Elabora Una Relación de 5 Sentencias Del Tribunal Constitucional

UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
TEMA:
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CURSO:
DERECHO REGISTRAL
DOCENTE:
MAG. MAXIMO CARRASCO CAYETANO
ALUMNOS:
 LUZ DIANA GOMEZ LLACA

 KATHY CHURA CHURA
 DERICK MANSILLA RAMOS
 JUAN DIAZ MAMANI
 MILTON CHOQUE CAHUAYA
 RICARDO JIRON CAMPOS
CICLO – SECCION:
XI - D
TACNA – PERU
2019
INTRODUCCION
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INDICE
El Principio de Tracto sucesivo

Principio registrales 4
Antecedentes 4
Fundamento 5
Naturaleza 6
Origen 7
Concepto 7
Clases 10
Efectos 10
Clasificación de Principio de tracto sucesivo 10
Marco Juridico 13
Interrupcion del tracto 15
Legislacion Comparada 16
Guatemala 16
El Salvador 16
Honduras 17
Costa Rica 17
España 17
Argentina 18
Conclusiones 23
Sugerencia 24
Bibliografia 25
Anexos 26
Jurisprudencia N° 1 27
Jurisprudencia N° 2 33
Jurisprudencia N°3 35
Jurisprudencia N°4 43
Jurisprudencia N°5
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MARCO TEORICO
I. PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que determinan los
rasgos y características principales de la institución registral en un país. En el Perú
encontramos regulados los siguientes principios registrales que determinan el perfil
de nuestro Registro. (ARREDONDO CUSI, 2008)
1.- Principio De Rogación
2.- Principio De Legalidad
3.- Principio De Legitimación
4.- Principio De Especialidad O Determinación
5.- Principio De Prioridad Preferente O Prioridad De Rango
6.- Principio De Prioridad Excluyente
7.- Principio De Fe Pública Registral
8.- Principio De Tracto Sucesivo
II. ANTECEDENTES
El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado en el artículo 1045

del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción,
salvo la primera de dominio, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane la transmisión o gravamen”
Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado

Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos)
del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino
dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban
el Título II de la referida Sección Quinta.
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El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado en el artículo X

del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones
publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “Ninguna inscripción,
salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
El derogado artículo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades de 1969 establece

que “Por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se
extenderá la inscripción primera de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y
contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción
primera, no podrán hacerse inscripciones secundarias”.
III. FUNDAMENTO.
La calificación por el Registrador de los títulos presentados en el Registro, como

operación previa a su inscripción, fundamental en nuestro sistema hipotecario,
abarca tanto el control de legalidad de dichos títulos como el examen del contenido
del Registro, por los obstáculos que puedan derivar del mismo para la práctica del
asiento solicitado.
Pero el examen del contenido registral y el establecimiento de su exacta conexión

con el nuevo título presentado a inscripción serían de difícil o imposible ejecución en
una situación de desorden tabular. Así ocurría en nuestro antiguo sistema de
Contadurías de Hipotecas, en que se registraban los títulos por orden de entrada en
la oficina, pero sin establecer discriminación alguna en los asientos por razón de las
fincas ni de sus titulares.
El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la identidad personal

y real en la correlación título inscribible-Registro, y al ordenar sucesivamente los
asientos, dentro de cada folio, sobre la base de un nexo causal entre la titularidad
registral del transferente y la del adquirente que pretende inscribir (ALEXANDER
RIOJA BERMUDEZ, 2011)
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Fundamentos del Tracto Sucesivo:
a) Primera inscripción de dominio
- El Folio Real es una característica de los sistemas registrales organizados,

sobre la base del objeto de derecho, en este caso el bien inmueble. Se abre
una hoja en donde se inscriben todos los actos o negocios constitutivos,
modificativos y extintivos referidos a su situación jurídica.
- El interesado que desee conocer la historia jurídica de un inmueble

determinado, solamente necesitará consultar los datos inscritos en la hoja
correspondiente.
IV. NATURALEZA.
Existen dos corrientes en cuanto a la verdadera naturaleza del principio de tracto
sucesivo.
1ª El tracto como requisito de la inscripción:
Autores como SANZ FERNANDEZ, y más recientemente LACRUZ BERDEJO,

consideran que el tracto sucesivo no es un auténtico principio hipotecario, sino un
requisito de la inscripción.
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2ª El tracto como principio hipotecario:
En esta corriente podemos situar a DON JERONIMO GONZALEZ, que configuró al

principio de tracto sucesivo como uno de los grandes principios hipotecarios. Y
aunque la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 sólo formuló los
principios de publicidad y especialidad, el Preámbulo de la Ley de 1944 ya mencionó
al principio de tracto sucesivo. (ALEXANDER RIOJA BERMUDEZ, 2011)
V. ORIGEN
Según el Diccionario de la Real Academia Española, la palabra tracto (del

latín tractus), significa, en la acepción que ahora nos interesa, "lapso de tiempo". A
su vez, el adjetivo sucesivo, dicho de una cosa, significa "que sucede o se sigue a
otra". De esta forma, tracto sucesivo es el lapso de tiempo que se sucede o sigue
desde un determinado momento a otro. Pero como lo que nos interesa es el sentido
jurídico de esta expresión, podemos definir el tracto sucesivo como el lapso o periodo
de tiempo que se sucede entre dos acontecimientos y al que el Derecho dota de
efectos jurídicos, de tal manera que, si ese lapso es interrumpido, el efecto jurídico
correspondiente no se produce.
Deriva del latín tractus y la acepción que da el Diccionario de la Lengua Española
(Real Academia Española), en su 19a edición Espasa-Calpe S.A. de 1970, es la
siguiente: "espacio que media entre dos lugares" o "lapso de tiempo". (Argañarás,
1983)
VI. CONCEPTO.
Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el historial jurídico de
cada finca figure en el Registro “sin solución de continuidad”, de manera que el
transmitente de hoy sea el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy sea el
transmitente de mañana.
El principio de tracto sucesivo viene impuesto por el sistema de folio registral, propio
de nuestro ordenamiento hipotecario, que implica la llevanza del Registro por fincas,
y que pretende el mayor paralelismo posible entre el contenido del Registro y la
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realidad jurídica extrarregistral. Para lograr este objetivo es preciso que el historial
jurídico de cada finca inmatriculada esté constituido por titulares registrales que
hayan adquirido el dominio o algún derecho real sobre la misma que se sigan unos a
otros sin solución de continuidad.
JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo como “aquel
principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o
consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es
necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la
persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual
se dirija un procedimiento judicial o administrativo”.
ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el principio de tracto

sucesivo como “una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de
establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas,
mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles, sobre
la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento
de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior,
como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del
sistema”. (ALEXANDER RIOJA BERMUDEZ, 2011)
Para Roca Sastre el principio que tratamos. "tiene por objeto mantener el enlace o
conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales
sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos una continuidad
perfecta en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial
sucesivo de cada finca inmatriculada"; pues es la continuidad concatenada en los
asientos registrales respecto de sus titulares lo que se denomina "tracto sucesivo".
A criterio de Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida como de Cossio y Corral, "cada

asiento registral debe apoyarse en el anterior, de modo que en las hojas registrales
pueda seguirse el historial completo -sin solución de continuidad y, en principio, con
tantos asientos como actos modificativos- de las titularidades jurídicas relativas a
cada finca inmatriculada: constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales que la tengan como objeto". Lo expresado supone, necesariamente,
la existencia de un encadenamiento del causante al sucesor, que en la doctrina
española se conoce como "tracto sucesivo material". En otros términos, es una
cadena de actos adquisitivos, traslativos o constitutivos; como así mismo, que cada
acto o negocio jurídico de modificación real sea objeto de un asiento separado y
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autónomo y que exista concatenación entre los diferentes asientos, puesto que son
los dos aspectos diferentes que encierra el principio motivo de análisis. (Argañarás,
1983)
Llamado también de tracto continuo, es un principio de sucesión de ordenación; el

titular queda inmunizado, protegido contra todo cambio no consentido por él. Este
principio se encuentra consagrado en el Código Civil Art. 727. El principio de tracto
sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de
Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al
procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro
de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto
sucesivo. Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble,
sino también en el Registro Mercantil. Del principio de tracto resulta la posibilidad de
llevar al registro lo que provenga del titular inscrito, así como la prohibición de
registrar lo que no emana de él; logra que no se interrumpa la cadena de
inscripciones, mostrando la historia de la propiedad inmueble. Porque:
(1) En la historia del registral de cada inmueble, cada título llegado al registro ha
producido un asiento. La serie de títulos ha engendrado una cadena de asientos que
se conoce con la denominación de tracto sucesivo formal.
(2) Pero cada título y por tanto cada asiento, lleva un titular. La serie de títulos
inscritos ha producido una genealogía de titulares. Se llama a esto tracto sucesivo
material.
(3) Por regla general, cada título y cada titular tienen un asiento. Por excepción, en
un mismo asiento se pueden comprender varios actos transmitidos. Este supuesto
se llama tracto sucesivo abreviado.
Existen excepciones de tracto en casos de:
(a) Sentencias en que se declare que alguien ha ganado el dominio por usucapión.
(b) Resoluciones administrativas en virtud de las cuales el estado adjudica bienes

baldíos a quienes los ha poseído en la forma que emana la ley.
En el primer caso, porque es muy posible que no se sepa quién era el anterior
propietario; y en el segundo porque no existía titularidad registral anterior, ya que los
bienes baldíos son de propiedad de la Nación sin necesidad de la inscripción.
(CHIRIBOGA TOAPANTA, s.f.)
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VII. SUS CLASES.
NUÑEZ LAGOS distingue entre tracto sucesivo formal, material y abreviado:
a) El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de asientos practicados

en el folio registral de cada finca en virtud de los títulos presentados, de manera
que cada título que llega al Registro produce un asiento.
b) El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares registrales, o

sujetos de derecho a quienes se atribuyen los derechos inscritos, de forma que
cada asiento lleva un titular.
c) El tracto abreviado tiene lugar cuando un mismo asiento comprende varios actos
o transmisiones. Supone una excepción a la regla general de coincidencia del
tracto formal y material y únicamente se admite en los supuestos previstos
legalmente. (ALEXANDER RIOJA BERMUDEZ, 2011)
VIII. EFECTOS
El principio de tracto sucesivo busca la concatenación de derechos inscritos derivativos
entre sí, los cuales están inscritos anteriormente o puede inscribirse simultáneamente,
por lo que puede generar los siguientes efectos el tracto sucesivo.
a) Constituye a la formación del contenido registral dándole claridad de la sucesión

de derechos titulares registrales;
b) Brinda historial jurídico único de un predio
c) Proporciona al titular inscrito la seguridad jurídica, en que no podría inscribirse
ningún título, si el titular no aparece como disponente del bien. En consecuencia,
“el tracto facilita el conocimiento de todas las titularidades referentes a una finca,
mediante la ordenación formal de las titularidades pretéritas, pero el tracto
sucesivo es un criterio organizativo del registro no es un elemento sustancial de
la publicidad registral, pues el registro publica el derecho actual, no el historial
de la finca.” (SUNARP Resolución N° 506-2013 fjs 3)
IX. CALIFICACION DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

La calificación del principio del tracto sucesivo se hace desde “un aspecto
meramente procesal del Derecho Registral y no al sustancial. La exigencia de la
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previa inscripción del título disponente no es establecida como requisito para que
este resulte legitimado para el otorgamiento del acto, sino únicamente para que el
documento portante de ese acto pueda ser inscrito” (ALVAREZ CAPEROCHIPI). En
tal sentido, se busca que la previa inscripción del cual se desprende el sujeto
presentante del título, que tiene calidad adquiriente de un derecho invoque una
filiación de tipo negocial, es decir, un negocio jurídico con el que antes figura inscrito
en el registro de propiedad inmueble. Todo ello, en aras de establecer un perfecto
encadenamiento de inscripciones continuas de los titulares y por ende generar una
correspondencia entre el asiento del antecedente y el consecuente.
La calificación registral constituye un examen que efectúa el registrador y, en su

caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos
exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al
Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención
a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes
y de los asientos de los Registros Públicos. (SUNARP, 2019)
En esa misma línea, el artículo 32° del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP) establece que las instancias registrales, al calificar y
evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán- entre otros aspectos:
“(…)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la

partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir
discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de
interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin
de verificar que se trata de la misma persona;
(…)”
El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: “Ninguna inscripción,

salvo la primera se hace sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
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La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registrales basados

en el folio real es universalmente aceptada. Así el RGRP en el artículo VI del
Título Preliminar señala que: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende
sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
Tal carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al registrador a verifica
si quien efectúa el acto de disposición o de quien el derecho aparece como titular
registral del derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no
provenga del titular inscrito.
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MARCO JURIDICO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015

del Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna
inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho
de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario”.
El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos

registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica.
"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente,

sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente,
causante o autor en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre
No es requisito imprescindible para la disposición de un bien o derecho la previa

inscripción del bien a nombre del transferente, puede disponerse válidamente sin que
sea necesaria dicha inscripción.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de

Principio de Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por

ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera
transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.
Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el

nombramiento de un Gerente si previamente es necesario inscribir la venta de
participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio.
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Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla

debe estar inscrita la constitución de la sociedad.
Otro supuesto es el caso de la subdivisión de inmuebles que para su inscripción es
necesario que el inmueble se encuentre inmatriculada.
Otro supuesto es el caso de la cancelación de hipoteca que para su inscripción es

necesario que la hipoteca se encuentre registrada.
Conforme al artículo 66 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos no

procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de
defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde
emanan.
Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posible inscribir ningún

título conforme al artículo VI del Título Preliminar y ni tampoco anotarlo conforme al
artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos.
El artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: “Las inscripciones

de los Testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias, así
como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la
desheredación y las revocatorias de la desheredación, no requieren ninguna inscripción
previa. Las sentencias sobre nulidad o caducidad de los testamentos, requieren la previa
inscripción de los mismos”.
Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de Tracto

Sucesivo cuando se solicita la inscripción de sentencias que declaran la nulidad o
caducidad de los testamentos otorgados por sus causantes.
El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que es el

aspecto material o sustantivo, es decir, primero se inmatriculada el inmueble, luego se
inscribe la primera transferencia, luego la segunda transferencia y así sucesivamente
se continúan extendiendo las transferencias respecto del mismo inmueble en una
partida registral. El tracto sucesivo en su aspecto material o sustantivo se encuentra
consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos del 2001, artículo 2015 del Código Civil de 1984 y en los artículos
13, 130, 134, 144 y 152 del Reglamento de las Inscripciones de 1936. El tracto sucesivo
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entendido como encadenamiento de asientos es el aspecto formal o adjetivo, por el cual

los asientos se extienden a continuación del primer asiento por orden sucesivo y sin
dejar claros entre uno y otro asiento. El tracto sucesivo en su aspecto formal o adjetivo
se encuentra consagrado en el artículo 18 del Reglamento de las Inscripciones de 1936.
INTERRUPCION DEL TRACTO

Cuando los títulos que se presentan al Registro contienen deficiencias no pueden
inscribirse. En tal sentido es posible que respecto de un inmueble inmatriculada existan
varias traslaciones de dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia
de aclaración por no estar presentes los otorgantes. Es decir, traslaciones no inscritas
efectuadas una a continuación de otra pero que todas o sólo algunas contengan
deficiencias se denomina como interrupción del tracto sucesivo.
En la Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil de 1984 titulado Registros
Públicos publicada el 19 de julio de 1987 se precisa que: “En tal circunstancia, el tracto
es posible reanudarlo con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos
supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene que inscriba el derecho
de alguien que evidentemente no proviene de quien lo tenía inscrito. Esto es pues una
excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo”.
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LEGISLACION COMPARADA
a) Guatemala
Principio de tracto sucesivo
El autor Américo Atilio Cornejo lo define como “un mecanismo técnico que tiene por
objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los
titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos,
una continuidad perfecta en orden al tiempo sin saldo alguno, de suerte que ello refleje
el historial sucesivo de cada finca matriculada. ”Esto quiere decir que entre los registros
que afecten un mismo bien debe existir un orden por temporalidad para con ello saber
quién tiene el derecho real actual.
El jurista Pérez Lasala limita la finalidad del principio de tracto sucesivo y encasilla la
misma al orden de los asientos para que estos reflejen los cambios sucesivos de la
realidad jurídica del bien registrado.
Roca Sastre indica que este principio se cumple de dos maneras distintas. La primera
es al consignar un asiento independiente a cada acto jurídico registrable, por lo que el
Registro no inscribirá un derecho a favor de una persona que no aparezca como titular
del derecho en una inscripción anterior, a esto lo denomina trato formal. La segunda
Atilio indica que es cuando carios actos jurídicos registrables se inscriben en un mismo
asiento de forma ordenada llamándolo tracto abreviado.
Este principio consiste en que todas las inscripciones registradas deben de realizarse
bajo un orden cronológico que permita a toda persona el revisar la historia registral de
la finca o derecho inscrito así como le permite al propio registro el verificar si el derecho
que se pretende inscribir es en efecto un derecho inscribible sobre la finca y si el titular
de la misma es el que aparece en el derecho que se desea inscribir, tiene relación con
la certeza y seguridad jurídica que debe brindar el registro.
b) El Salvador
Tracto Sucesivo
El Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e

Hipotecas indica en su artículo que “De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el
Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la
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persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que
aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito.
De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar

una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones y extinciones.”
c) Honduras
Tracto Sucesivo
Este principio se encuentra regulado en el artículo 47 de la Ley de Propiedad, Decreto

82-2004 el cual establece “Los registradores deberán consultar la información que
contenga la base de datos del sistema de información registro catastral para proceder a
calificar y autorizar un asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
que se encuentre en zona catastrada. No podrá inscribirse ninguna transacción sobre
predios catastrados irregulares.”
d) Costa Rica
Tracto Sucesivo
Este principio se encuentra regulado en el artículo 56 del Reglamento del Registro

Público, el cual establece “Principio del Tracto Sucesivo. No se inscribirá documento en
el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en el Registro, deberá resultar una
perfecta secuencia del titular del dominio y de los derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”
e) España
Tracto sucesivo
Este principio se encuentra regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria la cual

establece que “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
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nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho
a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registradores denegarán la inscripción solicitada. ”En ese mismo sentido, José Luis
Pérez Lasala indica que el principio de tracto sucesivo “Esta admitido con carácter
general en el artículo 20 parrado 1) y 2) de la ley hipotecaria.”
f) Argentina
Tracto Sucesivo
Este principio se encuentra regulado en el artículo 14 de la Ley Nacional 17.801 la cual

establece “Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarán: a) Las posteriores transmisiones de dominio;(…).”
Para Roca Sastre el principio que tratamos. "tiene por objeto mantener el enlace o
conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos,
a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos una continuidad perfecta en
orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada
finca inmatriculada"; pues es la continuidad concatenada en los asientos registrales
respecto de sus titulares lo que se denomina "tracto sucesivo".
A criterio de Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida como de Cossio y Corral, "cada asiento
registral debe apoyarse en el anterior, de modo que en las hojas registrales pueda
seguirse el historial completo -sin solución de continuidad y, en principio, con tantos
asientos como actos modificativos- de las titularidades jurídicas relativas a cada finca
inmatriculada: constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
que la tengan como objeto". Lo expresado supone, necesariamente, la existencia de un
encadenamiento del causante al sucesor, que en la doctrina española se conoce como
"tracto sucesivo material". En otros términos, es una cadena de actos adquisitivos,
traslativos o constitutivos; como así mismo, que cada acto o negocio jurídico de
modificación real sea objeto de un asiento separado y autónomo y que existe
concatenación entre los diferentes asientos, puesto que son los dos aspectos diferentes
que encierra el principio motivo de análisis.
En definitiva, "se trata de establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el

perfecto encadenamiento que produzca desde el titular actual, a través de cada uno de
sus antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en el momento de
matricularse el inmueble, de modo tal que se refleje la historia jurídica de la finca".
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El tracto sucesivo o continuado en el sistema argentino, al igual que su fuente española,

difieren de los establecidos por el "acta Torrens" y sus precedentes germánicos, en
cuanto éstos otorgan una propiedad ex nava, sin nexo o vinculación alguna con otro
causante que no sea el Estado, de quien el adquirente recibe la investidura; mientras
que en los primeros la titularidad registral del disponente constituye condición esencial
para la procedencia de la inscripción del acto jurídico de que se trate.
Sobre el particular, cabe hacer referencia al trabajo de Sánchez-Cañete, quien sostiene

que resulta equivocado considerar al tracto sucesivo como un principio netamente
hipotecario o registral, que "sólo interesa en la práctica jurídica de ese orden"; pues es
una modalidad del principio jurídico "de orden general civil" que es el de la capacidad
objetiva. Si bien estima apropiada la denominación de tracto sucesivo, propone
sustituirla empero por la de "capacidad objetiva registral", para de ese modo evitar la
interpretación impropia a que hace mención.
En ese orden de ideas, afirma que en todo negocio jurídico (v.gr.: la compraventa)
existen dos momentos fundamentales y bien delineados para su consumación: el
derecho obligacional que afecta a las partes (o sus causahabientes) y el derecho real
como corolario de la consumación de aquél. Si para el primero sólo debe tenerse en
cuenta la capacidad subjetiva necesaria para contraer la obligación, para el último se
requerirá, además, la capacidad objetiva para transmitir, modificar, gravar, etc., el
derecho real de que se trata.
Agrega que faltando la primera de las capacidades mencionadas (subjetiva), el negocio

jurídico deviene nulo; en cambio, faltando la segunda (objetiva) el negocio jurídico tendrá
existencia, aunque su efecto se traduzca en una indemnización de daños y perjuicios.
Manifiesta que la cuestión adquiere perfiles nítidos si se la analiza en relación a la
compraventa de cosa ajena (venditio rei alienae) en la medida de que su validez "queda
sólo en el campo del derecho obligacional" desde que "no puede operar la transferencia
del dominio perjudicando al verdadero dueño"; ello sin perjuicio de que pueda lograr
efectividad en el supuesto que el vendedor la adquiera ulteriormente.
Arguye que para la capacidad objetiva registral, además de la cualidad de carácter

sustantivo, debe concurrir otra de carácter formal, en razón que el tracto sucesivo
requiere no sólo que el adquirente derive su derecho del titular inscripto, "como ocurre
en el civil", sino que ello "tenga lugar mediante una causa jurídica reflejada en un
documento susceptible de inscripción", a la par de que conste registralmente cada una
de las transmisiones sucesivas.
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Con base en el principio del tracto sucesivo y en relación con la venta de cosa ajena, el
autor citado arriba a conclusiones similares a las que expone Badenés Gasset y que
son las siguientes: 1) Si el derecho aparece inscripto a favor de persona distinta de la
otorgante del acto de transmisión o gravamen, el Registrador denegará la inscripción;
2) si el inmueble ha sido adquirido por el vendedor, se inscribirá previamente a su
nombre para dar cumplimiento de ese modo al tracto sucesivo; 3) si no resultare
inscripto en favor de persona alguna pero en la escritura de venta se hiciere constar que
pertenece a un tercero, no procederá la inscripción hasta tanto el vendedor no acredite
fehacientemente haber adquirido con anterioridad. En síntesis: la capacidad objetiva o
registral estaría dada por la facultad concedida al disponente para acceder al Registro
en virtud de la previa inscripción a su derecho.
La venta de cosa ajena aparece tratada por el Código Civil argentino, particularmente,
en los artículos 1329 y 1177, de cuyos textos se infiere cierta incoherencia del sistema,
si se observa que el primero prescribe que las cosas ajenas no pueden venderse y, el
último, que pueden ser objetos de los contratos.
Sin la pretensión de entrar al fondo de la cuestión, por no responder al objetivo

perseguido en el presente trabajo, resulta dable hacer la siguiente aclaración: la
prohibición contenida en el artículo 1329 se aplica en aquellos supuestos en que el
vendedor afirme que la cosa le "pertenece" pese a ser ajena o “que se trate de la venta
'como propia' de una 'cosa ajena', es decir que no coincida la afirmación de pertenencia
hecha en el contrato con la realidad jurídica”.
Distinta es la situación que plantea el artículo 1177 del Código Civil en cuanto hace
referencia a la venta de una cosa ajena, como ajena. Retomando la trama del problema,
debe puntualizarse que en tanto no medie inscripción registral del derecho del
transferente, el Registrador en todos los casos negarán la inscripción por imperio de lo
normado por el artículo 15 de la Ley 17.801 y en salvaguarda del tracto sucesivo. En la
hipótesis de ratificación por el verdadero dueño y en los términos del artículo 1330 del
Código Civil, la observación perdería efecto por cumplir la exigencia de la previa
inscripción del titular registral; en cambio, en los de convalidación (arts. 1330 y 2504)
necesariamente debe exigirse la previa inscripción del derecho a nombre del
disponente.
Según se pone de resalto más adelante, es en este tema donde el tracto sucesivo se
manifiesta en toda su intensidad. Moisset de Espanés, trata la declaración de ausencia
con presunción de fallecimiento desde la óptica de la calificación registral, pero su
trabajo ha permitido vincularla con el principio registral del tracto sucesivo.
20
En el aspecto propuesto debe señalarse que la prolongada carencia de noticias de un

sujeto, en los términos de los artículos 22 y 23, incs. 1 y 2 de la Ley 14.394 (tres años,
dos años y seis meses respectivamente) haya o no dejado apoderado, autoriza a
quienes tengan algún derecho subordinado a la muerte de la persona de que se trate, a
pedir la declaración del día presuntivo del fallecimiento, previa justificación de los
extremos legales (vocación hereditaria) y la realización de diligencias tendientes a la
averiguación de la existencia del ausente (art. 24, Ley 14.394).
La norma legal bajo análisis, contiene una serie de recaudos que el Juez interviniente
debe dar cumplimiento antes de fijar por sentencia el día presuntivo de fallecimiento.
Una vez fijado el día e incluso la hora -cuando fuere posible- del día presuntivo del
fallecimiento y dictada que sea la declaratoria de herederos, el Juez ordenará abrir el
testamento, si existiese y los herederos y legatarios, o sus sucesores, recibirán los
bienes del causante previa formación del inventario.
Moisset de Espanés expresa que el legislador, en lo que hace a los bienes, ha previsto
dos etapas que denomina "posesión provisional" y "posesión definitiva", en las que tanto
el heredero como el legatario son considerados como propietarios; aunque ese dominio
sea siempre resoluble ante la eventualidad de reaparición del ausente.
En la primera etapa y conforme lo dispuesto por el artículo 28 de la Ley ya citada, el

dominio de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el Registro correspondiente
con la prenotación del caso a nombre de los herederos o legatarios, quienes únicamente
tendrán facultades de administración (salvo los frutos y rentas), dado que les está
vedado la enajenación o gravamen de aquellos. Esta situación de posesión provisional
se prolongará hasta que hayan transcurrido cinco años desde el dia presuntivo del
fallecimiento u ochenta años desde el nacimiento de la persona ausente, oportunidad
en que quedará sin efecto la prenotación para pasar a la segunda etapa de la posesión
definitiva, en la que los herederos o legatarios podrán disponer libremente de los
bienes.18
En la hipótesis factible que el ausente hubiese cumplido ochenta años de edad a la

fecha de la sentencia que declaró su fallecimiento presunto, la prenotación carecerá de
sentido y, por tanto, los bienes deberán ser entregados en posesión definitiva.
Resulta relevante la distinción que Moisset de Espanés hace entre "inscripción

provisional" y "anotación preventiva"; pues, la primera "tiene por finalidad colocar la
titularidad registral del dominio en cabeza del heredero y está limitada por la segunda
que hace conocer a todos que durante el período de 'posesión provisional' el
21
mencionado titular registral carece de las facultades de disposición y no puede enajenar

ni gravar los bienes, salvo que cuente con autorización judicial expresa".19 Esta
distinción la hace el citado autor por entender que el asiento denominado por la Ley
14.394 "prenotación" es complejo y se integraría, dentro del lenguaje técnico registral
por la conjunción de una "inscripción provisional" y una "anotación preventiva".
Si el ausente aparece dentro de la primera etapa, sin duda que la prenotación quedará
sin efecto de pleno derecho, atento a lo dispuesto por el artículo 30. La aparición puede
ser personal o por medio de un acto de disposición: en el primer supuesto, la inscripción
en favor del heredero, deberá ser cancelada a petición de parte y en instrumento público;
Y en el segundo, el solo acto dispositivo del titular registral que "permanece" como tal,
hace que el Registrador deba acceder a la inscripción, atenta la concatenación de
titularidades y al carácter de la prenotacíón. No se trata la segunda etapa, debido a que
no se da el encadenamiento a que alude el artículo 15 de la Ley 17.801, toda vez que
la titularidad registral estaría en cabeza del heredero o del legatario.
La otra condición impuesta por el artículo 15 de la Ley 17.801 es la relacionada con el

perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados y
su correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones
que, inexcusablemente debe resultar de los asientos existentes en cada folio.
22
CONCLUSIONES
23
SUGERENCIAS
24
BIBLIOGRAFÍA
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SUNARP Resolución N° 506-2013 fjs 3. (s.f.). Obtenido de https://www.sunarp.gob.pe/qsec-

nxnumdoc.asp?ID=1205
25
ANEXOS
26
JURISPRUDENCIA NRO 1
27
28
29
30
31
ANALISIS
En base a los fundamentos presentados por el Sr EDUARDO VIVAR HEREDIA, del

título 861159-2018 del 17.04.2018 adquirió en mérito de la Escritura Pública de fecha
03/03/1999 ante notario público Miguel Zúñiga Jiménez, según consta en el asiento 4-
C de la ficha 1116; advirtiéndose que la persona que aparece como comprador en la
minuta presentada es la misma persona que el titular registral. En ese orden, se tiene
que la titularidad dominial del inmueble inscrito en la Partida 000990 no ha variado desde
el año 1999; por lo que el bloqueo solicitado deviene en improcedente al constar en la
partida que quien transfiere ya no es titular y quien compra es el actual propietario. En
tal sentido es imposible jurídicamente y bajo lo establecido según ley que la Sra María
Elisa Macalupú Paiva solicite el bloqueo registral de la partida 00000990 del Registro
de Predios de Piura, para la inscripción de la compraventa otorgada por Sandro Alfonso
Paredes Zavaleta a favor de Eduardo Vivar Heredia. De esta forma lo ratifica en la
resolución que dan como resultado los vocales.
32
ANALISIS DE RESOLUCION
RESOLUCION NRO. 664-2019-SUNARP-TR-L
Alcances Generales:
Apelante: MARINO RAMOS LORENZO

Título: N° 2244368 del 3/10/2018
Recurso: H.T.D. N° 102628 del 14/12/2018
Registro: Registro de Predios de Lima
Acto: Compraventa
El presente caso, trata a fin de registrar un acto traslativo de dominio, donde debe
verificarse que exista el “tracto sucesivo” entre el último título de dominio registrado y el
título que se pretende inscribir.
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

compraventa otorgada por (vendedores) Luis Enrique Guzmán Vásquez, Ana María
Guzmán Vásquez de Ore, Consuelo Lozano de los Ríos Vda. de Gamio, Julio Cesar
Lozano de los Ríos, Alfredo Lozano de los Ríos, Lucio Lam Mejía, y Lucio Javier Lam
Lozano a favor de Anatila Domínguez Malla, respecto del predio inscrito en la partida
electrónica N° 49003781 del Registro de Predios de Lima.
Decisión impugnada:
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Lourdes Tumi Pachas denegó
la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
“(…) Al respecto, se indica que al revisar el antecedente registral se aprecia del asiento
8 del Tomo 700 Foja 78 que continua en la partida citada una compraventa a favor de
Antonio Huamán Sosa y su esposa Rosa Pérez Vega, quienes no han intervenido en la
presente compra-venta; por lo tanto, resulta incongruente vender la totalidad del
inmueble, pues no se aprecia que intervengan todos los copropietarios.
(…) Es decir que, la sociedad conyugal compradora inscrita en el asiento 8 del Tomo
700 Foja 78 Antonio Huamán Sosa y Rosa Pérez Vega, aun conservarían el otro 50%
de acciones y derechos por la compraventa otorgada por Julio Cesar Lozano Rivas.
Aclare conforme a ley”.
33
ANÁLISIS:
La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y, en su caso, el

Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin
de establecer si los títulos presentados cumplen
Con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para
acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a
lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Públicos. La aplicación del principio de tracto sucesivo en
los sistemas registrales basados en el folio real es universalmente aceptada. Así el
RGRP en el artículo VI del Título Preliminar señala que: “Ninguna inscripción, salvo la
primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el
acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”. Tal
carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al registrador a verificar si quien
efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral
del derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular
inscrito. En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si conforme a los
antecedentes registrales los transferentes tienen el dominio sobre la totalidad del bien
materia de compraventa o no. La resolución acordando por unanimidad,
correspondieron con REVOCAR la denegatoria de la inscripción formulada por la
registradora pública del Registro de Predios de Lima al título referido, y disponer su
inscripción conforme a los fundamentos anteriormente explicados en el análisis.
34
RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 018-2002-ORLC-TR Regresar
LIMA, 17 de enero de 2002
APELANTE: PABLO HUMBERTO CALISAYA REYES
TÍTULO: Nº 190887 DEL 15 DE OCTUBRE DE 2001
HOJA DE TRÁMITE: Nº 50856 DEL 28 DE NOVIEMBRE DE 2001
REGISTRO: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA ACTO

INSCRIBIRLE:
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RESOLUCIÓN JUDICIAL I. DECISIÓN

IMPUGNADA Se ha interpuesto apelación contra la observación formulada por
la Registradora (e) Dra. Mónica Mogrovejo Sedano del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima. La Registradora denegó la inscripción por los siguientes
fundamentos: “Mediante el presente título, por documento privado se solicita la
anotación preventiva en mérito a un título archivado, al respecto cabe indicar que
esta anotación a simple solicitud del interesado no se encuentra contemplada en
el actual Reglamento General de los Registros Públicos, según se puede
contemplar de los Artículos 64 y 65 del R.G.R.P En tal sentido, lo que podría
solicitar es la inscripción del acto, para lo cual queda a salvo su derecho de
solicitar la tacha del presente título con nueva rogación, la de la inscripción
definitiva de la resolución judicial, siempre y cuando se subsanen los defectos
advertidos los cuales fueron motivo de las anotaciones preventivas. Se hace la
presente observación en virtud del Artículo 2011 del Código Civil, Numeral IV del
Título Preliminar y Artículo 13 del RGRP. Derechos pendientes de pago S/. 0,00”.
II. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA En la primera instancia se solicitó que en la partida electrónica
Nº 07018824 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se extienda la
35
anotación preventiva por defecto subsanable de la resolución judicial contenida

en el acta de conciliación del 8 de abril de 1998 expedida por el Sexto Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, en los seguidos por Josefa Natalia Ramírez
con Florentino Aguirre Peñafiel sobre petición de herencia; en mérito al
documento privado del 15 de octubre de 2001 suscrito por Pablo Humberto
Calisaya Reyes, con legalización de su firma efectuada por el Notario Jorge Luis
Gonzales Loli, en el cual se indica que la anotación se realice en mérito a los
partes judiciales archivados en el título Nº 11689 del 19 de enero de 2000. Al
haberse denegado la anotación, el recurrente, en su recurso de apelación,
cambia de rogatoria, solicitando la anotación preventiva, amparándose en el
Artículo 65 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, que señala
que son susceptibles de anotación preventiva las resoluciones judiciales que no
den mérito a una inscripción definitiva. Compendio de Precedentes de
Observancia Obligatoria
III. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la anotación preventiva

se encuentra registrado en el tomo 135 fojas 169-174, cuya continuación
corresponde a la partida electrónica Nº 07018824 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima referido al terreno situado en el pasaje “B” de la calle Manuel
Morales del distrito de Cercado, cuya actual titularidad dominical le corresponde
a Isabel Maldonado y a Luis Florentino Aguirre Peñafiel, quienes obtuvieron su
derecho de propiedad en el primer caso, por compraventa y en el segundo caso,
por resolución expedida en el proceso de declaratoria de herederos de Victoria
Aguirre Rodríguez, conforme aparece de los asientos 1 y 12 de la partida
registral, respectivamente. En el asiento 1-a) de la ficha Nº 18839 del Registro
de Sucesiones Intestadas - extendido en virtud del título archivado Nº 2724 del
24 de noviembre de 1980 - se encuentra inscrito el auto expedido el 6 de octubre
de 1980 por el Juez del Segundo Juzgado Civil de Lima José Sandoval
Courriolles y Secretario Vicente Ávila Chumpitaz en virtud del cual se declaró
como heredero de Victoria Aguirre Rodríguez, fallecida el 23 de abril de 1964, a
su sobrino Luis Florentino Aguirre Peñafiel. IV. PLANTEAMIENTO DE LAS
CUESTIONES Intervino la Dra. Elena Vásquez Torres como Vocal ponente.
Luego del debate, a criterio de esta Sala la cuestión materia de análisis consiste,
36
en determinar si la anotación preventiva solicitada de la resolución contenida en

la audiencia conciliatoria del 8 de abril de 2000, se encuentra dentro del supuesto
del Artículo 65 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. V.
ANÁLISIS 1.- En el título archivado Nº 11689 del 19 de enero de 2000 referido
en el documento del 15 de octubre de 2001 - que sustenta la rogatoria - se
encuentran los partes judiciales que contienen el Oficio Nº 1987-98-57º JECL del
1 de junio de 1998 remitido por el Quincuagésimo Séptimo Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima en donde manifiesta su rogatoria de que se
inscriba en forma definitiva la conciliación arribada con calidad de sentencia y las
copias certificadas por la Secretaria de Juzgado Gladys Olivera Pilco de los
siguientes actuados judiciales: 1) Demanda de petición de herencia interpuesta
el 14 de enero de 1998 por Josefa Natalia Ramírez Ramírez contra Luis
Florentino Aguirre Peñafiel, para que se declare la exclusión del demandado
como heredero de Victoria Aguirre Rodríguez; se declare la nulidad del auto del
6 de octubre de 1980 expedido por el Segundo Juzgado de Primera Instancia en
lo Civil de Lima; la nulidad e ineficacia de la ficha Nº 18839 del Registro de
Declaratoria de Herederos; la nulidad e ineficacia del asiento 12 a fojas 174 del
tomo 135 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y se declare a favor de la
demandante la reivindicación del predio situado en el pasaje Pablo de Olavide
Nº 225 del Cercado de Lima inscrito en la referida partida registral. 2) Resolución
Nº 1 del 20 de enero de 1998 que admite a trámite la demanda en la vía del
proceso de conocimiento. 3) Audiencia de Conciliación del 8 de abril de 1998, en
la que se incluye el auto suscrito por la jueza Nélida Pineda Huerta y Secretaria
Maribel Rina Cuadrado Lazo en virtud del cual se da por aprobado en todos sus
extremos la conciliación arribada, declarándose excluido de la masa hereditaria
a Luis Florentino Aguirre Peñafiel; nulo el auto de declaratoria de herederos de
fecha 6 de octubre de 1980 expedido por el Segundo Juzgado de Primera
Instancia en lo Civil de Lima; nulo e ineficaz el asiento del citado auto en la ficha
Nº 18839 del Registro de Declaratoria de Herederos Compendio de Precedentes
de Observancia Obligatoria de Lima y nulo e ineficaz el asiento 12 de fojas 174
del tomo 135 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y se declara a Josefa
Natalia Ramírez Ramírez única y universal heredera de Victoria Aguirre
Rodríguez, en representación de su padre adoptivo Enrique Ramírez Mejía,
debiéndose cursar en ejecución de la presente los partes correspondientes. 4)
37
Resolución Nº 4 del 13 de abril de 1998 que integra la resolución expedida en la

audiencia declarándose que la conciliación surte el mismo efecto que la
sentencia en aplicación del Artículo 328 del Código Procesal Civil. 5) Resolución
Nº 5 del 5 de mayo de 1998 que declara que la conciliación tiene la misma calidad
de una sentencia consentida. 6) Resolución Nº 7 del 10 de junio de 1998, que
declaró que al haber llegado las partes a una conciliación - que, tiene la calidad
de cosa juzgada - carece de objeto que sé la declare consentida. 5.- A tenor de
lo expresado en los puntos tercero y cuarto, se advierte que el registrador público
efectuó las anotaciones preventivas considerando que la no inscripción en el
Registro de Sucesiones Intestadas constituía un defecto subsanable, asientos
que se extendieron de conformidad al Artículo 79 inciso 4)1 del Reglamento de
las Inscripciones, aprobado por Acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de
la República, del 17 de diciembre de 1936, artículo que ha sido derogado por la
Tercera Disposición Final del nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos2 aprobado por Resolución Nº 195- 2001-SUNARP/SN del 19 de julio
de 2001, el que se encuentra vigente desde el 1 de octubre de 2001 y que
constituye la norma aplicable al título de alzada. 6.- Las anotaciones preventivas
son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de Compendio de
Precedentes de Observancia Obligatoria modificación del acto o derecho
inscrito, siendo susceptibles de anotación preventiva, las demandas y demás
medidas cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a
una inscripción definitiva, estando también permitidas las demás anotaciones
preventivas cuando así lo autorice una disposición vigente, de conformidad con
los Artículos 64 y 65 del Reglamento General de los Registros Públicos. 7.- Cabe
concluir entonces que las anotaciones preventivas tienen un carácter provisorio
y excepcional y responden a un criterio de numerus clausus de acuerdo a los
casos expresamente previstos en el nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos, siendo que de conformidad con el Artículo 66, se ha establecido que
no procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la
existencia de defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del
derecho de donde emanan. 8.- En la legislación comparada, y concretamente,
en la española Antonio Manzano Solano3 señala, citando a Roca Sastre, que el
fundamento de las anotaciones preventivas está conectada con el fin último del
38
Registro de la Propiedad; la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que,

indudablemente, está mejor salvaguardado permitiendo el acceso a la publicidad
registral, aunque sólo sea provisional, de las situaciones jurídicas en formación
y, citando a Campuzano, señala que las anotaciones preventivas tienen las
siguientes notas o caracteres comunes: la temporalidad, eventualidad y
medialidad. 9.- El apelante expresa en su recurso que conforme al Artículo 65
del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, sí están permitidas las
anotaciones preventivas de resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva, resultando por tanto procedente la anotación en el Registro
de la resolución contenida en el título archivado Nº 11689 del 19 de enero de
2000, manifestando además, que de no hacerlo, existe el peligro de que el
inmueble submateria sea transferido a favor de terceros. 10.- El Artículo 69 del
Reglamento General de los Registros Públicos precisa los alcances del supuesto
de la anotación preventiva de resoluciones judiciales que no dan mérito a una
inscripción definitiva, indicando: “las anotaciones preventivas que procedan de
resolución judicial se extienden sin perjuicio de que hayan sido impugnadas
dentro del procedimiento, salvo disposición en contrario”. Es decir, este supuesto
no comprende a las sentencias o a las resoluciones que producen los efectos de
una sentencia, que se encuentran consentidas o ejecutoriadas, porque en estos
casos se ha previsto su inscripción y no su anotación. Aboga en favor de esta
interpretación el hecho de que, en el Reglamento del Registro de Sociedades,
también se ha establecido que únicamente se permiten las anotaciones
preventivas, en los casos de demandas y otras medidas cautelares precisadas,
las que señala la ley y el Reglamento y, las resoluciones judiciales o arbitrales
no consentidas que ordenen la suspensión de acuerdos adoptados por la
sociedad. 11.- Cabe precisar que es materia de anotación preventiva la
resolución que aprueba la conciliación, en los términos señalados en el primer
punto del análisis, emitida en el proceso de petición de herencia seguido por
Josefa Natalia Ramírez Ramírez contra Luis Florentino Aguirre Peñafiel ante el
Sexto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, con la que se da por concluido
dicho proceso, constituyendo la copia del acta del Libro de Conciliaciones,
certificada por el Juez, el título idóneo para su inscripción en el Registro, de
conformidad con los Artículos 328 y 329 del Código Procesal Civil4. 12.- En tal
sentido, no se encuentra previsto en la ley la anotación preventiva de una
39
resolución que ha puesto fin al proceso, como el auto de conciliación presentado.

Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria 13.- Adicionalmente,
cabe indicar que tratándose de partes judiciales resultan de aplicación el Artículo
2011 segundo párrafo del Código Civil5 y el Artículo 32 último párrafo del
Reglamento General de los Registros Públicos6, advirtiéndose al respecto, que
siendo una resolución en virtud de la cual se declara entre otros, la nulidad de la
inscripción efectuada en la ficha Nº 18839 del Registro de Sucesiones
Intestadas, así como la declaración de Josefa Natalia Ramírez Ramírez como
heredera de Victoria Aguirre Rodríguez, constituye un requisito la inscripción de
dichos actos en forma previa en el referido Registro de Sucesiones Intestadas al
registro de cualquier acto relativo con la sucesión en otro Registro, obligatoriedad
que emana del Artículo 20417 del Código Civil, conforme ha establecido este
órgano colegiado mediante la Resolución Nº 218- 2000-ORLC/TR del 7 de julio
de 2000. 14.- Del mismo modo cabe precisar que dicha exigencia encuentra
fundamento en el principio Registral del tracto sucesivo, consagrado en el
Artículo 2015 del Código Civil y el Numeral VI del Título Preliminar del
Reglamento, según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario y siendo
que no existe una norma que disponga en contra de dicha regla general, debe
concluirse que a efectos de inscribir en la partida del torno 135 fojas 169-174
(partida electrónica Nº 07018824) del Registro de la Propiedad Inmueble, el auto
de conciliación contenido en el título archivado Nº 11689 del 19 de enero de
2001, resulta requisito previo, su inscripción en el Registro de Sucesiones
Intestadas, no estando facultado legalmente el Registrador para anotar un auto
de esa naturaleza cuando falta la inscripción de actos previos. 15.- El título no
contiene un acto anotable, por ende, procede disponer la, tacha de plano, de
conformidad con el tercer párrafo del Artículo 42 del Reglamento General de los
Registros Públicos. 16.- En aplicación del Artículo 158 del Reglamento General
de los Registros Públicos y atendiendo a que se ha interpretado de modo
expreso y con carácter general el sentido de las normas que regulan los actos y
derechos inscribibles, corresponde declarar que esta resolución establece un
precedente de observancia obligatoria en la aplicación del enunciado expresado
en la parte resolutiva de la presente resolución; y, por ende corresponde disponer
40
su publicación en el Diario Oficial El Peruano. De conformidad con la Resolución

Jefatural Nº 2360-2000-ORLC/JE del 19 de octubre de 2000. VI. RESOLUCIÓN
PRIMERO.- REVOCAR la observación formulada por la Registradora (e) del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva
y disponer su tacha conforme a los fundamentos de la presente resolución.
SEGUNDO.- Declarar que la presente resolución, constituye precedente de
observancia obligatoria en la aplicación del siguiente enunciado: Improcedencia
de la anotación preventiva de sentencias o resoluciones que producen los
efectos de una sentencia “El supuesto de anotación preventiva de resoluciones
judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva prevista en el Artículo 65
del Reglamento General de los Registros Públicos, está referido a aquellas
resoluciones no consentidas, por ende Compendio de Precedentes de
Observancia Obligatoria no comprende a las sentencias o resoluciones que
producen los efectos de una sentencia, consentidas o ejecutoriadas”.
Regístrese, comuníquese y publíquese. ELENA VÁSQUEZ TORRES Presidenta
de la Segunda Sala del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal del
Tribunal Registral SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Vocal del Tribunal Registral
VI. RESOLUCIÓN PRIMERO.- REVOCAR la observación formulada por la

Registradora (e) del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en
la parte expositiva y disponer su tacha conforme a los fundamentos de la
presente resolución. SEGUNDO.- Declarar que la presente resolución,
constituye precedente de observancia obligatoria en la aplicación del siguiente
enunciado: Improcedencia de la anotación preventiva de sentencias o
resoluciones que producen los efectos de una sentencia “El supuesto de
anotación preventiva de resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva prevista en el Artículo 65 del Reglamento General de los
Registros Públicos, está referido a aquellas resoluciones no consentidas, por
ende Compendio de Precedentes de Observancia Obligatoria no comprende a
las sentencias o resoluciones que producen los efectos de una sentencia,
consentidas o ejecutoriadas”. Regístrese, comuníquese y publíquese.
41
ANALISIS
42
43
44
45
2003-0-1001-JR-Cl-03, donde se declaro Fundada en padre Ia demanda interpuesta por Ia

Asociación Centro Social de Ex Alumnas Mercedarias de Cusco, sobre Nulidad de Acto Jurídico y
Ia Cancelación de asiento registral, en contra de Grazia Victoria Bonino Chavez y otros; en
consecuencia se declara: Nula Ia Acumulación hecha en Ia Ficha 21045, del Registro de
Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de fecha 3 de febrero de 1998, Ia escritura pública
y el acto jurídico que lo contiene. Se dispone cancelar el Asiento 02 de Ia Ficha 21045
comprendiendo todos sus rubros: antecedente dominical, descripción del inmueble, títulos de
dominio, cargas y gravámenes y registro personal. Se dispone cancelar los asientos 3, 4 y 5 que
corren registrados en Ia Ficha N° 21045.
PARTIDA N° 02026889 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE CUSCO
En esta partida consta inscrito el inmueble “Casa en eI Puente del Rosario, parroquia Matriz de
este Cercado, número ciento veintidós, conocida por Ia de Tambo de Espejo”.
- En el asiento 37 consta inscrita escritura pública mediante Ia cual se modifica Ia escritura de

división y partición del inmueble, donde se realiza una distribución de lotes, donde el lote cuatro
resulta ser para Justina San Roman de Corazao y Ernestina San Roman Mujica de Vargas, que
resulta de Ia unión de los lotes siete y ocho con su área de 327.2 m2. En el asiento 41, consta
inscrito que el Colegio de Nuestra Señora de Las Mercedes, representada por su directora Logria
Flores Escalante, es propietario de una porción de terreno del predio con un area de ciento
cincuenta metros cuadrados, por haber comprado de doña Ernestina San Roman Mujica de
Vargas, ello inscrito con fecha veinticinco de marzo de mil novecientos sesenta y nueve.
- En el asiento 42, consta inscrito que el Colegio de Nuestra Señora de Las Mercedes,
representada por su directora Logria Flores Escalante, ha pasado a ser Ia propietaria de una
fracción de 150.00 m2, del lote tres materias de Ia partida, en mérito a Ia escritura de
compraventa que le otorga Justina San Roman de Corazao, escritura pública de fecha 05 de
agosto de 1966.
- En el asiento 43, se corrige el error material involuntario del asiento anterior, en cuanto ha
pasado a ser Ia propietaria de 150.00 m2de Ia fracción inscrita en el tomo 131 folio 178 asiento
36 y no del lote 03.
IV. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
46
Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios. De lo expuesto y del análisis del
caso, las cuestiones a determinar son: 4~Corresponde Ia inscripción de traslación de domingo
por sucesión intestada de Logria Flores Escalante en las partidas N° 02055761 y N° 02026889
del Registro de Predios de Cusco?
V. ANALISIS
1. Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita Ia inscripción de traslación de

dominio por sucesiOn intestada de Logria Flores Escalante en las partidas N° 02055761 y N°
02026889 correspondiente al Registro de Predios de Cusco. El registrador observo el título en
tanto Ia causante Logria Flares Escalante no cuenta con derecho de propiedad para poder
realizar Ia inscripción de sucesión intestada en propiedad, debiendo inscribir previamente el
derecho de propiedad de Ia causante.
2. Ahora bien, el artículo 2011 del Código Civil regula el principio de legalidad, señalando que los
Registradores Públicos califican Ia legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita Ia
inscripción, Ya capacidad de los otorgantes y Ia validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. A fin de garantizar que al Registro
ingresen actos válidos y en concordancia con el antecedente registral, es que se otorgan
facultades especiales de calificación al Registrador Publico, que se va a encargar de verificar si
el título que se solicita inscribir repone los requisitos necesarios para su acceso. Señala además
que Ia calificación comprende también, Ia verificación de los obstáculos que pudieran emanar
de las partidas registrales y Ia condición de inscribible del acto o derecho se realiza sobre Ia base
del titulo presentado, de Ia partida o partidas vinculadas directamente a aquel y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Del mismo modo, el inciso a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos
señala que el Registrador y el Tribunal Registral, entre otros aspectos deberán:
“a) Confrontar Ia adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de Ia partida registral
en la que se habrá de practicar la inscripción y complementariamente, con los antecedentes
registrales referido a la misma, sin perjuicio de Ia legitimación de aquellos (...)“
3. El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: “Ninguna Inscripción, salvo Ia primera
se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane” La aplicación del principio
de tracto sucesivo en los sistemas registrales basados en el folio real es universalmente
aceptada. Así, el Reglamento General de los Registros Públicos en el artículo VI del Título
Preliminar señala: “Ninguna inscripción salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito se
47
inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario Esto tiene su razón de ser en que Ia seguridad que brinda el
Registro está sustentada en La concatenación o secuencia enlazada de actos que acceden al
registro, esto es, que Ia inscripción de un derecho se sustenta en el anterior. Roca Sastre señala
que el principio de tracto sucesivo o de continuidad registral consiste “en procurar que el
historial jurídico de cada finca inarticulada, respecto de los sucesivos titulares registrales que
hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena continuidad
ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente
eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquiriente de
ayer y que el titular registral actual sea el transferente del mañana’” Para Diez-Picazo, el tracto
sucesivo consiste en que “los actos de transmisión y adquisición de derechos inscritos formen
en el Registro una cadena perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad, deforma que
el Registro refleje el historial completo de lancha inmatriculada2”.
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49
50
51
ANALISIS:
En base a los Fundamentos de Sra. Patricia careces Flores hace en pie que la
trasferencia por sucesión “no puede inscribir la trasferencia de dominio por sucesión en
la partida de un predio, si las causales no tienen dominio inscrito; así mismo Señala el
principio de tracto Sucesivo: “El principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador
verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece
como titular registral del derecho, correspondiendo rechazar todo acto traslativo que no
del titular inscrito.”
EL recurso impugnatorio refiere que los hechos son Mediante el título venido en grado
de apelación se solicita Ia inscripción de traslación de dominio por sucesión intestada
de Logria Flores Escalante en las partidas N° 02055761 y N° 02026889 correspondiente
al Registro de Predios de Cusco. El registrador observo el título en tanto Ia causante
Logria Flares Escalante no cuenta con derecho de propiedad para poder realizar Ia
inscripción de sucesión intestada en propiedad, debiendo inscribir previamente el
derecho de propiedad de Ia causante: Ahora bien, conforme al Principio de Legitimación
recogido en los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos todos los asientos registrales se presumen ciertos y
producen sus efectos, mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez.
Así el principio de legitimación protege Ia inscripción, considerando que Ia misma debe
ser respetada como cierta por todos, aunque Ia inscripción no refleje Ia realidad,
aparentemente ofrecerá Ia existencia de un derecho, de un titular y Ia posibilidad que
éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro público. En aplicación del
principio de Legitimación, encontrándose inscrita Ia titularidad inscrita a favor de “El
Colegio de Nuestra Señora de las Mercedes” en Ia partida N° 02020889, dicha
inscripción se presume cierta y produce todos sus efectos mientras no se rectifique y se
declare judicialmente o arbitralmente su invalidez. En consecuencia, de conformidad
con el principio de tracto sucesivo y legitimación referidos anteriormente, lo que
corresponde es confirmar Ia observación formulada.
Es por que el tribunal registral confirma la observación por los fundamentos vertidos en
el análisis de la presente Resolución
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UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

 LUZ DIANA GOMEZ LLACA

El Principio de Tracto sucesivo

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

1.- Principio De Rogación

2.- Principio De Legalidad

3.- Principio De Legitimación

4.- Principio De Especialidad O Determinación

5.- Principio De Prioridad Preferente O Prioridad De Rango

6.- Principio De Prioridad Excluyente

7.- Principio De Fe Pública Registral

8.- Principio De Tracto Sucesivo

El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado en el artículo 1045

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado en el artículo X

El derogado artículo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades de 1969 establece

La calificación por el Registrador de los títulos presentados en el Registro, como

Pero el examen del contenido registral y el establecimiento de su exacta conexión

El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la identidad personal

Fundamentos del Tracto Sucesivo:

a) Primera inscripción de dominio

- El Folio Real es una característica de los sistemas registrales organizados,

- El interesado que desee conocer la historia jurídica de un inmueble

1ª El tracto como requisito de la inscripción:

Autores como SANZ FERNANDEZ, y más recientemente LACRUZ BERDEJO,

2ª El tracto como principio hipotecario:

En esta corriente podemos situar a DON JERONIMO GONZALEZ, que configuró al

Según el Diccionario de la Real Academia Española, la palabra tracto (del

ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el principio de tracto

A criterio de Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida como de Cossio y Corral, "cada

Llamado también de tracto continuo, es un principio de sucesión de ordenación; el

Existen excepciones de tracto en casos de:

(b) Resoluciones administrativas en virtud de las cuales el estado adjudica bienes

VII. SUS CLASES.

NUÑEZ LAGOS distingue entre tracto sucesivo formal, material y abreviado:

a) El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de asientos practicados

b) El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares registrales, o

a) Constituye a la formación del contenido registral dándole claridad de la sucesión

IX. CALIFICACION DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

La calificación registral constituye un examen que efectúa el registrador y, en su

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la

El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: “Ninguna inscripción,

La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registrales basados

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015

El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos

"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente,

No es requisito imprescindible para la disposición de un bien o derecho la previa

Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de

Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por

Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el

Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla

Otro supuesto es el caso de la cancelación de hipoteca que para su inscripción es

Conforme al artículo 66 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos no

Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posible inscribir ningún

El artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: “Las inscripciones

Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de Tracto

El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que es el

entendido como encadenamiento de asientos es el aspecto formal o adjetivo, por el cual

INTERRUPCION DEL TRACTO

Principio de tracto sucesivo

El Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e

De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar