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PROYECTO DE CONSTRUCCION

Concepto: es el conjunto de documentos donde se estudian y detallan las condiciones


de ejecución material que debe reunir la realización de una construcción.
Tipos de proyecto: se clasifican en función de las construcciones que se van a realizar.
· Proyectos de edificación: son proyectos que pretenden construir un edificio
1.- Residenciales: son los destinado a funcionar como viviendas de personas.
A) unifamiliares.
B) colectivos.
2.- No residenciales: son los no destinados a viviendas. Ej. cines, hospitales,
supermercados, etc.
· Proyectos de urbanización: son todos aquellos que están destinados a la ejecución
material de viales, redes de abastecimiento y saneamiento, y la ejecución de obras de
infraestructuras si fueran necesarias.
· Proyectos de demolición o derribo: son los encargados de derribar edificios, estos
planos los puede firmar un Ing. civil.
· Proyectos de ingeniería civil: son los encargados de hacer proyectos de construcción
de carreteras, puentes, canales, viaductos, etc.
· Proyectos de naves industriales: son proyectos sencillos para hacer naves
industriales.
· Proyectos de reforma, rehabilitación y consolidación: son proyectos para reformar,
rehabilitar y consolidar.
En general la reforma y la rehabilitación son cambios que se hacen en algo ya existente.
Las obras de consolidación son aquellas que intentan reforzar y consolidar la estructura
del edificio.
· Proyectos de decoración de interiores: son aquellos proyectos que sirven para
acondicionar el interior de las viviendas, oficinas, etc.
Factores que influyen en los proyectos
· Factores de edificación:
1.- El uso y destino de la edificación.
2.- Factores económicos. Ej. Según el presupuesto, se pueden usar materiales mejores o
peores.
3.- Características del terreno, tanto topográficas como geológicas. Ej. Depende del
terreno, si hay más inclinación hará falta una cimentación distinta para que resista la
inclinación.
4.- Forma geométrica y dimensiones de la parcela. Ej. Si tenemos una parcela con muchos
entrantes tendremos que adecuar el edificio.
5.- Climatología. Impone soluciones constructivas y de diseño en la construcción. Ej.
Cubiertas planas en Andalucía y no en Galicia.
6.- El planeamiento urbanístico. Es la normativa municipal de la parcela que vamos a
edificar, nos dice lo que podemos hacer. Ej. Nos pueden dejar hacer viviendas
unifamiliares o bloques, o si es una vivienda o una nave.
· Factores de proyectos de obra civil:
1.- Condiciones geológicas y topográficas. Dependiendo de las condiciones del terreno,
define una solución u otra.
2.- Obras de interés general, local, autonómico o estatal. Las diferentes administraciones
deben tomar la decisión de realizar las obras o no, y de como hacerlas.
3.- Condiciones económicas, dependen de las inversiones que tenga un proyecto.
4.- El planeamiento regional, cualquier edificación debe cumplir el planeamiento de cada
ciudad. Ej. Si está protegido algún terreno no se podría.
5.- El uso y destino de esa infraestructura, no es igual un túnel que un puente.
Fases de un proyecto
Cada fase tendrá una documentación y definirá cada momento del desarrollo de la
edificación.
En la edificación:
·1ª fase: estudio, investigación y búsqueda de solucione.
1.-Estudio previo. Saber lo que queremos hacer.
Fase informativa El propietario contrata a un proyectista y le dice lo que quiere, como
quiere su vivienda, habitaciones, etc. El promotor tiene que adecuar la vivienda a los
gustos del cliente, sacando sus beneficios. “Elaborar un estudio de las necesidades y
gustos del cliente.
Fase imaginativa. Una vez que se saben los gustos y la información de la vivienda, el
proyectista empieza a imaginar y pensar la vivienda sacando nuevas ideas, y lo empieza
a plasmar en un papel mediante un croquis.
Croquis. Es dibujar como va a quedar la vivienda aproximadamente, luego lo tendrá
que dibujar el delineante.
Costos. El costo de la vivienda dependerá de la zona, el medio donde se haga, etc.
2.- Anteproyecto. Es el proyecto que se presenta al promotor para que este vea como va
a ser su vivienda. Aquí da su opinión para cambiar lo que no le guste.
El anteproyecto define unas ideas más exactas, ya con las medidas establecidas, con lo
que se ha estudiado en la fase previa. El anteproyecto es la primera fase en la cual los
colegios de arquitectos contemplan un contenido mínimo de documentos.”
3.- Proyecto básico. Es el primer proyecto que tiene un valor legal, se presenta a la
municipalidad de su jurisdicción para revisarlo y con el se puede solicitar la licencia de
obras. La documentación que se presenta debe ser descriptiva.
4.- Proyecto de ejecución. Es el proyecto definitivo, es el proyecto en el cual deberán
aparecer todas las soluciones necesarias que permitan la construcción de ese edificio.
En la ingeniería civil.
· 1ª fase: estudio del planeamiento:
1.- Estudio previo.
La administración es la que encarga la obra y tiene unos objetivos muy concretos.
Estudio informativo.
2.- Anteproyecto. Es distinto al de edificación. El factor económico es importante a la hora
de hacer una obra civil.
3.- Fase informativa. Estos proyectos deben exponerse para ver la opinión de las
personas particulares u otros organismos.
4.- Proyecto de construcción. Se definen todos los elementos que hacen posible la
ejecución de la obra.
Documentos de un proyecto
En una edificación:
· Memoria:
1.- Memoria descriptiva. En una memoria tienes que responde a los siguientes puntos:
Antecedentes. En el se redactan las causas y los motivos por el que se va a realizar la
obra, no siempre es necesario hacer los antecedentes.
Objeto del proyecto. Se suele incluir lo que se quiere ejecutar, el sitio donde se quiere
ejecutar, quien es el que se encarga y el técnico del proyecto. Ej. Si es una vivienda
familiar, un hospital, si está en tal calle, quien es el promotor, etc.
Descripción de usos y necesidades. Como es la vivienda, que es lo que tiene, planta,
sótano, etc.
Solar; descripción y características. Los datos del solar que hay que aportar, su forma
geométrica, su superficie, sus linderos y su topografía.
Cumplimiento de normativa. Aquí es donde el técnico se asegura del cumplimiento de
la normativa y debe de justificarlo. Ej. La altura, la superficie de ocupación, etc.
Descripción de la edificación proyectada. Es una descripción literal de lo que queremos
ejecutar, la edificación que estamos haciendo.
Memoria de superficies. Habría que distinguir los tipos de superficie que va a haber en
nuestro proyecto.
Superficie construida: es la suma de cada una de las plantas del edificio, medida dentro
de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como
interiores y los ejes de las medianeras en su caso.
Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos
análogos o por tejadillos formarán parte de la superficie construida cuando se hallen
limitados lateralmente por paredes, en caso contrario se computará únicamente el 50% de
su superficie.
Se suele analizar por plantas
Superficie construida:
P. sótano……………100m²
P. primera……………90m²
P. segunda…………..100m²
Resumen de superficie construida por usos:
Uso garaje………….100m²
Vivienda…………….190m²
Superficie construida total………290m²
Superficie útil: se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, en su caso,
cerrada por el perímetro definido por las cara interior de sus cerramientos con el exterior o
con otros elementos de cualquier uso, del cómputo de superficie útil, queda excluida la
superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda fijos o móviles
y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100cm²
Se excluyen también los elementos estructurales verticales así como la superficie del
suelo en la que la altura libre sea inferior a 1'50m.
Superficie útil:
P. baja……………….61'75m²
Zona común……..18'75m²
Portal……....10m²
Escalera….8'75m²
Local 1………..…….43m²
Aseo…………3m²
Local………..40m²
P. primera……………48m²
Vivienda……24m²
Cocina………20m²
Baño…………4m²
2.- Memoria constructiva. Intenta definir los materiales que se van a emplear para ejercer
el proyecto y lo normal es describir cada uno de esos materiales con un orden más o
menos lógicos.
Cimentación. Describes de que va a estar hecha la cimentación, calidad, tipo, etc.
Estructura.
Cerramientos.
tabiquerías.
Revestimientos y acabados. Interiores y exteriores
Cubiertas
Carpinterías. Interiores y exteriores
3.- Memoria de estructuras
A) Movimientos de tierras
B) Cimentación.
- Parámetros de cálculo.
- Normativa para el cálculo.
- Anexos de cálculo.
- Descripción de lo que estamos haciendo.
C) Estructura.
- Parámetros de cálculo.
- Normativa para el cálculo.
- Anexos de cálculo.
- Descripción de lo que estamos haciendo.
D) Calculos.
- Parámetros de cálculo.
- Normativa para el cálculo.
- Anexos de cálculo.
- Descripción de lo que estamos haciendo.
E) Calidades exigibles a los materiales.
Se coloca por separado o en cada elemento. Ej. Que tipo de hormigón se utiliza en cada
sitio, a que pruebas se debe someter ese hormigón, etc.
4.- Memoria de instalaciones. Trata de describir cada una de las instalaciones que están
dentro de nuestro edificio.
A) Saneamiento. Es toda la instalación horizontal cuyo objetivo es recoger todas las
aguas sucias que genera el edificio, canalizarlas y llevarlas hasta la red municipal.
- Descripción del saneamiento.
- Parámetros de cálculo.
- Normativa a cumplir.
- Anexo de Cálculo.
- Calidad de materiales
- Pruebas de funcionamiento.
B) Fontanería.
Electricidad.
Gas.
Calefacción, climatización.
Ascensores.
5.- Anexos justificativos de cumplimiento de normativa obligatoria
· Justificación del comportamiento térmico del edificio. Las normas obligan que el
edificio tenga y cumpla unas normas para mantener una buena temperatura y un buen
confort. Ej. Materiales aislantes, etc.
· Justificación del comportamiento acústico. Que el edifico cumpla unas normas,
justificando en el proyecto que materiales vas a usar, que separación hay entre viviendas,
o que grosor tienen las paredes, etc.
· Justificación del comportamiento contra el fuego. Esta norma te obliga que diseñes
el edificio de tal forma que haya salidas de emergencia, que se utilicen materiales
adecuados para el fuego, que la separación entre pisos sea la adecuada ante un fugo,
que haya respiraderos en lo garajes, que haya elemento para luchar contra el fuego. Ej.
Mangueras, extintores, etc.
· Justificación del cumplimiento de accesibilidad. Esta ley te obliga a diseñar el
edificio para que sea accesible a todas las personas que tengan inmovilidad y te dice
como tienen que ser las rampas, la medida de los ascensores, etc.
6.- Anexos de cálculo
A veces se puede presentar un anexo de cálculo por si se tiene que comentar algo,
estructuras, etc. En el anexo de cálculo se estudia detalladamente al edificio, las medidas,
etc.
7.- Otros documentos
Depende de las comunidades.
· Estudio geotécnico. En Madrid si no entregas este estudio, no te miran el proyecto.
· Manual de uso y mantenimiento. Lo que intenta es explicar de una manera simple
como está hecho el edificio y dependiendo de los materiales su mantenimiento.
· Estudio básico de seguridad y salud. Es otro documento obligatorio y es un estudio
del edificio para ver que medidas de seguridad tiene que cumplir en su construcción. Si es
un edificio grande ya no sería un estudio básico sino ya más completo.
Pliego de condiciones. (Un proyecto básico no lleva pliego de condiciones).
Este pliego intenta establecer en distintas categorías las características de la ejecución de
los materiales y las relaciones entre los agentes que intervienen en la ejecución de la
obra. Sus partes son:
1.- Pliego de condiciones de índole técnica.
A) La normativa
B) Condiciones de los materiales. Te dice como tienen que ser cada uno de los
materiales que se usa, te lo especifica.
C) Condiciones de ejecución de las unidades de obra. Es como tienen que ejecutarse
los muros, los pilares, etc.
D) Condiciones de los medios auxiliares. Te explica que características deben tener los
medios auxiliares, herramientas, andamios, etc.
2.- Pliego de condiciones de índole económico. Trata de especificar la relación entre
promotor y constructor a la hora de pagar.
Forma de mediciones y abono de las unidades de obra ejecutada. El constructor
una vez que tiene algo construido pide al promotor que le pague parte de esa
construcción. El abono es la forma de pago.
Fianzas. Son las garantías que toma el promotor a la hora de pagar para que la
ejecución de la obra se ejecute correctamente.
Liquidaciones. Te dice como y cuando se paga.
Certificaciones. Es un documento que te dice lo que se ha construido y como para
que se pague la cantidad establecida.
Cláusula de revisión de precios. Es el acuerdo al que llegan el promotor y el
constructor cuando existe una partida que no aparece en el plano.
3.- Pliego de condiciones de índole facultativo. Se especifica la relación que tiene que
existir entre el constructor y la dirección d obra. Ej. Si la dirección sospecha que no se ha
puesto el aislante térmico en la pared le dice al constructor que lo compruebe y que haga
un agujero en el muro para ver si está.
Recepción de obra. Cuando se hará y cómo se hará la recepción de obra.
Prescripciones generales de seguridad y salud.
4.- Pliego de condiciones de índole legal.
condiciones que debe cumplir el constructor. Ej. Si se va a construir un hospital
sale a subasta quien va a realizar la obra de los contratistas (constructores).
Forma de adjudicación y condiciones. Es como se va a primar y penalizar al
contratista.
· Mediciones y presupuesto.
Es el documento que trata de definir todas las unidades de obra que van a intervenir en la
ejecución del proyecto, la cantidad de cada una de ellas (su medición) y su valor, de
manera que tuviésemos que ser capaces de estimar el precio de la cantidad de material
que va a tener; todo ello es el presupuesto.
Normalmente se organiza por capítulos y cada capítulo intenta representar una fase de
obra concreta, se intenta que el orden de esos capítulos coincida con el orden de
ejecución de la obra.
Ej. Capítulo I. Movimiento de tierras.
Capítulo II. Cimentación.
Capítulo III. Saneamiento.
Capítulo IV. Estructura.
Capítulo V. Albañilería.
Capítulo VI. Cubierta.
Capítulo VII. Impermeabilizado.
Capítulo VIII. Carpintería de aluminio.
Capítulo IX. Carpintería de madera.
Capítulo X. Cerrajería.
Capítulo XI. Vidrio.
Capítulo XII. Fontanería.
Capítulo XIII. Instalación eléctrica.
Capítulo XIV. Pinturas.
Capítulo XV. Varios.
Capítulo XVI. Seguridad y salud.
Las mediciones y el presupuesto tienen que ir en el proyecto de ejecución pero no en los
proyectos básicos, en los básicos tiene que ir un avance del presupuesto.
Un avance de presupuesto en un documento que se presenta en el proyecto básico en
una hoja final en el consta sólo las capítulos y el presupuesto de cada uno sin especificar
cada capítulo.
Los planos del proyecto. Es toda documentación gráfica cuyo objeto es definir la
descripción y ejecución del edificio a realizar.
Plano de ubicación. El plano de ubicación es el que ubica la parcela. Ejemplo:
El plano de emplazamiento es un plano más cercano en el cual aparece donde se ubica el
edificio dentro de la parcela.
Plano de plantas acotadas. El número de plantas depende de las plantas si son
diferentes. En estos planos deben aparecer las cotas de las plantas. Ejemplo:
Plano de plantas amuebladas y superficiazas. Se ponen las acotaciones de cada
habitación en un plano y se superficial las superficies útiles, se pone el nombre dentro y
su medida (Ej. Salón comedor = 70m²) y se amuebla. En este plano se ponen las
ventanas y puertas, y en el otro plano se pondrá como es cada ventana y cada puerta.
Secciones y alzados. En un edificio también hay que poner sus secciones y sus
alzados dependiendo del número de plantas. Normalmente su escala es 1/50.
Detalles constructivos. Te detalla las diferentes partes de la construcción, sus
elementos, a una escala mayor.
Planos de estructuras.
 Cimentación. Se hace nuestra parcela en un plano y después se hace la
cimentación.
 Replanteo.
 Saneamiento.
Las tres se hacen en el mismo plano si hay sitio. Ejemplo:
Instalaciones.
o Fontanería.
o Electricidad.
Todo ello tiene que ir representado en un plano y también de cada planta.
Proyecto de obra
En el campo de la arquitectura y la ingeniería civil, el proyecto es el conjunto de
documentos mediante los cuales se define el diseño de una construcción antes de ser
realizada. Es el documento base sobre el que se desarrolla el trabajo de los arquitectos,
ingenieros y proyectistas de distintas especialidades.

A lo largo de un proyecto se desarrolla la distribución de usos y espacios, la utilización de


materiales y tecnologías, y la justificación técnica del cumplimiento de las especificaciones
requeridas por la normativa técnica aplicable.

En muchos ámbitos la elaboración de un proyecto completo es obligatoria antes de iniciar


el desarrollo de una construcción, y puede tener carácter contractual.1

Concepto
El proyecto de obra como cualquier tipo de proyecto es un documento que contiene el
proceso de resolución técnica de un problema. Debido a la gran cantidad de obras que ha
realizado el hombre a lo largo de la historia, el proyecto de obras ha evolucionado y
actualmente se trata de un documento claro, detallado y conciso, con todas las
especificaciones para la realización de la obra, organización de medios, personas y
materiales y métodos constructivos.

Todo proyecto de obra tiene asignados unos objetivos, unas especificaciones a cumplir, un
plazo de realización y un presupuesto a emplear. Estas son las partes fundamentales y que
definen el documento definitivo y sirven, en muchos casos de documento contractual.

Fases de un proyecto de obras


El desarrollo de cualquier proyecto de obras tienen una común evolución temporal,
definida por las siguientes fases:

 1. Idea del proyecto.


o Identificación de la necesidad o problema. Sin “idea” no hay proyecto.
 2. Estudio previo o de viabilidad.
o Comprobar que el proyecto sea prioritario (caso de proyectos públicos).
o Que sea técnica y económicamente viable.
o Identificación de problemas y obstáculos.
o Conocer los beneficiarios (proyectos públicos).
o Posibles fuentes de financiación.
 3. Anteproyecto.
o Estudios más completos que en la fase anterior. Formulación básica del
proyecto y definición de los objetivos.
o Analizar los condicionantes del proyecto.
o Analizar distintas soluciones y alternativas técnicas y valorarlas.
o Diseño de [ingeniería] a nivel anteproyecto (plantas, alzados, secciones
típicas, sin entrar en detalle de dimensionamiento exacto y definitivo,
aunque sí en dimensiones básicas).
o Estimación suficientemente precisa del coste.
o Estudio de viabilidad económica.Estudio de la financiación.“A mayor
inversión en estas fases, menor incertidumbre”
o Cuantificación de costes e ingresos.
o Propuesta de organización, administración y gestión. o Estudio de la
financiación.
 4. Proyecto informativo o Proyecto básico
o Estudios más completos que en la fase anterior con definición precisa del
proyecto.Contienen el diseño, representación de las soluciones técnicas
del proyecto, planos de detalle, anejos técnicos justificativos,
especificaciones detalladas, programación temporal de la ejecución del
proyecto, presupuesto detallado, firma del autor.
o Este documento sirve para la exposición pública y por tanto según las
alegaciones recibidas y aceptadas se modifica dando lugar al proyecto
definitivo de construcción
 5. Proyecto de construcción o Proyecto de ejecución
o Contienen el diseño, representación de las soluciones técnicas del
proyecto, planos de detalle, anejos técnicos justificativos, especificaciones
detalladas, programación temporal de la ejecución del proyecto,
presupuesto detallado, firma del autor y visado colegial (caso de ser
necesario).
 6. Licitación, dirección y ejecución de las obras
o Licitación o concurso para determinar quien ejecuta la obra.
o Ejecución obras, seguimiento y control, ….. recepción
 7. Explotación de la infraestructura
EVALUACION DE PROYECTOS
La evaluación de proyectos inmobiliarios es un Instrumento o Herramienta que provee
información a quien debe tomar decisiones de inversión. En nuestro caso, te asesoramos,
evaluamos tu vivienda, terreno, o departamento para que conozcas las ventajas y
desventajas del proyecto que deseas realizar. Entre los análisis tenemos:

Análisis de Factibilidad de Proyectos:


El análisis de factibilidad, es un reporte que podrá ser usado, como base para decidir si se
procede o no con un proyectó o idea. Se puede usar para diferentes situaciones u objetivos
como; Compra de un terreno, construcción de edificios de vivienda, compra o alquiler de
propiedades para uso comercial y desarrollo de proyectos comerciales.

Evaluación Económica Financiera:


En el estudio de la evaluación económica se pretende definir, mediante la comparación de
los beneficios y costos estimados de un proyecto, si es recomendable su implementación y
posterior operación.

Expediente para financiamiento de proyectos:


Realizamos el expediente para el financiamiento de cualquier proyecto inmobiliario para
que pueda ser presentado al banco o empresa financiera que se requiera, para lograr la
aprobación del crédito.

DESARROLLO DE PROYECTOS

Desarrollamos proyectos de vivienda, comercio y otros, para obras nuevas,


remodelaciones, ampliaciones, demoliciones, etc. Planos de proyectos por especialidades:
Arquitectura, Estructuras, Sanitarios, eléctricos, Electromecánicos e Indeci y Bomberos:

Presupuestos globales y detallados:


Para la toma de decisión en la inversión en las edificaciones (proyectos de vivienda y/o
comerciales)

Expedientes técnicos:
Para la presentación en municipalidades, construcciones u otros fines.

Licencia de construcción:
Nos encargamos de obtener licencias de anteproyecto, proyecto, Remodelaciones,
ampliaciones, etc.

COSNTRUCCIONES DE OBRAS
Ejecutamos la construcción de las obras ya sea por administración, Gerencia de Proyecto
o como contratistas.
Incluye obras de:
 Demoliciones.
 Remodelaciones.
 Ampliaciones.
 Obra nueva.

SUPERVISION DE OBRAS
Control y supervisión de obras: En la supervisión de obra se emplea una metodología para
vigilar la coordinación de actividades con el objetivo de cumplir a tiempo las condiciones
técnicas y económicas estipuladas en el contrato de obra.

Conformidad de obra, Declaratoria de fábrica e Independizaciones:

Realizamos la conformidad de obra en los municipios, evaluando los cambios respectos al


proyecto aprobado, de acuerdo a los requisitos de cada municipalidad. Además
realizamos Independizaciones y Declaratorias de fábrica de edificaciones nuevas como de
regularizaciones.

SANEAMINETO FISICO LEGAL DE INMUEBLES

Realizamos el saneamiento de unidades inmobiliarias nuevas regularizaciones tanto en


municipio como en registros públicos, modificaciones de partidas registrales, etc.
Comprende:

 Independizaciones.
 Declaratoria de Fábrica.
 Inscripciones Registrales.
 Formalización de Condominios

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