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FORTALEZA
2018
ANDRE LUIZ DE SOUZA SILVA
FORTALEZA
2018
ANDRE LUIZ DE SOUZA SILVA
BANCA EXAMINADORA
________________________________________
Prof. M.Sc. Marcelo Augusto Farias de Castro (Orientador)
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)
_________________________________________
Prof. Prof. M.Sc. Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)
_________________________________________
Prof. Prof. Dr. Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)
A Deus.
Aos meus pais, Francisca e José, que sempre me
auxiliaram e incentivaram na busca do
conhecimento.
AGRADECIMENTOS
The housing deficit is a problem of global scale. In Brazil, about 6.4 million families do not
have access to their own housing of good quality. This gap is mainly concentrated in the lower
income brackets of the population. Housing programs were implemented previously, but were
not effective in solving the problem. Here is an alternative for users: an operation model that
aims to solve this problem, with users' contribution through housing cooperatives and private
initiative, through housing financing. The mechanism analyzed is adequate to solve the problem
on a local scale, by allowing users to buy at least 1.8 minimum wages. However, in order to
address the problem globally, integrated solutions are needed between the State and the private
sector, in order to increase the economic attractiveness of the business and reduce the financing
terms and amounts paid by the housing user.
a.a. Ao ano
a.m. Ao mês
ABECIP Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
BCB Banco Central do Brasil
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CEF Caixa Econômica Federal
COS-BNH Carteira de Operações Sociais do Banco Nacional de Habitação
CUB Custo Unitário Básico
CUG Custo Unitário Geométrico
DRE Demonstrativo de Resultado do Exercício
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
FJP Fundação João Pinheiro
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IBRE Instituto Brasileiro de Economia
IGMI-R Índice Geral do Mercado Imobiliário - Residencial
IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
MCMV Minha Casa, Minha Vida
NBR Norma Brasileira Regulamentar
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio
R$/m² Reais por metro quadrado
R$/und. Reais por unidade
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SINDUSCON Sindicato da Construção
trad. Tradutor
VGV Valor Geral de Venda
VPL Valor Presente Líquido
WRI World Resources Institute Ross Center for Sustainable Cities
LISTA DE SÍMBOLOS
R$ Real
% Porcentagem
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 12
Geral:...................................................................................................................... 13
Específicos: ............................................................................................................ 13
2.3.3.2 Valor Presente Líquido (VPL) ................. Error! Bookmark not defined.
3 ESTUDO DE CASO................................................................................................... 30
REFERÊNCIAS ............................................................................................................ 38
1 INTRODUÇÃO
O mercado imobiliário brasileiro, apesar de uma crise financeira e fiscal que vem se
aprofundando nos últimos anos, mobiliza muitos recursos e é extremamente atrativo do ponto
de vista de investidores, principalmente aqueles que prezam por segurança, baixa volatilidade
e recebimento de dividendos em médio e longo prazo.
Em contrapartida, analisando-se do ponto de vista do consumidor – especificamente das
famílias de baixa renda (com estrato de renda de até três salários mínimos) –, o preço dos
imóveis no país ainda é muito alto. Isso se deve, em boa medida, ao alto custo construtivo, aos
riscos envolvidos na etapa de construção, aos altos custos de manutenção, administração e
estoque de imóveis e à natureza especulativa inerente aos produtos imobiliários.
Além destes fatores, o financiamento imobiliário, que deveria ser um agente facilitador,
apresenta altas taxas de juros e prazos de pagamento muito longos, comprometendo a renda
destas famílias durante vários anos. Por conta destes fatores e do histórico do mercado
imobiliário brasileiro, o déficit habitacional no país ainda é alto - cerca de 6,4 milhões de
unidades, em 2015 (FJP, 2018).
A tomada de ações que visem reduzir os valores de custeio e venda do imóvel, a redução
das taxas de juros e dos prazos de pagamento é de substancial importância para reduzir o déficit
entre essa faixa de renda. Políticas que visem subsídios imobiliários e redução da tributação, de
maneira geral, são de fundamental importância para que isso ocorra. No entanto, saídas
auxiliares podem e devem ser articuladas entre as partes interessadas, para que ocorram
reduções locais e de curto prazo no problema.
Com base no exposto, este artigo visa analisar a viabilidade econômica e financeira de
um modelo estruturado de negócio que utilize a solução de cooperativas habitacionais
autofinanciáveis, com posterior aplicação de financiamento imobiliário. Tal solução visa trazer
alavancagem financeira ao negócio, ao passo que reduz a taxa de juros e o prazo de pagamento
por parte do consumidor, criando um produto atrativo para as classes de mais baixa renda.
13
1.1 Justificativa
1.2 Objetivos
Geral:
Específicos:
1.3 Metodologia
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1.1 Apresentação
Millions
5
8
4
6
3
2 4
5.4 mi
5.8 mi
5.9 mi
5.9 mi
6.9 mi
5.6 mi
5.4 mi
6.1 mi
6.4 mi
1 2
0 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Ano
80.0%
60.0%
40.0%
recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – que tinha como principal órgão
central, o BNH (Banco Nacional de Habitação), cujo recebimento e destinação de fundos está
apresentado na Figura 1. O BNH foi bastante promissor em seus anos iniciais. Entre os anos de
1964 a 1980 houve uma aceleração da concessão crédito habitacional, devido à criação de sua
Carteira de Operações Sociais (COS-BNH). Ainda assim, mesmo em seu auge, estas iniciativas
não atingiram as classes mais baixas de maneira eficaz, sendo que, segundo Azevedo e Andrade
(1982), em 1980, apenas 30% dos fundos destinados ao SFH pertenciam ao COS-BNH,
conforme mostra o Gráfico 4 - Operações da COS–BNH e dos demais programas do
SFHGráfico 4. O BNH ofereceu aproximadamente 4,4 milhões de habitações em seus 20 anos
de existência (Silveira e Malpezzi, 1991, p.93), mas acabou por ruir em 1986, devido à
hiperinflação, crescente taxa de desemprego e consequente inadimplência de seus mutuários.
Apesar da alta oferta de crédito, “o BNH não esteve voltado para os segmentos populares, uma
vez que somente 6,4% do saldo financiado, destinou-se a mutuários com renda inferior a 3,5
salários mínimos” (COELHO, 2002, p.15).
Após a extinção do BNH, em 1986, houve uma grande crise no SFH, que passou a reduzir
a oferta de crédito para as classes de mais baixa renda e bloqueou empréstimos através do
19
FGTS. A Caixa Econômica Federal (CEF) incorporou as funções do BNH. Durante os anos
seguintes, até 1994, segundo Santos, o Brasil recebeu, em sua grande maioria, programas
habitacionais alternativos, que utilizavam recursos orçamentários e do FGTS. Atribui-se isso,
entre outros fatores, à “dificuldade de se evitarem práticas clientelistas em um contexto de
instituições democráticas pouco amadurecidas” (SANTOS, 1999, p.17).
é possível perceber que a partir de 2009 houve uma escalada no número de operações de
financiamento contratados. Pressupõe-se que tal fato se deve, em grande parte, à implantação
de um novo programa de financiamento imobiliário implantado, o Minha Casa, Minha Vida
(MCMV). Em 2014, com uma política de profundos cortes orçamentários por parte do governo,
houve novo declínio na concessão de subsídios para financiamento imobiliário público.
Além da redução dos índices de atratividade das empresas com relação aos programas
habitacionais previamente propostos, o volume de financiamento disponibilizado através do
SBPE caiu consideravelmente (Gráfico 5), conforme dados do Banco Central do Brasil (BCB).
21
- -
(milhões)
Unds.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
R$
Fonte: SFH-BCB (Dados Resumidos pela CBIC) / Gráfico gerado pelo autor.
Tabela 1 - Financiamento com Recursos do FGTS - Variação do Valor Médio da
Habitação Financiada vs. Inflação Oficial
Ano N° de Unidades Valor Médio da Var. Méd. Anual do Var. Méd.
Contratadas Habitação Valor da Habitação Anual IPCA
2017 461.802 R$ 109.550,24 4,30% 2,79%
2016 474.562 R$ 105.032,85 13,12% 3,46%
2015 574.943 R$ 92.850,24 2,70% 8,77%
2014 486.229 R$ 90.411,97 10,81% 9,01%
2013 491.861 R$ 81.594,84 16,83% 6,33%
2012 515.342 R$ 69.838,18 12,16% 6,21%
2011 549.661 R$ 62.264,18 49,74% 5,41%
2010 665.885 R$ 41.582,03 4,08% 6,63%
2009 396.367 R$ 39.953,76 8,00% 5,04%
2008 285.446 R$ 36.992,54 78,68% 4,90%
2007 333.237 R$ 20.703,41 20,94% 5,67%
2006 407.901 R$ 17.119,11 4,54% 3,64%
2005 337.846 R$ 16.375,71 12,86% 4,20%
2004 267.362 R$ 14.509,91 -6,48% 6,89%
2003 246.107 R$ 15.514,75 5,29% 6,60%
2002 253.190 R$ 14.735,36 26,61% 14,78%
2001 264.021 R$ 11.638,47 -4,91% 8,43%
2000 316.398 R$ 12.239,22 0,00% 6,84%
Fonte: CEF (Dados Resumidos pela CBIC) / IBGE – Dados tabulados pelo autor.
Gráfico 6 - Operações Contratadas com Recursos do FGTS, enquanto valor
médio da habitação acumulado e IPCA acumulado
700000 300%
600000 250%
N° de Unidades Financiadas
500000 200%
% acumulado
400000 150%
300000 100%
200000 50%
100000 0%
0 -50%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Ano
N° de Unidades Financiadas
Variação Média Anual Acumulada do Valor da Habitação
IPCA Médio Anual Acumulado
23
Fonte: CEF (Dados Resumidos pela CBIC) / IBGE – Gráfico gerado pelo autor.
Em contrapartida, há índices que expõem o preço de imóveis no mercado imobiliário
geral (inclui tanto as habitações populares quanto as vendas a mercado). O Índice Geral do
Mercado Imobiliário – Residencial – IGMI-R (ABECIP/FGV) baseia-se nos laudos de bancos
e em 62 critérios dos empreendimentos para definir o comportamento do preço de imóveis do
tipo residencial. A partir do Gráfico 7, pode-se depreender que enquanto o mercado geral
caminha no sentido de reduzir os preços dos imóveis, os preços praticados pelo financiamento
subsidiado pelo FGTS, que é utilizado para a construção de moradias populares, caminha em
sentido contrário, aumentando o preço final do imóvel, reforçando a ideia de que são necessárias
iniciativas no sentido de reduzir o valor da habitação e reduzir os níveis de juros nos
financiamentos imobiliários com o fim de promover isonomia na oferta de moradia.
Variação % Trimestral
50%
100 0%
IGMI-R
-50%
99
-100%
98 -150%
-200%
97
-250%
96 -300%
Trim.2
Trim.1
Trim.2
Trim.3
Trim.4
Trim.1
Trim.2
Trim.3
Trim.4
Trim.1
Trim.2
Trim.3
Trim.4
Trim.1
Trim.3
Trim.4
O fim deste capítulo resume-se em simplesmente mostrar a situação atual do país no que
tange às cooperativas, no que diz respeito à formação e legislação, não se atendo à história das
cooperativas, que remete ao início da Revolução Industrial, na Inglaterra. Serve como um guia
para a montagem do escopo e do desenvolvimento da análise de viabilidade econômica e
24
financeira do empreendimento.
2.2.1.1 Apresentação
Para Castelo D. (1999), o termo cooperativa remete a toda associação de pessoas que tem
objetivo comum, e se unem para obter serviços lícitos, que teriam sua aquisição inviável ou
extremamente custosa de se obter através do esforço individual. Apesar de exercer atividade
econômica, a cooperativa não tem e nem pode ter fins lucrativos. Segundo Maciel et al. (2014,
p.62, apud OCB, 2014), “o cooperativismo é tido como a forma ideal de organização”, já que é
capaz de promover o desenvolvimento da economia, ao passo que promove bem-estar social.
Conforme dados da Organização das Cooperativas Brasileiras (OCB), as cooperativas são
norteadas por sete princípios fundamentais: adesão voluntária e livre; gestão democrática;
participação econômica dos membros; autonomia e independência; educação, formação e
informação; intercooperação; e interesse pela comunidade. Os sete princípios estão mais
claramente especificados na Figura 4.
No Brasil, as cooperativas podem ser constituídas por, no mínimo, vinte pessoas1, sendo
ilimitada a entrada de novos membros, com a exceção de haver impossibilidade técnica na
prestação de serviços. No ato do início da inscrição de novos cooperados, pode ser cobrada uma
taxa de contrato, para cobrir os gastos de confecção de contrato, verificação prévia de
idoneidade do cooperado, impressão de estatutos, etc.
As cooperativas, já em sua instituição devem formar três órgãos sociais básicos:
1
Sete pessoas, para o caso de cooperativas de trabalho, conforme a Lei n° 12.690/2012.
25
Assembleia.
Figura 4 - Princípios das Cooperativas
2
Os números referem-se às cooperativas que estão cadastradas junto à OCB. Pela Constituição Federal de
1988, as cooperativas não têm mais a obrigação de vincular-se às organizações.
27
serviço propriamente dito, mas de ocorrência inevitável”. Bons exemplos são os projetos,
consultorias técnicas, marketing e corretagem.
3 ESTUDO DE CASO
3.1 O Empreendimento
O empreendimento em foco neste trabalho teve seus custos planejados para a cidade de
Baturité, no estado do Ceará. Tal município foi escolhido em função da proximidade da capital,
juntamente com a facilidade de viagens via transporte público para Fortaleza.
Com o intuito de alavancar as obras, tornando a sua entrega mais rápida, e de reduzir os
riscos a todos os beneficiários da cooperativa, por conta da inadimplência, foi estipulado um
percentual de 20% para poupança do comprador (Tabela 7), com posterior financiamento
através de banco mutuário ou com formas de financiamento através de parcerias público-
privadas através da compra de títulos hipotecários, como detalha bem o estudo de VERONEZI
e ROCHA LIMA JR. (2010).
34
Para o modelo apresentado, não poderão haver fluxos de caixa acumulados negativos,
tendo em vista a necessidade de caixa para garantir continuidade das obras. Para tanto, montou-
se um fluxo de receitas e despesas (Apêndice I), resumidos através do Gráfico 8, que mostra os
fluxos de receita e despesa por período. O Gráfico 9, por sua vez, mostra os fluxos de caixa
acumulados, e marca o menor fluxo de caixa presente no projeto, de +R$18.452,50, atendendo
assim ao requisitado para este parâmetro.
-1000000
-1500000
4 RESULTADOS E CONCLUSÕES
REFERÊNCIAS
COELHO, Will Robson. O déficit habitacional nas moradias: instrumento para avaliação
e aplicação de programas habitacionais. São Carlos, 2002. 154p.
FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO – FJP. Déficit habitacional no Brasil 2015/ Fundação João
Pinheiro, Diretoria de Estatística e Informações. – Belo Horizonte: FJP, 2018. 78 p. –
(Estatística & Informações; n. 6)
KING, R.; ORLOFF, M. T. V.; PANDE, T. Confronting the Urban Housing Crisis in the
Global South: Adequate, Secure, and Affordable Housing. Working Paper. – Washington,
2017: World Resources Institute. Disponível online em: www.citiesforall.org.
MACIEL, Alan César Souza; MARCELINO, Yane Ágata Ribeiro; BILIBIO, Amanda;
HERMES, Ana Paula Anziliero; BILIBIO; BARTH-TEIXEIRA, Enise. Estudo da Interação
de Uma Cooperativa Habitacional com a Sociedade. Santa Maria, 2014. Revista de Gestão
e Organizações Cooperativas - RGC, N° 01, Vol. 01.
MASCARÓ, J.L. O custo das decisões arquitetônicas. 2a. edição. Porto Alegre, Sagra-
Luzzatto, 1998. 180p.
NETO J.A.L.C; JUNIOR J.V.B; AMORIM P.H.M; Estudo de um modelo para Análise Prévia
de Viabilidade Econômico-financeira de empreendimentos imobiliários em Salvador.
Salvador, 2003.47 p.
SILVEIRA, R.; MALPEZZI, S. Welfare analysis of rent control in Brazil: the case of Rio
de Janeiro. Departamento de Infraestrutura e Desenvolvimento Urbano do Banco Mundial –
41
VERONEZZI, Ana Beatriz Poli.; ROCHA LIMA JR. João da. Mecanismo para incentivar a
construção de habitações populares no Brasil: emissão de títulos de investimento passívies
de utilização para pagamento de tributos federais. São Paulo, 2010. 10ª Conferência
Internacional da LARES.
42