EPAU - EJERCICIO PROFESIONAL – TASACIONES

TASACIONES

INSTITUCION EDUCATIVA PRIMARIA

1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

SR. JULIO QUISPE MAMANI

1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA LICENCIA DE

CONSTRUCCION:

SR. JULIO QUISPE MAMANI

1.3. PROPIETARIO DEL TERRENO

SR. JULIO QUISPE MAMANI

1.4. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION:

Para fines búsqueda de valor dable.

La reglamentación empleada es la REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES DEL PERU, por el método de la Tasación Directa,
aprobado, modificada y publicada mediante, RESOLUCION
MINISTERIAL, N° 266-2017-VIVIENDA del 28 de noviembre del 2012

1.5. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA

El 13 de noviembre del 2018

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 1

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1.7. UBICACIÓN:

DEPARTAMENTO : PUNO

PROVINCIA : SAN ROMÁN

DISTRITO : JULIACA

URBANIZACIÓN : AMAUTA

DIRECCIÓN : AV. AMERIC

1.8. LINDEROS Y PERÍMETRO:

FRENTE : Con avenida Marañón

DERECHO : Con jirón Honduras

IZQUIERDO : Con jirón los naranjos

FONDO : Con propiedad de Máximo Adco Morales

1.9. PERÍMETRO:

El predio tiene un perímetro de 235.43 ml.

1.10. ÁREA

El Inmueble tiene en total 2839.90 m2.

Niveles Áreas

Primer nivel 1207.15 m2

Segundo nivel 1207.15 m2

Total área techada 2414.30 m2

Área libre 1632.75 m2

Área del terreno 2839.90 m2

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 2

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1.11. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL TERRENO:

ZONIFICACIÓN: Según el Plan de Desarrollo Urbano 2008-2012- el predio se

ubica en la ZONA RESIDENCIAL -R3

PARÁMETROS URBANÍSTICOS

CERTIFICADO PROYECTO

ZONIFICACIÓN R3
ÁREA
ESTRUCTURACIÓN II II
URBANA

PARÁMETROS EDIFICATORIOS

CERTIFICADO PROYECTO

USOS PERMITIDOS EDUCACION

ÁREAS LIBRES 30% 60 %

ALTURA MAX. DE
2 2pisos
EDIFICACIÓN
ESTACIONAMIENTOS ------ ------

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 3

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1.12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL

PREDIO

La zona y el área Urbano en el que se encuentra ubicado el Inmueble,

materia de la presente valuación, se encuentran Consolidada, es decir,
cuenta con los siguientes servicios urbanos:

Obras de Habilitación Urbana: Distribución de agua y recolección de

desagüe, distribución de energía e iluminación pública, Distribución de
telefonía e internet, pavimento y veredas de concreto.

1.12.1. Descripción del predio

El predio a tasar es de forma irregular en la actualidad es un lote baldio por

lo que se ha distribuido en el lado este una vía secundaria Jr. honduras sin
tratamiento vial y viviendas de material noble sin acabados.

Al lado norte ubicamos la venida sin ningún tratamiento vial.

1.12.2. Características del terreno

El nivel freático del agua es de 3.15 ml sobre el nivel actual del terreno
aproximadamente, esto por su terreno actual plano, que indica que su
capacidad portante ósea resistencia del terreno es factible para la
construcción, esto se puede verificar revisando el mapa de suelos de la
ciudad de Juliaca.

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 4

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Por ello se recomienda que cualquier tipo de construcción que se haga un

estudio de mecánica de suelos para pilotear, para su forma de construcción
del proyecto (institución educativa primaria).

1.13. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

ACCESIBILIDAD: El predio tiene el acceso principal por la Av. America que a

su vez también es el ingreso principal, desde el centro de la ciudad, ubicado
sobre una vía rápida como es la av. Mártires 4 de nov. Que una vía principal
de envolvente de la ciudad de Juliaca que limita el centro de la ciudad.

Y un acceso secundario posterior que es el jirón los naranjos.

DEL ENTORNO URBANO: Se encuentra en una zona eminentemente

residencia pero dentro de un ámbito de tiendas comerciales. Las
construcciones aledañas son precarios de calidad media de construcción, en
un promedio de dos niveles de altura, sin acabados en sus fachadas.

1.15. ANÁLISIS TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE

PROGRAMA DEL PROYECTO

PLANTA PRIMER NIVEL.-

PABELLON I

Sobre el pabellón ii en el primer nivel se desarrollan las actividades de

estudio y aprendizaje de los niño de 1 a 3 grado de primaria, conformada
por un área techada de 247.07 m2 con pasillos de circulación con 2.10 m de
ancho cuenta con una escalera que lleva al segundo nivel.

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 5

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PABELLON II

Sobre el pabellón ii en el primer nivel se desarrollan las actividades de

estudio y aprendizaje de los niño de 4 a 5 grado de primaria, conformada
por un área techada de 171.56 m2 con pasillos de circulación con 2.10m de
ancho cuenta con una escalera que lleva al segundo nivel.

ADMINISTRATIVA

Espacio ubicado cerca del ingreso principal. La función de este área es

administrar el correcto uso de la institución que a su vez también cuenta con
áreas de tópico y sala de profesores, tiene un área techada de 163.80m2.

SUM

Sobre el sum se desarrollan actividades sociales e interactivas educacionales

para los niños en los cuales son tanto participes los docentes padres e niños,
tiene un área techada de 164.21 m2 cuenta con un escenario al fondo del
ambiente.

COMEDOR

Espacio ubicado casi al centro del terreno. Cuenta con un área techada de
124.73m2

SS.HH.

Espacio ubicado fuera de los pasillos del aula el baño tiene particiones a
cada lado dividendo el lado de mujeres con el de varones, cuenta con un
baño para discapacitados en el cetro de estos dos mencionados
anteriormente. Tiene un área techada de 35.70m2

VESTUARIOS

Espacio ubicado al extremo del terreno y tiene una conexión directa con el
campo deportivo, este tiene un área techada de 79.92m2

PLANTA SEGUNDO NIVEL.-

PABELLON I

Sobre el pabellón ii en el segundo nivel se desarrollan las actividades de

estudio y aprendizaje de los niño de 1 a 3 grado de primaria, conformada

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 6

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por un área techada de 247.07m2 con pasillos de circulación con 2.10m de

ancho cuenta con una escalera que lleva al primer nivel.

PABELLON II

Sobre el pabellón ii en el segundo nivel se desarrollan las actividades de

estudio y aprendizaje de los niño de 4 a 5 grado de primaria, conformada
por un área techada de 176.56m2 con pasillos de circulación con 2.10m de
ancho cuenta con una escalera que lleva al primer nivel.

2.0 VALUACIÓN

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Considerando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Artículo II. C. 20,

para tasaciones comerciales.

Estudio de Mercado (Base de Datos):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona

donde se ubica el predio, su acceso a vías principales, zonificación,
infraestructura, localización y equipamiento urbano, se asigna un valor
unitario comercial de S/. 896.00 nuevos soles a un tipo de cambio del 3.20
nuevos soles nos da US$ .280.00

Valor del terreno (VT) = S/. 896.00 x 2839.90 m2

Valor del terreno (VT) = S/. 2 544550.4

VALOR DEL TERRENO ES DE: 2 544550.4

/100 NUEVOS SOLES

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 7

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AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

(TRES con 20/100 NUEVOS SOLES) TENEMOS:

S/. 2544550.40 / S/. 3.20 = $. 795172.00

795172.00 /100 DOLARES AMERICANOS.

2.2. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)

Por criterios de valuación la edificación solo tiene uso de depósito de

materiales de reciclaje que en su mayor parte no tiene tratamiento ni
seguridad pertinente, por ello declaro a la edificación sin valor

VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DEL PRIMER NIVEL

DESCRIPCION CATEGORÍA VALOR

UNITARIO
1:MUROS Y COLUMNAS: B 309.14

2: TECHOS: C 129.99

3: PISOS: C 103.44

4: PUERTAS Y VENTANAS: B 181.48

5:REVESTIMIENTO: F 64.91

6:BAÑOS: C 42.81

7: INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: C 143.14

974.91
VALOR UNITARIO POR M2 DE LA EDIFICACIÓN

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VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DEL SEGUNDO NIVEL

DESCRIPCION CATEGORÍA VALOR

UNITARIO
1:MUROS Y COLUMNAS: B 309.14

2: TECHOS: C 129.99

3: PISOS: C 103.44

4: PUERTAS Y VENTANAS: B 181.48

5:REVESTIMIENTO: F 64.91

6:BAÑOS: C 42.81

7: INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: C 143.14

974.91
VALOR UNITARIO POR M2 DE LA EDIFICACIÓN

EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN SE OBTIENE MULTIPLICANDO EL ÁREA DE

CONSTRUCCIÓN (A.C.) POR EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN (VU) Y
POR EL VALOR DE DEPRECIACIÓN.

V.E. = A.C. X V.U. X 1-P/100 = VALOR DE VALUACIÓN

V.E. = 1207.15 X 974.91 X 0.70 = 823,803.82 PRIMER NIVEL

V.E. = 1207.15 X 974.91 X 0.70 = 823,803.82 SEGUNDO NIVEL

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VALOR DE LA EDIFICACIÓN PROYECTADA ES DE:

_ _ _ _ _ _ _ 1 647,607.65__ _ _ _ _ _ _ _

AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

(TRES con 20/100 NUEVOS SOLES) TENEMOS:

S/. 1 647,607.65/ S/. 3.20 = $. 514,877.39

514,877.39 /100 dólares americanos.

2.5. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

Según el Articulo II.E.l.34. El valor total del predio se obtiene aplicando la

siguiente formula:

VTP = VT+VE+VI+VOC

Dónde:

VTP = valor total del predio

VT = valor del terreno

VE = valor de la edificación

VI = valor de las instalaciones fijas del predio

VOC = valor de las obras complementarias

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 10

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VT VE VI VOC

VALOR S/2544550.4 S/ 1 647,607.65 0.00 0.00

VTP = 2 544550.4+ 1 647,607.65

VTP = S/. 4192157.65

VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = S/. 4192157.65

CUATRO MILLONES CIENTONOVENTAYDOS MIL

CIENTOCINCUENTAYSIETE CON 65/100 NUEVOS SOLES

AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

(TRES con 20/100 NUEVOS SOLES) TENEMOS:

S/. 4192157.65 x 3.20 = $. 1310049.27

UN MILLON TRECIENTOS DIEZ MIL CUARENTAYNUEVE CON 27/100

DOLARES AMERICANOS.

VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = $. 1310049.27

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 11

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Por lo expuesto se ha procedido a valorar el Inmueble, Ubicado en Av.

Panamericana Nº460-lote 01, Distrito de Juliaca Provincia y Departamento
de Puno, valorado en la suma de CUATRO MILLONES
CIENTONOVENTAYDOS MIL CIENTOCINCUENTAYSIETE CON 65/100
NUEVOS SOLES, Convertido en dólares nos da UN MILLON TRECIENTOS
DIEZ MIL CUARENTAYNUEVE CON 27/100 DOLARES AMERICANOS

1. Valor De Realización Resultante VRM

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)

(RESOLUCIÓN S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)

El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del

inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual
venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos
por los conceptos indicados a continuación:

Deducciones a aplicar

Gastos de publicidad 2.00%

ALUMNO: VILCA BELIZARIO ADERLIN R. 12

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Arq. VILCA BELIZARIO ADERLIN R.

Gastos de tasación para realización 0.20%

Comisiones de ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Para realizaciones el inmueble en u plazo de 180 días, 10.80%
consideramos un ajuste en el valor para vender el
inmueble en ese plazo
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%

POR LO TANTO
VRM = VTPx0.80
VRM = S/. 4192157.65x 0.80
VRM = S/. 3353726.12
VRM = S/. 3300000.00 (REDONDEO)
Valor De Realización Resultante = S/. 3300000.00 (REDONDEO)

SON: TRES MILLONES TRECIENTOS MIL CON 00/100 NUEVOS SOLES

Tipo de Cambio: 3.20 NUEVOS SOLES

FECHA, Noviembre del 2018

Juliaca noviembre del 2018

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Arq. Vilca Belizario Aderlin R.

CAP -----

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