Desalojo de Arrendatario: Qué Debe

Saber
Renuncia de responsibilidad

Debe saber que, conforme a las leyes de desalojo, su arrendador no puede

simplemente echarlo de su apartamento u otro espacio que esté alquilando, aunque
se haya atrasado en el pago del alquiler. En casi todas las situaciones, el arrendador
debe obtener una resolución judicial antes de desalojar a un arrendatario.

A los fines de desalojarlo de su arrendamiento, el arrendador primero debe otorgarle

debida notificación, en general por escrito, que debe cumplir ciertas formalidades. En
esta etapa, usted cuenta con algunas opciones. En primer lugar, puede actuar de
conformidad con la notificación de desalojo y mudarse. Por otro lado, puede
solucionar el defecto del que su arrendador se ha quejado (fumar, mascotas, alquiler
fuera de término, etc.) y ver si el arrendador todavía desea continuar con los
procedimientos de desalojo de arrendatario. Su última opción es no hacer nada y
continuar viviendo en su apartamento. Si elige esta última opción, el arrendador
deberá iniciar una demanda en su contra, denominada "demanda por apropiación
ilegal", para que el procedimiento de desalojo continúe avanzando. Para obtener una
decisión favorable en esta demanda, el arrendador debe demostrar que usted hizo
algo que viola el contrato de arrendamiento y justifica su rescisión.

Cada estado tiene una norma diferente en cuanto al desalojo de arrendatario y, a

menudo, existen muchos procedimientos estrictos que deben respetarse antes de
que un arrendador pueda desalojar a un arrendatario de manera lícita. Estas leyes
pueden exigir que un arrendador envíe múltiples notificaciones de desalojo o que
respete ciertas normas. Independientemente del caso, el arrendador debe observar
las leyes y los procedimientos del estado hasta el más mínimo detalle para poder
desalojarlo.

Notificación de desalojo de arrendatario con causa

En general, existen tres tipos distintos de notificación de desalojo que puede recibir
en caso de haber violado alguna parte de su contrato de alquiler o arrendamiento.
Primero, está la notificación que indica que pague el alquiler o abandone el inmueble.
No hay mucho que explicar. Típicamente, el arrendador estipulará una determinada
cantidad de días para pagar el alquiler vencido. En general, tendrá entre tres y cinco
días para pagar el alquiler o "abandonar" el arrendamiento y mudarse.

En segundo lugar, las notificaciones de subsanación o abandono suelen enviarse a

arrendatarios que han violado una condición o término específico del arrendamiento.
Por ejemplo, pueden enviarse a los arrendatarios que tienen mascotas en unidades
de arrendamiento que no permiten animales o a aquellos que fuman cuando en el
contrato hay una cláusula clara que prohíbe fumar. En general, el arrendatario tendrá
cierto plazo de tiempo para subsanar su mal comportamiento o abandonar el
apartamento.

Por último, están las notificaciones de abandono incondicional. Son las peores para
el arrendatario. Estas notificaciones no le otorgan la oportunidad de corregir los
errores y no suelen dejar oportunidades para que continúe el arrendamiento. Dada la
severidad de estas notificaciones, las leyes de los estados limitan su uso a ciertas
situaciones bien definidas. Estas notificaciones solo pueden enviarse, en la mayoría
de los casos, si el arrendatario:

 ha pagado el alquiler con atraso en más de una ocasión;

 ha violado repetidas veces un término o condición del arrendamiento y no ha
corregido o subsanado el defecto;
 ha estado llevando a cabo actividades ilegales en la propiedad arrendada,
tales como preparar o comercializar drogas, participar en actividades
relacionadas con pandillas; o
 ha dañado la propiedad arrendada de manera grave.

Notificación de desalojo de arrendatario sin causa

En algunas situaciones, su arrendador puede solicitarle que abandone la propiedad

aunque haya pagado su alquiler a tiempo y no se haya comportado de manera tal
que justificaría un desalojo con causa. Las leyes de desalojo permiten que los
arrendatarios le soliciten que se mude, pero se le deben proporcionar ciertas
protecciones adicionales.

Primero, en el caso de las notificaciones de desalojo sin causa, el arrendador debe

otorgarle un período de notificación más prolongado para dejar el inmueble,
generalmente de 30 o 60 días. Este plazo de tiempo prolongado está diseñado para
permitirle buscar otro lugar donde vivir.

Sin embargo, si su apartamento está protegido por leyes de control de alquiler,

quizás tenga derecho a una excepción y pueda impedir que su arrendador lo
desaloje sin causa. Las leyes de algunos estados exigen que el arrendador
demuestre un motivo reconocido legalmente para la terminación del arrendamiento
en apartamentos controlados con alquiler. Estas leyes se denominan "protección de
desalojo con justa causa" y solo permiten que los arrendadores desalojen a sus
arrendatarios por determinados motivos específicos.

Demandas por desalojo

Si usted no se muda ni soluciona el defecto del arrendamiento después de recibir

una notificación para abandonar el inmueble, el arrendador debe iniciar una demanda
para echarlo de la propiedad. Para ello, debe enviarle una copia de la demanda junto
con una citación para continuar con la acción de desalojo.
Defensas que puede interponer

Una vez que comparece ante el tribunal, cuenta con diversas defensas posibles que
puede interponer para intentar dejar sin efecto la demanda de desalojo de su
arrendador. Puede señalar que ya ha reparado los defectos del contrato de
arrendamiento y que ya no se justifica el desalojo. También podría demostrar que el
arrendador no respetó los procedimientos de desalojo correspondientes o que usted
retuvo el alquiler porque su arrendador no realizó las reparaciones necesarias en el
inmueble después de haberle informado reiteradas veces sobre los peligros.

Cuando un oficial del orden público lo busca

Si el arrendador gana la demanda de desalojo, no puede simplemente ir y dejar sus

bienes en la calle fuera del inmueble. En cambio, debe acercarse al oficial del orden
público local con la orden judicial, pagar una tasa y hacer que el oficial lo desaloje. El
oficial del orden público irá a su casa para informarle que regresará en algunos días
para escoltarlo fuera de la propiedad. Con suerte, ya tendrá un camión de mudanza
listo para ese momento y algunos amigos que lo ayuden a empacar.

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Recursos Adicionales de Derecho de Arrendadores y Arrendatarios

 Sus Derechos Como Arrendatario

 Deposito en Garantía y el Derecho
 Arrendadores y Arrendatarios: La Ley
 Procedimientos de Evicción
 ¿Necesito tener un abogado si estoy siendo desalojado de mi departamento o
casa rentados?
 Definiciones misceláneas:
 Si estoy siendo desalojado por el propietario, ¿puedo detener el desalojo por
la declaración de quiebra?
 ¿Puedo Subarrendar Mi Departamento?
 Derechos del Inquilino para Abandonar un Arrendamiento
 Cómo tratar cuando se es desalojado
 Cómo dar por terminado un contrato de arrendamiento antes de su
vencimiento
  ¿El arrendador me puede desalojar si me declaro en quiebra, incluso si estoy
al corriente en el pago de mi alquiler?
 ¿Qué puede hacerse acerca de los vecinos ruidosos?
 Términos esenciales de un contrato de arrendamiento
 Leyes de Control del Alquiler
 ¿Quién Va A Arreglar Eso?
 Aspectos Legales de Vivir con Compañeros de Cuarto
 Ventajas y Desventajas de los Contratos de Arrendamiento Verbales
 Revisando un Contrato de Arrendamiento
 Desahucio y Apropiación Ilegal de Inmueble
 Diccionario de Arrendador-Arrendatario
 Disposiciones Estándar de Arrendamiento
 Carta al Arrendador de Terminación de Arrendamiento
 Defensa para el Desahucio
 Deberes del Arrendador: Las Reparaciones y el Mantenimiento
 ¿Qué Puede Deducir el Arrendatario del Depósito en Seguridad?
 Derechos de Arrendatarios: Conceptos Básicos

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Desahucio por precario

Un desahucio por precario consiste en desalojar a personas que viven en un
inmueble sin ser los propietarios ni poseer ningún tipo de contrato para poder residir
en él (con o sin el permiso del propietario).

Se trata de una de las causas de desahucio (otra causa más conocida puede ser
por impago, bien de la hipoteca o del alquiler) aunque no está recogida como tal en
el Código Civil. Los tribunales se han visto obligados a crear este concepto concreto
de desahucio para afrontar los diversos problemas surgidos.
 El desahucio por precario consiste en desalojar un inmueble cuando una o varias personas se
encuentran residiendo en el sin tener la propiedad ni pagar ninguna compensación a cambio.

Por lo tanto, ¿qué es el precario? Es la relación jurídica que se establece entre el

propietario del inmueble y las personas que lo habitan. Además de no haber firmado
ningún documento o contrato, para que exista precario es necesario que la persona
que habita la vivienda no pague ninguna renta o compensación al propietario
(aunque esta persona se haga cargo de gastos tales como suministros o similares).

¿Qué casos engloban los desahucios por precario?

Para comprender mejor los supuestos más habituales en los desahucios por
precario resulta de interés dividirlos en dos aspectos importantes: con o sin
consentimiento del propietario del inmueble.

1. Sin consentimiento. Es el caso más claro y engloba a los conocidos

como “okupas”, que son personas que se apropian de una vivienda y residen en
ella sin ningún tipo de permiso ni firma de documento.

2. Con consentimiento. Es en este segundo tipo donde se encuentran los supuestos

más complicados y menos conocidos, relacionados principalmente
con divorcios o con herencias. El propietario permite la ocupación del inmueble,
pero no existe ningún contrato que demuestre ese consentimiento. Por ejemplo, son
frecuentes supuestos como la cesión gratuita a familiares o amistades, o inmuebles
utilizados solo por uno de los herederos (existiendo otros herederos con ese mismo
derecho).

¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de

demandar un desahucio por precario?
Si eres el titular del bien inmueble ocupado y deseas finalizar el precario, no es
necesario poseer ninguna causa o razón concreta para exigirlo, simplemente
declarar esa voluntad.

Tras ello, en primer lugar es recomendable que con un mes de antelación se requiera
a los ocupantes la devolución del inmueble (previo a la interposición de la demanda).

Finalmente, para iniciar el proceso de desahucio por precario es obligatorio contar

con un abogado y un procurador, y se debe reunir todo tipo de documentación que
permita acreditar al propietario que posee la titularidad del inmueble (así como la
notificación de solicitud a los ocupantes efectuada previamente). Como es lógico, la
persona que ocupa la vivienda no debe poseer ningún titulo suficiente sobre el
inmueble para que la demanda impuesta de desahucio pueda ser efectiva.

La demanda se presentará en los Juzgados de Primera Instancia de donde esté

situada la vivienda. Además, en el caso de que el propietario hubiera permitido esa
ocupación, deberá exponer los motivos de la cesión gratuita (familiaridad, amistad,
etc.).

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