Precio de la vivienda

El valor de un inmueble, precio de la vivienda

o coste medio de una vivienda hace referencia al
precio de compra o venta de la vivienda en una
localidad o territorio. También se refiere al precio
de alquiler o renta.

El derecho a la vivienda,3 considerado como uno

de los derechos humanos -incluido en los
derechos económicos, sociales y culturales-,
puede verse afectado cuando el precio de la
vivienda es inasequible para un sector de la
población, en estas circunstancias las autoridades
políticas deben establecer políticas adecuadas de
vivienda pública, vivienda social y alquiler social
Composición del crédito hipotecario en varios supuestos: el
que garanticen el acceso a unavivienda digna.4
capital solicitado o crédito -100- más losintereses constituyen el
total de la hipoteca.1

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra

Índice total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a
Variables que influyen en el precio de duplicar y triplicar el capital solicitado, razón por la que no se
la vivienda considera una buena decisión económica suscribir préstamos
Gastos a sumar al precio de la superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría
vivienda conseguir esa misma vivienda en alquiler .
Capacidad de endeudamiento * La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los
Precio recomendables para la compra ingresos mensuales.2
de vivienda - Indicadores estructurales * Si el crédito es con interés variable hay que saber que puede
Cuatro años de renta familiar - PRD fluctuar -bajar o subir- por lo que subirá la cuota mensual o bajará
Quince años de alquiler - Índice su cuantía si no existencláusulas suelo abusivas.
PER
Límites recomendables de la
hipoteca
Cuota mensual - máximo 30%
de los ingresos mensuales
Años de duración del préstamo
- máximo 15 años
Cláusulas abusivas y
legislación hipotecaria del país

Precios máximos recomendables para

el alquiler de vivienda
Alquiler mensual - máximo 30% de
los ingresos mensuales
En relación con el precio de compra
- por encima del índice PER 15
Precio de la vivienda por países
Precio de la vivienda en España
Precio de la vivienda en Estados
Unidos
Precio de la vivienda en México
Precio de la vivienda en Japón
Referencias
 Véase también
Enlaces externos

Variables que influyen en el precio de la vivienda

El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad, servicios,
calificación energética y ubicación, -
rural, urbana, centro, periferia-, así como las circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la
población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria,
interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre
otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda,
habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más
importante a lo largo de la vida personal y familiar. La necesidad de crédito hipotecario incrementa sustancialmente el precio final de
la vivienda5 6

Gastos a sumar al precio de la vivienda

Al precio de la vivienda que se acuerde con el vendedor o el promotor inmobiliario deben sumarse otros gastos que, dependiendo de
la legislación del país y quien debe pagar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un 10% más sobre el
precio inicial de la vivienda. El pago de los distintos conceptos pueden negociarse entre las partes pero la legislación establece lo
siguiente:7 8 9

Gastos a pagar por el vendedor

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía inmobiliaria o plusvalía municipal). En muchos
países este impuesto lo recaudan las entidades locales -ayuntamientos-. Es un gasto deducible fiscalmente en el
impuesto sobre la renta. 10
impuesto de bienes inmuebles-IBI-, hasta la fecha de la venta.
suministros (agua, luz, gas, etc.), hasta la fecha de la venta.
cuotas y gastos de comunidad ordinarios hasta fecha de la venta, certificación de estar al corriente de pago.
todas las cuotas o derramas pendientes de pago por inversiones o gastos extraordinarios de la comunidad.

Gastos a pagar por el comprador

honorarios notariales (escritura de compraventa)

honorarios de registro de la propiedad(de la compraventa)
impuestos (de la compravente).Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA o cualquier otro que establezca la
legislación de cada país.
impuesto de bienes inmuebles -IBI-, desde la fecha de compra.
suministros (agua, luz, gas, etc.), desde la fecha de compra.

Gastos a pagar por el banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario)
89
Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria

honorarios notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria)

honorarios de registro de la propiedad(de la hipoteca)
tasación (requerida por el banco para valorar elriesgo del préstamo)
gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco)
impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o
cualquier otro)

Reformas, mudanza y amueblamiento.

Además de los gastos anteriores el comprador debe considerar el coste de las obras y reformas -si se quieren
realizar-, del nuevo amueblamiento así como el traslado y mudanza de la vivienda anterior
.
Capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento, que se suele establecer en un máximo del 30%, es el porcentaje máximo de los ingresos que puede
destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica del comprador
y del grupo familiar. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda. Cuando es necesaria la
suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas
2
hipotecarias durante toda la duración del préstamo.

Precio recomendables para la compra de vivienda - Indicadores

estructurales
El precio de la vivienda en compra puede considerarse adecuado o razonable si se encuentra entre algunas proporciones de los
principales indicadores estructurales: sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -
PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler) y en relación con la cuantía
y duración de la hipoteca a solicitar.11

Cuatro años de renta familiar - PRD

La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, según el profesor de economía José García Montalvo12
que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta
familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles
de 4 años.13 Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los
ingresos.11 14

Quince años de alquiler - Índice PER

El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere
comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un
indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector
inmobiliario. Para el comprador un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor
óptimo.15 14 11

Límites recomendables de la hipoteca

Cuota mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales

Aunque no existe un acuerdo entre los especialistas se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de
los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros préstasmo,
tarjetas, etc- no debe nunca superar el 40%. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo
que la capacidad de endeudamiento puede ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban. La capacidad de
endeudamiento es el porcentaje de los ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin
2 16
comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.

Años de duración del préstamo - máximo 15 años

Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no
hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la
hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el
mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión
económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en
alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas
personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las
17
condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-

Cláusulas abusivas y legislación hipotecaria del país

Además de considerar la cuota y los años de duración es conveniente revisar y
estudiar detenidamente la letra pequeña de los contratos de hipoteca para
evitar cláusulas abusivas que se consideran abusivas. Entre ellas están:

Cláusulas suelo: incluidas a veces en hipotecas de interés variable

que impiden la bajada de la cuota por debajo de un porcentaje.
Perjudican al hipotecado que no ve reducir sus cuotas aunque
bajen los intereses bancarios hipotecarios.18 19
Claúsulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca
inmobiliaria. Deben ser a cargo del banco o entidad financiera Dos hombres con hijos, en undesahucio,
(cuando exista préstamo hipotecario) ya que es la parte interesada
de pie con sus pertenencias en la acera,
en escriturar el préstamos y registrarlo siendo el banco el
beneficiado en caso de incumplimiento. Son distintos de los gastos alrededor del año 1910, enNueva York.
de la escritura de la compraventa. Estos gastos incluyen: los
honorarios notariales (escritura de hipoteca); honorarios de
registro (de la hipoteca); tasación de la vivienda (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo);
gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco); impuestos derivados de la formalización de la hipoteca
(impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro). 8 9 20

Cláusulas sobre intereses de demora desorbitados -superan el 16%-: son los intereses que se pagan por retrasarse
en el pago de las cuotas hipotecarias.21
Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder
afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que,
llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a losavalistas.

En el caso de no poder suscribir una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la
hipoteca se considere demasiado larga se debe valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la compra de la vivienda y
así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago y sencillamente considerar el alquiler como una forma más razonable de
disfrutar de una vivienda digna.

Precios máximos recomendables para el alquiler de vivienda

Alquiler mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales

Como en la compra de vivienda no existe un acuerdo sobre el máximo recomendable del alquiler mensual si bien, de la misma
manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensual
tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Ese es el límite de la capacidad total de endeudamiento familiar, el
resto de ingresos deben cubrir otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido, sanidad, educación y
otros gastos imprescindibles-.22

En relación con el precio de compra - por encima del índice PER 15

También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler un inmueble
que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al contrario que
en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17
muy adecuado y por debajo de 13 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es superior a 15 años puede
15 14 11
interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17 años o más.

Precio de la vivienda por países

Precio de la vivienda en España

El precio de la vivienda en Españaha mantenido histórica
cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -
o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas
inmobiliarias o crisis inmobiliarias que los precios
sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de
1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al
volumen construido- y burbuja inmobiliaria de 1997 a
2007. Los efectos principales del estallido de la crisis han
sido la caída paulatina de precios en la vivienda que
continúa en 2013, -crisis inmobiliaria española 2008- España. Evolución del precio de la vivienda en España1985-
2012. La burbuja inmobiliaria en Españacomenzó en 2001 y
2013- y su contagio a la economía -Crisis económica
duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de
española de 2008-2013- y a las instituciones políticas y
precios, entonces estalló lacrisis inmobiliaria española 2008-
sociales -Crisis española de 2008-2014-.23 2013 provocando una crisis económica, social e institucional
en España.
En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio
de la vivienda, desde entonces, pasado 6 años, en junio de
2013, los precios han bajado un 35%.24 Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6% de media y en tasa
25
interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3%.

Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España tiene que ajustarse todavía un 35,4% en los próximos
años. Montalvo argumenta que a la vista del dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4
años) que en el primer trimestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los
niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el
11 14
pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.

Otros fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años más allá de 2013, entre otras razones por la
existencia de un gran parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,26 el alto desempleo y la
profundidad de la crisis en España.27 28

Precio de la vivienda en Estados Unidos

El precio de la vivienda en Estados Unidos aumentó en más de 70 puntos porcentuales por encima de la tasa de inflación en la década
de 1996 a 2006.30 La burbuja inmobiliaria global se desató en Estados Unidos con la denominada crisis de las hipotecas subprime
que estalló como tal crisis en el año 2007siendo el detonante de laGran Recesión de 2008-2013.

31
Los precios de la vivienda cayeron en Estados Unidos desde el pico 2006 hasta 2012 un 40%.

En marzo de 2013 el mercado inmobiliario de Estados Unidos repuntó al alza. El índice s&p/case-shiller mostró una subida del 1,4%
en marzo, que eleva su tasa interanual al 10,9%, su mayor repunte desde abril de 2006. Si bien, pese a este repunte, aún está un 28%
por debajo del pico que alcanzó en 2006.32
Precio de la vivienda en México
La burbuja inmobiliaria global (1996-2006) originada en
Estados Unidos y que estalló con la crisis de las hipotecas
subprime, tardó en manifestarse en México y aunque tuvo
un impacto claro no fue fuerte como en EE.UU. En México
no hubo burbuja especulativa por lo que los precios
solamente tuvieron una ligera bajada debido a la
contracción en las ventas que siendo importante afectó de
manera desigual a distintos territorios y segmentos de
viviendas. El precio de la vivienda sufrió una fuerte caída Estados Unidos. Mediana y precios medios de ventas de
en los años 2007-2008 iniciando una subida a finales de viviendas nuevas vendidas en losEstados Unidos entre
1963 y 2010 –en dólares-. Lacrisis de las hipotecas
2009.33 En 2011, en zonas de México donde está instalado
subprime, origen de la Gran Recesión, tuvo su comienzo en
el crimen organizado -Chihuahua, Nuevo León, Michoacán,
2007.29
Guerrero y Tamaulipas- el precio de la vivienda bajó
considerablemente.34

En 2012, según el índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) no habría señales de una burbuja de precios en el marcado hipotecaria
35
ya que la subida del índice es similar a la inflación registrada, con una subida media del 3,14%.

. un 5,35%.36
En el primer trimestre de 2013 la vivienda subió de media un 2,92% y en el D.F

Contexto, evolución histórica del precio de la vivienda en México y perspectivas

En México, a pesar de que existen cerca de cien organismos que de una forma u otra financian vivienda social, cerca del 20% de la
vivienda construida se realiza a través del endémico, oneroso e ineficiente mecanismo de la autoconstrucción. Se ha configurado una
política de vivienda corporativa y excluyente, que se basa en un sistema de instrumentos financieros, inmobiliarios y jurídicos que
han llevado a que alrededor del 60% del parque de viviendas de México se haya realizado fuera de los mecanismos formales de
producción de vivienda social; que la política de suelo, subsidiaria de la de financiamiento habitacional, haya quedado limitada a la
regularización de los asentamientos ilegales, y con ello haya perdido la posibilidad de operar como un instrumento regulador del
mercado inmobiliario, para convertirse en una vía de institucionalización del mercado informal de suelo y vivienda; y finalmente, que
alrededor de un 20% del mercado habitacional en el país, dirigido a la vivienda en alquiler, se esté desarrollando a partir de un
conjunto amplio de modalidades de vivienda precaria que han quedado al margen de los mecanismos reglamentarios y de producción
de vivienda social.37

Durante el período 1970-1981 se redujo el precio relativo de la vivienda, durante la crisis económica de México 1982-198638 39 se
40
produjo una caída más notable en el precio relativo de la vivienda en México.

Las proyecciones de población, siempre difíciles, son uno de los indicadores que se utilizan para establecer las necesidades de
vivienda en México en los próximos años. Aunque las tasas de crecimiento siguen bajando desde el pico de los años 1970 la
población ha seguido creciendo y según las estimaciones lo va a seguir haciendo aunque sea en cifras bajas anuales. También hay que
considerar que van a ser una serie de municipios donde se concentre el crecimiento en detrimento de otros así como que es previsible
41
que continuará la migración del medio rural al urbano.

Precio de la vivienda en Japón

Véase también: Burbuja financiera e inmobiliaria en Japón
La gran burbuja inmobiliaria de Japón duró diez años, comenzó en 1980, y finalizó en 1990 cuando los precios alcanzarón su pico
42 43 44
máximo y comenzaron a descender durante 15 años, hasta 2005, llegando a una caída en el precio del 73%.
Entre los años 1955 y 1989 el valor de las propiedades
inmobiliarias de Japón se había multiplicado al menos por
75. Entre principios de 1988 y agosto de 1990 el Banco
Central de Japón, ante el riesgo inflacionista de la economía
y la depreciación del yen frente al dólar decidió aumentar el
tipo de interés bancario, que pasó del 2,5% al 6%. Los
precios de las acciones sufrieron un fuerte descenso (entre
enero de 1990 y agosto de 1992 el índice nikkei perdió un
63% de su valor) y los precios de los bienes inmuebles
cayeron. Dado que las acciones tenían como garantía los
bienes inmuebles, el sistema financiero entró en una grave
crisis. Al momento en que la burbuja especulativa estalló se
le conoce como colapso de la burbuja (崩壊 hōkai?).

Como consecuencia de la crisis financiera se inició una

Japón. Evolución histórica del índice del precio de suelo en
recesión económica que todavía continuaba a día de hoy
. Al 6 grandes ciudades deJapón (1965-2008).
periodo se le conoce en japonés como década perdida (失
われた10年 ushinawareta jūnen?).

El fenómeno del paro, inédito en el país en virtud del «gobierno de las empresas», apareció en la sociedad japonesa. En el año 2002,
el desempleo era del 5,4%. Debido a la pérdida de valor de los bienes inmuebles se produjo un efecto riqueza negativo, que redujo de
manera importante el consumo. El credit crunch consecuencia de la quiebra de numerosas entidades financieras aumentó las
dificultades de crédito y paralizó la economía45

El arraigado sistema de recompensas de la sociedad japonesa46 se vio, así mismo, trastocado: durante el periodo de euforia, la
ingeniería financiera (zai-tekku) sustituyó los valores relacionados con el trabajo y la responsabilidad, creándose una espiral de
avaricia y enriquecimiento rápido que descompuso algunos de los principios rectores de la moral pública nipona.

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Véase también
Burbuja inmobiliaria
Precio de la vivienda en España Burbuja inmobiliaria global
Precio de la vivienda en Estados Unidos Burbuja inmobiliaria en España
Derecho a la vivienda Burbuja económica
Hipoteca - Crédito hipotecario Crisis de las hipotecas subprime
Hipoteca inmobiliaria Movimiento por una vivienda digna en España
Dación en pago Plataforma de afectados por la hipoteca(España)
Interés - Interés simple - Interés compuesto Cláusula suelo
Burbuja inmobiliaria

Enlaces externos
Consejos para primerizos en la compra de vivienda

Simuladores de hipoteca
Simuladores sin moneda prefijada

Simulador de hipotecas
Calculadora de Hipotecas. Simulador de Créditos económicos

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Simulador de hipotecas con cuadro de amortización

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Simuladores (en inglés)

Mortgage Calculators at the Open Directory Project

Noticias

Burbuja inmobiliaria en América Latina, Ciudades para un Futuro más Sostenible

Los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe , BID, en El País
Global house prices poised to fall in 2012, GHPI
Evolución precio de la vivienda en distintos países, de finanzas
Precio de la vivienda en España, Valor y precio

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