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e inmuebles, Servicios de Ingeniería en: Asesoría,

Supervisiones e inspecciones Sanitarias, Industriales y de
obras Civiles, Construcción en general.

INFORME DE AVALUO DE UNA VIVIENDA FAMILIAR, PROPIEDAD DE

GLADYS OCHOA UBICADA EN CALLE LA MOSACA CON AVENIDA
CEDEÑO DEL MUNICIPIO SAN FELIPE DEL ESTADO YARACUY.

(FOTOGRAFIA DE LA FACHADA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA )

AUTORES: MSc. Ing. Nicolas España

Lcdo. Galipoli Matos

San Felipe , 30 de octubre de 2016

 Presentación

El presente informe tuvo como finalidad determinar el valor actual de un inmueble

destinado a vivienda Familiar inconclusa, ubicada en la calle la Mosca con avenida
Cedeño del municipio San Felipe del Estado Yaracuy, cuyas características tanto de
parcela de terreno como de área constructiva son 480M2 y 168M2 respectivamente.

Importa destacar que la construcción de este inmueble se inició el 01 de mayo del 2014
pero por razones de tipo económico y traslado intempestivo de sus dueños a otra ciudad
en fecha 30 de agosto del mismo año, el proceso constructivo de este inmueble se
paralizo y permanece aún su paralización hasta la fecha del avaluó (30 de octubre del
2016).

En este mismo orden de ideas, cabe señalar que para el momento del avaluó de
dicho inmueble, no se dispuso de la información básica que debe obtenerse para
realizar el estudio valorativo de cualquier bien en particular, y especialmente la
documentación que tiene que ver con: Planos aprobados por la Autoridad
Municipal, permisos de Construcción, demás permisos y certificados,
Presupuesto Original de la Obra, Contabilidad de Costos de la Obra, Copia del
Libro de Obra, Planos de Obra debidamente modificados, Actas de inicio y
paralización (si la hubiera),copias de la Valuaciones aprobadas y Corte de
Cuenta o Cuadro de Aumento y Disminución entre otros.

En consecuencia a lo antes mencionado, para la realización del estudio

valorativo de dicho inmueble, se procedió a ser uso de la Metodología
Valuatoria Para Obras Inconclusas, propuestas por el Ingeniero Roberto Piol
puppio (CIV.32290/SOITAVE 260), en lo correspondiente a Obras donde no
se tiene mayor información, por considerar que esta metodología, utiliza
toda la información disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha
sido finalizado con cierta precisión, rapidez y economía.

En este sentido, y atendiendo los criterios de la metodología antes mencionada, se

procedió a una inspección in situ de la obra en estudio con el propósito de levantar los
cómputos métricos de las partidas de obras ejecutadas, es decir verificar la exactitud de
las cantidades de obras ejecutadas del inmueble en consideración.

A hora bien una vez que se obtuvieron las mediciones de cada una de las partidas
de obras ejecutadas, se procedió a la actualización de sus precios unitarios de reposición
mediante referencias de precios actualizados a la fecha del avaluó por parte de
CIMPRONET, a fin de determinar el Costo Total de Reposición (C.T.R) de la obra
Inconclusa en estudio.

En esta misma dirección al Costo Total de Reposición, se le determino su

correspondiente Factor de Corrección por Actualización de Precios Unitarios
(F.C.), de igual manera y de acuerdo con el tiempo de paralización(P) con
respecto al tiempo de ejecución de la obra (T), se calculó el coeficiente ( ) a
fin de determinar el correspondiente Costo de Reinicio(C.R O).
Por último, con toda la información de resultados obtenidos en los párrafos
antes descritos se determinó el Valor Actualizado (V.A) de la obra inconclusa
en estudio, arrojando un valor estimado de 38.377.747,948 Bs.

MEMORIA DESCRIPTIVA

Vivienda Familiar inconclusa.

Área de Terreno: 16 mts de ancho por 30 mts de largo (480M2)

Características Constructivas:

 Infraestructura:
-Fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en
Concreto armado.
- Losa de fundación, construida con concreto de FC 250 KGF/CM2 a los
28 días, acabado corriente. Incluye mallas soldadas e instalaciones de
de aguas blancas, aguas negras y eléctricas.
 Superestructura:
- Columnas, vigas de corona en concreto armado.
-Losa de techo, construida con tabelones 6x20x60, malla soldada y
recubrimiento con concreto e=5 cm por encima, (incluido en p.u. todos
los elementos descriptos).

 Área bruta de construcción: 12mts x 14mts (168 M2).

 Fecha de inicio: O1 de Mayo de 2014
 Fecha de paralización: 30-08-2014
 Fecha de avalúo: 30 de Octubre de 2016
 Nota: la obra está terminada en un 38,26 %

INFORME DE INSPECCON DE LA OBRA INCONCLUSA

El informe de inspección, se basó en la determinación de los cómputos

métricos practicado sobre el inmueble en estudio, el mismo se realizó por
medio de un profesional de la ingeniería con vasta experiencia en Inspección
de obras civiles, con la finalidad de estimar que porcentaje de cada partida o
grupos de partidas fueron colocadas en obra.
 A continuación, en el presente cuadro se muestra las diferentes partidas
colocadas en obra con sus respectivas cantidades (Cómputos Métricos), así
como el porcentaje de ejecución de cada una de ellas de acuerdo al criterio del
ingeniero inspector. De igual manera se indican la incidencias de costos por
tipología de obra que más se asemejaba a la obra objeto del Avaluó,
suministrada por CINPRO-NET en su más reciente publicación de incidencias
de costos de acuerdo a la tipología de obras(vivienda unifamiliar tardicional)
durante el tercer trimestre del año de 2016 (Reporte =3er .Trimestre 2016).

COMPUTOS METRICOS:

Nº Descripción Unidad Estimación Estimación Incidencias

Porcentual porcentual de costos
de De por Tipologia
cantidad ejecución de obra,
de obra de cada según
ejecutada, una de las CINPRONET
según partidas (Bs/m2)
inspección. que
De conforman
Ingenieria. la tipología
de la obra.
Cinpronet
(%)
Trabajo Preliminares: 1,47
-Deforestación liviana. M2 100%
-Movimiento de Tierra
M2 100%

1
-Limpieza de terreno. M2 100%

-Replanteo M2 100%

2 Infraestructura: 11,79

- Excavacion en tierra a M3 100%

mano para asiento de
fundaciones,zanjas,u
otros,hasta
profundidades
comprendidas entre o,oo
y 1,50 M.

-Zapatas de fundación. M2
100%
-Viga de Riostra. M2
100%
-Losa de fundación. M2
100%
3 SUPERESTRUCTURA:
21,50
-Armadura con acero 100%
de refuerzoF y KGF
4200KGF/CM2.

- Concreto de de FC M3 100%
250kgf/CM2 en
columnas.

- Concreto de de FC M3 1OO%
250kgf/CM2 en Vigas.

-Losa Tabelon., 100%

recubierta por encima
con concreto e=10 cm. M2

-.
0%
- Cubierta de la losa
techo con teja criolla. M2
0%

4 ALBAÑILERIA: 0

-Paredes de bloques M2 0%
E=0,15.

-Paredes de bloques M2 0%
E=0,10.

-Bloques de
Ventilación. M2 0%

-Friso rustico en M2
exteriores. 0%

-Friso rustico en M2
interiores. 0%

-Friso fino en 0%
exteriores. M2

-Friso fino en interiores. M2 0%

-S/C de cerámicas en M2 0%
piso.
 -S/C de cerámica en M2 0%
paredes.

Instalaciones
Eléctricas: 0
-Acometida eléctrica ML 0%
dese el medidor.

- Tablero 4 circuitos. PZA 0%

-Puntos de toma
corriente y switches. PTO 0%

PTO 0%
-Punto de luz.

5 Instalaciones 3
Sanitarias:

-Puntos de agua PTO 60%

blanca.

- Conexión a la red
pública de distribución PTO 100%
de agua potable.
60%
-Puntos de aguas PTO
negras.

-Puntos de ventilación. PTO 0%

-Conexión a colector PTO 100%

público de aguas.

negras.(empotramiento)

Artefactos sanitarios:
0
-W.C. blanco. PZA 0%

-Lavamano Blanco. 0%

-Duchas. 0%

6 Herrería:
-Marcos metálico. PZA 0% 0

-Puertas de Hierro. PZA 0%

-Ventanas de hierro. PZA 0%

 -Rejas de hierro.

7 Carpinteria: 0

-Puertas de madera PZA 0%

Pintura: 0

-Caucho. M2 0%

-Oleo M2 0%
8 Cerrajerías 0

-Cerraduras de PZA 0%
puertas

9 Impermeabilización

- Impermiabilizacion de 0
la losa tabelon con M2 0%
manto asfaltico e=3mm

9 Varios:
0,5
-Grama y jardinería. M2 50%
TOTAL 38,26% 644.784 Bs

Descripción Fecha Tiempo

Transcurrido en
meses
Inicio de la Obra 01 de Mayo de 2014
Paralización de la Obra 30 de Agosto de 2014
Realización del Avaluó 31 de Octubre de 2016
Tiempo Transcurrido desde
el inicio de la obra hasta su 04
paralización(Tiempo
estimado de construcción =
T)
Tiempo transcurrido desde
paralización de la Obra 26
hasta la fecha del Avaluó
(P).
 DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DE REPOSICION.

VR= Área de la Construcción de la Vivienda X B/M2.

De donde:

VR= Costo Total de Reposición.

Área de Construcción de la Vivienda Unifamiliar=168 M2.

Según CINPRONET,en reporte del 3er Trimestre del año 2016, referido a de
costos por incidencias de costo para esta tipología de obra(Vivienda familiar
Clase media), establece un precio de 644.784 Bs/m2.

De acuerdo con esta información:

VR=( 168 M2 * 644.784 Bs/M2)* 0,3826 = 41.444.652,211 Bs.

A hora bien conocido el Valor total de Reposición, se procedió a calcular el

Factor de corrección (Fc).

De donde:

n= Periodo de tiempo transcurrido desde el inicio de la obra hasta su

paralización.= 4 meses.

i=tasa pasiva promedio durante los últimos seis (6) meses del año 2016 en
los principales bancos de Venezuela= 12,5%.

Sustituyendo estos valores en la formula antes indicadas, tenemos que:

Fc= 4* 0,0125/ 2,050 = 0,024.

DETERMINACION DEL COSTO DE REINICIO DE OBRA (CRO).

CRO= VR * P
De donde:

CRO= Costo de Reinicio de Obra.

P= Periodo transcurrido desde la paralización de la obra hasta la fecha del

avalúo= 26 Meses.

De acuerdo a la consideración de los tiempos desde el inicio, paralización y

fecha de avaluó de la obra en estudio, se determinó que P es mayor a 2T,
entonces se deduce que p=0,05

Sustituyendo Valores en la formula antes mencionada:

CRO= 41.444.652,211 Bs * 0,05= 2.072.232,61 Bs.

DETERMINACION DEL VALOR ACTUALIZADO DEL INMUEBLE.

VA= (VR (1-FC)-CRO = 41.444.652,211 Bs (1- 0,024)- 2.072.232,61 Bs

VA= 38.377.747,948 Bs.

ANEXOS

INFOGRAFIAS