Título de Crédito Hipotecario Negociable (el “TCHN”) al que se refiere la

Sección Sétima del Libro Segundo Parte Especial de los Títulos Valores
Específicos de la Ley de Títulos Valores – Ley N°27287.

1. Legislación Aplicable

 Ley de Títulos Valores – Ley N°27287 (“LTV”);

 Ley General del Sistema Financiero - Ley N°26702 (“Ley General”)
 Código Civil aprobado por Decreto Legislativo N°295 (“Código Civil”);
 Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, promulgado por
Decreto Legislativo No. 768 (“Código Procesal Civil”);
 Código Penal aprobado por Decreto Legislativo N°635 (“Código
Penal”); y,
 Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable aprobado
por la Resolución SBS N°685-2007 (“Reglamento del TCHN”).

2. Concepto

La hipoteca es un derecho real que recae sobre bienes inmuebles, que

otorga al beneficiario el derecho a ejecutar dichos bienes en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada. Cabe mencionar que sobre
un bien inmueble se pueden inscribir varias hipotecas, manteniendo un
orden de prelación según la antigüedad de los registros respectivos.

De conformidad con los artículos 1097º y 1099° del Código Civil, para
que una hipoteca sea válida debe cumplir los siguientes requisitos:

a) Que sea el propietario -o quien esté autorizado para ese efecto-

quien afecte el inmueble;
b) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable, del constituyente o de tercero;
c) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable; y,
d) Que se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

Por su parte, el TCHN es un título valor que representa una hipoteca de

primer rango sobre un bien inmueble, exigiéndose como requisito
adicional que sobre dicho bien no recaiga gravamen, carga o medida
cautelar alguno en forma previa a la constitución de la hipoteca.

El TCHN se transfiere mediante endoso. A partir del mismo, el TCHN

comprende dos (2) derechos: (i) derecho real de la hipoteca que
garantiza un crédito: y (ii) el derecho de crédito que se origina a partir
del primer endoso.

3. Emisión

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 Los TCHN pueden ser emitidos por la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (“SUNARP”) o por empresas comprendidas en los
literales A y B del artículo 16° de la Ley General1, así como las indicadas
en el artículo 7° del mismo cuerpo normativo 2 (las “Entidades
Financieras”).

3.1. Emisión por SUNARP

La emisión del TCHN se realiza a petición del propietario del bien

inmueble, por acto unilateral manifestado a través de una
escritura pública. El TCHN únicamente podrá emitirse cuando se
haya constatado la inexistencia de cargas o gravámenes sobre el
bien inmueble.

De conformidad con lo establecido en el artículo 241° de la LTV,

el TCHN debe contener:

a) Denominación de TCHN y el número que le corresponde;

b) Lugar y fecha de emisión;
c) Nombre y número de documento oficial de identidad del
propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya
orden se expide el título;
d) Descripción resumida del bien afectado con gravamen
hipotecario, según aparece la inscripción registral;
e) Monto de valorización que será el importe hasta por el cual
se constituye el gravamen hipotecario, con indicación del
nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.
f) Fecha de la escritura pública, nombre del notario público y
demás datos de la inscripción registral de la hipoteca; y,
g) Nombre y firma del registrador, con indicación de la oficina
registral correspondiente.

Sin perjuicio de ello, los TCHN pueden ser emitidos de manera

incompleta, rigiéndose por las normas generales que regulan los
títulos valores emitidos de manera incompleta, según lo
dispuesto por el artículo 10° de la LTV.

Como consecuencia de la emisión del TCHN, el registrador

público anotará la hipoteca por el valor total del inmueble
gravado, según la valorización de perito que debe insertarse en

1 Dichos literales comprenden a las siguientes: Empresas bancarias, empresas financieras,

cajas municipales de ahorro y crédito, cajas municipales de crédito popular, entidades de
desarrollo a la pequeña y micro empresa – EDPYME, cooperativas de ahorro y crédito
autorizadas a captar recursos del público, cajas rurales de ahorro y crédito, empresas de
capitalización inmobiliaria, empresas de arrendamiento financiero, empresas de factoring,
empresas afianzadoras y de garantía, empresas de servicios fiduciarios y empresas
administradoras hipotecarias
2 Las empresas a las que se hace referencia son: COFIDE, el Banco de la Nación, Banco
Agropecuario y Fondo MiVivienda S.A.

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 la escritura pública. Tal gravamen hipotecario será el único sobre
el bien inmueble, otorgando la preferencia y exclusividad en
favor del tenedor del título, en respaldo del crédito que se señale
en el mismo documento en el acto de su primer endoso.

3.2. Emisión por Entidades Financieras

Cuando la emisión sea realizada por Entidades Financieras, el

emisor deberá comunicar a Registros Públicos respecto del acto
de emisión, simultáneamente o luego que la garantía hipotecaria
quede inscrita en Registros Públicos. Así, la inscripción en
Registros Públicos dará publicidad a que el propietario del TCHN
será el titular del crédito y de la garantía hipotecaria
incorporados en el mismo.

La referida comunicación a Registros Públicos que deberá cursar

la empresa emisora del TCHN, de conformidad con lo establecido
en el artículo 5° del Reglamento del TCHN debe contener como
mínimo:

a) Denominación de TCHN y número que le corresponde;

b) Lugar y fecha de emisión del TCHN;
c) Número de la partida registral, asiento y rubro donde se
encuentra inscrito el inmueble afectado con el gravamen
hipotecario, de ser el caso;
d) Monto de valorización del inmueble;
e) Datos de identificación del funcionario que emite el TCHN:
nombres y apellidos, documento de identidad, inscripción de
las facultades si actuase por poder, y domicilio;
f) Nombre de la empresa emisora del TCHN;
g) Monto del capital del crédito y tasa efectiva anual; y,
h) Copia de la valuación efectuada al inmueble y copia del
TCHN, en caso este haya sido emitido físicamente.

Adicionalmente, se debe notar que el inmueble objeto del TCHN

no puede afectarse parcialmente, aun cuando el crédito sea
inferior al valor de dicho inmueble.

La emisión del TCHN importa la incorporación del crédito y de la

garantía hipotecaria en el mismo. Cuando se emite, el
propietario del TCHN es titular del crédito y de la garantía,
incorporados al mismo. Sin perjuicio de ello, únicamente será
oponible a terceros der buena fe cuando se inscriba el acto de
emisión en el registro público donde esté inscrito el derecho de
hipoteca.

4. Transmisión

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 Como se ha señalado anteriormente, la transmisión del TCHN se realiza
a través del endoso.

Al momento de realizarse el primer endoso del TCHN emitido por

SUNARP, deberá consignarse el crédito que se garantiza, plazo o plazos
de su vencimiento, intereses acordados y demás condiciones del
mismo.

Con los subsiguientes endosos se transfieren ambos derechos, sin que

el endosante asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el
artículo 11° de la LTV 3 . Cuando el propietario prevé que el primer
endosatario será una Entidad Financiera, tiene la facultad de solicitar en
el acto de constituir la hipoteca, que el registrador consigne en el TCHN
que expida el nombre de la Entidad Financiera que debe designarse en
modo expreso como primer endosatario, autorizando la entrega del
título a dicha Entidad Financiera a través del mismo notario público que
interviene en la escritura pública de constitución del gravamen, sin que
sea necesario en este caso que el propietario intervenga y firme como
endosante. De igual manera, en este supuesto el propietario podrá
solicitar que Registros Públicos consigne en el TCHN el monto y
condiciones del crédito que al efecto señale en el acto de constituir la
hipoteca; o, autorizar a la empresa endosataria a completar el TCHN,
de conformidad con las reglas de los títulos valores emitidos de manera
incompleta.

5. Ejecución

La falta de pago del crédito representado en el TCHN o, de ser el caso,

de una o más cuotas o armadas, faculta al tenedor o titular del TCHN a
dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de
vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por
el crédito garantizado. Cuando el crédito garantizado sea indirecto,
dicha facultad deberá constar por escrito. Por su lado, cuando el crédito
sea directo, bastará con el protesto por falta de pago o la respectiva
formalidad sustitutoria procedimientos que deben cumplirse aun cuando
se trate de un TCHN con cláusula que libere del protesto.

3 “Artículo 11.- Responsabilidad solidaria

11.1 Los que emitan, giren, acepten, endosen o garanticen títulos valores, quedan
obligados solidariamente frente al tenedor, salvo cláusula o disposición legal expresa en
contrario. Éste puede accionar contra dichos obligados, individual o conjuntamente, sin
tener que observar el orden en el que hubieren intervenido.
11.2 El mismo derecho corresponde a todo obligado de un título valor que lo haya pagado,
contra los obligados anteriores a él.
11.3 La acción promovida contra uno de los obligados no impide accionar contra los otros,
aún cuando sean posteriores al demandado en primer lugar.
11.4 El tenedor puede ejercitar acumulativamente las acciones directa y de regreso; y, de
darse el caso, la de ulterior regreso.
11.5 La firma puesta en un título valor al portador, como constancia de su cobro o del
ejercicio de derechos representados por dicho título, no origina para el firmante ninguna
obligación cambiaria derivada de dicho título valor.”

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 Cabe precisar que, cuando se trata de un TCHN desmaterializado (esto
es, representado mediante anotación en cuenta en el Registro Contable
de CAVALI), el TCHN deberá materializarse para efectuar el protesto o
la respectiva formalidad sustitutoria. Así, la falta de pago deberá
incluirse en el TCHN bajo responsabilidad de su tenedor o titular.

La formalidad sustitutoria consiste en la constancia por falta de pago del

crédito puesta en el TCHN por la Entidad Financiera tenedora del
mismo. Las constancias deben contener el motivo del protesto, la fecha
de este y la firma del funcionario autorizado de la Entidad Financiera.

Cuando exista un incumplimiento del deudor, habiendo cumplido con el

protesto o formalidad sustitutoria, el acreedor podrá solicitar la venta
directa sin intervención de autoridad judicial, al mejor postor,
siempre que el precio por el que se enajene no sea inferior al setenta y
cinco por ciento (75%) de la valorización señalada en el TCHN y la
venta se confíe a una empresa del sistema financiero nacional
autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al
ejecutante. Sin embargo, el tenedor también podrá optar por la
ejecución judicial de la hipoteca, conforme a lo dispuesto por el Código
Procesal Civil.

La mencionada facultad de venta directa otorgada a una empresa del

sistema financiero nacional es irrevocable y se mantendrá vigente hasta
la extinción del gravamen.

Adicionalmente, cuando el producto de la venta no cubra el monto total

del crédito garantizado por el TCHN, el juez o la empresa del sistema
financiero nacional encargada de su venta dejarán constancia de ello en
el mismo documento, en cuyo mérito el tenedor del TCHN tendrá acción
cambiaria contra el primer endosante por el saldo resultante.

6. Extinción

Registros Públicos levantará la hipoteca sin necesidad de una escritura

pública, solo contra la devolución del TCHN no endosado o debidamente
cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que
representa.

Cuando se realiza la venta judicial o extrajudicial del inmueble

hipotecado, también se procederá a levantar el gravamen y toda carga
o derecho que se hubiera inscrito en fecha posterior a la expedición del
título, en virtud de las respectivas constancias que expidan la autoridad
judicial o la empresa del sistema financiero nacional que intervino en la
ejecución, acompañando el TCHN, cuando corresponda. Dicha
constancia es suficiente para la inscripción registral del derecho de
propiedad en favor del adquiriente y levantar todo gravamen o derecho
que pueda afectarlo.

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 El propietario que hubiera pagado el crédito consignado en el TCHN
podrá solicitar la expedición de otro en su reemplazo, con la misma
formalidad prevista para su emisión original, devolviendo el TCHN
debidamente cancelado por su último tenedor, manteniéndose en ese
caso el gravamen hipotecario inscrito en el registro público, que para
este efecto establecerá un procedimiento administrativo.

Atentamente;

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