Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 25 - Numero 33 - Mes-Ano: 7_2015

Requisitos para la aplicación del principio de fe pública

registral
Javier ANAYA CASTILLO*
TEMA RELEVANTE
En el presente artículo se analiza detalladamente cada uno de los requisitos necesarios para la
aplicación del principio de fe pública registral, tomando en cuenta, además, la reciente modificación
del artículo 2014 del Código Civil efectuada por la Ley N° 30313, pues ella ha generado un amplio
debate en la doctrina nacional respecto a sus posible impacto en la contratación inmobiliaria y la
seguridad en el tráfico jurídico de los bienes. Previamente a dicho análisis, el autor brinda algunos
alcances sobre este importante principio registral, evaluando para tal efecto sus antecedentes
normativos, la definición y fundamento que ha esbozado la doctrina, así como algunas precisiones
necesarias en torno al concepto del tercero registral.
MARCO NORMATIVO
Código Civil: arts. 315, 665, 949, 1135, 2013, 2014, 2018, 2022 y 2038.
Ley General de Sociedades, Ley N° 26887 (09/12/1997): art. 12.
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN
(22/05/2012): art. VIII.
Reglamento del Registro de Sociedades, Resolución N° 200-2001-SUNARP-SN (24/07/2001):
art. IV.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN
(04/05/2013): art. 18.
Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas,
Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN (19/06/2012): art. 51.
Introducción
Nuestra economía actual, pese a sus idas y venidas, viene reflejando un auge ostensible en la
contratación inmobiliaria y una demanda consolidada por la búsqueda de nuevas viviendas1.
Empero, este exponencial progreso urbanístico ha venido aparejado con un incremento significativo
de incidencias delictuales como: la falsificación documentaria, la suplantación de identidad, el abuso
de la institución arbitral, el lavado de activos, las estafas y fraudes inmobiliarios, entre otros.
Lo señalado nos debe llevar a reflexionar sobre el tipo de postura que debemos seguir los
operadores jurídicos al momento de abordar el contenido o los alcances de una categoría o
institución jurídica, pues con sucesos como los descritos, se pone en tela de juicio la seguridad
jurídica y el acceso al crédito. En el escenario antes descrito, vemos que se han venido presentando
diversos proyectos normativos orientados a revaluar algunas instituciones vinculadas con estos
tópicos, siendo uno de ellos el principio de fe pública registral previsto en el artículo 2014 del Código
Civil.
En ese sentido, vemos que hace algunos meses se aprobó la Ley N° 303132, en virtud de la cual se
modifica el Código Civil (arts. 2013 y 2014) y el Decreto Legislativo del Notariado (arts. 4, 55, quinta
y sexta disposición complementaria, transitoria y final) incorporando, además, las figuras de la
oposición y la cancelación en sede administrativa de un asiento registral cuando el título presentado
o la inscripción registral se sustentan en un documento falsificado o donde ha mediado la
suplantación de identidad de los otorgantes.
Los cambios formulados vienen generando en nuestra doctrina nacional un fructífero debate y
distintas posiciones encontradas3 respecto de las posibles ventajas o desventajas que trae esta ley
en la contratación inmobiliaria y la seguridad en el tráfico jurídico de los bienes.
Si bien la nueva regulación del artículo 2014 del Código Civil ha cerrado un debate por demás
conocido, esto es, si debía o no exigirse al tercero revisar el título archivado, lo cierto es que ahora
con la modificación efectuada la discusión gira sobre la pertinencia de la modificación formulada. Así,
se viene señalando que con el nuevo artículo 2014 del Código Civil se está encareciendo la
contratación inmobiliaria4, no se está atacando de raíz las acciones fraudulentas que afectan la
seguridad jurídica5, o que la fe registral no debería proteger a las falsificaciones o suplantaciones,
aun cuando se trate de un tercero de buena fe6.
En ese orden de ideas, en virtud del presente trabajo daremos algunos alcances sobre este principio
registral, evaluando para tal efecto sus antecedentes normativos, la definición y fundamento que ha
esbozado para tal efecto la doctrina, así como algunas precisiones necesarias en torno al concepto
del tercero registral. Sin embargo, la parte central de esta presentación girará en torno al análisis de
los requisitos necesarios para la aplicación del principio de fe pública registral, tomando en cuenta
además su reciente modificación efectuada por la Ley N° 30313.
I. Antecedente y origen del principio de fe pública registral
En nuestro ordenamiento jurídico el Código Civil de 1852 no reguló el principio de fe pública registral;
empero, al abordarse el tema de la prescripción adquisitiva de dominio sobre las cosas, se regularon
algunos aspectos significativos en torno al concepto de la buena fe7. Sin embargo, no va ser sino
hasta el Reglamento Orgánico de la Ley de 1888, donde se podrá encontrar el primer vestigio de
este principio8. Cabe resaltar que de acuerdo con dicho precepto normativo la protección brindada al
tercero registral se hacía con prescindencia del requisito de la buena fe y la onerosidad de su título.
Posteriormente, el Código Civil de 1936 en su artículo 10529 recogió con mayor rigor técnico este
principio registral, dándole por vez primera el carácter legal correspondiente. Sin embargo, a
diferencia de su predecesor reglamentario, en su definición legal sí se hizo mención expresa al
requisito de la onerosidad del título del tercero. Con relación al requisito de la buena fe del tercero
registral, elemento en virtud del cual se le da el nombre a dicho principio, vemos que recién a partir
de los artículos VIII10 y IX11 del Título Preliminar y 17312 del antiguo Reglamento General de los
Registros Públicos13, que el término buena fe tuvo una incipiente aparición normativa,
constituyendo, conjuntamente con el artículo 1052 del Código Civil de 1936, los antecedentes
normativos inmediatos del artículo 2014 del Código Civil.
Ahora bien, de la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 se aprecia que la legislación
hipotecaria española tuvo una gravitante influencia en la elaboración del Libro de los Registros
Públicos (Libro IX). En ese sentido, Arias-Schreiber Pezet y Cárdenas Quiros14, han señalado que:
“el artículo (2014 del Código Civil) tiene una redacción casi idéntica al artículo 34 de la Ley
Hipotecaria española, salvo por el último párrafo de esta, que señala que los adquirentes a título
gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente”. En
atención a ello, resultará pertinente que en este punto del presente trabajo hagamos una breve
mención de los antecedentes normativos en la legislación española sobre el principio de fe pública
registral.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria española de 1946 carece de antecedentes en el ordenamiento
jurídico español hasta la Ley Hipotecaria de 186115. Sin embargo, conforme indica Manzano
Solano16, fue la ley del 17 de julio de 1877 la que añadió recién el requisito de la onerosidad al título
del tercero, mientras que la jurisprudencia posterior a la Ley Hipotecaria de 1909, incluyó por vez
primera la exigencia de la buena fe del tercero.
Conforme a ello, notamos que tan igual como ocurrió con nuestra legislación, los elementos de
“onerosidad” del título y, sobre todo, el de “buena fe” del tercero, no aparecieron en la configuración
inicial del principio de fe pública registral. Entendemos que ello es así, pues si comparamos la
regulación que se dio en torno a este principio con otro antecedente normativo de la propia Ley
Hipotecaria española, como es el Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch o BGB) vigente
desde 1900, se podrá constatar que tampoco en esta última legislación se hace mención expresa a
dichos elementos17.
Esta omisión la podemos colegir del propio tenor del artículo §89218 del BGB, el cual establece que:
“En beneficio de aquel que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho
sobre tal derecho, el contenido del registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud
esté practicado un asiento de contradicción o que la adquisición sea conocida por el adquirente. Si el
titular está limitado en la disposición de un derecho inscrito en el Registro en beneficio de una
determinada persona, la limitación solo es eficaz frente al adquirente, si resulta patente del Registro
o si es conocida para dicho adquirente”.
Teniendo en cuenta lo expuesto, entendemos por qué Núñez Lago19 sostenía que la actual
redacción del artículo 34 de la L.H. se inspiraba en el artículo §97320 del Código Civil suizo más que
en el propio artículo §892 del BGB al cual ya hemos hecho referencia, pues en el primero de estos
dispositivos se establece en torno a este principio lo siguiente: “El que de buena fe, fundándose en
una inscripción en el Registro, haya adquirido una propiedad u otros derechos reales, debe ser
protegido en su adquisición (…)”.
Por lo expuesto podemos arribar a las siguientes conclusiones: en cuanto a los antecedentes
normativos de este principio, vemos que tanto en la primigenia legislación peruana (Códigos Civiles
de 1852 y 1936) como en la española (Ley Hipotecaria de 1861), los elementos de la “onerosidad” y
la “buena fe” no formaron parte de la versión originaria de dicho principio. En cuanto a su origen
normativo, según se constata de la propia exposición de motivos del Código Civil de 1984, este
principio registral tuvo una importante influencia española, siendo el artículo 34 de la Ley Hipotecaria
la norma que sirvió de inspiración directa para la creación del artículo 2014 en nuestro Código Civil
de 1984, debiendo resaltar que dicha norma española además tuvo una fuerte influencia germana
(parágrafo §892) y suiza (parágrafo §973).
Hechas estas breves precisiones en cuanto al antecedente y el origen normativo del principio de fe
pública registral en nuestro ordenamiento jurídico, tratemos ahora de formular una definición sobre
este principio registral.
II. Justificación y definición
Nuestro ordenamiento jurídico21 ha optado por un sistema consensual para la transferencia de la
propiedad inmobiliaria. Así, bajo este sistema, de origen francés22 e influencia italiana23, se permite
que en virtud del solo consentimiento entre las partes contratantes opere el desplazamiento de la
propiedad inmueble a favor del adquirente, propiciando con ello una mayor circulación de la riqueza
y una mejor optimización de los recursos. Sin embargo, es bien sabido que bajo la hipótesis de una
aplicación pura del principio consensualístico, se podrían presentar serios inconvenientes en la
seguridad jurídica y el propio tráfico jurídico de los inmuebles. Ello ocurre porque bajo este sistema
no se puede determinar con plena certeza quién es el propietario del inmueble o saber si sobre el
bien materia de transferencia existe, justamente por carecer de exteriorización posesoria, cargas o
gravámenes que lo afecten24.
Por ello, como lo ha resaltado Gonzales Barrón25, “aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos
de propiedad legítimos y no se produzca una doble venta, es posible que alguna de las
enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente
inseguridad para el último adquirente”.
Tengamos presente que desde el Derecho Romano ya se tenía una concepción causal de la traditio,
pues para trasmitir la propiedad era necesario que el tradens tenga poder de disposición y que
contara con una justa causa precedente. De ese modo, como indica Méndez Gonzales26, “ello
implicaba que las vicisitudes que afectasen el negocio antecedente que servía de justa causa
repercutían en la eficacia traslativa de la traditio”.
Así, en caso de que una enajenación, sea cual fuese su modalidad, adolezca de alguna causal de
invalidez que impida el efecto transmisivo de la propiedad, podría ocasionar que los actos jurídicos
posteriores sustentados en ese acto jurídico nulo, sufran el efecto arrastre de las nulidades, y por lo
tanto, el último adquirente del bien no conserve la propiedad sobre este.
El problema de la adquisición a non domino antes descrito se ha solucionado para el caso de los
bienes muebles a partir de una regla prevista en el artículo 948 del Código Civil, cuyo tenor es el
siguiente: “Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble,
adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo (…)”.
Nótese que en este caso la buena fe-creencia del adquirente es determinante para mantenerlo en su
dominio.
Sin embargo, tratándose de la adquisición a non dominio de bienes inmuebles, el ordenamiento
jurídico ha previsto que los efectos materiales de la publicidad jurídica registral constituyan el factor
determinante para atenuar las desventajas del principio consensualístico27. En ese orden de ideas,
en virtud del principio de fe pública registral consagrado en el artículo 2014 del Código Civil se tutela
la confianza depositada de los terceros en el Registro, pues se permite que el tercero que adquiere
confiando en “la legitimación” del titular registral, y previo cumplimiento de ciertos requisitos
específicos, sea mantenido en la adquisición –a non domino– que realiza, a pesar de que luego se
verifique la existencia de alguna vicisitud en el título adquisitivo del otorgante.
Ello significa que la confianza en el registro, para que resulte realmente efectiva, debe sustentarse
en información registral que valga como cierta y exacta. Esto, incluso, ha llevado a que autorizada
doctrina28 sostenga que esta exactitud e integridad del registro tenga el efecto de una presunción
juris et de jure respecto del tercero registral. De allí que se entienda porque este principio registral es
considerado como uno de los pilares en que logra apoyarse la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario, pues a partir de los efectos derivados de la inscripción registral se evidencia la fuerza
que tiene el registro al neutralizar el efecto arrastre de las nulidades, y de esa manera, incentivar la
circulación de los bienes y el acceso al crédito.
Finalmente, nos permitimos disentir de aquellos29 que consideran que el vicio en el título del
transferente constituye un requisito para la aplicación de dicho principio. Pues en realidad, más que
un requisito de aplicación, la circunstancia de existir defectos en el título del transferente constituye
el presupuesto determinante que justifica la tutela proporcionada por el principio de fe pública al
tercero registral. Además, debe tenerse en cuenta que desde un punto vista conceptual resulta
inapropiado incluir un elemento patológico en la descripción de una categoría o institución jurídica.
Entendiendo las razones que justifican la preminencia del principio de fe pública registral en nuestro
sistema jurídico, será necesario efectuar, antes de analizar los requisitos importantes para su
aplicación, algunas precisiones en torno al concepto del tercero registral.
III. Precisiones en torno al concepto del tercero registral
Normalmente cuando se trata de explicar la definición del tercero registral se parte de la premisa de
que en el Derecho común, el concepto de tercero se opone al de parte. Así, en la exposición de
motivos30 del Código Civil (en la parte pertinente al artículo 2014 del Código Civil) se ha señalado
que: “como el tercero no es parte en la celebración de un acto jurídico o de un contrato, no debe
afectarle las consecuencias de estos, por cuanto nadie es responsable de una obligación que no ha
asumido”.
Efectivamente, como explica Reyes Monterreal31 el concepto de tercero ha de inferirse por vía
negativa y en función de la idea de extraneidad de una persona respecto de una relación o situación
determinada. Esta apreciación básica en torno al concepto del tercero ha permitido distinguir32 al
tercero civil del tercero registral (o hipotecario), pues si bien en ambos casos estamos frente a un
sujeto que no es parte en una determinada relación jurídica, siendo por tanto extraño a ella por estar
fuera de la misma, la calidad de tercero registral se da a partir de reunir una serie de notas o
caracteres que el propio ordenamiento jurídico33 ha previsto para tal efecto.
De allí que se sostenga34 que el plano de protección de ambos terceros es distinto, pues el tercero
civil para proteger su derecho utilizará normas del Derecho común, mientras que el tercero registral
se valdrá de las normas que regulan los efectos materiales de la publicidad registral (cognoscibilidad
general, prioridad, legitimación, inoponibilidad y fe pública registral).
En atención a lo señalado y fin de dar una definición sobre este tópico, García García35 nos dice
que el tercero hipotecario (o tercero registral) es aquel “titular registral adquirente de un derecho o
situación jurídica en una relación jurídica inscrita, contemplado fuera de su condición de parte,
respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede
quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de
esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro”.
De acuerdo con esta definición podemos inferir que las notas que distinguen al tercero registral
serían las siguientes: i) debe ser extraño a la relación jurídica que confronta su derecho36, ii) debe
ser un titular registral, es decir, su derecho debe estar inscrito, iii) debe ser, además, parte en otra
relación jurídica distinta de la relación jurídica anterior, y, iv) debe existir una conexión con la relación
jurídica ajena, pudiendo ser transversal o lineal dependiendo de su situación posicional.
Con relación a la conexión existente entre las dos relaciones jurídicas, esta suele producirse por
estar conectada por su contenido, esto es, por tratarse del mismo bien o patrimonio37, o por tener
en común a un mismo sujeto obligado (ej. doble venta). En cuanto la conexión lineal, esta supone
transferencias sucesivas, una después de la otra, y es propia de los sistemas con tercero germano.
A este tercero alude el artículo 2014 del Código Civil. En cambio, en la conexión transversal, propia
de los sistemas con tercero latino, las relaciones jurídicas de transferencias son paralelas no lineales
y encuentra su protección en el principio de inoponibilidad.
A este tercero se refiere el artículo 2022 del Código Civil. Veamos, el siguiente gráfico para aclarar lo
señalado:

Artículo 2014 del Código Civil Fe pública registral Artículo 2022 del Código Civil Inoponibilidad

Venta nula Conexión lineal Venta válida Conexión Transversal

De acuerdo con el gráfico planteado, vemos que tratándose del principio de fe pública registral, en el
ejemplo, “A” le vende a “B” y este le vende a “C”. Hay ventas sucesivas sobre un mismo bien y por
tanto entre ellas existe una conexión lineal. Empero, en el caso del principio de inoponibilidad, se ve
en el ejemplo que “A” le vende a “B” y “A” nuevamente vende el mismo bien a “C”. La conexión se da
por tratarse del mismo bien y tener en común al vendedor, siendo por tanto dichas relaciones
jurídicas transversales al contraponerse una con la otra.
Por otro lado, vemos que en nuestro ordenamiento jurídico existen diversos dispositivos normativos
que han intentado adecuar el principio de fe pública registral a otros registros jurídicos con la
finalidad de tutelar la confianza depositada de las personas en los Registros Públicos. Así, tenemos
que para el caso del Registro de Mandatos y Poderes existe el artículo 2038 del Código Civil; para el
caso del Registro de Sociedades está el artículo 12 de la Ley General de Sociedades y el artículo IV
del título preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades; y para el caso de los Registros de
Testamentos y Sucesiones Intestadas está el artículo 665 del Código Civil y el artículo 51 del
Reglamento de los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas.
En todos los casos antes señalados podemos advertir que, a partir de la posición situacional del
sujeto, no estaríamos en estricto frente a un tercero registral (pues se trataría en realidad de un
secundus). No existe pues la conexión lineal del artículo 2014 del Código Civil a la que hemos hecho
referencia. Por cuestiones de espacio no es propósito del presente trabajo incidir en este aspecto,
pero podemos decir que a raíz de encontrar los secundus protección directa e inmediata por su
buena fe generada a partir de la información proporcionada por el registro –no obstante existe la
posibilidad de cuestionar la validez de su título adquisitivo– que se pueda sostener, como algunos
autores38 ya lo han estado haciendo, que no sería técnicamente adecuado para este tipo de
registros jurídicos (de personas naturales o jurídicas), aplicar un principio registral que por definición
ha sido configurado para el Registro de la Propiedad Inmueble.
Veamos brevemente dos temas finales vinculados con el tercero registral. Uno referido a la discusión
dogmática sobre si existe un único tercero hipotecario o si por el contrario existen diversas clases de
terceros hipotecarios; y el otro, referido a la vinculación existente entre el título del tercero registral y
los efectos no convalidantes de la inscripción registral.
Con relación al primer tema la doctrina se ha encargado de desarrollar una tesis monista y otra
dualista. Cabe resaltar que se le atribuye a Núñez Lago39 la distinción entre los dos terceros, uno de
fe pública y otro de inoponibilidad. Ahora bien, bajo la tesis monista no habría diferencia entre estos
dos terceros, pues los requisitos del tercero germano (fe pública registral) y del tercero latino
(inoponibilidad) serían los mismos40. Por el contrario, en el enfoque de la tesis dualista, los terceros
se regulan por un régimen jurídico distinto, es decir, para su configuración tendría que cumplirse con
distintos requisitos de protección41. Con relación a este tema, autorizada doctrina42 ha señalado
que nuestro legislador del Código Civil ha optado por la tesis dualista.
En cuanto a la vinculación existente entre el título del tercero registral y el principio de que la
inscripción no convalida actos nulos, corresponde señalar que el tema no es pacífico, pues como
veremos más adelante, la exigencia de compatibilizar y guardar coherencia entre el concepto del
tercero registral y el efecto no convalidante del registro, ha llevado a que cierto sector de la doctrina
exija para la aplicación del principio de fe pública registral, que la adquisición del tercero sea a título
válido.
Nos permitimos reproducir un extracto de una sentencia del Tribunal Supremo español, citada por
García García43, en la que se describe con claridad esta última cuestión planteada: “Por tanto, la
cualidad de ‘tercero hipotecario’ no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la
adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o
negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado sector
de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la
fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente
asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del
Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en
lo demás el acto jurídico del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad
de que adolezca”.
IV. Requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral
Si bien es destacable el rol trascendental que cumple el principio de fe pública registral en la
seguridad del tráfico jurídico de los inmuebles y en la dinámica de las contrataciones, no es menos
cierto que la configuración de este principio registral evidencia el conflicto existente entre el verus
dominus (verdadero propietario) y el tercero registral. Pues en efecto, en tanto este principio registral
supone que el tercero registral es mantenido en su adquisición pese a la patología existente en el
título de su transferente, dicha suerte no le alcanza al verus dominus, pues este termina por perder
en forma indefectible la propiedad sobre dicho inmueble.
A lo ya señalado, corresponde resaltar que este conflicto se agrava si caemos en la cuenta de que
en la realidad actual campea el fraude documentario o de identidad, hay un incremento significativo
de estafas inmobiliarios y existe en sede judicial una falta de uniformidad de criterios al momento de
aplicar este principio. En atención a lo expuesto, consideramos que como punto de partida se
debería aplicar en forma residual o restrictiva este principio, en atención a que si bien se logra
mantener al tercero en su adquisición, habrá otro sujeto que por dicho efecto (el de la fe pública
registral) pierda a cambio de nada, la propiedad sobre el bien.
Bajo el contexto antes descrito, como bien indica Falzea44 es necesario que las reglas jurídicas
sean definidas como normas o principios, que respecto al interés fundamental de la comunidad,
estén en necesaria subordinación con ella. En esa línea de pensamiento, consideramos que los
jueces deberían tomar en cuenta ciertas pautas operativas al momento de solucionar el conflicto
entre el titular inscrito (tercero registral del art. 2014) y el titular extrarregistral (verus dominus),
pudiendo ser estas: i) la concurrencia copulativa45 de todos sus requisitos; ii) la concreción del
contenido y alcance de cada uno de sus requisitos merituando también la realidad extrarregistral; iii)
la protección de la seguridad jurídica ponderando tanto su aspecto dinámico como estático46; y, iv)
la perspectiva constitucional de la protección de la propiedad47.
Teniendo en cuenta estas consideraciones previas veamos ahora cuáles son, y sobre todo, en qué
consisten cada uno de estos requisitos necesarios para la aplicación del principio de fe pública
registral.
1. Adquirir de un titular registral
El artículo 2014 del Código Civil establece que el tercero registral debe adquirir el bien “de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo”. Este requisito, similar al previsto en el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria48, exige que el adquirente celebre el negocio dispositivo con
alguien que aparezca en el registro con facultades dispositivas para transferir el bien. Esto es, de
alguien que en virtud de la inscripción sea un titular registral, y que como tal, goce de la presunción
de exactitud que le permita ser reputado propietario del bien. A decir de Díez-Picazo49, “para
despertar esta confianza es necesario que el adquirente adquiera de un titular inscrito. Ello significa
que el Registro ha de publicar la titularidad del disponente como titular del derecho del que dispone,
pero significa también que el Registro debe publicar una plena facultad o poder de disposición del
disponente”.
El sustento de esta exigencia radica en el efecto legitimador que conlleva la inscripción registral,
pues en virtud del principio de legitimación, previsto en el artículo 201350 del Código Civil, los
asientos registrales se presumen ciertos y exactos, y como consecuencia de esa presunción, al
titular registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar conforme a ellos, es
decir, “tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que en el propio asiento
determine”51. Por esta razón, el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva de un
titular registral será mantenido en la adquisición que realiza, una vez que cumpla con los demás
requisitos previstos en el artículo 2014 del Código Civil.
Por otro lado, esta exigencia de inscripción previa del derecho del transmitente52 nos permite
formular la siguiente interrogante ¿el inmatriculante estaría protegido por el principio de fe pública
registral? Por la inmatriculación entendemos al acto por el cual se incorpora un predio al Registro a
través de los medios expresamente determinados en la Ley (ej. art. 2018 del Código Civil o el art. 18
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Como sabemos, en virtud de este
procedimiento se apertura una partida registral donde se inscribe por vez primera la finca y la
primera de dominio. Teniendo en cuenta ello, el principio de fe pública registral no ampararía al
tercero adquirente en el caso de una inmatriculación, toda vez que el propietario transferente a favor
del inmatriculante no cumple con el requisito de la previa inscripción. Es decir, no es titular registral.
2. Adquirir a título oneroso
El artículo 2014 del Código Civil, al igual que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, exige que la
adquisición del tercero sea a título oneroso. Por adquisición a título oneroso ha de entenderse a todo
negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquirente. En esa medida,
para ser protegido por este principio se requerirá que el tercero registral haya incurrido en un
sacrificio económico53 o un desmedro inicial en su patrimonio (compensado luego por el bien que se
adquiere). Así, será oneroso cualquier negocio que imponga atribuciones recíprocas entre las partes
contratantes, como una compraventa o una permuta.
Por ello, la protección desplegada por este principio no alcanzaría al adquirente a título gratuito54.
La diferenciación se justifica porque al privarle al adquirente a título oneroso, la propiedad sobre el
bien, este sufriría un daño económico por no recibir el bien en contraprestación, mientras que el
adquirente a título gratuito a lo sumo sufre el perjuicio de no aumentar su patrimonio, esto es, la
pérdida de un lucro cesante. Para cierto sector de la doctrina55, este daño causado en la esfera
patrimonial del tercero adquirente justifica la ruptura del efecto arrastre de las nulidades sobre los
acto ulteriores.
De otro lado, la distinción entre título oneroso y gratuito, como bien explica Álvarez Caperochipi56,
en ocasiones es crítica pues no se puede distinguir con claridad si estamos en uno o en otro caso.
Ello ocurre por ejemplo en los negocios mixtos, las donaciones modales o con cargo57, o en las
adjudicaciones judiciales por remate58. Para el mencionado autor, no puede considerarse
adquisición a título oneroso: los adquirentes a título hereditario, la aportación de bienes a una
sociedad, la división de la cosa común, la partición hereditaria, la transacción, las donaciones
modales, entre otros. Será finalmente la jurisprudencia la que determine a partir del caso concreto si
se está o no frente a un título oneroso indubitado.
En razón de lo expuesto, no compartimos que a nivel de una norma reglamentaria, como es el caso
del artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades59, se exima, en el
intento de adecuar el principio de fe pública registral al Registro de Sociedades, la exigencia del
título oneroso del tercero. Ello, es cuestionable no solo por ser una norma de inferior jerarquía al
Código Civil o a la Ley General de Sociedades, sino porque admitir la gratuidad en la adquisición del
tercero significaría despojar al verus dominus del bien a cambio de nada. Por ello, pese a no haber
sido un requisito en su configuración primigenia o no haber estado en otras legislaciones afines,
como el caso del BGB alemán, rechazamos a priori cualquier tipo de propuesta normativa que
pretenda eliminar el requisito de la onerosidad del título del tercero, pues entre otras razones, podría
con ello propiciarse la evasión de acreencias previamente existentes60.
3. Adquirir con un título válido
En la doctrina hipotecaria española61 se sostiene que el acto o negocio del tercero debe ser válido
para poder estar protegido por el principio de fe pública registral. Nuestra legislación, al igual que la
española (artículo 34 de la L.H.) no recoge en forma expresa este requisito, pues se limita a exigir la
onerosidad del título del tercero62. Sin embargo, este requisito se podría extraer a partir de dos
premisas básicas: i) el concepto de tercero registral; y que ii) la inscripción registral no convalida
actos nulos.
Con relación a la primera premisa, está de más decir que el adquirente, para ser considerado
tercero, no puede ser parte del negocio viciado, es decir, se trataría de un sujeto que no formó parte
del acto inválido. Para no ser reiterativos en esta parte del análisis nos remitiremos a lo señalado en
el punto IV del presente artículo, donde con mayor rigor se desarrolla el concepto de tercero
registral.
Con relación a la segunda premisa, esta si requiere de un mayor desarrollo, razón por la cual nos
detendremos en este punto. De una interpretación sistemática63 de los artículos 33 y 34 de la propia
Ley Hipotecaria Española, al establecerse en el primero de estos dispositivos que: “la inscripción no
convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”, se podría colegir que el título
(negocio) del tercero debe ser válido, pese a traer como causa de su propia adquisición un negocio
nulo previo. Cabe resaltar que con la reciente modificación del artículo 2013 de nuestro Código Civil
por la Ley N° 30313, se ha establecido en forma semejante a la legislación española64 que: “la
inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes”65.
En ese orden de ideas, se podría afirmar que la razón de ser de este requisito (título válido del
tercero) yace en el hecho de que nuestro sistema registral (como el español) se caracteriza por tener
efectos no convalidantes66, es decir, la inscripción de un acto nulo o inválido no lo sana o convalida.
De ese modo, la falta de fuerza convalidante de la inscripción hace que la nulidad pueda ser siempre
judicialmente atacada67. Con relación a este requisito, el profesor Gonzales Barrón68 ha señalado
que: “el acto o negocio celebrado por el tercero debe ser válido, por cuanto el Registro purifica la
ausencia de poder de disposición del transmitente (en cuyo acto jurídico no participó el tercero), pero
no sanea las causales de nulidad o invalidez del acto”.
Sostener lo contrario, esto es, afirmar que en virtud del principio de fe pública registral el tercero
mantiene su adquisición inatacable a pesar de ser inválido su título, supondría admitir que nuestro
sistema ha optado por la convalidación registral de actos nulos, no obstante que, como señala
Gómez de la Serna69, el objeto de la inscripción no es aumentar o disminuir el valor de los títulos,
sino publicarlos para que sobre ellos no pueda ser inducido a error quien no fue parte en su
otorgamiento.
Sin embargo, como resulta evidente, la exigencia del título válido del tercero en aquellos casos en
que se adquiera un bien de alguien que aparece en el registro como soltero, cuando en realidad el
vendedor está casado; o que el deudor en forma unilateral constituya a favor del acreedor una
hipoteca sobre un bien que aparece en el registro como propio cuando este en realidad es social;
podría significar que no se esté técnicamente ante un tercero registral por existir una patología en el
propio contrato de compraventa o hipoteca, es decir, un vicio70 que supondría cuestionar la validez
del título del supuesto “tercero” (porque en realidad sería secundus) en aplicación del artículo 31571
del Código Civil.
Esto ha llevado a que algunos autores72, con la finalidad de no restarle eficacia al principio de fe
pública registral y tutelar la confianza del supuesto “tercero” depositada en el registro, sostengan que
el artículo 34 de la L.H. (similar al artículo 2014 de nuestro Código Civil) constituye en estricto una
excepción a la regla general contenida en el artículo 33 de la L.H. Es decir, el efecto no convalidante
de la inscripción no se aplicaría al tercero del 2014 del Código Civil. En esa misma línea, pero bajo
otro enfoque, cierto sector de la doctrina nacional73, ha considerado que este requisito no sería del
todo necesario pues el fundamento de la fe pública registral no puede agotarse en el hecho de si “el
adquirente era o no parte del negocio traslativo o sin él hay o no un vicio”74, sino en la ignorancia
del hecho o evento que impide la adquisición, es decir, en la propia buena fe del adquirente sobre la
base de lo publicado en el Registro.
Cabe resaltar que la problemática antes descrita, en torno a la premisa de que la inscripción no
convalida actos nulos, podría también extrapolarse al tercero latino75 del artículo 202276 del Código
Civil; sin embargo, a diferencia de lo que ocurre con los casos de disposición unilateral de los bienes
sociales, donde las posturas dogmáticas y jurisprudenciales son abundantes pero contrapuestas; se
aprecia que tratándose del caso de la doble venta, nadie se rasga las vestiduras cuando se sostiene
que quien prevalece no es necesariamente quien adquirió primero77, sino quien logra inscribir
primero su derecho, no obstante que su adquisición es a non domino78. Es decir, aunque el tercero
nada debió adquirir, ya que el vendedor no era dueño, este mantiene su adquisición por publicitar
primero su derecho. Esta situación no solo es propia de nuestra realidad, pues en el sistema
español, como bien ha advertido Gordillo Cañas79, se contrapone la hipótesis de la doble venta con
el principio de que la inscripción no sana los actos nulos.
A fin de cerrar este apartado y sin desmerecer los valiosos aportes que sobre el particular ha
formulado la doctrina y la jurisprudencia en torno a la exigencia de título válido del tercero, resulta
evidente una coincidencia conceptual en los postulados antes descritos: la necesidad imperiosa de
tutelar la confianza de aquella persona que –independiente que sea o no un tercero– confiando en la
información publicitada por el registro adquiere el inmueble. Sin embargo, consideramos que dicha
protección no debería darse por aplicación del principio de fe pública registral, sino por el efecto de
la inoponibilidad80, pues en tanto los datos del estado civil son objeto de protección por el principio
de legitimación81, debe entenderse que el estado civil sería un elemento integrante de la
legitimación dispositiva del titular inscrito.
4. Tener buena fe
La exigencia de la buena fe del tercero registral constituye uno de los elementos centrales de este
principio, no solo porque a partir de dicho tópico se deriva su nomen iuris, sino porque la verificación
de su existencia, como vamos a ver, ha sido objeto de diversas reflexiones en torno a la
aproximación de su concepto jurídico. Así notamos que en ese ánimo de darle contenido a este
requisito, nuestra doctrina nacional ha logrado acuñar en nuestra terminología jurídica la existencia
de diversos enunciados que se van contraponiendo, así tenemos: “buena fe subjetiva” y “buena fe
objetiva”; “buena fe civil” y “buena fe registral”, o “buena fe-desconocimiento” y “buena fe-diligencia”.
Con relación a lo expuesto, consideramos que esta división conceptual que se hace sobre la buena
fe del tercero registral puede derivar en peligrosas interpretaciones en sede judicial82, pues la falta
de claridad en los alcances de estos conceptos podría desembocar en un eventual perjuicio
patrimonial en los interesados, al preferir en forma equivocada la tutela del supuesto tercero registral
o la del verus dominus. Aunado a ello, está el hecho fáctico de las constantes amenazas de fraudes
y estafas inmobiliarias, que incluso a nuestro pesar, ponen en tela de juicio la viabilidad de este
principio registral. Por esta razón, como bien sostiene Jerez Delgado83, “cuanto más exacta sea la
definición de la buena fe registral, mayor será la seguridad jurídica de los ciudadanos, con la
consiguiente mejora en la realización de los fines propios de esta institución registral, que son fines
que afectan a interés general del Estado”.
En ese contexto, vemos que además del proyecto de Ley N° 582/2011-CR, referido al anteproyecto
de reforma del Código Civil, se formularon otras propuestas normativas que proponen justamente
modificar el principio de fe pública registral. Así tenemos los proyectos de Ley N° 2996/2013-PE84,
N° 3029/2013-CR85, N° 3350/2013-CR86 y N° 3365/2013-CR87.
De los proyectos de ley antes mencionados, se puede colegir que tales propuestas estaban
orientadas principalmente a la delimitación de los alcances de la buena fe del tercero registral. Así, a
modo de resumen podemos decir que en la propuesta del Poder Ejecutivo no solo se precisó que la
buena fe del tercero sea objetiva y subjetiva, sino que la presunción de su existencia quedaría
enervada si el tercero adquiere el derecho antes de los tres meses de inscrito el derecho de su
transferente. Por su parte, la propuesta formulada por el Poder Legislativo planteaba que el tercero
registral no tendría buena fe si por ejemplo: i) transfiere el inmueble en dos o más oportunidades en
un periodo menor a un año; o ii) si el r egistrador no notifica al titular registral del acto dispositivo, o
iii) si al propietario originario o precedente al transferente, no se le notifica mediante carta notarial del
acto traslativo de dominio.
Empero, ninguna de estas propuestas de modificación al principio de fe pública registral fue
aceptada por el Congreso de la República, pues conforme a los cambios realizados por la Ley N°
30313 se logró finalmente realizar dos precisiones en el artículo 2014 del Código Civil. En primer
lugar, se incorporó en el tenor de dicho precepto la figura de la “cancelación”, entendida esta como
un mecanismo correctivo que pretende dejar sin efecto un asiento registral viciado88; de ese modo,
de ser conocida por el adquirente las causales que motivaron la cancelación, supondría que la
buena fe de este tercero quedaría también enervada. En segundo lugar, para que el tercero tenga
buena fe, ya no sería suficiente que el tercero alegue que las causales que originaron la patología o
vicisitud (cuyos remedios serían la: anulación, rescisión, resolución y ahora la cancelación) no
constaron en los asientos registrales, sino que ahora deberá exigirse que las mismas además no
obren en los títulos archivados que los sustentaron.
Teniendo en cuenta todas estas consideraciones pasemos ahora analizar el requisito de la buena fe
del tercero registral y sus implicancias en el tráfico jurídico de los bienes.
En el ámbito del Derecho Civil vemos que la doctrina89 se ha encargado de dar una visión dual
respecto a la genérica definición de la buena fe. Se habla entonces de una “buena fe-subjetiva” y de
una “buena fe-objetiva”. Esta clasificación, como indica Betti90, no hace sino evidenciar que el
contenido de la buena fe puede tener diversos aspectos y aplicaciones en las relaciones jurídicas de
las personas.
Siguiendo a la profesora Neme Villareal91, quien plantea una distinción bastante clara entre ambos
términos, podemos afirmar que la buena fe-subjetiva, consiste en un “estado psicológico y no
volitivo, cuyo substrato está fundado bien en la ignorancia o en un error”. Es decir, la buena fe
subjetiva se desenvuelve en el ámbito intelectivo y supone la conciencia del sujeto en relación con la
propia situación, o con la ajena, de la que deriva su derecho.
Por otro lado, la buena fe-objetiva, supone una “regla de conducta fundada en la honestidad, en la
rectitud, en la lealtad y principalmente en la consideración del interés del otro visto como un miembro
del conjunto social”92. Conforme a ello, la buena fe objetiva presupone un estándar o regla de
conducta que exige actuar con probidad, responsabilidad, honorabilidad, transparencia y diligencia.
En ese orden de ideas, no compartimos la apreciación que sobre el particular han formulado algunos
autores al querer extrapolar al ámbito registral esta distinción conceptual que sobre la buena fe se ha
dada en el plano civil. Así, si bien con ciertos matices compartimos la idea de que la “buena fe
subjetiva es desconocer la exactitud del registro”, no ocurre lo mismo cuando se indica93 que la
buena fe objetiva significa que en el Registro no consten las causas de inexactitud. Esto se aleja de
su definición como estándar o regla de conducta a la que hemos hecho referencia. De la misma
manera, discrepamos cuando se señala94 que la buena fe objetiva “(…) atiende a la información que
obra en los registros públicos. No interesa si el adquirente conoce una realidad distinta. Basta que el
vicio o la inexactitud no consten del registro, para que el tercero tenga buena fe (…)”, mientras que
la buena subjetiva “(…) pone énfasis en la realidad extra registral. (…) lo importante no es solo que
el registro omita informar los vicios, sino que además el adquirente desconozca su existencia (…)”.
Entendemos bajo este enfoque expuesto, que el criterio para distinguir entre lo subjetivo y lo
objetivo, sería el desconocimiento que tiene el tercero sobre la inexactitud registral. Dicho de otro
modo, si la exigencia del desconocimiento se agota en el registro, la buena fe es objetiva, pero si
esta se extiende además al plano extrarregistral, la buena fe es subjetiva. Es decir, habría una
relación conceptual de continente a contenido, pues en realidad la buena fe subjetiva comprendería
a la buena fe objetiva. Conforme a ello, cuál sería el sentido o la utilidad de efectuar una
diferenciación conceptual entre una y otra, si finalmente lo apremiante es que el tercero registral
ignore la patología o la vicisitud independientemente de la fuente que proporciona dicha información.
De allí que no compartamos la forma de abordar esta distinción entre la buena objetiva y subjetiva.
Consideramos que como punto de partida la mejor forma de arribar al concepto de buena fe del
tercero registral, sería a partir de la distinción que se hace en la doctrina entre la “buena fe-
desconocimiento” y la “buena fe-diligencia”.
De acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil se ha establecido en el segundo párrafo que: “(…)
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
De este apartado normativo se desprende que la buena fe se define en un sentido negativo95, es
decir, supone que el tercero registral desconoce o ignora la causal que origino la inexactitud registral,
entendida esta última, como la discordancia existente entre el registro y la realidad jurídica
extrarregistral. De ese modo, se presumirá la buena fe del tercero en tanto no se pruebe que
conocía la causal que origino la nulidad, rescisión, resolución o cancelación del título del
transferente. Así, en tanto exista buena fe, este principio podrá desplegar sus efectos aun cuando
exista una evidente inexactitud registral. Cabe resaltar que esta definición se ha visto
complementada96 con la idea de que la buena fe también puede ser entendida como la creencia en
algo, es decir, ya desde un sentido positivo, supondría la creencia del tercero en que el transferente
es dueño de la cosa y que, por lo tanto, puede transmitir su dominio.
Definida así la buena fe como una “buena fe-desconocimiento”, sería entonces un estado psicológico
o un hecho intelectivo consistente en el desconocimiento o ignorancia de una determinada situación
jurídica97. Por esta razón, si quisiéramos aparejar esta definición con la clasificación prevista en el
Derecho Civil sobre la buena fe, podríamos colegir que el artículo 2014 del Código Civil alude a la
“buena fe-subjetiva”.
En ese sentido, siguiendo a Neme Villareal98, para su aplicación el intérprete judicial debería
considerar la intención del sujeto de la relación jurídica, su estado psicológico, su íntima convicción.
Ello, a fin de evaluar su grado de ignorancia o creencia errónea acerca de la existencia de una
situación regular, esto es, la condición de propietario del transferente. Por tanto, esta buena fe-
subjetiva o desconocimiento, debe fundarse en el propio estado de ignorancia del tercero sobre la
patología y la errónea apariencia de creer que el tradens es el titular real y puede disponer de dicho
derecho, de modo tal que su buena fe se concreta en el convencimiento del propio derecho o en la
ignorancia de estar lesionando el derecho ajeno.
Sin perjuicio de lo señalado, vemos que cierto sector de la doctrina99 ha considerado pertinente
darle otro alcance al grado de exigencia de la buena fe, atendiendo a los dos intereses que están en
juego (el del verus dominus y el del tercero registral). Sobre el particular, resultan ilustrativas las
palabras de Gordillo Cañas100, quien señala que: “Dejamos ya visto cómo la buena fe, por su
intrínseca connotación moral, implica la actitud diligente del tercero. En la misma Exposición de
Motivos de 1861, buena fe y diligencia aparecen expresamente como dos cualidades que, formando
unidad, se exigen recíprocamente la una a la otra. Aunque incluso esto, según vimos, a veces haya
sido negado desde posiciones quizá excesivamente teorizantes y analíticas, a nosotros nos parece
una realidad evidente en la inmediatividad de su percepción por el juicio teórico-práctico propio del
discurso jurídico y de la ciencia que lo razona y sistematiza”.
Así, con relación a esta “buena fe-diligencia” se ha señalado101 que el tercero para que tenga
buena fe debe tener una conducta diligente al momento de adquirir su derecho del transferente, por
lo que se le impone a este deberes coherentes con un modelo de comportamiento objetivo, de modo
tal que no se puede alegar el simple desconocimiento o ignorancia de la vicisitud, sino que el tercero
se encuentra obligado a realizar una actuación conforme “a los cánones mínimos de honestidad de
la adquisición”. Bajo esta definición, la vinculación existente entre la “buena fe-diligencia” con la
“buena fe-objetiva” es ostensible, pues como se ha precisado102, “la buena fe objetiva evalúa si este
comportamiento se ajusta a un estándar jurídico o prototipo –objetivo– de conducta social, basado
en reglas objetivas. (…) la buena fe, objetivamente considerada, se aprecia in abstracto, debiendo el
juzgador prescindir de las creencias, persuasiones o intenciones psicológicas de los contratantes;
(…)”.
Teniendo en cuenta lo señalado, podemos arribar en este apartado a las siguientes conclusiones:
• La primera de ellas es que la visión dual de la buena fe, en subjetiva y objetiva, es extensible al
artículo 2014 del Código Civil. De acuerdo con ello, la buena fe “subjetiva” o “desconocimiento”
supone evaluar el estado psicológico del adquirente, tanto en su aspecto negativo como positivo, a
fin de examinar el grado de ignorancia sobre la inexactitud registral o la creencia errónea de que el
tradens es el titular real. La buena fe “objetiva” o “diligencia”, alude más bien a un estándar o regla
de conducta, en el que se evalúa si el comportamiento del tercero registral se adecua a una
actuación con probidad, responsabilidad, honorabilidad, transparencia y diligencia.
• La segunda conclusión, es que de una interpretación literal del artículo 2014 del Código Civil se
colige que la buena fe del tercero se pierde cuando se prueba el “desconocimiento”, y por tanto,
como lo han hecho la mayoría de autores, se entendería que la buena fe del tercero, se agotaría con
la buena fe “subjetiva” o “desconocimiento”. Sin embargo, bajo el enfoque inicialmente planteado,
donde se requiere que el juez efectúe la concreción del contenido y alcance de este requisito
tomando en cuenta también la realidad extrarregistral, consideramos que sería también adecuado
evaluar la buena fe “objetiva” o “diligencia” del tercero registral.
• La tercera conclusión, es que tanto en la jurisprudencia como en los proyectos de ley antes
aludidos, notamos que la posición por adoptar se estaría inclinado por ir más allá de la simple
interpretación literal del artículo 2014 del Código Civil, pues bajo tal enfoque se estaba exigiendo que
el tercero registral tenga tanto la buena fe “subjetiva” o “desconocimiento” como la buena fe
“objetiva” o “diligencia”. Así, en el caso del proyecto presentado por el Poder Ejecutivo (que no ha si
aceptado por la Ley N° 30313) vemos que se hace referencia expresa a que la buena fe del tercero
registral tiene una dimensión subjetiva y otra objetiva; de otro lado, en los proyectos de ley
presentados por las distintas bancadas del congreso, se requiere que el tercero notifique al titular
registral del acto dispositivo, es decir, se cumpla con un estándar o regla de conducta para
considerar que tuvo buena fe.
• La cuarta conclusión, pasa por responder a la siguiente pregunta ¿debe exigirse al tercero el solo
hecho de que haya adoptado la precaución de consultar el Registro, o se le puede exigir algo más?
Es decir, su desconocimiento o diligencia, se agota solo con la información proporcionada por el
Registro, o el juez debería evaluar otros elementos que van más allá del propio registro (ejemplo: si
el tercero verifico la posesión del tradens; si hubo un precio irrisorio en la compraventa; si existía
connivencia por parentesco o acuerdo entre el tercero y el tradens; la oportunidad en que se realizó
la compraventa, esto es, si fue inmediata o se realizó luego de un tiempo considerable; si se pagó al
contado o se valió de un crédito hipotecario; si se empleó instrumentos notariales idóneos, esto es,
sustentados en el empleó de la huella dactilar biométrica o la consulta al Reniec para validar la
identidad de los comparecientes; la capacidad adquisitiva del adquirente; el hecho de existir
limitaciones, servidumbres y prohibiciones legales que pesan sobre el bien pero que no figuran
inscritas; entre otros). Teniendo en cuenta los ejemplos antes planteados, la buena fe del tercero, ya
sea en el plano del desconocimiento o de la diligencia, quedaría también enervada por factores
distintos a la sola información brindada por el registro.
• La última conclusión, parte de otra pregunta: ¿hasta cuándo es exigible la buena fe, hasta el
momento de la celebración del contrato, o hasta el momento de su inscripción? La posición
mayoritaria se ha inclinado por sostener que la buena fe debe existir en el momento del
otorgamiento del acto dispositivo, es decir, a partir del momento mismo en que se adquiere el
derecho, puesto que en nuestro sistema (consensual) la inscripción no es determinante para adquirir
un derecho, sino el instante en que el tercero toma la decisión de adquirir la propiedad del
inmueble103.
5. No resulte del registro la inexactitud
Otro aspecto que la doctrina nacional viene resaltado para la aplicación de este principio registral, es
el hecho de que no conste en el registro las causales de la vicisitud del título del transferente. Este
elemento se extrae del artículo 2014 del Código Civil cuando establece que el tercero mantiene su
adquisición “(…) aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (el
resaltado es nuestro). Particularmente, consideramos que este elemento no constituiría en rigor un
requisito del principio de fe pública registral, sino más bien un presupuesto para la configuración del
mismo. Además, con la exigencia de verificar la buena fe del tercero se subsume, en dicho análisis,
la constatación de este componente.
No obstante ello, el tema en cuestión resultaba relevante pues a partir de la expresión “(…) no
consten en los registros públicos (…)”, correspondiente a la versión primigenia del artículo 2014 del
Código Civil, se había generado desde ya hace buen tiempo un debate sobre si las indagaciones
que debía realizar el tercero en el registro, se agotaban con verificar el contenido del asiento registral
o si debía además revisar el título archivado que contiene el acto causal que sustento la inscripción.
Vemos con sorpresa que en la exposición de motivos104 del Código Civil tampoco se ha mantenido
una posición uniforme como algunos podrían sostener105, pues del propio tenor de los argumentos
esgrimidos se advierte que estarían a favor del título archivado, pero luego, concluyen que sería
mejor que una norma interpretativa se encargue de deslindar el problema, ello en alusión al artículo
VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos106, la cual por cierto, se
ha inclinado por la primacía del asiento registral.
En atención a ello, nos permitimos disentir de la forma en que la exposición de motivos ha abordado
el presente tema. La razón resulta obvia. En sede registral no se verifica la existencia de los
requisitos del principio de fe pública registral. Las instancias registrales (registrador o Tribunal
Registral) no evalúan, la onerosidad, la validez, o la buena fe del tercero. La verificación de la
concurrencia de estos requisitos estaría en manos de los jueces. En ese sentido, alguien podría
sostener que una norma reglamentaria (como es el caso del artículo VIII del RGRP) ¿resulta
vinculante para un juez? Pues de ninguna manera. Por ello, la primacía del asiento registral o del
título archivado, salvo disposición legal distinta, debería quedar bajo la interpretación que realicen
los jueces.
Por razones de espacio, no haremos énfasis en este tema, pero en atención al gran número de
fraudes y estafas inmobiliarias, al criterio consolidado que viene siguiendo la jurisprudencia del
Poder Judicial, y sobre todo las consideraciones antes señaladas sobre la dimensión de la buena fe,
esto es, definida no solo a partir de su aspecto subjetivo (desconocimiento) sino también por su
aspecto objetivo (diligencia); entendemos porque finalmente el legislador, a través de la Ley N°
30313, se inclinó por sostener que las indagaciones que debe realizar el tercero deberían
comprender la revisión del título archivado con el costo que ello involucra.
6. Inscribir su derecho en el registro
Finalmente, para que este principio registral pueda desplegar sus efectos es necesario que el tercero
inscriba su derecho. Esto se desprende del artículo 2014 del Código Civil cuando establece que:
“(…) mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, (…)”. De ese modo, el sistema brindará
protección solicitada por efecto de la inscripción registral.
Al respecto, se ha señalado107 en forma acertada que: “El último requisito para consumar la
protección del tercero ‘cualificado’, es que este inscriba su título adquisitivo (...). La jurisprudencia ha
reconocido en forma reiterada que la consumación de la protección registral (“el cierre del círculo”)
se produce cuando el tercero inscribe su propio título”.
Finalmente, debemos de precisar que no debe confundirse la exigencia de la inscripción del título del
tercero, con la obligatoriedad de un acto previo necesario para disponer del bien, propio de los
sistemas constitutivos. Es decir, el cumplimiento de este requisito no lo convierte en un “co-elemento
necesario del normal mecanismo de transmisión de los derechos reales”108.
Conclusiones
• En cuanto a los antecedentes normativos del principio de fe pública registral, vemos que tanto en la
primigenia legislación peruana como en la española, los elementos de onerosidad y buena fe no
formaron parte de la versión originaria de dicho principio. En cuanto a su origen normativo, según se
constata de la propia exposición de motivos del Código Civil de 1984, la versión actual de este
principio tuvo una importante influencia española, siendo el artículo 34 de la Ley Hipotecaria la
norma que sirvió de inspiración directa para la creación del artículo 2014 de nuestro código, norma
española que a su vez tuvo una fuerte influencia germana (parágrafo §892) y suiza (parágrafo §973).
• Respecto a su definición, debemos tener presente que en virtud del principio de fe pública registral
se tutela la confianza depositada de los terceros en el Registro, pues se permite que el tercero que
adquiere confiando en “la legitimación” del titular registral, y previo cumplimiento de ciertos requisitos
específicos, sea mantenido en la adquisición –a non domino– que realiza, a pesar de que luego se
verifique la existencia de algún vicio en el título adquisitivo del otorgante.
• Las notas o caracteres que distinguen al tercero registral serían las siguientes: i) debe ser extraño
a la relación jurídica que confronta su derecho, ii) debe ser un titular registral, es decir, su derecho
debe estar inscrito, iii) debe ser, además, parte en otra relación jurídica distinta de la relación jurídica
anterior, y, iv) debe existir una conexión con la relación jurídica ajena, pudiendo ser transversal o
lineal dependiendo de su situación posicional.
• Con relación a la aplicación de sus requisitos, los jueces deberían tomar en cuenta ciertas pautas
operativas al momento de solucionar el conflicto entre el titular inscrito (tercero registral del artículo
2014) y el titular extrarregistral (verus dominus), pudiendo ser estas: i) la concurrencia copulativa de
todos sus requisitos; ii) la concreción del contenido y alcance de cada uno de sus requisitos
merituando también la realidad extrarregistral; iii) la protección de la seguridad jurídica ponderando
tanto su aspecto dinámico como estático; y, iv) la perspectiva constitucional de la protección de la
propiedad.
• Finalmente, en cuanto sus requisitos, es importante destacar que la buena fe “subjetiva” o
“desconocimiento” supone evaluar el estado psicológico del adquirente, tanto en su aspecto negativo
como positivo, a fin de examinar el grado de ignorancia sobre la inexactitud registral o la creencia
errónea de que el tradens es el titular real. En cambio, la buena fe “objetiva” o “diligencia”, alude más
bien a un estándar o regla de conducta, en el que se evalúa si el comportamiento del tercero
registral se adecua a una actuación con probidad, responsabilidad, honorabilidad, transparencia y
diligencia.
• En atención al gran número de fraudes y estafas inmobiliarias, al criterio consolidado que viene
siguiendo la jurisprudencia del Poder Judicial, y sobre todo las consideraciones antes señaladas
sobre la dimensión de la buena fe, esto es, definida no solo a partir de su aspecto subjetivo
(desconocimiento) sino también por su aspecto objetivo (diligencia); entendemos porque finalmente
el legislador, a través de la Ley N° 30313, se inclinó por sostener que las indagaciones que debe
realizar el tercero deberían comprender la revisión del título archivado con el costo que ello
involucra.
_______________________________________
NOTAS:
* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú con estudios en maestría de Derecho Civil
por dicha casa de estudios y con estudios de especialización en Derecho Registral por la
Universidad Autónoma de Madrid. Se ha desempeñado como docente en el Centro de Educación
Continua de la PUCP. Registrador Público del Registro de Predios, actualmente se desempeña
como abogado de la Dirección Técnica Registral de la Sunarp.
1 Sin embargo, si bien en la capital hay un gran crecimiento inmobiliario de viviendas y oficinas,
según datos de Colliers International, en la ciudad de Lima, el inventario de locales corporativos –
medidos en metros cuadrados– es la mitad del existente en Bogotá o Buenos Aires, la tercera parte
del de Santiago de Chile, la quinta parte del de Sao Paulo y la octava parte del de Ciudad de México.
(Fuente: Diario Gestión del 8 de setiembre de 2014).
2 Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento
registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los
artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones
complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049.
3 A decir de Martín Mejorada: “Producto de los delitos inmobiliarios mediáticos, se aprecia cierta
esquizofrenia en el legislador al momento de tratar el tema. En realidad la modificación de la Fe
Pública Registral, haciéndola más cara y complicada, no resolverá en lo absoluto los fraudes en el
sector. Los actos criminales se basan en la falsificación de documentos y sustitución de personas a
través de títulos que ingresan a los Registros Públicos y se inscriben. Los terceros que revisan estos
documentos, al verificar los títulos archivados, no tendrán cómo saber que son amañados, de modo
que igualmente conservarán su adquisición. El Estado sigue sin encontrar una solución integral al
problema. Quizá debería prestar atención a quienes hemos postulado la herramienta de una
contraseña registral como manera de ingresar al registro”. MEJORADA CHAUCA, Martín. “El nuevo
estudio de títulos”. En: Diario Gestión, publicado el 30 de marzo de 2015 en la web del diario.
De otro lado, Carlos Becerra Palomino señala: “En cuanto a las modificaciones del Decreto
Legislativo del Notariado me parecen inconvenientes y no tienen sentido para lo que se busca. Se
dificultará y encarecerá la contratación ante notario. La cercanía de un notario con un inmueble no
va a evitar que se produzcan suplantaciones y la propia le desvirtúa este criterio cuando permite que
si existen varios inmuebles ubicados en diferentes provincias será competente cualquier notario
donde esté ubicado uno de ellos o cuando actúa un cónsul.” BECERRA PALOMINO, Carlos. Buenas
intenciones para combatir los efectos de los fraudes: Ley N° 30313 (Entrevista) En: Actualidad Civil.
N° 10, Lima, 2015, p. 24.
4 A decir de Martín Mejorada: “(…) Esta situación ha encarecido los estudios de títulos. Los
adquirentes tienen que convocar a especialistas para revisar los archivados y ver que estén
perfectos desde el punto de vista legal. Lo que antes solo merecía la lectura de unas líneas
resumidas (asientos) desde hace unos días supone un análisis técnico detallado y profundo de
documentos complejos” MEJORADA CHAUCA, Martín. “Herramientas contra el fraude inmobiliario”.
En: Actualidad Civil. N° 10, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 37.
5 Para Huanco Piscoche cuando se pregunta por el propósito que llevó al legislador exigir que el
conocimiento se extienda al título archivado sostiene que: “Seguramente habría prensado que con la
revisión del título archivado, el tercero adquirente se podría percatar de la suplantación de identidad
o de la falsificación de documentos; sin embargo, ello no es del todo cierto, pues si ni siquiera los
registradores, al momento de realizar la calificación registral, se percatan de ello, es posible que el
tercero adquirente tampoco pueda advertir tales irregularidades”. HUANCO PISCOCHE, Henry.
“Herramientas contra el fraude inmobiliario”. En: Actualidad Civil. N° 10, Instituto Pacífico, Lima,
2015, p. 53.
6 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsificación: nuevo modo de adquirir la propiedad. Gaceta
Jurídica, Lima, 2015, p. 145.
7 Así por ejemplo tenemos que el artículo 540 del Código Civil de 1852 establecía que: “Consiste la
buena fe, en que el poseedor crea que la persona de quien adquirió la cosa era el verdadero dueño,
o que tenía facultad de enajenarla”. Asimismo, el artículo 541 del Código Civil de 1852 señalaba que:
“La buena fe se presume mientras no se pruebe lo contrario”.
8 El artículo 90 del Reglamento Orgánico del Registro de Propiedad establecía que: “Los contratos o
actos que se ejecuten por persona que en el registro aparezca con derecho para ello una vez
inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule el derecho del otorgante,
en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro”.
9 Código Civil de 1936
Artículo 1052.- “Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el
registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con
ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de
título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro”.
10 Reglamento General de los Registros Públicos de 1968
Artículo Noveno.- “Las normas sobre los Registros no amparan la mala fe”.
11 Reglamento General de los Registros Públicos de 1968
Artículo Octavo.- “Para los efectos de las garantías que los Registros otorgan a los terceros
conforme a los artículos 1052, 1065, 1068 y 1073 del Código Civil y 26 del Código de Comercio, la
exactitud y veracidad de los asientos de inscripción, de acuerdo con su contenido literal, no admiten
prueba o declaración en contrario, que perjudiquen los derechos de quienes se hubieran amparado
en la fe del Registro”.
12 Reglamento General de los Registros Públicos de 1968
Artículo 173.- “Conforme a lo dispuesto en el artículo 1051 del Código Civil, la nulidad que se declare
no afectará al que ha adquirido un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes
casos: a).- Cuando la adquisición se haya producido a título gratuito; b).- Cuando la causal de
nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripción preexistente; c).- Cuando se
compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe”.
13 Aprobado por la Corte Suprema el 29 de mayo de 1968.
14 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Exégesis del Código Civil
peruano de 1984. Tomo X: Registros Públicos, Gaceta Jurídica, Lima, 2001, p. 142.
15 Artículo 34 de la Ley Hipotecaria de 1861 estableció que: “(…) los actos o contratos que se
ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, no se
invalidarán en cuanto a tercero, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho
del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del
mismo Registro. Solamente en virtud de un título inscrito podrá invalidarse, en perjuicio de tercero,
otro título posterior también inscrito”.
16 MANZANO SOLANO, Antonio. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Centro de
Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2008, pp.
609 y 610.
17 Si bien no se dice nada en cuanto al título oneroso, tratándose de la Gutem Glauben (o buena fe)
podemos inferir que sí estaría contenida en el parágrafo §892 del BGB cuando se indica que: “a no
ser que contra dicha exactitud esté practicado un asiento de contradicción o la inexactitud sea
conocida por el adquirente”.
18 BGB
§892.- Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem
solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn,
dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt
ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer
bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam,
wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
19 Núñez Lagos, Rafael. La evolución del principio de publicidad. AAMN XIV, Madrid, 1965 p. 109.
Citado por: GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública registral. Jurista Editores, Lima,
2010, pp. 18 y 19.
20 Código Civil suizo
§973.- “Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin
Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen. (…)”.
21 Código Civil
Artículo 949.- “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
22 Código Civil francés
Artículo 1138.- “La obligación de entregar la cosa se perfeccionará por el simple consentimiento de
las partes contratantes. Convertirá al acreedor en propietario y quedará la cosa bajo su riesgo desde
el instante en que sea entregada aunque la tradición no se haya todavía efectuado, a menos que el
deudor se hubiera constituido en mora en su entrega, en cuyo caso la cosa permanecerá bajo riesgo
de este último”.
23 Código Civil italiano
Artículo 1376.- “Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa
determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro
diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti
legittimamente manifestato”.
24 Al respecto, como bien explica Pau Pedrón, para entablar cualquier relación jurídica se requiere el
máximo de certeza o seguridad sobre sus presupuestos. Así, si queremos comprar un inmueble, nos
interesa saber si el vendedor es el propietario, o si el bien que pretendemos adquirir, no está afecto a
cargas o gravámenes de ningún tipo, o si respecto de la fábrica inscrita, no existen cargas técnicas
pendientes. PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de Práctica Registral. Pontificia Universidad Católica de
Comillas, Madrid, p. 17.
25 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2004, p. 151.
26 MÉNDEZ GONZALES, Fernando. Fundamentación Económica del Derecho de Propiedad privada
e ingeniería jurídica del Intercambio Personal. Editorial Aranzandi, Navarra, 2011, p. 113.
27 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 152.
28 Al respecto, el profesor Álvarez Caperochipi ha señalado que: “La publicidad en una presunción
juris et de jure de veracidad e integridad del registro para el tercero que confía en el mismo e
inscribe su adquisición” ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral.
Jurista Editores, Lima, 2012, p. 133.
29 Sobre este punto, Jorge Avendaño y Luis Del Risco han sostenido que: “La protección que
confiere la fe pública registral debe desplegarse cuando concurran los siguientes requisitos: i) que el
título del transferente presente un defecto que determine que no sea el propietario del bien, ii) que el
tercero tenga buena fe; iii) que la adquisición sea a título oneroso; y, iv) que el tercero inscriba su
derecho” (el resaltado es nuestro). AVENDAÑO VALDEZ, Jorge y DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe.
“Pautas para la aplicación del principio de fe pública registral”. En: Revista Ius et Veritas. N° 45,
Lima, diciembre 2012, p. 193.
30 Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Publicado el 19 de noviembre de 1990 en el diario
oficial El Peruano, p. 12.
31 REYES MONTERREAL, José María. “El discutido Tercero”. En: Libro Homenaje a Ramón M.A
Roca Sastre. Volumen III, Madrid, 1977, p. 1097.
32 En la Exposición de Motivos del Código Civil., se hace ostensible esta distinción conceptual al
señalar que: “De este modo, siempre que nos encontremos ante un tercero civil, estamos frente a
una persona que no ha intervenido en el acto o contrato del que se trata y respecto del cual podrá o
no defenderse haciendo uso de las normas del Derecho común. El tercero registral es distinto,
puesto que es aquel que adquiere un derecho a título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el
registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición; y será tercero registral
respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no se
haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Esta persona así constituida como tercero registral
usará, para defender su derecho, las normas del Derecho Registral que establece el principio de la
fe pública registral, de prioridad, de legitimación y de normas como la del artículo 2022 del Código
Civil” (el resaltado es nuestro).
33 Para García García, será tercero hipotecario (registral) siempre que se den las siguientes
características: “(…) 1) (…) no ser parte en una relación jurídica. 2) Ser, además, parte en otra
relación jurídica distinta de la relación jurídica anterior. 3) La conexión de las dos relaciones jurídicas.
4) Que una de las dos relaciones jurídicas afecte a la otra. 5) Que ha de ser un titular registral, pero
no necesariamente un adquirente o un subadquirente”. GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho
Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, Editorial Civitas, Madrid, 1999, p. 36.
34 ORTIZ PASCO, Jorge. “Análisis doctrinario, legal y de resoluciones del tribunal registral en los
principios registrales”. En:
<http://www.derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinario_Derecho_Registral.p
df>, Lima, p. 84.
35 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 53.
36 Delgado Sheelje, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en el Perú: Eficacia material y principios
registrales”. En: Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año I, Nº 1, Palestra
Editores, Lima, abril de 2000, pp. 26-27.
37 Al respecto, se ha señalado con relación a la conexión entre las dos relaciones que: “tenemos así
dos relaciones jurídicas, una, a cuya estructura es ajeno el tercero, y otra, de la que el tercero es
sujeto activo. Estas relaciones han de estar conectadas por su contenido, bien por recaer sobre la
misma cosa, bien por repercutir pasivamente –aminorándole– sobre el mismo patrimonio. Sin esta
conexión objetiva de la relación jurídica en que situar al tercero resultaría tan arbitraria como la mera
individualización del tercero genérico”. GARCÍA ARANDA, Calixto y GARCÍA HERGUEDAS, María.
“El tercero civil, el tercero hipotecario y sus protecciones en nuestro derecho”. En: Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario. Madrid, 1975, p. 597.
38 Sobre el particular, puede verse a: GONZALES LOLI, Jorge. “Protección legal del tercero registral
societario”. En: Revista del Foro Colegio de Abogados de Lima. Lima, 2008. Y con mayor rigor sobre
el tema puede revisarse a: ROJAS ÁLVAREZ, Jorge. “¿Principio de fe pública registral en materia
hipotecaria? A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema”. En: Fuero Registral. N° 10, Lima,
marzo de 2013.
39 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2004, p. 1086.
40 Es decir, tanto para el caso del tercero de inoponibilidad (arts. 1135 y 2022 del Código Civil) como
del tercero de fe pública registral (art. 2014 del Código Civil) el tercero cualificado deberá adquirir de
un titular registral, contar con un título válido y oneroso, tener buena fe, en el registro no deberá
constar las causales de inexactitud y tendrá que inscribir su derecho.
41 Bajo el enfoque de la tesis dualista el tercero de fe pública registral (art. 2014 del Código Civil),
deberá adquirir de un titular registral, contar con un título válido y oneroso, tener buena fe, en el
registro no deberá constar las causales de inexactitud y tendrá que inscribir su derecho. En cambio
para el tercero de la inoponibilidad (arts. 1135 y 2022 del Código Civil) bastará que tenga buena fe e
inscriba su derecho.
42 El profesor Gonzales Barrón ha sostenido sobre este punto que: “Como resumen puede
señalarse que el Código Civil recoge la tesis dualista del ‘tercero’, para lo cual basta revisar los
distintos requisitos de protección que se establece para el ‘tercero latino’ (arts. 1135 - 2022 del
Código Civil) en relación con el tercero germánico (art. 2014 del Código Civil). El hecho que la
doctrina y la jurisprudencia omitan tratar este tema, no significa haber adoptado la tesis contraria
(monista), por cuanto es imposible sostener que el mero silencio constituye una toma de decisión.
Además, la doctrina y la jurisprudencia no pueden derogar las expresas normas legales que
consagran el dualismo del tercero”. GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1097.
43 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 37.
44 En palabras de Falzea: “en un nivel superior está el interés de la comunidad a la solución de
problemas que van surgiendo en la vida social y que exigen una solución jurídica. Este es el interés
jurídico fundamental, el Grundwert (valor básico) que informa el entero sistema cultural del derecho y
expresa la exigencia primaria de toda comunidad a la conservación, en concreto, del mejor modo
posible del tipo de vida. (…). Las reglas jurídicas sean normas o principios, son fenómenos y
conceptos que respecto al interés fundamental están en necesaria subordinación”. FALZEA, Angelo.
“I Principi Generali del Diritto”. En: Rivista di Diritto Civile. N° 5, 1991, p. 458.
45 DELGADO PÉREZ, César. “El principio de fe pública registral en la jurisprudencia”. En: Diálogo
con la Jurisprudencia. N° 134, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre de 2009, p. 281.
46 Consideramos que es importante la protección de la seguridad dinámica, pues esta además es
consustancial al fundamento mismo de la fe pública registral, pero no debe primar en forma
mecánica sin mirar el caso concreto. Esto es, sin tomar en cuenta la seguridad estática de la
contraparte. Así, como bien ha señalado el profesor Gonzales Barrón, “no basta con la denominada
‘seguridad del tráfico’ pues también es necesario proteger la ‘seguridad estática’. Recuérdese que en
las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro
que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá
privado en su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías”. GONZALES
BARRÓN, Gunther. “Estudio Preliminar del principio de fe pública registral en el Derecho peruano”.
En: GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública registral. Jurista Editores, Lima, 2010, pp.
LXIV y LXV.
47 Vemos que en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, realizado en octubre de 2012, se planteó el
siguiente punto controvertido: ¿La fe pública registral protege en el caso de la falsificación de títulos?
Al respecto, se aprobó por mayoría la siguiente conclusión plenaria: “La fe pública registral no
protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso
de la falsificación de los títulos, pues el artículo 70 de la Constitución del Estado dice que la
propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado
fácilmente a través de una falsificación. El artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la
perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen
derechos” (el resaltado es nuestro).
48 El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que: “El tercero que de buena fe adquiera a título
oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del
tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los
adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
transferente.” Comentando este requisito Gordillo Cañas señala que: “En la exposición de motivos
de la Ley de Reforma de 1944 se expresará esta misma idea advirtiendo que “a efectos de la fides
pública, no se entenderá por tercero el penitus extraneus, sino únicamente el tercer adquirente; es
decir, el causahabiente de un titular registral”. GORDILLO CAÑAS, Antonio. Ob. cit., p. 81.
49 DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen
III, 6ª edición, Editorial Civitas - Thomson, Madrid, 2007, p. 462.
50 Código Civil
Artículo 2013.- “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
51 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial
Civitas, Madrid, 2002, p. 673.
52 Sobre la inscripción previa del transmitente Lacruz Berdejo ha dicho que: “en el acto de
adquisición ha de figurar como transmitente la persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitir la finca. De modo que dicho transmitente, al parecer, ha de ser ya titular registral en el
momento de contratar con el adquirente (…)”. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Elementos de
Derecho Civil. Tomo III, Dykinson, Madrid, 2003, p. 181.
53 Ejemplo de ello podría ser que el adquirente, para comprar un inmueble, solicite un crédito a un
banco o un tercero (celebre un mutuo) y asuma una deuda con este, o que enajene algún bien de su
patrimonio a efectos de conseguir liquidez para realizar la adquisición a non domino. Así como
explica Roca Sastre: “(…) El que adquiere por donación un inmueble que no pertenecía al donador,
no debe pertenecer en su posesión desde que lo reclama el verdadero dueño, porque al restituir no
se le causa daño alguno, quedando como antes de la donación, por más que sufra el perjuicio de no
aumentar su patrimonio. Pero el que adquiere de buena fe a título oneroso, no está ya en las
mismas condiciones; ha hecho un desembolso, se ha privado del valor de lo equivalente para
adquirir la propiedad que creía pertenecer al que enajenaba. (…)”. ROCA SASTRE, Ramón María.
Derecho Hipotecario. Tomo I, 5ª edición, Bosch Editor, Barcelona, 1979, p. 488.
54 Comentando este principio se ha señalado que: “El Código Civil peruano en el artículo 2014 –
manteniendo el mismo criterio que su precedente, el artículo 1052 del derogado Código de 1936, y
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria española de 1944–; exige para la protección del tercero registral
la adquisición a título oneroso, a diferencia de los sistemas germanos (Alemania, Suiza y Austria en
que también se protege a los adquirentes a título gratuito) y de la derogada Ley Hipotecaria
española de 1861, en su primera versión”. ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y CÁRDENAS
QUIRÓS, Carlos. Ob. cit., p. 145.
55 ALIAGA HUARIPATA, Luis. Código Civil comentado. Tomo X, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 319.
56 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 579.
57 Para mayor análisis sobre este punto puede verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado
de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 995.
58 Para Gonzales Barrón las adquisiciones legales, forzadas o por acto de autoridad, se encuentran
excluidas de la protección del principio de fe pública registral. Así, señala que “También deben
excluirse los remates judiciales, ya que la fe pública registral protege a los terceros que adquieren
por negocio jurídico y confían en la situación que les informa el registro. En este caso el adquirente
no confía en el registro, sino en la regularidad del procedimiento judicial; por tanto él y sus
causahabientes sucesivos quedan afectados por la invalidez de las actuaciones que realiza el
órgano jurisdiccional”. GONZALES BARRÓN, Gunther. “Estudio Preliminar del principio de fe pública
registral en el Derecho peruano”. En: GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública
registral. Jurista Editores, Lima, 2010, pp. CXII y CXIII. Sin embargo, para otros autores como Díez-
Picazo el adquiriente en remate judicial sí puede ser considerado un tercero registral. Al respecto
señala que: “Puede tratarse –y será lo normal– de un negocio jurídico inter partes, pero podrá
tratarse también de un acto jurídico no negocial, en virtud del cual derive su derecho el tercero. Por
ejemplo: la finca que aparece inscrita a nombre de Ticio, como titular registral, es adquirida en
subasta pública judicial por Cayo”. DÍEZ-PICAZO y PONCE DE LEÓN, Luis. Ob. cit., p. 461.
59 Reglamento del Registro de Sociedades
Título Preliminar
Artículo IV.- “Las inexactitudes o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no perjudica al
tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que
las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales”.
60 RUBIO BERNUY, David. “Problemática de la doble transferencia inmobiliaria registrada, predios y
derechos mineros”. En: Fuero Registral. N° 7, Lima, 2011, p. 328.
61 Con relación a la validez de la adquisición del tercero se ha señalado que: “El tercero protegido
por el principio de fe pública registral debe haber adquirido mediante acto o contrato válido”.
GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública Registral. Jurista Editores, Lima, 2010, p.
274.
62 Código Civil
Artículo 2014.- “El tercero de buena fe adquiere a título oneroso (…)” (el resaltado es nuestro).
63 La necesidad de interpretar en forma conjunta los artículos 33 y 34 de la ley hipotecaria, es
resaltada por García García al señalar que: “Por ello, el artículo 33 es un precepto fundamental en el
sistema hipotecario español, en tanto en cuanto, aparte de dar claridad a los efectos del sistema,
tiene dos funciones muy importantes: 1) delimita el ámbito de actuación del artículo 34 LH, que es el
campo propio de la nulidad del negocio (ampliado por el art. 34 a la resolución que provoca
inexactitud) y el campo de los terceros, como una excepción al artículo 33 (…). 2) El artículo 33 LH
también delimita el concepto de tercero hipotecario del artículo 34 (…)”. (el resaltado es nuestro).
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, Editorial
Civitas, Madrid, 2002, pp. 257 y 258.
64 Ley Hipotecaria española
Artículo 33.- “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes”.
65 Cabe resaltar que esta regla con el mismo tenor ya estaba contenida en el artículo 46 del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos
66 A decir de Francisco Avendaño: “En doctrina, la publicidad (sustantiva) registral abarca dos
aspectos: la convalidación registral y la fe pública del registro. La primera se refiere al título
(documento). Por el solo hecho de ingresar un título al registro, queda legitimado. Cualquier defecto
que pudiera haber tenido es subsanado por efecto de la publicidad. Si el título era nulo, queda
convalidado con la inscripción. (…) En el Perú no existe convalidación registral; la inscripción no
convalida el título, no es prueba del derecho”. (el resaltado es nuestro). AVENDAÑO ARANA,
Francisco. “La fe pública registral: propuesta de modificación del artículo 2014”. En: Folio Real,
Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. N° 3, Año 1, Lima, 1999, p. 47. Asimismo, el
referido autor ha dicho con mayor precisión que: “El principio de fe pública registral supone que la
transferencia de B a C sea válida. De no ser así, el Registro convalidaría una adquisición inválida.
En otras palabras, el que se ampara en la fe pública registral debe contar con un título válido”.
AVENDAÑO ARANA, Francisco. “La fe pública registral”. En: Themis. N° 60, Lima, 2011, p. 93. En
esa misma línea se ha señalado que: “En cuanto al ámbito de aplicación del principio (…) se
entiende que el título que ampara la adquisición de C debe ser necesariamente válido, ya que el
registro no convalida nulidades”. ALIAGA HUARIPATA, Luis. “Los efectos sustantivos de las
inscripciones y el tráfico jurídico inmobiliario”. En: Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral
y Notarial. N° 1, Año 1, Lima, 1999, p. 81.
67 DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN, Luis. Ob. cit., p. 429.
68 GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2008, p. 229.
69 Gómez de LA Serna, Pedro. La ley hipotecaria, comentada y concordada con la legislación
anterior española y extranjera. Tomo I, Madrid, 1862, pp. 619-620. “El objeto de la inscripción no es
dar fuerza a los actos que por sí mismos no la tienen, bien sea por defecto en su parte intrínseca, o
en su forma, sino solo hacerlos públicos para que no pueda ser inducido a error el que no ha sido
parte en ellos. Consecuencia de esto es, que la inscripción ni aumenta ni disminuye el valor de los
títulos”. Citato por GORDILLO CAÑAS, Antonio. Ob. cit., p. 280.
70 Con relación a las consecuencias jurídicas de la disposición unilateral de los bienes sociales, se
aprecia que a nivel jurisprudencial se ha optado como remedios, los siguientes: i) la nulidad por falta
de manifestación de voluntad; ii) la nulidad por contrariedad del orden público, o iii) la ausencia de
legitimidad de los cónyuges para contratar. Para mayor análisis sobre este punto puede verse en:
MORALES HERVIAS, Rómulo. “Legitimidad para contratar. La protección de la sociedad de
gananciales vs. la publicidad registral”. En: Actualidad Jurídica. N° 159, Gaceta Jurídica, Lima, 2007,
pp. 33-40.
71 Código Civil
Artículo 315.- “Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del
marido y la mujer. (…)”.
72 A decir de Manzano Solano: “El artículo 33 LH, según el cual: “la inscripción no convalida los
actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”, pues establece una regla general de la
que el artículo 34 es una excepción” (el resaltado es nuestro). MANZANO SOLANO, Antonio. Ob.
cit., p. 611. Sin embargo, quien con mayor rigor a abordado este tema y llega a la misma conclusión
es Antonio Gordillo, quien sostiene que: “Pero, todo lo anterior supuesto y jurídicamente hablando,
¿es, efectivamente, el artículo 34 una norma excepcional frente a la regla general contenida en el
33? En sentido lógico es claro que el artículo 34 constituye una excepción al 33, respecto de cuyas
rigurosas consecuencias excluye al llamado tercero hipotecario” (el resaltado es nuestro).
GORDILLO CAÑAS, Antonio. Ob. cit., pp. 306 y 307.
73 Autores como Martín Mejorada, no comparte la idea de que la exigencia del título válido del
tercero sea una conditio sine qua non del principio de fe registral. Así, apropósito del análisis que
formula el referido autor sobre la Cas. N° 2029-2005-La Merced-Junín, ha sostenido que: “En el
esquema ordinario de esta figura, el tercero queda inmune frente a los vicios que afectan al
enajenante. Es “tercero” –se dice– porque no participa del negocio viciado. Así entendida la Fe
Pública Registral, la más rancia doctrina siempre ha sostenido que el tercero no está a salvo de los
defectos de su propio título porque en ese caso ya no sería tercero sino “parte” del vicio. (…) En mi
opinión no importa si el banco era o no parte jurídica del acto viciado. Lo cierto es que contrato
confiando en la información del Registro (tuvo buena fe). (…) Al adquirente no le interesa cual es la
causa (hecho o vicio) que pone en riesgo su adquisición. Si esta se presenta en los títulos anteriores
o en el propio, igual su ignorancia genera decisiones que no deben sufrir por el descubrimiento
posterior de la anomalía. Lo contrario acarrea inseguridad y caos. La clave es la buena fe. (…)”.
MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N°
150, Gaceta Jurídica, Lima, marzo de 2011, pp. 114 y 115.
74 MEJORADA CHAUCA, Martín. Ob. cit., p. 115.
75 Con relación al tercero latino se ha señalado que: “la denominación de tercero latino obedece a
que el principio en el cual encuentra protección es típico de los sistemas latinos (Francia e Italia).
Generalmente se le exige al tercero de buena fe (creencia o desconocimiento)”. DELGADO
SHEELJE, Álvaro. Ob. cit., p. 27.
76 Código Civil
Artículo 2022.- “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de
aquél a quien se opone. (…)”.
77 Al respecto, con acierto se ha señalado que: “Si el vendedor celebra un contrato de compraventa
con un primer comprador que no inscribe, y el mismo vendedor celebra una segunda compraventa
con un comprador distinto que si inscribe su adquisición, pues este último resultará ser el preferido.
¿No constituye esto una infracción al principio consensualístico? Pues evidentemente la respuesta
es positiva, (…). Se trata de una clara excepción del artículo 949 del Código Civil, pues en su lugar
triunfa la inscripción. En consecuencia el principio de inoponibilidad viene a limitar severamente el
juego del sistema transmisivo meramente consensual”. GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de
Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 909.
78 Recordemos que en este tipo de transferencias, el tradens ya no es el propietario del inmueble,
pues el bien ya salió de su esfera patrimonial. En esa medida, cuando se lo vende al tercero, este ya
no tiene el dominio sobre el inmueble.
79 Nos parece relevante el análisis que hace el profesor Gordillo Cañas sobre este aspecto, pues
evidencia las incoherencias del sistema latino al señalar: “En los modelos latino y germánico, (…) se
explica también el principio de que la inscripción no convalida los actos y contratos nulos; pero en
ellos se hace patente, de una parte el exceso germánico respecto a la
vocación publicadora de la inscripción registral, a la que innecesaria y forzadamente se la involucra
en el mecanismo de la adquisición negocial de los derechos reales; y, de otra, las carencias y la
incoherencia latina. Carencias, porque como es sabido la confianza en la inscripción no asegura al
tercero la adquisición registral a non domino; y la incoherencia, porque para evitar que la adquisición
protegible en la hipótesis de la doble venta entra en colisión con el principio de que la inscripción no
sana los actos nulos, tiene que recurrirse a la negación del valor transmisivo de la venta anterior no
inscrita, a pesar del proclamado sistema de transmisión puramente consensual y del afirmado
carácter declarativo de la inscripción” (el resaltado es nuestro). GORDILLO CAÑAS, Antonio. Ob.
cit., p. 281.
80 “El estado civil del titular forma parte de su legitimación dispositiva y, por lo tanto, la ausencia de
inscripción de un cotitular (el cónyuge oculto) hace aplicable el principio de inoponibilidad, es decir, el
co-titular no inscrito carece de pretensiones para afectar al tercero inscrito”. GONZALES BARRÓN,
Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 909.
81 Al respecto se ha señalado que: “(…) Otros supuestos que no se aplican por no existir el tercero
requerido, es el supuesto de los cónyuges, en el que existe una inexactitud dado que solo uno de los
cónyuges está inscrito. Y este, sin consentimiento del otro, transfiere la propiedad del mismo a un
sujeto X. En este caso es aplicable el principio de legitimación registral, mas no así el de fe pública
registral”. MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de
documentos (apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. En:
<http://www.derechoycambiosocial.com/revista033/fe_publica_registral_y_falsificacion.pdf>, Lima,
2013, p. 38.
82 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2004, p. 1014.
83 JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe registral. Colección de cuadernos de Derecho Registral
dirigida por Antonio Pau, Madrid, 2005, pp. 16 y 17.
84 Proyecto de ley presentado por el Poder Ejecutivo:
Código Civil
Artículo 2014.- “(…) El tercero registral no está amparado por la fe pública del Registro, si en sede
judicial o arbitral se ha determinado mediante resolución judicial o laudo arbitral firmes, según,
corresponda, que su actuación carece de buena fe subjetiva u objetiva. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, salvo en los casos en que
adquiere un derecho antes de los tres meses de inscrito el derecho de su transferente. En este
último caso, se presume la buena fe una vez transcurrido seis meses desde la adquisición del
derecho por el tercero”.
85 Proyecto de Ley presentado por el congresista Luna Gálvez (Solidaridad):
Código Civil
Artículo 2014.- “(…) La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. No resulta aplicable la presunción de buena fe, si se ha transferido un
inmueble en dos oportunidades o más en un periodo menor a 1 año”.
86 Proyecto de Ley presentado por el congresista Luis Iberico (PPC-APP):
Código Civil
Artículo 2014.- “(…) No se puede invocar la buena fe a que se refiere el párrafo precedente si los
actos de disposición previos se realizaron sin que el registrador notifique en la dirección del bien
materia de disposición, a la persona que en el Registro aparece con facultades para otorgar el
derecho y adicionalmente en una segunda dirección que obligatoriamente el titular del derecho
comunica, la que puede ser electrónica. Las notificaciones surten efectos si vencido siete días útiles
de efectuadas, el notificado o su apoderado no formula oposición alguna”.
87 Proyecto de Ley presentado por la congresista María Omonte (Perú Posible):
Código Civil
Artículo 2014.- “(…) La buena fe del tercero se presume, siempre y cuando el propietario originario o
el precedente al transferente sean notificados previamente al acto traslativo de dominio, por este o
por el tercero mediante carta notarial de fecha cierta”.
88 Para mayor detalle sobre la figura de la cancelación administrativa puede revisarse: ANAYA
CASTILLO, Javier. “Cancelación administrativa de un asiento registral viciado y el cambio al principio
de legitimación registral: comentarios a la Ley N° 30313”. En: Actualidad Civil. N° 10, Instituto
Pacífico, Lima, abril de 2015, pp. 56-87.
89 Así, por ejemplo Von Thur no habla que la buena fe tendría dos aspectos diferenciados: “(…) En
el primera caso, la buena significa la honradez subjetiva (…); en el segundo caso, las reglas
objetivas de honradez (…)”. Citado en FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La buena fe en la concurrencia
sobre bienes inmuebles”. En: Derecho PUCP. N° 41, Lima, 1987, p. 173. Asimismo, como indica
Martha Nemes: “En el siglo xix tomó fuerza la discusión doctrinal en torno a la diferenciación entre
los conceptos de buena fe objetiva y buena fe subjetiva. Especial atención suscitó la disputa surgida
en Alemania en torno a 1870, entre Bruns y Wächter, sobre la ‘buena fe’, enmarcada en las fuentes
romanistas. Los citados autores controvierten sobre diversos aspectos, entre los que se cuenta la
naturaleza ética o psicológica de la ‘buena fe’, sobre su concepto y acerca de si debe ser concebida
en modo positivo o negativo”. NEMES VILLAREAL, Martha Lucía. “Buena fe subjetiva y buena fe
objetiva. Equívocos a los que conduce la falta de claridad en la distinción de tales conceptos”. En:
Revista de Derecho Privado. N° 17, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2009, p. 46.
90 BETTI, Emilio. Teoría General de las Obligaciones. Tomo I, Editorial Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1969, p. 74 y ss.
91 NEMES VILLAREAL, Martha Lucía. Ob. cit., p. 48.
92 Ibídem, p. 49.
93 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ob. cit., pp. 146 y 148.
94 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge y DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe. Ob. cit., p. 194. Cabe resaltar que
los citados autores sostienen que nuestro Código Civil ha adoptado el criterio subjetivo de la buena
fe. Al respecto señalan que: “para tener buena fe y quedar protegido por el principio de fe pública
registral, el vicio no debe constar en el Registro, pero además el tercero debe ignorar la inexactitud,
independientemente de la fuente que proporcione la información”.
95 Enneccerus, Kipp y Wolff, comentando el artículo 892 del BGB Alemán, han resaltado este
aspecto negativo del concepto de buena fe al señalar que: “Por otro lado, solo va de buena fe el que
cree que el registro, antes de la adquisición de derecho de que es cuestión ahora, era correcto. (…)
la buena fe que protege el 892 es un concepto puramente negativo: la ignorancia de la inexactitud
del registro”. ENNECCERUS, Ludwig; KIPP, Theodor, y WOLFF, Martin. Derecho de cosas. Volumen
I, Editorial Bosch, Barcelona, 1971, p. 275.
96 Al respecto, Lacruz Berdejo ha señalado que la “buena fe, pues, será al igual que en los artículos
433 y 1950 del Código Civil, la ignorancia del adquirente de que la titularidad de su causante está
viciada o no existe ya en él, y, correlativamente, la creencia de que es dueño de la cosa y pueda
transmitir su dominio”. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 182.
97 GONZALES BARRÓN, Gunther. “El requisito de la buena fe en el principio de fe pública registral
en la jurisprudencia”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 58, Gaceta Jurídica, Lima, julio de 2003,
p. 122.
98 NEMES VILLAREAL, Martha Lucía. Ob. cit., p. 48.
99 GONZALES BARRÓN, Gunther. “Estudio preliminar del principio de fe pública registral en el
Derecho peruano”. En: GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública registral. Jurista
Editores, Lima, 2010, pp. CXXIV al CXXVII.
100 GORDILLO CAÑAS, Antonio. Ob. cit., p. 148.
101 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. CXXIV.
102 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA, Roxana. “El principio de la buena fe”. En: Obligaciones y
contratos en los albores del siglo XXI. Libro Homenaje a Roberto López Cabana. Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 2001, p. 13.
103 Al respecto se ha señalado que: “Exigir que este desconocimiento se mantenga hasta la fecha
en que se ingresa el título al registro sería agregar una incertidumbre en las transacciones, situación
que conllevaría un aumento de los costos de transacción, por cuanto el tercero que ya ha contratado
basado en la información registral, vería burlada esta seguridad si posteriormente se entera de una
causal de nulidad, rescisión o resolución. (…)”. TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas
consideraciones referentes a la fe pública registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 61,
Gaceta Jurídica, Lima, octubre de 2003, p. 63.
104 “(….) Concluyendo, parte de la jurisprudencia nos puede llevar a señalar que el principio de fe
pública registral se extiende al título representado por el asiento y no solo al asiento mismo. (…).
Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir que el Código del 84 al
igual que el Código del 36, permite la vigencia del artículo VIII del título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos y por lo tanto aceptando lo ordenado por este artículo bien puede
concluirse que el principio se aplica respecto del contenido solo del asiento. Creemos en todo caso
que el problema está planteado y que cualquiera que sea la decisión legislativa que se adopte
deberá tener en cuenta el nivel de eficacia de los Registros Públicos y la necesidad y posibilidad de
otorgar las garantías más amplias a quienes busquen su amparo. Esta decisión legislativa queda en
manos de quienes mantengan o modifiquen los términos del artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos. El texto del artículo 2014 permite ambas
interpretaciones; en consecuencia será una norma interpretativa la que deslinde el problema, el
mismo que hasta hoy está resuelto en los términos del artículo VIII antes citado. Debemos anotar;
sin embargo, que la intención del legislador del 84 es la que el principio de fe pública registral y en
general todas las garantías que el Registro otorga, se extiendan al título que motivo la inscripción:
sería acorde, por lo tanto, con esta intención, que los reglamentos correspondientes así lo
determinen”. Exposición de Motivos oficial del Código Civil, publicado en el diario oficial El Peruano
el 19 de noviembre de 1990, pp. 16 y 17.
105 Para cierto sector de la doctrina resultaba claro que en la exposición de motivos de la versión
primigenia del Código Civil, se había optado por la necesidad de revisar el título archivado. Al
respecto, se ha señalado que: “(…) Ahora se declara que se debe revisar también los títulos que en
rigor era lo que el Código decía y así lo había explicado inclusive la exposición de motivos oficial.
(…)”. BECERRA PALOMINO, Carlos. “Buenas intenciones para combatir los efectos de los fraudes:
Ley N° 30313”. En: Actualidad Civil. N° 10, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 24.
106 La versión actual tiene un tenor similar a la anterior. Artículo VIII: “La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.
107 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2004, pp. 1049 y 1050.
108 GORDILLO CAÑAS, Antonio. p. 322.

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