UNIVERSIDAD DEL ZULIA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y

POLÍTICAS.
ESCUELA DE DERECHO

DERECHO CIVIL IV
CONTRATOS Y GARANTÍAS

Unidad V. Las Garantías

Tema 20

La Hipoteca

Prof. José Manuel Guanipa V.

Universidad del Zulia.
Maracaibo - 2014
Derecho Civil IV. Contratos y Garantíías. Prof. Dr. Joseí Manuel Guanipa V.

Tema 20. La Hipoteca.

Artículos 1.877 al 1.912 del Código Civil.

20.1 Definición.
“La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de
un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el
cumplimiento de una obligación”. (1.877)

La hipoteca es, pues, otra manera de asegurar el cumplimiento de una

obligación. La puede constituir el deudor o un tercero (siempre a favor del
acreedor), siempre que sea el propietario del bien inmueble y tenga su libre
disponibilidad. (1.890)

Si el deudor no cumple su obligación, el acreedor puede hacer ejecutar

judicialmente la garantía a través del procedimiento de ejecución de hipoteca
previsto en el Código de Procedimiento Civil.

20.2 Características del Derecho de Hipoteca.

20.2.1 Derecho real de garantía. Accesorio.
La hipoteca genera un vínculo directo entre el acreedor y la cosa
propiedad de quien la grava (la hipoteca), de modo que dicho acreedor
puede ejercer su derecho sobre la cosa independientemente de quien sea
el propietario. (1.877).
Eso explica que, salvo disposición legal especial, el bien hipotecado se
pueda vender. Quien lo adquiera, lo hará con el inmueble hipotecado, el
cual estará sujeto al cumplimiento de la obligación que garantiza.

20.2.2 Es inmueble.
No me refiere al bien sobre el cual recae la garantía, sino que la hipoteca
(el derecho real de garantía) que se genera a favor del acreedor cuando se
constituye la hipoteca, se considera “inmueble por el objeto al que se
refiere” según el artículo 530.

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20.2.3 Está sometido a formalidad.

El derecho de hipoteca está sometido a la formalidad del registro para su
existencia. Si el documento constitutivito de la hipoteca no se registra, la
hipoteca no existe ni surte efecto alguno, ni entre las partes ni frente a
terceros. (1.879).
Por eso, cuando la hipoteca proviene de un contrato, o cuando se
constituye como consecuencia de la celebración de un contrato, ese
contrato es un contrato formal, pues el registro es una formalidad
sustancial y no solo para la prueba.

20.2.4 Es especial.
La especialidad o “especificidad” de la hipoteca consiste en que para que
exista la hipoteca, además del registro del documento, en este se debe
identificar plenamente los bienes hipotecados, y se debe señalar el
monto hasta el cual se constituye la garantía. (1.879)
Además la doctrina ha dicho que se debe identificar la obligación que
está garantizando la hipoteca. Dicha obligación puede ser futura, siempre
que sea posible (1.896). Lo que no puede ser futuro es el bien sobre el
cual se va a constituir. (1.893)

En cuanto al monto: la hipoteca debe indicar un límite cuantitativo

máximo (“se constituye hipoteca hasta alcanzar la suma de xxx Bs.”) que
le permitirá a los acreedores quirografarios o de grados menores, saber si
el inmueble hipotecado puede cubrir el crédito garantizado y el suyo, y en
consecuencia tratar de ejecutarlo para poder cobrar, sin que el precio se
lo lleve todo el acreedor hipotecario. Esto entre otras razones en
beneficio de terceros.

ADVERTENCIA: Una cosa es el monto de la obligación garantizada (Pedro le

debe a Juan 5.000.000 Bs) y otra el monto máximo de la hipoteca (Pedro
constituye hipoteca sobre el inmueble x a favor de Juan, hasta alcanzar la
suma de Bs. 10.000.000).

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Usualmente el monto de la hipoteca supera el de la obligación, para que

en caso de remate (que puede ser realizado por el 50% del valor del
inmueble) el producto del remate alcance para cubrir la obligación.
También se hace para que cubra otros accesorios: intereses
compensatorios, moratorios, honorarios profesionales, etc.)

20.2.5 Es indivisible.
“La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes
hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de
los mismos bienes”. (1.877)
Si se constituye hipoteca sobre un terreno, y luego ese terreno es dividido
en parcelas, cada una de las parcelas se entiende hipotecada para
garantizar la obligación que dio motivo a la hipoteca, y cada una de las
parcelas se entiende hipotecada por el monto por el cual se constituyó la
hipoteca.

20.3 Clasificación.
20.3.1 Legal.
Es aquella que se considera constituida por disposición de una norma
legal. (1.885)
Por ejemplo, el caso más conocido: cuando se vende un inmueble a
crédito, el inmueble se entiende gravado con una “hipoteca legal” aunque
las partes no digan nada en el documento de venta.
Por supuesto, la hipoteca existirá desde que el documento de venta se
registre, pues si no se cumple esa formalidad, no existirá la hipoteca
(1.879)

20.3.2 Judicial.
Es un caso en desuso.
Se da cuando una persona ha ganado un juicio y la sentencia
definitivamente firme le reconoce el derecho a cobrar determinadas
cantidades de dinero, ese demandante puede señalarle al juez bienes

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inmuebles del deudor para que el juez constituya sobre ellos “hipoteca
judicial” que sirva para cobrar el derecho reconocido en la sentencia
(1.886).
Está en desuso, porque esa hipoteca habría que ejecutarla por el
procedimiento especial previsto en el Código de Procedimiento Civil, que
sería otro juicio posterior a aquel en el que se obtuvo la sentencia firme;
cuando mucho más fácil es que se pida la ejecución forzosa del fallo. (527
CPC)

20.3.3 Convencional.
Se le llama convencional en sentido lato o amplio, no porque provenga
siempre de un contrato. De hecho, el Código Civil la llama “hipoteca
voluntaria” (1.895), a diferencia de las que se constituyen sin una
manifestación específica de la voluntad del propietario del inmueble,
como ocurre con la legal (que se produce ope legis) o con la judicial (que
la impone un juez sin contar con la voluntad del obligado).
En la convencional, lo que prima es la voluntad del propietario, quien
puede emitir dicha voluntad en un contrato de hipoteca o en un negocio
jurídico unilateral, en el que constituye la garantía sin conocimiento del
acreedor garantizado, lo cual es perfectamente válido.
Un caso de hipoteca convencional no contractual es cuando un juez indica
que para decretar una medida el solicitante debe constituir una garantía a
favor del demandado (590 CPC), y concurre el demandante o un tercero a
constituirla mediante un acta que se levanta en el tribunal. En este caso
el acreedor sería el demandado, quien es a favor de quien se constituye la
hipoteca (no a favor del tribunal) y sin embargo este no participa, razón
por la cual la hipoteca no proviene de un contrato sino de un acto o
negocio jurídico unilateral.
Este caso tampoco es una hipoteca judicial, pues no es el juez el que
constituye la hipoteca, él simplemente impone una carga (no una
obligación): “constituya garantía si quiere que decrete la medida, no la
constituye no decreto la medida”. En la hipoteca judicial, es la decisión
del juez la que hace nacer la hipoteca.

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La hipoteca convencional se puede constituir pura y simplemente, o bajo

condición o limitada a un tiempo determinado (1.895)

20.4 Créditos que se pueden garantizar.

Se garantiza a través de la hipoteca el cumplimiento de obligaciones de pagar
cantidades de dinero. Esas obligaciones, como se dijo antes, pueden ser
futuras, pero tienen que ser posibles y determinadas o determinables.

20.5 Bienes susceptibles de Hipoteca.

Aunque dicho artículo (1.877) no hace referencia a bienes inmuebles, todo el
desarrollo de esta figura en el código indica que se trata de un derecho real
de garantía que se constituye exclusivamente sobre bienes inmuebles.
Especialmente del artículo 1.881 queda claro esto.
No puede constituirse hipoteca convencional sobre bienes futuros. (1.893)
Tampoco legal, pues los supuestos establecidos en la ley siempre se refieren a
bienes presentes, igual que los que se gravan con hipoteca judicial.

20.6 La graduación de la Hipoteca.

Muchas veces escuchamos hablar de “hipoteca de primer grado” o de segundo
grado, de tercer grado, etc.
El grado de la hipoteca depende del orden en que se hayan constituido: la que
se constituya primero, será “hipoteca de primer grado”, la que se constituya
en tercer lugar será de “tercer grado”, etc. (1.896, 1.897)
El grado se utiliza para determinar el orden que existe cuando hay varios
acreedores hipotecarios, pues todos son acreedores preferentes, pero el de
primer grado tiene derecho a cobrar con el producto del remate del inmueble
gravado, antes que el acreedor hipotecario de segundo o de tercer grado, y
así sucesivamente.
Una hipoteca de segundo grado se puede constituir por un monto mayor o
menor a la de primer grado. Eso no modifica el grado ni nada adicional.

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20.7 Extinción de la Hipoteca.

20.7.1 Por vía de consecuencia. Cuando se extingue el crédito
garantizado, se extingue por vía de consecuencia la hipoteca. Lo accesorio
sigue a lo principal.

20.7.2 Por vía principal. Extinción de la garantía independientemente de

la extinción del crédito garantizado.

Artículo 1.907.- Las hipotecas se extinguen:

1º.- Por la extinción de la obligación.

2º.- Por la pérdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en
el artículo 1.865.

3º.- Por la renuncia del acreedor.

4º.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.

5º.- Por la expiración del término a que se las haya limitado.

6º.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en

ellas.

Artículo 1.908.- La hipoteca se extingue igualmente por la prescripción, la

cual se verificará por la prescripción del crédito respecto de los bienes
poseídos por el deudor; pero si el inmueble hipotecado estuviere en poder
de tercero, la hipoteca prescribirá por veinte años.