VICIOS OCULTOS

Por Omar Ortiz

¿QUÉ ES “VICIO OCULTO”?

DEFINICIÓN, FUNDAMENTO Y
PROBLEMÁTICA JURÍDICA.
Existen defectos que no se tienen a la vista al momento de adquirir un bien o una cosa, estos
defectos ocultos son conocidos jurídicamente en México como “vicios ocultos”.

Los vicios ocultos son anteriores a la adquisición de un bien, limitan el uso del bien o la cosa
adquirida de manera significativa, no constituyen un deterioro causado por el simple transcurso del
tiempo, sino que su repercusión llega al grado de limitar y/o imposibilitar el uso de un determinado
bien, que de haber sido conocidos los defectos por el comprador, estos hubieren afectado en su
decisión de compra, o en su defecto, hubiere adquirido el bien, pero a un precio menor.

Se debe tomar en cuenta que no se podrá reclamar el saneamiento por vicios ocultos en caso de
que estos hayan estado a la vista del comprador al momento de la compra, o si el comprador es un
perito en una determinada materia, que por sus conocimientos y experiencia se hubiese podido
percatar de los vicios ocultos en el bien que adquiere.

Siendo la compraventa uno de los contratos conmutativos más utilizados en nuestra realidad social-
jurídica, se debe de vigilar tanto por el que enajena como por el comprador, que se incluya una
cláusula que prevenga el saneamiento por vicios ocultos.

Es importante destacar que “la garantía” de una cosa, prevista en un contrato, es un derecho que
nace del mismo contrato a favor del comprador y no se debe confundir con el derecho previsto en
la ley que otorga al comprador la posibilidad de demandar por el saneamiento de los vicios ocultos,
sin embargo, dicha acción deberá de instaurarse antes de los seis meses contados a partir de la
entrega de la cosa (prescripción).

Así, tenemos que cuando un comprador encuentre vicios ocultos en el bien adquirido sin haberse
percatado de ello al momento de la compra, tendrá normalmente más de una acción legal que
ejercitar en contra de su comprador, a su elección, ya sea porque se encuentran previstas en la ley
(acción redhibitoria o acción quanti minoris), o en su contrato (cláusula de garantía o acción de
rescisión por incumplimiento del vendedor).

Ciertamente que las acciones que nacen de las cláusulas previstas en el contrato conmutativo,
tendrán una prescripción que puede ir desde los cinco a los diez años, dependiendo de la materia
que rija el acto jurídico y el lugar en que se celebra, por lo que no resultará nada extraño que en la
práctica se opte por estas en lugar del saneamiento por vicios ocultos, que tienen un plazo de
prescripción de seis meses para su ejercicio.

Los fundamentos legales de los vicios ocultos en el Código Civil Federal se encuentran en los artículos
2142, 2143, 2144, 2145, 2146, 2147, 2148 y 2149.

¿QUÉ ES UN “VICIO OCULTO” EN

USA? TÉRMINO (COMO SE DICE),
DEFINICIÓN, FUNDAMENTO Y
PROBLEMÁTICA JURÍDICA
Inherent vice or latent defects are found where defective construction, design or fabrication of
property results in the property’s failure or deterioration, according to the definition set in the Code
of Civil Procedure of California, section 337.15, subdivision (b), is that “which is not apparent by
reasonable inspection” but only after a post failure examination by an expert. In that case, the loss
would have been caused by a “latent defect”1.

At some States, a distinction is made between the legal concept of “inherent vice” and “latent
defect”, the first being an internal defect that deteriorates de property to its own destruction
without the need of outside force, and the second being a defect that usually arises when applied
an outside force, such as nature or fortuitous events2.

The statue of limitation to file a claim for inherent vice or latent defect is usually set within an
insurance policy.

One of the main problems with a latent defect claim in the USA would be prove the reasonableness
of the inspection, as there is no standard degree or detail to carry out such inspection of a property.

11
Acme Galvanizing Co. v. Fireman's Fund Ins. Co. (1990)
2
Harmon v. Safeco Insurance Co. of North America, 24 Kan. App. 2d 810, 954 P. 2d 7, 10 (1998).
DESCRIBE 10 SIMILITUDES ENTRE
VICIO OCULTO EN MÉXICO Y SU
CONCEPTO EN USA, Y 10
DIFERENCIAS
Similitudes:

1. Ambos conceptos son genéricamente llamados “defectos ocultos”;

2. Tanto la ley en EUA como en México, dispone que los vicios ocultos no son aparentes en la
cosa, es decir, no se encuentran a la vista del comprador;
3. Aplican en bienes inmuebles;
4. Existen acciones legales para reclamar el saneamiento;
5. Tanto en EUA como en México, se hace distinción de los vicios ocultos y los simples daños
a la propiedad;
6. Ambas legislaciones distinguen entre vicios ocultos y garantías;
7. En ambas legislaciones se requiere de la prueba pericial dentro de una demanda de
saneamiento;
8. En ambos países existen plazos de prescripción para ejercitar demanda;
9. La carga de la prueba para acreditar los daños recae en el perjudicado;
10. Ambas legislaciones separan los vicios ocultos de los eventos fortuitos, pero también se
conectan cuando los eventos fortuitos provocan que se conozca un vicio oculto en una
propiedad;

Diferencias:

1. Vicios ocultos en EUA solo aplica para bienes inmuebles;

2. Vicios ocultos en México es un concepto jurídico que incluye cualquier tipo de cosa que sea
objeto de un contrato conmutativo;
3. El concepto de vicio oculto en EUA puede variar de acuerdo con los precedentes y legislación
de cada estado;
4. En México, el concepto de vicios y ocultos y su tratamiento jurídico es el mismo para todos
los estados de la República;
5. En algunos estados de EUA separan el concepto de “latent defect” de “inherent vice”;
6. En EUA la mayoría de las demandas para reclamar el saneamiento por vicios ocultos se
dirigen a las aseguradoras;
7. En México se reclama el saneamiento por vicios ocultos directamente al constructor o
vendedor de la cosa;
8. En México no se hace distinción entre vicios ocultos y defectos latentes;
9. En México, los vicios ocultos se rigen por el derecho civil, en las elaciones entre particulares;
10. En EUA, los vicios ocultos se rigen por las materias de derecho civil y financiero, dada la
intervención de las compañías aseguradoras.