GUÍ A :

Est r a t e g i a s d e i n v e r si ó n
Í N D I CE

El éxito de tu inversión en propiedades tiene la forma de 04

un embudo

Define t u creit erio de busqueda de propiedades 07

Alt ernat ivas de financiam ient o para t u inversion 10

inm obiliaria

Descubre las reglas que riguen los dist int os t ipos de 13

inversión inm obiliaria

5 t ips para encont rar oport unidades en el negocio 16

inm obiliario

Las 3 t écnicas para que vendas t u propiedad bien y 19

rápido ( ¡y un bonus! )

2
I N TROD UCCI ÓN

¿Sabías que puedes invert ir com o un verdadero m agnat e de los

bienes raíces sin t ener t ant o dinero?

Así es. Porque est os em presarios no son exit osos por t ener m illones
y m illones de dólares en propiedades. Tam poco se debe a que
aplican fórm ulas secret as.

Sim plem ent e, funcionan con un buen plan de inversiones que

funciona com o hoj a de rut a a m ediano y largo plazo, con obj et ivos
y acciones claras para lograrlos.

Est a est rat egia debe incluir crit erios de búsqueda y un est udio
acabado y const ant e del m ercado inm obiliario.

Por eso, com pilam os nuest ras recom endaciones de las m ej ores
est rat egias de inversión para que arm es un buen plan financiero y
puedas sacar el m áxim o provecho a las oport unidades que surj an
en el m ercado.

3
El éxit o de t u in ver sión en pr opiedades
t ien e la f or m a de u n em bu do

Com o inversionist a inm obiliario, debes planificar el uso de t u

dinero com o si dirigieras un negocio. Con obj et ivos y acciones
claras. Sólo así t endrás una est rat egia bien pensada y lograrás
acceder a buenas oport unidades de inversión. Hay m uchas form as
para diseñar t u plan. No obst ant e, si est ás em pezando, y quieres
respuest as rápidas y claras, un m ét odo que facilit a la t area es la
lógica del em budo.

¿Qu é e s e st o d e l e m b u d o ?
El em budo es una práct ica de planificación de est rat egia ut ilizada
en las áreas de vent as y m arket ing de negocios de t odo t ipo y
sect or.
Perm it e secuenciar obj et ivos y acciones, así com o generar un
abanico de oport unidades. Es un form at o fácil de aplicar, porque
ubica oport unidades y alt ernat ivas generales y ayuda a filt rar hast a
dar con un nicho u oport unidad perfect a de negocios.

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Baj o est e m ét odo, cada secuencia y et apa t ienen com o obj et ivo
organizar, lim piar y opt im izar lo que sirve y lo que no para la
inversión. En el caso de un inversionist a inm obiliario, est a
herram ient a le ayuda a diferenciar y priorizar oport unidades reales
y concret as.
Su planificación varía según el t ipo de inversión; los crit erios de
selección y t iem pos son dist int os para una com pra que un arriendo
o renovación, por ej em plo.

2 b u e n a s p r á ct i ca s p a r a p e n sa r l a s i n v e r si o n e s e n
?m o d o e m b u d o ?
Hay dos ej ercicios que debes aplicar const ant em ent e si
adopt as est e m ét odo para planificar t us inversiones:

1 . Men os es m ás
Mient ras m ás inform ación real y fidedigna alim ent e la est rat egia
del inversionist a inm obiliario, m ej or. Est o perm it e secuenciar y
depurar oport unidades reales y concret as. Por eso, el inversionist a
ve ent rar m uchas ideas y alt ernat ivas, pero pocas salen por la
?boca est recha? del em budo.

2 . M e j o r a co n t i n u a
La est rat egia debe ser puest a a prueba y perfeccionada
const ant em ent e. La sit uación económ ica y coyunt ura del m ercado
cam bian; por ej em plo, la sit uación inflacionaria afect a las t asas de
int erés de referencia. Asim ism o, los obj et ivos de inversión pueden
variar en el t iem po ( ganancia, est abilidad, prot ección, urgencia,
et cét era) . I gualm ent e, el funcionam ient o del em budo depende de
los recursos disponibles ( inversión en solit ario, con asesores
inm obiliarios, corredores de propiedades, et cét era) .

Pa so s b á si co s d e u n a e st r a t e g i a d e e m b u d o p a r a u n
i n v e r si o n i st a i n m o b i l i a r i o p r i n ci p i a n t e
A cont inuación, t e explicam os cóm o funcionan las et apas prim arias
de est e m ét odo en el caso de una inversión en bienes raíces:

5
1 . D e t o d o u n p o co
Ubica en la boca de t u em budo t us obj et ivos generales, acciones y
m et as específicas para lograrlos, así com o las oport unidades de
inversión correspondient es. No t e aut o censures; desde la
alt ernat iva m ás básica hast a la m ás com plej a, t odas t ienen cabida
en est a et apa del em budo.

Por ej em plo, t u obj et ivo general es adquirir una propiedad dent ro

de un año y las acciones para lograrlo es buscar oport unidades. Tu
m et a es ident ificar t odas las oport unidades disponibles a la fecha,
pero t odavía no sabes si prefieres una casa o depart am ent o, el
t am año en m 2, cant idad de habit aciones o baños, o bien la
ubicación o com una. Dist ribuye t oda est a inform ación en la ?boca
ancha? de t u em budo.

2 . A p l i ca f i l t r o
Haz el prim er cort e de t us oport unidades de inversión. I dent ifica el
t ipo de inm ueble, su t am año, ubicación y accesibilidad. Ent iende
las alt ernat ivas que est án a t u alcance haciéndot e las siguient es
pregunt as:

- ¿Es el t ipo de inversión que m ás m e conviene?

- ¿La ubicación es la ideal?
- ¿Tengo el dinero suficient e para invert ir en ellas ahora?
- ¿Puedo pagar con m is ahorros o necesit o un crédit o?
- ¿Puedo pagar al cont ado?
- ¿Est á disponible para adquirir/ arrendar a cort o o largo plazo?
- ¿Cuál es el valor de la t asación?
- ¿La norm at iva m e ayuda o no a invert ir en est a oport unidad?
- ¿La propiedad t iene deudas o conflict os legales asociados?
- ¿Hay alguna exigencia de la com una que m e beneficie o
perj udique?
- ¿Necesit o un corredor de propiedades para invert ir?
- ¿Qué no m e gust a de est a inversión?

El obj et ivo de est a et apa es que filt res lo m ás posible para

quedart e sólo con aquellas alt ernat ivas que m erecen una m ayor
invest igación y dedicación de recursos, dinero y t iem po.

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3 . A n a l i za l o q u e h a y
Cada propiedad t iene su punt o m edio, es decir, el punt o que est á a
la m it ad ent re el cost o y beneficio de la inversión. Tu nort e es
encont rar esa inst ancia en cada una de las alt ernat ivas que ya
ingresast e al em budo de t u est rat egia, y com parar.

Est e análisis t e ayudará a lim piar t odavía m ás t u list ado de

opciones, y debe incluir fact ores t écnicos com o el ret orno sobre la
inversión, cost o/ oport unidad, ingresos pot enciales, ent re ot ros.
Mira est e t ut orial de la página web española Club de I nversión para
saber m ás sobre cóm o calcular la rent abilidad de una inversión
inm obiliaria.

En est a et apa, m uchas propiedades inicialm ent e at ract ivas se

volverán inviables. No obst ant e, el punt o m edio será dist int o en
cada una. Variables t an dist int as com o locación y precio del m et ro
cuadrado harán la diferencia aquí.

4 . D e ci d e .
Es la fase m ás difícil del em budo, porque conlleva concret ar lo que
hast a ahora es sólo un análisis acabado.
Posiblem ent e, ant e el t ot al de alt ernat ivas fact ibles, quieres hacer
m ás de una ofert a. Es ideal que así sea, porque t e ayudará a
seguir filt rando ent re las oport unidades que realm ent e m erecen t u
t iem po de las que no.
Es en est a inst ancia es cuando aspect os com o t u est ilo de
negociación, t ono, y preparación hacen la diferencia. Adem ás, t en
en cuent a que t u ofert a puede sufrir com plicaciones o,
sim plem ent e, fallar.

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Def in e t u cr eit er io de bu squ eda de
pr opiedades

Junt o con conocer t odos los fact ores de decisión que exist en en el
m ercado, lo im port ant e es que seas capaz de definir qué
com binación de est os t e servirá m ás para encont rar el bien raíz
m ás adecuado a t u plan de inversión.

¿Te gust aría adquirir m ás de una propiedad, pero sabes que las
reglas del j uego son dist int as para cada t ipo de inversión?

Llegó la hora de que t e ent eres de t odos los fact ores que exist en en
el m ercado, pero sobre t odo de cóm o elegir la m ej or com binación
ent re est os, según las caract eríst icas de cada bien raíz y ant es de
salir a buscar esas propiedades.

Tam bién conocido com o crit erio de búsqueda, básicam ent e se t rat a
de delinear t us propias reglas del j uego para la elección de una
propiedad, así que prepárat e para definir t us prioridades.
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Cr i t e r i o r e si d e n ci a l
Ant es de invert ir en una propiedad de t ipo residencial, ya sea casa,
depart am ent o o segunda vivienda, t u crit erio de búsqueda deberá
t ener t res grandes pilares com o base: ubicación, acceso a servicios
y disponibilidad de ent ret ención.
Si bien podrían exist ir m ás fact ores que inciden en est a elección,
qué t an bien est á ubicada una propiedad habit acional para
conect arse con ot ros lugares im port ant es para la calidad de vida de
las personas es un fact or elem ent al.
Con ubicación, nos referim os no sólo a la ciudad, com una o barrio,
sino que t am bién a la m alla vial que, m ient ras m ás robust a sea,
cont ará con los m ás variados t ipos de t ransport es, desde biciclet as
a colect ivos, m icros y m et ro, así com o t am bién una m ej or calidad
de sus calles y avenidas.
Por su part e, los fact ores com o acceso a servicios y disponibilidad
de ent ret ención se refieren a la cercanía que t endrá la propiedad
respect o de cent ros hospit alarios, com isarías, com ercio, áreas
verdes y j uegos; aspect os que influyen direct am ent e en la calidad
de vida de los habit ant es.
Podrás invert ir su orden, pero est os t res fact ores son al m enos la
base que debería orient ar t u búsqueda. Puedes revisar el siguient e
blog si quieres profundizar en el t em a de la com pra para est e t ipo
de propiedades.

Cr i t e r i o co m e r ci a l
En el caso de la adquisición de propiedades com erciales, que
pueden ser t ant o locales com o oficinas, el crit erio de búsqueda
debe est ar fundam ent ado básicam ent e en la ubicación, es decir,
que est é lo m ás cercana posible a los punt os de conexión de las
ciudades.
Si pensam os en la capit al, est os núcleos o hit os donde confluyen
habit ant es de m uchas com unas del Gran Sant iago serían, ent re
ot ras, las int ersecciones de las calles Am érico Vespucio con
Lonquén en Cerrillos, o Am érico Vespucio con Vicuña Mackenna en
La Florida.
Es t an im port ant e el t em a de la ubicación en est e t ipo de
propiedades que, incluso, los asesores inm obiliarios aconsej an
fij arse principalm ent e en est e ít em , añadiendo el fact or
est acionam ient o en el caso del com ercio a gran escala o m all.

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Porque cuando se t rat a del pequeño com ercio o locales para
panaderías, farm acias o peluquerías, lo prim ero que se busca es
asent arse en un lugar donde ya exist a una habit ualidad com ercial.
O en el caso de negocios que se desarrollan com o un dest ino en sí,
la t endencia es salir del cent ro de las ciudades.
Una gran excepción que podría darse en el ám bit o de las oficinas
es que involucra ot ros fact ores de búsqueda com o el acceso a
servicios y la disponibilidad de ent ret ención.
Tal es el caso de Ciudad Em presarial que hoy en día est á m uy
asent ada gracias t ant o a su ubicación cercana a una m alla vial que
la conect a al cent ro de Sant iago y al aeropuert o en m inut os, así
com o por su acceso a áreas verdes, hot eles, rest aurant es y
com ercio.

Cr i t e r i o i n d u st r i a l
En est e caso, la ubicación t am bién es im port ant e, ya que est e t ipo
de negocios busca lugares de la ciudad en los que ya haya algún
t ipo de polo indust rial est ablecido y que, en el caso de Sant iago,
est é en la periferia para cont rolar el t em a de la cont am inación
acúst ica.
Com o segundo y t ercer lugar est án la m alla vial, que soport e el
t raslado de cam iones de gran t onelaj e, y el acceso a servicios
básicos de t ipo eléct rico de alt o poder, de cañerías y desagües para
cont enidos quím icos, ent re ot ros aspect os t écnicos.

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Alt er n at ivas de f in an ciam ien t o
par a t u in ver sion in m obiliar ia

Una vez que defines t u crit erio de búsqueda de propiedades, es

necesario que evalúes las alt ernat ivas de financiam ient o con que
cuent as ant es de cerrar una t ransacción.
Recuerda que no t ienes que ser rico para em prender en el m undo
inm obiliario, sino que bast a con que cuent es con un capit al inicial y
t am bién con la capacidad de asegurar suficient es ingresos a fut uro
para cubrir los cost os de la hipot eca.
La solicit ud de crédit os hipot ecarios es lo m ás ut ilizado para la
inversión inm obiliaria en Chile. No sólo es la opción t radicional en
el rubro, sino que t am bién las condiciones que exist en para hacerlo
en la act ualidad son m uy favorables.
Desde enero de 2016 a la fecha, las t asas bancarias se m ant ienen
est ables ent re un rango de 3,2% y 4% . Asim ism o, algunas
ent idades volvieron a financiar hast a un 90% cuando se t rat a de
propiedades residenciales.
Sin em bargo, el crédit o no es la única opción. Hay diferent es
soluciones financieras dependiendo de t u obj et ivo inm obiliario. Te
las present am os a cont inuación.
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Cr é d i t o h i p o t e ca r i o t r a d i ci o n a l
El crédit o hipot ecario o prést am o de dinero de part e de un banco a
un part icular para financiar la adquisición o rem odelación de una
propiedad, es hast a ahora la herram ient a financiera m ás ocupada
en el m ercado.
Ya sea por los baj os int ereses que act ualm ent e ofrece la banca
nacional o el hecho de que es un product o que puede financiar
ent re el 80% - 90% de una propiedad, est a inversión a largo plazo
sólo requiere del pago de un pie inicial a part ir del 10% del valor
t ot al del inm ueble.
Puede pact arse a un plazo de 15, 20, 25 o 30 años y las personas
- ya sean nat urales o j urídicas- que post ulen a ést e deben cum plir
con ciert os requisit os, com o t ener buen hist orial financiero y
cert ificar el em pleo en caso de ser un t rabaj ador dependient e, o
t ener un régim en de ganancias est able en el caso de t rabaj adores
independient es.
Si es t u prim era vez haciendo est e t ipo de inversiones, t en en
consideración que no es necesario crear una em presa para solicit ar
crédit o. Por lo general, las m ej ores condiciones credit icias son
ot orgadas a personas nat urales.

Le a si n g h a b i t a ci o n a l
Para aquellos que no cuent an con dinero suficient e para pagar un
pie, sin em bargo t ienen la seguridad de que generarán ingresos
suficient es para cubrir los cost os de una hipot eca, exist e el leasing
habit acional.
Est e cont rat o de arriendo con opción de com pra se puede solicit ar a
una sociedad inm obiliaria de leasing habit acional, la que adquiere
una propiedad nueva o usada y la arrienda a un t ercero por un
período largo de t iem po a cam bio de un pago m ensual, ot orgándole
a ést e la posibilidad de convert irse en el propiet ario una vez finalice
su com prom iso cont ract ual.
Para solicit arlo sólo debes ser m ayor de edad, est ar inscrit o en el
Servicio de Vivienda y Urbanización ( Serviu) y no ser propiet ario de
ninguna propiedad suscrit a a est e beneficio.

12
Asim ism o, debes t ener en consideración que el inm ueble no puede
superar las UF 2.000 y que, en ese caso, podrás acceder al subsidio
de leasing habit acional que ofrece el Est ado y que cubre una part e
de la cuot a m ensual que debes pagar a la em presa que t e ot orga el
leasing.
Cr é d i t o d i r e ct o co n v e n d e d o r o i n m o b i l i a r i a
Act ualm ent e, las const ruct oras e inm obiliarias dueñas de
propiedades a la vent a est án abriéndose cada vez m ás a la
posibilidad de ot orgar un crédit o direct o a las personas,
ofreciéndoles a ést as la asesoría y servicio de gest ión de las
dist int as posibilidades de crédit os hipot ecarios que hay en el
m ercado.
Pensado para aquellos inversionist as que cuent an con poco t iem po,
pueden financiar ent re 75% y 90% de la propiedad y reducir los
cost os operacionales que involucran la com pra de la m ism a.

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Descu br e las r eglas qu e r igu en los
dist in t os t ipos de in ver sión
in m obiliar ia

Cuando ingresas al m undo inm obiliario, casi nadie t e explica que

exist en varios códigos que rigen la operación de los dist int os t ipos
de inversión.

Desde el porcent aj e de com isión que debieras esperar que t e

cobren los corredores de propiedades hast a la " regla del 70% " que
aplica en el caso de aquellas propiedades que com pras para
rest aurar, es necesario que conozcas est os códigos ant es de
com enzar a adquirir, adm inist rar y/ o rent abilizar t us bienes raíces.

Así com o hay práct icas que t e ayudarán a t ransform art e en un

expert o del sect or inm obiliario, t am bién hay reglas para adquirir,
adm inist rar y rent abilizar t us bienes raíces, que dependen del t ipo
de inversión que realices.

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Est os códigos no est án redact ados en los libros ni se conocen de
form a inm ediat a cuando hay una t ransacción inm obiliaria. Sin
em bargo, son t an im port ant es que, de no cont em plarlos, los
inversionist as pueden perfect am ent e sent ir que se equivocaron de
rubro.

Por eso, es elem ent al que t om es not a de las siguient es reglas de

inversión inm obiliaria:

1 . Co m i si ó n d e l co r r e t a j e d e p r o p i e d a d e s
Si usast e o necesit as asesoría para adquirir t u propiedad
residencial o com ercial, probablem ent e ya est és al t ant o de las
t areas que puede llevar a cabo un corredor de propiedades.
Est e profesional no sólo t e ayuda a lim it ar t u búsqueda de
propiedades en base a t us capacidades e int ereses, sino que
t am bién debiera ser quien se preocupe de t odo el papeleo
necesario, la gest ión de negocios, la guía en la t om a de decisiones
y la evaluación de los precios de acuerdo a los valores de m ercado.
Por est o, es fundam ent al que incorpores sus honorarios com o
part e de t u plan de inversión y expect at ivas de ganancias.
Un corredor suele cobrar el 2% del valor t ot al de las operaciones al
vendedor y com prador, lo cual sum a un 4% . Por ej em plo, si est ás
post ulando a una propiedad que se vende a $100 m illones, t u
part e de la com isión debiera ser de $2 m illones aproxim adam ent e.

2 . Ga n a n ci a s g e n e r a l e s d e l a i n v e r si ó n
Cuando est ás decidido a invert ir en propiedades, es fundam ent al
que diferencies las ganancias que puedes obt ener en caso de que
t e dediques al área vivienda o com ercial.
En am bos casos, debes m edir el Cap Rat e o la t asa de
capit alización que t endrás año a año, el cual se obt iene a part ir del
valor anual del arriendo dividido por el valor t ot al de la propiedad.
Est arás haciendo un buen negocio si rent as en t orno a un 5%
anual en el caso de ser dueño de propiedades habit acionales, y un
7% al año si est ás capit alizando un inm ueble de t ipo com ercial.

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3 . La " r e g l a d e l 7 0 % "
Si decidist e com prar una casa ant igua para luego arreglarla y
venderla - o arrendarla- a un precio m ás alt o, ent onces debes saber
la norm a que aplica para calcular t u ganancia.
Ést a indica que la m ayor cant idad de dinero que debes est ar
dispuest o a pagar por est e t ipo de inversión es de 70% del precio
final de la propiedad m enos los cost os de las reparaciones del
inm ueble.
Con el m ism o caso de la propiedad de $100 m illones, im agina que
sólo cuent as con $10 m illones para invert ir en su reparación.
Considerando que el 70% del valor final del inm ueble m enos los
arreglos es de $77.800.000, ent onces no debieras hacer una ofert a
m ayor a est a últ im a cant idad por la m ism a.

16
 5 t ips par a en con t r ar
opor t u n idades en el n egocio
in m obiliar io

Pese a que los precios de las propiedades parecieran est ar cada día
m ás alt os, siem pre es un buen negocio invert ir en bienes raíces
porque es un m ercado est able y con un crecim ient o sost enido en el
t iem po.
Por lo m ism o, t en a m ano los siguient es consej os para encont rar las
m ej ores oport unidades de negocio en el rubro.
El m ercado inm obiliario chileno est á en const ant e m ovim ient o,
fenóm eno que incluso el Banco Cent ral confirm a t odos los sem est res
con su I nform e de Est abilidad Financiera.
En part icular, el últ im o docum ent o concluyó que el financiam ient o
hipot ecario bancario cobró m ayor relevancia en los últ im os 15 años,
pasando de represent ar 19% de la cart era de colocaciones de los
bancos a 28% durant e el segundo t rim est re de 2018.

17
Y pese a que los precios de vivienda crecieron en t orno al 5% real
anual, los m ayores niveles de ingreso del país, así com o la m enor
ofert a relat iva de suelo disponible y la expansión del m ercado de
arriendo, cont ribuyen a que est e sect or económ ico siga
m oviéndose con fuerza.
Por eso que, lej os de dej ar de invert ir, ¿por qué no t e anim as a
aprovechar las m ej ores oport unidades que exist en en el m ercado?
Aquí t e dam os varios consej os para cont inuar creciendo en el
negocio:

1 . Tu p r o p i a á r e a d e i n f l u e n ci a
Apenas com iences a buscar una propiedad, inform a a t u círculo
cercano de fam iliares, am igos, conocidos y colegas del t rabaj o.
I ndependient em ent e a que est os no se desem peñen en el rubro, si
saben algún dat o o son dueños del m ism o inm ueble, no dudarán
en apoyart e con inform ación.

2 . Cl á si co s y e f e ct i v o s: l o s cl a si f i ca d o s d e l d i a r i o
Puede que creas que el form at o físico est á en desuso, sin em bargo
la gent e sigue publicando propiedades por est e m edio.
Más allá de fij arse en las descripciones de cada ofert a, es crucial
que ident ifiques aquellos vendedores flexibles m ediant e las
siguient es frases probables:
- Propiet ario t raslado
- Propiet ario fuera del país
- Vent a/ perm ut a propiedad
- Transferencia de cuot as
- Opción de arrendam ient o
- Y la indiscut ible: acept o ofert as

3 . D e j a r " l o s p i e s e n l a ca l l e "
No hace falt a que recorras t oda la ciudad para encont rar la m ej or
oport unidad de negocios. Debes acot ar acot ar t u búsqueda a
zonas y barrios de t u agrado, y hacerla cam inando.

18
En est o debes ser exhaust ivo y no lim it art e a sólo los cart eles de
arriendo, sem ana a sem ana, sino que t am bién pregunt arle a los
habit ant es o conserj es de algún edificio o condom inio de t u int erés
si hay algo disponible.
Si t e gust a m ucho una propiedad, at révet e a ir m ás allá y haz una
ofert a de dinero para ver qué pasa. Nada perderás con pregunt ar y
siem pre las personas podrían ser flexibles ant e una buena sum a
de dinero y oport unidades.

4 . Ba n co s e i n st i t u ci o n e s f i n a n ci e r a s
Ya que son los principales prest adores de crédit os hipot ecarios en
el país, cuando alguien no paga un prést am o, ent onces la ent idad
credit icia ej ecut a el cont rat o con el deudor y libera las propiedades
que figuran com o garant ía del crédit o.
Por est o, es recom endable que com iences llam ando a t u propio
banco y pidas hablar con el ej ecut ivo a cargo de los t raspasos de
propiedad. De irt e bien, podría haber una excelent e oport unidad
de com pra.

5 . N u n ca f a l l a n : l o s a se so r e s i n m o b i l i a r i o s
Cobran com isión, pero son t an efect ivos com o rápidos, ya que
m uchos de ellos t ienen acceso a grandes list ados de propiedades
disponibles según cada barrio o sect or, siendo una fuent e de
inform ación ext rem adam ent e buena.
En general, est as propiedades t ienen observaciones o com ent arios
con inform ación int eresant e, pudiendo saber con qué vendedores
será m ás fácil t ransar.
Por ot ro lado, podrás est ablecer una relación de confianza con una
persona que dom ine el rubro y que adem ás ent ienda t us
necesidades com o inversionist a.

19
 Las 3 t écn icas par a qu e ven das t u
pr opiedad bien y r ápido (¡y u n bon u s!)

Para vender t u propiedad bien y rápido debes conocer su valor

real, ese que t e perm it irá at raer com pradores que valgan la pena,
y no sólo aquellos que apenas est án ?vit rineando?.

No se t rat a del valor que t ú crees que t iene t u casa o

depart am ent o, o el precio con que ot ras propiedades cercanas se
vendieron. Te explicam os las t écnicas que debes adopt ar para que
la vent a de t u propiedad sea t odo un éxit o incluso ant es de que la
publiques.

Las siguient es t écnicas ayudarán a que t u est rat egia de vent as sea
la adecuada m ucho ant es de que la pongas a la vent a:

20
1 . Ta sa l a p r o p i e d a d
La valoración o t asación de la propiedad es t u m ej or cart a de
present ación. Conocer su valor real es fundam ent al, y m ás t odavía
si est e dat o aparece en un inform e oficial que ofrece un t asador de
expert o.
La t asación profesional reem plaza al ?oj ím et ro? o ?valor em ocional?
que t ú le das a la propiedad. La falt a de un valor real acorde a las
condiciones de m ercado puede desm ot ivar a m ás de un pot encial
com prador.
Ahora bien, que dej es est o en m anos de un t asador no significa
que no sepas de qué se t rat a est e im port ant e t rám it e. Puedes
ocupar la app web del Servicio de I m puest os I nt ernos ( SI I ) para
conocer el avalúo y caract eríst icas de t u bien raíz y est udiar bien el
inform e que el t asador t e ent regará con las especificaciones del
valor.

2 . Re n u e v a e sp a ci o s
Hacer reform as a la propiedad ayuda a increm ent ar su valor
económ ico, result ando en una m ayor rent abilidad para t u
inversión. Las siguient es reform as por lo general aport an gran
at ract ivo a un bien raíz:

- Mej orar la ilum inación

- Renovar pisos y paredes
- Pint ar paredes

Una vez que renueves los espacios, asegúrat e de publicar fot os

est ét icam ent e at ract ivas de t u propiedad. Mal que m al, la prim era
im presión siem pre queda. Aprende m ás aquí sobre cóm o
revalorizar t u propiedad a t ravés de las renovaciones.

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3 . A r r i e n d a co n co n t r a t o d e co m p r a v e n t a
Una práct ica que gana cada vez m ás adept os es arrendar la
propiedad a un t ercero con el com prom iso de que la adquiera en un
fut uro próxim o ( est ipulado en el cont rat o) .
Con est o aseguras la vent a baj o t us t érm inos y condiciones, evit as
un desfile de com pradores indecisos, e incluso puedes negociar con
el arrendat ario el pago del pie a t ravés de las cuot as del arriendo.
Dado que t u propiedad aum ent ará de valor diariam ent e, debes
hacer un cálculo aproxim ado de cuánt o será esa variación para
cuando el arrendat ario deba com prarla. Para que ese valor siga
siendo at ract ivo y convenient e, es im port ant e que la m ant engas en
buen est ado.

¡Bo n u s! Re f i n a n ci a
A veces, vender no es la solución. Si desconoces el valor real de t u
propiedad, t odavía est ás pagando el crédit o hipot ecario, y surge
una em ergencia, problem a de salud, o sim plem ent e necesit as
liquidez rápido, el apuro t e j ugará una m ala pasada y t erm inarás
vendiendo la casa a un valor m uy inferior.

La respuest a m uchas veces est á en m ant ener la propiedad y

refinanciar. Dos razones j ust ifican est a opción:

1. Aprovechar las m ej ores condiciones de m ercado. Si necesit as

vender en m om ent o de alt as t asa de int erés, habrá pocos
com pradores dispuest os a pedir un crédit o hipot ecario en esas
condiciones. En t ant o, el pot encial com prador que adquiere al
cont ado t endrá m ayor m argen para negociar el precio a la
baj a.
2. Darle t iem po a la plusvalía para crecer. Com o bien sabes, los
bienes raíces se aprecian diariam ent e de form a gradual. Por
ende, liquidar cuando quieres y puedes vender es m ás
convenient e que cuando sólo cum ples con una de est as dos
variables. El refinanciam ient o t e da m ás t iem po para preparar
la vent a, período en el cual t u inm ueble seguirá apreciándose.

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CON CLUSI ÓN

Com o ves, no es cosa de llegar e invert ir en propiedades. Para ser

un inversionist a inm obiliario exit oso necesit as de un plan y
acciones concret as para m at erializar t us obj et ivos.

Por eso es t an im port ant e que funciones con una est rat egia
definida, que incluya rangos de inversión m áxim a y m ínim a,
crit erios de búsqueda claros y diferent es alt ernat ivas de
financiam ient o según el t ipo de oport unidad. Cont ar con est os
fact ores ofrece suficient e flexibilidad para que det ect es las
oport unidades de inversión que m ás t e convienen.

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