RENOVACION URBANA LA TORCAZA

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1. MARCO TEÓRICO
1.1. El Urbanismo Ecológico. Salvador Rueda

En este libro Salvador Rueda quiere incidir, por una parte, en la sostenibilidad urbana proponiendo
un nuevo marco conceptual, metodológico e instrumental para la construcción de modelos urbanos
más sostenibles y por la otra, quiere articular una nueva estrategia para competir basada en la
información que desarrolle, a la vez, un nuevo modelo de ciudad del conocimiento. Ambos modelos
urbanos se necesitan y, de hecho, el uno sin el otro no tiene futuro.

El libro se divide en diferentes capítulos, que englobados unos con otros abarcarían los siguientes
puntos:

1. Marco teórico

2. El modelo de ciudad más sostenible

3. Validación del urbanismo ecológico

4. Instrumentos de ordenación del urbanismo ecológico

5. Gestión y gobernanza

1. MARCO TEÓRICO

¿Por qué ecológico?

En el libro se definen varios conceptos que pueden responder a esto.

- Sistema: conjunto de elementos físicos-químicos que interaccionan.

- Ecosistema: cuando hay organismos vivos entre los elementos, al sistema lo llamamos ecosistema

Pero existen una serie de restricciones que nos permiten distinguir los sistemas. Por lo tanto: ¿por qué
ecológico? Por el conjunto de restricciones: indicadores y condicionantes, previos como el contexto
y de planificación urbana como la sostenibilidad y la habitabilidad.

En el contexto a veces es mejor no intervenir, puesto que para hacerlo debemos tener en cuenta
muchos aspectos ambientales, económicos, paisajísticos… Por lo tanto, lo mejor es adecuar nuestro
proyecto al contexto.

¿En qué se basa el concepto fundamental del libro? En la eficiencia del sistema urbano. La naturaleza
como referencia de modelo eficiente.

El ser humano es el sistema más complejo conocido, que produce al día tanto como una bombilla de
150w.

Es aquí donde aparece la Función guía de la Sostenibilidad Urbana:

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recursos / organización urbana → a lo largo del tiempo

Eficiencia = E / nH

donde:

- E: consumo de energía

- n: personas jurídicas urbanas

- H: complejidad urbana

Esta fórmula lo que nos quiere decir es que, considerando a lo largo del tiempo que el consumo de
energía aumenta más que la complejidad urbana de personas, contaríamos con un modelo
insostenible, donde se consume más que se produce.

Sin embargo, si el consumo de energía disminuye, y la complejidad urbana aumenta esto genera una
serie de beneficios enormes.

En el caso de disminuir el consumo hay ventajas como desvincular el crecimiento económico del
consumo, reducir el consumo de recursos, reducir las emisiones, autoabastecimiento con recursos
renovables… etc.

Y si la complejidad urbana aumenta se genera una estrategia basada en la información y el

conocimiento donde aumenta la diversidad de usos y funciones, la estabilidad social, la
autosuficiencia, el uso de recursos locales, el número de actividades.. en definitiva: HACER
CIUDAD.

Otro restrictor principal es la habitabilidad urbana, que está ligado a la optimización de las
condiciones de la vida urbana de personas y organismos vivos y a la capacidad de relación entre ellos
y el medio en el que se desarrollan.

Aquí influyen factores como el espacio público, los equipamientos y servicios básicos, la edificación,
la cohesión social y la biodiversidad, entre otros.

La cuestión es la integración de estos cinco factores.

2. EL MODELO DE CIUDAD MÁS SOSTENIBLE

Como se explicaba anteriormente, tras el análisis comparado de diversos sistemas urbanos, el modelo
urbano que mejor se ajusta al principio de eficiencia urbana y habitabilidad es la Ciudad Compacta.
¿Por qué? Porque la ciudad dispersa genera que el consumo sea mayor, debido a que los usos y
necesidades están demasiado lejos unas de otras como para ahorrar.

Por lo tanto, el modelo urbano que mejor se ajusta al principio de eficiencia urbana y habitabilidad es
la ciudad compacta en su morfología, compleja en su organización, eficiente metabólicamente y
cohesionada socialmente.
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En estos cuatro parámetros se basa el resto del libro, por lo que se definen para su entendimiento:

- La compacidad urbana: Es el eje que atiende a la realidad física del territorio y, por tanto, a las
soluciones formales adoptadas: densidad edificatoria, la distribución de usos espaciales, el porcentaje
de espacio verde o de viario. Lo acompaña el modelo de movilidad y espacio público y el modelo de
ordenación del territorio.

Ámbitos de aplicación:

a) Ocupación del suelo

b) Espacio público y habitabilidad

c)Movilidad y servicios

- La complejidad urbana: Atiende a la organización urbana, al grado de mixticidad de usos y funciones

implantadas en un determinado territorio.

d) Complejidad urbana

e) Espacios verdes y biodiversidad

- La eficiencia metabólica: Es el concepto relacionado con el metabolismo urbano, es decir, con los
flujo de materiales, agua y energía. La gestión de los recursos naturales debe alcanzar la máxima
eficiencia en su uso con la misma perturbación de los ecosistemas.

f) Metabolismo urbano

- La cohesión social: Atiende a las personas y las relaciones sociales en el ecosistema urbano. La
mezcla social (culturas, edades, rentas y profesiones) tiene un efecto estabilizador sobre el sistema
urbano, ya que supone un equilibrio entre los diferentes actores de la ciudad. ¿Cuál es la clave? La
proximidad entre los equipamientos y viviendas, mezclar diferentes tipos de viviendas, la integración
de barrios marginados…

g) Cohesión social

3. VALIDACIÓN DEL URBANISMO ECOLÓGICO

Como ejemplo para un mejor entendimiento de la teoría, se hace una propuesta de un ecobarrio en
Figueres.

Como hemos dicho, lo primero que se analiza es el contexto territorial (su clima, temperatura,
vegetación, el viento, las aguas superficiales y subterráneas), el contexto social (la población) y el
contexto urbanístico (áreas de influencia, infraestructuras previstas, estructura urbana, movilidad,
vivienda.).

Con los indicadores de la imagen, y durante la ejecución del proyecto, se deben tener en cuenta para
una mayor sostenibilidad.
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4. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN DEL URBANISMO ECOLÓGICO

El urbanismo actual tiene la concreción formal en un plano de 2 dimensiones a cota cero.

Sin embargo el urbanismo ecológico es el urbanismo que proyecta no uno sino 3 planos con el mismo
detalle:

- Urbanismo en altura

- Urbanismo en superficie

- Urbanismo subterráneo
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En el dibujo de la sección se ven reflejados los cuatro parámetros fundamentales: compacidad,

complejidad, eficiencia y cohesión.

Se ve la mixticidad de usos en sección, el trabajo bajo la cota cero, grandes alturas…

Para conseguir esto, hay que acotar las superficies. Es aquí donde aparecen los conceptos de manzana
y supermanzana. El urbanismo ecológico requiere unidades básicas de organización para poder
cuantificar y ordenar los procesos y condicionantes de la nueva concepción del urbanismo de los tres
niveles.

Estas unidades de ordenación son las mencionadas anteriormente: manzana y supermanzana.

¿Qué aporta la supermanzana que no lo hace la manzana?

Se adapta perfectamente a los movimientos a pie y permite que los frentes de fachada asen
multipliquen y con ellos el número de actividades diversas. ¿Para qué una mayor libertad del peatón?
Al coche se le ha dado demasiada libertad por todas las calles, pero lo que no tiene sentido es crear
un móvil para que corra velozmente y tenga una probabilidad elevada de tener que parar cada 100
metros. Pero construir grandes autopistas también es un error. ¿Cuál es la solución? Generar
manzanas más grandes (supermanzana) donde las calles interiores son peatonales y las exteriores para
vehículos.

La supermanzana es una célula de aproximadamente 400x400m, una especie de malla ortogonal,

sabiendo que las redes ortogonales son las más eficientes. Se reducen el número de giros de los
vehículos, avanzando a una velocidad 4 veces mayor. Además, se produce la liberación de entre el
60-70% del espacio público.
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5. GESTIÓN Y GOBERNANZA

Las técnicas y las tecnologías actuales son suficientes para reducir la insostenibilidad. La falta de
organización y gestión genera esta insostenibilidad, el cual es el principal problema. Las empresas
eléctricas y promotores, no tienen entre sus objetivos hacer autosuficientes los nuevos desarrollos
urbanos con energías renovables como pretende Salvador Rueda. El urbanismo ecológico tiene como
objetivo el uso de las mismas. Por consecuencia, hay una organización adecuada para su gestión. Para
fomentar la transparencia administrativa, la formación y la participación de la ciudadanía se crean
organizaciones tuteladas por la administración. Debe haber una intervención en el proceso urbanístico
de planificación, construcción y uso.

1.2. Volver al Centro. La recuperación de áreas urbanas centrales.

Eduardo Rojas, Eduardo Rodríguez y Emiel Wegelin (2004).

La publicación “Volver al Centro”, tiene por objetivo permitir al lector, proveerse de referencias
teóricas, instrumentos y estudios de caso, que orienten los procesos de preparación de proyectos
de recuperación de áreas centrales.
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El documento alimenta el debate y el análisis crítico sobre las transformaciones profundas
producidas en el escenario de la urbanización de la segunda mitad del siglo XX, sobre las alternativas
innovadoras de intervención pública y financiamiento puestas en marcha por los gobiernos urbanos,
que se imponen el desafío de mejorar su capacidad de respuesta a las crecientes demandas de los
distintos actores de la arena local y global, y sobre la emergencia de nuevos actores en el escenario
de la problemática urbana, identificados con el financiamiento multilateral y su influencia en las
decisiones de los actores públicos nacionales y en la estructura de sus instituciones.

La urbanización extensiva producida por el crecimiento acelerado de la población y la expansión de

actividades económicas urbanas, la ocupación progresiva de usos urbanos del territorio contiguo a
las grandes aglomeraciones, los cambios de la tecnología de transporte y comercialización, las
nuevas preferencias de los ciudadanos-consumidores y las necesidad de modernizar los procesos
productivos para mejorar la eficacia y competitividad de actividades económicas en el contexto de
la globalización, han producido el abandono de las áreas centrales, debido a la decadencia de sus
actividades económicas y el deterioro de sus activos inmobiliarios.

En este contexto, surge una oportunidad de transición hacia una segunda forma de crecimiento
urbano de carácter compacto, a través de la renovación de áreas ya urbanizadas que han perdido
funcionalidad. Esta forma de crecimiento es más eficiente desde la perspectiva socio-ambiental,
reduce los costos generados por las decisiones de los operadores individuales de ubicarse en las
periferias, los mismos que son asumidos casi en su totalidad por el gobierno urbano, pues
generalmente no se implementan mecanismos institucionales eficaces para traspasarlos a quienes
los generan. Estos costos producidos por el crecimiento urbano extensivo y el aumento de áreas
centrales abandonadas y deterioradas han renovado el interés de los gobiernos urbanos de
incorporar el tratamiento de esta problemática en su gestión, los mismos que encuentran en el
financiamiento y asistencia técnica ofrecida por la banca internacional, una alternativa para la
implementación de programas de rehabilitación de áreas centrales y una gran diversidad de
instrumentos urbanísticos, institucionales, financieros y de fomento económico.

Recuperación de áreas urbanas centrales. Problemas y soluciones

El mercado urbano es el problema principal con el que se enfrentan los programas de recuperación
de áreas urbanas centrales, pues su funcionamiento no promueve espontáneamente el
aprovechamiento pleno de los activos urbanos. Las fallas del mercado se identifican con:
externalidades y costos sociales generados por el deterioro urbano y por la urbanización extensiva,
existencia de bienes públicos que sólo pueden ser suministrados y mantenidos eficientes por la
acción pública, debido a que es poco probable que el mercado se haga responsable de los costos de
su prestación sin la posibilidad de obtener beneficios, falta de información sobre los intereses de los
actores, problemas de competencia entre los inversores privados y otros operadores, situaciones
que generan problemas de coordinación entre los diferentes actores urbanos.

Es necesaria la intervención del actor público en los procesos de recuperación urbana, pues posee
los instrumentos necesarios para resolver los problemas de coordinación que los actores privados
enfrentan en las áreas centrales, y de esta manera, mejorar la productividad y el aprovechamiento
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del suelo urbano. Los procesos de renovación urbana exigen la intervención de la acción pública con
visión a largo plazo, que neutralice las fallas del mercado, que elimine los problemas de mal gobierno
urbano (por ejemplo, restricciones de intensificación de uso, control de alquileres de viviendas,
incertidumbre sobre el uso del suelo e instalaciones en áreas centrales), y que resuelvan los
problemas de coordinación que enfrentan los actores privados.

Se suman a la acción pública en las intervenciones de recuperación de áreas centrales, otras que
deben conjugarse para procurar el éxito de los procesos: aumento del nivel de demanda de terrenos
urbanos centrales, a su vez relacionada con el crecimiento de la población, con el crecimiento de la
economía urbana y el crecimiento del nivel de ingresos de la población, además se deberán
incorporar factores culturales y las preferencias de los consumidores.

El proyecto de recuperación urbana. Base de la acción pública

El estudio analizado utiliza el término “recuperación de áreas urbanas centrales”, para identificar
dos tipos de intervenciones en los procesos: preservación de estructuras existentes y reemplazo o
transformación de otras para lograr los objetivos del desarrollo socioeconómico y aprovechamiento
pleno del potencial de desarrollo de las áreas centrales.

Se define a los procesos de recuperación de áreas urbanas centrales como aquellos que promueven
el mejor uso en términos sociales y económicos de una zona urbana central que padece de deterioro
social, económico y físico e infrautilización de sus activos, edificios, suelo, infraestructura o espacio
público.

Es interesante la mención sobre las características que poseen los procesos de recuperación y de
sus instrumentos de ejecución, en función de las tradiciones legislativas y urbanísticas del país
donde se aplican. La tradición jurídica, sea ésta napoleónica, británica o germánica, definirá la
naturaleza de las relaciones entre los distintos niveles de gobierno y la forma como los actores
públicos y privados pueden cooperar en la planificación y ejecución de los programas de
recuperación. Son las instituciones emanadas de estas tradiciones las que marcarán el límite de las
iniciativas de los actores y de sus mecanismos de coordinación.

En el ámbito del urbanismo operacional, considerando la complejidad de los procesos de

recuperación urbana, el proyecto urbano es el instrumento orientador de las intervenciones, pues
se adapta fácilmente a cada tradición legislativa y urbanística, tiene la flexibilidad que los
instrumentos tradicionales de planificación no poseen, permite la participación de todos los actores
interesados, facilita acciones concertadas entre actores públicos y privados y establece una correcta
asignación de responsabilidades. Es, además el instrumento central de la construcción de valor
inmobiliario en el área de intervención.

La flexibilidad permitida por el proyecto urbano dependerá de la estructura de gestión donde se

asiente, ello pone en evidencia la necesidad de conformar estructuras de gestión que permitan: la
convergencia de los intereses y potenciales de todos los actores, orientadas a reducir el conflicto y
a acordar medidas compensatorias para los afectados en los procesos de recuperación; mantener
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durante el tiempo de ejecución de las acciones de recuperación la imagen-objetivo acordada;
plantear formas de ejecución y financiamiento adaptables a la complejidad de los procesos de
recuperación, que repartan adecuadamente entre los distintos actores los riesgos y rendimientos
de las inversiones.

La base de sustentación de la recuperación urbana es el desarrollo y crecimiento económico, a

través de la atracción de actividades que permitan conseguir este objetivo, las mismas que
recalifican el suelo o remueven las externalidades negativas. El principal dinamizador de la
economía de las áreas centrales es el sector privado, siendo necesaria su articulación con el actor
público que posee los instrumentos necesarios (institucionales, financieros y normativos), que
presten las mejores condiciones para el desarrollo de la actividad económica privada. Los
mecanismos de coordinación público-privada, asumen un rol protagónico en los procesos de
recuperación urbana. El escenario propuesto exige un fuerte liderazgo del actor público, así como
un consenso político, estabilidad del marco regulador de la inversión privada, políticas públicas
eficaces, entre otros.

Análisis de nueve experiencias de recuperación de áreas urbanas centrales

Se analizan los aspectos más destacados de las intervenciones de recuperación de áreas centrales:
Puerto Madero en Buenos Aires, Barrio Poniente de Santiago de Chile y centro histórico de Quito.
Los casos analizados se escogieron porque:

• Son representativos de situaciones comunes en las ciudades de América Latina, a saber:

rehabilitación de áreas abandonadas o infrautilizadas, intervenciones orientadas a modificar la
tendencia de crecimiento de la ciudad; y, la recuperación de áreas urbanas deterioradas.

• Son ejecutadas en ciudades de distinto tamaño y en países con distintos niveles de desarrollo
socioeconómico.

• Utilizan distintos instrumentos operativos en diferentes contextos jurídicos e institucionales.

Al análisis se suman las experiencias de recuperación de áreas centrales de seis ciudades europeas
y norteamericanas con diferentes formas de inserción internacional: el proyecto de reforma del
sector del puerto fluvial del Río Elba en Hamburgo-Alemania, el proyecto de desarrollo de la zona
de los Muelles de LondresInglaterra, el proyecto de reforma del sector este de París (barrio de
Bercy), la reestructuración funcional y económica de Bilbao-España, el desarrollo del Eix Macià en
Sabadell-España y la rehabilitación de la zona este de Washington D.C.

Cada experiencia de recuperación de las ciudades mencionadas, es analizada en función de las

tipologías de intervención:

• Programas que aprovechan oportunidades de desarrollo abiertas por la recuperación de áreas

abandonadas o infrautilizadas: Puerto Madero, Zona del Río Elba – Hamburgo, Muelles de Londres.
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• Programas que intentan modificar la tendencia de crecimiento de la ciudad: barrio Bercy – París,
Bilbao y Eix Macià – Sabadell.

• Programas de recuperación de áreas urbanas deterioradas: centro histórico de Quito, zona este
de Washington, barrio Poniente – Santiago de Chile.

La recuperación de áreas centrales, un objetivo posible

Finalmente se recogen los elementos institucionales y de financiamiento que condujeron a una

gestión exitosa de los procesos de recuperación de áreas centrales en los nueve casos analizados,
en una suerte de lecciones aprendidas que son una referencia para los gobiernos locales que
asumen el desafío de poner en marcha programas de recuperación urbana.

El análisis pone en evidencia que los procesos de recuperación de las áreas centrales de las ciudades
de América Latina y el Caribe, son posibles de materializar. Para ello es necesario crear las
condiciones que detonen “acciones de ruptura” que desencadenen procesos de concertación
política sobre las ventajas de reducir los costos sociales, ambientales y económicos producidos por
el deterioro de áreas centrales y por la extensión hacia las periferias de actividades económicas y
de residencialidad; y de esta manera procurar arreglos fundamentados en la amplia participación
de los actores urbanos, que propendan al diseño de modelos de cooperación público-privados, en
el marco de innovaciones institucionales que flexibilicen la gestión de los actores públicos y tornen
eficientes su intervenciones, y que permitan una equitativa repartición de cargas y beneficios.

2.0. MARCO LEGAL

El documento como soporte técnico, no solo tendrá aspectos específicamente urbanísticos

y ambientales, también serán estudiados aspectos legales, que nos ayudarán como
estudiantes y como profesionales a conocer no solo las diferentes normas urbanísticas y
ambientales regidas en un Plan de Ordenamiento Territorial, que en el siguiente segmento
son solo normas, pero son normas que enriquecen los conocimientos del campo y nos
ayuda a crear un discurso propio en la elaboración de un documento de formulación para
un plan parcial y su verdadero objetivo.

TRES PRINCIPIOS DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

A continuación, se describirán 3 principios que el POT nos da como referentes para la

formulación del modelo de integración regional y el modelo de ordenamiento territorial.
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Principio de sostenibilidad, se complementa con la propuesta de movilidad, haciendo
referencia a la inclusión con relación a los arroyos como nuevos espacios públicos con el fin
de ampliar la movilidad complementaria. Básicamente se han aplicado conceptos de
diseños basados en sostenibilidad para los PEP, dando como propuesta del uso la bicicleta
como complemento a la movilidad y de la ampliación del sistema de bicicletas públicas
implementado por el ente territorial, que permitan un mejoramiento en el ecosistema, para
evitar la liberación del CO2.

Principio de equidad regional, su objetivo es lograr la inclusión y la integración de todos los

municipios, buscando una igualdad de oportunidades para todos a través de estrategias
que mejoren la movilidad para todos.

La propuesta de movilidad complementa el principio de equidad regional con la propuesta

de inclusión de los corredores de ciclo rutas a las vías rurales para uso recreaciones y como
vías que permitan a los pobladores rurales llegar al municipio de Sincelejo usando la
bicicleta ofreciendo una alternativa de movilidad complementaria de forma sistemática a la
del transporte en bus del SETP en el municipio, recogiendo flujos de personas que
provengan de los municipios circunvecinos e incorporando esos flujos a los tres
intercambiadores modales propuestos.

Principio funcional, Según la formulación del plan de movilidad de Sincelejo 2015, La

propuesta de movilidad complementa el principio funcional del ordenamiento territorial
con la propuesta de inclusión de los corredores la malla vial regional articulados al sistema
de transporte, de espacio público, de equipamientos con la localización de los
intercambiadores modales en los puntos de intersección entre lo rural y lo urbano así como
en el soporte de movilidad a los usos del suelo del municipio con una propuesta funcional
que permita la movilidad respondiendo a los requerimientos funcionales de la movilidad
con el soporte de la matriz origen destino.

El objetivo es garantizar el funcionamiento de las actividades en todo el territorio, con el fin

de que se desarrollen de manera correcta y como se han estipulado todas las actividades
en cuanto a la movilidad y todo lo que esta abarca.
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LEY 388 DE 1997 DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En la Ley 388 de 1997, artículo 19, se dice que “Los planes parciales son los instrumentos
mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el
suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de
actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo
con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos
previstos en la presente Ley.
El plan parcial o local incluirá por lo menos los siguientes aspectos:
1. La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad mínima
de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.
2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que orientan
la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el
aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del espacio
público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejoramiento integral o
renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar
procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos
para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor
aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que
específicamente caracterizan los propósitos de la operación y las prioridades de su
desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuación o de la operación
urbana contemplada.
3. Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación o para
el área específica objeto de la operación urbana objeto del plan: definición de usos
específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, aislamientos,
empates y alturas.
4. La definición del trazado y características del espacio público y las vías y, especialmente
en el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las redes secundarias
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de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de equipamientos
colectivos de interés público o social como templos, centros docentes y de salud, espacios
públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructural
del plan de ordenamiento.
5. Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas, de
acuerdo con la naturaleza, objetivo y directriz de la operación o actuación respectiva.
6. La adopción de los instrumentos de manejo de suelo, captación de plusvalías, reparto de
cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de
urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.

LEY 9ª DE 1989

La ley 9 de 1989 establece, en su artículo 39, que los planes de renovación urbana son
aquellos dirigidos a introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra y de las
construcciones para detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros
urbanos, a fin de lograr, entre otros, el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de
las áreas de renovación, el aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de
servicios, la densificación racional de áreas para vivienda y servicios, la descongestión del
tráfico urbano o la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con
miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para
la comunidad.

DECRETO N° 147 DE DICIEMBRE POT-SINCELEJO

El Artículo 103 del acuerdo establece que para los planes parciales pueden ser promovidos
por la administración municipal, los privados y la comunidad mientras cumplan lo
establecido en la regulación nacional vigente y que para su formulación deberá expresarlo
ante la Secretaría de Planeación municipal y deberá entregar un documento con la siguiente
información:
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1. Delimitación preliminar del plan parcial y su área bruta.
2. Identificación del predio o predios que harán parte del Plan parcial.
3. Identificación de elementos naturales que hacen parte de la estructura ecológica
principal.
4. Identificación de zonas de amenaza y riesgo en el ámbito del plan, según lo establecido
por el POT.
5. Identificación de las vías establecidas en el POT, que cruzan o bordean el área objeto del
Plan parcial.
6. Identificación de espacios públicos y/o equipamientos establecidos en el
POT, que se encuentran total o parcialmente dentro del área objeto del plan parcial
7. Identificación de infraestructuras de servicios públicos que circundan o atraviesan el área
objeto del plan parcial.
8. Señalamiento de otras normas o aspectos singulares relacionados con el área objeto del
plan parcial.

ARTÍCULO 130. PLANES PARCIALES.

Los planes parciales son los instrumentos que articulan de manera específica los objetivos
de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones
técnicas, jurídicas, económico - financieras y de diseño urbanístico que permiten la
generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación
de los espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de habitabilidad y
de protección de la Estructura Ecológica Principal, de conformidad con las previsiones y
políticas del Plan de Ordenamiento Territorial. El Plan Parcial cumple las siguientes
funciones:
1. Concretar en un diseño urbanístico y en objetivos, directrices y normas, el modelo de
ordenamiento territorial, incluyendo la Estructura Ecológica Principal y los sistemas de
espacio público, de movilidad, de equipamientos y de servicios públicos, así como la política
habitacional formulada en el presente Plan.
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2. Definir los ámbitos espaciales de distribución equitativa de las cargas y beneficios, en los
distintos niveles de reparto, de conformidad con las cargas que deben ser asumidas por los
propietarios de suelo, en los términos de la ley.
3. Definir de manera específica los índices de ocupación y de construcción, los usos y otras
normas urbanísticas asumidas como aprovechamientos o beneficios urbanísticos.
4. Establecer las condiciones de participación de los propietarios de suelo, las entidades del
Estado y de inversionistas o promotores privados cuando los propietarios no tengan la
capacidad financiera y técnica de acometer directamente el desarrollo del respectivo
proyecto.
5. Las demás definidas en el artículo 19 de la ley 388 de 1997.

DECRETO N° 147 DE DICIEMBRE POT-SINCELEJO

En el artículo 105 del presente decreto con relación a las cesiones en planes parciales es
obligatorio aplicar las siguientes determinaciones.
1. Las áreas de cesión pública para parques y equipamientos, en ningún caso pueden ser
menores al 27% del área neta urbanizable, y estarán distribuidas así: 20% del área neta
urbanizable, para parques (incluye espacios peatonales correspondientes a plazas,
plazoletas, paseos ambientales de arroyo y alamedas. Destinación de suelo y construcción),
y 7% del área neta urbanizable para equipamiento público (de educación, salud, bienestar,
cultura, deporte, seguridad, defensa y justicia, abastecimiento de alimentos, y servicios de
la administración pública)
2. No se permite la localización de las cesiones públicas para parques y equipamientos en
predios inundables, zonas de alto riesgo o predios con pendientes superiores al 25%.
3. En todos los casos debe garantizarse el libre acceso a las cesiones públicas para parques
y equipamientos desde una vía pública vehicular con continuidad vial. No se permite por
ningún motivo el cerramiento de las cesiones públicas ni la disposición de controles de
acceso.
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DECRETO N° 147 DE DICIEMBRE POT-SINCELEJO

En el artículo 11 del Capítulo 2 de este decreto se plasman unos objetivos por los que se
establece la estructura ecología en la ciudad de Sincelejo.
1. Elevar la calidad ambiental y balancear la oferta ambiental a través del territorio en
correspondencia con el poblamiento y la demanda.
2. Mejorar la actual condición de déficit de cobertura vegetal en las áreas que conforman la
Estructura Ecológica Principal de manera que se garantice sus procesos ecológicos
esenciales garantizando el mantenimiento de los ecosistemas, la conectividad ecológica y la
disponibilidad de servicios ambientales en todo el territorio.
3. Recuperar áreas ambientales de interés como espacio público promoviendo el disfrute
público y la defensa colectiva de la oferta ambiental por parte de la ciudadanía.
4. Interconectar las diferentes áreas de interés ambiental a través de la red de arroyos,
escorrentía y otros cuerpos de agua, para fomentar el intercambio eco sistémico y el flujo
ecológico.
5. Promover la recuperación ambiental con fines de restauración de las corrientes hídricas,
fuente de vida.
6. Proteger áreas ambientales de interés colectivo, especialmente zonas de importancia
estratégica como la Sierra Flor, humedales y los arroyos, entre otros.

INFORMACIÓN DE LAS FICHAS NORMATIVAS.

Según la ficha normativa correspondiente a la Comuna 5, para el área de renovación urbana.

• Los usos permitidos para la Zona Residencial son los siguientes:

Residencial: VIS y VIP, Vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar), Vivienda en

áreas de actividad residencial neta (estrato 5 y 6).

Comercio y Servicios: Comercio vecinal - Tiendas de barrio: locales con área de

ventas hasta 60 m2; Comercio aglomerado - Calles comerciales: locales con
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área de ventas hasta 500 m2; Oficinas de servicios empresariales y financieros;
Servicios de parqueadero.

Dotacional: Educativo (educación superior, educación preescolar, educación básica

y media); Cultural (bibliotecas, galerías y museos, centros culturales, cinematecas,
auditorios, archivos científicos y artísticos, salas de exposición, teatros, salones
comunales); Salud (clínicas, EPS, centros geriátricos, centros de atención médica,
unidades básicas de atención en salud); Bienestar social (Centros de atención a
población vulnerable, centros de adopción, hogares de bienestar, sala cunas,
jardines infantiles, guarderías); Culto (iglesias y centros de culto); Culto (iglesias y
centros de culto); Seguridad ciudadana: estaciones de policía, estaciones de
bomberos, defensa civil.

Industria: Microindustria asociada la vivienda con área hasta 60 m2.

• Los usos condicionados para la Zona Residencial son los siguientes:

Comercio y Servicios: Servicios generales: locales de peluquería, lavandería,

cafeterías, internet, con área de ventas hasta 60 m2; Servicios de logística: Correo,
Embalaje, Mantenimiento, Reparación; Estaciones de combustible.

Dotacional: Salud (hospitales, sanatorios, centros de rehabilitación y reposo;

Deportivo y recreativo (canchas deportivas en parques zonales).

Industria: Mediana industria con procesos de transformación; Grandes bodegas y

edificaciones industriales.

• Los usos de alto impacto para la Zona Comercial son los siguientes:

En la zona residencial se prohíben los usos de alto impacto excepto Servicios

técnicos especializados: talleres de ornamentación, marmolerías, máquinas
cortadoras y dobladoras, carpintería metálica y de madrera.

• Los usos permitido para la Zona Comercial son los siguientes:

Recidencial: VIS y VIP, Vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar), Vivienda en

áreas de actividad residencial neta (estrato 5 y 6).
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Comercio y Servicios: Comercio vecinal - Tiendas de barrio: locales con área de
ventas hasta 60 m2; Comercio aglomerado - Calles comerciales: locales con
área de ventas hasta 500 m2; Oficinas de servicios empresariales y financieros;
Servicios generales: locales de peluquería, lavandería, cafeterías, internet, con área
de ventas hasta 60 m2; Servicios de logística: Bodegas, Correo, Embalaje,
Almacenamiento, Mantenimiento, Reparación; Servicios de parqueadero; Servicios
turísticos; Estaciones de combustible.

Dotacional: Educativo (educación superior, educación preescolar, educación básica

y media); Cultural (bibliotecas, galerías y museos, centros culturales, cinematecas,
auditorios, archivos científicos y artísticos, salas de exposición, teatros, salones
comunales); Salud (hospitales, clínicas, EPS, sanatorios, centros de rehabilitación y
reposo, centros geriátricos, centros de atención médica, unidades básicas de
atención en salud); Bienestar social (Centros de atención a población vulnerable,
centros de adopción, hogares de bienestar, sala cunas, jardines infantiles,
guarderías); Culto (iglesias y centros de culto); Deportivo y recreativo (instalaciones
deportivas especializadas, estadios, coliseos cubiertos, clubes campestres, plaza de
toros, pistas deportivas especializadas); Administración pública (sedes
administrativas y servicios); Seguridad ciudadana: estaciones de policía, unidades
policiales: cuarteles y escuelas, estaciones de bomberos, defensa civil, centros de
atención inmediata.

Industria: Microindustria asociada la vivienda con área hasta 60 m2; Mediana

industria con procesos de transformación.

• Los usos condicionados para la Zona Comercial son los siguientes:

Comercio y Servicios: Comercio en grandes superficies.

Dotacional: Deportivo y recreativo (canchas deportivas en parques zonales;

Seguridad ciudadana: unidades policiales: cuarteles y escuelas).

Industria: Grandes bodegas y edificaciones industriales.

• Los usos de alto impacto para la Zona Comercial son los siguientes:

Servicios técnicos especializados: talleres de ornamentación, marmolerías,

máquinas cortadoras y dobladoras, carpintería metálica y de madrera; Servicios al
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automóvil / motocicletas: Talleres de mantenimiento y reparación automotor, venta
de insumos para automóviles y motos, servicio de cambio y mantenimiento de
llantas, servicio de lavado de automotores, servicio de cambio de aceite automotor;
Servicios de diversión: Discotecas, Tabernas, Bares, Galleras; Comercio pesado:
venta de maquinaria pesada, venta de materiales de construcción a gran escala,
comercio mayorista.

• Los usos permitido para el Área Urbana Integral son los siguientes:

Recidencial: VIS y VIP, Vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar), Vivienda en

áreas de actividad residencial neta (estrato 5 y 6).

Comercio y Servicios: Comercio vecinal - Tiendas de barrio: locales con área de

ventas hasta 60 m2; Comercio aglomerado - Calles comerciales: locales con
área de ventas hasta 500 m2; Oficinas de servicios empresariales y financieros;
Servicios generales: locales de peluquería, lavandería, cafeterías, internet, con área
de ventas hasta 60 m2; Servicios de logística: Bodegas, Correo, Embalaje,
Almacenamiento, Mantenimiento, Reparación; Servicios de parqueadero; Servicios
turísticos; Estaciones de combustible.

Dotacional: Educativo (educación superior, educación preescolar, educación básica

y media); Cultural (bibliotecas, galerías y museos, centros culturales, cinematecas,
auditorios, archivos científicos y artísticos, salas de exposición, teatros, salones
comunales); Salud (hospitales, clínicas, EPS, sanatorios, centros de rehabilitación y
reposo, centros geriátricos, centros de atención médica, unidades básicas de
atención en salud); Bienestar social (Centros de atención a población vulnerable,
centros de adopción, hogares de bienestar, sala cunas, jardines infantiles,
guarderías); Culto (iglesias y centros de culto); Administración pública (sedes
administrativas y servicios); Seguridad ciudadana: estaciones de policía, unidades
policiales: cuarteles y escuelas, estaciones de bomberos, defensa civil, centros de
atención inmediata.

• Los usos condicionados para el Área Urbana Integral son los siguientes:

Comercio y Servicios: Comercio en grandes superficies.

Dotacional: Deportivo y recreativo (instalaciones olímpicas - Villa Olímpica,

instalaciones deportivas especializadas, estadios, coliseos cubiertos, clubes
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campestres, plaza de toros, pistas deportivas especializadas, canchas deportivas en
parques zonales.

Industria: Grandes bodegas y edificaciones industriales.

La norma para un tratamiento urbanistico en un área de tratamiento de renovación urbana

es la siguiente:

• Para la modalidad de Renovación Urbana en predios individuales:

- Área mínima del lote: 60m2

- Frente mínimo de lote: 6,00 a 8,00 metros para una altura máxima de 3 pisos

8,01 a 10,00 metros para una altura máxima de 6 pisos

10,01 a 15,00 metros para una altura máxima de 10 pisos

15,01 a 25,00 metros o más para una altura máxima de 15 pisos

- Antejardín: a) En edificaciones existentes, el definido previamente en el plano

original de la urbanización, esto es, mantendrá la línea de construcción de
edificación.

b) En caso de nuevas edificaciones, la dimensión mínima será de 3 metros.

c) Adicional a lo anterior, en edificaciones de vivienda en propiedad horizontal

mayores de 3 pisos, comercio 2.3, equipamientos de escala urbana y regional e
industria 4.3, se deberá dejar un antejardín de 5.00 metros, que tendrá tratamiento
blando, e incorporará una calzada de servicio de mínimo 3.00 m. de ancho.

d) En predios sobre malla vial arterial, la dimensión mínima de antejardín en todos

los casos será de 5.00 metros.

- Voladizo y/o Balcón: a) Se permite la ubicación de elementos no estructurales en

fachada para la protección del sol como cubiertas, marquesinas y tapasoles. Las
condiciones de ubicación específicas las establecerá el Plan Maestro de Espacio Público.

b) Se permite voladizo o balcón que sobresalga máximo 2 m. sobre antejardín,

ocupando hasta un 70% de la fachada. No se permite voladizo o balcón sobre el
espacio público.
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c) Los balcones o voladizos sobre fachadas laterales o posteriores deberán evitar
generar servidumbres de vista o afectar la privacidad, y deberán cumplir la norma
de aislamientos. Se permite voladizo o balcón, siempre y cuando se respeten los
aislamientos laterales.

- Aislamiento Posterior: a) Para el aislamiento posterior en el primer piso se

podrá adosar el 50% del ancho del lote y tener una profundidad mínima de 2.00
metros.

b) En edificaciones hasta de 3 pisos, en el primer piso se podrá adosar el 50% del

ancho del lote y tener una profundidad mínima de 2.00 metros. En el segundo y
tercer piso se deberá retirar en todo el ancho del lote y mantener una profundidad
mínima de 2.00 metros.

c) En edificaciones hasta de 5 pisos, en el primer piso se podrá adosar el 50% del

ancho del lote y tener una profundidad mínima de 2.00 metros. A partir del segundo
piso y hasta el quinto piso se deberá retirar en todo el ancho del lote posterior y
mantener una profundidad mínima de 3.00 metro

d) En edificaciones hasta 10 pisos, deberá retirarse en todo el ancho del lote desde
el nivel 0, con una profundidad mínima de 5.00 metros. e) En lotes esquineros el
retiro posterior se localizará en la esquina posterior del predio, manteniendo la línea
de construcción de los vecinos colindantes correspondiente a retiros posteriores y
laterales.

-Aislamiento Lateral: a) Hasta 2 pisos de altura, no se exige aislamiento lateral y se

permite el adosamiento a ambos costados.

b) A partir del 3° piso y hasta el 5° piso se permite adosamiento a ambos costados,

pero se deberán dejar retiros en estos si se prevén ventanas, así: Si en la fachada
lateral se prevén ventanas altas (con sillar de 1.70 m.) se deberá dejar un aislamiento
de 1.00 metro en el costado donde se encuentre proyectada la abertura o ventana,
y si se prevén ventanas bajas (con sillar de hasta 0,90 m.) se deberá dejar un
aislamiento de 3.00 metros en el costado donde se encuentre proyectada la
abertura o ventana.

c) Para edificaciones con mayores alturas, a partir del 6° piso se debe dejar un
aislamiento de 1.00 metro a cada costado y se permiten ventanas altas (con sillar de
1.70 m.), o un aislamiento de 3.00 metros si se prevén ventanas bajas (con sillar
hasta 0,90 m.) en el costado donde se proyecte la abertura o ventana.
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d) Si se prevén balcones o voladizos laterales, su borde exterior no podrá sobrepasar
la línea de aislamiento acá establecida.

- Patio central o de ventilación: a) No se exige patio central ni de ventilación en

edificaciones hasta 3 pisos.

b) Para edificaciones mayores a 3 pisos hasta 5 pisos se exigirá un patio central o de

ventilación de mínimo 9 m2 donde uno de sus lados deberá tener como mínimo 3
metros.

c) Para edificaciones hasta 10 pisos se exigirá un patio central o de ventilación con

área mínima de 12 m2 y un lado mínimo de 3 metros.

d) En todos los casos deberá cumplir con las normas de habitabilidad definidas en
las notas de esta ficha.

- IO: Será el resultado de la correcta aplicación de la norma volumétrica.

- IC: Será el resultado de la correcta aplicación de la norma volumétrica.

- Cesiones para parques: No se exige.

- Cesiones para equipamentos: No se exige.

- Destinación de suelo para VIP: No se exige.

• Para la modalidad de Renovación Urbana mediante plan parcial:

- Área mínima del lote: Según norma del plan parcial, cumpliendo el mínimo
establecido en el artículo 110A del presente Acuerdo.

- Frente mínimo de lote: Según norma del plan parcial, cumpliendo el mínimo
establecido en el artículo 110A del presente Acuerdo.

- Altura máxima: Según lo defina el plan parcial, sujeto al sistema de reparto de

cargas y beneficios.

- Antejardín: Aplica las mismas disposiciones de la norma para renovación de

predios individuales según el tamaño del loteo que se defina.

- Voladizo y/o Balcón: Aplica las mismas disposiciones de la norma para

renovación de predios individuales según el tamaño del loteo que se defina.
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- Aislamiento Posterior: Aplica las mismas disposiciones de la norma para
renovación de predios individuales según el tamaño del loteo que se defina.

- Aislamiento Lateral: a) Hasta 2 pisos de altura, no se exige aislamiento lateral y se

permite el adosamiento a ambos costados.

b) A partir del 3° piso y hasta el 5° piso se permite adosamiento a ambos costados,

pero se deberán dejar retiros en estos si se prevén ventanas, así: Si en la fachada
lateral se prevén ventanas altas (con sillar de 1.70 m.) se deberá dejar un aislamiento
de 1.00 metro en el costado donde se encuentre proyectada la abertura o ventana,
y si se prevén ventanas bajas (con sillar de hasta 0,90 m.) se deberá dejar un
aislamiento de 3.00 metros en el costado donde se encuentre proyectada la
abertura o ventana.

c) Para edificaciones con mayores alturas, a partir del 6° piso se debe dejar un
aislamiento de 1.00 metro a cada costado y se permiten ventanas altas (con sillar de
1.70 m.), o un aislamiento de 3.00 metros si se prevén ventanas bajas (con sillar
hasta 0,90 m.) en el costado donde se proyecte la abertura o ventana.

d) Si se prevén balcones o voladizos laterales, su borde exterior no podrá sobrepasar

la línea de aislamiento acá establecida.

- Patio central o de ventilación: Según norma del plan parcial, manteniendo

como mínimo las mismas disposiciones de la norma para licencia de urbanismo.

- IO: Según norma del plan parcial.

- IC: Según norma del plan parcial.

- Cesiones para parques: Según se determine en el sistema de reparto de cargas y

beneficios del correspondiente plan parcial, mínimo 10% del área neta
urbanizable.

- Cesiones para equipamentos: Según se determine en el sistema de reparto de

cargas y beneficios del correspondiente plan parcial.

- Destinación de suelo para VIP: 15% del área útil residencial en planes parciales.

3.0. MEMORIAS JUSTIFICATIVAS DE LA OPUIRU.

3.1. CONDICIONES DE PARTIDA

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3.2. criterios de diseño.

AMBIENTALES
 Proteger y conservar las fuentes hídricas localizadas en el sector e integrarlas para la
articulación de nuevas zonas verdes como uso del espacio público.
 Aumentar las zonas verdes al sector, para el mejoramiento del medio ambiente y
promover una cultura sostenible.
 Desarrollo de caminatas y ciclorutas para minimizar el uso del automóvil en el sector
y evitar la producción de CO2.

ESPACIO PÚBLICO
 Incorporar un sistema de espacio público, articulado a los elementes ambientales y
las edificaciones propuestas.
 Compensar la ocupación del suelo con altura a través de torres de vivienda y oficina.
 Aumentar el sistema de espacio público de la zona que garantice la movilidad
peatonal.

EQUIPAMIENTO
 Distribuir equipamientos públicos en el sector que aseguren la satisfacción de las
necesidades de los habitantes.
 Desarrollar el mayor número posible de equipamientos que alcancen a cubrir las
necesidades del plan parcial y sus alrededores.
 Relacionar los equipamientos públicos y privados por medio de zonas verdes y
publicas

VIVIENDA
 Generar el mayor número de viviendas mediante la altura para lograr el objetivo de
dar la oportunidad de vivienda propia a quienes se les dificulta.
 Mediante la utilización de torres de oficina se logrará la recolección del dinero
necesario para poder distribuir VIS.

SERVICIOS PÚBLICOS
 La conexión con las redes más cercanas al sector permitirá traer los servicios públicos
y el mejoramiento de los mismos.

MOVILIDAD
 Establecer las indicaciones que da el POT para el funcionamiento adecuado de las
vías.
 Integrar a la vía los elementos requerido para su mejor funcionamiento y articularlos
entre ellos.
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 Demarcar las zonas que conforman la vía para garantizar un mejor uso y una mejor
movilidad.

4.0. Planteamiento urbano.

4.1. vegetación.
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4.2. Asolamiento
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4.4. Plano de localización de los sistemas estructurales o generales proyectados o existentes