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MANUAL DE AVALUO DE BIENES

INMUEBLES URBANOS

Facilitador:

Ing. Diego Albán

Año 2017

Quito – Ecuador
Contenido
VALORACION DE BIENES INMUEBLES URBANOS ................................................................................ 4
Introducción ........................................................................................................................................ 4
Bien Inmueble ................................................................................................................................. 5
Bien Mueble .................................................................................................................................... 5
Avalúo:............................................................................................................................................. 5
Tasar ................................................................................................................................................ 6
El Valor. ........................................................................................................................................... 6
El Costo. ........................................................................................................................................... 6
El Precio. .......................................................................................................................................... 7
Criterios de Valoración ........................................................................................................................ 7
Criterio del valor de mercado ......................................................................................................... 7
Criterio del coste de producción/reproducción .............................................................................. 9
Criterio del valor de transformación ............................................................................................... 9
Criterio del valor de sustitución .................................................................................................... 10
Criterio de Actualización ............................................................................................................... 11
Criterio del valor complementario ................................................................................................ 11
Criterio del valor urbanístico......................................................................................................... 13
Criterio de los dos extremos ......................................................................................................... 16
Tasación del Suelo ............................................................................................................................. 18
Método comparativo .................................................................................................................... 18
Estudio de Mercado .................................................................................................................. 19
Variables Explicativas ................................................................................................................ 20
Depuración y homogeneización ................................................................................................ 21
Método potencial .......................................................................................................................... 29
Factor de Negociación ............................................................................................................... 29
Factor de Ubicación Horizontal ................................................................................................. 29
Factor de Ubicación Vertical ..................................................................................................... 31
Factor de Tipo de Acabados ...................................................................................................... 32
Factor de Servicios Adecuados .................................................................................................. 32
Porcentaje de Incidencia ........................................................................................................... 33
Método residual ............................................................................................................................ 33
Costos de la Construcción ................................................................................................................. 34
Sistema constructivo ..................................................................................................................... 34
Hormigón Armado ..................................................................................................................... 34
Madera ...................................................................................................................................... 35
Metálico .................................................................................................................................... 35
Muros Portantes........................................................................................................................ 36
Sistemas Mixtos......................................................................................................................... 36
Costos directos .............................................................................................................................. 37
Costos indirectos ........................................................................................................................... 37
Análisis de Precios Unitarios (APU) ............................................................................................... 40
RUBRO ....................................................................................................................................... 41
PRESUPUESTO ........................................................................................................................... 41
Factores de Depreciación .............................................................................................................. 42
Tipos de depreciación ................................................................................................................... 42
Por edad .................................................................................................................................... 43
Por tipo de construcción ........................................................................................................... 43
Por Conservación y mantenimiento .......................................................................................... 43
Funcional ................................................................................................................................... 43
Consideraciones para determinar la depreciación ....................................................................... 44
Obra muerta .............................................................................................................................. 44
Acabados ................................................................................................................................... 44
Instalaciones .............................................................................................................................. 44
Métodos de cálculo de la depreciación ............................................................................................ 45
Método Lineal ............................................................................................................................... 45
Método De Kuentzle. .................................................................................................................... 45
Método Ross ................................................................................................................................. 46
Tablas Método FF (Francisco Fernández)...................................................................................... 47
Informe de Tasación .......................................................................................................................... 49
Datos solicitados en un informe de tasación de un inmueble. (SBS) ............................................ 49
Mediciones a realizar .................................................................................................................... 52
Ética profesional ............................................................................................................................ 52
VALORACION DE BIENES INMUEBLES URBANOS
Introducción
El presente Manual de Avalúos de Inmuebles se ha desarrollado, principalmente,
para la aplicación de profesionales dedicados a la valoración de inmuebles con
características urbanas. El manual propone una visión simple y practica de las
principales características y metodologías aplicables a gran número de casos que
permitan realizar de manera correcta el avalúo correcto de bienes con
características urbanas. El manual se encuentra dividido en seis capítulos.

a) Introducción y Conceptos Básicos.- Este capítulo trata aquellos principios y


conceptos básicos que el profesional encargado de la valoración deberá tener
claro de esta manera evitar confusiones. Tanto para bienes edificados como
no edificados.

b) Criterios de Valoración.- El Segundo Capitulo se revisa los principales


criterios que deben ser tomados en cuanta al momento de realizar una
tasación tomando en cuenta la naturaleza del inmueble y la finalidad que
persigue dicha tasación.

c) Tasación del Suelo.- En este capítulo se analizaran las principales


metodologías utilizadas en la valoración del suelo urbano con edificaciones o
sin ellas acorde al caso que le corresponda.

d) Costos de la Construcción.- Previo a la valoración de las construcciones se


analizaran los diferentes sistemas constructivos y sus respectivos costos
directos e indirectos que influyen en la valor de las edificaciones en predios
con características urbanas.

e) Factores de Depreciación.- En este capítulo se analizaran las diferentes


características de las edificaciones que influyen en la depreciación del
inmueble acorde a sus características constructivas. Para culminar
analizando los diferente métodos utilizados para la depreciación.
f) Informe de Tasación este capítulo hace referencia al comportamiento que
debe tener el especialista previo, durante y después de la visita al predio a
ser avaluado. Además se tomara en cuenta los datos que deberán constar en
el informe a ser presentados por el experto.

Bien Inmueble

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener
de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo
inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o
no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque
forman parte del terreno o están anclados a él.

Según el Manual Del Proceso De Valoración De Bienes Inmuebles del Servicio de


Gestión Inmobiliaria del Sector Publico (2015) Bien Inmueble se define “Parcela o
porción de suelo con todos sus elementos valorizables, cerrada por una línea poligonal
que delimita, a tales efectos, en ámbito espacial del sujeto-objeto y objeto-derecho de
un titular catastral o de varios pero indiviso, y con independencia de otros derechos
que recaigan sobre el inmueble. Para efectos del catastro, los bienes inmuebles se
clasificaran en urbanos y rústicos.”

Bien Mueble

Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro,
manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallen depositados.

En el Derecho se incluyen diferentes objetos bajo esta denominación dependiendo de


la rama en que se esté trabajando. Así en Derecho civil no se consideran cosas muebles
aquellas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies (lavabos, baldosas,
lajas, etc) mientras que éstas si son consideradas muebles para el Derecho penal (por
ejemplo, pueden efectivamente ser objeto de hurto). Entre estos podemos encontrar
objetos de hogar como neveras, computadoras, sofás, televisiones, armarios, muebles
entre otros.
Avalúo:

Es el conjunto de técnicas que permiten recabar, clasificar, analizar y procesar toda la


información sobre bienes en un momento dado con el fin de dar asignación de precio a
un activo, con la finalidad de comprarlo, venderlo o pagar algún servicio, aunque
Marstong lo define más precisamente como el "Arte de estimar en su justa medida
monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines
determinados."
Acorde al Manual Del Proceso De Valoración De Bienes Inmuebles del Servicio de
Gestión Inmobiliaria del Sector Publico (2015) define avalúo al valor del bien inmueble
establecido técnicamente a partir de sus características físicas, económicas y jurídicas,
en base a metodologías establecidas

Según Normas Técnicas Para Catastro De Bienes Inmuebles Urbanos, Rurales del
Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda publicado en el Registro Oficial Suplemento
853 de 03-oct.-2016 conceptualiza que avalúo es la determinación del valor comercial
de un bien, realizada por un profesional competente, de acuerdo a criterios
previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Tasar
La definición de este término es fijar oficialmente el valor de algo. Es decir que aquí si es necesario
identificar con precisión el y describirlo con sus características más representativas con la finalidad
de individualizarlo de otros bienes (M. Alcázar). La tasación generalmente se usa para ser usados en
créditos hipotecarios u otros procesos de índole judicial.

El Valor.

Es el grado de aptitud o utilidad de las cosas, para lograr satisfacer las necesidades o ya
sea para suministrar o producir deleite o bienestar (RAE).

Existen diferentes apreciaciones con relación al concepto del valor para:

Santiago Briceño E., es la cantidad de un bien que puede ser obtenida a cambio de otra,
interpretando con esto que puede ser expresado en términos de otro.

A. Marstong., lo define coma la cuantía de la apetencia de poseer algo en propiedad, la


cual se mide por probables rendimientos, beneficios y satisfacciones que pueden
lograrse en el futuro para quien la posee.

Robert Huck, plantea que el Valor es el poder de un bien para adquirir otros bienes.

Tendríamos que tomar en cuenta que el valor está influenciado por la utilidad y escasez
de los bienes. Las condiciones para que un bien tenga valor son las siguientes:

• Que sea escaso.


• Qué sea útil.
• Que presente la deseabilidad y el poder adquisitivo simultáneamente.
• Que tenga factibilidad de cambio o de transferencia.

El Costo.

Los conceptos utilizados de manera cotidiana son. Costo es cantidad que se da o se paga
por algo, o dicho de otra manera “El costo señala el sacrificio o empleo de bienes que
se entregan a cambio de algo deseado”. Estos conceptos son genéricos y con un alto
grado de ambigüedad. Sin embargos en los dos casos se hace referencia de un valor
monetario de cierta manera. Para el caso de valoración se la podría definir como El
sacrificio económico que según la información de que dispone quién lo calcula, se
supone invirtió para construir o adquirir un bien.
El Precio.

El término precio, manifiesta el valor pecuniario en que se estima algo (RAE). En el


Derecho, en tanto, precio es contraprestación dineraria o monetaria. Entonces: Precio
es el valor monetario que se ha estimado para algo.

Criterios de Valoración
Una de las realidades con las que primero se encuentra un profesional es que el
resultado de su trabajo, el valor asignado al bien, puede variar dependiendo de la
finalidad que se ha fijado al comienzo de la valoración. No se obtendrá el mismo valor,
para un mismo inmueble, si éste se tasa a los efectos de: expropiación, seguros, catastro,
complementaria, transmisiones patrimoniales, hipotecaria, etc.; aún en el caso de que
se siga el mismo procedimiento, los resultados pueden ser diferentes.

En consecuencia, para hacer correctamente una tasación, el técnico debe tener la


capacidad de seleccionar e interpretar los principales criterios para, inmediatamente
aplicar uno o varios métodos de valoración.

Por otra parte, es frecuente que sobre un mismo bien no puedan ser aplicados la
totalidad de los criterios, y que la libertad de elección del tasador se encuentre
constreñida, en ocasiones a sólo uno de ellos.
Criterio del valor de mercado

El precio es un hecho histórico que surge como consecuencia de un intercambio


realizado en un momento y espacio concreto. En este acto de transacción se recogen
todas las circunstancias que rodean al comprador, al vendedor y al bien; persiguiendo
los dos primeros un aumento de su utilidad.
En un mercado en el que la oferta y la demanda actúen libremente este trueque ofrecerá
un resultado preciso y real, que puede ser empleado para calcular el valor de mercado
de otros bienes de similares características, en condiciones espaciales y temporales
comparables, y que satisfagan las mismas cotas de utilidad a los sujetos intervinientes.

Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de
localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad,
confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta
heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan
variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos,
medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia
de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles
urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como
de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de
externalidades urbanas. Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en
el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de
distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita,
por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene
siempre un alto grado de incertidumbre.

Para su aplicación se requiere madurez y conocimientos precisos del medio, siendo


imprescindible una metodología ordenada, justificada y cuidadosa. Cierto es que, según
muchos autores, no existe más valor que el valor de mercado, pero ésta afirmación no
debe dar pie a juicios de valor sustentados en el “leal saber y entender del abajo
firmante”.

El empleo de este criterio está muy extendido; probablemente puede considerarse


como el sustrato de todos los métodos de valoración. Lamentablemente y dependiendo
del tipo de bien, la calidad de sus resultados está ceñida a un espacio y lugar concreto;
así como a la existencia de un mercado local con suficientes transacciones de bienes
comparables o, al menos, ofertas firmes que permitan su utilización.
Criterio del coste de producción/reproducción

Probablemente es el criterio que mejor está definido por su propio nombre y, como tal,
se basa en el cálculo de los costos en los que ha de incurrirse para obtener un bien. La
metodología valorativa distingue dos supuestos:

 Valor de reposición: cuando lo que se estima es el costo de construcción de un


inmueble de utilidad comparable empleando los materiales, proyectos,
diseños,… actuales.

 Valor de reproducción: en este caso se cuantifica el proceso considerando los


mismos materiales y el mismo diseño que se utilizó en su construcción original.

El proceso está centrado en la explicación del método del costo, se basa en la estimación
de llamado coste de reposición bruto para, acto seguido, depreciarlo cuando proceda y
en los niveles que procedan, hasta calcular el costo de reposición neto.

Este criterio se utiliza frecuentemente cuando la finalidad es calcular el valor de un bien


que ha desaparecido, o ha sufrido un proceso de deterioro. Es normal que la valoración
de los daños producidos en un bien urbano: incendios, derrumbe, etc., se determinen
calculando los gastos en los que se incurriría como consecuencia de su reconstrucción
efectiva, hasta que éste tuviese las mismas características y satisficiese las mismas
utilidades que tenía antes del suceso. Si el daño afecta a la totalidad del bien el valor de
reposición estimado coincidirá plenamente con el del bien; salvo los gastos que
pudieran presentarse como consecuencia, por ejemplo, de la retirada de escombros.

En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana hay que señalar que el
cálculo de los gastos ocasionados en los procesos de construcción, los materiales
empleados y las técnicas seguidas, han de referirse al momento actual. No porque en su
construcción original se emplease la tracción animal como elemento de fuerza, carga o
transporte se incluirá esta unidad de obra en la valoración. En su lugar se cuantificará
el gasto correspondiente al empleo de una grúa y un camión. Así mismo, se deberán
tener en cuenta la situación administrativa y legal vigente: licencias de obras, tasas, etc
Criterio del valor de transformación

Es un criterio de escasamente empleado. Su aplicación más generalizada consiste en


determinar la conveniencia o no de una determinada transformación, que puede afectar
de forma parcial o masiva, dependiendo de la variación cualitativa y cuantitativa
operada sobre los bienes inmersos en el proceso.

Técnicamente el coste de transformación es la diferencia económica que existe entre el


valor de mercado más probable de un bien transformado y el coste total de esa
transformación. Un ejemplo olivarero puede ilustrar este criterio: el valor de la aceituna
entregada en almazara con un determinado rendimiento, el coste de transformación del
fruto del olivo en zumo del mismo y el valor más probable que el aceite alcanzará en el
mercado. Con el conocimiento de estos valores y costos se pueden tomar decisiones al
respecto de qué producto es más idóneo comercializar: la aceituna o el aceite. Similar
planteamiento puede hacerse con la alternativa leche/queso e oveja.

Criterio del valor de sustitución

Muy útil para la valoración de algunos bienes, presenta una problemática intrínseca que
exige una precisa argumentación de las decisiones adoptadas que sustenten los
resultados del informe. La justificación es sencilla: se fundamenta en la determinación
del valor de un bien a través de otro que pueda sustituirlo de manera lógica, real y
racional, de tal forma que esté capacitado para desarrollar sus mismas funciones.

Evidentemente los bienes objeto de tasación, empleando este criterio, deben cumplir
una condición inexcusable: han de existir otros capaces de cubrir las mismas
necesidades y satisfacer idénticas utilidades -dentro de las coordenadas de tiempo y
lugar en las que se realiza la valoración-. Inicialmente esto, que sería una premisa
sencilla, puede originar verdaderos problemas a la hora de justificar la sustitución, pues
se debe garantizar que sean una alternativa, real o potencial, perfectamente viable. Esta
situación se complica en el ámbito urbano, al existir diferentes mercados identificados
y definidos por los usos de los inmuebles (residencial, oficinas, industrial, ...) y su
distribución espacial. En este caso, los denominados inmuebles equivalentes deben
pertenecer al mismo mercado (uso y localización) para inicialmente tener la
consideración de sustitutivos.

Algunos textos legales hacen referencia a este principio en los siguientes términos: "...
los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria
objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por
otro similar en su misma situación."

Como ampliación a lo expuesto se incluyen el siguiente ejemplo:

 En el ámbito urbano, y hoy por hoy, no es frecuente encontrar inmuebles con


dos o más escaleras, destinadas una de ellas al personal que presta sus servicios
laborales en los apartamentos. En cambio, si es frecuente la existencia de
escaleras de emergencias. Estas diferencias constructivas conllevan que en una
tasación realizada empleando este criterio haya que justificar su existencia, o la
falta de la misma, y cuantificar su superficie y coste de construcción. Si solo se
construye una escalera la superficie útil total que correspondería a cada una de
las diferentes unidades urbanas resultantes de la división horizontal del
inmueble (con independencia de los nuevos diseños arquitectónicos) podría ser
superior a la existente previamente
Criterio de Actualización

La utilización de este criterio está muy extendida en el ámbito de la valoración,


especialmente dentro de los procesos regulados administrativamente: expropiación,
catastro, hipotecarios, etc. Y existe abundante normativa al respecto que lo
complementa y que facilita la elección de los parámetros explicativos al tasador.
Considera que el valor de un bien es proporcional a la suma de las posibles rentas
presentes y futuras que es capaz de generar.

Dentro del ámbito urbano la obtención de rentas de un inmueble a través de su puesta


en alquiler es un magnífico parámetro para estimar su valor como suma de todas las
rentas netas presentes y futuras que es capaz de generar hasta el final de su vida útil.
Ahora bien, si se trata de una vivienda destinada a la residencia de su propietario habría
que acudir, si se quiere emplear este criterio, a su capacidad potencial de producir
rentas; es decir, estimar qué alquiler le correspondería a su titular si decidiese
arrendarla. Como esto es difícil de realizar lo más frecuente es seleccionar otros
inmuebles comparables, que estén en alquiler, e investigar su renta neta anual para,
posteriormente, adecuarla en función de coeficientes de homogeneización al que es
objeto de tasación.

Una situación específica la conforman los inmuebles que tienen limitada la renta por
diversas situaciones. En estos casos las disposiciones legales que condicionan los
contratos (arrendamiento o venta) impiden un ajuste libre de la oferta y la demanda
del mercado; por lo que el valor del inmueble variaría en función de que se considere la
renta real que se recibe, o la potencial, en el caso de que ésta fuese posible estimarla y
emplearla. En el apartado centrado en el valor máximo legal se retoma este supuesto.
Criterio del valor complementario

También llamado en el Comité de Normas Internacionales de Valoración (International


Valuation Standard Comittee “IVSC”) como valor de sinergia, este criterio se
fundamenta en la diferencia existente entre el valor de un bien en su conjunto, y el valor
que tendría después de eliminar una porción del mismo, existiendo o no continuidad
geográfica entre ambos. Es posible identificar muchas aplicaciones inmediatas, pero
una de las más generalizadas es en las valoraciones realizadas como consecuencia de la
incoación de expedientes de expropiación forzosa.

Los tratados de tasación recogen dos clases de complementariedad: de uso y de


producción. La primera, de uso, hace referencia al incremento conseguido como
consecuencia del empleo conjunto y organizado de varios bienes, frente a la alternativa
de hacerlo de forma independiente. En relación con la segunda, complementariedad
productiva, se comprueba de forma clara que en una simple cuenta de ingresos-gastos
los costes se reducen, por economía de escala, aumentando la renta neta y, conforme
con el criterio de actualización, el valor del bien.

Como se ha indicado repetidamente, el elemento clave para valorar correctamente los


inmuebles es su utilidad. Por lo tanto en estos casos debe tenerse en consideración la
utilidad del conjunto y la utilidad de los bienes por separado, debiendo el tasador
analizarlos de forma individual y en grupo, incluyendo en su informe todo aquello que
considere relevante en relación con el valor final del inmueble, total o por unidad de
superficie, para que el comprador o el vendedor tengan suficientes elementos de juicio
para tomar una decisión. Este valor complementario, adicional o especial, no refleja el
valor de mercado y, en consecuencia, debe quedar claramente justificado en el proceso
y en el resultado obtenido para que pueda ser comprendido y aceptado por quien reciba
el informe. Nuevamente se pone de manifiesto la importancia de fijar claramente la
finalidad al comienzo de la valoración.

Existen multitud de situaciones en las que la aplicación de este criterio está plenamente
justificada, aparte de los indicados anteriormente referidos a problemas de
expropiación forzosa. En el ámbito urbano esta situación se presenta y es frecuente que
se abonen cantidades superiores a lo que se podría considerar como normales, por
locales o pisos que la realidad del mercado no aconsejaría, para titulares que no
estuviesen afectos a determinados condicionantes, generalmente espaciales. Por
ejemplo en oficinas colindantes para ampliar el espacio de atención, locales que
ampliarían sus metros de escaparate, restaurantes que desean aumentar su espacio de
comedor, viviendas próximas a las de un familiar directo, etc.

El lote "A" (30000 m2) tiene un acceso hasta el camino próximo a través de un camino
vecinal "v" de 1'0 metros de anchura, lo que impide el acceso de vehículos y maquinaria
de construcción. El titular del lote "e" (200 m2) ha decidido ponerla en venta y el titular
de "A" está interesado pues podría agruparla lote y mejorar el acceso al nuevo conjunto

El titular de "A" solicita a un valorador un informe de tasación del lote “e” con el objeto
de conocer cuál sería la cantidad máxima que podría abonar sin que la operación
económica, en su conjunto, fuera negativa para sus intereses.

El primer paso del tasador será identificar la finalidad de la tasación, que en esta
ocasión sería la búsqueda del valor de mercado. Pero el lote "e" no satisface la misma
utilidad a todos los propietarios de lotes próximas. En el caso del titular del lote “A” su
utilidad será mayor, dado que cuando se integren su lote ("A + e") podrá acceder con
vehículos y maquinaria lo que le permitirá efectuar diferentes proyectos inmobiliarios.
En consecuencia el lote “e” tendría, al menos, dos valores de mercado que dependerían,
en este caso, del posible comprador.

El perito decide emplear una metodología comparativa, en este caso totalmente lógica
y viable, y para ello realiza un estudio de mercado de los predios comparables
existentes en esa zona, obteniendo los testigos muestras de los lotes recientemente
vendidos: D, C y B. Resultando del mismo que el valor medio de mercado, por m2 para
ese lote de las características económicas del lote “e”, es de 100 um/m2 (unidades
monetarias/metro cuadrado). En consecuencia, el valor de la lote “e” será de 20.000 um
(100 um/m2 x 200 m2 = 20.000 um). Este sería el valor de mercado del lote “e” para la
mayor parte de los posibles compradores, salvo para el titular del lote “A”.
Ahora bien, el titular del lote “A” podría abonar una cantidad mayor a las 20.000 um en
las que se ha tasado del lote “e”, porque para él ésta satisface una utilidad mayor que
para el resto de posibles adquirientes. La agregación de la parcela “e” conllevaría la
posibilidad de acceder sin dificultad al camino vehicular. En consecuencia, el realizar
un proyecto inmobiliario no representaría ningún inconveniente en el nuevo lote ("A +
e"); hecho que repercutirá notablemente en la cuenta de ingresos posibles al ejecutar
dicho proyecto. Pero la cuestión que se plantea es ¿cuánto más puede pagar? Para
responder a esta pregunta el perito tiene que analizar y tasar el lote “A”, en las
condiciones actuales, y el nuevo lote que se formaría “A + e”, para obtener la cantidad
máxima que podría pagar el titular del lote “A” por la el lote “e”.

Metodológicamente el valor, que para el titular de “A” tendría la parcela “e” sería la
diferencia entre el valor total del nuevo lote ("A + e") y el que tiene en la actualidad “A”;
que es menor que el resto de predios próximos como consecuencia de su inaccesibilidad
con vehículos:

valor de “e” = Valor de “A + e” – valor de “A”

valor de “A + e” = 100 um/m2 x (30.000 + 200) m2 = 3.020.000 um

valor de “A” = 100 um/ m2 x 30.000 m2. x Fc1

Considerando, en función de la relación de ingresos / gastos5 y de otras características


propias del lote “A” que su factor de corrección (Fc1) es 0.80, el valor de la parcela “e”,
para el titular de la “A” será:

(100 um/ m2 x 30.200 m2) – (100 um/ m2 x 30.000 m2 x 0.8) = 620.000 um

Es decir, el titular del lote "A" podría pagar hasta un máximo de 3.100 um por el lote "e"
pues su agregación supondría un incremento del valor de mercado del conjunto "A + e";
cuando para cualquier otro posible adquiriente su valor de mercado estaría en 100 um.

Indudablemente estas compraventas generan muestras que no responden a situaciones


generalizables en ese entorno. Por tal motivo las informaciones que se obtengan de
estas transacciones no son recomendables para ser utilizadas en estudios de mercado.

Criterio del valor urbanístico

Muy influenciado por la normativas nacionales y locales, tradicionalmente la


distribución de valores rústicos de un municipio presentaba unos gradientes dirigidos
hacia el núcleo urbano, que no pueden ser explicados –exclusivamente- en función de
la capacidad productiva agraria de la finca; sino más bien en función de sus posibles
alternativas a ese uso primario, convirtiéndose en lo que el profesor Caballer (1993)
denomina “fincas agro-urbanas”.
Las actuaciones de las diferentes administraciones, en relación con los usos y
limitaciones de suelo, calificaciones, planeamientos e intereses, sobre el suelo rural
próximo a núcleos urbanos puede dar lugar a la creación (ficticia o no) de expectativas
urbanísticas que incrementan considerablemente su valor de mercado. Si lo que solicita
el cliente al tasador es una valoración que contemple este fenómeno, el técnico debe
utilizar las herramientas que le ofrece la valoración para satisfacer este requerimiento
y, para ello, puede aplicar el criterio conocido como del valor urbanístico, que
sencillamente es una modificación del analítico, que se desarrolla en un capítulo
posterior.

En su mayor parte estos terrenos "periurbanos" son parcelas sin producción, en las que
se desarrollan escasas labores agrícolas, dado que la expectativa prevista por sus
titulares es su transformación en solares. Para valorar estos inmuebles agro-urbanos
se capitalizan las rentas agrarias reales o potenciales esperadas hasta la fecha en la que
el titular del inmueble lo vende, o es recalificado. A esta cantidad se le añade,
actualizado, el valor de repercusión de la edificación que pudiera sustentar esa parcela
de acuerdo con el planeamiento previsto.

𝑅0 𝑅0 𝑅0 𝑅0 𝑄0 (1 + 𝜇𝑥)
𝑉(𝑥) = 1
+ 2
+ 3
+ ⋯+ 𝑋−1
+
(1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) 𝑋

En donde:

𝑅0 = renta calculada anual que el propietario espera obtener (expresada en ud.


monetarias del período base).
𝑟 = tipo de actualización.
𝑄0 = cobro neto de la edificación (repercusión) en el año 0.
𝜇 = índice de expectativas de crecimiento de los cobros netos de edificación
𝑥 = año en que el propietario planea vender la parcela.

¿Cuántas um puede solicitar el titular de un terreno rústico a un empresario que desea


adquirirlo para, en primer lugar urbanizar, y posteriormente vender las parcelas
industriales obtenidas?

La estructura de la valoración de este supuesto se articula sobre el siguiente esquema:

1. Delimitación clara y precisa de la zona de la parcela que se encuentra afectada


por este cambio de naturaleza.

2. Levantamiento topográfico.

3. Proyectos de urbanización, reparcelación y urbanización.

4. Estimación de los costes totales.


5. Estudio del valor de mercado de solares de similares características a los que
van a obtener.

6. Valoración propiamente dicha.

Realizadas las dos primeras etapas se comprueba que la superficie en campo coincide
con la que figura en la base de datos catastral: 10.000 metros cuadrados (1'00
hectárea), y se realiza la siguiente distribución.

Superficie final
Concepto Porcentaje m2
Superficie inicial,
bruta 100% 10.000
Zona verde 10% 1.000
Equipamiento
deportivo 2% 200
Equipamiento social 2% 200
Viario 22% 2.220
Totales 36% 3.600

De los 10.000 m2 de superficie bruta inicial, 6.400 m2 quedarán disponibles para ser
convertidos en solares (10.000 - 3.600). En virtud de la legislación vigente el titular del
bien entregará el 10% del aprovechamiento quedando, en consecuencia disponible
para su venta el 90% restante: 5.760 m2.

A continuación, y siguiendo el esquema indicado, el comprador calcula los costes en los


que incurrirá para convertir el terreno en solares, que a los efectos de este ejemplo se
computan en 100 um por metro cuadrado urbanizado. En total 1.000.000 um (100
um/m2 x 10.000 m2).

Del estudio de mercado realizado para conocer el valor de parcelas similares a las que
se obtendrán en este proceso se desprende que su valor medio es de 1.000 um/m2.
Cantidad que multiplicada por la totalidad del terreno que podrá poner en venta el
promotor (5.760 m2) alcanzará la cifra de 5.760.000 um.

Conforme con estos supuestos, el resumen de la valoración del terreno descrito se


ajusta a la siguiente distribución:

 Superficie neta disponible para su venta: 5.760 m2


 Valor total final del producto inmobiliario elaborado: 5.760.000 um
 Coste de la urbanización (total): 1.000.000 um
 Gastos de promoción y beneficio del promotor
(30%sobre valor de venta): 1.728.000 um
 Valor total del terreno en los supuestos
contemplados en este ejemplo: 3.032.000 um
A modo de conclusión de este criterio del valor urbanístico es interesante esquematizar
el proceso de gestación del producto inmobiliario final, dentro del contexto social,
administrativo, legislativo y de mercado en el que se encuentra actualmente.

Criterio de los dos extremos

El criterio de los dos extremos responde a un comportamiento relativamente frecuente


en el mercado inmobiliario. Se basa en la proporcionalidad existente entre la variable
explicativa elegida y el valor que toma el bien en unas condiciones de oferta y demanda
pura. Inicialmente, cuanto mayor/menor fuese el valor económico de un bien,
mayor/menor debería ser el valor de la variable explicativa elegida: a mayor
rendimiento, mayor valor; a menor riesgo de heladas, mayor valor; a mayor lejanía del
centro de la ciudad, menor valor, etc. Se trata, en resumen, de establecer relaciones
simples entre las variables endógenas buscadas y las exógenas conocidas.

Su empleo no está muy generalizado y se suele centrar en mercados opacos en los que
sea muy complicado obtener muestras. Cuando ocurre esto el tasador puede
concentrarse en buscar la información extrema; datos que suelen ser fácilmente
capturados y con ellos, previa comprobación y depuración, emplearlos para aplicar este
sencillo criterio. Así, aunque difícil, no es extraño que en un determinado ámbito sea
posible indagar por los valores máximos y mínimos pagados por determinados bienes:
um/ud de superficie.

Desde un punto de vista operativo se ajusta al siguiente planteamiento: Sean dos bienes
representativos del mercado local con la particularidad de que los valores de sus
variables son extremos; es decir, al apartamento de mayor valor de mercado le
corresponde la máxima renta de alquiler, y al de menor valor la menor renta.
Gráficamente puede representarse de la siguiente forma:
Siendo:

Por semejanza de triángulos se estimará el valor de mercado de un apartamento “Yc”,


con un alquiler conocido de “Xc” um:

𝑉𝑐 − 𝑉𝑚𝑖𝑛 𝑉𝑚𝑎𝑥 − 𝑉𝑚𝑖𝑛


=
𝐴𝑐 − 𝐴𝑚𝑖𝑛 𝐴𝑚𝑎𝑥 − 𝐴𝑚𝑖𝑛
En base a lo cual el valor de mercado más probable del apartamento será:

(𝑉𝑚𝑎𝑥 − 𝑉𝑚𝑖𝑛) ∗ (𝐴𝑐 − 𝐴𝑚𝑖𝑛)


𝑉𝑐 = 𝑉𝑚𝑖𝑛 +
𝐴𝑚𝑎𝑥 − 𝐴𝑚𝑖𝑛

La bibliografía existente en materia de valoración recoge otro criterio de valoración


conocido como “del origen”. Se apoya en la hipótesis de la existencia de inmuebles en la
que la variable endógena alcance un valor nulo (algo prácticamente imposible si la
variable considerada es el valor del inmueble). No obstante, es conveniente tener
presente la existencia de esta alternativa valorativa que, dentro del complejo mundo de
la valoración, es posible aplicar en determinadas ocasiones.
Tasación del Suelo
Definido la finalidad y los criterios de valoración para realizar una correcta valoración
de un bien inmueble en este capítulo analizamos las principales metodología que se
aplican en la valoración del suelo de un bien inmueble

Para cuantificar el valor más probable de un bien inmueble en la mayoría de los casos
es necesario separar el suelo y las edificaciones del bien. Debido a que el suelo de un
bien inmueble no se devalúa por el paso de los años; por lo contrario su tendencia es a
aumentar su valor comercial, en tanto las edificaciones al pasar los años se devalúan
por su uso o estado de la misma.
Método comparativo

También conocido como método sintético se lo ha empleado de manera generalizada a


lo largo de la historia de la valoración; en gran medida apoyándose en la premisa de que
“no existe más valor que el valor de mercado”.

Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir de la oferta en venta de


propiedades similares para ello es necesario disponer de bienes similares al que es
objeto de tasación, a los que se les conoce habitualmente como muestras o testigos;
comparables. Normativa que lo define de la siguiente manera: “Son inmuebles que se
consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la
homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie,
antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.”

La diferencia más significativa entre esta metodología y otras es que se parte de precios
conocidos a través del estudio de mercado; de forma que se ajusta a las características
propias del inmueble objeto a tasar. La siendo esta la mayor fortaleza de este método
ya que no se puede desvirtuar el resultado.

Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la imposibilidad de


utilizarlo en tasaciones de inmuebles de los que no exista mercado; o bien que el mismo
sea muy restringido.

Para la utilización de este método es necesario poder entender los siguientes conceptos.

- Estudio de Mercado

- Variables Explicativas

- Depuración y homogeneización
Estudio de Mercado

Es la herramienta primordial realizar una correcta valoración a través de este método.


Si el valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que conocer éste; y
para ello se realizará un estudio del mismo recopilando la información que se considere
relevante y explicativa del valor. En un estudio de mercado no solo se incluyen los
denominados comparables, sino que se analiza con detalle el mercado en su conjunto:
oferta y demanda, perspectivas de evolución de los precios, situación económico-
urbanística o económico-agraria actual, etc., y todos aquellos parámetros que faciliten
el entendimiento de los valores y ofrezcan una visión de conjunto de mercado
inmobiliario, con la vista puesta en la posible evolución del valor del inmueble a tasar.

Desde un punto de vista práctico, algunos factores que el perito debe tener en cuenta
incluir o rechazar la información obtenida en los estudios de mercado son:

- Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés y no se trate


de una venta o compra forzada.

- Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta,


teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y la naturaleza del mercado.

- Que comprador y vendedor estén bien informados y actúen con prudencia.

- Que el inmueble puede darse a conocer libremente en el mercado mediante una


publicidad razonable (en suma que los potenciales compradores puedan conocer la
oferta).

- Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un “comprador


con interés especial”.

- Es decir se trata de ventas efectivas, si bien es cierto que estos valores son muy
difíciles de encontrar en el sector rural, para efectos de la tasación se podrá utilizar
ofertas en firme siempre y cuando se corrija esta oferta con el precio. Obviamente esta
relación se encuentra muy marcada por la situación económica general, y del mercado
inmobiliario en particular.

En concreto, y en relación con los estudios de mercado locales, si el método elegido es


uno de los comparativos los pasos a seguir serán:

- Recolección de información de inmuebles de similares características


cualitativas y económicas del objeto a tasar. Para lo cual lo ideal es poder obtener una
gran cantidad de información lo cual resulta excesivamente costoso. Debiéndose
delimitar un número de muestra en función al propósito del avaluó. Pudiendo ser un
muestreo amplio o un muestreo reducido.
- Seleccionar de la información obtenida, a través de los testigos del mercado, una
muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se tasa
(corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos
no comparables).

- Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del


inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las
diferencias o analogías observadas entre las características (superficie, tipología y
antigüedad de la edificación, entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras
relevantes), de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar.

- Asignar el valor al inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de


esos precios homogeneizados, previa deducción de las limitaciones de dominio que
recaigan sobre aquél, y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos precedentes.

Variables Explicativas

Como se menciona anteriormente el método comparativo se basa en que el bien a tazar


debe tener las mismas características que los bienes comparables por lo que es
necesario identificar las variables explicativas que van configurando el precio del bien.

El problema es: ¿cuántas variables explicativas hay que identificar y cuantificar en cada
comparable? Cuanto mayor sea su número, mayor será el costo en términos de tiempo
y de recursos económicos; aunque también mayor será la precisión del resultado.

Operativamente en los estudios de mercado se intenta capturar el mínimo número de


comparables, con la menor cantidad de variables explicativas, pero siempre con el
objetivo de que ofrezcan la información necesaria y suficiente para cubrir la finalidad
perseguida. Lamentablemente esto no siempre es posible. Se pueden utilizar
herramientas estadísticas, geomáticas y comerciales para diseñar la muestra a captura;
pero si no ha habido ventas recientes y tampoco ofertas en firme en la zona, por usos y
cultivos, difícilmente se cumplirán los objetivos previstos en la propuesta.

En el ámbito urbano, si lo que se pretende lograr una mayor precisión al momento de


asignar el valor de mercado del bien a tasar se deberán tomar diferentes variables como
la consolidación del sector, clasificación urbanística, Frente del loto, Fondo del Lote,
tamaño del lote, topografía , Adecuación del lote, forma del lote, etc. Ahora bien, y con
objeto de reducir el número de variables explicativas a capturar, hay que recordar que
algunas de ellas están íntimamente relacionadas y que su inclusión no supone un aporte
representativo.
El IVSC identifica los siguientes elementos de comparación que se consideran básicos
en un estudio de mercado en el que se apliquen los métodos comparativos o sintéticos:

- Derechos reales sobre el bien.

- Términos de financiación.

- Condiciones de venta.

- Gastos realizados inmediatamente después de la compra.

- Condiciones de mercado.

- Ubicación.

- Características físicas.

- Características económicas.

- Uso.

- Componentes no inmobiliarios de venta.

Depuración y homogeneización

Fruto del trabajo de campo realizado, junto con los datos disponibles en la base de
muestras del perito, se conforma un conjunto de testigos para comenzar el proceso. En
primer lugar hay que depurar el grupo de comparables que cumplen con las
condiciones básicas: dimensiones, uso, tipología, localización, etc. El resultado será un
subconjunto que agrupe aquellos que mejor representen el mercado local y mayor
similitud tengan con el bien objeto de tasación. Esta decisión pues se trata de eso puede
respaldarse con procesos estadísticos o mediante elecciones justificadas apoyadas en
la experiencia profesional. En ocasiones, es una actividad compleja y discutible; y hay
que recordar que el comprobación de las variables explicativas, procesamiento, etc.), y
esto es costoso y lento.

En otros supuestos se deja a criterio del técnico. Pero, de cualquier forma, en todos los
casos el objetivo será incluir testigos suficientemente representativos que permitan
realizar un proceso de comparación correcto, garantizando la validez del resultado
final.

Ya se han adelantado algunas de las variables explicativas que suelen ser las que se
capturen y utilicen para aplicar un método comparativo de valoración. No obstante, la
variedad de bienes y mercados recomienda que éstas se puedan adecuar a la realidad
local y hay que confiar en la profesionalidad del tasador para seleccionar aquellas que
mejor cumplan con este cometido. Sin embargo se sugieren algunas variables que se
pueden tomar en cuenta.

- Tamaño del Predio

- Pendiente del Predio

- Costo de Adecuación

- Relación Frente o Fondo del Predio

- Forma del Predio

- Ubicación del Predio (Lote Esquinero)

- Infraestructura de la Zona

- Servicios Básicos del Predio

Tamaño del Predio

La adquisición de una propiedad de gran superficie supone la movilización de un capital


también grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces
pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda
hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.

Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay
más compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La in-
fluencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: “el precio
unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la misma,
a igualdad de las demás condiciones.”

La superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al


que se ha señalado en la regla anterior, así por ejemplo, lotes muy grandes para los
cuales podrían corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en
atención al hecho de su probable subdivisión. De esta misma manera habrá bonificación
si puede establecerse de un modo seguro, que la relación entre el área edificada y la del
lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia
estricta de la superficie.
FACTOR TAMAÑO
REF TAMAÑO COEF
Si el lote en estudio de 20 veces en adelante más grande que la
1 0,7
referencia
2 Si el lote en estudio de 10 a 19 veces más grande que la referencia 0,8
3 Si el lote en estudio de 5 a 9 veces más grande que la referencia 0,9
4 Si el lote en estudio es hasta 4 veces más grande o más pequeño 1
5 Si el lote en estudio es de 5 a 9 veces más pequeño que la referencia 1,11
6 Si el lote en estudio es de 10 a 19 veces más pequeño que la referencia 1,25
Si el lote en estudio es de 20 veces en adelante más pequeño que la
7 referencia 1,43
Pendiente del Predio

Esta característica no puede dejarse de lado en ningún tipo de valuación de terrenos, ya


que, de acuerdo al grado en que se manifieste así será el efecto negativo que le cause al
mismo.

Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos
negativos, peligro de inundación en épocas lluviosas, peligros de deslizamientos de
taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especia-
les. Así también un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso,
peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.

Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno.


Algunos de ellos castigan de forma muy drástica esta característica y otros son más
someros. Indistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro
que en el análisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se
ejecutará en el terreno, el uso que se hará del suelo, el destino y la vista panorámica,
entre otros elementos.
PENDIENTE DE REFERENCIA
PENDIENTE EN %
PENDIENTE DE LA PROPIEDAD A TASAR 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
0 1 1,003 1,012 1,026 1,048 1,077 1,114 1,161 1,221 1,297 1,393 1,517 1,682
5 0,997 1 1,009 1,023 1,045 1,073 1,111 1,158 1,218 1,293 1,389 1,513 1,677
10 0,989 0,991 1 1,015 1,036 1,064 1,101 1,148 1,207 1,282 1,377 1,500 1,663
15 0,974 0,977 0,986 1 1,021 1,049 1,085 1,132 1,190 1,264 1,357 1,478 1,639
20 0,954 0,957 0,965 0,980 1 1,028 1,063 1,108 1,166 1,238 1,330 1,448 1,605
25 0,929 0,932 0,940 0,953 0,973 1 1,035 1,079 1,134 1,205 1,294 1,409 1,562
30 0,898 0,900 0,908 0,921 0,941 0,966 1 1,043 1,096 1,164 1,251 1,362 1,510
35 0,861 0,864 0,871 0,884 0,902 0,927 0,959 1 1,052 1,117 1,199 1,306 1,448
40 0,819 0,821 0,828 0,840 0,858 0,882 0,912 0,951 1 1,062 1,141 1,242 1,377
45 0,771 0,773 0,780 0,791 0,808 0,830 0,859 0,896 0,942 1 1,074 1,170 1,297
50 0,718 0,720 0,726 0,737 0,752 0,773 0,800 0,834 0,877 0,931 1 1,089 1,207
55 0,659 0,661 0,667 0,676 0,691 0,710 0,734 0,765 0,805 0,855 0,918 1 1,108
60 0,595 0,596 0,601 0,610 0,623 0,640 0,662 0,691 0,726 0,771 0,828 0,902 1
Costo de Adecuación

La adecuación del terreno tiene como objetivo permitir la construcción de la


infraestructura con el menor impacto posible, así como facilitar las obras
complementarias y las relativas al paisaje. Entre las principales actividades que se
realizan so: limpieza o desmonte, nivelación, drenaje etc.

Para nuestro casa se necesita ingresar los porcentajes de adecuación del lote en estudio
y las referencias, este porcentaje refiere a la cantidad de dinero que costaría dejar al
lote en condiciones optimas legales y técnicas para construir sobre él, en el caso de ya
tener una construcción y todos los documentos en regla este porcentaje es 100%, una
vez que se ingrese los porcentajes la tabla de cálculo aplica cualquiera de las siguientes
fórmulas según sea el caso:

Si A≥B=1-0.3x (A-B)

Si A≤B=1/(1-0.3x (B-A))

Dónde: A es la adecuación del lote en estudio, y B es la adecuación de la referencia.

Relación Frente o Fondo del Predio

Esta variable considera la diferencia de valores de los terrenos por causa de las medidas
de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de ajuste por medidas que difieren
de los del lote tipo (10 m. x 30 m.) que se emplea como base de referencia. Mide la
relación existente entre el frente y el fondo del terreno.

Es decir un terreno tendrá en general, salvo irregularidades que se estudian por


separado, dos dimensiones determinantes: el fondo y el frente (ambos factores son
determinantes de la de la superficie edificable, es decir del aprovechamiento).
En lo que sigue, se verá como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor,
pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos
casos se condicionan.

El Fondo: La parte más valiosa de una propiedad es su frente; las zonas más alejadas
de la línea municipal tiene menos valor. Esta disminución no responde a una ley lineal,
sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola, como se indica en
la figura.

Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:

a) Con el mayor fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al disminuir la de-


manda, hace bajar el precio unitario.
b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades, contienen limitaciones
estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.
c) Aunque esta limitación no exista, hay una gran preferencia de compradores e
inquilinos por los locales que dan a la calle.

El Frente: Quedó dicho que la parte más valiosa es el frente. Podría deducirse aquí que
al aumentar indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma manera el
valor. Sin embargo no es así. Hay una zona dentro de la cual el frente influye
favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.

Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera
de esa zona la influencia resulta negativa.

La figura muestra en forma aproximada la relación entre las dimensiones del frente y
el valor unitario de la tierra.
La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:

a) Un frente es una estructura costosa en razón que debe ser tratado


arquitectónicamente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos,
carpintería especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio
da una superficie de iluminación y ventilación que evita pérdida de terreno por patios
suplementarios.

b) El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el
monto de la inversión en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de
disminución de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario.
Pero este aumento de inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor
renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores
alquileres ya sean negocios o viviendas.

c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el


acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el
aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros
pasan ya a la categoría de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares
que pueden llegar a determinar valoración o perjuicios suplementarios.

d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras más


angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldío, o
con mejoras próximas al fin de su vida útil.

Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden


arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto
de la inversión. Para la zona comprendida entre los 9 y los 15 metros se establece el
equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales más solicitados.
Forma del Predio

La forma geométrica de un predio en inmuebles urbanos tiene un gran unfluencia


debido es un limitante muy impórtate al momento de realizar un proyecto constructivo
sobre el mismo.

FACTOR REGULARIDAD
DESC_REGULARIDAD COEF_REGULARIDAD
Cuadrada o Rectangular 1
Trapezoidal 0,98
Irregular en sus cuatro lados o triangular 0,96
Totalmente sin forma definida 0,94
Ubicación del Predio (Lote Esquinero)

La variable pondera las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de
las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra. Siempre será mayor que uno

La influencia exacta de la ubicación en esquina sobre el valor, depende del tamaño y


forma del lote y de los correspondientes valores básicos unitarios sobre las dos calles.
No existe ninguna regla, aceptada universalmente para determinar el valor de la
influencia de la esquina, no obstante, están en uso varios métodos que establecen tablas
de porcentajes de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor
del lote en esquina en los cuales el criterio del tasador será necesariamente el factor
principal para llegar a una valuación adecuada.

Uno de los factores a tener en cuenta es el de diferenciar el tipo de zona en la cual se


encuentra el inmueble a tasar (residencial, comercial, etc.)

Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente me-
dial, por que disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y
ventilación; mayor extensión de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y
de tener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercaderías;
mayor capacidad de construcción, etc.

Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica
mayores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientación del lote
que puede exponer los frentes hacia el frío y la humedad o hacia la insolación constante.

Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la máxima incidencia en


las zonas comerciales. Puede llegar a determinarse una pequeña diferencia en cada una
de las esquinas, motivadas, ya sea por la orientación del terreno o por la dirección del
tráfico, el estacionamiento de vehículos, etc.

La influencia de la esquina no se hace sentir sino hasta una cierta distancia, que, según
varios autores no se extiende más allá de los treinta (30) metros.
FACTOR DE DETERMINACION DEL TIPO DE LOTE
DESC_LOTE_ESQUINRO COEF_LOT_ESQ
Si el lote es medianero 1,00
Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial 1,05
Si el lote es esquinero entre 1 calle comercial y otra no 1,10
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales 1,15
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales y al menos una es muy
1,20
importante
Infraestructura de la Zona

Esta variable analiza los servicios y comodidades que posee el propietario de un lote el
cual mejora la habitabilidad del mismo. Para nuestro caso se analiza tanto el lote en
estudio y las referencias si tienen los siguientes servicios públicos:

- Energía eléctrica
- Agua potable
- Alcantarillado
- Teléfono
- Transporte colectivo
- Recolección de basura
- Tipo de vías

FACTOR DE INFRAESTRUCTURA
DESC_INFRAESTRUCTURA COEF_INFR
En los 6 primeros servicios, de SI tener el servicio el factor e 1,01
En los 6 primeros servicios, de NO tener el servicio el factor es 0,99
En tipo de vías si son asfaltadas, adoquinadas, hormigonadas el factor es 1,00
En tipo de vías si son empedradas en buen estado el factor es 0,97
En tipo de vías si son empedradas en mal estado, tierra o lastre el factor es 0,95
Servicios Básicos del Predio

Esta variable nos indica las principales características que un predio necesitaría para
que pueda ser habitable en el sector urbanos. Al realizar este análisis deberos
enfocarnos en el predio a diferencia de la anterior variable en donde se analiza el sector.

SERVICIOS BASICO
ENERGIA ELECTRICA FACTOR AGUA POTABLE FACTOR ALCANTARILLADO FACTOR
SI TIENE 1,1 SI TIENE 1,1 SI TIENE 1,1
NO TIENE 1 NO TIENE 1 NO TIENE 1
NO APLICA NO APLICA NO APLICA
Método potencial

Este método se lo realiza mediante un estudio, para determinar la mayor utilidad que
se le pueda dar al lote a tasar; además se analiza el movimiento del mercado
inmobiliario en el área de influencia para determinar los niveles de oferta y demanda
existente.

En el área urbana se aplica a referencias que sean BIENES NUEVOS DECLARADOS EN


PROPIEDAD HORIZONTAL, a partir de la zonificación y las posibilidades de uso del
terreno, se estudia el precio de venta en el mercado, la incidencia estimada del terreno
sobre el valor global de todo el proyecto, deduciendo un valor de potencialidad por
metro cuadrado de terreno.(Arq. Luis Oñate)

Es decir este método de valoración es fácilmente aplicable en aquellos lugares donde el


suelo está en un proceso de transición ya se por el fraccionamiento o por un proceso de
planificación municipal. En dicho caso se aplicara los factores utilizados en una
valoración urbana.( Negociación, Ubicación horizontal, Ubicación Vertical, Tipo de
Acabados y Servicios Comunales o complementarios).

En este método se aplicaran conceptos comparativos hasta definir el valor de venta


promedio homogenizado de la ha de terreno.
Factor de Negociación

Esta más que una característica del predio hace referencia al dato obtenido en nuestro
estudio de mercado (referencias). Es decir el comportamiento de nuestros informantes
al instante de concretar una supuesta negociación.
NEGOCIACION
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Si se concretó la venta o el propietario no está abierto a una
MALO negociación 1,00
Si se muestra poco interesado en negociar pero da la posibilidad
MODERADO de negociar 0,95
ALTO Si el propietario se muestra interesado en negociar 0,90
MODERADO Cuando el propietario pide un valor al azar. 0,85
Cuando el propietario pide un valor especulativo o dice “¿Cuánto
MUY ALTO me da?”. 0,80
Factor de Ubicación Horizontal

Este dato resume los atributos de la localización de la propiedad, permitiendo la


comparación entre esta y la de otras propiedades. Dicha información indica en términos
generales el grado de atracción y demanda que esta ejerce sobre el mercado.

Es el más subjetivo de las características, ya que juega el espíritu observador del tasador
para comparar distintos aspectos, según sea una zona residencial, comercial o
industrial. Si es una zona residencial, deberá comparar el aspecto general de la cuadra
respecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cambio,
se trata de una zona netamente comercial, deberá diferenciar una esquina de otra, una
cuadra de otra, mediante una apreciación del tránsito peatonal, ya que a mayor tránsito
peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deberá observar la
orientación del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de
la calle sea de más valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde está en
sombra, y ello favorece el tránsito peatonal.

Por este motivo se adjunta una de las maneras más utilizadas en el ecuador para
facilitar el trabajo del tasador.

Esta metodología se la realiza en dos pasos. El primero es determinar si el lote en


estudio es medianero o esquinero y su influencia ante vías de importación comercial.

DETERMINACION DEL TIPO DE LOTE


DETALLE COEFICIENTE
Si el lote es medianero 1
Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial 1,05
Si el lote es esquinero entre 1 calle comercial y otra no 1,1
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales 1,15
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales y al menos una
1,2
es muy importante

El segundo será determinar la distancia de nuestro lote en estudio a un punto en común


con importancia comercial o que pueda influir en valores con las muestras de nuestro
estudio. Para ello nos podemos ayudar con cualquier tipo de herramienta informática
ya sea Google Earth o cualquier tipo de herramienta SIG, para determinar la distancia
tanto del lote en estudio como de nuestras muestras con el punto en común, para
seguido a esto colocar la distancia entre el lote en estudio y el punto en común en la
tabla que dara en un archivo anexo en este curso para el cálculo de intervalos de
distancia que ayudara a calcular la afectación que se aplicara en nuestro estudio.
FACTOR DE UBICACIÓN HORIZONTAL
Km entre R0 -
P ó R0 - RL 0,200
(Km)
Intervalos Factor Resultante
0,00- 0,01 1,10
0,02- 0,03 1,09
0,04- 0,05 1,08
0,06- 0,07 1,07
0,08- 0,09 1,06
0,1- 0,11 1,05
0,12- 0,13 1,04
0,14- 0,15 1,03
0,16- 0,17 1,02
0,18- 0,19 1,01
0,2- 0,21 1,00
0,22- 0,23 0,99
0,24- 0,25 0,98
0,26- 0,27 0,97
0,28- 0,29 0,96
0,3- 0,31 0,95
0,32- 0,33 0,94
0,34- 0,35 0,93
0,36- 0,37 0,92
0,38- 0,39 0,91
>0,4 0,9

Factor de Ubicación Vertical

Este factor nos ayuda ponderando las ventajas o desventajas que tiene una propiedad
horizontal con respecto a otras del mismo sector en función a la altura o piso que se
encuentra. Por ejemplo una oficina ubicada en un segundo piso frente a otra ubicada en
la planta baja en la mayoría de los casos tendrá ventajas comerciales y por ende con una
valoración más alta aquella que se encuentra en la planta baja. Otro caso que se suele
dar es aquellas edificaciones con fines habitacionales tendrán mayor valor comercial
aquellas ubicadas en los últimos pisos debido a su seguridad, paisajismo entre otras.

Para ello se utilizara la siguiente categorización.


FACTOR DE UBICACIÓN VERTICAL
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Si la ubicación en altura no es la
ADECUADO 0,99
adecuada
NO APLICA Si la ubicación en altura no es importante 1,00
REGULAR IMPORTANCIA Si la ubicación en altura es importante 1,01
GRAN IMPORTANCIA Si la ubicación en altura es muy importante 1,02

Factor de Tipo de Acabados

Tiene la finalidad de realizar una comparación del tipo de acabados de los que dispone
las referencias y el bien a ser tasado.

TIPO DE ACABADOS
DETALLE COEFICIENTE
Si son populares, económicos o mínimo habitable 1
Si los acabados son medio bajos 1,01
Si los acabados son medios 1,02
Si los acabados son medio altos 1,03
Si los acabados son altos 1,04
Si los acabados son de lujo 1,05

Factor de Servicios Adecuados

Es la disponibilidad, cantidad y calidad de servicios en el bien como en sus alrededores


comparado con las muestras y sus correspondientes alrededores. Deben tenerse en
cuenta los servicios públicos, privados e individuales
SERVICIOS ADECUADOS
COEFICIEN
DESCRIPCION DETALLE
TE
MUY Cuando los servicios de la referencia son muy inferiores a mi
0,98
INFERIORES inmueble en estudio
Cuando los servicios de la referencia son inferiores a mi inmueble
INFERIORES 0,99
en estudio
Siempre para el bien en estudio y si los servicios de la referencia
IGUALES 1,00
son los mismos
Porcentaje de Incidencia

Este porcentaje no es más que el porcentaje económico del terreno frente al precio de
venta del proyecto completo al cual pertenece el inmueble en estudio; es decir, si el
proyecto lo vendo en 100.000 y el terreno lo vendo en 15000 el porcentaje es de 15%

Las bandas de dicho porcentaje son del 9% al 15% ya que pasada esa incidencia se
estima que un proyecto inmobiliario deja de ser rentable para el constructor. Este
porcentaje está íntimamente relacionado con la plusvalía del sector.
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO
SECTOR CON PLUSVALÍA TENDENCIA PORCENTAJE
BAJA mantenerse estable 9,00%
BAJA subir 9,50%
MEDIA BAJA bajar 10,00%
MEDIA BAJA mantenerse estable 10,50%
MEDIA BAJA subir 11,00%
MEDIA bajar 11,50%
MEDIA mantenerse estable 12,00%
MEDIA subir 12,50%
MEDIA ALTA bajar 13,00%
MEDIA ALTA mantenerse estable 13,50%
MEDIA ALTA subir 14,00%
ALTA bajar 14,50%
ALTA mantenerse estable 15,00%

Método residual

Este método más que un método es una técnica de valoración la cual consiste en
obtener el valor de uno de los componentes (generalmente el valor del suelo, o del
edificio), a partir del valor del inmueble, cuando éste es conocido. Se deduce al valor del
conjunto, los costes relativos a la edificación (considerando los gastos y beneficios de
construcción y promoción), obteniendo residualmente (como valor del residuo) el valor
del terreno. Se encuentra muy ligado al método de coste de reposición y de mercado. El
primero permite evaluar los costes de ejecución material más gastos y beneficios
relativos a la edificación, el segundo establece el valor del inmueble en función del
análisis del mercado de propiedades similares.

Esta metodología resulta especialmente útil, para la estimación de valores en:

- Suelo en zonas en las que no haya solares vacantes.

- Suelo en zonas en las que el mercado esté distorsionado y no sea posible obtener
comparables con las garantías suficientes para aplicar otros métodos.
- Inmuebles que por sus características actuales tengan la consideración ruinosos
o en muy mal estado.

Costos de la Construcción
Para poder realizar una valoración correcta utilizando el método de reposición es
necesario que el tasador tenga la capacidad de realizar en de forma técnica el cálculo
anticipado de una obra civil, para lo cual en este documento se detallan brevemente
los sistemas de constructivos, posibles combinaciones de instalaciones y los
posibles acabados en la construcción. Además de manera resumida se detalla los
costos directos e indirectos a ser tomados en cuenta en una tasación.
Sistema constructivo

Los sistemas Constructivos, se entiende como el conjunto de elementos, materiales,


técnicas, herramientas, procedimientos y equipos, que son característicos para un tipo
de edificación en particular. Concibiéndose la cimentación, columnas, vigas, entrepisos
y cubierta.
Hormigón Armado

Es la construcción más difundida en nuestro país, se la considera como tal cuando todos
sus elementos sustentantes como cimentación, columnas, vigas, entrepisos y cubiertas
utilizan una mezcla de áridos finos y gruesos aglomerados con cemento para recubrir
elementos de varillas de acero de refuerzo, dicho sistema requiere encofrados y cada
fundición 28 dias de fraguado para alcanzar el 100% de su resistencia.
Madera

Es un sistema económico y con buenas aislaciones Se utiliza fundamentalmente en el


interior en zonas madereras, tienen una integración especial con el medio. Las hay
íntegramente maderas horizontalmente uno arriba del otro encastrados en sus
esquinas, o con el sistema de estructura independiente en madera y paredes interior y
exterior de madera en forma de listones.

Normalmente se utiliza hormigón armado en la cimentación o puede ser cimentación


corrida de piedra u hormigón ciclópeo, sobre las cuales se empotran columnas y
riostras de madera que sujetan vigas y viguetas, sobre las cuales se colocara un
entablado o una cubierta de ser el caso.
Metálico

Habitualmente la cimentación es de hormigón armado con plintos similares a los de una


estructura de hormigón armado con la diferencia que se forman canastillas las cuales
se empernan las columnas de acero que sujetan vigas metálicas sobre las cuales se pone
placas colaborantes de acero de refuerzo y hormigón simple.
Muros Portantes

Se utiliza cimentación corrida de piedra u hormigón ciclópeo, sobre las cuales se levanta
tapiales o paredes de adobe o simplemente mampostería de bloque o ladrillo o ladrillo
trabados y sobe estos muros descansan vigas de madera o metálicas ya sea para
entablados o losetas de entrepiso o para cubiertas. Cabe diferenciar que la tratarse de
tapiales o adobe hablamos de sistemas constructivos caros en la actualidad y con la
mampostería cruzada de bloque o ladrillo de un sistema de construcción económico.
Además existen muros portantes de hormigón armado los cuales se funden losas de
cimentación logrando un edificación con una resistencia sísmica formidable.
Sistemas Mixtos
Refiere a la combinación de los sistemas anteriormente descrito, normalmente se
encuentra hormigón armado y madera; hormigón armado y estructura metálica (losas
colaborantes); muros portantes y madera; muros portantes y metal entre otros varias
combinaciones que se den por planificación o por otro resultado de un proceso
constructivo a largo plazo y con diferentes presupuestos para su ejecución.
Costos directos

Son todos los gastos que estén directamente relacionados con la obra de construcción.
Los costos directos incluyen: costos de la construcción del edificio, adquisición de
tierra, servicios, incluyen sanitarios y alcantarillado pluvial, líneas de agua, de gas y
eléctrico, nivelación del sitio, control de erosión y sedimentación, pavimento de las
calles, bordillos, cunetas y aceras, etc.

Costos indirectos

Son los gastos generales que permiten la ejecución de los trabajos que atañen al
proyecto de obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de administración,
dirección técnica, organización, vigilancia, transporte de maquinarias, imprevistos,
equipo de construcción, construcción de instalaciones generales, inversión publicitaria,
etc.

A lo indicado se suman los costos de operación, entre los cuales se pueden mencionar
los gastos de artículos de consumo, sean estos: lubricantes, combustibles, copias,
artículos de limpieza, etc., los cargos técnicos y administrativos ya sean los honorarios,
contadores, sueldos ejecutivos, etc. También se efectúan costos indirectos de la oficina
de obra, entre los cuales se pueden mencionar: cargos de campo, impuestos,
financiamiento, entre otros. En cuanto a los gastos de oficinas, generalmente estos
inciden en los gastos de la licitación, en papelería y útiles de escritorio, copias y
duplicados, correos, teléfonos, radio, luz, gas y otros consumos, etc.
(Arq. Luis Oñate)
(Arq. Luis Oñate)
Análisis de Precios Unitarios (APU)

Es el proceso consiste en desglosar el costo por unidad de medición de rubro en sus diferentes
componentes, Materiales de obra, Mano de obra, Equipos y costos indirectos, identificando
el costo, las cantidades y los rendimientos de los de mano de obra y equipo a utilizar
El modelo de la Aplicación de Análisis de Precios Unitarios, utilizados como algoritmos matemáticos
C C C
APU ESTRUCTURA Vu ESTRUCTURA = {(E ∗ k ∗ S + MO ∗ k ∗ S + M S) + (1 + CI)}
C
APU PAREDES Vu PARED = {(E ∗ k + MO ∗ k + M) + (1 + CI)} + S
C
APU CUBIERTA Vu CUBIERTA = {(E ∗ k + MO ∗ k + M) + (1 + CI)} +
S

APU ACABADOS Vu ACABADOS = {(VuESTRUCTURA + VuPARED + VuCUBIERTA ) ∗ FACTOR

Dónde:

E: Costo de Hora de alquiler de equipo y maquinaria.


MO: Costo del jornal/hora de mano de obra (Ministerio de Trabajo)
M: Costos de materiales de construcción
k: rendimiento
CI: Costo Indirecto
C: cantidad de obra
S: superficie promedio a construir
RUBRO
Es el Ítem para el cual se ha definido una especificación técnica, unidad de medida, calculando
cantidades y previsto precios, costos de mano de obra, rendimientos.

PRESUPUESTO
Es la suma de todos los rubros de distintas unidades y cantidad de obra, precios unitarios y precio
total de cada uno de los rubros, en el que se encuentra incluidos costos indirectos.

Obteniendo los siguientes costos:


Valor Unitario ESTRUCTURA por metro cuadrado VuESTRUCTURA (USD/m2)

Valor Unitario PAREDES por metro cuadrado VuPARED (USD/m2)

Valor Unitario CUBIERTA por metro cuadrado – VuCUBIERTA (USD/m2)

Valor Unitario ACABADOS por metro cuadrado – VuACABADOS (USD/m2)

Avaluó unitario bruto de la edificación m2

Vu EDIFICACION = {(VuESTRUCTURA + VuPARED + VuCUBIERTA + VuACABADOS )


Avaluó unitario bruto de la edificación m2

𝐴𝑣𝑎𝑙𝑢𝑜 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑜 = 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 ∗ 𝑉𝑢 𝐸𝐷𝐼𝐹𝐼𝐶𝐴𝐶𝐼𝑂𝑁

Factores de Depreciación

Una edificación siempre va a sufrir depreciaciones. Siendo que la depreciación es


establece, por tanto, la diferencia entre el valor del edificio actual como si de un
producto nuevo se tratase, el valor de reemplazamiento y el valor presente de la
estructura edificada, ajustado a los parámetros del mercado. La depreciación se debe a
distintas causas: deterioro físico, obsolescencia funcional y circunstancias urbanísticas
o económicas

Tipos de depreciación

La depreciación en las construcciones al igual que en otro tipo de bienes se ve afectas


por deterioro físico y funcional. En lo referente a la construcciones suelen tener una
depreciación adicional debido el cambio de uso del suelo o a normativas
administrativas que afecta a la rentabilidad de la misma a esta se la denomina
depreciación urbanística.

a) La depreciación física: causada por el deterioro físico de la estructura edificada


como consecuencia de la antigüedad o de una inadecuada conservación. Esto
supone una merma en las posibilidades de utilización de la edificación (los
elementos dejan de funcionar, humedades...) y, en consecuencia, el valor se ve
afectado. En algunos casos la depreciación física podrá ser reparada o corregida
realizando unas obras de mejora o adecuación, siendo entonces subsanable. En
otros casos la complejidad o excesivo coste que ello supondría hacen que sea
incurable.
b) La depreciación funcional: causada por la obsolescencia funcional, supone la
inadecuación del diseño arquitectónico a las formas de vida actuales. La
evolución de los estándares edificatorios, elementos atractivos en otro tiempo,
se consideran hoy desfasados: los largos pasillos, la habitación con alcoba,
alturas excesivas... Estas disfuncionalidades impiden la optimización en cuanto
a la rentabilidad del inmueble en su conjunto. En algunos casos podrá ser
también subsanable si las perspectivas económicas lo hacen económicamente
viable.
c) La depreciación urbanística o económica consiste en una merma de
rentabilidad de un inmueble, por causas de tipo económico externas a la
situación física del edificio. Algunos ejemplos son: la existencia de un almacén
industrial en una zona de tipo residencial, o un edificio de viviendas en el centro
de negocios de una gran ciudad, donde la rentabilidad óptima se obtendría si
fueran oficinas. Esta situación no suele ser subsanable por los elevados costes
que significa la transformación, constituyendo una clara motivación de
renovación o remodelación de la edificación.

Evaluar adecuadamente la depreciación consiste en estudiar su ajuste a los


requerimientos del mercado, el cual puede apreciar determinados productos
aparentemente antiguos por su calidad estética y su contenido.

Para facilitar el trabajo de técnico se han tomado en cuenta la depreciación por::

Por edad

Este es un deterioro normal de la edificación y sus elementos constructivos debido al


regular uso, denotándose la vida útil y la edad transcurrida.

Por tipo de construcción

Es la depreciación particular aplicable a cada sistema constructivo y tipo de acabado y


sus diferentes combinaciones, por ejemplo una estructura de madera se deprecia con
más rapidez que una de metal y estas dos más rápido que una estructura de hormigón
armado. De igual forma sucede con los acabados por ejemplo el vinil, la cerámica, la
piedra o el mármol.

Por Conservación y mantenimiento

De igual manera la conservación y/o mantenimiento que se le da a la estructura o los


acabados de una edificación deprecian en menor o mayor cantidad al inmueble, por
ejemplo si se tiene una estructura de madera que cada 5 años se le da tratamiento anti
polilla se depreciará menos que una que nunca tiene este tipo de mantenimiento

Funcional

Se denomina también Depreciación por Obsolescencia, es cuando por agentes de


cambio urbano al paso del tiempo una edificación con un uso definido tiene que cambiar
de uso o funcionalidad para acoplarse a la mutación urbana generada en el sector, por
ejemplo las viviendas construidas en La Mariscal, muchas de ellas lujosas son utilizadas
como oficinas, locales comerciales, centros de diversión o simplemente son demolidas
para construir nuevos edificios todos estos cambios sucedieron antes de que llegue el
fin de su vida útil.
Consideraciones para determinar la depreciación

Después de revisar los factores por los cuales se deprecia un inmueble se resume y se
consideran solo a 3 aspectos que enmarcan en forma global los diferentes rubros
inmersos en una construcción, que se los agrupa así porque sus vidas útiles son
semejantes y van dando una idea más concreta y sinóptica del asunto.

Obra muerta

Enmarca: Movimientos de tierra y trabajos preliminares, estructura, mampostería,


contrapisos, masillado de pisos e impermeabilización.

Esta parte de una construcción puede tener una vida útil indefinida, ya que cuando
llegue el fin de la vida útil de los otros dos grupos estos elementos pueden ser
reutilizados en una rehabilitación integral y retomar una vida útil, pero esto no es una
regla, ya que puede darse el caso que se derroque dicha edificación para construir una
nueva.

Acabados

Son los elementos que recubren la obra muerta y existen tantos tipos como variedades
de materiales en el mercado y se los simplifica en: enlucidos, estucados y pintura,
recubrimiento de paredes en áreas húmedas, cielo raso o tumbados, recubrimiento de
pisos, Piezas sanitarias y grifería, Puertas con cerradura, ventanas y vidrios, Clósets,
muebles empotrados de cocina, placas eléctricas y luminarias. A estos subgrupos se los
enmarca en acabados de mínimo habitable, económicos, medios, altos y de lujo.

Instalaciones

Son los elementos más delicados de una edificación y los que más a menudo
necesitamos cambios y mantenimientos existen instalaciones de agua potable, de
desagüe, eléctricas, telefonía, redes de datos, comunicaciones, etc., pero a diferencia de
los acabados las instalaciones responden más a los usos de las edificaciones como una
vivienda, oficinas, talleres, galpones industriales o fábricas.
Métodos de cálculo de la depreciación
Método Lineal

Este método establece una depreciación constante en el transcurso del tiempo. La línea
recta representa la más simple de las curvas, donde la depreciación en cada período es
siempre igual y corresponde a la DEPRECIACIÓN TOTAL dividida entre el número de
períodos de la VIDA ÚTIL prevista.

El Método Lineal es también utilizado en la contabilidad fiscal.

GRÁFICO DEL MÉTODO LINEAL

Valor

100

90 Dt = VR – Vr
80 D Anual = Dt / Vu
70 DA = D Anual x n
60

50

40
Tiempo
30 1 2 3 4 5 6 7 8

20
A pesar de su extrema simplicidad, la no es una función lineal en el tiempo, siendo más
acentuada
10 al principio que en los últimos años de la vida estimada, debido al desgaste,
la inseguridad en cuanto a la utilización y por la pérdida de la garantía, cuyo valor se
0
sumaba al precio del equipo cuando estaba nuevo.

Método De Kuentzle.

Con la finalidad de obtener un resultado mas ajustado a la realidad obtenido del método
de línea recta Jorge Kuentzle considera, que el factor atribuible a la Depreciación, estará
reflejado por la relación edad, vida útil pero elevada al cuadrado, obtiendo como
gráficos de los nuevos valores de VA una curva bastante pronunciada.
A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es
decir, que la pérdida es menor en los primeros años que la vida del bien y aumenta con
el correr del tiempo, Kuentzle estableció esta ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto
que se ha mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa a medida que pasan
los años, en forma progresiva.

Por lo que la fórmula se transforma de la siguiente manera: '

DT = (1 - r) *(n/T)2

Siendo:

DT = Depreciación.
n= Edad.
T= Vida Útil.
r= Valor Residual

Método Ross

Tiene su basamento en las consideraciones de los Métodos Lineal, al considerar que la


solución estará representada por una curva intermedia entre la Línea Recta y la
Expresión de Kuentzle.

Ross introdujo la modificación, que consistió en reemplazar el cociente n/T por la semi-
suma de este mismo cociente y el cuadrado de este; es decir,

[((n⁄T)+(n⁄T)^2)/2]
Quedando la fórmula en los siguientes términos.

DT = (1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2

Siendo:

DT = Depreciación.

V R = Valor de Reposición.

n= Edad.

T= Vida Útil.

r= Valor Residual

Tablas Método FF (Francisco Fernández)

Se parte del concepto general “La depreciación de una construcción al inicio de su vida,
es lenta, y al final no llega a un valor de cero”. Se debe recordar que las depreciaciones
varían según los tipos de estructuras utilizadas, los acabados e instalaciones colocadas
y el mantenimiento que se le dé al inmueble durante su vida útil.

Por tal motivo el Arq. Francisco Fernández, quiteño, con el apoyo de varios
profesionales de la Universidad Superior Politécnica del Ejercito desarrollan una
combinación de fórmulas matemáticas que obtienen la denominada Depreciación
Optima que al aplicarse a una construcción según su vida útil estimada (40, 50, 60, 80 y
100años), el tipo de construcción y nivel de acabados (económico, medio, alto y lujo),
la edad de la edificación o tiempo trascurrido de su vida útil, y por último el tipo de
mantenimiento dado (sostenido, muy bueno, bueno, regular a bueno, regular, regular a
malo, malo, muy malo, máxima residual y un adicional por climas húmedos) se obtiene
el factor de depreciación aplicable según el método FF.

Donde:

Dep. Opt. Depreciación Óptima

A depreciación de la Obra Muerta

M porcentaje de incidencia de la obra muerta

B depreciación de los acabados

N porcentaje de incidencia de los acabados

C depreciación de las instalaciones

Ñ porcentaje de la incidencia de las instalaciones

F factor de estado de conservación

Las variaciones de los resultados de aplicar la fórmula anterior desprenden el siguiente


gráfico
Informe de Tasación
Al realizar la tasación de un bien inmueble, es necesario que sus resultados sean
expresados en el informe, para así dejar constancia del trabajo realizado, como la
finalidad del mismo entre otras cosas. Motivo por el cual a continuación veremos
algunos aspectos a ser tomados en cuenta.
Datos solicitados en un informe de tasación de un inmueble. (SBS)

Datos Generales:

- Solicitante (institución)

- Funcionario

- Cliente (prestamista)

- Propietario del inmueble (prestamista, garante o vendedor)

- Finalidad legal del informe

- Fechas de solicitud, inspección y entrega de informe

- Cédula de ciudadanía, teléfonos, e-mail, etc.

Datos de Ubicación:

- Provincia

- Cantón

- Parroquia

- Sector o barrio

- Dirección exacta (vía principal, nomenclatura e intersección)

- Latitud y longitud

- Plano, mapa o croquis de ubicación

Datos de Propiedad y adquisición:

- Tipo de escritura

- Otorgada por
- A favor de

- Fecha de escritura

- Notaría

- Fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad

- Gravámenes vigentes

- Linderos y superficie

Entorno e infraestructura:

- Hitos y equipamiento urbano

- Tipo de vías (calzada, aceras y bordillos)

Infraestructura disponible

- Agua potable

- Alcantarillado

- Energía eléctrica

- Transporte

- Recolección de basura

- Red telefonía fija

Contaminación y/o Riegos naturales o físicos

Descripción del bien en estudio

- Áreas comunales o Servicios propios del inmueble (sala, comunal, canchas,


parqueaderos de visitas, jardines, etc.)

- Seguridad contra delitos

- Seguridad contra incendios

- Zonificación municipal y Uso del Suelo (cumplimiento)


- Descripción detallada del sistema constructivo e instalaciones (considerar el
estado y mantenimiento)

- Descripción detallada de los acabados (considerar el estado y mantenimiento)

- Descripción detallada de las relaciones funcionales o espaciales

- Esquema gráfico (solo de ser necesario)

Registro fotográfico

- Vista de la vía de acceso

- Vista del ingreso principal

- Vistas de fachadas

- Vistas interiores

- Detalles o linderos en caso de terrenos.

Tasación del inmueble:

Metodología aplicada

Referencias similares en el Mercado de Venta

Tabla de resultados del cálculo del terreno

Tabla de resultados de la edificación

Valor de Reposición

Valor Comercial o Razonable

Valor de Oportunidad o Liquidez

Explicaciones y comentarios

Firma de responsabilidad

Cabe mencionar que los formatos generalmente son impuestos por las instituciones
solicitantes de los informes y unos necesitan más o menos información, es por eso que
no se envía un formato determinado y es de libre albedrío
Mediciones a realizar

El informe inicia desde la visita decampo en la que realizamos distinta mediciones y


observamos tanto las características del inmueble como el entorno del mismo todos
estos detalles son los que nos ayudaran a realizar una tasación precisa razón por la cual
el equipo mínimo indispensable deberá ser:

Cámara Fotográfica

Decámetro o puntero láser

Libreta de apuntes o una ficha de visita

GPS o Navegador

Dentro de las funciones que realiza un tasador es la verificación de la información y


levantamiento de la misma en caso de no existir un respaldo ya sea para ser
mencionado en el informe sea o no que sea tomado en cuenta dentro de nuestro avalúo.

Por lo tanto el técnico deberá realiza una medición de los linderos (en caso de que las
extensiones fueren demasiado extensas se podrá estimar a través del uso de
información cartográfica o apreciación del técnico en dicho caso deberá ser
mencionado en el informe). La edificaciones deben ser medidas por su perímetro
exterior en caso de no ser posible se podrá realizar dichas mediciones desde el interior
tomando en cuenta el espesor de la paredes, se deberá considerar los volúmenes con
mayor altura o número de pisos, sistemas constructivos diferentes, vida útil y acabados.

No hay que olvidar que la información levantada de los linderos debe ser comparada
con la que conste en la escritura debido a que este es el único documento que da fe a la
tenencia legal de la propiedad.
Ética profesional

Acorde a la Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional


como “a un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto
nivel de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza
todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas,
económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa todos
los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano
criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambios
por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y
propósito específico.”

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes


decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten
debidamente, que mantengan un alto índice de conducta en el desarrollo de su
profesión.
El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor
considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad
e independencia de criterio.

Es por es que una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y


objetividad, pues desempeñan en cierto modo un ministerio de carácter público y
actúan como delegados o auxiliares del Juez. Para ello es necesario que el profesional
prescinda del origen de su designación y tenga siempre presente que no es mandatario,
representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino solamente auxiliar del
tribunal; en tal carácter no debe admitir sugestiones de los litigantes ni atender otro
interés que el de la justicia. Entre las principales funciones de un Perito son

 Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las


propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las
partes de la transacción o con los registros públicos.
 Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en
venta y respecto de las veces que se modificó el precio de oferta.
 Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de
venderla.
 Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la
compra de otro bien del comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble
o de otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta
 Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de
compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisión
normalmente pagada por el adquirente.
 Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por
el vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.
 Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la
pro-piedad respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera
una propiedad horizontal, averiguar cuáles edificios representan la mayor
competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si fuera una
casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas
similares en venta en ese momento.
 Preparar y firmar el Informe de tasación.

Las prácticas de tasación inaceptables son.

 Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los
edificios o las propiedades comparables.
 No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con res-
pecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.
 Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador
inspeccionado personalmente el exterior de los mismos.
 Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear
comparables que por su ubicación y estado físico son más similares a la
propiedad considerada.
 Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por
partes que tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad
tasada sin que el tasador verifique la información recurriendo a una fuente
objetiva.
 Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos
cuando si son necesarios, con la intención de cambiar o de otra manera
modificar el valor de la propiedad tasada.
 Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.
 No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la pro-
piedad tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio
u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas
estructura-les inminentes, etc.).
 No revelar el valor comercial ni de oportunidad en la inspección bajo ningún
concepto. (ya que es 99% seguro que el valor dado es erróneo)
 No recibir ningún tipo de coima o soborno para alterar el resultado del informe.
(de comprobarse es posible perder la calificación de perito avaluador)
 Ponderar, estimar y operar con conciencia y responsabilidad profesional todos
y cada uno de los procesos del cálculo.