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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No, - 13), -201B-SUNARP-TR-L

Lima, 1 B MAR. 101B
APELANTE MÓNICA ANA NOA ORE
TíTULO N° 2183820 del 11/10/2017.
RECURSO H.T.D. N" 000011 del 5/1/2018.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO (s) Modificación de reglamento interno y otros.
SUMILLA

ACTAS ADHERIDAS EN LIBROS

Conforme a lo establecido en el artículo 7 del RIRPJ, los aspectos mínimos a calificarse
\.. Rf en las constancias de adhesión de las actas en libros aperturados con fecha posterior,
G>ú'son la indicación de la fecha en la que el acta es adherida; y, la suscripción por parte del
..•..
S I .,. residente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta; siendo improcedente que se
. a a l: equiera más requisitos que los establecidos en dicha norma, salvo disposición legal o
~/.
uNp.,'f{.
'? estatutaria distinta.

REAPERTURA DE ACTAS
Tratándose de una reapertura de acta uno de los requisitos para su validez es que todos
los que firmaron el acta primigenia, deben firmar también la reapertura de esta acta, salvo
que en el acta primigenia se hubiera otorgado poder para suscribir reapertura.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

elección de presidente de la junta propietarios y modificación de reglamento
interno que rige el predio inscrito ficha 104102 que continúa en la partida
electrónica W 49070133 del Registro de Predios de Lima; asimismo, se
solicita la rectificación de independización del departamento 201 inscrito en
la ficha W 1708695 que continúa en la partida electrónica W 49045243 del
Registro de Predios de Lima; y la regularización de la declaratoria de fábrica
de la unidad inmobiliaria denominada aires del departamento 201, inscrita
en la partida electrónica W 49045244 del Registro de Predios de Lima.

A dicho efecto se presentaron los siguientes documentos:

- Copia del acta de junta de propietarios del inmueble ubicado en el Jr. 24
N' 39 - San Borja del 13/7/2017 certificada por el notario de Lima Enrique
Mendoza Vásquez, el 9/10/2017.
- Declaración jurada de convocatoria a junta de propietarios del 13/7/2017
suscrito por Percy Arturo Raborg Pfennig con firma certificada por el notario
de Lima Enrique Mendoza Vásquez, el 7/10/2017.
- Declaración jurada de quórum de la junta de propietarios del 13/7/2017
suscrito por Percy Arturo Raborg Pfennig con firma certificada por el notario
de Lima Enrique Mendoza Vásquez, el 7/10/2017.
 RESOLUCiÓN No. - f3d.--2018-SUNARP-TR-L

- Reglamento interno suscrito por José Ricardo Ruíz Célis y Percy Arturo
Raborg Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique
Mendoza Vásquez, el 7/10/2017.
- Memoria descriptiva (modificación de independización) suscrita por José
Ricardo Ruiz Célis, Vilma Fátima:, Chipoco Quevedo y Percy Arturo Raborg
Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique Mendoza
Vásquez, el 7/10/2017.
- Formulario Registral (FOR W 2 - Ley W 27157), suscrito por José
Ricardo Ruiz Célis, Viima Fátima Chipoco Quevedo y Percy Arturo Raborg
Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique Mendoza
Vásquez, el 7110/2017.
~ - Hoja anexa al formulario registral N° 2 suscrita por José Ricardo Ruíz
\ RE~•.¡" Célis con firma certificada por el notario de Lima Enrique Mendoza
7 \;,~ásquez, ei 7/10/2017.
ta);:. Copia del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 0524-
<;, :.12016 del 25m2016, certificada por Yanet Giannina Vargas Sandoval en
.su v.; calidad de Secretaria General de la Municipalidad de San Borja, el
14/8/2017.
- Informe técnico de verificación suscrito por José Ricardo Ruíz Celis, con
firma certificada por el Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez, el
7/10/2017.
- Plano de ubicación y localización (lámina 1-1) autorizado por José Ruíz
Celis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez,
el 7/10/2017.
- Plano de declaratoria de fábrica (lámina A-1) autorizado por José Ruiz
Celis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique Mendoza Vásquez,
el 7110/2017.
- Plano de declaratoria de independización (lámina 1-1) autorizado por José
Ruiz Celis, con firma certificada ante Notario de Lima Enrique Mendoza
Vásquez, el 7/10/2017.

Con el reingreso del 6/12/2017 se adjuntó:

- Escrito de subsanación suscrito por Mónica Ana Noa Ore el 4/12/2017.
- Copia del acta de reapertura de junta de propietarios del inmueble ubicado
en el Jr. 24 W 39 - San Borja del 23/11/2017 certificada por el notario de
Lima Enrique Mendoza Vásquez, el 28/11/2017.
- Reglamento interno suscrito por José Ricardo Ruiz Célis y Percy Arturo
Raborg Pfennig con firmas certificadas por el notario de Lima Enrique
Mendoza Vásquez, el 28/11/2017.
- Certificado de inscripción W 53871-17-RENIEC del 23/12/2017 expedida
por Melissa Ramírez Barrera en calidad de certificadora de la Jefatura
Regional Lima.

DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima José Enrique

Huarníz Castillo observó el título en los siguientes términos:

(Se deja constancia que se ha reenumerado la tacha a efectos del

análisis a realizar por esta insta~cia)

[1] 1.- No se ha consignado cuál es la fecha de adhesión del acta de sesión de

junta de propietarios del 13/07/2017.- Aclarar.
[2] 2.- En el acta de reapertura presentada interviene el señor Percy Arturo Raborg
Pfennig, quien actúa como presidente y secretario de la junta, sin embargo, en la
 RESOLUCiÓN No. - 13)., -2018-SUNARP-TR-L

sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 intervinieron el mencionado señor

Raborg como presidente y la señora Sonia Bullon Egu¡luz como secretaria de la
sesión; además el acta de reapertura no ha sido suscrita por quienes firmaron el
acta primigenia sino por el señor Percy Raborg en representación de todos ellos,
por lo que deberá subsanar conformidad con lo establecido en el arto 12° del
Reglamento de inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, caso contrario
deberá señalar en qué ficha o partida corren inscritas las facultades otorgadas a su
favor para representar a los señores propietarios en los actos materia de
calificación. ACLARAR.
[3] 3.- Asimismo, en el acta de reapertura de fecha 23/11/2017 presentada,
interviene como Percy Arturo Raborg Pfening, sin embargo, se solicita la
rectificación del nombre del señor Raborg adjuntándose un Certificado de
Inscripción del RENIEC donde figura: Percy Arturo Raborg Pfennig.- Sírvase
aclarar.
Hacemos constar que la rectificación solicitada sí es procedente conforme consta
en el antecedente registral: Percy Arturo Raborg Pfennig.
[4] 4.- Con respecto a lo manifestado en el acta de reapertura de fecha 23/11/2017
respecto del punto 4, señalamos que lo que se solicita acreditar es la notificación
~ de los acuerdos adoptados en la sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 a
~ \J'", EIOSpropietarios que no intervinieron en la junta, que incluye entre otros puntos la
ti: ~
~ odificación de porcentajes de participación, no habiéndose solicitado que
y~ "acrediten la convocatoria a la sesión del 13/07/2017 como se señala en el acta de
~ reapertura. Sírvase subsanar de conformidad con lo establecido en el arto 148° del
D.S 035-2006-Vivienda.
Conforme lo antes expuesto, subsiste la observación anterior en los siguientes
extremos:
[5] 1.- Se aprecia el acta de la sesión de junta de propietarios del 13/07/2017 ha
sido adherido en un libro de actas certificado o legalizado con posterioridad. En
este caso, de conformidad con el Art. r del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Personas Jurídicas, que se aplica supletoria mente, en el libro deberá
indicarse la fecha en la que el acta es adherida y deberá ser suscrita por el
presidente de la junta de propietarios a la fecha en que se adhiere el acta.
[6] 4.- De igual manera deberá acreditar la notificación de los acuerdos adoptados
en la mencionada sesión de junta de propietarios a los señores Gonzalo Bugner
Valdeiglesias Chávez y su esposa Yoconda Emperatriz Cadillo Villa nueva y a la
sucesión intestada del señor Pedro Alberto Luna Calderón (asiento C0004 de la
partida N° 49045242), ello de conformidad con lo establecido en el arto 148° del
D,S 035-2006-Vivienda. Subsanar.
[7] 5.- En el artículo 3° del reglamento interno se consigna que la unidad
inmobiliaria 11° 03 tiene en el tercer piso un área techada de 75.09 m2., sin
embargo, conforme el plano de modificación de independización es: 75.06 m2 ..
Sírvase aclarar tanto en el documento privado de reglamento interno como el
inserto obrante en el acta de sesión de/urna de propietarios del 13/07/2017.

Estamos al reingreso para efectuar un pronunciamiento definitivo del presente

título.
Se deja constancia que los datos que obren en los documentos que se adjunten
deberán ser concordantes entre sí y, deberán adecuarse al antecedente registral
de acuerdo con la Resolución Nro. 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/0912008.
FORMALIDAD: Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá
realizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento
original (Art. 1413° del Código Civil). Por tanto, la modificación o corrección del
Formulario Registral, Informe Técnico de Verificación y planos se deberá
efectuarse mediante Anexo 4, Informe Técnico de Verificación Ampliatorio y
nuevos planos, en 1 original y 2 copias, en aplicación del Art. 3 j del Decreto
Supremo Nro. 035-2006-Vivienda, con las formalidades de ley (legalización de
firmas del Verificador Responsable y propietariOS según corresponda).- La
modificación o corrección del Reglamento Interno y de la Memoria Descriptiva de
la Independización se hará por Documento Privado con firmas legalizadas
aclarando o rectificando solo los puntos pertinentes.
 RESOLUCiÓN No .• ,, f3d-. -2018-SUNARP-TR-L
,

i
111. FUNDAMENTOS DE LA APELIÍCIÓN
l
La recurrente sustenta su recu rso de apelación sobre la base de los
siguientes fundamentos: I
- Respecto a la falta de indicación de la fecha de adhesión del acta al libro,
esta situación se ha acreditadol en la reapertura del acta del 23/11/2017,
donde se ha dejado constancia que el libro de actas ha sido certificado con
fecha posterior a la celebración de la junta, y que por lo tanto se adhirió
después, también se indicó que el acta se adhirió en la misma fecha de la
apertura del libro es decir el 241712017,
~/' - Respecto al punto 2, se h1a indicado que de conformidad con Jo
S'rS;" establecido en el articulo 87 dell Reglamento de Inscripciones del Registro
{£ I S~'.a\;\de Predios y el numeral 5.17 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP-/SN,
\";.'~ __-':/~) dichos dispositivos, señalan qué tanto las constancias como las actas de
'~UNp..>?--~/reapertura podrán ser suscritas I por uno de los asistentes que en el acta
~ primigenia este designado para dicho propósito, conforme ocurre en el
presente caso. I
- En lo referente a notificación de los acuerdos a los propietarios que no
asistieron, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 84 del reglamento
citado, puesto que la convocatotia se ha acreditado con las declaraciones
juradas, por lo tanto, todos 10Sl propietarios tuvieron conocimiento de la
celebración de la asamblea. I
- Sobre la rectificación de error respecto del área techada de la unidad
inmobiliaria N° 3, se ha present~do nuevo reglamento interno y además se
ha corregido el error en el acta d~ reapertura.

IV, ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 104102 que continúa en la partida electrónica N°

49070133 del Registro de Predíos de Lima. (Matriz)

Consta inscrito el predio ubicadolen la calle 24 del distrito de San Borja, con
un área de 459.07 m2. i

En el asiento 2-b y 3-b de la fihha citada consta inscrita la jurisdicción y

numeración: Predio ubicado en lá calle 24 N° 359 del distrito de San Borja.
I,
En los asientos 4-b y 5-b del ant6cedente, consta inscrita la declaratoria de
fábrica del predio y su ampliació~.,

En los asiento 7-b Y 9-b co~sta inscrito el reglamento interno y su

modificación. (Titulas archivadoS N' 145447 del 11/9/1996 y N' 71929 del
30/4/1998 respectivamente)

A raíz de las inscripciones mencionadas, del predio se han independizado

la unidad inmobiliaria N' 01 en 11. ficha N' 1705307 Y la unidad inmobiliaria
N° 02 en la ficha N' 1705308; siendo que actualmente en el predio matriz
. ,
solo se encuentran registradas zonas comunes_
¡
En la ficha N° 1705307 que ¡continúa en la partida electrónica N°
46232488 del Registro de Predios
, de Lima
 RESOLUCiÓN No. - t3d-. -2018-SUNARP-TR-L

Consta inscrita la unidad inmobiliaria N' 1 ubicada en la calle 24 N° 359

con un área ocupada de 120.704 m2. Se inscribió una ampliación de fábrica
en el asiento 5.b).

De este predio con motivo de la modificación de reglamento interno inscrito

en la partida matriz, se han independizado las siguientes unidades
inmobiliarias:
U.1. Estacionamiento en la ficha N' 1706487.
U.1. Departamento 101 en la ficha N° 1708694
U.1. Departamento 201 en la ficha N° 1708695.
U.1.Aires del departamento 201 en la ficha N° 1708696.

Actualmente en la este antecedente registral solo obra inscritas zonas

comunes de las unidades inmobiliarias indicadas.

En la ficha N' 1706487 gue continúa en la partida electrónica N'

49026696 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Estacionamiento, ubicado

en la calle 24 N' 345 - San Borja, tiene un porcentaje de participación sobre
las zonas comunes de 32.00 %.

En el asiento C0003 rectificado en asiento C0004 de la partida indicada se

registró la compraventa del inmueble a favor de Javier Alejandro Olivares
Polack y Alicia Esther Suarez Reyes. (Titulo archivado N° 124757 del
30/6/2003)

En la ficha N° 1708694 gue continúa en la partida electrónica N'

49045242 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Departamento 101,

ubicado en la calle 24 N° 359 - San Borja, tiene un porcentaje de
participación sobre las zonas comunes de 8.78 %.

En el asiento 1-c de la ficha citada, consta la independización del inmueble

a favor de Gonzalo Bugner Valdeiglesias Chávez, soltero.

En el asiento C0001 y C0002 de la partida indicada, consta la rectificación

de calidad el bien, siendo que el predio pertenece a la sociedad conyugal
conformada por Yoconda Emperatriz Cadillo Villanueva y Gonzalo Bugner
Valdeiglesias Chávez.

En el asiento C0003 consta inscrita la compraventa de acciones y derechos

[91.74 %] a favor de Pedro Alberto Luna Calderón, soltero.

En el asiento C0004, se registró la transferencia por sucesión intestada a

favor de Noella Fiorella, América Bugner y Pamela Luna Valdeiglesias, al
haber sido declarados herederos de Pedro Alberto Luna Calderón.

En la ficha N° 1708695 que continúa en la partida electrónica N°

49045243 del Registro de Predios de Lima

Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Departamento 201,

ubicado en la calle 24 N" 359 - San Borja, tiene un porcentaje de
 RESOLUCIÓN No. - t3;l.-2018-SUNARP-TR-L

participación sobre las zonas ebmunes de 11.11 'lo; se registró con un área
ocupada de 94.29 m2 I

l
En el asiento B0001 se rectific ó el área ocupada y techa del predio, de
94.29 m2 a 100.85 m2. l
I
En el asiento C0004 de la partida señalada, consta inscrita la compraventa
a favor de Sonia Bullon EguilLz y José Vicente Gudiel Guevara, ambos
solteros.

En la ficha N° 1708696 que continúa en la partida electrónica N°

49045244 del Registro de Pre~ios de Lima
I
Consta inscrita la unidad inmobiliaria denominada Aires del Departamento
201, ubicado en la calle 24 Ni"359 - San Borja. tiene un porcentaje de
participación sobre las zonas comunes de 11.11 %; se registró con un área
ocupada de 94.29 m2 I
En el asiento C0001 de la partida indicada, consta inscrita la compraventa a
favor de la sociedad conyuga'lconformada por Percy Arturo Pfenning y
Vilma Fátima Chipoco Quevedo.

En la ficha N° 1705308 quJ continúa en la partida electrónica N°

45600696 del Registro de Pre~ios de Lima
I
Consta inscrita la unidad inmobiliaria
, W 2 ubicada en la calle 24 N" 345
con un área ocupada de 145.08 m2, tenía un porcentaje de participación en
las zonas comunes de 78.00 %.1
i
En el asiento 2-b de la ficha consta el porcentaje actual que le corresponde
luego de la modificación del reglamento interno inscrito en la partida matriz:
37.00 'lo. I
En el asiento C0003 rectificado en el asiento C0004, consta inscrita la
compraventa del inmueble a fa~or de Javier Alejandro Olivares Polack y
Alicia Esther Suarez Reyes. J
V. PLANTEAMIENTO DE LAS C ESTIONES

Interviene como ponente la vocll Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis dJI caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

_ ¿Cuáles son los aspectos la calificar en la adhesión de las actas

extendidas en fecha anterior a la certificación de la apertura del libro al cual
se adhiere?

_ ¿Cuáles son los requisitos qu~ debe reunir la reapertura de actas?

VI. ANÁLISIS
 RESOLUCIÓN No. - '/3á. -2018-SUNARP-TR-L

1. De acuerdo a lo dispuesto en el articulo 148' del Reglamento de la Ley

N° 27157, aprobado por Decreto Supremo N' 035-2006-VIVIENDA, las
sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas,
deberán constar en el libro de actas legalizado conforme a Ley, pueden
aplicarse (aun cuando la junta de propietarios no sea una persona jurídica)
los criterios contenidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Personas Jurídicas respecto a los libros de actas, ya que de 10 contrario se
generarían situaciones que no se compadecerían con el orden en que se
supone se asientan los acuerdos de las juntas de propietarios en los libros
de actas que utilizan por mandato legal.

Siendo ello así, cabe remitirse a lo dispuesto en el artículo 7 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas2, que
contempla lo siguiente:
"Artículo 7.~Actas insertas en libros
El Registrador verificará que las actas en las que obren los acuerdos se
encuentren asentadas en el libro u hojas sueltas de actas certificadas del
órgano correspondiente, de conformidad con las disposiciones legales.
En caso que el acta extendida en hojas simples sea transcrita al libro o a
las hojas sueltas de actas certificadas se requerirá que sea suscrita
nuevamente conforme al inciso f) del artículo 13 de este Reglamento.
En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados con
posterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse, al adherir
o transcribir el acta, la fecha en la que el acta es adherida o transcrita.
En el caso del acta adherida, la indicación deberá ser suscrita por el
presidente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta, salvo
disposición legal o estatutaria distinta," (El resaltado es nuestro)

Del artículo precitado se desprende que la norma registral ha dispuesto

diferentes reglas según se trate de la adhesión del acta al libro o de la
transcripción del acta en el libro, siendo que por "adhesión" debe
entenderse la incorporación del documento que contiene el acta en el libro;
en tanto, que la "transcripción" supone la extensión del acta en el mismo
libro.

Ahora bien, del supuesto del último párrafo de la norma señalada en el

numeral anterior, se desprende que para los casos de las actas adheridas
en los libros de las personas jurídicas, debe verificarse lo siguiente:

i) Indicarse la fecha en la que el acta es adherida; y,

ij) Estar suscrita por el presidente del órgano a la fecha en que se adhiere
el acta, salvo disposición legal o estatutaria distinta.

I Articulo 148.- Acuerdos por mayoria calificada

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoria calificada al voto conforme
de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos
tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes
renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios
hablJes de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta
de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
( ...).
1 Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos NO038-2013-

SUNARPfSN publicado el 19/2/2013.

 RESOLUCiÓN No. - t3d-.., -2018-SUNARP-TR-L
I
,

La razón de sólo exigir la susc~ipción por parte del presidente del órgano a
la fecha de la adhesión del act~, es justamente por tratarse del acta original
que recoge la voluntad del órgano que ha sesionado; la misma que ya se
encuentra suscrita, resultando' por ello innecesario que sea nuevamente
firmada, bastando sólo que e1lpreSidente en representación de la persona
jurídica suscriba la indicación , de que el acta es adherida al libro
correspondiente con la indicación de la fecha de adhesión.

La situación es distinta cuandd estamos en el supuesto de la transcripción

del acta, pues al no ser ell
acta original, ésta tiene que ser suscrita
nuevamente por las personas ~eglamentariamente señaladas y que se haya
indicado la fecha de la suscripCión.

En consecuencia, el registJo sólo debe verificar las formalidades

establecidas para la adhesiónl de las actas en los libros de las personas
jurídicas, y no exigir más requisitos que los establecidos en el RIRPJ.
I
La regulación normativa señalada en los párrafos anteriores sobre materia
de transcripción o adhesión delactas es de aplicación supletoria a los títulos
que contengan actas de juntas :de propietarios.
!
2. En el caso materia de análiJis, se ha presentado copia certificada por el
notario de Lima Enrique Mend6za Vásquez el 911012017 de las fojas 01, 25
a la 42 del Libro de Actas de J~nta de Propietarios del Inmueble Ubicado en
la calle 24 Nso 359-347-345 - San Baria, cuya apertura ha sido certificada el
24/7/2017 por el mismo not~rio; es decir el libro fue certificado con
posterioridad a la celebración de la sesión cuyo acuerdo se solicita inscribir
[13f7i2017]. I
Con el reingreso se adjuntó c~Pia certificada del acta de reapertura de la
junta de propietarios del 23111112017,donde en la parte superior se ha
aprecia una nota marginal [página 43 del libro de actas mencionado en el
párrafo anterior] que señala lo siguiente:
I
La anterior acta de la sesión Jxtraordinaria de la junta de propietarios de fecha
13/7/2017, se elaboró con fecha anterior a la fecha de legalización del libro,
por tanto han sido insertas dentro de un libro de actas de fecha posterior, se
indica de conformidad con 1=1articulo 7 del Reglamento del Registro de
Personas Jurídicas, que se !aplica supletoria mente. Firma de Percy Arturo
Raborg Pfennig ONI N° 073'58911.
, Presidente de la Junta de propietarios
electo. !

Ahora bien, podemos advertir tal como lo ha señalado el Registrador que

en dicha copia certificada pres1entada al reingreso no se ha consignado la
fecha en la que el acta (cor~espondiente a la sesión extraordinaria del
131712017) ha sido adherida ~n el Libro de Juntas de Propietarios del
Inmueble Ubicado en la calle 24 W 359-347-345 - San Barja.
I
En el recurso de apelación se ha indicado como fecha en la que el acta se
ha adherido el 24/7/2017, es ~ecir en la misma fecha de la apertura, sin
embargo, esta indicación debelestar consignada en el libro de actas, no en
un documento aparte. I
En consecuencia, al no habersif cumplido con la disposición contenida en el
artículo 7 del RIRPJ corresponde confirmar los numerales 1 y 5 de la
observación formulada par el r9¡strador.

:
 RESOLUCiÓN No. - f3J.. -2018-SUNARP-TR-L

3. En la denegatoria de inscripción el registrador advierte que en la

reapertura del acta del 23/11/2017 no intervienen todos los propietarios que
suscribieron el acta primigenia, siendo solo firmada por Percy Arturo Raborg
Pfennig.

El artículo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas

Jurídicas regula el tema de la reapertura de actas, señalando:

Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido

errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la
rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente
que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta.
En la reapertura debe constar la indicación que se está reabriendo el acta de
una determinada sesión, precisando además la fecha en que se efectúa y la
fecha del acta que es materia de reapertura. Asimismo, los datos que son
objeto de rectificación no podrán ser discrepantes con los aspectos abordados
en la agenda de convocatoria.
Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la reapertura
de acta cuentan con mandato vigente a la fecha en que ésta se efectúa.
No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos
inscritos, aun cuando dicha reapertura esté referida a actos no inscritos.

De ese modo, podemos colegir que uno de los requisitos que debe contener
una reapertura es la suscripción de aquellos firmantes del acta primigenia.

4. En el LXXVI del 15/6/2011 el Pleno del Tribunal Registral aprobó el

siguiente acuerdo vinculante para esta instancia:

SUSCRIPCiÓN DE REAPERTURA DE ACTA

La reapertura de acta podrá ser suscrita, en representación de los asistentes a
la sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia,
se le haya otorgado poder para ello.

Revisada el acta de junta de propietarios del 13/7/2017 se aprecia que ha

sido suscrita por 6 asistentes -propietarios-, cuyos nombres, firmas y
documentos de identidad se han dejado constancia en dicha acta;
asimismo, en el punto 5 del referido documento se ha dejado constancia lo
siguiente:

Por la presente los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y

propiedad común acuerdan por unanimidad el otorgar poder y autorizar a
C
favor de Percy Arturo Raborg Pfennig, identificado con DNI N 07358911, a
fin de que suscriba toda documentación pública, privada, minuta, escritura
pública, aclaraciones, reapertura de acta, memoria de independización,
planos de independización, reglamento interno, constancias de convocatoria y
quórum, o de cualquier otra índole que fueran necesarios a fin de formalizar y
dar cumplimiento a la aprobación y regularización de la declaratoria de fábrica
de los aires del Dpto. 201, Y reconocimiento de la propiedad prexistente de los
aires; rectificación por error material y modificación de independización
inscrita, aprobar la modificación y adecuación del reglamento interno, de
conformidad con la Ley 27157 y Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, y
de la recomposición y creación de porcentajes de participación de zonas
comunes y nombramiento del presidente de la junta de propietarios.

De lo anterior se evidencia que en el acta primigenia se ha otorgado poder

a Percy Arturo Raborg Ptennig, para que pueda firmar actas de reapertura,
en ese sentido, no resulta exigible lo solicitado por la primera instancia,
 RESOLUCiÓN No. - 13),-2018-SUNARP-TR-L
!

cuando señala que el acta acl¿ratoria deberá ser suscrita por todos los
intervinientes, puesto que conforh,e a lo indicado solo resulta suficiente que
la persona apoderada sea la que otorgue dicho documento; en este caso el
acta de reapertura ha sido susc~ita por Percy Arturo Raborg Pfennig, quien
ha dejado constancia que su intervención la realiza en representación de
los demás propietarios, por lo tahto, no es necesario que estos intervengan
en el acta de reapertura.

Por ende, corresponde a esta instancia revocar el punto 2 de la esquela

formulada por el registrador. !

5. Sobre la discrepancia en el nombre indicada por el registrador, en la

copia certificada del acta de reapertura del 23/11/2017 [Percy Arturo Raborg
Pfening] con la información co~tenida en el Certificado de Inscripción de
RENIEC, el cual lo identifica coro Percy Arturo Raborg Pfennig; respecto
de lo anterior esta instancia ha aprobado en el Segundo Pleno realizado los
dias 29 y 30 de noviembre ~e 2002', el precedente de observancia
obligatoria SigUien~e: I

IDENTIFICACION DE LA PERSONA
El nombre no constituye sino uha de las vertientes de la identidad personal, la
que se refiere a los signos distlntivos que permiten individualizar a la persona
y que se complementa con otr6s elementos, siendo que la evaluación de las
discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta
de los elementos obrantes en él registro y los instrumentos públicos aportados
por los solicitantes, que a tra~és de dIstintos factores de conexión permitan
colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.
El citado criterio fue adoptado én la Resolución N° 019-2002-0RLCfTR del 17
de enero de 2002, publicada el 13de febrero de 2002.

De acuerdo a dicho precedente, ha

corresponde formular observación por la
sola discrepancia del nombre, Js preciso evaluar de manera conjunta los
elementos obrantes en el Regi$tro y los instrumentos públicos aportados
por los solicitantes, para determ1inar si existen elementos de conexión que
puedan llevar a establecer dJ manera indubitable la identidad de la
persona. I

Ello implica que las discrepancias en el nombre únicamente impedirán la

inscripción de un título cuando I no existan otros elementos que permitan
concluir de manera indubitable que se trata de la misma persona y que por
ende no es un caso de homonimla4.
I

6. En el presente caso, de los a1ntecedentes registrales [títulos archivados,

asientos de inscripción, etc.] y d~ los documentos anexados [Certificado de
Inscripción de RENIEC] se puede concluir que existen suficientes
elementos de conexión -entre ellos el documento nacional de identidad- que
acrediten de forma indubitable 'que el segundo apellido de Percy Arturo
Raborg es Pfennig, y no Pfening, como erróneamente se ha consignado en
el acta de reapertura. I
i
Este tribunal considera que la función registral implica la verificación del
cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio
jurídico, así como la adecuaci~n con los antecedentes del registro, de
!

3 Publicado en el diario oficial "El Peruano" ~I 22/1/2003.

4 La homonimia es definida como la similitud de nombres y apellidos entre personas.

I
 RESOLUCiÓN No. - f3J.,-2018-SUNARP-TR-L

conformidad con el arto 2011' del Código Civil; pero en ningún caso dicho
funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente
formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en
orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo al usuario. El
control de legalidad del registrador no es un filtro de minucias o de
detección de erratas.

En consecuencia, se revoca el numeral 3 de la denegatoria de inscripción,

recomendándose al Registrador Público que en lo sucesivo tenga en cuenta
lo desarrollado en los párrafos precedentes.

7. La primera instancia ha señalado que los acuerdos arribados en la sesión

de junta de propietarios del 13/7/2017, asi como en la sesión del
23/11/2017, debieron ser notificados a los propietarios que no intervinieron
en esas reuniones, para lo cual solicita se acredite la notificación, de
confomnidad con lo establecido en el articulo 148 del D.S 035-2006-
VIVIENDA; este artículo señala lo siguiente:

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoria

calificada al voto de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes
comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán
votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en
nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios.
l...¡
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes
comunes deberán ser notificados los propietarios de secciones que no
concurrieron a la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestar
su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) hábiles.

Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo quedarán

vinculados a dicho acuerdo. La notificación antes mencionada, se entenderá
realizada y será válida siempre que se efectúe en el domicilio designado por el
propietario ante la Administración.

En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario

porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca
del mismo en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o la
Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial
El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si
transcurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente de
la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por
conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo.

8. De las normas anteriores, podemos extraer los siguientes supuestos,

para determinar quiénes y cuáles son las facultades de la junta de
propietarioss.

i) La junta de propietarios está conformada por los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva, quienes en conjunto pueden actuar
para confirmar o consentir los actos que realizará la junta, esta
aprobación o manifestación de voluntad se puede exteriorizar, con la
participación de cada propietario en la asamblea [donde es posible

5 Ver Resolución del Tribunal Registral N° 2968-2017-SUNARP-TR-L del 28/1212017.

 I
RESOLUCiÓN No. r 131 -2018-SUNARP-TR-L
!
delegar poder para que el p;residente pueda en realizar la transferencia]
o en su defecto prestando su consentimiento en el instrumento público
[escritura pública]. I

ii) La junta de propietarios, I de acuerdo al análisis esbozado, tiene

facultades para transferir los bienes de su propiedad, bajo cualquier
modalidad. !

A estas conclusiones se puede agregar además:

¡ii) La Junta de Propietarios pyede disponer de sus bienes siempre que el

acuerdo sea aprobado con mayoría calificada, con las formalidades
establecidas en el artículo 1 48 del Reglamento de la Ley 27157'.
1

iv) Que solo los acuerdos que Icontengan o aprueben actos de disposición
de bienes comunes, deben ser notificados a los propietarias de las
secciones exclusivas que nO
asistieron a la reunión.

Del análisis del contenido de las actas que contienen las sesiones del
13/7/2017 y 23/11/2017, en estas, los puntos a tratar son los siguientes:

1 Aprobar la regularización dlla declaratoria de fabrica de los aires del Opto.

201, Y reconocimiento de ptopiedad preexistente de los aires.
2. Rectificación por error mat~rial y modificación de independización inscrita.
3. Aprobar la modificación I
y adecuación del reglamento interno, de
conformidad con la Ley 27157 y Decreto Supremo N° 035-2006-VIV1ENDA,
y de la recomposición y creación de porcentajes de participación de zonas
comunes. I
4. Nombramiento del presidente de la junta de propietarios.
5. Otorgamiento de poder y lautorización a una persona para suscribir los
documentos públicos y privados necesarios para la inscripción registral

Acta de reapertura que contiehe la asamblea del 23/11/2017, tuvo como

puntos centrales, el subsaHar las observaciones indicadas por el
Registrador; por lo tanto, lo acbrdado en dicha sesión deriva de la agenda
indicada. I
9. Como puede verificarse amJas sesiones no versan sobre el acuerdo de
desafectación de un bien combn -que es el primer paso para aprobar la
trasferencia de bienes-, asi c$mo tampoco está orientada a autorizar la
adjudicación de estos una vez desafectados; si bien es cierto se ha indicado
como punto de agenda «el recÓnocimiento de propiedad sobre los aires del
departamento 201), este acuer~o no amerita desafectación de zona común
ni mucho menos autorización d~ transferencia, puesto que de la verificación
de la partida donde consta ihscrita la unidad inmobiliaria indicada, se
aprecia que es una sección dé propiedad exclusiva registrada a favor de
Percy Arturo Raborg Pfennig y \/ilma Fatima Chipoco Quevedo, por lo tanto,
la aprobación de dicho puntd, no encierra un acto de desafectación o
autorización de transferencia dé una zona común; en ese sentido carece de
sustento solicitar la acreditaciÓn de notificación a los propietarios que no
asistieron a la reunión. I

Por lo tanto, corresponde revopar los numerales 4 y 6 de la observación

formulada.

6 Esta conclusión se deriva de los pronunCiamientos de las Resoluciones N° 195-2014-SUNARP-TR-

L de 30101/2014 y N° 1940-2016-SUNAR~-TR-L del 28/09/2016.
 RESOLUCiÓN No. - 132.. -2018-SUNARP-TR-L

10. Finalmente, en lo referente a la discrepancia respecto del área

consignada en el articulo 3 del Reglamento Interno aprobado en la junta del
13/7/2017, con los datos que obran en los planos, dicha incongruencia ha
sido superada con la presentación del acta de reapertura que contiene la
sesión del 23/11/2017, donde se asume el error cometido y se indica los
datos correctos, asimismo se presentó también nuevo Reglamento Interno
con la nueva redacción del artículo 3, materia de objeción.

En ese sentido, se revoca el numeral 7 de la denegatoria de inscripción.

VII. RESOLUCiÓN
CONFIRMAR el punto 1 y 5; REVOCAR los puntos 2, 3, 4, 6 Y 7 de la
denegatoria de inscripción por la registradora, conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

VÁSQUEZ TORRES
siaenta de la Primera Sala
del Tribunai Registral

RO ÁL1íriO"AlDALG I DEL CARMEN G ERRA MACE DO

ocal del Tribunal Registr V cal del Tribunal Reg tral