Informe de Derecho de Propiedad

FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL

DE DERECHO
TESIS
“LA PROPIEDAD”
Autores:
 Bárdales Comeca, Jhoselin.
 Córdova Zumaeta, Katherin.
 Díaz Carranza, Ernestina Marilyn.
 Mejía Pérez, Neyvi.
 Ramírez Vásquez, Claudia.
 Ruiz Bocanegra, Shirley
 Vargas Díaz, Leidy.
 Vera Carrasco, Huxley Smith.
Asesor:
VERONICA RAMIREZ GARCIA.
Moyobamba – Perú
2018
DEDICATORIA
L a p r e s e n t e t e s i s c o n t i e n e e l t e ma d e
LA PROPIEDAD va dedicado a la docente por
la asesoría y orientación prestada y así lograr la
conclusión satisfactoria de este
trabajo.
El esfuerzo se debe precisamente a la labor

de los estudiantes, siempre con el
propósito de nuestra superación, así como
también con miras en bien en la sociedad y
de esa manera con las finalidades de lograr
el objetivo trazado, lo cual hemos optado
por esta carrera profesional.
Cumpliendo con los requisitos que

establece, hacemos presente el siguiente
informe para dar a conocer lo realizado en
las siguientes páginas, esperando sea de su
agrado.
AGRADECIMIENTO
Agradecemos a Dios por habernos dado la

vida; dispensarnos del vigor suficiente para
intentar aportar algo a este tema.
A nuestros padres por su paciencia y apoyo

prestado, durante y después del trabajo.
A la docente por la paciencia y comprensión

para con nosotros, y así poder culminar.
DERECHO DE PROPIEDAD
INDICE
I. INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………………11
II. ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA………………………………12
2.1.LA ESPECIFICACIÓN …………………………………………………....……12
2.2.ME ZCLA ……………………………………………………………..……12
III. ACCESIÓN …………………………………………………………………………..…13
3.1. MODOS DE ACCESIÓN……………………………………………………………..13
3.1.1. EL ALUVIÓN……………………………………………………………………..13
3.1.1.1. DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL…………………………………..13
3.1.1.2. CO NDICIO NE S …………………………………………………….14
3.1.1.3 FUNDAMENTO DEL DERECHO……………………………………………14
3.1.2. L A
AVULSIÓN………………………………………………………………………..14
3.1.2.1. DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL…………………………………….14
3.1.2.2. CONDICIONES…………………………………………………………….15
3.1.2.3. HIPÓTESIS NO CONTEMPLADA POR EL CÓDIGO……………….15
3.1.2.4. OTRAS MODALIDADES DE ACCESIÓN NATURAL NO

LEGISLADAS……………………………………………..…16
3.1.3. ACCESIÓN DE ANIMALES……………………………………………….16

3.1.4. ACCESIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL…………………………………16
3.1.4.1. REGLA GENERAL………………………………………………………..16
3.1.4.2. CASOS PREVISTOS POR LA LEY…………………………………….17
3.1.4.3. RE Q UIS IT OS DE L A INCO RP O RAC IÓ N O ADH E RE NCI A
M A T E R I A L … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 8
3.1.5. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO………………………………….18
3.1.5.1. DEFINICIÓN……………………………………………………………18
3.1.5.2. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO CON BUENA FE…………19
3.1.5.3. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO CON MALA FE………….20
3.1.5.4. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO CON MALA FE DEL
DUEÑO DEL SUELO… …………………………….. …21
3.1.5.5. MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEÑO DEL
S U E L O … … … … … … … … … … … … … … . . 2 2
3.1.6. I N V A S I Ó N D E T E R R E N O C O L I N D A N T E ( C O N S T R U C C I O N E S
E X T R A L I M I T A D A S ) … … … … … … … … … … . 2 2
3.1.6.1. DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL…………………………………22
3.1.6.2. INVASIÓN DE SUELO COLINDANTE CON BUENA FE…………22
3
3.1.6.3. INVASIÓN DE SUELO COLINDANTE CON MALA

F E … … … … … … … … … . 2 3
3.1.6.4. HIPÓTESIS EN QUE SIN HABER INVASIÓN EXISTA DIFERENCIA
EN EL ÁREA………………………………………………24
3.1.6.5. INVASIÓN DE LA VÍA PÚBLICA……………………………………….25
3.1.7. EDIFICACIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN CON MATERIALES AJENOS
(EN TERRENO PROPIO) ……………………………………………………………25
3.1.7.1. REGLA GENERAL……………………………………………………….25
3.1.7.2. EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE BUENA FE……………25
3.1.7.3. EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE MALA FE…………………26
3.1.8. SIEMBRA CON PRODUCTOS AJENOS EN TERRENO AJENO………26
3.1.9. ACCESIÓN MOBILIARIA NATURAL………………………………………27
3.1.9.1. GENE RALIDADES ………………………………………………...27
3.1.9.2. LAS CRÍAS DE ANIMALES. DEFINICIÓN Y REGULACIÓN……..27
IV. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN:………………….28
4.1. LA PRESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES ……………………………………28
A. POSESIÓN CONTINUA……………………………………………………….28
B. PO S ESIÓN PACÍFICA…………………………………………………..29
C. PO S E S IÓ N PÚB L ICA…………………………………………………...30
D. JUSTO TITULO Y BUENA FE …………………………………………….31
4.2. PRESCRIPCIÓN CORTA U ORDINARIA ……………………………………33
4.2.1. POSESIÓN CONTINUA Y A TÍTULO DE PROPIETARIO ………………34
4.3. PRESCRIPCIÓN LARGA O EXTRAORDINARIA………………………….34
4.4. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIENES MUEBLES …………………….35
V. PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO……………………….35
5.1. EL SUELO…………………………………………………………………………35
5.2. EL SUBSUELO……………………………………………………………………36
5.3. EL SOBRESUELO………………………………………………………………36
5.3.1. BIENES NO COMPRENDIDOS EN EL SUBSUELO……………………38
5.3.1.1. PROPIEDAD DE LOS RECURSOS NATURALES……………………38
A) REGULACIÓN LEGAL…………………………………………………………..38
B) CO NCE PTO …………… ………………………………………………….38
4
C) CLASIFICACIÓN…………………………………………………………………39
D) OTORGAMIENTO DE DERECHOS SOBRE LOS RECURSOS

N A T U R A L E S … … … … … … … … … … … . . … … … … 3 9
E) APROVECHAMIENTO SOSTENIBLE DE LOS RECURSOS

N A T U R A L E S … … … … … … … … … … … … … … … … 4 0
5.3.1.2. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS………………………………..41
A) EL CATEO………………………………………………………………….41
5.3.1.3. PROPIEDAD DE LOS HIDROCARBUROS………………………………43
5.3.1.4. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO -

LÓGICOS……………………..………………………………………...................45
5.3.1.5. DOMINIO DE LAS AGUAS……………………………………………….45
A) DOMINO SOBRE EL AGUA………………………………………………….46

B) AUTORIDAD NACIONAL DEL AGUA. ……………………………………….46
C) FUNCIONES DE LA AUTORIDAD NACIONAL DEL AGUA…………….46
D) DERECHOS DE USO DEL AGUA………………………………….…47
E) RESTRICCIONES DE USO DEL AGUA POBLACIONAL…………………47
F) U S O P R O D U C T I V O D E L A G U A … … … … … … … … … … … … . 4 7
G) PARTICIPACIÓN DEL SECTOR PRIVADO EN LA INFRAESTRUCTURA
HIDRÁULICA………………………………………………47
H) A G U A S A M A Z Ó N I C A S . … … … … … … … … … … … … … … … … . . 4 8
5.4. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD PREDIAL………………………………….49
5.4.1. IMPORTANCIA DE LA PROPIEDAD PREDIAL……………………………50
5.4.2. DEFINICIÓN LIMITADA DE PREDIO ………………………………………51
5.4.3. DEFINICIÓN LEGAL DE PREDIO ……………………………………………52
5.4.4. DEFINICIÓN FUNCIONAL DE PREDIO …………………………………….53
5.5. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL……………………………53
5.5.1. LA DENOMINACIÓN…………………………………………………………..53
5.5.2. ANTECEDENTES……………………………………………………………54
5.5.3. IMPORTANCIA………………………………………………………………54
5.5.4. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL……………………55
5.5.5. ELEMENTOS……………………………………………………………..55
5.5.6. NATURALEZA JURÍDICA…………………………………………………….57
5
5 . 5 . 7 . E DI FI C A C I O N E S S U J E T A S A L R É G I M E N D E PR O PI E D A D
HORIZONTAL………………………………………..………….57
5.6. LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD…………………………….….58
5.6.1. CONCEPTO DE VECINDAD……………………………………………..58
5.6.2. ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PRO PIEDADES

VECINAS……………………………………………………………..…..59
5.6.3. PASO DE MATERIALES DE CONST RUCCIÓ N POR PRE DIO

A J E N O … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . . … 5 9
5.6.4. LÍMITES A LA EXPLOTACIÓN INDUSTRIAL DEL PREDIO…………59
5.6.5. PROHIBICIÓN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAÑEN PROPIEDAD

V E C I N A … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 5 9
5.6.6. OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS…………………….59
5.6.7. PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO………………………………….60
5.7. DERECHOS DEL PROPIETARIO………………………………………………60
5.7.1. DERECHO A CERCAR UN PREDIO……………………………………….60
5.7.2. OBLIGACIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO……………………60
5.7.3. DERECHO AL CORTE DE RAMAS Y RAÍCES INVASORAS DEL

PREDIO………………………………………………………………..60
5.8. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD…………………………………………..……60
5.8.1.CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD……………………….60
A.- ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA……………………….……60
B.- DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN………………60
C.- EXPROPIACIÓN…………………………………………………………..…..60
I. LA CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA……………………………………..…..61
II.OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN. DISTINTOS CASOS……………………….61
III. SUJETO EXPROPIATORIO ……………………………………………………63
IV. LA INDEMNIZACIÓN ……………………………………………………..64
D.- ABANDONO DEL BIEN DURANTE VEINTE AÑOS, EN CUYO CASO PASA EL
PREDIO AL DOMINIO DEL ESTADO. ……………………………………………..65
6
E.- LA RENUNCIA DEL BIEN…………………………………………………………65
VI. LA COPROPIEDAD……………………………………………………………..66
6.1. DEFINICIÓN:………………………………………………………...66
6.2. LA ADMINISTRACIÓN DEL BIEN COMUN (164 - 165 CC)……………….67
6.2.1. ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD……………………………67
6.2.2. CLASES DE ADMINISTRACIÓN:………………………………………..67
6.2.2.1. ADMINISTRACIÓN CONVENCIONAL:………………………………….68
6.2.2.2. ADMINISTRACIÓN DE HECHO O NECESARIA:………………………68
6.2.2.3. ADMINISTRACIÓN JUDICIAL:…………………………………………69
6.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS……………….69
6.3.1. LOS DERECHOS DEL COPROPIETARIO, SOBRE EL BIEN COMÚN, DE

MAYOR RELEVANCIA JURÍDICA, SON:………………………..69
A. DERECHO DE USO (IUS UTENDI):…………………………………………….69
B. DERECHOS DE DISFRUTE (IUS FRUTENDI):………………………………..69
C. DERECHO A LA DISPOSICIÓN DE LA CUOTA IDEAL (IUS ABUTENDI):..70
D. DERECHO A DEFENDER EL BIEN COMÚN:…………………………………70
E. DERECHO A LA USUCAPIÓN:………………………………………………....70
F. DERECHO A INTRODUCIR MEJORAS:………………………………………71
G. DERECHO DE RETRACTO:…………………………………………………..71
H. DERECHO A LA SERVIDUMBRE:…………………………………………….71
I. DERECHO A LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN:…………………………………….71
6.3.2 OBLIGACIONES:………………………………………..72
LAS OBLIGACIONES DEL COPROPIETARIO SON:…………………………….72
A. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN:…………………………………………….72
B. GASTOS DE CONSERVACIÓN Y CARGAS DEL BIEN COMÚN……………72
C. ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD………………………………….72
6.4. DIVISIÓN Y PARTICIÓN………………………………………………..73
7
6.4.1. DEFINICIÓN:…………………………………………………………………73
6.4.2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN………74
6.4.3. TIPOS DE PROCEDIMIENTOS…………………………………………..74
6.4.3.1. DIVISIÓN CONVENCIONAL…………………………………………..74
6.4.3.2. DIVISIÓN ARBITRAL…………………………………………………..74
6.4.3.3. DIVISIÓN JUDICIAL………………………………………………75
6.5. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD…………………………………………75
6.5.1. ¿CUÁNDO SE TERMINA LA COPROPIEDAD DE UN

INMUEBLE?.................................................75
6.5.1.1. DIVISIÓN Y PARTICIÓN DEL BIEN COMÚN………………………….76
6.5.1.2. REUNIÓN DE TODAS LAS CUOTAS PARTES EN UN SOLO

P R O P I E T A R I O … … … … … … … … … … … … … … . … 7 6
6.5.1.3. DESTRUCCIÓN TOTAL O PÉRDIDA DEL BIEN…………………….76
6.5.1.4 ENAJENACIÓN DEL BIEN A UN TERCERO…………………………….76
6.5.1.5. PERDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD DE LOS

P R O P I E T A R I O S … … … … … … … … … … … … … . … 7 6
6.5.2. INDIVISIÓN Y MEDIANERÍA………………………………………76
6.5.2.1. PACTO DE INDIVISIÓN……………… …………………………76
6.5.2.2 MEDIANERIA: …………………………………………………………..78
VII. LA MULTIPROPIEDAD ……………………………………………………..….80
7.1. GENERALIDADES DE LA MULTIPROPIEDAD…………………………….80
7.1.1. CONCEPTO……………………………………………………………..80
7.1.2. CARACTERES Y ELEMENTOS BÁSICOS……………………………81
7.2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD………………………81
7.2.1. COMO DERECHO PERSONAL………………………………………..81
7.2.2. COMO DERECHO REAL………………………………………………81
7.3. OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO……………………………………..81
7.3.1. OBJETO DEL DERECHO…………………… ………………………81
8
7.3.2. SUJETOS DEL DERECHO……………………………………………..82
7.3.2.1. LOS TITULARES……………………………………………….82
7.3.2.2. EL PROMOTOR………………………………………………………82
7.3.2.3. EL ADMINISTRADOR………………………………………………………82
7.4. REGULACIÓN DE LA MULTIPROPIEDAD EN EL SISTEMA JURÍDICO

PERUANO………………………………………………………………………………82
VIII. CONCLUSIONES……………………………………………………..83
9
La propiedad
I. INTRODUCCIÓN
La propiedad es un derecho subjetivo que confiere a su titular el poder más amplio,
completo y pleno sobre una cosa. En efecto, el propietario tiene todas las facultades posibles
respecto del bien, siendo soberano en las decisiones que adopte sobre su aprovechamiento y
destino. Por este motivo se dice que la propiedad es un derecho de carácter absoluto, en
contraposición con los demás derechos reales o desmembraciones del dominio, los cuales
únicamente confieren a sus titulares poderes limitados o parciales sobre el bien –como es el
caso del usufructo, por ejemplo.
Sobre el particular, Wolff comenta: “La propiedad es el más amplio derecho de señorío que
puede tenerse sobre una cosa. (…) La propiedad y los derechos reales limitados difieren en
cuanto a su contenido. Éstos sólo facultan para un señorío parcial de la cosa, aquélla es el
máximo señorío posible.
El contenido de un derecho limitado cabe determinarlo positivamente: el usufructuario

puede poseer y disfrutar; el titular de un derecho de paso, pasar; el acreedor pignoraticio,
satisfacerse sobre la cosa; el titular de un derecho de tanteo, adquirirla.
Pero en cuanto a la propiedad no es posible agotar enunciativamente las múltiples

posibilidades de señorío. De los actos de señorío privado que el derecho permite, la
propiedad abarca todos, el derecho limitado sólo se refiere a algunos”.
De conformidad con el artículo 923 del Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. La definición legal alude a la clásica
descripción de los poderes típicos del propietario, los cuales se han esbozado en un haz de
atributos consistentes en el derecho a servirse del bien (ius utendi), el derecho a percibir sus
frutos (ius fruendi) y el derecho a disponer de la cosa (ius abutendi). En estricto la
reivindicación no es un atributo de la propiedad, pues es una manifestación de la
persecutoriedad que corresponde a todo derecho real.
En realidad los atributos del propietario no se circunscriben a los señalados por la norma del
Código Civil, sino que deben ser entendidos como todos aquéllos que pueda practicar el
titular sobre el bien sin contravenir una disposición de carácter imperativo. Debe tenerse
presente en este ámbito el principio de libertad, según el cual los particulares no están
impedidos de hacer lo que la ley no prohíbe (numeral 24, literal “a.” del artículo 2 de la
Constitución).
Ahora bien, al ser considerado un derecho absoluto, la propiedad no confiere un señorío

ilimitado sobre el bien. La propiedad está sujeta a limitaciones que tienen origen en la ley o
en la voluntad de las partes.
10
En cuanto a los límites legales, los tratadistas coinciden en señalar que éstas son inherentes
a la propia naturaleza del dominio, delimitan su contorno y a través de ellas se revela el
verdadero contenido del derecho de propiedad.
II. ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA

Artículo 937º.- El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artífice,
pagando el valor de la cosa empleada. La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de
diferentes dueños, pertenece a éstos en proporción a sus valores respectivos.
2.1. LA ESPECIFICACION
Es una forma originaria de obtener la propiedad y se da a partir del trabajo de una
persona sobre la materia de la propiedad de una persona distinta la que se transforma en
un también prevé el supuesto a cosa nueva.
A pesar de que el código civil peruano en el art.937 especifica solo la buena fe en la

dogmática de esta institución también prevé el supuesto de la mala fe dándole la siguiente
solución. el propietario puede optar por apropiarse de la nueva especie sin pagar nada o
exigir el pago por ella y la indemnización por los daños y perjuicios.
El supuesto de la buena fe o mala fe en otra legislaciones:
-El código civil español en su artículo.833 menciona a la mala fe con sus respectiva
sanciones
-El código civil italiano no menciona a la mala fe igual que el código civil peruano
-EL código alemán en su artículo 951 atribuye a la mala fe como acto ilícito
Nuestro código sigue la línea del código alemán al atribuir la condiciones de acto ilícito
a la mala fe siendo regulada en el ámbito penal en los delitos contra el patrimonio.
El tema de la especificación vino desde los tiempos de roma en los debates originados
para resolver dicha controversia . A estos los sabinianos identificaban como principal a la
materia empleada en contraposición a los proculeyanos que el dueño de la nueva especie
era el propietario de la materia empleada y para los últimos, el propietario seria el artífice .
A esto. Justiniano logra conciliar ambas posturas al declarar que si la nueva especie pueda
adquirir su forma anterior o primitiva entonces seguiría siendo propiedad de su inicial
dueño. por ejemplo cuando una estatua de oro puede ser fundida y ser nuevamente la
misma , en el caso de un vino que se hizo a partir de uva el dueño seria el artífice
2.2. MEZCLA
Es la forma originaria de adquirir la propiedad y se da cuando materia de diferentes dueños
se unen y resulta de ellas una distinta. Se presenta una inseparable originando una
copropiedad conflicto alguno con respecto a la mala fe el código civil no especifica deja
este criterio al ámbito penal en los delitos contra el patrimonio en el código civil peruano
11
Art 382 especifica la mala fe y resuelve el conflicto de la siguiente manera. El que actúa de
mala fe pierde su propiedad en favor del otro además de una reparación de daño y perjuicio.
III. ACCESIÓN
En general, la accesión es un modo de adquirir la propiedad y un derecho real (derecho de
accesión), que se atribuye al propietario del suelo, y le permite hacer suyo todo aquello que
quede unido y acrezca a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial, bajo el
principio superficie solo cedit. En el caso de los bienes muebles el principio accessorium
sequitur principali permite que la inseparabilidad de dos o más bienes determine la
adquisición del resultante en favor del dueño del bien calificable como principal.
3.1. MODOS DE ACCESIÓN
3.1.10. EL ALUVIÓN
3.1.10.1. DEFINICIÓN Y RÈGIMEN LEGAL
El término aluvión viene del latín alluvio, alluvionis, que significa avenida fuerte de agua,
inundación. El aluvión consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras (o
sedimentos de cascajo) que se forman sucesiva, paulatina e imperceptiblemente en los
fundos y predios ribereños (o sea, confinantes con la ribera o margen de los ríos) por
efecto de la corriente de las aguas.
Una definición más sencilla nos da LUCRECIA MAISCH VON HUMBOLDT, para quien
se trata del "acarreo que hacen las aguas de las sustancias que se sedimentan".
Fundándose en el artículo 366 del Código español, LUIS DÍEZ PICAZO y ANTONIO
GULLÓN definen el aluvión como el "arrastre de tierra, légamo y otras sustancias que el
curso normal de un río lleva consigo. Este lento arrastre produce al mismo tiempo que
erosión en sus tierras, sedimentación de las sustancias arrastradas en otras, es decir,
imperceptibles y paulatinos desplazamientos de tierras. "En términos parecidos se
pronuncia BIAGIO BRUGI.
Estos acrecentamientos es necesario que se formen sucesiva e imperceptiblemente; es

decir que, como sostiene RAYMUNDO SALVAT, observada la ribera del río día tras día,
nada de particular se nota. Esta condición es indispensable, puede darse lo contrario, o sea
que las porciones de tierra son súbitamente arrancadas de una de las riberas yendo
adherirse a otra, como secuela de las crecidas extraordinarias, estaremos entonces frente a
la avulsión.
Dispone el artículo 939: Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e
imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ríos o torrentes, pertenecen al
propietario del fundo.
En pocas palabras, el aluvión viene a ser el conjunto de agregaciones o incrementos de
tierras que sucesiva e imperceptiblemente se forman en los predios ribereños, y que por
tanto pertenecen al dicho predio o fundo.
12
3.1.1.2 CONDICIONES
Deben confluir tres condiciones o requisitos:

1. Los incrementos o acrecentamientos de tierra deben formarse sucesiva e
imperceptiblemente;
2. Los fundos o predios deben confinar con la ribera o estar a lo largo de los ríos o
torrentes o corrientes de agua, no el mar porque la zona ribereña de éste pertenece
al Estado.
3. Este incremento - aunque no se dice expresamente - debe formarse espontáneamente,

es decir, ser obra de la naturaleza, ya que se trata de un caso de accesión natural.
Según LUCRECIA MAISCH, "es necesario que la tierra quede perfectamente unida a la
propiedad de quien accede".
3.1.1.3 FUNDAMENTO DEL DERECHO

El fundamento de este tipo de accesión viene desde el derecho romano. Este principio se
justifica fácilmente, teniendo en cuenta que nadie puede establecer de dónde provienen
los materiales que las aguas arrastran, depositan y acumulan en un lugar determinado de la
ribera; por ello es que, no habiendo dueño conocido, la ley atribuye la propiedad del
aluvión al dueño del predio donde se ha formado, quien, al ver éste adherido a su terreno,
realiza una suerte de apropiación u ocupación de él.
3.1.11. LA AVULSIÓN
3.1.11.1. DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL
El término avulsión (avulsio) no es de origen romano, fue introducido en la época de los
glosadores.
La avulsión es "la agregación violenta por acción de una corriente de agua, cuando un río
parte de una heredad y lleva parte de ella a otra". Es decir, que la violencia o fuerza de un
río arranca una porción de un terreno o campo ribereño y la adhiere a otro también
ribereño.
El artículo 940 preceptúa: Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y
reconocible en un campo ribereño y la lleva al de otro propietario ribereño, el primer
propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos años de
acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de propiedad, salvo que el
propietario del campo al que se unió la porción arrancada no haya tomado aún posesión de
ella.
Se trata de una hipótesis difícilmente realizable, en la que una porción considerable y

reconocible de un terreno (una parte de materias incorporadas al suelo, que puede ser tierra,
arena o plantas) ribereño, es arrancada por la fuerza del río en forma instantánea y
agregada por adjunción o superposición a un predio inferior o ubicado en la ribera del río
13
opuesto. En tal caso, dicha porción de terreno puede ser reivindicada por el propietario
original, peo en el término de dos años de acaecida. Caso contrario - esto es, si no la
reclama dentro de los dos años-, perderá su derecho, excepto que el propietario adquiriente
no haya tomado aún posesión de ella. En consecuencia, es facultativo del propietario a
cuyo predio se ha unido la parte del terreno, hacer valer o no la accesión.
Finalmente, para que exista avulsión es necesario que la porción (tierras, arena o plantas),
haya sido llevada por una fuerza súbita, es decir, por la acción violenta y repentina de las
aguas en un momento dado. Si falta esta condición, es decir si la agregación se ha formado
sucesiva e imperceptiblemente, no estaríamos ya frente a la avulsión, sino al aluvión.
En palabras de LUIS DÍEZ - PICAZO y de ANTONIO GULLÓN, "es una brusca

mutación de tierras por efecto de una fuerza extraordinaria". En términos similares se
expresa BIAGIO BRUGI[15].
En síntesis, esta figura se da a consecuencia de la acción violenta de las aguas,

especialmente en oportunidad de las grandes crecientes.
3.1.2.2. CONDICIONES
1. Debe tratarse una porción considerable y reconocible de terreno, esto es, que sea
notada, advertida, vista;
2. Las tierras, arenas o plantas deben ser arrancadas violentamente por el río;
3. Que resulte de la fuerza o violencia de las aguas del río, es decir, será espontánea y
no provocada;
4. Es forzoso que los fundos o terrenos sean confinantes con la ribera o que estén a lo
largo del río; y
5. La porción arrancada debe confinar al fundo o predio ajeno; de lo contrario no se

produce para éste la accesión.
3.1.2.3. HIPÓTESIS NO COMTEMPLADA POR EL CÓDIGO
Nuestra legislación no se refiere a la avulsión de bienes no susceptibles de adherencia

natural, como sí lo hace el código argentino (Art. 2.586) En esta hipótesis se aplica lo
dispuesto sobre los bienes perdidos. Por ejemplo, en el caso de maderas empleadas en
una construcción, que el río ha llevado de un predio a otro. En este supuesto no se aplica el
principio de la accesión, porque no siendo bienes susceptibles de adherencia material,
faltaría base para ella, pues la accesión exige siempre la condición de la
adherencia (SALVAT).
14
3.1.2.4. OTRAS MODALIDADES DE ACCESIÓN NATURAL NO

LEGISLADAS
Dentro de la accesión natural en los inmuebles rústicos, además del aluvión y la avulsión
que sí están legislados por el Código Civil, existen otros institutos, igualmente superados
por la moderna legislación, que estaban contemplados en el derogado Código de Aguas de
24<de febrero de 1902. Estos, igualmente, se producen por causa o efecto de las aguas.
Tales institutos, de hecho también resultan inaplicables.
La Ley General de Aguas (Decreto Ley Nº 17.752 de 24 de Julio de 1969), que derogó en
su artículo 146 el Código de Aguas, no permite estas formas de adquirir la propiedad y ya
no las legisla, pero es menester estudiarlas a fin de tener una visión mas completa. En
efecto, el citado dispositivo determina que: " Las aguas, sin excepción alguna, son de
propiedad del Estado, y su dominio es inalienable e imprescriptible. No hay propiedad
privada de las aguas ni derechos adquiridos sobre ellas…" (Art. 1º). De igual forma,
prescribe que son propiedad del Estado, entre otros, "los álveos o cauces de las aguas" (art.
5, "c"). Por lo demás, si bien es cierto que podrían presentarse conflictos entre esta ley y
el Código Civil, no es menos cierto que la ley general de aguas tiene plena eficacia, en
virtud del principio de que una ley especial prima sobre una ley general.
3.1.12. ACCESIÓN DE ANIMALES

Esta figura estuvo legislada en el Código Civil de 1852 (art. 455); sin embargo, ni el Código
de 1936, ni el vigente de 1984, la han regulado.
Se trata de semovientes que quedan incorporados a un inmueble por emigración (inmueble

por destino, lo llaman PLANIOL y RIPERT), sin mediar dolo o artificio para atraerlos.
No se trata de un modo de adquisición por apropiación, como lo estima el Código Mexicano;

tampoco cae incluida dentro de la edificación y plantación, como lo hace el Código
Argentino( Arts. 2.592 - 2593). CASTAÑEDA recogiendo a HéCTOR LAFAILLE-,
considera que esta materia es parte de la accesión natural y no de la artificial o industrial.
De ordinario, esta accesión no sucede de forma instantánea (inmediata), sino que

los animales deben contraer el hábito de permanecer en el nuevo inmueble.
Debe tratarse de animales domesticados, no domésticos. Estos pueden ser reivindicados,

excepto que hayan sido adquiridos por usucapión por el tercero.
3.1.13. ACCESIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

3.1.13.1. REGLA GENERAL
También llamada accesión inmobiliaria artificial, es aquella forma de accesión
inmobiliaria que resulta por obra del hombre.
15
Aquí se regulan los conflictos que se originan entre el dueño del suelo, o terreno y el
propietario del edificio, es decir, de lo construido o edificado, sea porque se ha edificado
en terreno ajeno o con materiales ajenos.
Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia, a la regla general que
preside esta cuestión y que se basa en el aforismo superficies solo cedit: lo que se adhiere
o incorpora a un predio, como consecuencia del trabajo del hombre, pertenece al dueño del
suelo. Sin embrago, la legislación en este aspecto presenta algunos matices novedosos.
A este respecto, debe tenerse en cuenta los principios rectores de la unión de objetos. En
efecto, no siempre el suelo resulta ser lo de más valor, muchas veces la construcción - no
sólo "edificación"- requiere de una mayor inversión de capital, por lo que resulta más
importante atribuir el dominio por accesión al constructor. Sobre eso hay varias hipótesis
que resuelve la ley.
Por ello, autores como HÉCTOR LAFAILLE, que critica la solución clásica de
favorecer siempre al propietario, pues a veces sobre un terreno de escaso o poco valor se
hacen construcciones mucho más costosas. Para el jurista argentino, debía resolverse
teniendo en cuenta el valor tanto del suelo cuanto de lo construido.
La legislación peruana, otorga en algunos casos lo edificado al constructor, pero siempre y

cuando sea a voluntad del propietario del suelo y pagando el valor respectivo.
3.1.13.2. CASOS PREVISTOS POR LA LEY

Los redactores del Código han previsto las siguientes combinaciones o modalidades, las
cuales varían según sea de buena o mala fe, a saber:
1. Edificación en terreno ajeno, la cual puede ser:
a)de buena fe (art.941), b)de mala fe (art.943);
2. Edificación en terreno ajeno con mala fe del dueño del suelo (art. 942);
3. Invasión de suelo colindante, la cual puede ser, a su vez:
a) de buena fe (art.944, párrs. 1º y 2º) o b) de mala fe (art. 944, párr.3º);
4. Edificación, siembra o plantación (en terreno propio) con materiales ajenos, que
puede ser:
a) de buena fe (art. 945, párr.1º), o b) de mala fe (art. 945, párr.2º).
No se contempla una quinta hipótesis: aquella que se presenta cuando el que ha construido
no es propietario del suelo ni de los materiales empleados.
16
3.1.13.3. REQUISITOS DE LA INCORPORACIÓN O ADHERENCIA

MATERIAL
Esto es, que se trata de materiales de construcción o edificación empleados en una obra y
convertidos en un inmueble por naturaleza. Sólo en este caso la accesión basta para hacer
adquirir la propiedad.
Por el contrario, afirman PLANIOL y RIPERT, ni accesión ni adquisición de la

propiedad existen, si el dueño de un terreno, disponiendo del bien mueble ajeno, convierte
éste último en un inmueble por destinación; y es que el mueble que pretende inmovilizar
conserva su propia naturaleza y su existencia distinta.
3.1.14. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO

3.1.14.1. DEFINICIÓN
Se da cuando una persona, con materiales propios, edifica o construye sobre un terreno
que no le pertenece; esa construcción pasa a ser, en principio, por efecto de la accesión,
propiedad del dueño del suelo. Esta fórmula, que en general puede considerarse acertada,
viene desde el derecho romano y se basa en el aforismo superficies solo cedit. Empero, la
ley establece diferencias y resuelve los conflictos que se le presenten, según que el
edificador haya construido de buena o mala fe en terreno ajeno.
No siempre lo construido tiene más valor. De ahí que la citada regla superficies solo
cedit haya sufrido una atenuación. Esto tomando en consideración que la creación de
riqueza que toda construcción implica, especialmente cuando es de buena fe, no otorga
necesariamente el domino al dueño del suelo; puede conferirse al constructor. Para ello se
tendrá en cuenta si hay buena o mala fe.
Muchas veces la unión o incorporación es el resultado- como expresan DÍEZ PICAZO y

GULLÓN - " de un actuar humano, y el rígido principio de que lo accesorio sigue a lo
principal, es decir, que el dueño de la cosa principal hace suya la accesoría, no puede
despojar toda la consideración que merece al que obra de buena fe, otorgándole en
consecuencia algunos derechos para remediar su empobrecimiento". El derecho peruano
ha valorado muy bien esto. En efecto, la buena fe origina que, lejos de aplicarse
mecánicamente la regla superficies solo cedit, el dueño del suelo tiene la facultad de optar
por la propiedad de la obra (art. 941), no una adquisición automática de la misma, como
dirían DÍEZ PICAZO y GULLÓN.
El derecho italiano, en cambio, considera que el constructor tiene un derecho de superficie.
El Código peruano - como por ejemplo, también el Código español- habla repetidamente
de "edificación", cuando el término más apropiado es el de "construcción", pues no hay
que excluir que "lo realizado fuese una obra distinta de la edificación, que se une o
incorpora de forma permanente al suelo" (DÍEZ PICAZO y GULLÓN ).
17
3.1.14.2. CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO CON BUENA FE

Está prevista en el artículo 941, que estipula: Cuando se edifique de buena fe en terreno
ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a
que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la
edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el
segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
Su antecedente inmediato lo encontramos en el artículo 868, primera parte del código

derogado.
Cuando el edificador o constructor edifica de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo
tiene la siguiente alternativa:
1) Puede hacer suyo lo edificado (en vía de accesión industrial adquiere la construcción);
hipótesis en la cual debe pagar el valor de dicha edificación, cuyo monto será el promedio
entre el costo nominal y el valor actual de la obra, para lo cual necesitará hacer una
tasación del edificio;
2) Puede obligar o exigir al constructor que pague el valor comercial actual del terreno.
Se presenta aquí "una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo:
cree pertenecerle, o una creencia, también asentada sobre un error excusable, sobre el
alcance del título que ostenta: cree que le faculta para obrar como lo ha hecho[20]".
El numeral 941 le confiere un derecho de opción.
Ahora bien: esta solución, que podríamos llamar moderna, no siempre es aceptada. Para el
maestro peruano MAX ARIAS SCHEREIBER PEZET, el propietario es perjudicado en
cualquiera de las dos alternativas, "ya que se vería obligado a pagar el valor de la
construcción que no proyectó o a vender un terreno respecto del cual tenía
otros proyectos".
Esta hipótesis sucede cuando, por ejemplo, un adquiriente (A) compra un terreno en
determinada zona urbana, pero por error construye o edifica de buena fe en el lote
correspondiente a otra persona (B). En tal caso, y de conformidad con el primer supuesto
de este articulo, la edificación corresponde a B (dueño del suelo), pero debe pagar el valor
de la construcción; o, de lo contrario, A adquirirá lo construido pero pagando el valor
comercial del terreno, se así lo estima el dueño del suelo.
En general, la doctrina considera que esta norma confiere al propietario un "derecho de

opción". Es decir, que no se puede sostener que el propietario del suelo es por ese solo
hecho dueño de lo construido. De acuerdo con esto, el dominus únicamente tiene una
presunción iuris tantum, puesto que admite prueba e contrario.
El fundamento de esta norma - que otorga derecho de elección al dueño del suelo a
adquirir lo construido, o a exigir al edificador comprador el terreno - es que, como
sostiene ROJINA VILLEGAS, "no podría obligarse al dueño a adquirir la construcción,
18
pues podría no tener recursos económicos para cubrirla, y entonces se originaría una
situación anormal permanente ante el propietario de lo edificado y el propietario del
predio".
El derecho de opción que establece el artículo 941 trata de lograr una solución equitativa:
suponiendo que el constructor obra de buena fe, debido a un error excusable en cuanto al
dominio del suelo o de la extensión del título que ostenta, provee dos alternativas. Ello
porque tampoco puede desconocerse que el propietario del suelo se perjudica, pues quizás
se ve obligado a vender un terreno que no tenia programada.
Pero, ¿Qué pasa si no ejercita el derecho de opción? Aunque la ley no lo diga, se produce
una situación cuyos principios rectores la doctrina sintetiza básicamente en dos:
1º) El tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado.
2º) El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra, pero o sobre aquel
terreno.
Habrá, en suma, una ocurrencia de dos derechos de propiedad. Lo que no es lógico es que
la obra, plantación o siembra carezca de titular en esta situación".
La jurisprudencia peruana ha seguido el espíritu de lo dispuesto por esta norma, en el

primer supuesto, esto es cuando habiendo el edificador construido de buena fe en terreno
ajeno "creyendo propio el terreno", pertenece al dueño del suelo "con la obligación de
pagar su valor". Así lo especifica una vieja ejecutoria suprema. De igual forma, ha
establecido que es "un caso de accesión industrial que se resuelve declarando que la cosa
construida pertenece al dueño del terreno, con la obligación de pagar su valor".
Como se puede apreciar, la jurisprudencia ha resuelto siempre a favor del dueño del suelo
(superficies solo cedit).No se conocen todavía aplicaciones relativas al segundo criterio
(alternativa) que legisla el articulo 941.
3.1.14.3. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO CON MALA FE

Está regulada en el articulo 943 que, literalmente, dice: Cuando se edifique de mala fe en
el terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio,
más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación
de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor. Su precedente
es el artículo 868 in fine del código anterior. En el derecho comparado, el código español
estipula lo mismo en sus artículos 362 y 363.
Aquí opera con todo vigor el principio de la accesión y el dueño del suelo se beneficia con
creces. En este caso de accesión industrial, cuando el edificador construye de mala fe, es
decir de pleno conocimiento de que el terreno edificado es ajeno, el dueño del suelo tiene
la siguiente opción:
1) Puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, mas el pago de la

indemnización correspondiente; o
19
2) Si prefiere, puede hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna.
Hay que decir que lo estipulado en el primer supuesto - la demolición - no es una fórmula
muy feliz, y ha sido cuestionada desde antiguo porque, como decía ELEODORO
ROMER, "en el derecho moderno no debe admitirse el derecho de destruir, que
corresponde a la pasada concepción individualista de la propiedad"; para no hablar de la
indemnización que además debe pagar el constructor de mala fe.
En cuanto al segundo supuesto - esto es, que pueda quedarse el propietario del suelo con lo
construido sin pago alguno-, parece ser excesiva la pena y caería dentro del
enriquecimiento indebido. La jurisprudencia nacional ha establecido desde tiempo atrás
que: " El que edifica de mala fe en terreno ajeno carece de derecho para demandar el pago
del valor de lo edificado". ¿Desde cuando habrá mala fe? Los tribunales han sentado
jurisprudencia que: "Las edificaciones hechas en terreno ajeno después de haber citado el
poseedor con la demanda del propietario, se consideran de mala fe".
Obviamente la mala fe debe probarse, pues, contrario sensu, la jurisprudencia ha dispuesto

que, "no habiéndose acreditado que se hubiera edificado de mala fe, o sea conociendo que
el terreno era ajeno, el dueño del suelo deberá pagar el valor de lo edificado.
No goza el edificador de ningún privilegio sobre las construcciones por él efectuadas

tendentes a asegurarle su reembolso. Empero, la jurisprudencia lo admite, pero con una
distinción: concede el derecho de retención al poseedor de buena fe; lo niega al de mala fe.
CASO NO PREVISTO POR EL CÓDIGO

Los artículos 941, 942 y 943, no examinan la hipótesis en que se siembre o plante
semillas propias en terreno ajeno, como tampoco lo hacía el artículo 868 del código
derogado. Al igual que en éste, es probable que el legislador consideró que en estos casos
que se presenten se resolverán conforme a las reglas del título de la posesión.
3.1.14.4. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO CON MALA FE DEL

DUEÑO DEL SUELO
Está enunciada en el artículo 942 que dice: Si el propietario del suelo obra de mala fe, la
opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso
puede exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial del
terreno.
Si lo edificado construye de buena fe en terreno ajeno y, contrariamente, el propietario del

suelo obra de mala fe (es decir, tenía conocimiento de la edificación en su terreno), es el
constructor o edificador el que tiene la opción de:
a) Exigir que el propietario pague el valor actual de la edificación; o
b) Pagar el edificador el valor comercial actual del terreno, y adquirir la propiedad del
edificio.
20
La mala fe del dueño del suelo reside en que no hay una tajante oposición a la
construcción (obra) a pesar de que tiene conocimiento. En el fondo equivale a una
autorización o aquiescencia. Se trataría, en términos de DÍEZ PICAZO y GULLÓN, de
una conducta omisiva que es juzgada de aquiescencia, pues la obra se ha ejecutado a su
vista, ciencia y paciencia.
Esta hipótesis del artículo 942, constituye una innovación, ya que no estaba regulada en el
código abrogado.
3.1.14.5. MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEÑO DEL SUELO

No contempla nuestro Código, empero, el caso en que haya mala fe de ambos, es decir,
tanto del dueño del suelo como del edificador (tercero). A nivel del derecho comparado, sí
hay una respuesta a esta interrogante. El código argentino, por ejemplo, la resuelve en su
artículo 2.590.
El código español también la tipifica en su numeral 364. Puesto que la conducta omisiva
del dueño del suelo equivale a una aquiescencia de la ejecución de la obra del tercero (con
mala fe), dicho articulo estipula una "compensación de culpas, y ordena que se regule
como si el tercero hubiere obrado de buena fe". En cambio, el código hispano no regula
expresamente la buena fe del tercero y mala fe del dueño del terreno. Agregan DÍEZ
PICAZO y GULLÓN que "su conducta ilícita es fuente de una obligación de reparar los
daños y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas en
aquella norma".
3.1.15. INVASIÓN DE TERRENO COLINDANTE

(CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS)
3.1.15.1. DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL
Se suele denominarlas también construcciones extralimitadas. Está regulada por
el artículo 944. Igualmente aquí el codificador ha considerado dos hipótesis: de buena de
y de mala fe; esta última no estaba legislada en el código derogado.
3.1.15.2. INVASIÓN DE SUELO COLINDANTE CON BUENA FE

Está enunciada por el artículo 944 en sus dos primeros parágrafos : Cuando con una
edificación se ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo de la propiedad vecina sin
que el dueño de ésta se haya opuesto, el propietario del edificio adquiere el terreno
ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo construido.
Si la porción ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una
construcción normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente.
Cuando el edificador ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo colindante o vecino

sin que el dueño de éste se haya opuesto, el invasor (propietario del edificio)adquiere el
21
terreno ocupado pagando su valor, excepto que opte por destruir lo construido (art.944,
ap.1º). Es decir, que se protege la buena fe del poseedor (invasor).
Esto acontece cuando, por ejemplo, una persona compra un lote de terreno de unos 300
metros cuadrados, pero por un error en la medición invade y construye algunos metros
más, es decir construye en parte de la propiedad colindante ajena. En estos casos, procede
a destruirlo o demolerlo generalmente cuando la construcción es de poco valor.
En cambio, la otra hipótesis es que si la porción construida hiciere insuficiente el resto del
terreno para utilizarlo en una construcción normal, puede el propietario exigir al invasor
que lo adquiera totalmente (art. 944, párr.2º).
Esto sucederá, verbigracia, si el invasor construyera el cincuenta por ciento (la mitad) más
del terreno, de suerte que resultare desventajoso para el dueño de la propiedad colindante.
Esta solución se estima bastante lógica.
3.1.15.3. INVASIÓN DE SUELO COLINDANTE CON MALA FE

Dispone el artículo 944 en el tercer párrafo: Cuando la invasión a que se refiere este
artículo haya sido de mala fe, regirá lo dispuesto en el artículo 943.
Cuando la invasión del terreno colindante sea con mala fe del edificador, se aplicará la
misma solución del artículo 943, esto es:
1) El dueño del suelo invadido puede exigir la demolición de lo edificado si le causare

perjuicio, más el pago de la indemnización pertinente, en cuyo caso la demolición correrá
por cuenta del invasor; o
2) El propietario puede quedarse con lo construido, sin la obligación de pagar su valor.
Esta última hipótesis (invasión de mala fe), no estaba prevista en el código derogado.
Como puede observarse, aun en esta situación el dueño del suelo podrá exigir la
demolición, pero sólo si ésta le causare perjuicio.
Según JORGE EUGENIO CASTAÑEDA, la autorización del ius tollendi importaría

un daño social considerable.
El error en la medición del área utilizable, es por lo demás, frecuente, como

observa LAFAILLE.
Se requiere también que la edificación esté concluida o a punto dde concluir. Si el lote
sólo ha sido cerrado levantando muros o pequeñas paredes que se introducen en los fundos
vecinos, es evidente que aún no existirá edificación (CASTAÑEDA).
22
3.1.15.4. HIPÓTESIS EN QUE SIN HABER INVASIÓN EXISTA

DIFERENCIA EN EL ÁREA
Además de las hipótesis de invasión de propiedad ajena colindante o vecina, previstas en
el artículo 944, se presentan otros casos de exceso de áreas en los predios sin que haya
existido invasión por haberse respetado los linderos con los vecinos. Estos supuestos se
presentan a menudo, y están regulados en el Libro de Fuentes de
las Obligaciones (Contratos).
En los casos de diferencia en las áreas de los inmuebles que se presentan derivadas de la
compraventa, se observan dos situaciones:
1) La venta efectuada con arreglo a la extensión o cabida del bien ( venta ad - mensuram);
2) La venta ad - corpus.
En la primera hipótesis, esto es, en la compraventa de un inmueble con edificación expresa

de su extensión o cabida, el vendedor debe entregar la cantidad pactada, pero de no
suceder así, el comprador debe pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver
el precio correspondiente a lo que se encuentre de menos (art. 1574). Debe distinguirse si
la diferencia de área (exceso o falta) excede o no la décima parte del bien vendido. Cuando
sobrepasa ese límite, el comprador puede optar por la rescisión del contrato (art. 1575). Si
no llega o no excede esa cantidad, el comprador tiene la obligación de pagar lo que halle
de más y el vendedor a devolver la diferencia resultante (el precio de lo que encontrare de
menos), en ambos casos el plazo para pago o devolución es de treinta días (art. 1576). En
cuanto a la acción del comprador para pedir la rescisión del contrato, ésta caduca a los seis
meses de la recepción del bien por el comprador (art. 1579). En el código derogado, esta
hipótesis estaba contemplada en los artículos 1419 a 1422.
En el segundo caso, o sea en la venta ad corpus, que se da cuando el bien se vende fijando
el precio por la totalidad y no con arreglo a su extensión, el comprador está obligado a
pagar la totalidad del precio aunque resulte que la extensión real es diferente. Empero, si la
extensión real difiere de la señalada en el contrato en más de una décima parte, el precio
será reducido o aumentado proporcionalmente (art. 1577). Esta hipótesis estaba legislada
en el artículo 1423 del código derogado.
El Código contiene un supuesto novedoso referido a la compraventa de varios bienes

homogéneos, por un solo y mismo precio, pero con indicación de sus respectivas
extensiones; si se comprueba que la extensión es superior en alguno(s) e inferior en otro(s),
se hará la compensación entre las faltas y los excesos, hasta el límite de su concurrencia.
Pero si el precio fue pactado por unidad de extensión o medida (ad- mesuram), el derecho
al suplemento, o a la disminución del precio que resulta después de efectuada la
compensación, se regula por los artículos 1574 a 1576 ya referidos (art. 1578).
23
3.1.15.5. INVASIÓN DE LA VÍA PÚBLICA

Las hipótesis anteriores están referidas a la propiedad ajena colindante, pero ¿Qué
sucederá en el supuesto de invasión de la vía pública? Parece ser que, en tal caso, el
invasor estará obligado a la demolición de lo construido, aun que, como
dice ELEODORO ROMERO "siempre que perjudique el tráfico", puesto que siendo el
terreno o suelo de propiedad del Estado, no procede la apropiación del mismo. Sin
embargo, en el supuesto de que el área invadida no fuere considerable, sólo procedería la
indemnización correspondiente y no la demolición.
Evidentemente, en este como en otros casos, es posible que el codificador haya

considerado no incluir otras normas referidas a este instituto, por estimar que pertenecen al
ámbito del Derecho Administrativo.
3.1.16. EDIFICACIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN CON

MATERIALES AJENOS (EN TERRENO PROPIO)
3.1.16.1. REGLA GENERAL
Desde el derecho romano, esta materia ha sido resuelta siempre a favor del dueño del
suelo, pues, como se ha precisado anteriormente, se aplica el principio superficies solo
cedit. Pero la solución ha variado.
El dueño del suelo se hace propietario de los materiales (ajenos) por la vía de la accesión.
Esta modalidad está regulada en sus dos variantes: de buena y mala fe, por el artículo 945.
En realidad se trata de un acto ilícito. Empero como ello conduce a la creación de riqueza
y de utilidad social (DÍEZ PICAZO y GULLÓN), la ley
establece soluciones indemnizatorias, algunas de ellas muy severas, especialmente cuando
el empleo de materiales es con mala fe.
El Código peruano da por hecho que no pueden retirarse los materiales.
En cambio el código español en su artículo 360, trae otras salidas. Así LUIS DÍEZ
PICAZO y ANTONIO GULLÓN, dice que: "Cuando la restitución puede hacerse sin
menoscabo de la obra, el dueño de los materiales conserva su derecho y puede retirarlos.
Mas cuando ello no es posible, ese dueño los pierde y los hace suyos el dueño del suelo".
3.1.16.2. EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE BUENA FE

Dispone el artículo 945 en su primer parágrafo: El que de buena fe edifica con
materiales ajenos o siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo construido o sembrado,
pero debe pagar el valor de los materiales, plantas o semillas y la indemnización por los
daños y perjuicios causados.
El que edifica o construye con materiales ajenos, o siembra plantas o semillas ajenas, de
buena fe, adquiere la propiedad de lo construido o sembrado, pero está obligado a pagar el
24
valor de tales materiales, plantas o semillas, puesto que de otro modo se produciría un
enriquecimiento sin causa.
Además, tiene la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios causados.
Esta hipótesis se aplica muy raramente, ya que quien emplea materiales ajenos de buena fe
queda protegido por los artículos 912(el poseedor es reputado propietario, mientras no se
pruebe lo contrario) y el 948(el que posee de buena fe y como propietario adquiere el
dominio), ya que en el momento que los utiliza, los materiales son muebles - recién
cuando se adhiere materialmente, se convierten en inmueble por accesión física- , y la
buena fe del poseedor de muebles se presume.
3.1.16.3. EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE MALA FE

Está legislada por el artículo 945 en su segundo parágrafo: Si la edificación o siembra es
hecha de mala fe se aplica el párrafo anterior, pero quien construye o siembra debe pagar
el doble del valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente indemnización
de daños y perjuicios.
Cuando la edificación, plantación o siembra se hacen de mala fe, esto es, a sabiendas de
que se trata de materiales, plantas o semillas ajenos, también adquiere lo construido,
plantado o sembrado, pero en este caso debe pagar el doble del valor de los materiales,
plantas o semillas, amén de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que
deberá probarse.
En lo referente a la pena, ésta es más severa que la contenida en el artículo 870 del código
derogado, y se ha vuelto a la que disponía el pago del doble del valor del artículo 508 del
código de 1852.
3.1.17. SIEMBRA CON PRODUCTOS AJENOS EN TERRENO

AJENO
El código vigente no regula, como tampoco lo hacía el derogado, el caso de aquel que
siembra o planta en terreno ajeno, que sí legislaba el código de 1852 en sus artículos 509 a
511. Algunos autores consideran que tal hipótesis ha debido ser resuelta de la misma
forma que con lo dispuesto en el artículo 941 para las obras de edificación en terreno
ajeno. ELEODORO ROMERO ROMAÑA[24], comentando el artículo 870 del código
derogado, precedente del artículo 941 del vigente, sostenía que "nuestros codificadores
han preferido guardar silencio, considerando tal vez que para sembrar en terreno ajeno hay
que ser poseedor y que son de aplicación por consiguiente, las normas establecidas en el
código según se trate de posesión de buena o de mala fe". En la actualidad este argumento
sigue siendo válido.
25
3.1.18. ACCESIÓN MOBILIARIA NATURAL

3.1.18.1. GENERALIDADES
En este rubro encontramos la accesión natural de un mueble. El código solo considera una
hipótesis de accesión mueble, que es, a su vez, una modalidad de accesión natural : las
crías de animales (art. 946).
3.1.18.2. LAS CRÍAS DE ANIMALES. DEFINICIÓN Y

REGULACIÓN
De ordinario se adquiere la cría por el dueño del animal hembra. Así lo considera la
mayoría de la doctrina y la legislación comparadas, y también nuestro Código.
El fundamento de ello - es decir que la cría pertenezca al dueño de la hembra - se debe, en

opinión de SAÚL CESTAU, a que el legislador estima que "la función de la madre es, por
su duración y trascendencia, superior a la del padre".
Se dice que a la madre corresponde la gestación y el sacrificio que supone el parto y

la lactancia, por lo que la cría viene a ser como una porción de las entrañas de la
madre (partio viscerum matris) (CASTAÑEDA).
Esta figura está normada por el artículo 946: El propietario del animal hembra adquiere la
cría, salvo pacto en contrario.
Para que los animales se consideren frutos, basta que estén en el vientre de la madre,
aunque no hayan nacido.
En los casos de inseminación artificial realizada con elementos reproductivos de animal

ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cría pagando el valor del elemento
reproductor, si obra de buena fe, y el triple del valor, si lo hace de mala fe.
En el primer parágrafo de este artículo ratifica la doctrina que hemos expuesto. De igual
manera con arreglo a la parte final del mismo parágrafo primero, se puede pactar o
convenir que la cría pertenezca al dueño del semental (cuando haya cruce de animales de
diferentes dueños) y ese contrato es lícito, no sólo porque lo autoriza el citado dispositivo
del código, sino porque no viola ninguna ley de orden público.
Por otra parte, para el legislador las crías son frutos naturales, y considerarlas como tales,
hasta que estén en el vientre de la madre, aunque el animal sea no nato, esto es, que no
haya nacido (art. 946, párr.2º) Sin embargo, a este respecto, debo decir
con Castañeda, que los frutos del bien no le corresponden al propietario de éste por
accesión, sino por extensión del dominio.
Finalmente, el parágrafo 3º del artículo bajo comentario, considera los casos de

inseminación artificial en que se utilicen materiales (elementos reproductivos) ajenos.
También en esta hipótesis, el propietario del animal hembra adquiere la cría por accesión,
pero la ley establece dos soluciones:
26
1) Si usa de buena fe los elementos reproductivos de animal ajeno, debe pagar el valor del
elemento reproductor;
2) Si actúa de mala fe, esto es, a sabiendas de que los elementos reproductivos son ajenos,
debe pagar el triple del valor.
En suma, los efectos son distintos, según que la utilización (posesión) de elementos
reproductivos sea de buena o de mala fe en la legislación comparada, la corriente de
considerar la cría de animales como modo de adquirir la propiedad por accesión es
mayoritaria, tal por ejemplo, la francesa (Code, art. 547, ap.3º).
IV. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN:
4.1. LA PRESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES

El artículo 950 del cc establece que “la propiedad inmueble se adquiere por prescripción
mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
E. POSESIÓN CONTINUA
Antes de desarrollar este requisito de la prescripción, debemos de recordar que según el
Código Civil Peruano la posesión es el ejercicio de uno o más poderes inherentes a la
propiedad; es así que el mismo código prescribe que son poderes inherentes a la propiedad:
el uso, disfrute, la disposición y la reivindicación.
Concepto.- Aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se

necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta
que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el
bien los diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza
La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en cuenta
los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia naturaleza del inmueble,
es así por ejemplo, que se trate de un inmueble que es ocupado ocasionalmente por la
persona esto no quiere decir que la posesión continua ha sido interrumpida o perturbada; por
esa razón el Código Civil en su artículo 915 nos dice textualmente: "si el poseedor actual
prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo
prueba en contrario".
Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos saber que el código civil en su artículo
953º también dice: "se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la
posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por
sentencia se le restituye".
Que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones,

se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que
para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino
27
que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al

constituir un presupuesto indispensable para la usucupacion. "
En opinión de Jorge Avendaño es discutible que este ultimo sea un poder inherente a la
propiedad; la reivindicación es en rigor, la expresión de la persecutoriedad, que es un
atributo que corresponde a todo derecho real, en todo caso para efectos de concepto o
noción de la posesión se debe considerar que los poderes de la propiedad son el uso, el
disfrute, y la disposición; por consiguiente, todo el que usa es poseedor, también lo es quien
disfruta, estos dos son en realidad los poderes que configuran la posesión; la disposición, si
bien es también un poder inherente a la propiedad, importa un acto único y aislado, por lo
que difícilmente es expresión posesoria.
La posesión, a la ves, supone un ejercicio de hecho, en oposición a lo que seria de derecho

según el mismo Avendaño, pues para que haya posesión no es necesaria ni es suficiente la
posesión de derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un contrato o por una resolución
judicial. La exigencia de que la posesión importe un ejercicio de hecho, tiene una segunda
consecuencia, que se descarta toda noción de legitimidad; por consiguiente posee tanto el
propietario como el usurpador. Es así que la posesión tiene una gran importancia porque es,
el contenido de muchos derechos reales.
F. POSESIÓN PACÍFICA
La posesión debe ser exenta de violencia física y moral. "Ser pacífica significa que el poder
de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente,
pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de
cosas".
La posesión del bien debe ser pacífica al momento de interponer la demanda de prescripción
adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no debió ser adquirida por la fuerza, que no
se vea afectada por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen. Pierde el
carácter pacífico cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria.
Sobre ello La doctrina coincide con lo señalado por Albaladejo, en el sentido de que una vez
que hayan terminado los actos de violencia, recién en ese momento se puede considerar que
existe posesión pacífica que vale para prescribir. Puntualiza el maestro, al explicarnos que
"como de lo que se trata es de que la situación mantenida violentamente no tenga valor
(mientras la violencia dura) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que sí hay
posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle.
Expone Álvarez Caperochipi, "que el título de la posesión puede alterarse. El poseedor en

nombre de otro puede presentarse como poseedor a título de dueño y la posesión violenta,
clandestina o precarista puede transformarse en pacífica, pública y a título de dueña. Se trata
de una inversión posesoria. Pero la inversión no se presume, sino que, al contrario, se
presume que se continúa detentando con el mismo título con el que se adquiere. La
inversión posesoria debe resultar de un acto expreso y final. El tiempo de la usucapión
empezará a contarse desde entonces".
28
¿QUÉ IMPLICA LA POSESIÓN PACÍFICA?
No puede ampararse la demanda de prescripción si se ha demostrado que el accionante no

viene ocupando el inmueble de litis en forma pacífica como propietario, lo que significa que
debe transcurrir sin generar ningún conflicto con los derechos de los demás
¿LOS PROCESOS JUDICIALES AFECTAN LA POSESIÓN PACÍFICA?
No se cumple con el requisito de la posesión pacífica para adquirir la propiedad por

prescripción si han existido diversos procesos judiciales seguidos entre las partes
No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre
impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad; en este caso, no
se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión
En Este Punto Debemos Preguntarnos ¿Se Perderá La Pacificidad De La Posesión Cuando

Se Es Demandado Por El Verdadero Propietario Después De Transcurrido Los 5 O 10 Años
(Se Trate De Prescripción Corta O Larga, Respectivamente) De Posesión Del Inmueble,
Teniendo En Cuenta Que El Poseedor No Demandó La Prescripción Adquisitiva De Este?.
En este sentido debemos preguntarnos si la prescripción adquisitiva opera en forma

automática, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del tiempo o de lo
contrario si es necesaria la declaración judicial; es decir si se necesita acudir a un órgano
jurisdiccional para que se le declare propietario del inmueble
G. POSESIÓN PÚBLICA
Se entiende que la prescripción adquisitiva, funciona a través de un hacer por parte del
poseedor, es decir, porque éste actúa sobre el bien como propietario, es más, al poseedor se
le presume propietario; entonces no se entendería la validez de este principio si el poseedor
actuara de forma clandestina. También se debe entender que para que sea válida la posesión,
el propietario debe estar enterado de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzáles Barrón citando a Hernández Gil, que la posesión como
hecho propio de la realidad física, como situación fáctica, solamente existe en cuanto el
hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesión clandestina no llega a ser tal,
pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el sustantivo al que pretende calificar.
Quien pretende el reconocimiento del orden jurídico como propietario, no puede esconderse
u ocultarse, no puede tener conductas equívocas o fundarse en meras tolerancias del
verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo
del curso natural de las interacciones humanas, a través de la negación de un valor social
fundamental como es la comunicación.
La Posesión Pública nos dice, que es necesario reconocer que el requisito de que la posesión
sea pública es plenamente lógico, porque lo que verdaderamente caracteriza el ejercicio del
derecho de propiedad es su ejercicio público erga omnes. Apenas se puede concebir una
29
posesión no ejercida públicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo demás, el

poseedor que oculta la posesión hace imposible que los interesados conozcan la pretensión
que tiene sobre el bien y, por lo tanto, están excusados de no haberse opuesto.
Por su parte, Berastain Quevedo citando a PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE, nos
refiere que la posesión es pública cuando exista una exteriorización de los actos posesorios,
que actúe conforme lo hace el titular de un derecho.
"El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es
necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que
puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante
todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión
del usucapiente se consolida".
Siendo ilustrativo el profesor último citado, indica que lo contrario a la posesión pública es
la posesión clandestina, que carece de eficacia posesoria, por ejemplo, una persona que
ingresa por las noches a un inmueble por un pequeño hueco en la pared del lindero del
fondo, y que antes que amanezca se retira del inmueble. Este individuo no podrá adquirir la
propiedad por prescripción, ya que su posesión ha sido clandestina. La prueba de la
publicidad de la posesión se da a través de las testimoniales de los vecinos, que son las
personas idóneas para atestiguar si la persona que invoca la prescripción ha ejercido una
posesión de público conocimiento.
H. JUSTO TITULO Y BUENA FE

En la segunda parte del artículo 950 del C.C., se estipula, "que la propiedad se adquiere a
los cinco años cuando median, justo título y buena fe."
JUSTO TÍTULO
Al igual que en la Prescripción Adquisitiva, el Código sustantivo no define lo que es justo
título, a diferencia del Código de 1,852, que consideraba, "como justo título para adquirir
por prescripción toda causa bastante para transferir el dominio".
Es infundada la pretensión, si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad.

El justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no
estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia.
Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga por finalidad
la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar algún vicio o
defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por prescripción por que
el usucapiente posee a título de propietario y posee a título de dueño por que ha mediado
una causa suficiente para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legítima
solamente va a resultar eficaz para justificar la posesión como dueño, pero no para transferir
la propiedad merced del vicio o defecto que padece, los cuales serán subsanados por el
hecho de la posesión por el tiempo previsto por la ley.Este instrumento de orden legal
30
destinado a la transmisión de la propiedad, sería perfecto de no mediar circunstancias ajenas

al adquiriente y propias del enajenante que impidan su transferencia efectiva
Justo título es el título traslativo que de por sí habría bastado para operar la transferencia del
dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda parte del artículo 950 el
Código Civil establece la existencia del justo título, es obvio que aun cuando este haya sido
expedido por el propietario, nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse
en cuenta otras circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de
la subdivisión del predio rústico, así como la posesión física por mayor tiempo al requerido
por la ley.
BUENA FE
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripción abreviada.
Nuestra legislación considera que tanto ella, como el justo título, constituyen elementos
diferentes, que para poder dar origen a la Usucapión tienen que darse en forma conjunta.
El artículo 914º del Código Civil, presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a
favorecer la consolidación de las situaciones de hecho, ya que en la mayoría de los casos
sería muy difícil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este caso quien se
opone a la posesión, sería el obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artículo 914 del Código Civil, esta presunción no
favorece al poseedor cuando el bien está inscrito a nombre de otra persona, porque en este
caso la inscripción es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de ser legítimo
por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título (artículo
906 del C.C. Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un estado
psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe
responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede
fundarse en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por
ello, exige que el poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda
sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aquí no se exige solamente una 'buena fe-
creencia', sino que se avanza hasta una buena fe-diligencia.
Regresando a nuestra realidad jurídica nacional, tenemos que según el Código Civil, existe
buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de
derecho sobre el vicio que invalida su título" (artículo 906 C.C). De esta definición legal es
posible obtener inferir las siguientes ideas:
a) La buena fe requiere que él poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se funde esa
creencia;
31
c) La buena fe implica que el poseedor actúa por ignorancia o por error de hecho o de
derecho
Conforme se advierte de los elementos señalados, la buena fe no es solamente una

"creencia" fundada en un estado psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe
sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la
buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues existe un deber social de
actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente el título de adquisición de
la propiedad, en el cual pueda sustentar su "creencia honesta"[89]. Recapitulando se puede
señalar, que aquí no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino que se avanza hasta
una "buena fe-diligencia". La duda del poseedor respecto a su legitimidad normalmente
debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda sólo pueda ser desvanecida con un actuar
de diligencia superlativo que no se justifique por las circunstancias. Verbigracia, la
concubina del poseedor nacido en el extranjero, tiene la duda su pareja recientemente
fallecida tiene otros herederos en su país natal. Desvanecer esta duda demostraría una
diligencia no justiciable por las circunstancias ( gastos excesivos), por lo que su culpa leve
no debe influenciar en su buena fe.
El justo título y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la prescripción
adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee adquirir un bien por la
prescripción ordinaria deberá acreditar su justo título que a su vez servirá como sustento de
presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo señala el artículo 907 del C.C., la buena fe solo durará hasta que
las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legítimamente el, en todo caso hasta
que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripción extraordinaria solo es necesario acreditar una posesión útil para
usucapir, es decir que la posesión reúna todos los requisitos generales (continua, pacífica,
pública y como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo título y
buena fe).
4.2. PRESCRIPCIÓN CORTA U ORDINARIA

Adquieren los bienes inmuebles por prescripción adquisitiva ordinaria quienes lo han
poseído como propietarios durante cinco años por periodo continuo, pacífico y público, si es
que esta posesión se le añade el justo título y la buena fe. Si bien nuestro código civil no ha
consignado la denominación “prescripción adquisitiva ordinaria”, por el contenido está
regulado en el artículo 950, segundo párrafo (en el caso de los bienes muebles), haciendo
referencia a la clasificación que hace la doctrina (Contreras, 2008).
La prescripción adquisitiva corta, ordinaria o leve, como también se le conoce, tiene por
objeto favorecer a todos aquellos que creyéndose en justicia propietarios no son tales por
razones ajenas a su voluntad y previsión. Dicen Planiol y Ripert “que la prescripción de diez
a veinte años tiende a subsanar en cuanto el verdadero propietario, el vicio que resulta del
hecho de no tener la propiedad aquel de quien el poseedor haya obtenido su Derecho. La ley,
32
como especial consideración en favor del tercero que ha recibido un inmueble a “non
domini”, le asegura, al cabo de un breve plazo, la situación que hubiera tenido si hubiera
tratado con el verdadero propietario (Arias-Schreiber, 1993).
Requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria son:
4.2.1. POSESIÓN CONTINUA Y A TÍTULO DE PROPIETARIO

Según Villanueva (2008) a este primer elemento, se deberá aplicar el contenido de la
posesión sustentada en la teoría de Ihering, y luego, en segundo plano, la presunciones de
posesiones del tiempo intermedio entre la posesión actual y la anterior y la continuidad de
posesión la de aquel que le transmitió el bien e inclusive la presunción de propiedad, no
sin antes haberse probado la posesión en su real contenido y dimensión. De allí que esta
posesión continúa tiene que ser:
* En concepto de propietario, es decir, la posesión continua debe ejercerse en base a los

poderes facticos del Derecho de propiedad.
*Publica, no basada en actos clandestinos.
*Pacifica, obtenida sin violencia.
*No interrumpida, la interrupción de la posesión está referida a la supervivencia de un

hecho que, destruyendo algunas de las condiciones de la usucapión (permanencia de la
posesión, inacción del propietario anterior) corta el curso de aquella, haciendo inútil el
tiempo obtenido. Es interrupción natural cuando hay lugar a la propia perdida de la
posesión. Y hay interrupción civil cuando ocurre la reclamación del propietario.
(Villanueva, 2008).
En síntesis, habrá posesión continua: a) cuando ella se tiene o ejerce sin interrupción, b)
cuando la interrupción es menor de un año, o C) cuando durando más de un año, esta le es
restituido por sentencia (Cruz, 2004)
4.3. PRESCRIPCIÓN LARGA O EXTRAORDINARIA
La prescripción larga o decenal, llamada extraordinaria. Encuentra su origen en la

prescripción longi temporis del Derecho romano. Es modo originario de adquirir la
propiedad; aunque sea ser derivativo cuando el poseedor actual suma su posesión a las
posesiones anteriores para invocar la prescripción. Sus elementos son: posesión y transcurso
del tiempo legal.
La usucapión extraordinaria (o larga) tiene como antecedente la llamada “prescripción por

largo tiempo” (longi temporis praescriptio), cuyo fundamento no solo se encuentra en
subsanar la falta de poder de disposición del transferente, pues, con esta figura se logra
subsanar cualquier defecto del título, o incluso se consuman adquisiciones sin título. Por
tanto, la usucapión extraordinaria es el remedio último para regularizar situaciones de hecho.
33
Largamente consolidadas por el paso del tiempo, y en las que se toma en cuenta los
requisitos de orden jurídico-formal, pues basta la posesión continua, pacífica y como
propietario.
4.4. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIENES MUEBLES
La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua, pacifica y

publica como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro años si no lo hay.
(artículo 951).
Caracteres:
• Los procesos no contenciosos de título supletorio y de prescripción adquisitiva solo se

impulsan a pedido de parte.
V. PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO
Artículo 955º.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a

propietario distinto que el dueño del suelo.
5.1. EL SUELO
El suelo es el elemento natural sobre el que se construyen y descansan los desarrollos
poblacionales, los que por definición nunca son estáticos, pues responden a las propias
tendencias de evolución urbana, por lo que su uso debe ser permanente revisado y
actualizado por la autoridad urbanística a fin de adecuarlo a las exigencias de los nuevos
tiempos, optimizando su uso, densificando e intensificando su aprovechamiento racional,
pues el suelo urbano es un recurso natural escaso y no renovable. De allí la enorme
importancia de regular normativamente su uso a la luz de los nuevos requerimientos de la
población dotando así de sostenibilidad al desarrollo urbano de las ciudades.
El suelo constituye el objeto principal, el asiento por excelencia de la propiedad territorial.

En el plano horizontal la propiedad está delimitada mediante elementos materiales (hitos,
mojones, etc.) que lo separa de otro predio adyacente perteneciente a otra propiedad privada
o pública. Los límites horizontales de un predio se fijan en relación al suelo y están dados
por el área, medidas perimétricas y linderos que los separan de otros predios colindantes. Se
establecen mediante el deslinde y amojonamiento extrajudicial o judicial.
Cuando el predio está registrado, los confines horizontales deben constar con toda precisión
en el registro de predios. Conforme al art. 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, aprobado mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN, publicado el 3.5.2013, el asiento de inmatriculación
contendrá:
a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es

rural o eriazo;
34
b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a

matricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos
correspondientes;
c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias

(por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su
ubicación geo-referenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en
coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote,
manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia
que sirva para distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas deberán estar
expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal;
d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área

expresada en hectáreas (hás.) y con 04 decimales, perímetro expresado en metros (m);
centroide y ubicación geo-referenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato.
Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y
medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 y cualquier otra
información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.
5.2. EL SUBSUELO
La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta donde le sea útil al dueño, siempre
que lo ejerza en armonía con el interés común y dentro de los límites de la ley. Por ejemplo,
puede construir los cimientos para sus edificaciones, realizar edificaciones subterráneas,
construcción de silos, cavar pozos de agua, etc. El propietario del suelo no puede oponerse a
las actividades de terceros en el subsuelo que no tenga interés en excluir.
Los recursos naturales, yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes excluidos por ley,
que se encuentren en el subsuelo, no pertenecen pertenecen al dueño del suelo sino al
Estado. El art. 66 de la Constitución prescribe que “los recursos naturales, renovables y no
renovables, son patrimonio de la nación. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por
ley orgánica se fijan las condiciones de su utilización y de su otorgamiento a particulares.
La concesión otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal”.
5.3. EL SOBRESUELO
El derecho del propietario del suelo se extiende al sobresuelo (aires o espacio aéreo sobre la
superficie) hasta donde le sea útil, siempre que lo ejerza en armonía con el interés común y
dentro de los límites de la ley. El propietario tiene la facultad de extender en él sus
construcciones hasta los límites máximos permitidos por ley, y puede también demandar la
demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio o cortar
las ramas que lo invadan.
Un sector de la doctrina sostiene que el espacio aéreo o aires sobre el suelo no puede ser
objeto de propiedad. Por ejemplo, Gurfinke afirma:
35
“En realidad no se trata de la propiedad del espacio, por cuanto el espacio no es una cosa
desde el punto de vista físico y, por ende, no puede constituir el objeto ni de la posesión ni
de los derechos reales; se trata de un concepto de relación en tanto las cosas ocupan un lugar
en el espacio”. Sin embargo, el ordenamiento jurídico establece que el propietario del suelo
los es también del sobresuelo: este tiene la calidad de bien inmueble (art. 885.1), forma
parte de la propiedad predial (art. 954) y puede pertenecer a propietario distinto del dueño
del suelo (art. 955). El art. 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) aprobado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN del 3.5.2013, dispone:
“Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta
podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación delos bienes comunes. En este caso la independización
procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso. El Reglamento Interno puede
establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en
asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida
vinculada”.
El crecimiento constante de la población y la falta de terrenos urbanos ha determinado que

las ciudades en vez de crecer horizontalmente crezcan en forma vertical. El propietario del
predio tiene derecho a edificar o sobreelevar lo ya edificado incrementando el área de su
propiedad, o levantar nuevos pisos o departamentos independientes sobre lo ya edificado
hasta el límite de los planes urbanísticos que impiden su elevación a mayor altura o dar al
techo (aires) de su propiedad cualquier otra utilidad como destinarlo a terrazas, avisos
publicitarios, etc., o puede independizar el sobresuelo (los aires) para que cuente con su
respectiva partida registral, y así poder enajenarlo total o parcialmente, vendiéndolo,
permutándolo, entregándolo en anticipo de herencia, etc.
En una edificación por pisos, sujeta al régimen de la propiedad horizontal (Ley 27157), la
azotea constituye zona común cuando no se ha previsto lo contrario. Sin embargo, el
régimen de zona común de la azotea puede ser sustituido por el régimen de propiedad
exclusiva, requiriéndose para ello una votación favorable de las dos terceras partes de la
junta de propietarios de las diferentes secciones que integran la edificación (art. 5.7, 2do
párrafo de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN), en aplicación el art. 47.1 de la Ley N°
27157, por el cual la junta de propietarios tiene la representación conjunta de todos ellos,
por lo que sus acuerdos los vinculan aun cuando no sean unánimes.
El derecho del ejercicio útil del espacio aéreo sobre el suelo tiene limitaciones legales, por
ejemplo, el propietario no puede oponerse a la libre navegación aérea (art. 18 de la Ley N°
27261). La Ley N° 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) faculta a las municipalidades
a imponer limitaciones a la propiedad privada a fin de que las construcciones no sobrepasen
las alturas máximas permitidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones, y en general
que la propiedad se use en armonía con el bien común (art. 88 y ss.).
36
5.3.1. BIENES NO COMPRENDIDOS EN EL SUBSUELO

Art. 954 (…) La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
Los recursos naturales son patrimonio de la Nación. No pueden ser objeto de propiedad
particular.
5.3.1.1. PROPIEDAD DE LOS RECURSOS NATURALES
A) REGULACIÓN LEGAL
La Constitución prescribe que “los recursos naturales, renovables y no renovables, son
patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgánica
se fijan las condiciones de su utilización y de su otorgamiento, a particulares. La
concesión otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal” (art. 66).
El el segundo párrafo del art. 954 señala que “la propiedad del subsuelo no comprende
los recursos naturales, los yacimientos y los restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales” (segundo párrafo del art. 954).
La Ley N° 28611, Ley General del Ambiente, establece que los recursos naturales
constituyen Patrimonio de la Nación. Su protección y conservación pueden ser invocadas
como causa de necesidad pública, conforme a ley (art. 5).
Por Ley N° 26821, publicada el 26.6.1997, Ley Orgánica para el Aprovechamiento

Sostenible de los Recursos Naturales, se regula el régimen de aprovechamiento
sostenible de los recursos naturales, en tanto constituyen patrimonio de la Nación,
estableciendo sus condiciones y las modalidades de otorgamiento a particulares, en
conformidad con los artículos 66 y 67 de la Constitución y en concordancia con el
Código del Medio Ambiente y los Recursos Naturales y los convenios internacionales
ratificados por el Perú
B) CONCEPTO
Se consideran recursos naturales a todo componente de la naturaleza, sin alteración
humana, susceptible de aprovechamiento para la satisfacción de las necesidades de las
personas, con valor económico actual o potencial (aguas, recursos eólicos, solares,
geotérmicos, el espectro radioeléctrico, minerales, petróleo, gas, carbón, bosques, peces,
aves, etc.).
El art. 3 de la Ley 26821 considera recursos naturales a “todo componente de la

naturaleza, susceptible de ser aprovechado por el ser humano para la satisfacción de sus
necesidades y que tenga un valor actual o potencial en el mercado”, tales como: las aguas,
la diversidad biológica, los recursos genéticos y los ecosistemas que dan soporte a la vida;
los recursos hidro-carburíferos, hidro-energéticos, eólicos, solares, geotérmicos y
similares, la atmósfera y el espectro radioeléctrico, los minerales.
37
C) CLASIFICACIÓN
Los recursos naturales se clasifican en renovables y no renovables.
Los recursos renovables no se agotan con su utilización, debido a que vuelven a su

estado original o se regeneran a una tasa igual o mayor a la tasa con la que disminuyen
por su utilización (agua, viento, radiación solar, energía hidráulica, energía térmica,
bosques, frutales naturales, peces, etc.). Ciertos recursos renovables pueden dejar de
serlo si su tasa de utilización es tan alta que evite su renovación, lo que exige un uso
racional que permita su sostenibilidad (la pesca, la tala de los bosques, etc.).
Los recursos no renovables no pueden ser producidos, cultivados, regenerados o

reutilizados.
Existen en cantidades fijas o no pueden ser recreados por la naturaleza en periodos

geológicos cortos (minerales, petróleo, gas, depósitos de agua subterránea, etc.). Se
denominan reservas a los contingentes de recursos que pueden ser extraídos con
provecho.
D) OTORGAMIENTO DE DERECHOS SOBRE LOS RECURSOS

NATURALES
La Constitución prescribe: “El Estado determina la política nacional del medio ambiente.
Promueve el uso sostenible de los recursos naturales” (art. 67).
El desarrollo sostenible conduce al crecimiento económico, a la elevación de la calidad

de vida y al bienestar social sin agotar la base de los recursos naturales renovables en que
se sustenta, ni deteriorar el medio ambiente o el derecho de las generaciones futuras a
utilizarlo para la satisfacción de sus necesidades. Corresponde al Estado planificar el
manejo y aprovechamiento de los recursos naturales para garantizar su desarrollo
sostenible, su conservación o sustitución, además debe prevenir y controlar los factores
de deterioro ambiental, imponer las sanciones legales y exigir la reparación de los daños
causados.
Los recursos naturales no son apropiables por los particulares, salvo la tierra que puede
ser objeto de propiedad privada o comunal.
Los habitantes, especialmente los de las comunidades campesinas y nativas, pueden

beneficiarse, gratuitamente y sin exclusividad, de los recursos naturales de libre acceso
del entorno adyacente a sus tierras, para satisfacer sus necesidades y derechos exclusivos
o excluyentes de terceros o reserva del Estado.
El art. 5 de la Ley 28736, Ley para la protección de los pueblos indígenas u originarios
en situación de aislamiento y en situación de contracto inicial, establece que “las reservas
indígenas para los pueblos indígenas en situación de aislamiento o de contacto inicial son
intangibles en tanto mantengan tales calidades”. En ellas “no se otorgarán derechos que
38
impliquen el aprovechamiento de recursos naturales”, salvo con fines de subsistencia de

los pueblos que las habiten.
En caso de ubicarse un recuro natural susceptible de aprovechamiento cuya explotación

resulte de necesidad pública para el Estado, se procederá de acuerdo a ley”.
Las comunidades campesinas y nativas tienen preferencia en el aprovechamiento

sostenible de los recursos naturales de sus tierras, debidamente tituladas, salvo expresa
reserva del Estado o derechos exclusivos o excluyentes de terceros.
Conforme a la Ley 26821, los recursos naturales pueden ser entregados por el Estado a
los particulares para su aprovechamiento sostenible. La entrega se realizará mediante las
modalidades establecidas por ley para cada recurso natural.
El Estado conserva el dominio de los recursos naturales, así como los frutos y productos
mantenidos en su fuente. Los frutos y productos obtenidos corresponden al titular del
derecho de concesión.
Por ley dictada para el aprovechamiento sostenible de cada recurso natural se precisa las
condiciones, términos, criterios y plazos para el otorgamiento de derechos, incluyendo la
retribución al Estado por su otorgamiento, mantenimiento del derecho de vigencia, las
condiciones para su inscripción en el registro correspondiente y la posibilidad de su
cesión.
La concesión aprobada por ley otorga al concesionario el derecho de uso y disfrute del
recurso natural concedido y, en consecuencia, la propiedad de los frutos y productos a
extraer.
LAS CONCESIONES SON BIENES INCORPORALES

REGISTRABLES.
Pueden ser objeto de disposición, hipoteca, cesión y reivindicación, conforme a las leyes
especiales. La concesión, su disposición y constitución de derechos reales sobre ella
deberán inscribirse en el registro respectivo.
Pueden concederse diversos títulos de aprovechamiento sostenible sobre un mismo

recurso natural, especificando la prelación de derechos y demás normas necesarias para
el ejercicio efectivo de tales derechos.
E) APROVECHAMIENTO SOSTENIBLE DE LOS RECURSOS

NATURALES
El aprovechamiento sostenible implica el manejo racional de los recursos teniendo en
cuenta su capacidad de renovación, evitando su sobreexplotación y reponiéndolos
cualitativa y cuantitativamente, de ser el caso.
39
El aprovechamiento sostenible de los recursos no renovables consiste en la explotación

eficiente de los mismos, bajo el principio de sustitución de valores o beneficios reales,
evitando o mitigando el impacto negativo sobre otros recursos del entorno y del ambiente.
5.3.1.2. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS

Los yacimientos (del latín iacere) son lugares donde se hallan grandes concentraciones
de minerales, petróleo, gas (yacimientos geológicos), restos arqueológicos (yacimientos
arquelógicos), palenteológicos (yacimientos palenteológicos).
5.3.1.3. Propiedad de los yacimientos mineros Conforme al DS N° 014-92-EM, Texto

Único Ordenado de la Ley General de Minería (D. Leg. 109), los recursos minerales que
se encuentren en el suelo y en el subsuelo del territorio nacional pertenecen al Estado,
cuya propiedad es inalienable e imprescriptible. Su aprovechamiento se realiza a través
de la actividad empresarial del Estado y de los particulares, mediante el régimen de
concesiones (art. II). Las actividades mineras de cateo, prospección y comercialización
se realizan exclusivamente bajo el sistema de concesiones (art. VII).
A) EL CATEO.
El cateo es la actividad que conduce a poner en evidencia indicios de mineralización por
medio de labores mineras elementales. La prospección es la investigación que conduce a
determinar áreas de posible mineralización. La exploración es la actividad minera
tendiente a demostrar las dimensiones, posición, características mineralógicas, reservas y
valores de los yacimientos minerales. La explotación es la actividad de extracción de los
minerales.
EL CATEO Y LA PROSPECCIÓN SON LIBRES EN TODO EL

TERRITORIO NACIONAL.
No podrán efectuarse por terceros en áreas donde existan concesiones mineras, áreas de
no admisión de denuncios y terrenos cercados o cultivados, salvo previo permiso escrito
de su titular o propietario. Es prohibido el cateo y la prospección en zonas urbanas o de
expansión urbana, en zonas reservadas para la defensa nacional, en zonas arqueológicas
y sobre bienes de uso público, salvo autorización previa de la autoridad competente (art.
2).
Las actividades de exploración, explotación, beneficio, labor general y trasporte minero

son ejecutadas a través de concesiones (art. 7).
La concesión minera otorga a su titular el derecho a la exploración y explotación de los

recursos minerales concedidos, que se encuentren dentro de un sólido de profundidad
indefinida limitado por planos verticales correspondientes a los lados de un cuadrado,
rectángulo o poligonal cerrada, cuyos vértices están referidos a coordenadas Universal
Tranversal Mercator (UTM)9 (art. 9).
40
La concesión minera es un inmueble distinto y separado del predio donde se encuentra

ubicada. Otorga a su titular un derecho real, consistente en la suma de los atributos que la
ley reconoce al concesionario. El Estado tiene el derecho a ejercer todas las actividades
en la industria minera (art. 24).
La norma del art. 37 establece: “Los titulares de concesiones, gozan de los siguientes
atributos:
1. En las concesiones que se otorguen en terrenos eriazos, al uso minero gratuito de la

superficie correspondiente a la concesión, para el fin económico de la misma, sin
necesidad de solicitud adicional alguna.
2. A solicitar a la autoridad minera el derecho de uso minero gratuito para el mismo fin,
sobre terrenos eriazos ubicados fuera de la concesión.
3. A solicitar a la autoridad minera, autorización para establecer servidumbres en

terrenos de terceros que sean necesarios para la racional utilización de la concesión. La
servidumbre se establecerá previa indemnización justipreciada si fuere el caso. De oficio
o a petición del propietario afectado, la autoridad minera dispondrá la expropiación si la
servidumbre enerva el derecho de propiedad.
4. A solicitar autorización para establecer uso minero o servidumbres, en su caso, sobre

los terrenos superficiales de otras concesiones, siempre que no se impida o dificulte la
actividad minera de sus titulares.
5. A construir en las concesiones vecinas, las labores que sean necesarias al acceso,
ventilación y desagüe de su propias concesiones, transporte de los minerales y seguridad
de los trabajadores, previa la indemnización correspondiente si causan daños y sin
gravamen alguno para la concesiones sirvientes, dejando en cancha, libre de costos para
estas concesiones, los minerales resultantes de las labores ejecutadas. Los titulares de las
concesiones sirvientes, podrán utilizar estas labores pagando la respectiva compensación,
cuyo monto fijará la autoridad minera a falta de convenio de las partes.
6. A ejecutar en terreno franco las labores que tengan los mismos objetos señalados en el
inciso anterior, con autorización de la Dirección General de Minería.
7. A solicitar la expropiación, previa indemnización justipreciada, de los inmuebles

destinados a otro fin económico, si el área fuera necesaria, a juicio de la autoridad minera,
para la racional utilización de la concesión y se acreditase la mayor importancia de la
industria minera sobre la actividad afectada. En casos en que la expropiación comprenda
inmuebles ubicados en zonas urbanas o de expansión urbana, se solicitará la opinión del
Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción o del Organismo
Regional correspondiente.
8. A usar las aguas que sean necesarias para el servicio doméstico del personal de
trabajadores y para las operaciones de la concesión, de conformidad con las
disposiciones legales sobre la materia.
41
9. A aprovechar las sustancias minerales contenidas en las aguas que alumbren con sus
labores.
10. A inspeccionar las labores de concesiones mineras vecinas o colindantes, cuando

sospeche internación o cuando tema inundación, derrumbe o incendio, por el mal estado
de las labores de los vecinos o colindantes, por el desarrollo de los trabajos que se
efectúen en éstos.
11. A contratar la ejecución de los trabajos de exploración, desarrollo, explotación y

beneficio, con empresas especializadas inscritas en la Dirección General de Minería”. El
concesionario minero está obligado al pago del derecho de vigencia.
5.3.1.3. PROPIEDAD DE LOS HIDROCARBUROS

Mediante la Ley 26221, Ley Orgánica de Hidrocarburos, se creó la Empresa Estatal
PERUPETRO S.A, encargada de negociar, celebrar y supervisar los contratos de
hidrocarburos. La denominación “hidrocarburo” comprende todo compuesto orgánico,
gaseoso, líquido o sólido, que consiste principalmente de carbono e hidrógeno.
Los hidrocarburos son de propiedad del Estado.
Por Ley 28964, publicada el 24.1.2007, se creó el Organismo Supervisor de la Inversión

en Energía y Minería (OSINERGMIN). Tiene por misión regular, supervisar y fiscalizar
el cumplimiento de las disposiciones legales y técnicas relacionadas con la actividad de
los subsectores de electricidad, hidrocarburos y minería, así como el cumplimiento de las
normas legales y técnicas referidas a la conservación y protección del medio ambiente en
el desarrollo de dichas actividades.
Los Hidrocarburos “in situ” son de propiedad del Estado, quien otorga a PERUPETRO
S.A. el derecho de propiedad sobre los hidrocarburos extraídos para que pueda
explotarlos o celebrar contratos de exploración y explotación.
Las actividades de exploración y de explotación de hidrocarburos puede realizarse

mediante contrato de licencia, por el cual PERUPETRO transfiere el derecho de
propiedad de los hidrocarburos extraídos al contratista, quien debe pagar una regalía al
Estado; o mediante contrato de servicios para que el contratista ejercite el derecho de
exploración o explotación de hidrocarburos, recibiendo el contratista una retribución; o
en otras modalidades de contratación autorizadas por el Ministerio de Energía y Minas.
Las personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, pueden celebrar contratos en

todo el territorio nacional incluyendo el área comprendida dentro de los 50 kilómetros de
fronteras. Para efecto de realizar actividades de exploración y explotación de
Hidrocarburos en la zona de frontera, la Ley 26221 (art. 13) reconoce que éstas
constituyen casos de necesidad nacional y pública.
Para la fase de exploración los contratos pueden tener una duración de 7 años, pudiendo
extenderse por 3 años más. Para la fase de explotación de petróleo crudo, la duración
42
puede ser de 30 años, y tratándose de gas natural no asociado, el plazo de duración puede
ser de 40 años.
Para la fase de explotación, tratándose de Petróleo crudo el plazo puede ser hasta 30 años,
contados desde la fecha del contrato. Tratándose de gas natural el plazo puede ser hasta
40 años.
En caso que un yacimiento se extienda a áreas contiguas, los contratistas de dichas áreas,
celebrarán un convenio de explotación. De no llegar a un acuerdo, el Ministerio de
Energía y Minas dispondrá el sometimiento de las diferencias a un Comité Técnico de
Conciliación y su resolución será de obligatorio cumplimiento.
El contratista tiene el derecho a utilizar en sus operaciones los hidrocarburos producidos

en el área del contrato, sin costo alguno.
El gas natural no utilizado en las operaciones podrá ser comercializado, reinyectado al

reservorio o ambos por el contratista. En la medida en que el gas natural no sea utilizado,
comercializado o reinyectado, el contratista, previa aprobación del Ministerio de Energía
y Minas, podrá quemarlo.
El contratista pagará al Estado la regalía en efectivo, de acuerdo con los mecanismos de

valorización y de pago que se establecerán en cada contrato, teniendo en cuenta que los
hidrocarburos líquidos serán valorizados sobre la base de precios internacionales y el gas
natural sobre la base de precios de venta en el mercado nacional o de exportación, según
sea el caso.
El Estado garantiza a los contratistas que los regímenes cambiarios y tributarios vigentes
a la fecha de celebración del contrato, permanecerán inalterables durante la vigencia del
mismo.
A la terminación del contrato, pasarán a ser de propiedad del Estado, a título gratuito, los
inmuebles, instalaciones de energía, campamentos, medios de comunicación, ductos y
demás bienes de producción que permitan la continuación de las operaciones. Cualquier
persona natural o jurídica, nacional o extranjera, puede instalar, operar y mantener
refinerías de petróleos, plantas de procesamiento de gas natural y condensados, asfalto
natural, grasas, lubricantes y petroquímicas, con sujeción a las normas que establezca el
Ministerio de Energía y Minas.
La distribución de gas natural por red de ductos es un servicio público. El Ministerio de

Energía y Minas otorgará concesiones para la distribución de gas natural por red de
ductos a entidades nacionales o extranjeras que demuestren capacidad técnica y
financiera.
43
5.3.1.4. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS Y RESTOS

ARQUEOLÓGICOS
Yacimiento arqueológico es el lugar (zona o sitio) donde se concentran restos de la
actividad humana, muebles o inmuebles, susceptibles de ser estudiados con metodología
arqueológica, ya se encuentren en la superficie o en el subsuelo.
La legislación sobre los restos arqueológicos es dispersa.
El art. 21 de la Constitución establece que los yacimientos y restos arqueológicos son

patrimonio cultural de la Nación. El Estado fomenta con la participación privada la
conservación, restauración, exhibición y difusión del mismo, así como su restitución al
país cuando hubiere sido ilegalmente trasladado fuera del territorio nacional.
La Ley 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación, aprobada en julio del
2004, en el art. IV del TP, prescribe: “Declárese de interés social y de necesidad pública
la identificación, registro, inventario, declaración, protección, restauración, investigación,
conservación, puesta en valor y difusión del Patrimonio Cultural de la Nación y su
restitución en los casos pertinentes”.
Cualquier actividad arqueológica, sea extractiva o no, deberá ser autorizada por el
Instituto Nacional de Cultura (INC), Organismo adscrito al Ministerio de Cultura. Por
disposición del inc. b) del art. 8 de la Ley 29565, Ley de creación del Ministerio de
Cultura, es función de este Ministerio, compartida con los gobiernos regionales y locales,
promover el registro, la investigación, preservación, conservación, difusión y puesta en
valor del patrimonio arqueológico, a cuyo efecto cuenta con la Dirección de Arqueología
y la Dirección de Museos.
Toda actividad sobre yacimientos y restos ar- tengan características arqueológicas,

deberá ser autorizada previamente por el INC. Asimismo, todo descubrimiento de bienes
arqueológicos debe ser comunicado inmediatamente al INC, el que decidirá las medidas
inmediatas a adoptarse.
La ley protege a los restos arqueológicos declarados, así como a los conocidos pero no
declarados, y los que son descubiertos de manera fortuita.
El que transgreda la normatividad de la Ley General del Patrimonio Cultural de la

Nación será pasible de sanciones penales, multas, incautaciones y decomisos.
5.3.1.5. DOMINIO DE LAS AGUAS

Importancia y fundamento. Sin agua no hay vida. La magnitud del problema del agua
está en razón directa con la importancia que tiene para la vida humana. La alimentación,
la higiene, la salud, la agricultura, la ganadería, la industria, la navegación, el deporte, la
producción de energía tienen en el agua su materia, su sustento, su fundamento. El
régimen especial de las aguas tiene su justificación en que el agua es un recurso natural
renovable escaso, indispensable para la vida y la mayoría de las actividades económica.
44
La Ley N° 29338, Ley de Recursos Hídricos, regula el uso y gestión de los recursos
hídricos.
Comprende el agua superficial, subterránea, continental y los bienes asociados a esta. Se

extiende al agua marítima y atmosférica en lo que resulte aplicable (art. I del TP).
I) DOMINO SOBRE EL AGUA.

“El agua constituye patrimonio de la Nación. El dominio sobre ella es inalienable e
imprescriptible, Es un bien de uso público y su administración solo puede ser otorgada y
ejercida en armonía con el bien común, la protección ambiental y el interés de la Nación.
No hay propiedad privada sobre el agua” (art. 2). Sobre las aguas no cabe propiedad
privada, los particulares sólo pueden gozar de ellas en las condiciones señaladas por la
ley.
El agua es un recurso natural renovable, indispensable para la vida, vulnerable y

estratégico para el desarrollo. sostenible, el mantenimiento de los sistemas y ciclos
naturales que la sustentan, y la seguridad de la Nación (art. 1).
Pertenecen al dominio público las aguas marítimas, terrestres y atmosféricas, en todos

sus estados físicos, como: las del mar territorial hasta las 200 millas, las atmosféricas, las
provenientes de las lluvias de formación natural y artificial, los nevados y glaciares, los
ríos, lagos, lagunas, los manantiales, los embalses de formación natural y artificial, las
aguas subterráneas, las de origen minero medicinal, las provenientes de la desalación, las
residuales.
J) AUTORIDAD NACIONAL DEL AGUA.

Está compuesta por los órganos siguientes:
a) Consejo Directivo;
b) Jefatura;
c) Tribunal Nacional de Resolución de Controversias Hídricas;
d) órganos de apoyo, asesoramiento y línea;
e) órganos desconcentrados, denominados Autoridades Administrativas del Agua; f)

Administraciones Locales de Agua que dependen de las Autoridades Administrativas del
Agua.
C) FUNCIONES DE LA AUTORIDAD NACIONAL DEL AGUA.

Entre las funciones de la Autoridad Nacional del Agua figuran: la formulación de las
políticas de utilización y desarrollo de los recursos hídricos, establecer procedimientos
para asegurar la gestión integral y sostenible del agua, determinar la retribución por
derechos de uso de agua y por el vertimiento de aguas residuales en fuentes naturales;
45
declarar el agotamiento de las fuentes naturales de agua, zonas de veda y zonas de

protección, así como los estados de escasez, superávit hídrico, contaminación de las
fuentes naturales de agua, distando las medidas pertinentes; otorgar, modificar o
extinguir derechos de uso de agua; emitir opinión vinculante respecto a la disposición del
agua para la viabilidad de proyectos de infraestructura hidráulica que involucren su
utilización; ejercer la jurisdicción administrativa en materia de aguas (art. 15).
D) DERECHOS DE USO DEL AGUA.

Para usar el agua, salvo el uso primario, se requiere contar con un derecho de uso
otorgado por la Autoridad Administrativa del Agua con participación del Consejo de
Cuenca Regional o Interregional, según corresponda. Los derechos de uso de agua se
otorgan, suspenden, modifican o extinguen por resolución administrativa de la Autoridad
Nacional, conforme a ley (art. 44). Los derechos de uso de agua son la licencia de uso, el
permiso de uso y la autorización de uso de agua (art. 45).
El uso primario del agua no requiere autorización administrativa; siempre que no altere
las fuentes de agua en su cantidad y calidad, y no afecte los bienes asociados al agua. El
Estado garantiza el libre acceso a las fuentes naturales.
Igualmente, garantiza a todas las personas el derecho de acceso a los servicios de agua
potable, en cantidad suficiente y en condiciones de seguridad y calidad para satisfacer
necesidades personales y domésticas.
E) RESTRICCIONES DE USO DEL AGUA POBLACIONAL.

En estados de escasez hídrica, las autoridades locales, regionales y nacionales
responsables de la regulación de servicios de suministro de agua potable deben dictar
medidas de racionamiento para restringir el uso del agua que no esté destinado para
satisfacer las necesidades personales (art. 41).
F) USO PRODUCTIVO DEL AGUA.

El uso productivo del agua consiste en la utilización de la misma en procesos de
producción o previos a los mismos. Se ejerce mediante derechos de uso de agua
otorgados por la Autoridad Nacional (art. 42).
Son tipos de uso productivo: 1) Agrario: pecuario y agrícola; 2) Acuícola y pesquero; 3)

Energético; 4) Industrial; 5) Medicinal; 6) Minero; 7) Recreativo; 8) Turístico; y 9) de
transporte. Todos los usuarios de agua deben pagar al Estado una retribución por el uso
del recurso.
G) PARTICIPACIÓN DEL SECTOR PRIVADO EN LA

INFRAESTRUCTURA HIDRÁULICA.
El Estado promueve la participación del sector privado en la construcción y
mejoramiento de la infraestructura hidráulica, así como en la prestación de los servicios
46
de operación y mantenimiento de la misma. En la ejecución de’ proyectos de

infraestructura hidráulica en tierras de las comunidades campesinas y comunidades
nativas, el Estado establece el mecanismo para hacerlas partícipes de los beneficios una
vez que opere el proyecto (art. 105).
Agua subterránea. El uso del agua subterránea se efectúa respetando el principio de

sostenibilidad del agua de la cuenca. Toda exploración del agua subterránea que
implique perforaciones requiere de la autorización previa de la Autoridad Nacional y,
cuando corresponda, de los propietarios del área a explorar, debiéndose tomar en cuenta
la explotación sostenible del acuífero. Para usar el agua subterránea se requiere contar
con un derecho de uso otorgado por la Autoridad Administrativa del Agua.
Todo aquel que, con ocasión de efectuar estudios, exploraciones, explotaciones o

cualquier obra, descubriese agua está obligado a Informar a la Autoridad Nacional.
H) AGUAS AMAZÓNICAS.
El agua amazónica, en el marco del desarrollo sostenible de la Amazonía peruana, es un
bien de uso público vertebrador de la biodiversidad, fauna, flora y de la vida humana en
la Amazonía. La planificación de la gestión del agua en la Amazonía tiene como
principal objetivo proteger, preservar y recuperar las fuentes de agua (cochas,
manantiales, humedales y ríos) y de sus bienes asociados (islas, barrizales y restingas),
por lo que el deterioro en la calidad de dichas fuentes producido por actividades públicas
o privadas es considerado falta muy grave por los daños que causa a la población, el
ambiente y el desarrollo de la Amazonía. Infracción en materia de agua. Constituyen
infracciones las siguientes:
1) Utilizar el agua sin el correspondiente derecho de uso;
2) el incumplimiento de las obligaciones legales;
3) la ejecución o modificación de obras hidráulicas sin autorización de la Autoridad

Nacional;
4) afectar o impedir el ejercicio de un derecho de uso de agua;
5) dañar u obstruir los cauces o cuerpos de agua y los correspondientes bienes asociados;
6) ocupar o desviar los cauces de agua sin la autorización correspondiente;
7) impedir las inspecciones, actividades de vigilancia y supervisión que realice la

autoridad de agua competente directamente o a través de terceros;
8) contaminar el agua transgrediendo los parámetros de calidad ambiental vigentes;
9) realizar vertimientos sin autorización;
10) arrojar residuos sólidos en cauces o cuerpos de agua naturales o artificiales;
47
11) contaminar el agua subterránea por infiltración de elementos o substancias en los

suelos;
12) dañar obras de infraestructura pública; y
13) contravenir cualquiera de las disposiciones previstas en la Ley o su reglamento (art.

120).
Las infracciones en materia de agua son calificadas como leves, graves y muy graves,
teniendo en cuenta los siguientes criterios:
1) Afectación o riesgo a la salud de la población;
2) beneficios económicos obtenidos por el infractor;
3) gravedad de los daños generados;
4) circunstancias de la comisión de la infracción;
5) impactos ambientales negativos, de acuerdo con la legislación vigente;
6). reincidencia; y
7) costos en que incurra el Estado para atender los daños generados.
La calificación e imposición de sanciones en primera instancia corresponde a la

Autoridad Administrativa del Agua (art. 121).
Las sanciones administrativas (trabajo comunitario, multa, restaurar la situación al estado

anterior, decomiso; retiro, modificación o suspensión de obras; suspensión o revocación
de derechos de agua) que la Autoridad Nacional imponga son independientes de la
responsabilidad de naturaleza civil o penal correspondiente.
5.4. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD PREDIAL

Artículo 957º.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
Los predios son un tipo de bienes inmuebles y se consideran como tales a los terrenos, las
edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa, etc.)
que constituyen partes integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin alterar,
deteriorar o destruir la edificación. También, se consideran, como predios: a los terrenos,
departamentos, sótanos, estacionamientos, azoteas, zona reservada de aires (por tener esta
participación de propiedad sobre el área de terreno), depósitos y tendales.
Esta propiedad se extiende al subsuelo y al sobresuelo. La propiedad del subsuelo no

comprende los recursos naturales, los yacimientos, los restos arqueológicos, ni otros bienes
regidos por leyes especiales.
48
5.4.1. IMPORTANCIA DE LA PROPIEDAD PREDIAL

La propiedad predial es un segmento de los derechos reales, que tiene como punto central
el concepto de "predio", también denominado "finca", "fundo", "solar" o "heredad".
Etimológicamente, “la voz predio proviene del vocablo latino praedium que significa finca
o fundo y que proviene de praes, praedis, ´fiador´, puesto que el predio, la tierra o la casa
era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del casamiento”.
Desde un punto de vista sistemático, la propiedad predial puede considerarse como un tipo
específico o una modalidad del derecho de propiedad. Sin embargo, se diferencia de las
modalidades de la propiedad reseñadas anteriormente, debido a que la particularidad de
estas últimas radica en la manera en que se entrecruzan los intereses de varios sujetos, y la
respuesta que el mecanismo legal otorga. Por el contrario, con la propiedad predial
segmentamos una sección de los derechos de propiedad tomando en consideración, más
bien, el bien sobre el cual recae el derecho de propiedad.
Siendo así, los derechos de propiedad pueden recaer tanto sobre predios como sobre
bienes muebles e incluso sobre bienes incorporales, como sería el caso del segmento de la
propiedad intelectual. En ese entendido, al ámbito de la propiedad predial abarca todas las
titularidades que pueden existir sobre predios: la copropiedad sobre un predio, la
propiedad fiduciaria sobre un predio y los tipos de propiedad que justamente solamente se
entienden en función a los predios: la propiedad horizontal y, como veremos más adelante,
la propiedad superficiaria 95. Todas estas instituciones tienen como una base común las
reglas de las propiedad predial establecidas en el ordenamiento jurídico.
Ahora bien, dentro del conjunto de bienes inmuebles categorizados de esta manera por
nuestro ordenamiento, deberíamos decir que en nuestro sistema es el predio el que tiene la
importancia central. Naturalmente, esta importancia del concepto de predio no le viene al
derecho inmobiliario de una jerarquía de conceptos intrínseca al Derecho, sino más bien
de la propia realidad y utilidad práctica para las personas. En esa línea, se sostiene que la
importancia de la propiedad predial radica en que "(…) la familia descansa en la propiedad
territorial, y también ésta constituyó más tarde el fundamento del crédito real"96.
El predio es, desde una perspectiva sociológica y antropológica, y desde periodos

históricos anteriores al nuestro97, el soporte de la actividad privada de los individuos, es el
sustento de la vida familiar, de la recreación, de la actividad laboral, etc., es decir, de todo
el actuar de la persona en su esfera privada. Y son, en última instancia, los problemas de
estas personas de carne y hueso los que el Derecho busca solucionar98. De ahí que la
demanda de predios aptos para satisfacer las necesidades de los sujetos de una sociedad, la
correlativa oferta de los mismos y la propia complejidad de estas relaciones es un
importante objeto de estudio también para otras ciencias sociales como la economía99.
En ese marco, el estudio de las diferentes titularidades que se pueden tener sobre un predio,
las vicisitudes que dichas titularidades pueden sufrir y los diferentes pormenores de la
protección y eficacia de los atributos que dichas titularidades confieren en el campo del
49
derecho inmobiliario no puede obviar una precisa delimitación del concepto de predio,
sobre el que se basan todas las demás figuras.
5.4.2. DEFINICIÓN LIMITADA DE PREDIO

La doctrina tradicional establece algunas definiciones disímiles de predio, algunas de las
cuales identifican el concepto con la parcela de terreno delimitada en su perímetro por
unos linderos o, lo que es lo mismo, el "trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una
línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios en común". En el mismo
derecho romano se consideraba al predio como el terreno en el que no exista construida
ninguna edificación.
En la línea de esta posición, Heinrich Lehmann, aunque después se ocupa de la extensión

vertical del predio, señala la siguiente definición inicial: "Son inmuebles las fincas, es
decir, las partes de la superficie terrestre delimitadas por medición humana, junto con sus
partes integrantes esenciales". La definición de predio se hace en función a la superficie
terrestre, un concepto de dos dimensiones, largo y ancho al que circunstancialmente
podrían estar unidas partes integrantes.
Por su parte, Martin Wolff señala respecto a la definición civil de predio: “Se llama finca –
independientemente considerada de toda mención en el Registro – a un espacio de límites
determinados en la superficie de la tierra. Cuáles sean sus límites, se desprende de la
historia de cada inmueble”. El autor hace referencia a la definición civil independiente de
la realidad registrada en razón de que en el sistema alemán el sistema del registro
constitutivo de derechos da lugar a que la inscripción sea el aspecto determinante de la
concepción jurídica de predio. En cualquier caso, la definición que este autor hace de un
predio o finca hace hincapié también en una delimitación de la superficie de la tierra, la
misma que se da artificialmente para efectos jurídicos atendiendo a la historia particular de
cada predio.
Por su lado, en la doctrina nacional, Jorge Eugenio Castañeda señala que “Los predios son
aquellas extensiones o porciones de tierra que ya han sido objeto de apropiación”,
definición que se acerca a las anteriores por tener como centro el concepto de tierra como
lo hace también la doctrina extranjera.
En sentido similar, Eleodoro Romero Romaña señala que los predios constituyen "(…) las
divisiones materiales que se hacen del suelo, para su apropiación por el hombre". Más allá
de que se utilice, esta vez, el concepto de suelo en lugar de la superficie terrestre, la
definición es sustancialmente la misma, puesto que lo determinante sigue siendo la
división hecha por el hombre de las parcelas de tierra que le sirven para satisfacer sus
intereses.
El predio entendido según las definiciones reseñadas estaría siendo descrito desde una
perspectiva bidimensional, que se reduciría a lo que de manera gráfica se representaría así:
50
Es interesante apuntar que esta definición bidimensional de predio es una que se identifica
con la que en el lenguaje cotidiano se tiene de dicha palabra. Nuestro vocabulario
cotidiano identifica el predio con el terreno de dos dimensiones sobre el que bien se puede
asentar una construcción o se puede utilizar como terreno sin construir.
Aunque lo ideal sería que los conceptos usados en las normas recojan los términos de la
manera en que en el lenguaje común se definen, éste no ha sido el caso con el concepto de
predio. Tal como lo hemos reseñado en el caso de la diferencia entre el bien en sí mismo y
el derecho que recae sobre él, en este caso también consideramos necesario hacer un
análisis más acucioso del concepto de predio con el objetivo de determinar, desde un
punto de vista funcional más que dogmático, qué es lo que realmente debería considerarse
el bien objeto de interés de los particulares en este ámbito.
5.4.3. DEFINICIÓN LEGAL DE PREDIO

El Código Civil se refiere indirectamente al predio en el artículo 885 del Código Civil,
puesto que lo nombra (en el inciso 1) en función a sus componentes: el suelo, el
sobresuelo y el subsuelo. De ahí en más, se ocupa de este concepto un título específico
bajo el nombre de propiedad predial. Sin embargo, en dicha sección tampoco se incluye
una definición para efectos civiles de lo que constituye un predio.
En el artículo 954 de la mencionada sección se regula solamente la extensión de la

propiedad predial:
“Artículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,

comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales”.
La norma citada tiene un tenor muy similar a su antecedente legislativo en el Código Civil
de 1936, la misma que introdujo una norma de este tipo por primera vez, al no existir una
semejante en el Código Civil de 1852107:
Artículo 854 del Código Civil de 1936.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y
al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, y
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La regla de este artículo
comprende la propiedad de lo que se encuentra bajo el suelo, excepto las minas y las
aguas, que está regidas por leyes especiales.
A pesar de la similitud de las normas citadas en los códigos de 1936 y 1984, se sostiene
que la regulación actual de la propiedad predial se encuentra mejor estructurada en razón
de que las normas en los códigos anteriores se enmarcaban en un contexto de
preponderancia de la propiedad agraria, lo que redujo la cantidad de normas en materia de
propiedad predial en el anterior código.
51
En lugar de que el sistema jurídico se ocupe de la extensión es mejor limitar lo jurídico a

la identificación del derecho: la propiedad. Ver sobre qué recae y en qué extensión, ya
corresponde al análisis de la realidad y de los intereses de los sujetos. En otras palabras,
una vez identificado el bien, recién entra en consideración el derecho de propiedad que
recae en él en toda su extensión. La particularidad de la propiedad predial no es el derecho,
que es al fin y al cabo un derecho de propiedad como cualquier otro, sino, más bien, el
bien sobre el que recae: el predio.
De ahí que consideremos acertada la opción de no incluir una definición legislativa, puesto
que ello permite que la delimitación de un concepto extralegal como el del predio pueda ir
evolucionando a través de los años sin la necesidad de que para tal efecto se hagan
modificaciones legislativas o interpretaciones alambicadas. A continuación vamos a
realizar el estudio de esta norma y de los demás aspectos de la propiedad predial.
5.4.4. DEFINICIÓN FUNCIONAL DE PREDIO

El concepto de predio es uno que debe definirse de cara a la realidad en lugar de a la
concatenación abstracta de conceptos jurídicos. Esto porque se trata de un objeto con
existencia extrajurídica, en cuya definición tiene relevancia menor la referencia a los
orígenes históricos y etimológicos de las palabras. No es lo óptimo el estudio puro de
conceptos ya que "(…) los sistemas en realidad se ´cierran´ con soluciones, con respuestas
concretas a las preguntas que la realidad les plantea".
Así se entiende que el crecimiento de las ciudades pueda darse también de manera vertical.
Si lo que se necesitara fueran los terrenos entendidos desde un punto de vista
bidimensional, el crecimiento de las ciudades sería necesariamente a través de las áreas
que se encuentran en la periferia.
5.5. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades de uso,
goce y disposición sobre secciones de propiedad exclusiva (departamentos,
estacionamientos, tiendas, etc.) y sobre partes comunes (terreno, pasillos, escaleras, etc.), en
que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada unidad inmobiliaria.
Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo indivisible.
Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.
5.5.1. LA DENOMINACIÓN
A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos, propiedad por
departamentos, condominio, en el artículo 958º.- La propiedad horizontal se rige por
la legislación de la materia. edificios, condominio edilicio, conjuntos inmobiliarios,
propiedad cúbica.
El Código civil (art. 958) lo denomina propiedad horizontal. Sin embargo, la vigente Ley
Nº 27157, en adelante la Ley, y su reglamento, T.U.O aprobado por D.S. Nº 035-2006-
52
VIVIENDA, en adelante el Reglamento, lo llama: Régimen de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva y de propiedad común.
La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisión, su consagración en el

lenguaje común, y señala de manera categórica una concepción de la propiedad distinta de
la romana, según la cual el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y
hasta el infierno.
5.5.2. ANTECEDENTES
En Roma, un texto de Papiniano habla de casas que tenían un mismo techo y fueron
legadas a dos personas diferentes, pero siendo privativas de cada uno ciertas partes; otro
texto de Ulpiano refiere que a veces se daban en superficie a diferentes personas los
diversos pisos de un edificio, con uso común del acceso a sitio público
En la Edad Media apareció la propiedad horizontal con caracteres definidos, las Ciudades-
Estados italiana, “muestran verdaderas divisiones horizontales de edificios debido
indudablemente al encerramiento natural de los típicos recintos amurallados de esas
épocas, lo que hacía necesario expandirse en altura”.
En el Perú, el Código de 1852 no reguló la propiedad horizontal. El Código de 1936

reguló la propiedad inmueble por pisos(arts. 855 al 857). La Ley Nº 10726, del 1.12.1946,
estableció la división de una edificación no solo por pisos, sino por secciones de piso y la
creación de una junta para resolver los desacuerdos entre los propietarios. El D.S. Nº 156,
de 22.7.1965, dispuso que no es obligatorio inscribir el reglamento de propiedad
horizontal, pero si no está inscrito no se puede oponer a terceros. El Decreto Ley Nº 21211,
de 14.3.1978, reguló la Propiedad Horizontal, derogando todas las disposiciones anteriores;
este Decreto Ley fue derogado por la vigente Ley Nº 27157, reglamentada por D.S. Nº
008-2000-MTC, el cual fue modificado sucesivamente; finalmente, por Decreto Supremo
Nº 035-2006-Vivienda se aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley
27157. El Código vigente (art. 958) remite la regulación de la propiedad horizontal a la
legislación especial.
5.5.3. IMPORTANCIA
La explosión demográfica de la población y su concentración en grandes ciudades ha
determinado que el crecimiento de estas no sea horizontal sino en forma vertical mediante
la construcción de edificios por pisos, cada vez más altos, con uno o varios departamentos
por piso, pertenecientes a distintos propietarios, quienes además de ser dueños en
exclusividad del departamento que les pertenece son condueños de una parte alícuota en
los bienes y servicios comunes, lo que conlleva como consecuencia que todos los
propietarios necesariamente conforman una comunidad denominada junta de propietarios.
Esta propiedad especial y compleja exige un ordenamiento jurídico distinto al de la

propiedad exclusiva tradicional, destinado a preservar la convivencia pacífica de los
propietarios, previniendo y solucionando los conflictos originados por las relaciones más
53
íntimas de convivencia y vecindad. De ahí, la importancia de regular lo relativo a los

bienes de propiedad exclusiva y los de propiedad común, la participación de los primeros
en los segundos, los derechos y obligaciones de los propietarios, el reglamento interno, la
Junta de propietarios y las inscripciones en el registro predial de las zonas exclusivas y las
comunes, el reglamento interno y la Junta de propietarios.
5.5.4. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El título constitutivo de la propiedad horizontal es el reglamento interno. Los edificios de
departamentos, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales, y otras unidades
inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, se constituyen en
propiedad horizontal con el otorgamiento del reglamento interno, el cual debe inscribirse
en el registro predial, en la partida matriz de la unidad inmobiliaria.
El sujeto constituyente puede ser:
1. El propietario o los copropietarios de la unidad inmobiliaria, quienes pueden ser

también los promotores de la construcción de dicha unidad. Para la plena efectividad de la
propiedad horizontal se requiere la enajenación posterior de alguna o algunas de las
secciones inmobiliarias.
2. Los propietarios que han adquirido las secciones inmobiliarias sin que previamente el
propietario o copropietarios de la unidad inmobiliaria hayan otorgado el reglamento
interno.
El estado de propiedad horizontal nace cuando se otorga el reglamento interno de

propiedad horizontal, el cual debe inscribirse en el Registro Predial, aunque una sola
persona natural o jurídica sea propietaria de todas las secciones en que se divide la unidad
inmobiliaria.
La inscripción del reglamento interno tiene por finalidad dar publicidad al régimen de
propiedad horizontal a efectos de permitir su conocimiento por los poseedores de las
secciones inmobiliarias y por los terceros a los efectos de cualquier contrato que puedan
celebrar sobre dichas secciones.
No se puede constituir propiedad horizontal si no se cuenta con el reglamento interno

elaborado o aprobado por el propietario o propietarios de la unidad inmobiliaria (quienes
pueden ser los promotores o constructores).
5.5.5. ELEMENTOS
Son elementos de la propiedad horizontal:
A). La unidad inmobiliaria o edificación matriz.
La propiedad horizontal supone la existencia de una edificación matriz, denominada

unidad inmobiliaria, integrada por un edificio, caracterizado por la verticalidad de su
construcción, dividido horizontalmente en pisos de uno o más departamentos, o por un
54
conjunto de edificios, o de varias viviendas unifamiliares independientes, o conjuntos

inmobiliarios (clubes de campo, parques industriales, etc.), siempre que exista, en unos y
otros, partes privadas (exclusivas) y, por lo menos, algún elemento común que los vincule.
Entre los elementos comunes debe figurar necesariamente un acceso desde el exterior.
Constituyen unidades inmobiliarias los edificios de departamentos, los conjuntos de

edificios unidos o separados, las quintas con varios chalets o casas, los centros y galerías
comerciales o campos feriales y cualquier otra unidad inmobiliaria que cuente con bienes
de propiedad exclusiva y bienes de propiedad común (art. 2 de la Ley).
B). La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones inmobiliarias
Para que exista propiedad horizontal es necesario que la unidad inmobiliaria esté dividida
en dos o más secciones inmobiliarias integradas por bienes de propiedad exclusiva y
bienes y servicios comunes.
El objeto de la propiedad horizontal es siempre un inmueble en el que deben coexistir

bienes de propiedad exclusiva y bienes comunes.
C). La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos
Los propietarios de las secciones inmobiliarias deben ser por lo menos dos o más. Nada
impide que una sola persona sea propietaria de dos o más secciones inmobiliarias, pero no
puede serlo de todas, porque para que se aplique el régimen de la propiedad horizontal, los
dueños deben ser por lo menos dos, aunque uno de ellos sea propietario de la mayoría de
secciones y el otro solamente de una.
La constitución de derechos reales o personales sobre una sección inmobiliaria comprende

la propiedad exclusiva y la cuota de participación en los bienes comunes, no siendo
posible que se realicen en una de ellas separadamente de la otra.
D). El Reglamento Interno
El reglamento interno es el acto jurídico constitutivo de la propiedad horizontal,

determinando la unidad inmobiliaria, las partes exclusivas y comunes en que se divide y
estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios de las diversas secciones
inmobiliarias.
E). La junta de propietarios
El dueño de una sección inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en miembro de
una comunidad de propietarios en régimen de horizontalidad, que el ordenamiento jurídico
denomina: junta de propietarios. El elemento esencial de la comunidad de propietarios es
la existencia de bienes y servicios comunes, para cuya administración, mantenimiento y
conservación deben ponerse de acuerdo los propietarios de las diversas secciones
inmobiliarias.
55
La Junta de Propietarios carece de personería jurídica, pero cuenta con una subjetividad
limitada para realizar los actos jurídicos necesarios para la conservación y mantenimiento
de los bienes y servicios comunes; sin embargo, en algunas legislaciones la comunidad
entre propietarios constituye una persona jurídica distinta de los propietarios que la
integran.
5.5.6. NATURALEZA JURÍDICA

La propiedad horizontal es una propiedad especial, de carácter complejo, en la que
coexisten dos elementos reales: la propiedad exclusiva y la propiedad común, y un
elemento personal que es la comunidad de propietarios en horizontalidad. No es
imaginable la propiedad horizontal si falta alguno de estos elementos.
Ello explica la discusión doctrinaria sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal,

intentando asimilarla a otro derecho real (servidumbre, copropiedad, superficie), o
equiparándola a una sociedad.
La propiedad horizontal tiene una naturaleza compleja, que no se puede encasillar dentro
de los moldes clásicos de la propiedad o de la copropiedad, o de cualquier otro derecho
real, pues supone la coexistencia inseparable de una propiedad exclusiva y una propiedad
común. Esta última determina que debe contar necesariamente con un reglamento interno
y una junta de propietarios.
5.5.7. EDIFICACIONES SUJETAS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL
Solo pueden ser objeto de propiedad horizontal los bienes inmuebles en los que coexistan
una pluralidad de secciones de propiedad exclusiva (partes privativas) y de propiedad
común (partes comunes), pertenecientes a dos o más propietarios.
Conforme al art. 2 de la Ley y el art.126 del Reglamento, las unidades inmobiliarias

comprendidas en el régimen de la propiedad horizontal son:
A). Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias de más de un piso, en las que

cada departamento es una sección de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, que cuentan con bienes y servicios comunes.
B). Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de

viviendas unifamiliares continuas, construidas sobre un terreno urbanizado, que cuenta,
por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.
C). Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman

un conjunto de viviendas unifamiliares que incluyen bienes de propiedad común, como
áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.
56
D). Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que

cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.
E). Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien
de propiedad común. Por ejemplo, las unidades inmobiliarias conformadas por distintos
edificios, cada uno de los cuales cuenta con secciones exclusivas y elementos comunes
específicos, pero todos los edificios están construidos en un terreno común que los vincula.
Se aprecia que están comprendidos en el régimen de propiedad horizontal los conjuntos

inmobiliarios. En el Derecho comparado se legisla sobre los complejos o conjuntos
inmobiliarios separadamente de la propiedad horizontal, por ejemplo la Ley española
49/60, publicada el 23.7.1960, modifica por Ley 8/2013; el nuevo Código civil y
comercial argentino regula ampliamente sobre los conjuntos inmobiliarios.
En el Derecho nacional, en el régimen de propiedad horizontal quedan comprendidos

complejos inmobiliarios o conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, las urbanizaciones
cerradas, los parques industriales, empresariales o náuticos, y cualquier otro
emprendimiento urbanístico destinado a vivienda, locales comerciales, industriales, clubes
de campo o de usos mixtos).
5.6. LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD
5.6.1. CONCEPTO DE VECINDAD.

La vecindad y cercanía de los fundos ha sido tradicionalmente fuente de conflictos cuya
regulación se conoce con el nombre de relaciones de vecindad. Estas son el arquetipo de
límites por razón del interés de los particulares.
La proximidad y cercanía de los predios e inmuebles implica la necesidad de establecer

límites de carácter general y recíproco para todos los propietarios colindantes. La
regulación de estos límites recíprocos son las relaciones de vecindad, que es una
manifestación del régimen ordinario de la propiedad, es decir, son límites, no limitaciones.
Así, se debe distinguir entre relación de vecindad y servidumbre. Según A. LÓPEZ:
1. Las relaciones de vecindad son límites, se basan en la independencia y libertad de los

fundos, son recíprocas, no confieren derecho a indemnización y no se extinguen por el no
uso.
2 Las servidumbres son limitaciones, se basan en la dominación de unos fundos sobre

otros, no son recíprocas, son indemnizables; se extinguen por el no uso y por prescripción.
57
5.6.2. ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES

VECINAS
Artículo 959º.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para
servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.
Cuando exista un peligro actual o inminente no puedo impedir que en mi inmueble se

ejecuten actos para la realización de obras temporales de las propiedades vecinas. Tendré
derecho a una indemnización por daños y perjuicios causados.
5.6.3. PASO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN POR PREDIO

AJENO
Artículo 960º.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por
predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo
indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
5.6.4. LÍMITES A LA EXPLOTACIÓN INDUSTRIAL DEL PREDIO

Artículo 961º.- El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de
explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas,
la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias

análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a
las circunstancias.
5.6.5. PROHIBICIÓN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAÑEN

PROPIEDAD VECINA
Artículo 962º.- Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su
terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de
perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias
necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la
indemnización por los daños y perjuicios.
5.6.6. OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

Artículo 963º.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros
similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas
o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean necesarias
para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta
disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y
perjuicios.
58
5.6.7. PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO

Artículo 964º.- El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio
discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.
5.7. DERECHOS DEL PROPIETARIO
5.7.1. DERECHO A CERCAR UN PREDIO

Artículo 965º.- El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.
5.7.2. OBLIGACIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

Artículo 966º.- El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
5.7.3. DERECHO AL CORTE DE RAMAS Y RAÍCES INVASORAS

DEL PREDIO
Artículo 967º.- Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan
sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la
autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.
5.8. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
5.8.1.CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

Artículo 968º.- La propiedad se extingue por:
A.- Adquisición del bien por otra persona. Por este supuesto, la propiedad se
transmite a favor de otra persona, siendo así, el derecho de propiedad se extingue en
relación al anterior propietario, pero se transmite a favor de un nuevo titular, por lo que
bien (inscrito) registralmente sigue existiendo, solo que varía de titular.
B.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien. La destrucción total de la

cosa objeto del derecho real extingue éste, pues siendo un poder sobre la misma,
desaparece el poder al desaparecer su objeto. Si la destrucción es parcial, subsiste el
derecho sobre la parte que reste.
Respecto de los bienes inmuebles, es poco probable que estos se destruyan o se pierdan, lo
que no sucede con bienes muebles, ya que estos son susceptibles de destrucción; no
obstante, hay bienes muebles que siguen existiendo, pero no se usan para el fin que se
crearon.
C.- Expropiación. Es un derecho del Estado por el cual éste adquiere la propiedad
privada de manera forzosa, para realizar obras de necesidad pública o seguridad pública,
pagando al propietario su valor justipreciado en dinero y efectivo; se considera una causal
59
relativa de extinción de propiedad mientras el inmueble este dentro del dominio privado
del Estado, por el contrario si el inmueble pasa a dominio público, estaremos frente a una
pérdida absoluta, total del bien.
I. LA CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA

Su causa es la utilidad pública: El interés general, el bien común, etc.; se entiende en
forma sumamente amplia.
La utilidad pública debe ser declarada por ley, lo cual es una facultad discrecional del
Congreso, que en principio los jueces no pueden anular salvo casos de arbitrariedades.64
Desde luego, el juez puede controlar si los actos que ejecutan la expropiación se han
ajustado o no a la ley que la ha autorizado.
La calificación puede ser:
a) Específica, para un bien determinado, o
b) general e indeterminada, cuando se refiere a obras de carácter general. Esto lo autoriza

el art. 2 de la ley 13.264, que recoje en ello la jurisprudencia uniforme anterior de la Corte
Suprema.
En el caso en que la calificación es sancionada con carácter general por la ley, “el Poder
Ejecutivo individualizará los bienes requeridos a los fines de la ley, con referencia a
planos descriptivos, informes técnicos y otros elementos suficientes para su
determinación.” (Art. 2.)
En otro sentido, no es necesario que se declare de utilidad pública y/o expropie la

integridad de una cosa: La ley admite también la expropiación “parcial;” aclara, sin
embargo, que “si se tratase de la expropiación parcial de algún inmueble y la parte que
quedase sin expropiar fuera inadecuada para uso o explotación racional, el expropiado
podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble.” (Art. 8.)
II. OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN. DISTINTOS CASOS

Como principio general se puede sostener que todo lo que puede ser objeto de un derecho
de propiedad, puede ser expropiado. En cambio, otros bienes o valores que no integran
estrictamente la propiedad, como por ejemplo, la libertad, la vida, la personalidad, el
derecho al nombre, etc., no pueden ser expropiados. Por ello consideramos que la ley
nacional de expropiaciones contiene un error cuando afirma en su art. 40, sin aclaraciones
de ninguna especie, que “pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes
o necesarios para la satisfacción de la «utilidad pública,» cualquiera sea su naturaleza
jurídica, estén o no en el comercio, sean cosas o no;” de todos modos, si se la interpretara
con su amplitud literal, ello resultaría violatorio de la Constitución, la cual determina que
la expropiación se refiere a los derechos de propiedad. (Ello surge claramente del hecho
de que el artículo pertinente esté tratando precisamente de la garantía de la propiedad.) En
conclusión, la única interpretación que hará que la ley de expropiaciones sean congruente
60
con la Constitución es aquella que, como decimos, limite dicha facultad estatal a los
derechos de propiedad, pero no los referentes a la libertad, la vida, la personalidad, etc.
Veremos ahora qué bienes integran concretamente la enumeración de posible objetos de

expropiación:
1º) En primer lugar y en general todos los bienes:
a) inmuebles
b) muebles
c) universidades jurídicas, y
d) derechos, entre éstos el derecho de propiedad intelectual. Con todo, lo que se puede
expropiar es el derecho patrimonial que emerge de la propiedad intelectual (o sea el
derecho a reproducirlo y a ganar con la reproducción) pero no se puede expropiar la
autoría misma, y no podrá pues decirse que la obra está hecha por otra persona, u omitir
mencionar el nombre del autor, etc.
2º) En particular puede expropiarse también aisladamente el subsuelo. (Art. 10.) Se ha

dicho, en efecto, que cuando se expropia el subsuelo no se trata de una expropiación
“parcial” de las que justifiquen que el propietario exija la expropiación de todo su
inmueble.
3º) En tercer lugar, también se pueden expropiar los bienes del dominio público, provincial
o municipal; esto está expresamente dicho en la ley (art. 5º), pero además parte de la
doctrina sostiene que incluso una provincia puede llegar a fin de utilidad pública
provincial.65
4º) Pueden expropiarse asimismo los bienes que integran un servicio público (art. 9º), sea
separadamente o como universalidad jurídica; en realidad, el caso más típico es cuando se
expropia toda la universalidad.
5º) De igual modo pueden expropiarse los derechos emergentes de un contrato; uniendo
este caso con el anterior se obtiene una situación no demasiado infrecuente: una empresa
concesionaria de un servicio público lo está prestando con sus propios bienes, y el Estado
le expropia: a) El derecho que emerge de la concesión a prestar el servicio, y b), también
los bienes con los cuales lo presta; esta es la temática de la expropiación de los servicios
públicos en la cual puede haber una doble expropiación, del derecho contractual y de los
bienes que están afectados al servicio.
6º) Por último, la expropiación puede serlo no sólo de los bienes estrictamente
imprescindible para la obra, sino también de los bienes adyacentes en cuanto sean
convenientes para el fin que se persigue. (Arts. 4 y 6.)
61
III. SUJETO EXPROPIATORIO

Se distingue entre el sujeto pasivo y activo de la expropiación.
1º) Sujeto pasivo es aquel a quien el bien le es expropiado, y de acuerdo a lo que hemos
visto, puede ser a) una entidad estatal, o b) una entidad no estatal.
Al primero, la entidad estatal, se le pueden tanto expropiar bienes del dominio privado o
del dominio público con las reservas indicadas. Tratándose de provincias o comunas frente
a la Nación, aquellas no pueden fundar en su condición de tales ni en la naturaleza de sus
bienes oposición alguna a la expropiación por la Nación, siempre que la ley no sea
arbitraria.
2º) En cuanto al sujeto activo se distingue en directo e indirecto.
A) El sujeto activo directo se subdivide en I) “originario:” a) Estado, b) provincias, y II)

“derivado:” a) Entidades autárquicas “institucionales,” b) comunas.
I) Los primeros, sujetos “originarios,” son los que tienen verdaderamente la facultad de
calificar la utilidad pública resolviendo la expropiación; pero como también puede
delegarse esta facultad expropiatoria, encontramos luego II) los sujetos activos directos
por delegación o “derivados,” que serían entonces las entidades autárquicas
“institucionales” y las comunas.
B) En cuanto a los sujetos activos “indirectos,” son en realidad los beneficiarios de la

expropiación, en caso de que estén diferenciados del sujeto activo directo; por ejemplo, si
la Nación expropia un bien que ella misma va a usar, hay únicamente sujeto activo directo,
pero si la Nación declara de utilidad pública un bien para que pase a explotarlo el
concesionario de un servicio público entonces la primera es “sujeto activo directo” y el
segundo “sujeto activo indirecto.”
Pueden ser entonces sujetos activos indirectos los concesionarios de servicios públicos y
los concesionarios de obras públicas, tal como lo prevé expresamente el art. 3º de la ley,
pero también cabe agregar las personas jurídicas públicas no estatales, y entre éstas
particularmente las sociedades de economía mixta que tienen un fin público. De tal modo,
para poder ser sujeto activo indirecto de la expropiación (o sea para poder ser beneficiario
de ella) se requiere estar en alguna medida directamente conectado con algún interés
público (sociedad de economía mixta, concesionario de servicios públicos, concesionario
de obra pública); si no existe esa particular circunstancia de que el beneficiario esté
conectado con un interés público, pareciera que no puede ser sujeto activo indirecto. Un
ejemplo lo constituye el caso Ferrario,68 en que la Corte Suprema declaró
inconstitucional una expropiación en que le quitaban un bien —en el caso, un automóvil—
a una persona para entregárselo a otro particular.
Por fin, es de señalar que de acuerdo al art. 3º de la ley, los sujetos activos indirectos “para
cuya realización se hubiere sancionado la expropiación, substituyen a la autoridad
62
expropiante en los derechos y obligaciones que crea la presente ley, y que no sean
atinentes a la calidad de poder político.”
IV. LA INDEMNIZACIÓN
Se señala que la indemnización expropiatoria debe ser: a) Previa (esto ya lo establece la
misma Constitución), b) pagada en dinero, c) integral, d) justa, e) única. Dos de esos
principios sufren una grave distorsión en su aplicación concreta: El que la indemnización
debe ser previa y justa.
1º) De hecho, la indemnización no es previa; la ley determina que una vez declarada la
utilidad pública de un bien el expropiante “podrá adquirirlo directamente del propietario,
dentro del valor máximo que, en concepto total de indemnización, estimen sus oficinas
técnicas competentes.” “Tratándose de inmuebles, la indemnización que se establezca de
común acuerdo no podrá ser superior en ningún caso, a la avaluación para la contribución
territorial acrecida en un treinta por ciento.”
2º) Por lo demás, tampoco la indemnización es justa, requisito este que aunque no figura
expresamente en la Constitución es de la esencia del instituto expropiatorio; como señala
Bielsa, “indemnización” viene de in damnum, “sin daño,” y toda vez que lo que se pague
al particular expropiado no le resarza de todos, los daños que la expropiación le causa, no
habrá verdaderamente indemnización en el sentido constitucional.
a) La primera injusticia está entre las exclusiones que la ley efectúa para el cómputo de la
indemnización. Si bien no puede criticarse al legislador en cuanto establece que “la
indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean una
consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta
circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ni ganancias hipotéticas. No se
pagará lucro cesante.” (art. 119, 1º párr.), es obvio que se contradice consiga mismo
cuando a continuación determina que “en materia de inmuebles tampoco se considerará el
valor panorámico o el derivado de hechos de carácter histórico,” pues es evidente que
tanto el valor panorámico como el histórico son partes del valor objetivo del bien y no
meras apreciaciones subjetivas del propietario.
Por lo demás, la disposición del art. 12: “No se indemnizarán las mejoras realizadas en el
bien con posterioridad al acto que la declaró afectado a expropiación, salvo aquellas que
hubieran sido necesarias,” sería inobjetable sí la ley fijara un plazo razonable dentro del
cual la expropiación debiera efectivizarse; pero si, en cambio, la ley permite que el bien
esté afectado a La utilidad pública, pero la expropiación y por lo tanto la indemnización no
se cumplan, entonces no es razonable cercenar el derecho del propietario a realizar las
mejoras que desee y obtener resarcimiento por ellas si la expropiación finalmente se
realiza el día que a, la administración le plazca. A ello cabe todavía agregar una criticable
jurisprudencia de acuerdo a la cual el “valor llave” de un negocio en marcha tampoco es
indemnizable, por considerárselo una “ganancia hipotética,” cuando es de toda evidencia
que dicho valor es perfectamente objetivo y real.
63
b) Mucho más grave aún que estas limitaciones del cálculo de la indemnización es el
hecho de que, a pesar del evidente y continuado proceso de desvalorización de la moneda,
la jurisprudencia de la Corte Suprema entiende que “la disminución del valor adquisitivo
de la moneda posterior a la desposesión, no resulta consecuencia directa de la
expropiación y no debe, por ende, ser tenida en cuenta a los fines de la determinación del
monto del resarcimiento, “olvidando de tal modo todo principio rector de justicia, por
encima de los argumentos formales que puedan esgrimirse en uno u otro sentido y que, por
lo demás, se inclinan de todos modos por la solución contraria, como lo indica el peso de
la doctrina que se ha pronunciado por esta última.
D.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio
al dominio del Estado.
Según Carlos Ferdinand Cuadros Villena, el abandono en nuestro Código, es propiamente
el no uso, el no darle al predio el destino social y económico que tiene. No es abandono el
dar al inmueble destino diferente del que tiene, sino no utilizarlo. Si no explotamos un
inmueble y lo hacemos productivo, estamos privando a la sociedad de su producción. Por
tanto, el abandono es la falta de uso del bien. Para que opere el abandono en nuestro
Código se requiere que transcurra veinte años. Transcurrido ese tiempo sin que el predio
haya sido utilizado, pasará su derecho de propiedad a favor del Estado, por tanto se habrá
extinguido el derecho de propiedad del titular y el predio habrá cambiado de dueño,
después del ese tiempo su propietario será el Estado.
Esta definición de abandono implica la conjunción de dos elementos, el acto material de

desposesión y la voluntad simultánea de perder la propiedad, se renuncia a la cosa más no
al derecho de propiedad que recae sobre ella.
E.- La renuncia del bien.

El negocio de renuncia o abandono de la propiedad es de estructura unilateral, por lo que
no se requiere la aceptación de nadie, pues basta la voluntad del titular, por tanto, se trata
de un negocio no-recepticio, que no está dirigido a un sujeto en particular.
El principal efecto jurídico de la renuncia o del abandono es la extinción del derecho de

propiedad. El bien mueble pasa a convertirse en nullius, salvo disposición normativa
distinta. En el caso de los bienes inmuebles, en concordancia con el art. 66 de la
Constitución, se entiende que revierten al dominio del Estado.
Sin embargo, existe un tema que genera mayor debate: ¿la renuncia de la propiedad
implica el cierre de la partida registral, esto es, que el inmueble, antes inscrito, pase a
“des-inmatricularse”? La respuesta exige recordar la distinción doctrinal entre la “renuncia
abdicativa” y la “renuncia traslativa”, que si bien no está reconocida en forma sistemática
por nuestro ordenamiento jurídico, empero, tiene asidero en algunas normas aisladas, por
lo que es posible reconstruir su régimen normativo.
64
i. La renuncia abdicativa es un acto unilateral del titular, no recepticio, cuya finalidad

es extinguir el derecho en forma definitiva, de tal suerte que lo desaparece del mapa
jurídico, por cuya virtud, el bien pasa a convertirse en res nullius. Por ejemplo, los actos
de la vida ordinaria, por los que se abandonan cosas en la vía pública o en los botaderos,
constituyen hipótesis de renuncia abdicativa, en tanto, a partir de ese momento, tales
bienes carecen de titular. Por tanto, si una persona toma en posesión esas cosas
abandonadas, entonces adquiere automáticamente la propiedad por efecto de la
apropiación (art. 929 CC), pues, tratándose de cosas de nadie, el acto posesorio hace nacer
una nueva propiedad (originaria). Esta modalidad de renuncia conlleva que el bien pase a
una situación de limbo, de titularidad nula.
ii. la renuncia traslativa, que si bien comparte la misma estructura técnica que la
anterior, es decir, se trata de un acto unilateral del titular, no recepticio, cuya finalidad es
dejar sin existencia el derecho, sin embargo, tiene una diferencia fundamental, pues la
renuncia, en este caso, conlleva inmediatamente la atribución del derecho a favor de un
tercero, sin que sea necesario contar con la aceptación de este último, por lo que
normalmente se trata de una consecuencia jurídica ex lege.
Un ejemplo de renuncia traslativa se encuentra en el art. 600 del Código de Comercio,
pues el naviero puede abandonar un buque a favor de los acreedores de la carga cuando se
ha producido un accidente que hizo perder los objetos transportados, por tanto, la
propiedad del buque queda extinguida por acto unilateral, sin embargo, el bien no queda
reducido a res nullius, sino que pasa a la titularidad de los acreedores, aun sin contar con
la voluntad de estos, por el solo efecto legal, con lo cual, además, el naviero se libera de
toda obligación con los cargadores. Otro ejemplo se presenta en el caso de los bienes
inmuebles, cuya vacancia es imposible, pues si un predio carece de titular, entonces
automáticamente se le atribuye al Estado por efecto de la norma constitucional, por la cual
todos los recursos naturales pertenecen a la Nación –por ende, al Estado, que es su
representación jurídica-, incluyendo las tierras; por tanto, si un predio no pertenece a un
privado, entonces automáticamente la titularidad se traslada al Estado (art. 66 Const.).
VI. LA COPROPIEDAD
6.1. DEFINICIÓN:
La copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias
personas sobre un bien que no está dividido.
Nuestro Código Civil de l984 en su art. 969 señala “Hay copropiedad cuando un bien
pertenece en cuotas ideales a dos o más personas” de tal modo que cada copropietario
conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o
del bien recae su derecho.
De la definición dada se advierte que nuestro legislador adopta la concepción romana de la

comunidad esto es dividida en cuotas ideales sobre las cuales se ejerce un dominio
exclusivo, a diferencia de lo que ocurre en el derecho germánico que reconoce una
comunidad inspirada en una concepción comunitaria del mundo, en el que el derecho del
65
individuo no es predominante, sino el derecho del grupo. En esta comunidad de tipo

germánico no existen cuotas, por lo que el individuo se haya impedido de enajenar o de
hipotecar la porción que le corresponde, tampoco solicitar la división mediante la “actio
comuni dividundo”. El derecho de cada comunero se reduce a participar en la medida de su
interés en la liquidación final, no puede realizar ningún acto por su cuenta, porque para ellos
no existe la cuota ideal, pues, para realizar cualquier acto se requiere de la comunida‹1 cuya
denominación es “propiedad en mano común”
6.2. LA ADMINISTRACIÓN DEL BIEN COMUN (164 - 165 CC)

Todos los copropietarios tienen derecho a administrar la cosa común en forma igualitaria y
así percibir los frutos que esta propiedad produzca. Esta administración se podrá realizar a
través de acuerdos fijados en estatutos internos que rijan la copropiedad.
6.2.1. ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD

En la copropiedad cada propietario es dueño de su parte indivisa en el bien común,
manteniendo poderes de disposición sobre las cuotas ideales, por cuya razón resulta casi
imposible que todos asuman el pleno uso y disfrute del bien o ejercer en conjunto la
coposesión. Esta situación hace que el bien sea sometido a la administración, el
arrendamiento o el gravamen. Aquí surge la pregunta ¿Quién debe administrar el bien
común?; la respuesta está en el artículo 973 del Código Civil, en cuanto señala:
“Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos

para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración convencional
o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas”. De la norma se advierte la
administración voluntaria y necesaria, así como la judicial. La administración es definida
como el acto de gestión y representación de la copropiedad, pues el administrador ejercita
los actos inherentes al aprovechamiento del bien común, así como la representación de la
copropiedad frente a terceros y a los mismos copropietarios. El administrador puede
asumir voluntariamente la administración del bien común, del que asuma por acuerdo
convencional conforme al Art. 971.2 del Código Civil, o del designado como
administrador judicial (Art. 972 del Código Civil). Quien tenga la administración de la
copropiedad ejerce también un acto de representación de los copropietarios, con todas las
facultades y las obligaciones que le asigna la ley.
6.2.2. CLASES DE ADMINISTRACIÓN:

El código civil no consigna norma alguna que le otorgue una mayor fluidez sistémica a la
regulación de la administración de la copropiedad, tan es así, que no existen dispositivos
que precisen las diferentes clases de administración, por lo que, tenuemente se puede
advertir, y sin mayor precisión normativa del artículo 973 del Código Civil, que las clases
de administración son:
66
6.2.2.1. ADMINISTRACIÓN CONVENCIONAL:

También denominada administración voluntaria. Se halla regulada muy tibiamente en el
Art. 973 del Código Civil, cuando refiere: (…) si no está establecida la administración
convencional (…)
Esta clase de administración surge del desconcierto de voluntades de los copropietarios,

designados a la persona o personas que asuman la administración del bien común (Art.
971.2 del Código Civil), quienes también deben expresar su voluntad de aceptación para
asumir la administración. Como todo acto jurídico, acuerdo de voluntades, requiere
plasmarse en un documento escrito que puede ser celebrado por escritura pública a efecto
de su inscripción en los Registros Públicos, en garantía contra terceros. En el acto al que
aludimos deben intervenir todos los copropietarios de designación del administrador de
la copropiedad. La administración convencional, requiere del acuerdo de la mayoría
absoluta, en la junta de copropietarios, y debe recaer en la persona con pleno ejercicio de
sus derechos civiles.
6.2.2.2. ADMINISTRACIÓN DE HECHO O NECESARIA:

La administración de los bienes que integran el patrimonio sometido a una copropiedad,
por su propia naturaleza de albergar una pluralidad de titulares y un patrimonio común,
requiere de una vida patrimonial orgánica que debe traducirse en una administración,
esta es la preocupación de la ley cuando regula la llamada administración de hecho o
necesaria, concediendo la posibilidad de asumir la administración de la copropiedad a
cualquiera de los copropietarios, como autoriza el Art. 973 del Código Civil, expresando:
“Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los

trabajos para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración
convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas”.
La administración de facto o de hecho es aquella en la que cualquiera de los

copropietarios puede asumir la administración del bien común, y proceder con los
trabajos de explotación y propiamente con todo lo que requiere una administración
normal. Es necesario aclarar que la administración de hecho o necesaria debe ser
asumida solo cuando no existe la administración convencional o judicial. Presupuestos
de la administración de hecho:
a. Que la copropiedad se encuentre desorganizada, sin ninguna proyección de

explotación económica o exista un grave desorden entre los copropietarios, para sumir el
uso y disfrute del bien común.
b. Que la copropiedad se encuentre bajo ninguna forma de administración, por

desinterés o la negligencia de los mismos copropietarios.
c. Que no se haya solicitado o establecido la administración convencional o voluntaria, ni

la judicial.
67
6.2.2.3. ADMINISTRACIÓN JUDICIAL:

Esta administración alude el Art. 972 del Código Civil, que a la letra dice: “La
administración judicial de los bienes comunes se rige por el Código Procesal Civil”.
Obviamente, se halla regulada por la ley procesal, utilizando el proceso no contencioso y
su objeto es según el Art. 77º, inc. 1, del código mencionado, el nombramiento del
administrador judicial. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo en la designación de
un administrador convencional, se solicitará al juez para que proceda al administrador
judicial, recayendo en la persona de un copropietario o un tercero designado por los
copropietarios será el juez quien designe al administrador de la copropiedad.
El Código Procesal Civil, establece la legitimidad activa para pedir el nombramiento de

administrador judicial (Art. 771); luego regula el procedimiento (Art. 772); las
atribuciones del administrador (Art.773) las obligaciones del administrador (Art. 774) y
las prohibiciones (Art. 775).
6.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
6.3.1. Los derechos del copropietario, sobre el bien común, de mayor

relevancia jurídica, son:
a. Derecho de uso (ius utendi):

El copropietario al ostentar una cuota ideal sobre el bien común ejerce un derecho de
propiedad individual fraccionado idealmente, con la particularidad que todos n conjunto
asumen la titularidad sobre la integridad del bien material.
La norma contenida en el artículo 974 del Código Civil. En la propiedad indivisa cada
propietario puede ejercer los derechos inherentes a la propiedad, desde luego, observando
el respeto al estado de indivisión del bien objeto de la copropiedad y por ende a los
derechos de los copropietarios. Si se presenta oposición o discordia entre los
copropietarios sobre el uso del bien, se recurrirá al juez para que decida sobre el caso, de
conformidad con las disposiciones sobre administración judicial, en la vía del proceso no
contencioso. Ningún copropietario puede alterar o modificar el uso y destino del bien sin
el asentimiento de los demás.
Cuando el uso del bien común es por dos o más copropietarios sobre una misma área bien
común, se da la figura de la coposesión. Los copropietarios están el deber de cuidar la no
alteración del uso y destino del bien; es decir, que el derecho a usar el bien común tiene
como contrapartida la obligación de respetar los derechos de los demás.
b. Derechos de disfrute (ius frutendi):

El disfrute del bien común corresponde a todos los copropietarios, además, quien disfruta
de todo o parte del bien está en la obligación de reembolsar de manera proporcional los
68
provechos obtenidos y lo será a favor de los demás copropietarios. Artículo 976, Código
Civil.
El uso y disfrute generalmente van juntos e implican posesión directa y efectiva. Si se

diera la posesión exclusiva de todo o parte del bien común, por uno o más de los
copropietarios, estos estarán obligados al reembolso en proporción a las alícuotas
pertenecientes a los otros copropietarios. El derecho de reembolso por los provechosos o
beneficios obtenidos en el bien común por el copropietario de manera personal, se funda
en el reconocimiento del derecho de disfrute que tienen los demás copropietarios de
manera proporcional a la cuota-parte que mantienen en el bien común.
c. Derecho a la disposición de la cuota ideal (ius abutendi):

El derecho de disposición que tiene todo copropietario es de la cuota ideal que ostenta en
el bien común. Derecho que se muestra como el poder jurídico individual del condueño
(artículo977 del Código Civil), frente al de los otros copropietarios.
El derecho que tiene todo copropietario a la disponibilidad-entre vivos o por el hecho de la

muerte- de la cuota ideal con la que participa en la copropiedad es absoluto, en tal sentido,
puede vender, permutar, gravar o dejar en herencia su cuota ideal.
d. Derecho a defender el bien común:

La defensa de los intereses comunes la puede asumir cualquiera de los condueños, todos
en conjunto o algunos de ellos, haciendo valer el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva
de sus derechos materiales, usando del derecho de acción, para provocar la actividad
judicial del Estado, con las pretensiones del caso (artículo 979 del código civil).
Cualquiera de los copropietarios tiene legitimidad activa para asumir la defensa

jurisdiccional del bien común sin requerir para tal efecto la intervención de los demás
condueños; es decir, sin requerir mandato general ni especial para la representación en
proceso de los demás (basta tener la calidad de copropietario). Cualquiera de los
copropietarios tiene la posibilidad de asumir la defensa del bien común, concluido el
proceso, la sentencia que se pronuncie estimatoria o desestimatoriamente, sobre dicha
defensa, favorecerá o afectara, según sea el caso, a todos los demás copropietarios, sin que
estos puedan alegar que los efectos de esa sentencia no les afecta.
e. Derecho a la usucapión:
El Código civil no contiene ninguna norma que regule el derecho de los copropietarios o
de cualquiera de ellos a usucapir el bien común, a diferencia del código civil de 1936. El
fundamento de este derecho radica en el ejercicio del hecho de la posesión en calidad del
propietario, por el plazo y los requisitos y convertir la coposesión en copropiedad. El
ejercicio efectivo de la coposesión es el fundamento jurídico para convertir en
copropiedad. Un copropietario no puede usucapir contra otro copropietario ni uno contra
los demás copropietarios, porque sencillamente no son poseedores como propietarios o
69
para sí, sino como copropietarios. En cambio, un tercero, o el que no es copropietario, si

pude usucapir.
f. Derecho a introducir mejoras:

El régimen de las mejoras en la copropiedad es sobre las necesarias y utilices, como
expresamente dispone el artículo 980 del código civil, en cuyo tenor no se alude a las de
recreo. Cualquier copropietario puede introducir mejoras que estén destinados a la
conservación del bien común (necesarias) o que aumenten el valor o la renta del bien
común (útiles). Estas mejoras introducidas por el copropietario pertenecen en copropiedad
a todos los copropietarios, quienes están en la obligación de pagar el valor de su ejecución
de acuerdo a la proporción de su cuota-parte. En cuanto a las de recreo o de
embellecimiento, no existe ninguna obligación de reembolso del costo de su ejecución,
estas son conservadas por el copropietario que las introdujo y tiene el derecho a retirarlas o
en su caso puede negociar con los copropietarios para su adquisición. El hecho de
introducir mejoras necesarias y útiles en el bien común, por el copropietario o por todos en
conjunto requiere del acuerdo expuesto de todos ellos, fijando el monto económico y sus
características, cuyo concierto de voluntades debe prevalecer entre los copropietarios.
g. Derecho de retracto:
Todos los copropietarios gozan del derecho de retracto en la venta de las porciones
indivisas a favor de tercero, con el objeto de subrogarse en vez de comprador en todas y
cada una de las estipulaciones del contrato de compraventa. La regulación del derecho de
retracto en la copropiedad no la vamos a encontrar en el libro V de los derechos reales,
sino, en el libro VII (fuentes de las obligaciones) entre las disposiciones sobre la
compraventa. El fundamento de conceder el derecho de retracto a todo copropietario, en el
caso de producirse la venta por uno o más de los copropietarios respecto del derecho que
tiene sobre su cuota ideal a favor de un tercero, es básicamente para consolidar el derecho
de propiedad acrecentando su cuota ideal.
h. Derecho a la servidumbre:
El derecho a establecer servidumbre en un bien inmueble sujeto a copropiedad se ubica en
artículo 1042 del código civil. Con la constitución de la servidumbre se genera el
gravamen, y por tanto se introducirán modificaciones en el predio común, hechos que
requieren de la decisión de todos los copropietarios. La servidumbre que se adquiere no
requiere de la autorización de los demás copropietarios, es decir, cuando la servidumbre es
adquirida por uno de los copropietarios, ella obviamente beneficiara al predio común, y
por ende a todos los copropietarios, aun cuando estos hayan ignorado la presencia de la
servidumbre ganada por uno de los copropietarios.
i. Derecho a la división y partición:

Todo copropietario tiene el derecho de pedir y exigir la división y partición del bien
común. Este derecho se extiende a los sucesores y acreedores del copropietario. El derecho
70
a la división y partición se ejerce no solo porque pueden existir desavenencias entre los
copropietarios, sino también porque el coparticipe necesita ejercer las facultades que el
derecho de propiedad individual le otorga, o en su caso, desea conocer lo suyo, saber de
qué es propietario y asentarse físicamente en la parte del bien que representa su cuota ideal.
Consiguientemente, así como el copropietario tiene el derecho de pedir la extinción de la
copropiedad, también en la misma medida todos, sin excepción, tienen la obligación
imperativa de acceder a la liquidación solicitada.
6.3.2 OBLIGACIONES:
Las obligaciones del copropietario son:
a. Saneamiento por evicción:

Artículo 982 del Código Civil.
Se trata del saneamiento legal que conlleva todo negocio jurídico traslativo de propiedad,
y concierne al transferente o enajenante la obligación al saneamiento por evicción. Por la
partición los copropietarios permutan entre sus derechos de propiedad mantienen el bien
común de esta manera van a constituir todo un acto jurídico de trasferencia dominal, y
surgirá la obligación de saneamiento como en todo contrato referente a la trasmisión de la
propiedad, la posesión o en su caso el uso del bien.
b. Gastos de conservación y cargas del bien común

La copropiedad es una forma especial del derecho de propiedad, que tiene como objeto un
bien común y como sujetos una pluralidad de propietarios, con derechos
proporcionalmente determinados por la cuota-parte ideal o abstracta que mantienen en
dicho bien. Los copropietarios son dueños de todo lo material o físico del bien, siendo así,
no solo mantienen derechos, sino también obligaciones.
En las obligaciones del rubro, rige el principio de la proporcionalidad sobre la alícuota del
copropietario, a efecto de aportar con los gastos de conservación y cargas que soporta el
bien objeto de la copropiedad. Prescindir de tales aportaciones solo es posible si renuncia
el copropietario a sus derechos e la copropiedad.
c. Administración de la copropiedad
La copropiedad mantiene diferencias claras con la sociedad, aquella no es persona jurídica,
en ella solo existe pluralidad de titulares frente al bien común; en cambio, en la sociedad la
pluralidad no existe, sino es la persona jurídica la que vela por la marcha de la
administración de la sociedad, es decir, es única y distinta a los socios o miembros.
En la copropiedad cada propietario es dueño de su parte indivisa en el bien común,

manteniendo poderes de disposición sobre las cuotas ideales, por cuya razón resulta casi
imposible que todos asuman el pleno uso y disfrute del bien o ejercer en conjunto la
coposesión. La administración de la copropiedad es definida como el acto de gestión y
71
representación de la copropiedad, pues el administrador ejercita los actos inherentes al

aprovechamiento del bien común, así como la representación de la copropiedad frente a
terceros y a los mismos copropietarios. Se entiende como la administración de
copropiedad, el acto de gestión que se caracteriza por su organicidad, economicidad y
funcionalidad, que le atribuyen modernidad a la copropiedad, bajo una misión activa y de
utilidad para sus propietarios y de la propia sociedad.
6.4. DIVISIÓN Y PARTICIÓN

Una de las causas de extinción de la copropiedad de bienes es la división del objeto común
sin embargo esta división puede ser limitada por el pacto de indivisión, el mismo que es
establecido por plazo determinado. Según el Art. 993 de Código Civil el plazo de indivisión
no puede ser mayor de 4 años. Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más
porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su
propia partida registral dejando constancia o anotación en la partida matriz. Lo
anteriormente indicado se sustenta en el artículo 82 del Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios, el mismo que establece que para inscribir actos que impliquen
variación de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos, debe procederse a su
previa independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.
6.4.1. DEFINICIÓN:
De conformidad con el Art. 983 del Código Civil por partición permutan los
copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tienen sobre los bienes que no se le
adjudiquen a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Este artículo ha
recogido el Art. 922 del Código de 1936, ya derogado. Lucrecia Maish Von Humbolt,
miembro de la Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil, señala3 “El
artículo 196 de la ponencia, además de definir la partición, cuida de establecer que es un
acto traslativo de dominio y también que la partición del bien común no perjudica al
tercero, quien conserva los derechos reales que tenía sobre el bien antes de ejecutarse ésta,
precepto importante porque protege indubitablemente el derecho del acreedor hipotecario
sobre el bien después de la partición y que convierte a los nuevos propietarios en
codeudores del gravamen.” “La palabra partición tiene dos significados distintos. En un
sentido amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de indivisión
mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído pro
indiviso, en parte o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno
de ellos. En un sentido restringido, es la operación por la cual es bien común se divide en
tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva
de uno de esos lotes. De esta manera las cuotas indivisas y abstractas de cada uno de los
comuneros se transforman en partes concretas y materiales; la propiedad indivisa es
sustituida por una propiedad unitaria.” En el ámbito registral por Resolución N° 1171-
2012-SUNARP de fecha 10/08/2012-SUNARP-TR-L señala que cuando en la división y
partición de un inmueble, se le adjudica a un ex copropietario una parte material debe
reputarse que es propietario exclusivo de dicha parte material.
72
6.4.2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN

En la doctrina se discute sobre la naturaleza jurídica de la división y partición:
a) Para algunos la acción es de carácter real, pues se extingue un derecho real:

copropiedad.
b) Para otros, la acción tiene carácter personal, pues tiende al ejercicio del derecho
personal que tienen los copropietarios de requerir de los otros copropietarios, la división
de la cosa común.
c) Tesis mixta, algunos autores consideran que la división y partición es un acto traslativo
y otros sostienen que la división tiene naturaleza declarativa. Los que consideran que la
partición es un acto traslativo, señalan que la partición es un medio por el cual
copropietarios enajenan al copropietario adjudicatario, la parte que les corresponde. Los
que consideran que es un acto declarativo, señalan que los derechos atribuidos al
copropietario adjudicatario, éste los ha tenido desde el inicio de la copropiedad y que los
propietarios cedentes jamás han tenido dicha parte como su propiedad, sostienen que ésta
no produce efectos traslativos sino que se limita a declarar, fijar o dar certeza de la
situación de cada titular.
6.4.3. TIPOS DE PROCEDIMIENTOS

Los tipos de procedimientos de partición son:
6.4.3.1. DIVISIÓN CONVENCIONAL

La división es realizada por los copropietarios, quienes prestan su consentimiento en que
el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de ellos se le adjudique por
ejemplo un lote, un departamento. La división convencional se rige básicamente por la
autonomía privada y en este caso no existe controversia el título que generalmente es
presentado al Registro es el Parte notarial que contiene la escritura pública de división y
partición con la subsiguiente adjudicación de inmuebles.
En el XLVI Pleno registral, sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril de 2009. Se

adoptó el siguiente criterio “La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final
del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten
ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró
en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos con
anterioridad a su vigencia”.
6.4.3.2. DIVISIÓN ARBITRAL

Este procedimiento se da cuando las partes deciden someter su litigio en torno a la
división y partición de inmuebles a un tercero, llamado árbitro comprometiéndose
previamente a acatar su decisión. Se debe adjuntar al Registro, a efectos de realizar la
inscripción copia certificada de la resolución arbitral y la constancia de notificación.
73
Recientemente, en el XCIX Pleno registral, realizado los días 15 y 16 de noviembre del

2012, se ha adoptado el siguiente precedente de observancia obligatoria.
“Las instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o

subjetiva del laudo o de los actos procedimentales realizados por los árbitros. En ese
sentido, el Registro no puede cuestionar las decisiones motivadas del árbitro o tribunal
arbitral de incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de extender los efectos del
laudo a dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral asume exclusiva y excluyente
responsabilidad por dichas decisiones”.
6.4.3.3. DIVISIÓN JUDICIAL

A diferencia del anterior, el litigio en torno a la división y partición es sometido a un
procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer la división y partición
privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecución de sentencia se
practica la división. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al Registro,
se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las resoluciones
pertinentes acompañadas del Oficio judicial cursado al Registro, si éste padece de
defectos, el Registrador Público puede solicitar aclaraciones o información
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Código Civil , artículo que a su
vez limita alcances de calificación de los mandatos judiciales, es así que el Registrador
no debe calificar los fundamentos de la resolución, la adecuación del procedimiento o
resolución a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificación de la formalidad
(si las resoluciones están suscritas o debidamente certificadas) y la adecuación del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales). Así,
registralmente se ha establecido que “no procede inscribir una sentencia de división y
partición cuando no existe adecuación en cuanto a la titularidad de dominio del predio,
entre el título y la partida registral”.
Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que “para la inscripción de la resolución

judicial que dispone la adjudicación por división y partición de un predio en dos
unidades inmobiliarias en las que existirían bienes comunes, constituyen acto previo la
declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de ambos inmuebles”.
Considérese que en los tres casos puede ser necesaria la realización de actos previos,
como declaratoria de fábrica, independización, reglamento interno, subdivisión por lo
que deberá acompañarse al Registro la documentación técnica correspondiente para
inscribir la modificación física del inmueble.
6.5. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
6.5.1. ¿Cuándo se termina la copropiedad de un inmueble?

La extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código
Civil, en donde se tipifican las causales, para lo cual señalaremos algunos ejemplos para
ser didácticos:
74
6.5.1.1. División y partición del bien común

Esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso
de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios,
cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a
fin de extinguir la copropiedad.
6.5.1.2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario

Se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a
título oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
6.5.1.3. Destrucción total o pérdida del bien

Esta causal, es generalmente para bienes muebles, ya que el inmueble está constituido
tanto por el terreno como por la fábrica, llámese construcción (se puede destruir la
fábrica, pero el terreno siempre queda).
6.5.1.4 Enajenación del bien a un tercero

En este caso los copropietarios se ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya
sea onerosa o gratuitamente) a un tercero.
6.5.1.5. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios

Este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías
o para el pago de una obligación.
En síntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a través de una transferencia

gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades. Si es un inmueble a través de una escritura
pública, o a través de un proceso judicial, llámese división y partición, ejecución de
garantías
6.5.2. INDIVISIÓN Y MEDIANERIA
6.5.2.1. PACTO DE INDIVISIÓN.

ARTICULO 993. Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no
mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente. El pacto de
indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro años. Para que produzca
efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse en el registro
correspondiente. Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la partición antes
del vencimiento del plazo
El artículo materia de comentario regula la copropiedad con pacto de indivisión. De

conformidad con el artículo 984 del Código Civil, entre los copropietarios existe
obligación de hacer partición, cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida,
estableciendo como excepciones únicas las siguientes:
75
a) La indivisión forzosa.
b) La existencia de un acto jurídico.
c) Un plazo señalado en la ley.

La existencia de un acto jurídico está referida a un contrato (acto bilateral) o una
disposición testamentaria (acto unilateral). El pacto de indivisión está regulado en el
artículo 993 del Código Civil.
El pacto de indivisión es una restricción del dominio, en la medida en que los titulares
del derecho no podrán hacer partición, la cual implica la realización de un acto de
transferencia de dominio. Si bien la partición es deseable para consolidar la propiedad y,
por lo tanto, debe posibilitarse que en cualquier momento el copropietario o el acreedor
la solicite, en determinadas situaciones la indivisión es necesaria para evitar perjuicios a
los copropietarios. Se citan casos, como la generada por la crisis económica, cuando hay
menores de edad próximos a llegar a la mayoría o cuando un negocio próspero se
perjudicará con la partición.
Siendo así, la indivisión tiene un carácter excepcional y temporal, por ello se regula un
plazo máximo: no mayor de cuatro años. Sin embargo, puede ser renovado las veces que
lo consideren necesario, esto conlleva a que cada vez que se pacte, se efectúe por plazos
no mayores a cuatro años y, para respetar los alcances de la ley, el nuevo plazo debe
empezar a contarse de inmediato. La ley señala que si no se señaló el plazo, se presume
que el plazo es por cuatro años; del mismo modo, la doctrina es uniforme al plantear que
si se pactó la indivisión por un plazo mayor a los cuatro años, el exceso se tendrá por no
puesto. El Código Civil también establece que antes del vencimiento del plazo pactado,
el juez puede ordenar la partición si median circunstancias graves.
d) Inscripción en el Registro:
El pacto de indivisión es acto inscribible en el Registro. Se admite en los Registros de
bienes, como son el Registro de Predios y el Registro de Propiedad Vehicular. La
necesidad de que el pacto de indivisión se inscriba en el Registro responde al juego de
los principios registrales, como el de fe pública, legitimación, prioridad. Lo no inscrito
queda en una categoría menor de obligaciones negativas. El pacto de indivisión se
inscribe para que produzca efecto contra terceros, porque entre las partes el pacto tiene
efectos, aunque no estuviera registrado.
La inscripción le será oponible al tercero por la presunción de conocimiento del

contenido del Registro que no admite pacto en contrario, consagrado en el artículo 2012
del Código Civil. En virtud de los efectos positivos de la publicidad registral, el
contenido de lo inscrito perjudica al tercero, en cambio por los efectos negativos, el pacto
de indivisión no inscrito no perjudica al tercero, salvo que este lo invoque en su beneficio
y no se pruebe que conocía de dicho pacto no inscrito. En razón de que el pacto de
indivisión es una restricción en la facultad del titular del derecho inscrito o una
76
restricción en el ejercicio del derecho de propiedad, es un acto inscribible, conforme a lo

prescrito en el artículo 2019 inc. 5 del Código Civil.
Son terceros a quienes les es oponible el pacto de indivisión inscrito: los acreedores, el
comprador o cesionario de alguno de los copropietarios, el sucesor de uno de
copropietarios. Esto significa que los acreedores u otros terceros no podrán pedir la
partición si este pacto se encuentra inscrito. Sin embargo, cabe tener en cuenta que el
pacto de indivisión no afecta a los acreedores cuyos créditos son anteriores a la fecha de
la inscripción del pacto en el Registro. Así, los acreedores que tienen inscrito su derecho
antes de la inscripción del pacto de indivisión, podrán pedir la partición, en virtud de la
prioridad de su derecho, de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil.
Será materia de calificación cuando ingrese la partición al registro, si existe pacto de

indivisión inscrito y de existir, se verificará si es oponible a la partición que se pretende y
si se encuentra vigente, solo así impedirá la inscripción de la partición. La inscripción del
pacto de indivisión no impide la inscripción de otros actos distintos de la partición, pero
compatibles con la indivisión.
El pacto de indivisión se inscribirá en mérito a la escritura pública en la que conste el

contrato celebrado entre los copropietarios, de conformidad con el artículo 2010 del
Código Civil, que exige instrumento público para la inscripción, salvo disposición
contraria; disposición que no existe en el presente caso.
Cuando el testador la deja establecida en su testamento, se inscribirá en mérito al

instrumento público en el que conste el testamento. En este caso, en virtud del artículo
846 del Código Civil, la indivisión también se establecerá hasta por un plazo de cuatro
años, plazo que empezará a contarse desde la muerte del testador.
Debe tenerse en cuenta, de acuerdo con este mismo artículo y al artículo 852 del mismo
cuerpo de leyes que, a partir de la publicación e inscripción registral del sometimiento de
la sucesión a cualquiera de los procedimientos concursales previstos en la legislación
nacional, se producirá la indivisión de la masa hereditaria. Esta situación se convierte
entonces en causal legal de indivisión.
6.5.2.2 MEDIANERIA:
ARTICULO 994. PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA

Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras
no se pruebe lo contrario.
Comentario: Alberto Vásquez Ríos
La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en contrario.
el propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerla
constar en la declaración de fábrica del bien de tal manera que, si este inscribiera su
derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está sustentado en la fe
77
registral. Si no estuviéramos frente a la hipótesis desarrollada en el acápite anterior, la

pared, cerco o zanja, situados entre dos predios- sería común a ambos propietarios, pero
con una particularidad especial de naturaleza jurídica indivisible. o lo que es lo mismo,
impedidos y lo suspendidos de impetrar la partición por la seguridad y material del bien.
ARTICULO 995. OBTENCIÓN DE LA MEDIANERÍA

Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino
puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo
ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el
derecho que le da la medianería.
Esta norma desarrolla la hipótesis de la copropiedad medianera de una pared levantada

en terreno del propietario colindante. A nuestro criterio la copropiedad también podría
nacer transfiriendo el 50% de la pared propia, construida por el vecino, que separa los
predios de acuerdo al artículo 995 del código civil bajo comentario, según el cual: "si la
pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianería".
ARTICULO 996. USO DE LA PARED MEDIANERA

Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de esta
sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.
ARTICULO 997. LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA

Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de
la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura.
Estas facultades a nuestro criterio tienen cuatro limitaciones:
a) Que no se deteriore la pared, entendiéndose por deterioro de acuerdo con el

Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, "el detrimento o
menoscabo, desperfecto, averra, daño o perjuicio" del bien.
b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir el principio de

la privacidad de que hablamos; o como señalan los Mazeaud "a fin de que la curiosidad
indiscreta de un propietario no constituya una molestia constante para sus vecinos; en
una pared medianera no se permite ningún hueco, salvo de común acuerdo entre los
propietarios. Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su
propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda alcanzar el muro,
por consiguiente, puede arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir
huecos, siempre que no sobrepase el límite permitido.
78
c) Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente señalados, serán de su
responsabilidad, incluyendo aquellos de conservación, de reparación y cualquier otro que
exija la mayor altura de la pared.
ARTICULO 998. CARGAS DE LA MEDIANERÍA

Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o
reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería, hagan o no
uso de ella.
De acuerdo con el artículo 998, los copropietarios colindantes contribuyen a prorrata en

cuanto a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera,
salvo que una de las partes renuncie al uso de su derecho medianero. Desarrollando estas
ideas entendemos por: conservación, el mantenimiento y cuidado del bien; la reparación
imprescindible; las medidas conservativas, Reparación: el arreglo de daños, la
compostura de las averías; los trabajos técnicos y manuales para arreglar daños.
Reconstrucción: la modificación importante de una obra.
VII. LA MULTIPROPIEDAD
La Multipropiedad, es un interesante y novedoso sistema de adquirir inmuebles para el
descanso vacacional; aparece por los años 60, gracias a la audacia empresarial y al ingenio de
los grandes capitalistas quienes al ver que no obtenían las ganancias esperadas al invertir en
grandes hoteles puesto que su alto costo impedía una gran demanda como esperaban, aparece
ésta nueva institución permitiendo el acceso de la gran mayoría y siendo así mismo rentable
para los inversionistas.
Vamos a analizar como esta figura ha sido regulada por nuestro sistema jurídico como viene
siendo regulada en otros sistemas jurídicos y el éxito que han tenido en ellos al representar un
gran porcentaje de inversión con un ventajoso resultado de utilidades, siendo cada vez mayor
el número de inversionistas, la existencia de gran número de complejos turísticos sometidos
al sistema de Multipropiedad así como el aumento del número de adquirentes que ven con
agrado ésta nueva forma de adquirir propiedad puesto que el dinero utilizado no significa un
gasto sino una inversión.
7.1. GENERALIDADES DE LA MULTIPROPIEDAD
7.1.1. Concepto
Es aquel sistema por el cual una persona es titular de un derecho que le permitirá usar,
disfrutar y disponer de un inmueble durante un lapso anual que generalmente coincide con
el período vacacional; y se configura con la presencia de otros titulares de derechos
análogos ya que, justamente es característica esencial del sistema que de las dimensiones
del objeto del derecho de Multipropiedad sea la misma para un conjunto de personas.
79
7.1.2. Caracteres y elementos Básicos

La racionalidad del sistema es concreta, si anualmente se dispone de un tiempo limitado
para el descanso y se desea disfrutar de ese periodo anual en un lugar que reúna los
requisitos para tal descanso, entonces ¿Por qué no adquirir un inmueble en el lugar que se
prefiera, realizando una inversión directamente proporcional al tiempo de descanso anual
del que se dispone? El Sistema de Multipropiedad propone tal posibilidad y se hace más
atractivo si consideramos la posibilidad de que por alguna circunstancia no pueda
concurrir en el lapso correspondiente se puede disponer del derecho que se tiene, bien sea
para arrendarlo.
7.2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD
7.2.1. Como Derecho Personal

Llamada también Multipropiedad Societaria. El patrimonio Social es el complejo
inmobiliario turístico donde cada socio tiene el derecho al disfrute periódico durante un
periodo anual; obligándose el socio al pago de una cuota de mantenimiento de las
unidades inmobiliarias y la manutención de las áreas y servicios comunes.
Los socios sólo mantiene una relación obligacional y personal más no real; esta forma es
difundida en Italia y Francia.
7.2.2. Como Derecho Real

No es un derecho real propiamente dicho ya que para ello se requeriría modificar la
estructura de los numerus clausus, agregando a la Multipropiedad como un nuevo derecho
real dentro del ámbito del derecho de propiedad, por no ser contraria al orden público y a
las buenas costumbres.
7.3. OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO
7.3.1. Objeto del Derecho

El derecho a todo se halla circunscrito a un lapso predeterminado. Si los multi-
propietarios no invierten más no es por carecer de recursos económicos sino porque simple
y sencillamente no requieren de más tiempo, entonces el hecho de disfrutar el bien una vez
al año no es visto por los titulares como una limitación a su derecho ya que el mismo se
extiende proporcionalmente a su inversión.
El objeto es el inmueble delimitado espacial y temporalmente, en consecuencia es lógico

que los linderos de dicho objeto estén constituidos por el área del espacio más la altura y
por el término inicial y formal del tiempo que corresponde a ese espacio.
80
7.3.2. Sujetos del Derecho
7.3.2.1. Los Titulares

Necesariamente son varios, es un derecho ejercido por cada uno sobre su respectivo
objeto totalmente distinto al de los demás. La pluralidad incide fundamentalmente en la
formación del sistema y permite su funcionamiento, constituyéndose además en
elemento principal para la configuración del derecho, pero una vez constituido éste
último lo ejerce únicamente una sola persona sobre su correspondiente inmueble
delimitado debidamente espacial y temporalmente.
7.3.2.2. El Promotor
Es por lo general una empresa que se dedica a la construcción de complejos
inmobiliarios para que sea independizada cada unidad inmobiliaria y dividida por
espacios-tiempo. Es el encargado de llevar a cabo la pre-afectación del inmueble en los
Registros Públicos de la Propiedad Inmueble, indicando su introducción al Sistema de la
Multipropiedad.
7.3.2.3. El Administrador
Es el encargado de hacer cumplir el Reglamento de la Multipropiedad por cada uno de
sus titulares. Pueden ser los mismos Multi-propietarios, una empresa hotelera, siendo lo
más usado en la actualidad por la experiencia en la administración de grandes complejos
turísticos; y el mismo promotor puede convertirse en administrador.
7.4. REGULACIÓN DE LA MULTIPROPIEDAD EN EL SISTEMA

JURÍDICO PERUANO
En nuestro país, la figura de la Multipropiedad es para unos desconocida y para otros
novedosa, sin saber que ya se desarrolla en Europa y en los Estados Unidos desde los años
60.
Como resultado de la poca información de la Multipropiedad, nuestros legisladores del año

1982, la equipararon a la figura del Arrendamiento, estableciendo, que se trataba de una
cesión de uso indefinida por parte de los promotores del inmueble, respecto de los
adquirentes, fue así el primer intento de dar una regulación legal a esta nueva figura
jurídica.
Mediante el Decreto Supremo 032-82-ITI del 23 de Julio de 1982, se crea un nueva

modalidad de establecimiento turístico denominado “Tiempo Compartido”, los cuales se
ubican dentro de lo que son los establecimientos de hospedaje; siendo aquellos que ceden a
los usuarios el derecho de uso indefinido de las unidades inmobiliarias de dichos
establecimientos, pudiendo ejercerse dicho derecho por periodos de tiempo determinados
dentro de cada año calendario.
81
Mas adelante, se da una Decreto Legislativo Nro. 706 del 5 de Noviembre de 1991, a través
del cual conceptúa a la Multipropiedad como un supuesto de copropiedad, con la diferencia
que prohíbe la partición del bien durante 30 años renovables, basados en el fundamento de
lo inservible de la cosa para el fin propuesto.
Esta nueva modalidad, ha sido tomada de la doctrina Argentina, que presentara algunos
proyectos de ley sobre la Multipropiedad, quienes la consideran como un supuesto de
copropiedad, con características especiales, entre ellas siendo la más importante, la no
partición del bien, por ser inservible para el objeto creado.
En el Perú, se ha regulado la Multipropiedad, denominándola tiempo compartido. A través

de ella se pretende fomentar la inversión turística, contribuyendo decididamente al turismo
vacacional interno y receptivo, a la generación de empleo y a la captación de divisas.
Conciben a la Multipropiedad, como el bien inmueble, destinado al use y goce vacacional,

a través de la creación de una nueva modalidad de co-propiedad, en la cual ya se encuentra
regulado el uso y disfrute, mediante un contrato desde su origen. En dicho contrato se pacta
una indivisión hasta por 30 años renovables.
Este decreto, dispone la aplicación de las disposiciones del Código Civil de 1984, relativas
a la copropiedad, con excepción de los arts. 983 al 991, 992 inc 1 y 993 y demás
disposiciones que se opongan al presente decreto.
Consideramos que la Multipropiedad se halla lejos de ser una forma de copropiedad, debido
a que en la copropiedad los titulares son propietarios de todo el inmueble todo el tiempo, en
la multipropiedad el adquirente es titular exclusivo sobre el inmueble delimitado a un
periodo anual; siendo la diferencia más resaltante, que la Multipropiedad es un derecho
perpetuo, mientras que la copropiedad es de naturaleza temporal, pudiendo cualquier
copropietario pedir la partición del bien en cualquier momento, trayendo como
consecuencia la inestabilidad del sistema, si se le pretende aplicar al fenómeno multi-
propietario.
Por las razones expuestas, es necesaria una regulación que permita desarrollar ésta figura
jurídica, sobre todo teniendo en cuenta su trascendencia económica y social ya que ofrece
beneficios tanto para los inversionistas como para el público consumidor.
VIII. CONCLUSIONES.
Bien para concluir ell trabajo se puede decir que la propiedad es un derecho subjetivo que
confiere a su titular el poder más amplio, completo y pleno sobre una cosa. En efecto, el
propietario tiene todas las facultades posibles respecto del bien, siendo soberano en las
decisiones que adopte sobre su aprovechamiento y destino.
Esta puede agrandarse por medio de accesión, se puede adquirir por medio de apropiación,
la propiedad se puede extender hasta el subsuelo y sobresuelo de acuerdo a lo que el
propietario requiera, ya sea para su morada y satisfacción del mismo o por economía.
82
Esta a su vez puede ser: predial, horizotal, vertical, codominio, ua copropiedad o ua

multipropiedad.
Pero a su vez esta se puede limitar por el social o publico u de la vecindad, siendo asi que la
propiedad también puede llegar a extinguirse por distintas razones, ya sea por abandono,
expropiación o renuncia.
83
BIBLIOGRAFÍA
Torres, A. (2016). PROPIEDAD PREDIAL “Docentia et Investigatio”. LIMA-PERU

Torres, A. (2016). PROPIEDAD HORIZONTAL. “Docentia et Investigatio”. LIMA-PERU.
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LUJÁN, J. (2017). EN LA LEGISLACIÓN PERUANA ¿SE ADMITE LA RENUNCIA COMO
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para optar el grado de segunda especialidad en Derecho Registral ). Lima: Pontifica
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ORTEGA, A.(2015) ,"LA REGULACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN
DE LOS DERECHOS REALES, LA ACCESIÓN Y OCUPACIÓN EN EL DERECHO
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Guatemala: TESIS DE GRADO-UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR.
Eguren, J. (2009), PROPIEDAD DEL SUBSUELO Y LOS RECURSOS NATURALES EN EL
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Rojas, M. (2008), La Naturaleza jurídica de la multipropiedad (TESIS DE POSTGRADO).
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84

Informe de Derecho de Propiedad

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FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL

VERONICA RAMIREZ GARCIA.

El esfuerzo se debe precisamente a la labor

Cumpliendo con los requisitos que

Agradecemos a Dios por habernos dado la

A nuestros padres por su paciencia y apoyo

A la docente por la paciencia y comprensión

3.1.2.3. HIPÓTESIS NO CONTEMPLADA POR EL CÓDIGO……………….15

3.1.2.4. OTRAS MODALIDADES DE ACCESIÓN NATURAL NO

3.1.3. ACCESIÓN DE ANIMALES……………………………………………….16

3.1.6.3. INVASIÓN DE SUELO COLINDANTE CON MALA

4.1. LA PRESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES ……………………………………28

D. JUSTO TITULO Y BUENA FE …………………………………………….31

4.2. PRESCRIPCIÓN CORTA U ORDINARIA ……………………………………33

4.2.1. POSESIÓN CONTINUA Y A TÍTULO DE PROPIETARIO ………………34

4.3. PRESCRIPCIÓN LARGA O EXTRAORDINARIA………………………….34

4.4. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIENES MUEBLES …………………….35

V. PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO……………………….35

5.3.1. BIENES NO COMPRENDIDOS EN EL SUBSUELO……………………38

5.3.1.1. PROPIEDAD DE LOS RECURSOS NATURALES……………………38

B) CO NCE PTO …………… ………………………………………………….38

D) OTORGAMIENTO DE DERECHOS SOBRE LOS RECURSOS

E) APROVECHAMIENTO SOSTENIBLE DE LOS RECURSOS

5.3.1.2. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS………………………………..41

5.3.1.3. PROPIEDAD DE LOS HIDROCARBUROS………………………………43

5.3.1.4. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO -

5.3.1.5. DOMINIO DE LAS AGUAS……………………………………………….45

A) DOMINO SOBRE EL AGUA………………………………………………….46

5.4.1. IMPORTANCIA DE LA PROPIEDAD PREDIAL……………………………50

5.4.2. DEFINICIÓN LIMITADA DE PREDIO ………………………………………51

5.4.3. DEFINICIÓN LEGAL DE PREDIO ……………………………………………52

5.4.4. DEFINICIÓN FUNCIONAL DE PREDIO …………………………………….53

5.5. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL……………………………53

5.5.4. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL……………………55

5.5.6. NATURALEZA JURÍDICA…………………………………………………….57

5.6. LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD…………………………….….58

5.6.1. CONCEPTO DE VECINDAD……………………………………………..58

5.6.2. ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PRO PIEDADES

5.6.3. PASO DE MATERIALES DE CONST RUCCIÓ N POR PRE DIO

5.6.4. LÍMITES A LA EXPLOTACIÓN INDUSTRIAL DEL PREDIO…………59

5.6.5. PROHIBICIÓN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE DAÑEN PROPIEDAD

5.6.6. OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS…………………….59

5.6.7. PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO………………………………….60

5.7. DERECHOS DEL PROPIETARIO………………………………………………60

5.7.1. DERECHO A CERCAR UN PREDIO……………………………………….60

5.7.2. OBLIGACIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO……………………60

5.7.3. DERECHO AL CORTE DE RAMAS Y RAÍCES INVASORAS DEL

5.8. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD…………………………………………..……60

5.8.1.CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD……………………….60

A.- ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA……………………….……60

B.- DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN………………60

I. LA CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA……………………………………..…..61

II.OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN. DISTINTOS CASOS……………………….61

III. SUJETO EXPROPIATORIO ……………………………………………………63

IV. LA INDEMNIZACIÓN ……………………………………………………..64

E.- LA RENUNCIA DEL BIEN…………………………………………………………65

6.2. LA ADMINISTRACIÓN DEL BIEN COMUN (164 - 165 CC)……………….67

6.2.1. ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD……………………………67

6.2.2. CLASES DE ADMINISTRACIÓN:………………………………………..67

6.2.2.1. ADMINISTRACIÓN CONVENCIONAL:………………………………….68

6.2.2.2. ADMINISTRACIÓN DE HECHO O NECESARIA:………………………68

6.2.2.3. ADMINISTRACIÓN JUDICIAL:…………………………………………69