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El sistema de inscripción se da cuando el registrador realiza un resumen de los datos relevantes

contenidos en el documento que contiene el título que da merito a la inscripción del acto o derecho.
De modo que, el resumen está representado por los asientos registrales de una partida registral
ordenado por rubros A, B, C, D, E, y F, siendo estos datos de vital relevancia para la publicidad
jurídica y que es de interés de terceros respecto del acto rogado. En cuanto a los métodos de
inscripción, el Tribunal Registral expresa: “El sistema registral peruano rige, por regla general, la
técnica de redacción de los asientos de INSCRIPCIÓN, por el cual, en los asientos registrales se hará
constar únicamente un resumen de los datos relevantes contenidos en el título en virtud del cual se
extenderá la inscripción rogada. Al respecto, Rubén Guevara Manrique indica lo siguiente: «Nuestro
sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad
registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra
acceso al registro». En tal sentido, el contenido del asiento registral no es una transcripción literal del
contenido del título que se inscribe, por lo que, los datos consignados en dicho asiento podrán ser
objeto de rectificaciones”. Por su técnica de inscripción, folio real y personal: El sistema de folio real
señala que las partidas registrales se abren teniendo como base el bien como la unidad de registro,
por lo que se abrirá para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores. En tal sentido,
concentrará todo el historial jurídico que corresponde a cada predio en su partida correspondiente.
Con respecto al folio real, el Tribunal Registral refiere: “Folio real es el sistema registral en donde, el
registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realizan mediante asientos
sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble56 ”. 55 Véase
Resolución N° 589-2014-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 3. 56 Véase Resolución N° 1572-2014-
SUNARP-TR-L, fundamento jurídico

4 El sistema de folio personal señala que las partidas registrales se abren tomando como base
primordial a la persona natural, de modo que, los contratos y todos aquellos actos registrados tienen
como protagonistas a las personas que intervienen en ellos y no a los bienes. En tanto que, la partida
se abrirá en el nombre de la persona y en ella misma se inscribirán los inmuebles del que es titular
dicha persona. Con respecto al folio personal, el Tribunal Registral refiere: “En mérito al principio
registral de especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para
cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en cada registro
que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos
registrales relacionados al mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser extendidas
solamente en dicha partida registral57”. El derecho registral peruano ha adoptado un sistema
registral declarativo por regla general y de forma excepcional el sistema constitutivo para el derecho
real de hipoteca, así como para el nacimiento de las personas jurídicas, entre otros actos. Así lo ha
manifestado la jurisprudencia del Tribunal Registral58 (Rimascca, 2015). 2.3. Los Principios registrales
2.3.1. Definición En un esfuerzo por definir los principios registrales, se puede decir que son aquellos
preceptos legales sobre el derecho registral que sirven de lineamiento para orientar a todo el
ordenamiento jurídico registral, y que además brindan seguridad jurídica. Generalmente, estos
principios se encargan de dirimir conflictos o incertidumbres que surgen por vacíos legales o por
interpretaciones inadecuadas al momento de inscribir actos en el registro. Según Jorge Ríos59 , “Los
principios registrales son las orientaciones básicas del sistema registral y son el resultado del
ordenamiento jurídico”. Analizándose estos principios 57 Véase Resolución N° 187-2014-SUNARP-TR-
A, fundamento jurídico 2. 58 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…, op. cit., p. 104-
109. 59 RÍOS HELLIG, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. Mc Graw-Hill Interamericana Editores,
México, 2005, p. 393. 38 a la luz del registro público de la propiedad y en atención a la actividad
comercial, el tráfico inmobiliario, y el avance económico de un país; se les permite tanto a los
notarios como registradores públicos, la aplicación de la legislación registral pertinente ante una
situación jurídica en concreto con la finalidad de brindar seguridad jurídica y oponibilidad de
derechos de quien así lo requiera (Ríos, 2005). José García afirma que, “los principios registrales se
definen como aquellas notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado
sistema u ordenamiento registral, siendo estos principios su fundamento, aquel valor esencial60”
(García, 1998). Para Ángel Rimascca, los principios registrales son directrices del procedimiento
registral, dichos principios son un conjunto de reglas jurídicas o normas fundamentales que sirven de
guía y representan la base del sistema registral peruano. Generalmente, pueden ser señalados por la
misma ley; es decir, el Código Civil y demás normas como el Reglamento General de los Registros
Públicos, o bien pueden extraerse de la interpretación sistemática de las diversas normas de nuestro
ordenamiento jurídico61 (Rimascca, 2015). Los principios registrales representan y caracterizan al
sistema registral de cada ordenamiento jurídico. Es decir, cada país consagra distintos principios
registrales y distintas formas de resolver problemas que no se encuentran regulados por la
legislación registral de un país determinado (lagunas de derecho o vacíos legales). Así, los
denominados principios registrales son el fundamento del derecho registral porque facilitan la
interpretación de las normas registrales, aplicación de normas registrales, encaminan la calificación
registral realizada por los registradores públicos y los tribunales registrales en última instancia.
Además, estos principios son de vital trascendencia en el sistema registral nacional debido a que
brindan seguridad jurídica. En mérito a los principios registrales, el Tribunal Registral expresa: “Son
aplicables al registro, los principios registrales previstos en el título preliminar del Reglamento del
Registro de Sociedades, y los demás regulados por el Reglamento General de los Registros Públicos y
por el Código Civil. Ahora bien, generalmente se asocia a los Registros Públicos con el concepto 60
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. S.L. Civitas Ediciones,
Madrid, 1998, p. 533. 61 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…, op. cit., p. 25. 39 de
seguridad jurídica, siendo esta un valor fundamental de toda sociedad democrática y constituye un
factor coadyuvante en la estabilidad de los derechos, pilar del desarrollo social y económico, en
buena cuenta es un principio que otorga certeza y protección a los derechos subjetivos62”. Los
principios registrales se encuentran consagrados en el Título I del Libro IX del Código Civil y en el
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, así como también se establecen
principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, además de
otros reglamentos registrales especiales y otras normas donde también se consagran principios
registrales, en conjunto toda esta legislación registral guarda especial concordancia y sirve de criterio
orientador a la jurisprudencia63 . Así el sistema registral, que tiene por finalidad dar seguridad
jurídica al tráfico de bienes, ha establecido los siguientes principios: principio de rogación, legalidad,
titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad
excluyente, legitimación y fe pública registral. 2.3.2. Desarrollo de los principios Nuestro
ordenamiento jurídico recoge los siguientes principios del Libro IX del Código Civil y también del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, además de otros reglamentos
especiales. a. Principio de rogación El principio de rogación se encuentra regulado en el primer
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el cual expresa: “Los registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes, y de los asientos de los registros públicos”.
Este principio consiste en la presentación de un documento en un título para que pueda acceder al
registro, el cual será calificado por el registrador para su posterior inscripción. Además, la
presentación de este documento contiene un acto inscribible y es a solicitud del usuario (voluntad).
Este principio establece que las inscripciones de los actos y contratos en 62 Véase Resolución N° 849-
2008-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 6. 63 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…,
op. cit., p. 29. 40 el registro no se realizan de oficio; es decir, a costas del registrador; solo cuando el
usuario así lo solicite el procedimiento registral dará inicio. Existen dos excepciones al principio de
rogación: Primero, la rectificación de oficio expresada en el artículo 76 del Reglamento General de los
Registros Públicos que señala que los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte,
y a la vez podrán proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales. Segunda,
la hipoteca legal está regulada en el artículo 1118 del Código Civil que establece como supuestos de
excepción al principio de rogatoria, y que las hipotecas se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan64 . El Tribunal Registral, con respecto al principio registral de rogación refiere: “El
artículo III del Título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, regula el principio
de rogación, señalando que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título,
salvo reserva expresa. Por rogación se entiende el acto cuya inscripción se solicita ante el registro.
Esta rogatoria se plasma en el formulario de inscripción y se encuentra contenida en el título65”. b.
Legalidad El principio de legalidad se encuentra regulado en el primer párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, el cual expresa: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte
de ellos, de sus antecedentes, y de los asientos de los registros públicos”. Los registradores califican
la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación
del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la
validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción66 .
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y 64 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…, op. cit., p. 37. 65
Véase Resolución N° 1210-2014-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 2. 66 Artículo V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN.
41 la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes
que obran en el Registro67 . Por este principio, los registradores efectúan un examen previo de
legalidad de los documentos presentados, además en esa instancia se determina si el acto es
inscribible o no. El Tribunal Registral, con respecto al principio de legalidad refiere: “El artículo 2011
del Código Civil regula el denominado principio de legalidad, base fundamental de la actividad
registral en virtud del cual se habilita a instancias registrales a calificar los documentos en cuyo
mérito de solicita la inscripción. Por este principio, los registradores evalúan a priori la legalidad de
los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto a fin de determinar la
procedencia de la inscripción. Se trata de una actividad oficial y autónoma dirigida a discriminar los
actos que merecen obtener acogida registral y por lo tanto publicidad, de aquellos incompatibles68”.
c. Titulación auténtica El principio de titulación auténtica se encuentra regulado en el artículo 2010
del Código Civil, el cual expresa: “La inscripción se hace en virtud del título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria”. Los asientos registrales se extienden a instancia de
los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario69 . El principio de titulación auténtica prescribe
que las inscripciones se extienden en mérito a instrumentos públicos, y excepcionalmente se pueden
extender inscripciones en mérito a instrumentos privados siempre y cuando exista norma que lo
autorice. Ángel Rimascca afirma que por regla general se inscriben en mérito a los documentos
públicos, y por excepción en mérito a los documentos privados70 . El Tribunal Registral, con respecto
al principio de titulación autentica refiere: 67 Ibídem. 68 Véase Resolución N° 200-2005-SUNARP-TR-
L, fundamento jurídico 5. 69 Artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN. 70 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho
registral…, op. cit., p. 38. 42 “El artículo 2010 del Código Civil establece que la inscripción se hace en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. Dicho numeral debe
concordarse con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
cuyo primer párrafo indica que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La normativa antes descrita trata del denominado principio de titulación
auténtica, por el cual las inscripciones como regla general se realizan en mérito a documentos
públicos, como partes notariales o partes judiciales y excepcionalmente, siempre que una disposición
legal así lo establezca, en virtud a documentos distintos, como por ejemplo documentos privados con
legalización notarial de firmas71”. En principio existen tres instrumentos públicos: La Escritura
Pública, Resoluciones Judiciales, y Resoluciones Administrativas. El Registro brinda publicidad de
diversos actos y derechos con la finalidad de proveer de seguridad jurídica y oponibilidad frente a
terceros en la circulación de bienes y derechos; siendo necesario un título público en el cual pueda
recaer la presunción de exactitud de las inscripciones. d. Tracto sucesivo El principio de tracto
sucesivo se encuentra regulado en el artículo 2015 del Código Civil, el cual expresa: “Ninguna
inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
Entonces, ninguna inscripción salvo que sea la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario72 . Según Jorge Ríos, “El principio de tracto sucesivo obedece al concepto
filosófico de causalidad; es decir, solo puedo inscribirse la transmisión de lo que se encuentra
registrado previamente, la cadena de actos sobre un mismo bien conlleva al último”. En ese sentido,
no puede inscribirse un acto si no está inscrito previamente el acto que le dio origen73 . 71 Véase
Resolución N° 861-2008-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 2. 72 Artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN. 73 RÍOS HELLIG,
Jorge. La Práctica del Derecho Notarial…, op. cit., p. 397. 43 El principio de tracto sucesivo conocido
también como “principio de continuidad” surgió exclusivamente para el registro de propiedad
inmueble, estableciendo la continuidad de las transmisiones dominiales y generando una cadena
registral de sucesivos actos derivativos entre sí; además, genera un historial jurídico de los inmuebles
inmatriculados dentro de los sucesivos titulares registrales. Este principio plantea que para inscribirse
un título es necesario que quien disponga de un derecho que pretenda registrar, deberá constar
inscrita su titularidad74 . La finalidad de este principio radica en el deber de protección y
aseguramiento de los derechos inscritos en el registro, frenar la proliferación de fraudes y estafas
inmobiliarias, filtrando el acceso a documentos falsificados de origen ilícito, que no guarden relación
con el sistema registral y con la confianza que el registro está obligado a proveer. (A modo de
ejemplo, es imposible que se pretenda inscribir el acto de cancelación de hipoteca sin que
previamente exista una hipoteca registrada). El Tribunal Registral, con respecto al principio de tracto
sucesivo refiere: “El principio de tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción, salvo la
primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane y que es recogido en
el artículo 2015 del Código Civil y aplicable al registro de predios conforme lo establece el artículo 3
de dicho reglamento. De ese modo, para que se inscriba un acto o derecho debe también estar
inscrito el acto del cual deriva y así sucesivamente, de tal manera que exista una cadena de
transmisiones derivadas las unas de las otras. Se trata de un principio de carácter formal que busca
preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que el adquirente de hoy
sea el transferente de mañana. Para inscribir o anotar títulos que declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos, debe constar previamente inscrito o anotado el
derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos75”.
Existen tres excepciones al principio de tracto sucesivo: “Primero, la inmatriculación se defino como
un acto de incorporación del inmueble al registro de propiedad y se le asigna en el rubro de titulares
registrales la primera de dominio conjuntamente con la 74 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El
Derecho registral…, op. cit., p. 45. 75 Véase Resolución N° 506-2013-SUNARP-TR-A, fundamento
jurídico 3. 44 inmatriculación, entonces no aplica el mencionado principio. Segundo, el artículo 9876
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios el cual establece la inscripción de
transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, aunque en la partida registral del predio
se hubiera inscrito la sucesión a titulo universal. Finalmente, el artículo 12977 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios establece que la anotación de un embargo de inmueble inscrito
a nombre de un tercero78 ”. e. Publicidad El principio de publicidad se encuentra regulado en el
artículo 2012 del Código Civil, el cual expresa: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. El Registro otorga publicidad
jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando estos no hubieran tenido el conocimiento efectivo del mismo79 . Además, el
Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo
registral. Así, el personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral salvo prohibiciones expresas en la legislación registral80 . Según Luis
Carral81, el principio de publicidad se manifiesta como el más importante debido a que es la razón
de ser del registro público de propiedad; es decir, el registro ha de revelar la situación jurídica real de
los inmuebles; y toda persona, sea o no tercero registral interesado, tiene derecho a que se le
muestren los asientos del registro y de obtener la información pertinente que estos publicitan
(Carral, 2005). 76 Artículo 98 del R.I.R.P. señala: “Las transferencias a favor de terceros efectuados
por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del
predio se hubieran inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a
terceros”. 77 Artículo 129 del R.I.R.P. señala: “Cuando el juez disponga la anotación de embargo de
inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del
artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe constar la circunstancia de
haberse notificado al titular registral”. 78 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…, op.
cit., p. 49-50. 79 Publicidad Material en el artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN 80 Publicidad Formal en el artículo II del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-
SN 81 CARRAL y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho registral. Editorial Porrúa, México, 2005,
p. 319. 45 El fundamento del principio de publicidad recae en la exhibición de los asientos registrales
y en la exhibición de los títulos archivados; que son los que dan origen en primer lugar a las
inscripciones. La publicidad se materializa en certificados sobre los actos y derechos que se inscriben
en el registro, y son de libre acceso, debido a que cualquiera puede requerirlos. El Tribunal Registral,
con respecto al principio de publicidad refiere: “El artículo 2012 del Código Civil señala que se
presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones. Asimismo, el artículo II del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos recoge el principio de publicidad formal, por el cual, se establece que, siendo el
Registro Público, se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo de las partidas
registrales, y en general a que obtenga información del archivo registral. En virtud del referido
principio registral de publicidad, se entiende que el contenido de los registros es de conocimiento
general y se garantiza el efectivo conocimiento tanto de los asientos de inscripción y de los títulos
que les dieron origen, así como de los que se encuentran en trámite82 ”. f. Especialidad El principio
de especialidad, es conocido también como el principio de determinación, debido a que, la
publicidad registral requiere determinar con precisión el bien objeto de los derechos. Esta
designación sería la más acertada respecto a la especialidad, y se fundamenta principalmente en la
oposición a la generalidad de las hipotecas83 . Este principio tiene por finalidad que la publicidad de
los actos y derechos se efectúen de manera ordenada; de modo que, todos tengan conocimiento
preciso del acto y derecho inscrito en toda su extensión. Por lo tanto, el principio de especialidad nos
informa que los elementos del acto inscrito deben estar perfectamente determinados debiéndose
señalar datos específicos tales como el bien, el titular registral, y los derechos constituidos sobre los
que recae el bien, a efectos de una adecuada publicidad. En ese sentido, por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción
de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de
Personas Naturales, en cada 82 Véase Resolución N° 1387-2013-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico
5. 83 CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial…, op. cit., p. 321. 46 Registro que lo integra, se
abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de
una partida registral84 . El Tribunal Registral, con respecto al principio de especialidad refiere: “En
mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una
partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada
persona en cada registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida
registral, y los asientos registrales relacionados al mismo inmueble, persona jurídica o persona
natural deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este principio de especialidad es
también conocido como principio de determinación o especificación. Este principio registral tiene por
finalidad que la publicidad de los actos y derechos que se efectúen de manera ordenada, completa y
clara, de tal manera que todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito,
sino también de sus alcances y su extensión85 ”. g. Prioridad preferente El principio de prioridad
preferente se encuentra regulado en el artículo 2016 del Código Civil, el cual expresa: “La prioridad
en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. Los
efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario86 .
También conocido como principio registral de prioridad de rango, consiste en que un acto inscribible
que ingrese primero al registro se antepone con preferencia al posterior presentado, debido a que la
prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro. Los derechos otorgados por el sistema registral están 84 Artículo IV del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN. 85 Véase
Resolución N° 1267-2014-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 3. 86 Artículo IX del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN. 47
determinados por la fecha de su inscripción, y está a la vez se determina por el día, hora, minuto,
segundo y fracción de segundo de presentado el título al registro. El Tribunal Registral, respecto al
principio de prioridad preferente refiere: “El principio de prioridad de rango (también denominado
prioridad preferente), la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro. Así, conforme al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de
los derechos de los que emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario87 ”. h. Prioridad excluyente El principio de prioridad
excluyente se encuentra regulado en el artículo 2017 del Código Civil, el cual expresa: “No puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. En ese sentido,
este principio consiste en que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha88 . También conocido como el
principio de impenetrabilidad, es un principio registral que consiste en el impedimento de la
inscripción de un título con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de fecha anterior;
es decir, la inscripción de un derecho impide la inscripción del mismo derecho bajo otro título.
Produciéndose el cierre registral, esto es, un título incompatible con otro ya inscrito y que desea
inscribir ya no tendrá acogida registral de ninguna manera89 . El Tribunal Registral, con respecto al
principio de prioridad excluyente refiere: “El artículo 2017 del Código Civil establece que no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. El artículo X del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos precisa que no puede inscribirse
un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha. Ello guarda concordancia con lo regulado en el segundo 87 Véase Resolución N° 1923-2013-
SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 8. 88 Artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN. 89 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El
Derecho registral…, op. cit., p. 87. 48 párrafo del artículo 26 del mismo reglamento que define los
títulos incompatibles a efectos de determinar la aplicación del artículo 29, señalando que un título es
incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del
presentado en segundo lugar90”. i. Legitimación El principio de legitimación se encuentra regulado
en el artículo 2013 del Código Civil, el cual expresa: “El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se
declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme”. Además, los
asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el
Reglamento General de los Registros Públicos, o se declare judicialmente su invalidez91 . El principio
de legitimación establece que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido,
evidenciándose una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral por lo que el
titular registral queda facultado (o legitimado) para proteger su derecho y oponerlo frente a terceros.
Este principio tiene dos efectos que representan su razón de ser, 1) presunción de exactitud de
asientos registrales y 2) legitimación del titular registral. El profesor Ángel Montes92 afirma que,
valiéndose de la información que el registro publicita, los asientos registrales se presumen exactos;
en ese sentido, el titular registral reflejado en los mismos posee legitimidad para actuar en el trafico
inmobiliario según los términos que aparezcan recogidos en el registro (Montes, 1986). El Tribunal
Registral, con respecto al principio de legitimación refiere: “El sistema registral consagra como uno
de sus pilares al principio de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil y en el artículo
VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), el cual infiere que
los 90 Véase Resolución N° 1923-2013-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 8. 91 Artículo VII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN.
92 MONTES, Ángel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Librería
General, Zaragoza, 1986, p. 238. 49 asientos registrales se presumen exactos y válidos. Por tanto,
producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no
se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su
invalidez. En ese sentido, el principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la
misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,
aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que este tiene de
ejercitar el contenido del derecho que el registro hace público, por otro lado, también es cierto que
las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin
perjuicio de la interposición de las acciones a que hubiere lugar93 ”. Una de las características del
mencionado principio de legitimación recae en que el contenido de los asientos registrales posee una
presunción iuris tamtum, debido a que la carga de la prueba recae sobre aquel que pretenda
cuestionar el contenido del asiento. Legitimando al titular registral, el derecho inscrito se extiende en
los términos del asiento registral y no se limita solo al asiento, sino que también abarca al título
archivado. La legitimación registral encuentra su fundamento en la propia publicidad de la inscripción
que todos pueden conocer del sistema registral; también, en la exigencia de titulación pública y el
control de la legalidad de los títulos que acuden al registro por un funcionario calificado, además de
la organización del tracto sucesivo manifiesto en la partida registral. En ese sentido, la inscripción en
términos generales representada como apariencia de derecho sobre un inmueble, otorga un poder o
posición jurídica preferente y ventajosa al titular registral. Ese poder o posición jurídica preferente se
le conoce como legitimación registral. Así, la legitimación registral es el reconocimiento jurídico y
social de la inscripción, como portadora de un contenido que se presume verdadero y legítimo94 .
Finalmente, por legitimación registral se presume que los derechos reales inscritos en el registro
existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, esta
presunción es conocida como presunción de exactitud. A su vez, se presume que el titular registral
tiene la posesión de los bienes o derechos que el registro publicita 93 Véase Resolución N° 68-2013-
SUNARP-TR-A, fundamento jurídico 2. 94 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario
Registral. 3ª edición, Ediciones Legales, Lima, 2012, p. 489. 50 (presunción de posesión). Todo titular
registral tiene la potestad de hacer efectivo y oponer el derecho inscrito en el registro público frente
a terceros (Alvarez, 2012). j. Fe pública registral El principio de fe pública registral se encuentra
regulado en el artículo 2014 del Código Civil, el cual expresa: “El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro”. Así también, la inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos registrales95 . Este principio está regido por el
imperativo de la fe pública, por lo que se le denomina fe pública registral96 . Es catalogado como uno
de los principios fundamentales del sistema registral, porque le brinda protección al tercero de
buena fe que contrata valiéndose de la información que el registro publicita y contrata a título
oneroso inscribiendo su derecho, aunque después por causas extraregistrales se anule o resuelva el
título de su transferente. El Tribunal Registral, con respecto al principio de fe pública registral refiere:
“El Principio de Fe Pública registral se encuentra regulado por el artículo 2014 del Código Civil, en el
que se indica que el tercero de buena fe que adquiere a título oneroso algún derecho de persona con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro. El referido artículo encuentra su antecedente directo en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Española. Este principio de acuerdo con la exposición de motivos del Código 95 Artículo VIII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126- 2012-SUNARP-SN.
96 RÍOS HELLIG, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial…, op. cit., p. 412. 51 Civil, protege la
adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro como titular
registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se
fundamenta en causas no inscritas antes97 ”. El fundamento del principio de fe pública registral
recae en la necesidad del ordenamiento de brindar seguridad jurídica a quienes puedan adquirir
bienes (contratación inmobiliaria) confiando en la información que se encuentra en los asientos
registrales. Por lo tanto, se protegen las adquisiciones de aquellos terceros que mediante cualquier
negocio jurídico hayan contratado basándose en la información del registro e inscriban el derecho,
conjuntamente con la reunión de los requisitos del artículo 2014 del Código Civil obtienen tutela
jurídica. ¿Por qué tutelar al tercero? Porque así la economía del país se dinamiza y está en constante
fluctuación, esto trae consigo trabajo, desarrollo y demás beneficios que a un país le permiten
expandirse tanto social como económicamente. En necesario contar con los requisitos que la
legislación establece para estar protegidos bajo el principio de fe pública registral98:  Adquisición de
buena fe. Este requisito exige imperativamente el desconocimiento de cualquier inexactitud registral,
ignorar las discrepancias que surgen al contrastar la realidad registral con la realidad extraregistral. 
Adquisición válida a título oneroso.  Adquirir el derecho de aquella persona que aparezca como
titular en el registro, con facultades para transmitir el derecho del que pretende ser titular.  El
motivo que origine la nulidad, recisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda de
los asientos registrales ni de los títulos archivados que lo sustentan.  Inscripción del título de
adquisición. Una vez reunidos copulativamente los requisitos expresados tanto en la legislación como
en la jurisprudencia registral, nace la figura del tercero de buena fe registral que esta tutelado por el
Ordenamiento Jurídico Registral; de modo que, todo aquel que contrata bajo la confianza de los
datos que constan en el registro, mantienen su derecho. 97 Véase Resolución N° 849-2008-SUNARP-
TR-L, fundamento jurídico 5. 98 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho registral…, op. cit., p. 72.
52 2.4. El Registro El Registro busca proteger y asegurar los actos de transmisión y adquisición de los
predios. Así, esta institución se encuentra exactamente inmersa en el fenómeno económico de
circulación de la riqueza, teniendo como finalidad de que aquellos adquirentes conserven sus
derechos basándose en la publicidad de los actos; sin que alguna circunstancia oculta pueda
afectarles en un futuro. Según Gunther Gonzales99, el registro se compone de tres elementos
esenciales: Primero: Archivo de actos y contratos, referidos a un sujeto o bien especifico, y en cuya
virtud se extienden las distintas inscripciones; segundo: Archivo Público, que permite el acceso de
todos aquellos que tienen interés en conocer la información que contiene; y tercero: Productor de
efectos jurídicos de derecho privado, por lo que se pone en situación de ventaja al sujeto que
inscribe su derecho y se perjudica quien no lo hace. Este es el caso de los principios registrales de
inoponibilidad de lo no inscrito, fe pública registral y prioridad expresados en los artículos 2022, 2014
y 2016 del Código Civil respectivamente (Gonzales G. , 2012). El Registro encuentra su justificación a
través de la política legislativa de otorgar publicidad a las transferencias, con el fin de que los
derechos o cargar ocultas no perjudiquen a los terceros adquirentes, pues ello significaría la
paralización del comercio y la circulación de la riqueza territorial a causa de la falta de certeza
respecto a la situación jurídica de los bienes inmuebles, es menester realizar la determinación
respecto del propietario y de los gravámenes que el bien puedan padecer100 . De esta manera, el
registro nace para cumplir una evidente necesidad de certeza y exactitud que el Estado pretende
brindar a través de la organización de un sistema de publicidad, así el núcleo de la publicidad es
constituir una información en pública, y con determinadas garantías, en relación a las situaciones
jurídicas de carácter inmobiliario u otras relevantes para el tráfico patrimonial101 . La certeza y la
seguridad de los derechos, son las ventajas de la publicidad registral. 99 GONZALES BARRÓN,
Gunther. Derecho Registral y notarial. Tomo I (Derecho Registral), 3ª edición. Jurista Editores, Lima,
2012, p. 83. 100 MESSINEO, Francesco. “Manual de Derecho Civil y Comercial”; citado por Gunther
Gonzáles Barrón, en Derecho Registral y notarial, p. 84. 101 Ibídem, p. 84. 53 El Registro es un
instrumento de publicidad que garantiza en dos momentos decisivos del fenómeno de la circulación
de la riqueza. Antes de la adquisición del bien anuncia a terceros quien es el titular del inmueble que
se desea adquirir, así también informa de las cargas y gravámenes que les afectarán en caso que se
concrete el negocio adquisitivo. Y después de la adquisición, cuando el adquirente inscriba su título
de adquisición será este invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido
del Registro. Cualquiera de los momentos señalados demuestra que el fenómeno publicitario
representa la técnica tipificante de la institución registral. Así la publicidad legal a través del Registro,
se le conoce como la esencia del Derecho registral102 . Por lo tanto, no basta la sola publicidad, que
en tal condición se convertiría en simple difusión noticiosa; si no que es menester una notoriedad
especial cuya función sea la de proteger derechos, tratándose de una publicidad garantista. De modo
que, el derecho articula la publicidad mediante la toma de ranzón o reproducción de ciertos datos en
una oficina abierta a consulta pública. Son objeto de la publicidad diversos fenómenos jurídicos tales
como bienes muebles, inmuebles, estado de las personas, etc. Una vez determinados los bienes o
situaciones objeto de la publicidad registral fundada en la institución registral, el ordenamiento
establece cuales han de ser las circunstancias y titularidades que requieren ser públicas. De esta
manera, se establece la garantía que otorga la publicidad (efectos), la que tiene diversas
modalidades: inscripción constitutiva (principio de inscripción), inscripción declarativa (principio de
publicidad), convalidación del acto nulo frente a terceros (principio de fe pública registral), entre
otros. Así entonces, Gunther Gonzales afirma que, “El Registro busca, por tanto, dotar de publicidad
a las situaciones jurídicas referidas a los bienes inmuebles, muebles, o diversas situaciones jurídicas;
de tal suerte que el titular de la prerrogativa cuente con los mecanismos necesarios de protección
reforzados para la tutela de su derecho103 ”. El Tribunal Registral delimita la función del registro, de
la siguiente manera: “El efecto más importante del Registro es el de otorgar seguridad jurídica. El
Registro cumple una doble función, por un lado, da certeza a los terceros 102 GONZALES BARRÓN,
Gunther. Derecho Registral y notarial…, op. cit., p. 85. 103 Ibídem, p. 87. 54 sobre aquellas
situaciones publicadas y, por otro, cuida que la realidad que obra en él sea inalterable por causas
ajenas al normal tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática y dinámica, por la
primera se defiende al titular registral, y en virtud de la segunda se protege a los terceros que
contratan teniendo como respaldo la fe del Registro. En este marco, y como herramientas para lograr
la finalidad del Registro, encontramos una serie de principios registrales que coadyuvan a que la
seguridad jurídica publicada por el Registro no sea un mero enunciado104 ”. 2.5. La Inscripción En un
sentido amplio la “inscripción” se emplea como sinónimo de asiento; en un sentido estricto, se
distingue entre inscripción registral y asiento registral105 . La inscripción registral surge de la
calificación que realiza el registrador público y aquel inscribe un determinado acto en los asientos
registrales106. Tal es así, que el artículo 2011 del Código Civil, en mérito al principio registral de
legalidad y rogación, diferencia aquellos conceptos. “Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción (…)”. Entonces, se puede afirmar que la
inscripción registral viene a ser la calificación integral que realiza el registrador público materializada
en los asientos registrales, y los documentos que se presentan al registro de los cuales se solicita la
inscripción terminan siendo los títulos archivados (Ninamancco, 2016). Así, la inscripción en el
registro es causal. La inscripción define al derecho real inmobiliario constituido, pero siempre previa
acreditación de su causa, definida la causa como acto o contrato valido, fundamento o justificación
del derecho que se inscribe. A su vez, el título para los efectos de la inscripción es representado
como el documento o documentos públicos formalmente válidos en que se funde en el derecho de la
persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe en cuanto a la inscripción107 . 104
Véase Resolución N° 18-2014-SUNARP-TR-T, fundamento jurídico 3. 105 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José
Antonio. Derecho Inmobiliario Registral…, op. cit., p. 373. 106 NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort. La
metamorfosis incoherente (¿e inconstitucional?) del principio de buena fe pública registral. Artículo
en línea del Portal electrónico SelectedWorks disponible en:
http//works.bepress.com/fort_ninamancco/20/ - p. 72 107 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio.
Derecho Inmobiliario Registral…, op. cit., p. 383. 55 La importancia del título y la causa de la
inscripción recae también en que ambos definen con precisión el derecho que se va a inscribir,
modificar o cancelar. El documento público en que consta el contrato o acto inscribible que se
presenta a calificación, debe ser además el fundamento del derecho que se inscribe, modifica o
cancela. Así por regla general, la inscripción en el registro es voluntaria. El derecho de propiedad se
transmite de forma extra registral, y los derechos reales se crean, modifican o extinguen también de
manera extra registral. De modo que, la inscripción es un instrumento de seguridad y certeza para el
tráfico inmobiliario, pero no un requisito constitutivo del derecho que se pretenda inscribir. Las
inscripciones realizadas en los diferentes registros (registro de bienes inmuebles, de bienes muebles,
de Personas Naturales y Personas Jurídicas) están direccionadas por el principio de tipicidad, el cual
establece el contenido de los actos o hechos que son materia de inscripción ante el Registro. Es decir,
solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles. Además, la
tipicidad es en realidad una característica singular de todo asiento registral, y de toda inscripción. En
ese sentido, cuando los reglamentos especiales establecen que actos o hechos son materia de
inscripción están generando mayor seguridad y certeza hacia los terceros, quienes son los más
interesados en saber de antemano y con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que la
tipicidad no podría estar al arbitrio de los particulares o del registrador. Si no fuera así, el registro no
podría tener la eficacia de inoponibilidad, toda vez que los terceros ignorarían que actos podrán
acceder al registro108 . El Tribunal Registral se pronuncia respecto del principio de tipicidad: “En
relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores señalan que lo que se inscribe es el título;
otros, el derecho, otros, los actos por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten,
modifican o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en general se muestra partidaria
del principio de tipicidad del contenido del registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan
las leyes se consideraran como inscribibles109”. 108 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho
registral…, op. cit., p. 206. 109 Véase Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, fundamento jurídico 8.
56 CAPÍTULO III TRATAMIENTO DEL FRAUDE INMOBILIARIO EN LA LEY N° 30313 3.1. Fraude
inmobiliario (realidad actual) El Sistema Nacional de los Registros Públicos y el principio de fe pública
registral han sido amenazados por situaciones lamentables como la suplantación de identidad y la
falsificación de documentos, estos problemas representan un riesgo para la seguridad jurídica que la
institución registral pretende brindar a través de la publicidad de derechos. El fraude mobiliario y el
inmobiliario se materializan de distinta forma: el primero se caracteriza fundamentalmente a través
de engaños respecto a la calidad o condición del bien mismo; en cambio, el segundo motiva nuestra
investigación y se lleva a cabo mediante fraude documental, es decir, por falsificación de
instrumentos públicos o privados. La razón de la diferencia es simple debido a que, en los muebles, el
vendedor no exhibe títulos anteriores, por lo que le basta la entrega del bien mismo; pero, en los
inmuebles, es necesario mostrar los títulos anteriores, por lo que, el falsario necesita falsificar el
título actual para hacerlo coincidir con el propietario previo. Por lo tanto, el fraude mobiliario recae
normalmente sobre cosas, mientras que el inmobiliario lo hace sobre documentos110 . El fraude
inmobiliario recae principalmente en títulos de propiedad falsos, los cuales son documentos ficticios
que reflejan supuestamente la declaración de voluntad de una determinada persona, lo que no es
cierto, porque no se ha declarado nada. Hasta hace algún tiempo el fraude inmobiliario se
circunscribía solamente a dos casos en particular, el primero tiene lugar cuando la falsedad destinada
a la regularización cuando una persona se considera titular de un derecho, pero no lo puede probar
formalmente, por lo que, ante la falencia, se lleva a cabo la falsificación para remediar lo que no se
tiene; como ocurre, por ejemplo cuando la persona que adquirió legalmente el bien, sin embargo,
perdió los documentos que acreditan la propiedad, por lo que recurre a la falsificación. El segundo se
denomina falsedad eventual, que ocurre, cuando un vecino aprovecha el abandono de un terreno
contiguo, que él conoce, y valiéndose de esa situación utiliza documentos falsos. 110 GONZALES
BARRÓN, Gunther. La falsificación: nuevo modo de adquirir la propiedad, crítica a los tribunales que
amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario. Gaceta Jurídica, Lima, 2015, p. 82–89. 57 3.2.
Modalidades del fraude inmobiliario Las organizaciones delictivas dedicadas al fraude inmobiliario
tienen por finalidad, la apropiación ilícita de bienes ajenos para después transferirlos a un precio
módico, teniendo en cuenta que una de las actividades económicas más rentables para el país es
representada por el tráfico inmobiliario y la circulación de los bienes. Gunther Gonzales desarrolla las
siguientes modalidades de fraude inmobiliario:  El propietario A sufre una falsificación, por lo que
supuestamente vende su inmueble a B, que seguidamente lo transfiere a C, si es que no también se
producen sucesivas transmisiones a D, E, F, etc. La falla del sistema se produce porque el registro no
puede atajar los títulos falsos, que logran su inscripción.  El propietario A es suplantado ante una
notaría, por lo que supuestamente vende su inmueble a B, que seguidamente lo transfiere a C. La
falla del sistema se produce porque un notario negligente, o corrupto, no identifica adecuadamente
al vendedor.  El propietario A es suplantado ante una notaría, por lo que supuestamente otorga un
poder a favor de X, que le sirve para transferir a B, y luego este a C. La falla del sistema se produce
porque un notario negligente, no identifica adecuadamente al poderdante.  El propietario, la
persona jurídica A, es suplantada en el trámite de certificación de libros de actas, por lo cual se
inscribe un poder a favor de X, que le sirve para transferir a B, y luego este a C. La falla del sistema se
produce porque un notario no identifica adecuadamente al representante de la persona jurídica al
momento de certificar el libro, lo que implica a todas luces negligencia.  El propietario A sufre un
procedimiento de prescripción adquisitiva notarial, en el que no es citado correctamente, no
obstante, lo cual, emerge B como nuevo propietario, quien nunca tuvo posesión; seguidamente, ese
B transfiere a C. La falla del sistema se produce porque un notario negligente, permite que un no
poseedor logre la declaración notarial, sin adecuada comprobación posesoria, y sobre la base de
documentos dudosos, muchas veces falsificados. También tiene 58 responsabilidad el registro
porque una directiva suya permite la inscripción de declaraciones notariales de cualquier tipo,
incluso ilegales, sin calificación alguna.  El propietario A sufre un procedimiento de título supletorio
notarial, respecto de un inmueble no inscrito, y sin tomar la más mínima diligencia, despoja a un
propietario privado o al Estado, por lo cual, emerge B como nuevo propietario, pese a que este nunca
tuvo la posesión; no obstante, ese B transfiere a C. La falla del sistema se produce porque un notario
negligente, o corrupto, permite que un no poseedor logre la declaración notarial, sin adecuada
comprobación posesoria, y sobre la base de documentos dudosos y falsificados. Por lo demás, en
estos casos, el agraviado es el Estado, pues el inmueble en cuestión se encuentra en zonas de playa,
siendo de dominio público. También tiene responsabilidad el registro debido a que una directiva suya
permite inscribir declaraciones notariales de cualquier tipo, incluso ilegales, sin calificación alguna. 
El propietario A sufre un laudo arbitral en su contra, pese a que nunca se sometió al arbitraje, y en el
que, además, no es citado, no obstante, lo cual, emerge B como nuevo propietario, quien
seguidamente transfiere a C. La falla del sistema se produce porque el registro estableció que el
laudo arbitral no era observable por ningún motivo, ni siquiera para comprobar el sometimiento del
propietario al arbitraje, y, además, se le facilitó la vida a los falsarios al permitir que los árbitros
puedan apercibir al registrador para forzar la inscripción. La culpa recae entre los árbitros amañados
y el registro, pero también en una ley de arbitraje demasiado flexible y tolerante, bajo la falsa
premisa de que el arbitraje podría ser solución frente a los problemas del sistema judicial.  El
propietario A es propietario ajeno totalmente a un laudo entre dos partes extrañas, en las que
curiosamente se declara que el propietario es B, y luego este transfiere a C. La falla del sistema se
produce porque el registro estableció que el laudo no era observable por ningún motivo, ni siquiera
para cuestionar que esa decisión no puede afectar a terceros, y, además, se permite el
apercibimiento contra el registrador para forzar la inscripción. La culpa recae sobre el registrador y la
ley de arbitraje que dan pie a este tipo de fraudes. 59  El propietario A celebra un contrato de
arrendamiento con B, en el que se incorpora de manera oculta un pacto de mejoras y un convenio
arbitral. Poco tiempo después, el arrendatario exige el arbitraje contra el arrendador, señalando que
ha realizado mejoras por un monto exorbitante, por lo que en virtud de la deuda y gracias al
oportuno laudo arbitral, se convierte en propietario del bien.  El propietario A sufre una ejecución
hipotecaria, pero anteriormente se simula una compraventa anterior con fechas falsas, o una dación
en pago, pero el nuevo propietario B se encuentra en estado de insolvencia, por lo cual el inmueble
pasa a concurso de acreedores, por tanto, el liquidador de B lo transfiere a C, con el automático
levantamiento de todos sus gravámenes. La falla del sistema se encuentra en la exagerada
flexibilidad legal para aceptar entidades liquidadoras, así como en una ley concursal que permite
disponer de los activos sin dar cuenta a nadie, e incluso sin tasación previa.  El propietario A, es una
persona jurídica que ingresa a un proceso judicial de liquidación por mérito de una deuda inventada,
luego la entidad liquidadora vende el predio a B, y este a al tercero de buena fe C. El error se
encuentra en la carencia de la ley concursal y la flexibilidad para aceptar entidades liquidadoras sin el
mínimo sustento técnico o económico.  El propietario-constructor logra inscribir una edificación
sobre la base de permisos municipales falsos, sea por actuación directa o de tramitadores, con lo cual
se vulneran los parámetros urbanísticos. La reacción lógica es que la municipalidad o el registro
persigan la declaración de nulidad de tal fábrica, pero se quedan sin realizar acción alguna. Las
modalidades pueden superponerse, de tal suerte que la falsificación se suma con la suplantación, y
luego un arbitraje o un proceso de liquidación, con el cual se dificulta o se imposibilita las acciones de
aquel que es despojado. Además, como no basta conseguir la propiedad mediante un título
fraudulento, entonces la mafia procura obtener la posesión a efectos de facilitar la venta a terceros
de buena fe, por lo cual se utilizan mecanismos del acta de conciliación extrajudicial o el laudo
arbitral, con la singularidad de que el condenado a la entrega del bien, jamás lo ha poseído (Gonzales
G. , 2015). 60 Según Gunther Gonzales Barrón, todos los casos de fraude inmobiliario se reducen a un
contrato, laudo o acto falsificado entre A y B; inmediatamente después ocurre un contrato válido
entre B y C que arrastra un acto falsificado previo. Así, los falsarios crearon un sistema por el cual se
crea un título de propiedad a partir de nada, sea por falsificación, suplantación, arbitraje inexistente
o prescripción adquisitiva sin posesión, por lo tanto, el contrato entre A y B jamás existió, no tiene
contenido, sin embargo, en forma inmediata se celebran sucesivas transferencias para crear terceros
de buena fe (contrato entre B y C). Entonces, este esquema delictivo de falsificación busca
subsumirse dentro del principio de fe pública registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil, en
cuya virtud se exige la protección del sistema jurídico a favor de terceros con título oneroso y de
buena fe. El resultado deviene en legalizar o convalidar los efectos del delito, ya sea para lavar
activos, apoderarse de propiedades y demás, aprovechándose de una norma como la fe pública
registral, que no fue pensada para que las organizaciones delictivas monten un sistema bien
estructurado para despojar a propietarios legítimos111 . 3.3. Casuística del fraude inmobiliario en el
Perú A raíz del inminente aumento masivo del tráfico inmobiliario en los últimos años, y ante la
endeble legislación que regula la transferencia de propiedad, en general la circulación de los bienes
en todo el país; ha permitido que mafias dedicadas al fraude inmobiliario desplieguen su actuar
delictivo utilizando mecanismos fraudulentos para apoderarse de bienes y derechos, burlando toda
legitimidad y quebrantando el derecho de propiedad. El caso más alarmante en el Perú, es el de
Rodolfo Orellana Rengifo112 quien dirigía una organización dedicada a apoderarse de inmuebles y
toda clase de terrenos (particulares, y de propiedad del Estado) mediante deudas amañadas,
procesos de liquidación simulados, documentación falsa y arbitrajes fraudulentos. En breves líneas
describiremos como operaba la red criminal de Orellana operaba, los crímenes que se le imputaban
derivan de la apropiación de inmuebles de terceros, la participación fraudulenta en licitaciones
convocadas por el Estado, y el lavado de activos. 111 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsificación:
nuevo modo de adquirir..., op. cit., p. 90. 112 Véase Diario La República. “Así opera la red de Rodolfo
Orellana”, Lima, 22 de junio del 2014, p. 12. 61 Para realización de este tipo de actos, necesito de un
laudo arbitral, y detrás el apoyo de un grupo criminal organizado de personas, entre jueces, notarios,
registradores públicos. Así como también, el empleo de distintas personas jurídicas que promovían el
encubrimiento de actos envestidos de toda ilegalidad. Bajo la primera modalidad, la red criminal de
Orellana buscaba apoderarse de predios pertenecientes a terceros para después venderlos.
Valiéndose de la institución del convenio arbitral, esta situación consistía en la existencia de una
relación contractual entre el propietario y algún testaferro113 de Orellana que involucre directa o
indirectamente al predio. De esta manera, los contratos celebrados incluían clausulas arbitrales
ambiguas, de tal forma que las futuras controversias sean resueltas por un tribunal arbitral
controlado por Orellana. Así, esta red criminal buscaba activar diversos mecanismos contractuales
que posibiliten la adjudicación del bien a favor del testaferro, aun cuando el dispositivo contractual
no sea, en realidad, de aplicación al caso concreto. Por ejemplo, una cláusula en la que se disponga
deliberadamente que, para la introducción de mejoras, el poseedor (testaferro) debe contar con el
consentimiento del propietario, y que el reembolso de las mejoras realizadas por el poseedor,
cuando no puedan ser pagadas por el propietario, se realicen mediante la adjudicación del bien.
Orellana buscaba activar un dispositivo de este tipo aun cuando las mejoras realizadas no contasen
con el consentimiento del propietario, lo cual lograba llevar toda controversia a un arbitraje
controlado por su red criminal. Una segunda modalidad, contaba con la participación de notarios,
registradores públicos, abogados; Orellana lograba inscribir en los Registros Públicos una serie de
negocios jurídicos fraudulentos mediante los cuales se transfería la propiedad a un testaferro.
Posteriormente, dicha propiedad era transferida sucesivas veces (a terceros de buena fe), lo cual
reforzaba la apariencia de legalidad de las operaciones ilícitas. Así, se inscribía un contrato simulado
que incluyese una cláusula arbitral entre testaferros de la red criminal sobre un inmueble de un
tercero para apoderarse de la propiedad, y esto debido a que Orellana controlaba funcionarios
públicos (registradores, notarios, etc.), así como árbitros, quebrantando convenios arbitrales,
además del contenido de los principios registrales que son la base del ordenamiento jurídico
registral. 113 «Persona que hace figurar su nombre en un contrato como si actuara por su propia
cuenta, cuando en realidad no interviene sino como mandatario de otra, sin que el contratante tenga
conocimiento de tal interposición o simulación». Definición disponible en http://www.enciclopedia-
juridica.biz14.com. 62 Una vez obtenida la propiedad de un determinado inmueble, se disponía de
este empleando distintos mecanismos legales como: Un testaferro, obtenía un crédito en algún
banco hipotecando uno de estos inmuebles, para luego ser transferido a una persona sometida a un
proceso de insolvencia (simulado por la red criminal) llevado acabo por alguna de las empresas
liquidadoras de la misma red (Aladem o Delta)114. La empresa encargada incluía el inmueble en la
masa a liquidar, y de esta forma lograban levantar las cargas y gravámenes del inmueble, entre estas,
la hipoteca a favor del banco. De esta forma, el inmueble se transfería a un tercero amparado bajo la
fe pública registral, evitando que el banco recaude sus acreencias. Otra modalidad en la cual operaba
esta red criminal, consistía en que la Cooperativa de Ahorro y Crédito para los Exportadores –
COOPEX, empresa constituida y controlada por toda esta mafia, compraba inmuebles y luego emitía
cartas fianza falsificadas a favor de empresas creadas por la misma red criminal, las cuales se
presentaban en procesos de liquidación para mostrar su solvencia. Obtenida la buena pro, estas
empresas solicitaban al Estado un adelanto para iniciar la ejecución de obras, para luego
desaparecer115 . La actuación de Rodolfo Orellana en la organización de esta red criminal, sorprende
y llama la atención debido a la total impunidad con la que operó, evidencia la fragilidad del sistema
que permiten situaciones de fraude inmobiliario y hace ardua la tarea de combatir contra estos actos
ilegales, tergiversando instituciones legales (convenio arbitral, principios registrales, etc.). Incluso
ante las leyes vigentes, se buscaba darle una interpretación y aplicación distinta, además de la
participación de los operadores jurídicos (abogados, jueces, notarios, registradores, árbitros), para la
obtención de un pronunciamiento judicial o arbitral favorable ante cualquier controversia planeada
previamente. 3.4. El principio de legitimación registral modificado por la Ley N° 30313 El principio de
legitimación, o presunción de exactitud de las inscripciones, consiste en que existe plena
concordancia entre la realidad jurídica registral y el contenido de las inscripciones. Entendiéndose
como titular del derecho al titular de la inscripción. 114 Véase Diario La República. “Así opera la red
de Rodolfo Orellana”, Lima, 22 de junio del 2014, p. 12. 115 Artículo en línea “Algunas reflexiones en
torno a la red criminal de Rodolfo Orellana”, disponible en http://www.ius360.com/, 16 de
noviembre de 2014, editorial IUS 360. 63 La presunción de exactitud de las inscripciones contiene la
presunción iuris tantum, de modo que, admite prueba en contrario. Siendo una presunción de
derecho, la inscripción hace al titular propietario o titular de un derecho con la finalidad de tutelar la
confianza que los terceros de buena fe depositan en el registro público. El principio de legitimación
facilita la actuación del titular registral en el tráfico jurídico, pero no es norma atributiva o protectora
de derechos, pues la inscripción puede desmoronarse, entre otros supuestos, ya sea por nulidad,
rectificación o modificación, lo que concuerda con el carácter de norma presuntiva116 . La
legitimación representa una presunción de exactitud y tiene esta tiene como función, simplificar la
prueba de situaciones jurídicas y facilitar la actuación práctica de los derechos subjetivos. Evitando
las dificultades que significaría contrastar la realidad y la validez de cada título de adquisición. Por lo
que, el registro otorga seguridad jurídica, y en aquellos casos en los que exista un conflicto, se admite
prueba en contrario. Es evidente que el titular registral es el verdadero titular en el tráfico jurídico, y
así será hasta que se pruebe lo contrario. Aquel que se basa en la información del registro tiene
plena confianza y certeza producida en virtud de la presunción favorable del asiento registral
“existencia del derecho, legalidad del título de adquisición, certeza del titular y de las cargas
inscritas”. Por lo tanto, se trata de una certeza impuesta que se manifiesta en el ámbito privado y
hace referencia al ejercicio del derecho inscrito. La presunción facilita el tráfico y simplifica la
actuación de las relaciones jurídicas, proporcionando una prueba veraz de la propiedad, y de los
demás derechos inscritos117 . A pesar de todo, la legitimación registral se comprueba con las copias
o certificados, que tienen por finalidad trasladar la publicidad dentro del registro a la publicidad
forma que se da fuera del registro, que es la forma para que los usuarios accedan a la información. La
legitimación registral se aplica de modo diverso según el tipo de asiento registral, sea la inscripción,
cancelación y anotación preventiva, que representan el ámbito formal del principio. Así, el artículo
2013 del Código Civil alude de forma restrictiva a la inscripción 116 GONZALES BARRON, Gunther.
Sistema registral y Contratación inmobiliaria en la Ley N° 30313. Ley de oposición al procedimiento
de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación o falsificación.
Ediciones Legales, Lima, 2016, p. 68. 117 Ibídem, p. 71. 64 como asiento beneficiado con la
legitimación. Sin embargo, el artículo VII del Reglamento General de los Registros Públicos hace
mención de manera extensiva a los asientos en general. De modo que, debemos de entender a la
inscripción como el asiento que publica un derecho consumado o la modificación de uno anterior,
por el cual se proclama una situación jurídica definitiva, por tanto, se trata de un asiento principal,
definitivo y de carácter positivo que constata el título constituyente o modificativo del derecho118 .
El modo de adquirir derechos se realiza por medio de títulos jurídicos reconocidos por ley, ya sea por
contratos, usucapión, herencia, entre otros. Así, el registro publica los títulos mediante inscripciones,
pero no los crea; por consiguiente, la inscripción se define como la constatación formal y publica de
un título. El artículo 2013 del Código Civil, modificado por la Ley N° 30313, refiere que la inscripción
no convalida los actos nulos solo es el reflejo de estos. Teniendo en cuenta la forma en que nuestro
ordenamiento funciona, la adquisición del dominio y de los derechos reales se acreditan mediante la
valoración de los derechos a través del título inscrito. Ahora bien, la legitimación corresponde al
título inscrito que es el motivo de la adquisición de los derechos en el sistema patrimonial peruano,
por tanto, lo realmente protegido es el título (dado que este da origen a la inscripción propiamente
dicha), la inscripción deviene en un resumen producto de la calificación que realiza el registrador
público cuando califica la documentación pendiente de inscripción. El nuevo artículo 2013 de Código
Civil, luego de la modificación de la Ley N° 30313, establece que: “El contenido del asiento registral
se presume cierto”, lo que implica que la legitimación comprende a la inscripción, pero ello no
produce cambio alguno en la comprensión del principio, debido a que tratándose de una presunción,
y no de una norma que atribuye derechos, entonces el contenido de la inscripción se presume
concordante con la realidad jurídica, tanto en forma general, como en forma particular, con el propio
acto jurídico o título archivado que dio origen a la inscripción. De modo que, la presunción de
exactitud no solo se refiere a la realidad, sino también al título119 . El principio de legitimación
registral tiene una doble presunción, partiendo desde que el registro es apariencia de verdad,
comprende lo extrínseco (se presume que no hay realidad 118 MONSERRAT VALERO, Antonio.
“Derecho Inmobiliario Registral”; citado por Gunther Gonzales Barrón, en Sistema registral y
Contratación inmobiliaria en la Ley N° 30313, op. cit., p. 80. 119 GONZALES BARRON, Gunther.
Sistema registral y Contratación inmobiliaria..., op. cit., p. 87. 65 extraña fuera del registro), y lo
intrínseco (se presume que no hay realidad extraña dentro del propio registro). Entonces, la
legitimación implica la plena coincidencia entre la forma y la verdad, con mayor razón comprende la
coincidencia en el ámbito interno de la forma, así la presunción es positiva en el sentido que la
inscripción siempre es concordante con el título que le dio origen (Gonzales G. , 2016). En ese
sentido, la novedad de la Ley N° 30313 no es de sustancia, debido a que la legitimación no es una
norma atributiva de derechos, si no de mera forma, en cuanto establece una doble presunción con
fines simplificadores de prueba, pero no son sustantivos. Por tanto, la carga de la prueba cuando la
inscripción no concuerde con el título, recae solamente en el sujeto perjudicado con ese asiento
engañoso, nulo120 . No se puede sostener la propiedad por medio de un título que adolece de
nulidad, se parte de la premisa normativa que el registro no convalida la nulidad121 . Gonzales
Barrón afirma que, el registro es, quiérase o no, un formalismo, por lo que tiene todas sus ventajas
(certeza, seguridad), pero también adolece de inconvenientes (engaños, fraudes, deformaciones de
la realidad). El registro persigue reflejar la realidad, sin distorsionarla ni inventar hechos; no
obstante, la perfección absoluta es imposible, pues la forma nunca podrá coincidir con la verdad.
Esta afirmación no requiere discusión, en tanto el orden jurídico inmunizado contra el
incumplimiento o el delito, simplemente no existe122 . 3.5. El principio de fe pública registral
modificado por la Ley N° 30313 Una de las funciones primordiales del registro recae en la
conservación, protección y tutela de los derechos patrimoniales, a través de la creación de una
apariencia jurídica que encuentra sustento en la confianza de los propietarios y de terceros para
contratar y así dinamizar en tráfico jurídico, requiriéndose la protección del tercero contratante. Se
hace ardua la tarea de contratar cuando a pesar de la información que esta anotada en el registro, no
se tiene certeza de si la persona que pretende vender es el propietario o no del bien, debido a que
solo se encuentra legitimado para transferir válidamente del derecho, aquel que sea el titular del
mismo. 120 GONZALES BARRON, Gunther. Sistema registral y Contratación inmobiliaria..., op. cit., p.
87. 121 Artículo 2013 del Código Civil, modificado por la Ley N° 30313. 122 Ibídem, p. 91. 66 El
principio de fe pública registral hace evidente la protección del tercero frente a futuras nulidades,
revocaciones e indistintas situaciones que pueda adolecer el título anterior. El poder de disposición
se relaciona directamente con la titularidad del derecho a transferir, en tanto, un estafador que
transfiere la propiedad de un inmueble no puede considerarse que tenga legitimación, y le es
conferida toda protección al que adquiere el derecho. Las adquisiciones a non domino son reglas
excepcionales latentes en la legislación jurídica registral que protegen al adquirente de un derecho,
se le exige buena fe como criterio básico para sustentar la defensa de su adquisición frente a la
posición del titular originario. Por lo tanto, la fe pública registral es una modalidad de adquisición a
non domino, prevista por el legislador con la finalidad de proteger la confianza en la apariencia; por
la cual, el tercero mantiene su adquisición, aunque aquel que transmite el derecho no sea el titular
por efecto de la nulidad, rescisión o resolución del propio título. En líneas expresadas por Gunther
Gonzales, la fe pública registral es una adquisición originaria-limitada (u originaria con presupuesto
de acto de voluntad), pues el transmitente carece del derecho de propiedad para transferirlo, no
obstante, el tercero mantiene la adquisición del mismo derecho que ya pertenecía al propietario, y
no uno nuevo, situación que se justifica por razones prácticas de seguridad jurídica123 . Desde un
punto de vista económico representada por la seguridad del tráfico, surge la protección de terceros
con necesidad de contratar y así dinamizar el mercado inmobiliario, el registro tiene el deber de
brindar información veraz que permita a usuarios contratar de manera eficaz, y minimizar todo acto
que conlleve ilegalidad. El artículo 2014 del Código Civil modificado por la Ley N° 30313 expresa: “El
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los asientos registrales y los títulos archivos que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro124 ”. 123 GONZALES BARRON,
Gunther. Sistema registral y Contratación inmobiliaria..., op. cit., p. 143. 124 De conformidad con el
artículo 5 de la Ley N° 30313, publicada el 26 de marzo 2015, se dispone que la información
contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al 67
El conflicto de intereses que se produce entre un propietario que es despojado por efecto de la
nulidad y el adquirente sucesivo que actúa de buena fe, trata de ser resuelto por el legislador en el
sentido de ponderar la situación del tercero en cuanto este reúna una serie de requisitos a fin de
estar inmerso en el alcance del principio y mantener inalterable su adquisición. De esta manera, la
buena fe del tercero y la onerosidad de la adquisición merecen protección por parte del
ordenamiento jurídico. Del precitado artículo 2014 se desglosan requisitos primordiales para la tutela
del tercero, y además de la correcta aplicación del principio de fe pública registral. La existencia del
tercero: La protección que brinda la fe pública registral se da en tanto exista un tercero ajeno a las
personas que celebraron el negocio que adolece de nulidad y consta inscrito en el registro. Siempre
que el tercero reúna los requisitos copulativos que configuran la fe pública registral. Título válido: El
acto jurídico celebrado por el tercero debe de ser válido, por cuanto el registro legitima la ausencia
del poder de disposición del contrato precedente (en el cual, no participó el tercero), pero no sanea
las causales de nulidad o invalidez del acto propio del tercero; por lo tanto, si el negocio consecuente
deviene en nulidad siguiendo la suerte del precedente, entonces la fe pública registral no puede
operar debido a la afectación del tercero por un título nulo; no es posible así clamar protección al
ordenamiento, pues la invalidez no se convalida. Título oneroso: El principio de fe pública registral
actúa como mecanismo de protección en los llamados negocios de tráfico, celebrados en virtud de
dos partes con carácter oneroso, en la cual ambos realizan un sacrificio patrimonial para la obtención
de un nuevo derecho (llámese, contratos de compraventa, permuta, entre otros). El ámbito de
protección del principio de fe pública registral recae en la cuestión de si la prestación es onerosa o
gratuita. Confianza en el registro: Aquel que adquiere y que pretende lograr protección jurídica
necesita confiar en un elemento objetivo que le brinde certeza, que le otorgue verosimilitud que el
transmitente es el propietario del bien. En mérito del artículo 2014 del Código Civil, la protección se
dispensa al que adquiere un derecho de persona que aparece en el registro con facultades para
otorgarlo. tercero en los términos establecidos en el presente artículo. Tampoco perjudican las
inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de
cancelación. 68 La protección que anhela el tercero exige que este actué bajo la confianza de una
determinada situación jurídica o no, que el registro publicite. Esta circunstancia, sumada a la buena
fe, permiten que el derecho del tercero se situé en un plano superior al del propietario primigenio
que permitió o dio origen a una falsa apariencia. Buena fe: La buena fe está referida al tercer
adquirente, y nunca al transmitente. Lo contrario sería anular el principio de fe pública, es de
suponer que el transmitente conoce la inexactitud de su propio título de adquisición. El artículo 2014
se refiere expresamente a la buena fe del tercero; de modo que, la actuación fraudulenta o dolosa
del transmitente es indiferente para calificar el requisito de buena fe. Siendo este uno de los
fundamentos de la protección del tercero porque mantiene moralidad de las relaciones
patrimoniales. Este precepto registral consiste en estar convencido de haber obrado de manera
diligente, prudente y honesta, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta.
Actuar dentro de los parámetros de la justicia, sin abuso del derecho. El registro no cuenta con las
causales de nulidad o ineficacia: La protección del tercero se encuentra subordinada a la no
constancia en el registro de causales de nulidad o ineficacia del negocio precedente, para determinar
si efectivamente estas situaciones se encuentran en el ámbito de la publicidad registral. Así, las
causales de nulidad o ineficacia del título previo se irradian sobre los negocios sucesivos pues
constituyen el efecto natural de los modos adquisitivos de transferencia; en tanto el adquirente
recibe el mismo derecho que tenía el transmitente. Por tanto, este efecto se evita cuando el negocio
no consta en el registro. Inscripción del título: Una vez lograda la inscripción del título adquisitivo de
dominio, se otorga protección al tercero. La principal finalidad de la inscripción es amparar a los
terceros que contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca publicitado
en el registro, así lo establece el artículo 2014 del Código Civil, así, una vez inscrito el derecho el
titular mantiene su adquisición, aunque después de anule el derecho del otorgante en virtud de
causas que no consten en los Registros Públicos. Es menester hacer una distinción entre la verdadera
razón por la cual es necesario tutelar a los terceros una vez que cumplan con los requisitos para
acceder a la protección que el ordenamiento provee125. El fundamento recae en la necesidad de
proteger el libre mercado 125 MEJORADA CHAUCA, Martín. Fundamentos de la tutela de los terceros
adquirentes de buena fe. Estudios sobre propiedad, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad
Católica del Perú, Lima, 2012, p. 140. 69 de bienes, generando confianza y certeza en los operadores
económicos, dinamizando la economía y cumpliendo con los presupuestos del régimen económico
(Mejorada, 2012). En resumidas líneas, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el
derecho del otorgante es nulo, el derecho común establece que será nulo también el del adquirente,
porque nadie puede transferir más de lo que tiene y nadie puede adquirir mayor o diverso derecho
que aquel que se le transmite. El legislador expone que la solución dada por el derecho extraregistral,
es sacrificada por la seguridad del tráfico, que se traduce cuando la nulidad no aparece en el registro,
el adquirente obtiene el bien y la nulidad del título otorgante no le perjudica126 . 126 Exposición de
Motivos Oficial del Código Civil: Comisión Revisora del Código Civil. Exposición de Motivos Oficial del
Código Civil de 1984. Libro referente a los Registros Públicos. 70 CAPÍTULO IV FUNDAMENTOS DE LA
INCONSTITUCIONALIDAD. PROPUESTA DE UNA REFORMA LEGAL 4.1. Pleno Jurisdiccional Civil
(octubre 2012) El Poder Judicial del Perú a través del Pleno Jurisdiccional Civil127 celebrado en
octubre del 2012, debatió en esa ocasión, la problemática en relación al principio de fe pública
registral en los casos de falsificaciones partiendo de dos posiciones. La primera de ellas sostiene que
la fe pública registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues el
artículo 2014 del Código Civil no hace distinción de las causas que provocaron la nulidad del acto
anterior debido a la seguridad jurídica del tráfico comercial, además no importa la magnitud del vicio
que afecta al título, basta que el tercero cuente con título oneroso, sea de buena fe, y finalmente se
inscriba su derecho, para revestirse de toda protección legal. La segunda sostiene que la fe pública
registral no protege a terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el
caso de la falsificación de títulos, pues el artículo 70 de la Constitución del Estado, establece que la
propiedad es inviolable, lo que no es coherente si se admite que un titular registral pueda ser
despojado fácilmente a través de una falsificación. El artículo 2014 del Código Civil debe entenderse
desde la perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos
consumen derechos. El fundamento de la primera posición se basa en la defensa del principio de fe
pública registral, delimitándose jurídicamente a la Casación Nro. 1845-2000-Junin, la cual señala que
el artículo 2014 del código sustantivo desarrolla el principio e instituto de fe pública registral según la
cual se protege a la adquisición de buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral,
que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se
fundamente en causas no inscritas antes. El fundamento del principio de fe pública registral radica en
la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto
127http://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/f508d3004d64472080bab0d8bd148401/Pleno+Nacion
al +Civil-Tema+2.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=f508d3004d64472080bab0d8bd148401. 71 consiste
en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se
hayan producido en virtud de la información del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo
en contenido de los asientos registrales, en efecto las inscripciones del registro se consideran exactas
y completas respecto de terceros adquirentes de buena fe, y quien adquiere el derecho de
propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca, confiado en la exactitud del registro deviene
en propietario, titular de servidumbre o de la hipoteca (Casación Nro. 1168-98-Lambayeque). El
fundamento de la segunda posición se fundamenta primordialmente en la defensa constitucional del
derecho de propiedad y como el artículo 70 de la Constitución del Estado preceptúa que: “El derecho
de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro
de los límites de la ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por la Ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio”. En ese sentido, la
inviolabilidad a la que se hace referencia en la norma constitucional, trae como consecuencia, que
nadie puede afectar, desconocer o cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser
privado de su derecho, salvo que sea por una decisión judicial, además en concordancia con lo
previsto en el inciso 16) del artículo 2 de la Constitución del Estado, el Estado garantiza y asegura que
se respetará el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, por ser este un derecho fundamental. Por
consiguiente, el principio de fe pública registral, entendido como un principio y no como excepción,
es una clara muestra de una interpretación normativa contraria a los valores constitucionales, pues
se limita a legalizar el despojo de un propietario128 sin verificar la diligencia del tercero, ni la
negligencia del titular afectado. De lo contrario, estaríamos simplemente despojando a uno, para
terminar, atribuyendo el bien a otro casi por azar, sin un juicio de racionalidad, sin que el titular
originario haya contribuido de forma alguna con la apariencia que lo perjudicó. 128 la cláusula de
inviolabilidad de la propiedad, manteniendo el patrimonio del titular y rechazando toda interferencia
de carácter ilegitimo (llámese, falsificaciones o suplantaciones). Entonces, es inadmisible que la
Constitución consagre la inviolabilidad de la propiedad, y a pesar de todo, una simple falsificación
(entendida como un acto vil, abusivo y arbitrario) permita que se desvirtué el derecho140 . En
adición, el Tribunal Constitucional ha establecido que la propiedad es un derecho que se determina
por su titular, no por intromisión de terceros141, que, además, el Estado lo garantiza mediante un
manto de inmunidad frente al ataque ajeno142, y finalmente, que la propiedad se encuentra a salvo
del “solo querer de terceros” o por “causas extrañas o anómalas143 ”. 140 GONZALES BARRON,
Gunther. Sistema registral y Contratación inmobiliaria..., op. cit., p. 210. 141 Véase el Expediente N°
0008-2003-AI/TC. 142 Véase el Expediente N° 0043-2007-AA/TC. 143 Véase el Expediente N° 0022-
2007-AA/TC y Expediente N° 5614-2007-AA/TC. 79 La falsificación constituye un no-hecho (nada),
con el fin de engañar adquiere la forma de un documento fraudulento, solo es apariencia, no existe.
De modo que, la adquisición de la propiedad se origina por títulos legítimos, que son hechos
jurídicamente valorados y positivizados por el ordenamiento para que produzcan efectos. Así
entonces, si no existe acuerdo para contratar, y se crea esa situación mediante un documento falso
con la finalidad de engañar y obtener un provecho ilícito se convierte en un título falso, y como tal, es
un no-hecho que jamás se podría sustentar para la adquisición de la propiedad144 . El derecho de
propiedad tiene envestidura internacional como derecho humano, y en orden a la seguridad jurídica,
nadie puede ser privado de la tranquilad, estabilidad y paz que representa el hogar legítimamente
adquirido, y bajo ninguna circunstancia por una situación fraudulenta que amenace al derecho de
propiedad. Es deber del Estado garantizar y respetar los derechos humanos, e impedir el detrimento
de estos. En el presente caso, se enfrenta la propiedad legítimamente adquirida contra la propiedad
aparente, por lo que el conflicto entre principios fundamentales se resuelve a través de la técnica de
ponderación, que debe considerar el peso abstracto de cada uno de los principios involucrados, por
tanto, mientras el artículo 70 de la Constitución establece que la propiedad es inviolable, lo que
otorga un mandato reforzado de seguridad al propietario legítimo para no ser despojado, en cambio,
la seguridad jurídica defiende a un propietario aparente, por lo cual, el peso abstracto superior lo
tiene la propiedad, y no la seguridad jurídica formal, que no puede sobreponerse a ella. En efecto, la
propiedad es un derecho sustancial, mientras la seguridad jurídica es una garantía institucional de la
propiedad, por lo que no cabe que esta última expropie a aquella, pues, en ese caso, la seguridad del
tercero conllevaría a la inseguridad del propietario, con el consiguiente vaciado de contenido del
derecho constitucional de propiedad y su inviolabilidad145 (Gonzales G. , Sistema registral y
Contratacion inmobiliaria en la Ley N° 30313, 2016). De esta manera, Mijail Mendoza146 afirma que
el control de constitucionalidad fue concebido y estructurado con el objeto de controlar que las leyes
se hallen conformes con la 144 GONZALES BARRÓN, Gunther. La falsificación: nuevo modo de
adquirir..., op. cit., p. 64. 145 GONZALES BARRON, Gunther. Sistema registral y Contratación
inmobiliaria..., op. cit., p. 211. 146 MENDOZA ESCALANTE, Mijail. Derechos fundamentales y Derecho
Privado. Eficacia de los derechos fundamentales entre particulares y su protección procesal. Editorial
Jurídica Grijley, Lima, 2009, p. 148. 80 Constitución. El producto normativo frente al cual había de
operar el mecanismo era en buena cuenta, la ley o, de modo general, toda norma con rango de ley.
La eventual incompatibilidad de este tipo de normas con la Constitución puede suscitarse entre la
colisión de los derechos fundamentales, principios y valores. Por lo tanto, la seguridad jurídica
favorable al tercero no puedo oponerse a los derechos fundamentales que tutelan la situación del
propietario legítimo. Así entonces, un verdadero propietario no puede ser despojado, sin culpa suya,
porque está amparado por la cláusula constitucional de inviolabilidad (Mendoza M. , 2009).

PRESENTACIÓN La presente investigación tiene por finalidad investigar sobre la problemática que se
originó por las modificaciones realizadas mediante la Ley 30313 “Ley de Oposición al Procedimiento
de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de Identidad
o Falsificación de Documentación y Modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de
los Artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del
Decreto Legislativo 1049”, en el Sistema Registral, detallando cómo este influye de manera negativa
con relación a los principios registrales – Legitimación y Publicidad- ampliando una serie de
obligaciones en el interesado. La Legitimidad Registral es una garantía, que se manifiesta y desarrolla
con el principio de Buena Fe Pública Registral, los mismos que con la modificatoria se vieron vaciados
de contenido - específicamente el Principio de Legitimación consagrado en el Artículo 2013 del
Código Civil-, puesto lo que se consigne y conste en el Asiento Registral será un mero acto de
formalidad (sin sustento normativo y funcional), pudiendo llegar a ser enervado por la revisión de los
Títulos Archivados del mismo. En esa línea de ideas cabe mencionar que la figura del tercero de
buena fe sirve para agilizar el tráfico comercial inmobiliario y consecuentemente el crecimiento
económico del país, conjuntamente busca simplificar y generar confianza en los adquirientes, para
que a partir de una información propia de los Registros Públicos, éstos inviertan y puedan adquirir un
Derecho con la mayor certeza posible. Así mismo advertimos una serie de consecuencias que genera
al usuario en diversos aspectos, la revisión de éste requisito, para que sea protegido por mecanismos
que ofrece el Ordenamiento Jurídico. En la presente investigación se desarrolla diversos temas, los
cuales deberán ser leídos con detenimiento, para el cabal entendimiento del problema que genera la
entrada en vigencia de la Ley N° 30313 en el Sistema Registral; para lo cual, se pone a consideración
del lector, esperando que sea de un gran aporte a la colectividad jurídica en general.

CAPÍTULO I 1.

EL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

1.1. Planteamiento del problema En la actualidad, las personas al entablar una relación
jurídica de carácter patrimonial requieren la máxima certeza posible en la adquisición de un
bien, sea este mueble o inmueble. Es en este escenario que el Estado para satisfacer dicha
necesidad, permite a la sociedad conocer la realidad registral a través del Principio de
Publicidad, recurriendo para tal fin a una Institución Pública especializada que es la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (en adelante SUNARP).

Es en este sentido a través de la Publicidad, en concordancia con el Principio de Legitimación,

se hacen innecesarias las indagaciones por parte de los interesados, ya sea sobre las
características del bien, sobre su titularidad, sobre los gravámenes y otros, más allá de lo que
constase en el Asiento Registral, permitiendo las transferencias inmobiliarias y mobiliarias;
agregándose a ello el aspecto 2 trascendental de que, el Registro no constituye el Derecho de
Propiedad, sino únicamente lo declara. Sobre la base de lo señalado, el Registro contribuye a
alcanzar la Seguridad Jurídica a través de diversos Principios Registrales; proceso que, en una
sociedad, inmersa en el comercio, como la nuestra necesita de todas las garantías y facilidades
del caso en concreto dentro del mercado, específicamente en el mercado inmobiliario que en
los últimos años su auge fue profuso.

A tal efecto la Seguridad Jurídica que debería brindar el Estado se ha visto afectado con la
incorporación de una nueva carga en cabeza del interesado a través del Principio de Buena Fe
Pública Registral, en atención a la Ley N° 30313, “Ley de Oposición al Procedimiento de
Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de
Identidad o Falsificación de documentación y modificatoria de los Artículos 2013° y 2014°
del Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049”, publicada el 26 de
marzo del 2015; y con respecto al Artículo 2014 del Código Civil específicamente; recayendo
en éste, no solamente el constatar los asientos registrales, sino además, los títulos archivados
que lo sustentan.

En consecuencia, se tiene que el Principio de Buena Fe Pública Registral implica la revisión

necesaria de los títulos archivados por parte del interesado, trayendo consigo una serie de
consecuencias a los usuarios; incidiendo directamente en el comercio inmobiliario, haciéndola
más cara y complicada, etc., debilitando el Sistema Registral, dado que, el control que se
realizó queda supeditada al control 3 del interesado, pues éste último ha de confrontar lo
reseñado en el asiento con aquellos títulos que le dieron origen (títulos archivados). En merito
a ello planteamos las siguientes interrogantes:

1.2. Formulación del Problema de Investigación

1.2.1. Problema principal ¿Cuáles son las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº
30313 en el Sistema Registral Peruano?

1.2.2. Problemas secundarios 1° ¿Cuál es el fundamento teórico y las características del

Principio de Legitimación en el Sistema Registral Peruano? 2° ¿Cuáles son las características
del Principio de Buena Fe Pública Registral en el Sistema Registral Peruano? 3° ¿Cuáles son
las consecuencias de la revisión de los Títulos Archivados?

1.3. Objetivos de investigación

1.3.1. Objetivo General Establecer las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº

30313 en el Sistema Registral Peruano.

1.3.2. Objetivo Específico 1° Conocer el fundamento teórico y las características del principio
de Legitimación en el Sistema Registral Peruano. 2° Precisar las características del Principio
de Buena Fe Registral en el Sistema Registral Peruano.

3° Identificar las consecuencias de la revisión de los Títulos Archivados.

1.4 Justificación El presente trabajo de investigación, está justificado de la siguiente manera:

a) Valor teórico Esta investigación busca a través de la aplicación de conceptos básicos como
Principios del Derecho, Principios Registrales, y específicamente Principios de Legitimación,
Buena Fe, la Ley N° 30313, advertir el real efecto que dicha modificatoria provoca en la
Sociedad y la realidad registral.

b) Relevancia Social El tema es importante desde el punto de vista social pues aborda un tema
central y de trascendencia como es la certeza que otorga la institución del Estado en las
adquisiciones de los usuarios, otorgándole seguridad jurídica al acto realizado; ya que en la
actualidad quien adquiera un bien ya sea mueble o inmueble que tenga un alto valor
patrimonial, desea realizarlo con la mayor seguridad posible; lo que conlleva a que el Estado
como ente protector de la Sociedad le facilite de 5 mecanismos legales que protejan el
desarrollo de este proceso en la adquisición y el dinamismo de éste.

c) Relevancia Política Este problema tiene relevancia política puesto que con la entrada en
vigencia de la Ley N° 30313 Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en
trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación,
publicada el 26 de marzo del 2015, que modifica los artículos 2013 y 2014 del Código Civil,
se advierte las deficiencias en nuestro Sistema Registral Peruano.

d) Relevancia Jurídica El tema es importante jurídicamente porque nos permitirá ver la real
dimensión del Principio de Legitimación y la Seguridad Jurídica que otorga los asientos
registrales, como la incongruencia existente entre los Principios Registrales.

e) Implicancias prácticas Considero que con los resultados de la presente investigación se verá
la real dimensión de un problema tan notorio, y se buscará dar una solución al problema que
se ha presentado con la incorporación de un requisito adicional con la Ley N° 30313 “Ley de
Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento
Registral por Suplantación de Identidad o Falsificación, publicada el 26 de marzo del 2015,
que modifica los artículos 2013 y 2014 del 6 Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la
Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo
1049”, generando entre otros, costos a los usuarios y la vulneración de la esencia de otros
Principios Registrales de nuestro Sistema Peruano.

f) Utilidad metodológica Mediante el análisis de la presente investigación se busca un aporte

metodológico para futuros investigadores. Los resultados de la presente investigación, pueden
motivar y aportar información para estudios jurídicos posteriores, los cuales pueden ser
abordados desde diversos puntos de vista que complementen el presente problema.

1.5. Viabilidad La investigación es viable por lo siguiente:

i. Bibliográficamente la investigación si es realizable, ya que se cuenta con la información

necesaria para poder desarrollar este trabajo, asimismo seguiré nutriendo de mayor
información para abordar el tema de una manera adecuada. ii. En lo referente al aspecto
económico, se cuenta con los recursos necesarios para el normal desarrollo de este trabajo.

ii. El tiempo de la investigación será a mediano plazo, en dicho plazo se deberá cumplir con
los objetivos establecidos, para ver los resultados en el mes de junio del presente año.

7 iii. Para un mejor desarrollo de la investigación se contará con la debida asesoría de los
especialistas en Derecho Registral, quienes nutrirán de conocimientos a la presente
investigación.

8 CAPÍTULO II 2. MARCO TEÓRICO 2.1. Antecedentes

2.1.1. Tesis Internacionales

Antecedente

1° El primer antecedente Internacional de la investigación lo constituye la tesis que lleva el

título “NECESIDAD QUE EL DERECHO DE PRIORIDAD OPERE DE OFICIO EN LOS
REGISTROS DE LA PROPIEDAD”, la autora es Maira Oralia García Cifuentes quien
presento dicha investigación en la UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, Guatemala Junio de 2009. Las
principales conclusiones a las que arribo la autora son las siguientes:

i. El Congreso de la República de Guatemala debe crear la norma que regule el derecho

registral, procurando no dejar las lagunas legales que actualmente existen dentro de esta rama
del derecho. Se debe precisar en el contenido del mismo y adecuarlo a la complejidad que
provocan actualmente las negociaciones relacionadas con bienes registrables.

9 ii. Los operadores, quienes son los encargados de realizar la calificación registral, deben
estar capacitados para efectuar la misma eficientemente, contando para el efecto con vasta
experiencia registral y notarial, que conozcan la Ley y sepan aplicarla, por lo que al momento
de la contratación de las personas que realizaran dicha actividad, se debe ser exigente en
cuanto a los requisitos mencionados.”,

Las principales conclusiones a las que arribo la autora son las siguientes:

i. De los sistemas registrales analizados, vemos que cada uno presenta sus diferentes
características y sus formas propias de concretarse o materializarse, por tal razón podemos
diferenciar a los sistemas registrales por sus efectos (declarativo - constitutivo), y por su
forma (folio real y personal).

ii. El registrador como materializado de los principios registrales, es la pieza clave en

cualquier sistema registral, pues este no solo califica los documentos que se van a inscribir,
sino que aplica todos los principios registrales.

2.1.2. Tesis Nacionales Antecedente 3° El primer antecedente Nacional de la investigación lo

constituye la tesis que lleva el título “EL ESTABLECIMIENTO DEL CARÁCTER
CONSTITUTIVO DE INSCRIPCIÓN SOBRE TRANSFERENCIA DE BIENES
INMUEBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS GARANTIZA LA SEGURIDAD
JURÍDICA”, Las principales conclusiones a las que arribo la autora son las siguientes:

i. Se debe reconocer que la transferencia de propiedad inmueble se perfecciona con la

inscripción en el registro respectivo, lo cual va a llevar a la certeza jurídica en las
transferencias inmobiliarias, solidez y consolidación de un verdadero sistema registral
peruano, mayor inversión de capital nacional e internacional por la seguridad en las
transacciones, la protección de la seguridad del tráfico, consolidación de la publicidad
registral, reducción de los costos de transacción a nivel registral y notarial, y finalmente
descongestionar el Poder Judicial.

ii. Que el establecimiento del Sistema registral constitutivo en materia de transferencias sobre
bienes inmuebles, si nos ayudaría a prevenir los problemas que actualmente genera nuestro
Sistema registral declarativo, 11 como son: la evasión de impuestos, doble venta y concurso
de acreedores, tráfico ilícito inmobiliario, procesos judiciales sobre tercerías y diversos
fraudes procesales. Antecedente 4° El segundo antecedente Nacional de la investigación lo
constituye la tesis que lleva el título “LA DESNATURALIZACIÒN DE LA FINALIDAD
DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ”

Las principales conclusiones a las que arribo la autora son las siguientes:

i. Hemos demostrado que la finalidad del Registro de Predios radica en la protección de los
derechos de propiedad a través de la oponibilidad generada por la publicidad registral que esta
institución otorga, que genera seguridad jurídica (predictibilidad) sobre los derechos
publicitados.

ii. Los altos costos para la creación y calificación del título inscribible, son generados
principalmente por los altos montos de los servicios de asesoramiento y creación del título
inscribible (abogados y notarios) y los costos de transacción generados por la calificación
realizada por el Registrador al interpretar las normas pro observación y no pro inscripción.

12 Antecedente 5° El ultimo antecedente de la investigación lo constituye la tesis que lleva el

título “LA VULNERACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD ANTE LOS CASOS DE
DOBLE VENTA Y LA FE PÚBLICA REGISTRAL”

TORIBIO DE MOGROVEJO FACULTAD DE DERECHO Chiclayo, Marzo del 2016. Las

principales conclusiones a las que arribo la autora son las siguientes:

i. En nuestro ordenamiento jurídico la Fe Pública Registral elimina el efecto arrastre de la

nulidad, en aras de favorecer al tercer adquirente que depositó su confianza en la publicidad
registral, opción legislativa que hace que el propietario vea inoficioso la recuperación de su
bien ante los casos de doble venta con lo cual es menester precisar que a efectos de lograr la
adecuada protección del primer adquirente el acotado efecto “arrastre” deberá activarse con el
propósito de suscitar la invalidez de un negocio jurídico así como de los actos posteriores a él.

ii. En esta investigación se argumentó que siendo obligación del Estado el garantizar la
transferencia y confiabilidad en el tráfico inmobiliario y a través de SUNARP brindar
seguridad jurídica, no se ha cumplido con proteger de modo acertado a los ciudadanos, ya que
a través de los casos de doble venta se está vulnerando el derecho de verdaderos propietarios,
más aún si la jurisprudencia no se ha puesto de acuerdo a quien debe proteger, esto es, si al 13
posesionario o al propietario formal y favorecer a quienes se amparan en la inscripción sería
proteger a quienes se basan en un registro público que es inexacto en la medida que no
publicita la realidad de la propiedad al existir una transferencia no inscrita; de allí que resulta
necesaria la modificación del artículo en torno al cual gira el tráfico inmobiliario, el artículo
2014 del Código Civil, e incorporar como elemento adicional la posesión de modo que la
persona que primero ha sido puesta en posesión del bien sea preferida en su adquisición aun
cuando haya existido un tercero que inscribió primero en el registro público.

14 SUBCAPÍTULO I DERECHO REGISTRAL

2.2 Concepto de derecho registral

a) Nociones generales El derecho registral es conocido comúnmente como Derecho

Hipotecario, Inmobiliario, en algunos países como en el Perú se acepta la denominación de
derecho registral, dada la naturaleza del sistema que infiere no solo el registro de predios sino
también el de diversidad de registros. Gonzales Barrón, señala que: Uno de los problemas
fundamentales del Derecho privado es determinar la titularidad de los derechos, es decir
determinar quién es la persona que puede otorgar el acto de transferencia o disposición sobre
un bien determinado, dicho en otras palabras, determinar quién es el que ostenta en realidad
todos los poderes que otorga el Derecho real que se tiene sobre un determinado bien.
(Gonzales, 2008). Con el transcurrir del tiempo y a medida que la sociedad se acrecentaba, las
personas fueron adquiriendo de diversas modalidades bienes sean éstos muebles e inmuebles,
es en ese sentido es que nace la necesidad de defender los bienes propios a través de una
constancia que sustente la propiedad de uno.

Frente a ésta problemática crece la necesidad de regular los bienes de las personas para que
éstos puedan ser usados de la mejor forma posible por sus dueños. En esa línea la definición
clásica del Derecho Registral, es entendida a ésta como una rama del Derecho formada por el
conjunto de normas y Principios Registrales que regulan la organización y funcionamiento de
los Registros Públicos, los derechos inscribibles en relación con terceros.

b) Concepto Por lo que el Derecho Registral es conceptualizado por un conjunto de normas

que regulan los mecanismos e instituciones que realizan la publicidad registral de ciertos
hechos y relaciones jurídicas que se consideran importantes en relación a terceros. Para
Gunther Gonzales, la idea del “registro” nace con la finalidad de simplificar la prueba de los
derechos sobre bienes, normalmente compleja, de tal suerte que “el propietario pueda exhibir
un título fehaciente y con alto grado de certeza para efecto de protección, conservación y
circulación del derecho”. (Gonzales, 2016). Messineo en cambio indica que:

El propietario que gozará de una situación de inmunidad frente a la interferencia o ataque de

tercero, así como de facilitación en la circulación de los bienes, para efecto de evitar el riesgo
de transferencias o cargas ocultas que paralizarían el comercio o por falta de seguridad de la
propiedad y de las cargas. (Messineo, 1979). Ahora bien, entendido al Derecho Registral
como encargado de otorgar Publicidad a determinados actos o negocios relevantes para con
los terceros, se define como el conjunto de principios y normas jurídicas que regula la tutela
de ciertas situaciones a través de la publicidad registral para otorgar preferencia u
oponibilidad de éstos derechos frente a terceros, enmarcados bajo la certeza y seguridad.

2.2.1. Sistema Registral Peruano El origen del “Registro Público data de los años 1,500 en la
época de la Colonia en la cual en el país se replicaron las instituciones jurídicas hispánicas,
siendo que en España se encontraba vigente la pragmática de Carlos V”, (Núñez, 1948). El
mismo autor señala que este se: Establecía que en cada ciudad que fuera cabeza de
jurisdicción se encargaría a una persona un Libro donde se registrasen “los censos, tributos,
imposiciones o hipotecas sobre fincas, buscándose con ello evitar los abusos producidos al
vender como bienes libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales. (Núñez, 1948)

17 En este mecanismo primitivo podemos observar que ya existía un registro que protegía los
bienes de los ciudadanos produciendo efectos para con los terceros, advirtiendo también que
éste nace por necesidad. Específicamente en el Perú, nace como registros de la propiedad
inmueble por Ley del 2 de Enero de 1888 bajo la dirección e inspección del Poder Judicial,
integrado en 1902 al Registro Mercantil y de Buques creados en el Código de Comercio, y en
1916 al Registro de prenda Agrícola creada por La Ley 2402.

En 1936 con la dación del Código Civil esta formaba parte del libro cuarto de los Derechos
reales y estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurídicas,
personal, buques, prenda agrícola, testamentos, mandatos. En virtud de esta pragmática en el
Código Civil Peruano de 1936 se regulaban los Registros Públicos dentro del Libro IV de
Derechos reales regulando los Registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la
dación del vigente Código Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Públicos en el
Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios Registrales, así como la
regulación de los Registros de Propiedad Inmueble, Registro de personas Jurídicas, Registro
Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos , Registro de Sucesiones
Intestadas y Registro de Bines Muebles. Pero es con la Ley N° 26366 en el año 1994 que se
crea la SUNARP

– 18 Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, institución especializada en

custodiar los derechos de actos y contratos realizados por los usuarios otorgando publicidad a
dichos actos. (Ley 26366). En ese sentido nuestro Sistema Registral es el conjunto de normas,
principios del Derecho Registral, claro está que relacionadas entre sí, estudian la tutela de
ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de Publicidad por medio de una
Institución Pública, que produce diversos y determinados efectos jurídicos y cuya finalidad es
dotar de seguridad y justicia al tráfico de intereses económicos.

2.2.2 Elementos del registro El Registro como ente encargado de otorgar seguridad a los
usuarios para la adquisición de bienes sean estos muebles e inmuebles, conjuntamente con la
conservación de estos de estos derechos cumple un papel relevante dentro de las
transferencias inmobiliarias por ejemplo. Es en este punto que Gonzales manifiesta que el
Registro, por ser tal se compone de tres elementos esenciales:

1. Archivo de actos y contratos (compilación de actos o negocios que se reúnen con

determinado fin) referido a un sujeto o bien especifico, que se utiliza como criterio ordenador
para agrupar las inscripciones.

2. Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en conocer la
información que contiene.
3. Archivo que otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual se pone en situación
de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y “se perjudica a quien no lo hace”. (Gonzales,
2016).

2.2.3 Función del registro Comenzaremos señalando que “ la función primaria del Registro es
la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias” (Cruz – Sancho,
1984), al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes.
El registro como Institución especializada realiza publicidad de los actos que puedan surgir en
diferentes ámbitos, como el de las viviendas, el de los vehículos o el del ámbito civil, entre
otros. Lo que se publica o se inscribe en los registros públicos son los actos, que se realizan
ante personalidades públicas, ya sean jurídicas o administrativas. Se realizan estas
inscripciones para que exista una constancia de los actos que pueden existir en relación con un
determinado bien o con una determinada persona. La función primordial se considera el
otorgar publicidad que se da de ciertas situaciones jurídicas para conocimiento de terceros, ya
que desde épocas pasadas se advirtió la dificultad para saber datos como: quien es el
propietario del bien, si la dificultad que entraña probar toda la cadena de las sucesivas
transmisiones que se han producido desde el titular inicial hasta llegar al propietario actual, se
llamó desde el derecho romano como “probatio diabólica 20 - lo que alude a una prueba muy
difícil o difícil de alcanzar”. (Nicoello, 1999). En esta línea la vocación del Registro, “es
constituirse en sustituto formal de los orígenes inciertos de la propiedad por otro de carácter
cierto, y con el añadido de la publicidad”. (Álvarez, 1995).

2.2.4. Publicidad que otorga el Registro El Derecho Registral como se ha mencionado es la

rama del derecho que otorga a través de sus Instituciones seguridad en las adquisiciones de los
adquirientes; es en esta línea que para otorgar tal seguridad se requiere de diversos
mecanismos que hagan efectivos la tutela de los derechos. En busca de este fin es donde cabe
resaltar que es gracias a la Publicidad, entendido a éste como el sistema de divulgación
encaminado hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas que los terceros proceden
gracias a esta información con la adquisición de un derecho, etc. Asimismo Manzano (1994),
considera a la Publicidad como, “la exteriorización continuada y organizada de ciertos hechos
o datos, y en este sentido, es una forma de “publicación”. (Manzano, 1994). Sin embargo no
se puede confundir la Publicidad del Registro con otros tipos de publicación como son “las
notificaciones, los edictos o, en forma aún más genérica, la información que producen los
diarios, periódicos o revistas” (Manzano, 1994). Téngase en cuenta que la publicidad es
continuada, esto es, 21 que se produce de manera ininterrumpida o sistemática “(publicación
permanente)”, a diferencia de lo que ocurre con las notificaciones o edictos, en donde la
notoriedad del hecho comunicado es solamente esporádica Renato Corrado siguiendo la línea
de Antonio Manzano define a la Publicidad Registral como, “una declaración señalativa
proveniente de Órganos Públicos (acto administrativo en sentido técnico) dirigida hacer
patente la verificación de hechos idóneos para producir modificaciones jurídicas que puedan
interesar a la generalidad de los ciudadanos”. (Corrado, 1997). Amarós Guardiola comenta
que la Publicidad tiende a satisfacer distintas necesidades, vinculadas sobre todo con el tráfico
jurídico. Desde antiguo se advierte que la mera publicidad posesoria, que se obtiene mediante
la tradición, resulta claramente insuficiente, problema que se acentúa por la existencia de las
formas abreviadas de tradición, pues en tales casos se producen los cambios de titularidad sin
que ese cambio se traduzcan en la exterioridad posesoria, ya que la relación de hechos que
vincula al sujeto con la cosa aparentemente ha cambiado, sostiene que: La posesión implica
una apariencia meramente fáctica del derecho que se ejercita sin ninguna precisión respecto a
su título adquisitivo, su causa, su duración, limitaciones, ni sobre su naturaleza y contenido de
facultades, ni siquiera sobre su efectiva existencia para la validez jurídica. (Amarós, 1998).

22 Ésta cognoscibilidad ayuda al público en general, a que puedan realizar diversos actos
jurídicos con la certeza que se requiere para estos tipos de contratos, ya que el monto de
compra de un bien inmueble por ejemplo tiene un valor económico elevado, siendo en alguno
de ellos la única inversión que realizan las familias. De esta manera es el conjunto de medios
que se emplean para divulgar y extender el conocimiento de determinadas situaciones o
acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones, en cuanto
objeto de publicidad, adquirirán la calidad de públicas (notorias, manifiestas y patentes).

23 SUBCAPÍTULO II PRINCIPIOS REGISTRALES

2.2.5. Nociones generales Los Principios del Derecho son enunciados normativos, que
expresan un juicio deontológico acerca de la conducta a seguir en cierta situación o sobre
otras normas del ordenamiento jurídico. En ese sentido los Principios Registrales son las
orientaciones básicas del Sistema Registral; el derecho como ciencia social, consagra una
serie de principios dentro del Ordenamiento Jurídico, siendo estos principios generales y
específicos; dentro estos encontramos en las diferentes ramas Principios específicos propios
de cada especialidad; como los que rigen el Derecho Registral. Es así que los Principios
Registrales son considerados como “vertientes que caracterizan esta rama específicamente;
debido a que tienen gran importancia en la integración del derecho, exactamente cuando
existen algunas lagunas en el Derecho”. (Torres, s.f). El conjunto armónico de principios que
aspira a producir, mediante la Institución del Registro de la Propiedad, por la cual se
materializa “la necesaria seguridad al tráfico de los inmuebles y a la constitución de
relaciones reales 24 sobre inmuebles, ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el
crédito hipotecario”. (Cossío, 1987). También se puede entender a los principios registrales
como: Aquellos rasgos o características que distinguen un sistema registral de otro, es decir
que le dan su contenido, que le dan su eficacia, que le hacen más o menos eficaz que respecto
de otros. Dependiendo los principios registrales en un sistema ya recogido, éste sistema será
más o menos eficaz que otro. (Delgado, 1999). En ese sentido se advierte que éstos cumplen
un rol preponderante y de mucha trascendía porque gracias a estos se obtiene una serie de
garantías como Seguridad Jurídica por ejemplo respecto a diversos ámbitos generales del
Derecho. Estos Principios Registrales, como lineamientos rectores del Ordenamiento Jurídico
deben existir en toda organización registral considerada perfeccionada, en relación a la
inscripción inmobiliaria, mobiliaria y societaria a fin de facilitar y proteger el tráfico de los
bienes y de las personas que contratan en virtud de lo publicado por el Registro e inscriben el
acto o derecho adquirido (Mejorada, 2015). Los principios registrales entendidos como
orientaciones básicas y generales, contenidos en normas jurídicas, decisiones
jurisprudenciales u opiniones 25 doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la
organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas
jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa.
No debemos olvidar que al tratar de los Principios Registrales nos referimos a Principios
especializados, aplicables a nuestro Sistema Registral. En cuanto al número o clasificación de
los principios registrales no hay uniformidad de criterios, pues cada país adopta un
determinado Sistema Registral como consecuencia de los principios registrales que los ha
tomado en cuenta. (García). Nuestro sistema registral inspirado en la Ley Hipotecaria
Española, “actualmente se considera mixto, habiendo incorporado los Principios Registrales
tanto en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos.” (Guevara,
1992).

Los Principios Registrales que reconoce nuestro Sistema Registral se encuentran

específicamente en el Libro IX del Código Civil de 1984.

Estos también son desarrollados y precisados en el Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARPSN.

Los principios registrales se encuentran consagrados expresamente en el Código Civil - Libro

IX, y son los que a continuación se detallan:

- Principio de Legalidad.

- Principio de Rogación.

26 - Principio de Especialidad.

- Principio de Publicidad.

- Principio de Legitimación.

- Principio de Fe Pública Registral.

- Principio de Tracto Sucesivo.

- Principio de Prioridad Excluyente.

- Principio de impenetrabilidad

- Principio de Prioridad Es a través de los cuales

– Principios Registrales- en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la Publicidad

Jurídica Registral: Seguridad Jurídica (Estática y Dinámica).

Cuando nos referimos a la Seguridad Estática, éste tipo de seguridad está dada por la
protección que el Derecho otorga al titular de derechos o derecho habiente o a la relación que
existe entre un sujeto y una cosa. Diez Picaso menciona, que está referido a “que ningún
titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento” (Diez, 1995).
Empero la Seguridad Dinámica, es llamada por la doctrina como seguridad del tráfico, está
dada por la protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza.
Esta referida a que el adquiriente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición
“en virtud de causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo”.
(Diez, 1995).

27 La doctrina, tradicionalmente ha clasificado los Principios Registrales como:

1.- Formales o Adjetivos.- están referidos al procedimiento registral, requisitos para la

inscripción.

2.- Materiales o Sustantivos.- Están referidos a los efectos de la inscripción. García (1999),
con el objeto de sistematizar los principios registrales recogidos en nuestro Sistema Jurídico
clasifica de la siguiente manera:

2.2.5.1 Principios registrales que se refieren a los requisitos de la Inscripción - Principio de

rogación o instancia - Principio de tracto sucesivo - Principio de legalidad - Principio de
especialidad o determinación - Principio de prioridad preferente - Principio de
impenetrabilidad

2.2.5.2. Principios registrales que se refieren a los efectos de la Inscripción:

- Principio de legitimación registral

- Principio de fe pública registral

- Principio de Publicidad Registral Debe tenerse presente que la codificación de nuestros

principios registrales ha recibido una gran influencia por parte del Sistema Registral Español,
y es en la 28 exposición de motivos del Código Civil se señaló con relación a las fuentes del
libro IX – Registros Públicos, lo siguiente: “Las fuentes de nuestro Código Civil son muchas
y no es este el lugar para mencionarlas. Nos limitaremos entonces a señalar que las
principales son: el Código Civil de 1936, el reglamento General de los Registros Públicos, el
Reglamento de las inscripciones y, en cuanto a la legislación extranjera la Ley Hipotecaria de
1946. También constituyen fuentes los aportes de la doctrina nacional y extranjera y la
jurisprudencia de nuestros tribunales (Exposición de motivos del Código Civil). 29
SUBCAPÍTULO III PUBLICIDAD REGISTRAL 2.2.6 Aspectos generales La doctrina
especializada refiere que: La publicidad se opone a la clandestinidad en tanto la primera
supone divulgación y conocimiento, mientras la segunda ocultación y desconocimiento, y es
el Estado para satisfacer esa necesidad de certidumbre, organiza la publicidad, y es a través de
la publicidad que se hacen innecesarias las averiguaciones. (Pau, 2001). Tomándose en
consideración que la Publicidad Jurídica Registral, fue creada por el Estado para reemplazar a
la publicidad posesoria, porque con el trascurrir del tiempo y el crecimiento de la sociedad
dejó de ser adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar
seguridad jurídica a la misma. Este se encuentra enmarcado en el sistema de divulgación por
el cual se hacen cognoscibles determinados situaciones jurídicas que tiene relevancia hacia
terceros para la tutela de los derechos y la Seguridad del Tráfico. Es así que el objetivo de la
publicidad registral “no es el procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a
conocimiento de todos, si no que todos tengan medio de conocerlas”. (La Cruz, 2003). 30 En
ésta línea cabe mencionar que la Publicidad Registral en nuestro Sistema Registral es
Institucional, pues es una Institución del Estado la encargada de ésta labor, SUNARP –
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, entendida a ésta como un Organismo
Autónomo del sector de Justicia encargado de “planificar, normar, organizar, dirigir y
supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos; con ello otorgando seguridad
jurídica y brindando certeza respecto a la titularidad de los diferentes derechos”. (SUNARP).
Manzano Solano manifiesta que “la publicidad que otorga el Registro tiene la característica de
ser continua exteriorización, continuada y organizada de ciertos hechos o datos, es decir que
se produce de manera ininterrumpida o sistemática publicación permanente”. (Manzano,
1991). Por ende “el registro en nuestro país es y fue sinónimo de Publicidad de los actos,
inscritos y de seguridad jurídica, aún con los defectos y algunas deficiencias que se
mantiene”. (Soria, 1997). Empero si bien en el Registro se inscriben actos jurídicos, lo que se
publicitan son situaciones jurídicas como: propiedad del adquiriente, gravámenes a los que
ésta sujeto la propiedad, monto de capital de la sociedad, afectación jurídica, facultades del
Gerente, etc.; puesto que, lo que interesa a los terceros no es el acto jurídico inscrito; sino los
efectos exteriorizados que aquellos actos producen.

Por ello, cabe mencionar que, los Principios Regístrales son las formas mediante las cuales, el
Sistema de Publicidad Registral cumple sus fines de Seguridad Jurídica.

31 En materia de derechos de propiedad, si bien el registro no cumple una función

constitutiva de derechos sino meramente declarativa, “la Publicidad que brinda permite que
terceros ajenos en la celebración del acto estén en condiciones de tomar conocimiento de su
contenido, constituyéndose así el sistema registral en garante de la Seguridad Jurídica”. (Cas.
Nº 2580-01-Lima). Es en ésta línea habiendo definido el sentido de la Publicidad Registral,
nuestro Sistema Registral consagra el Principio de Publicidad exactamente en el Art. 2012 del
Código Civil: Artículo 2012.- Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

La característica esencial de lo mencionado constituye que la información dada es conocible,

que el público en general goza de la publicidad de conocimiento de los datos incorporados en
el registro. Con lo dicho se advierte como efecto directo una eficacia sustantiva, puesto que
para entablar cualquier relación jurídica se requiere de certeza respecto a los presupuestos de
eficacia de un determinado negocio jurídico; pues si se va adquirir, se requiere que el
vendedor sea el sueño y que las cargas del inmueble son las que manifiesta el vendedor. Por
tanto el núcleo de la publicidad es: Constituir una proclamación de verdad, de las distintas
situaciones jurídicas, aunque cada ordenamiento jurídico regula en forma diversa los efectos
de la publicidad, pero siempre bajo la premisa de que la 32 inscripción produce efectos de
garantía que no se tiene cuando aquella falta. (Gonzales, 2016). Respecto al Derecho
comparado éste principio no se encuentra regulado en su Ordenamiento Jurídico, en países
como Colombia, Brasil, Argentina, etc; en cambio en Francia se refieren como principio de
Publicidad Relativa, considerado a éste como algo no absoluto. Del mismo modo la
Publicidad Registral en el Derecho Español y Peruano, está relaciona a la Seguridad Jurídica,
entendida a ésta como la expectativa que tienen las personas de que el marco legal es y será
estable y predecible de modo tal que ello constituya una garantía para sus actuaciones
jurídicas. Y es en éste punto que uno de los mecanismos a través del cual se brinda dicha
Seguridad Jurídica como se señaló líneas arriba es la otorgada por la Superintendencia de los
Registros Públicos; a través del Certificado Registral Inmobiliario, (en adelante CRI). El CRI
es un documento emitido por esta Institución como parte del servicio de Publicidad Registral,
cuyo objetivo supremo es otorgar información sobre el bien por ejemplo, a los usuarios, en
base al cual las personas pueden orientar sus comportamientos jurídicos. Es decir, la
publicidad generada por los registros públicos de carácter jurídico van permitir que exista
seguridad jurídica. Se reitera que éste servicio funciona desde el Estado, ya que es el principal
interesado en permitir la verificación de situaciones o relaciones jurídicas, 33 mediante el
acceso efectivo al contenido de las partidas registrales inscritas en los Registros Públicos.

El Certificado Registral Inmobiliario, certifica:

- La descripción del inmueble (Características como medidas del terreno, la construcción).

- El titular del dominio registral (Quién es el dueño actual y quiénes fueron los anteriores)

- Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos,

arrendamientos).

- Títulos pendientes de inscripción (Bloqueos, hipotecas, transferencias). La certificación o

certificado registral le otorga una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos, y
se encuentran bajo la protección y amparo de la ley.

34 SUBCAPÍTULO IV PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 2.2.7 Origen histórico del

principio de legitimación Del origen histórico se tiene que el Principio de Legitimación se
desprende propiamente de la situación en el iter de trasferencia de la propiedad, donde “la
propiedad se transfiere generalmente por actos de intercambio entre vendedores y
compradores, pero ello exige que el vendedor sea titular del derecho, pues, en caso contrario,
nada puede transmitir”. (Gonzales, 2015).

Es así que “el principio romano nemo plus iuris es de una lógica implacable, para que la
tradición permita adquirir el dominio civil es necesario que el tradens sea dueño de la cosa
entregada, de modo que rige la regla de que nadie puede transferir a otro más derecho que el
tenido por él”. (Guzmán, 2013).

En tanto la propiedad es un derecho individual cuyo titular es el único que puede decidir su
transferencia. Lo contrario significaría convalidar la interferencia abusiva de terceros en
derecho ajeno, pues un no propietario no puede ceder aquello de lo que carece. En cambio en
el Derecho germánico antiguamente veían las cosas desde otra perspectiva, puesto que lo
importante no era contar con un título que sustente la propiedad, si no la posesión.

35 El sistema Francés, inserta una regla en un sistema aparente romano, haciendo lugar a una
adquisición a non domino. Los códigos Civiles italianos de 1865 y 1942, así como el Español
de 1889, acogen la figura o variantes de la misma, como el sistema jurídico Peruano que optó
por una solución menos rígida: la posesión es solo presunción de la propiedad.

Por lo tanto: En el ámbito inmobiliario germano, opera el mismo fenómeno, esto es, la fuerza
legitimadora de la inscripción en el registro de la propiedad. Esta es la base teórica en la que
se asienta el propio registro y el Principio de Legitimación. (Hedeman, 1931). Asimismo,
Méndez (2008), señala que: El registro es la institución destinada a tutelar la apariencia
jurídica, con lo que en base a ello el poseedor se presume propietario, y lo mismo ocurre con
el poseedor del título valor que se entenderá como verdadero acreedor; todo lo cual deriva al
ámbito registral, en tanto el titular inscrito goza de una presunción de exactitud (legitimación).
(Méndez, 2008). Finalmente el principio de Legitimación Registral recibe su primera
consagración legislativa en el Código Civil Alemán de 1896, a través del Artículo 891:

36 Artículo 891.- Si se inscribe en el Registro un derecho en favor de alguien, se presume que

el derecho le pertenece (…) si un derecho inscrito se cancela en el registro, se presume que tal
derecho no existe.

2.2.7.1 Desarrollo en la legislación peruana El Código Civil Peruano de 1936, teniendo la

influencia de la Ley Hipotecaria no contempló el Principio de Legitimación, pero es en 1968
que el Reglamento General de los Registros Públicos incorpora, a través del art. VII en el
título preliminar: “el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y reglamentos o no se
declare judicialmente su invalidez”. (Gonzales, 2016). En ésta línea el Código Civil de 1984,
teniendo de base el Reglamento General de los Registros Públicos, configura en su artículo
2013 el Principio de Legitimación con una redacción casi idéntica. Cabe mencionar también
que la Ley 26366 “Ley de creación del Sistema de los Registros Públicos”, estableció que una
de las garantías del Sistema de los Registros Públicos es: la intangibilidad del contenido de
los asientos, salvo título modificatorio posterior o sentencia firme. 37 Únicamente procede
por rectificación del asiento en el modo y forma establecido por Ley o por declaración de
voluntad del titular inscrito mediante otro título o también por sentencia firme.

En tal sentido: Esta protección judicial resulta una especial tutela a que se sujetan las
inscripciones, de modo que no es posible alteración de su contenido, si no es por declaración
firme del ente jurisdiccional. Ni el Registrador, que es el autor de la inscripción, ni sus
superiores jerárquicos, podrán alterar el contenido de las inscripciones. (Soria, 2001).
Haciendo un hincapié respecto a ello cabe resaltar que su última modificación se da en el año
2015 con la Ley 30313 “Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite
y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los
artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del
decreto legislativo 1049”.

2.2.7.2 Función y Características del principio de legitimación Se parte de la idea de que para
el normal establecimiento de relaciones jurídicas se requiere el máximo de certeza sobre sus
presupuestos (titularidad, objeto, etc.). Para ello el Estado organiza un Registro Público y le
dota de mecanismos de control adecuados como ya se mencionó, para que no sólo pueda
llegarse al 38 conocimiento de aquellos presupuestos, sino que además, pueda tenerse
confianza en su certeza. Esto se consigue con la titulación autentica y particularmente “con la
calificación registral que, al hacerse extensiva a la validez de los actos (principio de legalidad)
y a su acomodación a la situación registral precedente (principio de tracto sucesivo) genera
una alta probabilidad de exactitud del contenido del registro”. (Curiel, 1997).

Es el Principio en virtud del cual, se presume que el derecho o la titularidad del registro existe
y que pertenece a dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de
impedimento legal. Existe pues una consecuencia registral, en el sentido que se produce todos
sus efectos. Por otra parte, en sentido negativo, la falta de inscripción implica que no hay
contenido al cual referirse y en términos de derecho registral, el acto no inscrito no existe
(Gonzales, 2016).

En efecto, el Principio de Legitimación o llamada también presunción de exactitud de las

inscripciones, significa que existe concordancia entre la realidad jurídica y el contenido de las
inscripciones. Es decir, brinda una presunción de exactitud y validez de las inscripciones y
que para la doctrina es expresión de la tutela a la seguridad jurídica estática, lo que significa
que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento.

39 La consagración del Principio Registral de Legitimación exige que los Registradores

efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una
calificación registral fuerte, porque los efectos de la registración son mayores en los Sistemas
Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimación, es decir, este Principio
Registral no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales.

El artículo 38 de la ley hipotecaria Española establece que a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Este
principio registral de legitimación se encuentra consagrado en el derecho español, peruano,
francés, portugués, alemán, suizo y brasileño (Gordillo 2010). La doctrina menciona que
existe una Legitimación activa y una legitimación pasiva; la primera es aquella por la cual, el
titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular
sin ninguna limitación, y la legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene
ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene.
Al respecto Avendaño Valdez nos menciona que: La inscripción genera una legitimación
activa y una pasiva, la primera habilita al titular registral a celebrar actos jurídicos respecto
del derecho inscrito, es decir que el “actúa” en base al derecho inscrito, del cual la 40
sociedad tiene fe de su veracidad. Mientras que la segunda protege al tercero que contrata con
quien tiene derecho inscrito. (Avendaño, 2015). Con lo mencionado éste también es conocido
en la doctrina como:

Principio de credibilidad general del asiento”, en virtud de cual el asiento produce todos sus
efectos mientras no sea declarado inexacto o inválidos; su fundamento es esencialmente
“facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a
la existencia del mismo. (Mendoza, 2008). Como características del Principio de
Legitimación se advierte:

- Se considera una presunción iuris tantum de validez de la inscripción o del contenido de

Registro, pues admite prueba en contrario, quien niegue tal afirmación deberá probarlo.

- Es una presunción del Derecho, en tanto la circunstancia de la inscripción “hace reputar al

titular como propietario o titular de un derecho, o de la cancelación del mismo, lo cual implica
anudarle una consecuencia jurídica”. (García, 1988). –

Es una presunción que funda una apariencia con el fin de otorgar certeza en los terceros de
buena fe. En síntesis el Principio de Legitimación facilita la actuación del titular registral en el
tráfico jurídico inmobiliario, otorgando certeza y seguridad a los 41 adquirientes, conllevando
a la circulación de la riqueza y el desarrollo del País. Fuera de lo ya mencionado la
legitimación es una presunción de exactitud prima facie, cuya función es simplificar la prueba
de las situaciones jurídicas y facilitar el ejercicio de los derechos; evitando las dificultades y
complicaciones que significaría “la investigación de la realidad y validez de cada título de
adquisición; la intervención del Estado ofrece los medios para crear un modo fácil y claro de
conocer las situaciones, con la seguridad suficiente para la vida jurídica normal”. (Morales,
1997). En suma, el Registro “se reputa fiable, salvo prueba en contrario” (Roca, 1954).

Y en su consecuencia la presunción facilita el tráfico y simplifica la actuación de las

relaciones jurídicas, proporcionando una prueba fácil de la propiedad, y de los demás
derechos inscritos. 2.2.7.3 Supuestos de ruptura de la presunción de exactitud Antes de la
entrada en vigencia de la Ley 30313 “Ley de Oposición al procedimiento de Inscripción
Registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o
falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil
y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y
finales del Decreto Legislativo 1049”, el Principio de Legitimación declaraba en forma clara
los supuestos en los que se podía enervar la presunción de inexactitud, y nos referimos a:

i) Rectificación y/o
42 ii) Declaración judicial de invalidez. Sin embargo, es con la modificación por la
mencionada Ley que se ha ampliado los supuestos en los cuales se puede enervar el efecto
legitimador que otorga el asiento registral.

i. Rectificación: Inexactitud Registral Entendida a ésta como la diferencia o desacuerdo

existente entre lo registrado y la realidad extra registral. La doctrina especializada refiere que
la inexactitud registral: Constituye una situación tabular anómala que interesa al derecho
inmobiliario registral, en cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia
entre el contenido del registro de la propiedad y la realidad jurídica extra registral, a fin de
que sea un reflejo exacto de ésta, y muy especialmente para que tal inexactitud no sirva de
soporte para que sea mantenido en su adquisición un tercero amparado en la fe pública
registral. (Roca, 1996). Es en ese sentido la inexactitud puede provenir de un error cometido
en el asiento registral o en todo caso la partida registral, en cuyo caso se rectificará.

43 ii. Invalidez por Decisión Judicial La norma es clara y precisa en señalar que la invalidez
de los asientos registrales corresponde exclusivamente al Órgano Jurisdiccional. De la misma
forma con el derecho Hipotecario, también advierte en su Sistema Registral: “Que las
inscripciones registrales quedan bajo la salvaguarda de los tribunales”. iii. Nulidad por Acto
Administrativo

El Tribunal Registral ha señalado en la Resolución N° 627-2008-SUNARPTRL, lo siguiente:

La nulidad de un título, declarada en sede administrativa por órgano competente, surte los
mismos efectos que la nulidad declarada en sede judicial, no requiriéndose adicionalmente
declaración judicial de nulidad del mismo título o del asiento de inscripción, siendo de
aplicación la norma contenida en el literal b) del artículo 94 del Reglamento General de los
Registros Públicos, es decir cancelación de inscripción en virtud de la nulidad del título.
(SUNARP, 2008). iv. Nulidad por Laudo Arbitral Esta es la una de las modificaciones que
difiere del primigenio Artículo 2013. En principio cabe mencionar que la Constitución
advierte en su Artículo 139 44 Inciso 1, “no existe ni puede establecerse jurisdicción alguna
independiente, con excepción de la militar y la arbitral”. El arbitraje tiene características
propias y distintas, cuyo origen además reposa en la autonomía de la voluntad privada de las
partes involucradas, el arbitraje constituye una función jurisdiccional desde que los árbitros
deben declarar el derecho que asiste a una de las partes al resolver la y partiendo de la premisa
de que el arbitraje tiene naturaleza jurisdiccional. Se ha sostenido en sede registral que la
calificación del laudo arbitral tiene las mismas limitaciones de un mandato judicial, por lo que
no correspondería a las instancias registrales evaluar aspectos distintos o exigir
documentación adicional que no haya sido prevista para la inscripción registral. (Loureiro,
2014). 2.2.7.4 Legitimación y Publicidad Manzano atribuye que la legitimación registral se
comprueba con las copias o certificados. Es así que: La eficacia de la certificación registral
como documento público se extenderá al contenido de la inscripción. Pero en rigor no se
limita a eso. El efecto de la certificación será superior, en cuanto que la inscripción producirá,
a su vez, unos efectos propios legitimadores: presunción de existencia del derecho inscrito, de
titularidad a favor del titular registral, invirtiendo la carga de la prueba en contra de quien lo
contradiga, etc., es decir, los efectos propios de la legitimación registral y demás principios
registrales sustantivos. (Manzano, 2004). 45 Cabe mencionar que la finalidad es trasladar la
publicidad sustancial (dentro del registro) a la publicidad formal (fuera del registro), para que
el ciudadano que desee adquirir tenga la información respecto al derecho. 2.2.8 Asientos
Registrales En este punto el Reglamento General de los Registros Públicos, es exacto al
desarrollar el contenido del asiento registral - artículo 50 - “Todo asiento de inscripción
contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los
datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como,
la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto
pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador
responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano
competente, que permita su identificación. Del artículo en mención se advierte que la única
persona autorizada y capacitada para consignar un asiento registral es el Registrador, siendo
éste un profesional de Derecho; y es luego de un estudio detallado de las formalidades
exigidas por Ley que procede la inscripción. 46 En esta línea corresponde indicar que nuestro
sistema se acoge al sistema de mixto, “por cuanto se publicará sólo aquella información
relevante para el conocimiento de terceros, consignando un extracto o resumen en los asientos
registrales; sin embargo el sistema de transcripción son aquellos en los cuales lo títulos que
logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de Registros, sin
abreviación ni omisión alguna, y es en los otorgamientos de poderes por ejemplo que la
transcripción es la misma en el asiento” (Manzano,2004) Esta inscripción recibirá cierta
protección por parte del Ordenamiento según lo establecido por la Ley de creación del
Sistema Registral en su literal b) del Artículo 3.- (…) La intangibilidad del contenido del
contenido de los asientos registrales, “salvo título modificatorio posterior o sentencia
judicial”. (Mendoza, 2013). Así mismo el asiento registral, adquiere por el Principio de
Legitimación y el Artículo VII del Título Preliminar del TUO, del Reglamento General de los
Registros Públicos el rango de certeza, literalmente “Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos (…). La jurisprudencia es clara en este punto
señalando que: Los asientos de inscripción sólo deben publicar aquella información contenida
en el título que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las partidas
registrales se atiborrarían de datos 47 irrelevantes que las tornarían confusas, perjudicándose
de ésta manera la fluidez del tráfico jurídico” (Resolución N° 078-2006 (4° Sala del Tribunal
Registral). 2.2.8.1 Efectos en el Ámbito de los Asientos Registrales La legitimación “se aplica
de modo diverso según el tipo de asiento registral, sea la inscripción, cancelación y/o
anotación preventiva, lo que constituye el ámbito formal del Principio” (Gonzales, 2016). De
esta manera es necesario señalar que específicamente el Art. 2013 del Código Civil alude a la
inscripción como asiento beneficiado con la legitimación; sin embargo el art. VII del
Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a los asientos en general: “Los
asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. Como se señaló
nuestro Sistema en general se acoge al sistema de mixto mediante el cual el registrador,
profesional y especialista, luego de una calificación extrae lo que considera relevante para los
terceros a fin de publicitarlo. En esa línea el Asiento registral recalcamos es toda constatación
48 en los Libros del Registro, en concreto, se suele referir a la anotación de un título o de
otras situaciones derivadas de éste en el registro. En el Registro civil los asientos que pueden
hacerse son inscripciones, anotaciones y cancelaciones, como lo mencionado por Gonzales
Barrón, cuando nos referimos a la inscripción, esta “se caracteriza por ser un asiento principal,
tiene una duración indefinida estando obligado a dar publicidad a la constitución, transmisión
o modificación de un derecho real inmobiliario.” (Gonzales, 2015). Por otro lado las
anotaciones preventivas son asientos que publican situaciones jurídicas pero que por diversas
razones no tiene el carácter de inscripción. La diferencia que existe con las inscripciones es
que las anotaciones preventivas son temporales (no indefinidas como en el caso de las
inscripciones) toda vez que puede extinguir o convertirse posteriormente en inscripción. En
cambio, las cancelaciones tienen por objeto dejar sin efecto a otra inscripción anterior.
Existiendo ésta discordancia Monserrat ha señalado que: La inscripción se define como el
asiento que publica un derecho consumado o la modificación de uno anterior, por el cual se
proclama una situación jurídica definitiva, por tanto, se trata de un asiento principal,
definitivo y de carácter positivo, evidentemente si el título inscrito proclama una situación
jurídica definitiva, ello hace suponer 49 que la inscripción se encuentra naturalmente
protegida por la presunción de exactitud. (Monserrat, 2000). En cambio en caso de
anotaciones preventivas la doctrina omite tratar este punto; empero Diez Picaso señala que la
presunción de existencia y pertenencia de titularidad no opera en las anotaciones preventivas
(Diez, 1995). Cabe resaltar que son las anotaciones preventivas las que tiene calidad de
transitoriedad de la situación jurídica y falta de consolidación. 2.2.9 Seguridad Jurídica La
seguridad Jurídica puede ser conceptualizada de diversas formas doctrinalmente; surge con el
Estado de Derecho que patentiza un verdadero sistema de legalidad y legitimación teniendo
como soporte la Constitución, y es el tribunal Constitucional que expresa en la Resolución del
EXP. Nº 00162002-AI/TC.- LIMA.- COLEGIO DE NOTARIOS DE JUNÍN (30 de abril de
2003), donde “nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la seguridad
jurídica como un principio constitucional. El principio de la seguridad jurídica forma parte
consubstancial del Estado Constitucional de Derecho”. (CNJ1 , 2003).

Del mismo modo en la resolución N° 128-2016-SUNARP-TR-A de 02/03/2016 del Tribunal

Registral se advierte lo siguiente que: 1 Colegio de Notarios de Junín. 50 En virtud del
principio de legitimación no corresponde al Registro desvirtuar los efectos de un asiento
registral, ya que en caso contrario, los títulos inscritos estarían en permanente calificación
variando la decisión respectiva, lo que atentaría la propia finalidad del Registro, cual es la de
brindar seguridad jurídica; en consecuencia, no procede la inscripción de un título mediante el
cual se pretende desconocer la validez y los efectos de los asientos registrales. (SUNARP,
2016). Se puede advertir de lo consignado que el Registro tiene por finalidad el otorgar
seguridad jurídica para que la sociedad confiando en la información que este publicita, realice
con certeza absoluta sus adquisiciones; al respecto también cabe mencionar que la misión de
la Superintendencia de los Registros Públicos está orientada en esta línea: Otorgar seguridad
jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se
registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización, simplificación, integración
y la especialización de la función registral en todo el país, en beneficio de la sociedad.

2.2.10 Principio de Legitimación antes de la Ley 30313 Antes de la entrada en vigencia de la

Ley N° 30313 del 26 de Marzo del 2015 y publicada en el diario oficial el peruano el 27 de
mayo del mismo año, el Principio de Legitimación se limitaba a “el contenido de la
inscripción se 51 presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez”. (Ley 30313, 2015). De lo señalado advertimos que
exclusivamente era el Órgano Judicial el único ente encargado de la rectificación o
declaración de invalidez del asiento registral; sin embargo con la entrada en vigencia de la
Ley 30313 las facultades se traspasan a órganos arbitrales, teniendo la potestad mediante
laudo firme de señalar la invalidez del acto, también el jefe de la Zona Registral tiene la
potestad de cancelar un asiento registral. Advertimos también que fuera de la invalidez de los
asientos, se puede señalar la cancelación del asiento registral en sede administrativa poniendo
de considerando dos vertientes: cuando se acredite la suplantación de identidad y con respecto
a la falsedad documentaria. Concluimos mencionando que la base de éste principio es la
certeza que otorga, para que los adquirientes confiando en el Estado de manera indirecta
puedan realizar con absoluta asegurar la adquisición de su Derecho.

52 SUBCAPÍTULO V PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL

2.2.11 Aspectos Generales:

Los modos derivados de adquisición de la propiedad tienen como premisa que el derecho de
propiedad se traslada de un sujeto a otro en relación causa-efecto; por tanto sólo cuando el
primero es titular del derecho entonces logra transferirlo eficazmente al segundo, en caso
contrario nada trasmite. En ambos casos, “se aplica la regla general “nemo plus iuris”, esto es
“nadie da más derecho del que tiene”, nacida de la pura lógica y de la ordenación con justicia
del sistema patrimonial”. (Gonzales, 2015). La fe Pública Registral es una excepción a la
adquisición ordinaria. (Mejorada). Asimismo la fe pública registral se encontraba consagrada
en el art.1052 del Código civil de 1936 en los términos siguientes: Los actos que ejecuten o
los contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello,
una vez inscritos, no se invalidaran en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título
oneroso aunque se anule el Derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de
causas que no resulten claramente del mismo Registro. (Torres, s.f). Con éste antecedente
actualmente nuestra legislación consagra al Principio de Buena Fe Pública Registral en el Art.
2014 del Código Civil, que a la letra dice: 53 Artículo 2014.- El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro. En principio puede definirse como aquel por el cual el tercero que contrata o
adquiere basándose en la fe del Registro como institución que facilita el tráfico comercial,
mantiene la adquisición que realiza siempre y cuando haya inscrito su derecho con los demás
requisitos exigidos por Ley. Luis Aliaga considera que este principio “constituye en todo
sistema registral la medula central de su estructura y la expresión más clara de los alcances de
la protección que el registro brinda al tráfico patrimonial”. (Aliaga, 2006). El fundamento de
la protección del tercero adquiriente se basa además de la fuerza de la Publicidad Registral de
su adquisición, en la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jurídico
precedente al del tercero. (García, 1993). Es importante mencionar que existe fe pública
registral en la medida en que los terceros pueden colocar su confianza en aquello que el
registro publica y 54 que en virtud de esa confianza la situación aparente que en el registro
existe se superpone a la auténtica realidad jurídica extra registral y constituye la única
situación existente. La buena fe registral en palabras de Roca es adoptada por todo
ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que
por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes, que se hayan producido confiados en
el contenido del registro. Por lo que “la base de ello es la necesidad de proteger la seguridad
jurídica de contratación inmobiliaria, la cual encierra así mismo el fomento del crédito, que
constituyen el fundamento para el desarrollo de un país”. (Roca, 1996). En líneas generales
éste “Principio de fe pública registral” (Diez, 2010), es aquel que protege la adquisición
realizada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral
que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se
fundamente en causas no inscritas antes. De acuerdo a ello la protección hecha por el
Principio de Buena Fe Pública Registral protege al tercero, manteniéndolo como su titular aun
cuando el derecho de su transferente devenga en ineficaz. Delgado Pérez, señala que éste
principio registral guarda relación con la garantía consagrada en el inciso d) del artículo 3 de
la ley 26366: “la Seguridad Jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
registro”. (Delgado, 2000). En líneas generales el Principio de Buena Fe Pública Registral
protege a la persona que de acuerdo a nuestra norma es el llamado “tercero” que inscribe 55 la
adquisición realizada siendo este oneroso, y con buena fe; aunque después se anule, resuelva,
cancele o rescinda el título previo al suyo, el fundamento de esta regla es evitar que los actos
pretéritos pueda afectar a los adquirientes sucesivos. En este extremo cabe hacer un hincapié,
porque el principio plantea como supuesto normativo la adquisición a nom domino, entendido
a éste como la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no es
titular.

Al respecto sierra (2009), señala que: Que elemento común y típico de toda adquisición a nom
domino es un acto de disposición de una determinada situación jurídica por parte de un sujeto
que no ostenta la titularidad ni está facultado para disponer de él; pero que en virtud de una
especial tutela basada en la buena fe, apariencias y/o publicidad registral que generó la
confianza de la otra parte en la regularidad del acto, el negocio jurídico celebrado logra tener
una relevancia y eficacia jurídica propia, produciéndose de ésta manera el doble efecto: la
pérdida del derecho del anterior titular y la adquisición (a nom domino) del derecho a favor
del tercero. (Sierra, 2009). En tal sentido, la adquisición de derechos, presupone que el
vendedor sea propietario del bien, pues es sólo de esta manera podrá transferir eficazmente el
derecho a favor del comprador o adquiriente. 56 Como conclusión, la fe pública registral es
una modalidad de adquisición a non domino, prevista por el legislador para efecto de proteger
la legitima confianza en la apariencia; por cuya virtud el tercero mantiene su adquisición
aunque el transmitente no sea el titular del derecho por efecto de la nulidad, recisión o
resolución del propio título. Debe destacarse que el principio de fe pública registral resulta
complementario al principio de legitimación (Art. 2013 C.C.), porque tiende a proteger al
tercero que contrató basado justamente en la información que le proporciona al registro,
información esta última que se presume válida y legítima.

2.2.11.1 Requisitos de la Fe Pública Registral Para la alegación de éste principio registral el

artículo 2014 de forma indirecta menciona elementos que se deben cumplir copulativamente
entres estos; siendo los siguientes:

a) Debe tratarse de una Adquisición Onerosa Algunos autores sostiene que ésta adquisición
debe ser a título oneroso, puesto que se justifica que en caso de pérdida del derecho el
adquiriente sufrirá una pérdida económica. Sin embargo la razón principal de esta opción
legislativa es el sacrificio económico realizado por el adquiriente para la obtención de un
derecho, desplegando su eficacia protectora sólo a aquellos actos realizados con una
prestación económica (Mejorada, 2015).

57 Queda excluido de la protección registral que genera este principio aquellos que hubieran
adquirido su derecho a título gratuito, como es el caso de la donación, anticipo de legítima y
por sucesión hereditaria. b) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para
otorgar el Derecho del que se tratase: Se desprende del artículo en comentario que para la
obtención de un derecho, necesariamente el transferente persona titular del derecho debe estar
inscrito en la base de los Registros Públicos, acreditando ser el dueño del bien que se pretende
adquirir.

c) La Adquisición por el tercero debe ser de buena fe Señala García que la doctrina, al
conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos; uno negativo y otro positivo.
Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-
conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia
en algo más que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que
puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad
del transferente no adolece de vicio alguno (García, 1993). Diez Picazo afirma que en la
configuración general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurídicas en
general, aparecen dos diferentes 58 líneas de razonamiento. Para una de ellas, “la buena fe es
un estado psicológico o psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad.
Para la otra, la buena fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable”. (Diez,
1995) En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código Civil, se establece que: La
buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de
ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en
verdad existen razones de nulidad, rescisión, cancelación y resolución que no aparecen del
registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio de
fe pública registral (Exposición de motivos oficial del libro IX del Código Civil de 1984-
diario oficial El Peruano, 19 de noviembre de 1990). En esta línea el adquiriente del derecho
actúa de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá enmarcado
en el Artículo 2014 como el desconocimiento de la inexactitud del registro. Y por el contrario,
habrá actuado con mala fe quien conocía la inexactitud registral. Al respecto en la Cas. N°
1634-2005-Lima: Principio de Fe Pública Registral. 59 Se tiene como concepto de tercero
Registral como “aquella persona que, sobre la base de la buena fe, adquiere a título oneroso
un derecho de quien aparece en el registro con facultades para otorgarlo, y lo inscribe a
continuación (…)”. (Cas. N° 1634-2005).

d) Que el adquiriente inscriba su derecho El principio de fe pública registral despliega sus

efectos a favor de del adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Es
indiscutible la necesidad por parte del interesado, toda vez que el adquirente del derecho sólo
será tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.

e) Que ni en los Asientos Registrales y los títulos archivados resulten causas que anulen,
rescindan, cancelen o resuelva el derecho del otorgante Fuera de los demás elementos ya
mencionados, el principio te exige e impone el desconocimiento de la inexactitud registral de
aquél derecho, esto es, la no inscripción de las causales que provoquen la nulidad, rescisión,
cancelación o resolución del contrato, por virtud de causa que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados. En principio cabe indicar que en el Reglamento General de
Registros Públicos, exactamente en el artículo 108 mencionan qué documentos integran el
archivo registral; es en base a ello el literal:

b) “Los títulos que han dado mérito a las 60 inscripciones conforme a lo establecido en el
artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador
o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás
documentos expedidos en éste”; doctrinalmente consagrado como títulos archivados. Los
títulos archivados son documentos sustentatorios que se presentaron para que proceda la
inscripción de un acto en los Registros Públicos, y es el Registrador luego de realizar el
procedimiento correspondiente procede con la redacción del asiento registral, en base a ello
ordena el archivamiento de dichos documentos, cumpliendo la función de complementariedad
en caso se omita o falten datos en los asientos registrales. Así también se ha señalado a nivel
jurisprudencial “(…) El fundamento del Principio de la Fe pública Registral radica en la
necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones
que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se haya producido confiados
en el contenido del registro (…)” (Sentencia Casatoria N° 2458-2005 Lima). Respecto a la
nulidad la casación N° 1618.2005 - Arequipa de fecha 18 de abril del 2006, se estableció que
“la nulidad del título del transferente no alcanza o no afecta el título del tercero adquiriente de
buena fe en base a la información registral, salvo que se acredite que el adquiriente conocía de
la inexactitud del registro”. (Casación N°1618-2005).

61 2.2.11.2 Concepto de Fe Pública Registral en el Derecho Comparado

2.2.11.2.1 Sistema Hipotecario: Nuestro Sistema Registral como lo menciona la exposición de

motivos tiene como fuente primordial a la Ley Hipotecaria de España. Es así que la fe pública
registral significa tanto como fiabilidad objetiva del registro de la propiedad, todos pueden
confiar (fides publica) en lo que el registro público. Ósea existe fe pública registral en “la
medida que los terceros pueden colocar su confianza en aquello que el registro público”.
(Díez, 1995). El principio de buena fe cabe advertir consagra a la confianza que el usuario
realiza en los Registros Públicos, en esta línea “constituye un principio hipotecario, el más
importante”. (Sanz, 1947). De modo que la llamada fe pública registral tiene por fin
fundamental, establecer que el Registro no es sólo exacto, sino que también es íntegro y que,
en consecuencia, cualquiera puede confiar en sus declaraciones, indiscutibles en beneficio de
los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas. Gordillo en esta línea agrega que: La fe
pública consiste en una particular aplicación de la protección de la apariencia, y si esta
protección se dirige, como a su genuino y normal beneficiario, al tercero; y por ello mismo se
entiende también que el 62 principio de fe pública registral es el principal exponente de la
virtud protectora de la publicidad registral. (Gordillo, 2010). En términos técnicos, el tercero
merece ser protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien de
quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo, realizando un inca pie que en
nuestro sistema registral cuando hacemos referencia a la persona legitimada, hacemos
mención a la que aparece en los asientos registrales. La exigencia de la buena fe aparece, así
como “el instrumento por medio del cual el derecho niega su amparo a quien se comporta
deshonestamente”. (Peña, 1982).

2.2.11.2.2 Requisitos obtenidos legalmente para la protección En nuestro Sistema Registral

Peruano y según advertimos del Sistema Registral de España en la Ley Hipotecaria, se tiene
que la buena fe del tercero, es condición indispensable de protegibilidad registral, requisito
necesario pero no único para la alegación del principio materia de investigación. Es en este
sentido que para estar revestido con el principio de fe pública registral según (Gordillo, 2010)
se exigen una serie de requisitos que a continuación se desarrollará: 63 a) Adquisición de
algún derecho: La finalidad aseguradora del tráfico inmobiliario que para sí asume el registro
de propiedad, la protección registral se dirija a quienes en dicho tráfico intervienen en
“condición de algún derecho o garantía real, un adquiriente precisamente de derechos reales o
situaciones jurídico-reales; asegurándoles respectivamente la adquisición de tal derecho de
acuerdo con lo que sobre su titularidad y contenido publicaba el registro”. (Peña, 1982). Cabe
mencionar en éste punto siguiendo la línea de Peña Bernaldo, de que, para la protección, el
derecho ha de haberse inscrito es decir ha de tratarse de derechos susceptibles de inscripción
(derechos reales). Éste requisito exigido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria al acto
adquisitivo del tercero, baste indicar que debe consistir éste en la realización completa o
culminada del proceso que lleva a la adquisición y que en ella se consuma. El tercero a quien
protege el artículo 34° es un tercero que adquiere, no solamente “Un tercero con título
suficiente para poder adquirir, si no con la necesidad impuesta en el mismo artículo 34 de que
el tercero inscriba su derecho” (Gordillo, 2010). b) Adquisición de quien en el Registro
aparece con facultades para transmitir Al igual que nuestro Código Civil Peruano otro de los
requisitos expresamente impuestos en el artículo 2014 y de igual manera en el artículo 34 de
la Ley 64 Hipotecaria de forma literal menciona que el derecho que se adquiere éste inscrito
en el Registro dándole el rango de obligatoriedad o exigibilidad. Es que lo que el principio de
fe pública registral se propone no es otra cosa que “la protección de la confianza puesta por el
tercero en el Registro cuando para adquirir con seguridad y conforme a Derecho se deja guiar
por lo que el mismo Registro pública”. (Núñez, 1948). c) Adquisición derivativa por actos
inter vivos: Gordillo Cañas es drástico en mencionar que no se encuentra expresamente
formulado este requisito en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero viene indudablemente
exigido por su ratio y fundamento. El tercero protegido por la norma “debe adquirir de buena
fe y de quien en el registro aparece como dueño, ésta adquisición debe obtenerse por
transmisión de quien por ser titular o dueño, puede proporcionarla en derecho” (Gordillo,
2010). En todo caso, quedan en nuestro Derecho claramente fuera de la protección dispensada
por el principio de fe pública registral las adquisiciones por sucesión mortis causa y de las que
se obtiene por ocupación, accesión y usucapión. Hace hincapié de éstos por no consistir en
actos del tráfico, por su característico modo de producirse. d) A título oneroso Este requisito
hace mención a que la contraprestación que se realiza debe tener contenido económico, que se
page un monto pactado entre los intervinientes 65 por el intercambio de derechos. Este
requisito es indudable para estar amparado en el principio de buena fe pública registral.

2.2.11.3 Sistema Registral Argentino: En el sistema argentino es de advertirse que al igual

que nuestro sistema registral el derecho real adquiere su plenitud fuera del registro, no siendo
necesaria la inscripción. Por lo tanto “el registro inmobiliario es de “títulos, documentos o
instrumentos”, de manera indistinta y no de derechos, y la inscripción de los títulos
perfecciona la oponibilidad a los terceros interesados de buena fe.” (Abella, 2008). En esta
línea cabe resaltar que los únicos principios que conforman su registro son: Principio de
prioridad, especialidad, tracto sucesivo, rogación, legalidad; no consagrándose los principios
de legitimación y fe pública registral, sin embargo para algunos autores se encuentra en la
doctrina, y este se dio a causa de la entrada en vigencia de la ley 17.801, paralelamente con la
ley 17.711, que modifica entre otros textos al art. 1051 del Cód. Civil, agregándole un párrafo
en virtud del cual los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso quedan amparados en
su adquisición por los efectos de las nulidades, siendo éste el motivo que llevó a algunos
autores a sostener que se había incorporado el principio de buena fe pública registral.

66 2.2.11.4 Sistema Registral Colombiano: El sistema registral inmobiliario colombiano, es

un servicio prestado por funcionarios públicos para la inscripción de actos atinentes al
dominio y otros derechos reales. Al estudiar la legislación inmobiliaria de un país debe
determinarse los principios que orientan la función registral, de cuyo análisis se podrá
concluir el grado de desarrollo, por cuanto estos no son universales; por ejemplo, la totalidad
de los principios del sistema inmobiliario alemán no son compartidos por el sistema español,
ni los de éste coinciden con el francés, y así sucesivamente. (Angarita, s.f). Este sistema
consagra entre sus principios los siguientes: Inscripción, prioridad o rango, rogación, tracto
sucesivo, especialidad, legalidad, legitimación y fe pública. El principio de legitimación se
registra como “los asientos registrales gozan de una presunción de veracidad que se
mantienen hasta tanto no se demuestre la discordancia entre lo reflejado por el registro y la
realidad”. (Gonzales, 2015). Es en esa línea se advierte también que la consagración del
principio de fe pública registral es semejante al nuestro por cuanto se reputa siempre exacto
en beneficio del adquiriente que contrató confiado del contenido de los asientos y lo protege
de manera absoluta en su adquisición. 67

2.2.11.5 Sistema Registral Francés: Este Sistema Registral es llamado también de

transcripciones porque consiste en transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la
oficina del Registro, “el cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es
decir, que inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas”. (Nicoello, 1999) Entre los
principios registrales consagrados en el código civil de Francia se encuentran: legalidad,
titulación autentica, inoponibilidad, publicidad, legitimación, especialidad, prioridad, etc.

2.2.12 Ley N° 30313

a). Aspectos relevantes en torno al tema de Investigación El 26 de Marzo del año 2015,
publicada por el diario oficial el peruano el 27 de marzo del año mencionado, nuestro país fue
testigo de la entrada en vigencia de la Ley N° 30313 Ley de Oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de
identidad o falsificación de documentos y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del
Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la quinta y sexta disposiciones complementarias
transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049. Es ésta ley que se da en base al
crecimiento de los fraudes inmobiliario, suplantaciones, falsificaciones y demás, que han
venido afectando a las 68 personas y la confianza que éstas brindan en el Estado y
directamente en el Registro.

De lo ya mencionado también cabe señalar que uno de los pilares del sistema y de cualquier
sistema registral es la denominada seguridad en la circulación de derechos, considerada a ésta
como uno de los fines del Registro.
El Art. 1 de la norma señala que el objetivo de la misma es prevenir y anular las acciones
fraudulentas que perjudican la seguridad jurídica. Este norte se concreta en 4 acciones: la
oposición al trámite, la cancelación del asiento, la modificación del principio de legitimación
y fe pública en el Código Civil, así como la modificación del Decreto Legislativo del
Notariado. Específicamente los temas que nos conciernen respecto al tema de investigación lo
constituyen la modificación realizada a los artículos 2013 y 2014 del Código Civil.

Se entiende por la primera que la confianza que se realiza por parte de los interesados gira en
torno al asiento registral porque se presume cierto y produce todos sus efectos, y es así que se
consigna en nuestro Código Civil, mientras no se rectifique por sede judicial o laudo arbitral,
con otras consideraciones más. Empero, es la modificación del artículo 2014º del Código
Civil, la que puede catalogarse como una norma capaz de cuestionar la existencia de cualquier
sistema registral. Como es conocido, este artículo regula el llamado principio de “fe pública
registral”, por el que “el adquirente que contrata en vista de los datos y titularidades que el
Registro le manifiesta queda protegido conforme a la apariencia creada por el asiento anterior,
y por tanto libre de las acciones de 69 cualquier titular inscrito que no resultasen delas propias
inscripciones”. (La Cruz, 1991). Por este dispositivo, tradicionalmente, la buena fe del tercero
se presumía siempre mientras no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro. La
‘innovación’ de esta ley es que contempla como requisito para formar la buena fe del tercero
adquirente, que este se cerciore de que no existían, tampoco, defectos en los títulos
archivados, generando con ello una serie de consecuencias en cabeza del adquiriente. Dentro
de ello podemos afirmar que es la revisión de los títulos archivados la que genera costos
económicos y de tiempo, puesto que al margen de pagar la tasa para poder acceder a estos
títulos necesariamente se tiene que recurrir con un especialista en la materia que verifique la
no existencia de nulidades, vicios, etc. En ésta línea Martín Mejorada (2015), señala que: Esta
investigación que ahora se deberá realizar se prolonga en el tiempo hacia atrás, el título de
adquisición, lo mismo que el título de adquisición de la persona que le transfirió y el título
que le transfirió a la primera y así sucesivamente hacia atrás, y respecto al tiempo estima que
después de los 10 años si existiese algún vicio ya no podría ser alegado porque está sometido
a un plazo prescriptorio. (Mejorada, 2015).

70 CAPÍTULO III

3. METODOLOGIA

3.1.Diseño Metodológico

a) Enfoque: - Cualitativo: Debido a que en esta investigación estuvo orientada “al

conocimiento y comprensión del tema planteado y no a verificar hipótesis mediante
mediciones estadísticas probabilísticas”. (Hernández y Otros, 2014).

b) Tipo de investigación: - Dogmático - Interpretativo: Puesto que en esta investigación

pretendimos hacer un análisis interpretativo del fenómeno factico existente en la ley, es decir
sobre las desventajas que presenta, el Sistema Registral con la entrada en vigencia de la Ley
N° 30313.

c) Unidades de estudio En la presente tesis se ha propuesto una muestra no probabilística a

elección del investigador conformada por 3 unidades. Asimismo atendiendo a la naturaleza
jurídica de la investigación para recoger información pertinente al tema se realizó una revisión
de los textos normativos pertinentes para determinar mediante interpretación y
argumentación, cuáles son las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313 en
el Sistema Registral Peruano, dichos textos normativos y las unidades de estudio son:

i. Código civil de 1984.

71 ii. Unidades de estudio conformado por 3 abogados especialistas en la materia, quienes

cuentan con más de 5 años de experiencia.

3.2 Técnicas de recolección, procesamiento y análisis de datos

3.2.1 Técnicas Para el presente estudio se utilizarán las técnicas: i. Análisis documental ii.
Entrevista

3.2.2 Instrumentos Se utilizarán: i. Ficha de análisis documental. ii. Guía de entrevista.

3.3 Fiabilidad Atendiendo a la naturaleza cualitativa de la presente investigación, la fiabilidad

de la investigación está conformada por la validez interna y externa de los instrumentos de
colecta de datos y mediante su replicabilidad; es así, que la investigación resulto fiable en la
medida que existieron registros sobre el tema investigado a nivel normativo doctrinario,
jurisprudencial; el cual además se enlaza con la información proveniente de las entrevistas
realizadas a los especialistas en la materia; de modo tal que en la utilización de los
instrumento se puede conseguir hallazgos similares.

72 La fiabilidad de la información derivada de los instrumentos proviene de los registros, de

información en artículos publicados en revistas y obras colectivas. Asimismo, la fiabilidad de
la investigación derivada de las entrevistas se basó en tres (03) abogados especialistas en la
materia. Donde se observó las cuestiones jurídicas invocadas, analizando si existen
similitudes o diferencias con relación a los hechos y el resultado, todo esto en relación a
determinar cuáles son las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313 en el
Sistema Registral Peruano.

3.4 Hipótesis de trabajo Las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley 30313 vulnera
el Principio de Legitimación Registral, debido a que se le incorpora al principio de fe pública
registral la obligación de revisar los títulos archivados. Así mismo encarece el tráfico
comercial inmobiliario, ya que los adquirientes para ser protegidos con garantías que te otorga
el Estado (Art. 2014), tendrán que cumplir necesariamente con los presupuestos que el Código
civil indica.
3.5 Categorías de estudio Considerando que la presente investigación es de carácter
cualitativo, las categorías quedan establecidas de la siguiente manera: a) Categorías: -
Consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313 - El Sistema Registral Peruano

73 CAPÍTULO IV

4 RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LOS HALLAZGOS

4.1 Resultados de estudio La información obtenida en la presente investigación proviene de la

realizaron de 3 entrevistas a especialistas en la materia, específicamente a los Registradores
trabajadores de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – Zona Registral X- a
quienes se les asigno un código (R-1, R-2, R-3), con el fin de establecer la confidencialidad de
la información, asimismo estos resultados devienen del análisis teórico desarrollado en los
subcapítulos anteriores; los cuales son presentados de la forma siguiente:

4.1.1 Razones doctrinales y jurisprudenciales: Consecuencias de la entrada en vigencia de la

ley Nº 30313 en el Sistema Registral Peruano.- a) Consecuencias trascendentales Tal y como
se desarrolló en el Subcapítulo II, el cual refirió, que con la entrada en vigencia de la Ley N°
30313 “Ley de oposición al procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación
del Asiento Registral por Suplantación de Identidad o Falsificación de documentación y
modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la
Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo
1049”, publicada el 26 de marzo del 2015, específicamente las modificaciones hechas a los
artículos 74 2013 y 2014 del Código Civil se generaron una serie de perjuicios; exactamente
al Principio de Legitimación y conjuntamente a los usuarios. Según las entrevistas realizadas,
se pudo esgrimir que la dación de la Ley N° 30313 “Ley de oposición al procedimiento de
Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de
Identidad o Falsificación de documentación y modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del
Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias
Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049”, se da en base a que en nuestro entorno
nacional con relación a los años 2014 en adelante, “venía palpando, el aumento de los fraudes
inmobiliarios, estafas y demás, que se realizaban por bandas criminales y mafias de personas”
(R1), en las que incluso “estaban conformado por Abogados, Notarios y Registradores” (R2);
quienes aprovechaban del cargo que desarrollaban, “así como del poco control por parte del
Estado” (R3). Por lo que esta serie de reformas no favorece al Sistema Registral y usuarios
respectivamente, según lo dispuesto específicamente en el Artículo 2014 del Código Civil.
Puesto que hasta antes de ésta modificación, “la fe pública registral prevista en el Artículo
2014 del Código Civil implicaba que las personas que contrataban sobre la base de la
información -que constan en los Registros- (haciendo hincapié) “siempre existía la discusión -
si la palabra “Registros”- comprendía exclusivamente a los asientos registrales o se extendía a
los títulos que daban origen a éstos” (R1, R2, R3). En ese sentido, en la actualidad, “ya no
existe ninguna discusión en cuanto a todos los que adquieran inmuebles” (R1, R3); porque
necesariamente tendrán que revisar 75 también los títulos archivados de las inscripciones que
sustentan supuestamente su buena fe; entendiendo por títulos archivados a “los documentos
sustentatorios que dan origen al Asiento Registral” (R2); es así que esta modificación que deja
sin base y fundamento al Principio de Legitimación, entendido por éste que los asientos
registrales se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las
instancias registrales o se declare su invalidez por el Órgano Judicial o Arbitral mediante
resolución o laudo firme. Así también según se desprende del Análisis normativo el Principio
de buena fe Pública Registral resguarda el Derecho del tercero por cuanto éste ha depositado
su confianza en la Información del Registro – SUNARP- que se encarga de resguardar los
derechos de propiedad de las personas, y es mediante la seguridad jurídica que otorga a través
de sus asientos registrales. La seguridad Jurídica se logra impidiendo que una falsificación
produzca derechos y además, impidiendo que en el registros inscriban títulos falsos.
(Gonzales, 2015). a) Vulneración del principio de legitimación: Comenzaremos mencionando
que la inscripción se presume valida, cosa que viene en la historia desde tiempos pasados,
específicamente desde el Reglamento General de los Registros Públicos que incorporó, a
través del art. VII en el título preliminar: “el contenido de las inscripciones se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y
reglamentos o no se declare judicialmente su invalidez”. (Gonzales, 2015). 76 Se debe señalar
también que en la historia del Código Civil; como se mencionó en el subcapítulo II, el
Principio materia en comentario es consagrada en el artículo 2013; entonces es por éste
principio que todos presumimos que la inscripción es cierta; pero resulta que esta inscripción
que las personas presumen cierta puede caer por muchos motivos. Es de señalar también que
“ésta inscripción se protegía hasta que cuando un Juez la dejaba sin efecto, siendo la mejor
garantía” (R1, R2, R3); sin embargo, con la entrada en vigencia de la norma en mención se
vulnera de forma directa el Principio de Legitimación, entendida a ésta como una de las
garantías del Sistema Registral; puesto que por éste principio se tiene la certeza que lo
publicado en los asientos registrales corresponde a la realidad extra registral; y es consagrado
no sólo en el Código Civil como ya se mencionó; sino también en el Reglamento General de
los Registros Públicos (Art. VII del Título Preliminar), así como en la Ley 26366 “Ley de
creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los
Registros Públicos”, artículo 3°, consignado como garantía del Sistema Nacional del Registro
Público.

4.1.2 Razones doctrinales y jurisprudenciales: Fundamento teórico y las características del

principio de Legitimación en el Sistema Registral Peruano.-

Con lo ya mencionado advertimos que en estos últimos años la creación de leyes,

reglamentos, resoluciones del Tribunal Registral, precedentes de observancia obligatoria y
laudos arbitrales; dejan sin efecto la inscripción, entonces la presunción de ésta queda sin
sustento. 77 Se debe mencionar que “este artículo ha mantenido la presunción de la veracidad
de lo inscrito, y se ha agregado que hoy en día lo que está inscrito pueda dejarse sin efecto
claro está al margen del laudo arbitral y el Órgano judicial” (R1, R2); la posibilidad que “el
Jefe de la oficina Zonal Registral también tenga la potestad de cancelar una inscripción” (R3).
Desprendiéndose entonces que “definitivamente ésta norma, con la modificación hecha ha
sido perfeccionado y mejorado con ésta incorporación al 2013”. (Ortiz, 2015). a)
Características del Principio de Buena Fe Registral en el Sistema Registral Peruano: Se ha
llegado a determinar mediante el análisis normativo y doctrinal que las características del
Principio de buena fe Pública Registral, se encuentran en la misma redacción del Artículo
2014 del CC, y para estar amparado con esta garantía que el ordenamiento prevé, se debe
cumplir con la concurrencia de todos. Es en este sentido se advierte que “el estudio que
normalmente los abogados realizaban para determinar la buena fe del actual comprador” (R2,
R3), el cual se reducía a “la investigación de los asientos registrales que son estos documentos
muy sencillos que pasaron por diversos filtros para tener la condición de tal” (R1),
resumiendo los títulos de las personas que tienen derechos sobre bienes. La fe pública
registral “busca justamente simplificar y generar confianza en los adquirientes para que a
partir de una sola fuente se pueda tomar la decisión correcta de adquirir un bien” (R1, R2,
R3), pagando por él, es decir realizando una inversión. En este ínterin el tercero que
obteniendo un derecho, en caso en concreto es decir, adquiriendo el derecho de propiedad,
que constitucionalmente es 78 amparado, no puede ser privado de su adquisición causas que
resulten ajenas a él. Es así que hasta antes de la reforma, la buena fe se nutría de la
información que aparecería en los asientos, aquí se debe hacer mención que el registro está
integrado por dos componentes: Los asientos del registro que son un resumen de las
operaciones de adquisición que elaboran los registradores, e indican de manera en general
quién es el titular del derecho, cargas y otra cosa son los títulos archivados que dan lugar a
esos asientos, es decir son los documentos calificados por los registradores. (Mejorada, 2016).
Por lo que el Estado es “el encargado de proteger las adquisiciones de los terceros con
información que brinda; el cual se ve perjudicado cuando se da mal uso al principio de Buena
Fe Pública Registral”. (R1, R2, R3). b) Consecuencias de la revisión de los Títulos
Archivados: Como se ha desarrollado en el Subcapítulo III, uno de los presupuestos para estar
amparado con el Principio de Buena fe Publica Registral es qué, si existiera causas que
anulen, rescindan, cancelen o resuelvan el contrato, estas no deben advertirse en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan; siendo obligatorio y necesario la revisión
éstos (títulos archivados). Esta modificación hoy en día exige al usuario común y corriente
tener que revisar los títulos archivados en el Registro desmereciendo así la calificación
Registral, el contenido de lo inscrito, que para llegar a este punto paso diversos filtros; y
contradiciendo el artículo 2013 del Código civil porque si éste establece una presunción de
legitimidad de lo inscrito, entonces para qué el artículo 2014 del 79 Código Civil señala que
no solo basta la inscripción sino exige que se recurra a los títulos archivados; contradiciendo
la presunción con el alcance del artículo 2014.

Del mismo modo señala Jorge Ortiz que “el Sistema Registral Peruano está soportado en la
calificación Registral, y es ésta calificación que realiza un funcionario Público que es el
Registrador Publico o en segunda instancia el Tribunal Registral.” (Ortiz, 2015). Entonces se
advierte que la extracción de datos importantes y plasmados en los asientos de inscripción
realizada por el Registrador, “no resulta siendo suficiente recurriendo a los documentos
sustentatorios – títulos archivados” (R3); realizando “una doble calificación, desvirtuando el
Sistema de Calificación que el Estado creo”. (R1, R2). Por ello en el Perú existiendo un
sistema de calificación que es representada por el Registrador Publico, se desbarata la función
de éste y consecuentemente la Institución encargada – Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, quedando la publicidad que otorga sin sustento. En esta línea “la revisión
de los títulos archivados afecta de sobremanera la calificación registral” (R1, R2, R3), puesto
que ha sido destituida como parte central y columna vertebral de nuestro Sistema Registral. Se
debe mencionar también que la Ley que crea el Sistema de los Registros Públicos – Ley N°
26366 establece en el artículo 3° cuatro garantías al Sistema Registral; entre ellas el inciso “b”
sobre intangibilidad del contenido de los asientos; e inciso “d” la indemnización por errores
registrales; eso quiere decir que si el registro se equivocó y por tanto no publicito el integro de
los títulos, el usuario tiene 80 la facultad de pedir indemnización por parte del Registro; sin
embargo con la modificación realizada el Registrador puede aludir que la revisión de títulos
archivados es obligatoria, por lo tanto escapa de sus manos la responsabilidad, dejando de
lado estas garantías que el sistema registral nos proporciona en pro de la sociedad. En este
sentido se presume que la persona que quiera adquirir algún derecho tiene que invertir costos
de tiempo y económicos; puesto que el usuario que no es especialista en la materia no podrá
advertir de causas de nulidad, cancelación o resolución; siendo necesaria la contratación de un
especialista en la materia; se tiene que indicar también que el tiempo que se dedica el usuario
respecto a éstos ítems le ocasiona la inversión de tiempo de su vida diaria. Cabe mencionar
también, que otra de las consecuencias de la obligatoriedad de revisar títulos archivados
perjudica el tráfico comercial inmobiliario puesto que se advierte de los siguientes cuadros
que el número total de usuarios a la fecha del 2015 que sólo realizaron compra ventas de
inmuebles fue de 4352; sin embargo después de la dación de esta norma la cantidad si no es
en demasía llegó a reducirse en un porcentaje con 4146 transferencias realizadas. Tabla 1:
Cantidad de las transferencias de inmuebles realizados (compra y venta) AÑO CANTIDAD
DE LAS TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES REALIZADOS (COMPRA Y VENTA)
2015 4352 (COMPRA Y VENTA) 2016 4146 (COMPRA Y VENTA) Fuente: SUNARP 81
Podemos señalar de lo mencionado que los adquirientes al incrementarse un presupuesto,
prefieren no llevar a cabo la compra de un inmueble, desincentivando la inversión nacional o
extranjera; trayendo consigo que el estancamiento del comercio inmobiliario por la no
circulación de la riqueza. Por otro lado otra de las consecuencias que acarrea ésta revisión, es
la confianza del usuario depositada en el Estado como persona integrante de la Sociedad;
puesto que es la misma Ley quién te otorga las facilidades a través de sus instituciones
encargadas para facilitar las investigaciones de los que desean adquirir con seguridad, y por
otra parte es la misma que te indica que no sólo basta la información divulgada. Al margen de
lo mencionado líneas arriba se advierte que otra de las consecuencias de la revisión del título
archivado, es la desvalorización de la calificación que realiza el Registrador; puesto que “la
inscripción que dio éste, puede ser enervado en cualquier momento” (R1, R2, R3). Es
entonces que se concluye que el asiento registral simplemente será informativo, no
importando lo señalado por el funcionario técnico en su calificación. En mérito a ello se
debilita el Sistema Registral Peruano, pues de nada serviría la existencia de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos si la información que brinda no tendrá
ningún efecto.

4.2 Análisis de los hallazgos Del análisis de las entrevistas se puede extraer, que la
modificación del Artículo 82 2014 del código civil, debilita el Sistema Registral Peruano,
porque es la misma Ley quien deja sin fundamento el Principio Registral -Principio de
Legitimaciónexistiendo incongruencia entre estos; ya que por un lado, la misión de la
institución (SUNARP) encargada, es otorgar seguridad jurídica, facilitar y asegurar las
adquisiciones de los adquirientes; la cual no es suficiente información que se divulga por ende
no resulta siendo suficiente porque se exige la obligatoriedad de revisar los títulos archivados.
Los que en la actualidad deviene en ociosa actividad, por no referir en un acto desfasado.
Asimismo, del análisis normativo se advierte que los asientos registrales pueden ser
cancelados o enervados, si se acredita la suplantación de identidad o falsedad documentaria; o
si existe algún vicio de nulidad en el mismo o los documentos que le dieron origen. Cabe
mencionar que el Principio de Legitimación desde el Código Civil de 1984 que fue su primera
consagración, siempre se ha desarrollado como sinónimo de certeza o presunción de lo
inscrito; sin embargo en la actualidad éste principio puede quedarse sin efecto ya sea por la
misma Ley (Artículo 2014 del Código Civil), laudos arbitrales, hasta el mismo Reglamento
General de los Registros Públicos (Articulo 95). En ese sentido se ha venido dejado sin efecto
las inscripciones, consecuentemente la seguridad y legitimación otorgada.

83 4.3 Discusión y contrastación teórica de los hallazgos Empezaremos mencionando que con
la entrada en vigencia de la Ley N° 30313, exactamente en marzo del año 2015, nuestro
Sistema Registral ha sido objeto de diversas opiniones por parte de especialistas en la materia.
Se ha establecido con la presente investigación que una de las principales consecuencias de la
entrada en vigencia de la Ley N° 30313 en el Sistema Registral Peruano, es la vulneración del
Principio de Legitimación, entendido a éste como: “el contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos”; cabe mencionar también que los asientos
registrales son producto de una calificación exhaustiva por parte del Registrador; entonces
siendo esto así la revisión que realiza el usuario de los títulos archivados para poder
ampararse con el Principio de Buena fe Pública registral, resulta siendo una doble calificación
del usuario. En ese sentido se debe mencionar también que el Principio de Publicidad que
otorga el Registro se ve desfasado con ésta revisión. Un punto importante dentro de ello es la
vulneración a la seguridad jurídica que otorga el Registro, siendo que la legitimación que
tiene el propietario puede caer en nulo. En esa línea las adquisiciones que realizan las
personas requieren de la mayor certeza posible, siendo así, es el Estado quien brinda que sean
realizadas dentro de Ley, con la seguridad necesaria para evitar futuros problemas; por ello
siendo el Estado el que garantiza a través de la norma las adquisiciones, no debería
incrementar la revisión de los títulos archivados para tener la protección de otro 84 Principio y
es el Principio de Buena Fe Pública Registral, dejando sin fundamento lo que señala en otro
principio.

85 CONCLUSIONES
RESPECTO AL OBJETIVO PRINCIPAL:

PRIMERA.- En la presente investigación se ha establecido que una de las principales

consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313 en el Sistema Registral Peruano,
es la vulneración del Principio de Legitimación, debido a que los asientos registrales que son
producto de una calificación hecha por un Abogado especialista, que es el Registrador
Público, no surtirá efectos debido a que este puede ser enervado en cualquier momento,
debido a la cancelación del Asiento Registral. Asimismo, se vulnera el Principio de
Publicidad, entendida a ésta como la información que brinda el Registro de las situaciones
jurídicas; porque de nada servirá la información divulgada por ésta si es el usuario es quien
tendrá que realizar una doble calificación, en caso requiera alegar el Principio de Buena Fe
Pública Registral.

SEGUNDA.- Otra de las consecuencias que infiere real importancia es la vulneración de la

Seguridad Jurídica que otorga la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en
merito a que, la legitimación que ésta otorga al adquiriente del derecho, vendrá en nulo por la
revisión de los títulos archivados, denotándose así, que el usuario ya no podrá otorgar su
confianza absoluta en la información que brinda ésta institución debido a la necesaria revisión
del título.

86 RESPECTO AL PRIMER OBJETIVO SECUNDARIO:

TERCERA.- El fundamento teórico en el que se basa el Principio de legitimación, es el

derivado del Estado como ente rector de la sociedad, ya que garantiza a las personas que
dentro del iter traslativo de la propiedad, que las adquisiciones que pudieran realizar dentro
del marco de la Ley, sean llevadas de la forma correcta, lo cual no es percibible ya que en la
actualidad este no surte los efectos que se pretende, por lo cual el mismo Estado mediante la
dación de leyes deficientes viene dejándolo sin fundamento.

CUARTA.- Se ha identificado que las características del principio de Legitimación en el

Sistema Registral Peruano, se basan en la seguridad jurídica que otorga el Estado en pro de la
sociedad, debido a que como ente protector, con esta característica principal, se ve
materializada en la obligación de otorgar todas las garantías necesarias a los usuarios, para
que teniendo éstos la certeza y garantía de la historia jurídica del bien que desean adquirir,
puedan realizarlo con la mayor garantía obtenida; ayudando así a la circulación de la riqueza
en pro del País.

RESPECTO AL SEGUNDO OBJETIVO SECUNDARIO:

QUINTA.- Se ha precisado que las características del Principio de Buena Fe Pública Registral
en el Sistema Registral Peruano, obedecen primordialmente a lo señalado en el Artículo 2014
del Código Civil; siendo el fundamento de éste principio, la confianza que otorga el
adquiriente en la información que brinda el Sistema Registral Peruano para la adquisición de
un Derecho; no dejando de lado 87 a ese tercero que actuando de buena fe adquiere
contribuyendo a la circulación de la riqueza.

RESPECTO AL TERCER OBJETIVO SECUNDARIO: SEXTA.- Se ha identificado que las

consecuencias de la revisión de los Títulos Archivados, llegando a la conclusión que vulnera
un Principio rector y garante de nuestro Sistema Registral, y es el Principio de Legitimación
el cual es dejado sin sustento ni fundamento, debido a que la presunción de veracidad de la
información que el Registro otorga, y plasmado en sus asientos registrales pueden quedar sin
efecto. Por lo que los usuarios se ven perjudicados ya que fuera de la inversión que realizan
en la adquisición del derecho de propiedad, se debe también realizar otra inversión en la
revisión de los títulos archivados.

88 RECOMENDACIONES

PRIMERA: Se recomienda al poder legislativo, la modificación del Artículo 2014 del Código
Civil en la cual se establece que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan, debido a que con la modificación por Ley N° 30313 se vulnera
principios registrales, así como a los usuarios en el proceso de la revisión de éste.

SEGUNDA: Se recomienda al Estado que se implemente en el Sistema Registral Peruano la

adopción del sistema de transcripción de los asientos registrales, siguiendo la línea del sistema
Francés, para que así, ya no se recurra al título archivado, en vista que el asiento registral
contendrá todo lo que se consigna en el documento.

TERCERO: Se recomienda al Poder Legislativo, mediante la dación de una ley donde se cree
otros mecanismos para la protección de derechos adquiridos y por adquirir de los usuarios, así
como también, la creación de un seguro de previsión para aquellas personas que confían en el
Estado, cuando estos se vean perjudicados por las actuaciones del mismo Estado donde el
seguro en mención cubra el daño con un monto económico.

89 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

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Sanz Fernández, A. (1947). Instituciones de derecho hipotecario. Madrid. Soria Alarcón, M.

(2001). Comentarios a la legislación Registral. Palestra editores.

NORMATIVA:

Ley N° 30313 - Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y

cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
documentación y modificatoria de los Artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los -
Artículos 4º y 55º y la Quinta y Sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del
decreto legislativo 1049.

Ley N° 26366 – Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

REVISTAS: Curiel Lorente, F. (1997). La Legitimación Registral. Madrid.

Loureiro, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoría o practica 6° edición, Sao Paulo 2014.

Manzano Solano, A. (2004), Comentarios al Derecho Registral Inmobiliario.

Sancho Rebullida, F. de A. (1991). Derecho inmobiliario Registral. Barcelona.

ANEXO 01 MATRIZ DE CONSISTENCIA Título:

“LOS TITULOS ARCHIVADOS EN EL ARTICULO 2014 DEL CODIGO CIVIL Y LA

INFLUENCIA DEL TRÁFICO COMERCIAL INMOBILIARIO EN SUNARP

¿Cuáles son las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313 en el Sistema

Registral Peruano?
OBJETIVO GENERAL: Establecer las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº
30313 en el Sistema Registral Peruano.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

1.- Conocer el fundamento teórico y las características del principio de Legitimación en el

Sistema Registral Peruano.

2° Precisar las características del Principio de Buena Fe Registral en el Sistema Registral

Peruano.

3° Identificar las consecuencias de la revisión de los Títulos Archivados.

HIPÓTESIS GENERAL: Las consecuencias de la entrada en vigencia de la ley 30313 vulnera

el Principio de Legitimación Registral, debido a que se le incorpora al principio de fe pública
registral la obligación de revisar los títulos archivados. Así mismo encarece el tráfico
comercial inmobiliario, ya que los adquirientes para ser protegidos con garantías que te otorga
el Estado (Art. 2014), tendrán que cumplir necesariamente con los presupuestos que el Código
civil indica.

1° CATEGORIA Consecuencias de la entrada en vigencia de la ley Nº 30313

2°CATEGORIA El Sistema Registral Peruano.

GUÍA DE ENTREVISTA:

PARA ABOGADOS SOBRE EL TEMA CONSECUENCIAS DE LA ENTRADA EN

VIGENCIA DE LA LEY Nº 30313 EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

CONSECUENCIAS DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY Nº 30313. –

¿Cuáles son consecuencias? - ¿Cuáles son los efectos en la sociedad? - ¿Cuáles son las
repercusiones en el Sistema Registral Peruano?

B. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO ¿Cuál es el fundamento teórico del en el Sistema

Registral Peruano? ¿Cuáles son las características Principio de Legitimación en el Sistema
Registral Peruano? ¿Cuáles son las características del Principio de Buena Fe Pública Registral
en el Sistema Registral Peruano? 97

C. LOS TITULOS ARCHIVADOS ¿Cuáles son las consecuencias de la revisión de los

Títulos Archivados?

CIERRE.- Fuente - Elaboración propia.

98 ANEXO Nº 03 FICHA DE ANALISIS DOCUMENTAL:

Datos: Hechos: Aspectos a evaluar: Análisis Fuente - Elaboración propia.

EXPOSICION DE MOTIVOS PROYECTO DE LEY QUE ESTABLECE LA

MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL

ANTECEDENTES

El 26 de Marzo del 2015 se publicó en el Diario Oficial “El Peruano”, la Ley N° 30313 “Ley
de Oposición al procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento
Registral por Suplantación de identidad o Falsificación de documentación y modificatoria de
los artículos 2013° y 2014° del Código Civil y de los artículos 4° y 55° y la Quinta y Sexta
Disposiciones Complementarias Transitorias Finales del Decreto Legislativo 1049” y su
respectivo reglamento Decreto Supremo N° 010-2016-JUS; la cual tiene como finalidad
establecer disposiciones vinculadas a la oposición en el procedimiento de inscripción registral
en trámite, la cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
los documentos presentados a los registros administrados por la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos, así como modificar las disposiciones del Código Civil y del Decreto
Legislativo del Notariado para prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la
seguridad jurídica. Ahora bien, específicamente nos centraremos en la modificación que
sufren los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, puesto que se evidencia el incremento de
una nueva carga en cabeza del interesado para que se pueda alegar el Principio de Buena Fe
Publica Registral (Art. 2014); desvirtuando todo el Sistema Registral y generándole al usuario
molestias innecesarias para adquirir un bien mueble o inmueble. Sobre lo mencionado cabe
resaltar también la sola consagración del Principio de Legitimación en el artículo 2013, puesto
que no cumple de forma extensiva sus efectos; esto es lo que ha llevado a que resulte
necesario introducir algunas modificaciones a su texto (Articulo 2014). Esta preocupación
impulsa a la elaboración de la presente propuesta de reforma legislativa, la cual introduce
cambios formales, realiza ciertas modificaciones en el artículo en mención. Se pone a
consideración en el actual periodo parlamentario la presente reforma legislativa para su debate
y aprobación.

CONTENIDO DE LA PROPUESTA La propuesta de Proyecto de Ley es la modificación del

Artículo 2014 del Código Civil, específicamente uno de los requisitos para alegar éste
principio; buscando promover que el tercero perjudicado haga uso de sus derechos sin mayor
trámite alguno, debido a que el Estado a través de su Institución (Superintendencia Nacional
de Registros Públicos), ofrece información necesaria. Es necesario hacer mención que para
que se alegue el Principio de Buena Fe Pública Registral es necesario que cumpla con los
siguientes ítems: -Que el tercero de buena fe adquiera a título oneroso un derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo. - Éste mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan. En mérito a ello el Proyecto de Ley propone que para que en un proceso se pueda
aducir el Principio de Buena Fe Pública Registral consagrado en el artículo 2014 del Código
Civil, efectivamente cumpla con que el tercero adquiera a título oneroso el derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, y mantenga su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales. ANALISIS COSTO BENEFICIO
Si se asume que con el análisis costo beneficio se busca asegurar que la propuesta normativa
tendrá más beneficio que costos, corresponde, en primer lugar, identificar estos beneficios y
entre los cuales se pueden resaltar los siguientes: i. Busca promover la eficacia de la
Seguridad Jurídica que otorga la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. ii.
Impulsa a que los adquirientes de un derecho, confíen en Instituciones especializadas del
Estado. iii. Impulsa a la circulación de la riqueza en pro del País. iv. Busca que el adquiriente
realice su adquisición en el marco de la Ley. v. Promueve la protección que el Registro brinda
al tráfico patrimonial. vi. Busca el ahorro de tiempo y dinero para el adquiriente. vii.
Promueve la cultura de Paz. Tomando en cuenta los beneficios señalados anteriormente, lo
que se quiere con la reforma de la normativa es que el adquiriente del derecho realice la
adquisición con toda la seguridad que el Estado le otorga, debido a que realiza una inversión
económica. Con la modificación del artículo 2014 como se mencionó la sola revisión del
asiento registral trae consigo beneficios de tiempo y dinero que se invierte en todo el proceso
de adquisición de un bien. Cabe señalar también que con ésta modificación la información
que brinda la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos a través del Principio de
Publicidad será la que prevalecerá debido a que se realizó diversos filtros hasta la inscripción
del asiento registral.

ANALISIS DEL IMPACTO DE LA VIGENCIA DE LA PROPUESTA NORMATIVA EN

EL ORDENAMIENTO JURIDICO NACIONAL

La presente propuesta se encuentra acorde a la Constitución Política del Perú. Su aprobación

conlleva a la derogación del Artículo 2014 del Código Civil, específicamente el término:
“títulos archivados”; quedando redactada de la forma siguiente: Redacción ACTUAL:
Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Redacción PROPUESTA: Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral. El tercero

que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
los Registros Públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía
la inexactitud del registro.

Proyecto de Ley “LEY QUE ESTABLECE LA MODIFICACION DEL ARTICULO 2014:

PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL”

Título I DISPOSICIONES GENERALES Artículo N° 1.- Objeto de la Ley La presente Ley

tiene como objeto modificar las disposiciones del Código Civil, específicamente en su
artículo 2014. Artículo N° 2.- Definición Artículo 2014: Principio de Buena Fe Pública
Registral. Artículo N° 4.- Finalidades  Modificar el artículo 2014 del Código civil en pro de
la sociedad, dotando de seguridad jurídica a sus adquisiciones. Artículo N° 5.- Beneficiarios
Personas que adquieran de buena fe un bien.

Título II DE LA REDACCIÓN

Modificarse el artículo 2014 del Código Civil en los siguientes términos: Artículo 2014.-
Principio de buena fe pública registral. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del
tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES UNICA.-

VIGENCIA La presente Ley entrará en vigencia el día siguiente de su publicación en el diario

oficial El Peruano