RESUMEN

Primero definamos la palabra “hedónico”, viene de hedonismo, es decir, que ese

preocupa por el placer. ¿Pero qué tiene que ver esto con tasaciones?

Al analizar el significado de manera más profunda, la palabra se original de griego

hedone (placer) e ismo (doctrina), corriente filosófica que dentro de sus argumentos
también se refiere a el placer en términos económicos.

Posteriormente los filósofos ingleses Jeremy Bentham, John Stuart Mill y Herbert
Spencer desarrollaron los antiguos principios sobre esta materia dándoles
interpretación materialista y utilitaria, y han sido muchos los economistas que han
aplicado este concepto a la motivación de los actos económicos, partiendo del
supuesto de que el hombre instintivamente huye del dolor y busca el placer en todos
los momentos de su existencia.

Enfocándolo a términos de tasaciones, se define como una metodología que parte de la

idea que el conjunto de características que componen un bien heterogéneo tienen un
reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede
ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar
un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de
precios hedónicos.

Por ejemplo, pensemos en el caso típico de una vivienda. El precio de ésta

dependerá de sus características estructurales (superficie, número de
habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dónde esté localizada
(distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio más cercano, etc.) y de
las características ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un
parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

Se usa para estimar los valores económicos para ecosistemas o servicios

ambientales que directamente afectan los precios del mercado. Es más
comúnmente aplicados a variaciones en el precio de casas que refleja el valor
de los atributos ambientales locales.

Se utiliza para estimar beneficios económicos o costos asociados con:

· Calidad ambiental, incluyendo la polución del aire, del agua o ruido
· Amenidades ambientales, tales como vistas estéticas o proximidad
a sitios recreacionales

La premisa básica del método es que el precio de un bien en el mercado está

relacionado con sus características o servicios que presta. Por ejemplo, el precio
de un vehículo refleja las características de tal carro -transporte, confort, estilo,
lujo, economía de combustible, etc. Entonces, podemos valorar las
características individuales de un carro u otro bien mirando como el precio que
la gente está dispuesta a pagar por él cambia cuando las características
cambian. Este método es más comúnmente usado para valorar amenidades
ambientales que afectan el precio de las propiedades residenciales.
INTRODUCCIÓN

Al cabo del tiempo se ha ido mejorando la manera de vivir, y cada día se hace
más indispensable usar nuevos métodos que satisfagan nuestros gustos y
además favorezcan nuestra economía. Cuando hablamos de método hedónico,
cuyo punto de partida es que el precio de un bien es la suma delos precios de
sus características o atributos, permite descomponer las alteraciones de precios
en variaciones puras del precio (manteniendo la calidad constante) y en
modificaciones en la calidad del bien o servicio analizado.
Con esta técnica econométrica se realizan ajustes en los precios de los bienes y
servicios más vinculados con los avances tecnológicos y por ende con mejoras
de calidad. Muchos de los bienes que se comercializan habitualmente en el
mercado son un agregado de características o atributos que no pueden ser
vendidos o comprados por separado.
Los economistas tienen su propia jerga particular que les permite una
transmisión de ideas más precisa, aunque a veces se convierta en una barrera
para los no iniciados. Proponen que incorporen a nuestro diccionario técnico-
económico el concepto de precio hedónico. El origen del término viene de ese
viejo sistema filosófico, hedonismo, que considera el placer como fin primordial
de la vida.
La importancia práctica de la corrección de precios por variaciones en calidad es
muy elevada para algunos productos y, muy especialmente, para los que
incorporan los fuertes cambios tecnológicos en información y comunicaciones.
MARCO TEORICO

En primer lugar, definamos la palabra “hedónico”. De acuerdo a la Real

Academia de la Lengua Española, viene de hedonismo, es decir, que ese
preocupa por el placer. ¿Pero qué tiene que ver esto con tasaciones?
Al analizar el significado de manera más profunda, la palabra se original de
griego hedone (placer) e ismo (doctrina), corriente filosófica que dentro de sus
argumentos también se refiere a el placer en términos económicos.
Posteriormente los filósofos ingleses Jeremy Bentham, John Stuart Mill y Herbert
Spencer desarrollaron los antiguos principios sobre esta materia dándoles
interpretación materialista y utilitaria, y han sido muchos los economistas que
han aplicado este concepto a la motivación de los actos económicos, partiendo
del supuesto de que el hombre instintivamente huye del dolor y busca el placer
en todos los momentos de su existencia.
El origen del término viene de ese viejo sistema filosófico, hedonismo, que
considera el placer como fin primordial de la vida.

Partamos de la idea de que las cosas que compramos y por las que pagamos un
precio nos proporcionan un placer a través de la satisfacción de nuestras
necesidades por las propias características de cada producto. Por tanto, dos
automóviles, dos ordenadores o dos televisores pueden compararse entre sí
mediante las satisfacciones que dan a nuestras demandas de velocidad,
capacidad, precisión, etc.

El método de los precios Hedónicos es un método de valoración de intangibles,

usado en mercados laborales y de finca raíz con énfasis en el medio ambiente.
Una función Hedónica es una relación entre el precio de un bien heterogéneo y
las características diferenciadas en él contenidas.
Enfocándolo a términos de tasaciones, se define como una metodología que
parte de la idea que el conjunto de características que componen un bien
heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado.
Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en
función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio
implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios
hedónicos.
Por ejemplo, pensemos en el caso típico de una vivienda. El precio de ésta
dependerá de sus características estructurales (superficie, número de
habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dónde esté localizada
(distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio más cercano, etc.) y de
las características ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un
parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

 El consumidor maximiza su utilidad sujeto a la restricción del ingreso.

 Existe un mercado competitivo, donde oferentes y demandantes del bien
se ponen de acuerdo en una transacción.
 El precio de mercado reflejará el vector de atributos y éste será una
relación razonable constante, que dependerá del número de compradores y
vendedores y de sus características.
 Supuesto de la movilidad: para que el método tenga validez y el mercado
permita inferir los precios hedónicos con alguna fiabilidad, es esencial el
supuesto de la movilidad de las personas dentro del mercado analizado.
 Existe complementariedad débil entre el bien privado y sus características
o atributos.

X1: Superficie, materialidad, nº habitaciones, obras complementarias, etc.

X2: Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio más cercano, servicios
etc.
X3: Distancia al parque más cercano, nivel de ruido, calidad aire.

La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dará la
disposición a pagar por un incremento marginal en dicho atributo.
Imaginemos que X31 es la distancia a un parque, entonces:

Esta derivada nos indica cuánto estaríamos dispuestos a pagar por tener la
vivienda un metro más cerca del parque.
Tyrväinen y Mettinen (2010), muestran que en Salo (Finlandia) se paga un 4.8%
más por una vivienda que tenga vistas a un bosque. Asimismo, la proximidad a
un parque forestal también afecta al precio de la vivienda, cada kilómetro
adicional que esté más alejada reduce el precio de ésta en un 5.7%.
Bond, Seiler y Seiler (2012), examinan el efecto que las vistas del lago Erie en
Cleeveland (EE.UU) tienen sobre el valor de una casa. Señalan que una de las
situaciones más agradables en esta vida es la sensación de placer que
proporciona la vista de una gran extensión de agua.
En su estudio, muestran que una casa con vistas al lago cuesta 256.544 $
(89,9%) más que una casa que carezca de esta característica.
Des Rosiers (2009) analiza el impacto que los tendidos eléctricos de alta tensión
tienen sobre el precio de las viviendas en Brossard, cerca de Montreal (Canadá).
En concreto, concluye que el impacto visual que tiene la vista directa de una torre
de alta tensión ejerce un impacto negativo sobre el valor de la vivienda. En
conjunto, la reducción del valor es de aproximadamente un 10%.
Wilhelmsson (2010) analiza el impacto que tiene el ruido procedente del tráfico
rodado sobre el valor de viviendas unifamiliares en un barrio de Estocolmo
(Suecia). En particular, los resultados obtenidos demuestran que en promedio
por cada decibelio adicional el precio de la vivienda se reduce un 0,6%, mientras
que una casa situada en un lugar ruidoso vale, en promedio, un 30% menos que
otra situada en un lugar tranquilo.
Así como muchos de los ejemplos mencionados, tienen por común valorar dentro
del precio el bienestar (placer) de un potencial usuario (comprador), por lo tanto,
la sumatoria de estos atributos hedónicos determina el valor comercial de un
inmueble.

MARCO CONCEPTUAL
Teoría de la valoración económica
Para realizar el proceso de valoración se debe entender primero que un bien es
todo aquello que satisface una necesidad para un individuo, este bien por ende
recibe un valor y se entiende que este valor es una función económica de la
capacidad de satisfacción que genera sobre el individuo. Los bienes provienen
de la naturaleza y al momento de ser trabajada por otros individuos se transforma
en diferentes bienes los cuales tendrán varios usos en la sociedad. El valor
otorgado a un bien es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a
pagar por obtener una cantidad de dicho bien el cual genera un diferente nivel
de satisfacción, también se puede decir que es la
cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a recibir para entregar una
cantidad del bien (Sinden y Worrel, 1979).
Se pueden definir los bienes o recursos naturales en dos tipos (Azqueta, 1996):
1 Bienes públicos: caracterizados por:
No exclusión: si se ofrece a una persona se ofrece a todas, el costo marginal
de ofrecerlo a una persona adicional es cero.
No rivalidad en el consumo: el hecho de consumir el bien no reduce su
disponibilidad
2 Recursos comunes: caracterizados por la libertad de acceso, su uso o disfrute
no tiene costo

Se puede decir que la sociedad recibe de los bienes y recursos ambientales una
determinada cantidad de beneficios, este valor se puede clasificar en valores de
uso directo e indirecto, también existe el valor de no uso.
Cuando se habla de valor de uso directo se debe tener en cuenta que estos
pueden comprender actividades comerciales como también de carácter no
comercial, como son la pesca, la caza, la obtención de madera, la minería,
recolección de alimentos entre otros, a diferencia del valor de uso indirecto el
cual dice que se aprovecha este bien ambiental pero sin realizar la extracción o
explotación, este valor se relaciona pocas veces con actividades económicas
dificultando su medición (MADS, 2003). Por otro lado el valor de no uso se
pueden distinguir el valor de opción, es decir, el precio que un individuo estaría
dispuesto a pagar por preservar algo para un uso futuro, mientras que el valor
de existencia refleja la utilidad de un individuo por preservar algo que aunque no
lo está usando, no quiere que falte en el futuro, ya sea que haga o no uso de él.
Y también se encuentra el valor de legado que refleja la utilidad del deseo de
preservar un determinado bien para su disfrute por las generaciones futuras
(Sepúlveda, 2008).
El valor económico total de los recursos naturales no es del todo incierto en la
teoría económica, estos recursos poseen mínimo cuatro funciones ecológicas
que son importantes para el desarrollo de la sociedad según el economista
Azqueta estas funciones son:

Formar parte de la producción de gran cantidad de bienes económicos para la

sociedad
Función de producción de utilidad de las economías domésticas, es decir
Proporcionar bienes como son los parques, los paisajes, entornos naturales,
entre otros para que los servicios prestados puedan ser utilizados por la
sociedad.

Medidas de bienestar
El bienestar del consumidor se puede interpretar con la función de la demanda,
en esta se relacionan las cantidades demandadas de un bien con los precios que
una persona se encuentra dispuesta a pagar por cierta cantidad, cómo se
observa en la gráfica 2 el eje horizontal son las cantidades y el eje vertical es el
precio (Uribe et al., 2003).
17 Fuente: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.
La ley de la demanda hace referencia a que mientras la cantidad de un bien
disminuye, aumenta el precio y si el precio disminuye, aumenta la cantidad del
bien, esto es una relación negativa entre la cantidad de un bien y su precio
(Guerrien, 1998).
Con la ayuda de esta función se puede explicar algunos conceptos que son
necesarios para medir el bienestar del consumidor, como la disponibilidad total
a pagar, la disponibilidad marginal a pagar (DAPMg), el excedente del
consumidor (EC), la variación compensatoria (VC) y la variación equivalente (VE)
(Uribe et al., 2003).
Fuente: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.
La disponibilidad total a pagar es la cantidad de dinero que un consumidor se
encuentra dispuesto a pagar por una determinada cantidad de un bien. En la
gráfica 3 se aprecia que la disponibilidad total a pagar por el consumo de x*
corresponde al área A la cual es la sumatoria de todas las disponibilidades a
pagar entre 0 y x* (Uribe et al., 2003).
La DAPMg, es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a pagar por
una unidad adicional de un bien, cómo se ve en la gráfica 4 entre mayor sea la
cantidad

Demandada de un bien menor será la disponibilidad a pagar por una unidad

adicional de ese bien, por ende la disponibilidad a pagar entre un bien x1 y x*
corresponde al área A (Uribe et al., 2003). Fuente: Autor, modificado de Uribe et
al., 2003.
El excedente del consumidor es el que representa las ganancias netas que se
obtiene al realizar una transacción en el mercado, en otras palabras es la
diferencia entre la disponibilidad total a pagar por la cantidad de un bien y lo que
realmente se paga por él (Uribe et al., 2003).
la demanda y también la del ingreso. Por ende se puede decir que un cambio en
el precio tiene un efecto mayor en el consumo cuando el ingreso también varía
(Uribe et al., 2003).
Al observar la gráfica 6 se puede apreciar el cambio en el EC que se produce
cuando los precios varían de P0 a P1, en conjunto con la función de demanda
Marshalliana. Entonces el EC para esta ocasión será el área a+b (Uribe et al.,
2003).
La VC corresponde a la máxima cantidad de dinero que un individuo se
encuentra dispuesto a pagar para acceder a un cambio económico que le
favorece, o la mínima que se encuentra dispuesto a aceptar para evitar un
cambio que lo desfavorezca. Tomando como referencia la demanda Hicksiana
para el nivel de utilidad inicial XH(P,U0) en la gráfica 6 la VC será el área a (Uribe
et al., 2003).
La VE entonces es la cantidad de dinero que se debería pagar a un individuo o
que un individuo debería pagar, para quedar finalmente como si un cambio
económico que lo favorece o desfavorece hubiese ocurrido, aunque ese cambio
realmente no haya ocurrido. La diferencia entre la VE y la VC es que el nivel de
utilidad inicial no se mantiene ya que se accede a un nuevo nivel de utilidad U1,
relacionado con la función de la demanda Hicksiana XH(P,U1), dejando así que
la VE será la sumatoria de las áreas a+b+c de la gráfica 6 (Uribe et al., 2003).
MATERIALESY MÉTODOS
Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que
posee características Z i donde una de estas características puede ser la calidad
ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta
familiar, sujeto a una restricción presupuestaria Y (Mendieta 2001).
Max U[Z 1 ,...Z m , X] Sujeto a Y = P(Z 1 , .....,Z m )+ PX
L = U[Z 1 ,...Z m , X] - l [P(Z 1 , .....,Z m )+ PX- Y]
Las condiciones de primer orden son:
¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z 1
::
¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z
¶ U/ ¶ H = l P
Donde, la parte derecha de la derivación muestra en cuánto el consumidor valora
cada unidad adicional de Z i . Mientras que el lado izquierdo muestra cuánto
cuesta una unidad adicional de Z
Ahora la condición de primer orden se convierte en una expresión que representa
la disponibilidad a pagar. Por lo tanto, podemos utilizar estas condiciones para
hallar la disposición marginal a pagar dividiendo por

= Disponibilidad a Pagar por el atributo

Aplicado específicamente al mercado de la vivienda, una representación de la

función de precios hedónicos puede ser la siguiente:
P h = f h (S h ,N h , X h ).
Donde:
h: Bien privado vivienda.
S h: Características estructurales de la vivienda
N h: Características del barrio.
X h: Características ambientales del entorno.

: Precio Implícito o disposición marginal a pagar por una unidad adicional

de un atributo de la vivienda.
Las características más comunes en estudios hedónicos son: número de
cuartos, área de la vivienda, tamaño promedio de los cuartos, número de baños,
número de alcobas, número de garajes, espacios cubiertos, índice de calidad de
caminos, pisos y techos, índice de calidad sanitaria, tipo de calle, tráfico,
condiciones externas, ruido, tiendas.

EL MODELO DE PRECIOS HEDONICOS

Este método parte de la idea de que el conjunto de características que componen
un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se
asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus
diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno
de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.
Los modelos Hedónicos están basados en el hecho de que algunos bienes o
factores de producción no son homogéneos y pueden diferir en numerosas
características, entre otras, la calidad ambiental. La idea básica de los modelos
Hedónicos es que la utilidad del consumidor es una función de las cantidades de
todos los bienes consumidos y también de los niveles de los atributos o
características con que cuentan estos bienes.
Estos modelos se utilizan para analizar los efectos que tienen estas
características en el precio de un bien o factor, para luego extender el análisis a
las demandas por dichos atributos cualitativos.
En estos modelos se parte del hecho de que hay bienes vendidos en el mercado,
cuyo precio refleja sus atributos. Este método se usa más que todo para
mercados de finca raíz y mercado laboral.

MÉTODO DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS

El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien

heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo,
cuando un consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina
los atributos del predio tales como características estructurales de la vivienda
(área, número de cuartos, número de baños, calidad de los materiales, garaje,
etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de acceso, a parques,
supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque varios de
estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio
total de la vivienda.
Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974),
actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en
los mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de
trabajo debe de alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el
trabajador. Al igual que la finca raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es
decir, poseen varios atributos que determinan su precio.
Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que
explican su precio, y también intentan discriminar la importancia cuantitativa de
cada uno de ellos.
Calidad, diversidad y disponibilidad son tres prioridades en las estadísticas de
cualquier país, máxime cuando las decisiones de política económica se
sustentan en ellas. Por ello, cuanto mejor sea la calidad y por ende la fiabilidad
de las fuentes estadísticas, más pertinente será el diseño de las políticas
económicas. Al hilo de esta observación surgen inmediatamente las siguientes
preguntas:
¿Existen o no sesgos en algunos de los indicadores que manejamos
usualmente? y, si existen ¿cómo afectan al cálculo de los componentes del
crecimiento económico?
Esta cuestión es especialmente relevante para la tasa de variación de los
precios, puesto que de su correcta medición depende el cómputo fiable de los
agregados macroeconómicos en términos reales.
Normalmente para medir la tasa de variación de los precios seguimos el IPC
(Índice de Precios al Consumo) aunque se pueden utilizar otras alternativas
como el deflactor del PIB o la inflación subyacente. Sin embargo, el IPC adolece
de varios sesgos que nos obliga a ser precavidos en su utilización como deflactor
de magnitudes monetarias.

PRESENTACIÓN DEL METODO HEDÓNICO

El modelo parte de establecer la relación existente entre el precio de un bien
heterogéneo (un predio) y algunos de sus atributos, como por ejemplo la calidad
ambiental. Una vivienda puede ser descrita por un conjunto de características
estructurales (área, número de baños, de garajes, de cuartos, antigüedad, etc.),
por las características socioeconómicas (vías de acceso, estrato, cercanía a
supermercados, escuelas, etc.) y por las características ambientales (ruido,
contaminación atmosférica, visual, espacios naturales, espacios recreativos,
acceso a servicios públicos, etc.). De tal manera que el precio de la vivienda será
función del conjunto de atributos antes descritos.
Planteamiento Del Método Hedónico
Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que
posee características Z i donde una de estas características puede ser la calidad
ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta
familiar, sujeto a una restricción presupuestaria Y (Mendieta 2001).
Max U[Z 1 ,...Z m , X] Sujeto a Y = P(Z 1 , .....,Z m )+ PX
L = U[Z 1 ,...Z m , X] - l [P(Z 1 , .....,Z m )+ PX- Y]
Las condiciones de primer orden son:
¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z 1
::
::
¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z
¶ U/ ¶ H = l P
Donde, la parte derecha de la derivación muestra en cuánto el consumidor valora
cada unidad adicional de Z i. Mientras que el lado izquierdo muestra cuánto
cuesta una unidad adicional de Z
Ahora la condición de primer orden se convierte en una expresión que representa
la disponibilidad a pagar. Por lo tanto, podemos utilizar estas condiciones para
hallar la disposición marginal a pagar dividiendo por :

= Disponibilidad a Pagar por el atributo

Aplicado específicamente al mercado de la vivienda, una representación de la

función de precios hedónicos puede ser la siguiente:
P h = f h (S h ,N h , X h ).
Donde:
h: Bien privado vivienda.
S h: Características estructurales de la vivienda
N h: Características del barrio.
X h: Características ambientales del entorno.

: Precio Implícito o disposición marginal a pagar por una unidad adicional

de un atributo de la vivienda.

Las características más comunes en estudios hedónicos son: número de

cuartos, área de la vivienda, tamaño promedio de los cuartos, número de baños,
número de alcobas, número de garajes, espacios cubiertos, índice de calidad de
caminos, pisos y techos, índice de calidad sanitaria, tipo de calle, tráfico,
condiciones externas, ruido, tiendas.

APLICACIÓN DEL MÉTODO HEDÓNICO

Supongamos que tenemos que decidir comprar una casa de entre dos opciones:
Casa A: Tiene un cuarto.
Casa B: Tiene dos cuartos.
En todo lo demás, las casas son idénticas. Cada casa tiene su precio, PA Y
PB. La diferencia entre PA y PB se explica porque refleja una disposición a pagar
por el número de cuartos. Entonces:

PB ‐PA = DAP por un cuarto adicional

El supuesto subyacente a este modelo es que estamos en un mercado

competitivo. Si PA y PB fueran diferentes cuando las casas son idénticas, no
habría equilibrio en el mercado. Para generalizar el modelo, supongamos que un
bien tiene n atributos,z1, z2, .... , zm. Existen oferentes y demandantes de ese
bien. El precio de oferta del oferente j depende de:
Precio de postura= B (z1,z2,…….zm)
La demanda del individuo estará en función de las características o atributos de
la casa, ejemplo: el que exista poco o mucho efecto de la contaminación. El
precio de mercado reflejará estos valores. Suponemos muchos oferentes y
demandantes. El mercado surgirá cuando oferentes y demandantes se ponen de
acuerdo en una transacción i.
Precio de Oferta= Precio de Postura= P( z1, z2,……zm)
El precio de mercado P(z1, ...... zm) depende también del número de
compradores y vendedores, y de sus características. Supongamos que el
ingreso de los demandantes disminuye implicando la disminución de βk y por lo
tanto cambia elP(z1, ...... zm). De igual manera, si baja el número de
demandantes, el precio también se afecta. Sin embargo, esto no nos interesa.
La relación que nos interesa es la que hay entre P y el vector z. El origen de este
modelo es entonces el equilibrio de mercado. Una familia tiene que decidir, dad
una relación hedónica de precios, si compra o no un bien hedónico.
Llegamos al equilibrio en el mercado cuando las funciones de oferta y de postura
o demanda son tangentes, con lo cual se forma la función de precios hedónico
que está constituida por la envolvente de ambas, situación que observamos en
el siguiente gráfico

Pasos para seguir para la aplicación de

la metodología Hedónica

Para el desarrollo del modelo se deben utilizar diferentes fuentes de información

secundaria, por ejemplo, la información referida a los atributos ambientales
(calidad de agua, calidad de aire, niveles de ruido, disponibilidad de agua,
erosión, etc.), es información que manejan las autoridades ambientales o las
secretarías de salud.
Mientras que la información relacionada con los precios de venta o
arrendamiento de inmuebles o propiedades está disponible en las oficinas de
finca raíz, empresas inmobiliarias y constructoras o registros notariales.
Es aconsejable completar la información secundaria con información geográfica.
Los pasos a seguir para el desarrollo de esta metodología son:

• Una vez se identifique el atributo ambiental que se desea valorar

(contaminación atmosférica, contaminación hídrica, niveles de ruido, distancia a
un espacio con valor paisajístico: lago, parque natural, humedal, etc.), se debe
seleccionar un indicador que describa el atributo (toneladas de DBO /año,
coliformes fecales ppm/cm3).

• Se debe seleccionar el conjunto de características estructurales, del inmueble

o propiedad, que puedan afectar su precio.

• Se debe conseguir la información relacionada con la variable dependiente

"precio del inmueble o propiedad". Se aconseja utilizar los valores de las
transacciones efectivamente hechas o utilizar la información de avalúos
existentes en las oficinas de catastro (aunque los avalúos no corresponden al
precio comercial). En el caso de los estudios hedónicos para el mercado de
vivienda, es preferible utilizar el precio de alquiler debido a que es más dinámico
y refleja los cambios del entorno.

• Una vez definida la información requerida y sus fuentes, se procede a

seleccionar estadísticamente una muestra representativa de los inmuebles
asociados al atributo ambiental que se desea valorar. Es importante definir con
claridad los límites geográficos del estudio.

• Teniendo claridad sobre el modelo que se desea estimar, se procede a recopilar

la información para estructurar la base de datos y a estimar, por métodos de
regresión, los parámetros del modelo. Es importante tener en cuenta que se
deben realizar varios ensayos econométricos hasta encontrar la función
hedónica adecuada, dado que los modelos hedónicos tienen problemas de
especificación.

• Una vez especificada la ecuación correspondiente, la estimación de sus

parámetros a partir de los datos puede hacerse de dos formas:
a) A través de un análisis diagonal: se analiza un conjunto determinado de
viviendas en un instante de tiempo y se recogen tanto sus precios como sus
diferentes características.
b) Mediante un análisis temporal: se estudia cómo cambia el precio de una
determinada vivienda al ir variando la calidad de alguno de los bienes
ambientales de la zona.
Es frecuente encontrar en este tipo de modelos problemas de correlación entre
variables, o los que surgen por no normalidad en la distribución de los datos.
RESULTADOS Y DISCUSION

Estimación de demandas

Se hace necesario llevar a cabo una estimación estadística adicional, de

segundo orden, en la que los precios marginales implícitos obtenidos al estimar
la función de precios hedónicos (Ph) sean la variable dependiente y las
características socioeconómicas de la población (renta, edad, nivel de
educación, número y edad de hijos, etc.) las variables independientes. Con ello
se lograría estimar una función implícita de demanda de los atributos buscados
en función de todas estas variables. Ahora bien, si se tratan de estimar los
beneficios (o perjuicios) que causa una determinada medida con respecto a un
grupo ambiental, y no la demanda del mismo por parte de los distintos grupos
sociales, fácilmente la estimación de la función de los precios hedónicos será
suficiente.

Comportamiento de La Oferta

La modificación introducida en la calidad ambiental y reflejada en el precio

hedónico puede, como reacción, desencadenar un cambio en la oferta, con lo
que el nuevo precio de equilibrio ya no estaría tan claro en el monto del beneficio,
ni quienes serían los beneficiarios; se hace necesario entonces, introducir algún
supuesto sobre el comportamiento de la oferta que permita cerrar el modelo y
completar el proceso de valoración.

Las posibilidades que en términos muy generales podrían presentarse son, al

menos, tres:

1. La primera, y más improbable en el corto plazo, es que la oferta sea

perfectamente elástica y se ajuste por tanto al cambio producido, de forma que
no varíe el precio del bien objeto de estudio.

2. Esta condición es mucho más aceptada como hipótesis de partida, es de

suponer que la oferta es totalmente inelástica, de forma que no hay ningún tipo
de, adaptación.

3. Existe la posibilidad de suponer que la curva de oferta se ajusta parcialmente

en el corto plazo y totalmente en el largo plazo; en este caso se estima una
ecuación para el comportamiento de la oferta y se añade la curva de demanda
implícita; esto complica bastante las cosas, ya que existen beneficios en el corto
plazo distintos de los que aparecen cuando finalmente se llega al equilibrio.

Limitación del Método Hedónico

• Los estudios hedónicos asumen que todas las familias pueden percibir el
precio implícito generado a partir de las diferencias en la calidad ambiental de
un predio.

• El método no permite captar el cambio en el bienestar de aquellas personas

que son afectadas por cambios en la calidad ambiental, pero no a través de la
posesión de la vivienda (por ejemplo, personas que circulan por el lugar
contaminado diariamente).
• Para las aplicaciones empíricas se supone que el mercado está en equilibrio y
la oferta de viviendas es fija.

• En muchos casos los supuestos del modelo de los precios hedónicos son
válidos solo para el corto plazo y no para el largo plazo, ya que en el largo
plazo el mercado de la vivienda no está en equilibrio.

• Los precios de venta representan el valor capitalizado de la renta futura

esperada y los niveles de los atributos netos para impuestos de propiedad. Los
beneficios de una mejora ambiental potencialmente se subestimarían si los
precios de venta son utilizados en este modelo.

• Los estudios hedónicos asumen que las familias pueden percibir las
diferencias en calidad ambiental.

Resultados

La variable dependiente utilizada para el modelo de regresión logística fue

lvalor2012 ya que esta demuestra el comportamiento del mercado de la vivienda.
Esta variable se colocó en función de las variables independientes nombradas
anteriormente.

También se plantean las pruebas de hipótesis de las cuales existen dos una
llamada hipótesis nula (H0) la cual se considera que es verdadera y la hipótesis
alternativa (Ha) que es cuando no se cumple la H0.
Para realizar estas pruebas de hipótesis, las cuales son pruebas probabilísticas,
se tiene en cuenta el estadístico t y el nivel de confianza establecido
anteriormente que es de 85%, dejando así un grado de aceptación de 0 0,15
para que se pueda aceptar la hipótesis H0 el estadístico t debe encontrarse en
este rango de aceptación, de lo contrario se rechazara la H0 y se aceptara Ha,
esto se realizó para la hipótesis general que se verifico con el estadístico F y
también se realizaron pruebas de hipótesis para cada una de las variables
verificadas con el estadístico t (Carreño, 2006). A continuación se presentara el
comando utilizado para el modelo de regresión logística y la salida del programa
utilizado STATA 10.1 para la elaboración del modelo:
Grafica: modelo regresión logística

H0: Las variables escogidas para este modelo como lo son las variables
estructurales, las características del entorno y los atributos ambientales,
determinan el valor de la vivienda, y poseen una influencia ya sea positiva o
negativa en este valor.

Ha: Las variables escogidas para este modelo como lo son las variables
estructurales, las características del entorno y los atributos ambientales, no
influyen en la determinación del valor de la vivienda.

Teniendo en cuenta que el nivel de confianza que es de un 85%, el cual deja un

valor tope de 0,15, se observa que el estadístico F que es de 0,0000 se encuentra
en el rango de aceptación, por esta razón se acepta la hipótesis nula.

Observando los resultados obtenidos en el modelo de regresión logística se

puede construir la función hedónica del valor de la vivienda con las 12 variables
utilizadas.

La variable dependiente utilizada para el modelo de regresión logística fue

lvalor2012 ya que esta demuestra el comportamiento del mercado de la vivienda.
Esta variable se colocó en función de las variables independientes nombradas
anteriormente.
También se plantean las pruebas de hipótesis de las cuales existen dos una
llamada hipótesis nula (H0) la cual se considera que es verdadera y la hipótesis
alternativa (Ha) que es cuando no se cumple la H0.
Para realizar estas pruebas de hipótesis, las cuales son pruebas probabilísticas,
se tiene en cuenta el estadístico t y el nivel de confianza establecido
anteriormente que es de 85%, dejando así un grado de aceptación de 0 a 52
0,15 para que se pueda aceptar la hipótesis H0 el estadístico t debe encontrarse
en este rango de aceptación, de lo contrario se rechazara la H0 y se aceptara
Ha, esto se realizó para la hipótesis general que se verifico con el estadístico F
y también se realizaron pruebas de hipótesis para cada una de las variables
verificadas con el estadístico t (Carreño, 2006).
A continuación se presentara el comando utilizado para el modelo de regresión
logística y la salida del programa utilizado STATA 10.1 para la elaboración del
modelo:
Bogotá reporta en construcción el 4.8% del producto interno bruto de Colombia,
que a su vez corresponde al 35% del total nacional en este sector. Según Metro
Cuadrado, Bogotá presenta un número de viviendas igual a 1,794,204 y
actualmente existe un déficit que sobrepasa las 650.000 unidades. De este
número de viviendas se escogieron 970, tanto casas como apartamentos de las
19 localidades de Bogotá y de los diferentes estratos económicos.2 Para el
modelo de precios hedónicos utilizamos las siguientes variables:
• Precio. Variable continua que representa el precio de las viviendas en pesos.
• PM10. Variable continua que representa el nivel promedio de contaminación
por partículas menores a diez micras de la localidad.
• Tipo. Variable dummy que toma el valor de uno si la vivienda es apartamento y
cero si es casa.
• Área. Variable continua que representa al área de construcción de la vivienda.
• Estrato. Variable continua que representa el estrato al cual pertenece la
vivienda.
• NBI. Necesidades básicas insatisfechas de la vivienda. Variable continúa
dependiendo de la localidad.
• Tiempo de construcción. Variable continua que representa el número de años
que tiene la vivienda de construida.
• Seguridad. Variable dummy que toma el valor de uno si la vivienda presenta
seguridad las 24 horas y cero en caso contrario.

OPINIÓN DEL PROPIETARIO

VENTAJA
El dueño es el que mejor conócelas características de la vivienda y sabe si se
han tomado algunas medidas defensivas
DESVENTAJA
En teoría este modelo nos proporciona una medida de la disponibilidad a pagar
marginal. Sin embargo, no nos da herramientas para conocer las funciones de
demanda.
Existe, por lo tanto, un problema de identificación en los modelos hedónicos: no
se pueden estimar funciones de postura marginales; sólo podemos encontrar
valores. No se pueden estimar las funciones de preferencias de los
consumidores por problemas de identificación. Esto significa que la DAP total no
se puede evaluar.
La vivienda puede tener un valor particular y el dueño puede dar una respuesta
estratégica

1.Problemas relativos a la obtención de la información

: Si se toma como precio el de la vivienda o el del suelo, si el precio de la vivienda
es el de mercado o el del catastro, si se toma el precio de venta o el de alquiler,
si se incluyen o no los impuestos sobre la propiedad, etc.

2. Problemas econométricos
Como falsear el resultado al no incluir alguna característica importante de la
vivienda, muticolineabilidad sido de las características incluidas están
relacionadas (por ejemplo, en casas cercanas a fábricas, el ruido y la
contaminación atmosférica), la complejidad de las técnicas empleadas, etc.

3. Problemas de medición de la variable ambiental

Caso de la medición de un bien ambiental que incluya múltiples formas de
medición (por ejemplo la contaminación atmosférica, que está producida por un
gran número de sustancias de forma simultánea), con lo que se plantea la
cuestión de si hacer un índice compuesto o sólo seleccionar una de ellas, o caso
también de la inclusión de la variable tiempo y de saber cómo va a incidir en las
características ambientales, el precio de la vivienda o el comportamiento del
consumidor.
CONCLUSIONES

Las funciones hedónicas existen. Aunque aún los resultados son muy
provisionales, ya se sabe cuál es el sentido de la revisión: una inflación algo
menor que la que actualmente se calcula, una inversión superior a precios
constantes, mayor crecimiento y ganancias de productividad más altas. Un
caramelo para los responsables de la economía.

La teoría de precios hedónicos, una metodología de valoración económica

indirecta a partir de la cual se puede estimar el valor económico de los atributos
ambiéntales a partir de los cambios en el precio de la vivienda, un bien
catalogado como heterogéneo.

‘La metodología de precios hedónicos es una relación entre el precio de un bien

heterogéneo y las características que contiene. Variables estructurales de la
vivienda como área o si el tipo de vivienda es un apartamento, afecta
positivamente al precio; si la vivienda presenta materiales de baja calidad, afecta
negativamente el precio de la vivienda, y si el número de años de la construcción
aumenta, la afecta negativamente.

La metodología de precios hedónicos es una relación entre el precio de un bien

heterogéneo y las características que contiene. La investigación, luego de
realizar varios modelos econométricos y pruebas de hipótesis para identificar la
forma funcional correcta de la función hedónica, encuentra que variables
estructurales de la vivienda como área o si el tipo de vivienda es un apartamento,
afecta positivamente al precio; si la vivienda presenta materiales de baja calidad,
afecta negativamente el precio de la vivienda, y si el número de años de la
construcción aumenta, la afecta negativamente.

Respecto a variables del entorno de la vivienda, la contaminación ambiental

(PM10) afecta negativamente el precio, mientras que la presencia de zonas
verdes y de sistema de Transmilenio implica un aumento del nivel de precios. Un
resultado importante es que la puesta en marcha de un proyecto de uso público
puede incidir de distinta forma en el nivel de precios de las viviendas (afectando
de vía indirecta por medio del cambio de uso), dependiendo de la localidad donde
sea aplicado.

Por ejemplo, en el estudio se llega a la conclusión de que la implementación de

un zona verde en la localidad rica (Chapinero, Teusaquillo, Suba y Barrios
Unidos), puede afectar positivamente el precio de las viviendas, debido a que la
gente puede ir al parque a descansar, y hacer deporte sin temor a encontrarse
con basura o con un atraco, situación totalmente diferente a la que se puede
presentar en localidad pobres (Ciudad Bolívar, San Cristóbal, Usme y Bosa).

La presencia del sistema de Transmilenio en localidades pobres afecta

positivamente el precio de la vivienda, mientras que la presencia del sistema en
localidades ricas la afecta negativamente. Esto se puede presumir porque en
una zona puede ser de mucha ayuda como sistema de transporte masivo,
mientras que en la otra, donde se tiene mayor acceso a transporte propio, puede
representar el congestionamiento de vías alternas.
RECOMENDACIONES

Para un adecuado desarrollo de la metodología de precios hedónicos se

recomienda utilizar los valores de las transacciones efectivamente hechas de la
compra de las viviendas, ya que en este ejercicio se utilizaron valores declarados
por las personas encuestadas por el DANE, para que los resultados sean más
precisos.
En próximos estudios es recomendable conseguir una base de datos con
información más completa en cuanto a características de la vivienda como podría
ser el área del inmueble y también de características ambientales como podría
ser el área de la zona verde más cercana, la distancia en metros del área verde
urbana más cercana, para que de esta manera se pueda especificar mejor la
variación de los precios con estas características, además buscar más variables
que expliquen mejor el nivel de ingresos de la vivienda debido a que en este
proyecto solo se tomó la variable estrato como la que explica ese nivel.
BIBLIOGRAFIA
Economía Mc Graw Hill - Enfoque Indirecto de Valoración: El Método de los
Precios Hedónicos.

WEBGRAFIA

 http://www.eumed.net/ce/2012/ic.html
 http://www.tdx.cat/bitstream/handle/10803/6125/04JRrl04de10.pdf;jsessi
onid=B508E1DF21B71F799149F8ACEB6F61FD.tdx2?sequence=4
 http://www.virtual.unal.edu.co/cursos/IDEA/2009120/lecciones/cap2/valor
acioneconomica/valoracioneconomica6b.html
ANEXOS