UNIVERSIDAD DE SAN MARTÍN DE PORRES

FACULTAD DE DERECHO

Asignatura:

Derecho Civil VI - Contratos

Docente:

Dra. Claudia Liendo

Alumnos:

Torres Kari, Sarahí

Rojas Alejandro, Josselyn

Amez Villacorta, Lilliam

Tema:

Pacto de Arras

Sección:

Aula: B 304

2019 - 0
 ESTUDIO DE LA FIGURA JURÍDICA “ARRAS”

 Realizar una comparación de la figura jurídica con la legislación de 2 países

 Buscar un caso nacional sobre el tema revisado
 Citar a 3 autores nacionales
 Citar a 4 autores Internacionales (2 de cada país que anteriormente se ha analizado)

I. PARTE INTRODUCTORIA

Las arras son un pacto donde las partes pactan la reserva y refuerzan una futura celebración del
contrato definitivo de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o un automóvil),
entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los
denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato
definitivo (el de compraventa) en el futuro.

La cuestión de las arras no solo tiene importancia en materia de compraventa si bien aquí se
encuentra su núcleo histórico, sino que, de manera general, en las garantías dentro del derecho de
obligaciones, tal como lo tratan los códigos más modernos.

La entrega de arras, es decir, la entrega de dinero u otros objetos de valor con ocasión de la
celebración o ejecución de un contrato, puede cumplir diversas funciones.

II. TIPOS

Las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebración de un contrato y darle cumplimiento, o
de retractación, en los casos en que en el futuro no se celebre el convenio definitivo al cual las partes
se habían comprometido, válidas sólo en los contratos preparatorios.

En las arras confirmatorias, si quien entregó las arras no cumple con la obligación por causa que le sea
imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es
la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Las arras penales (Art. 1478) son una consecuencia de las arras confirmatorias, no deben confundirse
con la “penalidad” o cláusula penal.

Tratándose de las arras de retractación si se retracta la parte que entrega las arras las pierde en
provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas al tiempo
de ejercitar el derecho.

Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
III. CONTENIDO

El contenido de un contrato de arras debe contener las mismas exigencias para el contrato definitivo y
debe contener los elementos esenciales.

En el contrato de arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor. Este
contrato deberá contemplar como mínimo:

 Datos personales de comprador y vendedor y números de documentos de identidad

 Datos del objeto - bien

 Precio

 Cantidad de dinero que se pagará en concepto de arras

 Plazo máximo para formalizar la venta

Firmar un contrato de arras puede ser muy beneficioso para el comprador y vendedor ya que supone
una garantía que la venta se llevará a cabo. Para una mayor seguridad se puede legalizar las firmas
del contrato de arras.

IV. COMPARACIÓN DE LA FIGURA JURÍDICA CON LA LEGISLACIÓN DE 2 PAÍSES

PERÚ COLOMBIA ECUADOR

1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS SIMPLEMENTE
2. ARRAS DE RETRACCIÓN 2. ARRAS DE RETRACCIÓN CONFIRMATORIAS
3. ARRAS PENALES 3. ARRAS PENITENCIALES 2. ARRAS DE RETRACTACIÓN
3. ARRAS CONFIRMATORIAS
PENALES
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Vienen a ser la reiteración material
de que las partes han concluido un
contrato y en muchos casos
representa un adelanto de la
prestación, cuya ejecución aún no
se ha materializado. De
conformidad con lo establecido en
el Art. 1477 del C. C., estas arras
importan la conclusión del
contrato, y presentan los siguientes
efectos: a. Si se cumple el contrato,
quien las recibió deberá
devolverlas, o a su elección y salvo
pacto distinto, las imputará como
adelanto de la prestación, si ello es
posible. b. Si se incumple el
contrato, por culpa de quien
entregó las arras, éste las pierde. Si
quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra parte puede
dejar sin efecto el contrato y exigir
el doble de las arras. Quien se
perjudica por el incumplimiento del
contrato, acepta la fórmula
establecida anteriormente o puede
pedir alternativamente, la
ejecución judicial del contrato o la
resolución del mismo, y en ambos
casos el cobro de la indemnización
por daños y perjuicios.
ARRAS DE RETRACCIÓN
Definición y consecuencias:
Se utilizan únicamente en contratos
preparatorios (compromiso de
contratar en el futuro y contrato de
opción), facultándose a una de las
partes o ambas, a retractarse o
arrepentirse de celebrar el contrato
definitivo. El efecto de estas arras
es el siguiente: a. Si se celebra el
contrato definitivo, quien recibe las
arras las devolverá de inmediato o
las imputará sobre su crédito, de
ser posible (Art. 1483 del C.C). b. Si
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Se dan como prueba de que se
celebrará el contrato o como
garantía de que se ejecutará. Se
constituyen en prueba simbólica o
como muestra de la confirmación.
Es decir, si el contrato se ejecuta,
las arras se le devuelven al
contratante que las dio, o se
abonan al precio; si no se celebra,
la parte que no fue culpable de esto
tiene derecho a demandar el
cumplimiento del contrato y a pedir
una indemnización de perjuicios
conforme a la liquidación judicial
pertinente, o puede pedir
indemnización y la resolución del
contrato.
En este tipo de arras es
recomendable estipular
explícitamente, mediante
un acuerdo escrito, el deseo de que
las arras se están dando para
ratificar el contrato o como parte
del precio; de no hacerlo así la Ley
supone que son arras de
desistimiento o de retractación.
ARRAS DE RETRACCIÓN
Definición y consecuencias:
Son las arras en que el dinero se ha
dado con el propósito de que cada
una de las partes tenga un
mecanismo para renunciar al
contrato, imponiendo una sanción
para que quien las entrega y quiere
retractarse las pierda y quien las
recibe y desee retractarse cancele
el doble al otro; en este caso el
contrato se deshace
unilateralmente y sin que haya
intervención judicial.
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Son las que se pactan y se dan con
el fin de abrir la posibilidad a
cualquiera de las partes de desistir
del contrato a través de una pena.
En ese sentido, si el extremo
negocial que dio las arras decide
hacerlas efectivas las perderá, pero
si la persona que ejerce el retracto
fue quien las recibió, está obligado
a restituirlas dobladas a su
contraparte. En cualquiera de los
dos eventos surge el derecho a
favor de quien se retracta de no
continuar con el contrato y de no
pagar perjuicios.
ARRAS DE RETRACTACIÓN O
PENITENCIALES
Definición y consecuencias:
El artículo 1861 del Código Civil
estipula que las arras
confirmatorias son aquellas que se
dan como señal o prueba de quedar
convenidos los contratantes; por
ende no conceden la facultad para
que estos se retracten o desistan
del contrato.
Si el contrato se llega a ejecutar, las
arras confirmatorias deberán
devolverse a la parte que las dio o
se retracta la parte que entrega las
arras, las pierde en beneficio de la
otra parte. En cambio, si se retracta
quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de
ejercitar el derecho.
ARRAS PENALES
Existen características muy
similares que han llevado a ciertos
autores a identificarlas, como por
ejemplo: a. Ambas aseguran una
indemnización convenida
anticipadamente. b. Ambas
plantean una valorización
convencional de los daños
ulteriores causados por
incumplimiento del contrato. c.
Ambas suponen que la parte
dispuesta a ejecutar su prestación
se vea indemnizada por la
retractación o incumplimiento de la
otra parte. Sin embargo, a pesar de
que presentan ciertas analogías, su
importancia radica en apreciar y
distinguir sus diferencias, tales
como: a. Las arras se entregan a la
firma del contrato, en cambio la
cláusula penal contiene una
indemnización convenida
anticipadamente, que se tiene que
cobrar judicialmente como
consecuencia del incumplimiento
contractual. b. Las arras de
retractación dan derecho a
desistirse del contrato y no supone
incumplimiento. La cláusula penal
por el contrario opera siempre en
caso de incumplimiento
contractual.
Para tener en cuenta, en Colombia,
el Pacto de Arras es esencial en
la Promesa de Compraventa de un
inmueble. Además, el Código Civil
señala que, si no se estipula nada,
las arras se suponen de
retractación.
ARRAS PENITENCIALES
Son las que uno de los contratantes
le da al otro como liquidación
anticipada de perjuicios,
adquiriendo la naturaleza de
cláusula penal. Como las
simplemente confirmatorias,
también se usan como prueba de la
celebración y como garantía de
ejecución; de tal manera que la
parte que no es culpable de la
inejecución puede: demandar su
incumplimiento, apoderarse de las
arras si fue él quien las recibió, o
exigir que se las den dobladas si fue
quien las dio. Se distinguen de las
cláusulas penales porque éstas se
asignan desde un principio y no es
solo una suma estipulada.
imputarse como pago parcial o
total del precio, según el caso.
ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES
Las arras confirmatorias penales
sirven como prueba de la
celebración del contrato y, a su vez,
como garantía para el
restablecimiento de los perjuicios
causados en caso de
incumplimiento de las obligaciones
del contrato.
La citada clase de arras se regula
con las normas de la cláusula penal
por su afinidad; sin embargo, es
importante aclarar que son
distintas, pues las arras
confirmatorias penales se
caracterizan porque existe una
entrega real y anticipada de una
cosa, por lo general dinero, y en
cambio en la cláusula penal no.
Las arras confirmatorias penales y
las simplemente confirmatorias no
fueron reguladas por el Código de
Comercio; a pesar de ello se
pueden pactar de manera válida en
los contratos mercantiles, toda vez
que no existe disposición legal que
lo prohíba.
 PLAZOS
ARRAS DE RETRACTACIÓN: El plazo
del compromiso de contratar no
será mayor de un año y cualquier
exceso se reducirá a este límite.
FORMALIDAD
Es una confusión muy común
pensar que las arras son en sí
mismas un contrato. En realidad las
arras son pactos que se pueden
incorporar en un contrato, pero no
son un fin en sí mismas y, por lo
tanto, no se celebra un contrato de
arras, sino que lo que se celebra es
alguna forma contractual a la cual
puede incorporarse un pacto sobre
arras. Siendo así, las arras son un
pago en dinero que se efectúa en
un contrato para cumplir dos
finalidades, la de constituir un signo
de la celebración de un contrato o
la de constituir un respaldo con
respecto a la celebración de un
contrato definitivo. Así, las arras se
PLAZOS
ARTICULO 1859. <ARRAS DE
RETRACTACIÓN>. De acuerdo al
art. 1859 del C.C. Colombiano se
determina que:
“Si las partes no hubiesen
establecido el término durante el
cual podría retractarse, perdiendo
las arras, se entenderá que
transcurridos dos meses contados
desde la celebración del acuerdo,
no habrá lugar a la retractación, ni
después de otorgada la escritura
pública o principiada la entrega”
ARTICULO 1861. <ARRAS
CONFIRMATORIAS>. Si
expresamente se dieren arras como
parte del precio, o como señal de
quedar convenidos los
contratantes, quedará perfecta la
venta, sin perjuicio de lo prevenido
en el artículo 1857, inciso 2o.
No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes.
FORMALIDAD
Deben constar expresamente que
tipo de Arras se está pactando, no
constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes.
PLAZOS
Cuando los contratantes no
hubieren estipulado plazo dentro
del cual podrían retractarse,
perdiendo las arras, no hay lugar a
la retractación luego de los dos
meses posteriores a la
contratación, ni después de
otorgada escritura pública de la
venta o de iniciada la entrega.
La venta resulta perfecta cuando se
den arras por el precio o parte de
él, sin perjuicio de lo prevenido en
el Art. 1740, segundo inciso.
"No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes”.
FORMALIDAD
No formal La ley no le exige a las
arras formalidad alguna, es decir, se
podrán pactar de manera verbal o
escrita, pero sometiéndose a las
reglas generales para la validez de
los contratos, como por ejemplo de
tratarse de un bien inmueble, se
realizará por escritura pública.
diferencian, en función de su
finalidad, en arras confirmatorias y
arras de retractación.

V. CASO HIPOTETICO

A es propietario de un inmueble y firmó con B el día 20 de mayo del 2018 un contrato de opción en virtud del cual
le otorgó a este último el derecho de opción para la compra del inmueble. En el contrato se estableció lo siguiente:

• El plazo para el ejercicio de la opción sería hasta el 28 de enero del 2019

• “B” entregó en calidad de arras de retractación la suma de US$ 10 mil.

• Se estableció que el precio de venta en caso se llegase a celebrar el contrato definitivo de compraventa
sería de US$ 120 mil.

Imaginemos que el día de ayer A le envió una carta notarial a B informándole su decisión de dejar sin efecto la
opción que le había otorgado mediante el contrato celebrado en mayo último.

En este caso A no puede retractarse y dejar sin efecto el contrato de opción que realizó con B. pues es A quien
queda en estado de sujeción con B que es quien tiene el derecho de opción

B tiene dos opciones rescisión o la resolución del contrato, para pedir la indemnización tendría que probar que
hubo un perjuicio o daño.

A tiene que devolver las arras duplicadas a B, en este caso serian 20 mil dólares.
 VI. JURISPRUDENCIA NACIONAL

EXP. N°: CAS N° 003048-2009

DEMANDANTE: Asociación de Comerciantes Unidos Comas

DEMANDADO: W.M.A.T.

MATERIA: Es materia de autos el recurso de casación de fojas cuatrocientos cincuenta y tres, interpuesto
por la demandante Asociación de Comerciantes Unidos Comas Número dos, contra la resolución de vista
de fojas cuatrocientos veintiocho, su fecha doce de marzo del año dos mil nueve, por la que se ha
revocado la sentencia de fojas doscientos cincuenta y cinco, que declaraba fundada la demanda, y
ordenaba que el demandado W.M.A.T., devuelva las arras confirmatorias dobladas a favor de la
demandante, ascendente a veinte mil dólares americanos ($20,000.00), más intereses legales, y
reformándola, declararon improcedente la demanda, con costos y costas.

1ERA INSTANCIA:

Que en la demanda de fojas veintiuno, la Asociación recurrente ha solicitado de manera expresa - como
pretensión principal la devolución de arras confirmatorias dobladas en su valor, al no haber cumplido
plenamente la contraparte con sus obligaciones contractuales, sustentando ello en la celebración de la
promesa de contrato de compraventa que corre a fojas siete; en ese sentido, en la sentencia de primera
instancia se declaró fundada la demanda.

2DA INSTANCIA:

En la sentencia de segunda instancia se revocó la recurrida, y reformándola se declaró improcedente la

demanda. La declaración de improcedencia ha sido sustentada en el hecho que se reclama la devolución
doblada de arras confirmatorias, respecto de un contrato preparatorio, ello evidencia el supuesto de
improcedencia previsto en el inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil, al no haber logicidad entre
los hechos y el petitorio; en buena cuenta, se pide algo que corresponde a la celebración de un contrato
definitivo, pero se sustenta en hechos que el propio recurrente los adscribe a un contrato preparatorio.

FUNDAMENTOS DE LA SALA PARA DAR INFUNDADA LA DEMANDA:

La sala analiza la denuncia presentada, y alega que se debe tener como presupuesto que, la finalidad de
las nulidades procesales es asegurar la garantía constitucional de la defensa en juicio, por tanto donde
hay indefensión hay nulidad; si no hay indefensión no hay nulidad.

Que, entonces, la mera alegación a la violación a la tutela jurisdiccional efectiva, al principio de legalidad,
a la no resolución del conflicto de intereses, a no lograr la paz social en justicia, y a la no aplicación de
otros principios del derecho procesal, no pueden dar lugar a que una sentencia se anule. Ello ha ocurrido
en los de autos, pues sólo se han presentado alegaciones, pero no se ha demostrado el perjuicio, es decir,
que sus derechos a nivel procesal fueron conculcados, más aún si lo que en realidad se advierte de la
fundamentación íntegra del recurso de casación, no es tanto buscar un efecto anulatorio, sino un efecto
revocatorio, y buscar que la Corte Suprema se pronuncie respecto a las arras confirmatorias en sede de
contratos preparatorios; por tanto, la denuncia in procedendo debe ser desestimada

La sala también explica sobre la interpretación errónea de los artículos 1477 y 1478 del Código Civil, en la
interpretación de una norma jurídica debe atenderse a la finalidad que busca la norma, atender a su
aspecto teleológico, siendo que las arras confirmatorias son propias de los contratos definitivos, mas no
de los contratos preparatorios; ello en atención a que un contrato preparatorio responde a la situación en
donde las partes no quieren o no pueden celebrar aún el contrato definitivo, entonces, lo propio de los
contratos preparatorios es la posibilidad de pactar arras de retractación, resultando coherente se les
permita pactar el arrepentimiento del contrato preparatorio a través de la entrega de arras de
retractación

Así mismo advierte que la parte recurrente a lo largo del proceso, ha sostenido que se está ante un
contrato preparatorio, y bajo ese supuesto ha buscado se haga efectiva la aplicación de arras
confirmatorias (las que son propias de los contratos definitivos); en sede casatoria no es posible efectuar
el análisis del contrato, pues de ello no es posible establecer elementos generales destinados a los fines
de la casación, lo que sí es posible ser realizado en las instancias inferiores; una inadecuada presentación
de un contrato puede dar lugar a su inadecuada calificación, se entiende por ello que, al haber sido
declarada la improcedencia de la demanda, la cuestión de fondo en el caso de autos no ha sido resuelta,
es decir, el problema socio-económico que se ha originado entre las partes no ha sido resuelto, por tanto,
bajo un análisis crítico del recurso de casación, su fundamentación atiende a haber buscado presentar al
acuerdo de las partes como un contrato preparatorio, lo que ha sido así presentado por las partes,
recepcionado por los juzgadores y no cuestionado por nadie, ya que la Suprema Corte no puede ir más
allá de lo solicitado y expuesto por las partes.

Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas cuatrocientos cincuenta y tres, interpuesto por la
demandante Asociación de Comerciantes Unidos Comas.
BIBLIOGRAFÍA:

ARRAS - PERU

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato Privado”. Tomo I Editorial Cusco editores. Lima, 1983.
Página 302.

VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y
Jurisprudencia”. Lima: Universidad ESAN : Tax editor, 2009. Página 252.

VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinión vertida en un artículo periodístico titulado “Apuntes a los cambios del
Reglamento del IGV”, publicado en el Diario Gestión, en su edición del día viernes 31 de agosto de 2012, en la
página 16 – Economía.

ALDEA, Vladik. “Las arras de retractación en el Derecho Civil perua- no”. Artículo publicado en la revista Cathedra –
Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Número 11, Año VII. Lima 2005.

ARRAS – INTERNACIONAL

GARCÍA FALCONÍ, José. “Manual Teórico Práctico en Materia Civil”

Ediciones Rodin, Quito, 1993.

LARREA HOLGUIN, Juan. “Compendio de Derecho Civil del Ecuador”

Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito, 1973.