La nulidad de los títulos otorgados por

Cofopri
Hace unos días se aprobó el formato de “Título de saneamiento de propiedad” el cual será
usado para el procedimiento de regularización de tracto sucesivo ante Cofopri (Anexo B de la
Resolución Directoral N° 030-2017-COFOPRI/DE). Asimismo, se modificó el formato de “Título
de propiedad gratuito” (Anexo A).

A propósito de ello, en el presente trabajo analizamos las facultades de Cofopri para el

saneamiento de propiedad, los procedimientos para lograr la titulación, y formulamos desde
un punto lógico normativo, una propuesta para alcanzar en un proceso civil la nulidad de
dichos títulos.

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registro de predios

FACULTADES DE COFOPRI Y LOS PROCEDIMIENTOS DE TITULACIÓN A SU CARGO

Mediante Decreto Legislativo N° 803 (modificado luego por Ley Nº 27046) se creó la Comisión
de Formalización de la Propiedad Informal (artículo 2 del D.S. N° 009-99-MTC), como
organismo rector máximo encargado de diseñar y ejecutar de manera integral, comprensiva y
rápida un Programa de Formalización de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la
formalidad a nivel nacional.

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El 17/03/2006 se publicó la Ley N° 28687, en cuyo artículo 4.1 se estableció que las
Municipalidades Provinciales asumirían de manera exclusiva y excluyente la competencia
correspondiente a la formalización de propiedad informal hasta la inscripción de títulos de
propiedad; estableciendo en su artículo 8 que el procedimiento para dicha formalización
constaba de los siguientes pasos/etapas:

Toma de competencia de posesiones informales.

Identificación y reconocimiento de la posesión, ocupación, tenencia y titularidad de terrenos.

Aprobación de planos.

Empadronamiento de los ocupantes de las posesiones informales e identificación de los lotes

vacío.

Entrega de títulos de propiedad.

Y precisando en su artículo 11 que los procedimientos administrativos de declaración de

propiedad previstos los párrafos primero y tercero del artículo 11 del D.S. N° 009-99-MTC, son:

Por prescripción adquisitiva de dominio.

Por regularización del tracto sucesivo.

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inscripción en Cofopri?

Siendo los requisitos de cada procedimiento, los señalados en los Capítulos 2 y 3 del Título IV
del D.S. N° 006-2006-VIVIENDA (Reglamento del Título I de la Ley N° 28687); es decir, los
siguientes:

Para la declaración por prescripción adquisitiva (artículo 58)

Ejercer la posesión continua y sin interrupciones por un plazo de diez años o más años.

Ejercer la posesión pacífica.

Ejercer la posesión en forma pública.

Ejercer la posesión como propietario.

Para la declaración por regularización del tracto sucesivo (artículo 90)

Presentación de la solicitud.

Calificación e inspección tratándose de lotes individuales.

Anotación preventiva.

Notificación de la pretensión.

Diagnóstico técnico y legal.

Elaboración de planos.

Emisión de la resolución e inscripción.

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prescripción adquisitiva de dominio

Asimismo, en el artículo 92 se estableció -para este segundo procedimiento- que a la solicitud

se debe acompañar: 1) Documentos que acrediten la cadena ininterrumpida de transferencias
del propietario registrado al propietario actual. 2) Documentos que acrediten el error de
cálculo de los antecedentes gráficos del predio matriz.

El 02/12/2006 se publicó la Ley N° 28923, que estableció un régimen temporal de

formalización a cargo de COFOPRI por tres años (plazo ampliado en el 2009 por la Ley Nº
29320 y en el 2011 por la Ley Nº 29802), y en cuyo artículo 4 precisó que mientras exista
Convenio de Delegación de las municipalidades provinciales, COFOPRI llevaría a cabo los (dos)
procedimientos de declaración de propiedad a que se refiere el artículo 11 de la Ley Nº 28687
(Véase: Decreto Supremo N° 030-2008-VIVIENDA).

CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI

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El título otorgado por Cofopri, no constituye un negocio jurídico sino un documento que sirve
para probar la existencia de éste o una situación de hecho (la posesión). Hay que tener en
cuenta que el artículo 225 del Código Civil efectúa esta distinción, en los siguientes términos:

“No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el
acto aunque el documento se declare nulo”.

El documento viene a ser el continente y el negocio jurídico el contenido. Los requisitos de

validez del negocio jurídico se encuentran regulados en el artículo 140 del Código Civil,
mientras que los requisitos del documento, entendido aquí como formalidad, varían
dependiendo de su naturaleza. No hay que confundir la naturaleza del documento (por
ejemplo: privado o público) con el tipo de formalidad del negocio jurídico (ad probationem o
ad solemnitatem).

En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de

dominio, para la obtención de su título, el solicitante no acredita la existencia de un negocio
jurídico, sino una situación de hecho: el ejercicio de la posesión, pacífica, pública y continua
sobre un determinado bien.

En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por regularización de tracto

sucesivo, para la obtención de su título, el solicitante debe acreditar la existencia de negocios
jurídicos anteriores al suyo, contenidos en documentos de diversa naturaleza, sin analizar su
validez. Aquí, la verificación del ejercicio de la posesión no es relevante.

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CUESTIONAMIENTO DEL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI

Para lograr la nulidad del título otorgado por COFOPRI en cualquiera de los dos procedimientos
antes descritos, el interesado puede cuestionar el contenido de éstos. Lo explicamos:

3.1. En el caso del título obtenido por prescripción adquisitiva de dominio, el interesado puede
cuestionar judicialmente, el ejercicio de la posesión del adquirente: cumplimiento del plazo, la
publicidad y/o la pacificidad; y puede basar su demanda en cualquiera de las causales
contenidas en el artículo 219 del Código Civil.

Ejemplo:

Si el solicitante (poseedor) presentó documentos falsos para acreditar el cumplimiento del

plazo en el ejercicio de su posesión, el interesado (propietario) puede demandar la nulidad
basándose en la causal de fin ilícito, argumentando que su propósito era despojarlo de su
derecho.

3.2. En el caso del título que contiene por regularización de tracto sucesivo, quien tenga
interés puede cuestionar la validez de los negocios jurídicos contenidos en los documentos
presentados por el solicitante, basándose también en cualquiera de las causales contenidas en
el artículo 219 del Código Civil.
Ejemplo:

A = Solicitante

B = Transferente de A

C = Transferente de B

D = Verdadero propietario

Si “A, B y C” se ponen de acuerdo para un documento (privado o público, ad probationem o ad

solemnitatem) de transferencia de éste último a favor de “D” a favor de “C”, y para ello
falsifican la firma “D”. Con dicho documento “C” transfiere el supuesto derecho adquirido a
“B” y éste finalmente a favor de “A”.

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Ante ello “D”, como verdadero propietario (u otro con interés), puede demandar la nulidad del
primer documento por falta de manifestación de voluntad en la creación del negocio jurídico
que peste contiene, dado que éste contiene una declaración que en realidad no ha sido
emitida por él. Asimismo puede demandar la nulidad de los posteriores negocios, por la causal
de fin ilícito (si acredita que la finalidad ha sido despojarlo de su derecho).

CONSECUENCIA DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS

OTORGADOS POR COFOPRI

No hay que olvidar que la nulidad o anulabilidad de un negocio jurídico (ojo: no hablamos de
un acto administrativo) solo puede ser declarado judicialmente (en un proceso civil) y su
consecuencia lógica es que el título que lo contiene también devenga en nulo, pues la razón de
ser de éste último es justamente acreditar la existencia válida del primero.

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CONCLUSIÓN: Para alcanzar la declaración de nulidad del título otorgado por COFOPRI, en un
proceso civil, se debe atacar la validez del negocio jurídico o la situación de hecho que éste
contiene y/o declara.

Normas:

Decreto Legislativo N° 803

Decreto Supremo N° 009-99-MTC

Ley Nº 27046

Ley Nº 28687

Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA

Ley N° 28923

S. N° 008-2007-VIVIENDA

Ley N° 29802

Código Civil