ANEXION DE PREDIO AL AREA URBANA Y HABILITACION-VIVIENDA

MEMORIA DESCRIPTIVA
INDICE

1.- GENERALIDADES

2.- UBICACIÓN, LIMITES Y SU ENTORNO INMEDIATO

2.1. UBICACIÓN
2.2 LIMITES
2.3. ACCESIBILIDAD
2.4. CARACTERISTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO INMEDIATO
2.4.1. UBICACION DE CANAL DE REGADIO
2.4.2. POZO TUBULAR AGUA DURA
2.4.3. OBRAS DE SANEAMIENTO
2.4.4. REDES ELECTRICAS AEREAS SECUNDARIAS

3.- NORMATIVIDAD

4.- ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO

4.1. ZONIFICACION
4.3. CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS
4.4. VIALIDAD
4.5. DISEÑO URBANO
4.6. MANZANEO
4.7. RECREACIÓN
4.8. CUADRO GENERAL DE AREAS
4.9. APORTES REGLAMENTARIOS
4.10. EQUIPAMIENTOS URBANOS
 ANEXION DE PREDIO AL AREA URBANA Y HABILITACION-VIVIENDA
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. GENERALIDADES
El crecimiento de la población urbana de la ciudad de Chiclayo, hace que muchos terrenos
agrícolas circundantes a la ciudad, se ANEXEN al Plan de acondicionamiento territorial
2010-2020 de la Ordenanza Municipal de Chiclayo N° 004-2016-MPCH/A. Por esta
razón existe la urgencia de contar con terrenos destinados a zonas urbanas debidamente
habilitadas de acuerdo al Plan Urbano; Ordenador vigente de la Provincia de Chiclayo en
el Distrito de La Victoria, que para nuestro caso obliga a los propietarios del terreno del
sector Chacupe, planteen los estudios y propuestas, para que sean puestas en consideración
de las autoridades que administran el desarrollo urbano en estos Municipios, con el fin de
contribuir con el crecimiento ordenado de la ciudad.

Ante esta situación, INVERSIONES MULTIPLES FAZAME S.A.C. propietario del

predio agrícola “Santa Elena”, pone a consideración de la Municipalidad Distrital de La
Victoria un Proyecto de lotización de la Habilitación Urbana con fines de vivienda con
la zonificación Residencial R4 (RDM), denominada el “SOL DE LA VICTORIA” y
consecuentemente la Anexión al Área Urbana del predio rustico denominado “PREDIO
SANTA ELENA”, cuya área total del terreno es de 6.8912 Ha. Inscritas en las partidas N°
P03135506 (6.8912 Ha), de los Registros de Predios de Chiclayo con la unidad catastral
UC-08714 LA VICTORIA.

Así mismo la ANEXION al área urbana de un predio rústico; como el antes mencionado.
Incentiva la inversión del sector privado al desarrollo ordenado siguiendo la trama de la
ciudad, este proceso de habilitar tiene sus beneficios y también obligaciones como la de
brindar todos los servicios básicos, infraestructura (aceras y pavimentación de calles) y el
equipamiento de la misma, delegando el mantenimiento de estos servicios y toda la
infraestructura pública a las entidades públicas correspondientes; proceso que debe ser
declarado solo de Interés local -sector urbano de La Victoria- permitiendo avizorar
mayores inversiones inmobiliarias en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano de
la provincia de Chiclayo, proporcionando a sus habitantes mejor confort, con el objetivo
de elevar la calidad de vida y promover las habilitaciones con todo sus servicios y
equipamiento para evitar el crecimiento de AAHH sin ningún tipo servicios e
infraestructura respectiva.

2. UBICACIÓN Y LIMITES.

2.1 UBICACIÓN
El terreno agrícola denominado actualmente Fundo Santa Elena, ubicado en el valle de
Chancay –Lambayeque – el sector Chacupe / predio Chacupe Cod. Pred. 7 6259245-
08712, con 6,8912 Ha, UC. 08714 La Victoria; localizado en el sector Chacupe en el
Distrito de La Victoria, Provincia de Chiclayo y Departamento de Lambayeque. El predio
está inscrito en los Registros de Predios de predios rústicos de Chiclayo con la partida N°
P03135506 a favor de Don JOSE RAMIRO ZAMORA ALARCON socio de
INVERSIONES MULTIPLES FAZAME S.A.C., con un área de 6.8912 Ha.

2.2 LIMITES
Por el Norte: colinda con el canal de regadío denominado “Tocnope”, con una línea
quebrada que une los vértices 1, 2, 3 hasta el vértice 4 con 195.40 ml.

Por el Sur: colinda con propiedad de terceros, con la habilitación Urbana Chacpe II, antes
UC. 100332 del Sr. Loren con una línea quebrada que une los vértices 5, 6,7,8 hasta el
vértice 9, con 232.72 ml.

Por el Este: colinda con propiedad de terceros UC. 08713 de Julio Sánchez, en línea recta
desde el vértice 4 hasta el vértice 5, con 490.36 ml.

Por el Oeste: Colinda con la propiedad de terceros UC. 08738 de Victorino Sánchez Por
medio de una acequia de riego de línea quebrada que une los vértices 9, 10, 11, 12 y 13;
con 370.30 ml. Continuando la colindancia con el Canal de regadío Tocnope, con una
línea quebrada que une los vértices 13, 14, 15 y 1; con 177.91 ml. Haciendo un total de
extensión de 527.28 ml por esta orientación.
2.3 ACCESIBILIDAD
A dicho predio accedemos entrando por la avenida Imperio de la victoria en dirección de
norte a sur y por dos puntos:
 Actualmente se ingresa al predio por el lado Norte por el vértice 4, el recorrido es
partiendo de la avenida Imperio de la Victoria como referencia, por la calle N°4,
de la UPIS San Martin de Porras De la Victoria, en el sentido de Oeste a Este,
hasta un parque sin nombre, de este parque se dirige hacia el sur hasta intersectar
al Canal de regadío Tocnope cerca del vértice 4, Cruzamos el canal por un puente
carrozable de madera rolliza (Palos), construido sin sustento técnico que bien se
puede proyectar una alcantarilla en este punto, para ingresar al predio por este lado.

 Por el Lado Oeste. Se proyecta como acceso principal a su centro geométrico del
predio, siendo esta, por la avenida Imperio de la Victoria en la UP Siete de
Agosto hasta el final donde localizamos el Canal Tocnope. De este punto y
subiendo por el camino de vigilancia lado derecho del canal aguas arriba y
recorriendo una distancia de 170.00 ml se proyectará una obra de cruce
(alcantarilla) sobre el canal Tocnope a la altura de la toma lateral de la acequia
Victorino para ingresar al centro geométrico del terreno.

2.4 CARACTERISTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO INMEDIATO

La poligonal de 15 vértices que encierra la superficie del terreno tiene la forma de una
bota, que tiene su propia toma de agua del canal de regadío Tocnope en vértice 4 lado
 norte. El terreno presenta una superficie plana en la que se cultivaba arroz, cuya pendiente
de drenaje pluvial es de Norte a Sur Oeste.
En el entorno inmediato y al norte se observan áreas edificadas. La zona urbana más
próxima es la UPIS San Martin de Porres, además de la existencia de una iglesia
evangélica, al lado sur con una habitación nueva Chacupe II, al lado Este con terreno
agrícola de propiedad de Julio Sánchez, al lado Oeste con parte del canal Tocnope
circundado de un terreno baldío seguido de edificaciones del Pueblo Joven Santa Teresita
y HU Siete de Agosto, en la que ubicamos la avenida Imperio; siguiendo por el mismo
lado y hacia el sur con el terreno agrícola de propiedad de Victorino Sánchez.

2.4.1 UBICACIÓN DEL CANAL DE REGADIO

El canal de regadío Tocnope, se encuentra ubicado al Norte el terreno como límite del
mismo; el canal es de secciones variables construidos en tierra, que conduce agua de
regadío a los terrenos ubicados aguas abajo y al Oeste y que no están impedidos de
cultivar.
2.4.2 POZO TUBULAR DE AGUA DURA
El predio en su lado norte, cuenta con una construcción rustica tipo granja que tiene un
pozo tubular y dos pozos artesianos con los cuales se abastece la pequeña granja. El pozo
tubular equipado, puede servir en el futuro con la autorización del área correspondiente
para el riego de parques y jardines de la urbanización.
2.4.3 OBRAS DE SANEAMIENTO
En el entorno inmediato y al lado Oeste observamos obras de saneamiento básico, sobre
todo en la avenida Imperio que se encuentra a 160ml del predio. Existe los Servicios
Básicos de agua y desagüe
2.4.4 REDES ELECTRICAS AREAS SECUNDARIAS
Tanto al lado Norte como al lado Oeste obsérvanos los AAHH circundantes al predio con
redes eléctricas secundarias aéreas, en la avenida Imperio observamos un transformador
del cual se puede alimentar la red eléctrica de la Urbanización.
3. NORMATIVIDAD
El proyecto de la Habilitación Urbana y su lotización está basado en los Reglamento
Nacional de Edificaciones y ordenanzas Municipales vigentes:
 Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE)
 Ordenanza Municipal N° 04-2016—MPCH/A
4. ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO

4.1 ZONIFICACION
De acuerdo al Certificado de Zonificación y vías N° 397-2018 de fecha 27 de noviembre
del año 2018, autoriza una Residencial Densidad Media R4 (RDM). Con la siguiente
Reglamentación, usos de los suelos y compatibles:
 Área y Frente de Lote mínimo
Unifamiliar : 90.00 m² - 6.00 ml.
Multifamiliar : 120.00 m² -6.00 ml.

 Aportes reglamentarios
Recreación publica 8%
Ministerio de Educación 2%
Otros fines 3%

 Sección de Vías
13.60 ml. Canal de regadío y camino carrózable (lado Norte)
9.60 ml. Proyección de Calle S/N (Lado este)
9.60 ml. Proyección de calle S/N (lado Sur)
Además, respetar calles o prolongaciones de 15.00 ml. De secc. Vial, colindancia,
alineamiento de vías o prolongaciones con otras habilitaciones urbanas.

4.2 ETAPAS DE EJECUCION

El proyecto de La Habilitación nueva denominado “urbanización el Sol de la Victoria”,
estará en función de la ejecución de los siguientes trabajos:
a) Lotización y manzaneo.
b) Obras de saneamiento (redes de agua y desagüe).
c) Equipamiento, Construcción de Aceras, Pavimentos y Parques.
d) Redes Eléctricas aéreas secundarias.
4.3 CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS
De acuerdo a lo indicado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, Titulo II.1 (tipos
de habilitaciones Urbanas), Norma TH.010 (Habilitaciones Residenciales), Capitulo II
(Urbanizaciones), Articulo 11, la calidad de las obras del presente proyecto de
Habilitación Urbana, será de Tipo C, con las características que se indican en el siguiente
cuadro:

T CALZADA ACERAS AGUA ENERGIA

I S (VEREDAS) POTABLE DESAGUE ELECTRICA TELEFONO
P (PISTAS)
O
A CONCRET CONCRETO CONEXIÓN CONEXIÓN PUBLICA Y PUBLICO
O SIMPLE DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARIO
A A A
B ASFALTO CONCRETO CONEXIÓN CONEXIÓN PUBLICA Y PUBLICO
SIMPLE DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARIO
A A A
C ASFALTO ASFALTO CONEXIÓN CONEXIÓN PUBLICA Y PUBLICO
CON DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARI
SARDINEL A A A
D SUELO SUELO CONEXIÓN CONEXIÓN PUBLICA Y PUBLICO
ESTABILI ESTABILIZ DOMICILIARI DOMICILIARI DOMICILIARI
ZADO ADO CON A A A
SARDINEL
E AFIRMAD DISEÑO CONEXIÓN POZO SEPTICO PUBLICA Y PUBLICO
O DOMICILIARI DOMICILIARI
A A
F DISEÑO DISEÑO CONEXIÓN POZO SEPTICO PUBLICA Y PUBLICO
DOMICILIARI DOMILIARIA
A

Pero en este caso indicamos la excepción de las aceras que serán de concreto simple.

Así mismo y de acuerdo a su modalidad de ejecución la urbanización será de acuerdo al

artículo 14, inciso b) urbanización con venta garantizada

4.4 VIALIDAD
La propuesta vial tiene el objetivo de definir la infraestructura vial que permita la
movilidad y la accesibilidad urbanas desde la avenida Imperio hacia el área del terreno
de la presente habilitación urbana para articularlo a la trama vial urbana existente.

La Habilitación Urbana Tendrá 2 ingresos vehiculares y por los mismos también los
ingresos peatonales:

 Ingresos vehiculares desde la Avenida Imperio, por la Calle 4 de la UPIS San

Martin de Porras; se transita 3 cuadras hasta el parque sin nombre, y de este punto
se dirige hacia el sur una cuadra por una calle sin nombre hasta llegar a un puente
de madera rolliza construido sin sustento técnico por donde se ingresa actualmente
al predio cerca al vértice 4 de la poligonal, lado norte del mismo. Las calles tienen
11.40 ml de sección y están sin pavimentar estas se preparan a nivel de sub-rasante
 y el puente de madera será reemplazado por El pontón tipo alcantarilla marco de
concreto armado y se proyectará para una calzada de 6.00 ml de ancho con aceras
a cada lado de 1.20 ml de ancho

 Entrando por la avenida Imperio en la Victoria, pasando el PJ santa Teresita, el

HU 7 de agosto se llega al canal Tocnope, continuando de este punto sin cruzar el
canal de Oeste a Este una distancia de 170.00 ml. por el camino de vigilancia del
canal; camino ubicado al lado derecho aguas abajo del canal, ubicamos la toma
lateral de la acequia Victorino, junto a esta compuerta se proyectará un pontón tipo
alcantarilla marco de concreto armado de 6.00 ml de calzada, con aceras a cada
lado de 1.20 ml de ancho para ingresar de manera segura al centro geométrico del
predio. El tramo de vía de 170 ml será sin pavimentar a nivel sub-rasante con una
sección de 9.60 ml. De ancho

Las vías locales respetan los módulos de diseño urbano que establece la Norma GH.020
del RNE, en el marco del Decreto Supremo N° 006-2011-VIVIENDA, garantizando la
buena accesibilidad y movilidad de los futuros residentes. Ver plano de Trazado.
4.5 DISEÑO URBANO
La concepción del diseño urbano se organiza partiendo de ejes de interconexión vial y
de accesibilidad hacia las zonas principales del desarrollo urbano propuesto constituido
por:

 (000431) CA. Sin Nombre 119, que llega al Pontón que une y prolonga con la
(000172) CA. Sin nombre 015 (sección de 9.40 ml.) que integra al terreno con la
trama urbana existente y con su entorno inmediato para luego ingresar y articular
las zonas residenciales de media densidad; por la parte Este de la Urbanización.

 (000162) CA. Sin Nombre 009 (sección de 9.40 ml.), consideramos vía
importante de acceso principal que interconecta su entorno por el lado Oeste de la
urbanización. Este eje permite el ingreso a la urbanización por el centro geométrico
y articula las vías secundarias del proyecto, integrando las manzanas residenciales
con los parques y la alameda circundante al canal Tocnope que se propone el
incremento de su sección con fines urbanísticos y paisajísticos, que por su
ubicación permitan percibir a esta vía como un elemento de áreas de servidumbre
del canal, con la finalidad de buscar perspectivas urbanas amplias para la
urbanización. Este aumento no afecta en lo absoluto al cálculo de aportes
reglamentarios, pues para tal efecto el canal del tipo secundario, cuenta con ancho
de dominio de 6 a 7 ml por cada lado el mismo que se puede apreciar en el plano
de lotización.
Ambos ejes comentados se interconectan con la Avenida imperio que es la vía de acceso
principal actualmente.
El proyecto Respeta la ubicación del canal de regadío cediendo el área de servidumbre
correspondiente para el caso.
Es importante señalar que en toda la habilitación se proyectan rampas adecuadas para
discapacitados (medidas, pendientes, etc.) logrando accesibilidad a toda la urbanización,
diseñadas en función a lo indicado en el artículo 23, capitulo II, Norma GH.020, título II
del RNE:

“En las esquinas e intersecciones de vías se colocarán rampas para discapacitados para
accesos a las veredas, ubicándose las mismas sobre las bermas o lo separadores
centrales. La pendiente de la rampa no será mayor al 12% y el ancho mínimo libre será
de 0.90 m. De no existir bermas se colocarán en las propias veredas, en este caso la
pendiente podrá ser de hasta 15%”.

4.6 MANZANEO
Está formado por 364 lotes vendibles todos residenciales, 2 lotes para el aporte de
Educación, 8 lotes para el aporte de Recreación y 2 lotes para el aporte de Otros Fines,
que a su vez componen las 27 manzanas que forman la Habilitación Urbana.
Las manzanas se agrupan en barrios modulares, aportando orden y distribución
homogénea en la propuesta de manzaneo.

La descripción de las manzanas que contiene lotes de vivienda se detallan en los siguientes
cuadros:
4.7 RECREACIÓN
Las áreas de aporte de Recreación Pública, respetan las áreas de aporte reglamentario
que aseguran la sana recreación y esparcimiento de los futuros residentes de la
Habilitación Urbana. (Cap. I, Art. 4.- y 5.- del RNE).

Se proponen una alameda seccionada en tres tramos, tres parques y 2 áreas verdes,
distribuidos en toda la habilitación urbana, generando además de centros sociales
organizadores, áreas de seguridad en caso de siniestro y pulmones verdes de la zona:

1. Alameda en conjunto (2,537.58 m²)

2. Parque 1 (864.00 m²)
3. Parque 2 (864.00 m²)
4. Parque 3 (1088.65 m²)
5. Área verde 1 (163.65m²)
6. Área verde 2 (22.39 m²)

4.8 CUADRO GENERAL DE AREAS

La distribución general de la habilitación urbana se resume en el siguiente cuadro:

4.9 APORTES REGLAMENTARIOS

De acuerdo al Certificado de Zonificación y Vías N° 397-2018 –GDUA/MPCH de
fecha 27 de noviembre del 2018, el terreno se encuentra calificado con zonificación
Residencial de Densidad Media R4 (RDM), a la cual le corresponde dejar los siguientes
aportes reglamentarios:

Recreación Pública 8%
Educación 2%
Otros Fines 3%
Según el RNE, Norma GH.020, Capítulo IV, Art. 27: “El área de aporte se calcula como
porcentaje del área bruta, deducida la cesión para vías expresas, arteriales y colectoras,
así como las reservas para obras de carácter regional o provincial”, por lo tanto, para el
cálculo de área de aportes se ha deducido del total del área bruta del terreno, porque no
existe vías expresas, arteriales, colectoras ni obras de carácter regional o provincial. como
se puede apreciar en el plano de lotización (ver plano U-4). Asimismo, el proyecto cumple
con lo exigido por el Reglamento Nacional de Edificaciones.

4.10 EQUIPAMIENTOS URBANOS

El Decreto Supremo Nº 004-2011-VIVIENDA, en su Capitulo XI, Articulo 34, ítem 34.2
dice: “La localización de los equipamientos programados en los planes y esquemas,
así como de los trazos viales e intercambios viales contenidos en los planos de
zonificación son referenciales. Los proyectos de habilitación urbana y/o de unidades
de gestión urbanística establecen su ubicación exacta y definitiva, respetando en la
solución la demanda proyectada en el PDU, de Chiclayo”

En base a ello y teniendo en cuenta el plano de zonificación del Plan de Desarrollo

Urbano de Chiclayo Acondicionamiento territorial 2010-2020, al interior del terreno no
cuenta con equipamientos; estos se han distribuidos en la presente propuesta de
habilitación urbana en función a los lineamientos urbanísticos para el buen
funcionamiento de conformidad a sus usos específicos teniendo en cuenta que son
servicios complementarios al uso residencial.

Los equipamientos con zonificación de Recreación, y Otros Usos (OU), se proponen

como parte de los aportes requeridos para la zonificación R4- RDM (Recreación Publica,
Educación y Otros Fines respectivamente).
El equipamiento con zonificación de Recreación se propone con un área de 5,669.69 m²,
la cual se plantea como área de Recreación Publica que corresponde entregar como
aporte obligatorio (Artículo 10, Norma TH.010, RNE) y en cumplimiento de lo que
establecen los artículos 27°, 29° y 34° del Capítulo IV, Norma GH.020 del RNE.

El equipamiento con zonificación Educación se plantea con un área de 1,766.18 m², y

forma parte del aporte obligatorio de Educación. Dicha área guarda relación con lo
señalado en la Norma Técnica para el diseño de locales de Educación Básica Regular
emitida por el Ministerio de Educación, considerando además que en el entorno urbano
colindante existen equipamientos destinados al uso educativo.

El equipamiento con zonificación de Otros Usos (OU), se propone con un área de

2,870.00 m² y forma parte del aporte obligatorio de Otros Fines.