Derechos Reales y Personales.

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
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MÓDULO 2
DERECHOS REALES Y PERSONALES
DOMINIO, POSESIÓN, TENENCIA
Es preciso distinguir el Dominio -o Propiedad- de las cosas, de la Posesión, por un lado, y

de la Tenencia, por el otro. Habíamos dicho que el dominio (también llamado
"propiedad"), es el derecho más amplio que puede ejercerse sobre una cosa. Quien es su
propietario puede venderla, alquilarla, donarla, etc. El que posee una cosa, en cambio,
sólo la tiene en su poder con ánimo de dueño, usándola y gozándola como si fuera el
dueño. La distinción es importante en la compraventa de inmuebles, cuando el vendedor
entrega al comprador primero sólo la "posesión" del inmueble y más luego la propiedad o
dominio. Esto se explica porque la transmisión de la propiedad de los inmuebles requiere
de una escritura pública, que se lleva a cabo ante escribano público y debe inscribirse en
el Registro de la Propiedad Inmueble. Entonces, para que todas estas formalidades
burocráticas no entorpezcan la operación, vendedor y comprador deciden que primero se
entregará la simple posesión del inmueble contra la entrega de una parte sustancial del
precio, dejando el pago del saldo para el momento en que se llevará a cabo el acto formal
de la escrituración por le cual se transmite la propiedad propiamente dicha. Por ese
motivo es que aparece, en la práctica, ese instrumento llamado "boleto de compraventa",
que en realidad es una mera "promesa de venta", destinado a facilitar, por así decirlo, la
venta de un inmueble.
Dicho sea de paso, a diferencia de los inmuebles, el régimen de compraventa de los

bienes muebles no impone ninguna formalidad, bastando con la entrega de la cosa por
parte del vendedor al comprador contra la entrega del precio por parte del comprador, al
vendedor. Para los bienes muebles, entonces, la sola posesión vale título.
Con la adquisición de la posesión, el comprador de un inmueble ya puede considerarse

prácticamente dueño de la cosa; podrá usarla, explotarla, pintarla, alquilarla, etc. pero no
podrá disponer de ella transfiriendo su dominio a terceros, porque no lo tiene aún. Es
decir, no podrá venderla ni donarla ni podrá ejercer ningún derecho inherente a su calidad
de propietario.
En otro nivel inferior de derechos está la tenencia de las cosas. Quien sólo es "tenedor" de
una cosa, la tiene bajo su poder, la goza y la aprovecha pero reconociendo en otro la
propiedad. Ejemplo típico es la locación. El inquilino goza de la cosa pero sabe que sólo
puede disponer de ella dentro de los límites fijados en el respectivo contrato de alquiler.
De estos temas tratan los arts. 2351 y 2352 del Código Civil y los arts 1909 y 1910 del
nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) como ya hemos señalado en el módulo
anterior.
Conocer, si bien a grandes rasgos, la distinción entre propiedad, posesión y tenencia de

una unidad funcional es importante para un Administrador, porque a veces hay
departamentos que de pronto se quedan sin dueño porque éste fallece, no existen
herederos y surgen dudas en el consorcio sobre qué temperamento adoptar. Hay
personas que, en conocimiento de un inmueble en esas condiciones, lo ocupan sin más ni
más, se hacen cargo del pago de los impuestos y esperan tranquilamente que transcurra
el plazo de veinte años, pasado el cual la ley les permite transformarse en propietarios. Es
lo que se llama "prescripción veinteañal". Pueden ocuparlo o alquilarlo a un tercero
libremente y muchas veces los vecinos creen que están en presencia de un acto delictivo,
pero ello no es así. La ley no lo prohíbe. Sólo ampara a quien tiene un título mejor. Dichas
personas han hecho actos de posesión, que mientras no aparezca alguien con un mejor
derecho sobre ese inmueble, serán válidos. Nadie está obligado a probar el derecho que
tiene a la posesión pacífica de una cosa. Salvo que aparezca alguien con un derecho
mejor. Dice el 2363 del viejo y derogado CC que el poseedor no tiene obligación de
exhibir su título a la posesión. Él "posee porque posee". Esta última frase define también
la índole de la posesión. La esencia de la posesión es una situación de disfrute.
El nuevo Código Civil y Comercial establece al respecto:
“ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una
cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso
que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder”.
Esta solución aparentemente extraña que adopta nuestra ley civil ha sido inspirada por la
necesidad que siempre ha tenido nuestro país de ocupar plenamente su territorio.
Recordemos que Juan Bautista Alberdi llegó a decir "gobernar es poblar". En un país como
el nuestro, de grandes extensiones deshabitadas, es lógico que Vélez Sarsfield, el autor
del Código Civil se haya inclinado a validar el simple hecho de la ocupación. Pensemos el
año en que fue redactado este cuerpo legal, 1872, bastante cercano a las expediciones al
desierto.
CONDOMINIO
"Es el Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa,
sobre una cosa mueble o inmueble". Así define el (Art. 2673) del viejo Código Civil a este
derecho que tanta relación tiene con la Propiedad Horizontal. Y decimos esto porque,
como veremos más adelante, quien compra un inmueble en propiedad horizontal,
simultáneamente pasa a comprar una parte indivisa de un conjunto de bienes en
condominio con todos los demás propietarios del inmueble (terreno, paredes, pasillos,
escaleras, ascensores, instalaciones de servicios de agua, electricidad y gas., etc, etc).
El condominio está definido en el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994): “ARTICULO
1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.”
El condominio es nada mas que un estado particular del dominio, caracterizado por la
existencia de varios sujetos que lo ejercen conjuntamente sobre una cosa determinada,
que en principio es indivisible. Por esa indivisibilidad de la cosa en condominio, las
respectivas partes de los condóminos están representadas en porcentuales. Para que
haya condominio, es esencial que exista la imposibilidad de diferenciar materialmente la
parte de cada condómino, ya que ello haría cesar la indivisión.
La distinción entre las partes del edificio de propiedad exclusiva de cada propietario,
llamadas unidades funcionales (departamentos o locales) y las partes sobre las cuales
recae el condominio de todos, suele ser una de las principales fuentes de conflictos en los
consorcios. Sobre todo respecto a las instalaciones. Determinar a quién le toca arreglar
una cañería o un sector de la instalación eléctrica, si al propietario o al consorcio, suele
generar muchos juicios.
Otras veces suelen suscitarse conflictos en relación a ciertos espacios guardacoches que si
bien están señalizados como integrados por cocheras determinadas, en realidad, en el
Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio figuran como una sola unidad
complementaria. En estos casos, sus co-propietarios no son consorcistas entre sí, sino
condóminos. Muchos administradores confunden el porcentual de cada cochera con el
porcentual de cada unidad y lo unifican. Pero esto, salvo en el supuesto caso de que todos
los propietarios de departamentos o locales de todo el edificio sean, además, condóminos
del espacio guardacoches, suele traer problemas a la hora de atribuir gastos y liquidar
expensas. Esta es una circunstancia que el administrador deberá tener bien en cuenta al
momento de calcular los respectivos porcentuales y confeccionar las liquidaciones
mensuales.
El derecho de cada "comunero"(que así se llama también el condómino) sobre su "parte

indivisa" es sumamente amplio y responde al concepto de propiedad individual. Puede, en
consecuencia, cada condómino ejercer sin el consentimiento de los demás, aunque sólo
respecto de su parte indivisa todos los derechos inherentes a la propiedad compatibles
con su estado de indivisión. Puede venderla, gravarla y sus acreedores pueden hacerla
embargar y vender en resguardo de sus créditos.
En cambio, respecto a la totalidad del condominio, dice el art. 2680 del viejo Código Civil
que ninguno de los condóminos sin el consentimiento de todos, puede ejercer actos
materiales o jurídicos que importen el derecho de propiedad.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) establece que los actos de disposición de la
cosa común se resuelve por unanimidad y los de administración por mayoría: “ARTICULO
1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de
la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de
todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro
de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su
costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.”
“ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce
en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.”.
“ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad
de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación
razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el
valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de
empate, debe decidir la suerte.”
La verdad de transfondo de estas normas es que Vélez Sarsfield consideraba que no era
conveniente la propiedad compartida, por ser fuente generadora de discordias y pleitos,
por ello hace al condominio sumamente frágil: exige unanimidad para las decisiones en
general y da derecho, como veremos en párrafos siguientes, a cualquiera de ellos a pedir
la división del condominio en cualquier tiempo y por cualquiera razón, salvo que se trate
de cosas sometidas a indivisión forzosa.
Siguiendo con la exposición, podríamos decir que el condominio puede ser de dos clases:
con indivisión forzosa o sin ella. Ejemplos de indivisión forzosa (viejo art. 2710) son el
condominio sobre muros, cercas y fosos, el bien de familia y precisamente la Propiedad
Horizontal. En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) el condominio está legislado
en el Libro Cuarto, Título Cuarto artículos 1983 a 2036.-
USUFRUCTO
El usufructo es definido por el art. 2807 del viejo Código Civil como el derecho real de
usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro. Se constituye por contrato
oneroso o gratuito y cuando no se establece término se presume que es vitalicio.
En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) se lo define así : “ARTICULO 2129.-
Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o
destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.”
Se diferencia de la locación en que el propietario que da un bien en usufructo no está

obligado, como en la locación, a asegurarle al usufructuario el uso y el goce. Entrega la
cosa en el estado en que se hallare "aunque no pueda servir para el uso y goce de su
destino", dice el viejo art. 2910. Esto es perfectamente lógico desde que el usufructo es
un derecho real, es decir, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no personal, como
la locación.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) establece :”ARTICULO 2142.- Derechos
reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida
y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con
carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien”.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Aún a riesgo de parecer repetitivos, digamos una vez más que si tenemos un derecho
real, nuestro derecho se ejerce directamente sobre una cosa; por ejemplo, la vendemos,
la entregamos en locación, la donamos, etc. En cambio, si tenemos un derecho personal,
lo tenemos respecto de una persona. En la locación, el derecho real lo tiene el propietario
y en uso de su derecho real entrega la cosa. Pero el inquilino tiene un derecho personal,
que quiere decir que puede exigirle al locador que le proporcione el uso y goce de la cosa
dada en locación. Pero no tiene ningún derecho sobre esa cosa.
Con mucha frecuencia se da el caso de que propietarios de cierta edad, por diversas
razones donan o venden su departamento a un tercero, familiar o no, con una cláusula
por la cual se reservan para sí el usufructo. Una disposición que no diga nada más que
eso se entiende gratuita y vitalicia. Por muchas razones hay personas que piensan que
más vale vender o donar su propiedad en vida a sus seres queridos y ahorrarles la
molestia de tramitar su sucesión una vez que mueran. Pero como nadie puede estar
seguro de nada, y mucho menos de las vueltas de la vida y sus avatares, en el mismo
instrumento de venta o donación se reservan para sí el derecho real de usufructo
gratuito, que estará vigente mientras vivan. Esto quiere decir que si por acaso los
beneficiarios quisieran vender dicho inmueble, el futuro comprador estará obligado a
respetar esa reserva de usufructo. Vale decir que hagan lo que hagan con el inmueble, el
beneficiario no podrá ser desalojado, estando exento de las cargas del propietario.
Aunque esto no quiere decir que el inmueble no pueda ser rematado desocupado por
deudas de impuestos y/o expensas comunes.
SERVIDUMBRE
El Art. 2970 del viejo Código Civil define la servidumbre como "el derecho real, perpetuo
o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer
ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus
derechos de propiedad".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) la define así: “ARTICULO 2162.- Definición.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.”
Esta es una institución que en su origen era típicamente rural, aplicable a campos linderos
en relación a ríos y arroyos, pero con la aparición de la propiedad horizontal, se aplica a
muchos edificios urbanos. Existen edificios linderos que por su estructura o por las
particularidades del terreno en el que están construidos se relacionan física o
funcionalmente entre sí. El traspaso de la propiedad a un tercero del inmueble afectado,
no influye sobre el derecho de servidumbre constituido, el cual se mantiene intacto y debe
ser respetado.
También muchas veces nos encontramos con una unidad que debe alojar una caja de
servicios eléctricos o una instalación de cualquier otra naturaleza correspondiente al
consorcio o a otra propiedad. Por supuesto que en estos casos, tratándose de propiedad
horizontal, ese derecho de servidumbre deberá figurar en los planos correspondientes y
en el respectivo reglamento de copropiedad y administración del edificio.
Las servidumbres son derechos que se ejercen sobre un predio ajeno; no se concibe una
servidumbre sobre un bien propio, porque el dominio ya incluye la totalidad de los
poderes y ventajas que se pueden obtener de un inmueble; además, son de naturaleza
excepcional, porque importan una restricción al derecho de propiedad, el cual en principio
se presume ilimitado. Por ello mismo, toda duda sobre la existencia de una servidumbre,
sobre su extensión o sobre el modo de ejercerla, se interpreta a favor de la no existencia
o la menor extensión.
HIPOTECA
Es el "derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes

inmuebles que continúan en poder del deudor", dice el Art. 3108 del viejo CC. Este
derecho real otorga al acreedor el derecho de ejecutar judicialmente el bien afectado, en
caso de mora, en cualquier mano que se encuentre. También otorga al acreedor el
derecho a cobrar primero en caso de que el bien salga a remate y existan otros
acreedores (Art. 3934 viejo CC).
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define así a la hipoteca: “ARTICULO 2205.-
Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia
para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.”
La hipoteca poca relación tiene con la propiedad horizontal en sí misma, pero es

conveniente tenerla en cuenta, porque bajo ciertas circunstancias se podría hipotecar el
terreno y el edificio como garantía de un crédito. Por ejemplo, en caso de que sea
necesario efectuar reparaciones o para liquidar deudas contraídas por el Consorcio o en
cumplimiento de sentencias judiciales que obliguen a éste a pagar grandes sumas de
dinero. Pero en todos los casos, para hipotecar el inmueble común, según veremos más
adelante, se requiere que la operación sea aprobada por asamblea y que cuente con el
voto favorable de la totalidad de los propietarios.
El administrador debe saber además que el cobro de un crédito hipotecario goza de

prioridad respecto del cobro de expensas comunes. Dicho en términos más sencillos:
cuando un propietario debe expensas y el administrador le hace un juicio ejecutivo y saca
a remate su unidad, si el inmueble está gravado con hipoteca como garantía de un
préstamo, luego del remate cobra primero el acreedor hipotecario y después el consorcio.
Por este enorme privilegio que posee la hipoteca se aconseja a cualquier comprador de un
inmueble, sea o no en propiedad horizontal, que previo a efectuar cualquier pago de
precio averigüe en el Registro de la Propiedad Inmueble si acaso el inmueble que va a
comprar registra alguna hipoteca. Porque en caso de insolvencia o incumplimiento del
vendedor, será el acreedor hipotecario quien cobre primero, siempre.
PERSONA
Persona, dice el Art. 30 del viejo Código Civil, es "todo ente susceptible de adquirir
derechos o contraer obligaciones". Es decir que debe ser capaz de actuar como titular
activo o pasivo de relaciones jurídicas. Por eso también se dice que son sujetos de
derecho.
Las personas pueden ser: físicas o jurídicas. Demás está decir que las personas físicas son
las de carne y hueso y las jurídicas son las constituidas por grupos de personas.
Pero no todas las agrupaciones u organizaciones son personas. Vale decir, no todas las
organizaciones pueden adquirir derechos y contraer obligaciones independientemente de
los derechos y obligaciones de sus integrantes. Ello dependerá de que esa cualidad le sea
reconocida por la ley. Lo que acontece es que poder ser, un grupo de personas, titular de
derechos y obligaciones independientemente de los miembros que las componen, es un
atributo de indudable interés para la comunidad. Por eso el Estado se reserva el derecho
de reconocerlo como persona jurídica.
La diferencia estriba en que cuando a la organización se le reconoce "personería jurídica",

se la considera una entidad independiente de sus miembros, poseyendo, al igual que las
personas físicas, un nombre, un domicilio y un patrimonio propios. Por dicha razón, puede
contraer derechos y obligaciones por medio de sus autoridades cuando actúan conforme a
sus estatutos. Derechos y obligaciones que, en principio, nada tienen que ver con los
derechos y obligaciones de sus integrantes.
Del texto de la hoy derogada ley de Propiedad Horizontal 13512 no surge expresamente
que el Consorcio de Propietarios posea una personalidad jurídica independiente del grupo
de propietarios de las unidades que conforman el edificio. Es en ese sentido, ambigua,
pero esa laguna ha sido cubierta por la Jurisprudencia, es decir, por fallos reiterados de
los tribunales que desde hace bastante tiempo han establecido que el Consorcio sí tiene
personalidad jurídica.
El hecho de que esa ley no la haya otorgado en forma expresa y sólo sea admitida por los
jueces implica que esa personalidad jurídica será limitada a los fines específicos de la ley
13.512 que instaura la Propiedad Horizontal, y no podrá ir más allá. Por ejemplo: el
consorcio podrá presentarse en juicio como actor o demandado, podrá contratar personal,
insumos, servicios, etc. Pero no podrá adquirir el terreno lindero para hacer una canchita
de fútbol. No podrá prestar dinero ni alquilar muebles o inmuebles, salvo por expresa
decisión de la asamblea y para los fines de mantenimiento del edificio y la preservación
de la tranquilidad de los vecinos.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) define a la persona

humana y a la persona jurídica de esta forma: “ARTICULO 19.- Comienzo de la
existencia. La existencia de la persona humana comienza con la concepción.”
“ARTICULO 141.- Definición. Son personas jurídicas todos los entes a los cuales el
ordenamiento jurídico les confiere aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones
para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación.”
OBLIGACIÓN
El término "obligación" proviene del latín "obligatio", que significa:

ob, "en torno" y ligare, "ligar". Es el vínculo jurídico por el cual una o varias personas
determinadas están obligadas a dar, a hacer o no hacer alguna cosa respecto de otra u
otras personas, en virtud de un contrato, de un hecho ilícito o porque la ley lo dispone así.
También podría definirse como el vínculo jurídico entre personas determinadas, por el
cual una de ellas (deudor) se encuentra compelida respecto de otra (acreedor) a la
realización de una prestación, siendo responsable, si deja de cumplirla, con su
patrimonio". Y también que es el vínculo establecido entre dos personas (o grupos de
personas), por el cual una de ellas puede exigir de la otra la entrega de una cosa, o el
cumplimiento de un servicio o de una abstención.
Toda obligación, que es un deber pasivo de dar, hacer o no hacer, supone la existencia de
otro costado activo: un derecho, que es el poder o facultad de exigir ese dar, ese hacer o
ese no hacer. Derecho y obligación son el anverso y reverso de una misma medalla, pues
no se puede concebir un crédito sin deuda y viceversa.
Estos son dos elementos fundamentales en virtud de los cuales se articula la convivencia
en paz de las personas. Discernir en todo momento hasta dónde se extiende cada uno es
virtud principal de un buen administrador. Pero también es importante comprender que
derechos y obligaciones deben encontrarse siempre equilibrados, como los platillos de una
balanza, así en la convivencia diaria como en un contrato escrito.
A veces el consorcio es tentado con suculentos contratos de publicidad de medianeras, o

de uso de terrazas para alquiler de antenas de telefonía por ejemplo y las compañías le
entregan un contrato ya redactado por ellas para esos fines. Bueno, lo que queremos
decir es que el administrador, antes de someterse dócilmente al texto de sus cláusulas,
examine con lupa si fuese necesario todas y cada una de sus cláusulas para asegurar
aquél equilibrio entre derechos y obligaciones de ambas partes. Para evitar que la
empresa se quede con "la parte del león".
CONTRATO
Por ser el modo más común de vincularse las personas entre sí, el contrato debiera ser la
institución de Derecho más conocida. En efecto, desde que nos levantamos por la mañana
hasta que nos acostamos por las noches concertamos diversos contratos, sobre todo de
compraventa, cuando vamos al supermercado o cargamos el coche de combustible. Pero
también de locación de cosas, cuando guardamos nuestro vehículo en una playa de
estacionamiento, o de locación de servicios cuando nos hacemos cortar el pelo o lustrar
los zapatos. También contratamos un mandato cuando confiamos un recado a alguien,
etc., etc.
La ley argentina define el contrato de la siguiente manera: "hay contrato cuando varias
personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a
reglar sus derechos"(art. 1137). Pero a los efectos didácticos, podríamos ensayar la
siguiente: "todo acuerdo de voluntades que crea, modifica o extingue derechos y
obligaciones".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define así al contrato: “ARTICULO 957.-
Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su
consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas
patrimoniales.”
Todo contrato tiene, pues, un número de "partes", que son las personas que deciden
concertarlo y un "objeto", que debe ser determinado y lícito. Finalmente, puede prever
qué debe pasar si una o varias de las partes contratantes no cumple con lo acordado. Vale
decir, debe establecer qué penalidad se determina para aquella parte que eventualmente
viole el acuerdo, que puede ser el pago de intereses, el cumplimiento de una cláusula
penal, la resolución del contrato, o lo que las partes prefieran, sin contrariar la moral y las
buenas costumbres, desde luego. El concepto buenas costumbres ha desaparecido del
nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
El art. 1197 del viejo Código Civil dice lo más sustancioso del contrato: que lo que
convienen las partes entre sí las obliga "como la ley misma". Esto debiera hacernos
meditar, porque es importante saber que lo que convenimos con otras personas tiene una
fuerza imperativa similar a la de la ley. Convencernos de ello, indudablemente hace a
nuestra dignidad como personas, a la vez que un factor de movilización de la conducta
que en definitiva, construye la riqueza de un pueblo.
Existen contratos unilaterales, bilaterales y multilaterales; gratuitos y onerosos,

formales y no formales, etc. Por supuesto que es sumamente frondosa la clasificación,
como lo es la capacidad de organizarse que tienen los seres humanos y su habilidad para
idear relaciones mutuamente útiles.
Demás está decir que el consentimiento en la contratación debe ser dado libremente
y no por efecto de error, dolo o violencia. Estos tres elementos se llaman vicios de la
voluntad.
Los contratos pueden ser también nominados e innominados. Se llaman nominados a

aquellos que figuran reglamentados por la ley en los códigos Civil, Comercial y algunas
leyes específicas. Como lo veremos en el próximo módulo, son la compraventa, la
locación, el mutuo o préstamo de consumo, el comodato o préstamo de uso, etc. Pero
existen también los contratos innominados, que son todas aquellas convenciones que
pueden hacer libremente las personas entre sí sin ceñirse a las figuras jurídicas
predeterminadas. Por ejemplo, dos personas pueden hacer un contrato que incluya
elementos de varias figuras jurídicas conocidas pero sin una forma predeterminada. Un
contrato generado sólo por sus intereses y conveniencias recíprocas y circunstanciales,
con total libertad. Ese contrato será válido y deberá ser tenido en cuenta por las partes
contratantes como la ley misma siempre y cuando no contraríe ley alguna. Aquí es
oportuno recordar que para el Derecho Occidental, todo lo que no está prohibido,
está permitido.
Las personas en general no son informadas ni educadas para ejercer esta libertad amplia
de contratar en forma novedosa y libre. Por eso es necesario distinguir entre los derechos
y las libertades de que gozamos. Lamentablemente, en ninguna Facultad de Derecho se
habla lo suficiente de tan preciosa distinción. Porque los derechos son sólo los pocos que
nos reconoce el Estado mediante las leyes escritas, pero las libertades son los derechos
que traemos las personas al nacer, así les guste a los legisladores o no. Es buen
ciudadano quien trata de conocer las leyes y las cumple. Pero también quien ejerce
aquella libertad, llamada genéricamente "Derecho Natural". Es necesario decir que todos
tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin contrariar las leyes sancionadas por
el legislador y además, de juzgar de acuerdo a nuestro buen saber y entender si esas
leyes son o no justas y de pedir eventualmente su reforma. Afortunadamente, la última
reforma constitucional argentina, ha incluido el reconocimiento de este derecho de
proponer la sanción y reforma de las leyes que tiene todo ciudadano (art. 39).
CONTRATO DE ADHESIÓN
Hay una categoría de contratos llamados "de adhesión", que tiene especial relevancia
para comprender a la propiedad horizontal. Tienen la particularidad de que son
redactados por una sola de las partes contratantes y se encuentran abiertos para que
otras personas se adhieran, o no. Ya lo hemos mencionado antes fugazmente, pero es el
caso típico del contrato de transporte como servicio público. Quien desee viajar en
ferrocarril, en ómnibus o en subterráneo, tiene dos opciones: o acepta las cláusulas de
ese contrato de transporte impuestas por el transportador, o no viaja. En una categoría
semejante se ubica el Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios de
Propiedad Horizontal, (hoy Reglamento de Propiedad Horizontal)que luego veremos:
Quien compra una unidad sometida a dicho régimen legal no tiene oportunidad de discutir
sus cláusulas porque el decreto reglamentario nacional de la ley 13.512 exigìa que las
redacte el vendedor. El Còdigo Civil y Comercial ley 26994 mantuvo lo mismo. Esta es
una buena oportunidad para distinguir, además, dos formas diferentes de la libertad,
ciertamente semejantes pero no iguales: se trata de la elección y la opción.
Elegir no es sinónimo de optar. Quien elige, determina con total libertad el objeto de su
elección. Quien opta, con toda libertad escoge una de varias alternativas
predeterminadas.
El nuevo CCC (ley 26994) establece:

“Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas.
ARTICULO 984.- Definición. El contrato por adhesión es aquel mediante el cual uno de
los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra
parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción.
ARTICULO 985.- Requisitos. Las cláusulas generales predispuestas deben ser
comprensibles y autosuficientes.
La redacción debe ser clara, completa y fácilmente legible.
Se tienen por no convenidas aquellas que efectúan un reenvío a textos o documentos que
no se facilitan a la contraparte del predisponente, previa o simultáneamente a la
conclusión del contrato.
La presente disposición es aplicable a la contratación telefónica, electrónica o similares.”
CONTRATO DE HONORARIOS
En lo que al administrador respecta, el primer contrato que debe aprender a concertar

es, naturalmente, el de honorarios. La ley 13512 establecía que el Reglamento de
Copropiedad y Administración deberá fijar las bases de su remuneración (Art. 9 inc. b)
pero luego del primer recambio de administradores, eso lo decide la asamblea. El contrato
de honorarios es un simple acuerdo que se concierta entre el Consorcio por un lado y el
Administrador por el otro y debe figurar en el acta de designación.
Los elementos sustanciales son: determinar quién administrará, si es persona física

(humana para el nuevo Código Civil y Comercial) o jurídica (y en este caso determinar
identidad de los directivos, por cuánto tiempo y el monto de la remuneración). Se trata de
un convenio de honorarios absolutamente libre, como el de cualquier profesión liberal,
pero más libre aún porque la actividad de administrador aún no ha sido reglamentada.
PAGO
La palabra pago se refiere a dos situaciones diferentes:

A) según una acepción vulgar, el pago consiste en el cumplimiento de una obligación de
dinero: hacer un pago, en el lenguaje corriente, significa "satisfacer una deuda de
dinero".
B) en un sentido técnico, adoptado, entre otros, por el código civil argentino, pago quiere
decir "cumplimiento específico de una obligación", o sea, satisfacción por el deudor de la
misma prestación debida, sea ésta de dar, de hacer o de no hacer.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define al pago : “ARTICULO 865.-
Definición. Pago es el cumplimiento de la prestación que constituye el objeto de la
obligación.”
LUGAR DE PAGO
El pago debe hacerse, en principio, en el lugar que se haya designado expresamente en el

contrato. A falta de indicación expresa, en el lugar donde el contrato deba ejecutarse. Y
subsidiariamente, en el domicilio del deudor. Son comunes los conflictos suscitados en los
consorcios a raíz del lugar de pago de las expensas. Si el reglamento nada dice al
respecto y ninguna asamblea lo indica tampoco, el lugar de pago de las expensas es el
domicilio del deudor. Esta determinación se hace importante a la hora en que los
conflictos se agravan y le es preciso, a cualquiera de las partes, intimar a la otra a pagar
o a cobrar, en su caso.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) dispone : “ARTICULO 874.- Lugar de pago
no designado. Si nada se ha indicado, el lugar de pago es el domicilio del deudor al
tiempo del nacimiento de la obligación. Si el deudor se muda, el acreedor tiene derecho a
exigir el pago en el domicilio actual o en el anterior. Igual opción corresponde al deudor,
cuando el lugar de pago sea el domicilio del acreedor.
Esta regla no se aplica a las obligaciones:
a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde la cosa se encuentra
habitualmente;
b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultáneo; en este supuesto, lugar de
pago es donde debe cumplirse la prestación principal.”
PAGO POR CONSIGNACIÓN
El pago por consignación es un pago efectuado con intervención judicial hasta la vigencia
del viejo Código Civil. Mucha gente cree que puede consignar lo que debe depositándolo
en una Escribanía o por otros medios, pero en nuestro Derecho (hasta el 31-7-2015) no
eran esas las vías indicadas. Quien por una razón u otra no sabe o no puede pagar lo que
debe, está obligado a consignarlo a la orden del juez competente. Esto implica hacer una
demanda judicial con ese objeto específico, aunque en el ámbito de la Ciudad de Buenos
Aires y de varias otras localidades del interior se impone una instancia de mediación
previa.
Algunas veces, por algunas razones, el pago directo no es posible. Puede ser que el
acreedor no quiera recibirlo, tal vez por considerar que no es completo o apropiado en
cuanto al objeto, modo y tiempo de satisfacerlo; o bien que él no puede recibir ese pago
por ser incapaz, estar ausente o ser incierta su calidad de acreedor. O bien porque
aparecen varios otros acreedores de ese mismo pago, como por ejemplo cuando en un
Consorcio se establecen dos administradores paralelos que litigan entre sí a fin de lograr
ser declarados legítimos. O también cuando un inquilino se encuentra con que ha fallecido
su locador y los hijos de éste pretenden todos cobrar los alquileres, etc., etc.
En cualquiera de esos supuestos, el deudor, o quien tenga el derecho de pagar, no puede

quedar bloqueado en el ejercicio de ese derecho. De ahí que la ley haya establecido este
mecanismo de pagar por consignación, al cual puede recurrir el deudor para lograr su
liberación judicial. Por ello el viejo código disponía lo siguiente: "págase por
consignación, haciéndose depósito judicial de la suma que se debe ". Los artículos 756 y
subsiguientes del viejo Código Civil tratan del tema exhaustivamente.
En cuanto al pago de las expensas mensuales, muchas controversias ha provocado la

redacción del viejo art 742, que dice que el acreedor no está obligado a recibir pagos
parciales. Pero el problema surge acerca de la naturaleza de la obligación de pagar las
expensas mensuales. En rigor de verdad, éstas son obligaciones independientes entre sí,
porque en la mayoría de los consorcios no son cuotas de una suma determinada de
antemano, sino que cada una refleja los gastos de un mes determinado. Pero el problema
se presenta cuando hay propietarios que deben varios meses y pretenden pagar sólo
algunos de ellos. Ante esta pretensión, el Administrador se ve obligado a negarse con el
fin de evitar la proliferación de ejecuciones, como también consagrar dentro del consorcio
la mala práctica de pagar el último mes y seguir debiendo los anteriores. Entonces se
niegan a cobrar, a no sea que se les pague el total de lo adeudado, según autoriza el
mencionado art. 742.
En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) el pago por consignación puede
ser judicial o extrajudicial, a saber : judicial arts 904 a 909 o extrajudicial (arts 910 a
913)
ARTICULO 904.- Casos en que procede. El pago por consignación procede cuando:
a) el acreedor fue constituido en mora;
b) existe incertidumbre sobre la persona del acreedor;
c) el deudor no puede realizar un pago seguro y válido por causa que no le es imputable.
ARTICULO 905.- Requisitos. El pago por consignación está sujeto a los mismos requisitos
del pago.
ARTICULO 906.- Forma. El pago por consignación se rige por las siguientes reglas:
a) si la prestación consiste en una suma de dinero, se requiere su depósito a la orden del
juez interviniente, en el banco que dispongan las normas procesales;
b) si se debe una cosa indeterminada a elección del acreedor y éste es moroso en
practicar la elección, una vez vencido el término del emplazamiento judicial hecho al
acreedor, el juez autoriza al deudor a realizarla;
c) si las cosas debidas no pueden ser conservadas o su custodia origina gastos excesivos,
el juez puede autorizar la venta en subasta, y ordenar el depósito del precio que se
obtenga.
ARTICULO 907.- Efectos. La consignación judicial, no impugnada por el acreedor, o
declarada válida por reunir los requisitos del pago, extingue la deuda desde el día en que
se notifica la demanda.
Si la consignación es defectuosa, y el deudor subsana ulteriormente sus defectos, la
extinción de la deuda se produce desde la fecha de notificación de la sentencia que la
admite.
ARTICULO 908.- Deudor moroso. El deudor moroso puede consignar la prestación debida
con los accesorios devengados hasta el día de la consignación.
ARTICULO 909.- Desistimiento. El deudor tiene derecho a desistir de la consignación
antes de que la acepte el acreedor o de que haya sido declarada válida. Con posterioridad
sólo puede desistir con la conformidad expresa del acreedor, quien en ese caso pierde la
acción contra los codeudores, los garantes y los fiadores. “ARTICULO 910.- Procedencia y
trámite. Sin perjuicio de las disposiciones del Parágrafo 1°, el deudor de una suma de
dinero puede optar por el trámite de consignación extrajudicial. A tal fin, debe depositar
la suma adeudada ante un escribano de registro, a nombre y a disposición del acreedor,
cumpliendo los siguientes recaudos:
a) notificar previamente al acreedor, en forma fehaciente, del día, la hora y el lugar en
que será efectuado el depósito;
b) efectuar el depósito de la suma debida con más los intereses devengados hasta el día
del depósito; este depósito debe ser notificado fehacientemente al acreedor por el
escribano dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles de realizado; si es imposible
practicar la notificación, el deudor debe consignar judicialmente.”
“ARTICULO 911.- Derechos del acreedor. Una vez notificado del depósito, dentro del
quinto día hábil de notificado, el acreedor tiene derecho a:
a) aceptar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del deudor el pago de
los gastos y honorarios del escribano;
b) rechazar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del acreedor el pago de
los gastos y honorarios del escribano;
c) rechazar el procedimiento y el depósito, o no expedirse. En ambos casos el deudor
puede disponer de la suma depositada para consignarla judicialmente.
ARTICULO 912.- Derechos del acreedor que retira el depósito. Si el acreedor retira lo
depositado y rechaza el pago, puede reclamar judicialmente un importe mayor o
considerarlo insuficiente o exigir la repetición de lo pagado por gastos y honorarios por
considerar que no se encontraba en mora, o ambas cosas. En el recibo debe hacer
reserva de su derecho, caso contrario se considera que el pago es liberatorio desde el día
del depósito. Para demandar tiene un término de caducidad de treinta días computados a
partir del recibo con reserva.
ARTICULO 913.- Impedimentos. No se puede acudir al procedimiento previsto en este
Parágrafo si antes del depósito, el acreedor optó por la resolución del contrato o demandó
el cumplimiento de la obligación.”
LA CONSIGNACIÓN DE COSAS
La consignación no sólo puede ser de dinero. También se pueden consignar a la orden del
juez toda suerte de cosas sobre las cuales pese la obligación de entregar, como ser llaves
o documentación de cualquier índole. De hecho, cuando el administrador termina su
mandato o renuncia, debe reintegrar al Consorcio los fondos, libros, documentación y
llaves de acceso a lugares comunes que pueda tener en su poder. Esta entrega debe
hacerla en la persona del nuevo administrador, que será el nuevo representante legal del
Consorcio. Pero a veces el alejamiento puede haber sido precipitado por algún conflicto y
puede ocurrir por una razón u otra que los propietarios demoren la designación de un
sucesor. En este caso, el administrador renunciante no tendrá otro camino, para
desvincularse del Consorcio, que acudir al juez -o al escribano de registro- consignando
aquello que debiera entregar a su sucesor legítimo.
MORA
Mora es una palabra que indica el retardo o retraso de todo deudor en el cumplimiento de
su obligación. El cumplimiento defectuoso queda asimilado al incumplimiento total en
cuanto uno y otro generan la responsabilidad del deudor.
Desde luego, no hay mora del deudor si previamente éste no ha incurrido en un

comportamiento en infracción a lo debido. Pero a la inversa, es posible que el deudor
haya caído en incumplimiento y con todo, no sea todavía responsable frente al acreedor
por no estar constituido en mora. En la mayoría de los países, el incumplimiento material

del deudor queda configurado por la constitución en mora. La constitución en mora es una
interpelación formal del acreedor hacia el deudor. Esto significa que, por regla general, no
habrá mora sin interpelación del acreedor, es decir, sin la exigencia del cumplimiento de
la obligación, dirigida por el acreedor al deudor.
Pero contrariamente a lo que sucede en la mayoría de los demás países, en Argentina,

luego de las últimas reformas del viejo Código Civil, como norma general se ha
establecido que la mora del deudor se produce automáticamente por el simple transcurso
del tiempo y sin necesidad de interpelación previa, de manera que ésta última exigencia
como mecanismo constitutivo de mora, sólo funciona cuando se haya pactado
expresamente. En lo que a los consorcios concierne, podemos decir que la mora en el
pago de las expensas comunes (que es lo que al Administrador le interesa con mayor
frecuencia) se produce de ese modo, es decir que no es necesario una intimación expresa.
Incluso en los casos en que el propio Reglamento de Copropiedad y Administración del
edificio establece la constitución en mora como requisito previo a la ejecución judicial del
propietario moroso, los jueces han sentenciado que el mandamiento librado judicialmente
suple tal requisito, por lo cual no es necesaria la previa constitución en mora.
El nuevo CCC (ley 26994) establece respecto de la mora lo siguiente:
“ARTICULO 886.- Mora del deudor. Principio. Mora automática. Mora del
acreedor. La mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado
para el cumplimiento de la obligación.
El acreedor incurre en mora si el deudor le efectúa una oferta de pago de
conformidad con el artículo 867 y se rehúsa injustificadamente a recibirlo.
ARTICULO 887.- Excepciones al principio de la mora automática. La regla de la mora
automática no rige respecto de las obligaciones:
a) sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta

tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme a
los usos y a la buena fe, debe cumplirse;
b) sujetas a plazo indeterminado propiamente dicho; si no hay plazo, el juez a pedido de
parte, lo debe fijar mediante el procedimiento más breve que prevea la ley local, a menos
que el acreedor opte por acumular las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, en
cuyo caso el deudor queda constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para
el cumplimiento de la obligación.
En caso de duda respecto a si el plazo es tácito o indeterminado propiamente dicho, se
considera que es tácito.
ARTICULO 888.- Eximición. Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la
mora, el deudor debe probar que no le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la
obligación.”
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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