Depuración impuesto renta año gravable 2014 para las copropiedades

comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes

Fecha de elaboración: Marzo 8 del 2015

Según el artículo 186 de la Ley 1607 de diciembre del 2012, si durante el 2014 una copropiedad comercial o mixta explotó sus áreas comunes, en ese caso esa copropiedad
pasó de ser “no contribuyente del impuesto de renta” (categoría que le hubiera dado el artículo 23 del E.T., si no hubiera explotado sus áreas comunes) y se convirtió en
“contribuyente del régimen especial” (en el RUT incluso le debe figurar la responsabilidad “04″). Sin embargo, sucede que durante los años 2013 y 2014 el Gobierno no
expidió ningún decreto reglamentario que modificara al Decreto 4400 de diciembre del 2004 (el cual es el único que reglamenta todo lo relativo al “régimen tributario especial”
contenido en los artículos 19 y también 356 a 364 del E.T.) y con eso se diera más claridad sobre la forma en que las copropiedades tendrían que elaborar su declaración de
renta. Por tanto, por ahora lo único que se puede hacer para tener algo de claridad en este tema es utilizar una parte pertinente de la exposición de motivos que se hizo en el
Congreso en diciembre del 2012 antes de aprobar el artículo 186 de la Ley 1607 en donde se lee: PONENCIA SEGUNDO DEBATE: "Se introduce un cambio al artículo nuevo
aprobado en primer debate, en virtud del cual, aunque se conserva la calidad de no contribuyente de las personas jurídicas que surgen por la constitución de la propiedad
horizontal, se le asigna la calidad de tal en los eventos que explote comercialmente las áreas comunes y solo en relación con tales ingresos. Se introduce un parágrafo
para aclarar que como se trata de personas jurídicas sin ánimo de lucro, deben someterse al régimen tributario especial previsto para estas en el Estatuto Tributario". En vista
de lo anterior, se entiende que los Congresistas aprobaron que la copropiedad comercial o mixta que explotara sus áreas comunes debía separar sus rentas normales (por
cobros de cuotas de administración con sus costos y gastos asociados) de lo que serían sus otras otras rentas por explotación de zonas comunes (que también se forman
con ingresos y costos o gastos asociados) y de esa forma tributar siempre con tarifa del 20% solo sobre la utilidad fiscal que se obtenga de la explotación de las áreas
comunes. Eso en la práctica es lo que se conoce popularmente como "cedulación" y es lo que también aplican otras entidades del mismo régimen tributario especial
mencionadas expresamente en el numeral 3 del mismo artículo 19 del E.T., en donde se lee: "Los fondos mutuos de inversión y las asociaciones gremiales respecto de sus
actividades industriales y de mercadeo".

Adicional a lo anterior, la DIAN expidió en agosto 27 del 2014 su Concepto 052431 en la cual se resolvieron múltiples preguntas de diferentes temas siendo la número 13.1 la
siguiente: "¿Es necesario que las copropiedades que realicen simultáneamente actividades industriales o comerciales lleven a cabo dos depuraciones: una con los ingresos
no sometidos a impuesto (cuotas de administración) y otra con los ingresos procedentes de las actividades comercial o industrial y obtener dos beneficios netos o excedentes
diferentes y llevar solo a la declaración de renta el segundo, o debe obtener un solo beneficio neto o excedente en la forma establecida en los artículos 3, 4, 5 y 8 del Decreto
4400 del 2004? Para dar respuesta a dicha pregunta la DIAN citó primero el mismo texto de la exposición de motivos de la Ley 1607 que antes citamos y a continuación dijo
lo siguiente: "así las cosas, ante la pérdida de la calidad de no contribuyente de los impuestos nacionales, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad
horizontal, diferentes a las de uso residencial, quedan sujetas al régimen tributario especial, de que trata los artículos 19, 356 al 364 del Estatuto Tributario y el Decreto 4400
del 2004 modificado por el Decreto 640 del 2005. Con este fin y teniendo en cuenta los antecedentes de la norma, el beneficio neto o excedente fiscal de las personas
jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes a las de uso residencial, debe tomar los ingresos provenientes de la explotación comercial o
industrial, en los términos del inciso 1° del articulo 186 y restarles los egresos que tengan relación con la renta generada.
Los otros ingresos y gastos relacionados con el objeto social de este tipo de propiedad horizontal en los términos del articulo32 de la ley 675 del 2001, no relacionados con la
explotación comercial o industrial del bien o los bienes comunes, continúan estando no sometidos al impuesto de renta.” De lo anterior, se puede entender que la posición de
la DIAN es que las copropiedades deben llevar entonces a su declaración de renta únicamente los ingresos de la explotación de áreas de comunes (pues son los únicos
sujetos al impuesto de renta) y restarle a dichos ingresos solo los costos y gastos que sí se relacionen con ellos. Además, al evitar que se lleven a la declaración de renta los
ingresos y gastos de las actividades normales de la copropiedad también se lograría evitar que la pérdida que se pueda llegar a originar en esas actividades normales termine
afectando la utilidad que puedan arrojar las actividades de la explotación de las áreas comunes. Así mismo, si a la declaración solo se llevan los ingresos de las explotaciones
de las áreas comunes, en ese caso, cuando no exista impuesto a cargo y se deba al mismo tiempo calcular alguna "sanción por extemporaneidad", dicha sanción sería más
económica pues el artículo 641 del E.T., indica que cuando no haya "impuesto a cargo", la sanción de extemporaneidad se calcula en función de los "ingresos brutos". De
igual forma, si a la declaración de renta únicamente se llevan los ingresos provenientes de la explotación de las áreas comunes, en tal caso deberá tenerse presente que para
el cumplimiento de las demás obligaciones que llegue a tener la copropiedad (como por ejemplo definir la periodicidad de sus declaraciones de IVA en el año siguiente, o
definir si deberá entregar la mayoría de los reportes de información exógena que se pidan para periodos posteriores) sí deberá tomar en cuenta el gran total de los ingresos
brutos que obtuvo en el año que se cierra y no solo los ingresos brutos provenientes de la explotación de áreas comunes. Así mismo, al momento de hacer los reportes de
información exógena tributaria del año fiscal que ya se cerró, también deberá informar en dichos reportes los ingresos, los costos y gastos que no se hayan llevado a la
declaración de renta (estos últimos los reportaría como "gastos no deducibles").

De otra parte, si la copropiedad lleva a su declaración de renta únicamente los ingresos y gastos relacionados con la explotación de sus áreas comunes, queda la inquietud
acerca de si el patrimonio fiscal que deben declarar a diciembre 31 dentro de la misma declaración de renta solo se formaría con los activos y pasivos que sí se relacionan
con la explotación de los bienes comunes o deberían incluir la totalidad de sus activos y pasivos. Esa situación es de mucha relevancia pues si a diciembre 31 del 2014 llegan
a declarar patrimonios líquidos superiores a $1.000.000.000, en tal caso, como ese sería el mismo valor de patrimonio líquido a enero 1 del 2015, se convertirían en sujetos
del Impuesto a la Rriqueza contemplado en los artículos 1 a 9 de La Ley 1739 del 2014 (recuérdese que según dicha Ley, a las únicas entidades del régimen especial a las
que se exonera del Impuesto a la Riqueza es a las entidades del numeral 1 del artículo 19 y allí no cabrían las copropiedades). Por ahora se podría entender que solo deben
denunciar el patrimonio que sí se relacione con las actividades de explotación de áreas comunes aunque sería conveniente si la DIAN emitiera alguna doctrina oportuna al
respecto. Además, si les correspondiera declarar la totalidad de su patrimonio y no solo el relacionado con la explotación de las áreas comunes, en ese caso no se debe tener
ningún temor con el aparente "incremento patrimonial no justificado" que se pueda generar al comparar el patrimonio líquido del 2013 vs el patrimonio líquido del 2014 pues
el artículo 19 del Decreto 4400 del 2004 establece que a todas las entidades del régimen especial se las exonera de la "renta líquida por comparación patrimonial".

Ejercicio
En razón de lo antes comentado, en la hoja siguiente de este mismo archivo presentamos un modelo simple de la forma como una copropiedad comercial o mixta que sí
explotó sus áreas comunes haría su ejercicio de convertir las cifras contables de su estado de resultados del año 2014 en cifras fiscales y cómo convertiría al mismo tiempo
esas cifras fiscales en cifras donde se distingan las rentas de sus operaciones normales y las rentas de la explotación de sus áreas comunes. Con eso podrá definir la
información que llevaría a su declaración de renta y el posible impuesto de renta que le correspondería liquidar.
 Depuración impuesto renta año gravable 2014 para las copropiedades
comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes
Fecha de elaboración: Febrero 14 de 2015
Ejercicio
En razón de lo comentado en la introducción de este archivo, a continuación presentamos un modelo simple de la forma en como una copropiedad comercial o mixta que sí
explotó sus áreas comunes durante el 2014 haría su ejercicio de convertir las cifras contables de su estado de resultados del año 2014 en cifras fiscales y cómo convertiría al
mismo tiempo esas cifras fiscales en cifras donde se distingan las rentas de sus operaciones normales y las rentas de la explotación de sus áreas comunes. Con eso podrá
definir la información que sí llevaría a su declaraicón de renta y el posible impuesto de renta que le correspondería liquidar.

(Nota: para quienes deseen usar esta herramienta como plantilla, tener presente de digitar con un signo menos al frente las cifras que restan para que así no se alteren los
resultados de las celdas donde se hacen sumas)

Cedulación
Ajustes para llegar a saldos fiscales
Renta de las
Saldos Saldo Renta de las
explotaciones de
contables fiscal actividades
Detalle áreas comunes
a diciembre a diciembre normales (esta
(esta será la
31 de 2014 db cr 31 de 2014 información no se
única información
llevará a la
que se llevará a
declaración de
la declaración de
renta)
renta)
Ingresos operacionales
De actividades normales 100,000,000 100,000,000 100,000,000
De explotación de áreas comunes 45,000,000 45,000,000 45,000,000

Ingresos no operacionales
De actividades normales 2,500,000 50,000 (a ) 2,450,000 2,450,000
De explotación de áreas comunes 3,000,000 45,000 (a) 2,955,000 2,955,000

Ingresos por intereses y rendimientos financieros

De actividades normales 1,000,000 1,000,000 1,000,000
De explotación de áreas comunes 900,000 900,000 900,000

Subtotal ingresos brutos 152,400,000 152,305,000 103,450,000 48,855,000

Devoluciones en ventas u operaciones anuladas

De actividades normales (10,000) (10,000) (10,000)
De explotación de áreas comunes (25,000) (25,000) (25,000)

Menos: Ingresos que no son gravados fiscalmente

De actividades normales (Ej.: indemnizaciones de las No aplica 25,000 (25,000) (25,000)
aseguradoras por daño emergente; artículo 45 E.T.)
De explotación de áreas comunes (Ej.: indemnizaciones No aplica 45,000 (45,000) (45,000)
de las aseguradoras por daño emergente; artículo 45
Subtotal ingresos netos 152,365,000
Menos: Gastos operacionales de administración
De actividades normales (110,000,000) 50,000,000 (b) 2,000,000 (158,000,000) (158,000,000)
De explotación de áreas comunes (34,000,000) 30,000,000 (b) 3,000,000 (61,000,000) (61,000,000)

Total Utilidad (y/o pérdida) contable antes de impuesto 8,365,000

Renta líquida fiscal 0 0 0
O pérdida Líquida fiscal (66,800,000) (54,585,000) (12,215,000)
Menos: Compensaciones ( c ) 0
Renta presuntiva Nunca calculan
Menos: Renta exenta ( d ) Nunca
Renta líquida gravable ( e ) 0
Impuesto a cargo de renta (20%) 0
Menos: Anticipo al impuesto de renta Nunca tendrán
Más: Anticipo al impuesto de renta del año siguiente Nunca calculan
Menos: Saldo a favor del período anteior (2,000)
Menos: Retenciones a título de renta (10,000)
Sanción extemporaneidad (suponga que es por 1 mes) 283,000
Total saldo a pagar 271,000
Total saldo a favor 0

Notas:
(a) Esos son ingresos que solo son contables pero no son fiscales y por tanto nunca se llevarán a la declaración de renta. Ej.: ingresos por recuperación de provisiones y que
inicialmente habían sido provisiones no aceptadas fiscalmente tales como una "provisión sobre activos fijos". O incluso allí también irían los "ingresos de ejercicios anteriores"
pues si esos ingresos los registraron en la contabilidad durante el 2014, pero es claro que son de "ejercicios anteriores", entonces lo que tocaría hacer en la parte fiscal es ir a
buscar la declaración de renta de esos "años anteriores" y modificarlas incluyéndoles esos ingresos que eran justamente de esos "años anteriores".

(b) Esos valores que le restamos a los gastos y costos contables mediante hacerles un crédito, son valores por gastos y costos que no son deducibles fiscalmente
(Ej.:sanciones DIAN, intereses PILA, el 50% del 4 x mil, el exceso de lo pagado a los administradores violando el límite del artículo 356-1, y gastos originados en pasivos
estimados que se llevaban contra el pasivo del fondo de imprevistos). Y los valores que le aumentamos a los gastos y costos contables mediante hacerles un débito, son
valores que sí son gasto fiscal aunque no figuren como gasto contable; Ej.: Valor del 100% de la compra de un activo fijo durante el año según lo permite el artículo 4 del
Decreto 4400 de 2004. En todo caso, si se usa esa deducción fiscal especial entonces no se puede restar al mismo tiempo como deducible el gasto o costo contable por la
depreciación de esos mismos activos fijos si eran activos fijos depreciables.
(c) Si la copropiedad presentó declaración del año gravable anterior (2013) y en ella declaró una "pérdida fiscal" originada únicamente en la explotación de las áreas
comunes, en tal caso, y de acuerdo con el artículo 6 del Decreto 4400 de 2004 y el artículo 147 del E.T., dicha pérdida se puede usar en la declaración del 2014 a manera de
compensación pero solo si el ejercicio 2014, hasta antes de compensar la pérdida fiscal del 2013, estuviese arrojando "renta liquida" en lugar de "pérdida líquida" (lo cual no
se cumple en este caso). Al respecto, debe recordarse que si en alguna declaración de renta se declara una "pérdida fiscal" o se hacen "compensaciones de pérdidas fiscales
de años anteriores", dicha declaración solo quedará en firme dentro de los 5 años siguientes a su presentación (Ver artículo 147 del E.T.). Por consiguiente, quienes no
deseen que su declaración arroje "perdida fiscal" y con eso evitar que quede abierta para la DIAN durante 5 años, pueden en ese caso renunciar voluntariamente al derecho
de incluir en la declaración los costos y gastos en exceso que le están produciendo la pérdida fiscal y dejar mejor una renta líquida fiscal aunque sea pequeña.

(d) Aun si la actividad de explotar las áreas comunes llegara a dar utilidad o excedente fiscalmente, lo que va a suceder es que las copropiedad nunca podrán restar esa
utilidad como "renta exenta" pues la copropiedad no realiza ninguna de las actividades que se mencionan en el artículo 359 del E.T.. Como sea, la DIAN, en la pregunta No. 2
de su Concepto 55853 de septiembre 4 de 2013 y en la pregunta 13.2 del Concepto 52431 de agosto de 2014 ha llegado a la conclusión errónea de que las copropiedades sí
se podrán tomar su excedente fiscal como exento si lo destinan a las actividades de su objeto social. Para llegar a esas conclusiones la DIAN solo cita los artículos 357 y 358
del E.T. pero siempre se olvida de examinar el artículo 359. Por anto, mientras las doctrinas de la DIAN estén vigentes, y sin importar si son equivocadas, los contribuyentes
que deseen podrán apegarse a ellas (ver el artículo 264 de la Ley 223 de 1995).

(e) En este ejercicio, como la explotación de las áreas comunes produjo "pérdida fiscal", entonces no se produjo "impuesto a cargo de renta" pero sí se pudieron restar las
retenciones a titulo de renta, y sumar luego la sanción de extemporaneidad del artículo 641 del E.T. Al respecto, recuérdese que el artículo 641 del E.T. indica que cuando no
exista "impuesto a cargo", entonces la sanción de extemporaneidad se calcula con el 0,5% de los "ingresos brutos" llevados a la declaración y multiplicando por cada mes o
fracción de mes de atraso en la presentación de la declaración. Además, cualquier sanción que se liquide en una declaración no puede quedar por debajo de la "sanción
mínima" del art. 639 del E.T., a saber, 10 UVT. Por consiguiente, al no liquidar ningún valor por "impuesto a cargo", la "sanción de extemporaneidad" se puede volver muy
onerosa (pues se calcularía sobre los ingresos brutos). Es por eso que muchos pueden pensar mejor en auto rechazarse costos o deducciones y con ello forzar a la
declaración a que produzca algo de "utilidad" y con ello forzarla a que sí origine algún valor pequeño por "impuesto a cargo" y con eso la sanción de extemporaneidad
terminaría siendo más pequeña.

Y la forma de llevar los anteriores datos al formulario 110 sería:

Renglón Nombre Renglón Valores

42 Ingresos Brutos operacionales 45,000,000
43 Ingresos brutos no operacionales 2,955,000
44 Intereses y rendimientos financieros 900,000
45 Total Ingresos Brutos 48,855,000
46 Devoluciones, rebajas y descuentos 25,000
47 Ingresos No gravados 45,000
48 Total Ingresos Netos (45-46-47) 48,785,000
49 Costo de Ventas 0
51 Total Costos 0
52 Gastos operacionales de Administracioó n 61,000,000
53 Gastos operacionales de Ventas 0
55 Otras deducciones 0
56 Total Deducciones (52+53+55) 61,000,000
57 Renta líóquida ordinaria del Ejercicio (si 48-51-56 mayor que cero) 0
58 O peó rdida líóquida (si 51+56-48 menor que cero) 12,215,000
59 Compensaciones
60 Renta líóquida del ejercicio (57-59) 0
62 Rentas Exentas 0
64 Renta líquida Gravable (se toma el rengloó n 60 y se le resta el 62) 0
69 Impuesto sobre la Renta 0
70 Descuentos tributarios 0
71 Impuesto neto de renta (69-70) 0
74 Total impuesto a cargo 0
76 Saldo a favor declaracioó n anterior sin solicitud de devolucioó n o 2,000
compen.
78 Otras retenciones 10,000
79 Total Retenciones 10,000
81 Saldo a pagar por impuesto 0
82 Sanciones 283,000
83 Saldo a pagar 271,000
84 o Saldo a favor 0