Nombre y Apellido: Paula Daiana Luque

Legajo: TMCI24112

Fecha de entrega: 01/05/2019

Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario

Materia: Integración Profesional Estudio del caso: Intermediación Inmobiliaria

Módulo N° 2: Caso 1 Martillero y Corredor Público

Tutor: Pablo Exequiel Meinero

Entrega N°: 1
 1)

a) Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc. y

plásmalo en un organigrama.

b) Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que

tendrá Amuchastegui y Asoc. como administrador del “Comarca VI”.

2)

a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui efectivamente está en condiciones

legales de ejercer la actividad de corredor público, ¿Qué documentación le solicitarías que
exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo López?

b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta.

3)

a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento.

Conforme lo que surge del texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje?
Fundamenta.

b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.

c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga
este contrato de corretaje.

d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas

observarás antes de la concreción de la venta?

4) A los fines de la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozo:

a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?

b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

5) Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente:

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 a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria
que pretende realizar Amuchastegui y asoc.

b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso

concreto.

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1)

a) DIRECTORIO

GERENTE
GENERAL

ÁREA ÁREA
ADMINISTRATIVA OPERACIONAL
ATIVA

DPTO. DPTO. VENTAS

CONTABLE

DPTO. ALQUILERES
DPTO.
LEGAL

DPTO. TASACIONES

DPTO. ADMINISTRACIÓN
CONSORCIOS

b) La inmobiliaria “Amuchastegui y Asoc.”, en ejercicio de su función de

administrador del edificio “Comarca VI”, tendrá a su cargo diversas funciones de
representación, mantenimiento y mejoras del inmueble que están dispuestas en diversos
instrumentos reglamentarios, en leyes especiales y en el Código Civil y Comercial.

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 El marco regulatorio en el caso concreto será el siguiente:

• Código Civil y Comercial arts. 159 y 160: el mismo impone que el administrador
debe obrar con lealtad y diligencia. Además, no puede perseguir ni favorecer intereses
contrarios a los del consorcio. Asimismo, debe implementar sistemas y medios preventivos
que reduzcan el riesgo de conflicto de intereses entre ambos. Por otra parte, en caso de
daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u
omisión, responderá en forma ilimitada y solidaria frente al consorcio y terceros.

• Ley 13.512 de Propiedad Horizontal arts. 9 y 11 / Reglamento interno de

copropiedad y administración:

Administrar la cosa de aprovechamiento común.

Proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para la
administración.
Está obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Atender reclamos de los propietarios referidos al uso, destino,
mantenimiento y servicios generales del edificio.
Contratar personal en relación de dependencia y realizar los aportes
relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de estos empleados.
Exigir que el personal dependiente cumpla fielmente las obligaciones
asumidas.
Contratar servicios mensuales de mantenimiento y limpieza para garantizar
el correcto funcionamiento de las instalaciones.
Verificar que la empresa de servicios que contrató, haya realizado los
seguros y las cargas sociales de su personal -porque el administrador y el consorcio son
solidariamente responsables-.
Comprar diversos artículos y bienes para el uso del edificio.
Velar por el cumplimiento del reglamento.
Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de
cualquier clase como mandatario legal y exclusivo del consorcio.

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 Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación
relativa a cuestiones de interés del consorcio así como representar a éste ante aquéllas en
los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo.
Cumplir con las Ordenanzas Municipales.
Liquidar remuneraciones y cargas sociales; pagar impuestos, tasas y
contribuciones, etc.
Actuar como un auxiliar notarial en la emisión del “Certificado de Informe y
Estado de Deuda”, cuando se realiza la escritura traslativa de dominio por la venta de una
unidad funcional.

2)

a) Según el art. 16 inc. b de la Ley Provincial 9.445 el Sr. Amuchastegui debe

exhibir la matrícula mediante la presentación de la credencial que expide el Colegio de
Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba a fin de garantizar que
cumple con las condiciones legales para el ejercicio de la profesión.

El Sr. Marcelo López, quien posee título habilitante, no cumple con los requisitos
para el ejercicio lícito de la profesión, ya que al no poder ejercer el comercio queda
comprendido dentro de los inhabilitados que enuncia el art. 3 inc. a de la Ley Provincial
9.445. Todos los actos que realice, en caso de ser designado como Administrador, serán
nulos.

b) El arquitecto Donda podría ser designado Administrador del edificio Comarca VI

ya que el Código Civil y Comercial en su art. 2065 establece que podrá ser administrador
un propietario o un tercero ya sea una persona humana o jurídica, de lo cual se infiere que
no es requisito ser Corredor Inmobiliario para desempeñarse como tal.

3)

a) Si el Sr. Raúl Pozo se dirige a la Inmobiliaria “Amuchastegui y Asoc.” con la

intención de poner a la venta su departamento ésta última deberá desempeñar actividades
de corretaje tal como surge de una correcta interpretación del art. 1345 del Código Civil y
Comercial: Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga

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ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener
relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. Por su parte el art. 34
de la Ley 20.266 - modificada por la Ley 25.038 – refuerza esta postura al indicar que la
función del corredor es poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios
sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. En este caso concreto el Sr. Amuchastegui tendrá la tarea específica de
poner en contacto al Sr. Pozo -VENDEDOR- con alguna persona interesada en comprar el
departamento - COMPRADOR- con la intención de concretar el negocio jurídico de la
compraventa a cambio de una comisión.

b) Obligaciones de las partes:

Obligaciones del corredor dispuestas en la Ley 25.028 (art. 35), Ley

Provincial 9.445 (art. 16) y Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1347):

- Asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en los

que media y de su capacidad legal para contratar.

- Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.

- Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que
de algún modo puedan influir en la conclusión y modalidades del negocio.

- Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que

interviene, la que solo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública
competente.

- Asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los

instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o los valores, si alguna de las partes
lo requiere.

- Guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras

subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.

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 - Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su
intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el
Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la
jurisdicción.

Obligaciones del comitente:

- Pagar una remuneración al corredor - comisión - por los negocios en los que haya
intervenido, conforme a los aranceles aplicables en cada caso.

- Reintegrar los gastos en los que hubiese incurrido el corredor, salvo pacto o uso
contrario.

- Brindar información y documentación necesaria para el buen desempeño del

corredor.

Obligaciones del vendedor:

- Entregar la propiedad.

- Saneamiento de la propiedad.

- Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador, salvo
acuerdo en contrario.

Obligaciones del comprador:

- Pagar el precio acordado.

c) Situaciones que pueden generar la extinción del contrato de corretaje:

- Desistimiento unilateral de alguna de las partes intervinientes, es decir el Sr. Pozo

o la Inmobiliaria Amuchastegui y Asoc. Esta situación no generará obligación de
indemnizar, salvo que actúen de mala fe.

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 - Cumplimiento del contrato, es decir ante la venta del departamento del Sr. Pozo
por el accionar de la Inmobiliaria Amuchastegui y Asoc.

- Por la muerte o la inhabilitación de algunas delas partes, es decir del Sr. Pozo en
su calidad de comitente o la Inmobiliaria en su calidad de corredor.

d) Antes de concretar una venta el corredor debe previamente: asegurar la identidad

de las personas que intervienen en el negocio y su capacidad legal para contratar; proponer
el negocio con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos
inexactos que puedan inducir a error a las partes; comunicar a las partes todas las
circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la
conclusión o modalidades del negocio; mantener confidencialidad de todo lo que concierne
a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o
de autoridad pública competente; asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si
alguna de las partes lo requiere; guardar muestras de los productos que se hayan negociado
con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo
entregado.

4) Tasación del departamento del Sr. Pozo

a) Factores de influencia:

Ubicación: Es el factor fundamental para la determinación del valor de un

inmueble, está integrado por diversos conceptos que deben ser tenidos en cuenta.

• Zona o barrio.

• Normas de zonificación vigentes.

• Tendencias del desarrollo del sector.

• Servicios públicos.

• Importancia de la calle.

• Vecindad.

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 Aptitud: Es la capacidad de uso del bien inmueble. Puede ser analizada
desde distintas ópticas según se trate de edificios urbanos o de terrenos urbanos.
• Edificio Urbano: capacidad de construcción - capacidad física.
• Terrenos Urbanos: Dimensión y Proporción - Forma - Ubicación dentro de la
manzana - Orientación - Nivel - Suelo de fundación - Relación lote/edificio.

Estado: El estado de uso y conservación es una variable necesaria para

determinar la depreciación. El asimilador por depreciación puede lograrse por medio de
tablas y formulas o bien por la elaboración propia del tasador.

Moneda: En caso que medie un lapso significativo entre la fecha de la

tasación y la fecha en la que el departamento sale al mercado o en ese intervalo de tiempo
se hayan producido cambios en la economía es necesario actualizar el valor.

Mercado: Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del

mercado debe considerarse la necesidad de aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta
la reducción del valor como consecuencia de las leyes de la oferta y la demanda.

b) El método que utilizaría es el de Comparación de Mercado que consiste en poner

en contraste el bien cuyo valor se desea conocer con otros que sirvan de referencia. La
utilización del mismo requiere:

• Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en
su valor.

• Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables

al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u
ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación.

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 • Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes
comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o
circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la
muestra con el del bien objeto de tasación.

• Utilizar información de fechas próximas a la del estudio, para tener una referencia
de valores actuales.

5) Construcción de un edificio inteligente

a) Proyecto de inversión inmobiliaria: Metodología

• Análisis del mercado: es el conjunto de técnicas que se utilizarán para obtener

información sobre el ambiente en que se desarrollará la inversión inmobiliaria. Consiste en
determinar el área en que confluyen las fuerzas de la oferta y demanda para realizar las
transacciones de bienes y servicios. Se determinará el mercado potencial de dicho producto,
el poder adquisitivo del sector, los gustos y tendencias, la economía en general, la macro
economía, las políticas públicas crediticias, las políticas públicas de incentivos a sectores
interesados y los vaivenes internos del lugar donde se planea construir.

• Análisis técnico: El estudio técnico del proyecto debe llegar a determinar la

función de producción óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos
disponibles para la producción de los bienes o servicios sociales. Se determinará la
posibilidad técnica de desarrollo del proyecto de inversión que se pretende; se analizará
determinando el tamaño óptimo, la localización óptima, los equipos, las instalaciones y la
organización que requiere para realizar la producción. El análisis técnico comprende todo
aquello que tiene relación con el funcionamiento y la operatividad del proyecto.

• Análisis organizacional y administrativo: Considera a los participantes necesarios

del proyecto, los profesionales son participes necesarios porque es indispensable el
asesoramiento en diversas aéreas (contable, jurídica, inmobiliaria para comercialización
además de la parte arquitectónica, arquitecto y diseños) para llevar a cabo el proyecto.

• Análisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del proyecto

mediante el análisis de la inversión y de los costos, así como de los gastos de operación y

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mantenimiento. Se determinará cada uno de los gastos de las etapas de la construcción. El
análisis de factibilidad financiera se realiza teniendo en cuenta la totalidad de entradas y
salidas de fondos. Este análisis comprende la inversión fija, la inversión diferida y el capital
de trabajo, todos ellos indispensables para la ejecución y puesta en marcha del proyecto;
más aquellas inversiones que se realizarán durante la vida útil del proyecto, sin que se
olvide tener en cuenta también los costos y gastos de operación y mantenimiento.

• Análisis legal, social, político y ambiental:

- Análisis Legal: Controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales
establecidas. Es preciso definir correctamente el marco jurídico para la ejecución e
implantación del proyecto. Lo importante es observar el cumplimiento de las normas
técnicas constructivas y de ocupación del suelo, como así también las jurídicas que son de
identificación del bien (dominios, condominios, pre-horizontalidad, PH), esto último sería
en base a las factibilidades permitidas jurídicamente para alcanzar las aprobaciones y
habilitaciones de uso pertinente del producto inmobiliario, lo que también debe ser
considerado desde el examen y cálculo técnico en los presupuestos de inversión y gastos.

- Análisis Social: Procurar la satisfacción de las demandas de las aspiraciones de la

población; por lo tanto, se requiere de información acerca de la tendencia demográfica del
área y las principales causas de dichas demandas.

- Análisis Político: Esto significa mejorar la calidad, incrementar la eficiencia y

proporcionar con mayor oportunidad los bienes o servicios.

- Análisis del Ambiente: Consiste en analizar el impacto que tendrá la construcción

del edifico inteligente. La evaluación del proyecto en el ambiente debe analizar el impacto
ecológico y socio económico del área afectada por las distintas obras y actividades
promovidas por él. Ejemplos: vialidad, electrificación, agua potable y control de residuos.
Con respecto al edificio, se deben establecer las características de seguridad y las medidas
de prevención que permitirán predecir eventos catastróficos e impactos negativos del
proyecto en el ambiente.

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b) Trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria

• Primera etapa “Análisis y factibilidad”:

- Estudio de Mercado.

- Selección del terreno.

- Captación de recursos.

- Análisis financiero.

- Plan de promoción.

- Plan de comercialización.

- Plan de ventas.

- Términos de negociación.

• Segunda etapa “Planificación”:

- Área vendible.

- Densificación.

- Infraestructura.

- Topografía.

- Tecnología constructiva.

- Estandarización.

- Coordinación de diseños.

- Constructibilidad.

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• Tercera etapa “Ejecución -Obra”:

- Productividad: Procesos, equipos, capacitación, etc.

- Control.

- Registros.

- Sistemas administrativos generales.

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