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UNIDAD 11 – DERECHO CIVIL CONTRATOS

1. COMPRAVENTA. La definición legal. Análisis y crítica. Otras definiciones.


Caracteres. Aplicación supletoria de las reglas de la compraventa a otros
contratos. Comparación con otros contratos: a) con el contrato de obra;
b) con la permuta; c) con el suministro. Naturaleza del contrato: el
nombre. La libertad de contratar y las ventas forzosas. La teoría del título
y el modo. La compraventa como título.
2. PRESUPUESTOS Y OBLIGACIONES. El consentimiento: aspectos sobre los
que debe versar. La cosa y el precio. Método del Código Civil y Comercial.
La regla de interpretación del art. 1142. Compraventas en general:. 1°)
La cosa vendida: a) reglas aplicables; b) cosa cierta que ha dejado de
existir; c) cosa futura; d) cosa ajena. 2o) El precio: a) determinación del
precio; b) determinación por un tercero. 3o) El precio en la venta de
inmuebles: a) precio no convenido por unidad de medida; b) precio
convenido por unidad de medida. Venta de fracciones de terrenos en
mensualidades (ley 14.005). Obligaciones del vendedor: a) de transferir
la propiedad; b) de entregar la cosa; c) pagar los gastos de entrega; d)
tiempo de entrega del inmueble. Obligaciones del comprador:
enumeración y análisis.
3. COSAS MUEBLES. Precio: a) silencio sobre el precio; b) precio fijado por
peso, número o medida. Entrega de la documentación: a) factura; b)
otros documentos. Entrega de la cosa: a) plazo y lugar de entrega; b)
puesta a disposición de las cosas vendidas; c) endoso de documentos de
mercaderías en tránsito; d) entrega anticipada de cosas no adecuadas al
contrato; e) riesgos de daños de las cosas. Recepción de la cosa y pago
del precio: a) tiempo de pago; b) venta de cosas sobre muestras, de
cosas que no están a la vista y de cosas que se entregan en fardos o bajo
cubierta; c) adecuación de las cosas muebles a los convenido; d) plazo
para efectuar el reclamo. Venta por junto.
4. CLÁUSULAS Y PACTOS. Ventas sujetas a condición suspensiva: a) venta a
ensayo o prueba; b) venta a satisfacción del comprador. Cláusulas de
difusión general en los usos Internacionales. Venta con cláusula “pago
contra documentos”. Pactos: a) de retroventa; b) de reventa; c) de
preferencia. Pactos agregados a las ^ ventas de cosas registrables.
Plazos. Ventas condicionales: presunción.
5. BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES. Planteo de la cuestión. Con-
cepto. Antecedentes. El art. 1185 bis del Código derogado. El art. 1170
del CCyCN: la oponibiiidad no falencial. El derecho tutelado. Método y
terminología. Requisitos de aplicación. Las tercerías. Jurisprudencia de la
Corte Suprema de Justicia de la Nación. Ei art. 1171 dei CCyCN: ia
oponibilidad falencial. Requisitos de aplicación: a) concurso del
vendedor; b) venta instrumentada; c) fecha cierta; d) buena fe; e) pago
de parte del precio; precio pactado a plazo y garaptía; f) Publicidad.
Importancia de la publicidad posesoria. El deber impuesto al juez 6.
PERMUTA. Historia. Definición. Similitud con la compraventa.
1. El tema

La doctrina señala que el trueque es el más arcaico de los con tratos de cambio. Al aparecer la moneda, cobró vida una forma
evolucionada de permuta. Ya no se operaba el cambio de una cosa por una cosa, sino el cambio de una cosa por dinero. A
esta nueva forma de satisfacer necesidades humanas se la denominará más tarde como venta. Si asi sucedieron los
fenómenos de intercambio patrimonial en los albores de la civilización, no cabe duda de que la venta no es otra cosa que una
permuta perfeccionada.

En el presente capítulo estudiaremos el contrato de compraventa, que es el más importante de los contratos de cambio y,
desde el punto de vista jurídico económico, el prototipo de los contratos sina-lagmáticos y onerosos. Si bien en la época de la
codificación la base era la compraventa de contado, actualmente predomina la venta a crédito en la que el acreedor busca
obtener garantías del pago del precio. De la misma manera, en su visión actual, el contrato se en¬cuentra despojado de la
idea de cosa como objeto del contrato, ya que hoy se habla de la venta del uso de las cosas (inmuebles, auto¬motores,
maquinarias) que dan lugar a figuras complejas que partici¬pan de la locación y de las ventas. Del producto se ha
evolucionado hasta el servicio, produciendo una evolución.del concepto. Luego, si

la compraventa involucra “derechos" y no cosas, lo que Interesará saber en todo caso es qué derechos se.pueden vender y
cuáles pue¬den transmitirse a través del contrato de cesión de derechos.

Vigente el Código derogado, la compraventa reconocía cuatro fuentes legislativas a) la compraventa civil, regulada en el
Código Civil; b) la compraventa comercial, regulada en el Código de Comer¬cio; c) la compraventa de consumo, captada por
las disposiciones de la la Ley 24.240; y d) la compraventa internacional de merca¬derías, regulada por la Convención de
Viena de 1980, vigente en nuestro país en virtud de la Ley 22.765.

El Código Civil y Comercial regula el contrato en cuarenta y ocho artículos, unificando su división en civil y comercial; además,
recoge las cláusulas vigentes en el derecho internacional privado para la compraventa internacional de mercaderías (art.
1161) y también reconoce la centralidad de la compraventa como el principal de los contratos de cambio, estableciendo su
aplicación supletoria a to¬dos aquellos contratos en que se transfieran o constituyan derechos reales sobre inmuebles y la
titularidad de títulos valores a cambio de un precio en dinero (art. 1124).

2. Ubicación del contrato

El Código Civil y Comercial adopta la siguiente metodología para el tratamiento de las materias incluidas;

a) Posee un Titulo preliminar que consta de cuatro capítulos; Derecho, Ley, Ejercicio de los derechos y Derechos y
bienes.
b) Se divide en seis libros, los que a su vez poseen capítulos, secciones y parágrafos.

c) El Libro primero, intitulado Parte general, trata sobre; Io) la Persona humana, 2o) Persona jurídica, 3o) Bienes. 4°)
Hechos y actos jurídicos y 5o) Transmisión de los derechos.

d) El Libro segundo trata sobre Relaciones de familia y consta de ocho títulos, referidos a: Io) Matrimonio; 2o) Régimen
pa¬trimonial del matrimonio; 3o) Uniones convivenciales; 4o) Pa-rentesco; 5o) Filiación; 6o) Adopción, 7°) Responsabilidad
parental y 8o) Procesos de familia.

e) El Libro tercero se refiere a los Derechos personales y se divide en cinco títulos, que tratan sobre; 1°) Las obligaciones
en ge¬neral; 2o) Contratos en general: 3o) Contratos de consumo: 4o) Contratos en particular; 5o) Otras fuentes de las
obligaciones.

f) Los Derechos reales se estudian en el Libro cuarto, el cual se divide en catorce títulos, que refieren a-, Io)
Disposiciones ge¬nerales; 2°) Posesión y tenencia: 3o) Dominio; 4o) Condominio: 5o) Propiedad comunitaria indígena; 6o)
Propiedad horizontal: 7o) Conjuntos inmobiliarios: 8o) Superficie: 9o) Usufructo: 10°) Uso: 11°) Habitación; 12°)
Servidumbre: 13°) Derechos reales de garantía: 14°) Acciones posesorias y acciones reales.

g) El Libro quinto refiere a la Transmisión de los derechos por causa de muerte y posee once títulos que tratan de: Io)
Su¬cesiones; 2o) Aceptación y renuncia de la herencia: 3o) Cesión de herencia; 4o) Partición de herencia: 5a)
Responsabilidad de los herederos y los legatarios; 6°) Estado de indivisión; 7°) Proceso sucesorio; 8°) Partición; 9C)
Sucesiones intestadas; 10°) Porción legítima y 11°) Sucesiones testamentarias.

h) El Libro sexto contiene las Disposiciones comunes a los dere¬chos personales y reales, que contiene normas sobre:
Pres¬cripción y caducidad (Título 1); Privilegios (Título 2); Derecho de retención (Título 3) y finalmente a las Disposiciones de
derecho internacional privado (Título 4).

El contrato de compraventa está contenido en el Libro 2, Capítulo 1. que corresponde al Titulo 4, denominado "De los
contratos en par¬ticular”. Se encuentra dividido en ocho secciones, de las cuales la número seis, relativa a la compraventa de
cosas muebles, está a su vez subdividida en cuatro parágrafos. Como dijimos en el punto anterior, la totalidad de las
cuestiones relativas al contrato -exclu¬yendo la parte general- recibe su tratamiento en cuarenta y ocho artículos, lo que
unifica la antigua división entre civil y comercial.

3. Las disposiciones generales. Definición y naturaleza del contrato. Comparación con otras figuras afines. Caracteres

Dice el artículo 1123:

Habrá compraventa si una de las partes se obliga a transferir la pro-piedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

La definición se estructura a partir de las obligaciones nucleares de las partes: obligación de transferir la propiedad de una
cosa y pagar un precio en dinero. No se incluye la obligación de recepción en el polo del comprador y ello es consecuente
con el criterio man-' tenido desde antaño por la doctrina, relativo a que la entrega de la cosa y el pago del precio constituyen
la espina dorsal del contrato, por lo que la obligación de recibir es secundaria y en nada contri¬buye a delimitar el concepto.‘

Es importante destacar que el CCyC -en este punto- se ha apar¬tado de su antecedente inmediato (Proyecto del ‘98),
propugnando el reemplazo de la palabra "dominio” por "propiedad”: atento a que esta última locución se encuentra
arraigada en el lenguaje jurídico nacional (quien compra una cosa lo hace animado por la idea de que adquirirá la propiedad
de la misma, no su dominio), tiene recepción en los tratados internacionales celebrados por nuestro país, y posee a su vez
carta de ciudadanía en el lenguaje de la Corte Suprema.

Acorde con lo previsto en el artículo 1127, el contrato no podrá ser juzgado como contrato de compraventa aunque las
partes así lo hubieran estipulado si para ser tal le falta algún requisito esencial. El artículo, útil para la tarea de calificación del
contrato, nos habla de que resulta intrascendente el nombre que las partes le den al contrato, porque la calificación jurídica
no depende de la voluntad privada, sino de la ciencia jurídica y de la ley. Por tal motivo, los tribunales, en todos los casos,
deberán establecer cuál es la esen¬cia y la naturaleza de la convención.

Desde tal perspectiva, para celebrar una compraventa válida las partes deben ponerse de acuerdo sobre tres puntos
principales:3

a) La naturaleza del acto que celebran. Ambas partes, compra¬dor y vendedor, deben estar de acuerdo en que celebran
un contrato de compraventa. Aquí se hace necesario distinguir el error sobre la naturaleza del acto del error en la
denomina¬ción. En el primer caso, si uno cree que vende por error y el otro cree que está alquilando, el contrato es nulo. Por
el con-

- Cf. Segovia. Lisandro. El Código Civil de la República Argentina. Su explicación y criticas ba/o la forma de notas, t. I. Buenos
Aires. Pablo Com. 1881. nota 2 al art. 1323. p. 372.

-' Cf. Gregorini Clusellas. Eduardo, en Bueres. E. (dir.) y Highton. E. (coord.). Código Civil. Buenos Aires. Hammurabi. 1999. t.
3C, p. 332.

trario, si ambas parles creen que venden pero denominan a la convención como donación, el acto será válido y producirá
efectos como compraventa ya que el error en la denominación no es esencial.

b) La cosa que constituye el objeto, ya que si ambas creen que venden y compran respectivamente una cosa distinta, tal
di¬senso causa la nulidad del acto.

c) El precio que se debe pagar.

Si existe acuerdo sobre estos puntos, con prescindencia del nom¬bre que le den las partes, el contrato será de compraventa.

a) Comparación con otras figuras afines. Locación de obra y permuta

La compraventa y la locación de obra son dos contratos que, si se presentan puros, se diferencian con total nitidez. Sm
embargo, frente al problema derivado del supuesto en el cual el empresario además de poner su trabajo tenía que
suministrar los materiales, el intérprete elaboró una serie de soluciones en pos de clarificar en presencia de cuál contrato se
hallaba. Así, para una primera pos¬tura -que no le asignaba importancia al suministro de los materia¬les- existía siempre una
locación de obra (tal lo sostenido por ju¬ristas como Salvat. Acuña Anzorena, Spota, Machado, entre otros) haciendo
prevalecer el trabajo por sobre el valor de los bienes.

Una segunda opinión -de raigambre romanista- postuló la si¬guiente regla interpretativa: para decidir si el contrato era de
venta o de locación de obra había que atender al valor preponderante de la materia o del trabajo En el primer caso había
venta, y en el se¬gundo locación (Baudry Lacantinerie-Wahl, Troplong, Pothier, entre otros).

Entre una y otra se ubicó una tesis mixta que entendió que la figura contractual así planteada poseía elementos de ambos
con¬tratos y que por lo tanto debían aplicarse las regulaciones previstas para ambos, en la medida en que no fueran
incompatibles/

El artículo 1125 establece que

cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque estas hayan de ser manufacturadas o
producidas, se apli-

* Cf. Salas Acdel, E., "Locación de obra con suministro de materiales", JA 66-588.

can las reglas de la compraventa, a menos.que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en
suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume
la obligación de proporcionar una por¬ción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de
obra.

La solución actual hace pie en las notas esenciales de ambos contratos para brindar la pauta interpretativa. Ello desde que,
para decidir si hay compraventa -sin que importe que las cosas deban ser manufacturadas o producidas-, se atiende al
compromiso ini¬cial asumido de entregar cosas por un precio. Por el contrario, se juzgará que el negocio celebrado es una
locación de obra si la obligación nuclear consiste precisamente en la manufactura o pro¬ducción de las cosas, aunque el
locatario asuma también la obli¬gación de proporcionar una porción sustancial de los materiales.

En lo referente a la permuta y compraventa, el artículo 1126 aclara que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra
cosa, el contrato será de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos. El debate es más
doctrinario que práctico, ya que en uno y otro caso, es decir, cuando resulte mani¬fiesto que nos encontramos frente a un
contrato de permuta o in-cluso en las hipótesis mixtas, se aplican las reglas de la compra¬venta (art. 1175).

b) Caracteres

El contrato de compraventa reviste los siguientes caracteres:

1) Es bilateral y sinalagmático en los términos del art. 966 in fine, ya que a partir de su perfeccionamiento engendra
obli¬gaciones recíprocas para todos los ¡ntervinientes. El compra¬dor se obliga a pagar un precio en dinero y el vendedor a
transferir la propiedad de una cosa.

2) Es oneroso (art. 967, Ia parte) porque le impone a las partes sacrificios y ventajas que son recíprocos.

3) Puede ser tanto conmutativo como aleatorio. En general se trata de un contrato conmutativo ya que de antemano
las partes pueden conocer cuál es la ventaja que cada uno de los interesados obtendrá en la convención. Excepcionalmente
se convierte en aleatorio en las hipótesis previstas en el artículo 1131. es decir cuando se contrata sobre una cosa que es
susceptible de llegar o no a existir, y el comprador ha tomado a su cargo el riesgo de esa eventualidad.

4) Es un contrato formal de corte relativo. Tratándose de la com¬praventa de bienes inmuebles, el contrato debe
celebrarse en escritura pública. Sin perjuicio de ello, como aquí la formali¬dad no viene impuesta bajo pena de nulidad, si no
se otorgara el instrumento respectivo en el momento de la celebración, las partes tienen el derecho a demandarse el
otorgamiento de la escritura en los términos del artículo 285 del CCyC, ya que el contrato no quedará concluido como tal
hasta que la for¬malidad no sea cubierta.

4. La cosa vendida

La cosa reviste un carácter esencial en el contrato de compra¬venta, a punto tal que el objeto del contrato es la obligación
bila¬teral que genera, es decir que es tanto objeto de la compraventa la obligación del vendedor de entregar la cosa como la
obligación del comprador de pagar el precio por ella.

Como regla general, todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos pueden serlo del contrato de compraventa, y
este término se refiere a los objetos materiales susceptibles de tener un valor, incluida la energía y las fuerzas naturales
susceptibles de apropiación.

La existencia de la cosa debe ser posible desde el punto de vista material y jurídico, ya que cuando es imposible que la cosa
exista la compraventa es nula. Digamos también que para que una cosa sea susceptible de venta no debe pesar sobre ella
una prohibición legal o convencional, es decir que tiene que estar en el comercio. De similar modo es requisito del objeto
que la cosa sea determi¬nada o determinable. ¿Y cuándo una cosa es determinada? Si se trata de una cosa cierta, su
individualización implica determina¬ción efectiva; si la cosa es incierta o fungióle, la mención a la es¬pecie o género según el
caso también implica determinación.
Luego de esta norma general el legislador se ocupa de tres hipó¬tesis problemáticas en relación al objeto: nos referimos a la
venta

de cosa cierta que ha dejado de existir (art. 1.130), venta de cosa futura (art. 1131) y venta de cosa ajena (art. 1132).

a) Venta de cosa cierta que ha dejado de existir (art. 1130)

El artículo 1130 comienza advirtiendo que las partes no pueden celebrar contrato de compraventa relativo a una cosa que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, ya que sí así lo hicieran el contrato será nulo por falta de un
requisito esencial. También prevé el artículo que si la cosa hubiera dejado de existir parcialmente, el comprador podría
demandar la parte existente con reducción de! precio. El artículo se refiere, lógicamente, a las cosas que han perecido antes
de la celebración del contrato.

Enseñan nuestros autores que en esta hipótesis no hay necesi¬dad de indagar a quién es imputable que la cosa haya
perecido, ya que tal indagación es necesaria cuando la cosa perece luego de celebrado el contrato, hipótesis en la que
resultarían aplicables los artículos 755 y 955 del CCyC. Por lo tanto, si el comprador opta por dejar sin efecto el contrato, el
vendedor deberá devolver el precio o la parte que recibió, además de indemnizar los perjuicios que le hubiere ocasionado al
comprador que confió en su declara¬ción de voluntad. Si, en cambio, opta por la reducción del precio con la entrega parcial
de la cosa, el vendedor deberá entregar la cosa en el estado en que se encuentre.

Se admite finalmente que los contratantes acuerden que el com¬prador asuma el riesgo de qqe la cosa cierta haya perecido
o esté dañada al celebrarse el contrato. En tal caso, el contrato surte plenos efectos desde la celebración y el comprador
debe abonar al totalidad del precio acordado.

Lógicamente, el vendedor no podrá exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o
estaba dañada, ya que aquí estaríamos en presencia de un supuesto de vicio en la voluntad de uno de los contratantes.

b) Venta de cosa futura (art. 1131)

Dentro del género de cosa inexistente al tiempo de la celebra¬ción del contrato se encuentra la hipótesis de venta de cosas
futu¬

ras. Clasificación que a su vez admite dos vanantes: venta de cosas futuras sujeta a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir y también la venta sujeta a riesgo, o venta aleatoria.

En la primera hipótesis, en la que lógicamente el contrato no producirá sus efectos normales hasta que el hecho
condicionante tenga lugar (existencia de la cosa), el vendedor debe actuar según las circunstancias no solo para no impedir
que la cosa llegue a existir, sino también realizando todos los esfuerzos necesarios para que su existencia se concrete.

En la venta aleatoria el contrato se perfecciona desde el mo¬mento mismo de la celebración; pero la cosa está sujeta a un
riesgo (una cosecha, la cría del ganado) que el comprador asume, gene¬ralmente pagando un precio sustancialmente menor.
El Código exige ahora que esta asunción del riesgo de la existencia o no de la cosa, y también de la existencia en menor
medida que la acordada a la cosa, se realice por una cláusula expresa.

c) Venta de cosa ajena (art. 1132)

El artículo 1132 declara que la venta de la cosa total o parcial¬mente ajena es válida en los términos del artículo 1008, norma
que establece con carácter general que los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. En el marco de los artículos
indicados se verifican tres hipótesis posibles:

1) Las partes contrataron sabiendo que se trataba de un bien ajeno y el que prometió transmitirlo no garantizó el éxito
de la promesa. En este caso solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice y si por su
culpa el bien no se transmite, debe reparar los daños cau¬sados. Aquí se asume una obligación de medios.
2) Las partes contrataron sabiendo que se trataba de un bien ajeno, pero el que prometió transmitirlos ha garantizado
su promesa y esta no se cumple. Habiendo asumido una obliga-ción de resultado, verificado el incumplimiento ello autoriza a
demandar por los daños y perjuicios derivados, sin que re¬sulte menester probar culpa o negligencia.

3) El vendedor contrató sobre un bien ajeno invocando que le pertenecía. En tal caso también asume una obligación de
resultado, por lo que si la entrega no se verifica, también debe indemnizar daños y perjuicios.

5. El precio

La sección tercera posee cuatro artículos relativos a las condicio¬nes bajo las cuales corresponde entender que el precio es
determi¬nado (arts. 1133 y 1134) y refiriéndose finalmente a los supuestos en los que la venta se efectúa por unidad de
medida de superficie (arts. 1135 y 1136).

Recordemos brevemente que la causa fin de la obligación del vendedor de entregar la cosa es la obligación del comprador de
pagar el precio, y de ello se sigue que cuando falta la obligación de pagarlo no existe válidamente contrato de compraventa.
El Código establece que el precio será determinado si las partes establecieron el procedimiento para determinarlo.
Especificando los alcances de esta pauta general se afirma que el precio se entenderá cierto-,

a) cuando las partes lo fijen en una suma que el comprador deba pagar;

b) cuando se deje su indicación al arbitrio de un tercero desig¬nado;

c) cuando se haya fijado en referencia a otra cosa cierta.

En cuanto al segundo de los supuestos (art. 1134), en el articu¬lo siguiente se aclara que el tercero indicado para la fijación
del precio puede haber sido designado en el contrato, o en un mo¬mento posterior. Sin embargo, respetando la naturaleza
de la obli-gación que tal gestión comporta, se establece que el juez fijará el precio por el procedimiento sumario más breve
previsto en la legis¬lación local, en aquellos casos en que las partes (habiendo dejado su elección para un momento
posterior a la celebración del con¬trato) no se pusieran de acuerdo sobre su elección (o sustitución) o el tercero no quisiera
o pudiera hacerlo.

La solución es correcta y tutela el verdadero interés de las par¬tes, que no es otro que el perfeccionamiento del contrato.
Luego, si el tercero indicado por ellas para la fijación del precio no quiere o no puede hacerlo, lo lógico es recurrir a la justicia
para que supla esta cuestión ya que en definitiva no se trata de una obligación de hacer intuitu personae.

Finalmente, los artículos 1135 y 1136 (precio determinado por unidad de superficie y precio por superficie total vendida,
respec¬tivamente) establecen que la diferencia del cinco por ciento entre la superficie real del terreno y la establecida en el
contrato acuerda al comprador el derecho a pedir el reajuste de la diferencia o a resolver el contrato.

6. Derechos y obligaciones de las partes. Secciones quinta y sexta

Relativo a las obligaciones del vendedor, en primer término de¬bemos referirnos a la transferencia de la cosa, la cual
constituye la causa-fm de las obligaciones a cargo del comprador. Y para que la entrega sea posible, antes resulta menester
que el vendedor con¬serve la cosa. Este deber apunta a que desde el nacimiento de la obligación hasta su cumplimiento, el
objeto no se pierda ni dete¬riore, en miras a la entrega de la cosa, que es la obligación esencial en cabeza del vendedor.
Además, debe tenerse presente que con¬servar no significa mejorar ni cambiar de estado, sino simplemente mantener el
objeto como estaba al momento de contratar.

El fundamento de este deber de custodia se asienta en el princi¬pio cardinal de la buena fe, ya que el comprador ha
adquirido la cosa en el momento de la celebración del contrato, y en consecuen¬cia corre por cuenta del vendedor el
cuidado de la misma mientras subsista en su poder, para poder entregarla tal cual lo convenido.

Lo anterior resulta ser una consecuencia lógica que atañe a la relación existente entre comprador y vendedor, desde el
momento en que han acordado el nacimiento del contrato y fijado sus respec¬tivas prestaciones. Resulta indispensable que
quien detenta la cosa que ya ha vendido deba guardarla y cuidarla para entregarla tal como la enajenó al comprador de la
misma.

El vendedor tiene como obligación central la entrega de la cosa vendida, con todos sus accesorios y libre de toda otra
relación de poder (art. 1140). A los fines de analizar acabadamente este requi¬sito. resulta indispensable hacer mención del
requisito de la tradi¬ción. Al respecto, debe recordarse que el contrato de compraventa es una especie del género de
obligaciones de dar para constituir derechos reales; y, conforme nuestro sistema legal, los derechos reales se constituyen
mediante título y modo, que es la tradición.

a) Tradición

La tradición consiste siempre en actos materiales de entrega o de recepción de una cosa (art. 1924).

En el supuesto de inmuebles, la entrega de la posesión al com¬prador debe realizarse por actos materiales del vendedor que
ten¬gan asentimiento por parte del comprador, o viceversa. La tradición también puede tener lugar desistiendo el vendedor
de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmue¬ble en presencia de él y sin oposición
alguna.

Por su parte, y con respecto a las cosas muebles, el articulo 1925 prevé otras formas de tradición consistentes en la entrega
de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna. En caso de ser remitidas por cuenta y orden de otro, la tradición tam¬bién se verifica cuando el remitente las entrega
a quien debe trans¬portarlas, si el adquirente aprueba el envío.

b) Las condiciones de la entrega. Entrega de la cosa y sus accesorios.

Entrega libre de otra posesión

La regla general aplicable al caso es que la cosa debe ser entre¬gada tal como se encontraba al tiempo de celebración del
contrato, incluidos sus accesorios. Es decir que la obligación de entrega se satisface cumplimentando los requisitos de
identidad e integridad, pues el enajenante debe entregar la misma cosa, sin poder susti¬tuirla, ajustándose la cantidad
estipulada.

En cuanto a los accesorios, para la correcta determinación de la cuestión hay que estar a las reglas generales establecidas en
los artículos 225, 226, 227, 229 y 230. En la citada normativa, se establece qué bienes son considerados muebles e
inmuebles, tam¬bién se trata el problema de la accesión y se determina el concepto de inmueble por accesión física o moral.

Con estos elementos, resulta posible determinar que las cosas comprendidas en la obligación del vendedor son aquellas que
se consideran como principales y accesorias, lo que siempre depende de las particularidades del objeto a entregar.

En cuanto a la entrega libre de toda otra posesión, existe en doctrina una disquisición en torno al sentido que debe darse a
di¬cho vocablo. Para algunos autores, la palabra posesión está em¬pleada en el sentido de que ninguna otra persona se
encuentre ejerciendo algún tipo de relación de poder sobre la cosa. Para otros, la palabra ha sido utilizada en sentido
genérico, y comprende todos los casos de posesión, cuasi posesión y tenencia.

Por nuestra parte, adherimos a la segunda de las posturas. El vendedor debe hacer entrega de la cosa libre de ocupantes por
el título que sea. pues ello es lo que sucede según el curso normal y ordinario de las cosas: y por lo demás resulta conforme a
la causa fin del negocio jurídico compraventa.

Si el inmueble estuviera locado el vendedor puede disponer de la cosa en ese estado y el comprador deoe "tolerar" la
ocupación del bien por imperio de la ley (art. 1189, inc. b).

De la cláusula correspondiente en 'a escritura traslativa deberá surgir: Io) que el inmueble se encuentra ocupado, dado en
loca¬ción, comodato, depósito, etc.: 2o) que se entrega ¡a documenta¬ción que así lo acredita: 35' que se ceden todas las
acciones que corresponden al primitivo propietario.
Resta señalar que la obligación de notificar al locatario sobre la modificación domimal pesa en cabeza del vendedor, aunque
nada diga la ley. Sin embargo, es el transmitente quien debe hacerlo, porque la tradición implica el cumplimiento de una
obligación a su cargo emergente del contrato de compraventa.6

También es necesario entregar los instrumentos requeridos por los usos y particularidades de la venta celebrada, y de un
modo genérico obliga también a prestar la cooperación exigióle para que la transferencia dommial se concrete
efectivamente.

De igual modo, resultan a cargo dei vendedor los gastos de en¬trega de la cosa vendida y los que se deriven de la obtención
de los instrumentos requeridos conforme los usos aplicables al tipo de venta a celebrarse/ Por gastos de entrega de la cosa
debe enten¬derse aquellos necesarios para ei transporte de la mercadería hasta el lugar en que se debe efectivizar la
entrega, los que demande

' C? Ventura. G. "Les titules notanaies > !a posesión' . en Anuario de Derecho Civil. Doctrina, t. Vi11. Cordoba. Alzercn.
Ediciones. 2003. p. 48.

Eorenzetti ’ecuerca que los gastos son les necesarios para dar la cosa en ei lugar comprometido, y comprenden les referidos
a transporte, e! depósito y otros vinculados al acto matenal de la entrega. Señala también que en las compraventas
comerciales, el /endeder está obligado a cumplir con la contratación de un trans¬porte eficiente, o de una aud'tona. o de un
servicio de mfo’macion. o de estudios técnicos, todo lo cua' hace a la buena concreción del negocio perseguido. Ct. Lo-
renzetti. Ricardo L.. Tratado ae los contratos, t. I. Santa Fe. Rubinzal Culzom. 1999. p. 279.

contarla, pesarla o medirla, los posibles derecho de aduana en el caso de compraventa internacional de mercaderías,
etcétera.

Tratándose de inmuebles, el vendedor también debe afrontar los gastos relativos al estudio de títulos y sus antecedentes y
en su caso los de mensura y demás tributos que graven la cosa.

c) Obligaciones del comprador

El articulo 1141 nos habla de las obligaciones del comprador. Entre aquellas que se encuentran a su cargo el inciso primero
es¬tablece con carácter esencial la de pagar el precio en el lugar y tiempo convenido, debiendo entenderse que la venta es al
contado si nada se ha pactado en relación a un plazo. Tratándose de una venta al contado en la que la entrega es inmediata,
el pago, como obligación recíproca, debe hacerse en el mismo momento y por consecuencia en el lugar en que se haga
entrega de la cosa

En los incisos siguientes se analizan aquellos deberes que la doctrina ha calificado como deberes accesorios de conducta, y
que consisten en la recepción de la cosa y los documentos vinculados al contrato y el pago de los gastos de recibo.

La obligación de abonar los gastos de recibo se correlaciona con el deber del vendedor de abonar los gastos de entrega,
siendo la interpretación correcta -conforme lo sugiere la doctrina-6 aquella que impone al vendedor los gastos de entrega,
entendiendo por tales los necesarios para que la cosa llegue al lugar en que debe ser traditada. Y sí hubiera gastos
adicionales para un traslado a un lugar distinto, los mismos corresponden al comprador.

El incumplimiento de la obligación de recepción de la cosa da derecho al vendedor a que -previa constitución en mora (art.
886)- recurra a la consignación judicial prevista en el art. 904 del CCyC.

7. La compraventa de cosas muebles

La compraventa de cosas muebles se trata en la sección sexta, la que a su vez se encuentra subdividida en cuatro parágrafos
que regulan lo atinente al precio, entrega de documentación, entrega de la cosa y finalmente la recepción de la cosa y el
pago del precio.

' Cf. Lorenzetti. Ricardo l.. op cit.. p. 294.


En la regulación hay normas particulares relativas a los siguien¬tes temas: a) precio; b) entrega de facturas; c) entrega de
docu¬mentos; d) plazo de entrega de la cosa; e) puesta a disposición de las cosas vendidas; f) la entrega anticipada de cosas
que no se adecúan al contrato; g) riesgos; h) recepción de la cosa y pago del precio; i) plazo para reclamar por los defectos de
las cosas; j) com-praventa por junto; k) la compraventa sujeta a condición suspen¬siva; I) las cláusulas de difusión general en
los usos internaciona¬les, aclarándose que las mismas tienen el significado que en ellas se les asigna, aunque la compraventa
no sea internacional y en la medida en que la interpretación contraria no resulte de las circuns¬tancias contractuales; y m) la
compraventa con cláusula de pago contra entrega de documentos.

Relativo al precio, el artículo 1143 dispone que cuando el con¬trato ha sido válidamente celebrado pero el precio no
se.encuentra señalado ni expresa ni tácitamente y tampoco se ha establecido un medio para determinarlo, se considera que
las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales
mercaderías en circunstancias semejantes. Ello salvo pacto en contrario.

El texto prevé la hipótesis en que las partes se ponen de acuerdo para celebrar una compraventa mobiliaría, identificando
debida¬mente las cosas que se quieren vender, pero guardan silencio sobre el precio. Entonces la ley, inspirada en el
principio de validez y conservación del contrato (art. 1066). presume que se pagará el precio de mercado por tales
mercaderías en circunstancias seme¬jantes. La fuente directa está en el artículo 55 de la Convención de Viena sobre
compraventa internacional de mercaderías.

Para la interpretación de este artículo hay tomar en cuenta lo siguiente:

a) estamos en presencia de una compraventa válidamente cele¬brada en donde el precio es determinable. Si no


hubiera pre¬cio, el contrato no sería válido;

b) solo ante el silencio de las partes sobre el precio adquiere virtualidad la presunción que contiene el artículo;

c) las mercaderías que se venden tienen que ser conocidas, ya que en caso contrario no se podría establecer la analogía
con el precio de unas y otras. Además, la venta debe tener lugar en circunstancias semejantes a las existentes en los
mercados;

d) para fijar el precio se debe tomar en cuenta el vigente al dia de celebración del contrato.

Del parágrafo segundo relativo a la entrega de documentación, hay que referirse a lo dispuesto por el articulo 1145. La
norma en cuestión obliga al vendedor a entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio o la parte
de este que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no in¬dicara plazo para el pago, ha de entenderse
que la venta es al contado. El comprador cuenta con un plazo de diez días para ob-servar el instrumento y si así no lo hiciere,
la factura se presume aceptada en todo su contenido. Si no fuera de uso entregar factu¬ras, la norma que comentamos
obliga al vendedor a entregar algún documento que acredite la venta.

Además, en la factura debe constar el domicilio de quien la emite, el lugar y la fecha de emisión y datos suficientes para
iden¬tificar al comprador. El incumplimiento de esta obligación deter¬mina una sene de consecuencias gravosas para el
vendedor y ade¬más sanciones fiscales y tributarias.’

La factura es quizás el documento más importante que se emite y entrega en la venta de cosas muebles. Sin embargo el
artículo 1146 prevé aquellos casos en que el comprador está obligado a entregar otros documentos, como certificados de la
autoridad sani¬taria. y en caso de tratarse de cosas importadas aquellos instru¬mentos que acrediten que cumplió con los
recaudos aduaneros pertinentes.

De ser necesario, el vendedor puede entregar de manera antici¬pada a la efectiva tradición de la cosa aquellos documentos
rela¬cionados con la venta. Si mediase algún tipo de error (la ley habla de falta de conformidad), el vendedor puede
subsanarlos hasta el momento fijado para la entrega de la cosa siempre que ello no ge¬nere inconvenientes o gastos
excesivos al comprador.
La entrega de la cosa mueble adquirida debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, salvo que las
partes hayan previsto otra cosa, o también que de los usos y costumbres del lugar surja lo contrario. El lugar de entrega es el
que se convino

’ Cf. Wayar. Ernesto A., en Lorenzetti (dir.). Código Civil y Comercial de la Na¬ción. Comentado, t. VI', Santa Fe. Rubinzal
Culzom. 2015. p. 389.

o también el que surja de los usos y costumbres. Y si nada se hu¬biera previsto, tratándose de una cosa cierta, la entrega
debe ha¬cerse en el lugar donde ella se encontraba al celebrarse el contrato.

a) Algunas modalidades de la entrega

El artículo 1149 admite que las partes pacten que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma
incondicional surta les efectos de la tradición. De igual modo, es posible acordar que la entrega de mercadería en tránsito
tenga lu¬gar por el simple consentimiento que se materialice en la cesión o en el endoso de documentos de transporte
desde la fecha de cesión o endoso. Va de suyo que lo dispuesto en este artículo no obsta al derecho del comprador de
revisar la mercadería y expresar su no conformidad dentro de los diez días de recibida.

La norma indicada concuerda con el articulo 1151, que pone a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdidas de las
cosas y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador o en su caso del transportista o de un tercero, pesarla
o medirla, y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplica¬bles o de las particularidades de las ventas.

El articulo que comentamos se conecta con un tema de vital importancia, ya que si las cosas se pierden o se deterioran para
su dueño, y paralelamente en nuestro sistema antes de la tradición no se adquiere la propiedad, resulta .ndispensable
establecer cuáles son aquellas otras modalidades de tradición cuyo efecto es la tras¬lación de riesgos al comprador.

Cabe precisar qué consecuencias produce la pérdida o deterioro de las cosas sobre los derecnos y obligaciones de las partes.
A ese efecto, hay que hacer la siguiente distinción inicial: a) pérdida de la cosa por caso fortuito o si concurre un factor de
atribución que imponga al vendedor el deber de responder por daños; b) pérdida total o parcial.

En el primer case, es decir, si la pérdida o deterioro tienen lugar por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación del vendedor
se ex¬tingue por imposibilidad de cumplimiento. Lo mismo sucede con las obligaciones a cargo del comprador. Si la
destrucción o menos¬cabo de la cosa se producen por causa imputable al deudor, dolo o culpa o concurrencia de otro factor
objetivo, el vendedor debe res¬ponder indemnizando los daños y perjuicios que haya causado.

La pérdida total de la cosa, si no es imputable al deudor, deter¬mina la extinción del vínculo. En el carril opuesto, el deterioro
parcial, imputable o no. le permite al comprador optar entre resol¬ver el contrato o recibir la cosa en el estado en que se
encuentre con una disminución proporcional del precio.

b) Las obligaciones del comprador en la compraventa de muebles

El parágrafo cuarto habla de la recepción de la cosa y el pago del precio. Como regla general el pago debe hacerse contra la
en¬trega de la cosa, salvo pacto en contrario. De igual modo, y salvo que las modalidades de entrega o de pago pactadas
resulten in¬compatibles, el comprador no está obligado a pagar el precio si no tiene la posibilidad de examinar las cosas.

A falta de convención expresa en otro sentido la ley pretende que la entrega de la cosa y el pago del precio se realicen de
forma simultánea. La simultaneidad como pauta de cumplimiento es im-portante, ya que marca un índice para establecer el
campo de aplicación de la suspensión de cumplimiento prevista en el artículo 1031, que al respecto dispone:

En los contratos-bilaterales, cuando las partes deben cumplir simul¬táneamente. una de ellas puede suspender el
cumplimiento de la pres¬tación. hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir.

El derecho de examinar tas cosas antes de efectuar el pago tu¬tela la expectativa del comprador a un pago (entrega de la
cosa) que respete los principios de integridad e identidad. Este derecho no es exigióle al vendedor cuando las modalidades
de entrega im¬piden concretar el examen. No obstante, si las cosas se entregan con fallas o en cantidad o calidad distintas a
las pactadas, el com¬prador puede reclamar el saneamiento o en su case la resolución.

c) Modalidades de la venta [nobiliaria: compraventa sobre muestras de

cosas que no están a la vista y aquellas que se entregan en fardos o bajo

cubierta

La primera modalidad esta prevista en el artículo 1153. Aquí se vende una cosa cuyas calidades y características resultan de
una parte o fracción de la cosa que se quiere vender, preparada para que el comprador pueda apreciar si le satisface la cosa
que res¬ponde a la muestra. Si decide comprarla, tiene derecho a que se le entregue una de igual calidad a la señalada en la
muestra. La dife¬rencia entre la calidad ofrecida en la muestra y la que realmente tenga la cosa se valora de acuerdo a las
circunstancias del caso y al postulado de la buena fe.:o

El articulo 1154 refiere a la hipótesis de la venta de cosas que no están a la vista y que deben ser remitidas al comprador. Lo
que particulariza a estas ventas es que al celebrar el contrato el com¬prador, aunque las hubiese visto -por ejemplo, si
observó una foto¬grafía-, no las ha podido examinar. Por tal motivo, recién desde el momento de la entrega estará en
condiciones reales de examinar si la cosa se adecúa a su pedido.

La modalidad de cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta (embaladas en cajas o bolsos o protegidas por una
envoltura de plástico hermética) está contenida en el artículo 1155. Aquí, el comprador que no las examina en el momento
mismo de la entrega por razones de comodidad, puede hacerlo y denunciar cualquier falta de adecuación en los diez días
inmediatos a contar desde la entrega.

Y decimos razones de comodidad porque si el vendedor se lo exige, el examen debe hacerse en el mismo momento de la
entrega, es decir, aunque ello tome tiempo las cosas deben ser desembala¬das y rotas las envolturas que las protegen.
Lógicamente, este de¬recho está supeditado a que la verificación no provoque gastos excesivos para el comprador.

Más adelante, los artículos 1156, 1157 y 1158 brindan las pautas para establecer en qué casos las cosas muebles entregadas
se adecúan a lo convenido, cómo se procede en las ventas de cosas que no están a la vista y finalmente cuál es el plazo para
reclamar por los defectos en el caso de que las cosas se entreguen a un tercero.

Así, el artículo indicado en primer término dispone que las cosas son adecuadas al contrato si:

a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo. Lógicamente si una cosa es apta para su
destino lo será también para el contrato;

Cf. Wayar. Ernesto A., op. cit.. p. 406.

b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácita¬mente se haya hecho saber al vendedor en el momento de
la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que
confiara en la idoneidad y criterio del vendedor. Se impone la siguiente distinción: 1°) el vendedor sabe, por una
manifes¬tación expresa o tácita, que el comprador quiere las cosas para una finalidad; si las cosas entregadas son aptas, el
ven¬dedor habrá cumplido. Si no se le hace saber al vendedor la finalidad que se pretendía dar a las cosas adquiridas, no
ha¬brá responsabilidad de su parte; 2o) si el vendedor conocía la finalidad que se pretendía dar a las cosas y las entregadas
no se adecúan a dicha previsión, el vendedor es responsable salvo que de las circunstancias del contrato resulte que el
comprador no confiaba en el vendedor. La excepción es razo¬nable ya que si el comprador no tenía confianza en el
vende¬dor, no debió comprar;

c) están envasadas o embaladas de forma habitual para ese tipo de mercaderías o, si no la hay. de una forma adecuada
para conservarlas y protegerlas. La disposición se justifica espe-cialmente en los.casos en que la mercadería debe ser
trans¬portada de un lugar a otro porque en tales circunstancias el riesgo de deterioro es mayor,
d) tratándose de la venta de cosas sobre muestras, la adecua¬ción se presume si la qosa entregada es de igual calidad a
la muestra.

En las hipótesis contenidas en los incisos a) y c), el vendedor no será responsable por la inadecuación de la cosa que el
comprador conocía o debía conocer al tiempo de celebrarse el contrato.

A continuación, el articulo 1157 complementa lo establecido con respecto a la venta sobre muestras y de cosas que no están
a la vista. En este caso, luego de efectuada al verificación, si el com¬prador detecta que no hay adecuación entre lo recibido
y lo conve-nido debe dar aviso de inmediato o en el plazo más breve posible al vendedor. Planteado el diferendo. el
vendedor puede admitir los defectos o rechazarlos. En este último caso la determinación se hará por peritos arbitradores.

Si se conviene que las cosas se entreguen a un tercero, por ejemplo el transportista, el plazo para reclamar por la
inadecuación de lo entregado a lo convenido empieza a contarse desde la efectiva entrega al comprador (art. 1158).

d) Ventas condicionales. Venta en la que el comprador se reserva

la facultad de probar la cosa y venta a satisfacción del comprador

Dice el artículo 1160:

La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la acepta¬ción por el comprador si: a) el comprador se reserva la
facultad de probar la cosa: b) la compraventa se conviene o es de acuerdo a los usos "a satisfacción del comprador". El plazo
para aceptar es de diez días, ex¬cepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el
contrato concluido cuando el comprador paga el precio sin reservas o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.

La norma transcripta refiere a dos especies dentro del género de ventas condicionales, es decir aquellas en que la perfección
del contrato se supedita a la ocurrencia de determinado hecho.

En primer lugar, tenemos la venta ad gustum, que tiene lugar cuando se venden cosas que se acostumbran a gustar o probar
antes de ser aceptadas. La eficacia del contrato va a depender entonces de que la cosa sea aceptada o no por el comprador.

Cabe referirnos también a la venta a ensayo o prueba. Aquí la cosa se vende,- pero la eficacia del contrato está supeditada a
que el comprador pruebe si la cosa es o no de su agrado. Aunque la similitud es aparente, ambas modalidades difieren
porque en este segundo caso no se venden cosas que es costumbre gustar. Por el contrario, se trata de cosas que el
comprador quiere probar antes de confirmar la compra, o no.

Ambas modalidades se encuentran sujetas al régimen de las obligaciones condicionales. Desde tal perspectiva surge el
si¬guiente interrogante: ¿cuándo debe entenderse que la cosa es aceptada?

Para responder a este punto, debemos considerar las siguientes cuestiones: a) la facultad de aceptar no puede ser utilizada
de manera abusiva o en desmedro de los intereses generales. El prin¬cipio de la buena fe robustece este razonamiento: b) el
comprador puede aceptar expresa o tácitamente; c) se considerará que hay aceptación tácita si el adquirente paga el precio
sin hacer reserva de ningún tipo; o si existiendo un plazo para declarar si acepta o no la cosa, el término expira sin que lo
haya hecho; d) el plazo para pronunciarse es de diez días corridos a contar desde la recepción.

8. Cláusulas especiales que pueden agregarse al contrato

de compraventa

En la compraventa, al igual que en la materia contractual en su totalidad, impera el principio de autonomía de la voluntad y
ello significa que los contratantes, por medio de pactos, pueden modi¬ficar los efectos normales del contrato.

En el ordenamiento derogado se previeron los siguientes pactos especiales y ventas condicionales: a) la venta a satisfacción
del comprador; b) la venta con pacto de retroventa; c) la venta con pacto de reventa; d) el pacto de preferencia; e) el pacto
de mejor comprador; f) la compraventa sujeta a condición suspensiva y reso¬lutoria; g) la venta con cláusula de poder
arrepentirse el comprador y h) la venta con pacto comisorio. La metodología utilizada consis¬tió en brindar las definiciones
en un primer grupo de normas (arts. 1365/1369 y 1373) para luego regular las condiciones de aplica¬ción del pacto y/o
cláusula (arts. 1370/1371 y 1374/1407).

Actualmente se prevén solo tres pactos especiales; pacto de retroventa, reventa y preferencia y dos ventas condicionales;
venta bajo condición suspensiva y venta bajo condición resolutoria.

El pacto de retroventa, previsto en el artículo 1163, es aquel en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador devolviendo el precio reci¬bido, con exceso o disminución acorde con lo
pactado.

Como contrapartida, el articulo 1164 del CCyC le acuerda esta vez al comprador el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido este derecho, el vendedor debe restituir el precio recibido con el exceso o disminución convenidos.

Las condiciones de validez del pacto, en ambos casos, son las siguientes;

Io) El objeto vendido debe ser inmueble, o mueble registrable. El fundamento de la exigencia es que en uno y otro caso el
pacto tendrá acceso registral y esta publicidad garantiza la

seguridad jurídica al comprometer la buena fe de eventuales adquirentes.

2°) Debe estipularse en el mismo acto de la venta.:J

3o) El plazo del rescate no debe ser mayor a cinco años tratán¬dose de inmuebles y de dos años si la cosa es mueble regis-
trable. El plazo de que se trata es de caducidad, porque la posibilidad o no de ejercer el rescate es un derecho potesta-tivo
del titular, y en tal caso no puede hablarse de prescrip¬ción liberatoria. Digamos finalmente que el plazo comienza a correr
desde la celebración del contrato y no desde la entrega de la cosa, que puede dilatarse por diversos motivos.

4°) Los titulares del derecho de rescate son el vendedor y en el caso de la reventa el comprador, los cesionarios y los
herederos.

En ambos casos, es decir en pacto de retroventa y de reventa, se aplican las reglas de la compraventa bajo condición
resolutoria. Ello acarrea las siguientes consecuencias:

a) pendiente el cumplimiento de la condición, esto es, con an¬terioridad a que el vendedor o el comprador ejerzan su
dere¬cho, si el vendedor no hizo entrega de la cosa continúa siendo propietario. En la vereda opuesta -pendiente la
condición- el comprador a quien se le hizo entrega de la cosa adquiere la propiedad de ella, con los efectos de un dominio
revocable. Consecuentemente, asume los riesgos de pérdida o deterioro que pueda sufrir la cosa:

b) cumplida la condición, es decir cuando el vendedor o el com¬prador hacen uso de su derecho, el contrato se
resuelve con carácter retroactivo y las partes deben restituirse lo que hu¬bieran recibido en virtud del mismo, el comprador
la cosa y el vendedor el precio recibido con el exceso o disminución que se hubiera acordado. Wayar explica que el vendedor
tam¬bién debe abonar todos los gastos que el comprador hubiera debido afrontar por la entrega de la cosa, incluyendo los
ho¬norarios y el sellado por la instrumentación del contrato re-suelto. También debe reembolsar lo que el comprador
hu¬biese gastado en mejoras útiles y necesarias, aunque al

; Cf. Wayar. Ernesto A., op. cit.. p. 428.

tiempo de la restitución la cosa hubiese sufrido la pérdida de las mejoras o aumentado su valor. De igual modo, sigue
di¬ciendo el autor, una vez resuelto el contrato el comprador deberá restituir la cosa con los accesorios incluyendo las me-
joras y los aumentos que hubiera experimentado, y también los productos.
Tratándose de la reventa, el comprador debe devolver la cosa en el estado en que la recibió y como estaba obligado a
efectuar los gastos que la conservación le exigía no puede reclamarlos como un plus sobre el precio al que tiene derecho.

El pacto de preferencia está previsto en el artículo 1165 y es aquel en virtud del cual el vendedor tiene derecho a recuperar
la cosa con preferencia a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que se otorga es personal,
y ello significa que no puede cederse m pasar a los herederos.

La cláusula de preferencia no es exclusiva del contrato de com¬praventa, ya que puede otorgarse en el marco de otros
contratos, como por ejemplo la locación o algunos contratos comerciales, concesión o franquicia. Empero, la compraventa es
la única hipó¬tesis en que el derecho que se otorga al titular es intransferible, ya que con ello se pretende evitar la
inmovilización de las cosas que están en el comercio, desde que importa una restricción al tráfico de bienes.

Dos son las condiciones (suspensivas) que deben darse para que funcione en este contrato: a) que el comprador decida
revender la cosa o darla en pago; b) que el vendedor, si le interesa recomprar la cosa, ofrezca las mismas condiciones que los
terceros.

Para que el vendedor pueda ejercer sus derechos es menester que el comprador, si decide vender la cosa, le comunique su
deci¬sión, y todas las particularidades de la operación (precio, modali-dades de pago) o en su caso la fecha de subasta. Si el
pacto se incluye en el contrato, es de suponer que las partes hayan estable¬cido el plazo que tendrá el vendedor para
comunicar su decisión al comprador. Si no fuese así. y además el plazo no resultara de los usos o circunstancias del caso, se
ha previsto de manera supletoria que el vendedor deberá ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de
recibida la pertinente oferta. Cabe tener pre¬sente que si la preferencia no se ejerce en ese plazo, se pierde, al tratarse de
un plazo de caducidad. También por este motivo es improrrogable y los efectos de su vencimiento se producen de pleno
derecho.

Hay que distinguir los efectos del pacto según se refieran al comprador y al vendedor. En el primer caso el comprador debe
notificar -judicial o extrajudicialmente- su decisión de efectuar la venta del bien. Y si ya hubiera recibido ofertas, también
debe co¬municárselas al vendedor para que este pueda, al menos, igua¬larla. La notificación es de suma importancia para el
comprador, ya que a partir de allí empieza a correr al plazo para que el vende-dor manifieste si hará uso de su derecho.
Consecuentemente, es necesaria la prueba inequívoca de la fecha, y ello pesa en la cabeza del comprador.

Con respecto al vendedor, este debe manifestar su decisión en el plazo acordado para ello también de manera fehaciente. Si
el comprador ya hubiera recibido ofertas de compra, tiene que hacér¬selas saber al vendedor, quien debe por lo menos
igualarlas ya que en caso contrario el comprador no está obligado a aceptar la pro¬puesta de su parte.

Si el comprador omite preavisar y vende la cosa a un tercero, el contrato es válido En la misma senda, si comunica al
vendedor, pero realiza la venta estando vigente el plazo para que este haga uso de su derecho, la venta también será válida.
En uno y otro caso el comprador deberá la correspondiente indemnización de daños aplicándose el artículo 1741 del CCyC.

Si la venta se realiza en subasta pública, la publicidad de que se encuentra investido dicho acto procesal suple la publicidad
re- gisíral. Y aun si el ejecutado se tratara de un bien mueble no regis- trabie, el propietario debe comunicar la existencia de
cualquier gravamen e incluso la existencia de ur. derecho preferencia.

Si la venta se realiza en remate privado, el comprador debe avi¬sar con antelación y de manera fehaciente al vendedor para
que pueda hacer uso de su derecho, asisto al acto y pujar por el recu¬pero de la cosa, ya sea mueble o inmueble.

Los pactos podrán aplicarse a la venta de cosas inmuebles y también muebles. Tratándose de bienes registrabies, los pactos
de retroventa, reventa y preferencia serán oponibles a terceros si sur¬gen del instrumento inscripto o si el tercero ha tenido
conocimiento de los mismos de otro modo. Si las cosas vendidas son muebles no

registrabas, los pactos no son opombles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Según lo dispone el artículo 1167, los pactos pueden ser con¬venidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de
inmuebles, y de dos años en caso de ser cosas muebles, plazo que se cuenta desde la celebración del contrato. Como se trata
de un plazo perentorio e improrrogable, si las partes hubiesen estable¬cido uno mayor a los indicados precedentemente
ellos se van a reducir al máximo legal.

El artículo 1168 establece que en caso de duda, la venta condi¬cional se presume hecha bajo condición resolutoria si antes
del cum¬plimiento de ¡a condición el vendedor hizo tradición de la cosa. Los fundamentos de esta solución son
contundentes: en la condición suspensiva, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa; sí la tiene en cambio en la
condición resolutoria. En función de tales pre-cisiones, si estando pendiente la condición el vendedor hace entrega de la
cosa, es válido presumir que la condición es resolutoria. Por el contrario, si pendiente la condición el vendedor no entrega la
cosa, ello autoriza a pensar que se trata de una condición suspensiva.12

Efectos de la compraventa sujeta a condición resolutoria

Si bien ya hemos tocado el tema en otro lugar del presente, cabe precisar con carácter general cuáles son los efectos de la
compra¬venta sujeta a condición de resolutoria, para lo cual hay que distin¬guir las siguientes etapas:

a) Antes de que la condición resolutoria se cumpla: 1°) si el ven¬dedor aún no hizo tradición de la cosa, sigue siendo
propieta¬rio y en la vereda opuesta el comprador solo goza de un dere¬cho personal a exigir la entrega de la cosa; 2°) si el
vendedor ya hizo tradición de la cosa al comprador, ha dejado de ser propietario, aunque goce de la potestad de recuperar la
cosa en el futuro; 3o) en relación al comprador, si se le hizo tradi¬ción de la cosa y en su caso si la transmisión se anotó en el
Registro, pasa a ser propietario, pero su domino es revocable.

b) Cumplida la condición resolutoria, el contrato se resuelve con efectos retroactivos. El comprador debe restituir la
cosa con

; Cf. Wayar. Ernesto A., op. cit.. p. 442.

sus accesorios (art. 348), mientras que el vendedor está obli¬gado a restituir el precio de rescate, también con los
acceso¬rios previstos en el artículo 348 del CCyC.

9. El boleto de compraventa 1

En más de una ocasión la onerosidad de las transacciones inmo¬biliarias obsta a la formalización de la escritura pública y al
acabado cumplimiento de ciertos trámites regístrales. Sin embargo -de un f

modo concomitante- a la par del encarecimiento de estas diligen- ^

cías, la actividad económica y el consecuente ritmo de las transac-

ciones creció y sigue creciendo a ritmo acelerado. Esta situación dio nacimiento a una brecha en la que tuvo su auge el
boleto de com- (

praventa. En su clásica obra sobre boleto de compraventa, Jvlorello ^

explicaba que mucho tiempo después de la sanción de la Ley


17.711, el razonamiento judicial se estructuraba sobre la base de

las siguientes coordenadas: a) el boleto de compraventa no tiene \

aptitud para hacer adquirir al comprador el derecho real de domi¬nio; b) consecuentemente, el titular por boleto carece de
legitima- 35

ción para incoar tercería de dominio; c) el artículo 1185 bis solo es aplicable al concurso o quiebra dei vendedor; d) es
requisito para ,•

su oponibilidad la inscripción del boleto en el registro inmobiliario.

Aunque esta figura ya no es nueva en nuestro derecho, sin em¬bargo, en relación a ella subsisten dilemas interesantes
puesto que (

las partes -comprador y vendedor- con su firma entienden13 haber ^

formalizado el acuerdo definitivo; mientras que para la ley, el ne¬gocio celebrado es un contrato preliminar o incompleto
debido a la *

falta de las formas establecidas.14 {

' Kemelmajer de Karlucci. en un pienano de la Corte Suprema de Mendoza de <

199J resiste a esta idea señalando que: "En la Argentina toda persona, por escasos

que sean sus conocimientos legales, sabe que mientras no se le escriture, tiene (

derechos inestables, sometidos al riesgo propio de la taita de completitividad de los

recaudos normativos. Esta conciencia popular se fue formando aún antes de la ley f

17.711. cuando las provincias crearon -antes que la Nación- los registros inmobi- , J liarios". Cf. CSJMendoza in re
"Mmni Miguel A y otro Gómez H v. Grzona Juan C.

06.12.1991. MJ-JU-M-25592-AR/MJJ25592. <

- Wayar advierte que en la apreciación del boleto de compraventa se enfrentan dos formas de concebir el mundo jurídico y
la realidad. Así. para los formalistas la *

<

Desde antaño esta situación dio lugar a una de las más borras¬cosas polémicas doctrinarias que se hayan conocido en el
escena¬rio jurídico. En efecto, hace ya más de tresdécadas Alsina Atienza1- se interrogaba:

¿quién puede afirmar que no se siente sobrecogido frente a las dis¬crepancias reinantes en nuestra doctrina y jurisprudencia
acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa inmobiliaria y de sus efec¬tos entre parles, así como de su grado
de oponibilidad a terceros?

Se decía también que

[...] la opción entre los derechos adquiridos por un poseedor por boleto y los de un acreedor embargante (salvo la existencia
de prueba acabada sobre la mala te de uno de ellos) es siempre desgarradora para el juez, que no se conforma con una
aplicación tria de la ley y busca "más allá de la postura académica, conformar su conciencia en la decisión de ha¬ber arribado
a una decisión justa '.16

¿Cómo proteger entonces al comprador frente a los terceros que trabaron cautelares sobre el inmueble vendido? El
panorama antes de la Ley 17.711 lucia desalentador. Sin embargo, operado el cam¬bio legislativo las normas tuvieron un
efecto peculiar, puesto que sirvieron para fortalecer y a la vez debilitar la situación de los posee¬dores por boleto frente a
terceros acreedores con emplazamiento registral. Es que mientras que los artículos 1185 bis y 2355 del Código Civil buscaron
proteger a estos adquirentes, el art. 2505 -hijo de la misma reforma- implicaba un valladar infranqueable al negarle

salvaguarda de la seguridad jurídica se consigue con el apego del intérprete a la letra de la ley y conceptos jurídicos que de
ella emanan: o. por el contrario, el in¬térprete a través de la llamada “jurisprudencia de intereses” conecta el mundo
ju¬rídico con la realidad social, Cf. Wayar. Ernesto C.. Compraventa y permuta, Buenos Aires. Astrea. 1984. pp. 537 y ss.

- Cf. Alsina Atienza. Dalmiro. “En torno de las inquietantes discrepancias sobre los efectos del boleto de compraventa
inmobiliaria. Una nueva interpretación del derecho vigente". RDCO. año 11. 1978. p. 325.

- Cf. Palmieri. Jorge. "El poseedor por boleto en la tercería de dominio". ED 135-307.

la oponibilidad a terceros a cualquier acto de constitución, transfe¬rencia o extinción de derechos reales, no inscripto.

El CCyC se propone ampliar los efectos del boleto de compra¬venta, permitiendo su oponibilidad no solo en el concurso o la
quie¬bra, sino ante terceros individuales que tienen derechos sobre el bien adquirido, y precisando los recaudos que se
exigen para ello. Detectamos algunas modificaciones metodológicas, que importan en si mismas un cambio de paradigma
con respecto al modo de entender esta figura: 1) el tema del boleto se trata en una sección del capítulo referido a la
compraventa; y ello nos habla de que el boleto de compraventa, lejos de ser un contrato preliminar, es una compraventa con
características peculiares; 2) la terminología em¬pleada en los artículos 1170 y 1171 nos habla de una compraventa ya que
refiere a los derechos del comprador y al inmueble vendido.

Precisado lo anterior, toca ingresar al estudio del artículo 1170, que enumera los requisitos que debe contener el boleto de
compra¬venta para que resulte opomble a la ejecución individual iniciada por un acreedor del vendedor -por ejemplo,
primer embargante- cuyo titulo cuenta con emplazamiento registral.

La norma en cuestión indica lo siguiente: el derecho del com¬prador de buena fe17 -en la ejecución individual-18 tiene
prioridad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble ven¬dido con la reunión de los siguientes
requisitos:

a) si el comprador contrató con el titular registral. o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabona¬miento con los adquirentes sucesivos. Aquí el inciso se refiere a proba¬bles cesiones del boleto, por lo
que si el cesionario demuestra la existen¬cia de una cadena regular de transmisiones hasta llegar a la venta efectuada por el
titular registral. podrá prevalecer.
Refiere la misma a la conducta dei adqurente en la concertación del negocio jurídico y que consiste en el hecho ce haberlo
celebrado sin connivencia con el promitente. Cf. Gatti. Edmundo y Aiterim. Jo'ge. Prehonzontahdad y boleto de
compraventa. 2‘ ed.. Buenos Aires, La Ley. 1981, p. 35.

■- A esta conclusión se arriba con la interpretación coherente del art. 1185 bis del Código Civil derogado y la correspondiente
norma concursa!. Es que si dadas ciertas condiciones el poseedor por boleto puede oponer su derecho en la ejecución
colectiva, pues con mayor razón puede hacerlo en una ejecución individual. Las protecciones se suman y no se restan.

b) si el comprador pagó el veinticinco por ciento del precio con ante-rioridad a la traba de la cautelar:

c) si el boleto tiene fecha cierta.

d) si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registrad' o pose-soria.-"

Por nuestra parte, creemos que las mayores divergencias inter¬pretativas girarán en torno a dar por configurado el requisito
de la publicidad suficiente por vía posesoria, la cual, con la entrada en vigencia de la norma, será puesta en pie de igualdad
con la publici¬dad registral.

El artículo 1171 reitera las disposiciones contenidas en el artículo 1185 bis del Código Civil derogado. En virtud de la citada
norma, los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
opombles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. En estos supuestos
el juez puede ordenar que se otorgue la pertinente escritura pública, debiendo constituirse hipoteca en primer grado sobre
el bien en garantía del saldo de precio para el caso de que la obligación del comprador fuese a plazo.

En los fundamentos puede leerse que la norma en cuestión -si bien de tipo concursal- fue mantenida por el indudable valor
histó¬rico que la misma contiene. En efecto, el artículo 1185 bis del Có¬digo Civil -en consonancia con el antiguo 150 de la
ley 19.551- dotó de un sentido netamente social a la protección diseñada para aque¬llos futuros propietarios que
entregaban su dinero a especuladores que se lanzaron a construir edificios, para luego caer en quiebra.21

En este caso se presupone un boleto que ha tenido acceso registral -sea por su anotación o por la traba de una cautelar que
lo presuponga-,

;c Es por ello que el embargante de buena fe. es decir aquel que no conocía la realidad extra registral. podrá oponer su
derecho al poseedor.

• Cf. Borda. G.. "La reforma del Código Civil". ED. 31 1002.

1. Caracterización

El artículo 1172 del Código Civil y Comercial (CCyC) establece que "hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a
trans¬ferirse el dominio de cosas que no son dinero".

Analizamos esta conceptualización:

a) las obligaciones de ambas partes son simétricas y recaen sobre prestaciones idénticas;

b) la prestación a cargo de las partes consiste en cosas no dine- rarias;

c) el derecho que se transmiten las partes es el de dominio, excluyendo otros derechos reales o personales:

d) el contrato no entraña en sí mismo la transmisión del domi¬nio, sino la obligación de transferirlo.

El Código Civil y Comercial regula el contrato de permuta en el Libro tercero (Derechos personales). Título 4 (Contratos en
particu¬lar). Capítulo 2 (arts. 1172 a 1175).
Su ubicación en el Código, de manera contigua a la compra¬venta, se explica por la pertenencia a la familia común de los
con¬tratos de cambio y traslativos de propiedad, y por la comunidad de régimen entre ambas figuras.

En efecto, la regulación legal específica de la permuta es mí¬nima, y se limita a cuatro artículos (arts. 1172a 1175 CCyC), de
los cuales solamente dos (arts. 1173 y 1174) contienen reglas jurídicas particulares de este tipo, referidas a obligaciones
secun¬darias de los contratantes.