CASO PRÁCTICO

Arrendamiento y Transición

Fuente: Antonio Barral Rivada, Isabel Gómez Rodríguez y Horacio Molina Sánchez

La Sociedad La Madera, S.A. presenta los datos de la siguiente máquina

arrendada por una cuota anual de 8.687,66 € pagadera el 2 de enero por
periodos anuales finalizados. Al término del contrato, el bien no tendrá
utilidad pero es devuelto al propietario. La duración del contrato es de 10
años. Asimismo se ha estimado que el valor al contado es de 75.996,12 €. Las
rentas anuales incrementarán por IPC, que se estima en el 3%. El tipo de
interés de una nueva deuda con estas características es del 5%, siendo el IVA
aplicable del 16%.

En los registros contables del arrendador, la máquina estaba clasificada como

producto terminado por un coste de producción de 55.000 €. El tipo de interés
aplicado por el arrendador en operaciones comerciales es también del 5%.

a) Registro de la operación según el PGC-2007, el PGC-1990 y las Normas

Internacionales de Contabilidad, desde la perspectiva del arrendatario.
b) Contabilización según el PGC-2007 desde la perspectiva del arrendador.
c) Considere que al inicio del contrato, el arrendatario incurre en unos costes directos
de 500 €.
d) Breve comentario de las diferencias.
e) Registro de la operación suponiendo que el 1 de enero de 2008 coincide con el inicio
del 4º periodo del contrato.

Solución:

a) Registro de la operación según el PGC-1990, el PGC-2007 y las Normas

Internacionales de Contabilidad.

a.1.) PGC-90

a.1.1.) Calificación del arrendamiento:

Según el PGC de 1990, los arrendamientos que no contuviesen una opción de compra
se consideraban arrendamientos operativos y, en consecuencia, la cuota anual de
arrendamiento era tratada como gasto del ejercicio en el cual se devengaba.
Asimismo, si contenían opción de compra pero no era previsible el ejercicio de la
misma también se consideraban arrendamientos operativos. La clave para clasificar un
arrendamiento como financiero era la expectativa razonable de adquirir la propiedad
del bien.

Este tratamiento fue completado con la consulta nº 6 sobre la norma de valoración 5ª,
f del ICAC sobre inmovilizado inmaterial, incluida en el Boletín del ICAC nº 38 de junio
de 1998. En dicha consulta referida a los contratos de renting se indicaba literalmente:

"Por lo que se refiere a los contratos de arrendamiento no financiero, si bien en

principio su tratamiento contable deberá ser el de registrar el gasto (arrendamiento) e
ingreso (arrendador) por alquiler que les corresponde en cada ejercicio de acuerdo con
su naturaleza y atendiendo al principio del devengo recogido en la primera parte del
Plan General de Contabilidad, la consecución de la imagen fiel exige realizar un análisis
de las circunstancias económicas que se pueden dar en las distintas situaciones
pactadas por las partes, de forma que si se comprueba que la operación en su sustrato
económico es asimilable a la anteriormente apuntada para el arrendamiento financiero
cuando no existen dudas razonables de que se va a ejercitar la opción de compra, el
tratamiento contable que corresponderá otorgarle será el mismo.

De acuerdo con lo anterior, hay que indicar que a pesar de que no exista opción de
compra en los contratos de arrendamiento a que hace referencia el consultante,
podrían producirse situaciones que desde un punto de vista económico son similares,
como pueden ser, entre otras, las siguientes:

• Contratos de arrendamiento en los que el período coincide con la vida útil del bien
o cuando siendo menor aquél existe evidencia clara de que finalmente ambos
períodos van a coincidir, no siendo significativo su valor residual al finalizar su
período de utilización, y siempre que de las condiciones pactadas se desprenda la
racionalidad económica del mantenimiento de dicho arrendamiento (en particular, se
puede predicar esta racionalidad en aquellos casos en los que el valor presente de
las cantidades a pagar al comienzo del arrendamiento supongan la práctica totalidad
del valor del activo arrendado).
• Cuando las especiales características de los bienes objeto del arrendamiento hacen
que su utilidad quede restringida al arrendatario."

Como podemos observar, desde esta consulta del ICAC, la existencia de opción de
compra no se considera un requisito indispensable para considerar un arrendamiento
como financiero. Si el contrato, en esencia, es equivalente a una operación de
compraventa se debería tratar como tal. Así, se explicitan dos condiciones, aunque
deja abierta la posibilidad a otras (es una enumeración "numerus apertus"):

1. La primera está referida a la duración del contrato, la cuál no opera

automáticamente, pues requiere una subcondición de mantenimiento del
arrendamiento, que el valor actual de los pagos contratados supongan la práctica
totalidad del valor del activo.
CUADRO 1. VALOR ACTUAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Como se puede observar en el cuadro 1. En nuestro caso, se cumple la condición

primera, sin embargo respecto a la segunda nos podríamos plantear si el valor
actual (67.083,79 €) es equivalente al valor razonable indicado en el enunciado del
supuesto (75.996,12 €). El valor actual es inferior al 90% del valor razonable del
bien (es un 88,2%), por lo que siguiendo la pauta explicitada, por ejemplo, en la
norma estadounidense Financial Accounting Standard nº 13 o en la británica
Statement on Standard Accounting Practice 21 (que los pagos mínimos futuros sean
superiores al 90% del valor razonable), no podríamos considerar que la racionalidad
económica es la de un arrendamiento financiero.

2. La segunda se refiere a la naturaleza especial de los bienes que denotarían, por la

racionalidad del la operación, que el arrendador se asegura la recuperación del valor
del bien desde el momento que construye el bien para satisfacer las necesidades del
arrendatario.

a.1.2.) Contabilización del arrendamiento:

En base a lo anterior, como las condiciones del contrato nos conducen a tratarlo como
arrendamiento operativo, el registro de la cuota sería como gasto del periodo.
Si el valor razonable hubiese sido ligeramente inferior, entonces se consideraría el
contrato como arrendamiento financiero, registrándose el bien por su valor al contado
y la diferencia del mismo con el importe a pagar al arrendador como gastos a distribuir
en varios ejercicios. El asiento habría sido:

Al cierre del ejercicio, se amortizaría el bien y se imputaría a la cuenta de pérdidas y

ganancias los gastos a distribuir en varios ejercicios. En este caso, habría que
recalcular el coste financiero efectivo, pues el bien al contado es superior al valor
actual de los pagos futuros (véase el cuadro 2).

CUADRO 2.
AMORTIZACIÓN DE LA DEUDA CONSIDERANDO EL INTERÉS NOMINAL Y EL COSTE
FINANCIERO EFECTIVO
a.2.) PGC-2007y NIC 17

a.2.1.) Calificación del arrendamiento:

El tratamiento del PGC-2007 y la Norma Internacional de Contabilidad son coincidentes

en el caso analizado por lo que abordamos los comentarios conjuntamente. El PGC-
2007 señala que cuando de las condiciones de un arrendamiento se transfieren
sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
objeto del contrato, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero.
Dicha transferencia se produce cuando incorporando el contrato una opción de compra
se presuma el ejercicio de la misma. En caso de que el contrato no incluya una opción
de compra, se presume la transferencia, salvo prueba en contrario, cuando (sólo
citamos dos de las recogidas en la norma 8.1.1. del PGC-2007):

"b) Contratos en los que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de
la vida económica del activo, y siempre que de las condiciones pactadas se desprenda
la racionalidad económica del mantenimiento de la cesión de uso.

El plazo del arrendamiento es el periodo no revocable para el cual el arrendatario ha

contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que
éste tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional,
siempre que al inicio del arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el
arrendatario ejercitará tal opción.

c) En aquellos casos en los que, al comienzo del arrendamiento, el valor actual de los
pagos mínimos acordados por el arrendamiento suponga la práctica totalidad del valor
razonable del activo arrendado."

A diferencia de la consulta nº 6 sobre la norma de valoración 5ª, f del ICAC sobre

inmovilizado inmaterial, incluida en el Boletín del ICAC nº 38 de junio de 1998, en la
que las condiciones b) y c) se deben presentar simultáneamente, mientras que en la
redacción actual del PGC-2007 con la presencia de una de ellas, se entiende que se
han transferido los riesgos y ventajas (véase apartado anterior). Asimismo, la norma
actual subraya que el contrato tenga la característica de no revocable, dado que ésta
es la que justifica el reconocimiento del pasivo, como deuda actual que dará lugar al
sacrificio de beneficios económicos futuros. Sin embargo, hemos de indicar que si el
arrendatario incumple sus obligaciones, el arrendador podrá reclamar por daños y
perjuicios, siendo un importe a priori no determinable, pues dependerá de las
circunstancias que se valoren, las que determinen el montante indemnizatorio.

Asimismo, llamamos la atención que en la presente redacción de la condición de una

duración del contrato equivalente a la vida útil, se añade respecto a la versión de la
consulta antes referida "o que cubra la mayor parte de la vida económica", lo cual nos
conduce a establecer un límite a partir del cuál se considera que se ha cubierto la
mayor parte de la vida del bien. Nuevamente, la norma estadounidense Financial
Accounting Standard nº 13 establece que un contrato que cubra el 75% de la vida
económica del bien arrendado debe considerarse arrendamiento financiero, salvo que
el contrato se produzca en el último 25% de la vida del bien.

Finalmente, el PGC-2007 no ofrece una solución mecánica, exige analizar una posible
"prueba en contrario" de la transferencia de riesgos y ventajas, por ejemplo, cuando la
cuota de arrendamiento dependa de cláusulas contingentes como el volumen de ventas
realizadas en el local arrendado, que pudiesen llegar a ser muy significativas sobre el
total de la renta, y que en el fondo revelarían que el arrendador retiene los riesgos y
ventajas sustanciales.

En el caso que se nos presenta, se cumple claramente la condición señalada en la letra

b) de la norma 8.1.1. del PGC-2007. Sobre el cumplimiento de la letra c) aparece la
discusión en el epígrafe anterior. Por tanto, al cumplirse una de las condiciones se
considera el arrendamiento como financiero.

a.2.2.) Contabilización del arrendamiento:

La contabilización del arrendamiento varía respecto al PGC-1990 en varias cuestiones:

1º Se valora el bien por el menor entre el valor razonable o el valor actual de los
pagos futuros.

2º Los gastos directos iniciales en los que incurra el arrendatario forman parte del
coste del activo. La contrapartida de este concepto será deudas o una disminución de
tesorería.

3º Se valora la deuda por el valor actual, desapareciendo los gastos a distribuir en

varios ejercicios.

4º Las cuotas contingentes, así como los servicios asociados, se consideran gasto del
periodo en el cuál se producen. Por cuotas de carácter contingentes se entienden
aquéllas que dependan de la evolución de una variable.

5º El valor actual se obtiene utilizando el tipo de interés implícito del contrato

(normalmente disponible en contratos con entidades financieras, por ejemplo, los
clásicos contratos de leasing o renting) o de no poder obtenerse el tipo de interés del
arrendatario para operaciones similares (en el ámbito de las normas internacionales
de contabilidad, este concepto es el coste incremental de endeudamiento, es decir
qué coste financiero tendría un nuevo arrendamiento similar o una nueva deuda
por un importe similar a las cuotas comprometidas y con el mismo tipo de
garantías).

6º Se clasifica el bien teniendo presente su naturaleza por lo que se trataría como

inmovilizado material.
7º El bien se amortiza en el periodo menor entre la vida útil o la duración del
contrato.

Con estas indicaciones, el asiento a la firma del contrato sería:

Al cierre del primer ejercicio, el asiento quedaría:

Al liquidar la primera cuota, el asiento sería:

Al cierre del año 2º la cuota ha incrementado en un 3% como consecuencia de la

evolución del IPC. En ese momento será preciso periodificar el gasto que se ha
devengado en el periodo, si bien se liquidará el día 2 de enero del ejercicio siguiente.
La contabilización de la cuota contingente sería:
En este punto, hemos de subrayar que el PGC-2007 no indica si la contabilización debe
figurar entre los gastos de explotación o financieros. Si la variable que genera la cuota
contingente, entendemos que el efecto debe ser de carácter financiero, dado que sería
una modificación en el tipo de interés del contrato, mientras que si la variación fuese
en el precio actual de bienes similares, como cualquier referencia al precio de bienes
similares o incrementos generales de precios, deberían ser tratados como gastos de
explotación.

b) Contabilización según el PGC-2007 desde la perspectiva del arrendador.

Desde la perspectiva del arrendador, un arrendamiento financiero implica la

transferencia de riesgos y ventajas. Dado que se cumple la condición de vida útil,
debemos entender que el arrendamiento es financiero.

En un arrendamiento financiero, el arrendador considera la operación como una venta

por el valor razonable de la cuenta a cobrar que obtiene, reflejando el beneficio por la
diferencia entre el coste del bien y el valor razonable de la cuenta a cobrar generada.

Al cierre del ejercicio registrará por un lado el coste de la maquinaria, al dar de baja
las existencias iniciales, así como la imputación de intereses que se han devengado.
Este arrendamiento es una operación híbrida de carácter comercial y financiera. Por la
parte comercial se ha registrado un beneficio, en el momento de la venta, de
12.083,79 € (se obtiene por diferencia entre el valor actual de las cuotas futuras -
67.083,79 €- y el precio de venta -55.000 €-), mientras que el devengo de los
19.792,79 € de intereses (véase el cuadro 2 anterior) se producirá a lo largo del
contrato en función de las cantidades pendientes de devolución. El asiento al cierre
sería:
Por el cobro de la cuota, el asiento sería:

c) Considere que al inicio del contrato, el arrendatario incurre en unos

costes directos de 500 €.

Los costes iniciales son añadidos al valor del bien siendo la contrapartida una cuenta a
pagar o una salida de tesorería. En ese caso, el valor razonable del bien recibido no
opera como límite para capitalizar costes. El asiento sería:

d) Breve comentario de las diferencias.

Las principales diferencias desde el punto de vista de la contabilización aparecen

mencionadas en un epígrafe anterior cuando describimos la contabilización de estos
arrendamientos bajo el PGC-2007 (epígrafe a.2.2.).

Desde el punto de vista del analista de las cuentas anuales de una compañía, los
cambios afectan en dos órdenes. Por un lado, debe aumentar el número de casos de
arrendamientos financieros, con el consiguiente impacto en un aumento de la deuda
reconocida y del valor del inmovilizado. La variación de estas magnitudes tendrá su
impacto en el ratio de endeudamiento (pasivo/patrimonio neto), incrementándolo, y en
la rentabilidad de los activos (resultado antes de intereses e impuestos/activos),
disminuyéndolo.

Por tanto, el reflejo de los recursos que controla la entidad y de los compromisos
contraídos va a permitir menos distorsiones en el análisis horizontal entre compañías
que sigan una política de financiación vía arrendamiento o vía deuda y, en lo que se
refiere al ratio económico (Rentabilidad de activos) con independencia de cómo se
financie.

Terminamos este breve comentario señalando que la cuestión de los arrendamientos

está siendo objeto de estudio en un grupo de trabajo del IASB y del FASB retomando
un "viejo" proyecto del G4+1 (Grupo de reguladores contables de Australia, Nueva
Zelanda, Canadá, Reino Unido, EE.UU. y el IASC) según el cual se tratarían todos los
arrendamientos no cancelables como lo hacen los financieros, dado que consideran que
el arrendamiento es una forma de financiación y, con esta propuesta, se ganaría
consistencia en el tratamiento contable. Evidentemente, esta reforma, de
materializarse, incrementaría los efectos anteriormente enumerados.

e) Registro de la operación suponiendo que el 1 de enero de 2008 coincide

con el inicio del 4º periodo del contrato.

En cuanto a la transición vamos a suponer dos posibles situaciones:

e.1.) Si previamente se consideró como arrendamiento operativo

La disposición transitoria primera, punto 1 del R.D. 1514/2007, de 16 de noviembre,

por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, indica que:

"Los criterios contenidos en el Plan General de Contabilidad deberán aplicarse de forma

retroactiva con las excepciones que se indican en las disposiciones transitorias segunda
y tercera de este real decreto.

A tal efecto, el balance de apertura del ejercicio en que se aplique por primera vez el
Plan General de Contabilidad (en adelante, el balance de apertura), se elaborará de
acuerdo con las siguientes reglas:

a) Deberán registrarse todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento exige el Plan
General de Contabilidad".

Añadiendo el punto 2:

"La contrapartida de los ajustes que deban realizarse para dar cumplimiento a la
primera aplicación será una partida de reservas, con las excepciones previstas en las
disposiciones transitorias de este Real Decreto y salvo que, de acuerdo con los criterios
incluidos en la segunda parte del Plan General de Contabilidad, deban utilizarse otras
partidas".

Considerando los criterios anteriores, el cambio de calificación de un arrendamiento

operativo a financiero implica la aparición de un nuevo activo y un pasivo, por tanto
sería aplicable la DT 1ª.1.a).

La segunda cuestión es el valor por el que debe reconocerse. A tal fin se debe aplicar
el contenido en las normas de valoración y aplicado de forma retroactiva; esto es,
como si se hubiera aplicado desde que se firmó el contrato. Por tanto, se reconocerá el
activo por el valor actual de las cuotas a pagar, la amortización acumulada después de
tres ejercicios y el valor actual de las cuotas a pagar a partir del 1 de enero de 2008
(del 4º ejercicio).

Dado que el criterio de amortización del activo es lineal y el del principal de la deuda
es financiero, la diferencia debe registrarse, siguiendo lo recogido en la DT.1ª.2), en
reservas.

Este tratamiento sería equivalente al método recogido en la DT.2ª. d) (1):

"Las provisiones correspondientes a obligaciones asumidas derivadas del

desmantelamiento o retiro y otras asociadas al inmovilizado material, tales como los
costes de rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, podrán calcularse y
contabilizarse por el valor actual que tengan en la fecha del balance de apertura.
Adicionalmente deberá estimarse el importe que habría sido incluido en el coste del
activo cuando el pasivo surgió por primera vez, calculando la amortización acumulada
sobre ese importe".

El importe del ajuste se presenta neto del efecto fiscal (al que le hemos aplicado un
tipo impositivo del 30%). El cuadro 3 presenta un breve resumen de los impactos que
supone en la cuenta de pérdidas y ganancias los criterios del PGC-1990 frente a los del
PGC-2007.

En este caso, la compañía ha deducido unos gastos inferiores a los que correspondería
según el PGC-2007, dado que los gastos financieros han sido superiores que los que
corresponderían según un criterio lineal. Por este motivo, surge una diferencia
temporal deducible que será revertida a partir del año 6º.

CUADRO 3. EFECTO SOBRE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS DEL PGC-1990 Y

EL DE PGC-2007
e.2) Si previamente se consideró como arrendamiento financiero

En el caso que hubiese sido considerado un arrendamiento financiero, estaríamos ante

lo que la disposición transitoria 1ª c) denomina como reclasificación (inmovilizado
inmaterial y minoración de la deuda por los gastos financieros pendientes de distribuir
-véase el cuadro 2, coste financiero efectivo-)

"c) Deberán reclasificarse los elementos patrimoniales en sintonía con las definiciones
y los criterios incluidos en el Plan General de Contabilidad.".

Los gastos financieros futuros (recogidos en el epígrafe de gastos a distribuir en varios

ejercicios) es preciso asignarlos entre la deuda a largo y corto plazo, en función de la
carga financiera que se liquida en cada tipo de cuota.

Por otra parte, las valoraciones anteriores a la entrada en vigor del PGC-2007 se
pueden considerar como válidas, según cita la DT. 1ª, d), por lo que no será preciso
valorar la maquinaria por 67.083,79 € (menor entre el valor actual de los pagos
futuros y el valor razonable), manteniendo en consecuencia, el precio del contado con
el que se registró en su momento el derecho de uso (75.996,12 €) y la amortización
acumulada del inmovilizado inmaterial pasa a ser material (se obtiene multiplicando
7.599,61 X 3= 22.798,84); casualmente no cambian los códigos que recogen la
amortización acumulada del inmovilizado por el desplazamiento de cuentas en el PGC-
2007:

"d) La empresa podrá optar por valorar todos los elementos patrimoniales que deban
incluirse en el balance de apertura conforme a los principios y normas vigentes con
anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y
adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización
internacional con base en la normativa de la Unión Europea, salvo los instrumentos
financieros que se valoren por su valor razonable.

Si la empresa decide no hacer uso de la opción anterior, valorará todos sus elementos
patrimoniales de conformidad con las nuevas normas."

Fuente: Newsletter AECA "Actualidad Contable" Nº 23 - Enero 2008

(1)No obstante, la excepción a la que se refiere este pasaje es para la valoración del
inmovilizado previamente reconocido y que se hubiese valorado por el coste reconocido
según las normas del PGC-1990.