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NOMBRE :

PROFESORA : ANA MARIA HUBNER GUZMÁN


FECHA : 16 DE ABRIL DE 2005

Todas las preguntas valen 0,5 con la excepción de la Nº 4 que vale un


punto. Hay un punto de base.

CASO
Don Juan Pérez desea comprar un inmueble ubicado en Providencia, para
poner un establecimiento de computadores. El bien raíz pertenece a una sucesión
hereditaria, integrada por cuatro hermanos. Pero, como aún no se otorga la
posesión efectiva, propone a los herederos suscribir una promesa de
compraventa, mientras ella se tramita, lo que es aceptado.
En la promesa se fija el precio del bien raíz en $50.000.000, y se señala
que la venta se realizará ocho meses después, fijándose como plazo máximo para
su suscripción, el día 28 de diciembre de 2005.
Las partes intercambian como garantía de la celebración del contrato
sendas letras de cambio, cada una por $5.000.000.
A los seis meses, antes de firmarse la escritura definitiva, se cambia el
plano regulador de Providencia, y la misma propiedad pasa a tener un valor en el
mercado de $150.000.000.-
Sin embargo, los herederos nada dicen y llegado el día se celebra el
contrato de venta. Juan recibe el inmueble, concurre a una empresa de leasing
financiero, para equiparlo con los computadores. Posteriormente arrienda el local
a Pedro Godoy, mes a mes, por $500.000 mensuales.
Al poco tiempo, el arrendatario le señala que se va de la propiedad porque
el inmueble “se llueve”, comprobándose que las cañerías del techo están
amohosadas y que su reparación comprende costosas inversiones. Además, los
computadores resultan dañados, perdiéndose los equipos, producto de la
humedad.

Preguntas
1.-¿Es válida la promesa de venta si uno de los herederos no la suscribe?
Produciría efectos?
Si es válida, pero no podrá hacer efectivo el cumplimiento del contrato
definitivo respecto a todo el inmueble. Los herederos que suscribieron sólo podrán
transferir su parte o cuota.

2.-¿cómo se puede fijar el precio de la cosa en la promesa?


1808 y 1809: Fijado de común acuerdo por los contratantes, puede ser
confiada a un tercero, puede fijarse de cualquier modo que lo indiquen, por
ejemplo, como el precio del mercado. En ningún caso puede quedar al arbitrio de
una de las partes.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá
el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

3.-¿Sería válida la promesa si sólo los herederos se comprometen a vender


y no se contiene la de obligación de comprar de Juan Pérez?
Si, porque
a.-no se la razón del 1478,
b.-porque no se confunde el contrato de promesa con el definitivo
c-., el legislados cuando ha querido que concurran las dos voluntades lo ha
dicho, como en la promesa de esponsales mutuamente aceptada.
d.-Porque el proyecto de código decía que tratándose de contratos
consensuales se confundía la promesa con el contrato definitivo, ello podría ser
así si se contuviera la voluntad de ambas partes
e.-no hay razones morales o jurídicas para negarle valor

4.-Si no se efectúa la tradición del bien raíz, porque los herederos no eran
dueños, puede el comprador pedir la resolución del contrato? Conteste en forma
afirmativa y negativa fundamentando ambas posiciones.
1.-No, porque el vendedor solo se obliga a garantizar la posesión tranquila
y pacifica. 1815, le da valor a la venta de cosa ajena, Pothier así enseñaba, esto
se copió al sistema romano.
2.-Sin embargo, hay autores que sostienen que si es posible, porque:
a.- en la misma definición se señala la obligación de dar, la que implica
transferir el dominio,
b.- la venta es título translaticio,
c.-el 1575 en materia de pago, señala que no es válido el pago si no se es
dueño.
d.-al señalar las obligaciones del vendedor el 1824 se remitió a las normas
de la tradición

5.-Diga si la compraventa del ejemplo puede ser susceptible de rescindirse


por lesión enorme, explique
Si, porque de conformidad al 1889 el vendedor sufre lesión enorme cuando
el precio que recibe de la cosa es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que
vende.

6.-Señale tres razones por las que sería importante celebrar el contrato de
arrendamiento por escrito.
a.-para que no se presuma que la renta es la que declara el arrendatario;
b.-prueba del contrato mismo,
c.-1962, respete el contrato, escritura pública.

7.-¿Si se produce la evicción de la cosa, que naturaleza jurídica tiene la


obligación de saneamiento.
Hay que distinguir, la defensa en juicio, de hacer e indivisible, la de pagar
perjuicios, de dar y divisible

8.-Cree usted que en el caso del ejemplo hay vicios redhibitorios? Porqué?
Explique e indique plazos para interponer acciones pertinentes
Si, porque concurren los requisitos de los mismos, esto es, ocultos, graves
y anteriores a la venta.
Para rebaja del precio año y medio, para resolución, un año.

9-Que actitudes podrían asumir los herederos si Juan Pérez los cita de
evicción y consecuencias de ello
a-No comparecer, deberán indemnizar si la cosa es evicta, a menos que se
haya perdido porque Juan Pérez no opuso una defensa personal
b.-allanarse, si Juan Godoy sigue el juicio, no se le deberán los frutos
producidos durante la secuela del juicio, ni indemnización
c.-defenderlo, se sigue el juicio contra los herederos, y Juan puede
comparecer como tercero coadyuvante.
10.¿Quien soporta el riesgo en el contrato de leasing del ejemplo.?
El usuario porque es un leasing financiero.

11-¿Puede el arrendatario irse del inmueble porque éste se llueve?


Deberá solicitar el término del contrato previamente, distinguiéndose las
situaciones siguientes:
Solo si la cosa no es susceptible de repararse, no sirve para su uso o sirve
imperfectamente, de conformidad al 1932.- pero si el mal estado impide
parcialmente el uso, el juez decidirá según las circunstancias si lo declara
terminado o solo procede la rebaja del precio..
También se aplica el 1928 en relación con la reparación de la cosa. “si estas
reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca
suficiente para el objeto con que se tomó el contrato, podrá el arrendatario dar por
terminado el contrato”.