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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Normas do CC da parte dos Contratos Especiais não regulam exaustivamente estes Contratos – há espaço para
legislação avulsa particularizar certos preceitos.
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Simultaneamente funciona o regime da Cessão de Créditos (do art. 577º e ss.) e o da Compra e Venda
pois são compatíveis (art. 587º compatibiliza ao referir o negócio oneroso).
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Que incluem posições jurídicas ativas e passivas.
Quanto à Assunção de Dívida (art. 595º e ss.) já não se pode falar numa Compra e Venda pois não temos
um contrato remunerado (ninguém paga para assumir dívida) – embora haja a possibilidade de aplicar
parte do regime da Compra e Venda a esta figura
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ML: contrapartida pecuniária
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Compra e Venda é contrato oneroso mas não tem necessariamente de haver uma equivalência
exata da contraprestação – não tem de haver correspondência exata entre o sacrifício das
partes.
Forma
Regra da Liberdade de Forma: art. 219º
Plenamente aplicável à aquisição de Direitos Reais sobre bens móveis.
Pode é haver requisitos de Formalidades que exigem forma escrita, mas, não afetam a validade
do contrato4 e apenas a oponibilidade a terceiros.
➢ Há casos em que as formalidades têm mesmo de ser observadas pois podem levar a
sanções:
o Licença de utilização de imóvel
o Princípio da legitimação do Código Registo Predial (art. 9º)5 – certifica que à luz
do Registo, aquela pessoa é a que pode transmitir
▪ Os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de
encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens
estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire
o direito ou contra a qual se constituiu o encargo.
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E a inobservância de forma exigida leva à nulidade do negócio jurídico (art. 220º).
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É comando para o notário, que tem obrigação de verificar e fazer valer este princípio, sendo as sanções
a ele impostas.
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ML: todos os atos que importem reconhecimento, constituição, modificação, divisão ou extinção dos
direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão sobre coisas imóveis e aos atos
de alienação, repúdio e renúncia de herança ou legado, de que façam parte coisas imóveis (art. 22º/a DL
116/2008 e art. 2126º/1)
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Fora desta lista, vigora a liberdade de forma.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Os art. 879º/a e 874º parecem indicar que este é um efeito absolutamente necessário da
Compra e Venda
➢ Olhando para o regime da Compra e Venda vemos que este efeito é tendencialmente
necessário, mas que há exemplos que o contrariam
Art. 880º e 881º - estão em causa contratos que podem nascer e morrer sem se dar qualquer
efeito transmissivo
• Art. 880º/1: Partes podem convencionar que não transmitem logo o direito sobre um
quid
o Resposta tradicional: então não se paga o preço e não há Compra e Venda
o E se as partes convencionarem que se paga o preço mesmo que não chegue a
existir o bem futuro sobre o qual se transmite o direito? Estamos perante uma
Compra e Venda em que não há Efeito Transmissivo
• Art. 880º/2: se as partes convencionarem que o contrato tem caráter aleatório, há uma
Compra e Venda e não há efeito transmissivo
• Art. 881º: caso em que a coisa está em litígio; não é certo que seja do seu proprietário
pelo que, sendo vendida nestas condições, o preço é devido na mesma apesar da coisa
poder não vir a ser do proprietário – há Compra e Venda sem efeito transmissivo.
MLP: conclui que o Efeito Transmissivo não é elemento indispensável para haver uma Compra
e Venda pois o próprio regime da Compra e Venda o contraria.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Contrato tem logo efeito translativo: art. 879º/a + 408º CC – o título é só por si
suficiente para produzir o efeito real
• ML: Acordo das partes acarreta logo a transferência ou constituição imediata
e instantânea do direito – transmissão do direito depende exclusivamente do
negócio transmissivo
➢ Princípio da Consensualidade8 – direito transmite-se com base no
simples consenso das partes.
➢ Princípio da Causalidade – há uma causa jurídica que justifica.
2) Sistema do Modo – Alemanha – contrato produz efeito obrigacional e tem de haver ato
posterior do vendedor para transmitir o direito real sobre a coisa.
• Contrato de Compra e Venda não produz efeitos reais tendo apenas por função
a constituição de obrigações, resultando a transferência do direito de um
segundo ato, que o vendedor se obriga a praticar e, esse ato sim, produz
efeitos reais.
➢ Princípio da Abstração – obrigação de transmissão do direito pelo
vendedor subsiste mesmo que a Compra e Venda seja inválida.
ML: Os vícios no negócio causal não podem afetar a transferência da
propriedade
3) Sistema Misto (Sistema do Título e Modo) – Espanha, Áustria – contrato tem eficácia
obrigacional e o direito não se transmite só por si e é exigível um ato posterior, mas, não
consagra princípio da abstração e o ato do vendedor pode ser afetado pela invalidade
da Compra e Venda
• Não basta que exista uma justa causa ou fundamento jurídico de aquisição,
sendo ainda necessária a realização de um segundo ato de transmissão.
➢ O título só por si é insuficiente para produzir o efeito real, exigindo
necessariamente um modo. Mas, também o modo de aquisição só por
si é insuficiente, pressupondo igualmente um título – só pode haver
traditio quando tal seja precedido por um negócio jurídico que
fundamente essa transmissão.
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ML: a que se liga necessariamente o Princípio da Causalidade, exigindo-se uma justa causa de aquisição
para que o direito real se transmita ou constitua.
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Compra e Venda é negócio jurídico real quoad effectum
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Apenas reconhece duas situações:
1º. Compra e Venda de coisas indeterminadas em que a lei procede a uma separação, ainda que
meramente cronológica, entre o momento em que se verifica a conclusão do contrato e a que
ocorre o fenómeno translativo.
2º. Compra e Venda de coisa alheia em que o fenómeno translativo não se pode verificar em
virtude de o vendedor não ser efetivamente o proprietário do bem vendido (art. 892º).
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 409º - cláusula em que o efeito real não se produz até pagamento do preço ou até “outro
evento”
• Doutrina minoritária (Assunção Cristas/França Gouveia) entende que nos casos de
“outro evento” não há ligação com cumprimento de obrigações, o que faz depender o
efeito translativo de algo diferente que não o cumprimento da obrigação da outra parte,
portanto, foge ao Sistema do Título e enquadra-se num Sistema Misto pois exige que as
partes realizem um ato posterior.
o Escola Nova de Lisboa entende que isto é um desvio plenamente possível pois
foi convencionado pelas partes.
o Escola Clássica de Lisboa entende que isto não é desvio ao Sistema do Título.
▪ ML: o fenómeno translativo é diferido para momento posterior mas não
fica dependente do cumprimento de uma obrigação de transferir em
sentido técnico; ainda que surjam obrigações associadas a essa
transmissão, não são elas que produzem o efeito translativo; o contrato
integra sempre um esquema negocial translativo
▪ Pedro Albuquerque: o STJ (18/9/03) reconheceu que nos caos do art.
409º há apenas diferimento da eficácia real que se continua a imputar
ao consenso.
Maria de Lurdes Pereira concorda com a Escola Nova de Lisboa mas entende que no Direito
Português as maiores exceções são no caso dos Valores Mobiliários.
• Põe enfoque no art. 102º do Código Valores Mobiliários11 – entendendo o artigo como
uma Compra e Venda obrigacional em que primeiro há a constituição de uma obrigação
e só depois, com a inscrição do título, há a aquisição do mesmo.
o No caso dos Valores Mobiliários há um Sistema de Título e de Modo quanto à
sua aquisição.
▪ = Veiga Eiró, Ferreira de Almeida, Coutinho de Abreu + alguma
jurisprudência (STJ, 13/3/07; STJ 15/5/08)
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Art. 102º: valores mobiliários titulados nominativos transmitem-se por declaração de transmissão,
escrita no título, a favor do transmissário, seguida de registo junto do emitente ou junto do intermediário
financeiro que o represente.
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Quando existe, está sujeita ao regime do art. 882º - que só se aplica a coisa específica e
determinada e não às coisas genéricas13.
• A obrigação de entrega da coisa implica um dever de custódia e guarda da coisa, pelo
vendedor, até à sua entrega.
o Romano Martinez: dever instrumental em relação à entrega da coisa, pelo que
as despesas de guarda da coisa correspondem a um ato instrumental da
entrega, sendo suportadas pelo devedor.
Caso haja uma deterioração, há um “defeito da coisa” – art. 913º e ss. – pelo que se aplica o art.
918º (que reitera a aplicação do regime do não cumprimento).
• O art. 882º tem de ser articulado com o regime14 do Risco do art. 796º15.
o São compatíveis pois o art. 796º aplica-se quando há danos não imputáveis a
nenhuma das partes e o art. 882º aplica-se quando o dano é imputável ao
vendedor (que tem uma presunção de culpa sobre ele, devido ao dever de
custódia16).
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Apesar de poder ainda incluir objetos que garantam que a coisa seja entregue nas devidas condições –
embalagens e acondicionamentos devidos.
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Nesses casos aplicam-se os art. 539º e ss.
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MLP: é discutível se é um bom regime, uma vez que a referência ao “domínio” gera dificuldades
interpretativas. Deve simplificar-se e entender-se como “propriedade”.
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(risco nos contratos sinalagmáticos reais de alienação) Res perit domino – o risco pelo perecimento ou deterioração da
coisa cabe ao que for proprietário dela no momento de tal evento. Se já houve transmissão da propriedade sobre a
coisa objeto de entrega, o seu perecimento não extingue o direito à contraprestação (art. 796º/1) – credor suporta o
risco, continuando onerado com a sua contraprestação.
➢ O devedor passa a funcionar como mero depositário da coisa, não retirando qualquer benefício da sua guarda
– risco pelo perecimento é legalmente associado ao proveito que da coisa se retira, o que compete, em
princípio, ao proprietário.
Art. 796º/2 – ex: pessoa vende quadro mas estabelece que entrega daqui a um mês para o expor. Nessa exposição ele
é queimado. Devedor suporta o risco. – Tendo o termo constituído a seu favor, não é mero depositário e utiliza a
coisa em proveito próprio, sendo justo que suporte o risco.
• Risco só se transfere com o vencimento do termo (alienante deixa de beneficiar do prazo para utilização da
coisa) ou com a entrega da coisa.
• Admite-se que o alienante se possa constituir em mora pelo art. 807º (o que leva a uma inversão do risco)
Art. 796º/3 – resolutiva significa que adquirente se encontra a tirar proveito dela justificando-se suportar o risco;
suspensiva significa que a propriedade ainda não se transferiu, sendo apenas eventual, pelo que não se justifica que seja
o adquirente a suportar o risco.
Art. 797º - apenas aplicável às obrigações genéricas (art. 541º) pois as de coisa determinada têm a transferência de
risco com a celebração do contrato (antes do envio)
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Se ilidir esta presunção pode vir depois a ser aplicado o art. 796º.
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Art. 428º/1 – permite-se a um dos contraentes recusar a realização da sua prestação enquanto não ocorrer a prévia
realização da prestação da contraparte, ou a oferta do seu cumprimento simultâneo.
• Lícita a recusa de cumprimento – impede regime da mora e do incumprimento definitivo – meio de defesa
que assiste ao credor como causa justificativa de incumprimento das obrigações
• Sendo obrigações puras, a exceção do não cumprimento é sempre invocável e não pode ser afastada mediante
a prestação de garantias (art. 428º/2)
• Havendo estipulação de prazos certos diferentes, um dos contraentes obriga-se a cumprir em primeiro lugar,
renunciando à exceção do não cumprimento e consequente constituição em mora pelo decurso do prazo (art.
805º/2/a) – Se houver prazo diferente/diferido, deve ser interpretado extensivamente para abranger estes
casos também.
• ML: o contraente que esteja obrigado a cumprir em 2º lugar pode usar a exceção do não cumprimento se a
contraprestação (a 1ª) não for realizada. Ex: A diz que entrega o quadro dia 1 e B paga dia 15; se A não
entregar a 1, B não tem que pagar a 15 invocando a exceção do não cumprimento.
Para a invocação da Exceção do Não Cumprimento ser conforme à boa fé exige-se uma tripla relação entre o não
cumprimento de um contraente e a recusa a cumprir:
1. Relação de Sucessão – quem invoca a exceção não foi o primeiro a cair em incumprimento; recusa a cumprir
é posterior ao incumprimento da outra parte
2. Relação de Causalidade – invocação da exceção visa exclusivamente compelir a outra parte à realização da
sua prestação
3. Relação de Proporcionalidade – invocação da exceção tem que ser proporcional ao incumprimento que a
legitima
Art. 429º - mesmo que se tenha acordado que um prestaria primeiro que outro, se posteriormente ao contrato se
verificarem as situações do art. 780º relativamente a este outro, o primeiro pode não prestar.
Invocável em caso de cumprimento defeituoso?
• Sim – se os defeitos de que a prestação padece prejudicam a integral satisfação do credor. Cabe à parte que
pretende utilizar a exceptio non rite adimpleti contractus demonstrar que os defeitos existentes tornam
inadequada a prestação
• Não – se os defeitos da prestação, atendendo ao interesse do credor, forem de escassa importância (AV:
analogia do art. 802º)
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➢ Mas, este requisito não obsta, obviamente, a que o comprador acorde com o vendedor
que pague em bens diferentes de dinheiro – uma coisa é a fixação do preço
(necessariamente em dinheiro) e outra é a forma de pagamento, em momento posterior
à estipulação, o que cabe à autonomia da vontade das partes.
Art. 280º/1 não exige que preço esteja determinado, bastando que seja determinável.
• Não haver preço determinado pode ser indício de que o contrato não é final – as partes
ainda não chegaram a um acordo sobre todos os elementos essenciais do contrato (não
chegaram ao acordo do preço).
o STJ, 6/2/07 (Urbano Dias): discriminação [do preço] não tem de ser expressa
• As hipóteses de determinabilidade do preço ocorrerão quando as partes fixarem uma
forma do preço ser determinado ou a lei supletivamente indique essa forma nos termos
do art. 883º, em que o primeiro critério prevalece sobre o segundo.
o Romano Martinez: Princípio que vale para a determinação do preço é um de
liberdade contratual, apesar de, em certos casos, o preço poder ser fixado por
entidade pública.
▪ Não têm de atender ao valor de mercado, mas estão condicionadas pelo
regime da usura do art. 282º CC.
o Pedro Albuquerque: as partes podem também ter definido que seria um
terceiro a determinar o preço (completando a vontade negocial dos
intervenientes) ou uma das partes a posteriori – art. 400º
Romano Martinez
Vigora, para as prestações pecuniárias, o regime geral para as obrigações (art. 762º e ss. CC) e
do não cumprimento (art. 790º e ss. CC).
➢ Tem duas exceções, mas, sendo estas normas supletivas:
o art. 885º
o art. 886º
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
O que mais acautela o cumprimento das obrigações, na Compra e Venda como contrato
sinalagmático, é o cumprimento simultâneo.
ML: Pressupõe que a obrigação do vendedor seja integralmente cumprida. Se a entrega for feita
por fases, a prestação do preço apenas deve ser efetuada aquando da realização da última
entrega, salvo convenção das partes.
Quando uma coisa determinada está sujeita a pesagem ou medição (ex: um saco de 5kg de
limões; não 5 kg de limões – isso é genérico e não determinado, estando sujeito ao regime das
obrigações genéricas), o que é tido em conta é o valor real e não o declarado pelas partes.
• Havendo divergência entre o declarado e a realidade, as partes estão em erro face à
declaração e o legislador decidiu que se devia alterar o preço19.
o Estando o preço da unidade fixado no contrato, o preço devido é o que
corresponder à pesagem ou medição da quantidade real.
Com incumprimento, aplica-se o art. 891º que apenas tutela o comprador e não o vendedor,
não se percebendo muito bem porquê (MLP).
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Também pode recorrer a esta disposição se se detetar, dentro dos prazos da lei, discordâncias entre a
coisa entregue e a que era devida.
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Apesar da doutrina avançar com a possibilidade de outras soluções: anulabilidade e manter preço
inalterado.
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COMPRADOR
Art. 878º - despesas do contrato correm por conta do comprador.
• Despesas em relação às formalidades dos contratos e registo.
• MLP: duvida que isto seja um dever do comprador
o É um encargo do comprador, que corresponde a deveres que o comprador tem
perante terceiros, pois o contrato não faz nascer deveres do comprador ante o
vendedor.
• Nos casos em que o vendedor pagar pode exigir reembolso.
• São regras supletivas e as partes podem estipular coisas diferentes.
• ML: não se enquadram neste artigo as despesas relativas a atos de execução do contrato,
como o cumprimento das obrigações do vendedor e do comprador, que ficam a cargo do
devedor. Assim, corre por conta do vendedor as despesas relativas à guarda, embalagem,
transporte e entrega da coisa vendida e por conta do comprador as despesas necessárias
para o pagamento do preço (como obrigações fiscais).
Contrato Sinalagmático
MC + ML + Dário Moura Vicente
Sinalagma liga as prestações e as contraprestações que, no mesmo negócio, são a causa
jurídica e o fundamento um do outro – sem uma não se pode exigir a outra.
o Sinalagmáticos – nexo de reciprocidade entre as obrigações dos contraentes: partes
assumem obrigações recíprocas em que uma está na interdependência da outra.
Situações de “só se… se” – simultaneamente credor e devedor.
▪ Com o contrato cria-se um nexo entre as prestações (sinalagma genético) que se
mantém no sentido de que uma prestação não pode ser executada sem a outra
(sinalagma funcional)
o Não-Sinalagmáticos – posição/deveres das partes não são correspectivos: não
dependem uma da outra e uma parte tem situação passiva e outra ativa. Ex: doação de
uma casa, mas ao doar dou o encargo de lá ficar com a avozinha – apenas uma das
partes assume uma obrigação e a contraparte não tem deveres, apenas o encargo
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Cláusula na qual o vendedor reserva para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou
parcial das obrigações do comprador
➢ Por acordo entre as partes a transmissão da propriedade é diferida para o momento
do pagamento integral do preço.
➢ Não põe em causa o Sistema do Título porque o efeito Translativo continua a dar-se pelo
acordo das partes – há um diferir desse efeito face à entrega da coisa.
Cláusula tem de ser estipulada no contrato de Compra e Venda, do qual não pode ser cindida.
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MLP + Pedro Múrias
Conteúdo do sinalagma:
• Limitação imanente da vinculação assumida por cada uma das partes, traduzida em a prestação
ser apenas devida contra ou em troca da contraprestação.
• Estrutura final do contrato, constituída quanto ao fim de troca em que o objeto dos deveres é a
prestação sem quaisquer restrições.
o MLP: tese da estrutura final só se distingue da limitação imanente da prestação por
colher do contrato uma fórmula menos clara da dependência das obrigações.
o Não são ambas totalmente corretas e há precisões que têm de ser feitas
Um sinalagma é uma estipulação (ou determinação) com 3 elementos: cada parte vincula-se perante a
outra parte, ficando esta com “direito” à concretização da atribuição; cada uma das partes vincula-se se
e só se a outra vinculação se concretizar (há limitação imanente da vinculação); cada uma das vinculações
é estabelecida para que a outra vinculação se concretize (a vinculação tem essa finalidade).
É um elemento do negócio, do seu texto ou do seu conteúdo, por vezes autonomamente explicitado em
locuções como “em troca de” mas podendo resultar do contexto.
Outra das vantagens no alargamento da noção de sinalagma é a defesa da inaplicabilidade do art. 781º
ao mútuo oneroso, devido à natureza sinalagmática deste contrato.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Trata-se da questão do “pagamento do preço” e não de “outro evento”, pois estamos a tratar
de uma situação relativa ao cumprimento do contrato – o que se relaciona com a obrigações
da outra parte.
➢ MLP: implica que haja Reservas de Propriedade muito distintas
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Regime da condição não é adequado para tutelar a Compra e Venda com Reserva de
Propriedade21.
MLP: Cláusula de reserva de propriedade é uma estipulação negocial que retarda a produção
do efeito real – a transmissão do domínio – até ao momento do pagamento do preço.
➢ Assegura, no plano de execução do contrato, a reciprocidade das atribuições – ligando-
se assim ao Sinalagma.
Que tipos de situações jurídicas gera o art. 409º na esfera das partes?
VENDEDOR – proprietário da coisa, mas, tendo a propriedade limitada
1. Vendedor conserva a propriedade como função de garantia, devendo apenas suportar
o risco da perda dessa garantia.
2. Em caso de incumprimento pelo comprador, vendedor pode resolver o contrato pelo art.
801º/2, uma vez que a exclusão do art. 886º só se verifica se tiver ocorrido a transmissão
da propriedade da coisa.
3. Credores do Vendedor: não podem executar a coisa pois a propriedade do vendedor
está limitada e destituída do poder de disposição.
➢ ML: esta regra decorre da cláusula e do pleno vigor da mesma, uma vez que se
infere da necessidade de assegurar o funcionamento cabal desta cláusula.
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ML: Na Reserva de Propriedade não há qualquer condição mas antes uma alteração da ordem de
produção dos efeitos negociais.
22
Propriedade é a melhor garantia porque prevalece sobre a outras garantias (art. 686º, 688º/f)
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Desvio ao art. 406º, ao permitir esta ação unilateral, mas admissível tendo em conta a ideia de
sinalagma.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Vendedor nomeia à penhora o bem sobre o qual tem Reserva de Propriedade devido
ao comprador ter sido declarado insolvente
1. Jurisprudência (AUJ 2008) + maioria doutrinária: tal equivale a uma renúncia tácita à
Reserva de Propriedade.
2. Raúl Ventura: do pedido de execução não se pode retirar a intenção de renunciar.
➢ Não é direito que se pode renunciar pois Reserva de Propriedade é apenas um
indeferimento de um dos efeitos.
3. Isabel Campos: pode haver renúncia, mas tem de ser expressa e nos bens registáveis dá-
se quando se cancela o registo.
Eficácia da cláusula em relação a terceiro de coisa móvel não sujeita a registo – não
tratado pelo art. 409º/2
• Pode opor-se a 3º - não se exige registo portanto (vendedor) pode opor a 3º sem
qualquer publicidade.
o MLP: resulta do princípio da consensualidade e a lei pode prescindir da
publicidade na transmissão de certos direitos.
o Apesar de, face a terceiros, o comprador aparentar ser o proprietário, o
vendedor pode opor a sua situação de proprietário a terceiro, já que não há
nenhuma exigência de publicidade.
• Não pode opor-se a 3º - o vendedor, no confronto com 3º não pode opor o direito de
propriedade.
o Romano Martinez
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Em caso de incumprimento, as instituições financeiras não têm interesse em ficar com a propriedade
do bem ao resolver o contrato – coisa desvalorizou e instituições não podem ter no seu ativo bens de
consumo por muito tempo.
Podem exigir cumprimento coercivo das prestações (art. 817º) e executar património do devedor (art.
601º) – mas nesse património não vai lá estar o bem, que tem reserva de propriedade para o banco.
Requerendo a penhora, sobre esse bem, renuncia à Reserva de forma unilateral.
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Para este contrato ser válido podemos recorrer à sub-rogação pelo credor (art. 589º) – vendedor sub-
roga banco nos seus direitos, que, por esta via, fica com os direitos como a Reserva (art. 594º -> 582º).
Tem de ser concomitante do pagamento ou até esse pagamento.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Nos casos do art. 409º, se não for imputável, a nenhuma das partes o comprador suporta, na
mesma, o risco, mas não pela aplicação do art. 796º/1
➢ MLP: não se aplica o art. 796º/1 porque não houve “transferência de domínio”26 – é a
leitura global deste artigo que permite uma construção da norma de acordo com o
espírito do sistema que leva a concluir que é o comprador que assume o risco, uma
vez que goza já de tudo o que podia esperar do contrato e apenas não é proprietário.27
26
= transmissão direito de propriedade
→ MLP: interpretação restritiva
→ RM discorda e tem interpretação de “Entrega da Coisa”
27
Quem defender que a Reserva de Propriedade é condição suspensiva não pode advogar a tese que o
risco corre pelo comprador – o art. 796º/3 in fine impede-o.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 886º CC
• Consagra um desvio ao art. 801º/2 (em que a parte fiel continua obrigada a realizar a
sua prestação mesmo que não lhe seja feita uma contraprestação).
o Há desvio ao sinalagma – o vendedor cumpre integralmente a sua parte do
contrato e o comprador não, mas, mesmo assim, não pode resolver o
contrato.
• Art. 886º é regime para garantir a estabilidade na atribuição da propriedade – tem que
se verificar os 3 requisitos/pressupostos.
Uma das convenções que as partes podem ter efetuado que impede a aplicação do art. 886º é o
caso da Compra e Venda a Prestações
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Vendedor está limitado pelo artigo e não pode decidir livremente o que fazer – art. 934º29 tem
duas alternativas drásticas:
• Manutenção do contrato mas com vencimento das prestações futuras
• Resolução do contrato
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Benefício do prazo pelo devedor tem duas faces: credor não pode exigir quando quiser; devedor pode
pagar quando quiser.
29
Cujos requisitos não são pacíficos na doutrina, com Pedro Albuquerque a dizer que a reserva de
propriedade é falso requisito (não sendo condição sine qua non para que se aplique o artigo).
30
Romano Martinez: Exigência de 1/8 parece corresponder sempre a incumprimento grave pelo que,
sendo definitivo, não terá de passar por outro crivo.
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Romano Martinez: Resolução só pode ser pedida nos termos gerais: perante situação de incumprimento
definitivo e total ou parcial e grave.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Pode haver convenção das partes desde que a proteção do comprador não fique diminuída. É
admissível convenção que tutele mais o comprador, mas nunca que o desproteja.
➢ Norma Imperativa de Mínimo
ML: Indemnização pelo não cumprimento pode ser pelo interesse contratual negativo ou
positivo, consoante o vendedor proceda, ou não, à resolução do contrato.
➢ Não se optando pela resolução, a indemnização pelo interesse contratual positivo não
deve ser limitada a metade do preço pois esse limite é só nos casos de resolução (art.
801º/2).
o Preocupação de tutela da parte mais fraca – lei considera excessiva cláusula
penal superior a 50% do preço.
▪ No entanto, partes podem convencionar que além daquele montante,
se vendedor demonstrar prejuízo acrescido (exigência de prova que
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Batista Lopes defende que a natureza deste artigo é Supletiva.
➢ Posição isolada na doutrina, juntamente com a sua opinião quanto ao incumprimento de mais
de uma prestação (exige que ascenda a 1/8 do preço).
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A 1ª e a 2ª parte deste artigo são autónomas entre si e tem de se levar as consequências da primeira
parte até ao fim.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Diploma tem noção restrita de consumidor e é uma lei marcadamente favorável ao consumidor
do crédito.
Regime não se aplica aos contratos a crédito sem juros ou outros encargos
➢ Se for crédito a título gratuito pode ser Compra e Venda a prestações mas não se aplica
este regime.
Venda a prestações ao consumidor é sujeita aos requisitos da lei (art. 5º, 6º, 7º, 10º, 12º)35 e a
sua não observância leva à nulidade do contrato de crédito ou a outras sanções (art. 13º).
• Tem a especificidade do direito de arrependimento (art. 17º)36
• Pode cumprir antecipadamente (art. 19º)
Art. 20º derroga o art. 934º CC ao estabelecer regime especial para a hipótese de não
cumprimento do contrato de crédito por parte do consumidor.
34
Esta lei não é especificamente bancária – é também bancária, uma vez que disciplina os contratos de
crédito aos consumidores, independentemente da qualidade do concedente do crédito.
➢ A grande maioria do crédito aos consumidores é concedida por instituições de crédito.
35
Onde se enquadram normas particularmente demonstrativas da proteção conferida ao potencial consumidor de
crédito: dever de informação de assistência ao consumidor (i.e., coloca-lo em posição que permita avaliar se o
contrato e crédito proposto se adapta às suas necessidades e situação financeira); dever de proteção de avaliar a
solvabilidade do consumidor (credor deve verificar as informações prestadas na Central de Responsabilidades de
Crédito).
36
Não é uma verdadeira “revogação” pois não há um acordo. É um cooling-of period, de inspiração anglo-
saxónica.
22
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Art. 20º aplica-se à Compra e Venda a prestações e a lei é mais exigente face ao disposto
no CC – gravidade de incumprimento tem de ser maior.
o Dependência de um nível específico de incumprimento, para que possa haver
invocação da perda de benefício do prazo ou a resolução do contrato, bem como
da concessão ao consumidor de um prazo suplementar para pagamento das
prestações em atraso e eventual indemnização devida.
Origem deste regime baseia-se na garantia contra a evicção em que o vendedor, em consequência do
contrato de compra e venda, garante ao comprador a posse pacífica da coisa vendida, respondendo
objetivamente se esta viesse a ser perturbada por uma pretensão de natureza real apresentada por terceiro
• Legislador aboliu esta garantia pois não fazia sentido responsabilizar autonomamente o vendedor
pelo facto de o comprador ser privado do gozo da coisa por terceiro, que a ela tinha direito.
Romano Martinez
Art. 892º: “boa fé” e “dolo” em sentido subjetivo, como formas psicológicas.
• Está de boa fé quem não sabe que o bem é alheio e age dolosamente quem pretende
causar prejuízo a outrem.
o Situações psicológicas aferidas no momento da celebração do negócio jurídico.
Só há Compra e Venda de bens alheios se alguém, sem legitimidade, vender coisa alheia como
coisa própria.
Pressupostos
1. Venda como própria de uma coisa alheia e presente, fora do âmbito das relações comerciais
– resulta do art. 893º, 904º CC e 467º/2 CCom
Nos outros casos não poderá ser aplicado o regime da venda de bens alheios:
• Se estiver em causa a venda de coisa futura aplica-se somente o regime da venda de
bens futuros (art. 893º) e a obrigação assumida pelo vendedor é válida (art. 880º).
o RM: Nos casos de bens futuros trata-se de contrato aleatório que fica na
dependência de um facto futuro e incerto, a aquisição da propriedade ou de
outro direito real sobre a coisa por parte do vendedor, para uma posterior
transmissão ao comprador.
23
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Se for venda de coisa genérica que não pertença ao vendedor também não é
considerada nula, dado que para a sua estipulação não é necessária a qualidade de
proprietário do vendedor, ao tempo da estipulação do contrato (art. 539º e ss.).
• Se for compra e venda comercial também é lícita a venda de bens que sejam
propriedade de outrem (art. 467º/2 CCom).
→ Em todos estes casos, recai sobre o vendedor a obrigação de aquisição
e entrega ao comprador das coisas que se comprometeu a vender.
▪ Vendedor tem obrigação de adquirir a coisa, o que se reflete na
indemnização em caso de incumprimento dessa obrigação,
calculada pelo interesse contratual positivo.
▪ No caso do Direito Comercial, esta solução aproxima-se do
Direito Civil, devido à obrigação de convalidação.
Este regime também não se aplica se vendedor não vender a coisa como própria, vendendo-a
como alheia, mesmo sem legitimidade para tal (art. 904º).
• Nesses casos em que não há legitimidade para vender coisa alheia pode haver abuso de poderes
de representação (art. 269º) e etc. mas a consequência é que o contrato é ineficaz em relação ao
verdadeiro proprietário se este não o ratificar.
Não se aplica analogicamente o regime da venda de bens alheios aos casos em que o vendedor,
após a celebração da venda, tornar a vender a coisa a outrem, que regista primeiro a sua
aquisição – estamos no âmbito da Aquisição Tabular.
Aplica-se o regime nos casos de mandato sem representação para alienar (art. 1180º e ss.) e
gestão de negócios não representativa (art. 471º).
Mesmo faltando a legitimidade do vendedor, a lei em certos casos, por razões de tutela da
aparência, vem considerar válida a alienação – herança efetuada por herdeiro aparente a
terceiro de boa fé (art. 2076º/2), venda de bem sujeito a registo efetuado a terceiro de boa fé
por vendedor que adquiriu esse bem com base em negócio inválido (art. 291º), casos de
aquisição tabular.
37
Pode executar o objeto empenhado para se pagar pelo valor do bem, após autorização judicial (art.
674º).
24
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
1º Questão: nulidade é ou não invocável por terceiros, neste caso? É conhecida ex officio?
Lei só limita a invocabilidade do comprador e/ou vendedor.
• SIM – RM
• NÃO – ML; MLP, pois é a única capaz de salvaguardar os interesses que a lei visou ao
estabelecer estas limitações.
2º Questão: e o terceiro que é proprietário? Como é que ele é defendido nesta questão se não
pode invocar?
• Terceiro vai exercer o seu direito independentemente do negócio feito sobre a
coisa, devido à natureza dos direitos reais – basta interpor ação de reivindicação e
não tem de demonstrar a nulidade (caráter absoluto e oponível erga omnes)
Quanto à RESTITUIÇÃO
Art. 894º - foge ao art. 289º, onde cada uma das partes tem de restituir em espécie (ou em
valor) aquilo que foi prestado, em execução do contrato nulo.
➢ Este artigo afasta esse regime e estipula que se o comprador estiver de boa fé não tem
de restituir a coisa e tem direito à restituição.
38
Pode é exercer ação de reivindicação (art. 1311º) e etc.
25
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
o Romano Martinez: Mesmo que comprador de boa fé não possa restituir a coisa
ou esta se encontre deteriorada ou de valor diminuído, por causa que não lhe
seja imputável, nada tem a devolver, mas pode exigir a restituição do preço (art.
894º/1).
▪ Art. 894º estabelece que risco corre por conta do vendedor.
Faz variar o conteúdo da obrigação de restituição consoante exista ou não boa fé do obrigado.
• Comprador de má fé não pode pedir a restituição do preço da venda, apenas
enriquecimento sem causa (art. 894º/1, a contrario).
• Comprador de boa fé, pode pedir a restituição do preço (art. 892º/1).
Art. 894º apenas se compreende se se entender que, ao contrário do que resulta do art. 289º, a
restituição do comprador de boa fé fica excluída ou limitada em virtude do perecimento ou
deterioração da coisa recebida – lei determina que a parte que está de boa fé deve ser
restituída do enriquecimento da parte de má fé, mas abatendo no valor o proveito que houve
para o comprador em virtude da perda ou diminuição do valor dos bens (art. 894º/2), sendo
este regime uma restituição por enriquecimento sem causa, que em tudo se harmoniza com
o regime dos art. 479º e 480º.
➢ Opinião ML (+ PL/AV) contra MC, Carneiro da Frada, Paulo Mota Pinto (que baseiam a
interpretação restritiva no regime da posse – art. 1269º).
CONVALIDAÇÃO EVENTUAL
Art. 895º - efeito de convalidação automático.
➢ Sanação da Venda de Bens Alheios: desaparece o impedimento de não produzir o efeito
translativo (pois a propriedade não era do vendedor) pelo que se atribui ao contrato os
efeitos que este originariamente devia produzir.
Portanto, temos uma nulidade provisória que pode ser sanada mediante a aquisição da
propriedade pelo vendedor, salvo algumas situações específicas.
➢ Verificando-se a sanação da invalidade, o contrato produz imediatamente o seu efeito
translativo, ficando assim o comprador investido na titularidade do bem.
2. Convalidação Obrigatória
Ao ser celebrada uma venda de bens alheios, surge a Obrigação de Convalidação do Contrato –
art. 897º
• Devido ao comprador de boa fé ter direito a que o efeito translativo, que não resultou
automaticamente da celebração do contrato, venha a ser posteriormente produzido.
o Adquire um direito de crédito sobre o vendedor para que este proceda à
aquisição do bem.
• Cumprimento desta obrigação depende da concordância do titular do direito.
• Tem de ser o vendedor a adquirir o bem, se for transmissão do comprador da coisa pelo
seu efetivo proprietário é uma dação em cumprimento.
26
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Efeito que é protetor do comprador e que acaba por tornar menos importante este esquema
de inimputabilidade da nulidade.
➢ MLP: este é o aspeto que mais afasta este regime do geral.
3. Indemnização
Legislador estabeleceu 3 fundamentos de indemnização
A. Indemnização por qualquer das partes em caso de dolo – art. 898º
• Quando há dissimulação do caráter alheio da coisa, através do emprego de
sugestões ou artifícios com o fim de enganar ou manter em erro a outra parte.
i. No caso de ambos os contraentes agirem de boa fé não há qualquer
dever de indemnizar.
• Modo de cálculo da indemnização modifica-se conforme o contrato tenha sido
convalidado ou não39
i. No caso de uma nulidade sanada – indemnização pelo interesse
contratual positivo (devido ao contrato não ter sido válido logo ab
initio).
ii. No caso de uma nulidade não sanada – indemnização pelo interesse
contratual negativo.
• Estando em erro sobre o caráter alheio da coisa, não há dolo pelo que não se
aplica este regime.
i. Atuando com culpa, se for do comprador não há qualquer
responsabilidade, mas, se for do vendedor a situação enquadra-se no
art. 899º - regime difere caso a censura seja feita ao vendedor ou ao
comprador.
39
MLP: Além do raciocínio de homo economicus de escolher os melhores negócios também há raciocínio
de dificuldade de prova. A prova de oportunidades negociais alternativas desperdiçadas é muito difícil.
40
Confronto de art. 898 e 899:
• O primeiro impõe dever de indemnizar à parte que agiu dolosamente.
• O segundo impõe dever de indemnizar ao vendedor, mesmo agindo sem culpa.
o Não agindo com dolo, mas, com culpa, qual a indemnização devida?
▪ Não age segundo art. 253º (MLP: de onde se retira o significado de dolo, neste
contexto. Leitura estrita), mas não imprimiu todos os deveres de indagação,
tendo uma ignorância negligente.
▪ Neste caso, a outra parte tem direito ao interesse contratual negativo.
27
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
41
MLP: regime da responsabilidade objetiva não é muito comum no direito português e temos aqui um
regime profundamente histórico.
28
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Limite do art. 809º - vendedor não pode excluir totalmente a responsabilidade por facto
próprio.
Art. 903º/2 – declaração do vendedor42 (expressa) derroga o regime da venda de bens alheios,
traduzindo-se numa cláusula de exclusão de responsabilidade pelos danos que não exonera o
vendedor da obrigação de restituir integralmente o preço recebido.
Romano Martinez: O ónus tem de ser concomitante com a celebração do contrato, pois se
depois de ajustado o negócio, o vendedor registou uma reserva de propriedade em termos
diversos dos acordados, não há compra e venda de coisa onerada.
Pode aplicar-se o regime se existirem irregularidades jurídicas no bem vendido que impeçam o gozo ou a
disposição deste pelo comprador, desde que a situação não seja por lei sujeita a considerações especiais.
Ex: incumpre-se obrigação de entrega quando se vende automóveis em que faltam os documentos e etc.
pelo que não se justifica a aplicação deste regime; já pode ser aplicado à venda de imóveis construídos
sem a respetiva licença.
42
De que não garante a sua legitimidade ou que não responde pela evicção.
29
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
MLP: o problema não está no direito que ele adquire, mas sim no objeto que se adquire.
• Está é em erro quanto ao objeto – o erro diz respeito ao património da sociedade pelo
que não se pode aplicar diretamente este regime.
o Só se pode aplicar por analogia.
o Depois discute-se se se pode aplicar a compra e venda de bens defeituosos.
RM: mesmo quando a sociedade cujas ações são alienadas tenha assumido dívidas ou prestado
garantias que não foram dadas a conhecer ao adquirente, parece que se trata, antes, de um
problema de culpa in contrahendo.
• De facto, em rigor, nas situações descritas, sobre as ações transacionadas não incidem
quaisquer ónus que excedam os limites normais; o que ocorre é que é que as ações
não representam o valor esperado no capital social.
• Há apenas uma deficiente informação e, consequentemente, culpa na formação do
contrato.
43
Doutrina italiana defende aplicação analógica deste regime – ML concorda que seja assim também em
Portugal.
Apesar de em Portugal haver outras correntes:
• Enquadra-se no regime da venda de coisas defeituosas – PL / AV
• Enquadra-se no regime geral do incumprimento com os matizes impostos pela proximidade com
a venda de bens onerados – Carneiro da Frada
30
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Essa solução destrutiva depende vários requisitos, que decorrem da própria noção.
44
Se ele souber o estado em que está a comprar o bem, não há problema. Esse conhecimento vai é refletir-
se no preço
31
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Esta solução destrutiva, da anulabilidade, em que a lei considera que vontade não foi formada
de forma livre e/ou esclarecida, não é levada até às últimas consequências:
CONVALESCENÇA EVENTUAL DO CONTRATO
Lei permite convalescer o negócio – art. 906º
➢ Aplica-se independentemente da vontade das partes (art. 906º/1) – desvio da ideia
geral do regime do erro do negócio jurídico.
o Art. 906º/1 desvia-se da regra do art. 288º, que estabelece que a extinção do
vício não sana automaticamente a anulabilidade, apenas permite ao
interessado confirmar o negócio se assim o entender.
Posterior extinção retira ao comprador o interesse em solicitar a anulação do negócio, pelo que
estabelece automaticamente a sua convalescença, em caso de ocorrer a extinção dos vícios do
direito.
Solução artificial que depende da posição do comprador não ter sido afetada em consequência
dos vícios do direito.
➢ Por isso a lei estabelece que a anulabilidade persiste nos casos de haver prejuízo ou já
ter sido pedida a anulação (art. 906º/2).
o Solução automática pode acabar por prejudicar o comprador – como nos casos
em que já pôs em marcha a solução da destruição do negócio – aí permanece
anulável (art. 906º/2)
▪ MLP: Prejuízo lido num sentido que dificilmente pode ser compensado
através da solução da convalidação – comprador está numa posição tal
que a convalescença do contrato ir-lhe-ia causar prejuízo que
dificilmente é compensável por essa convalescença.
Nos casos de ónus ou limitações que não dependem unilateralmente da vontade do vendedor
para cessar, jurisprudência e doutrina entendem que nesse caso não há obrigação de fazer
convalescer o contrato
• Só há obrigação de convalescença quando o vendedor o possa fazer voluntaria e
unilateralmente
o Vendedor não pode fazer convalescer o contrato que não depende dele
o Vendedor não fica sujeito à indemnização do art. 910º
32
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Desvio ao regime do erro, onde o que é tutelado é o interesse de uma parte não estar vinculada
a um negócio em relação ao qual não se vinculou de forma inteiramente livre e esclarecida.
➢ Aqui é ideia de impor ao vendedor um dever de colocar a realidade como o comprador
desejaria que ela fosse.
Art. 907º é direito de crédito do comprador, oposto a obrigação do vendedor fazer convalescer
o contrato
➢ Se vendedor não o fizer fica em mora, com todas as consequências que isso implica.
➢ Obrigação de fazer convalescer pode não ser cumprida, temporária ou definitivamente.
3. Indemnização
Legislador estabelece 3 fundamentos para uma indemnização
A. Indemnização em caso de dolo – art. 908º
• Dolo no sentido do art. 273º que significa “má fé” – não pressupõe apenas ilícito
intencional mas também o praticado com negligência consciente.
i. Dissimulação pelo vendedor dos ónus ou limitações existentes na coisa
através do emprego de sugestões ou artifícios com o fim de enganar ou
manter em erro o comprador.
• Indemnização pelos danos que não ocorreriam se o contrato não tivesse sido
celebrado – interesse contratual negativo que é solução típica da culpa in
contrahendo (art. 227º).
i. Permite abranger tantos os danos emergentes como os lucros cessantes
(incluindo os prejuízos causados pela privação do capital,
correspondente ao pagamento do preço, na aplicação de uma opção
mais vantajosa.
33
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Comprador pode solicitar imediatamente a redução do preço, caso esteja apenas interessado
nesta e não na anulação do contrato, podendo também fazê-la a título subsidiário.
Art. 905º/2 implica que a redução do preço vai excluir a anulação (art. 905º), a obrigação de
fazer convalescer (art. 907º).
➢ Escolhendo a redução, comprador terá direito à própria redução do preço e à
indemnização, que terá conteúdo variável, consoante exista dolo do vendedor (art.
908º) ou simples erro (art. 909º).
34
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Romano Martinez
• Vícios + Desconformidades = Defeitos
o Vício = imperfeição relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo
o Desconformidade = discordância com respeito ao fim acordado
• Defeito oculto – desconhecido do comprador, podendo ser legitimamente ignorado, não sendo
detetável através de um exame diligente.
• Defeito aparente – desconhecido do comprador, podendo ser revelado mediante exame
diligente.
• Defeito conhecido – vícios da coisa que foram revelados ao comprador (pela contraparte, terceiro
ou apercebido por ele próprio na perícia).
35
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Não correspondência com o que foi assegurado pelo devedor: falta de qualidades;
o Conceção objetiva de defeito.
o Certificação pelo vendedor de que a coisa tem certas qualidades tanto pode ser
efetuada de forma expressa como tacitamente (podendo resultar de amostra
ou modelo – art. 919º)
• Inaptidão para o fim a que se destina: (vícios + falta de qualidades);
o Conceção subjetiva do defeito, estando em causa as qualidades específicas que
o comprador pretende que lhe sejam proporcionadas pela coisa.
o Indicação do fim tem de ser aceite pelo vendedor, ainda que tal possa ocorrer
tacitamente; se não houver essa aceitação entende-se que a coisa se destina à
função normal das coisas da mesma natureza (art. 913º/2)
Doutrina (ML, MLP) critica solução da parte final do art. 914º pois a obrigação de reparação
deixa de existir se vendedor desconhecer, sem culpa, do vicio.
➢ Há presunção de culpa (que pode ser elidida), mas não é coerente com a garantia
edilícia.
o Facilmente se ilide a presunção o que não se coaduna com a garantia edilícia.
INDEMNIZAÇÃO: Aplica-se art. 908º, 909º (com exclusão do art. 915º) e 910º
• Indemnização em caso de dolo
o Remissão para o art. 908º (dolo no sentido do art. 273º).
o Interesse contratual negativo
36
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
o Esta indemnização vai ser substituída pelo regime do art. 914º e vai haver
indemnização por incumprimento de reparação ou substituição da coisa.
o Aplica-se a boa fé na execução dos contratos e eta reparação tem de ser feita
num prazo razoável, atendendo ao interesse do comprador.
3. Redução do preço
Nos termos do art. 911º - sendo solução imposta ao comprador se se comprovar que os vícios
ou falta de qualidades da coisa não influiriam na sua decisão de adquirir o bem, mas apenas no
preço disposto a pagar.
➢ Tem ínsito a a lógica do aproveitamento máximo dos negócios jurídicos
Indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não
ressarcíveis por estes meios.
45
Contam os prazos do art. 287º e a indemnização é pelo art. 227º
46
Entrega material – entendimento suportado pelo art. 922º
37
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Não sendo imputáveis ao vendedor, há risco pela perda ou deterioração da coisa, o qual corre
por conta do comprador nos casos de defeito superveniente e por conta do vendedor no caso
de coisa futura ou genérica (art. 408º/2 e 540º).
Abrange também os defeitos na venda de coisa genérica ou futura pois não pode ser aplicado o
regime do erro do art. 913º.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Doutrina entende que art. 921º consagra uma responsabilidade especial do vendedor, de
natureza objetiva, que tem por base a assunção pelo vendedor do risco relativo a defeitos de
funcionamento da coisa.
Art. 922º
Situação em que, de acordo com o contrato, o vendedor entrega a coisa a um despertador.
➢ As coisas só chegam ao comprador no momento em que é cumprida a prestação de
transporte.
o Nesse caso, só a partir do momento em que comprador (credor) as receber é
que se começam a contar os prazos para a denúncia e caducidade.
Estatisticamente é este o regime que mais se aplica ao dia-a-dia das compras e vendas.
• Nos negócios jurídicos de consumo, a tutela do consumidor é assegurada de uma
forma distinta do que corresponde ao modelo clássico do cumprimento defeituoso.
Este diploma tem aplicação limitada pois não abrange a formação e os efeitos do contrato de
Compra e Venda de bens de consumo, nem sequer a indemnização pelos prejuízos resultantes
da falta de conformidade, que continua a ser regulada pelo CC.
39
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Hoje em dia temos dois regimes amplamente distintos, um aplicável aos consumidores e outro
a profissionais.
➢ MLP: Leva a quebra de sistema e contradições dificilmente explicáveis.
1. ÂMBITO RELACIONAL/OBJETIVO
Art. 1º-A: abrange não apenas os contratos relativos à transmissão de bens, mas também os
que envolvam o seu fabrico e produção, incluindo contratos típicos de empreitada ou outra
prestação de serviços, e ainda a locação de bens de consumo.
2. ÂMBITO SUBJETIVO
Tem de ser um contrato celebrado entre Profissionais e Consumidores
• Exclui-se contrato entre profissionais e contrato entre não profissionais – quanto a esses
aplicam-se as regras do CC
• Também se aplica o CC no caso da Compra e Venda de Bens de Consumo Invertida –
quando o profissional compra ao particular.
MLP: poder-se-ia por em causa esta definição quando o profissional atua de forma próxima de
um consumidor. Ex: sociedade advogados que adquire computadores, na perspetiva da lei,
como o bem é adquirido para ser utilizado no exercício de uma profissão a sociedade é
consumidora e não de profissional.
➢ Há problemas nestes casos devido à capacidade para entender as características do
negócio (consumidor é equiparado a profissional).
3. ÂMBITO TELEOLÓGICO
Fim do contrato tem de ser particular.
47
Porque depois quando se olha para as soluções do DL verificamos que todas estão formuladas e
pensadas para a situação da Compra e Venda, tendo de ser sujeita a alguma adaptação quando é para
aplicar o DL a outros contratos
40
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Ferrer Correia: o critério era segundo o fim dominante – tinha de se provar qual o uso
dominante.
Pedro Albuquerque: critério é o uso habitual – tendo o profissional o ónus de demonstrar que o
uso não era estritamente pessoal.
Critério adotado para unificar a nível internacional as diversas soluções existentes nos vários
ordenamentos sobre a garantia edilícia.
Conformidade consiste numa relação deôntica entre o referente, segundo o texto e o objeto do ato
executivo.
➢ Não pressupõe uma apreciação negativa da situação, como sucede com o conceito de
defeito da coisa, referido no art. 913º.
41
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Problema não é de vontade viciada (ela foi perfeitamente formada) e sim o objeto não
corresponder à representação da coisa que correspondia às declarações das partes –
problema é de cumprimento do contrato
• No entanto, se o comprador souber que está a adquirir coisa com defeito, isso é
relevante pois a representação da coisa e a configuração da mesma no contrato é com
tal defeito. Ao ser entregue com esse defeito, não há incumprimento porque as partes
já o previam.
MLP: o disposto no artigo faz sentido, do ponto de vista do regime do incumprimento, pois se o
comprador conhecia a falta de qualidade/defeito, o bem que é objeto das declarações das
partes, tais declarações já são delimitadas como tendo esse defeito.
➢ A outra situação é de mais difícil de compreensão, mas enquadra-se nos cânones da
interpretação (teoria da impressão do destinatário) – a dificuldade é o grau de ónus para
o comprador de verificar eventuais defeitos e falta de qualidades dos bens adquiridos.
Basta que se verifique algum destes factos negativos para que logo se presuma a não
conformidade com o contrato.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Mas mesmo que não se preencham nenhuma destas presunções, nada impede o consumidor
de demonstrar que, apesar disso, se verifica alguma desconformidade com o contrato.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 3º/2 vem estabelecer uma presunção de que as faltas de conformidade que se verifiquem
num certo prazo já existiam no momento da entrega.
➢ Essa presunção é inderrogável pelas partes, nos termos do art. 10º DL 67/2003
➢ Se vendedor desejar ilidir essa presunção tem o ónus de o provar.
MLP: Temos de perceber que há diferença entre existência do defeito e manifestação do defeito.
• Se o defeito se manifestar no determinado período, presume-se que ele já existia antes
(mas em gérmen – não manifesto, mas que potencialmente se desenvolve para vir a
manifestar-se).
• Lei exige que a causa dessa manifestação seja contemporânea da celebração do
contrato – presumindo-a.
44
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
A diretiva continha uma hierarquia das soluções, que é lógica devido ao aproveitamento dos
negócios jurídicos impor a prevalência das soluções que conduzem à integral execução do
negócio sobre soluções que implicam uma sua ineficácia total ou parcial.
➢ Art. 4º/5 não contem hierarquia, podendo o consumidor exercer qualquer um dos
direitos, salvo se tal se manifestar como abuso de direito.
➢ No nosso direito não há reflexo dessa ordem de prioridades, o que trouxe divergência
na doutrina quanto a este aspeto.
o MLP: legislador quis simplificar e consagrar regime simples, sem haver
hierarquia.
▪ Comprador pode escolher meio mais desfavorável ao vendedor.
o O que estabeleceu foi no art. 4º/5 referir o abuso de direito: podendo haver
casos em que optar logo pela resolução cai no abuso de direito. A prova é difícil
e a lei é exigente quanto à verificação de abuso de direito. Mera referência da
lei ao abuso de direito não é suficiente para dizer que o comprador não pode
optar logo pela resolução.
➢ Nem toda a doutrina concorda e deve entender-se que há ordem, devido às indicações
dadas pela diretiva (Romano Martinez).
o ML: lei portuguesa tem esta possibilidade de dar mais flexibilidade ao
consumidor de escolher diferentes soluções sem nenhuma hierarquia.
o MLP: Diretiva é de mínimos. Não se pode sustentar que resolver logo contrato
é abuso de direito. O abuso de direito (art. 334º CC) só funciona em funções
relativamente graves, de modo que nem sempre a opção do comprador pela
resolução se enquadre como grave.
▪ Para haver desproporcionalidade não pode ser apenas por ser
desvantajosa para o vendedor. É difícil dizer que há
desproporcionalidade nessa opção (o prejuízo para o vendedor não será
pior que a vantagem que traz para o comprador).
A segunda venda, a que diz respeito o art. 4º/6, já não é uma venda de bens de consumo, para
efeito do art. 1º-A pois o negócio é celebrado entre dois consumidores.
➢ No entanto, essa segunda venda permite ao adquirente daquele bem receber os direitos
contra o profissional de que o anterior adquirente era titular, enquanto parte na
anterior venda de bens de consumo.
➢ Pode também reagir contra o consumidor que lhe vendeu os bens, nos termos do art.
913º CC.
Art. 5º
• É um prazo material relativo à manifestação de falta de conformidade, e não um prazo
de caducidade.
• Conjuga-se com o art. 5º-A – prazo de caducidade em que a presunção de
desconformidade retroage à entrega do bem
45
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Prazo de garantia também vale para o bem substituto (aquele dado ao consumidor num
contexto de reparação/substituição de um bem).
➢ MLP: Faz sentido, pois o bem substituto tem de ser experimentado.
Art. 5º/2: só se pode reduzir o prazo de garantia, respeitando a imperatividade do art. 10º, se a
coisa for Móvel e Usada. É uma possibilidade para as partes, se elas quiserem.
Direito de regresso pode ser dogmaticamente justificado com a consideração de que existe uma
relação quase-contratual entre produtor e consumidor final, através da qual se estabelece o
regresso.
46
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Estipulação de uma garantia voluntária pode fazer crer ao consumidor que ele só tem esses
direitos.
➢ Por isso a lei vem impor que na própria garantia se tem de mencionar que além destes
direitos estabelecidos pela garantia tem também todos os direitos da lei.
Negócio da compra e venda de ações: Share Deal (vs. Asset Deal – negócio relativo à compra e
venda de património).
O objeto do negócio são as participações sociais que é isso que vai ser adquirido.
No entanto, o objeto do negócio são as participações sociais mas esse negócio é feito com base
numa série de pressupostos relativos à empresa (atribui-se valor às participações no
pressuposto que ela tem certo volume de bens e etc.).
• Todo o negócio é feito com base no pressuposto do património da sociedade (e seu
volume de negócios).
o Esses pressupostos podem não corresponder à realidade.
o Como é que o comprador pode ser tutelado nestas situações?
Ex: comprador compra ações de uma sociedade segundo o pressuposto de ela
ser dona de um certo património, mas, depois descobre que os bens da
sociedade estão hipotecados.
47
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Na prática, com alguma frequência e por recurso à tradição anglo-saxónica, as partes preveem
nos próprios contratos essas situações.
➢ Fazem-no em cláusulas de “Declarações e Garantias”.
É uma convenção que uniformiza o direito e faz com que as partes saibam com o que podem
contar.
Regime especial quanto à transferência do risco48 – art. 938º (Venda de Coisas em Viagem)
• Transferência do risco (pelas alíneas a) e b)) estabelecem que o risco do perecimento ou
deterioração da coisa é atribuído ao comprador desde que a coisa é entregue ao
transportador.
o Isto porque a transmissão do seguro contra os riscos do transporte de alguma
forma segura o comprador contra esse risco e não se considera por isso
justificado fazer depender a transmissão do risco do facto de os danos ocorridos
durante o transporte se terem verificado antes ou após a celebração do
contrato.
▪ MLP: leva até a que se coisa pereceu ou se deteriou antes da
celebração, não se concede nenhum direito ao comprador. Ou pode
48
Momento da Transferência do Risco na Compra e Venda
➢ MLP: entende que se transmite o risco com a celebração do contrato, à luz do art. 716º
o Regula os casos de perecimento da coisa e deterioração da coisa (que no fundo são
casos de defeitos da coisa).
o Se o perecimento ocorreu antes da transferência do risco consumidor não é obrigado a
pagar o preço. Se ocorreu depois, então é obrigado a pagar o preço. O mesmo com a
coisas defeituosas.
▪ Daí ser muito importante o momento da transferência do risco.
48
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
levar a que comprador compre uma coisa que já não existe (porque foi
destruída ou adquiriu defeitos no transporte) e tenha de pagar o preço.
MLP: parece querer dizer que o risco se transferiu antes do contrato ser celebrado.
➢ Não é esta a forma correta.
o O contrato é celebrado tendo em conta a coisa como existe (ou não) naquele
momento e que comprador não a pode prever.
➢ Explicação para este regime é que comprador tem direito às pretensões do seguro de
transporte.
Venda de coisas determinadas, ainda que sujeitas a uma posterior operação de contagem,
pesagem ou medição.
➢ O regime não se aplica à venda de coisas genéricas, uma vez que nesta estão em causa
coisas indeterminadas, dado que a obrigação só está determinada quanto ao género e
quantidade (art. 539º). Ex: 20 quilos de maçã é diferente de comprar um saco que indicia
ter 20 quilos
o Nos casos de coisa genérica o que pode ocorrer é uma situação de não
cumprimento, e não de erro.
A referência das partes quanto à quantidade, peso ou medida dos bens vendidos vai
implicar uma futura operação de contagem, pesagem ou medição, a qual coloca o problema
de eventualmente se verificar uma discrepância entre a referência contratual e o resultado da
operação de contagem, pesagem ou medição.
• Venda considera-se concluída antes da operação de contagem, logo com a celebração
do contrato, adquirindo o comprador imediatamente a propriedade dos bens vendidos.
o MLP: para aplicar este regime pelo menos uma das partes tem que estar em
erro quanto às coisas determinadas efetivamente vendidas.
• A discrepância entre o contratado e a realidade apenas pode ter reflexos para efeitos de
apuramento do preço devido.
o Problema que se coloca e que a lei resolve é quanto ao preço a pagar – que
nestes casos foi fixado (pelo menos uma aceitou o preço) na convicção de que
a coisa era vendida com uma certa quantidade ou certas medidas.
▪ Base para o cálculo do preço foi perturbada por esse erro.
MLP: este regime só se aplica quando a contagem, pesagem ou medição é fundamental para
a determinação do preço.
49
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
➢ Não é a todas as coisas que são suscetíveis de medição (mero dado ontológico de
poderem ser sujeitas a isso) mas só aquelas cuja contagem é essencial para determinar
o preço.
Depende se o preço foi estabelecido em função de um tanto por cada unidade vendida (venda
ad mensuram ou por medida) – art. 887º
• Sempre: Correção do preço estabelecido
o Vontade formou-se com referência direta ao preço unitário, levando a supor
que se quis fazer corresponder o preço à efetiva quantidade, peso ou medida
das coisas entregues.
o Quando o preço é fixado por unidade ajusta-se o preço às medidas efetivas da
coisa medida.
Depende se o preço foi estabelecido para o conjunto de coisas vendidas (venda ad corpus ou a
corpo) – art. 888º
• Quando a discrepância do preço for superior a 5%: Correção do preço estabelecido
o Vontade formou-se em relação ao preço global, sendo incidental a referência à
quantidade, peso ou medida das coisas vendidas.
▪ Preço foi fixado pelo conjunto e se a desconformidade não for muito
significativa não é possível pedir ao vendedor um ajustamento do
preço.
▪ MLP: lei apenas permite ao comprador que ele pague menos. Significa
que se o erro for desfavorável ao vendedor, ele não pode exigir um
pagamento adicional. Alteração do preço devido só pode funcionar em
favor do comprador e não do vendedor.
Art. 889º
Conjunto de coisas vendidas abrange mais do que uma categoria e a discrepância na referência
se caracteriza por faltar parte de uma das categorias e haver excesso em relação a outros.
➢ Faltas e excessos compensam-se.
➢ Ex: vende-se adega com 50 pipas de vinho branco e 50 de vinho tinto. Não tem o
vendedor que corrigir a discrepância se se verificar 60 pipas de vinho branco e 40 de
vinho tinto.
Art. 890º
Prazo para efetivar o direito do recebimento da diferença de preço.
Art. 891º
Comprador pode resolver o contrato sempre que se venha obrigado a pagar ao vendedor uma
diferença de preço superior a 1/20 do preço declarado.
➢ Só não acontece se tiver havido dolo do comprador.
O regime desta Compra e Venda não exclui a aplicação do regime do erro, caso se verifiquem os
seus pressupostos – assim, se for essencial para o declarante que a coisa vendida tenha a
quantidade declarada e a outra parte conhecia ou não podia ignorar essa essencialidade, cabe
à parte a anulação do contrato nos termos gerais (art. 251º e 247º).
50
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Vem provar que, à partida, mesmo nas coisas em que o preço não tenha sido fixado por unidade
o vendedor também pode exigir um acrescer do preço.
➢ MLP: chegamos à conclusão que o vendedor também pode pedir um ajustamento do
preço em seu benefício
Há meio de defesa adicional para o comprador (que vai ter de pagar um preço para o qual não
estava preparado).
Este regime é específico e é uma perturbação do contrato compra e venda ao nível da formação
do preço.
Coloca-se o problema se este regime veda a aplicação do regime das coisas defeituosas
• MLP: mais aplicável no caso dos imóveis, que têm uma medida que as partes tiveram
em conta na formação do preço. Essas medidas podem também por em causa o
fim/utilidade da coisa para o fim a que o comprador a destina. Permite ajustamento do
preço em função das expetativas do comprador.
Tem sido questionada pois pode tornear-se, através dela, a proibição da estipulação de pactos
comissórios (art. 694º, 665º, 678º e 753º).
• O CC atual, após o Código de Seabra a ter abolido, voltou a reinstituir este contrato mas
em termos tais que o tornaram sem qualquer relevância prática.
• Para evitar a sua utilização com fins de garantia, o CC proibiu a atribuição ao comprador
de qualquer benefício como contrapartida da resolução, tornando assim muito difícil
que algum comprador aceite celebrar uma aquisição com uma cláusula a retro.
49
Garantia máxima que envolve a transmissão da propriedade.
51
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Apesar do CC, quando não haja uma qualquer intenção de transferir a propriedade
contra o pagamento de um preço a receber, mas apenas a de constituir uma garantia
de pagamento de um crédito a favor do comprador, estamos perante uma verdadeira
alienação fiduciária em garantia, que é dificilmente compatível com a proibição do pacto
comissório.
Se o bem já tiver sido alienado a terceiro, notifica-se a resolução ao comprador e é a ele que lhe
deve ser feita a oferta real do preço e despesas, devendo depois o vendedor opor ao adquirente
o seu direito e tendo este, por sua vez, direito de reclamar do comprador o reembolso do que
lhe tiver sido pago.
Natureza jurídica
É um regime que se integra harmoniosamente com o disposto no art. 432º e ss., podendo ser
considerada como uma convenção atributiva de um direito de resolução do contrato, a exercer
ad nutum pelo vendedor.
VENDA A CONTENTO
Comprador reserva-se a faculdade de contratar ou resolver o contrato, consoante a apreciação
subjetiva (o seu gosto pessoal) que vier a fazer do bem vendido.
52
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Razão desta proibição é que as entidades a que se proíbe a venda possam atuar com fins
especulativos, levando os titulares a vender-lhe os bens por baixo preço, a pretexto da sua
influência no processo.
Não pode ser invocada pelo comprador e ainda dá direito a uma indemnização (limitada ao
interesse contratual negativo) pelos danos causados.
53
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
No caso de venda a filhos, exige-se o consentimento dos restantes filhos, mas não dos netos
(salvo se forem descendentes de um filho falecido).
No caso de venda a netos, exige-se o consentimento tanto dos filhos que encabeçam a estirpe
como dos netos que sejam irmão do comprador.
➢ Nesta proibição também de proíbe a venda a filhos ou netos feita através de interposta
pessoa.
Não engloba a venda a bisnetos nem o caso em que são os filhos ou netos os vendedores.
54
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
CONTRATO LOCAÇÃO
Corresponde à figura da location conductio rei do Direito Romano e é um regime que sofreu várias
alterações, nomeadamente com a retirada do Regime do Arrendamento Urbano no CC e depois
com a sua reintrodução.
ART. 1022º: Locação é o contrato50 pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra
o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
• Contrato com prestação específica: proporcionar a outrem o gozo de uma coisa
corpórea
• Caráter transitório de celebração por período transitório
• Contrapartida pecuniária pelo gozo dessa coisa.
A lei, hoje em dia, regula o contrato de locação em geral no CC, sendo também aí que
encontramos o essencial do regime do Arrendamento Urbano, mas, fora do CC estão outros
regimes, como diplomas relativos a aspetos do arrendamento urbano e todo o regime do
Arrendamento Rural.
50
ML: Nem sempre tem de resultar de um contrato e pode resultar de sentença judicial (art. 1798º), de
arrendamentos impostos por órgãos públicos e ainda se discute na doutrina a possibilidade do direito do
locatário se constituir por usucapião.
51
RM: diferença entre locação e comodato – no comodato não basta dizer que se empresta um
determinado bem, enquanto o bem comodatado não for entregue ao comodatário não há contrato;
diferentemente, na locação, o negócio jurídico existe e é válido mediante o mero consenso e do contrato
emerge a obrigação da entrega da coisa (art. 1031º/a).
➢ Não há acolhimento da doutrina que vê a locação como um negócio jurídico real quod
constitutionem pois a entrega não é elemento constitutivo do negócio.
55
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Lei fala em obrigação de proporcionar o gozo e generalidade da doutrina considera isto como
um direito de crédito do locatário ao gozo
➢ Doutrina maioritária caracteriza a posição jurídica do locado como obrigação de
proporcionar o gozo.
Doutrina discute: se existe uma prestação de facere e uma prestação de non facere.
• Prestação devida pelo locador é apenas omissiva, no sentido que ele apenas tem
de tolerar e não perturbar o gozo do locatário.
• ML, RM: prestação positiva, que se concretiza em várias ações. Por exemplo: o
locador é obrigado, no arrendamento urbano, a fazer obras de conversão –
artigo 1074º.
MLP: vai ganhando algum corpo a ideia de que os contratos, de que a locação é exemplo,
podem não criar obrigações, mas sim outras atribuições patrimoniais que não revistam a
forma de obrigações.
• Ex. compra e venda de direito não reveste forma obrigacional.
• Não negue que o locador esteja obrigado a algumas ações que sejam configuráveis
como prestações mas contesta que a qualificação daquilo que o locador da a título
principal é uma obrigação.
• Ex: coisa móvel furtada, no caso de aluguer. A lei diz que o locador não tem de assegurar
o gozo contra atos de terceiro, pelo que podem-se fazer diligencias para ver se se
encontra o carro, mas não há responsabilidade do locador. Assim, não há prestação do
locador que é incumprida. Mas o locatário tem direito a deixar de pagar o aluguer
(1040.º CC). Como conseguimos explicar isto se nos mantivermos fiéis à ideia de que o
contrato institui uma obrigação? Não conseguimos explicar. Este exemplo só se explica
se tivermos em consideração que o locador não dá uma prestação, mas o gozo da coisa.
• Aquilo que o locador dá não é uma prestação, mas sim o gozo da coisa, que não é
configurável como uma prestação ou como um comportamento do locador.
o Se o gozo for perturbado, então a outra parte pode não fazer a contraprestação,
porque não obteve o gozo.
o Existem sempre algumas prestações que estão incumbidas sobre o locador,
contudo estas não são a sua atribuição principal, mas sim prestações
instrumentais.
Posição do Locador, no contrato de locação, é que ele faculta o gozo da coisa, em si, pelo qual
recebe dinheiro.
Posição do Locatário, no contrato de locação, não é qualificada como um direito de crédito.
• Mas tal não obriga a qualificar o direito do locatário como direito real.
• A única consequência necessária desta tese é desqualificar o direito do locatário como
direito de crédito – o direito do locatário não é o direito a uma prestação.
o O que recebe a título principal não é uma prestação, é o gozo.
o Há de facto prestações, mas o que se recebe é o gozo e não um crédito ao gozo.
Art. 1023º
• Arrendamento – locação que recai sobre coisa imóvel.
o Pode ser Urbano (para fins habitacionais ou fins não habitacionais) ou Rústico
(pode ser rural, se tiver fins agrícolas, florestais ou outras atividades desse
estilo).
56
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
52
RM: Suscita-se a questão se é possível ou não locar as coisas consumíveis ou fungíveis – lei não resolve
mas conclui-se que não pode ser locada uma coisa consumível ou fungível, pois seria difícil imaginar a
obrigação do locador de assegurar o gozo da coisa durante a vigência do contrato e o dever do locatário
de a restituir no fim do contrato (que pressupõe devolução da mesma coisa e não de uma idêntica).
53
Discussão na doutrina que distingue 2 momentos:
1º. Entrega da coisa – é prestação de facere e de conteúdo positivo
2º. Assegurar o gozo da coisa – é prestação de conteúdo negativo pois basta a abstenção de atos
que colidam com esse gozo da coisa, não tendo de se continuadamente assegurar o gozo, uma
vez que isso é uma decorrência da lei
MLP: não entra propriamente nesta discussão pois não entende o gozo como uma prestação. No entanto,
entende que há um 2º momento em que não se tem de continuadamente assegurar o gozo da coisa.
54
Conversão Automática para o limite quantitativo em termos temporais que a lei estabeleceu.
➢ Solução do art. 1025º, in fine, não está inteiramente de acordo com a Redução da parte geral.
57
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Este é o limite máximo do prazo inicial do contrato e não o limite de duração do contrato,
pelo que nos casos de arrendamento sujeitos a renovação forçada (art. 1054º) não há
nenhum impedimento em que o contrato de arrendamento tenha duração superior a
30 anos.
o Nesse caso, ao não se estabelecer o prazo consoante a lei, o negócio era nulo (contrário
a disposição legal imperativa) e depois teria de haver essa tal redução (art. 292º).
58
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
• Galvão Telles – não é administração pois não se destina à mera frutificação de bens e
implica assunção de obrigações pelo locatário.
• Januário Gomes – ato de disposição se > 6 anos e ato de administração ordinária se < 6
anos.
• MLP – questão prévia que não é tanto de saber se é ato de administração ou
disposição, é sim se a pessoa para dispor o bem precisa de ser locatário
Problema de saber quem tem direito a locar
• Não só o proprietário, mas outras pessoas como os outros titulares de direitos pessoais
de gozo – usufrutuário, superficiário e etc.
• O próprio locatário pode locar: sub-locação
Legitimidade para celebrar contratos de locação não se cinge ao proprietário e são válidos e
eficazes.
➢ O problema é que o contrato caduca no termo do direito que está na sua base. Ex:
usufruto foi celebrado por 10 anos e o contrato de locação de tempo indeterminado,
caduca no fim desse usufruto.
Efeitos da Locação
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
I. Obrigação de entrega – art. 1031º/a
Lei não concretiza o regime da obrigação de entrega no âmbito da locação pois não se justifica
instituir uma obrigação de custódia do locador em relação à coisa após a celebração do contrato,
uma vez que o locador responde sempre por vícios da coisa locada que datem do momento da
entrega, se não provar que os desconhecia sem culpa (art. 1032º/b) ou que os defeitos eram
conhecidos ou cognoscíveis pelo locatário (art. 1033º/a, b).
➢ Pode ser material ou simbólica.
➢ Existe se o bem não estiver em poder do locatário
II. Obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina – art. 1031º/b
Sendo o principal direito do locatário o gozo da coisa locada – como direito pessoal de gozo que
se estrutura com base numa obrigação do senhorio.
• Mas locatário tem posse sobre a coisa locada e pode utilizar as ações possessórias dos
art. 1276º e ss. CC, ainda que contra o próprio dono.
59
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Locador não é obrigado a assegurar o gozo contra atos de terceiro – limite para o locador.
➢ Se terceiro se instalar e etc., senhorio não é responsável por isso.
➢ Este exemplo mostra que não há nenhum incumprimento das obrigações do senhorio.
Romano Martinez:
OBRIGAÇÃO DE ENTREGA da coisa locada está associada com o DEVER DE ASSEGURAR O GOZO
DA COISA – destas obrigações que impendem sobre o locador advêm, em especial, 3 deveres
principais:
1. Entregar o bem sem vícios de direito nem defeitos que obstem à realização cabal do
fim a que a coisa se destina (art. 1032º e 1034º)
2. Locador deve abster-se de atos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa
3. Locador está adstrito a realizar as reparações necessárias e pagar as despesas
imprescindíveis à boa conservação da coisa
Não tem direito ao levantamento de benfeitorias voluptuárias (art. 1275º/2) – remete para o
regime da posse de má fé
60
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 1078º - torna inequívoco que as partes podem estipular o que lhes aprouver nesta matéria.
➢ As regras são supletivas e as partes podem estipular algo diferente.
V. Obrigação de Preferência
Na venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado deve dar-se preferência ao
arrendatário – obrigação estabelecida em todas as modalidades de arrendamento.
➢ Arrendamento Urbano: art. 1091º
o Direito que beneficia de um modo de defesa especial – art. 1410º - ação de
preferência (pode afastar o comprador do imóvel e tornar-se ele o proprietário).
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
I. Obrigação de Pagamento da Renda ou Aluguer – art. 1038º/a
Obrigação principal e cujo regime geral se encontra nos art. 1039º e ss. e em relação ao
Arrendamento Urbano se encontra nos art. 1075º e ss.
61
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Objeto da renda – art. 1075º/1 exige que seja prestação pecuniária periódica (art.
550º e ss.)55
➢ Montante pode ser objeto de alteração – art. 1077º - permite-se a
convenção de rendas escalonadas em que as partes determinam
previamente um incremento do valor da renda, ao longo da vigência do
contrato.
➢ Na ausência de estipulação a lei determina a atualização anual da renda (art.
1077º/2)
TEMPO DO CUMPRIMENTO: como a renda nunca constitui uma obrigação pura (art. 777º/1) e
sim uma obrigação periódica, haverá sempre que estipular o momento do seu vencimento,
podendo este resultar das disposições supletivas da lei.
• Geral – art. 1039º/1
• Arrendamento Urbano – art. 1075º/2 – estipula-se supletivamente, contrariamente ao
regime geral da locação, uma antecipação de renda.
o Ex: em fevereiro paga-se a renda de março.
o Renda destina-se a remunerar certo período no tempo. Mas partes podem
convencionar que essa renda somente é paga, relativamente a esse período,
muito mais tarde.
LUGAR DO CUMPRIMENTO
➢ Art. 1039º/1º - domicílio do locatário à data do vencimento (obrigação de colocação,
que derroga o disposto no art. 774º)
o Esta regra não costuma ser observada quanto ao arrendamento onde, por força
de estipulação ou dos usos, é comum estabelecer que o lugar do pagamento
seja no domicílio do senhorio.
55
Sendo admissíveis cláusulas de pagamento de renda em moeda específica (art. 552º e ss.) ou em moeda
estrangeira (art. 558º), ao contrário do que anteriormente dispunha o art. 19º/1 do RAU.
56
As consequências da mora existem na mesma mas sendo aquelas que as partes estabeleceram como
cláusula penal e não as do art. 1041º
62
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
MLP: A obrigação principal é o pagamento, que visa remunerar o gozo. Mas depois há uma série
de obrigações acessórias.
III. Obrigação de não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina – art. 1038º/c
É frequente no contrato se determinar o fim a que se destina a coisa locada, com base no qual
se delimitam as possibilidades da sua utilização pelo locatário.
➢ O fim da coisa resulta de convenção das partes
➢ Se não for feito, vigora o art. 1027º que permite aplicar a coisa a quaisquer fins lícitos,
dentro da função normal das coisas de igual natureza.
o Art. 1027º, 1067º/2, 1092º - quanto ao tipo de utilização que pode ser dado ao
locado.
Arrendamento Urbano – art. 1067º/1 distingue apenas o arrendamento para fim habitacional
(art. 1092º e ss.) e o arrendamento para fim não habitacional (art. 1108º e ss. – onde também
se distinguem especificidades quanto ao comércio e às profissões liberais).
63
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
IV. Obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente – art. 1038º/d
É um dever de manutenção da coisa no mesmo estado em que foi recebida, ressalvando-se a
normal deterioração – art. 1043º/1
➢ Utilização prudente da coisa importa necessariamente a deterioração da mesma – é
normal algum desgaste da coisa ligada ao uso da coisa.
o É inerente ao próprio uso da coisa, para os fins a que se destina.
➢ Se a coisa se deteriorar devido a uma imprudente utilização, a lei presume a
responsabilidade do locatário (art. 1044º).
o Estabelece presunção a quem se imputa a perda ou deterioração da coisa –
presunção de culpa do locatário.
É obrigação que existe ao longo de todo o contrato – se violada pode dar origem a resolução
do contrato.57
Lei não diz que locatário deve utilizar a coisa de forma prudente
• MLP: isso seria errado, pois locatário não está obrigado a utilizar a coisa. Ele usa se
quiser. Mas se utilizar, então tem de a utilizar de forma prudente.
V. Obrigação de tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer outras que sejam
ordenadas por autoridade pública – art. 1038º/e
Casos em que tal se impõe para evitar a deterioração da coisa locada.
➢ O locatário suporta essa perturbação no gozo da coisa em ordem a evitar maiores
riscos para o prédio.
VI. Obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão
onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, exceto se a lei o permitir
ou locador autorizar – art. 1038º/f
O contrato de locação é intuitu personae
➢ Locatário não pode transmitir o seu direito, sublocar a coisa ou fazer comodato.
o Se locador não autorizar, locatário viola dever e sujeita-se a que haja resolução
do contrato.
Exemplo de caso em que a lei permite sem autorização: trespasse (art. 1112º)
Arrendamento Urbano – o subarrendamento deve ter consentimento escrito (art. 1088º/1)
57
E nisto se distingue da Obrigação de Restituir a Coisa – essa é obrigação que nasce, ou pelo menos que
se vence, no fim do contrato e apenas se refere àquele momento.
64
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
VII. Obrigação de comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa, sempre
esta seja permita ou autorizada – art. 1038º/g
Sem esta comunicação a cedência é ineficaz58 em relação ao locador e permite-lhe resolver o
contrato (art. 1083º/2/e para Arrendamento Urbano).
VIII. Obrigação de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios
na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo, ou que terceiros se arrogam direitos em relação
a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador – art. 1038º/h
Esta obrigação é imposta ao locatário em virtude de lhe ser atribuída a posse da coisa locada,
que lhe implica um dever de custódia mínimo da mesma, concretizando-se na imposição de
um aviso ao senhorio.
➢ Lei estabelece uma obrigação que permite ao locador ter conhecimento dos perigos a
que a sua coisa está sujeita, não estando em seu poder.
o Esse conhecimento serve para ele decidir o que melhor lhe aprouver em relação
à coisa.
o É para o locador poder tomar as medidas que entender adequadas face a um
perigo.
➢ MLP: parecido à gestão de negócios quando gestor dá conhecimento ao dominus de que
assumiu a gestão.
Não há sanção mas estabelece que o senhorio deixa de responder pelos vícios da coisa locada
(art. 1033º/d derroga 1032º).
Problema é que senhorio pode não faze ressas intervenções a que está por lei obrigado.
➢ MLP: problema prévio se há obrigação é resolvido, porque há essa obrigação no
Arrendamento Urbano. Problema posterior é quanto ao que se pode fazer para dar
corpo a essa obrigação.
Para o cumprimento dessas obrigações, no âmbito do contrato de locação, seria muito moroso
a propositura de uma ação de cumprimento.
Tem de haver outra solução mais expedita:
• Lei introduz esquema no art. 1036º e permite intervenção do locatário sem ele ter de
esperar pela intervenção do senhorio – arrendatário pode substituir-se ao senhorio no
58
Art. 1034º
• Consequências da falta de legitimidade do locador para a celebração de um contrato de locação:
Contrato não é inválido e sim ineficaz.
o Há obrigação de não ceder o gozo da coisa, mas ele pode não ser inválido.
o É sem dúvida ineficaz, mas não é necessariamente inválido.
65
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
cumprimento de uma obrigação deste (intervindo até fisicamente numa coisa que é de
propriedade alheia).
o Art. 1036º/1 – caso de mora do locador;
▪ Locatário pode realizar reparações urgentes59
o Art. 1036º/2 – não chega a haver mora;
▪ Locador não sabe o que está a acontecer pois não houve tempo de o
notificar para ele intervir.
▪ É importante que ele avise o senhorio ao mesmo tempo – para ser lícita
a ação do locatário. Isto porque é o locador que decide qual a solução
que dá à coisa.
O locatário que agir ao abrigo do art. 1036º tem direito ao reembolso das despesas – e é o
reembolso imediato (não tem de esperar pelo fim, como as benfeitorias).
Arrendamento Urbano: art. 1074º/3, in fine – o que tiver gasto na reparação pode ser
compensado na obrigação de pagar a renda
Locatário pode restituir a coisa sem ser igual ao início se a deterioração da coisa for devida a
uma deterioração prudente60.
59
Para aferir o preenchimento deste requisito tem de se fazer ponderação entre desvantagem/prejuízo
que locatário teria para resolução do problema em prazo normal de ação judicial e verificar se esse prejuízo
é ou não aceitável.
➢ Afere-se também a importância da reparação para o uso da coisa.
➢ MLP: afere-se em função do interesse do locatário e o impacto que a falta dessa reparação
causa no exercício do seu direito
60
Articula-se com a Obrigação de Utilização Prudente de uma forma que se pode respeitar um dos deveres
e não o outro.
➢ MLP: eles estão alinhados e termos de conteúdo mas não precisam de estar
66
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Proibições de Locação
Só existe uma única proibição específica de locação, que respeita ao arrendamento de bens do
incapaz a favor dos seus pais, tutor, curador e etc.
➢ Art. 1892º - sem autorização do tribunal (atualmente do Ministério Público, por força do
DL 272/2001) não podem os pais tomar de arrendamento, ainda que por intermédio de
hasta pública, os bens do filho sujeito ao poder paternal.
o Sem esta autorização, o arrendamento é anulável a requerimento do menor, até
um ano depois de atingir a maioridade ou ser emancipado ou, se entretanto
falecer, pelos seus herdeiros excluindo-se os pais – art. 1893º
Art. 1937º/b em relação ao tutor, que é extensiva ao curador por força do art. 156º, ao administrar
os bens, por força do art. 1971º/1.
➢ Também parece ser extensível ao produtor, sempre que este substitua o tutor (art.
1956º/b).
➢ Art. 1939º
Pressuposto do art. 1057º é apenas a aquisição do direito com base no qual foi celebrado o
contrato, independentemente da forma como essa transmissão se opere (por ato entre vivos ou
mortis causa).
➢ Se locador transmitir seu direito de propriedade sobre a coisa, transmite também o seu
direito no contrato de locação.
61
MLP: Lei utiliza a palavra sucessão porque a transmissão é forçada. Não é um caso de cessão da posição
contratual, pois o efeito translativo ou transmitivo é forçado e a lei estabelece independentemente da
vontade das partes (do locatário)
67
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Venda executiva do bem (art. 824º/2 não inclui a locação) ou alienação em processo de
insolvência (art. 109º CIRE) também não afetam o direito do locatário.
68
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
MESMO QUE PERMITIDA, deve ser comunicada ao senhorio no prazo de quinze dias (art.
1038º/g e 1112º/3, in fine CC), sem a qual essa transmissão será ineficaz em relação ao
senhorio, podendo este resolver o contrato (art. 1083º/2/e), a menos que tenha reconhecido
o beneficiário da cedência como tal ou que a comunicação lhe tenha sido efetuada por este
(art. 1049º).
62
Transmissão da propriedade de um Estabelecimento Comercial com caráter definitivo e unitário, por negócio
entre vivos.
Art. 1112º vem estabelecer exceção ao art. 424º - casos de trespasses de estabelecimentos instalados em prédios
arrendados
➢ Não há necessidade de autorização do senhorio (nos termos do art. 424º) se houver um trespasse de um
Estabelecimento Comercial (e agregado de elementos que enformam o Estabelecimento Comercial) que
funcione em prédio arrendado.
o Só a transmissão da posição de arrendatário está excetuada das regras civis – dispensa de
autorização só é válida para negociação sobre Estabelecimento (negociado como um todo
embora seja possível retirar alguns elementos)
o As transmissões de dívidas e as restantes figuras são reguladas pelo CC – créditos podem ser
englobados na transmissão do Estabelecimento e débitos também – art. 595º CC
▪ Quanto ao pagamento de dívidas anteriores à transmissão, não havendo autorização, o
transmitente continua a ser responsável perante o cedido, em solidariedade com o
transmissário, pelo pagamento das dívidas existentes à data da “assunção” pelo cedido
da relação contratual com o cessionário.
o Esta exceção não e aplica aos contratos que têm natureza intuitu personae.
➢ Januário: Art. 424º CC não se mostra pensado em função da empresa e das realidades comerciais, as quais
clamam por uma maior flexibilidade quanto à “circulação do contrato” (característica do Direito
Comercial)62 – o regime do art. 424º CC espartilha ou impede a negociação da empresa, o que dificilmente
seria compatível com o principio constitucional de livre iniciativa e de organização empresarial, consagrado
no art. 80º/c CRP.
o Cassiano dos Santos: art. 424º CC não se aplica no Direito Comercial pois a solução do Direito
Civil não é conveniente para as relações comerciais
69
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Esse cariz intuitu personae é atenuado no âmbito do Arrendamento Urbano em que ocorre uma
comunicação do direito em relação ao respetivo cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o
regime de bens vigentes (art. 1068º).
Há algumas situações previstas em que o direito do arrendatário se transmite por morte deste:
art. 1106º + 1107º
Não impede a oposição à renovação pelo senhorio nos termos do prazo do contrato (art. 1097º).
• Se for de duração indeterminada, a morte do arrendatário não afeta o direito do
senhorio a denunciar com a antecedência mínima de dois anos (art. 1101º/c).
• Para o comércio e indústria: art. 1113º
Engloba tanto o subarrendamento como o subaluguer, embora este último não tenha
relevância prática – conforme o bem (art. 1023º).
Sublocação pode ser total ou parcial – consoante sublocador conceda ao sublocatário todo o
gozo do bem locado ou apenas parte dele.
63
Romano Martinez: Não há substituições de partes no contrato (como na cessão) e coexistem 2 contratos
e não há uma modificação subjetiva do primeiro.
É também diferente da Hospedagem, do art.1093º/3 (+ art. 1093º/1/b).
64
O que significa reconhecer? Ter conhecimento da locação e tolerar a conduta do locatário após ser
conhecida, por exemplo.
70
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 1033º - casos em que o locador deixa de responder pelos defeitos da coisa
(Irresponsabilidade)
a) Conhecimento dos defeitos pelo locatário leva ao afastamento da responsabilidade
do locador, pois locatário aceita conscientemente celebrar o contrato de locação nessas
condições.
➢ O desconhecimento como fundamento da tutela do locatário; conhecimento, logo
desnecessidade de culpa.
b) Pois cabe ao locatário o ónus de verificar o estado da coisa, salvo se locador assegurar
a inexistência de defeitos ousar de dolo para os ocultar (uma vez que nesse caso o
locador tem responsabilidade específica por o locatário ter aceite o contrato nessas
condições).
➢ O desconhecimento como fundamento da tutela do locatário; conhecimento, logo
desnecessidade de culpa.
65
No arrendamento urbano, senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial,
considerando-se resolvido o primeiro arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário direto
(art. 1090º/1)
66
Vício implica incumprimento do locador desde que verificados os requisitos positivos e negativos do
art. 1032º, logo, resolução e responsabilidade civil. Mas também anulação por erro ou dolo (art. 1035º).
71
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
A locação de bens alheios é válida – solução compreensível pois não estamos perante contrato
translativo de direitos, mas antes constitutivo de obrigações.
➢ Apenas quando locatário é privado do gozo da coisa é que pode reagir perante o locador,
mas a situação já não é de invalidade, mas antes de incumprimento do contrato.
➢ Nestes casos, o art. 1035º admite que o locatário pode também proceder à anulação do
contrato por erro ou dolo, nos termos gerais.
Supervenientes
PRIVAÇÃO TEMPORÁRIA DA COISA LOCADA
Relaciona-se com circunstância que diz respeito à própria coisa locada e não devido a situações
do locatário.
Ex: automóvel é furtado, em circunstâncias que não era possível evitar ou prevenir
➢ Art. 1037 – locador não tem de assegurar o gozo da coisa contra atos de terceiro
Há privação de gozo, o que é perturbação do contrato de locação, mas tal não corresponde a
nenhum incumprimento do locador – daí que este seja o exemplo que revele que este contrato
providencia o gozo da coisa (opinião MLP)
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Ex: se locador é hospitalizado e não aproveita o gozo da coisa isso é problema dele, não há
nenhum problema com a coisa locada
Direito à Resolução
Lei também estabelece a possibilidade de resolução, em certos termos – art. 1050º/a
➢ Pode haver algumas dificuldades em articular este artigo geral com o regime do
Arrendamento Urbano (art. 1083º)
MLP: CC não é muito claro mas deve concluir-se pela existência desta obrigação
➢ Mas no Arrendamento Urbano há consagração legal de conservação – não há dúvidas
que é um dever do senhorio – art. 1074º
o Perante um defeito superveniente, no Arrendamento Urbano não há dúvidas
(art. 1074º), e para a locação em geral também há a obrigação (do locador) de
reparação devido a que só assim se garante o gozo da coisa ao locatário
Este art. 1032º/b diz que locador só é responsável por este efeito se ele ocorrer por culpa do
locador.
➢ MLP67: este artigo refere-se apenas à indemnização e não à reparação do defeito
(como PL / AV)
67
= PL/AV ≠ ML e Januário Gomes
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Direito à Resolução
Locatário tem direito à resolução do contrato – art. 1050º/b
• Exige-se que seja um defeito grave para justificar a resolução.
• No Arrendamento Urbano há norma paralela (art. 1085º/5)
Art. 1041º
• Locador a quem não seja paga a renda no tempo devido ele tem direito a indemnização
o Mas esta indemnização é opção do locador, ele pode exigir somente os juros de
mora.
Se o não pagamento for devido a uma razão que o legitima então não há mora.
Dentro dessas razões podem estar as perturbações no gozo da coisa que o locatário sofre.
Art. 1041º/3
• Locatário para fazer cessar a mora tem de pagar a renda em atraso e a indemnização
• Ideia de que locatário só purga a mora se pagar renda/aluguer + indemnização está
também consagrada no art. 1042º/1
Art. 1078º/4, 5, 6, 7
Mas a lei não conferiu nenhuma taxatividade e não estabeleceu nenhum critério orientador
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Art. 1083º estabelece os termos em que cada uma das partes pode resolver o contrato de
arrendamento.
➢ Pode ser noutros termos (oposição à renovação, denúncia e etc.), aqui é somente a
resolução.
Por este artigo perpassa a ideia que cada uma das partes só pode por termo ao contrato por
via da resolução com fundamento no incumprimento da contraparte quando esse
incumprimento torne inexigível a manutenção da relação contratual.
• Isto obriga a fazer juízo de prognose, que entra em conta com as consequências desse
incumprimento para o futuro
o Pergunta-se a parte fiel deve ou não ter de suportar essas futuras
consequências.
o Ex: locatário viola reiteradamente regras de sossego e de boa vizinhança.
Locador avisa. É exigível ao locador esperar que locatário mude? Não é. É este
juízo do que é esperável para o futuro que tem de se fazer para saber se é
suportável esse risco e o incumprimento dos deveres do locatário.
• Exige-se que incumprimento seja de tal ordem que torne inexigível a manutenção da
relação contratual
Extinção do Contrato
O contrato de locação está sujeito às causas gerais de extinção dos contratos – art. 1079º
O regime da cessação do contrato de Arrendamento Urbano tem natureza injuntiva pelo art.
1080º
➢ ML: Compreensível face à importância dos interesses em jogo.
Revogação
Romano Martinez: Ato bilateral que carece do consentimento do locador e do locatário – por
vontade das partes pode extinguir-se o vínculo entre elas.
• Acordo que leva à extinção de um vínculo obrigacional = Distrate (Galvão Telles)
• Aqueles que constituíram um vínculo contratual podem a todo o tempo, com base num
princípio de autonomia privada, extinguir esse mesmo vínculo.
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Locatário podia por sempre termo ao contrato e locador não podia por termo a esse contrato
75
Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Resolução
RESOLUÇÃO PELO LOCADOR
Locador pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento das obrigações do
locatário (art. 801º69), mas essa resolução é sujeita a certos condicionamentos.
➢ Não é todo e qualquer incumprimento do locatário que fundamenta a resolução – exige-
se um incumprimento grave.
Como é contrato de execução continuada, a resolução não opera retroativamente, pelo que
não obriga a restituir as prestações já realizadas (art. 434º/2).
Nº2 é uma das regras que vem adaptar um fundamento geral de extinção do contrato, tendo em
conta uma relação duradoura.
• Não é todo o tipo de incumprimento que gera um direito à resolução do contrato – só
aquele que torne inexigível à parte fiel o continuar o contrato.
o Tem que se testar se a violação/incumprimento leva efetivamente a esta
situação de inexigibilidade da manutenção do contrato.
o Ex: Arrendatário dá festa até tarde e viola o art. 1083º/2/a – mas se acontece
só uma vez não dá fundamento para resolver o contrato
• MLP: O raciocínio que a lei obriga a fazer é pensar em que medida o acontecimento
pretérito se projeta na execução futura do contrato – isto é o que a lei reclama quando
fala em inexigibilidade do contrato.
o Pode ser reiteração ou gravidade.
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Romano Martinez: quando o locatário não cumpra definitivamente a sua prestação, cabe ao locador o
direito de resolver o contrato.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
MLP: casos do art. 1083º/2 são situações de incumprimento e são suscetíveis de gerar um direito
à resolução pelo senhorio mas têm de passar pelo crivo de gravidade e tornar inexigível a
manutenção do contrato.
➢ Nalguns casos e difícil imaginar um incumprimento que só por si não gera direito à
resolução.
Terminologia legal não é a mesma (MLP: infelizmente), no caso do art. 1083º/5 – parece que a
sua verificação não tem de ter dos dois requisitos da inexigibilidade.
Esta regra geral tem um desvio – quando se trata de resolução de um senhorio que não seja
fundada por falta de pagamento do preço, ele tem de por uma ação judicial (art. 1084º)
Caducidade
ML: Extinção do contrato em virtude da verificação de um facto jurídico stricto sensu
Art. 1051º
a) Pressupõe que não se tenha verificado uma renovação do contrato, que é a regra no
âmbito do arrendamento (art. 1054º)
b) Aposição de condição resolutiva aos contratos de arrendamento sofre alguma limitação,
dado que a mesma não poderá ser usada para defraudar os fundamentos da resolução
do contrato, atenta a natureza imperativa dos mesmos (art. 1080º).
c) Sujeita a restrição pelo art. 1052º
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
A permanência pelo arrendatário do gozo da coisa, pelo prazo de um ano e sem oposição do
senhorio, funciona como uma causa de renovação do contrato, mesmo após a verificação da sua
extinção – é uma sanação da caducidade – art. 1056º
➢ Restrito às hipóteses do art. 1051º/1/a, b, g
Cessação do direito com base no qual se estabeleceu a locação, o contrato de locação caduca
Por exemplo, art. 1089º
Arrendamento Urbano
PRAZO CERTO – art. 1095º e ss.
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Preferência Legal: não pode haver renúncia genérica e antecipada a este direito – tal seria nulo pelo art.
280º - pois há razões de ordem pública subjacentes a esta opção do legislador.
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Sebenta Contratos I – 2017/2018 DNB
Este regime é aplicável, por remissão, ao contrato de arrendamento para fins não
habitacionais – portanto aplica-se a todo o regime do arrendamento urbano
MLP: No entanto, para os fins habitacionais as normas são imperativas.
➢ Para fins não habitacionais: art. 1110º - desvio/fuga à imperatividade pelo menos
quanto à oposição à renovação e à denúncia.
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MLP: Compreende-se que quando a Oposição à Renovação é feita pelo arrendatário os prazos sejam
menores.
79