo que
se usa más.

¿Qué ocurre cuando un propietario tiende deudas con la comunidad? Es importante destacar
que los pisos o locales quedan afectos al pago de las deudas pendientes de su propietario con la
comunidad en caso de venta (Art. 553-5 CCC). Anteriormente, se consideraba que el nuevo
propietario no se debe hacer cargo de las deudas del antiguo propietario porque es un derecho
de crédito inter partes. Ahora se ha cambiado la legislación al respecto. Con lo cual el nuevo
propietario debe pagar dichas deudas pendientes en el año en curso (en el momento de la
venta) y en todo el año natural anterior. Por el ello el propietario deudor no lo puede vender sin
una certificación que notifique dichas deudas.

4) Constituir un fondo de reserva (Art. 553-6 CCC) es una obligación de todos los propietarios que
deben aportar cada año. Este fondo de reserva es un adelanto de dinero extra para los casos de
reserva. Es una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes presupuestados para cada año.

g) Órganos de representación y gestión de la comunidad
Los órganos son:
1) Presidente de la comunidad (Art. 553-16 CCC) que necesariamente debe ser uno de los
propietarios, que dura un año. Se entienden prorrogados autonómicamente por otro año hasta
que se celebre una junta al año siguiente en el que fueron designados y no se cambian. Si no hay
candidatos para presidente va por sorteo. El presidente tiene la función de representar la
comunidad dado que esta no tiene personalidad jurídica propia. Por eso requiere de la del
presidente.

2) El secretario (Art. 553-17 CCC) que puede ser un profesional externo. Su función es extender el
acta de las juntas, gestionar y tramitar la convocatoria de las juntas, redactar el acta que se envía
a todos los propietarios. Normalmente el administrador hace también las funciones de
secretario.

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3) El administrador de fincas (Art. 553-18 CCC): pueden ser profesional externo. Tienen las
funciones de presentar las cuentas anuales, los presupuestos, ejecutar los acuerdos que adopte
la comunidad, cobrar las cuotas, hacer los pagos…

4) La junta de propietarios (Art. 533-19 CCC): está integrada por todos los propietarios de
elementos privativos. Es el órgano supremo de la comunidad. Forman parte de la misma todos
los propietarios. Esta se tiene que reunir como mínimo una vez al año (Art. 553-20 CCC) de
acuerdo con las formalidades de la convocatoria del Art. 553-21 CCC que la tiene que convocar el
presidente y notificarla a todos los propietarios, quien deben acudir todos o bien representados
por alguien. Los propietarios que tienen deudas con la comunidad tienen derecho a ser oídos
pero no a votar (Art. 553-24 CCC). En las convocatorias se trata el orden del día, los asuntos. La
junta se constituye en primera convocatoria si la mayoría de propietarios que representan la
mayoría de cuotas. En la segunda convocatoria no hay quórum (Art. 553-23 CCC). Todos los
acuerdos se hacen por votación.

h) Adopción de acuerdos
Los casos en que se requiere unanimidad para adoptar acuerdos son los siguientes:
• Determinación y modificación de las cuotas de participación (Art. 553-3.4 CCC) con la excepción
de si la modificación resulta de modificación de elementos privativos (Art. 533-25.2 CCC).

• Acuerdo de que un elemento común pase de ser uso exclusivo de un propietario (Art. 553-42
CCC).

• Acuerdo sobre actos de disposición de venta de elementos privativos en beneficio común (Art.
533-34.2 CCC).

• Desafección de un elemento común para convertirlo en elemento privativo de beneficio
común (Art. 553-43 CCC).

Ejemplo: 15 propietarios (4/5 son 12 de los 15. Los 4/5 de las cuotas representan un 80% de las
cuotas) de los cuales por un lado 10 tienen una cuota de 5% que en total suman un 50%. Por otro
lado hay 5 propietarios que tienen una cuota de 10% que en total suman otro 50%. En el caso de
que los primeros 10 propietarios de 5% de cuotas y uno que tiene el 10% estén de acuerdo, se
adoptaría el acuerdo.

Esta mayoría cualificada es necesaria en los casos que establece el Art. 553-25 CCC:
• Para modificar el titulo constitutivo y los estatutos (Art. 553-25.2 CCC) aunque el CC requiere la
unanimidad en este caso.

• Para la realización de obras que afecten a la estructura y la configuración exterior y para la
construcción de piscinas e instalaciones recreativas (Art. 553-25.3 CCC).

¿Qué ocurre si cuando se hacen obras de cualquier tipo tanto si afectan a la estructura exterior
o si por ejemplo es un ascensor, que las aprueba la junta, estas afectan a un elemento
privativo de un propietario? Si el acuerdo de obras afecta al uso de un propietario, debe
consentirlas el propietario de afectado de forma expresa (Art. 553-25.4 CCC). (Ejemplo: pintar la
fachada)

Hay otros casos que solo se requiere la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las
cuotas que se regulan en el Art. 553-25.5 CCC para los siguientes casos:
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• Para la ejecución de obras y servicios para suprimir barreras arquitectónicas o instalar
ascensores (se piensa para la gente mayor, los discapacitados o los carritos de bebe).

• Reformas por seguridad del inmueble. (Ejemplo: La fachada se está cayendo pero si se quiere
poner bonita se requiere mayoría cualificada).

• Ejecución de obras para instalar infraestructuras comunes (ejemplo: redes de
telecomunicaciones, agua y luz)

• Reglamento del régimen interior se aprueba con mayoría simple.

• Demás acuerdos.

Una vez se han adoptado los acuerdos, el secretario debe en el acta de junta notificar a todos los
propietarios en un plazo de 10 días dicha adopción de acuerdo (Art. 553-27 CCC). En el caso de los
propietarios no asistentes pueden oponerse al mismo en el plazo de un mes (Art. 553-26 CCC). Se
computan favorablemente los votos de los propietarios no asistentes que no se oponen en el plazo
(Art. 553-26.2 CCC).

Se regula en el Art. 553-31 CCC la impugnación de acuerdos en los siguientes casos:
• cuando sean contrarios a la ley, al título constitutivo, contrarios a los estatutos o los que implican
• comportan un abuso de derecho por los demás propietarios que están ejerciendo su derecho a
voto sin que haya denegación para ese voto
• si perjudican a la comunidad o a un propietario de forma grave

Están legitimados para impugnar el acuerdo los propietarios que votaron en contra o cualquier
propietario si el acuerdo es contrario la ley. Para ello tienen un plazo de 2 meses o de 1 año si el
acuerdo es contrario a los estatutos o al título constitutivo.

Ejemplo STS 10 de octubre de 2013: D. Benjamín y D. Zulima instaron a la junta de propietarios
autorización para instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina que permita
bañarse a su hijo asumiendo los gastos de instalación y mantenimiento. El aparato tiene anclaje
sencillo que no queda fijo en la piscina sino que se quitar cuando no se usa. La junta deniega la
autorización por mayoría dado que podría perjudicar y constituir un riesgo para los demás
propietarios. Los padres impugnan el acuerdo. ¿Consideras que se puede impugnar el acuerdo? EL
TS establece: que los padres tienen razón dado que no se pone en peligro a nadie, simplemente
molestaba. “la protección del discapacitado alcanza a múltiples aspectos de la vida cotidiana entre
los cuales se cuenta el acceso a un elemento común como la piscina, en un edificio bajo el régimen
de propiedad horizontal, no siendo admisible en derecho (aún mayoritario) de la denegación de
autorizar una determinada instalación, que no se ha probado, ni siquiera alegado, que pueda
perjudicar o dañar a otros miembros de la misma”.

i) Modificación y extinción del régimen
La extinción de la propiedad horizontal se puede hacer por las causas del Art. 553-14 CCC: bien por
un acuerdo voluntario de los copropietarios, en cuyo caso se pasa a una propiedad cotidiana, o
bien, también se puede extinguir porque se extingue el edificio, o este se declara en ruina o hay
una expropiación forzosa del mismo.

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2. Otros regímenes especiales de comunidad

1.1. El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles

a) El problema de la denominada “multipropiedad”
En los años 70 se extingue una práctica por las empresas del sector turístico que realizaban
contratos de multipropiedad con los consumidores (muchas veces no nacionales) que eran un poco
confusos porque estos consumidores tenían derecho a usar un elemento privativo durante un
tiempo vacacional (un apartamento, un chalet) durante varios años. El problema fundamental era
saber si quienes firmaban el contrato adquirían o no un derecho de propiedad sobre el objeto,
porque se habla de multipropiedad (= copropiedad). No existía régimen, no estaba regulado y
además, se firmaban en español (y algunos no entendían el idioma). Esta falta de régimen legal,
provoco que la UE adoptara una directiva 94/47/CE que actualmente está derogada que era
relativa a la protección de los adquirentes en los relativo a los contratos de adquisición de un
derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Esta directiva obligaba a
quitar el término multipropiedad. Esta se traspuso a la legislación española por la Ley 42/1998 con
la transposición directiva 94/47/CE que también fue derogada.

b) Régimen del aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso vacacional
En 2008 aparecen nuevos productos vacacionales. Entonces la directiva de 2008/122/CE protege a
los consumidores porque es relativa a la protección de los consumidores sobre contratos de
aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales
de larga duración y de reventa e intercambio. Que se traspuso por la ley 4/2012 de 6 de julio que
regula los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, de
adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio. El ámbito de
aplicación de la ley 4/2010 en su Art. 1.1 establece que los contratos de comercialización, venta y
reventa de derechos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico cuando se celebren
entre un empresario que se dedica a la explotación turística de un complejo inmobiliario y un
consumidor. La finalidad de esta ley es la de proteger al consumidor adquirente de este derecho.

El Art. 23.1 Ley de 4/2012 regula el derecho de aprovechamiento por turnos de inmueble de uso
turístico y lo define: “atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un
periodo especifico de cada año, disfrutar de un alojamiento susceptible de utilización independiente
(…) que esté dotado de modo permanente, con el mobiliario adecuado a tal efecto y el derecho a la
prestación de los servicios complementarios”.

El mismo artículo establece los elementos del derecho:
• El objeto del derecho es el alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente. Este
tiene una duración mínima de 7 días seguidos con una periodicidad anual.

• El contenido del derecho es la facultad de uso sobre un bien inmueble acompañada de un
derecho a exigir la prestación de unos servicios.

• La naturaleza del derecho es la que configura la ley 4/2012 como un derecho real pero se
admite su constitución con carácter obligacional (Art. 23.1 in fine).

La ley atribuye al adquirente de este derecho un derecho de desistimiento (Art. 12 Ley 4/2014) por
la cual el consumidor tiene la facultad de desistir del contrato y dejarlo sin efecto, en un plazo de 14
días naturales desde la celebración del contrato.
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Es decir que sin alegar ningún tipo de causa, el adquirente puede desistir unilateralmente del
contrato sin que ello sea un incumplimiento del mismo. Es un supuesto extraordinario.

c) Constitución del régimen de aprovechamiento
¿Cómo se constituye este derecho? Lo constituye el empresario que realiza la actividad turística,
que es el propietario del inmueble (y nunca deja de serlo). La ley exige que como mínimo el edificio
o conjunto inmobiliario tenga como mínimo 10 alojamientos independientes (Art. 23.2 ley 4/2012).
Cuando el empresario lo quiere hacer, el régimen requiere constituirse en escritura pública e
inscripción en el Registro de Propiedad (Art. 25.3 ley 4/2012). Se requiere que el empresario debe
cumplir una serie de requisitos para hacerlo como por ejemplo tener licencia para ejercer
actividades turísticas, contratos de empresa de servicios, seguro…. Que se establecen en la ley.

El Art. 26 ley 4/2012 se establecen los elementos que debe contener la escritura pública reguladora
que son los siguientes:
• La descripción de la finca
• La descripción de los alojamientos
• Servicios que se han de prestar
• La duración del régimen
• El régimen de aprovechamiento no puede tener una duración superior a 50 años (Art. 24 ley
4/2012)

1.2. La comunidad especial por turnos

a) Concepto y regulación
La comunidad especial por turnos es un tipo de comunidad especial. Está regulada por primera vez
en el libre V del CCC en los Art. 554-1 a 554-12 CCC. Se trata de un derecho de propiedad que
tienen varios comuneros que solo pueden constituirla los copropietarios del mismo bien (Art.554-6
CCC). Esta Comunidad tiene una singularidad porque atribuye a los comuneros un derecho de
disfrute por unidades temporales discontinuas y periódicas (Art. 544-1 CCC).

¿Cuál es la diferencia entre la comunidad por turnos y el derecho de aprovechamiento de bienes
inmuebles? La diferencia con el derecho de aprovechamiento es que la comunidad es derecho de
propiedad, no de uso y además puede ser de bienes muebles o inmuebles porque de
aprovechamiento solo es de inmuebles. Además es un derecho que lo aplican los comuneros
mientras que en el caso del derecho de aprovechamiento lo hacen los empresarios turísticos.

b) Rasgos propios de la comunidad por turnos
Los rasgos de la comunidad por turnos se regulan en el Art. 544-1.2 CCC:
• Exigencia de turnos. las cuotas se configuran como turnos en este caso.
• La configuración de una organización propia para la comunidad
• La exclusión de la acción de división de la cosa común y los derechos de adquisición preferente
de los comuneros respecto al derecho de uso por turnos de los demás

c) El turno
El turno se regula en el Art. 554-3 CCC que lo define como una unidad temporal discontinua y
periódica no inferior a una semana, siendo de modulo apura atribuir el uso exclusivo del bien y a la
contribución a los gastos generales. El turno es lo que da derecho a votar en las decisiones que se
adopte a la comunidad porque el turno equivale a la cuota, que se configura como cuota. Hay que
tener en cuenta la temporada alta y baja (eso se configura en cuotas).
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d) El objeto de la comunidad por turnos
¿Qué puede ser objeto de comunidad por turnos? Los que se establecen en el Art. 554-2 CCC:
• Los edificios destinados a viviendas unifamiliares (propietarios de varios comunes, no un
empresario del sector turístico).
• Los bienes muebles
• Edificios divididos en régimen de propiedad horizontal que tengan menos de 7 elementos
privativos, siempre y cuando se constituya una comunidad pro y turnos para cada elemento.

Queda excluido el aprovechamiento por turno en edificios o complejos inmobiliarios de uso
turístico como objeto de la comunidad por turnos.

e) Constitución del régimen de la comunidad por turnos
Debe otorgarse en título de constitución del régimen que es mediante escritura pública y debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener plena eficacia frente a terceros (Art. 554-4
CCC). Los legitimados para ello, los propietarios del bien inmueble o muebles (Art. 544-6 CCC).

El contenido del título constitutivo (escritura pública) se regula en el Art. 544-5 CCC:
• Descripción del bien inmueble mueble
• Duración de la comunidad (que no puede ser inferior a 3 años ni superior a 50 (ART. 544-8 CCC)
• La fijación del turno
• La determinación de la cuota de contribución de los gastos comuneros que es proporcional a la
valoración del turno (NO A LA DURACION DEL TURNO)
• Régimen de gestión, administración y representación de la comunidad que son los mismos que
la propiedad horizontal
• Pueden incluirse estatutos

f) Derechos de los titulares de la comunidad por turnos
Los copropietarios tienen los siguientes derechos:
• Disponer de sus turnos
• Usar y aprovechar el bien
• Participar en la administración de la comunidad y a votar en la junta de la comunidad
• Derecho a tener una cuota o valor abstracto de su turno, para el caso de extinguirse la
comunidad

g) Deberes de los titulares de la comunidad por turnos
Se regulan en los ART. 554-10 Y 554-11 CCC y son los siguientes:
• Utilizar el bien de acuerdo con su destino, respetar el derecho de los demás titulares, actuar en
interés de la comunidad.
• Pagar los gastos generales y los inherentes a su turno
• Responder los daños que han causado durante su turno

h) Extinción de la comunidad por turnos
De acuerdo con el Art. 554-8 CCC se extingue por las causas siguientes:
• Acuerdo unánime de los titulares
• Vencimiento del plazo otorgado a la comunidad por turnos
• Perdida o destrucción del bien

La extinción comporta la aplicación del régimen de la comunidad ordinaria, cada titular tendrá una
cuota de acuerdo con el valor de su turno.
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Silvia Vilchez Poch
TEMA 9: LA ADQUISICÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. La accesión

a) Delimitación del concepto y régimen jurídico
En el CCC no hay ninguna enumeración de cuáles son los modos de adquisición de los Derechos
reales. Ahora bien, en el preámbulo de la Ley 5/2006 sí que se enumeran y son los siguientes:
• Donación • Contratos seguidos de • Ocupación
• Sucesión tradición • Usucapión
• Accesión

Tanto la accesión como la ocupación sólo son modos de adquirir el derecho de propiedad. Por eso,
cuando el CCC regula la accesión lo hace junto a la usucapión bajo el capítulo de “títols d’adquisició
exclusius del dret de propietat”. En los Art. 542-1 a 542-19 CC se regula la accesión mientras que en
los Art. 542-20 a 542-22 CCC se regula la ocupación. El Art. 278 CDCC fue derogado por la llei
25/2001 de 31 de desembre de l’accesió i l’ocupació que fue derogada por los Art. 542-1 a 542-19
CCC. En el CC la accesión se regula en los Art. 353 a 374 CC.

¿Qué es accesión? El Art. 542-1.1 CCC define la accesión como: la propiedad de un bien da
derecho al propietario a adquirir por accesión todo aquello que queda único al bien, con la
obligación de pagar si es necesario la indemnización correspondiente.

b) Principios que rigen la accesión
Los principios que rigen la accesión son los siguientes:
• Lo accesorio sigue a lo principal. Si hay dos valores, el propietario del valor superior se queda el
inferior. El propietario de lo principal se queda con lo accesorio. Aunque ello es matizable según
la buena o mala fe.

• La buena o mala fe con que se produce la unión de los 2 bienes determina las consecuencias
legales.

c) Clases de accesión
Tradicionalmente, hay dos clases de accesión básicas:
• Clasificación entre accesión natural y artificial (Art. 542-1.2 CCC):
o La natural consiste en que dos bienes quedan unidos sin intervención humana, de forma
natural.
o La artificial consiste en que dos bienes quedan unidos por la voluntad de las personas.

• Clasificación entre accesión mobiliaria o inmobiliaria:
o La mobiliaria es cuando se unen dos bienes muebles.
o La inmobiliaria es cuando se unen dos bienes inmuebles.

Ahora bien, estos tipos se combinan para crear otras clases de accesión:
1. Accesión natural inmobiliaria: La accesión natural inmobiliaria no está regulada en el CCC, y se
da cuando hay una accesión sin intervención humana de bienes inmuebles. A las normas del
Art. 542-2 CCC se aplican las normas del Art. 366-374 CC supletoriamente. (Ejemplo: cuando un
rio aumenta dos terrenos como consecuencia de la segmentación del rio).

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Derechos reales 2014-2015 –M4 Esteve Pardo

Silvia Vilchez Poch
2. Accesión natural mobiliaria: La accesión natural mobiliaria se da cuando dos bienes muebles
se unen sin intervención humana. El CCC le aplica las mismas normas a la accesión natural y
artificial sobre bienes muebles de los Art. 542-15 y Art. 542-19 CCC. La accesión natural se da
en 3 supuestos (la unión, la mezcla y la especificación):
• La unión Art. 542-15 a 542-17 CCC. La unión consiste en el caso de dos bienes muebles
unidos en los que resulta imposible su separación pero que su unión no es una unidad, sino
que se pueden apreciar la distinción de ambos. (Ejemplo: el dueño de un diamante ve como
otro propietario lo une junto con un anillo de oro. Como regla general se queda el anillo el
propietario del diamante dado que la obligación accesoria sigue a la principal y el diamante
es más caro que el oro, aunque tendrá que pagar el oro al propietario del oro.)
o Buena fe de los propietarios: el propietario del bien principal se queda el bien accesorio
+ paga su valor.

o Mala fe del propietario del bien accesorio: pierde su propiedad sin derecho a
indemnización. En el caso de que la mala fe sea del propietario del bien accesorio.

o Mala fe del propietario del bien principal: pierde su propiedad pero el propietario del
bien accesorio deberá pagar su valor. Pero el propietario del bien accesorio podrá
obligarse a quedarse el bien a cambio de su valor + una indemnización si no quiere
quedarse el bien principal. Por ello se puede quedar el bien accesorio el propietario del
bien principal pero junto con una indemnización. En el caso de que la mala fe sea del
propietario del bien principal.

• La mezcla (Art. 542-18 CCC): dos bienes muebles se unen de forma indisoluble y es
imposible distinguir el uno del otro. Es el caso de mezcla de líquidos de dos propietarios
distintos.
o Si hay buena fe el resultado es que ambos propietarios tendrán una comunidad ordinaria
porque sean propietarios de un bien en común en proporción al valor de los bienes
unidos. Las cuotas se reparten en función del valor de los bienes unidos.

o Si hay mala fe, el propietario de buena fe puede quedarse toda la mezcla pero deberá
pagar su valor al otro de mala fe o podrá obligar al propietario de mala fe a quedarse la
mezcla y a pedirle una indemnización por daños y perjuicios. Si hay mala fe por parte de
ambos, se resuelve como si actuasen de buena fe (Art. 542-12 CCC).

• La especificación Art. 542-19 CCC):que se da cuando alguien usa un bien ajeno y con este
fabrica un nuevo bien muebles (Ejemplo: hacer ropa con telas de otro)
o Si hay buena fe el bien será para el que lo fabrico pero deberá pagar su valor.

o Si hay mala fe se puede quedar el bien resultante y además de pagar su valor, deberá
pagar una indemnización.

3. (IMPORTANTE) Accesión artificial inmobiliaria: se regula en los Art. 542-3 a 542-14 CCC. El
Art. 542-3 CCC establece el principio general de que el propietario del suelo adquiere lo
sembrado, plantado o construido por un tercero sobre su finca, es decir que recuerda que lo
accesorio sigue a lo principal. Dichos artículos diferencian la accesión artificial inmobiliaria en
función de la buena o mala fe. Dicha accesión se da en los siguientes supuestos:


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Silvia Vilchez Poch
1) Siembra o plantación en terreno ajeno de buena fe (Art. 542-5 a 542-6 CCC): existe una
presunción de la buena fe al respecto (Art. 542-10 CCC) aunque si el propietario se lo
notifica, se termina la buena fe y empieza la mala fe. La mala fe siempre se tiene que
demostrar. En estos casos, el propietario del terreno tiene una doble opción:
o Hacer suya la plantación o siembra + pagar los gastos a quien la ha efectuado porque es
de buena fe. Puede darse un caso de enriquecimiento injusto.

o Obligar a quien plantó a dejar la finca en su estado anterior a la plantación o a quien
sembró a pagarle la renta de la finca hasta que recoja la siempre.

En ambos casos además tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios de
acuerdo con el Art. 542-8 CCC porque hay una disminución de su uso aunque ello hay que
demostrarlo.

2) Construcción en terreno ajeno total o parcialmente de buena fe: existe una distinción al
respecto:
o Si lo construido tiene un valor superior o igual al suelo (Art. 542-7 CCC), el propietario
del suelo cede ante los construido, porque lo construido pasa a ser lo principal, que
absorbe el suelo que ahora es accesorio. Se da un supuesto de accesión invertida que
se produce cuando, quien construye tiene derecho a quedarse el suelo ajeno. En estos
casos, el suelo invadido tiene un valor igual o inferior a lo construido + el suelo del
constructor. El propietario debe ceder el suelo invadido al constructor a cambio de su
valor + una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, se puede exigir el pago
de todo el solar. El Art. 542-9.3 CCC permite al propietario a solicitar una indemnización
en especie.

o Si el suelo tiene un valor superior a lo construido, el propietario del suelo tiene dos
opciones: (Art. 542-9 CCC):
§ Puede quedarse lo construido y hacer suya la edificación, pero como el constructor lo
ha hecho de buena fe, el propietario le tiene que pagar lo construido. Tanto si la
construcción ocupa un terreno o dos (construcción extralimitada e invasión parcial)
en cuyo caso además también le tiene que pagar el dinero del suelo.

§ Puede obligar al constructor a adquirir la parte invadida de su suelo o todo el solar si
este es indivisible o resulta o edificable. En este caso el constructor le debe pagar al
propietario el valor del suelo. En el caso de que el suelo quede invalidado
parcialmente, el propietario le puede hacer pagar la totalidad del suelo al constructor.

El plazo para esta opción es de 3 años (Art. 542-7.2 CCC). Además, el propietario tiene
derecho a una indemnización por daños y perjuicios (Art. 542-8 CCC).

En el caso de que se dé la accesión inmobiliaria de mala fe, esta se regula en el Art. 542-11
CCC que establece el principio general de que quien siembra, planta o construye de mala fe
en terreno ajeno, pierde lo sembrado, plantado o construido. Y además, debe pagar una
indemnización por los daños y perjuicios causados al propietario del suelo. Si hay
construcción extralimitada de mala fe, el constructor pierde lo construido.


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El propietario del suelo invadido puede exigiría al constructor en todo caso:
▪ El derribo de lo construido
▪ Indemnización de daños y perjuicios
▪ Sin perjuicio de ejecutar las facultades que le corresponden de acuerdo con los Art.
542-7 y 542-9 CCC en función del valor suelo y lo construido.

LA DIFERENCIA FUNDAMENTAL ENTRE LA BUENA FE O LA MALA FE ES QUE CUANDO HAY
MALA FE POR PARTE DEL CONSTRUCTOR, EL PROPIETARIO DEL SUELO PUEDE PEDIR LA
DEMOLACIÓN PERO CUANDO HAY BUENA FE ESTE SE MANTIENE.
BUENA FE CONSTRUCTOR MALA FE CONSTRUCTOR
Art. 542- 7 CCC : Propietario del suelo Art. 542-11 CCC: principio:
tiene 2 opciones:
1. Quedarse todo lo construido, Constructor pierde lo construido
pagando TODO su valor. por la mala fe

VALOR TERRENO 2. Obligar al constructor a comprar El Propietario suelo puede:
SUPERIOR su terreno invadido o todo su 1. Exigir la demolición.
CONTRUIDO terreno (si este queda
inhabilitado). 2. Quedarse lo construido en su
terreno y pagar SOLO lo
+ Daños y perjuicios, Art. 542-8 CCC construido en suelo del
constructor.
NO puede pedir demolición
La construcción se mantiene por la 3. Obligar al constructor a
buena fe del constructor comprar su terreno invadido o
todo su terreno

+ Daños y perjuicios al propietario

Art. 542-9 CCC: Propietario suelo Art. 542-11 CCC: principio:
debe:
VALOR TERRENO 1. Ceder el suelo al constructor, a Constructor pierde lo construido
INFERIOR O IGUAL cambio de su valor + Daños y Debe indemnizar daños/perjuicios
A perjuicios.
CONSTRUIDO + Propietario suelo puede:
SUELO DEL 2. Puede exigirle la compra de todo 1. Exigir la demolición
CONSTRUCTOR su terreno 2. Puede exigirle la compra de
todo su terreno
La construcción se mantiene a favor
del constructor por la buena fe del + Daños y perjuicios al propietario
constructor del suelo

3) Construcción en finca propia con materiales ajenos: De acuerdo con el Art. 542-14 CCC si
el constructor era de buena fe se lo puede quedar y pagar los materiales pero si es de mala
fe los debe pagar y además una indemnización por daños y perjuicios. La buena fe se
presume siempre.


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4) Construcción en finca ajena con materiales ajenos: El Art. 542-14 CCC establece que el
propietario de los materiales tiene derecho a dos acciones:
o una primera acción contra el constructor por la que le puede pedir el valor de los
materiales, y si hubo mala fe además la indemnización por daños y perjuicios.

o una segunda acción contra el propietario del suelo. Puede darse el caso de que el suelo
fuera superior a la construcción en cuyo caso se quedaría lo construido el propietario del
suelo. En este caso el constructor puede ir contra dicho propietario. Ello es en virtud del
principio del enriquecimiento injusto.

Ejemplo SAP Toledo 2 de marzo de 2004: una empresa de mamparas de baño (Kassandra)
instala dos mamparas en el chalet del propietario A cuando en realidad las debería haberlas
instalado en el chalet del propietario B (pero se confunde porque todos los chalés son
iguales). ¿Cómo lo resolverías? La mampara es un bien accesorio al chalet que es un bien
principal. Por lo que la mampara es un bien mueble que se une a un bien inmueble de
forma permanente (Art. 511-2.c CCC) por lo que en realidad la mampara es un bien
inmueble. Se da un caso pues, de construcción en suelo ajeno. Se presume la buena de la
empresa Kassandra. Por ello, el propietario del bien A tiene derecho a quedarse las
mamparas pagando su valor y a quedarse una indemnización si demuestra los daños y
perjuicios que sería el precio del derribo de las mamparas si no las quería. Solo se puede
exigir el derribo si hay mala fe (no es el caso).

2. La ocupación

a) Concepto de ocupación
La ocupación se regula en los Art. 542-20 CCC a 542-22 CCC y es un modo de adquirir la propiedad
solo de bienes muebles abandonados. Esta es la ocupación en sentido estricto (Art. 542-20 CCC).
Sin embargo, hay que tener cuidado con el término ocupación. La ocupación nunca es de un bien
inmueble. En este caso se trata de la posesión de un bien inmueble. La ocupación solo puede ser
de bienes muebles. Pero hay una confusión del término por los ocupas de bienes inmuebles. Ahora
bien la ocupación en sentido amplio, está muy relacionada con dos fenómenos jurídicos:
• El tesoro que es un bien oculto de extraordinario valor y de propietario desconocido (Art. 542-
21 CCCC)
• El hallazgo que es un bien mueble perdido, que si tiene propietario (Art. 542-22 CCC)

El Art. 542-20 CCC establece que la ocupación en sentido estricto (“stricto sensu”) se da de en:
• Bienes susceptibles de ocupación que son bienes corporales abandonados por sus dueños,
susceptibles de apropiación mediante acto material.
• Los animales que se pueden cazar o pescar (que tiene una legislación específica)

El abandono no requiere formalidades, pero debe ser indudable y expreso (Art. 543-2 CCC). No es
posible adquirir por ocupación los bienes inmuebles porque se los queda la Administración, en
concreto el Ayuntamiento.

3. El tesoro
Se regula en el Art. 542-21 CCC y se trata de objetos de extraordinario valor con propietario
desconocido. Se atribuye la propiedad al dueño de la finca en la que se halla, aunque si quien haya
encontrado el tesoro es distinto al propietario de la finca tiene derecho a cobrar la mitad de su
valor en metálico.

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Si el tesoro es de interés histórico o cultural, pasa a ser de dominio público de acuerdo con el Art.
41 ley 16/1985 de 24 de junio de Patrimonio Histórico Español. Aunque de acuerdo con el Art. 44
de dicha ley al propietario de la finca en la que se encontró tiene derecho a que se les pague el
valor de la mitad en metálico, pero si quien lo encontró es distinto al propietario se dividen el valor
entre dos. Dicha ley en Catalunya convive con la llei de patrimoni historic de Catalunya. Si el tesoro
se encuentra en Catalunya, formara parte del patrimonio histórico catalán. Es importante destacar
que el tesoro es un descubrimiento casual y aleatorio o inesperado. Es decir que si hay una
excavación, no hay tesoro.

4. El hallazgo
Tiene lugar en relación con bienes muebles perdidos o abandonados. Se considera perdido cuando
sí tiene propietario, a diferencia del tesoro que no tiene o es desconocido. El Art. 542-22 CCC
establece una presunción de no abandono en determinados bienes:
• Animales domésticos
• Sujetos muebles corporales que por sus características y función se presume que tienen un
poseedor, nunca pueden adquirirse por ocupación. Ejemplo: móvil.

Cuando se encuentra un bien mueble hay que restituirlo por tanto notificarlo al Ayuntamiento y
entregarlo a depósito. El Ayuntamiento debe notificarlo mediante un edicto. El bien queda en
depósito durante 6 meses. Si en 6 meses no se presenta ningún propietario para reclamar hay 2
opciones:
• Se adjudica a quien lo encontró si el valor es igual o inferior al salario mínimo interprofesional X
6.

• Si su valor es superior, se vende en pública subasta por un determinado valor pero quien lo
encontró tiene derecho a una recompensa por el precio del salario mínimo interprofesional x 6
+ 1/4 parte del exceso del precio.

• Si el bien no se vende en pública subasta quien lo encontró se lo queda. Pero si aparece el
propietario antes de los 6 meses, el quien lo encontró le puede reclamar el 10% de su valor si el
objeto tiene un valor superior al del salario mínimo interprofesional x 6 y a un 4% en lo que
exceda.

TEMA 10: LA PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. La acción reivindicatoria
Se regula en los Art. 554-1 a 554-3 CCC y consiste en una acción real que tiene reconocida el
propietario que ha perdido la posesión de su cosa, que le permite la restitución del bien frente al
poseedor no propietario. Esta acción solo la tiene reconocida el propietario. Se trata de una acción
real, dado que el propietario la ejercita contra quien tenga el bien independientemente de quien
se trate. Cuando el propietario ejercita la acción reivindicatoria quiere una sentencia condenatoria
de quien posee su cosa sin derecho. Hay muchos supuestos en el ejercicio de la acción
reivindicatoria: ejemplo comprar algo a un non domino. (Contrato traslativo de posesión + tradición
= adquisición propiedad).

Por el contrario, el poseedor y el tenedor tienen reconocida la demanda de recobrar y de retener
la posesión (pero nunca la acción reivindicatoria). Ejemplo de propietario que no tiene la posesión
porque lo tiene cedido: un arrendamiento, un usufructo….

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Silvia Vilchez Poch
El propietario (cuando tenía la posesión del bien) podría ejercitar la acción recobrar la posesión en
un juicio verbal rápido durante el plazo de 1 año. Posteriormente, puede interponer la acción
reivindicatoria en un procedimiento ordinario escrito que es más lento.

La acción reivindicatoria no prescribe pero se pone en marcha el reloj cuando otro este poseyendo
el bien del propietario. Porque si el poseedor lo hace con el título de dueño puede llegar adquirir
la propiedad del bien por usucapión y entonces, el verdadero propietario ya no puede reivindicar
la propiedad mediante la acción reivindicatoria.

¿Qué diferencia hay entre un derecho y una acción? Los derechos en si no prescriben, lo que si
prescribe es la acción. La acción es un derecho en pie de guerra. Dado que no ejercitas tu derecho
a no ser que este se vea lesionado. Porque si tienes un problema y no lo reclamas prescribe. Por
tanto las acciones siempre prescriben o caducan, los derechos no.

2. La acción declarativa de dominio
No se reconoce en el CC ni en el CCC pero si la reconoce jurisprudencia. Se trata de la acción
personal que tiene el demandante sobre una persona concreta por la que solo la tiene reconocida
el propietario del bien. Hay una contienda en saber quién es el verdadero propietario en la que el
actor quiere que se declare su propiedad. Ello se hace en casos en que no está claro quién es el
propietario sobre el bien.

La finalidad de la acción declarativa de dominio es de obtener una sentencia declarativa de su
propiedad por parte del propietario. Por ello se dirige frente a quien está discutiendo el derecho de
propiedad del verdadero propietario. Por tal motivo se trata de una acción personal (no acción real
como ocurre con la acción reivindicatoria).

La acción declarativa de dominio se diferencia de la acción publiciana en que en esta última se
quiere conocer quien tiene un mejor derecho para poseer. Pero en la acción declarativa de
dominio, no está claro quién tiene la propiedad.

Durante el ejercicio de la acción declarativa de dominio ante los tribunales, el propietario tiene que
demostrar:
• Su justo título de propiedad (contrato, testamento, que ha pagado el IBI, la inscripción en el RP
a su nombre…).

• Identificar claramente el bien sobre el que recae el derecho de propiedad.

• Demandar a las personas que lo poseen sin derecho (no hace falta que demuestre que los
demás no tiene derecho a poseer, solo que él tiene derecho el de propiedad.
Correspondientemente los que poseen el bien no tienen derecho a hacerlo.

Ejemplo STS acción declarativa de dominio: Jaime (constructor de un bloque de viviendas) se
reserva un piso del bloque que construyó, un elemento privativo de vivienda. La comunidad de
propietarios en 1971 le compró a Jaime dicho elemento privativo de vivienda para ser utilizada
como vivienda del portero (como un elemento común, aunque estaba configurada como
elemento privativo). La vivienda fue utilizada por porteros hasta 2007. Cómo la comunidad de
propietarios no lo inscribió en el RP, seguía figurando Jaime como titular de la vivienda. Al fallecer
Jaime, su viuda integra la vivienda en su herencia. Por ello la comunidad de propietarios
interpone una acción para declarar que ella es la real propietaria del piso.

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En este caso no hay una acción reivindicatoria (porque el piso no lo ocupa la viuda), sino que
ejercitan una acción declarativa de dominio. En el supuesto de que la viuda pasara a ocupar la
vivienda (cosa muy difícil dado que la Comunidad no se lo hubiera permitido) la Comunidad
debería ejercitar una acción reivindicatoria.

3. La acción negatoria
El Art. 544-4 a 544-7CCC regula la acción negatoria y la reconoce al propietario y a los titulares de
derechos reales que comportan la posesión. El objeto y finalidad de dicha acción es el de hacer
cesar las perturbaciones e inmisiones que no consisten en una privación de la posesión. Una
perturbación puede ser de dos tipos:
• Perturbación física: las inmisiones.
• Perturbación jurídica: como por ejemplo negar la existencia de una carga o de un derecho real
limitado.

Esta acción la tiene reconocida tanto el propietario como los terceros no legitimados que ejercitan
un derecho real limitado en finca ajena como por ejemplo un usufructuario, derecho de habitación,
derecho de superficie…

Esta acción permite:
o La declaración de cese de perturbación o inmisión si la inmisión es ilegítima (Art. 544-4 CCC). En
el caso de las legítimas se puede pedir medidas para su mejora pero no su cese, así como una
compensación económica (dado que no cesaran al estar autorizadas o permitidas y por tanto, el
vecino debe tolerarlas bajo una compensación).
o Un mandato de abstención futura de perturbaciones o inmisiones ilegitimas (Art. 544-4 CCC).
o Una indemnización por los daños (Art. 544-6.2 CCC).

El plazo para interponer dicha acción negatoria no prescribe mientras dure la perturbación o
inmisión pero en el caso de la indemnización, la acción prescribe a los 3 años desde que el
propietario conoce la perturbación.

4. Las acciones de cierre de fincas, delimitación y amojonamiento
Se trata de 3 acciones relativas a los límites de las fincas contiguas:
• La acción de cierre (Art. 544-8 CCC): pretenden hacer inaccesible la finca mediante el cierre de
la misma. Dicha acción sólo la tiene reconocida el propietario de la finca.

• La acción de delimitación (Art. 544-9 CCC): consiste en trazar sobre plano o el terreno el
deslinde dudoso entre 2 fincas contiguas. Es decir que se delimita cual es el límite de cada finca
para que este quede claro. La legitimación la tienen los propietarios y los titulares de derechos
reales limitados con contenido posesorio (Art. 544-9.2 CCC).

• La acción de amojonamiento (acció de fitació en catalá): consiste en señalar físicamente los
límites de la finca. La legitimación la tienen los propietarios y los titulares de derechos reales
limitados con contenido posesorio (Art. 544-9.2 CCC).

5. Las propiedades especiales: la propiedad intelectual y propiedad industrial

a) Distinción entre propiedad industrial e intelectual
La propiedad industrial e intelectual son propiedades especiales porque no están sujetas a dominio
público. La diferencia entre dichas propiedades y las propiedades ordinarias es que su objeto es un
bien intangible e inmaterial:

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• Propiedad industrial: tiene por objeto:
o Las invenciones técnicas (patentes) SU OBJETO ES UN INVENTO, una invención técnica con
aplicabilidad industrial que requieren una serie de requisitos.
▪ Actividad inventiva
▪ Aplicabilidad industrial
▪ Novedad

El derecho de propiedad industrial crea un derecho de propiedad exclusivo del autor sobre su
invento (patente). La duración del derecho sobre la patente es de 20 años.

o Los signos que distinguen productos y servicios en el mercado (marca): La marca identifica
un producto o servicio de una empresa en el mercado. La duración del derecho sobre la
marca dura 10 años y se prorroga continuamente.

• Propiedad intelectual (PI): tiene por objeto:
o Las creaciones originales /obras (derecho de autor) que son creaciones originales.
o Ciertas prestaciones relacionadas (derechos conexos) que son ciertas actividades
relacionadas con las creaciones (por ejemplo: un cantante interpreta una canción de otra
persona).

b) Legislación en materia de propiedad intelectual
La propiedad intelectual es competencia exclusiva del Estado (ART. 149.1.9 CE). Actualmente la ley
es el RDL 1/1996 de 12 de abril por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad
Intelectual (LPI). Aunque la legislación anterior era la Ley 10 de enero de 1879 que esta derogada.
Sin embargo, en las disposiciones transitorias de la LIPI se establecen determinados supuestos de
aplicación en la actualidad dado que en ciertos casos hay retroactividad legislativa. Es decir que
como regla general se aplica la LPI de 1996 pero en determinados casos se aplica la de 1879.

c) ¿Qué pueden ser objeto de propiedad intelectual (PI)?
Son objeto de PI y por tanto, generan derechos exclusivos de PI los siguientes supuestos:
• Creaciones originales (derechos de autor)
• Prestaciones (derechos conexos) que son los siguientes:
o Intérpretes de obra: derecho de los intérpretes que son los que ejecutan la obra: actores,
cantantes…

o Grabación de audio o audiovisual: derecho de los productores de fonogramas y
audiovisuales como por ejemplo la grabación de un hecho o suceso como testigo con el
móvil.

o Emisiones de radio y TV: derecho de las entidades de radiodifusión.

Ejemplo: un partido de futbol no es una obra, no es una creación original. Cuando las TV
emiten estos partidos tienen derechos exclusivos sobre ellos. Por ello, cuando sólo una
cadena de TV puede emitir el partido las demás cadenas que quieran emitir fragmentos del
mismo tendrán que pagar derechos exclusivos.

o Ediciones de obras no protegidas (derecho del editor…) el editor de una edición del quijote
(que ya no está protegida) protege el diseño, la tapa, los colores…


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d) Rasgos característicos de los derechos de PI
¿Qué aspectos de la PI manifiestan su carácter especial frente a lo ordinario? Las características
de la PI son las siguientes:
• Su objeto es inmaterial, por lo que se este derecho es muy difícil de proteger y fácil de
infringir. En el caso de la propiedad intelectual, el objeto recae sobre la creación o prestación,
mientras que en el caso de la propiedad ordinaria, el objeto recae sobre el soporte físico que
contiene la obra.

• Tiene una duración determinada.
o El derecho de autor tiene una duración de toda la vida del autor + 70 años después a no ser
que el autor muriera antes de la entrada en vigor de la LPI de 1987 en cuyo caso el plazo es
de toda la vida del autor + 80 años después de esta. (Art. 26 LPI + Disposición transitoria 4 LPI
autores fallecidos antes del 7 de diciembre).

Ejemplo pedrera A. Gaudí. Gaudí murió 1926 en cuyo caso la ley vigente era la de 1987 (vida
del autor + 80 años). Se hace en 2001 una obra interactiva de Gaudí y la comercializa dado
que aplicaron los plazos de la ley 1996. Sin embargo, perdieron el pleito dado que se
extinguían en el 2006 por los plazos de la ley 1987.

o Los derechos conexos tienen una duración que varía entre los 25 y los 50 años.

o Otro derecho con duración post mortem son el honor y la imagen que duran 80 años. Por eso
los derechos de autor son relacionados con el derecho de personalidad, como reflejo de la
personalidad. Por ello se regula en derecho civil y no en mercantil.

e) Contenido de los derechos de PI
Los derechos de autor tienen:
• Derechos morales (Art. 14 LPI)
• Derechos patrimoniales o de explotación (Art. 17 a 25 LPÌ)
Los derechos conexos en la LPI solo están reconocidos en su contenido patrimonial.

f) El derecho de autor
El derecho de autor nace con la creación de la obra (Art. 1 LPI) y no es necesaria su inscripción en el
Registro de la Propiedad intelectual (RPI) aunque a efectos de prueba es muy recomendable su
inscripción.

El Art. 10 LPI establece el objeto del derecho de autor: “es una creación original literaria, artística o
científica que este expresada y exteriorizada en cualquier medio o soporte”. No se protege la
calidad de la obra, sino que está este expresado. Incluso se protege la obra aunque no está
acabada. El requisito básico para su protección es que la obra sea humana.

g) La originalidad de la obra
¿Qué es la originalidad? Según el TS la originalidad es la falta de copia.

Ejemplo STS 13 de mayo de 2002: en BCN apareció un Semanari de Oportunitats Laborals (SOL)
que recopilaba las ofertas de empleo publicadas los domingos de otros periódicos y los publicaba
el lunes sin autorización de dichos periódicos. La Vanguardia denunció el copyright de una creación
original. ¿Es admisible la opinión de la Vanguardia? ¿Consideras que una oferta de empleo es
una creación original? El TS consideró que sí que es una obra original dado que las expresiones
escritas usadas en la redacción de la oferta de empleo pueden ser distintas en cada periódico.

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Silvia Vilchez Poch
El TS considera que la copia solo se puede impedir si se copia una creación original, por lo que hay
que saber si ello es original.

Ejemplo STS 30 de enero de 1996: sobre la originada en un folleto para la explicación de uso y
utilidad mamparas de baño. El TS define la originalidad como la falta de copia. Se trata del mismo
supuesto que en caso anterior. Es obra original por la expresión usada.

Ejemplo: ¿Si estas delante de “Las meninas” con un caballete y lo pintas, ¿Qué haces? Recrear un
cuadro. Ello es copiar una obra original, no crearla.

h) ¿Qué tipos de obras hay?
El Art. 10.2 LPI establece una tipología de obras muy larga, por lo que es una lista abierta. Sin
embargo se excluyen del concepto de obra, “las disposiciones legales o reglamentarias, los
proyectos de ley, las resoluciones de los órganos jurisdiccionales actos, acuerdos y deliberaciones
de los organismos públicos así como las traducciones oficiales de los textos anteriores” (Art. 13
LPI).

i) El sujeto del derecho de autor
El Art. 5 LPI considera autor a la persona natural que crea la obra. Solo por el hecho de crear, el
autor es el titular originario de los derechos de autor. El autor puede ceder sus derechos a un
tercero, pero manteniendo la condición de autor. En vida el autor suele ceder los derechos para
sacarles un mayor rendimiento. Pero hay una excepción muy importante para el caso de los
programas de ordenador (Art. 97 LPI) según la cual el autor es quien crea el programa o quien sea
el titular de sus derechos. Es decir, que en el caso del software, se considera que el titular es no el
que crea el software, sino la empresa para la que trabaja el que lo que creó (por ello no aparece su
nombre en el programa). Por el contrario, un escritor que trabaje para una empresa de cuentos
infantiles, el titular será la empresa pero en el libro figurara el nombre de quien lo escribió.

j) Facultades del titular de derechos de autor sobre su obra
Los autores suelen ceder sus derechos sobre su obra para obtener un mayor rendimiento de los
mismos. Ello lo pueden hacer de dos formas:
• Cesión intervivos del derecho de autor: el Art. 43 LPI establece que el autor cede sus derechos a
personas naturales o físicas que normalmente quieren explotar su obra.
El autor no efectúa por sí mismo la explotación de su obra, sino que cese sus derechos a
editoriales, productoras audiovisuales, empresas en las que trabaja como creativo, empresas que
le encargan obras, museos… Estas cesiones pueden ser gratuitas, u onerosas en cuyo caso, suelen
estar pactadas (royalties) ejemplo: a comisión….

• Cesión mortis causa del derecho de autor: el Art. 42 LPI establece que el autor transmite sus
derechos a sus herederos por testamento, donación mortis causa, sucesión intestada. En este
caso, el autor transmite únicamente los derechos patrimoniales de los que era titular al fallecer.
Porque se cede lo que se tiene en el momento de la muerte, no lo que no se tiene. Porque puede
ser que a lo mejor los ha dado sus derechos para siempre en vida. Ello da muchos pleitos entre
los que tienen los derechos y los herederos del autor.

k) Los Derechos morales
Los derechos de autor generan derechos morales que son inalienables e intrasmisibles (Art. 14 LPI)
que no están reconocidos en la LPI de 1879, únicamente en la de 1996, que solo los tienen los
autores:

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• Derecho de reconocimiento de su autoría que nunca se extingue
• Derecho de divulgación que se extingue pasados 70 años de la muerte del autor
• Derecho de divulgar de forma anónima o con seudónimo que se extingue con la muerte del
autor.
• Derecho a exigir la integridad de su obra que nunca se extingue.

l) Derechos de explotación (Art. 17 LPI)
El Art. 17 LPI establece que el autor tiene derechos exclusivos sobre su creación y tiene un ejercicio
exclusivo sobre el mismo de cualquier forma. En especial tiene los siguientes derechos:
• El derecho de reproducción (Art. 18 LPI) es el que prohíbe la copia gráfica, digital y efímera.
Fijación para la obtención de copias de la obra.

• El derecho de distribución (Art. 19 LPI) que es la venta, alquiler o préstamo. Acceso al público de
la obra mediante soporte tangible para su venta, alquiler o préstamo.

• El derecho de comunicación pública (Art. 20 LPI) por TV, internet…. cómo por ejemplo las
televisiones, las radios… Acceso al público de la obra sin previa distribución de ejemplares.

• El derecho de transformación (Art. 21 LPI) que son actos de traducción, resumen y adaptación.
Cualquier modificación de la obra de la que se derive otra.

Los derechos exclusivos comportan:
• La facultad del titular de autorizar o prohibir un determinado acto de explotación:
reproducción, distribución, comunicación pública y transformación.

• La facultad de exigir una remuneración a cambio de la explotación: el autor puede autorizar
gratuitamente actos de explotación de su obra (ejemplo software libre)

El que lleva a cabo los actos de explotación debe solicitar una autorización al titular de los
derechos y pagar el precio que se acuerde. El acto de explotación no implica la obtención de lucro.
Una comunicación pública gratuita o distribuir gratuitamente obras también son consideradas
cómo un acto de explotación. (Ejemplo: cinema a la fresca gratuita. Hay una explotación mediante
comunicación pública que debería pedir autorización. Pero al ser una actividad gratuita, no es
lucrativa para quien la organiza. Aún así se debe pedir permiso).

k) los límites a los derechos de explotación
Los límites están establecidos en la ley y son supuestos en que se puede llevar a cabo una
explotación de la obra sin la autorización de los titulares y sin pagar por ello, que están
reconocidos en los Art. 31 a 39 LPI porque la ley considera que hay un interés legítimo que debe
ser protegido más relevante que el derecho de autor.

Los límites son los siguientes:
• Copia privada para uso personal siempre que el acceso a la obra sea legal.
• Cita de obras en obra propia para ilustrar e indicando la fuente.
• Excepción educativa para la utilización de obras por profesorado con fines docentes
(fragmentos de obras)
• Limite a favor de bibliotecas: préstamo de obras sin autorización
• Parodia de obras


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¿Qué ocurre cuando se comete una infracción a los derechos de explotación? De acuerdo con el
Art. 139 LPI establece al titular de los derechos la acción de cesación de la actividad ilícita que es
fundamental porque es una forma de impedir que se sigan cometiendo dichas actividades.
También el Art. 140 LPI le establece al autor la acción de indemnización solicitando el lucro
cesante (las pérdidas de ventas las cuales se deben demostrar) y si procede el daño moral, el cual
“procederá su indemnización a un no probada la existencia de perjuicio económico” que también se
deben demostrar (Art. 140.3 LPI). El plazo para la acción de la indemnización es de 5 años desde
que el legitimado puede ejercitarla.

No se puede demandar a una persona física que tiene descargadas películas en su casa porque el
juez solo puede ordenar la entrada en el domicilio y el PC si hay existencia de delito y esto es una
infracción. Por tanto las empresas demandan directamente a las webs de descarga.

m) Entidades de gestión
¿Qué son las entidades de gestión?. Estas representan a los titulares de derechos de PI. En España
hay las siguientes:
• SGAE: Sociedad General de Autores y Editores (autores obras musicales y audiovisuales)
• CEDRO: Centro Español de Derechos Reprográficos (autores y editores de obras literarias)
• VEGAP: Visual, Entidad de Gestión Autores Plásticos

Las características de las entidades de la gestión son las siguientes:
• Son creadas a partir de los Art. 147 a 157 LPI
• Tienen una personalidad jurídica propia
• Ejercitan los derechos de autor en representación de sus socios (actúan en nombre de los
autores que están asociadas en ellas). Por ello conceden y recaudan licencias en nombre de
sus socios y demandan ante los tribunales en representación de sus socios. Es decir que los
autores que no pueden ejercer sus derechos, se hacen socios de dichas entidades quienes
ejercitan los derechos por ellos haciendo autorizaciones de cesión, cobrando por ello y luego
reparten el dinero entre los socios.

BLOQUE III: LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

SOBRE COSA AJENA
LOS DERECHOS DE GOCE

TEMA 11: EL USUFRUCTO Y LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

EL USUFRUCTO

1. Regulación actual y precedentes
El usufructo se regulaba en la Compilació del Dret Civil de Catalunya en los Arts. 279 a 282 CDCC
que sólo regulaba el usufructo de bosques y plantas. Posteriormente, el legislador catalán lo reguló
en la llei 13/2000 de 20 de novembre de regulació dels drets d’usdefruit, d’ús i d’habitació que
derogó la regulación previa. Esta ley fue derogada por los Arts. 561-1 a 561-37 CCC del libro V. Al
respecto, la Disposición Transitoria 9 de la Ley 5/2006 diferencia entre los usufructos gratuitos y
los onerosos:

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• Los usufructos gratuitos se rigen por el Libro V del CCC desde la entrada en vigor de la ley
5/2006 el 1 de julio de 2006 si el nudo propietario y el usufructuario no pactan otra cosa.

• Los usufructos onerosos se rigen por la ley anterior, si el nudo propietario y el usufructuario no
pactan otra cosa (ley 13/2000).

2. Concepto de usufructo
El usufructo se define en el Art. 561-2 CCC y atribuye a su titular la facultad de utilizar y disfrutar
un bien o un conjunto de bienes ajenos, con la obligación de respetar su forma y su sustancia (Art.
561-2.1 CCC). Además, el usufructuario, puede disponer del bien usufructuado si se ha previsto en
el titulo de constitución (Art. 561-21 CCC). El usufructo puede darse de un solo bien o en conjunto
de bienes (ejemplo: usufructo en herencia a favor del cónyuge vivo) (Art. 561-3.1 CCC).

3. Características del usufructo
Las características del usufructo son las siguientes:
1) Comporta la posesión y el uso de la cosa (Art. 561-2.2 CCC)

2) Comporta la facultad de todo disfrute: todos los frutos que no hayan sido excluidos en el título
de constitución (Art. 561-6.1 CCC)

3) Implica un aprovechamiento total de la cosa versus la posición del propietario (nuda
propiedad) (Art. 561-2.2 CCC)

4) Es un derecho de carácter temporal

5) Comporta la obligación de conservar la cosa y la sustancia de la cosa (salva rerum substania
Art. 561-2.1 CCC)

4. Constitución del usufructo
El usufructo se puede constituir por los siguientes títulos constitutivos (Art. 561-3 CCC):
• Por la ley
• Por una sentencia judicial (Art. 552-11.3 CCC)
• Por la voluntad de los particulares
• Por usucapión (mediante los plazos del Art. 531-27 CCC: bienes muebles 3 años y bienes
inmuebles 20 años)

5. Régimen legal del usufructo

El régimen legal del usufructo, de acuerdo con el Art. 561-1 CCC es en primer lugar el régimen
establecido en el título de constitución del mismo, y en su defecto en aquello que no resulta del
título, se aplica el CCC.

6. Clases de usufructo
Los usufructos, son de dos clases o tipos:
• Los usufructos legales, como por ejemplo el del Art. 442-3 CCC según el cual en caso de
sucesión intestada, el usufructo universal es a favor del cónyuge o de la pareja de hecho. Son los
usufructos que establece la ley.

• Los usufructos voluntarios, los cuales pueden ser de dos tipos:
o Negocios intervivos: el negocio de constitución del usufructo. Algunos ejemplos son:

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▪ Donación intervivos: propietario de un inmueble dona a su hija la plena propiedad y se
reserva el usufructo para él y su cónyuge (caso más frecuente).
▪ Negocio de constitución de usufructo intervivos oneroso: entre el propietario y una
persona jurídica por un plazo de 30 y a cambio de una renta anual.
▪ Testamento

o Negocios mortis causa: el causante atribuye en su testamento el usufructo de toda la
herencia a una persona, y la nuda propiedad a los herederos. Otra opción sería que el
causante atribuye el usufructo de un bien de la herencia a una persona X y la nuda
propiedad del mismo heredero o a un tercero (ello podría hacerse tanto en testamento
como en un codicilo o legado Art. 421-20 CCC).

Ejemplo legado de usufructo: “D. Luís otorgó testamento ante notario el día 31 de julio de
1974; en él, legaba a su hija Carmen la nuda propiedad de las acciones que poseía en varias
sociedades, mientras que legaba el usufructo de tales acciones a su esposa D. Montserrat”.

Hay unas cláusulas especiales en usufructos de constitución voluntaria en el Art. 561-3.2 CCC:
o Cláusula de reversión del usufructo a favor del nudo propietario. Por ejemplo, el usufructo a
favor del cónyuge con reversión en caso de dinero. Es decir que se establece el usufructo,
pero si el matrimonio se divorcia, este se extingue.

o Constitución del usufructo en garantía de pago de una obligación dineraria en cuyo caso,
los frutos y los rendimientos se imputan al pago de la deuda. Es decir, que para garantizar
el pago de la deuda se establece un usufructo para que el acreedor perciba los frutos y
rendimientos del bien y con ellos se paga la deuda. Una vez esta ya este cobrada, se
extingue el usufructo.

7. Titularidad del usufructo (importante)
De acuerdo con el Art. 561-3.1 CCC, se puede constituir un usufructo a favor de una o de varias
personas (ya sean naturales o jurídicas). En el caso de que la constitución sea a favor de varias
personas, el usufructo puede ser de forma simultánea o sucesiva.

IMPORTANTE! En los casos de titularidad simultánea con cotitulares, el usufructo se establece
como una comunidad sobre el derecho de usufructo. ¿Qué ocurre cuando uno de los
usufructuarios fallece? Depende de si el usufructo era sucesivo o sujeto a plazo con varios
titulares. En este último caso, si la comunidad era germánica al no haber cuotas, esta comunidad
permanece hasta que se extingue. Pero si era una comunidad ordinaria romana, los hijos, pareja
estable o matrimonio o hermanos del constituyente y uno fallece, la cuota de este incrementa la
cuota de los demás. Pero si dicho usufructo vitalicio es en comunidad romana y no son familiares
del constituyente, esa cuota de usufructo pasa a ser el nudo propietario pero por el otro lado
cotitular de una parte del usufructo. Pero en el caso de la titularidad sucesiva del usufructo, hay
unos límites que se rigen por las normas fideicomisarias según el cual no se puede ser ilimitada.

a) Titularidad simultánea de un usufructo
Se constituye en este caso una comunidad en la titularidad del derecho de usufructo. Dicha
comunidad puede ser romana o germánica. ¿Qué ocurre si uno de los cotitulares fallece?
Depende de si el usufructo es vitalicio a favor de varios titulares o si es un usufructo de varios
titulares sujeto a plazo:

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• Usufructo vitalicio de varios titulares: de acuerdo con el Art. 561-14.1 CCC si el usufructo se ha
constituido a favor de: matrimonio, pareja estables, hijos o hermanos del constituyente, la
muerte de uno incrementa la cuota de los supervivientes. En todos los demás casos, la cuota
del fallecido pasara a ser del nudo propietario; el nudo propietario será entonces cotitular del
usufructo. Este supuesto se denomina usufructo del propietario y se regula en el Art. 561-16.1-
c CCC). Si se trata de una comunidad germánica, SIEMPRE HAY UN ACREDIMIENTO DE LAS
CUOTAQS DEL USUFRUCTO DE LOS DEMAS COTITULARES.

Ejemplo STSJ de 11 de marzo de 2013: Por un lado tenemos el usufructo vitalicio de A en un
25% y el usufructo vitalicio de B en otro 25% en una comunidad romana (dónde cada uno tiene
su cuota). Por otro lado, tenemos el usufructo vitalicio de A y B en un 50% en una comunidad
germánica (dónde cada uno tiene la mitad de todo). A y B son dos socios tanto el caso de
romana como en el de germánica. ¿Qué ocurre si muere A? Hay que tener en cuenta que C es el
nudo propietario en ambos casos. En este caso, el nudo propietario pasaría en el caso de la
germánica a ser cousufructuario y usufructuario a la vez. Es un caso de usufructo del
propietario.

La STSJ da la siguiente solución: “L’usdefruit a favor de varies persones en la comunitat romana
per quotes, amb parts diferenciades i disponibles o bé, segons la comunitat germànica per la
qual la titularitat de cadascun dels cousufructuaris es projecta sobre la totalitat de l’objecte. En
el present cas, es tractat d’una hipòtesi de crida conjunta o solidaria a la totalitat de l’objecte de
l’usdefruit per tant, ens trobem en un cas de comunitat germànica i que per tant, la mort d’un
dels cousufructuaris significa la inviabilitat de la consolidació parcial”.

• Usufructo a favor de varias personas sujeto a plazo: un ejemplo sería el de un usufructo de
maquinaria industrial a favor de dos socios con una duración de 30n años. En este caso, si se
tratara de una comunidad ordinaria pro indiviso, la muerte de un usufructuario provocará que
su cuota pase a sus herederos. No siendo así en una comunidad germánica.

b) Titularidad sucesiva del usufructo
Es el caso del nombramiento de varios usufructuarios llamados uno tras la muerte de otro.
(Ejemplo: “Lego a mi hija Ana el usufructo de la casa que tengo en Mataró. A su muerte, dicho
usufructo corresponderá a su hijo Andrés”). Sin embargo, es muy importante tener en cuenta que
hay limitaciones al nombramiento sucesivo de usufructuarios como ocurre en los límites al
fideicomiso (Art. 426-10 CCC) para provocar que los bienes acaben en el trafico jurídico y no
favorecer a los mayorazgos.

8. Objeto del usufructo
El Art. 561-2 CCC establece que el objeto del usufructo es usar y disfrutar de bienes ajenos. Pero no
dice nada más al respecto. El término bien desde el punto de vista legal engloba tanto cosas
(bienes muebles o inmuebles) como derechos. Al respecto, el objeto del usufructo puede recaer
tanto bienes específicos como en un conjunto de bienes (los bienes o la totalidad de los bienes de
una persona Art. 561-3.1 CCC).

Sin embargo, ocurre que el OJ da una respuesta a tres tipos de usufructo que por la naturaleza del
objeto plantean interrogantes. Estos son los casos especiales:
1. Usufructo de bienes deteriorables (Art. 561-4 CCC): se trata de bienes que se deterioran con el
uso. Ejemplo: coche, electrodomésticos… El CCC permite a los usufructuarios que hagan uso de

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los mismos según su destino pero deben restituirlos en el estado en el que estaban antes de
finalizar el usufructo.
El deterioro lo acaba sufriendo el nudo propietario dado que el usufructuario puede usar el bien.
Por ello, el usufructuario debe establecer una indemnización por el deterioro causado por dolo
o culpa de los bienes. El usufructuario de acuerdo al Art. 561-7 CCC puede establecer un
inventario y establecer caución que consiste en poner un depósito por si acaso luego deteriora
los bienes y debe pagar alguna indemnización. La caución únicamente puede ser de dinero,
porque sino seria una prenda.

2. Usufructos de bienes consumibles también llamado quasiusufructo (Art. 561-5 CCC): son
bienes que se consumen por su uso. Ejemplo: comida. El CCC establece que el usufructuario
debe devolver la misma cantidad cuantitativa y el mismo valor cualitativo (tantundem eiusdem
generis) pero si ello no es posible, se pagara el valor en el momento de extinción del usufructo.

3. Usufructo de dinero (Art. 561-33 CCC). En el Art. 561-33.1 CCC el usufructo solo da derecho a los
frutos del dinero, porque si usamos el dinero este se consume y se debe guardar la substancia.
Por ello se deben obtener los máximos rendimientos posibles del dinero. Sin embargo, dicho
artículo permite disponer de dicho dinero al usufructuario siempre y cuando haya establecido
un depósito para asegurar que devolverá el tantum. Es decir, que el usufructo de dinero da
derecho a intereses y otros rendimientos del capital. Pero solo es posible disponer del capital, si
el usufructuario presta garantía suficiente mediante caución (Art. 561-33.2 CCC). El
usufructuario deberá reintegrarlo al extinguirse el usufructo. La caución únicamente puede ser
de dinero porque si no sería una prenda.

9. Duración del usufructo
El CCC establece que en el caso de las personas jurídicas, la duración máxima es de 99 años (en el
CC es de 30 años) y si no hay pacto se entiende que es de 30 años (Art.561-3.4 CCC). Pero en el
caso de que el usufructo sea a favor de una persona física, se entiende que este es vitalicio durante
la vida del usufructuario pero si está sujeto a plazo hay que establecerlo de forma expresa (Art.
561-3.3 CCC) Por lo que se presume vitalicio.

STS 15 de abril de 1988 sobre la usucapión del derecho de usufructo a favor del Ayuntamiento:
En 1897 se constituye un usufructo a favor de un municipio a perpetuidad. Pero como no se puede
es de 30 años. En 1927 se extinguió pero los vecinos continuaron en su ejercicio pacifico e
ininterrumpido durante 320 años. E 1957 adquirieron por usucapión el derecho y en 1987 se
extinguió de nuevo.

10.Derechos y Deberes del usufructuario

a) Los derechos del usufructuario
Los derechos del usufructuario son los siguientes:
1) Facultad de uso (Art. 561-2 CCC) que comporta la posesión del bien y el derecho a usar la cosa
según su destino económico. Pero no tiene la obligación de devolver el bien en el mismo estado
en que se encontraba (pero el mero deterioro lo sufre el nudo propietario Art. 561-4 CCC).en el
caso de que se trate de bienes consumibles, existe la obligación de devolver el tantundem o su
valor (Art. 561-5 CCC).

2) Facultad de disfrute (Art. 561-6 CCC) el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos y
a disfrutar de todas las utilidades del bien que no estén establecidas por el propietario, siempre

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que este usufructo sea voluntario que en principio son para el usufructuario siempre y cuando
pague los gastos.
Los usos pendientes son los que están una vez se ha terminado el usufructo (Art. 561-6.2 CCC).
Pero los frutos pendientes en el momento de extinción del usufructo son para el propietario en
función a su maduración (si están poco son para el propietario si lo están mucho para el
usufructuario).

3) Facultad de disposición de su derecho de usufructo (Art. 561-9 CCC) puede enejaran y gravar el
derecho pero no el bien objeto de usufructo.

Ejemplo: constituye un usufructo vitalicio a favor de A. ¿Puede A venderlo? Si. Pero cuando se
extingue si A se lo vende a B, ¿Cuándo muera A o muera B? cuando muera A dado que la
condición de usufructuaria no se transmite. Por ello lo más habitual es establecer un derecho de
arrendamiento sobre el derecho de usufructo o hipotecarlo o donarlo.

1. El nudo propietario tiene un derecho de tanteo y retracto en el caso de que el usufructuario
quiera enajenar el derecho de usufructo, tanto si la transmisión del usufructo es onerosa o
gratuita. ¿Por qué se permite un derecho de tanteo y retracto a favor del nudo propietario
pero no a favor del usufructuario? Ello es porque el usufructo es una carga y el CCC considera
que es más prioritario que se extinga dicha carga que la sufre el nudo propietario que no el
usufructuario. Ello es porque el nudo propietario sufre la carga y por ello tiene preferencia.

2. Los contratos celebrados por usufructuario se extinguen al final del usufructo.

b) Los deberes del usufructuario
1. El usufructuario no puede entrar en la posesión sino cumple los requisitos del Art. 561-7 CCC
de hacer inventario ante el nudo propietario y prestar caución. Se trata en este segundo caso,
de que el usufructuario garantice que va a cumplir las obligaciones que la ley le impone. El
nudo propietario puede considerarlas insuficientes, puede solicitar una fianza o un aval
(garantía personal). En el caso de que el usufructuario y el nudo propietario no se pongan de
acuerdo con la caución pueden hacerlo ante el juez. Sólo hay un caso en que la caución no es
obligatoria impuesta por el CCC.

Se trata de la dispensa legal de la caución se regula en el Art. 442-3.1 CCC según el cual, “la
caución es indispensable por el propietario que constituye el usufructo. Que se da cuando una
persona fallece sin testamento (sucesión intestada) la heredan los hijos, si hay, aunque el
cónyuge o pareja estable vivo tiene derecho al usufructo de toda la herencia, sin la obligación
de prestar caución”. En el caso de que haya testamento (sucesión testada) como suele ser con
familiares el causante exime la caución, pero no de las obligaciones que tienen los
usufructuarios. Puede darse el caso del usufructuario sin caución que hace un mal uso de los
bienes objeto del usufructo y el nudo propietario ve en peligro su derecho, puede ir ante el
juez para obligar al usufructuario a que preste garantía.

2. Respetar el destino económico del bien (Art. 561-2.3 CCC).

3. Pagar las cargas privadas, los gastos de conservación, los gastos de suministro, los gastos de
mantenimiento, gastos de reparación ordinaria y todos los impuestos y tasas sobre el bien
(Art. 561-12 CCC) aunque pueden ser dispensadas por el propietario si lo considera oportuno
(caso del usufructo familiar) es decir que pueden exonerarse de acuerdo al Art. 561-3.2.b CCC.


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4. Si hace mejoras, deberá respetar el destino del bien y tiene facultad de retirarlas (Art. 561-6.4
CCC). Si hace mejoras, al acabar el usufructo solo tiene derecho a llevárselas si las puede retirar,
sino puede se las queda el nudo propietario.

5. Actuar con la dirigencia de un bien administrador (Art- 561-2.3 CCC) que es la de un buen padre
de familia.

6. El usufructuario responde de los daños si deteriora los bienes. Se trata de una responsabilidad
extracontractual (Art. 1.902 CC). El usufructuario debe notificar al nudo propiedad de los actos
de terceros que puedan perjudicar sus bienes (Art. 561-8 CCC).

c) Acciones de defensa del derecho de usufructo (Acciones del usufructuario)
El usufructuario puede defender su posesión:
1. Como el usufructuario es poseedor, tiene derecho a ejercer las acciones de la tutela sumaria de
la posesión (Art. 522-7 CCC) que son: la demanda de retener y la demanda de recobrar la
posesión.

2. También tiene la acción negatoria de su derecho en el sentido de negar las perturbaciones
jurídicas (Art. 544-4.2 CCC).

3. Finalmente, también tiene la acción de defensa y reconocimiento de su derecho (Art. 561-20
CCC). Esta última acción de defensa prescribiría.

11. Derechos y deberes del nudo propietario

a) Derechos del nudo propietario
Los derechos del propietario son:
1. Puede enajenar y gravar los bienes (Art. 561-9.4 CCC) pero no la propiedad absoluta, sino la
nuda propiedad.

2. Puede modificar el bien siempre que no altere la forma y la sustancia a las que tiene derecho
el usufructuario, tampoco puede atentar contra el derecho del usufructuario (Art. 561-9.4
CCC). Por tanto si se quieren hacer obras se tienen que notificar al usufructo quien se puede
negar si le perturba su derecho de usufructo.

3. Derecho de tanteo y retracto sobre el usufructo (Art. 561-10 CCC) en caso de que el
usufructuario quiera disponer de su derecho, tanto si lo hace de forma onerosa o gratuita
aunque en este caso deberá pagar su valor también.

b) Deberes del nudo propietario
Los deberes del propietario son:
1. Pagar los gastos de reparación extraordinarios
2. Pagar las mejoras permanentes (gastos útiles) (Art. 561-12 CCC)

12. Extinción del usufructo
Se extingue por las vías siguientes:
1) Las causas leales de extinción propias del usufructo del Art. 561-16 CCC (Ejemplo: Art. 561-
14.2 CCC).

2) Las causas previstas en el título de constitución del usufructo. El título de constitución puede
establecer un plazo.

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3) La renuncia al usufructo (Art. 532.1 CCC).
4) La muerte del usufructuario en caso de usufructo vitalicio.
5) La extinción de la persona jurídica.

6) Por un supuesto de consolidación: SÓLO EN EL CASO DE BIENES MUEBLES. El usufructuario o
el nudo propietario puede mantener el derecho de usufructo. En bienes muebles sí que hay
consolidación a no ser que se quiera mantener dicha separación. PERO EN LOS BIENES
INMUEBLES LA CONSOLIDACIÓN, está regulada en el CCC mediante el nombre de “el usufructo
del propietario”. En el caso de que cuando muere uno de los usufructuarios sin hijos ni
cónyuge ni pareja estable en cuyo caso el nudo propietario ocupa su cuota, el CCC da lugar al
usufructo de propietario.

7) La expropiación forzosa.
8) La pérdida total del bien o destrucción del bien.
9) La nulidad o resolución del derecho del transmitente de quien constituyó el usufructo.

10) La extinción de la deuda si el usufructo se imputa al pago de una deuda (Art. 561-3.c CCC). Es
el caso de que se realice un usufructo para el pago de una deuda mediante el pago de los
frutos se paga la deuda. Cuando se pague la deuda, se extingue el usufructo.

13. Usufructo con facultad de disponer
Se regula en los Art. 561-21 a 561-24 CCC y establece los límites a la facultad de disposición en los
siguientes casos:
1. Si sólo se permite en caso de necesidad (necesidades familiares y personales) que a no ser que
se diga en concreto a quien se extiende, también se extingue sobre el usufructuario y su familia
(Art. 561-23 CCC).

2. Si la facultad está sujeta al consentimiento de varias personas, basta con la mayoría de las
mismas (Art. 561-22 CCC).

3. Régimen de la contraprestación recibida en caso de transmisión onerosa (Art. 661-24 CCC). Los
usufructuarios pueden disponer del mismo como quieran pero para satisfacer sus necesidades.
Si sobra dinero, se subroga y pasa a ser parte del usufructo.

LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

1. Regulación
Estaban regulados por la ley 13/2000 de 20 de noviembre de regulación dels drets d’usdefruit, d’ús i
d’habitació que actualmente esta derogada. Actualmente se regulan en los Art. 562-1 a 562-11
CCC. En el derecho de uso se cubren necesidades del usuario y en el derecho de habitación se
cubre la necesidad de vivir del habitacioncita. EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA ES DISTINTO
AL DERECHO DE HABITACIÓN. Pero ambos facultan a su titular a obtener determinadas utilidades
de bienes ajenos para satisfacer sus situaciones de necedad y de las personas con las que convive.

Las disposiciones comunes establecen que el régimen que se aplica al derecho de uso y de
habitación es lo que establezca la constitución y de forma supletoria las normas del CCC (Art. 562-1
CCC) y en lo que sea necesario las normas del usufructo.


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El origen de este derecho es satisfacer unas necesidades de su titular. Por tanto no se puede
disponer del bien (bien indisponible). Por tanto, sólo puede gravarse o enajenarse con la
autorización del propietario (Art. 562-4 CCC). Se presume el carácter vitalicio del derecho de uso
de acuerdo al Art. 562-2 CCC a no ser que el titulo constitutivo establezca un plazo.

2. Constitución del derecho de uso y de habitación
El derecho de uso y de habitación se constituye por varias vías:
1. Por ley
2. Por resolución judicial son los que se atribuyen sobre la vivienda familiar en caso de la ruptura
matrimonial o pareja estable de hecho. Por tanto es el juez quien decide quién se queda con la
vivienda familiar.
3. Por título voluntario (inter vivos o mortis causa)
4. Por usucapión

Están legitimados para constituirlos tanto el propietario como el usufructuario.

3. Disposiciones comunes
El régimen aplicable para ambos derechos es según el Art. 562-1 CCC en primer lugar, el titulo de
constitución. En su defecto, lo establecido en el CCC. Otras características comunes son que el
objeto de tales derechos, sólo pueden gravarse o enajenarse con autorización del propietario (Art.
562-4 CCC). Finalmente, se presume su carácter vitalicio de acuerdo al Art. 562-2 CCC.

4. Diversidad de titulares
De acuerdo con el Art. 562-3 CCC los derechos de uso y los derechos de habitación sobre bienes
inmuebles se pueden constituir a favor de varios titulares simultáneamente o bien de forma
sucesiva, como ocurre con el usufructo. Si es simultánea puede ser en comunidad romana o
germánica, aunque suele ser romana. Como no se regula nada, se aplican las leyes del usufructo
(Art. 561-14 CCC) para el caso de que fallecerá un titular (depende de si es hijos, cónyuges,
hermanos o no en relación al acrecimiento de las cuotas). Si es sucesiva, solo podrá hacerse si se
trata de personas vivas en el momento de la constitución del uso o habitación. Estos derechos si es
sucesiva, se extinguen con la muerte del último titular.
La diversidad de titulares de un derecho de uso sobre un bien o derecho de habitación sobre un
inmueble. Se puede constituir a favor de varios titulares:
• De manera simultánea (en caso de fallecimiento de 1 titular) artículo 561-14 CCC: Cuando son
varios en comunidad germana, cuando fallece uno, se acrecientan en caso de que los cotitulares
sean cónyuges, parejas de hecho, hijos. si no hay esta vinculación entonces el propietario pasa a
formar parte de ese derecho de uso o de habitación.

• De forma sucesiva (TODOS vivos en el momento de la constitución) solo podrá hacerse si se

trata de personas vivas en el momento de la constitución del uso o la habitación.

Se extinguirán con la muerte del último titular.

5. Derecho de habitación
Es un derecho que faculta al titular a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que no es
de su propiedad. Con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda de él y de las personas
que con el conviven (Art. 562-9 CCC).

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El derecho de habitación, por ello (por la finalidad de satisfacer dicha necesidad) solo puede
constituirse a favor de personas físicas NUNCA A PERSONAS JURIDICAS sensu contrario (Art. 562-10
CCC). Con lo cual, la doctrina establece que se podría establecer un derecho de uso a favor de una
persona jurídica pero no un derecho de habitación. El derecho de uso y de habitación si no tienen
un plazo establecido, es vitalicio. Supletoriamente se aplican las reglas del derecho de usufructo a
favor de una persona jurídica que era de 99 años (Art. 561-3 CCC).

Como se establece para satisfacer dicha necesidad se entiende que el habitacioncita no tiene
dinero para pagar un piso, por ello la mayoría de los casos se establece de forma gratuita y en
muchas veces mortis causa establecido en un testamento. En este caso, el propietario que se ve
agravado por el derecho de habitación, no es el propietario que ha constituido el derecho (porque
el que se lo ha constituido se muere). Para equilibrar esta tensión de intereses, obliga al
habitacioncita está obligado a pagar los gastos derivados de la utilización de la vivienda (Art. 562-
11 CCC).

6. Derecho de uso
El derecho de uso es un derecho a poseer y utilizar un bien ajeno para satisfacer las necesidades de
su titular y de las personas que viven con el (Art. 562-6 CCC).

La diferencia con el usufructo es que este da derecho a usar y a disfrutar, mientras que en el uso
solo se puede poseer y usar, no da derecho de entrada a disfrutar (se excluyen los frutos), aunque
hay excepciones en los siguientes casos (derechos de usos especiales)
• Podrá permitirse en el titulo constitutivo
• El Art. 562-8 CCC regulan unos usos especiales que dan derecho a la percepción de los frutos
que son los siguientes:
o Uso sobre la finca que produce frutos
o Usos de animales (faculta percibir las crías y otros productos)
o Uso de bisques y arboles (incluirá la facultad de talar la madera y venderla)

a) El derecho de uso sobre vivienda
De acuerdo con el Art. 562-7 CCC el derecho de uso se extiende a toda la vivienda, todas las
dependencias y todos los anexos. ¿Cuál es entonces la diferencia con el derecho de habitación?
De acuerdo con el Art. 562-9 CCC es un derecho para cubrir las necesidades,
con lo cual puede ocuparse todo el piso o una parte, o una habitación. Sólo a las dependencias que
hagan falta para cubrir las necesidades de vivir.

En cambio el derecho de uso sobre una vivienda cubre las necesidades en general, con lo cual
puede facultarle no solamente a vivir, sino también a alquilar una habitación por ejemplo. Es decir,
que el derecho de uso sobre la vivienda permite darle unos usos además de domicilio (usos
profesionales STS de 27 de febrero de 2012). (Por ejemplo un derecho de uso permite tener un
despacho de abogados en la vivienda (se cubren dos necesidades) pero en el derecho de habitación
solo se podría la necesidades de vivienda.). En este caso no es un derecho real sino un derecho de
crédito de un cónyuge en favor del otro porque puede ser que la casa se le otorgue a quien no es el
propietario.

¿El problema es se puede vender el piso si hay un derecho de uso? Cuando el derecho de uso
nace de una resolución judicial es un derecho de crédito inter partes que en principio no tiene
eficacia erga omnes frente a terceros a no ser que está inscrito en el RP.

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En este caso sí que se debería mantener el derecho, sino no. Como por ejemplo el derecho de
arrendamiento o el derecho de opción.

7. Extinción del derecho de uso y de habitación
Como norma general, las causas de extinción para el derecho de uso y de habitación son las
mismas causas de extinción del usufructo en la medida en que puedan resultarle aplicables. Sin
embargo, el Art. 562-5 CCC establece un supuesto específico de extinción del derecho de uso y de
habitación que es el abuso de derecho. Se da cuando el habitacioncita usa mal el bien y el
propietario be peligrar su derecho. Ello no puede pasar en el usufructo, porque en este caso el
nudo propietario puede solicitar la resolución judicial en cuyo caso el usufructuario pierde la
posesión del bien. Pero no se puede solicitar la extinción del usufructo. En cambio, en los derechos
de uso y de habitación sí que se puede extinguir el derecho por la resolución judicial.

8. Hipoteca sobre el derecho de uso y habitación
Tanto la nuda propiedad como el derecho de usufructo se pueden hipotecar. Sin embargo, de
acuerdo con el Art. 108.3 LH se establece que los derechos de uso y de habitación no se pueden
hipotecar porque son derechos no disponibles e inalienables de acuerdo con el derecho común
(Art. 562-4.1 CC). Aunque a veces se permite disponer de ellos cuando el propietario lo consienta.
Excepcionalmente, es posible la constitución de una hipoteca sobre el derecho de uso y de
habitación sobre un bien radicado en Catalunya si el propietario lo consiente (Art. 562-4.1 CCC).

El Art. 562-4.2 CCC establece que ocurre sobre la hipoteca sobre un bien inmueble gravado con un
derecho de uso y habitación. En este caso, la ejecución de una hipoteca sobre un bien comporta la
extinción de los derechos de uso y habitación, si sus titulares concitaron en constituirla. Por tanto
si los propietarios establecen hipoteca sobre el bien grabado con el derecho de uso. Si este
propietario consigue que le den un préstamo y no lo paga, el bien se vende en pública subasta al
adjudicatario que lo compre. Pero comprara el bien gravado con el derecho de uso y habitación,
por lo tanto dicho derecho se mantiene. El bien no queda libre de cargas.

La hipoteca se constituye sobre inmuebles, es decir sobre el derecho de propiedad. Por tanto solo
la puede constituir el propietario o el nudo propietario. Lo que ocurre es que además del derecho
de propiedad, se pueden hipotecar otros derechos reales como el derecho de usufructo y el
derecho de nuda propiedad. En el caso de estos derechos reales que recaen sobre bienes
inmuebles en relación con la hipoteca.

Respecto el derecho de uso y el derecho de habitación según el CC y la LH al ser considerados
derechos personalísimas que no son disponibles, no se pueden hipotecar. Pero como en el CCC
tenemos una ley que establece que se puede constituir si los propietarios lo consienten sí que se
pueden hipotecar si el bien esta en Catalunya. Por tanto en pública subasta se vendería el derecho
de uso y de habitación (pero no lo compra nadie).


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TEMA 12: LAS SERVIDUMBRES Y EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO

PARCIAL

LAS SERVIDUMBRES

1. Legislación y normas de derecho transitorio
En el siglo XIV las servidumbres se regulaban en las “Ordenanzas de Sanctacília” porque estaban
muy relacionadas con las relaciones de vecindad que limitan el derecho de propiedad. Las
servidumbres consisten en derechos para usar una finca ajena que normalmente está en la finca
contigua (aunque no tiene porque). Posteriormente se reguló en el CDCC de 1960 en una
regulación conjunta de servidumbres y las relaciones de vecindad. A continuación hubo la Llei
13/1990 de 8 de juliol de acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge y
otra en la llei 22/2001 de 31 de desembre de regulació dels drets de superfície, de servitud i
d’adquisició voluntària o preferent. Toda esta regulación ha quedado derogada desde que se
aprobó el llibre V. Actualmente entonces se le aplica los Art. 566-1 a 566-13 CCC. ¿Qué regulación
se les aplica a las servidumbres constituidas antes de la llei 5/2006? Todas las servidumbres
quedan sujetas por el llibre V desde su entrada en vigor independientemente de cuándo se
constituyeron de acuerdo con la disposición transitoria 16 de la llei 5/2006.

2. Diferencia entre servidumbres y derechos de aprovechamiento parcial sobre
fincas
¿Qué diferencia hay y que similitud tienen? La servidumbre es un derecho real limitado que se le
impone a una finca, llamada predio o sirviente que soporta la servidumbre y que en beneficio del
titular de otra finca llamada finca o predio dominante (Art. 566-1 CCC). Con lo cual en toda
servidumbre siempre hay dos fincas: la sirviente y la dominante. El titular de la servidumbre es el
propietario de la finca dominante. El CCC recoge la posibilidad de que una o diversas personas que
no tienen ninguna relación con una finca tengan una servidumbre parcial con otra finca. Llamados
derechos de aprovechamiento parcial regulados en el Art. 563-1 CCC.

En cambio, los derechos de aprovechamiento parcial se imponen a una finca y se atribuyen a una o
a diversas personas sin ninguna conexión con otra finca (Art. 563-1 CCC). Se trata de una finca
gravada con un derecho real.

La servidumbre consiste en que se permite al propietario de la finca dominante hacer un uso sobre
la finca sirviente. En el CCC solo existen las servidumbres prediales (aprovechamiento parcial sobre
finca) que no están regulados en el CC que regula las servidumbres personales.

Ejemplo de servidumbre predial con foto del campus: tenemos 3 fincas. La finca A tenía un
derecho de paso sobre la finca (línea roja) para tener acceso a la vía pública. Lo que ocurre es que
la finca se divide en dos fincas. La finca A1 se vende a un matrimonio que desconocía la
servidumbre de paso. Cuando se entera, construyen una casa, respetando el derecho de paso pero
modificando la ruta para constituir la casa. El individuo se quejó porque quería el paso original.


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3. Concepto de servidumbres
¿Cuál es el concepto concreto de servidumbre que recoge el CCC? Es un derecho real que grava
parcialmente una finca (finca sirviente) en beneficio de otra (finca dominante) y puede otorgarle a
la finca dominante o bien, un uso directo de la finca sirviente o bien, la posibilidad de reducir las
facultades del titular de la finca sirviente (Art. 566-1.1 CCC).

4. Características de las servidumbres
La servidumbre tiene las siguientes características:
1. Presupone que la finca sirviente presta un servicio o utilidad a otra finca. Por eso mismo el
fin del uso supone la extinción de la servidumbre.

2. La carga o gravamen de la servidumbre es parcial, el cual hay que interpretar de forma
restrictiva porque es un gravamen de acuerdo con la STS 9 de mayo de 1989.

3. Los predios sirviente y dominante pueden pertenecer al mismo dueño (Art. 566-3 CCC)
llamadas servidumbres sobre finca propia. Ello no comporta la extinción de la servidumbre
salvo que el propietario así lo establezca en el registro. Pero no es lo lógico porque si el
propietario vende una finca, la interesa que persista la servidumbre.

4. Las servidumbre es inseparable del predio (Art. 566-4.1 CCC) también lo establece el Art.
108.1 LH al establecer que el derecho de servidumbre sin la finca no se puede enajenar dado
que una cosa va junto con la otra.

5. La servidumbre es de dos formas:
• El contenido positivo de la servidumbre: consiste en que su titular obtiene una utilidad del
predio sirviente. (ejemplo: servidumbre de paso).

• El contenido negativo de la servidumbre: reduce las facultades del titular del predio
sirviente. (ejemplo: servidumbre de luces y vistas que son abrir ventanas que no se pueden
abrir en la pared al estar muy cerca de la medianera, pero si lo hace por dicha servidumbre)

6. El derecho de servidumbre es indivisible, pero es compatible con la posibilidad de agrupar o
segregar el predio sirviente o el dominante (Art. 566-12.2, 566-12.3 y 566-12.4 CCC). Si de la
agrupación de fincas una dominante y otra sirviente no resulta, los propietarios de la finca
sirviente pueden solicitar su extinción. Igualmente, si se divide la finca sirviente los
propietarios de las fincas resultantes si ya no aportan ninguna utilidad podrían solicitar su
extinción.

5. Clasificación de las servidumbres
¿Cómo se clasifican las servidumbres? Existen cuatro clasificaciones diferentes:
1. Por su contenido que pueden ser positivas o negativas. Las positivas permiten al titular de la
finca dominante ejercer facultades y las negativas no le dan tales facultades.

2. Por su ejercicio pueden ser continuas o discontinuas. Las continuas pueden ser realizadas de
forma ininterrumpida (ejemplo: luces y vistas) y las discontinuas permiten intervalos (paso).

3. Por las señales de su existencia pueden ser aparentes o no aparentes hay servidumbres que
son aparentes y que se señala su existencia (ejemplo: acueducto o luces y vistas) y hay no
aparentes (ejemplo: servidumbre de no edificar).


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4. Por su constitución pueden ser voluntarias o forzosas (servidumbres legales impuestas por
la ley). El CC permite la usucapión de servidumbres continuas y aparentes. No obstante, esta
consideración no existe en el CCC porque no se permite adquirir servidumbres por usucapión
(Art. 566-2.4 CCC).

6. Constitución de las servidumbres
El Art. 566-2.1 CCC establece que cuando la ley impone una servidumbre legal, hay que constituirlo
en título constituido. Las servidumbres forzosas no se constituyen por la ley sino por título
(negocio jurídico particular voluntario o bien acto judicial) a no ser que el propietario de la finca
sirviente se niega en rotundo en cuyo caso el propietario de la finca dominante puede acudir al
juez a que le obligue. NUNCA SE PUEDEN ADQUIRIR LAS SERVIDUMBRES POR USUCAPIÓN EN
CATALUNYA (Art. 566-2.4 CCC).

Las servidumbres se pueden constituir pues, de dos formas:
• Por negocio jurídico: ya sea este inter vivos (oneroso o gratuito) o bien mortis causa. Si se trata
de una servidumbre forzosa, existe la obligación de pagar una indemnización al propietario de la
finca sirviente (Art. 566-10 CCC).

• Por acto judicial: su constitución forzosa viene impuesta por el juez (Art. 566-2 CCC).

Ejemplo STSJC de 8 de noviembre de 2012: el Hotel Ritz (finca de 1627) se vendió a la cadena
HUSA, salvo el salón imperial dentro del hotel. Dicho salón no tenía salida a la calle. Entonces el
Hotel Ritz solicitó a las dos fincas propietarias (finca Intasa 3021 y finca Issa 3019) en la Gran Vía de
las Corts Catalanes para que la gente pueda entrar allí y explotarlo como negocio. Ellas se negaron
y El Hotel Ritz demandó y ganó en primera instancia. Demandó para reclamar servidumbre de paso
forzoso que terminó constituyéndose por resolución judicial. Como comporta un perjuicio para las
fincas sirvientes se establece una indemnización para las mismas (INTASA Y ISSA)

a) Los requisitos de forma para la constitución de una servidumbre
En principio no hay requisitos de forma para la constitución voluntaria de la misma (verbal, escrita
o en documento privado). Pero si la servidumbre se quiere inscribir en el RP, es necesario que el
negocio de constitución sea otorgado en escritura pública. Es decir que para lo único que se exige
el documento público es para inscribir dicha servidumbre dado que en el RP solo entran
documentos públicos, con lo cual si quiero que la servidumbre tenga efectos frente a terceros, la
inscribiré en el RP mediante documento público. Al respecto, de acuerdo con la STSJC de 20 de
diciembre de 2005 estableció la constitución tácita de servidumbre.

Ejemplo de servidumbre tácita: hay una comunidad de propietarios del edificio A (propiedad
horizontal) que tiene a bajo un parking, pero al lado hay un parking B que sirve para varios
edificios. En este caso, todo el bloque del edificio A + el parking B era propiedad de un promotor
inmobiliario. El edificio A tiene una escritura en la que el promotor establece que se van a
establecer servidumbres entre ambos edificios. Establece que los que tengan el coche en el parking
B tengan una servidumbre de paso sobre el parking A para dar a la calle. La comunidad del edificio
A demanda a los que tienen el coche en el parking B. Ellos en su defensa alegan, que el edificio A
tenía un título constitutivo en lo que se establecía dicha servidumbre, igual que en el reglamento
de la comunidad. Es decir que automáticamente cuando los propietarios de la finca A compraban
un piso, obligatoriamente no podían rechazar dicha servidumbre dado que esta es de forma
implícita aceptada (aceptación tácita) dado que lo pone en el estatuto.

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¿Quién tiene legitimidad para constituir servidumbres?
La constitución la hace el propietario de la finca gravada aunque ello debe extenderse a los
titulares de derechos reales limitados que son los derechos de usufructo y de superficie (Art. 566-
2.2 CCC).

7. Servidumbres de propietario
¿Qué es la servidumbre del propietario? Esta solo se da cuando la finca dominante y la finca
sirviente son del mismo dueño (servidumbre en finca propia). El Art. 566-3.1 CCC permite
constituirlas de acuerdo con la STSJC de 20 de diciembre de 2005 (la del caso anterior). De
acuerdo con el Art. 566-3.3 CCC, las servidumbres no se extinguen por consolidación. Es decir, que
si yo soy el titular de un predio sirviendo gravado por un paso y al lado está el predio dominante. Si
el titular del predio dominante compra el predio sirviente, estos se consolidan, pero de acuerdo
con este artículo el hecho de dicha consolidación no supone que esta se termine la servidumbre,
sino que si se quiere terminar se tiene que inscribir dicha cancelación en el RP, ¿Qué sentido tiene
no extinguir la servidumbre por consolidación? Porque si algún día el titular de los predios, decide
vender el predio dominante, siempre se puede reservar la servidumbre de la finca sirviente para sí.
Además, si por el contrario, vende la finca sirviente, ello tiene un atractivo para el potencial
comprador.

8. Servidumbre sobre finca propia y signo aparente en caso de enajenación
La servidumbre sobre finca propia con signo aparente se da cuando el mismo titular es el del
predio sirviente y dominante y hay un signo aparente de servidumbre pero no hay ningún título
constitutivo de la misma. Un ejemplo de dicho signo sería un camino, una ventana, un acueducto. N
En este caso, ¿se mantiene si el propietario vende la finca propia o sirviente? Al respecto hay dos
respuestas correctas en función del CC o del CCC:
o Art. 566-3.2 CCC: se tiene que establecer expresamente el mantenimiento de la servidumbre
en el acto de enajenación. (ESTA ES LA SOLUCIÓN EN CATALUNYA)

o Art. 541 CC: si hay enajenación de 1 de las fincas, el signo aparente establecido por el
propietario de ambas fincas, se considerara como título de la servidumbre continua, a no ser
que se exprese lo contrario en el título de enajenación.

Ello es porque en el CC se permite que las servidumbres se puedan adquirir por usucapión
mientras que según el CCC nunca se adquirirá una servidumbre por usucapión.

9. Contenido de la servidumbre: Relación entre propietario predio sirviente y
dominante
Estas reglas generales son:
1) El propietario del predio sirviente no puede realizar obras que perjudiquen la servidumbre
(Art. 566-6.3 CCC).

2) Todas las obras necesarias para facilitar el ejercicio y la conservación de la servidumbre es una
carga del titular a no ser que en el titulo se establezca otra cosa (Art. 566-6.1 CCC).

3) El ejercicio de la servidumbre debe ser lo más útil posible y lo menos lesiva posible (Art. 566-
4.2 CCC). Este es un principio general para todas las servidumbres.


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4) Si el ejercicio de la servidumbre supone una carga excesiva, el propietario de la finca sirviente
puede exigir modificaciones al cargo del titular del predio sirviente (Art. 566-4.3 CCC).
10. Servidumbres voluntarias y forzosas
El CCC establece las servidumbres de luces y vistas y tres servidumbres forzosas (que también
pueden ser voluntarias)
• Servidumbre de acceso a red general
• Servidumbre de acueducto
• Servidumbre de paso

a) Servidumbre de luces y vistas
La servidumbre de luces es aquella que permite a su titular recibir luz que entra por la finca
sirviente a través de ventanas, terrazas, claraboyas. Es decir que la servidumbre de luce son
siempre quiere decir vistas. Por el contrario, la servidumbre de vistas es aquella que permite abrir
ventanas y terrazas en pared propia para obtener vistas sin respetar la distancia mínima
obligatoria. Por ello siempre que hay servidumbre de vistas hay servidumbre de luces, pero no a la
inversa. ¿Por qué es necesaria establecer dicha servidumbre? Por el derecho a la intimidad. No es
una servidumbre forzosa en ningún caso (Art. 566-5.2 CCC). Como hay unos límites para la abertura
de ventanas (Art. 546-10 CCC) es necesaria dicha servidumbre. Se pacta la servidumbre porque
esos límites se superan.

b) Servidumbres forzosas
El CCC regula 3 servidumbres forzosas:
• Servidumbre de paso (Art. 566-7 CCC): El titular del predio dominante puede pedir el paso
cuando no tiene salida o tiene una salida insuficiente para acceder a la vía pública. El paso debe
ocasionar el menor perjuicio posible a la finca gravada.

• Servidumbre de acceso a red general (Art. 566-8 CCC): El propietario de la finca dominante no
tiene conexión a la red general de saneamiento de agua, comunicaciones, de energía y puede
obtenerlas a través de la finca vecina. Solo es forzosa, si la conexión por otro lugar causara
gastos desproporcionados, y si no produce perjuicios substanciales en la ficha sirviente.

• Servidumbre de acueducto (Art. 566-9 CCC): el propietario del predio dominante es además el
titular de un recurso hidráulico externo (un pozo) al que sólo puede acceder a través de la finca
sirviente. En este caso, los gastos de instalación y mantenimiento corresponden al titular del
predio dominante. Solo las puede acceder el titular del predio dominante cuando no puede
acceder a un paso a una red general o a un recurso hidráulico propio y externo que está en otro
sitio no se puede hacer de otra manera.

Estas, solo se pueden exigir si no hay más remedio en estas 3 opciones de carácter forzoso. Pero
el CCC obliga al titular del predio dominante a otorgarle una indemnización al titular del predio
sirviente (Art. 566-10 CCC). Esta indemnización deberá ser igual a la disminución de valor de la
finca afectada y además, este también puede exigir una indemnización por los perjuicios que le
cause el ejercicio de la servidumbre.

11. Protección de la servidumbre
El Art. 566-13 CCC regula la acción confesoria que es una acción real, cuya finalidad es la de
mantener el ejercicio de la servidumbre y la de restituir su ejercicio. Es una especie de acción
reivindicatoria pero para las servidumbres. Están legitimados para ejercitar dicha acción, los

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titulares de la servidumbre del propietario de la finca dominante o el titular de un derecho real
posesorio (usufructuario o superficiario).
Por lo que hace a su legitimación pasiva, dicha acción va en contra de cualquier persona que se
oponga o perturbe la servidumbre. Dicha acción prescribe a los 10 años a contar desde el
momento en el que se lleva a cabo el acto obstativo. Si en dichos 10 años no se exige la acción
confesoria, esta prescribe. Este plazo es curioso porque de acuerdo con la usucapión liberatoria
seria de 20 años. Por ello hay autores que discrepan con estos 10 años.

12. Extinción de la servidumbre
¿Cuáles son las causas de extinción de las servidumbres? Las causas específicas son las del Art.
566-11 CCC y son las siguientes:
1) Causas previstas en el titulo constitutivo. Si en dicho título no se establece una duración
especifica de la servidumbre o una condición, esta se presume perpetua o indefinida.

2) Pérdida del bien (Art. 566-11.1.b CCC) en el sentido de destrucción de la misma. Como por
ejemplo mediante la destrucción de la finca.

3) Imposibilidad de ejercerla (Art. 566-11.1.c CCC) en el sentido de que si esta no se puede llevar a
cabo (la utilidad que la finca sirviente le produce a la finca dominante) está ya no tiene sentido.

4) Consolidación, pero solo si el titular de ambas fincas la cancela en el RP dado que no se
produce de forma automática (sólo ocurre esto en las servidumbres).

5) Renuncia del titular, si se pacta con el propietario de la finca sirviente.

6) Falta de uso durante 10 años desde que consta el desuso o desde el acto obstativo (Art. 566-
11.1.a CCC). Como norma general, se extinguen las acciones no los derechos. Pero en el caso de
la servidumbre, por el Derecho Civil Catalán, si la acción no se ejercita en 10 años, se extingue el
derecho de servidumbre.

7) Extinción del derecho del concedente de la servidumbre o del adquirente. Si el titular de la
finca sirviente era el usufructuario y el constitución voluntariamente la servidumbre, cuando
finalice el usufructo, finaliza la servidumbre. Ello es porque todos los contratos celebrados por
el usufructuario, se extinguen cuando termina el usufructo (lo mismo ocurre con el derecho de
superficie).

8) Enajenación de la finca dominante o sirviente por el propietario de ambas sin manifestar
subsistencia de la servidumbre por signo aparente (ART. 566-3.2 CCC). En este caso en realidad
nunca hubo servidumbre. Parece que sí la hay, pero no. Si esto no ocurre en Catalunya, la
servidumbre no solo existe sino que se mantiene, pero en el CCC no.

9) Modificación de las fincas (Art. 566-12 CCC) por agregación o división de la fincas dominante o
por división de la finca sirviente.


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EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO PARCIAL

1. Concepto
¿Qué diferencia hay entre el derecho de aprovechamiento parcial sobre finca ajena y la
servidumbre? Ambos atribuyen la facultad de obtener alguna utilidad sobre una finca ajena. La
diferencia radica en los siguientes aspectos:
1)En la servidumbre siempre hablamos de una utilidad de una finca respecto a otra. Por el
contrario, el derecho de aprovechamiento, estas no nacen para que una finca obtenga una
utilidad de otra porque no hay predio dominante, pero si finca sirviente.

2)El titular del derecho de aprovechamiento no es propietario de un predio dominante porque hay
una independencia de toda relación entre fincas. Sino que el titular quiere un aprovechamiento.

3)La duración de la servidumbre se presume perpetua pero la del derecho de aprovechamiento
parcial es tendencialmente limitada. En los derechos de aprovechamiento parcial se permite a
los 20 años de la existencia del derecho de aprovechamiento, si el titular de la finca sirviente
quiere poner fin a dicho derecho, este puede pagar una cantidad de dinero y se elimina. A falta
de pacto, este dura 30 años y como máximo 99 años.

4)El CCC solo reconoce las servidumbres prediales (la servidumbre en sentido estricto) pero en
cambio en el CC se permite la servidumbre personal que es el derecho de aprovechamiento en
el CCC.

2. Régimen legal
Su régimen legal general es el del Art. 563-1 a 563-4 CCC y su título de constitución. Como está
más aparentado a un derecho de usufructo que al de servidumbre se aplica supletoriamente las
normas del derecho de usufructo. El orden es primero lo que diga el CCC y luego lo que diga el
título de constitución.

El régimen anterior a este, era la llei 22/2001 de 31 de desembre de regulació dels drets de
superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent. Pero la disposición adicional 1 permitía
el derecho de aprovechamiento parcial. Sin embargo, de acuerdo con la disposición transitoria 10
de la ley 5/2006, los derechos de aprovechamiento constituidos antes de su entrada en vigor, se
rigen por las normas del libro V.

3. Contenido y características
• Pueden ser objeto de este derecho, cualquier tipo de uso (Art. 563-1 CCC)
• Los requisitos para su valida constitución se regulan en el Art. 563-2 CCC:
o Están legitimados para constituirlo, el propietario y los titulares de un derecho real posesorio
(derecho de usufructo y superficie). En este último caso, los derechos se extinguen cuando se
extingue la superficie o usufructo.

o Sus requisitos de forma son que debe hacerse de forma escrita por lo que basta el
documento privado, pero si se quiere que tenga efectos frente a terceros, deben tener
inscripción registral en el RP.

o Es posible la usucapión de estos derechos de aprovechamiento parcial

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• Tiene una duración máxima de 99 años a falta de plazo es de 30 años (Art. 563-2.3 y .4 CCC)
4. Transmisión y redención del derecho de aprovechamiento parcial
En el caso de enajenación onerosa, derecho de adquisición preferente a favor del propietario o
titular de un derecho posesorio (Art. 563-4 CCC). Es decir que este derecho de aprovechamiento
parcial se puede vender. Es lo mismo que si el usufructuario lo vende al nudo propietario.

Cuando se habla de la redención de un derecho real limitado en finca ajena, se habla de la
posibilidad sé que el propietario de la finca gravada le pague al titular del derecho real limitado
para que se extingue el derecho. Esta nunca es gratuita, siempre onerosa (Art. 563-3 CCC). Para
ello se requiere que hayan pasado 20 años desde la constitución del derecho, aunque se puede
pactar la no redimibilidad del derecho. La cantidad a pagar es la prevista en el contrato de
constitución. A falta de pacto, el Art. 563-3 CCC establecerá cual será ese valor, que es el valor
anual del derecho de aprovechamiento en el momento de la redención.

TEMA 13: EL DERECHO DE CENSO

1. Origen del censo
Este derecho tiene un origen histórico (actualmente está muy obsoleto). En la época medieval la
propiedad era una forma de tener poder político y por tanto poca gente tenía derecho. Como los
latifundistas tenían muchas tierras pero no las podían cultivar, les cedían el uso a los campesinos a
cambio de una renta anual. Pero poco a poco se entiende que más que una renta, los campesinos
(censatarios) tenían el dominio útil de la cosa que se puede transmitir a sus hijos, mientras que el
propietario (censualista) tenía un dominio directo sobre el pago del campesino.

Posteriormente, se entiende al respecto que la propiedad pasa a ser de muchas más personas,
pero existen censos que gravan dichas fincas. Esto se conoce como censo enfitéutico. El CCC lo
define como un derecho real que tiene el censualista sobre una finca que ha pasado a ser
propiedad del censatario, y que le faculta a percibir un canon de forma periódica con carácter
perpetuo. Este derecho está obsoleto hoy en día como mucho habría un arrendamiento rústico.

En el siglo XX el derecho de censo ya no se constituye como tal, pero si había fincas con censos que
todavía no se habían extinguido. Sin embargo, hay una reducción drástica de censos enfitéuticos.
Sin embargo, apareció el censo vitalicio. Este constituye habitualmente en el caso de una persona
mayor con rentas muy bajas o no tiene rentas, pero que tiene un piso en propiedad. En este caso,
puede vender la propiedad a otras personas pero constituirse a su favor sobre ese piso una renta
vitalicia que deberá pagar el actual propietario del piso hasta que la mujer se muera. Dicho censo
se extingue con la muerte de la señora. El censo vitalicio es la transmisión de la propiedad de una
finca con reserva de un derecho real a cobrar una pensión vitalicia que grava la finca transmitida.
Este censo se puede diferenciar con el contrato de renta vitalicia regulado en los Art. 1802 CC a
Art. 1808 CC el cual genera derechos de crédito.

2. Regulación del censo en Catalunya
El censo es una figura jurídica con tradición en el derecho civil catalán. Se reguló en la Compilació
del Dret Civil de 1960 en los Art. 296 a 320 CDCC. Posteriormente, con la ley 6/1990 de 16 de
marzo de censos (que esta derogada). Actualmente, el censo se regula en los Art. 565-1 a 565-33
CCC, aunque dicha constitución es muy residual porque hay otras formas jurídicas que consiguen
los mismos resultados con mayores beneficios fiscales como la renta vitalicia o un usufructo por
ejemplo.

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3. Concepto del censo
El derecho de censo (Art. 565-1 CCC) atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación
periódica dineraria anual. Dicha prestación puede ser con carácter perpetuo o temporal. Dicha
prestación queda vinculada con eficacia real a la propiedad de una finca (la finca gravada con el
derecho de censo). Por ello es un derecho real.

Los sujetos del censo son:
• Censatario: propietario de la finca gravada con el censo, obligado a pagar la pensión del censo.
• Censualista: titular del derecho censo, tiene derecho a recibir la pensión.

Actualmente, el censo consiste en un derecho real que faculta a su titular a recibir prestaciones
periódicas dinerarias, con una garantía real sobre un bien inmueble (Art. 565-1 CCC).

5. Características del censo
Las características del derecho de censo son las siguientes:
1) Es un derecho real sobre cosa ajena (Art. 565-1.2 CCC).

2) Es una carga real: la finca gravada con el censo responde en caso de impago de las pensiones
(Art. 565-9 CCC) procedimiento judicial sumario. Con este procedimiento se permite que al
censualista en caso de impago puede proceder a la venta del inmueble en pública subasta. Es
un límite al derecho de propiedad porque no se puede ejercer de forma absoluta.

3) Es un derecho transmisible como lo es la finca gravada (Art. 565-5 CCC). Si el censualista vende
su derecho, el derecho adquisición preferente (llamado fadiga) a favor del censatario que solo
se reconoce en los casos de censo enfitéutico (no en el caso del censo vitalicio). Cuando la
transmisión es onerosa, hay un derecho de tanteo y retracto a favor del censatario (cuando el
censualista vende el derecho de censo) porque la ley pretende con ello que se extinga el censo.

4) La división de la finca es la división del censo (Art. 565-6 CCC). Si la finca gravada con el censo
se divide, el censatario tendrá que dividir la pensión proporcionalmente pero el derecho de
censo se mantiene igual.

6. Clases de censo
Existen dos tipos de censo (Art. 565-2 CCC) cuya diferencia es su duración:
• Censo enfitéutico: se constituye con carácter perpetuo y es redimible. Redimible por el
censatario a cambio de un precio, siempre que hayan transcurrido 20 años desde la constitución
del censo. El Art. 565-12.2 CCC establece que de forma expresa puede ser temporal. Es, decir
precisamente por ese carácter perpetuo, es irredimible, es decir que se puede establecer la
redención que consiste en que el que sufre el gravamen puede poner fin al mismo pagando un
precio cuando haya pasado un mínimo de 20 años (Art. 565-12 y 13 CCC). Pero si no se dice
nada, es perpetuo.

Tiene reconocidos dos derechos adicionales que solo son en enajenaciones onerosas:
o El laudemio censal (lluïsme en català) Art. 565-15 CCC que lo tiene el censualista si se pacta
en el título de constitución. Este derecho consiste en que tiene derecho a cobrar un
porcentaje en el caso de que el censatario venda la finca de forma onerosa. A falta de pacto,
se aplica el 2% de la venta pero nunca puede ser superior al 10% al precio de la venta (Art.

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565-17 CCC). El laudemio lo paga el nuevo adquirente (Art. 565-22 CCC). Todo ello en cada
transmisión, en cada venta.
o Fadiga (Art. 565-23 CCC) que consiste en un derecho de tanteo y retracto reconocido por la
ley al censatario en caso de enajenación onerosa. Sin embargo, se puede pactar a favor del
censualista en el titulo constitutivo, en el contrato de constitución del censo.

• Censo vitalicio: es temporal e irredimible porque está vinculado a la vida de una o más personas
vivas cuando se constituye (Art. 565-29 CCC). De acuerdo con el Art. 565-2.2 CCC, es irredimible
salvo pacto en contra. Es temporal en función de la vida de la persona, con lo que puede durar
más o menos años. Precisamente por ello no es redimible.

7. Constitución del censo
¿Cómo se constituye el censo? El censo solo nace de un acto de autonomía de la voluntad
mediante un negocio jurídico que puede ser un contrato o puede estar constituido en unas
disposiciones mortis causa como un testamento o un legado (codicilo). En este último caso, el
causante atribuye la propiedad de la finca a un heredero o legatario y el derecho de censo a otro.
Aunque lo habitual actualmente es un legado con carga modal.

Es posible adquirir el derecho de censo mediante la usucapión que está basada en la percepción
de las pensiones por quien no es titular del censo durante 20 años. ¿Qué acto da a entender que
hay un derecho de censo? El hecho de cobrar las pensiones durante más de 20 años sin ser el
titular del derecho de censo, se acaba convirtiendo en él.

En el caso de la constitución del censo mediante contrato, (Art. 565-3.a CCC). Al respecto hay dos
vías:
• Por vía de reserva (la más habitual): el propietario de una finca le transmite y se reserva un
derecho a cobrar una pensión anual que queda garantizada sobre la finca vendida. NO ES UNA
COMPRAVENTA (intercambio de cosa por precio). El obligado a pagar la pensión es el nuevo
propietario (censatario). Se trata de un contrato bilateral entre el propietario que transmite la
propiedad a cambio de la constitución de un derecho de censo a su favor.

• Por vía de consignación o revessejat: en este caso, el propietario celebra un negocio unilateral
en virtud del cual constituye un derecho de censo sobre su propia finca, y le cede el derecho de
censo a un tercero, con lo cual quien se obliga a pagar es el propio propietario. Se da de forma
gratuita a cambio de una prestación. En este caso el propietario conserva la propiedad de la
finca y queda obligado al pago de la pensión el censatario.

Los requisitos de forma de la constitución del censo (Art. 565-4 CCC) debe hacerse mediante
escrita publica de forma obligatoria. Obligatoriamente, el título constitutivo debe incluir: la
pensión a pagar y el precio de la redención. Voluntariamente, se pueden incluir otros aspectos
como el laudemio, la duración del censo enfitéutico o la fadiga del censualista… la pensión y la
redención hay que actualizarlas periódicamente.

8. Contenido del censo

a) La pensión
Las características de la pensión son:

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1) La pensión es un elemento esencial del contenido del censo a la que tiene derecho el
censualista (Art. 565-8 CCC). El contenido es el derecho a cobrar la pensión y si lo hubiera el
laudemio y la fadiga.
De acuerdo con el Art. 565-8.2 CCC la pensión única y exclusivamente es dinero, aunque en su
origen se podía hacer en especie. Se pueden establecer cláusulas de estabilización dado que la
pensión tiene que ir actualizándose. Un ejemplo es el IPC.

2) La cantidad dinero anual, puede fraccionarse por meses.

3) En la constitución el censo, se puede establecer cláusulas de estabilización de la pensión.

4) Censo enfitéutico: el censualista tiene derecho a cobrar las anualidades vencidas. La pensión
se cobra una vez pasada la anualidad.

5) Censo vitalicio: el censualista cobra la anualidad avanzada. Siempre se cobran por adelantado
las anualidades.

b) Reclamación de las pensiones
El censualista tiene dos acciones para la reclamación de las pensiones:
• Por un lado tiene una acción personal que consiste en la reclamación al censatario del derecho
a la pensión.

• Por otro lado tiene una acción real que consiste en solicitar la venta de la finca en pública
subasta para cobrar pensiones atrasadas (Art. 565-9 CCC)

Ejemplo STSJC de 19 de noviembre de 1992: en 1906 Modesto P le aporta a Vichy Catalán las
fincas y el manantial del agua en una escritura de constitución. A cambio de ello, a Modesto se le
atribuye un derecho a percibir un canon sobre el volumen del agua comercializada. Modesto le
transmite este derecho a sus hijos y estos a su nieto. El nieto de Modesto en 1988 le vende a
Perrier SAE en escritura de compraventa del derecho del canon sobre el volumen de agua que
comercialice Vichy catalán. Vichy alega que es un censo enfitéutico y que lo quiere redimir.
¿Consideras que se trata de un supuesto de censo enfitéutico como alega Vichy Catalán? Lo
importante es considerar que la finca no queda gravada ni afectada al cumplimiento de una
obligación. Por lo tanto no puede ser considerado un censo. ¿Se trata de un derecho real o de un
derecho de crédito? La STSJC considera que “el canon convenido no se enmarca en un derecho
real sino como una obligación personal, dado que los derechos reales requieren que otorguen a su
titular un poder inmediato y directo sobre la cosa (ius in re)”. Por lo tanto, se trata de un derecho
de crédito entre D. Modesto y Vichy Catalán con lo cual Vichy debe seguir pagando.

c) Impago de las pensiones y/o laudemio
El impago de las pensiones comporta que el censualista puede solicitar el procedimiento judicial
sumario del Art. 565-9 CCC el cual establece una remisión a la ejecución de hipoteca en garantía de
prestaciones periódicas del Art. 157 LH. Es decir yo soy un acreedor y mi deudor me debe pagar
mensualmente una cantidad y el deudor para garantizar el pago establece una hipoteca de lo
contario, se vende el pública subasta de la finca en caso de impago (Art. 681 a 698 LEC sobre el
procedimiento de ejecución de bienes hipotecados y pignorados). La LH remite a la LEC al respecto.

d) Venta de la finca gravada con censo a un tercero en pública subasta
¿Qué ocurre entonces si el deudor no paga? La finca se vende en pública subasta. En este caso el
censualista tiene derecho a cobrar las mensualidades que el censatario no ha pagado. El tercero

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que ha comprado la finca adquiere el bien dado que el censo es un gravamen y por tanto va con el
bien. Es decir que de acuerdo con el Art. 565-9 CCC quien adquiere la finca gravada, adquiere el
censo.
En este caso de impago, la finca adjudicada al tercero, solo responderá de las pensiones de los dos
últimos años y de la parte vencida del año en curso (la anualidad corriente) y del último laudemio
impagado, en el caso de que haya varios laudemios impagados.

e) Inexigibilidad de la pensión
¿Cuándo no se puede exigir la pensión? La imposibilidad de la pensión de acuerdo con el Art. 565-
10 CCC, la reclamación de las pensiones debidas no pueden exceder de las diez últimas. Porque la
que pasa de 10 prescribe. La acción personal para reclamar es una acción que prescribe a los 10
años de acuerdo con el Art. 121-10 CCC. Lo mismo ocurre con la reclamación para solicitar el
laudemio, que prescribe a los 10 años (Art. 565-20 CCC).

9. Redención del censo
De acuerdo con el Art. 565-12 CCC, todos los censos son redimibles (excepcionalmente el censo
vitalicio). El precio de la redención debe pactarse en el titulo constitutivo. El censatario no puede
imponer la redención si no ha transcurrido un mínimo de 20 años des de la constitución. Los
censos perpetuos tienen la obligación de no redimir el censo por un máximo de 60 años o durante
la vida del censalista y una generación más, en el caso de un censo perpetuo.

¿Cómo se ejercita la redención? De acuerdo con el Art. 565-13 CCC, esta libera al censatario del
censo. Por ello, el censatario solo puede ejercitarla si está al corriente en el pago de todas sus
obligaciones de lo que debe el censualista que son las pensiones y laudemios. La redención debe
ser total y se trata de un precio convenido en el titulo (existe por tanto un riesgo del nominalismo).
La redención debe formalizarse en escritura pública.

10. Extinción del censo
Las causas generales de extinción del censo son las de los derechos reales limitados en cosa ajena
que son:
1) Causas previstas en el título constitutivo
2) La pérdida total del bien gravado en sentido de destrucción total
3) La consolidación
4) La renuncia
5) La redención (Art. 565-11 CCC)
6) La muerte del censualista (en el censo vitalicio)
7) La expropiación forzosa de la finca (Art. 565-11.2 CCC)
8) La usucapión liberatoria del propietario de la finca gravada por el censo (censatario) cuando
pasan 20 años desde el acto obstativo de negarse a pagar las pensiones

TEMA 14: EL DERECHO DE SUPERCICIE Y EL DERECHO DE VUELO

EL DERECHO DE SUPERFICIE

1. Concepto
Está regulado en el Art. 564 CCC y es un derecho que atribuye al titular la facultad de edificar o
plantar en suelo ajeno. El titular del derecho puede disfrutar de lo edificado o plantado como
verdadero propietario. Por eso se excluye el cultivo que es efímero. En este derecho se adquiere lo

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construido con el derecho de propiedad superficiaria durante un plazo de tiempo que
normalmente son de 99 años.
Este contrato suele ser oneroso y por ello se suele pactar un canon anual al propietario de la finca.
El derecho de superficie, se trata de una excepción a la accesión de construcción en finca ajena del
Art. 542-3 CCC.

Es un derecho constituido voluntariamente por el propietario de una finca que permite a un
tercero edificar sobre su suelo o plantar sobre su suelo y adquirir la propiedad sujeta a un plazo de
tiempo de lo plantado o edificado conocido como propiedad superficiaria.

El derecho de superficie puede darse tanto si la finca no está edificado o cuando en el suelo ajeno
ya se ha edificado lo plantado y se atribuye al superficiario dicha propiedad con la posibilidad o no
de reedificar.

Este derecho tiene un gran valor actual porque las fincas urbanas tienen mucho valor pero como el
propietario no quiere deshacerse del suelo establece el derecho de superficie a grandes empresas
que crean un establecimiento comercial y el propietario del suelo cobra un canon anual. Una vez
haya finalizado el derecho de superficie, el suelo y lo construido pertenece al propietario del suelo.

Su definición es incompleta porque no hace referencia al derecho de edificar. Su definición está en
el Art. 564-1 CCC “derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la
propiedad separada de las construcciones so plantaciones de la finca que estén incluidas en el título
de constitución”. Pero en el Art. 564-2 CCC se hace una definición más completa del derecho de
superficie dado que establece que este puede constituirse:
• Sobre suelo ya edificado o plantado en el que el superficiario tiene propiedad temporal de
construcciones o plantaciones (se puede pactar en el título constitutivo la posibilidad de que el
superficiario pueda reedificar o replantar).

• Sobre suelo no edificado ni plantado en el que el superficiario tiene derecho a edificar o
plantar y convertirse en propietario de lo construido o plantado

2. Características
1) Es un derecho real limitado que atribuye dos facultades: por un lado la de constituir o plantar
en suelo ajeno y por otro lado, la facultad de disfrutar de lo construido y plantado. Uso y
disfrute pero también disposición porque el derecho de superficie se puede transmitir.

2) Este derecho es una excepción al principio de accesión del Art. 542-3 CCC.

3) Es un derecho real limitado dado que tiene un límite temporal que como máximo es de 99
años y porque dicho derecho no se extiende sobre la propiedad del suelo.
4) Al cumplirse el plazo, lo construido y plantado revierte a favor del propietario del suelo.

3. Regulación en el derecho común y en el derecho Catalán
Su regulación es distinta en el derecho civil común y el catalán:
• El CC no lo regula, por lo tanto, se la aplica el Art. 16 del reglamento hipotecario que fue
reformado en 1956 para establecer las normas sobre la inscripción del derecho de superficie
que hacen referencia al contenido del derecho. Finalmente, el legislador estatal lo ha regulado
en la legislación sobre el suelo: RD Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el
texto refundido de la ley del suelo en los Arts. 40 y 41.

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• En Catalunya, se regula por primera vez en la llei 22/2001 de desembre de regulació dels drets
de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent porque no lo regulaba la
compilación. Esta ley esta derogada por el CCC. Actualmente se regula en los Arts. 564-1 a 564-6
CCC. De acuerdo con la disposición adicional 11 de los derechos de superficie constituidos antes
de la entrada en vigor de la llei 5/2006 se regirán por la legislación anterior.

4. La Rabassa Morta
Cabe destacar el contrato en Catalunya de la “Rabassa morta” en virtud del cual es un contrato
por el que el propietario del suelo cedía el uso del mismo a un tercero para que este plantara cepas
de vino y plantar viñas y recoger sus frutos a cambio de una renta, durante el tiempo que duran las
primeras cepas. Este derecho recuerda al censo en su origen. Por lo tanto, se trata de un contrato
de duración indeterminada que se regulaba en el CDCC. También se reguló la llei 22/2001 asimiló
la rabassa morta al derecho de superficie. Actualmente, de acuerdo con la disposición tradicional
12 de la llei 5/2006 se facilita la cancelación de este derecho en el RP si no están vigentes. Porque
lo que quiere el CCC es extinguir la rabassa morta. Es decir que los que tenían el derecho tenían
que ir al RP a demostrar su vigencia, de lo contrario se cancelaban. Posteriormente en el Decret
Legislatiu 1/2012 de 3 d’agost pel qual s’aprova el Text refós de la llei d’Urbanisme, en el Art. 117 “
L’Administració de la Generalitat, els ens locals, les entitats urbanístiques especials i les altres
persones jurídiques de dret públic, poden constituir el dret de superfície en terrenys de què siguin
propietaris o propietàries”.

5. Tipos o clases
Hay dos tipos de derecho de superficie en función de si esta es urbana o rustica.
• Superficie urbana: finca súrbanas edificables y tiene por objeto construcciones
• Superficie rustica: fincas rusticas, plantaciones. No se puede edificar nada, solo plantar

El CCC regula ambas superficies de forma indistinta. El CCC no distingue entra ambas.

6. Constitución
¿Cómo se puede constituir el derecho de superficie? De acuerdo al Art. 564-3 CC por negocios
inter vivos mediante un contrato gratuito u oneroso o bien por negocios mortis causa. Están
legitimados para constituirlo el propietario del suelo o titular de un derecho real limitado con
facultad de disposición sobre el suelo. El derecho de superficie también se puede adquirir por
usucapión.

Los requisitos formales de constitución son los siguientes:
1. Necesariamente, no hay derecho de superficie si no se constituye en escritura pública ante
notario.
2. Su inscripción en el RP otorga plena eficacia frente a terceros
3. Debe indicarse necesariamente en su constitución:
1) Duración (plazo máximo de 99 años)
2) Descripción de las construcciones o plantaciones
3) Plazo para construir o plantar
4) Situación del suelo afectado
5) Si se pacta, el precio del derecho de entrada y el canon anual


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7. Contenido
El derecho de superficie da las siguientes facultades:
1) La facultad de edificar o plantar en terreno ajeno.

2) El derecho de propiedad de la construcción o plantación durante la vigencia de su derecho de
superficie.

3) La facultad de disposición de su derecho (enajenar y gravar).

4) Pago de los impuestos, contribuciones y cargas sobre la propiedad superficiaria.

5) El Art. 564-4 CCC establece la libertad de pactos sobre el contenido. Se trata de un régimen
jurídico voluntario que establece una libertad de pactos que pueden ir matizando el contenido
del derecho de superficie. En cambio, Art. 564-5 CCC establece el régimen legal sobre qué
aspecto del derecho de superficie de ninguna de las maneras puede ser objeto de regulación
voluntaria mediante la libertad de pacto. En el Art. 564-4 CCC se encuentran una serie de
aspectos sobre el contenido del derecho de superficie que el CCC permite pactar:
• En el caso de que no hayan plantaciones previas, si se atribuye el derecho a construir o
plantar puede pactarse atribuir el plazo eficacia extintita o resolutoria del derecho (Art.
564-4.3.a CCC).

• En el caso de que ya existan plantaciones, si el superficiario tiene derecho a usar
construcciones y plantaciones ya existentes, puede pactarse la extinción o resolución del
derecho por los casos del Art. 564-4.4 CCC:
o Impago de la pensión
o Mal uso
o Destino diferente a lo pactado

• Si el superficiario puede construir, puede pactar con el propietario del suelo la facultad de
establecer el régimen de Propiedad horizontal sobre lo construido (Art. 564-4.3.c CCC). El
superficiario y el propietario del suelo deben ponerse de acuerdo, dado que el superficiario
no puede hacerlo sin más.

• Si el superficiario debe pagar un canon o precio, se puede pactar que el propietario tenga
derecho de uso por cualquier concepto sobre viviendas o locales construidos (Art. 546-
4.3.b CCC). Es decir que en vez de pagar un precio de entrada se puede pactar que el
propietario del suelo tenga un derecho de uso en cualquier concepto sobre la cosa
construida.

• El superficiario tiene libre disposición de su derecho pero pueden pactarse límites pero
para ello requiere el consentimiento del propietario del suelo (Art. 546-4.2 CCC).

• El superficiario y el propietario del suelo pueden pactar el derecho de adquisición
preferente recíproca (Art. 564-4.5 CCC).
Este derecho tiene sentido cuando el superficiario quiera adquirir el suelo. De forma
inversa, se daría cuando el derecho de superficie se quiera transmitir por el propietario del
suelo. Este derecho, supletoriamente quedara sujeto en lo regulado al dret de fadiga en
sede de censos.


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El derecho de fadiga se reconoce al propietario del inmueble gravado por un derecho de
censo (censatario) porque este le tiene que pagar una pensión al censualista. Cuando el
censualista quiera vender su derecho de censo, el censatario tiene un derecho de censo
para liberarse de la carga. A la ley le interesa eliminar los censos. Ello solo se reconoce para
la transmisión onerosa. Por tanto, en el derecho de superficie si el titular de este, el titular
del suelo tendrá un derecho adquisición preferente y al revés. Únicamente para los casos
de transmisión onerosa. Esto SOLO EXISTE SI SE PACTAN.

• El régimen de liquidación del estado posesorio cuando se extinga el derecho (no
aplicables al régimen legal de los Arts. 522-2 a 522-5 CCC)

• Sin embargo, el Art. 564-5 CCC establece una excepción a los pactos como norma
imperativa según la cual es nulo el pacto que establezca que el propietario del suelo
adquiera la propiedad de lo construido o plantado por el superficiario en caso de impago de
la pensión. Esto es muy abusivo y desproporcionado. Por ello aunque se haya pactado en el
titulo constitutivo. Es muy parecido al pacto comisorio de la hipoteca, que está prohibido.
Ello es en virtud del principio de pacto de la voluntad sujeto a los límites establecidos por la
ley. Pero si se permite que cuando ya haya previamente edificaciones y el superficiario solo
tiene derecho a usarlo, en estos casos en los que se establece una renta, si hubiera un
impago, se puede extinguir el derecho de superficie. ¿Porque en el primer caso no se
permite y en el segundo sí? porque en el primer caso el superficiario ha sufrido un perjuicio
económico al gastar mucho dinero en la construcción, mientras que en el segundo caso
como la cosa ya estaba construida por el dueño del suelo, no hay tal perjuicio económico.

8. Extinción y efectos
Las causas de extinción del derecho de superficie son:
• Las causas generales de extinción del Art. 544-6 CCC pero con algunas matizaciones: En el
caso de pérdida, el derecho de superficie solo se extingue en caso de pérdida de lo construido
o plantado antes de constituirse el derecho de superficie. Pero, el derecho de superficie no se
extingue si se pierde lo construido o plantado por el superficiario (Art. 544-6.4 CCC)
• Las causas establecidas en el título de constitución
• El vencimiento del plazo del derecho que como máximo serán de 99 años

¿Cuáles son los efectos de la extinción? Los derechos reales limitados constituidos por el
superficiario, solo se extinguen:
o Cuando vence el plazo del derecho
o Cuando hay pérdida total de las construcciones o las plantaciones preexistentes (Art. 564-6.3
CCC)

Otro efecto es que la extinción del derecho de superficie comporta la revisión de la propiedad de lo
construido o plantado a favor del propietario del suelo (Art. 564-6.2 CCC salvo pacto en contrario).

EL DERECHO DE VUELO

1. Concepto: derecho de vuelo y subsuelo
El derecho de vuelo o de sobre edificación es aquel que faculta a su titular a edificar sobre el
nivel del suelo o por encima de una construcción ya existente.

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Tiene la importante consecuencia de que el que ha construido se queda definitivamente la
propiedad sobre esa edificación sin limitación temporal. Esto es una diferencia fundamental con el
derecho de superficie. Por el contrario el derecho de subsuelo o de subedificación es aquel que
faculta a edificar por debajo del nivel del suelo y, que permite a su titular adquirir la propiedad de
lo edificado sin límite temporal.

2. Régimen legal
Estos derechos tienen una proximidad física al derecho de superficie pero que tienen una
regulación distinta. Se regularon por el legislador catalán por primera vez en el libro V CCC en sede
del derecho de vuelo. Se regulan en el los Arts. 567-1 a 567-6 CCC (que regula el derecho de vuelo
aplicable al derecho de subedificación).

Estos derechos tienen una gran importancia actual en relación con la propiedad horizontal
(exposición de motivos ley 5/2006). ¿En el caso de un edificio de PH quien tiene derecho de
vuelo? El que construye por ejemplo edifica 10 plantas y constituye una PH para luego venderlo.
¿Quién tiene derecho a sobre edificar? De la comunidad, que es la propietaria del suelo y vuelo.
Pero de acuerdo con el Art. 553-13 CCC se permite la posibilidad de que el constrictor se reserve el
derecho de vuelo para sobre edificar.

Anteriormente a dicha regulación, se aplicaba el Art. 16.2 Reglamento hipotecaria porque este
regulaba los requisitos para la inscripción de un derecho de vuelo. Ahora, la ley 5/2006 ha
establecido la disposición transitoria 17 sobre los derechos constituidos antes de la entrada en
vigor del Libro V del CCC. Según esta exposición, dichos derechos se rigen por la legislación anterior
pero les son aplicables las causas de extinción del Art. 567-6 CCC. Si estos derechos eran perpetuos
o tenían una duración superior a 30 años, se extinguen a los 30 años de acuerdo con la entrada en
vigor de la ley 5/2006. Ello es porque la ley anterior no regulaba la duración de dichos derechos. Se
extingue cuando lo constituyes a favor de un tercero, de lo contrario lo tiene el propietario del
suelo.

3. Características
Es el derecho real sobre un edificio o sobre un solar edificable que atribuye la facultad de construir
una o más plantas sobre el inmueble gravado para hacer suya la propiedad de las nuevas
construcciones (Art. 567-1 CCC). Sus características son las siguientes:
1) Es un derecho real en cosa ajena.
2) Recae sobre un edificio o sobre un solar edificable.
3) Es un derecho limitado con una duración máxima de 30 años pero el propietario lo tiene
siempre.
4) Atribuye 2 facultades sucesivas: la de construir y la de adquirir la propiedad de lo construido
5) Una vez se lleva a cabo la extinción, el derecho de vuelo se extingue

4. Diferencias con el derecho de superficie
¿Qué diferencias tiene el derecho de vuelo con el derecho de superficie? Son dos:
• El derecho de superficie la propiedad superficiaria es de carácter temporal mientras que el
derecho de vuelo otorga la propiedad perpetua sobre lo construido.

• En el derecho de superficie se gravan fincas rusticas o urbanas mientras que en el derecho de
vuelo solo recae sobre suelo urbano, en una propiedad sobre la construcción.


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5. Constitución
Se puede constituir en los siguientes casos:
1) En un negocio inter vivos o mortis causa.

2) Están legitimados para ello los sujetos establecidos en el Art. 567-3 CCC que son:
• El propietario del suelo
• El usufructuario con facultad de disposición
• La comunidad de propietarios de una propiedad horizontal por unanimidad.

3) Los requisitos de forma para la constitución son que se haga en escritura pública para que sea
válido (Art. 567-2 CCC). Además se recomienda (porque no es obligatoria) su inscripción en el RP
para su plena oponibilidad frente a terceros. (Igual que ocurre en el derecho de superficie)

En el título constitutivo hay que establecer una serie de elementos que deben como mínimo
aparecer en la escritura de constitución de acuerdo al Art. 567-2.1 CCC:
1) Número de plantas, edificios si procede y los elementos privativos
2) Criterios para determinar las cuotas de participación en elementos comunes
3) Plazo de ejercicio del derecho de vuelo el cual no puede ser superior a 30 años
4) Precio o contraprestación pactada

6. Facultades del titular de derecho de vuelo
Son las siguientes:
1) Llevar a cabo la construcción o sobreedificaicon de acuerdo con lo determinado en el titulo
2) Adquirir el pleno dominio de lo constituido de forma indefinida (Art. 567-12 CCC)
3) Disponer de su derecho (Art. 567-44 CCC)

7. Extinción
Las causas de extinción del derecho de vuelo son:
1) Las causas generales del Art. 567-6 CCC
2) La falta de edificación en el plazo previsto
3) La imposibilidad de construir
4) No se extingue por la destrucción del edificio construido sobre el que recae

BLOQUE V: LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

TEMA 15: EL DERECHO DE TANTEO, RETRACTO Y EL DERECHO DE OPCIÓN

1. Concepto
Los derechos de adquisición preferente, desde su naturaleza real, facultan a su titular para
conseguir la transmisión a su favor de un bien por parte de su dueño a cambio de un precio. Estos
derechos son los siguientes: el derecho de tanteo, el derecho de retracto y el derecho de opción
Ello no implica sin embargo, que alguien pueda realizar un derecho de opción distinto de estos
tres, pero son los que regula el CCC.

2. Rasgos comunes
Los rasgos que tienen ellos tres en común como derechos reales son los siguientes:
1) Son derechos reales que gravan un bien ajeno (mueble o inmueble) y limitan su facultad de
disposición.

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Restringen su facultad de enajenar porque el que está gravado con la opción o un tanteo, pero
tiene que vendérselo al propietario del derecho de tanteo de forma preferente. En este caso
es el propietario de la finca gravada por el derecho de tanteo es quien decide cuando enajenar
la misma y en este caso se lo comunica preferentemente al titular del derecho de opción. En
el derecho de opción, el que tiene una opción sobre un piso es quien decide cuando comprar,
pero dentro de un plazo de tiempo limitado que como máximo es de 10 años, aunque lo
normal es que se pacte para un periodo breve.

Ejemplo derecho de opción: una persona jurídica ha tenido en propiedad 5 pisos de un bloque
que no eran viviendas. Como están muy viejos, la empresa quiere venderlos. Aparece
entonces una constructora que quiere reformar los pisos y venderos, pero como no quiere
asumir el riesgo de venderlos sin saber si tendrá compradores, lo que hace es establecer un
derecho de opción sobre los mismos. A esa constructora le interesa pactar la opción y
establecer: “ te pago por cada piso un derecho de opción de 10.000€ y busco potenciales
compradores del piso reformado y si estos lo quieren comprar, yo te compro los pisos”. Con lo
cual se hace un negocio en dos partes. En primer lugar paga el precio de la opción y luego la
ejercita en el plazo convenido, aunque puede ser que nunca lo llegue a ejercitar. Con lo cual,
mientras exista dicha opción, la persona jurídica propietaria está a la espera de que la
constructora ejercite la opción.

2) Tienen plena eficacia erga omnes, por lo que su titular puede reclamar su derecho frente a
quien ha adquirido el bien gravado con el derecho.

3) Son derechos de tracto único. Solo se ejercitan una sola vez.

4) Pueden ser de origen legal o voluntario del propietario. El derecho de opción a diferencia del
tanteo y retracto es que nunca tiene un origen legal.

Ejemplos tanteo y retracto: el arrendatario tiene el derecho de tanteo sobre el arrendador.
También el copropietario de una finca en comunidad ordinaria indivisa si un comunero quiere
enajenar su cuota tiene que venderlo al resto de comuneros. También el usufructuario tiene el
derecho de tanteo sobre el nudo propietario. La ley establece estos derechos para limitar los
gravámenes, para liberar la finca de gravámenes y concentrar el derecho de propiedad.

Por ello, el derecho de opción nunca es de origen legal, es única y exclusivamente originado por
la voluntad de las partes.

3. El régimen legal de los derechos de adquisición preferente
El legislador catalán lo reguló por primera vez en la llei 22/2001 de 31 de desembre, de regulació
dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició preferent que los regulaba desde una doble
perspectiva: desde derechos personales y derechos reales, que actualmente está derogada por los
Arts. 581-1 a 581-27 CCC en los derechos reales aunque ello no implica que sean personales en
cuyo caso no gravaran el bien. Pero, de acuerdo con la Disposición Transitoria 18 de la ley 5/2006
según la cual los derechos de adquisición preferente constituidos antes de la entrada en vigor de
esta ley, se rigen por la legislación anterior. Pero con la excepción que les resulta de aplicación el
Art. 568-12 CCC relativo al ejercicio de la opción.


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En el CCC, la regulación de los derechos de adquisición son disposiciones generales sobre el tanteo,
retracto y opción ello con carácter general. Luego regula el derecho de opción, el derecho de
tanteo y retracto voluntario y luego regula dos casos del retracto legal en los casos de retractos
colindantes y la torneria (para fincas rusticas de la Vall d’Aran cuya finalidad es favorecer que
dichas fincas permanezcan en una determinada familia, de modo que si el propietario quiere
vender, a sus propietarios hasta 1 grado tienen derecho de retracto). Son para evitar que haya
fincas pequeñas rusticas. Finalmente, regula la preferencia entre derechos de adquisición
preferente.

4. Diferencia entre el derecho de tanteo, retracto y opción
• El derecho de tanteo faculta a adquirir a título oneroso un bien con preferencia sobre otros
adquirentes en las mismas condiciones en que se haya proyectada la enajenación (Art. 568-
1.1.b CCC). Este derecho se establece cuando el titular del tanteo decide cuando vende.

• El derecho de retracto faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente, una vez ha
tenido lugar la transmisión, con las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico
oneroso (Art. 568-1.1.c CCC) cuando el bien ya haya sido comprado.

IMPORTANTE: El derecho de tanteo siempre va reconocido por el retracto, es decir que cuando
se permite el derecho de tanteo siempre comportera el retracto pero el derecho de retracto
puede ir precedido por el tanteo o no.

• El derecho de opción permite el titular del derecho (el optante) a decidir cuando quiere adquirir
el bien gravado, dentro del plazo y condiciones previstas en el contrato (Art. 568-1.1.a CCC) al
concedente de la opción o propietario del bien que tiene un gravamen muy grande.

IMPORTANTE: ¿Cuándo una finca está gravada por un derecho de opción (en su derecho real) y
su propietario la quiere vender, la puede vender? Sí, pero teniendo en cuenta que es un derecho
real, pero se vende el bien gravado por el derecho de opción, por lo cual el derecho de opción
permanece. Pero ¿quién va a comprar un piso gravado con un derecho de opción? Nadie. Por ello
es importante que el derecho de opción esté inscrito en el RP. En cambio, si el derecho de opción
con naturaleza personal desde un punto de vista de derecho de crédito, habría un incumplimiento
contractual en la compraventa.

¿Cuál es la diferencia entre el derecho de tanteo y retracto y la opción?
El derecho de tanteo y retracto pueden tener un origen legal o voluntario:
o Los de origen legal: son el tanteo y retracto de los comuneros (Art. 553-4.1 CCC) el del nudo
propietario (Art. 561-40 CCC) y en el retracto de los colindantes (Art. 568-16 CCC).
o Los de origen voluntario: todo tipo de causa mortis causa o inter vivos. El derecho de opción
solo es de origen voluntario NUNCA DE ORIGEN LEGAL.

Ejemplo STSJC 3 de octubre de 2013: Donato y Juliana compran una vivienda a Promocions
Municipals de San Cugat del Vallés en escritura de compraventa: “la parte compradora constituye
a favor de la mencionada compañía un derecho de adquisición preferente o tanteo y retracto , con
carácter real, durante un plazo de 30 años a contar desde la fecha de otorgamiento de esta
escritura para la primera transmisión y una duración de 10 años para segundas y ulteriores
transmisiones”


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Si al plazo de 30 años no se ha vendido, el derecho se extingue al ser la primera transmisión . Pero
si al cabo de 5 años de comprar quieren y la empresa no quiere, y se lo venden a un tercero ¿Este
tercero tiene que mantener el derecho de tanteo? Si por un plazo de 10 años en segunda
transmisión.

Ejemplo contrato de opción de compra: Torbanace SA celebra un contrato con Selfer SA el 8-5-
2010 con el cual otorga una opción de compra de local comercial con un plazo de opción de 3 años
por un precio de 270.000€ y un precio de la opción de 10.000€. ¿Si no se inscribe en el RP tiene
eficacia frente a terceros? NO, entonces no tiene derecho real, sino un derecho de crédito. Si se
incumple dicha opción y se vende el local. En dicho caso, hay un incumplimiento contractual se
puede demandar para que le devuelva el precio de la opción + los intereses y si se demuestra el
lucro cesante. Por ello es básico que se inscribe en el RP.

IMPORTANTE: SI EL DERECHO DE OPCIÓN NO SE INSCRIBE EN EL RP COMO SI FUESE UN DERECHO
REAL, SE ENTIENCE QUE ES UN DERECHO DE CRÉDITO INTER PARTES. POR TANTO ES
FUNDAMENTAL QUE SE INSCRIBA PARA QUE SEA UNA CARGA REAL CON EFICACIA ERGA OMNES.

Ejemplo de constitución de derecho de adquisición preferente en un negocio mortis causa
(legado): “lego a Tomás Marichal la casa que tengo advirtiéndose que el usufructo de dicha casa
corresponderá a la madre y fallecida ésta, pasara con la propiedad a Tomás, que no podrá
venderla mientras no cumpla 25 años”. Esto es una prohibición de disponer. “En caso de hacerlo,
serán preferidos mis dos hijos por la cantidad de 60.00€ advirtiéndose que si Tomás falleciere sin
dejar hijos, pasara el legado de la casa a mis dos hijos”. Esto es un derecho de retracto. Como ello
está en el RP, es una carga real de la cual pueden tener conocimiento los terceros.

5. Constitución de los derechos de adquisición preferente
Los requisitos de forma que establece el CCC son:
• Estos derechos reales solo existen si se otorgan en escritura pública (requisito de constitución).
Pero no -la inscripción en el RP. Aunque si recaen en bienes inmuebles se deben inscribir en el
RP (Art. 568-2 CCC) porque si no se inscribe no hay publicidad.

• Estos derechos se pueden constituir en negocios jurídicos inter vivos o mortis causa. Aunque se
pueden constituir en un negocio propio o como estipulación accesoria de otro negocio

a) Contenido mínimo del título constitutivo
Cuando estos derechos se constituyen de forma voluntaria, hay requisitos que debe contener su
título constitutivo:
1) Duración del derecho y duración de su ejercicio. A falta de pacto, la duración del derecho
tendrá un plazo máximo de 4 años y el plazo de duración de ejercicio de 1 mes máximo
(duración del tiempo para decidir si se compra o no cuando se lo ofrecen).

2) Si los derechos se constituyen de forma onerosa, se deberá indicar su precio contraprestación.
Es decir que se deberá aclarar si el precio de la opción se computa en el precio de la venta o no.
Es decir si el derecho de opción se paga a parte, o si bien el derecho de opción, cuando se
ejecute y se compre, se cuentan en el precio total de la casa (es decir que se restan en el precio
final de la casa, porque ya se han pagado con la opción). Esto también en el derecho de tanteo y
retracto pero ya suelen ser gratuitos.

3) Si se constituye un derecho de opción, el precio de la enajenación. El precio de la venta futura.

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4) El domicilio del concedente de la opción o de los titulares del tanteo y retracto (para las
notificaciones)

6.Régimen del tanteo y retracto voluntarios
Este régimen se establece en los Art. 568-13 a 568-15 CCC según los cuales el tanteo y retracto
puede pactarse por una duración indefinida pero solo con respecto a la primera enajenación. Si se
pacta para varias enajenaciones la duración máxima es de 10 años. Por ejemplo puedes decir que
la primera venta sea para un plazo de 40 años, pero por si esta opción no interesa y no lo compran,
en las segundas o terceras enajenaciones tienen un plazo máximo de 10 años. Que empiezan a
contar después de la primera transmisión.

a) El Ejercicio del tanteo
En el caso de que el propietario decida vender, se activa el tanteo. Un requisito previo para ello es
la notificación fehaciente al titular del derecho de tanteo, de acuerdo de transmisión del bien entre
el propietario y un tercero. Ha de ser o bien mediante notificación notarial, burofax o correo
certificado. Aquí se pone en marcha el reloj del plazo para el ejercicio del tanteo, que empieza a
correr desde la notificación. Este plazo tiene que establecerse en el título constitutivo pero si no se
dice nada, la ley establece que a falta de pacto sea un plazo de 2 meses. Cabe tener en cuenta que
el ejercicio del tanteo comporta la adquisición del bien (Art. 568-14 CCC).

b) El ejercicio del retracto
En el caso de que el propietario del piso quiere vender el piso pero no se lo quiere vender a quien
tiene el derecho de tanteo y retracto sino a su hijo por ejemplo. Tiene dos opciones: una es no
hacer la notificación o hacer una notificación defectuosa con un precio superior al que quiere
venderlo para disuadir la compra. En estos casos el titular del derecho, puede ejercitar el retracto
frente al tercer adquirente por un plazo de 3 meses a falta de pacto, a contar desde la inscripción
registral de la venta o de su conocimiento de la venta (Art. 568-15 CCC).

c) Ámbito del ejercicio del tanteo y el retracto
El Art. 568-14.1 CCC establece lo siguiente:
• El tanteo y retracto voluntarios sólo se pueden ejercer en el caso de enajenaciones onerosas
(además de lo establecido en el Art. 568-14.3 CCC).
• Solo se podrán ejercitar en la primera enajenación onerosa (se puede pactar que se apliquen a
las sucesivas ventas de un bien).

d) Extinción del tanteo y el retracto
Los derechos de tanteo y retracto se extinguen de acuerdo con el Art. 568-7 CCC por las causas
siguientes:
• Por su ejercicio
• Por vencimiento del plazo de duración del derecho
• Por las causas generales de extinción de los derechos reales (renuncia y pérdida del bien)
Hay una persona que es el propietario de un bien que constituye ese derecho en favor de un
tercero. Y el titular de ese derecho, puesto que el derecho grava el bien puede exigir su
cumplimiento, mediante tanteo o retracto para el cumplimiento del bien. Ello no obsta a que se
puedan pactar como contrato. El Dº fija dos retractos legales: el de colindantes y la tornería.

7. El Derecho de opción
El derecho de opción faculta a su titular a adquirir un bien en las condiciones previstas en el
negocio que lo constituye. Como derecho real, el derecho de opción es oponible erga omnes

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(Art. 568-9.1 CCC) y, el optante puede disponer de su derecho sin el consentimiento del propietario
concedente del derecho, a no ser que fuera otorgado intuitu personae (Art. 568-9.2 CCC). En el derecho de
opción es el titular de ese derecho quien tiene la facultad para exigir la adquisición del bien, tal y
como se previó en el contrato de constitución. Tiene plena eficacia frente a terceros. El derecho de
opción es inscribible en el RP siempre que recae sobre bienes inmuebles, así los establece el RH
que prevé como inscribible los contratos de opción.

a) Constitución del derecho de opción
• La duración del derecho de opción debe indicarse siempre. Su máximo es de 10 años
prorrogables (Art. 568-8 CCC) y, si no se indica es de 4 años (Art. 568-6 CCC).
• El derecho de opción se puede establecer en negocio propio o en otro contrato (arrendamiento)
pero solo adquiere eficacia real si se otorga en escritura pública y se inscribe en el RP en caso de
recaer en bienes inmuebles (Art. 14 RH).
• El derecho de opción debe indicar el precio de la adquisición y si es oneroso, la prima por la
opción.

Si el derecho se pactó con eficacia real, prevalece la devolución de la prima en caso que no se
pueda llevar a cabo la plena oponibilidad erga omnes.

No sólo el propietario del bien gravado puede vender su bien, sino también el derecho es
enajenable para su titular. Puede interesarle vender a otro. A no ser, que el derecho de opción
fuese instituido intuitu persona, como ocurriría en un testamento. Cuando se constituye un
derecho de opción, se constituyen en escritura pública debe indicarse siempre su duración que
nunca puede superar a los diez años. Supone un mayor gravamen el derecho de opción que el de
tanteo y retracto.

El tanteo y el retracto pueden ser indefinidos en relación con la primera venta. Su duración será
por 4 años, si no se establece en su documento de constitución. Un bien sujeto al derecho de
opción se puede transmitir.

b) Transmisión del bien sujeto a opción
De acuerdo con el Art. 568-9.1 CCC durante la vigencia del derecho de opción, los bienes sujetos a
la opción son enajenables, sin consentimiento del optante. Pero el adquirente se subroga en las
obligaciones que adquirió el concedente del derecho de opción.

c) Obligaciones del propietario del bien gravado con la opción

De acuerdo con el Art. 568-10 CCC, las obligaciones del propietario del bien gravado con el derecho
de opción son las siguientes:
1) Debe conservar el bien en buen estado, dado que responde del deterioro de la cosa por dolo
o culpa.
2) Debe permitir que el optante inspeccione el bien.
3) Debe pagar los gastos necesarios. Si hay frutos pendientes y mejoras cuando se ejerce la
opción, son del optante (sin obligación de pagar su importe)

d) Perdida del bien
De acuerdo con el Art. 568-11 CCC, si hay pérdida total por caso fortuito o fuerza mayor, el optante
pierde el derecho y la prima. Si la pérdida es por dolo o culpa del propietario, deberá devolver la
primera e indemnizar.

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Si hay pérdida parcial, el optante puede escoger entre no ejercer su derecho o ejercerlo sólo
respecto a la parte subsistente (el precio de la adquisición será reducido proporcionalmente).

Durante la opción el propietario que puede ser quien constituyó la opción o un nuevo propietario
tiene una serie de obligaciones: 568-10
1) Deber de conservación del bien en buen estado. Responde por culpa o dolo.
2) Debe permitir que el optante inspeccione el bien.
3) Debe pagar gastos necesarios. Si hay frutos pendientes y mejoras cuando se ejercer puede
recogerlos pagando
4) SI hay una pérdida total del bien por caso fortuito o por fuerza mayor, el derecho se extingue y
se pierde la prima
5) SI la pérdida es por dolo o culpa del propietario, devolverá la prima y deberá indemnizar
6) SI hay pérdida parcial, el optante puede escoger entre no ejercer su derecho o ejercerlo sólo
respecto a la parte subsistente (el precio de la adquisición será reducido proporcionalmente).
7) Cabría alegar lucro cesante.

e) Ejercicio de la opción
En el Art. 568-12 CCC, el ejercicio de la opción requiere la notificación del ejercicio al concedente o
el propietario actual. Además, se requiere la entrega del precio del bien pactado. Por otro lado, el
propietario deberá entregar el bien y otorgar escritura pública. En el caso de que hubiera derechos
reales o gravámenes sobre el inmueble posteriores al derecho de opción, el optante deberá
depositar a sus titulares el precio del bien para su cancelación.

Se puede pactar, que el ejercicio de la opción la lleve a cabo solamente el optante y que tenga
efectos adquisitivos. El Art. 568-12.3 CCC establece las condiciones para ello:
• El optante debe tener la posesión del bien
• Deberá depositar el precio notarialmente a disposición del propietario

En el ejercicio de la opción hay:
1) Notificación del ejercicio al concedente o propietario actual.
2) Entrega del precio del bien pactado.
3) El propietario deberá entregar el bien y otorgar escritura pública.
4) Si hubiera dº reales o gravámenes sobre el inmueble posteriores al dº de opción, el optante
deberá depositar a sus titulares el precio del bien para su cancelación.

Se puede pactar:
• Que el ejercicio de la opción la lleva a cabo solamente el optante y tenga efectos adquisitivos.
Art. 568-12.3 CCCat
• Condiciones:
o El optante debe tener la posesión del bien.
o Deberá depositar el precio notarialmente a disposición del propietario.

8. Retracto legal de colindantes
De acuerdo con los Arts. 468-16 a 468-20 CCC se regula el derecho de retracto en caso de venta o
dación en pago. En este caso, el titular del derecho es el propietario y “cultivador” de las fincas
rusticas (Art. 6 de la llei 1/2008 de contractes de cultiu). El objeto de ello es la finca rustica con
extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. El plazo para ello es de 3 meses desde que el
titular tuvo conocimiento de la enajenación o la inscripción.

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9. La tornería
La finalidad de la tornería es mantener las fincas rusticas dentro de un patrimonio familiar. Para
ello se tiene el derecho de retracto en caso de venta o de dación en pago. El titular del derecho es
la persona física con vecindad local aranesa con parentesco hasta un cuarto grado con el vendedor.
El objeto de la tornería son únicamente, las fincas rusticas de la Vall d’Aran. El plazo para ello es de
1 año + 1 día desde la inscripción de la adquisición en el RP o de la enajenación.

BLOQUE IV: LOS DERECHOS REALES LIMITADOS SOBRE COSA
AJENA

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1. Concepto y características

A. Concepto de los derechos de garantía
Los derechos reales limitados sobre cosa ajena son de varios tipos. Uno de ellos son los derechos
de garantía que se constituyen para asegurar o garantizar el cumplimiento de una obligación
principal entre deudor y acreedor (titular del derecho de garantía) dado que normalmente se trata
de una deuda dineraria. El acreedor puede acceder a la venta del bien para que, con su venta
obtener su precio y poder satisfacer la deuda, que el deudor no ha cumplido.

¿Si el deudor ya responde con sus bienes presentes y futuros de acuerdo al Art. 1911 CC, que
función tienen los derechos de garantía? Son una garantía adicional a la responsabilidad ilimitada
que tiene cualquier deudor (Art. 105 LH). Ello es porque los derechos reales van siempre con el
bien, por lo que, aunque el deudor pueda quitarse del bien, sin embargo la cosa va junto con las
cargas que tenga. El plus que otorga constituir una garantía real sobre un bien es que este está
específicamente afecto al cumplimiento de esa obligación. Eso no impide que al acreedor pueda
dirigirse contra el deudor por la vía del Art. 1911 CC.

Los derechos reales de garantía pueden ser de naturaleza personal o de naturaleza real. ¿Cuál es
la diferencia principal? La personal es que otra persona responde también del cumplimiento de la
obligación con todo su patrimonio. Un ejemplo es el aval o fianza. Solo en el caso de que se haya
pactado expresamente la solidaridad, el acreedor puede dirigirse frente a cualquiera de ellos. Si no
se pacta nada, opera la mancomunidad. Por el contrario las garantías de naturaleza real, son las
que recaen sobre el valor de una cosa. Un bien refuerza el cumplimiento de la obligación. Los
derechos reales de garantía se regulan en los Art. 569-1 a 569-42 CCC, aunque previamente se
regulaba en la llei 19/2002 de 5 de julio de drets reals de garantia que fue derogada por la llei
5/2006 del libre V.

B. Rasgos comunes del derecho de garantía
Los rasgos comunes del derecho real de garantía:
• Comportan un poder directo e inmediato sobre una cosa o un bien que pertenezca a un
tercero (derecho de realización de valor o ius distraendi): consiste en la posibilidad de
enajenarlo en caso de que no se cumpla la obligación principal.

• Tienen eficacia “Erga omnes” Se trata de que se puede hacer valer frente a cualquier aporque
es un derecho real que recae sobre la cosa y que persigue a la cosa.

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(Ejemplo: vendo un piso con hipoteca. El banco puede pedirle las cargas al nuevo propietario
porque son pactas reales, no personales. Porque el derecho real va siempre con la cosa).

• Otorgan una preferencia que va con la cosa dado que atribuyen un carácter privilegiado a los
créditos que garantizan (Art. 1922.2 y 3 – Art. 90 ley concursal).

• Se crea un órgano de administración concursal que establece un orden para pagar a los
acreedores, la prelación de créditos (aunque no los pagaran a todos). Los acreedores de un
derecho real son los primeros en cobrar por un derecho de cobro preferente.

• Son derechos con carácter accesorio porque no podrían existir sin una obligación principal.
Porque el derecho real de garantía garantiza el cumplimiento de dicha obligación. (Ejemplo: no
puede existir una hipoteca sino hay un préstamo para pagar un piso).

• Son derechos indivisibles (Art. 569.15 CCC – Art. 122 LH): es decir que la garantía es indivisible
aunque se divida la deuda. Significa también que si el bien que está hipotecado se dividiera, no
se divide el derecho real salvo pacto expreso de las partes.

Ejemplo: 3 hermanos heredan de su padre una deuda de 30 y cada hermano hereda una deuda
de 10. Si esa deuda estaba garantizada por una hipoteca de 30, como es indivisible, sigue
garantizando cada una de las 3 obligaciones.

• No permiten que el titular se quede el bien en caso de impago deuda, prohibición pacto
comisorio (Art. 1859 y 1884 CC). Se trata de una prohibición que implica que el acreedor del
derecho real no puede apropiarse el bien para cobrarse la deuda. Ello se prohíbe expresamente
para que no haya abuso de derecho.

Ejemplo de abuso de derecho: si pides un préstamo de 50.000€ y tienes un piso de 250.000€ y
te hacen una hipoteca sobre dicho bien, hay abuso de derecho porque el piso vale más. En este
caso, si no cumples la obligación el banco vende la casa en subasta pública, se queda los 50.000
y te devuelve el resto pero si no vende el banco en subasta pública se lo queda el banco y te da
carta de pago = documento de parte de deuda que todavía debes.

Esta es la diferencia esencial con la dación en pago porque consiste en un acuerdo entre
acreedor y deudor cuando no se puede pagar la obligación principal, por lo que el deudor le
entrega un bien al acreedor para saldar la deuda. Eso es un pacto comisorio que está prohibido
en el principio cuando se constituye la deuda, pero no si se hace mediante una dación en pago.

C. Tipos de Derechos reales de garantía
Los tipos de derechos reales de garantía regulados en el Art. 569.1 CCC son:
• La hipoteca: se trata de un derecho de garantía no posesorio dado que recae sobre un bien
inmueble y no requiere traspaso posesorio. Además se requiere una constitución registral
porque el derecho no nace hasta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad para tener
publicidad frente a terceros y quedar válidamente constituida.

• La prenda: Se trata de un derecho de garantía mobiliaria con traspaso posesorio, que consiste
en traspasar la posesión de un bien mueble a un sujeto (que se lo queda como depositario del
mismo) para asegurar el cumplimiento de la deuda. Si no se cumple la deuda, se puede vender
el bien para obtener su precio y con el mismo satisfacer la deuda. Ello es, porque el acreedor
pignoraticio no se puede quedar el bien de acuerdo con la prohibición de pacto comisorio.

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Sus características son:
o Recae sobre bienes muebles posibles y sobre bienes incorporales como acciones o créditos o
incluso sobre dinero en cuyo caso se trata de una prenda irregular.

o El acreedor pignoraticio puede tener el bien pignorado hasta que se efectué el pago y en caso
de impago ejecutar su valor por vía notarial o judicial.

• El derecho de anticresis: derecho de garantía inmobiliario y posesorio que recae sobre bienes
inmuebles pero a diferencia de la hipoteca, el acreedor entra y toma posesión del bien
inmueble. Por lo que se requiere un traspaso de posesión al acreedor del derecho de anticresis.
Su objeto recae sobre los frutos de un bien inmueble que se imputan a la restitución de los
intereses de la deuda y la amortización del capital prestado (Ejemplo: rendas de arrendamiento,
el derecho de anticresis se queda las rentas del arrendamiento para pagar la obligación
principal, pero no el inmueble porque sería hipoteca). También al ser bien inmueble requiere su
inscripción en el registro de la propiedad para su plena eficacia frente a terceros. En el derecho
catalán, la anticresis permite también la realización del valor del bien en caso de impago.

• Derecho de retención: que sólo está regulado por el Derecho catalán en el Art. 569-1 CCC
(regulado por primera vez por la llei 19/2002. El derecho de retención puede recaer sobre
bienes muebles o inmuebles y es de naturaleza posesoria (se retiene el bien = se posee el bien).
Se acuerda de forma unilateral por el acreedor. Se tasan una serie de supuestos en los que se
puede constituir el derecho de retención en el Art. 569-4 CCC. El Derecho de retención consiste
en retener el bien en pago de la deuda y a ejecutar su valor en caso de impago (Ejemplo: llevo el
coche al mecánico, y este retiene el coche hasta que le pague. Si no le pago la deuda, la puede
vender y quedarse con el precio). No se pacta nada, sino que el acreedor lo hace
voluntariamente.
TEMA 16: LA PRENDA

1. Concepto y características
El derecho de prenda se regula en los Art. 569-12 a 569-22 CCC y consiste en traspasar la posesión
de un bien mueble (que el acreedor se queda como depositario) para asegurar que cumplo con la
deuda. Si no se cumple la deuda, se puede vender el bien. No se lo puede quedar por la prohibición
de pacto comisorio.

2. Sujetos y objeto
Los sujetos de la prenda son dos: el acreedor pignoraticio que es el titular del derecho de prenda y
el deudor pignorante que tiene en poder de libre disposición de la cosa para que esta se pueda
pignorar, aunque puede ser el deudor de la obligación garantizada o un tercero.

El derecho de prenda recae sobre:
• Bienes muebles (cualquier tipo)
• Con valores (acciones) o títulos valor (pagaré)
• Con derechos de crédito: se trata de una subrogación del derecho de crédito, solo del crédito
no del contrato entero.

Ejemplo: tengo un derecho de crédito como acreedor de una deuda. Si el corte inglés me debe 50
y le pido al banco 60, puedo asegurar el crédito del banco con el derecho de crédito que tengo
como acreedora ante el Corte Inglés. Si yo no le pago al banco, el banco se queda el dinero del
Corte inglés.

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• Con dinero (prenda irregular). Es irregular porque el dinero se integra en su patrimonio y
adquiere la obligación de devolver la misma cantidad, aunque no son los mismos billetes
exactos sino otro tanto de la misma especie y calidad (tantum).

3. Contenido. La posesión de la cosa. La realización del valor de la cosa pignorada

a) El traspaso posesorio
Consiste en la entrega del bien objeto de prenda al acreedor pignoraticio o a un tercero que actúa
como depositario.

Ejemplo: D (deudor) es el pignorante del derecho de prenda a favor de D (acreedor) pignoraticio.
Sin embargo puede ser que el deudor y pignorante no coincidan porque el que entrega el bien no
sea el deudor sino que sea otro. Por el contrario, también puede ser que el deudor no le entrega la
prenda al acreedor, sino a un tercero que actúa como depositario.

En el caso de que se trate de derechos incorporados a un título valor, se entrega el título (Art. 531-
5 CCC) pero si se trata de un crédito, el traspaso posesorio se produce con la notificación al deudor
del crédito (Art. 569-13.3 CCC).

Ejemplo de cómo un tercero puede garantizar una deuda STS 2 de diciembre de 2005: “D. Raúl,
constituyó un contrato de prenda irregular con la acreedora Banco Español de crédito, S.A en
garantía de las deudas contraídas por Estructuras Centro Asturiana SL. Cuyo administrador era D.
Valentín, hermano de D. Raúl. La prenda reacia sobre una cuenta bancaria de D. Raúl que ofrecía
un saldo de 150.000€”. En este caso el deudor pignoraticio es Estructuras Centro Asturiana SL y D.
Raúl es un tercero.

4. Constitución y extinción de la prenda

A. La constitución de la prenda
¿Qué requisitos previos son básicos para constituir la prenda?
• El pignorante (deudor o un tercero) debe tener libre disposición sobre el bien objeto de la
prenda (Art. 569-13 CCC).

• No se puede pignorar bienes que ya han sido pignorados salvo que se trate del mismo
acreedor y se distribuya la responsabilidad (Art. 569-15 CCC). Esto es consecuencia del primer
requisito porque no se puede volver a pignorar lo que ya está pignorado, además se requiere un
traspaso posesorio y si ya la tienes pignorada, no la puedes volver a traspasar. Sin embargo, la
segunda prenda sí que se puede hacer siempre que se constituya con el mismo acreedor que ya
tiene el bien. Aunque en este caso hay que distribuir la responsabilidad que le cae sobre las
respectivas prendas al deudor.

• El pignorante debe tener plena capacidad de obrar.

• Comporta la entrega de la posesión del bien al acreedor o a un tercero (Art. 569-12CCC y -13).
Sin entrega y traspaso posesorio no hay constitución de prenda. En el caso de que los bienes
pignorados, vuelven a estar en mano de pignorante se entiende que se extingue la prenda
(presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario) porque no se cumplen los requisitos.
Ahora bien que se extinga la prenda no significa que se extinga también la obligación principal.


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• Si el bien pasa a estar en posesión de su propietario, se presume renuncia al derecho (Art.
569-19.3 CCC)

B. Requisitos formales de la constitución

Posteriormente, si se tienen los requisitos anteriores, se pasa a los requisitos formales de
constitución de la prenda. Estos son:
• No hay requisito de forma que establece el CCC: puede ser verbal o escrita (documento público
o privado), por lo que hay libertad de forma del título y entrega de la posesión del bien.

• Pero solo hay plena eficacia frente a tercero a partir del momento en que la fecha de la
constitución de la prenda figura en documento público (Art. 569-13.2 CCC).

• Regla especial: la prenda de crédito solo es válida si se constituye en documento público ante
notario y debe notificarse al deudor del crédito pignorado (Art. 569-13.3 CCC). Aquí no hay
traspaso posesorio porque un derecho de crédito no es posible, se sustituye la escritura pública
por la notificación. Es la que tiene por objeto de prenda un derecho de crédito.

Ejemplo de prenda plena con eficacia frente a terceros: la empresa X tiene una deuda frente al
BBVA que contrajo en diciembre de 2010, otra deuda con una empresa de reformas que venció en
marzo de 2013 y otra deuda con La Caixa vencida en agosto de 2013. La empresa X ha constituido
prendas de acciones a favor de la empresa de reformas en documento privado y a favor de La
Caixa en documento público de fecha posterior. ¿Qué acreedor cobrara en enero de 2014? Si la
Caixa ejecuta con posterioridad pero ha constituido su derecho en documento público, tiene
preferencia de cobro porque tiene eficacia frente a terceros, aunque la empresa de reformas la
constituyó antes, pero lo hizo en documento privado. Además no se puede hacer dos prendas,
como ocurre en este caso.

Ejemplo de prenda con plena eficacia frente a terceros: Clínica privada tiene una deuda pendiente
de 120.000 en marzo de 2010 a favor de una Empresa de reformas. La clínica ha constituido una
prenda en documento privado sobre un equipo médico en marzo de 2009 a favor de la Empresa de
reformas. Sin embargo, Hacienda le embarca el equipo médico en diciembre de 2009. La empresa
de reformas no puede oponer nada porque no hay escritura pública. Por lo que Hacienda puede
ejecutar la prenda y hacerlo con preferencia a la Empresa de reformas.

C. Objeto de prenda
¿Qué bienes pueden ser objeto de prenda? Los siguientes:
• Bienes muebles materiales (cualquier bien con valor económico y susceptible de traspaso
posesorio).

• Bienes muebles inmateriales o incorporales como los valores (acciones, bonos, obligaciones,
letras del tesoro…), créditos (derecho que un acreedor tiene frente a su deudor de cobrar una
deuda, por lo que se pignora ese derecho de crédito) o dinero (Art. 569-12 caso de prenda
irregular).

• Una pluralidad de bienes (Art. 569-16 CCC). En este caso el acreedor y deudor pueden fijar la
parte de crédito que garantiza cada uno de los bienes. Pero si no se establece nada, se
entiende que cada uno de los bienes garantiza la totalidad de la deuda.


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Ejemplo: si garantizamos un paquete de acciones para una garantía, si no se establece que
acciones garantizan cada parte de la deuda, cualquier acción garantizaría la totalidad de la
deuda. Sin embargo, hay que tener en cuenta que a veces hay la indivisibilidad de la prenda,
pero si divides sí que puedes ir extinguiendo la deuda.

• Es posible la subrogación del objeto de la prenda (Art. 569-18 CCC). En este caso, ¿Qué pasa
cuando se pignora un crédito? Si la prenda tiene por objeto un crédito, y este vence, la prenda
recaerá sobre el objeto que se entregue al deudor

Ejemplo: ¿Qué pasa si el crédito pignorado vence antes que el crédito garantizado? ¿Se
extingue la prenda? No, sino que se da una subrogación del objeto de prenda, es decir que
cambia el objeto de la prenda. El Deudor (D) es un zapatero que tiene una deuda de 100 frente
a la Caixa (A) que la tiene que devolver en un año. A tiene créditos a favor del corte inglés (C)
de 100 pero que tiene un vencimiento de 3 meses. Una vez llega el mes 3 el D recibe el
importe del crédito de C, pero su obligación con A dura un año. Ese derecho de A contra C (con
el que pignoró la deuda con A) ahora se convierte en dinero porque lo ha cobrado de Ca por
subrogación real.

Ejemplo de subrogación real y compensación de créditos: la Empresa F pide un préstamo de
80.000€ al Banco en marzo de 2010 que vence el 2012. La empresa F pignora el crédito con un
derecho de crédito frente al Corte Inglés de 100.000€ cuyo crédito vence en enero de 2011. En
enero de 2011 hay un cambio en el objeto de la prenda. Porque la Empresa F ya cobró el
crédito del Corte Inglés con el que garantizó su deuda frente al Banco, ahora el objeto de
pignoración es el dinero líquido, pero la prenda sigue vigente hasta la extinción de la
obligación. En el caso de que el banco se cobre la deuda de la Empresa F con el dinero que ha
cobrado del Corte Inglés, se da un caso de compensación de créditos. Es una forma de
extinguir las obligaciones.

5. Obligaciones que pueden ser garantizadas con prenda
Una prenda puede garantizar tanto obligaciones presentes como futuras (Art. 569-14.1 CCC).
También puede garantizar obligaciones ya existentes o presentes pero de importe desconocido,
aunque debe establecerse la cantidad máxima garantizada con la prenda (Art. 569-14.2 CCC).

Un ejemplo de esta última seria constituir una prenda en garantiza del posible saldo deudor que
genere mi tarjeta de crédito. Aunque hay que fijar un límite máximo garantizado. En este caso no
es una obligación futura porque la relación contractual con el banco de la tarjeta ya existe.

6. Los derechos y deberes del acreedor pignoraticio
El titular de la prenda tiene las siguientes obligaciones y deberes:
• La facultad de retener el bien que se la ha entregado en garantía hasta que se cumpla el pago
total de la deuda + los intereses + los gastos de procedimiento. Es decir hasta que se haya
cumplido el total de la deuda (Art. 569-19.1 CCC).

• El deber de conservación, los gastos de conservación podrá exigirlos al deudor y tiene el
derecho de retención (Art. 569-19.2 CCC) como consecuencia de ser el depositario del bien, si
esa conservación implica tener que asumir ciertos gastos, sobre estos cabe un derecho de
retención, por lo que puede seguir reteniendo el bien no solo hasta que se pague el total de la
deuda, sino también los gastos que han incurrido para la conservación del bien.


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Por el contrario el deudor o pignorante, tiene:
• La Facultad de sustitución del objeto de la prenda reconocida al deudor (Art. 569-17 CCC)
siempre que recaiga sobre bienes fungibles o valores. Esta facultad de sustitución permite que
se mantiene la fecha de constitución de la prenda inicial. Es decir que frente a terceros, las
nuevas acciones que han sustituido a las anteriores, tiene una preferencia que viene fijada por
la fecha de constitución de la fecha inicial.

7. La ejecución de la prenda, la ejecución del valor o ius distraendi
El requisito esencial para poder ejecutar la prenda es que se requiere que está, este incumplida,
que haya vencido la deuda, requerimiento de pago y transcurso de un mes. Es decir que la prenda
solo puede darse ante un incumplimiento de la obligación principal (impagada y vencida). Una vez
esta ha vencido, el acreedor requiere de pago al deudor y si en el plazo de 1 mes no se opone
judicialmente el deudor al pago, puede ejecutar la prenda.

¿Cómo se ejecuta la garantía? De 3 formas:
• Mediante venta directa
• Mediante subasta pública notarial
• Mediante subasta pública judicial

Ello se puede pactar en escritura pública, que la venta la realice el deudor, el acreedor o un tercero
(Art. 569-20.3 CCC) dicho pacto es para que la ejecute el deudor, el acreedor o un tercero. A falta
de acuerdo, se ejecuta mediante la pública subasta notarial (Art. 569-20.4 CCC) y es posible
también la pública subasta judicial (Art. 681 y ss LEC). Con la subasta se busca vender el bien y con
el dinero líquido (con su precio) se hace frente a la deuda.

Tras la ejecución, el acreedor cobra el importe líquido de la venta en subasta que se destina al
pago de la obligación garantizada. El acreedor cobrara el importe liquido de la deuda pendiente y
el remanente (lo que sobre) que se entregara al deudor (Art. 569-20.4.e CCC). Si por el contrario se
obtiene menos de lo que cuesta la deuda, el deudor sigue debiéndole al acreedor. Si ya no le
quedan garantías reales para garantizar la deuda, se recurre al Art. 1911 CC según el cual el deudor
responde con todo su patrimonio presente y futuro.

Si la prenda se ha constituido sobre dinero o título que representa dinero, es posible la
apropiación directa por el acreedor (Art. 569-20.5 CCC). Es decir que si el objeto de prenda ya es
dinero, no tiene sentido ir a subasta sino que el acreedor se lo queda para cobrar su deuda o
reducirla. Ello se hace mediante la vía de la compensación de créditos.

TEMA 17: LA HIPOTECA

1. Concepto, naturaleza y características
El Derecho de Hipoteca, es un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble. Faculta
al acreedor (titular del derecho de hipoteca) para obtener la realización de valor del inmueble
mediante su venta en pública subasta, y con el dinero obtenido, se logra el pago de la obligación
garantizada cualquiera que sea en, el momento de la venta, el poseedor o propietario del inmueble
ejecutado.

En los casos de que haya más cargas sobre el mismo inmueble que está gravado con una hipoteca,
si esta última se ejecuta, se extinguen. (Por ejemplo: si un piso gravado con una hipoteca, está
alquilado, si el piso llega a ejecutarse, el arrendamiento se extingue).

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¿Cuál es la diferencia entre el derecho real de hipoteca con el préstamo hipotecario? En el
préstamo hipotecario, el préstamo es la obligación garantizada de la que el titular de la hipoteca,
es el acreedor. Habitualmente, muchas hipotecas nacen pues, para garantizar la obligación del
pago de un préstamo con intereses, AUNQUE NO TIENE PORQUE SER SIEMPRE ASÍ. La hipoteca,
puede garantizar otras obligaciones como por ejemplo: el pago de pensiones entre cónyuges o el
pago de alimentos entre otros. Pero un préstamo hipotecario, es un contrato por el que se deben
devolver los intereses y se constituye un derecho real de hipoteca. Por el contario, en el contrato
de hipoteca, el propietario del inmueble y el acreedor de la obligación pactan la constitución de un
derecho de hipoteca. Al respecto, sólo nace el derecho de hipoteca, si se otorga en escritura
pública y se inscribe en el RP (Art. 145 LH).

Esquema préstamo hipotecario: La entidad bancaria X le concede un préstamo a un particular
para comprar una vivienda Y. Dicho particular debe devolver el préstamo junto con unos intereses.
Para garantizar dicho pago a la entidad bancaria, constituye un contrato de hipoteca sobre dicha
vivienda.

Ejemplo: J y N hipotecan la finca de la que son propietarios a favor de la Caixa de Pensions en

garantía del préstamo que les fue concedido por dicha entidad el 7 de maro de 2013. La finca
estaba valorada en 1.983.340€. El total del importe de la obligación principal ascendía a 117.500€,
a la que había que añadir 50.734€ por los intereses pactados y 17.625€ por las costas. El préstamo
vencía el 7 de marzo de 2028. Se acordó la amortización del principal y los intereses se llevaría a
cabo en 300 cuotas mensuales. Se pactó que el deudor perdía el derecho a utilizar el plazo y se
podía declarar vencido el préstamo por falta de pago de cualquiera de las cuotas.

1. La función económica del derecho de hipoteca
La hipoteca es un instrumento para facilitar el crédito, en especial, para la compra de inmuebles.
Las ventajas que ofrece son: por un lado, para quien concede el préstamo (acreedor) su garantía y
por otro lado, para quien recibe el préstamo (deudor) conseguir financiación y una utilidad del
inmueble comprado gracias al préstamo.

2. Régimen jurídico
• Está en la Ley hipotecaria 1946, en los Arts. 104 -197 Y además el reglamento hipotecario de
1947, lo desarrolla en los Arts. 215 a 271.
• En el Código civil , lo regula en los Arts. 1874 – 1880 cómo regulación accesoria. El CC no regula
la hipoteca como derecho real sino en sede de contra.
• La Constitución española otorga competencia exclusiva al estado sobre “ordenación de los
registros públicos”, salvo derechos que ya tengan en otras CCAA como en Catalunya.
• CCC ley 5 /2006 antes de 2006, regula por primera vez el derecho de hipoteca de forma
complementaria a la legislación hipotecaria. El Art. 569-27 CCC es complementaria a la LH.

3. Características de la hipoteca
Las características de la hipoteca son las siguientes:
1) Es un derecho real con eficacia erga omnes.
2) Es un derecho real de garantía, dado que faculta a su titular a proceder a la realización del
valor del bien para satisfacer la deuda. Además, el titular del crédito hipotecario tiene
preferencia sobre otras acreedores del mismo deudor (Art. 1923 CC).

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3) Tiene carácter accesorio respecto a la obligación que garantiza. La cesión del crédito
hipotecario comporta la cesión del derecho de hipoteca (Art. 1528 CC y Art. 149 LH). Por lo
tanto, el acreedor hipotecario sí que puede vender su crédito.
4) Su objeto son bienes inmuebles enajenables y ciertos derechos reales sobre inmuebles.
5) No comporta el desplazamiento posesorio del inmueble sobre el que recae
6) Es un derecho de constitución registral (Art. 145 LH)
7) Se rige por el principio de especialidad o determinación (Arts. 12 y 119 LH y los Arts. 216 y ss
RH):
• La finca
• El cuantum de la obligación
• La suma por la que responde la finca , en caso de hacer hipoteca sobre más de 2 fincas hay
que especificar hasta cuando responde el precio de cada finca.

2. Clases
1) Por el origen, estas pueden ser:
• Hipotecas voluntarias (Arts. 138 y ss LH):
o Por contrato (hipotecas convencionales)
o Por acto jurídico unilateral del titular gravado (requiere la aceptación del titular de la
hipoteca)

• Hipotecas Legales (Arts. 158 y ss LH): son las que vienen impuestas por la ley. La ley
concede a ciertas personas el derecho a exigir la constitución de una hipoteca (Art. 168 LH)
Un ejemplo seria la hipoteca por razón de tutela o administración patrimonial (Art. 168.4
LH o Art. 569-39 CC)

2) Por las obligaciones, según el tipo de obligación que garantice:
• Hipotecas ordinarias o de tráfico: se constituye para garantizar 1 obligación que ya tiene la
cuantía determinada a pagar al cónyuge o a los hijos. Se constituyen para garantizar
obligaciones ya nacidas, cuya cuantía está determinada.

• Hipotecas de seguridad: cuando no se sabe con certeza a cuánto va a ascender la deuda.
Garantiza obligaciones de cuantía indeterminada. Se deberá expresar el máximo de
responsabilidad garantizado por el inmueble (Hipoteca de máximo). Un ejemplo son las
hipotecas en garantías de cuentas corrientes de crédito (Art. 153 LH): cuando 1 empresa
tiene que hacer gestiones y compras de maquinaria. El deudor ofrece un inmueble que
garantiza la hipoteca de máximo, el valor deberá ser elevado.

Ejemplo STS de 3 de julio de 1999: el Banco exterior de España le concede una cuenta
corriente de crédito a Alta Asiatic Limited (propietaria de apartamentos). “El importe de la
deuda se determinara en la fecha convenida para el cierre de la cuenta”. El apartamento nº
7 responderá por 125.000 dólares USA, 45.000 dólares de intereses en 3 años y 25.000 por
costas.

3) Hipotecas Especiales: son introducidas por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (reforma varias
leyes que regulan el mercado hipotecario) que son de dos tipos:


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• Hipoteca Flotante: Esta hipoteca garantiza una obligación. El tipo de Hipoteca de máximo –
(Art.153 LH y Art. 153 Bis LH) Se constituye a favor de una entidad bancaria para garantizar
varias obligaciones presentas y futuras. Con la misma entidad, 1 inmueble responde por
diferentes obligaciones que el deudor adquiere con el banco por diferentes préstamos.

• Hipoteca inversa: se garantiza un préstamo concedido a una persona mayor de 65 años o con
discapacidad. Es un requisito imprescindible para estas hipotecas dado que su objetivo es que
la persona que cumpla dichos requisitos. sea propietario del inmueble y necesite una renta. En
estas, la obligación de devolver la deuda e intereses, queda aplazada, hasta el fallecimiento del
deudor. Es inversa, porque a pesar de que el titular de la hipoteca sea el banco, la persona o
deudor, recibe cada mes una cantidad de dinero que debe devolver cuando muera. Por tanto,
los herederos de la finca de este, heredarán dicha obligación. Por tanto, para cancelar la
deuda, deberán pagarla junto con los intereses.

• Hipoteca Unilateral: es un tipo de hipoteca que una persona puede constituir de forma
unilateral para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Ejemplo de Hipoteca Unilateral: el caso de que un hombre viudo –Pepe- y propietario de finca
X (con una hermana viuda –María-) deja en testamento a su hijo –Marcos- la obligación de que
deberá seguir pagando la pensión que tiene acordada con María. Para garantizar la pensión
que le deberá pagar Marcos a su tía María, Pepe , constituye hipoteca sobre la finca X. Esta
finca será la que heredará marcos en base al testamento que deja su padre . Por si se da el
caso de que marcos no paga a su tía la pensión que tienen acordada. La Tía María puede
ejecutar la finca para satisfacer su pensión en caso de que marcos realice impagos de la
pensión.

3. Sujetos
Los sujetos que intervienen en la hipoteca son los siguientes: El titular del Derecho de hipoteca o
sujeto activo, es el acreedor hipotecario, que puede ser persona física o jurídica o varios titulares.
Pero debe tener la capacidad de obrar o representante legal para poder adquirir el derecho. Por el
contrario, el sujeto pasivo o deudor, es el propietario del bien inmueble gravado, es decir el
deudor o una tercera persona. Pero debe cumplir el requisito de tener plena disposición sobre el
bien.

Sin embargo, existen reglas especiales para constituir hipoteca: En primer lugar, los padres que
quieran hipotecar inmuebles de sus hijos menores de edad requieren para ello de autorización
judicial (Art. 236-27.1 CCC y Art. 166 CC). En segundo lugar, los menores emancipados que deseen
hipotecar sus inmuebles necesitan un complemento de capacidad de sus padres o tutores (Art.
211-12 CCC y Art, 323 CC).

4. Constitución: hipoteca voluntaria y legal

A. La constitución de la hipoteca puede ser de dos formas:
• Voluntarias: voluntarias entre las partes, mediante contrato entre acreedor y propietario
del bien inmueble, o bien mediante un acto unilateral en escritura pública (Art. 138 LH y
Art. 141 LH).


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• Legales: son las que obliga a constituirse por la ley (Art. 158 LH). Debe constituirse en
escritura pública e inscribirse en el RP. En el caso de que el obligado se niegue a constituir la
hipoteca, podrá acudirse al juez para que dicte resolución judicial obligatoria (Art. 165 LH).

5. Objeto. Bienes susceptibles de ser hipotecados. Derechos hipotecables.
Hipotecas especiales por razón de su objeto

A. Objeto de la hipoteca
El objeto de la hipoteca son, de acuerdo al Art. 106 LH, bienes inmuebles y derechos reales
enajenables dispuestos sobre bienes inmuebles.

B. Bienes inmuebles susceptibles de ser hipotecados
¿Qué se puede hipotecar? Deben ser bienes enajenables. Puede darse el caso de que la hipoteca
recaiga sobre varias fincas. De acuerdo con el Art. 119 LH existe un principio de especialidad
según el cual debe determinarse la responsabilidad de cada finca. Sin embargo, puede darse el
caso de que la hipoteca recaiga sobre una sola finca que posteriormente se recaiga en dos fincas o
más. Al respecto, el Art. 123 LH establece que solo se determinará sobre cada finca la parte de
responsabilidad si se pacta. Pero si no se ha pactado en caso de segregación, el acreedor puede
ejecutar cualquiera de las fincas o todas ellas.

Finalmente, se puede establecer hipoteca sobre bienes ya hipotecados en cuyo caso, habrá un
rango entre las diferentes hipotecas. Eso no es una hipoteca sobre hipoteca, sino que se trata del
supuesto en el que sobre un mismo inmueble recaen varias hipotecas. En este caso hay un rango
registral regulados en el Art. 107.3 LH sobre el principio de prioridad “prior tempore potior iure”. La
hipoteca de mayor rango es la primera inscrita. El acreedor permite una hipoteca sobre un bien ya
hipotecado cuando tiene garantías de que el inmueble sigue teniendo valor aunque ya se haya
ejecutado una hipoteca.

C. Derechos reales hipotecables
¿Cuáles son los derechos reales sobre inmuebles que pueden constituir hipoteca? No todos ellos,
sino los determinados en el Art. 107 LH. A continuación el Art. 108 LH dice los que no son objeto de
hipoteca. Sin embargo, el CCC también regula algunos que no se mencionan en el Art. 107 LH y si
son objeto de hipoteca como por ejemplo el derecho de vuelo.

De acuerdo con el Art. 107 LH, se pueden hipotecar los siguientes derechos reales:
• Derecho de usufructo: (Art. 107.1 LH) la hipoteca se extingue cuando se extingue el usufructo
por una causa ajena a la voluntad del usufructuario (Art. 561-16 CCC causas de extinción del
usufructo). Si es el usufructuario el que provoca la causa de extinción del usufructo, la hipoteca
se mantiene (por renuncia o consolidación no se extingue, pero si por perdida o fallecimiento).
Los usufructos legales NO PUEDEN SER HIPOTECADOS con excepción del usufructo legal del
cónyuge viudo cuando no hay testamento (Art. 108.2 LH) ello es porque en Catalunya hay la
separación de bienes y así no se favorece para evitar desigualdad.

• La nuda propiedad: el Art. 107.2 LH establece que si se extingue el usufructo, la hipoteca se
extiende sobre la plena propiedad. Sin embargo HAY QUE TENER EN CUENTA EL Art. 516-16.1.c
CCC según el cual en el caso de la consolidación en inmuebles, esta no es automática. Según el
CCC, cuando hay consolidación no ocurre esta de forma automática sino que se mantienen en
paralelo el derecho de usufructo y la nuda propiedad siendo propietarios la misma persona.


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Con lo cual la hipoteca se mantiene y si por ejemplo la hipoteca recae sobre el usufructo, lo que
se vendería en pública subasta es el usufructo.

Ejemplo: A es el propietario del inmueble (nudo propietario) y B tiene el usufructo. Si B
constituye un derecho de hipoteca sobre su derecho de usufructo y B compra la propiedad, la
hipoteca seguirá sobre el usufructo. Ahora bien, si A constituye una hipoteca sobre su nuda
propiedad y se extingue el usufructo, se reúnen en A sus dos derechos. Por ello deja de haber
dos derechos y automáticamente se entiende que solo hay propiedad. Pero en el Derecho civil
catalán, esto no es así. Si no que en caso de consolidación en bien inmueble, no produce
automáticamente la plena propiedad. Sino que se mantienen en paralelo ambos. La diferencia
es que si se subasta el derecho de nuda propiedad, el propietario pierde la propiedad pero si
se subasta el derecho de usufructo, se pierde el derecho pero no la propiedad del inmueble.

• Derecho de hipoteca (hipoteca sobre hipoteca): El Art. 107.4 LH regula la subhipoteca que es
un supuesto irregular de hipoteca. Se trata de una subrogación de un crédito hipotecario.

Ejemplo: Fernando le da un préstamo a la Asociación Deportiva (propietaria del Campo
Fútbol) para hipotecar el campo de fútbol. Posteriormente, el Banco le concede a Fernando
una hipoteca que garantiza con el derecho de hipoteca previa (dado que tiene un crédito
como acreedor). Opciones: en el caso de que Fernando no paga al Banco, el Banco ejecuta la
hipoteca de Fernando en pública subasta y cobra su crédito. Es decir que el Banco se queda la
hipoteca de Fernando y la vende en pública subasta. A compra el Derecho de Hipoteco
(crédito hipotecario) frente a la Asociación Deportiva. Es decir que la Asociación paga a A.
pero si la Asociación Deportiva no paga A puede ejecutar la hipoteca sobre el campo de fútbol
y vender el campo en pública subasta y cobrarse la deuda.

• El derecho de superficie: De acuerdo con el Art. 107.5 LH y el Art. 569-34 LH.

• El derecho de retracto convencional sobre inmuebles: de acuerdo con el Art. 107.8 LH NUNCA
LOS RETRACTOS LEGALES. Si el titular del retracto cuando se va a ejecutar la hipoteco, el bien ya
se ha vendido y adjudicado a alguien y se ejerce el retracto, la hipoteca recae sobre el bien
retractado. Si el titular del retracto, lo ha ejercitado, antes de que se ejecute la hipoteca, ésta
recae sobre el inmueble en cuyo caso se da un caso de subrogación. Pero si no lo ha ejercitado,
el acreedor hipotecario podrá vender el derecho de retracto en pública subasta.

• Las concesiones administrativas: de acuerdo con el Art. 107.6 LH.

• El CCC añade complementando la LH, que son hipotecables también los siguientes derechos
reales:
o El derecho de vuelo y subsuelo (Art. 567-4.2 CCC)
o Derechos de aprovechamiento parcial (Art. 107.5 LH)
o Derechos de adquisición preferente (Art. 569-35 CCC)

Por el contrario, no se pueden hipotecar:
• El derecho de servidumbre salvo que se hipoteca con la finca
dominante (Art. 108.1 LH)
• Los usufructos legales excepto el concedido al cónyuge viudo

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• El derecho de uso y habitación. Sin embargo, en el caso de los
inmuebles situados en Catalunya, el Art. 562-4.1 CCC lo
admitía si el propietario del inmueble estuviera de acuerdo.

6. Extensión objetiva de la hipoteca. Extensión legal. Extensión pactada

A. Extensión objetiva de la hipoteca
Se plantea el problema de cual es realmente la extensión de una hipoteca sobre un inmueble.
Surge el problema sobre las modificaciones que puede experimentar el inmueble sobre el que
recae la hipoteca desde que se constituye la misma hasta que se ejecuta. Con lo cual la extensión
de la hipoteca determina todos los elementos y bienes de la finca que queden afectos a la misma.
Los Art. 109 a 113 LH y el Art. 215 RH hacen referencia a la extensión legal y pactada de la
hipoteca.

B. Extensión legal
Sobre que recae la hipoteca a falta de pacto:
• Sobre la finca y los edificios existentes
• Partes integrantes del inmueble: anexos: trasteros y garajes y los elementos comunes.
• Bienes inmuebles si al separarlos del inmueble sufren un perjuicio (Art. 111.1 LH) por
destino
• Agregación de terrenos por accesión natural (Art. 110.1 LH) como aluvión de tierra por el
cauce de un rio.
• Ciertas mejoras del bien (Art. 110.1 LH) aquellas de obras de riego, de reparación,
seguridad o transformación
• Indemnizaciones en caso de siniestros parciales (Art. 110.2 LH)
• Excesos de cabida (Art. 215 RH): Puede darse el caso de que la finca tal y como está registrada
no
• Sea igual. Estos excesos también entran.
• Servidumbres a favor del bien inmueble (Art. 108.1 LH)

C. Extensión pactada
¿Sobre qué recae la hipoteca solo si se pacta? Art. 111 LH: SÓLO si hay pacto expreso
• Bienes muebles situados permanente que se pueden separar sin deterioros
• Los frutos
• Las rentas vencidas y no satisfechas
• Las nuevas construcciones de edificios (Art. 110 LH)

7. Contenido de la hipoteca: facultades del acreedor
Las facultades del acreedor de la hipoteca son las siguientes:
1) Facultades para conservar la garantía hipotecaria
2) Facultades en los procedimientos concursales
3) Facultades de disposición y cesión del crédito
4) Facultades de subrogación y modificación del crédito

8. Facultades para conservar la garantía hipotecaria

Cuando el bien hipotecado sufre una merma de su valor durante la fase de seguridad, el acreedor
tiene reconocidas las siguientes acciones:

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• Acción de devastación (Art. 117 LH) cuando el valor de la finca disminuye por dolo o
culpa del deudor. En estos casos el acreedor si tiene pruebas de que el propietario del
inmueble actúa de esta forma, puede solicitar al juez que adopte medias para que el
propietario cese en su conducta. O bien, que el juez dicte providencia para poner el
inmueble en administración judicial. El objetivo de esta acción es reprimir los actos del
propietario de la finca para menoscabar su valor.
• El vencimiento anticipado del crédito (Art. 1.129.3 CC) caben pactos de vencimientos
anticipado en caso de impago de 3 cuotas seguidas de acuerdo con el Art. 693.2 y .3 LEC.
En este caso el deudor pierde su derecho al plazo o que el total sea equivalente a 3
cuotas. Ello se ha modificado en el año 2013 porque antes era de 1 sola cuota.

A. Facultades en los procedimientos concursales
El acreedor tiene un crédito con privilegio especial en caso de concurso de acreedores (Art. 90.1.1
Ley 22/2003 de 9 de julio: Ley Concursal). En estos casos, se le atribuye el derecho de abstención
que consiste en desvincular su crédito de la masa de bienes del concursado y ejecutar la hipoteca
por separado (Art. 155 de la Ley 22/2003).

B. Facultades de disposición y cesión del crédito hipotecario
De acuerdo con el Art. 149 LH, el acreedor puede enajenar o ceder su crédito si se cumplen los
siguientes requisitos:
• La cesión debe formalizarse en escritura pública
• Debe notificarse al deudor
• Debe inscribirse en el RP

C. Facultades de subrogación y modificación del crédito hipotecario
Se trata de una subrogación por pago en la cual el tercero pasa a ocupar la posición del acreedor
por pago. Esta subrogación puede ser de dos tipos:
• Subrogación convencional (Art. 1209 CC) la subrogación del tercero se lleva a cabo con las
garantías convenidas por las partes. Se pacta que la hipoteca se va a seguir manteniendo. Es
decir que el tercero paga la deuda. En principio se extinguirá la deuda, pero entonces el
tercero no tendría garantía. Por tanto el tercero que ha pagado es ahora el nuevo acreedor y
tiene la garantía de la hipoteca. Si un tercero no interesado ( paga sin más y el deudor se ha
opuesto a este pago, no se mantiene la hipoteca. Se requiere por tanto que el deudor
consienta dicha subrogación en el caos de terceros no interesados.) Si el tercero es interesado
el deudor no se puede oponer.

Lo interesante es que la subrogación del acreedor puede venir impuesta por el deudor.
Subrogación impuesta por el deudor. (Art. 1211 CC, de acuerdo con la Ley 2/1994 de 30 de
marzo sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios) Ello es si el deudor se
cambiaba de entidad bancaria que le ofrecía unas condiciones más beneficiosas. En este caso
es el propio deudor el que le interesa la subrogación. Los requisitos que establece esta ley
2/1994 son:
1) Una entidad financiera (A) le presenta al deudor hipotecario una oferta para subrogarse en
la posición del acreedor hipotecario (entidad financiera B).
2) Si el deudor acepta, A debe notificarlo a la entidad acreedora B.
3) La entidad B debe entregar a A una certificación del importe de la deuda pendiente de pago
4) B formaliza con el deudor la novación modificativa del préstamo.

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5) Si B se niega, A practica la subrogación mediante la escritura pública que declara que ha
pagado a B la deuda pendiente.

• Subrogación legal (Art. 1210 CC)

9. La transmisión de la finca hipotecada
La finca hipotecada puede transmitirse de dos formas:
• Con asunción de la deuda por pacto expreso entre vendedor y comprador (Art. 118.1 LH). El
comprador asume la deuda, es necesaria la aceptación del acreedor (Art. 1205 CC); el deudor
inicial quedará desvinculado de la obligación con el acreedor hipotecario.

• Sin subrogación del comprador en la obligación garantizada (Art. 118.2 LH) el comprador no
asume el riesgo de que el vendedor –deudor NO pague la deuda. La hipoteca al ser objeto
registral obligatoria, cualquier tercero que quiera comprarla tiene la garantía de saber que
existe la hipoteca sobre dicho inmueble, no siendo así en el caso de las servidumbres.
Entonces, ¿En qué caso alguien va a comprar dicho inmueble?

Ejemplo: un piso vale 180.000€ y quedan por pagar 140.0000€. En este caso hay varias opciones:
1. Comprar el piso por 180.000€ y el deudor cancela la deuda (aunque puede que no la cancele
porque necesite el dinero por otra cosa) se paga el precio libre de cargas, que es lo ideal, pero
no da garantías.
2. El comprador se subroga en el papel del deudor para asumir la deuda y comprar el piso por
140.000€ porque se pone en el mismo lugar actual del deudor. Pero el deudor actual tiene que
pagar la misma hipoteca que el deudor.
3. El comprador no se subroga y asume el riesgo de perder la finca en pública subasta si el
deudor no paga

Juan tiene un piso valorado en 180.000€ y tiene aparte una deuda de 40.000€ con BBVA y se lo
compran Isabel y Paco que NO ASUMEN LA DEUDA. Juan venderá el piso por 140.000€ y sigue
obligado a pagar los 40.000€ al BBVA. Si paga los 40.000€ al BBVA se subroga en la hipoteca que le
garantiza el reintegro de 40.000€ que le deberán pagar Isabel y Paco. Ello es porque el piso valía
180.000€ y para ello Juan se subroga en una hipoteca para garantizar que Isabel y Paco le pagaran
los 40.000€. NO SE CANCELA LA HIPOTECA, SINO QUE GARANTIZA OTRO CRÉDITO NUEVO, NO EL
DEL BBVA FRENTE A JUAN SINO EL DE JUAN FRENTE A ISABEL Y PACO

10.Prioridad y rango: modificaciones
La prioridad y rango hipotecario es el supuesto de que una misma finca es objeto de distintas
hipotecas posteriores. ¿Qué hipoteca tiene mayor prioridad sobre la otra? La prioridad se
establece por orden cronológico de acuerdo con el principio de “prior tempore potior iure” (Art.
1927.3 CC). De acuerdo con los Art. 24 y 25 LH el rango se rige por la prioridad temporal en la
inscripción en el RP. Por tanto la fecha que hay que tener en cuenta para establecer el criterio de
prioridad para varias hipotecas en una misma finca es la fecha de inscripción en el RP no la fecha
de constitución de la hipoteca.

Ejemplo: Juan y Nati tienen un inmueble valorado por 850.000€ sobre el que recaen varias
hipotecas que suman un total de 801.000€:

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1. Hipoteca de 80.000€ con la Caixa de Pensions con 35.000€ de intereses y 17.625€ de costas. En
total una deuda de 115.000€
2. Hipoteca de 117.000 € de 2.9% de intereses variables por valor de 58.315 € frente a Bancaja
que en total suman una deuda de 175.000€
3. Hipoteca de 250.000 € de 5.5% de intereses variables por valor de 261.000€ frente al BBVA con
un total de deuda de 511.000€

Si por ejemplo Bancaja ejecuta porque no se le pagan las deudas, todas las demás hipotecas se
mantiene. En este caso, se pueden negociar cambios en el rango. Como la prioridad es la fecha,
tendría derecho a cobrar la Caixa de Pensions y en último lugar el BBVA aunque tenga el crédito
superior.

Pueden darse modificaciones del rango hipotecario o permutas que consisten en el intercambio
de rango entre dos acreedores hipotecarios pero ambos deben otorgar su consentimiento.
También se permite una posposición del rango (Art. 241 RH) en cuyo caso el ultimo acreedor
hipotecario en el orden de cobro en caso de ejecución, cede su rango a favor de una hipoteca que
se constituirá posteriormente, siempre que se den los requisitos del Art. 241 RH. Siempre que hay
nuevo rango, debe inscribirse en el RP.

11.Ejecución de la hipoteca
Hasta ahora estábamos en la fase de seguridad de constitución de la hipoteca. Ahora entramos en
la fase de ejecución de la hipoteca. En esta fase, no se ha pagado la deuda. En este caso el
acreedor tiene dos acciones:
• Acción hipotecaria (acción real) que le permite obtener la realización del bien. De acuerdo con
el Art. 129 LH, esta acción le permite dos opciones:

o Ejercicio judicial de la acción hipotecaria previsto en la LEC ante el juez que da fe pública. En
este caso la demanda se interpone frente al propietario del inmueble (hipotecante no
deudor). En este caso la LEC prevé 3 posibilidades de conseguir la realización del valor:
▪ La subasta judicial del bien (Art. 691.1 LEC) es un procedimiento general que tiene lugar
a falta de los otros dos. El juez actúa como fedatario público. Los Art. 655 y ss LEC
establecen el procedimiento de subasta de bienes inmuebles.

▪ Convenio de realización de valor entre ejecutante, ejecutado y el tercero (Art. 691.5 LEC y
Art. 640 LEC) El ejecutante, ejecutado y quien tenga interés en la venta establecen en
convenio la forma de realización del valor que normalmente es que un tercero compre el
bien a un precio superior que el de la subasta. Si el juez acepta el convenio se suspende
la ejecución.

▪ Realización del valor por persona o entidad especializada (Art. 691.5 LEC y 641 LEC): el
especialista o la entidad se dirige al público especializado y puede obtener un precio
ajustado al bien. El resultado de la realización del valor del bien es de acuerdo al Art.
692.1 LEC el siguiente:
- El precio del remate se entrega al acreedor hipotecario, cobra deuda + intereses +
costas del procedimiento.
- El exceso se entregara a los titulares de posteriores derechos inscritos o anotados
sobre el bien hipotecado.
- El remanente se entregara al propietario del bien hipotecado (deudor)


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En la adjudicación del bien, el juez establece lo siguiente:
- Las cargas anteriores a la hipoteca se mantienen sobre el bien que adquiere el
adjudicatario.
- Las cargas posteriores se extinguen al ejecutarse el bien (Art. 134 LH).
- El juez dicta auto de adjudicación que facilita al adjudicatario: inscribir el derecho,
cancelar la hipoteca y cancelar cargas posteriores a la hipoteca (Art. 134 LH).

o Venta extrajudicial convenida ante notario si se pactó en la escritura pública de constitución
de la hipoteca.(Art. 129.2 LH REFORMADO por la ley 1/2013 de 14 de mayo) Este
procedimiento debe haberse pactado previamente en la escritura de constitución de la
hipoteca y que el valor en que los interesados tasen la finca en la escritura sirve de todo tipo
en la subasta. Sólo puede acordarse para hipotecas que garantizan obligaciones de cuantía
inicialmente determinada. El notario expedirá certificado de la venta y deuda pendiente
(principal + intereses + costas).

Esta acción hipotecaria prescribe a los 20 años desde que pudo ejercitarse (Art. 128 LH). Esta
acción no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el Art. 1911 CC,
por lo que es compatible con la acción personal del acreedor frente al deudor.

• Acción personal derivada de su crédito mediante el incumplimiento contractual

12.Extinción y cancelación
Las causas de extinción de la hipoteca son:
1) Causas relativas a la extinción de la obligación: pago (incluida la dación en pago), condonación
de la deuda, compensación de créditos. Como garantiza la hipoteca un crédito, cuando se
extingue el crédito, se extingue la deuda.

2) Causas relativas a la extinción del derecho real de hipoteca: pérdida o destrucción, renuncia,
consolidación, prescripción extintiva acción hipotecaria. (Ejemplo: en el que el derecho real de
hipoteca se extingue por consolidación: en el caso de que el banco compre el bien / ejemplo de
que un padre le da un préstamo a su hijo y una hipoteca y al fallecer constituye como único
heredero al mismo hijo).

3) Causas específicas de la hipoteca: ejecución del bien hipotecado.

IMPORTANTE! Es precisa la cancelación de la hipoteca de la extinción de la hipoteca para que
tenga plenos efectos frente4 a terceros (Art. 79 LH). Si tras la ejecución del bien, no se pagó la
totalidad de la deuda al acreedor, el deudor sigue obligado (Art. 1911 CC).

13.La hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento
Se trata de derechos reales de garantía y realización del valor, cuyo objeto son bienes muebles. No
comportan desplazamiento de la posesión del bien, que se sustituye por la constancia registral del
derecho. Estos derechos fueron introducidos por la Ley de 16 de diciembre de 1654 sobre hipoteca
mobiliaria y prenda sin desplazamiento.

Esta ley fue seguida por un Decreto de 17 de junio de 1655 sobre el Regimentó del Registro de
Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento que creo un Registro de bienes muebles. Se
estableció una lista cerrada de bienes muebles que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria y
bienes muebles que pueden ser objeto de prenda sin desplazamiento.


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Los bienes muebles que pueden ser objeto de prenda mobiliaria son (Art. 12 y 54 LHM):
- El establecimiento mercantil
- Automóviles y vehículos de motor
- Aeronaves
- Maquinaria industrial
- Derechos de propiedad intelectual e industrial

Los bienes muebles que pueden ser objeto de prenda sin desplazamiento son (Art. 52 a 55 LHM)
- Los frutos de explotaciones
- Los animales, crías y sus productos
- La maquinaria agrícola
- Las colecciones de objetos de valor histórico y artístico
- Créditos o licencias administrativas

Las normas comunes para hipoteca estos bienes son: La construcción de estos derechos deberá
hacerse en escritura pública o en póliza intervenida por notario y deberán inscribirse en el registro
de bienes muebles. En caso de vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podrá
llevar a cabo la realización de valor del bien de acuerdo con las normas de la LEC.

TEMA 18: EL DERECHO DE RETENCIÓN

1. Concepto
Se trata de un derecho posesorio que recae sobre bienes muebles e inmuebles. Se regula en los
Art. 569-3 a 569-11 CCC y es el derecho que faculta a su titular (poseedor de buena fe de un bien
ajeno) a retener el bien hasta que se le paguen una serie de obligaciones, y a poder ejecutar el bien
en caso de que no las cobre. Se trata de una constitución unilateral por el acreedor (constitución
unilateral y formal Art. 569-5 CCC) por lo que no se trata de una prenda porque no ha estado
pactada entre las partes como garantía.

Ejemplo: llevamos el coche al mecánico y su reparación es de 500€ y no lo pagamos porque no
sabíamos que costaba tanto. El mecánico como poseedor de buena fe retiene el bien hasta que le
paguemos la reparación.

Las características esenciales del derecho son que es un derecho posesorio mobiliario o
inmobiliario.

Ejemplo: En el caso de un bien inmueble un ejemplo seria que el usufructuario ha hecho unas
reformas extraordinarias que las debe pagar el propietario. Si se extingue el usufructo, este se
puede quedar hasta que el propietario le pague los gastos.

Se permite al acreedor de forma unilateral sin constitución retener el bien en caso de impago.
Dicha constitución unilateral requiere un requisito de forma: notificar al deudor mediante
notificación notarial la constitución del derecho.

2. Constitución
Los presupuestos para constituir un derecho de retención son:
• El acreedor debe tener la posesión del bien ajeno de buena fe.


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• El acreedor poseedor del bien debe tener la obligación de entregarlo y devolverlo al deudor,
hasta que no venza el derecho de depósito, el acreedor no tiene la obligación de devolverlo y
por tanto no empezaría el derecho de retención.

• Existencia de una de las obligaciones que establece el Art. 569-4 CCC. Que exista realmente un
crédito en favor del acreedor que nace como consecuencia del bien, que no le ha sido pagado.
No puede ser cualquier obligación de pago, sino los supuestos del Art. 469-4 CCC:
o Resarcimiento de los gastos necesarios y útiles sobre la cosa siempre que corran a cargo del
deudor, no del acreedor.

o Pago de la indemnización por daños derivados de la cosa. Cuando el bien pignorado
produce daños y perjuicios, el acreedor puede retener la cosa hasta que el deudor le pague
la indemnización.

o Retribución de la actividad realizada para confeccionar o reparar la cosa, siempre y cuanto
haya habido previamente un presupuesto escrito. Este es el caso más común. Siempre que
haya habido un presupuesto por escrito y aceptado en el caso de bienes muebles y un
acuerdo expreso en el caso de los inmueble. (Ejemplo: llevo la moto al mecánico y me piden
200€ y vuelvo al día siguiente y me piden 1000€ no cabe derecho de retención porque sería
abusivo).

o Pago de los intereses de las obligaciones que reconoce este artículo.

o Cualquier otro supuesto en que el CCC reconozca el derecho de retención.

La constitución del derecho de retención se regula en el Art. 569-5 CCC y requiere la comunicación
notarial al deudor o propietario del bien porque es un derecho constituido unilateralmente por el
retenedor. Esa notificación es un requisito esencial, sin el cual no existe el derecho de retención.
En el caso de que recae sobre un bien inmueble, el acreedor además puede exigir otorgamiento de
escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad (Art. 569-5.3 CCC).

¿Por qué escritura pública? Porque es la única que permite inscripción en el registro. El deudor o
propietario pueden oponerse judicialmente en el plazo de 2 meses una vez hayan recibido la
notificación notarial. Si no se oponen, se consolida el derecho porque ha quedado perfectamente
constituido.

3. Facultades y deberes del titular del derecho de retención
El acreedor tiene las siguientes facultades y los siguientes deberes:
• Facultad de retener la posesión del bien hasta el pago de la deuda garantizada (Art. 569-6.1
CCC).

• Facultad de ejecutar el bien de acuerdo con el procedimiento establecido en los Art. 569-7 y
569-8 CCC.

• El deber de conservar la cosa, y de pagar los gastos que quedan sujetos al derecho de
retención (Art. 569-6.2 CCC). Esos gastos se añaden al principal gasto que garantiza. Es decir que
por esos gastos existe igualmente el derecho de retención. Este derecho se extingue si el
retenedor devuelve el bien.

Por el contrario las facultades del deudor o propietario del bien, tiene:

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• Facultad de poder imponer al acreedor la sustitución del objeto retenido (Art. 569-11 CCC). Es
decir que si necesita el bien, puede modificar el objeto de prenda. (Ejemplo: si necesitas la moto
reparada, le dejas unas joyas por valor de la reparación hasta que puedas pagar).

• Facultad de constituir una nueva garantiza real (prenda o hipoteca) o personal (fianza o aval).

4. Procedimiento de ejecución del bien retenido
Se establece un procedimiento de ejecución para los bienes muebles en el Art. 569-7 CCC y otro
para la retención inmobiliaria en el Art. 569-8 CCC que son análogos. En el caso del bien mueble lo
puede instar el acreedor una vez haya trascurrido dos meses de la notificación notarial y el deudor
no se haya opuesto judicialmente. En el caso de los bienes inmuebles se puede hacer desde la
inscripción en el registro. Los medios en este caso para la ejecución son la venta directa por el
deudor, el acreedor o un tercero mediante pacto de escritura pública y también por pública
subasta notarial. Solo cabría la subasta judicial en el caso de que el deudor se oponga
judicialmente a la notificación notarial.

BLOQUE IV: EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

El derecho hipotecario se regula en la Ley Hipotecaria en el Texto refundido aprobado por Decreto
de 8 de febrero de 1946 (1 ley hipotecaria de 8 de febrero de 1861), también se regula en el
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria con el Decreto de 17 de febrero de 1947.

1. Sistema de ordenación del Registro
El Registro de la propiedad es un registro de documentos basado en el principio de inscripción. Es
un registro de folio real (los asientos de cada fincas se practican consecutivamente en un mismo
folio). Desde un punto de vista del derecho registral, la finca es todo aquello que abre el folio. Es
un registro de fincas, porque es un registro real. Por tanto se pregunta todo sobre la finca: ¿Quién
es el titular? ¿Tiene cargas o no? Por tanto la información que da el registro se basa en la
legitimación de los documentos que constan en el mismo.

2. Acceso de la finca al Registro
Para acceder al registro se procede en primer lugar a la inmatriculación de la finca mediante un
procedimiento de inmatriculación (Art. 199 LH) ello se puede hacer de tres formas distintas,
mediante:
• Texto público de adquisición
• Expediente de dominio (Art. 201 LH). Es un procedimiento que se realiza ante el juez
• Certificación administrativa de dominio (inmuebles del Estado, Ayuntamiento…)

Hay que tener en cuenta que la primer inscripción de una finca será del derecho de propiedad (Art.
7 LH).

3. Títulos y derechos inscribibles
Hay que distinguir que tipo de documentos se pueden presentar ante el Registro:
1) Tipo de documentos que tienen acceso en el registro (Art. 3 LH): documentos notariales,.
Judiciales y administrativos, es decir los títulos instrumentales, pero NUNCA DOCUMENTOS
PRIVADOS.


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2) Actos o negocios que tales documentos acreditan (Art. 2 LH) que son títulos sustantivos que
son objeto de la inscripción.

3) Derechos inscribibles, que se constituyen o modifican en virtud del acto o negocio que se
inscriben (Art. 2 LH).

Lo importante es que en el RP se matriculan fincas que se inscriban con títulos constitutivos y se
publican derechos.
Ejemplos:
• Escritura pública de compraventa de un pis
• Sentencia judicial de reconocimiento de un derecho de servidumbre, de un derecho de propiedad
adquirida por usucapión, de una adjudicación por subasta
• Escrituras de partición de herencia: legado de usufructo, nuda propiedad, derecho de
aprovechamiento parcial
• Resolución de concesión administrativa para gestión y explotación aparcamiento en zona azul
4. El principio de legalidad
El sistema registral se basa en la autenticidad y legalidad de los documentos presentados,
confirmados por la calificación del registrador. Los medios que tiene son:
• Cuerpo de juristas cualificados
• Garantías formales de los documentos que se presentan
• Contenido jurídico –regla del documento

El asiento de presentación (Art. 416.2 RJ y ARTS 248 Y 249 LH)

5. Calificación registral
El registrador debe examinar el documento, la capacidad d de los otorgantes y la validez de los
actos y negocios celebrados.

6. El principio de inscripción
La inscripción no es obligatoria para la eficacia de los derechos reales SALVO PARA LA HIPOTECA.
Ahora bien, la inscripción es una oponibilidad que da seguridad jurídica. Por lo que en principio lo
inscrito siempre tiene prevalencia.

7. El principio de trato sucesivo
La historia de una finca es un encadenamiento de adquisiciones sucesivas (Art. 20 LH). Cada
titularidad debe apoyarse en otra anterior. ESTABLECE QUE cada titularidad registral debe tenerse
en cuenta con una inscripción anterior registrada.

8. El principio de legitimación registral y principio de fe pública registral
En principio, puesto que el RP todo lo que publica es de acuerdo con el principio de legalidad, este
principio tiene como consecuencia la legitimación registral, por tanto quien aparece en el RP es el
que está legitimado para defender su derecho porque hay una presunción de titularidad del
derecho y de posesión de la propiedad de cualquier derecho inscrito. Ahora bien, en el Art. 33 LH
se establece que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las

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leyes. Pero la inscripción aunque sea nula, sí que va a producir ciertos efectos a favor del tercero
que reúna los requisitos del Art. 34 LH (el tercero hipotecario).

Ejemplo: en 1985 Don Rafael ante notario en escritura pública le dona a su nieta la propiedad
(Doña Concepción) pero en el 1988 ante notario le vende el piso a Don Juan de Dios. El notario B
como Don Rafael aparece en el registro no tiene forma de saber que la propietaria es Doña
Concepción Por tanto el registro de Don Rafael junto con su inscripción es nula.
Por tanto Doña Concepción puede anular la inscripción de Don Juan de Dios enseñando la escritura
pública (de acuerdo con el Art. 33 LH). Sin embargo, el Art. 34 LH establece que el tercero
hipotecario va a quedar inatacable en su inscripción porque se basa en lo que dice el registro
(principio de legitimación registral). Con lo cual, el tercero hipotecario de buena fe, si adquiere a
título oneroso con un negocio valido, si inscribe su derecho, este es inatacable. Posteriormente en
este caso, Don Rafael se muere y Juan adquiere la plena propiedad y le vende a Eugenia. El tercero
hipotecario es Eugenia.

Ejemplo: Goosen SA le vende a Ángel y Alicia una casa en escritura pública quienes no inscriben en
el RP. Como Goosen sigue apareciendo en el RP como propietaria, 11 años más tarde, como entra
en quiebra, se le embarga la finca. La finca se vende en subasta pública en 1995 y se adjudica a
Carlos y Claudia que pagan un precio de forma onerosa y si inscriben en el RP. ¿Quién es el
propietario de la casa? Ángel y Alicia. EL TERCERO HIPITECARIO SOLO SE DARIA EN EL CASO DE
QUE CARLOS Y CLAUDIA, DESPUÉS DE INSCRIBIR EN EL RP SE LA VENDIERAN A UN TERCERO

EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL (apuntes Esteve Pardo)

El derecho inmobiliario registral es el derecho hipotecario; aquél que estudia la organización,
funcionamiento y eficacia del registro de la propiedad. Es el conjunto de normas que regulan el
registro de propiedad como oficina, el funcionamiento del registro de la propiedad y los efectos
derivados de los asientos registrales.

El registro de la propiedad puede contemplarse como aquel instrumento público estatal donde se
archivan los libros del registro. Los libros del registro son un conjunto ordenado de folios en el que
se refleja la situación de la riqueza inmobiliaria de un país.

El art. 1 LH establece que el registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción y anotación de
los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. El
registro de la propiedad, lo que hace es publicar la riqueza inmobiliaria de un país y el tráfico que
genera esa propiedad inmobiliaria, así como publicar la titularidad de esas fincas. Se practicarán
las inscripciones en el registro de la circunscripción territorial donde radique la finca y, añade la
norma, el registro de la propiedad estará bajo la salvaguarda de los jueces y tribunales.

El art. 1 LH nos obliga a distinguir entre Título Formal y Título Material:
• El título formal se refiere a los documentos donde se plasman los actos y contratos relativos a
los bienes inmuebles, y en este título formal deberá indicarse quiénes son los sujetos que
intervienen en ese negocio jurídico e identificar el inmueble sobre el que recae el negocio
jurídico. En el registro se presenta el título formal pero lo que se inscribe es el título material. El
sistema español a diferencia del francés, recoge de ese título formal la información que interesa
relativa al dominio o derecho real sobre bien inmueble y se plasman en el registro de la
propiedad.


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• El título material, por tanto, implica reflejar en el registro de la propiedad ese contenido de
trascendencia inmobiliaria. Ese título material justificará la razón de ser del registro de la
propiedad, que es la publicidad (publicar la situación jurídica de los inmuebles). La finalidad del
registro de la propiedad, no es otra que la publicidad del dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles, y esta publicidad tiene como segunda finalidad, la seguridad del tráfico
jurídico inmobiliario porque una vez publicado en el registro ese título material que deriva de un
título formal, cualquier acto o negocio jurídico con trascendencia inmobiliaria que afecta a un
bien inmueble, tendrá certeza o seguridad.

Legislación hipotecaria
El art. 149.1.8 CE, establece que en materia de registros e instrumentos públicos la competencia
legislativa es estatal. Este derecho inmobiliario registral se regirá por la Ley Hipotecaria de 8 de
febrero de 1946, desarrollada por el RH de 14 de febrero de 1947, ambas sucesivamente
reformadas. De ellas, se pueden deducir varios principios sobre los que se asienta nuestro derecho
inmobiliario registral.

1- ¿Qué se inscribe en el registro de la propiedad?
El art. 2LH nos describe la materia a inscribir: los títulos traslativos y constitutivos del dominio y
además los títulos por los cuales se transmite, modifica, reconoce o extingue los derechos de
usufructo, uso y habitación, enfiteusis, censo, servidumbres y otros cualesquiera reales.

El objeto del registro de la propiedad son todos estos derechos reales pivotados sobre el concepto
de finca. El art. 2 LH, nos obliga a distinguir que títulos son los que pueden acceder al registro y el
art. 3 LH, establece límites, solo serán inscribibles los documentos públicos, las resoluciones
judiciales o los documentos auténticos expedidos por autoridad administrativa con los requisitos
legalmente establecidos. Con carácter general, son inscribibles aquellos actos que afecten a un
inmueble pero que estén formalizados en documento público, resolución judicial o expedida por
autoridad administrativa.

El art. 33 RH, establece que se entenderá por título a efectos de inscripción los documentos
públicos en el que se fundamente el derecho de la persona a cuyo favor se tenga que hacer la
inscripción.

2- ¿Cómo accede al registro de la propiedad ese título formal que contiene el título material del
negocio relativo a un bien inmueble?
La importancia del registro de la propiedad, de esa publicidad y de esa seguridad que representa
exige un riguroso control, de modo que solo puedan acceder al registro de la propiedad actos y
contratos válidos relativos a bienes inmuebles. Esa función examinadora del documento
corresponde al Registrador de la propiedad. El Registrador mediante la calificación examina el
título formal, el cumplimiento de las formalidades del documento y las formalidades materiales.
Para incorporar ese título al registro, cotejará el contenido del documento con el contenido del
registro de la propiedad. Si ese contenido es compatible, el registrador acordará la práctica del
asiento. Este procedimiento registral, cuando tiene por objeto incorporar por primera vez al
registro una finca se denomina procedimiento de inmatriculación; en los demás casos
procedimiento registral de inscripción.

El art. 18 LH establece que los registradores calificarán bajo su responsabilidad personal los
siguientes aspectos:

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• La legalidad de las formas extrínsecas del documento notarial, comprobando que reúna los
requisitos exigidos por la ley y el reglamento notarial.
• Analizará la capacidad de los otorgantes. Recordemos que el notario ha hecho constar que “a
su juicio”, los otorgantes pueden realizar el acto jurídico.
• La calificación se extenderá a la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras
públicas.

Una vez comprobado el título formal y el contenido material, lo cotejará / comprobará con el
contenido del registro de la propiedad. Si el registrador entiende que no cabe la inscripción, se
puede recurrir contra la denegación de la inscripción.

El registrador ejerce de modo personal esa actuación jurídica. Esta actividad registral se rige por el
principio dispositivo, al registrador hay que pedirle que inscriba, por tanto que califique. Este
principio de rogación, significa que el registrador no actúa de oficio; una vez presentado el
documento, sí que está obligado a culminar y practicar la inscripción que se le solicite si legalmente
procede.

Los principios generales del derecho hipotecario
Son aquellos cauces sobre los que se asienta la actividad del registrador. Tanto en la LH con en el
RH se reflejan estos principios:
1) Principio de rogación: el registrador no actúa de oficio, sino que el particular tiene que pedirlo
al registrador.

2) Principio de legalidad: significa que la labor del registrador calificando se ajusta estrictamente a
lo que diga la ley y reglamento, y este principio de legalidad, además de lo que establece el art
18 LH (el registrador responde personalmente), se ajusta a las siguientes pautas:
• La calificación registral se extenderá a la competencia del órgano administrativo, a la
congruencia de la resolución judicial, etc…
• El registrador tiene que calificar en un tiempo determinado (Art. 99 RH).
• La calificación se tiene que hacer en un plazo de 30 días desde que se presenta el título.
• El efecto de la calificación es denegar o admitir la inscripción que se solicita.

3) Principio de exactitud o publicidad: este principio, es el eje sobre el que se vertebra el registro
de la propiedad. El registro de la propiedad pública la titularidad de las fincas, la situación
inmobiliaria, y en principio el contenido registral coincide con lo que pasa en la realidad. Pero
puede pasar que no sea así. ¿Qué prevalece? Pues en principio se presume que el registro de la
propiedad es exacto, por tanto principio de exactitud, este principio también se le llama
principio de publicidad. Esta exactitud o publicidad a su vez se desdobla en 2 principios:
• Principio de legitimación: el principio de legitimación registral, significa que con presunción
iuris tantu (admite prueba en contra) frente a terceros, se presume que el registro es
exacto e íntegro. El art. 38 LH establece que a todos los efectos legales se presume iuris
tantum que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular (no tercero
hipotecario) de la forma determinada por el asiento respectivo. Se presumirá que quien
tenga inscrita la propiedad de un bien tiene su dominio.

• Principio de fe pública registral principio de fe pública registral, es aquél principio “iuris et
de iure” (no admite prueba en contrario) de que frente al tercero hipotecario el registro de
la propiedad es exacto e integro. El tercero hipotecario es aquél sujeto en que concurren

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los 4 requisitos del art. 34 LH: el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso un
derecho de persona que aparezca en el registro como titular registral, será mantenido en su
adquisición una vez inscriba su derecho en el registro, aunque después se anule el título del
otorgante.

4) Principio de prioridad registral: es el lema de los registradores: Prior tempore potior iure (el
que es primero en el tiempo es el que tiene mejor derecho). El art. 24 LH, establece que se
considerará fecha de inscripción a todos los efectos, la fecha del asiento de presentación.
Desde el asiento de presentación cuando se solicita la inscripción, hasta que se califica para
poder inscribir pasa un tiempo, pero una vez inscrito, la fecha es la del asiento de presentación.
También se indica la hora, art. 25 LH (para prever el caso que en un mismo día se presenten
varias inscripciones de un mismo bien inmueble). El art. 17 LH determina cuales son los efectos
del principio de prioridad: inscrito en el registro, cualquier título traslativo o declarativo de
dominio, no podrán inscribirse ningún título sobre el mismo derecho de igual o anterior fecha.
Se produce el cierre del registro. La prioridad registral genera el concepto de rango hipotecario
(orden).

5) Principio de tracto sucesivo: implica que el adquirente que inscribe hoy es el transmitente del
mañana. Art. 20 LH establece que para inscribir los títulos por los cuales se transmita el dominio
de los inmuebles o derechos reales, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue estos actos de transmisión. Esto no es del todo así, hay excepciones
en que este trato sucesivo se comprime. Son los supuestos de tracto abreviado.

6) Principio de especialidad: enlaza con el sistema inmobiliario registral español. En España, es un
registro de fincas, y la finca, art. 8 LH, abre folio. Desde que se inscribe tendrá un número
independiente, correlativo. Todos los negocios que se practiquen posteriormente sobre la
misma finca, tendrán igualmente una inscripción correlativa.

LA FINCA Y SU PUBLICIDAD
La publicidad en el ámbito del derecho inmobiliario, tiene como finalidad facilitar medios para
conocer la situación de las titularidades sobre los bienes inmuebles.
La necesidad de la publicidad en la constitución y transmisión de derechos reales que recaen sobre
bienes inmuebles responde a reglas de derecho y de tráfico como:
• Seguridad tráfico jurídico
• Circulación riqueza
• Crédito territorial

De aquí que cuando hagamos referencia a la publicidad registral entenderemos que es el conjunto
de medios que permiten conocer quién es el titular de los bienes y que régimen jurídico tienen.
Para conseguir esta publicidad, el medio escogido ha sido el Registro de la Propiedad.

El Registro de la Propiedad es una institución administrativa que:
• Funciona en el ámbito privado
• Forma parte de la Administración pública
• Presta un servicio público
• Publica la situación jurídica de la finca y los actos relacionados con los inmuebles
• Funciona en base a la finca


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1.- QUÉ SE ENTIENDE POR FINCA
Es todo aquello que abre folio registral. No hace falta que coincida con la finca material porque:
• Comprende más de una finca por razón del destino económico
• Puede referirse a bienes que no son fincas materiales
• Puede ser parte de una finca material

FINCAS MATERIALES:
Definición: trozo de terreno edificado o no cerrado por una línea poligonal y objeto del derecho de
propiedad. Las características de la finca las determina el propietario que la immatricula. La
descripción que se realiza en el Registro de la Propiedad tiene que contener los siguientes
elementos (artes 9 LH y 51 RH):
• la naturaleza: rústica o urbana
• situación de la finca, expresando el término municipal y los límites
• La superficie de la finca, expresada con arreglo al sistema metrico decimal

Además se indicarán los siguientes datos:
• el título o negocio jurídico que ha generado el derecho sobre esa finca
• la persona física o jurídica a cuyo favor se inscribe
• la persona de quien proceda
• el notario
• fecha de presentación del título
• firma del registrador que ha calificado

FINCAS ESPECIALES.
La ley apartándose de la definición anterior de finca permite la inscripción de las denominadas
“fincas especiales” Art. 8 LH. Estas son las siguientes:
• Finca sometidas al régimen de propiedad horizontal.
• Fincas urbanas en régimen de copropiedad ordinaria
• Pisos en régimen de propiedad horizontal.
• Plazas de garaje o similares.
• Las urbanizaciones
• Fincas funcionales o discontinuas
• Aguas

FINCAS INMATERIALES.
No tienen una base física determinada si bien abren folio registral. Son:
- Concesiones administrativas. Artes 31 y 44 RH
- Derecho de aprovechamiento urbanístico

2.- ACCESO DE LA FINCA AL REGISTRO: LA IMMATRICULACIÓN
Entendemos por inmatriculación el ingreso de la finca en el Registro con un número (abre folio)
señalando que la primera inscripción que se realice sobre ella tiene que ser de dominio. Bajo este
número se agruparán todos los actos que tienen relación con la finca y definen su situación
jurídica. Arts 8 y 243 LH .

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La inmatriculación requiere:
• descripción material
• anotación de quién es el propietario

Se puede proceder a immatricular por alguno de estos medios: (Arte. 199 LH)
• Expediente de dominio
• Título público de adquisición.
• Certificación administrativa

Los efectos que derivan de este hecho son: apertura del folio real y suspensión de los efectos
frente a terceros durante dos años (arte. 207 LH).

3. MODIFICACIONES DE LA FINCA
Se regulan dos tipos de modificaciones de las fincas: formales y reales:
1. º Modificaciones formales.
Se trata de modificaciones registrales. Se cambia, a petición de los interesados, la inscripción.
Tiene carácter constitutivo. Los mecanismos establecidos son:
• AGRUPACIÓN. Operación registral en qué dos o más fincas immatriculadas se reúnen en el
Registro para formar una finca nueva. Arte. 45 RH (las antiguas desaparecen y la nueva abre
folio)

• AGREGACIÓN. Operación registral en que una parte segregada de una finca, se une a otra
finca, que lo absorbe, sin formar una finca registral nueva. Arte. 48.1 RH

• SEGREGACIÓN. Separación de una parte de una finca immatriculada para formar una de
nueva. Arte. 47 RH.

• DIVISIÓN. Una finca immatriculada se divide en dos o más partes, que pasan a formar fincas
nuevas.

2.º Modificaciones reales.
Se produce cuando la descripción registral de la finca no coincide con la realidad. Los mecanismos
a través de los cuales podemos proceder son:
• El exceso de cabida: que procede cuando la extensión publicada de la finca no coincide con la
realidad o bien por haberse producido la alteración de la finca por diferentes causas (ej.
Accesión de inmueble a inmueble). Del mismo modo operará la reducción de cabida. Se puede
hacer constar por declaración de quien la tiene inscrita, por los mismos procedimientos
immatriculadores y por acta de notoriedad.

• La declaración de obra nueva. Art 208 LH. Producido por la transformación de las
circunstancias materiales de la finca, haciéndose constar el hecho de haber iniciado o
finalizado nuevas plantaciones, nuevos edificios u obras análogas.

LOS DERECHOS INSCRIBIBLES
La LH no habla de derechos sino que habla de títulos inscribibles (Art 2 LH).
Cuando hablamos de títulos lo hacemos en dos conceptos diferentes:

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• Instrumental: documento público. Art 3 LH. Lo que implica que el Registrador solamente
inscribirá documentos notariales, judiciales y administrativos (aplicación del Principio de
legalidad).

• Sustantivo: Actos o negocios que provocan una mutación jurídico-real. De modo que el objeto
de la inscripción son los actos que provocan este cambio, mientras que el objeto de la
publicidad los derechos reales que son consecuencia de estos actos.
Arte. 1.1 y 2 LH.

El art. 2 LH (leerlo) se tiene que completar con otras disposiciones de la Ley y del reglamento
hipotecarios ya que en definitiva se inscriben en el Registro de la Propiedad:
• Actos y negocios jurídicos relativos al dominio sobre bienes inmuebles
• Actos y negocios jurídicos relativos a los derechos reales sobre bienes inmuebles.
• Declaraciones judiciales de incapacidad y ausencia
• Arrendamientos
• Opciones de compra. Art. 14 RH
• Actos de naturaleza immatriculadora
• Actos que impliquen una carga o gravamen

No necesitan ser inscritos:
• Servidumbres legales
• Servidumbres aparentes
• Bienes de dominio público

Los otros derechos no tienen cabida en el Registro de la Propiedad.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral solamente se puede iniciar a instancia de parte, con solicitud dirigida al
Registrador. El registrador no actúa nunca de oficio (Principio de rogación), ya que, recordemos
que la inscripción no es obligatoria.

El procedimiento se desarrolla en tres fases:
1ª Asiento de presentación.
2ª Calificación registral
3ª Inscripción.

1. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN (ART. 248.LH)
Con él se inicia el procedimiento de inscripción. Tiene un plazo de caducidad de 60 días aunque es
posible la prórroga.

El efecto del asiento es garantizar el funcionamiento del principio de prioridad: quien primero
ingrese el título en el registro se antepone, de forma excluyente, a cualquier acto registrable
incompatible que se presente después, aunque el título sea de fecha anterior: prior tempore potior
iure.

El principio de prioridad opera en tres aspectos:
• El momento de la presentación opera para determinar la preferencia excluyente del título
presentado. Incluye:

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o incompatibilidad sustancial
o actuación de mejor rango

• Esto significa el cierre registral. Art. 27 LH. Tiene una finalidad formal y opera con títulos
incompatibles (de fecha igual o anterior).

• El registrador tiene que despachar los títulos a medida que se presenten.

Un efecto del principio de prioridad es el rango hipotecario. Cuando los gravámenes pueden
coexistir, tienen un orden: Por ejemplo las hipotecas.
El rango puede ser objeto de cambio por acuerdo de los interesados. (Permuta y posposición de
rango).

2. LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
La calificación consiste en el examen del título presentado por parte del registrador con objeto de
comprobar la validez. El registrador actúa de oficio para hacer efectivo el principio de legalidad. El
registrador puede:
• Denegar la inscripción.
• Suspenderla
• Inscribir

No es un procedimiento judicial. Abre la puerta a los procedimientos administrativos contra la
calificación y los recursos judiciales correspondientes.

El objeto de la calificación es:
• El título presentado
• La capacidad de los otorgantes del título
• La validez de los actos dispositivos

El registrador está obligado a calificar y a hacerlo en el plazo establecido de 30 días días hábiles
siguientes a la fecha de presentación. El registrador al hacer la calificación puede detectar dos tipos
de defectos:
• Subsanables: suspenden la inscripción. Obligan a la rectificación.
• NO subsanables: impiden la inscripción de forma definitiva.

EL PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Los diferentes asientos registrales.

1.- INSCRIPCIÓN.
Asiento principal, definitivo y de carácter positivo que se practica en el libro de inscripciones con
orden numérico y dónde consta la constitución, transmisión o modificación de una situación
jurídica con trascendencia real.

De las diferentes clases de inscripción hay que destacar:
a) Inscripciones declarativas. Son la regla general.
b) Inscripciones constitutivas. La inscripción es constitutiva en casos especiales como el de la
hipotecas Arts. 145 LH y 1875 C.C.

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La inscripción es siempre facultativa aunque se estimula la inscripción: art. 313 LH.

EL PRINCIPIO DE TRATO SUCESIVO
La historial registral de la finca tiene que ser un encadenamiento de adquisiciones sucesivas. El
propietario de hoy es el transmitente de mañana. Art 20 LH. La regla general es que se requiere
inscripción previa del derecho a favor del disponente para que se pueda inscribir el derecho del
adquirente. Este principio tiene carácter formal y obviamente no condiciona la facultad de
disponer.

En un procedimiento de inscripción se pueden producir 3 posibilidades:
• que el derecho conste inscrito a favor del disponente: se procede a la inscripción
directamente.
• que resulte inscrito a favor de persona diferente de quien transmite: el registrador tiene que
denegar la inscripción.
• que la finca no esté immatriculada: el Registrador suspende la inscripción.

2.- ANOTACIONES PREVENTIVAS.
Asientos transitorios, accesorios y de efectos puramente negativos, correspondientes a un estado
de pendencia. Se ordenan alfabéticamente.

Son diferentes de las inscripciones, ya que:
a) Las inscripciones publican definitivamente el derecho y dan una protección ilimitada
b) Las anotaciones preventivas tienen vigencia temporalmente limitada y enervan la fe pública
registral de forma temporal.

Están reguladas al arte. 42 LH.

Se pueden sistematizar 4 grupos de anotaciones preventivas:
1. Derechos reales perfectos, pero no acreditados suficientemente.
2. Anotaciones de derechos en litigio: anotaciones preventivas de demanda
3. Anotaciones preventivas de embargo
4. Anotaciones de valor negativo: no titularidad de disponer, no capacitado

3.- NOTAS MARGINALES.
Asientos sencillos, al margen de las inscripciones, donde se hacen constar determinados hechos o
circunstancias o referencias a otros asientos.

4.- MENCIONES REGISTRALES
Es la indicación que se hace en la inscripción de un derecho a otro derecho diferente que resulta
aludido en el mismo título. Por ejemplo en una compraventa se hace alusión a que la finca está
gravada con una servidumbre (art. 15 LH).

5.- CANCELACIÓN
Asiento dirigido a dejar sin efecto y publicar la pérdida de vigencia de un asiento anterior. No
significa necesariamente que aquello que se cancela haya dejado de existir en la realidad extra

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registral. Solo que ya no se publica registralmente (Arts. 76 y 97 LH). Pero como el contenido del
Registro se presume exacto en caso de cancelarse un siento se presume iuris tantum extinguido el
derecho o titularidad objeto del asiento.

Su finalidad es impedir que el Registro siga publicando un derecho. Pueden ser cancelaciones:
- totales (arte 79 LH)
- parciales (arte. 80 LH).
- Voluntarias (arte. 82.1 LH)
- No voluntarias: por sentencia

EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Los efectos generales de la publicidad registral son:
• No convalidación del título nulo. Art. 33 LH
• La legitimación registral: se protege el titular registral
• El principio de fe pública registral: protege el tercero adquirente.

LEGITIMACIÓN REGISTRAL.
1.º Presunciones derivadas del Registro. Exactitud: se presume la concordancia del registro con la
realidad extrarregistral. Artes 38, 97 y 1.3 LH.

Produce:
- efectos probatorios
- efectos legitimadores: el título existe y es eficaz

2.º Presunciones posesorias: quién tiene inscrito el dominio, se presume que tiene la posesión.
Arts. 38 y 35 LH. La consecuencia procesal es la atribución de una acción propia y específica al
titular inscrito (art. 41 LH)

FE PÚBLICA REGISTRAL (art. 34 LH).
Requisitos:
• Buena fe: desconocimiento por parte del tercero de la inexactitud del Registro, acompañado
de la creencia y confianza en el Registro.
• Transmisión a título oneroso.
• Adquisición de quien figure como titular registral.
• Inscripción por el tercero adquirente

Sus efectos son el mantenimiento del tercero en su adquisición, en los mismos términos que
figuran en el Registro. Ello con independencia de que su adquisición haya sido:
• A non domino, cuando el titular registral no es el real
• Parcialmente a non domino
• A domino cuando el titular registral lo es realmente, pero no tiene poder de disponer.

En definitiva, la adquisición del tercero hipotecario es: irreivindicable e inatacable, sin perjuicio de
las compensaciones a que haya lugar.


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Derechos Reales (Universitat de Barcelona)

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BLOQUE I: LOS DERECHOS REALES EN GENERAL Y LA POSESIÓN

TEMA 1: EL CONCEPTO DE DERECHO REAL

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5. El concepto posesorio y sus efectos

¿Cuáles son las consecuencias del concepto posesorio? Las siguientes:

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Derechos reales 2014-2015 –

• Usucapión extraordinaria (sin justo título o mala fe):

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Derechos reales 2014-2015 –

TEMA 5: MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

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BLOQUE II: EL DERECHO DE PROPIEDAD

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