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Puntaje Pregunta
25.00
Consigna 1 (25 puntos)
1. Desarrolle cuáles son los sujetos de una escritura pública.
2. A continuación, explique qué datos relativos a los sujetos debe
contener la escritura, conforme el Código Civil y Comercial de
la Nación, normativa registral y notarial vigentes.
3. Finalmente, especifique cómo acredita su legitimación el/los
transmitente/s de un inmueble por tracto abreviado en el
supuesto del art. 16 inc. b de la Ley N° 17.801.
A su vez, Gattari sostiene que el término compareciente denomina a las personas que
formulan las declaraciones de voluntad en la escritura pública, con fines de vincularse
jurídicamente. En cambio, las personas que no declaran ni estipulan, pero intervienen
con miras de auxilio o apoyo, son llamados “intérprete”, “otra persona” o
“intervinientes”, y normalmente emiten “declaraciones de ciencia”, pues comprueban
un hecho o prestan asistencia técnica para la configuración del instrumento (testigos a
ruego, testigos de identidad, traductores, peritos, etcétera). Desde el ámbito
instrumental, las personas que declaran su voluntad ante el notario son
“comparecientes”, sea en nombre propio, sea como apoderados. Desde el ámbito
sustantivo, por el contrario, la “parte” es el elemento personal del acto o contrato, es
decir, el sujeto que dispone y reglamenta los intereses contenidos en el acto o
negocio. Ambas cualidades (compareciente y parte) pueden coincidir, como ocurre
cuando el vendedor actúa en nombre propio; por tanto es el que comparece
directamente ante el notario como parte sustancial del contrato. Por el contrario,
ambas cualidades se separan en el fenómeno de la representación, pues el
compareciente es el apoderado, mientras la parte es el poderdante. En consecuencia,
la escritura, en su doble calidad de negocio documentado, también se ve influida por
esta dual perspectiva, tanto desde el punto de vista instrumental como desde el civil.
Por tal motivo, el otorgante directo de la escritura es el “compareciente”, mientras
que la persona sobre la que recaen los efectos jurídicos del negocio es la “parte”. El
notario extiende la escritura, no sólo desde el punto de vista instrumental, sino,
también, desde el sustantivo, pues deberá verificar que el compareciente en la
escritura tenga la autorización o los poderes necesarios para obligar a la parte; en caso
contrario, el negocio nacería mal formado. El notario no es sujeto del instrumento,
pues no participa en el acto, pero es el autor del instrumento, en cuanto la narración
de los hechos le pertenece a él y se encuentra cubierto por la fe pública.
3. Los herederos o sus sucesores que transmitieren por tracto abreviado un inmueble
que constituye un bien hereditario inscripto a nombre del causante o de su cónyuge,
acreditaran su legitimación con Documento Nacional de Identidad (DNI), Auto de
Declaratoria de herederos con copia apta para tracto abreviado, y título inscripto a
nombre del causante.
Pregunta Nº 2
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Puntaje Pregunta
25.00
Consigna 2 (25 puntos)
Redacte el encabezado y comparendo de una escritura pública matriz en que interviene por una parte una Sociedad
Anónima, a través de su presidente. Utilice fe de identidad. Por la otra parte interviene una persona María del Carmen
Yáñez, quien no está domiciliada en el lugar de asiento de su registro. Ella actúa en representación de Nicola Waldow,
persona de nacionalidad serbia. El poder especial para este acto fue otorgado en Francia.
982
Puntaje Pregunta
25.00
Consigna 3 (25 puntos)
Redacte la escritura matriz de una compraventa de un inmueble sometido a Propiedad Horizontal, en la que garantiza
el saldo de precio con hipoteca en primer grado.
El vendedor es de estado civil divorciado y obtuvo el inmueble mediante la disolución de la sociedad conyugal. Su
domicilio es en una localidad distinta de la del lugar de asiento del Registro Notarial.
La compradora es una Sociedad Anónima, que actúa a través del Presidente de su Directorio.
El precio de venta es de un millón trece mil pesos ($ 1.013.000).
Utilice justificación de identidad.
982
CUARTO: Asimismo manifiesta: A) Que no está inhibido para disponer de sus bienes; B)
Que el inmueble, cuyo dominio consta inscripto a su nombre, no reconoce embargos,
hipotecas, ni otros derechos reales, ni está afectado al régimen de vivienda regulado
en el artículo 244 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación y C) Que no
adeuda suma alguna en concepto de impuestos, tasas, ni contribuciones especiales a la
fecha de la presente.
SEXTO: Asimismo declara bajo juramento que el inmueble adquirido será destinado a
vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
SEPTIMO: Las partes manifiestan que han suscripto boleto de compraventa con
respecto a esta operación por instrumento privado, de fecha 15 de diciembre de 2018,
debidamente repuesto, donde obra la firma de ambas partes con su correspondiente
certificación, pasada por Acta 399, pasada al folio 399, de fecha 15 de diciembre de
2018, autorizada por mí, Titular de este mismo Registro a mi cargo. Este instrumento
privado que en original me entregan, lo agrego como cabeza de escritura.
II. HIPOTECA. Respecto del saldo de precio adeudado las partes se someten a las siguientes
cláusulas y condiciones: PRIMERA “la deudora”, grava con derecho real de hipoteca en primer
grado de privilegio a favor de “el acreedor”, por la suma de VEINTICINCO MIL DOLARES
ESTADOUNIDENSES BILLETES, LA TOTALIDAD del inmueble adquirido en esta escritura.- El
saldo de capital adeudado será devuelto en el plazo y condiciones establecidos en la cláusula
segunda del apartado I) de la presente escritura, habiendo firmado en este acto los pagarés
hipotecarios a que se refiere dicha cláusula. SEGUNDA. MONEDA DE PAGO: Todos los pagos
estipulados en el presente contrato deberán efectuarse en dólares estadounidenses de libre
disponibilidad y no en otra moneda, y “la deudora” reconoce en forma expresa, firme,
irrevocable e incondicional, que la totalidad de las obligaciones de pago a su cargo emanadas
del presente se mantendrán vigentes y exigibles hasta tanto “el acreedor” hubiere recibido la
exacta cantidad de dólares estadounidenses que correspondiera ser abonada. Para el caso que
por circunstancias de hecho o de derecho el pago fuere imposible efectuarlo en dólares
estadounidenses billetes, “la deudora" se obliga a reemplazarlos por la cantidad de pesos o la
moneda que los reemplace, necesarios y suficientes para adquirir el monto en dólares que
corresponda a cada pago en las plazas de Montevideo, Nueva York o Zurich, adicionándose un
CINCO por ciento en concepto de gastos de transferencia, comisiones y otros rubros.-
TERCERA. DOMICILIO DE PAGO: Los pagos deberán efectuarse sin necesidad de aviso previo o
requerimiento de ninguna naturaleza en el domicilio que se pacta, calle Ayacucho 364 de la
ciudad de Córdoba y en la fecha que se indica en cada pagaré.- CUARTA. MORA: La mora se
producirá de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento o interpelación alguna, por
incumplimiento de las obligaciones pactadas en el presente contrato.- QUINTA. INTERESES
PUNITORIOS: La mora en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por “la
deudora” en virtud del presente contrato, en especial la falta de pago en término de cada
cuota de capital, permitirá al “acreedor”, exigir el reembolso del valor de cada pagaré, y la
aplicación de los intereses punitorios pactados en la cláusula siguiente, hasta la total
devolución del capital indicado en cada pagaré con más los intereses y las costas y costos que
se originan como consecuencia del procedimiento de ejecución. Dicho interés en caso de mora
se capitalizará en forma diaria.- SEXTA: En todos los casos de mora, el capital adeudado en
cada pagaré devengará un interés punitorio equivalente al dos por ciento (2%) mensual.-
SEPTIMA: La falta de pago de una cuota de capital no ocasiona la pérdida del plazo acordado
para las demás, aplicándose el interés punitorio pactado sobre el valor de esa cuota.- OCTAVA:
“La deudora" se obliga a mantener en buen estado el inmueble y a abonar a cada vencimiento,
los impuestos, tasas, contribuciones, que gravan el mismo. La falta de cumplimiento de la
“deudora” a sus obligaciones una vez intimada a cumplirlas en un plazo de quince días
corridos, permitirá al “acreedor" realizarlas por su cuenta, a costa de la “deudora", sin
perjuicio de aplicarse en consecuencia lo previsto en la cláusula QUINTA. También se aplicarán
las previsiones de este artículo en caso de concurso o quiebra de la “deudora”.- NOVENA:
Queda facultado “el acreedor" para efectuar inspecciones periódicas en el inmueble y requerir
la documentación pertinente para verificar el cumplimiento de las obligaciones tomadas a su
cargo por "la deudora".- DECIMA: “La deudora" toma a su exclusivo cargo todos los gastos y
honorarios de la escritura de cancelación de hipoteca, que será otorgada por la deudora con la
totalidad de los pagarés ya abonados en su poder.- DECIMA PRIMERA: Complementariamente
convienen: a) Constituir domicilios especiales en los siguientes: “La deudora” en la calle
Cochabamba 220, de esta Ciudad, y "el acreedor" en la calle Ayacucho 364 de la Ciudad
Córdoba. Estos domicilios se transmitirán a los sucesores universales o singulares de ambas
partes. b) Someterse a la jurisdicción de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil y
Comercial de la ciudad de Córdoba, con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción. En caso
de incumplimiento, “el acreedor” puede optar, a su exclusivo criterio, por la vía de ejecución
judicial o la de ejecución especial extrajudicial prevista en el Título V de la ley 24.441,
prestando “la deudora” expresa conformidad al efecto. El martillero será designado por "la
acreedora". El inmueble saldrá a la venta totalmente desocupado y con la base de la deuda por
todo concepto a la fecha de la subasta, con más los acrecidos estimados hasta la fecha del
presunto cobro. Si fracasa el remate por falta de postores, podrá "el acreedor" a su elección
pedir se les adjudique en pago, por la base, o bien disponer un nuevo remate, reduciendo la
base en un veinticinco por ciento. Si tampoco existieren postores, y la acreedora no solicita se
le adjudique en pago por la base del segundo remate, se ordenará una nueva venta sin
limitación de precio. DECIMA SEGUNDA. DEPOSITO DEL TITULO DE PROPIEDAD: El Título de
propiedad del bien gravado y el que corresponda a la garantía hipotecaria quedarán
depositados en poder del Acreedor, sus sucesores universales o singulares o en quien éstos
indiquen. Este depósito subsistirá hasta la extinción de la obligación garantizada con hipoteca.
La parte Deudora se obliga a no requerir la expedición de ulteriores testimonios de su título de
propiedad hasta tanto la totalidad de las obligaciones emergentes del contrato de mutuo que
esta hipoteca garantiza, no se encuentren totalmente canceladas.- DECIMA TERCERA: “El
acreedor" acepta el derecho real de hipoteca en primer grado constituido a su favor.-
Puntaje Pregunta
25.00
Consigna 4 (25 puntos)
Indique y explique brevemente las gestiones pre y pos escriturarias administrativas, registrales y tributario-fiscales para
el negocio jurídico de la Consigna 3.
I. GESTIONES PREESCRITURARIAS
A) DE TIPO SUBJETIVO
1. RECEPCION E INVESTIGACION DE VOLUNTADES. Es lo que se denomina
primera audiencia o entrevista, la cual es de carácter privado, que puede
desembocar en una admisión de intervenir o rechazo o remisión a otro
profesional que considere competente.
Al decidirse por la admisión, crea paralelamente la rogación de los sujetos y
declaración de competencia del notario. El notario nunca interviene de oficio,
solo a petición de parte.
En esta audiencia el notario investiga la voluntad de las partes por medio de
preguntas que su ciencia práctica le proporciona para darle forma
instrumental al fondo jurídico que construyen.
Calificado el acto, aplica la norma a la voluntad, si ambos son claros, los
interpreta para eliminar oscuridades y concluye por integrarlos si les falta algo.
2. IDENTIFICACION. El notario deberá individualizar a las partes conforme al art.
306 del CCYCN, ya sea por exhibición de documento idóneo (Inc. A) o por
afirmación del conocimiento por parte del mismo (inc. B). Además solicitará a
las partes que manifiesten los demás datos personales (estado civil, nombre
del conyuge, domicilio real, etc) a los fines de alcanzar su identidad total.
B) DE TIPO OBJETIVO. Son los documentos básicos para preparar una escritura de
compraventa.
1. BOLETO DE COMPRAVENTA. El notario indaga e interpreta la voluntad de los
requirentes con la voluntad que expresan directa y verbalmente o presentado
un determinado documento que es el boleto de compraventa. Cuando las
partes presenten dicho documento el notario lo deberá calificar para verificar
si las clausulas son claras y correctas, es decir, ASESORANDO a las partes y de
forma IMPARCIAL, de modo que su asistencia permita que el acuerdo se
complete en un plano de equidad.
2. TITULOS, PODERES, HABILITACIONES. Las partes deben facilitar al notario
todos los elementos necesarios para preparar la audiencia escrituraria,
arrimando los títulos que justifican su propiedad y si hubiera documentos
habilitantes, quien se halla habilitado los entrega para permitir los actos
previos. Esto enciende la actividad funcional ya que el notario deberá
examinar la capacidad de las personas individuales y colectivas, la legitimación
sustantiva, la personería en las representaciones y habilitaciones invocadas. Si
surgen imperfecciones debe remediarlas recomendando la realización de otros
actos previos o simultáneos, confirmación, actas y notas marginales de
subsanación.
3. CERTIFICADOS. El notario deberá solicitar y tener a la vista certificación en que
conste el estado jurídico del bien y de las personas. Debe estudiar los
certificados registrales para enterarse de la libre disponibilidad y subsanar
algún error y omisión que hubiera en el asiento. Además el escribano es
agente de percepción de impuestos, tasas y tributos de todo orden, pudiendo
aconsejar si es posible, el cambio de la figura contractual cuando sea un modo
legal para disminuir gastos.