FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES,

ABOGACIA Y NOTARIADO

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DEL DERECHO NOTARIAL Y

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DEL DERECHO REGISTRAL

27 de marzo de 2019.
 CONTENIDO
INTRODUCCIÓN .................................................................................................. 1

PRINCIPIOS DEL DERECHO NOTARIAL ............................................................ 2

1. Fe Pública...................................................................................................... 2

2. Forma Jurídica............................................................................................... 2

3. Autenticación ................................................................................................. 4

4. Inmediación: .................................................................................................. 5

5. Rogación ....................................................................................................... 5

6. Consentimiento.............................................................................................. 6

7. Seguridad Jurídica ......................................................................................... 8

8. Unidad del acto:............................................................................................. 9

9. Protocolo ..................................................................................................... 11

10. Publicidad .................................................................................................... 13

11. Conservación............................................................................................... 15

12. Unidad de contexto:..................................................................................... 16

14. Imparcialidad: .............................................................................................. 18

15. Secretividad (Sigilo Profesional): ................................................................. 20

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL ....................................................... 22

1. Principio de especialidad: ............................................................................ 22

2. Principio de determinación .......................................................................... 26

3. Principio de Folio Real ................................................................................. 26

4. Principio de folio personal ........................................................................... 29

5. Principio de Publicidad ................................................................................ 29

6. Principio de Fe Pública ................................................................................ 32

7. Tercero Registral ......................................................................................... 33

 8. Principio de Inscripción ................................................................................ 36

9. Principio de Tracto Sucesivo ....................................................................... 39

10. Correlación con el Catastro ......................................................................... 41

11. Principio de Legalidad ................................................................................. 41

12. Principio de Prioridad .................................................................................. 46

13. Principio de Rogación .................................................................................. 49

14. Principio de oponibilidad .............................................................................. 50

15. Principio de legitimación registral ................................................................ 53

CONCLUSIONES................................................................................................ 55

RECOMENDACIONES. ...................................................................................... 56

BIBLIOGRAFÌA ................................................................................................... 57
 INTRODUCCIÓN

Los principios notariales, son aquellos grandes postulados en los que se rige el
ejercicio del notariado. Son producto del análisis que deviene en la historia del
ejercicio profesional del escribano, del notario y que se han ido consolidando
conforme a las necesidades se han presentado, dando lugar a que esos principios
hayan sido integrados a los ordenamientos jurídicos de los países y que hoy por hoy
sirvan de parámetros de la actuación notarial.

Además, el Derecho Notarial como rama autónoma de la ciencia del derecho debe
descansar sobre esos principios en que se apoya el ejercicio y desarrollo de la
ciencia como tal. Decimos entonces que el Derecho Notarial en su conjunto, tiene
sus cimientos en esos aspectos que apoyan y fortalecen la actividad profesional del
notariado.

Por su parte el derecho registral, está ligado al derecho notarial y por ende a los
principios que lo identifican, aunque enfocándose directamente a las actividades
relacionadas con el registro público. Es por ello que encontramos tratadistas que se
han enfocado directamente al estudio del Derecho registral y por ende a los
principios sobre los cuales, se inspira este derecho.

Los principios del derecho registral van orientados a trazar las líneas o directrices
del sistema registral. Son el molde en el cual los que interactúan en la actividad
registral, tienen que encuadrar sus actuaciones.

En este trabajo, se ha desarrollado los principios fundamentales del derecho notarial

y los principios fundamentales del derecho registral. Se ha buscado ser lo más claro
posible, planteando una definición o explicando la aplicación de los principios en el
ejercicio como tal. También se ha fundamentado cada uno de los principios y en la
mayoría ellos, se ha ejemplificado con jurisprudencia o sentencias de las cortes en
un caso determinado.

1
 PRINCIPIOS DEL DERECHO NOTARIAL
Es el conjunto de doctrinas o de normas jurídicas que regulan la organización de la
función notarial y la teoría formal del instrumento público.
Los principios son el conjunto de conceptos jurídicos, en que se basa el derecho
notarial. Se desarrollará conforme a la doctrina, la legislación nacional y
jurisprudencia (Manzo, 2007)

1. Fe Pública: Es la facultad que tiene el notario, de otorgar autenticidad a los

actos y contratos de carácter extrajudicial y a los hechos que autoriza, con
ocasión del ejercicio de su ministerio.

En la legislación nacional, la fe pública está contemplada en el artículo 1 del

código de notariado.

La Corte Suprema de Justicia, A través de la cámara civil, al referirse a la FE

PÚBLICA, establece: “La seguridad del tráfico jurídico, impone la necesidad
de que el instrumento público esté revestido de una presunción de veracidad
y validez, derivadas de la fe pública del Notario que lo autoriza; sin embargo,
en este caso esa presunción de la que estaba investida la escritura pública
(...) no existe, al aceptar el propio notario autorizante, en la declaración que
prestara dentro del juicio, que las firmas de los comparecientes no fueron
puestas en su presencia. (…) De la prueba practicada en la primera
instancia, se establece que, el notario (...) confesó (...) que confió su protocolo
a (...) para obtener las firmas de los otorgantes (...). Esto trae como
consecuencia inmediata que la fe pública de que estaba investida dicha
escritura quedó destruida; y por lo tanto, no existe certeza de que (...) la
hayan firmado, y ante la confesión ficta del demandado (...) quién aceptó
haber suplantado las firmas...”. (Expediente, 2001)

2. Forma Jurídica: El contenido y la forma como categoría dialéctica

constituyen un todo único, siempre se encontrarán conjuntamente en

2
cualquier objeto, proceso o fenómeno, son inseparables, no puede existir
contenido sin forma o forma sin contenido. En lo que se refiere al campo del
Derecho Notarial, interesa la forma que surge de la relación jurídica notarial
o sea la instrumental, la que culmina con la documentación, la configuración,
la apariencia exterior del instrumento público.

La regulación legal de este principio lo encontramos en el Artículo 29 del

Código de notariado que establece, el contenido de los instrumentos
públicos, aun cuando se utiliza la palabra contendrán, no está referida
concretamente al fondo del mismo, así como el artículo 31 en que regula las
formalidades esenciales de los instrumentos públicos y por ultimo y no menos
importante el artículo 13 que está relacionado con las formalidades que
deben llenarse en el protocolo, su simple lectura refleja el interés del
legislador por el aspecto formal del mismo. Asimismo, el artículo 214 del
Código procesal penal. Requisitos para primer memorial y artículo 61 del
Código Procesal Civil y Mercantil: Requisitos para primer memorial.

La corte de Constitucionalidad al resolver en un caso concreto, establece: “El

asunto (…) no puede reducirse a la perspectiva de los [notarios] como
titulares de una profesión liberal, que en efecto la tienen, sino también como
depositarios de una función pública. No hay duda de que los notarios tienen
amplia libertad para aceptar o no un encargo profesional, y dentro de éste,
para expresar su propio criterio acerca de las condiciones jurídicas que su
conocimiento y experiencia recomienden para beneficio o mejor conveniencia
de sus clientes. Cuando ha terminado la etapa de decidir entre el notario y su
requirente el tipo, forma y otras condiciones del negocio o acto de voluntad
que debe autenticar con su fe pública, pasa a otra condición que deja de ser
privada o libre.
Entonces ejerce una actividad que ya no es liberal sino reglada. Esto es así,
porque la sociedad le ha conferido ese poder de dar fe erga omnes a los
documentos en que estampa sello y firma, también registrados por el Estado.

3
 Esa función pública del notario es la que, a mi criterio, obliga a interpretar las
normas que se cuestionan con métodos propios para conocer del Derecho
Administrativo y no como lesiones a derechos humanos fundamentales,
naturales e inherentes a la personalidad individual, porque los impetrados no
lo son”. (Sentencia, 2011)

3. Autenticación: El principio de autenticidad se realiza mediante la firma y el

sello, pues por medio de estas se establece que un hecho o acto ha sido
comprobado y declarado por un notario.

Esa precisamente es la razón por la que se considera que existe el principio

de autenticación, en virtud que sin la firma y sello del notario en el hecho o
acto este carecería de autenticación en virtud a la fe pública que ostenta el
profesional del derecho como lo es el notario, el fundamento de este principio
lo encontramos en el Artículo dos numeral tres y en el 77 numeral cinco, 186
del Código Procesal Civil y Mercantil decreto ley 107.

Caso No. 337-97: PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD

Jurisprudencia sentada: “...estando probada la falsedad e inexistencia de los
títulos con que se operó la cuarta inscripción de dominio sobre la finca
relacionada, ésta resulta nula y jurídicamente inexistente, 53 deviniendo en
consecuencia también nula la quinta inscripción de dominio y cualquiera otra
posterior. De ahí se establece que, en el presente caso, se violó a la
postulante su derecho de propiedad pues, la autoridad impugnada operó la
cuarta inscripción de dominio y subsiguientes con documentos falsos y de
autenticidad aparente, contrariando el principio de que las inscripciones
registrales se operan sobre la base de presunción de autenticidad legítima
de los documentos públicos que se presentan al registro; con ello se afectó
a la postulante su derecho de propiedad garantizado por la Constitución y las
leyes...” Análisis y discusión: Este caso se refiere a la inscripción en el
Registro de la Propiedad, de Testimonios de Escrituras Públicas falsas, pero

4
 de autenticidad aparente, situación en que se incurre en el Registro en
observancia del principio de autenticidad legitima de los documentos
notariales, es decir, el principio de indubitabilidad, sin embargo, de acuerdo
al criterio de la Corte, este principio es vulnerado al presentarse documentos
falsos, en los cuales no tiene que estar involucrado necesariamente el
Notario, afectando al postulante en su derecho de propiedad, el cual es
restaurado a través del amparo.

4. Inmediación: demanda un contacto entre el notario y las partes y un

acercamiento de ambos hacia el instrumento público.

En nuestra legislación nacional, se encuentra regulado el principio de

inmediación en el artículo 29 del código de notariado.

Por su parte la Corte Suprema de Justicia al referirse a un caso concreto en

que no se aplicó el principio de inmediación, refiere: “La seguridad del tráfico
jurídico, impone la necesidad de que el instrumento público esté revestido de
una presunción de veracidad y validez, derivadas de la fe pública del Notario
que lo autoriza; sin embargo, en este caso esa presunción de la que estaba
investida la escritura pública (…) no existe, al aceptar el propio notario
autorizante, en la declaración que prestara dentro del juicio, que las firmas
de los comparecientes no fueron puestas en su presencia. […] De la prueba
practicada en la primera instancia, se establece que, el notario (…) confesó
(…) que confió su protocolo a (…) para obtener las firmas de los otorgantes
(…). Esto trae como consecuencia inmediata que la fe pública de que estaba
investida dicha escritura quedó destruida; y por lo tanto, no existe certeza de
que (…) la hayan firmado, y ante la confesión ficta del demandado (…) quién
aceptó haber suplantado las firmas…”. (Sentencia, 2001)

5. Rogación: Según nuestra legislación rogación se entiende a la acción y

efecto de rogar, de pedir, de suplicar, dado el marcado tinte de religiosidad

5
 que acompaña al término por su constante utilización en la comunicación de
los prosélitos para con sus superiores. En sentido técnico jurídico y aplicado
al campo del Derecho Notarial, por rogación debe entenderse que es la
solicitud que el cliente hace al escribano de sus servicios, mediante la cual
se individualiza y concreta la obligación genérica de prestar la función que al
último compete.

No existe rogación cuando el notario autoriza actos o contratos con la

antefirma “por mí y ante mi” en los casos descritos por el Artículo 77 del
Código de Notariado, que regula las prohibiciones en cuanto a los
documentos que redacta el notario.

Para algunos autores el contenido del artículo mencionado en lo conducente

no es una excepción al principio de rogación sino lo que existe es una auto
rogación ya que convergen en una sola persona las calidades de que por la
confusión que opera en estos casos, desaparece la rogación toda vez que
resulta sin sentido lógico el auto rogarse, sin embargo, esto ya es discusión
entre los que defienden cada teoría.

6. Consentimiento: El consentimiento se considera como principio propio del

Derecho Notarial. Se concibe como el acuerdo deliberado, consciente y libre
de solicitar la intervención del notario para la documentación de un acto, un
contrato, un hecho jurídico, una declaración de voluntad o un manifestación
del consentimiento, que constituyen el contenido del instrumento público,
entendido en su sentido amplio es de esta forma, se entiende entonces que
el consentimiento en forma que ha quedado concebido es de gran
importancia dentro del derecho notarial y ahí que se le estime como un
principio, pero veamos a continuación sus aspectos relevantes los cuáles nos
conducen a confirmar lo escuetamente referido en este apartado.

6
El Código de Notariado contiene normas que regulan en forma tacita el
consentimiento ver Articulo 29 numerales 10 y 12 del Código de Notariado,
por lo cual el consentimiento es un requisito esencial y debe estar libre de
vicios, si no hay consentimiento no puede haber autorización notarial. La
ratificación y aceptación, queda plasmada mediante la firma de los
otorgantes, expresa el consentimiento. Esto se ve claramente reflejado en los
artículos 29 numeral 10 que regula “la fe de haber leído el instrumento a los
interesados y su ratificación y aceptación” y 12 “la firma de los otorgantes y
de las demás personas que intervengan y la del notario, precedida de las
palabras “Ante MI” …”. Además, en los Artículos 453 Y 454 del Código
Procesal Civil y Mercantil decreto ley 107.
La corte de constitucionalidad en al referirse en sentencia a este principio
indica: “Existió falsedad en el acto en que posiblemente se suplantó la
persona de él como vendedor del inmueble relacionado en autos.
Luego, al operarse el siguiente contrato de compraventa, se presume
nuevamente la existencia de otra suplantación en la persona del supuesto
vendedor, pues aparece identificado en el instrumento público notarial con
una cédula que no le corresponde. Estos hechos implican una sospecha
grave de que se ha perjudicado dolosamente el patrimonio del amparista, que
amerita su protección, pero reducida, según valoración que esta Corte hace
de las circunstancias, a los límites en que preserve su derecho a defender su
propiedad en la vía correspondiente. La sentencia apelada estima que en el
presente caso no es aplicable jurisprudencia de la Corte de
Constitucionalidad, pues, en realidad, no se dan las mismas condiciones de
fallos estimativos anteriores, por lo que la pretendida cancelación de las
inscripciones quinta y sexta del bien relacionado, solo podría devenir de la
resolución definitiva de un juicio de conocimiento instado en la jurisdicción
ordinaria.” (Jurisprudencia sentada, 1999)

7
7. Seguridad Jurídica: este principio se basa en la fe pública que tiene el
Notario, por lo tanto, los actos que legaliza son ciertos, existe certidumbre o
certeza.

El artículo dos de la Constitución Política de la República de Guatemala; 186

del Código Procesal Civil Y Mercantil, 77 numeral 5; 199 Y 1179 del Código
Civil, fundamenta esta seguridad jurídica de los actos notariales.

La corte Suprema de Justicia, al referirse a la seguridad jurídica registral en

sentencia de la cámara civil, establece: “La labor que debe realizar el notario
no se circunscribe a oír y trasladar en un escrito la voluntad de las partes
contratantes, para luego, una vez observadas las formalidades del caso, dar
fe pública de lo acordado por medio de su signatura y la impresión de su
sello.

Su función alcanza mayor amplitud, pues dentro de la función pública que

ejerce al recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes
(redactando los instrumentos adecuados a este fin y confiriéndoles
autenticidad), a este profesional del derecho le corresponde la tarea de
comprobar, mediante los títulos legales correspondientes, el derecho, el
estado civil, la capacidad para otorgar determinado acto jurídico, u otras
circunstancias que los requirentes aseguren poseer, ya que en su actividad
está comprendida la autenticación de hechos y la constancia de datos
relevantes para el negocio a celebrar en el asunto particular. En forma
puntual, su función legitimadora supone la verificación de que las partes
contratantes sean efectivamente las titulares del derecho que reclaman tener,
estando obligado a calificar la representación en los casos que se ejercite, la
cual, conforme a la ley y a su juicio, debe ser suficiente”. “La seguridad del
tráfico jurídico, impone la necesidad de que el instrumento público esté
revestido de una presunción de veracidad y validez, derivadas de la fe pública
del Notario que lo autoriza; sin embargo, en este caso esa presunción de la

8
 que estaba investida la escritura pública (…) no existe, al aceptar el propio
notario autorizante, en la declaración que prestara dentro del juicio, que las
firmas de los comparecientes no fueron puestas en su presencia. […] De la
prueba practicada en la primera instancia, se establece que, el notario (…)
confesó (…) que confió su protocolo a (…) para obtener las firmas de los
otorgantes (…). Esto trae como consecuencia inmediata que la fe pública de
que estaba investida dicha escritura quedó destruida; y por lo tanto, no existe
certeza de que (…) la hayan firmado, y ante la confesión ficta del demandado
(…) quién aceptó haber suplantado las firmas…”. (Sentencia, 2001)

8. Unidad del acto: Este principio se refiere al desenvolvimiento continuo de

las distintas fases y cumplimiento simultáneo o sucesivo, pero sin
interrupción de todos los requisitos establecidos para un acto o contrato
jurídico, a fin de asegurar la persistencia de la voluntad, facilitar el testimonio
y garantizar que el otorgante o las partes no experimenten modificación en
su capacidad o voluntad.

Este principio se basa en que el instrumento público debe perfeccionarse en

un solo acto. Su asidero legal lo encontramos en el Artículo 42 numeral ocho
del Código de Notariado.

La corte suprema de justicia al hacer énfasis en el principio de unidad del

acto, refiere en este caso que el notario al haber confiado su protocolo a
alguien más para conseguir las firmas, se viola el principio de unidad del acto,
puesto que el acto fue suspendido para que un tercero consiguiera las firmas
que se suponía el notario debía ver cuando fueran puestas justo en el acto.
“La seguridad del tráfico jurídico, impone la necesidad de que el instrumento
público esté revestido de una presunción de veracidad y validez, derivadas
de la fe pública del Notario que lo autoriza; sin embargo, en este caso esa
presunción de la que estaba investida la escritura pública (…) no existe, al
aceptar el propio notario autorizante, en la declaración que prestara dentro

9
del juicio, que las firmas de los comparecientes no fueron puestas en su
presencia.
[…] De la prueba practicada en la primera instancia, se establece que, el
notario (…) confesó (…) que confió su protocolo a (…) para obtener las firmas
de los otorgantes (…). Esto trae como consecuencia inmediata que la fe
pública de que estaba investida dicha escritura quedó destruida; y por lo
tanto, no existe certeza de que (…) la hayan firmado, y ante la confesión ficta
del demandado (…) quién aceptó haber suplantado las firmas…” (Sentencia,
2001)

Corte de Constitucionalidad Expediente 2729-2011

“…el artículo 110 del Código de Notariado, Decreto 314 del Congreso de la
República al preceptuar que “Toda disposición que se emita para crear,
suprimir o modificar los derechos y las obligaciones de los notarios que
contiene esta ley, deberá hacerse como reforma expresa a la misma, a efecto
de que conserve su unidad de contexto. En este concepto, queda prohibido
la creación, supresión o modificación de aquellos derechos y obligaciones
por medio de circulares administrativas o acuerdos gubernativos”, permite
colegir que en este precepto, por el límite que el legislador ordinario [se auto]
impuso en esta última disposición legal: a) toda norma que contemple – esto
es, que cree-, suprima o modifique derechos y obligaciones de notarios debe
estar contenida en una ley (aplicación del principio de reserva de ley),
entendiéndose aquella palabra (ley) de acuerdo con la acepción que respecto
de ella se precisó por esta Corte en la sentencia emitida el cinco de
septiembre de mil novecientos noventa y siete, en los expedientes
acumulados 342-97, 374-97, 441- 97, 490-97 y 559-97 (…). (…) en el decurso
de vigencia del actual Código de Notariado (…) se han hecho varias reformas
(modificaciones) expresas a dicho cuerpo legal. (…) En todas aquéllas, se
observa como un denominador común el que en las reformas realizadas
expresamente se ha plasmado que por medio de ellas se reforman preceptos
que integran el Código de Notariado, con lo cual esta Corte entiende que en

10
 la realización de tales reformas se observó la limitación autoimpuesta por el
legislador Jurisprudencia sobre Derecho Notarial Juan Pablo Gramajo Castro
2 ordinario en el artículo 110 del citado Código. Esta autolimitación tampoco
se vería rebasada por el hecho de que la reforma expresa de artículos del
Código de Notariado no se hubiese realizado por medio de un decreto
específico del Congreso de la República, emitido con el único propósito de
reformar aquel Código. (…) no se observa que por el solo hecho de haberse
realizado la reforma en una ley distinta del Código de Notariado, se hubiese
violado la debida unidad de contexto del Código de Notariado”.

9. Protocolo (según la doctrina): donde su plasman las escrituras matrices u

originales, y es necesario para la función notarial debido a la perdurabilidad
y seguridad en que quedan los instrumentos autorizados por notario,
producen fe y hacen plena prueba.

La regulación legal de este principio lo encontramos en el Artículo 29 del

Código de notariado que establece, el contenido de los instrumentos
públicos, aun cuando se utiliza la palabra contendrán, no está referida
concretamente al fondo del mismo, así como el artículo 31 en que regula las
formalidades esenciales de los instrumentos públicos y por ultimo y no menos
importante el artículo 13 que está relacionado con las formalidades que
deben llenarse en el protocolo, su simple lectura refleja el interés del
legislador por el aspecto formal del mismo.

La Corte de Constitucionalidad al referirse en sentencia al principio de

protocolo, declara: “De conformidad con la teoría de los elementos [objetivos
y subjetivos] del tributo, uno de sus elementos subjetivos lo constituye el
sujeto pasivo de la relación jurídico-tributaria. Según el artículo 3 (…) el sujeto
pasivo del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para
Protocolos, es:’…quien o quienes emitan, suscriban u otorguen documentos
que contengan actos o contratos objeto del impuesto…’. De esa cuenta,

11
puede afirmarse que el notario no es el sujeto pasivo del referido tributo,
razón por la cual, esta Corte encuentra imposibilidad para pronunciarse
respecto de la inconstitucionalidad planteada, pues la accionante comete un
yerro en su disertación al afirmar que el referido impuesto se estableció sin
tomar en consideración la capacidad contributiva de los notarios”. “…de
ninguna manera, se puede suponer que el protocolo de los notarios
constituya un repertorio privado, fuera de control de los entes públicos
reconocidos por la ley para el oficio fiscalizador de su debido orden y
adecuación a las normas que lo regulan. Asimismo, tampoco debe suponerse
inaccesible a la vista de los particulares interesados en su consulta. Lo que
ocurre es que, por seguridad jurídica de dicho instrumento, se deben seguir
los procedimientos que la ley señale para obtener su exhibición o para
solicitar copia de las escrituras que lo forman.

Por esto es que los notarios están obligados a remitir al Archivo General de
Protocolos los testimonios especiales, con la regularidad que el
correspondiente Código determina, copias a las cuales pueden acceder los
jueces, la Administración Tributaria, el Ministerio Público, o cualquier otra
persona natural o jurídica que, salvo los documentos que la misma ley
prohíbe hacer públicos, están en posibilidad de consultar”. (Sentencia, 2013)

En otro caso resuelve de la forma siguiente: “En el presente caso, si bien el

Código Procesal Penal regula el secuestro entre los medios auxiliares de
investigación, tal medida, por las razones expuestas, no puede recaer sobre
instrumentos públicos que integran el protocolo, dado que su regulación
especial no lo permite; de consiguiente, al ordenarse el secuestro de las hojas
que contienen la escritura ciento veintiséis, autorizada por el postulante, se
resolvió contrariando lo dispuesto en el Código de Notariado.” Análisis y
discusión: El protocolo, por su especial naturaleza, está regulado en el
Código de Notariado, y por lo tanto únicamente de acuerdo con dicho Código,
puede ser ocupado, siendo improcedente el secuestro judicial de hojas de

12
 protocolo, ordenado conforme al Código Procesal Civil y Mercantil.
(Jurisprudencia sentada, 1998)

10. Publicidad: Los actos que autoriza el Notario son públicos; por medio de la
autorización notarial se hace pública la voluntad de las partes. Este principio
de publicidad, tiene una excepción, y se refiere a los actos de última voluntad,
testamentos y donaciones por causa de muerte.

Su regulación legal básicamente se encuentra en el Artículo 30 de la

Constitución Política de la Republica de Guatemala y en los Artículos 22 y 75
del Código de Notariado.

La Corte de Constitucionalidad al resolver en un caso específico, y al hacer

alusión al principio de publicidad en el derecho notarial refiere:

Se tiene a la vista para dictar sentencia, el planteamiento de

inconstitucionalidad general parcial de los artículos 31 que adiciona el artículo
16 “A” del Código Tributario; 32 que adiciona el artículo 30 del Código
Tributario, en la parte que reza: “…Cuando se trate de información protegida
por virtud del secreto profesional, la Administración Tributaria observará las
disposiciones y procedimientos legalmente establecidos…”; 44 que reforma
el artículo 94 del Código Tributario, en el numeral 19, en las partes que dicen:
“La no exhibición del protocolo por el notario, a requerimiento de la
Administración Tributaria…”; y “SANCIÓN: Multa de cinco mil Quetzales
(Q5,000.00)…”; 50 que adiciona el artículo 120 “A” del Código Tributario, en
la palabra: “…profesionales…” del primer párrafo; 62 que adiciona el artículo
170 “A” del Código Tributario, en la parte que dice: “…bajo apercibimiento
que si no lo hiciere se le certificará lo conducente. – La certificación de lo
conducente, cuando proceda, deberá emitirla el juez, dentro del plazo de diez
días contados a partir de finalizado el plazo anteriormente relacionado.”; y 66
que reforma el artículo 6 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de

13
Papel Sellado Especial para Protocolos; todos del Decreto 4-2012 del
Congreso de la República de Guatemala, que contiene las “Disposiciones
para el Fortalecimiento del Sistema Tributario y el Combate a la Defraudación
y al Contrabando”, formulado por la Junta Directiva del Colegio de Abogados
y Notarios de Guatemala…ANTECEDENTES I. FUNDAMENTOS
JURÍDICOS DE LA IMPUGNACIÓN La solicitante de la inconstitucionalidad
afirma que los artículos impugnados, violan el texto constitucional por las
siguientes razones: A) El artículo 31 del Decreto 4-2012 del Congreso de la
República, que adiciona el artículo 16 “A” al Código Tributario, y que
establece: “Simulación fiscal. La Administración Tributaria formulará los
ajustes que correspondan, cuando establezca que los contribuyentes, en
detrimento de la recaudación tributaria: a) Encubran el carácter jurídico del
negocio que se declara, dándose la apariencia de otro de distinta naturaleza;
b) Declaren o confiesen falsamente lo que en realidad no ha pasado o se ha
convenido entre ellas; o c) Constituyan o transfieran derechos a personas
interpuestas, para mantener desconocidas a las verdaderamente
interesadas.

En estos casos, la Administración Tributaria, formulará los ajustes que

correspondan y notificará al contribuyente o al responsable, sin perjuicio de
iniciar las acciones penales, cuando corresponda.”, viola los artículos 2o.,
5o., 12, 39, 43, 141, 239 y 243 de la Constitución Política de la República de
Guatemala, lo que se explica de la siguiente manera: Al regularse la figura
de la simulación fiscal en la forma establecida, no se propicia seguridad
jurídica al contribuyente, dado que los hechos contenidos en los incisos
relacionados pueden ser establecidos por la Administración Tributaria de
manera discrecional [subjetivamente] y sin que medie disposición judicial que
declare previamente que tanto el negocio jurídico como la declaración de
voluntad realizada entre las partes aparentemente son falsos y que quien en
efecto comparece en tales actos no es el que resulta ser el verdaderamente
interesado. Tales supuestos claramente se enmarcan dentro de los vicios de

14
 la declaración de voluntad que regula el Código Civil y, por ende, corresponde
a un juez de ese ámbito declararlos previamente. Resulta lesivo al Magno
Texto que la Administración Tributaria sea quien declare tales vicios y que
como consecuencia de ello formule ajustes tributarios derivados de su
unilateral decisión administrativa, siendo juez y parte en la decisión
relacionada…

La Corte de Constitucionalidad con fundamento en lo considerado y leyes

citadas, declara: I) Con lugar la inconstitucionalidad: a) el artículo 31 que
adiciona el artículo 16 “A” del Código Tributario; b) el artículo 44 que reforma
el artículo 94 del Código Tributario, en el numeral 19, en las partes que dicen:
“La no exhibición del protocolo por el notario, a requerimiento de la
Administración Tributaria…”; y “SANCIÓN: Multa de cinco mil Quetzales
(Q5,000.00)…”; y c) del artículo 50 que adiciona el artículo 120 “A” del Código
Tributario, en la palabra: “…profesionales…” del primer párrafo; todos del
Decreto 4-2012 del Congreso de la República de Guatemala, que contiene
las Disposiciones para el Fortalecimiento del Sistema Tributario y el Combate
a la Defraudación y al Contrabando.

Como consecuencia de tal declaratoria, se expulsan del ordenamiento

jurídico los citados artículos y párrafos, los cuales dejarán de surtir efecto
desde el día siguiente a la fecha de publicación de la presente sentencia en
el Diario Oficial. II)… V) Notifíquese y luego de su firmeza publíquese esta
sentencia en el Diario Oficial. (Sentencia, 2013)

11. Conservación: en el Derecho Notarial por el principio de conservación se

entiende al conjunto de actos que el notario realiza para lograr una segura y
eficiente protección, custodia y guarda del registro notarial. Efectivamente el
notario desarrolla una serie de actos que tienden a mantener incólume el
protocolo por eso es que algunos tratadistas llaman a este principio de

15
 protocolo, en mi particular criterio estimo que no es el más apropiado siendo
que el fin de este principio es la conservación del registro notarial.

Su importancia radica en que, al considerarlo como principio, se le tiene como

un elemento de necesidad por las ventajas que reporta a las garantías de
seguridad jurídica, eficacia y fe pública por la conservación y preservación
del registro notarial en el tiempo. Su principal fundamento es el Artículo ocho
del Código de Notariado. (Muñoz, 2017).

12. Unidad de contexto: Principio por el cual toda disposición legal que no sea
emitida por medio de Acuerdo Legislativo; y, si alguna disposición es emitida
sin haber sido creada conforme el proceso de ley, y ésta se aplica en forma
abrupta teniendo como consecuencia la de crear, suprimir o modificar
derechos y obligaciones de los Notarios de conformidad con el Código de
Notariado vigente, se cataloga como ilegal, teniendo que ser objeto de ley
inconstitucional.

Salas Oscar, Derecho Notarial de Centro América y Panamá. Pág. 312

Este principio se encuentra en el Código de Notariado en el Artículo 110

“Toda disposición que se emita para crear, suprimir o modificar los derechos
y las obligaciones de los notarios”.

Corte de Constitucionalidad

“…el artículo 110 del Código de Notariado, Decreto 314 del Congreso de la
República al preceptuar que “Toda disposición que se emita para crear,
suprimir o modificar los derechos y las obligaciones de los notarios que
contiene esta ley, deberá hacerse como reforma expresa a la misma, a efecto
de que conserve su unidad de contexto. En este concepto, queda prohibido
la creación, supresión o modificación de aquellos derechos y obligaciones
por medio de circulares administrativas o acuerdos gubernativos”, permite
colegir que en este precepto, por el límite que el legislador ordinario [se auto]

16
 impuso en esta última disposición legal: a) toda norma que contemple – esto
es, que cree-, suprima o modifique derechos y obligaciones de notarios debe
estar contenida en una ley (aplicación del principio de reserva de ley),
entendiéndose aquella palabra (ley) de acuerdo con la acepción que respecto
de ella se precisó por esta Corte en la sentencia emitida el cinco de
septiembre de mil novecientos noventa y siete

(…). (…) en el decurso de vigencia del actual Código de Notariado (…) se

han hecho varias reformas (modificaciones) expresas a dicho cuerpo legal.
(…) En todas aquéllas, se observa como un denominador común el que en
las reformas realizadas expresamente se ha plasmado que por medio de
ellas se reforman preceptos que integran el Código de Notariado, con lo cual
esta Corte entiende que en la realización de tales reformas se observó la
limitación autoimpuesta por el legislador 2 ordinario en el artículo 110 del
citado Código. Esta autolimitación tampoco se vería rebasada por el hecho
de que la reforma expresa de artículos del Código de Notariado no se hubiese
realizado por medio de un decreto específico del Congreso de la República,
emitido con el único propósito de reformar aquel Código. (…) no se observa
que por el solo hecho de haberse realizado la reforma en una ley distinta del
Código de Notariado, se hubiese violado la debida unidad de contexto del
Código de Notariado”. (En los expedientes acumulados 342-97, 374-97,
441- 97, 490-97 y 559-97 CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD, Guatemala,
catorce de agosto de dos mil doce).

13. Función integral: Es la función ejercida por el Notario al momento de que

es requerida su función notarial y al mismo tiempo ejerce la función receptiva
y asesora, el Notario debe obligadamente, interpretar la ley, para adecuar
claramente la voluntad de los requirentes para que se encuadre la figura legal
conforme al negocio jurídico a celebrar, se califica conforme a la ley como
acto o contrato.

Artículo 38 código notariado guatemalteco.

Artículo 101 código civil,

17
 Artículo 38 y 189 Ley del Organismo Judicial.

Corte de Constitucionalidad

“La labor que debe realizar el notario no se circunscribe a oír y trasladar en

un escrito la voluntad de las partes contratantes, para luego, una vez
observadas las formalidades del caso, dar fe pública de lo acordado por
medio de su signatura y la impresión de su sello. Su función alcanza mayor
amplitud, pues dentro de la función pública que ejerce al recibir, interpretar y
dar forma legal a la voluntad de las partes (redactando los instrumentos
adecuados a este fin y confiriéndoles autenticidad), a este profesional del
derecho le corresponde la tarea de comprobar, mediante los títulos legales
correspondientes, el derecho, el estado civil, la capacidad para otorgar
determinado acto jurídico, u otras circunstancias que los requirentes
aseguren poseer, ya que en su actividad está comprendida la autenticación
de hechos y la constancia de datos relevantes para el negocio a celebrar en
el asunto particular. En forma puntual, su función legitimadora supone la
verificación de que las partes contratantes sean efectivamente las titulares
del derecho que reclaman tener, estando obligado a calificar la
representación en los casos que se ejercite, la cual, conforme a la ley y a su
juicio, debe ser suficiente”. (Expediente 1026-2010 Corte de
constitucionalidad, Guatemala, dieciocho de noviembre de dos mil
diez).

14. Imparcialidad: bajo este principio el notario, en el momento y durante su

ejercicio profesional, jamás estará a favor de una parte ni en contra de la otra,
siempre se deberá comparar como el punto de partida del negocio, siempre
estará dispuesto a aclarar cualquier duda, Debe de ser objetivo.

Artículo 7 código notariado guatemalteco

CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD,

La postulante reiteró lo manifestado en su escrito inicial de amparo. Solicitó

que se otorgue la protección constitucional instada. B) El Ministerio Público

18
manifestó: a) la decisión asumida por el Tribunal de Casación, no transgrede
derecho fundamental alguno de la accionante, pues examinó las actuaciones
procesales correspondientes, estableciendo que la tesis sustentada por la
casacionista no fue convincente para casar el fallo en contra del cual se
planteó ese referido recurso extraordinario; b) no es dable revisar por medio
del amparo, el criterio valorativo y análisis jurídico aplicado al caso sometido
al conocimiento de la autoridad cuestionada, en vista de que su proceder se
enmarca dentro del ámbito de sus atribuciones. Si se accediera a la
pretensión de la postulante, implicaría que el Tribunal Constitucional
sustituya a la Corte Suprema de Justicia, Cámara Civil, en las atribuciones
que le otorga la ley, proceder que está vedado, dada la naturaleza subsidiaria
y extraordinaria del amparo; c) es evidente que lo resuelto Expediente 5257-
2012 4 por la autoridad reclamada se encuentra apegado a Derecho y a las
constancias procesales, por lo que no existe agravio reparable por esta vía.
C) Nicolás Ixparpuac Gómez, Tomás Antonio Quilá Coj y Berly Ana Luisa
Méndez Gutiérrez, terceros interesados, no presentaron alegatos

La Corte de Constitucionalidad, con base en lo considerado y leyes citadas,

resuelve: I) Deniega, por notoriamente improcedente, el amparo solicitado
por Susana Maricruz Ralios León contra la Corte Suprema de Justicia,
Cámara Civil. II) No se condena en costas a la postulante, por no existir sujeto
legitimado para su cobro. III) Se impone la multa de un mil quetzales
(Q1,000.00) a la abogada patrocinante, Linda de los Ángeles Murillo Coulson,
la que deberá hacer efectiva en la Tesorería de esta Corte, a partir del quinto
día de que reciba la ejecutoria del presente fallo, bajo apercibimiento de que,
en caso de incumplimiento, su cobro se hará por la vía legal correspondiente.
IV) Notifíquese y, con certificación de lo resuelto, devuélvase el antecedente.
(EXPEDIENTE 5257-2012 CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD, EN
CALIDAD DE TRIBUNAL EXTRAORDINARIO DE AMPARO: Guatemala,
diez de julio de dos mil trece.)

19
15. Secretividad (Sigilo Profesional): de los instrumentos públicos autorizados
en el protocolo específicamente de los testamentos o donaciones por causa
de muerte, no podrá extenderse, salvo al testador o donante, testimonio o
copia del instrumento.

Así lo regulan los artículos 22 y 74 del Código de Notariado

Corte de Constitucionalidad

“…en nuestro régimen notarial las escrituras matrices y demás documentos

que autoriza un notario - cuya colección ordenada se denomina legalmente
protocolo- son esencialmente públicos, motivo por el que pueden ser
consultados en presencia del notario por cualquier persona que tenga interés
particular -lo que desde luego incluye al fisco-, con la excepción de aquellas
escrituras que contengan actos o contratos para los que la ley ha establecido
reserva, como sucede, en nuestro sistema, con los testamentos y donaciones
por causa de muerte, pero solamente mientras vivan los otorgantes, los
cuales, a tenor de lo prescrito por el artículo 22 del Código de Notariado,
únicamente podrán ser consultadas por los propios interesados.

Un medio adicional que garantiza la publicidad a que se hace mención es la

existencia del Archivo General de Protocolos, institución pública a la que los
notarios tienen obligación periódica y permanente de remitir testimonios
especiales de los instrumentos que autoricen, con la salvedad de que en el
caso de testamentos o donaciones mortis causa el envío deben hacerlo en
plica para cumplir con el requisito de confidencialidad o reserva. También hay
que consignar que para hacer efectivo el derecho de consulta y publicidad de
los documentos notariales matrices, el Código de la materia establece en el
artículo 22 que si el notario se negare a exhibir la escritura, el Juez de Primera
Instancia de su jurisdicción, previa audiencia por veinticuatro horas al
profesional renuente, dictará la resolución que corresponda, disposición que
guarda relación y coherencia con la del artículo 74 del mismo cuerpo legal
que regula el procedimiento para el caso de que el notario se negare a
extender una copia fiel del instrumento notarial, debidamente firmada y
20
sellada. Con vistas a fortalecer la publicidad de los documentos notariales,
esa misma normativa concede atribución al Director del Archivo General de
Protocolos para extender a cualquier persona que lo solicite, sin que tenga
que acreditar ningún interés, testimonios, copias simples o legalizadas y
certificaciones de los instrumentos que obren en esa dependencia. Todo este
conjunto de normas apunta, por consiguiente, de modo explícito, a la
publicidad inherente a dichos documentos, por cuanto el notario, aunque es
un profesional privado, ejerce por disposición de la ley una función
primordialmente pública”. (Expedientes Acumulados 729 y 744-2000
CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD: Guatemala, veintisiete de febrero
de dos mil uno)

21
 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL
El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de
normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas
precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.

En Guatemala se tienen varios Principios Registrales, que son tomados de diversas

legislaciones, tanto sajonas como latinas, por lo que es importante mencionar, lo
que al respecto de los Principios Generales del Derecho, se enfatiza que los
Principios. Generales del Derecho son los axiomas o máximas jurídicas recopiladas
de las antiguas compilaciones; o sea las reglas del Derecho. Son los dictados de la
razón admitidos por el legislador como fundamento inmediato de sus disposiciones,
y en los cuales se halla contenido su capital pensamiento.

Otras tendencias, consideran como las normas generales del Derecho, es decir
como sinónimo de derecho natural, también lo definen como un derecho universal
común, general por su naturaleza y subsidiario por su función, aplicado como
supletorio a las lagunas del Derecho. Aquí desarrollaremos la clasificación de
manera general

1. Principio de especialidad: El Principio de la Especialidad, descansa en la

finca inmatriculada, a cada finca un folio, en el derecho o derechos inscritos
sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es
importante para la eficacia legal de las inscripciones regístrales, sino para la
labor organizada administrativa de los Registros Públicos.

El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en

Sistema de Folio Real, a cada finca un folio o en caso de que no se aplique
en Sistema de Folio Personal, a cada operación un folio.

22
Por medio de este principio se impregnan las características únicas al
Derecho Registral guatemalteco, no es partidario este principio del folio de
personas, no se basa en la persona sino le da identificación propia a la
propiedad como tal.

La corte de constitucionalidad al resolver en un caso concreto, hace alusión

al principio de especialidad: …ANTECEDENTES I. EL AMPARO A)
Interposición y autoridad: presentado el quince de octubre de dos mil ocho,
en la Corte Suprema de Justicia, Cámara de Amparo y Antejuicio. B) Acto
reclamado: auto de diecisiete de septiembre de dos mil ocho, por el que la
autoridad impugnada confirmó el de nueve de junio de ese mismo año,
emitido por el Juez Quinto de Primera Instancia Civil del departamento de
Guatemala, que declaró sin lugar la nulidad por violación de ley planteada
por el ahora postulante contra la resolución de trece de septiembre de dos
mil siete, dentro del juicio sumario de interdicto de despojo y cobro de daños
y perjuicios promovido por la entidad Celasa Ingeniería y Equipos, Sociedad
Anónima, contra el accionante y Ana Elly Yovany Oliva de Bonilla y Lidia
Hortencia Flores Oliva de Gagnon. C) Violaciones que denuncia: a los
derechos de defensa y de igualdad y al principio jurídico del debido proceso.
D) Hechos que motivan el amparo: de lo expuesto por el postulante y del
estudio de los antecedentes, se resume: D.1) Producción del acto reclamado:
a) en el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil del departamento de
Guatemala, la entidad Celasa Ingeniería y Equipos, Sociedad Anónima,
promovió en su contra y de Ana Elly Yovany Oliva de Bonilla y Lidia Hortencia
Flores Oliva de Gagnon, juicio sumario de interdicto de despojo y cobro de
daños y perjuicios; b) el trece de septiembre de dos mil siete, el Juez de
conocimiento dictó resolución por medio de la cual admitió a trámite la
demanda y fijó plazo de tres días para que contestaran la misma o adoptaran
la actitud procesal que consideraran pertinente; asimismo, se decretó, como
medida precautoria, el embargo de las fincas de su propiedad;

23
c) contra dicha resolución planteó nulidad por violación de ley, con el
siguiente fundamento: c.1) la parte actora no acompañó a la demanda los
documentos que la acrediten como propietaria o poseedora del inmueble
objeto de litigio, violando con ello lo regulado en los artículos 107, 126 y 251
del Código Procesal Civil y Mercantil, ya que si ésta no era la propietaria de
dicho bien, estaba en la obligación de indicar quién lo poseía, razón por la
cual la demanda aludida no podía prosperar; c.2) el Juez de la causa, sin
fundamento alguno, decretó una medida precautoria de embargo sobre
bienes inmuebles propiedad de los demandados; sin embargo, la naturaleza
del proceso conlleva únicamente la condena al despojo de las costas y la
devolución de frutos y, dado que no se alegó por la parte actora que existiera
violencia, la medida requerida era también improcedente; d) el Juez de
conocimiento declaró sin lugar dicha nulidad, en resolución de nueve de junio
de dos mil ocho, argumentando que del estudio de los autos y de las pruebas
aportadas en el incidente de dicho medio de impugnación, se logró
determinar que Celasa Ingeniería y Equipos, Sociedad Anónima, es
propietaria y poseedora del bien inmueble objeto de litigio. Además, la
medida precautoria de embargo aludida, fue dictada de conformidad con lo
regulado en el artículo 252 del Código Procesal Civil y Mercantil; e)
inconforme con lo decidido, interpuso recurso de apelación, el cual fue
conocido por la autoridad impugnada, tribunal que, al resolver indicó:
“…Consta en autos que al admitirse para su trámite la nulidad planteada y
abrirse a prueba el incidente de mérito, se tuvo como medio de prueba con
citación a la parte contraria la consulta electrónica de la finca número
cuarenta y nueve mil seiscientos ochenta (49680), folio cincuenta y tres (53),
del libro novecientos sesenta y ocho (968) de Guatemala, donde la entidad
Celasa (sic) acredita ser la propietaria del inmueble que argumenta en su
demanda de mérito.

24
… Agravios que se reprochan al acto reclamado: considera que la
autoridad impugnada vulneró sus derechos enunciados, por los siguientes
motivos:
a) no se aplicó el principio de especialidad regulado en el artículo 13 de la
Ley del Organismo Judicial, ya que la norma atinente en el presente caso, es
el artículo 256 del Código Procesal Civil y Mercantil y no el artículo 252 de
dicho cuerpo normativo que, refiriéndose a la sentencia dictada en un
interdicto de despojo, establece como las dos únicas posibles declaraciones
del Juez, para el caso de que el demandado no se opusiere o de la
información resultaren probados los extremos de la demanda…

En ese orden de ideas, este Tribunal Constitucional estima pertinente

realizar la siguiente acotación: En cuanto al agravio denunciado por el
accionante, respecto de que la autoridad impugnada inobservó el principio de
especialidad regulado en el artículo 13 de la Ley del Organismo Judicial, ya
que la norma atinente al caso concreto era el artículo 256 del Código Procesal
Civil y Mercantil y no el artículo 252 de dicho cuerpo legal, esta Corte,
respecto al citado principio ha indicado que: “(…) el principio de especialidad
plasmado en el artículo 13 de la Ley del Organismo Judicial, según el cual
debe interpretarse, en situaciones como la que se examina, que el legislador
quiso estatuir, además de la regla general, otra específica, un caso especial
que se constituye en excepción a la aplicación de la primera y que, por lo
tanto, prevalece sobre ella” -sentencia de siete de noviembre de dos mil ocho,
dictada dentro del expediente tres mil cuatrocientos veinticinco - dos mil ocho
(3425-2008)-, lo cual permite establecer que para que pueda denunciarse
violación al principio de especialidad antes referido debe existir un conflicto
normativo, es decir un concurso aparente de leyes, lo cual no ocurre en el
presente caso, pues del análisis del memorial inicial se deduce que lo que el
postulante reciente es una supuesta errónea aplicación del artículo 252 del
Código Procesal Civil y Mercantil, que establece: “El Juez podrá adoptar
todas las medidas precautorias que considere necesarias en vista de las

25
 circunstancias”. Invocando dicho precepto, el accionante asegura que, en
ese caso, no era pertinente que se dictara medida precautoria de embargo…
La Corte de Constitucionalidad, con base en lo considerado y leyes citadas,
resuelve: I) Confirma la sentencia apelada. II) Notifíquese y, con certificación
de lo resuelto, devuélvanse los antecedentes. (Sentencia de amparo, 2010)

2. Principio de determinación: este principio determina el bien que se

inscribe, determinando su extensión, gravámenes, anotaciones, limitaciones,
gravámenes etc. es decir en cierta manera individualiza el bien inmueble para
que su reconocimiento sea pleno.

3. Principio de Folio Real: este principio desarrolla la obligación, que tiene el

Registro de la Propiedad de abrir, un Folio Real, para cada finca que está
inscrita en la institución, se le denomina real, por ser los Derechos Reales los
que aparecen inscritos en dicho folio, evitando la duplicidad de propietarios,
debe delimitarse perfectamente la extensión del Derecho que se inscribe al
objeto por una parte de que cualquier interesado pueda conocer la situación
real de su finca y, por otra, que su titular pueda optimizar los recursos que
puedan derivarse de su Derecho.

En la legislación guatemalteca no aparece tácitamente el hecho de que

Guatemala haya adoptado el sistema de Folio Real, sin embargo, es
reconocido por algunos juristas de la época en que se promulgó el Código
Civil, principalmente por las características en el mismo código. Por ello es
que en el Artículo 1130, del Código Civil establece: la primera inscripción será
la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse
otro título o Derecho Real relativo al mismo bien; y no podrá ser modificada,
ampliada o enmendada sino por providencia judicial.

La principal característica del Folio Real, es el hecho de ser públicos,

situación que le imprime seguridad y certeza jurídica.

26
También trae la obligación de las personas para que la propiedad sea inscrita,
impregnándole seguridad jurídica a los actos que se realizan, al igual que el
Folio Real germánico, está dividida en columnas especiales las cuales son
las siguientes:

Columna de Derechos Reales: Se inscriben en riguroso orden cardinal las

inscripciones de anotaciones, dominio, desmembraciones y cancelaciones
de Derechos Reales. Columna de hipotecas: En esta columna se inscribe lo
referente a las inscripciones de anotaciones, gravámenes y las respectivas
cancelaciones de los mismos.

Columna de anotaciones: En esta columna se inscribirán las anotaciones de

demanda y embargo de orden judicial. Columna de dominio: En esta columna
se inscribirán todos los contratos traslativos de dominio, así como los que
afectan y recaen directamente sobre las fincas, tales como usufructo vitalicio,
servidumbres, arrendamientos y demás limitaciones al dominio.

Columna de las desmembraciones y cancelaciones: En esta columna se

inscribirán todo lo relacionado con las segregaciones de fracciones que se
hacen en virtud de documentos que contienen actos traslativos de dominio,
cuyas áreas pasan a formar fincas nuevas independientes, con su número,
folio y libro por separado, así como su debida cancelación cuando sea
solicitada.

En cuanto a la finca el Registro funciona a base de concentrar el historial

jurídico respecto de cada finca, entendida en el amplio concepto de unidad
registral o finca hipotecaria, a cada una de las cuales corresponde una hoja,
folio o registro particular abierto al ser inmatriculadas o intabuladas, y cuya
descripción en sus características esenciales y su número especial, las
individualiza.

27
Sentencia nº 80-2008 de Corte Suprema de Justicia - Civil de 27 de febrero
de 2009
NULIDAD DE NEGOCIO JURÍDICO: "...Hay nulidad absoluta en un negocio
jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden público o contrario a leyes
prohibitivas expresas, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1301
del Código Civil. ...Como consecuencia de la apreciación probatoria
verificada, se establece la nulidad absoluta del negocio jurídico contenido en
las escrituras públicas...
ERROR DE DERECHO EN LA APRECIACIÓN DE primera inscripción de
derecho real en el Registro General de la finca número treinta y ocho, folio
treinta y ocho, libro dos mil de la primera inscripción registral que invoca el
actor, las cuales fueron sala debió haber aplicado el principio de preferencia
contenido en el ...
NULIDAD DE NEGOCIO JURÍDICO: "...Hay nulidad absoluta en un negocio
jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden público o contrario a leyes
prohibitivas expresas, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1301
del Código Civil. ...Como consecuencia de la apreciación probatoria
verificada, se establece la nulidad absoluta del negocio jurídico contenido en
las escrituras públicas números... debido a que su objeto es contrario al orden
público al afectar el derecho de propiedad previamente registrado a favor de
Brígido de Jesús Muralles Cifuentes, fundado en que la primera inscripción
del lote número cincuenta y uno de la Sección I de la Colonia Las Ilusiones,
es de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos setenta y seis. El
negocio jurídico contenido en las escrituras relacionadas no puede surtir
ningún efecto jurídico, por adolecer de nulidad absoluta..."
ERROR DE DERECHO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA
Se configura el error de derecho en la apreciación de la prueba cuando al
analizar la sentencia recurrida, se comprueba que los medios de convicción
señalados por el recurrente fueron mencionados en la sentencia en el
apartado correspondiente, pero siendo documentos autorizados por notario

28
 y funcionario o empleado público, no se les otorgó valor probatorio para
acreditar las pretensiones del actor.
LEYES ANALIZADAS: 186 y 621 inciso 2º del Código Procesal Civil y
Mercantil.

4. Principio de folio personal: es aquel en el que los libros se llevan por

índices de personas, o sea de propietarios o de titulares de derechos reales.

Principio el cual establecido en la nueva ley general de los registros públicos

para organizar la forma de inscribir los asientos relacionados con los
comerciantes y las personas jurídicas.

Uno de los elementos fundamentales en la circulación de los bienes raíces lo

constituye la constancia registrada y pública de los actos que posibilitan la
transferencia, transmisión o gravámenes del dominio u otros derechos reales
sobre ellos.

5. Principio de Publicidad: es el principio de publicidad en sentido lato,

publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un
acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o
divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su cognoscibilidad
general.

El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad.

Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico,
empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la
cognoscibilidad, y, así como unas veces estima digno de tutela el interés al
secreto (tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional,
industrial, etc.), otra acoge y protege el interés a la cognosibilidad.

Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por

publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos,

29
determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad
de tráfico.

En el Derecho Moderno, constituye, en suma, una heteropublicidad y que la

exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un
ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La Administración
Pública.

Es el principio que le da seguridad jurídica al folio, por ser este principio el

que hace que todo acto que se realice con las propiedades sea público, no
se presta a realizar actos, sin el conocimiento del propietario, que su
trascripción sea en el amplio de presunción de exactitud de contenido del
Registro en el que confían los terceros adquirentes en su protección.

Establece un sistema de publicidad tendiente a dar seguridad al tráfico

jurídico inmobiliario y garantía a los Derechos Reales inscritos, y evitar la
clandestinidad de gravámenes y limitaciones que puedan afectar a terceros,
es el objeto del Registro de la Propiedad.

La publicidad material constituye uno de los principios fundamentales del

Sistema Registral guatemalteco, y consiste en el conjunto de derechos
sustantivos que de la inscripción se desprenden en beneficio de aquél que
inscribe, el cual aparece protegido por presunciones de exactitud e
integridad, actuando unas veces con presunción juris tantum y en otras como
jure et de jure.

Por publicidad formal se entiende el carácter de oficina pública que se

atribuye al Registro General de la Propiedad, cuyos libros están al alcance
de cualquier persona que justifique su interés en averiguar el contenido de
los libros del Registro, (Artículo 1222, del Código Civil); lográndose ésta
publicidad formal por el examen directo de los libros que hace el interesado

30
en la oficina especial que para tales efectos existe en la institución, por copias
simples que da el Registrador o por una certificación que expide el mismo,
del contenido de los libros, regulados en los Artículos 1179 al 1184, del
Código Civil; y que son los documentos idóneos para probar la situación
jurídica en que se encuentran las fincas, relacionada con los derechos reales,
gravámenes y liberación de los mismos, que pesen sobre los bienes,
incluyendo los bienes muebles. Imperando en Guatemala un sistema de
inscripción, no de trascripción, como en Francia, Italia y Bélgica, entre otros,
es utilizado el concepto de publicidad referido naturalmente a las
inscripciones registrales, constituyendo una visión bastante amplia de la
fuerza protectora de terceros por el Registro. La publicidad quiere evitar la
clandestinidad, abolir los gravámenes ocultos. El Registro es el órgano de
notificación por excelencia. La publicidad es una notificación urbi el orbe, erga
omnes.

Pero el principio de publicidad es algo más que un aparato de consulta e

información: es una regla jurídica; lo inscrito perjudica a todo el mundo, nadie
puede alegar ignorancia de lo que consta en el Registro. Este principio se
encuentra regulado en el Artículo 1124 del Código Civil.

La Corte de Constitucionalidad al resolver un caso concreto y al hace alusión

a este principio, argumentó: Se tiene a la vista para resolver, con sus
antecedentes, el recurso de apelación interpuesto por Berta Lidia Bonilla
Morales de López contra la sentencia dictada el veinticinco de noviembre del
año próximo pasado, por la Sala Primera de la Corte de Apelaciones,
constituida en Tribunal de Amparo, dentro del entablado por dicha persona
contra el Juez Sexto de Primera Instancia del Ramo Civil de este
departamento, la cual en su parte resolutiva declaró: "...I) DENIEGA el
Amparo solicitado por la señora BERTA LIDIA BONILLA MORALES de
LOPEZ contra el Juez Sexto de Primera Instancia del Ramo Civil de este

31
 departamento: por notoriamente improcedente; II) Condena a la interponente
al pago de las costas del mismo…

ANTECEDENTES … C) Violación que se denuncia: La formulante alega

haberse infringido sus derechos de defensa y propiedad, así como el
principio de publicidad registral que establece que "únicamente
perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro", pues
afirma que se le privó de su propiedad sin haber sido citada, oída y vencida
en juicio…

Es criterio de esta Corte que no hay infracción al derecho de defensa, ni

mucho menos al principio de publicidad registral cuando quien reclama
haber sido violentado en sus derechos, ha tenido a su alcance los medios
para conocerlos y de hacerlos valer sin que por su dejación haya hecho uso
de los mismos, y siendo éste el caso que se examina, el amparo promovido
no puede prosperar dada su notoria improcedencia, por lo que esta Corte
concluye que debe confirmarse la sentencia venida en apelación.

POR TANTO: La Corte de Constitucionalidad, con fundamento en lo

considerado, leyes citadas y en lo que para el efecto preceptúan los artículos
66 y 67 de la Ley de Amparo, Exhibición Personal y de Constitucionalidad, al
resolver, CONFIRMA la parte resolutiva de la Expediente 1-88 6 sentencia
apelada. Con certificación de lo resuelto, devuélvase los antecedentes al
Tribunal de origen. (Sentencia, 1988)

6. Principio de Fe Pública: el principio de fe pública. Consiste en el carácter

que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para:
Presenciar el acto. Dar constancia del acto. Para efectuar los hechos
jurídicos a que el instrumento contrae.

32
Constituye la razón de ser del Registro, en su función específica de asegurar
el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección a los terceros
registrales.

El valor de las inscripciones del Registro es decisivo en cuanto lo que

expresan prevalece sobre la realidad ante el tercero adquirente protegido por
la fe pública registral; en provecho de estos terceros adquirentes de buena
fe.

Las inscripciones del Registro se consideran exactas y completas respecto

de terceros adquirentes de buena fe. Quien adquiere el Derecho de
Propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca confiado en la
exactitud del Registro deviene propietario, titular de la servidumbre o de la
hipoteca, aunque la persona inscrita en el Registro como propietario no lo
fuere en la realidad (principio de la publicidad, fe pública del Registro
Inmobiliario).

7. Tercero Registral: la doctrina reconoce tres clases de terceros:

Tercero interno: Es el que tiene acceso directo al Registro, siendo un sucesor
(adquirente o subadquirente) del contrato inscrito, resultando un titular
registral.
Este tercero realizará la operación notarial que le permitirá, siempre que
pueda enterarse previamente de la situación jurídica de la finca respectiva.
Es decir, confía en los datos del Registro y adquiere el derecho de ser
protegido.

Tercero externo: Es el sujeto que no tiene relación alguna con la inscripción

inmediata anterior, y entra al Registro indirectamente, como titular de una
anotación preventiva de demanda o embargo, mediante el ejercicio de una
acción que no ha tenido protección Registral. También es el tercero con igual

33
o mejor derecho a que se refiere las leyes procesales, que estando en tiempo
pretende su inscripción hereditaria.

Tercero en general: Son los ajenos totalmente a los actos o contratos

inscritos, contra quienes se opone lo que conste en el Registro y deben
respetar las inscripciones. El tercero es la persona que no siendo vendedor
ni comprador se ve afectado por tomar parte indistinta en el acto registral.

La corte de constitucionalidad en Sentencia de amparo en el ramo civil y en

el caso de la intervención de un tercero, argumenta:
En apelación y con sus antecedentes, se examina la sentencia de diecisiete
de abril de dos mil trece, dictada por la Sala Regional Mixta de la Corte de
Apelaciones de Cobán, constituida en Tribunal de Amparo, en la acción
constitucional de amparo promovida por Julio César Sagastume Argueta,
contra el Juzgado de Primera Instancia Civil del departamento de Alta
Verapaz...

Julio César Sagastume Argueta promovió amparo contra el Juzgado de

Primera Instancia Civil del municipio de Cobán, Alta Verapaz, señalando
como acto reclamado las notificaciones realizadas en forma ilegal a su
persona, como tercero interesado, dentro del juicio ordinario de nulidad de
inscripciones registrales identificado con el número cuatrocientos ochenta y
ocho – dos mil ocho (488-2008) promovido por María Luisa Coy Pacay y
María Elena Coy Saquil contra Antonio Coy Saquil. Estima que el acto
señalado como agraviante vulneró sus derechos de defensa, propiedad
privada y el principio jurídico del debido proceso, al haber sustanciado el
juicio ordinario de nulidad de inscripciones registrales sin ser notificado de
acuerdo a lo que dispone el Código Procesal Civil y Mercantil, pues las
demandantes consignaron una dirección falsa en una aldea inexistente en la
jurisdicción de Cobán, Alta Verapaz, a sabiendas que su residencia se
encuentra ubicada en la zona seis de la ciudad de Guatemala, por lo que

34
todas las notificaciones efectuadas adolecían de legalidad; razón por la cual
nunca se apersonó al proceso vedándole con ello su derecho de defensa,
pues con la sentencia emitida dentro de ese proceso se le despojó de la finca
ochocientos cincuenta (850), folio setenta y uno (71), del libro dieciséis (16)
de Alta Verapaz, inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona
Central, de la cual era legítimo propietario al habérsela comprado a Antonio
Coy Saquil, como constaba en las inscripciones registrales de la misma…

Al respecto, este Tribunal estima que, según lo considerado en este fallo, es

pertinente, que al suspender el acto de comunicación realizado al amparista
el veintitrés de septiembre de dos mil ocho, por no haberlo hecho como
establece la ley, se deje sin valor ni efecto legal la totalidad de las actuaciones
a partir de ese acto procesal viciado, incluso la intervención de los demás
sujetos procesales, a fin de garantizar a todas las partes intervinientes su
participación en el juicio ordinario de nulidad de inscripciones registrales
cuatrocientos ochenta y ocho – dos mil ocho (488-2008), por lo que es
procedente notificar a Julio César Sagastume Argueta de la demanda y
primera resolución del juicio referido, y con ello concederle el derecho a
audiencia que tiene como tercero interesado, y proseguir el diligenciamiento
del proceso con la participación de este.

POR TANTO La Corte de Constitucionalidad, con fundamento en lo

considerado y leyes citadas, resuelve: I) Sin lugar el recurso de apelación
interpuesto por María Luisa Coy Pacay, tercera interesada; por las razones
aquí consideradas.
II) Con lugar el recurso de apelación interpuesto por Julio César Sagastume
Argueta, postulante, en consecuencia, se revoca el numeral romano III) de la
sentencia de primer grado; y resolviendo conforme a derecho se deja sin
ningún valor ni efecto legal todo lo actuado con posterioridad a la notificación
de veintitrés de septiembre de dos mil ocho, respecto a la totalidad de las
actuaciones, dentro del juicio ordinario de nulidad de inscripciones registrales

35
 cuatrocientos ochenta y ocho – dos mil ocho (488-2008) debiendo practicarle
al solicitante la notificación correspondiente en sustitución de la dejada en
suspenso y posteriormente, continuar con el trámite del proceso en la fase
procesal que corresponda. III) Notifíquese y con certificación de lo resuelto,
devuélvanse los antecedentes. (Sentencia de apelaciòn, 2013)

8. Principio de Inscripción: el Principio de Inscripción en los Sistemas de

Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para que se
produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los
Derechos Reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Trascripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los
Derechos Reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

Este principio describe la actividad real, del Registro de la Propiedad y así, la

esencial característica del Derecho Inmobiliario es regular las formas de
publicidad de los actos inscribibles, pues establece siempre la solemnidad de
las formas de los mismos. Es la forma propiamente hipotecaria. La inscripción
es una formalidad, también entiende que las normas del Derecho Inmobiliario
se refieren a la forma de determinados negocios jurídicos, y lo concibe como
el que regula la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción
de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias.

La distinción de las inscripciones del Registro según sean constitutivas o

declarativas conduce a un juicio de valor de la inscripción en general y
concretamente, o en especial, en cuanto al papel que la inscripción
desempeña en el proceso de los cambios jurídicos reales inmobiliarios en
orden a su producción.
Es necesario que, por cumplimiento de este principio, se investigue, analice
y estudie el hecho de inscribir un acto jurídico en el Registro de la Propiedad.

Sentencia nº 1332-2017 de Corte de Constitucionalidad, 22 de junio de 2017

36
Tema: Registral -Protección Plena y Parcial del derecho de propiedad
B) Acto reclamado: inscripción número tres (3) de derechos reales de
dominio, al derecho de propiedad privada y principio de legalidad. D) Hechos
que motivan el amparo: ... al llevar a cabo la inscripción registral, la autoridad
denunciada se basó en documentos.
ANTECEDENTESI. EL AMPAROA) Interposición y autoridad: presentado el
tres de junio de dos mil quince en el Centro de Servicios Auxiliares de la
Administración de Justicia. B) Acto reclamado: inscripción número tres (3) de
derechos reales de dominio, de la finca número ciento cuarenta y nueve
(149), folio ciento cuarenta y nueve (149), del libro trescientos sesenta y
cuatro (364) de Sacatepéquez, realizada el nueve de junio de dos mil quince.
C) Violaciones que denuncia: al derecho de propiedad privada y principio de
legalidad. D) Hechos que motivan el amparo: D.1) Producción del acto
reclamado: del estudio de los antecedentes y de lo expuesto por el postulante
se resume: a)por medio de su mandatario, el postulante manifiesta que es
propietario de un bien inmueble inscrito en el Registro General de la
Propiedad como finca número ciento cuarenta y nueve (149), folio ciento
cuarenta y nueve (149) del libro trescientos sesenta y cuatro (364), de
Sacatepéquez; b)el dieciocho de abril de dos mil dieciséis, en el Registro
General de la Propiedad se extendió certificación que contiene la primera y
última inscripción de dominio de la citada finca, certificación en donde se
establece que según inscripción número tres (3) de derechos reales, el
postulante, vendió dicha propiedad al señor Jorge Luis Ovalle Aguirre,
conforme escritura número sesenta y siete (67) de fecha nueve de marzo del
año dos mil quince, autorizada por el Notario Luis Humberto de la Rosa Nil;
c)en la fecha en que supuestamente se realizó la referida compraventa, el
postulante no se encontraba dentro de la República de Guatemala, se
encontraba residiendo en la República de Colombia, lo cual se desprende de
los registros que constan en la base de datos de la Sub Dirección de Control
Migratorio de la Dirección General de Migración del Ministerio de
Gobernación de la República de Guatemala, según consta en la certificación

37
extendida por dicha entidad, en donde aparece que el postulante se
encontraba fuera del país desde el once de enero del año dos mil quince,
retornando a Guatemala, el dieciocho de marzo del año dos mil quince.D.2)
Agravios que se reprochan al acto reclamado: a) el amparista, por medio de
su mandatario argumentó violación a los derechos constitucionales y
principios aludidos, porque la inscripción de derechos reales realizada sobre
la finca de su propiedad, se efectúo, con base en escritura pública que no fue
firmada por él, pues en la fecha en que fue autorizada la misma, se
encontraba fuera del país, haciendo imposible que hubiese podido firmar la
supuesta compraventa que recoge la escritura número sesenta y siete (67)
de fecha nueve de marzo del año dos mil quince, autorizada por el Notario
Luis Humberto de la Rosa Nil. ii.con la inscripción realizada, se le despojó de
su propiedad, violentando con ello el derecho constitucional de propiedad
privada y su propiedad, ya que en ningún momento firmó la referida escritura
traslativa de dominio, sumado a ello, tampoco conoce al Notario que se dice
faccionó y autorizó dicha escritura. iii. al llevar a cabo la inscripción registral,
la autoridad denunciada se basó en documentos que, aunque aparentan ser
legítimos en realidad son falsos y tienen anomalías evidentes y sumado a lo
anterior, posteriormente se realizaron las operaciones registrales de
derechos reales desmembraciones números uno, dos, tres, cuatro, cinco,
seis y siete. D.3) Pretensión: que al declarar con lugar la acción
constitucional de amparo, se ordene al Registrador General de la Propiedad
de la Zona Central que deje sin efecto la inscripción número tres de derechos
reales que existe sobre la finca número ciento cuarenta y nueve (149), folio
ciento cuarenta y nueve (149) del libro trescientos sesenta y cuatro (364) de
Sacatepéquez, ordenándole restituir el derecho de propiedad del señor
Giovanni Efrain Reyes Ortíz y consecuentemente se cancelen y se dejen sin
efecto las siguientes inscripciones de derechos reales de desmembración: i.
número uno, de fecha dieciséis de julio del año dos mil quince, que dio lugar
a formar la finca nueva número novecientos seis (906), folio cuatrocientos
seis (406) del libro ciento cuarenta y dos E (142E) de Sacatepéquez. ii.

38
 número dos, de fecha veintisiete de julio del año dos mil quince, que dio lugar
a formar la finca nueva número novecientos setenta (970), folio cuatrocientos
setenta (470) del libro ciento cuarenta y dos E (142E) de Sacatepéquez. iii.
número tres, de fecha veintiuno de septiembre del año dos mil quince, que
dio lugar a formar la finca nueva número un mil cuatrocientos cuarenta y ocho
(1448), folio cuatrocientos cuarenta y ocho (448) del libro ciento cuarenta y
tres E (143E) de Sacatepéquez. iv. número cuatro, de fecha veintinueve de
enero del año dos mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva número
dos mil novecientos siete (2907), folio cuatrocientos siete (407) del libro
ciento cuarenta y seis E (146E) de Sacatepéquez. v. número cinco, de fecha
ocho de febrero del año dos mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva
número dos mil novecientos noventa y nueve (2999), folio cuatrocientos
noventa y nueve (499) del libro ciento cuarenta y seis E (146E) de
Sacatepéquez. vi. número seis, de fecha veintitrés de febrero del año dos
mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva número tres mil cientos
dieciséis (3116), folio ciento dieciséis (116), del libro ciento cuarenta y siete
E (147E) de Sacatepéquez, y su respectiva rectificación de fecha siete de
marzo del año dos mil dieciséis que constituye la inscripción número siete.
E) Uso de recursos: ninguno. F) Casos de procedencia: invocó los contenidos
en las literales a) y b) del artículo 10 de la Ley de Amparo, Exhibición Personal
y de Constitucionalidad. G) Disposiciones constitucionales y legales que se
denuncian como violadas: los artículos 39 de la Constitución Política de la
República de Guatemala, 10 de la Ley del Organismo Judicial y 464 del
Código Civil.

9. Principio de Tracto Sucesivo: el principio de tracto sucesivo es en virtud de

este principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno
siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales.

39
Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los
otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.

Todo régimen inmobiliario registral que adopte el sistema de inscripción por

fincas y que tienda en la medida de lo posible el mayor paralelismo entre el
contenido del Registro y la realidad jurídica extraregistral, no tiene más
remedio que procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada,
respecto de los sucesivos titulares regístrales que hayan adquirido el dominio
o derecho real sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida
en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente
eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea
el adquirente de ayer, y que el titular registral actual sea el transferente de
mañana.

Este el mecanismo propio del llamado principio de tracto sucesivo o de

continuidad registral, que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de
las adquisiciones por el orden regular de los titulares regístrales sucesivos, a
base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta
en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que refleje el historial sucesivo
de cada finca inmatriculada.

El Código Civil, en el Artículo 1164, dice: “la anotación referida no la hará el

registrador, si los libros del Registro no aparecieren mediante el cual es
posible la inscripción registral de un nuevo titular que recibe el dominio no del
titular inscrito en el registro sino de un sucesor del titular.

El principio de tracto sucesivo, en materia de principio registral, del Derecho

Registral guatemalteca, se conforma que en las hojas particulares abiertas
para cada finca consten debidamente enlazadas varios actos de transmisión
o adquisición que se sucedan respecto de la finca inscrita en el Registro,

40
 pues no acepta que las inscripciones se produzcan sin continuidad, dejando
tractos interrumpidos en la sucesión de los diferentes titulares en el tiempo.

10. Correlación con el Catastro: creemos conveniente, ante todo, hacer una
breve exposición de cuáles son los fines del catastro: Al respecto
mencionamos aquí conceptos por su finalidad el catastro puede ser jurídico
o fiscal. Catastro jurídico es aquel que establece la prueba de la existencia
física de los fundos y al mismo tiempo la del Derecho de Propiedad y supone
la absorción del Registro Inmobiliario.

Catastro fiscal procura la fijación de la base imponible gravada por la

contribución territorial sobre la que este impuesto recae en régimen de cuota,
dejando para el
Registro Inmobiliario todo lo relativo a la determinación de los derechos
privados retrayentes sobre a la finca y de su validez civil entre partes y frente
a terceros.

11. Principio de Legalidad: el principio de legalidad es el que exige a los

registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los
otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras
públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos.
Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo
tengan acceso al Registro.

En el Registro General de la Propiedad, una persona llamada operador

conjuntamente, con los registradores auxiliares y el mismo registrador, deben
de velar porque el documento que se presente reúna los requisitos legales.
Se usa la palabra documento, ya que al Registro son presentados testimonios
de escrituras de origen Notarial, y también muchos documentos provenientes

41
de los tribunales, como despachos para anotar de demanda o embargo las
fincas; certificaciones como títulos supletorios y documentos administrativos.

Todo documento debe ser sometido a consideración del Registrador para su

calificación, previos análisis de los mismos son anotados, inscritos,
suspendidos o rechazados. “el principio de legalidad es el que impone que
los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean
sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los
libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos”.

Esto significa que el Registrador de la Propiedad realiza una ardua

investigación e interpretación jurídica, respecto al documento que se
presenta al Registro de la Propiedad para su inscripción, teniendo en cuenta
el supuesto de hecho contemplado en el propio documento y documentos
complementarios y la norma jurídica aplicable para los efectos regístrales,
evitando que al Registro de la Propiedad tengan acceso documentos nulos o
anulables, o derechos que tengan que quedar en definitiva al margen de la
protección registral.

Se encuentra en la legislación algunas normas que contienen la existencia

de ciertos requisitos que deben llenar los documentos presentados para su
inscripción en el Registro: el Artículo 1576, del Código Civil, establece, que
los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los Registros,
cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública.

Asimismo, dispone el Artículo 1578, del mismo cuerpo legal, que la

ampliación, ratificación o modificación de un contrato debe hacerse constar
en la misma forma que la ley señala para el otorgamiento del propio contrato.
El Artículo 1132, del Código Civil, se refiere que: todo documento se
presentará por duplicado al Registro; la copia se extenderá en papel sellado
del menor valor y se conservará con la clasificación del caso en la oficina. De

42
los documentos otorgados en el extranjero, se presentará por duplicado
certificación notarial.

Sin embargo, el papel sellado ya no existe en el medio legal, por lo que, por
resolución legal del Registro General de la Propiedad, declara que se puede
realizar en hojas simples de papel bond, o fotocopia del protocolo en donde
conste la escritura pública.

La corte de Constitucionalidad en sentencia aplicada a un caso concreto,

estipula: Registral -Protección Plena y Parcial del derecho de propiedad ...:
al derecho de propiedad privada y principio de legalidad. D) Hechos que
motivan el amparo: ... al llevar a cabo la inscripción registral, la autoridad
denunciada se basó en documentos ... constituida de un dictamen pericial en
materia de grafotécnia para establecer la veracidad o no ...
ANTECEDENTESI. EL AMPAROA) Interposición y autoridad: presentado
el tres de junio de dos mil quince en el Centro de Servicios Auxiliares de la
Administración de Justicia. B) Acto reclamado: inscripción número tres (3)
de derechos reales de dominio, de la finca número ciento cuarenta y nueve
(149), folio ciento cuarenta y nueve (149), del libro trescientos sesenta y
cuatro (364) de Sacatepéquez, realizada el nueve de junio de dos mil
quince. C) Violaciones que denuncia: al derecho de propiedad privada y
principio de legalidad. D) Hechos que motivan el amparo: D.1) Producción
del acto reclamado: del estudio de los antecedentes y de lo expuesto por el
postulante se resume:

Por medio de su mandatario, el postulante manifiesta que es propietario de

un bien inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad como finca
número ciento cuarenta y nueve (149), folio ciento cuarenta y nueve (149) del
libro trescientos sesenta y cuatro (364), de Sacatepéquez; b)el dieciocho de
abril de dos mil dieciséis, en el Registro General de la Propiedad se extendió
certificación que contiene la primera y última inscripción de dominio de la

43
citada finca, certificación en donde se establece que según inscripción
número tres (3) de derechos reales, el postulante, vendió dicha propiedad al
señor Jorge Luis Ovalle Aguirre, conforme escritura número sesenta y siete
(67) de fecha nueve de marzo del año dos mil quince, autorizada por el
Notario Luis Humberto de la Rosa Nil; c)en la fecha en que supuestamente
se realizó la referida compraventa, el postulante no se encontraba dentro de
la República de Guatemala, se encontraba residiendo en la República de
Colombia, lo cual se desprende de los registros que constan en la base de
datos de la Sub Dirección de Control Migratorio de la Dirección General de
Migración del Ministerio de Gobernación de la República de Guatemala,
según consta en la certificación extendida por dicha entidad, en donde
aparece que el postulante se encontraba fuera del país desde el once de
enero del año dos mil quince, retornando a Guatemala, el dieciocho de marzo
del año dos mil quince.D.2) Agravios que se reprochan al acto reclamado:
a) El amparista, por medio de su mandatario argumentó violación a los
derechos constitucionales y principios aludidos, porque: I. la inscripción de
derechos reales realizada sobre la finca de su propiedad, se efectúo, con
base en escritura pública que no fue firmada por él, pues en la fecha en que
fue autorizada la misma, se encontraba fuera del país, haciendo imposible
que hubiese podido firmar la supuesta compraventa que recoge la escritura
número sesenta y siete (67) de fecha nueve de marzo del año dos mil quince,
autorizada por el Notario Luis Humberto de la Rosa Nil. II. Con la inscripción
realizada, se le despojó de su propiedad, violentando con ello el derecho
constitucional de propiedad privada y su propiedad, ya que en ningún
momento firmó la referida escritura traslativa de dominio, sumado a ello,
tampoco conoce al Notario que se dice faccionó y autorizó dicha escritura.
III. Al llevar a cabo la inscripción registral, la autoridad denunciada se basó
en documentos que, aunque aparentan ser legítimos en realidad son falsos
y tienen anomalías evidentes y sumado a lo anterior, posteriormente se
realizaron las operaciones registrales de derechos reales desmembraciones
números uno, dos, tres, cuatro, cinco, seis y siete. D.3) Pretensión: que al

44
declarar con lugar la acción constitucional de amparo, se ordene al
Registrador General de la Propiedad de la Zona Central que deje sin efecto
la inscripción número tres de derechos reales que existe sobre la finca
número ciento cuarenta y nueve (149), folio ciento cuarenta y nueve (149) del
libro trescientos sesenta y cuatro (364) de Sacatepéquez, ordenándole
restituir el derecho de propiedad del señor Giovanni Efrain Reyes Ortíz y
consecuentemente se cancelen y se dejen sin efecto las siguientes
inscripciones de derechos reales de desmembración: i. número uno, de
fecha dieciséis de julio del año dos mil quince, que dio lugar a formar la finca
nueva número novecientos seis (906), folio cuatrocientos seis (406) del libro
ciento cuarenta y dos E (142E) de Sacatepéquez. ii. número dos, de fecha
veintisiete de julio del año dos mil quince, que dio lugar a formar la finca nueva
número novecientos setenta (970), folio cuatrocientos setenta (470) del libro
ciento cuarenta y dos E (142E) de Sacatepéquez. iii. número tres, de fecha
veintiuno de septiembre del año dos mil quince, que dio lugar a formar la finca
nueva número un mil cuatrocientos cuarenta y ocho (1448), folio
cuatrocientos cuarenta y ocho (448) del libro ciento cuarenta y tres E (143E)
de Sacatepéquez. iv. número cuatro, de fecha veintinueve de enero del año
dos mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva número dos mil
novecientos siete (2907), folio cuatrocientos siete (407) del libro ciento
cuarenta y seis E (146E) de Sacatepéquez. v. número cinco, de fecha ocho
de febrero del año dos mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva
número dos mil novecientos noventa y nueve (2999), folio cuatrocientos
noventa y nueve (499) del libro ciento cuarenta y seis E (146E) de
Sacatepéquez. VI. Número seis, de fecha veintitrés de febrero del año dos
mil dieciséis, que dio lugar a formar la finca nueva número tres mil ciento
dieciséis (3116), folio ciento dieciséis (116), del libro ciento cuarenta y siete
E (147E) de Sacatepéquez, y su respectiva rectificación de fecha siete de
marzo del año dos mil dieciséis que constituye la inscripción número siete. E)
Uso de recursos: ninguno. F) Casos de procedencia: invocó los
contenidos en las literales a) y b) del artículo 10 de la Ley de Amparo,

45
 Exhibición Personal y de Constitucionalidad. G) Disposiciones
constitucionales y legales que se denuncian como violadas: los artículos
39 de la Constitución Política de la República de Guatemala, 10 de la Ley del
Organismo Judicial y 464 del Código Civil. (Sentencia, 2017)

12. Principio de Prioridad: el principio de prioridad es este principio establece

que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone
o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere
ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior.

Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los
derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. Al respecto de este
principio dice Ramón Roca Sastre: “Es el principio hipotecario en virtud del
cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la
Propiedad, se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango
a cualquier otro acto registral que, siéndole incompatible o perjudicial, no
hubiere sido presentado al registro o lo hubiere sido con posterioridad,
aunque dicho acto fuese de fecha anterior”.

El que es primero en tiempo es primero en derecho, actúa en el Registro de

la Propiedad en relación a la presentación del documento a su oficina, a
través de lo que consta en su libro de entregas que para ello especialmente
se lleva en el Registro de la Propiedad.

Lo decisivo en ello, es que los efectos de toda inscripción comienzan a partir

del momento mismo en el que tiene lugar la presentación del documento al
Registro, o sea, que la preferencia de las inscripciones en general se
determina por el riguroso orden cronológico de la presentación de los
documentos.

46
El Código Civil, en el Artículo 1141, expresa: Entre dos o más inscripciones
de una misma fecha y relativa a la misma finca o derecho, determinará la
preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del título en el Registro.
El Artículo 1142, dice: Si se presenta en el mismo día orden de mandamiento
judicial de embargo y escritura de venta o contrato que afecte los bienes
embargados, se atenderá la hora de la entrega.

Si fueren presentados a un mismo tiempo los documentos que deben ser

inscritos, tendrá la preferencia el que sea anterior en fecha, y siendo de la
misma fecha, el registrador anotará ambos, dará parte al Juez que haya
ordenado el embargo y le remitirá los documentos respectivos. Estas
anotaciones no podrán ser canceladas sino por orden judicial. El Artículo
1143, expone: Si al hacerse una inscripción o anotación resultare del título
algún otro Derecho Real no inscrito anteriormente, el Registrador procederá
a hacer acto continuo la inscripción separada a tal derecho. Esta inscripción
desde su fecha, producirá efecto contra tercero. Este principio está fundado
en la exactitud o seriedad del Registrador para con las anotaciones e
inscripciones regístrales.

La corte de constitucionalidad, al resolver en el expediente 583-2009,

declara: Guatemala, veintisiete de enero de dos mil diez. En apelación, y con
sus antecedentes, se examina la sentencia de veintiuno de noviembre de dos
mil ocho, dictada por la Corte Suprema de Justicia, Cámara de Amparo y
Antejuicio, en la acción constitucional homónima promovida por Silvestra
Secaida...
... lo hacia de “conformidad” con el principio de prioridad establecido en el
Código Civil, sin ... de la República de Guatemala, excepto en materia penal.

D.3) Pretensión: se le otorgue amparo y ... de amparo e indicó que el

principio registral que establece “que el que es primero en ...

47
APELACIÓN DE SENTENCIA DE AMPARO EXPEDIENTE 583-2009
CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD: Guatemala, veintisiete de enero de
dos mil diez. En apelación, y con sus antecedentes, se examina la sentencia
de veintiuno de noviembre de dos mil ocho, dictada por la Corte Suprema de
Justicia, Cámara de Amparo y Antejuicio, en la acción constitucional
homónima promovida por Silvestra Secaida Velásquez contra la Sala Primera
de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil. La postulante actuó
con el patrocinio del abogado Byron Oswaldo Valvert Guzmán.
ANTECEDENTES I. EL AMPARO A) Interposición y autoridad: presentado el
treinta de noviembre de dos mil siete en la Corte Suprema de Justicia,
Cámara de Amparo y Antejuicio. B) Acto reclamado: auto de diecinueve de
octubre de dos mil siete, por medio del cual la autoridad impugnada resolvió
declarar sin lugar el ocurso que planteó contra el Registrador General de la
Propiedad de la Zona Central. C) Violaciones que denuncia: derecho de
propiedad e irretroactividad de la ley. D) Hechos que motivan el amparo: lo
expuesto por la accionante se resume: D.1) Producción del acto reclamado:
a) presentó ocurso en contra del Registrador General de la Propiedad de la
Zona Central, en virtud que dejó sin efecto una inscripción que estaba hecha
a su favor sobre la finca número ciento noventa y siete (197), folio trescientos
noventa y cuatro (394) del libro uno (1) de Reforma Agraria; b) dicha
inscripción se originó en el auto de declaratoria de herederos que dictó el
Notario Byron Oswaldo Valvert Guzmán, el veintiuno de enero de dos mil
cinco, dentro del proceso sucesorio intestado extrajudicial de su señor padre
Margarito Secaida Osoy, el cual se inscribió a su favor y de sus hermanos,
por lo cual todos quedaron como propietarios en forma proindivisa; c) no
obstante que la inscripción mencionada se hizo con todas las formalidades
de ley y que la misma había cobrado plena vigencia, el veintidós de junio del
dos mil seis, el Registrador General de la Propiedad de la Zona Central,
unilateralmente, sin hacer ninguna consideración en cuanto a sus legítimos
derechos, inscribió únicamente a favor de sus hermanos la finca relacionada,
con efecto retroactivo, ya que expresamente asentó que “retroactivamente”

48
 las mismas cobraban vigencia a partir de la fecha de presentación de un
documento que ellos presentaron el veinte de septiembre del año dos mil
cuatro, el cual contenía una supuesta donación que les hizo su señor padre
y el cual no fue inscrito en su oportunidad por existir indicios de falsedad; d)
para fundamentar su proceder, el Registrador asentó en la razón de
inscripción que lo hacía de “conformidad” con el principio de prioridad
establecido en el Código Civil, sin citar expresamente el artículo; e) por las
razones anteriores ocursó en contra del Registrador, con el objeto de que se
anularan las inscripciones que se hicieron a favor de sus hermanos,
conociendo el Juez Primero de Primera Instancia Civil del departamento de
Guatemala, que en auto de uno de junio de dos mil siete lo declaró sin lugar
y, posteriormente, ello fue confirmado por la Sala Primera de la Corte de
Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, mediante la resolución que
constituye el acto reclamado, apoyándose en el artículo 1141 del Código
Civil. D.2) Agravios que se reprochan al acto reclamado: estima que la
autoridad impugnada violó los derechos denunciados al confirmar la
declaratoria sin lugar del ocurso, ya que incurrió en el mismo error que el
Juez de primer grado, pues no podía analizar el Registrador un documento
que ingresó primero, porque la inscripción ya había sido hecha a su favor y,
por ello, sólo podía ser revocado mediante proceso judicial en el que fuera
citada, oída y vencida, por ello ha sido despojado de un bien que
legítimamente. (Sentencia de apelaciòn de amparo, 2010)

13. Principio de Rogación: la actuación del registrador ha de ser siempre y en

todo caso rogado, es decir que la inscripción siempre ha de ser solicitada por
el interesado o interesados y no se inscribirá en forma arbitraria por el
Registrador. (Castro, 2007)

Por su parte la corte de constitucionalidad a dos casos específicos se refirió

al principio de rogación de la siguiente manera:

49
 Guatemala, cinco de diciembre de dos mil seis. En apelación y con sus
antecedentes, se examina la sentencia de once de abril de dos mil seis,
dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia del Ramo Civil del
departamento de Guatemala, constituido en Tribunal Constitucional de
Amparo, en la acción...
... asentó todas las inscripciones que le aparecen en la finca citada, con base
en los principios registrales de rogación y presunción de autenticidad de los
documentos presentados por: Paz Sánchez, tercero interesado, argumentó
que cumplió con todas las obligaciones notariales, así como los principios
de rogación, inmediación y la obligación de tener a la vista la ...” (Sentencia,
2006)

Guatemala, siete de marzo de dos mil doce. En apelación y con sus

antecedentes, se examina la sentencia de veintiséis de octubre de dos mil
once, dictada por el Juez Décimo Primero de Primera Instancia Civil del
departamento de Guatemala, constituido en Tribunal de Amparo, en la acción
constitucional de...
... inscripciones que constituyen los actos reclamados, fueron realizadas con
base en los principios registrales de rogación y presunción de autenticidad
de los documentos presentados para su perito grafotécnico respectivo
permite advertir la existencia de falsedad en los actos notariales en base a
los cuales se operaron las inscripciones registrales reclamadas, mediante
suplantación ...” (Sentencia, 2012)

14. Principio de oponibilidad: el propósito de este principio es impedir que se

inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con
otro derecho previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir
sea de fecha anterior al derecho inscrito.

Sentencia nº 2495-2011 de Corte de Constitucionalidad, 7 de marzo de 2012

50
APELACIÓN DE SENTENCIA DE AMPARO EXPEDIENTE 2495-2011
CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD: Guatemala, siete de marzo de dos mil
doce. En apelación y con sus antecedentes, se examina la sentencia de
veintiuno de marzo de dos mil once, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia Civil y Económico Coactivo del departamento de Suchitepéquez,
constituido en Tribunal de Amparo, en la acción...
...C) Violación que se denuncia: al derecho de propiedad. D) Hechos que
motivan el amparo: ..., lo que originó que la autoridad registral reclamada
operara la tercera inscripción de ... los asuntos de conformidad con el
principio de debido proceso‟ y que en esta acción de ..., de conformidad con
el principio de oponibilidad que informa toda actividad registral. No es
APELACIÓN DE SENTENCIA DE AMPARO EXPEDIENTE 2495-2011
CORTE DE CONSTITUCIONALIDAD: Guatemala, siete de marzo de dos mil
doce. En apelación y con sus antecedentes, se examina la sentencia de
veintiuno de marzo de dos mil once, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia Civil y Económico Coactivo del departamento de Suchitepéquez,
constituido en Tribunal de Amparo, en la acción constitucional de amparo
promovida por Jesús Gabriel Papa contra el Registrador del Segundo
Registro de la Propiedad. La postulante actuó con el patrocinio del abogado
Eduardo Arturo Escobar Rubio. Es ponente en el presente caso el Magistrado
Vocal II, Héctor Hugo Pérez Aguilera, quien expresa el parecer del Tribunal.
ANTECEDENTE I. EL AMPARO A) Interposición y autoridad: presentado el
veintidós de octubre de dos mil nueve, en el Juzgado de Primera Instancia
Civil y Económico Coactivo del departamento de Suchitepéquez. B) Acto
reclamado: segunda inscripción de dominio operada por la autoridad
impugnada sobre la finca inscrita como sesenta y siete mil quinientos
veintisiete (67,527), folio doscientos treinta y siete (237), libro doscientos
cuarenta y nueve (249) de Suchitepéquez, a favor de Justo Solval Mus. C)
Violación que se denuncia: al derecho de propiedad. D) Hechos que motivan
el amparo: del estudio de los antecedentes, del contenido de la sentencia
apelada y de lo expuesto por el accionante se resume: D.1) Producción del

51
acto reclamado: a) ante el Juez de Primera Instancia Civil y Económico
Coactivo del departamento de Suchitepéquez, promovió -la postulante- tanto
un juicio sumario de interdicto de amparo de posesión y tenencia como un
proceso ordinario -no indicó el tipo-, ambos contra Isabel Solval Raymundo;
b) en el primero de los procesos jurisdiccionales, logró que se decretara un
embargo precautorio a su favor sobre la finca sesenta y siete mil quinientos
veintisiete (67,527), folio doscientos treinta y siete (237), libro doscientos
cuarenta y nueve (249) de Suchitepéquez y, en el segundo, logró que se
ordenara la anotación de la demanda y embargo sobre la mencionada finca;
c) pese a la existencia de medida cautelar a su favor, el tres de septiembre
de dos mil siete, la autoridad impugnada operó la segunda inscripción de
dominio -acto reclamado sobre el bien inmueble indicado, por la cual éste fue
inscrito a favor de Justo Solval Mus, quien supuestamente había adquirido la
finca por compra que le hiciera a Isabel Solvar Raymundo, el catorce de
enero de mil novecientos noventa y ocho, y d) en el juicio ordinario
relacionado, el juez del caso emitió fallo estimatorio de la pretensión, por lo
que, posteriormente, instó su ejecución, en cuya fase el juzgador otorgó
escritura adjudicación en pago judicial a su favor, habiéndosele trasladado el
dominio del citado inmueble, lo que originó que la autoridad registral
reclamada operara la tercera inscripción de dominio. D.2) Agravios que se
reprochan al acto reclamado: el accionante adujo que la inscripción registral
contra la que reclama lesiona su derecho de propiedad, porque genera
confusión y dualidad de propietarios, por lo que únicamente debería dejarse
vigente la tercera inscripción de derechos de dominio; además, agregó que
el acto reprochado no debió operarse debido a la existencia de medidas
cautelares a su favor y porque resulta dubitable que el instrumento público
que lo generó fuera otorgado el catorce de enero de mil novecientos noventa
y ocho. D.3) Pretensión: solicitó que se otorgue amparo y, como
consecuencia, se ordene a la autoridad impugnada cancelar la inscripción
registral contra la que reclama. E) Uso de recursos: ninguno. F) Caso de
procedencia: invocó el contenido en la literal a) del artículo 10 de la Ley de

52
 Amparo, Exhibición Personal y de Constitucionalidad. G) Normas violadas:
citó los artículos 39 de la Constitución Política de la República de Guatemala;
1124, 1146 del Código Civil; 1 y 31 del Código de Notariado. II. TRÁMITE
DEL AMPARO A) Amparo provisional: no se otorgó. B) Tercero interesado:
Justo Solval Mus. C) Informe circunstanciado: la autoridad impugnada remitió
informe en el que refirió el contenido de las (segunda y tercera) inscripciones
de dominio de la finca sesenta y siete mil quinientos veintisiete (67,527), folio
doscientos treinta y siete (237), libro doscientos cuarenta y nueve (249) de
Suchitepéquez, así como la anotación de la letra B, relativa a un embargo
decretado por el Juez de Primera Instancia y Económico Coactivo del
departamento de Suchitepéquez en el juicio veinte – noventa y ocho (20-98)
a favor de la amparista. Agregó que tales inscripciones fueron realizadas con
base en documentos presentados y según calificación que se hizo de éstos.
Destacó que la institución no prejuzga sobre la validez de su contenido y, en
todo caso, es el notario autorizante el que da fe de lo plasmado en ellos.

15. Principio de legitimación registral: Cada una de las comprobaciones,

confrontaciones o verificaciones que realiza el registrador Público
constituyen pronunciamiento de legalidad o licitud, si esto no se produce está
obligado a formular la denegatoria en forma simultánea y fundamentada
jurídicamente. En razón a ello se concluye que, siendo progresiva, “la
legitimación es el pronunciamiento de un oficial público acerca de la legalidad
o licitud de un acto jurídico”.

El principio de legitimación está referido a uno los efectos que produce la

inscripción: presunción iuris tantum de certeza respecto de su contenido, al
que, igualmente, se presume exacto y válido. La legitimación puede ser activa
cuando está dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del
asiento o pasiva cuanto es un tercero el que valiéndose del contenido de un
asiento se relaciona con el titular.

53
No debemos olvidar que la inscripción legitima mas no convalida los actos
que sean nulos o anulables.

En nuestro sistema normativo registral este principio establece que el

contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Al
reglamentar este principio no solo presume certeza, sino exactitud y validez,
situación que lo hace discutible. Así, señala que los asientos registrales se
presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular
registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.

54
 CONCLUSIONES

1. El derecho notarial es la ciencia del derecho que estudia las relaciones entre
particulares para regular y darle forma a la voluntad de las partes.
2. El derecho notarial tiene varios principios que lo hacen ver una ciencia
completa y para poder desarrollar este derecho se tienen que estudiar cada
uno de sus principios.
3. Entre ellos el principio de publicidad que dice que nada será secreto excepto
los términos que establece la ley.
4. El derecho registral es la forma en la cual nuestros actos jurídicos privados
puede ser reglamentados y pueden tener validez púbicamente.
5. Uno de los principios del derecho registral es el principio de oponibilidad que
su fin es impedir que se inscriban derechos que se opongan o que puedan
resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito.
6. El derecho notarial es la guía para que el derecho registral tenga razón de
ser ya que, si los particulares no le dieran forma jurídica a su voluntad, no
existiera el derecho registral que es el Derecho que registra los actos de los
particulares.

55
 RECOMENDACIONES.

1. Como estudiantes de derecho se tiene que estudiar lo más profundo que se

puede la forma jurídica doctrinaria para tener así una mejor aplicación del
mismo.
2. Los estudiantes de derecho se deben preocupar por estudiar la base
histórica, jurídica y doctrinaria de cada derecho para así de esta manera tener
éxito dentro de este campo.
3. El derecho registral es el medio para que la administración y publica y los
particulares tengan por seguro sus derechos y es necesario que la ley
establezca un poco más de seguridad jurídica en dichos actos.
4. A los profesionales que imparten la docencia en el campo jurídico se les debe
hacer saber la importancia que tiene una correcta enseñanza de todos estos
principios dentro de un salón de clases para que en el campo profesional
puedan aplicarlos correctamente.
5. A los entes encargados por velar el cumplimiento de estos principios se les
encomienda una gran responsabilidad que debería ser aligerada por los
profesionales, preocupándose éstos por entregar los actos e instrumentos
correctamente elaborados.

56
 BIBLIOGRAFÌA

Cabanellas, G. (2006). Diccionario de Derecho Usual. Buenos Aires, Argentina: Heliasta.

Castro, S. V. (2007). Análisis de la Protección al principio de prioridad, en Suspensiones de

documentos presentados al Registro General de la Propiedad. Tesis de grado, Universidad
de San Carlos de Guatemala, Guatemala.

Expediente, 237 (Cámara Civil 2001).

Jurisprudencia sentada, 1016-1997 (Corte de Constitucionalidad 1998).

Jurisprudencia sentada, 648-98 (Corte de Constitucionalidad 1999).

ManuelOsorio. (1974). Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Argentina: Heliasta.

Manzo, E. A. (2007). Obligaciones requeridas en diversas instituciones para el ejercicio del

notariado. Guatemala: Universidad de San Carlos de Guatemala.

Muñoz, D. N. (2017). Introducciòn al Estudio del Derecho Notarial (Decimo Octava ed.). Guatemala:
Infoconsul Editores.

Sentencia, 1-88 (Corte de Constitucionalidad veintitrés de mayo de 1988).

Sentencia, 237 (Corte Suprema de Justicia 2001).

Sentencia, 1801-2006 (Corte d Constitucionalidad cinco de diciembre de 2006).

Sentencia, 2729-2011 (Corte de Constitucionalidad 2011).

Sentencia, 4781-2011 (Corte de Constitucionalidad siete de marzo de 2012).

Sentencia, 1898-2012 (Corte de Cosntitucionalidad 11 de julio de 2013).

Sentencia, 1898-2012 (Corte de Constitucionalidad once de noviembre de 2013).

Sentencia, 1332-2017 (Corte de Constitucionalidad veintidos de junio de 2017).

Sentencia de amparo, 3296-2009 (Corte de Constitucionalidad 18 de febrero de 2010).

Sentencia de apelaciòn, 1710-2013 (Corte de Constitucionalidad 25 de septiembre de 2013).

Sentencia de apelaciòn de amparo, 583-2009 (Corte de Constitucionalidad veintisiete de enero de

2010).

57