Transcripción de GESTIÓN DEL SUELO

GENERALIDADES URBANISMO Y OT ESPACIO PUBLICO FACTORES QUE

DETERMINAN EL APROVECHAMIENTO GESTIÓN DEL SUELO NORMAS
URBANÍSTICAS Estas normas regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento del
suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las acciones urbanísticas. Se tipifican
como: Estructurantes, Generales y complementarias. Suelo Urbano: Áreas del territorio
distrital o municipal que cuentan con infraestructura vial, red primaria de todos los
servicios públicos domiciliarios y aptitud urbanística.
Suelo Rural: El destinado exclusivamente a uso rural y no apto para uso urbano.
Suelo Suburbano: Localizado dentro del suelo rural, esta caracterizado por la mezcla de
tipo de uso del suelo y las formas de vida del campo y ciudad. FUNCIÓN DEL
URBANISMO GESTIÓN DEL SUELO
Es el conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y naturales de los
inmuebles privados, destinados por su naturaleza, uso o afectación, a la satisfacción de
necesidades urbanas colectivas que transcienden los limites de los interese privados de los
habitantes. •Índice de Edificabilidad: Es el área edificable neta de construcción por cada
metro cuadrado de área neta de superficie de un predio (mt2 t/ mt2 c). Es decir la cantidad
máxima de metros que puede construirse en un predio teniendo en cuenta todas sus plantas.
En la ley de ordenamiento territorial el objetivo es un sistema que mediante la utilización
pensada y articulada de decisiones de planificación y utilización de herramientas de gestión
desencadena transformaciones positivas para el entorno urbano a través de proyectos tanto
mixtos como privados que buscan que el suelo cumpla una función social y ecológica.
HERRAMIENTAS DE GESTIÓN DEL SUELO
Son instrumentos de intervención por medio de los cuales podrán hacer efectivas las
distintas acciones sobre el suelo urbano o de expansión urbana. RICARDO TIGA
NIKY SALAZAR
DIANA RUIZ
LAURA ROJAS Suelo de Expansión Urbana: El destinado para uso rural que durante la
vigencia del plan de ordenamiento territorial será habilitado para uso urbano.
Suelo de protección: localizado dentro de cualquiera de las clases anteriores pero tiene
restringida su potencial de uso debido a sus condiciones geográficas, paisajísticas,
ambientales y de riesgo o por hacer parte de zonas que serán utilizadas para localizar
infraestructura de servicios públicos. Tipo de uso: caracterización que se da a una zona
donde se autoriza, condiciona o prohíben determinadas actividades.
Uso del suelo: Es la actividad que desarrolla en cualquier área del suelo rural, urbano,
suburbano o de expansión urbana. Se ha clasificado para la zona urbana o de expansión
como residencial, dotacional, industrial, etc. Nivel de aprovechamiento: corresponde a la
cantidad de metros cuadrados que puede construirse sobre un predio.
Urbanización: corresponde a la facultad de dotar un terreno con los servicios públicos,
infraestructura, espacios públicos y equipamientos necesarios para su aprovechamiento. El
urbanismo debe cumplir con los principios universales y comunes de todos los modelos
urbanísticos, donde prevalece el derecho a un paisaje y medio ambiente sanos que
garanticen una alta calidad de vida y el desarrollo sostenible. FUNCIÓN PÚBLICA La
delimitación físico-espacial del territorio en el establecimiento de usos públicos o privados
le corresponde a la administración pública, quien a través de los planes de ordenamiento
territorial debe definir, caracterizar, intervenir y controlar las diferentes actuaciones que se
lleven a cabo sobre el suelo urbano o de expansión urbana. FUNCIÓN SOCIAL Y
ECOLÓGICA DE LA PROPIEDAD Se equilibra así el sistema urbanístico donde los
deberes, las obligaciones, las cargas y los beneficios que conlleva el proceso urbanizador
sustentan el principio de la corresponsabilidad de función social y legítima a su vez la
prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y
beneficios. ACTUACIÓN MUNICIPAL El urbanismo es una de las competencias del
municipio para generar una serie de acciones encaminadas a la ocupación racionalizada, la
prevención del deterioro y la degradación del suelo urbano, rural, suburbano y de expansión
urbana, como base para el mejoramiento de la calidad de vida de la población.

La actuación urbanística municipal debe integrar tres fases complementarias a saber:

planeamiento, la ejecución del planeamiento y la disciplina urbanística. EJECUCIÓN DEL
PLANEAMIENTO PLANEAMIENTO DISCIPLINA URBANÍSTICA Es la fase de
previsión y programación en donde se decide el tipo de ocupación que se dará al territorio y
las distintas actividades pertinentes, los ritmos y modos de crecimiento urbano, las
actuaciones sobre el casco urbano consolidado y los proyectos concretos a ejecutar sobre
zonas precisas de la ciudad. En este nivel donde los planes de ordenamiento territorial
establecen los lineamientos, definen y delimitan las zonas a desarrollar mediante planes
parciales o unidades de actuación urbanística. En esta fase el municipio actúa directamente,
conviene la realización de actividades urbanísticas con los agentes privados y encausa las
acciones de estos sobre la ciudad. Es decir corresponde a la concertación de los proyectos
de intervención. El municipio tiene el deber de garantizar al ciudadano que la regulación de
actividades, edificación, ejecución de planes y el cumplimiento de los compromisos que se
adquieren con la colectividad, constituyan la pauta para lograr alta calidad de vida en el
espacio urbano. ESTRUCTURANTES Aquellas que dictan el marco general sobre el cual
las diferentes acciones urbanísticas se deben desarrollar, asegurando la consecución de los
objetivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de ordenamiento
territorial. GENERALES Las que establecen usos e intensidad de uso del suelo, actuaciones
y procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación de zonas de
desarrollo dentro del perímetro urbano o de zonas de expansión. COMPLEMENTARIAS
Las que están directamente relacionadas con los programas y proyectos adoptados,
incorporadas en el programa de ejecución y que su naturaleza se desarrollan a corto plazo.
ESPACIO PRIVADO Es aquel apropiable, de libre comercio y sobre el cual un persona
puede materializar o ejecutar una construcción (urbanizar) de acuerdo a las normas
urbanísticas APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Puede asociarse con el beneficio
que se espera obtener de la aplicación de intensidades de edificación en una superficie;
depende en gran medida del uso signado a dicha edificación y de la ubicación geográfica
que tenga. •Uso Permitido: Es el uso deseable que coincide con la función específica de una
zona y que ofrece mayores ventajas desde el punto de vista del desarrollo sostenible.
•Densidad de Población: Se entiende como la cantidad de habitantes establecidos dentro de
un área especifica.
•Costos de Urbanización: Estos varían dependiendo de las características de planeamiento y
las condiciones físicas propias del terreno. •Dificultades en la Gestión: El tipo de gestión a
realizar para la ejecución de un proceso urbanístico sobre un predio condiciona su
aprovechamiento, ya que cualquier actividad exógena puede causar distorsión en el valor
económico del mismo.
•Renta de Situación o de Ubicación: La centralidad dada por la situación (ubicación o
localización) del suelo, es un factor determinante del valor del suelo. La rentabilidad
económica que puede generar un bien esta proporcionada por los diversos servicios con que
cuenta y esta directamente ligada al valor del suelo y ubicación. DETERMINACIÓN DEL
APROVECHAMIENTO TIPO Esta dado por el valor o cuantía abstracta que se genera
sobre un predio como consecuencia del planeamiento hecho sobre este. Es la síntesis de
varios elementos que integrados sirven de referente par dar un valor al suelo sin que ello
refleje el costo real del predio, es un punto de partida para repartir equitativamente las
cargas y beneficios.

dt=(dl+ddp)/(S-dp) APROVECHAMIENTO NETO El aprovechamiento neto de un predio

esta dado por la relación entre índice de edificabilidad y el área del terreno neto de este.
PRECIO DE REFERENCIA POR APROVECHAMIENTO Es importante tener en cuenta
todo predio, de acuerdo con sus características urbanísticas y de localización, tiene una
rentabilidad que varían según sus condiciones particulares. Si existen 2 predios con
condiciones de edificabilidad similares pero localizados uno de ellos en el centro de la
ciudad y otro en la periferia, tendrán una diferencia de rentabilidad a pesar de las
similitudes en sus condiciones geométricas, debido a posición relativa a los centro de
servicio. DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO Valor monetario que
puede llegar a tener un predio el cual es apropiable por el dueño
DCD($) = An(mt2c) * Pr ($/mt2c) HERRAMIENTAS DE PLANIFICACIÓN POT: Es un
instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio. Se define
como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas,
actuaciones y normas, adoptada para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio
y la utilización racional del suelo.

PLANES PARCIALES : Es el instrumento de planeamiento que actúa a escala intermedia,

complementa y desarrolla las disposiciones del plan de ordenamiento territorial. A través de
estos se reglamentan y especifican las normas urbanísticas generales en concordancia con
las normas urbanísticas estructurantes del plan general, define en forma pormenorizada las
diferentes actuaciones a desarrollar sobre el suelo urbano y de expansión urbana.

UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA: De acuerdo con lo establecido en la ley

388 de1997, es el área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada
en las normas que desarrolla el POT, la cual será urbanizada o construida como una unidad
de planeamiento con objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el
cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a propietarios de
la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los
equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de cargas y beneficios. SISTEMAS
DE COOPERACIÓN Y COMPENSACIÓN REAJUSTE DE TIERRAS E
INTEGRACIÓN INMOBILIARIA TIPO URBANÍSTICO Las unidades de actuación
urbanística (UAU) buscan realizar desarrollo homogéneo dentro de un área delimitada, por
lo cual es preciso definir el tratamiento jurídico que tendrá el suelo. Cuando la UAU se
desarrollan sobre terrenos que contienen varios predios independientes jurídicamente y se
requiere el diseño de una nueva estructura predial para hacer mas eficiente el uso del
terreno, se tendrá que recurrir al englobe predial. Esto se puede hacer mediante dos formas
el reajuste de tierras ( en suelo de expansión urbana) o la integración inmobiliaria ( en suelo
urbano con tratamiento de renovación o redesarrollo). El sistema de cooperación busca que
por iniciativa de los propietarios de los predios afectados por la definición de un plan
parcial o una UAU se conforme una sociedad o entidad gestora para su desarrollo.
El sistema de compensación se utiliza cuando el desarrollo planeado es de conservación
histórica, arquitectónica o ambiental y busca compensar a los propietarios de predios
afectados por las cargas derivadas de la planeación. ENAJENACIÓN FORZOSA Y
EXPROPIACIÓN VIA ADMINISTRATIVA. ENAJENACIÓN VOLUNTARIA Y
EXPROPIACIÓN VIA JUDICIAL. TIPO JURÍDICO Compraventa voluntaria, que en
primera instancia enmarca la relación directa Estado-particulares, en la cual el ente
administrador hará una propuesta de compra al poseedor del inmueble requerido con base
en el avaluó comercial del mismo, dentro de los plazos y términos que establece la ley para
llevar a cabo la negociación.
Si por razones económicas y pasados 30 días hábiles desde la oferta de compra (mediante
promesa de compraventa), no se llega a ningún acuerdo entre administración y propietario
para adelantar enajenación voluntaria, se procede a utilizar la figura de la expropiación vía
judicial con indemnización, sin que para ello medie ninguna urgencia ene el desarrollo de
los terrenos, bastando solo la prevalencia del interés general sobre el particular. En aquellos
casos en que se determinan condiciones excepcionales como lo son la declaratoria de
desarrollo prioritario, condiciones de urgencia y utilidad publica se considera necesario
aplicar instrumentos como la enajenación forzosa y la expropiación por vía administrativa
con indemnización. Los predios declarados de interés público con desarrollo prioritario, en
los cuales no se hayan iniciado las obras de urbanización o construcción dentro del término
establecido en el plan de ordenamiento territorial, podrán ser forzados a enajenarse pues se
considera que no están cumpliendo con su función social. PLUSVALÍA CONTRIBUCIÓN
POR VALORIZACIÓN DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIÓN Y
DESARROLLO (DACD) TIPO FINANCIERO Todo valor agregado que se obtenga un
predio, motivado por la definición de nuevas normas de ocupación del territorio, por la
definición de nuevas normas de ocupación del territorio, por la construcción de
infraestructura o por el cambio de la normatividad existente en cualquier sector de la zona
urbana, suburbana o rural, que puede convertirse en un valor efectivo para el propietario, es
lo que la ley ha denominado como plusvalía. Este gravamen, independiente de la plusvalía,
permite a la administración municipal recaudar parcial o totalmente la inversión hecha en
infraestructura para un determinado sector de la ciudad. Se considera además que la esta
contribución es una fuente de recursos para financiar obras publicas y no para cualquier
otra actividad del POT. Su valor podrá ser cobrado antes, durante o después de la
realización de las obras respectivas. Los derechos adicionales son creados y delimitados por
el POT, emitidos y puestos en el mercado a través de títulos valores, que otorgan derechos e
imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos o a los constructores en
determinadas zonas o subzonas con características geoeconómicas homogéneas.
Se crean a partir de acciones urbanísticas generadoras de plusvalía sobre un precio y su
unidad de medida esta dada en metros cuadrados de construcción, con el uso
correspondiente. Este instrumento facilita y permite hacer efectiva la participación del ente
territorial en la plusvalía generada por sus acciones urbanísticas. TRANSFERENCIA DE
DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO (TDCD) La
TDCD se crea para eliminaren parte los demorados procesos de expropiación del suelo
necesario para uso publico. Este es uno de los mecanismos que pretenden ser mas efectivo a
la hora de trasladar de un lugar a otro capital mueble, permitiendo la cesión gratuita de
terrenos para uso publico y cumpliendo con el principio de la función social y ecológica de
la propiedad urbana, que tiene como consecuencia la equidistribución de beneficios y la
cesión gratuita de suelo publico requerido. MECANISMOS DE PAGO PARA LA
GESTIÓN DEL SUELO BONOS DE REFORMA URBANA PAGARE DE REFORMA
URBANA El bono es una obligación a largo plazo, emitida por una corporación o una
entidad gubernamental con el propósito de financiar proyectos importantes, en esencia el
prestatario recibe dinero a cambio de una promesa de pago, con intereses que se causan a
partir del momento en el que fue prestado el dinero hasta que finalice el pago. Estos títulos
son libremente negociables en moneda nacional, pueden ser emitidos por las entidades
publicas bien sean de carácter nacional, departamental, metropolitano o municipal, para el
financiamiento de obras de interés publico establecidas en el plan de ordenamiento
territorial o para efectuar los pagos correspondientes a las indemnizaciones por inmuebles
que hayan sido comprados o expropiados. ESTUDIO DE CASO PLAN PARCIAL LA
FELICIDAD DECRETO # 147 DE MAYO 19 DEL 2008 NORMAS CONSTITUCION
NACIONAL
LEY 388 DE 1997
LEY 9 DE 1989
DECRETO 1599 DE 1998
DECRETO 151 DE 1998 (Por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos que hacen
viable la compensación en tratamiento de conservación mediante la transferencia de
derechos de construcción y desarrollo)