Ley de desalojo express: ¿Cuáles son los requisitos para aplicar esta medida?

La 'ley de desalojo noratial express' solo será posible para predios inscritos en los Registros
Públicos. (Foto: GEC)

REDACCIÓN PERÚ2111/04/2019 16:10h

Con la aprobación en el Congreso de la ley que regula el procedimiento especial de desalojo con
intervención notarial, más conocida como 'desalojo notarial express ' , solo falta el refrendo del
presidente Martín Vizcarra para su promulgación y entrada en vigencia.

La medida, que se aplica a través de un notario, permite solicitar a la policía que obligue al
inquilino a abandonar un inmueble si se demuestra el incumplimiento del contrato, en un proceso
que tomaría entre 20 a 30 días.

REQUISITOS

Para hacer uso de esta ley, Guillermo Arribas, asociado del estudio Payet, Rey, Cauvi, Pérez,
explica qué requisitos se deben tener en cuenta.

En primer lugar, el ‘ desalojo notarial express’ solo será posible para predios inscritos en los
Registros Públicos.

Asimismo, "el contrato de arrendamiento deberá ser elevado a escritura pública e inscrito en la
partida registral del inmueble", precisa.

Es imprescindible que, dentro de las cláusulas del arrendamiento, se incluya el allanamiento

anticipado de autorización al desalojo notarial y una renuncia expresa a no extender tácitamente
el plazo de arrendamiento, con la firma de ambas partes.

Cabe mencionar que la norma solo podrá aplicar contra inquilinos que no hayan cumplido con el
pago de dos meses de renta o contra quienes hayan culminado su contrato y no desalojen el
inmueble.

PROCEDIMIENTO

En caso de cumplir con los requisitos previamente descritos, el propietario deberá enviar una carta
notarial al inquilino para el desalojo y, si no acata, se recurrirá al notario.

Le entregará la documentación correspondiente como el contrato, título de propiedad,

documentos de identidad, entre otros y el notario enviará una carta al arrendatario con un plazo
de 3 a 5 días para que pueda demostrar que se encuentra al día en los pagos o que el alquiler sigue
vigente.

De no demostrar la regularización, el notario enviará la documentación a un juez de paz quien

emitirá una orden de desalojo de manera automática.

De esta manera se programará con la Policía Nacional y se llevará a cabo el ‘desalojo express’. Si
es que el inquilino no cumple con obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, las
partes podrán recurrir a las autoridades competentes en el fuero arbitral o judicial.
 ¿EL «DESALOJO NOTARIAL EXPRESS» ES UNA NUEVA FORMA DE DESALOJO?

POR MARIANO VÁSQUEZ NOVIEMBRE 27, 2018

Hace cuatro años aproximadamente el tenor del artículo 594[1] del Código Procesal Civilque se
titula “sentencia de condena futura” sufrió un cambio aparentemente sustancial, ello en virtud a
la Ley que crea el Registro de Deudores Morosos regulado por Ley 30201, y mal llamada hasta
ahora “desalojo express”.

Lea también: [Desalojo] Efectos del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del
bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido

Así, como lo he sostenido, este cambio fue “aparente”, porque desde su vigencia a partir de su
publicación el 28 de mayo de 2014, nada ha variado o mejorado para bien, dado que los procesos
por desalojo y ocupación precaria siguen demorando entre cuatro a cinco años. Esto sin contar las
veces que se extiende hasta la Corte Suprema, instancia tan pervertida en su esencia como en su
estructura, en la que podría demorar otros dos años más en resolver la controversia, y peor aún,
sin temor a equivocarme, si el proceso corresponde en su origen a un caso suscitado en un
departamento alejado de la capital, puede durar mucho más. Lo que conlleva a preguntarnos,
¿qué tutela judicial efectiva se puede esperar cuando todo tipo de proceso se eleva a la Corte
Suprema?

Como se sabe, la Ley 30201, que regula el desalojo express o rápido, se aplica solo a
aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el arrendador haya pactado
una cláusula de allanamiento a un futuro proceso de desalojo. Ni la tan bondadosa “cláusula de
allanamiento a futuro” que prevé la ley de desalojo express en el tercer párrafo del modificado
artículo 594 del CPC, soluciona en su totalidad el problema. Puesto que, el demandado, en su
condición de poseedor mediato, tiene la posibilidad de contradecir u oponerse a esta pretensión
del demandante o propietario del bien, y siendo esto así, frente al ejercicio del derecho a la
defensa del poseedor u ocupante, en el peor de los casos, se gestaría una controversia que
finalmente tendría que ser dilucidada en la vía judicial a la espera de una respuesta definitiva.

Lea también: Se suspende desalojo cuando calidad del título se está discutiendo en proceso
contencioso administrativo [Casación 3902-2016, Tacna]

Ante ello, no podemos ser ajenos a un problema que agobia y que nos causa estupor, y es la
informalidad que reina en todo momento, hasta en el sector inmobiliario o de alquiler de
inmuebles, y esto porque hasta donde sé no contamos con una estadística que revele en sustancia
esa informalidad, y menos con un soporte electrónico o software que registre casos relacionados
con esta problemática.

Lea también: ¿Ha muerto la conciliación extrajudicial?, por Mariano Vásquez

En ese sentido, hace aproximadamente cinco meses atrás, esto es, el 27 de agosto de 2018, el
congresista Carlos Bruce presentó el proyecto de ley que crea el “desalojo notarial
express”[2] (una vez más, el problema aún no se tiene claro y de cómo la informalidad hace que
un determinado contexto empeore toda relación económica y contractual) a fin de reactivar el
mercado de alquileres para vivienda de los inmuebles ocupados por inquilinos morosos y con
contrato expirado.

Así, en palabras del mismo parlamentario, el desalojo notarial permitiría al titular de inmueble,
propietario o arrendador, solicitar su devolución ante el notario público, quien sólo recurrirá al
Poder Judicial para solicitar la ejecución del proceso con auxilio de la fuerza pública, ahorrando
tiempos y reduciendo la sobrecarga judicial.

Asimismo, se señala que esta iniciativa permitirá atender la demanda de familias y personas
de nivel socioeconómico más bajo, y que no pueden acceder a un crédito o subsidio inmobiliario,
por lo que buscan alquilar viviendas dignas y de calidad, con todos los servicios básicos, por
considerarlo más conveniente para su economía. Tal es el caso de jóvenes que se independizan y
postergan la formación de un hogar, así como personas que migran por razones de trabajo o
estudio, y no desean comprar una vivienda en la zona donde radicarán.

Frente a ello, el viceministro de vivienda Jorge Arévalo[3] explicó que esta nueva ley permitirá
desalojar a los inquilinos morosos en solo semanas. Señaló también:

“Ante el incumplimiento de pago o vencimiento del contrato (sin retiro del inquilino), el propietario
podrá ir a un notario y demostrar que quien ocupa el inmueble no ha cumplido. Es fácilmente
verificable, pues todo esto debe estar bancarizado. Si hay incumplimiento, basta que se demuestre
el estado de cuenta donde no haya el abono y el notario dará fe de ese incumplimiento”.

Agregó que luego de ello el caso pasará al juez, el cual solo validará la información para disponer el
desalojo. “Esto acorta una discusión que por ahora toma años en el Poder Judicial, por la propia
carga procesal. Con la medida se tardará solo semanas”, subrayó el viceministro.

Sin embargo, a mi juicio, esto no es suficiente y menos alentador en un país donde la informalidad
es la reina de todos los males, y que no basta una ley que “tutele” de cierto modo a los
propietarios de inmuebles, menos cuando no existe una política pública que mejore, o por lo
menos intente mejorar, la situación de muchas personas con escaso acceso a una vivienda digna,
produciendo mejores incentivos y costos con cuotas dependiendo de la remuneración que se
perciba, o alternando otros mecanismos de acceso al mercado económico que permita acceder a
garantías para el crédito y acceso a la propiedad.

[1] Sentencia con condena de futuro.-

Artículo 594.- El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de
vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición

del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez
de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de
allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o
por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del
Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días,
acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el
lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de
allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el

Registro de Deudores Judiciales Morosos.

[2] https://larepublica.pe/sociedad/1306546-proponen-proyecto-ley-desalojar-inquilinos-
morosos.

[3] https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/gobierno-presentara-proyecto-desalojo-notarial-
express-tardar-diciembre-250504.