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GRUPO 2
UNIVERSIDAD PRIVADA DE
TACNA
FACULTAD DE DERECHO Y CS.
POLÍTICAS
CONTRATOS PREPARATORIOS: COMPROMISO
DE CONTRATAR Y CONTRATO DE OPCIÓN
INTEGRANTES:
GEITHEIR GORDILLO CORZO
ISMAEL CHAVEZ
ROCIO NAVARRO APAZA
FERNANDA RIOS GALLEGOS
SOFIA GIRON MORÓN
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INDICE
INTRODUCCION PAG. 2
CAPITULO I: EL CONTRATO PREPARATORIO
1. ANTECEDENTES PAG. 3
2. DEFINICION DE CONTRATO PREPARATORIO PAG. 12
3. MARCO LEGAL PAG. 12
4. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO PAG. 12
5. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO
PREPARATORIO PAG. 18
6. FORMALIDAD DE LOS CONTATOS PREPARATORIOS
PAG. 23
7. CLASES PAG. 27
8. SEGURIDAD JURIDICA DE LOS CONTRATOS
PREPARATORIOS PAG. 27
CAPITULO II: COMPROMISO DE CONTRATAR
1. DEFINICION DE COMPROMISO DE CONTRATAR PAG. 30
2. REQUISITOS PAG. 32
3. OBJETO PAG. 33
4. PLAZO PAG. 33
5. NEGATIVA INJUSTIFICADA DE CELEBRAR CONTRATO
DEFINITIVO PAG. 34
6. CARACTERISTICAS PAG. 36
CAPITULO III: CONTRATO DE OPCION
1. CONCEPTO PAG. 38
2. REQUISITOS PAG. 39
3. OBJETO PAG. 39
4. PLAZO PAG. 40
5. PARTES DEL CONTRATO PAG. 40
6. EFECTOS DEL CONTRATO DE OPCION PAG- 30
7. RECIPROCIDAD DEL CONTRATO DE OPCION PAG. 41
CONCLUSIONES PAG. 44
ANEXOS PAG. 45
BIBLIOGRAFIA PAG. 48
INTRODUCCIÓN
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CAPÍTULO I
EL CONTRATO PREPARATORIO
1. ANTECEDENTES
A) DERECHO ROMANO:
En ese sentido, los estudios de tema, refieren que es poco probable que
antes de la Republica los nudos pactos, haya tenido fuerza obligatoria.
Ahora bien, la Constitución Diecisiete de la Compilación de Justiniano,
capítulo De Fide Instrumentorum, dispone que, si las partes convienen
en la venta y a la vez acuerdan redactar el contrato por escrito, la
redacción de ese documento es requisito sin el cual el acto no producirá
efecto alguno; pero si hubiese habido arras, el contratante que no
cumpla lo prometido las perderá en favor de la otra parte, o tendrá
derecho a reclamar del otro contratante lo doble del importe de las
arras.
Por otra parte, respecto de los artículos 1334, 1335, 1336 y 1337,
podemos señalar que estos se encuentran referidos a temas accesorios
al Compromiso de Compraventa propiamente dicho, en tanto hablan de
posibilidades que puede contener este tipo de contratos, como por
2
Artículo 1333 del Código Civil peruano de 1852
3
Código Civil Peruano de 1852. Artículo 1338.- En la promesa, se designará el tiempo
dentro del cual deba verificarse la venta. Este tiempo no puede pasar de tres años, si
la cosa es inmueble o de derecho sobre inmueble, ni de un año si es mueble. Si no hay
plazo convencional, se entiende fijado el que designa este artículo.
4
Código Civil peruano de 1852. Artículo 1339.- Vencido el plazo convencional, o en su
defecto el legal, sin que se haya realizado la venta, ni pidiéndose judicialmente el
cumplimiento de la promesa por alguna de las partes, quedan estas, en adelante,
libres de toda obligación. En este caso, si hubo arras, las devolverá el que las recibió.
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ejemplo es el caso de entregar alguna cantidad de dinero en calidad de
arras; la obligación alternativa de pagar una multa determinada; la
obligación conjuntiva de cumplir con el contrato, con el pago de la
multa y con las costas del juicio; o, de renunciar a la multa para
reclamar la indemnización de daños y perjuicios.
Después del Código Civil de 1852, el Perú contó con el Código Civil de
1936, ordenamiento jurídico que tuvo vigencia por casi medio siglo,
Código sustantivo, que además trajo consigo algunas modificaciones
respecto al tema de los contratos preparatorios, pues este adoptó la
postura del proyecto de unificación franco – italiano.
Ahora bien, en el caso del Código Civil de 1936, es preciso señalar que
nuevamente se reglamentó la figura jurídica de Contrato Preparatorio
dentro del acápite referido a los contratos de compraventa, no dotando
de un título independiente para su regulación y reduciendo ésta a solo
dos (02) artículos, en los cuales se regulaba la definición y requisitos de
la Promesa Unilateral de Comprar o Vender y el plazo de ésta, es así
que el artículo 1392 prescribía que “el convenio por el cual una persona
promete vender o comprar a otra alguna cosa, por un precio y en un
plazo determinado, produce los efectos de la compraventa, desde que el
coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o
vender”5.
5
Artículo 1392 del Código Civil peruano de 1936.
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de comprar o de vender, ha declarado implícitamente pero
inequívocamente, que la promesa sinalagmática se asimila a la venta.” 6
6
OLAECHEA, M.A. Exposición de motivos del Libro Quinto del Código Civil Peruano de
1936, (Foll); Cornejo, A.G. Exposición Sistemática y Comentarios del Código Civil.
Lima, 1937, T. II, Vol. 2, pág. 243 y siguientes.
7
MURILLO, María Luisa. Forma y Nulidad del Precontrato. Con Especial Referencia a
la Legislación Iberoamericana. Ediciones Universidad de Navarra S.A. España. 1993,
Pág. 151.
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Respecto del artículo 13938 del Código Civil peruano de 1936 podemos
mencionar que al establecer un plazo máximo legal de dos (02) años, si
la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, y de un (01) año si es
mueble, para mantener la vigencia de la promesa de comprar o de
vender, este elemento (temporal) se convierte en un elemento sustantivo
y de vital importancia en tanto durante este plazo se mantendrá vigente
la promesa y por consiguiente la obligación de celebrar el contrato
definitivo de compraventa. Posición que es respaldada por el doctor
LEON BARANDIARAN cuando señala: “En los casos de promesa de
contrato el plazo deja de ser un elemento accidental en el negocio
jurídico para convertirse en un elemento sustantivo”9.
Nuestro actual Código Civil, trae consigo una serie de novedades con
relación a los Códigos sustantivos de 1852 y 1936. El primer suceso
que podemos encontrar – entre otros – sin lugar a dudas, es que este
estipula dos tipos de contratos preparatorios: El Contrato de
Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción,en los artículos 1414
y 1419, respectivamente. Nótese que lo hace en el Título V de la Sección
Primera: Contratos en General, del Libro VII: Fuentes de las
Obligaciones. Por ende, diferencia del código de 1936, los contratos
preparatorios que regula el Código de 1984, pueden ser instrumentos
de preparación de toda la gama de posibles contratos que se pueden
realizar, dentro del marco de la legalidad peruana.
8
Artículo 1393.- En la promesa de comprar o vender se designará plazo. Este plazo no
puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, ni de un
año si es mueble. Si no hay plazo convencional se entiende fijado el que designa este
artículo.
9
LEÓN BARANDIARAN, J. Contratos en el Derecho Civil Peruano, Edición Fondo
Editorial de la Facultad de Derecho de la universidad de San Marcos, Lima. 1965.
Tomo I, pág. 32.
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Los contratos comentados tienen su razón de ser, en que a menudo por
un obstáculo de hecho o de derecho, no es posible o conveniente
celebrar de inmediato un contrato y, sin embargo, desean las partes que
resultarían contratantes en tal contrato asegurarse que efectivamente
se va a celebrar.
3. MARCO LEGAL:
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Es preciso señalar que nuestro actual Código Civil, contempla dos
clases de Contratos Preparatorios, por un lado el Contrato de
Compromiso de Contratar y por otro el Contrato de Opción, que
guardan ciertas diferencias entre sí, lo que generó que el nombre del
Título V del Libro VII se denomine Contratos Preparatorios, pues ello
admitía la posibilidad de regular más de un contrato como es el caso
peruano.
oponerse o evitar que ella tenga lugar, de manera que semejante cooperación se hace
efectiva mediante la creación de una situación de desventaja que compromete la esfera
jurídica de su titular sin importar que, llegado el momento, éste se encuentreo no
dispuesto a sufrir la alteración de que se trate, colocándolo así en una situación de
sujeción.
Aquí, la facultad en qué consiste la referida situación de ventaja es sustancialmente
diferente de aquella que caracteriza el caso anterior (crédito) en tanto que consiste,
como puede fácilmente advertirse, en una pretensión. El derecho de crédito permite a
su titular pretender una conducta ajena parea que mediante la actuación de ella se
realice el interés presupuesto. En cambio, el derecho potestativo confiere a su titular
la facultad de obtener la modificación de la esfera jurídica de otro directamente
mediante la actuación de su derecho. Por su parte, la situación de sujeción no impone
a su titular la necesidad de actuar que está orientada a realizar el interés del deber,
sino que coloca a su titular en la necesidad de recibir la alteración de su esfera
jurídica si el titular del
derecho decide ejercerlo en el modo previsto. Es importante observar que aquí
nuevamente se requiere de una relación jurídica que coordine estas dos situaciones
jurídicas subjetivas –el derecho potestativo y la sujeción- pero como es obvio, no se
trata de una relación de obligación como en el caso anterior, porque sus componentes
–las situaciones jurídicas subjetivas que vincula- son sustancialmente diferentes.
Analicemos un caso específico. Tomemos por ejemplo una relación jurídica de opción,
en cuya virtud una de las partes tiene el derecho de decidir mediante su sola
declaración de voluntad la celebración de un contrato (en eso consiste en este caso el
derecho potestativo), y la otra parte simplemente se encuentra vinculada a esa
vicisitud (situación de sujeción), de manera que el contrato se celebra en el momento
en que el titular del derecho lo ejerce comunicando a la otra parte su voluntad de
formar el contrato. Así, el artículo 1419 del Código Civil señala que por el contrato de
opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un
contrato definitivo, y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.”
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a través de su conducta para obtener aquello a que se han “obligado”,
sino tan sólo afectar su esfera jurídica a través de su sola voluntad.
Por ello, FORNO intenta realizar una nueva lectura del Código para
atribuirle un objeto más amplio y acaso necesario, al artículo 1351 del
Código Civil, que señala que el contrato sólo podría crear relaciones de
carácter obligacional. Por nuestra parte consideramos que la posición
esgrimida resulta consistente con la doctrina y con la estructura misma
que el mismo legislador peruano le ha dispensado al Contrato de
Opción haciendo de esta figura un contrato con efectos particulares.
Esta lectura, la realiza el citado autor, con ocasión de defender la
definición más amplia de la noción de contrato. En este cometido, el
citado autor efectúa un repaso de algunas figuras que nos darían las
pistas de casos en que el contrato es capaz de provocar efectos distintos
a los creditorios12. Sin embargo, creemos también, que una lectura
como esta, podría generar una disfunción considerando que nuestro
Código está estructurado sobre la base de la creación de relaciones de
carácter obligatorio en forma privativa.
13
PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. En “Código Civil comentado por los Mejores
Especialistas. Tomo VII.”, Editorial Gaceta Jurídica. Lima, 2004. Pág. 472.
14
BOLAÑOS VELARDE, Víctor. En Código Civil Comentado por los Mejores
Especialistas. Tomo VII. Primera Edición. Gaceta Jurídica S.A. Lima, Perú, pág. 446.
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contrato definitivo, en tanto en los Contratos de Opción la decisión de la
contratación final recae únicamente en el optante.
15
DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid:
Instituto Editorial Reus, pág. 288.
16
ROPPO, Vincenzo. (2009). El contrato. Lima: Gaceta Jurídica, p. 605.
17
DE RUGGIERO, Roberto. (1944). Instituciones de Derecho Civil (Tomo II1). Madrid:
Instituto Editorial Reus, pág. 289.
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futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de
celebrarlo o no.
18
34 SEPÚLVEDA SANDOVAL, Carlos. Contratos Civiles. Teoría General y Análisis en Particular de sus
Diversas Clases. Primera Edición, Editorial Porrúa S.A. México, 2006, pág. 181.
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5. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO:
ES UN CONTRATO TÍPICO:
ES UN CONTRATO AUTÓNOMO:
19
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del código civil peruano de 1984. (Tomo I:
Contratos: parte general). Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pág. 48. ARIAS SCHREIBER
PEZET, Max. Exégesis del código civil peruano de 1984. (Tomo I: Contratos: parte
general). Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pág. 48.
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Pues si bien es cierto el Contrato Preparatorio tiene por objetivo o
finalidad la celebración de un contrato futuro ello no implica que de no
llegar a celebrarse el definitivo este pierda existencia, ni mucho menos
su identidad, ya que se trata de un contrato principal que existe por sí
mismo, sin necesidad de otro acuerdo posterior.
20
ABELIUK MANASEVICH, René. El Contrato de Promesa. Ediar Editores Ltda. Santiago, 1983, pág. 22.
21
MESSINEO, Francesco. (2007). Doctrina general del contrato. Lima: Ara Editores,
pág. 324
22
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la
Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Segunda edición. Palestra
Editores. Lima, 2003, Pág. 167.
23
Ibídem, pág. 313.
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contrato definitivo, por ello, se le requiere el cumplimiento de todos los
requisitos legales que se exige a cualquier otro contrato para su validez.
ES UN CONTRATO PROVISIONAL:
24
Articulo 1416.- El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera el plazo, este será de un año.
25
Articulo 1423.- El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable.
Si no se estableciera el plazo, este será de un año.
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cumplido el objeto del Contrato Preparatorio y la obligación de hacer
devendría en cumplida; mientras que el segundo supuesto se traduciría
en que cumplido el plazo pactado en el Contrato Preparatorio para la
firma del definitivo (respetando los máximos plazos legales de cada
ordenamiento), ninguna de las partes se requiera el cumplimiento en el
caso del Compromiso de Contratar o el optante decida no celebrar el
contrato definitivo, en el caso del Contrato de Opción, con lo que se
configuraría el supuesto de vencimiento del plazo y consecuente
inexigibilidad de la celebración del contrato definitivo, lo que se
equipararía a la caducidad para exigir el cumplimiento de la obligación
de hacer, salvo que las partes decidan renovarlo extendiendo así su
temporalidad.
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Por otra parte, es preciso tener en cuenta que muchas veces, la
existencia de una condición justifica la celebración de los Contratos
Preparatorios. Imaginemos por ejemplo que una empresa está
postulando a una licitación pública de considerable envergadura, y
debido a la posibilidad de que gane y tenga que contar con una
importante provisión de materia prima, celebre un Contrato
Preparatorio a fin de asegurar desde ahora dicha provisión con otra
empresa proveedora, para que en el caso que resulte ganadora de la
licitación contraten sobre dicha materia prima en forma exclusiva y en
determinadas condiciones beneficiosas que el volumen podría
reportarles, pero bajo la condición que la primera gane la licitación.
Esta situación ha explicado que algunos autores hayan llegado a
sostener que en este contexto, la celebración de contratos preparatorios
se justifica plenamente, pues permite a las partes asegurarse mediante
contrato la celebración de un contrato definitivo, incluyendo cláusulas
resolutorias, penalidades y demás garantías que aseguren su
cumplimiento.
26
FUEYO LANERI, Fernando. (1963). Los contratos en particular, y demás fuentes de
las obligaciones (Volumen II1). Santiago de Chile: Imprenta y Lito. Universo, S.A., pág.
146.
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compromisos de contratar, deben ser celebrados con las mismas
formalidades exigidas para el contrato definitivo.
El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son
nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo, bajo sanción de nulidad. La norma se basa en el
principio de la unidad de la forma, con el propósito de evitar situaciones
conflictivas en el manejo de la contratación.
Es una confusión muy común pensar que las arras son en sí mismas
un contrato. En realidad, las arras son pactos que se pueden incorporar
en un contrato, pero no son un fin en sí mismas y, por lo tanto, no se
celebra un contrato de arras, sino que lo que se celebra es alguna forma
contractual a la cual puede incorporarse un pacto sobre arras.
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Como lo habíamos mencionado, las arras pueden cumplir la función de
signo o manifestación de que un contrato ha quedado celebrado. El
Código Civil define a las arras confirmatorias en su artículo 1477°:
Pero, podría ocurrir también que sea el vendedor, que ha recibido las
arras, quien incumpla el contrato, en cuyo caso el comprador podrá
exigir la entrega del doble del monto de las arras.
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compromisos de contratar o los contratos de opción, de los que ya
hemos hablado.
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Es posible establecer que quien recibe las arras renuncia a su derecho
de retractarse, en cuyo caso, quedará obligado a celebrar el contrato
definitivo y no podrá ampararse en la posibilidad de negarse a
celebrarlo a través de la entrega del doble del monto de las arras.
7. CLASES:
Compromiso de contratar
Contrato de opción.
28
Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles Son Inscribibles en el registro del
departamento o provincial donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contrato
que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos
reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de
propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las
cuales pendan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en
las facultades del titular del derecho inscrito
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CAPÍTULO II
COMPROMISO DE CONTRATAR
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Así, por ejemplo, si dos personas han celebrado un compromiso de
contratar en virtud del cual se obligan a celebrar un contrato de
compraventa sobre un inmueble dentro del plazo de un mes, dicha
obligación de celebrar la compraventa es exigible legalmente, al punto
que ante el incumplimiento por alguna de las partes, la otra tendrá
derecho a exigir la celebración del contrato o a dar por resuelto el
compromiso y ser indemnizado por los perjuicios que le cause tal
incumplimiento.
29
SPOTA, Alberto G. Instituciones del Derecho Civil. (Volumen II). Ediciones Depalma,
Buenos Aires, Argentina. 1984, pág. 1.
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promesa de contratar, dos o más partes se obligan recíprocamente a
otorgar, en el futuro, un contrato definitivo”. 30
2. REQUISITOS:
3. OBJETO:
4. PLAZO:
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Si alguna de las partes se negara a celebrar el contrato definitivo, es
derecho de la parte perjudicada exigir el cumplimiento de dicha
obligación o de resolver el compromiso y solicitar la indemnización por
los perjuicios causados. Así lo prevé el artículo 1418° del Código Civil:
32
Compiladora: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. (1985). Código Civil Exposición de Motivos y Comentarios
(tomo VI). Lima: OKURA Editores, pág.77
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Contrato Preparatorio, implica que las partes se encuentren vinculadas
entre sí y obligadas a cumplir con lo pactado, por lo que se faculta a la
parte que no vea satisfecha la prestación a su favor, a exigir el
cumplimiento vía judicial (de celebración del contrato definitivo); o,
solicitar se deje sin efecto el Compromiso de Contratar, con lo que a
partir de dicho momento ya no se encuentra vinculada a la relación
obligatoria nacida por el Contrato Preparatorio; en uno u otro caso se
faculta adicionalmente a la parte afectada el poder solicitar el
resarcimiento por los daños ocasionados.
6. CARACTERÍSTICA:
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CAPITULO III
CONTRATO DE OPCIÓN
1. CONCEPTO
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En el contrato de opción se realiza dos etapas: la primera etapa, es
cuando se realiza el contrato de opción, produciéndose efectos, pero sin
embargo no agota todos los efectos de la situación jurídica, porque da
paso a un segundo contrato futuro y eventual, al tiempo que la opción
se pacta, es decir que el contrato de opción se estipula que se realizará
un contrato definitivo siempre y cuando el optante ejercitará su derecho
de optar.
Cuando el optante hace uso del derecho de opción (en el caso que
acepte), se perfecciona como ya lo referimos el segundo contrato, que
viene hacer el contrato definitivo.
2. REQUISITOS
El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son
nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo, bajo sanción de nulidad. La norma se basa en el
principio de la unidad de la forma, con el propósito de evitar situaciones
conflictivas en el manejo de la contratación
3. OBJETO
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contratar. Esto se da cuando el optante da su manifestación de
voluntad respecto al contrato.
FORNO nos dice “Que el contenido del contrato de opción sea una
propuesta, queda suficientemente demostrado por el hecho que no se
requiere para la formación del contrato definitivo una nueva declaración
de quien confiere la opción sino que tan solo basta la declaración de
aceptación del optante.
4. PLAZO
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• El efecto de la irrevocabilidad de la propuesta contractual, se da
cuando llega la aceptación del destinatario a conocimiento del
proponente del contrato de opción.
Podría ocurrir por ejemplo, que el optante designe a una persona con la
cual la otra parte no desea celebrar el contrato definitivo, pero en virtud
al pacto, se verá obligado a hacerlo.
Para efectos teóricos, debe tenerse en cuenta también que este derecho
del optante a designar otra persona para la celebración del contrato
definitivo, no constituye una cesión de posición contractual ya que,
precisamente, el contrato definitivo aún no se ha celebrado al momento
en que el optante designa a otra persona, de forma tal que recién con
esta persona se formará el vínculo definitivo.
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COMPROMISO DE CONTRATO DE
CONTRATAR OPCIÓN
CARACTERISTICAS:
ES GENERAL
ES DE DERECHO ESCRITO
ES BILATERAL
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CONCLUSIONES
ANEXO
ANTECEDENTES:
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TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el
presente contrato, LA EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un
contrato de compraventa, en virtud del cual transferirá a favor de EL
OPTANTE la propiedad de los bienes a que se refiere la cláusula
segunda. A su turno y en aplicación de lo dispuesto por el art. 1419 del
Código Civil, EL OPTANTE tendrá el derecho de optar o no por la
celebración del referido contrato de compraventa.
SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del
presente contrato es de S/. ……… (………. y 00/100 de nuevos soles),
pagaderas en su integridad en la oportunidad de la celebración del
contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en
este documento.
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GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebración del presente contrato serán asumidos por ambas
en partes iguales.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DOMICILIO:
LA EMPRESA EL OPTANTE
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BIBLIOGRAFÍA
http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/1234567
89/5289/MISARI_ARGANDONA_CARLOS_COMPROMISO_CONTR
ATAR.pdf;jsessionid=FFA4E068249525D0D8D25BD668266F36?
sequence=1
http://servicio.bc.uc.edu.ve/derecho/revista/56/56-10.pdf
http://www.buenderecho.com/formato-de-contrato-preparatorio-
de-compra-venta-de-predio.html
http://aempresarial.com/web/revitem/41_13076_48040.pdf
http://pignaciodelgado.blogspot.pe/
https://estudioabogadoscusco.com/2015/10/26/modelo-de-
contrato-de-opcion-de-compra/
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