Laudo Técnico GPark PQ Arvores

LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Cond. Grand Park, Parque das Árvores.
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial foi solicitado pelo síndico do

Condomínio Grand Park Parque das Árvores diante das inúmeras reclamações de
condôminos, em reuniões de condomínio, frente aos inúmeros vícios de construção
percebidos no empreendimento.
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial, um “check-up” da edificação, tendo
como escopo um diagnóstico parcial sobre o condomínio, identificando as anomalias
construtivas e os consequentes transtornos oferecidos aos seus usuários.
Nesse contexto, a anomalia representa a irregularidade relativa a construção e ao seu
desempenho, no sentido de não atendimento às normas técnicas vigentes e, na ausência
destas, à funcionalidade fim esperada de cada elemento construtivo, seja em sua função
estética, estrutural, de habitabilidade e/ou relativa à saúde e segurança de seus usuários.
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Identificação
Edificação: Condomínio Grand Park Parque das Árvores

Incorporação: Gafisa S/A & Franere Comércio e Construções
Endereço: Av. Neiva Moreira, s/n, Calhau, São Luís, Ma - Cep: 65071-383
Número de edifícios (Torres): 10
Número de pavimentos por edifício: 10
Número de unidades por andar: 8
Número total de unidades: 800
Número de elevadores: 20 (2 por edifício)
Designação dos Edifícios (Torres):
1) Araucária; 2) Bambú; 3) Cerejeira; 4) Figueira; 5) Ipê; 6) Jatobá;
7) Jequitibá; 8) Pinheiro; 9) Salgueiro e 10) Seringueira.
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Vista aérea do Cond. Grand Park Pq. Árvores
2.2. Realização do Laudo

Responsável Técnico: Eng. Civil MIKHAIL LUCZYNSKI, Mestre em Estruturas
e Materiais, Cart. Prof. CREA/PA 15584D, Registro Nacional: 1504241460-1
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – CREA/MA:

Nº 00015085029515010110
2.3. Período de Vistoria

As vistorias técnicas nas dependências do condomínio foram realizadas entre
os dias 2/Jun e 27/Jun/2014 (manhã e tarde).
2.4. Objeto da Inspeção

O Cond. Grand Park Pq. das Árvores é um empreendimento residencial
constituído, segundo ficha técnica, de 10 prédios e complexo de lazer - piscina adulto
com raia, piscina infantil, piscina biribol, deck molhado, solarium, salão de festas,
salão de jogos, fitness center, playground, churrasqueiras com forno de pizza, quadra
poliesportiva, quadra de beach soccer e praças internas com quiosques e pista de
cooper.
A área de construção foi de 65.647,00 m² (segundo ART/CREA) com a
seguinte característica construtiva: Construção de Edificação de 10 torres de 10
pavimentos cada, em alvenaria estrutural.

A 1ª fase do condomínio Grand Park Parque das Árvores (compreendida com o
“término” da construção das torres “IPÊ”, “FIGUEIRA”,”JEQUITIBÁ”,”JATOBÁ” e
“SERINGUEIRA”) foi “concluída” em 26/Abr/2011, dia ao qual foi realizado a
Assembleia Geral de Instalação do Condomínio. É importante ressaltar que a
realização do “acabamento externo” foi finalizado no período de Dezembro de 2010 à
Abril de 2011, período tipicamente chuvoso nessa região.
A 2ª fase do condomínio Grand Park Parque das Árvores (Torres
“ARAUCÁRIA”, “BAMBÚ”, “CEREJEIRA”, “PINHEIRO” E “SALGUEIRO”) começou a
ser entregue aos moradores no mês Nov/2011.
Vistas frontais do Cond. Grand Park Pq. Árvores em fase de construção
Fotos de maquetes virtuais da fachada externa e piscina (proposta comercial)
3. METODOLOGIA
3.1. Critério Utilizado
A inspeção predial está baseada num “check up” da edificação mediante a verificação
“in loco” dos sistemas construtivos e tem como resultado a análise técnica das patologias
encontradas, estando a mesma voltada para o enfoque da segurança, da estética, da
funcionalidade e da vida útil do empreendimento.
Esta inspeção é classificada como “Inspeção Visual”, representada por análise dos
fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e falhas
aparentes.
4. EXEMPLO DE ACABAMENTO DE OUTROS EDIFÍCIOS – SÃO LUÍS, MA
Os exemplos abaixo demonstram os níveis de acabamento externo de alguns

edifícios em São Luís, Ma. Nota-se em cada um deles a simetria, o alinhamento, o
nivelamento, o paralelismo, o aspecto visual geral agradável e harmonioso, enfim, a
demonstração da aplicação de conceitos esperados e aceitos tanto de forma empírica, pelo
público leigo, quanto aos padrões exigidos em engenharia e arquitetura.
Edifício Porto Ravena Edifício Maison Renoir

Edifício Lake Side – Fachada Frontal
Edifício Ari Oliveira – Fachada Lateral

Edifício Acquabella
5. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS – Grand Park Pq. Árvores

Neste tópico serão demonstrados que estes mesmos conceitos e exigências de
aceitação, conforme informado acima, foram ignorados na construção do condomínio em
estudo nesse laudo. Os seguintes sistemas construtivos do Cond. Grand Park, Parque das
Árvores, foram inspecionados em seus elementos aparentes:
 Acabamentos (Fachadas);
 Pisos (passeio e garagens);
 Impermeabilização da Laje de Cobertura;
 Telhados;
 Muros;
 Fosso de Elevador;
 SPDA – Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, entre outros.
Os sistemas são relatados por localização generalizada, pois as ocorrências de

patologias semelhantes repetem-se, frequentemente, nos edifícios analisados.
5.1. Acabamento Externo (Fachadas)
O sistema de acabamento externo adotado nesse empreendimento foi o de

revestimento cerâmico. Em geral, as grandes vantagens da utilização do revestimento
cerâmico, quando bem executado, residem principalmente nas funções características de:
 Facilidade de limpeza;
 Durabilidade do material;
 Qualidade do acabamento final;
 Proteção dos elementos de vedação;
 Isolamento térmico e acústico;
 Estanqueidade à água;
 Baixa higroscopicidade;
 Segurança ao fogo e;
 Aspecto estético e visual agradável, entre outros.
A NBR-13.755/96 define este sistema de revestimento da seguinte forma: “Conjunto

de camadas superpostas e intimamente ligadas, constituído pela estrutura suporte,
alvenarias, camadas sucessivas de argamassas e revestimento final, cuja função é proteger
a edificação da ação da chuva, umidade, agentes atmosféricos, desgaste mecânico oriundo
da ação conjunta do vento e partículas solidas, bem como dar acabamento estético”.
Uma parede revestida com placas cerâmicas é formada basicamente por três
camadas: camada de regularização (chapisco e emboço), camada de fixação (argamassa
adesiva ou colante) e camada de acabamento (placas cerâmicas e rejunte). No caso
específico do empreendimento analisado detectou-se, em geral, que não foi utilizada a
camada de regularização (chapisco e emboço), ou seja, a camada de acabamento final foi
fixada diretamente na base (blocos de alvenaria estrutural), sem qualquer tipo de
regularização. Ora, quando se emprega tal metodologia espera-se, no mínimo, que se
garanta a planicidade, o alinhamento e a verticalidade quanto aos blocos de alvenaria
estrutural, uma vez que a não garantia de tais itens comprometerá a fixação, a segurança e
a estética do acabamento final.

Sistema de Revestimento Cerâmico
Se a camada de regularização tivesse sido empregada, serviria para melhorar a

resistência de aderência, a deformabilidade, a estanqueidade, a resistência ao fogo e a
textura superficial, tendo em vista a necessária compatibilização das superfícies em contato
para um adequado desempenho e durabilidade do conjunto.
Quanto às argamassas adesivas, a norma brasileira NBR 14.081 (ABNT, 1998a)

define-as como: “Produtos industrializados, no estado seco, compostos de cimento Portland,
agregados minerais e aditivos químicos, que, quando misturados com a água, formam uma
pasta viscosa, plástica e aderente, empregada no assentamento de placas cerâmicas para
revestimento”. Para revestimentos externos são recomendadas as argamassas tipo II –
aditivadas, pois geralmente suportam esforços decorrentes de flutuações higrotérmicas, da
chuva e do vento.
Quanto às placas cerâmicas para revestimento, a NBR 13.816 (ABNT, 1997a) define-
as como sendo um material composto por argila e outras matérias-primas inorgânicas,
geralmente utilizadas para revestir pisos e paredes, sendo formada por extrusão ou por
prensagem, podendo também ser conformado por outros processos, e queimadas a altas
temperaturas. Após secagem e queima a temperaturas entre 1000°C e 1200°C, a placa
cerâmica adquire propriedades físicas, mecânicas e químicas.
A principal finalidade da utilização da placa cerâmica para revestimento é a proteção

do substrato onde ela é assentada, contribuindo grandemente para a não insalubridade dos
ambientes, devido à impermeabilidade de seu esmalte.
Quanto às juntas de assentamento, que é o espaço regular entre duas placas

cerâmicas adjacentes, apresentam como principais funções: a) Absorver parte das tensões
provocadas pela expansão por umidade da cerâmica e pela dilatação térmica; b) Garantir
um perfeito preenchimento e estanqueidade; c) Estética agradável.
5.1.1. Principais Patologias – Acabamento Externo - G. Park Pq. das Árvores
Temos uma patologia quando uma parte do edifício, em algum momento de sua vida
útil, deixa de apresentar o desempenho previsto. A ocorrência de patologias está ligada com
a qualidade e a durabilidade do assentamento. Estas por sua vez dependem:
• da qualidade do material utilizado;

• da qualidade da mão de obra;
• da qualidade da parede suporte;
• da correta definição das juntas;
• das condições de trabalho;
As principais patologias em acabamento externo, encontradas quando da inspeção nesse

empreendimento, estão descritas a seguir:
A. Descolamento
O descolamento das placas cerâmicas é caracterizado pela perda de aderência

dessas placas em relação ao substrato. Essas situações ocorrem quando as tensões
surgidas nos revestimentos cerâmicos ultrapassam a capacidade de aderência das ligações
entre as placas cerâmicas e a argamassa colante e/ou emboço e/ou alvenaria e/ou
estrutura. Devido à probabilidade de acidentes graves envolvendo os usuários e os custos
para seu reparo, esta patologia é considerada seríssima.
Descolamento de cerâmicas na Cobertura

Cond. Grand Park Pq. das Árvores
As principais causas do descolamento (localizado ou generalizado) estão, na maioria

das vezes, relacionadas à imperícia ou negligência da mão de obra na execução e/ou
controle dos serviços tais como: preparo incorreto da argamassa colante; utilização da
mesma depois de excedido o tempo em aberto; no uso de técnicas e ferramentas
inadequadas para a aplicação da argamassa; na pressão inadequada quando da colocação
da placa cerâmica na parede; na infiltração d'água; na não instalação de detalhes
construtivos tais como contravergas e juntas de dessolidarização, na especificação incorreta
de cerâmica com elevada expansão por umidade e/ou elevada absorção de água e/ou
configuração inadequada do tardoz; e na contaminação do tardoz da peça por pó ou sujeira.
Estufamento de cerâmicas – após essa fase haverá o descolamento

Risco de acidente fatal pois este estufamento está na altura do 10º andar.
B. Eflorescência
Esse fenômeno se caracteriza pelo aparecimento de formações salinas sobre
algumas superfícies, podendo ter caráter pulverulento ou ter a forma de crostas duras e
insolúveis em água. Na grande maioria dos casos o fenômeno é visível e de aspecto
desagradável, mas em alguns casos específicos pode ocorrer no interior dos corpos,
imediatamente abaixo da superfície. A eflorescência pode ser considerada um dano, seja por
modificar visualmente o local onde se deposita ou por poder provocar degradações
profundas. O fenômeno resulta da dissolução dos sais presentes na argamassa, ou nos
componentes cerâmicos ou provenientes de contaminações externas e seu posterior
transporte pela água através dos materiais porosos. Se, durante esse transporte, a
concentração dos sais na solução aumentar (por perda de água ou aumento da quantidade
de sais), eles poderão entrar em processo de cristalização e dar origem ao fenômeno.
Ocorrendo superficialmente, essa cristalização da origem a eflorescência mais

amplamente encontrada e visível; se ocorrer internamente ao material, da origem a cripto-
eflorescência, muitas vezes de difícil identificação. Vale lembrar que as placas cerâmicas e a
argamassa possuem vazios em seu interior, como cavidades, bolhas, poros abertos e
fechados e uma enorme e complexa rede de micro canais. A água, então, pode passar pelo
seu interior por forca da capilaridade ou mesmo por forca do gradiente hidráulico. Para que a
eflorescência se manifeste, os seguintes fatores são necessários e suficientes:
 Água: atua como um solvente que possibilita a dissolução dos sais que dão origem ao
fenômeno. Ela pode ter origem em vários pontos, a saber:
 Água de chuva: tem grande chance de penetrar através das juntas, em particular se
forem mal executadas;
 Água proveniente da etapa de construção: a água de amassamento, o uso de
proteções deficientes contra a chuva ou qualquer outro fato que possibilite a
concentração de umidade podem ocasionar problemas em obras recém-entregues;
 Paredes saturadas de água podem demandar semanas ou meses para que a
secagem ocorra; blocos em contato com o solo além de absorver umidade, podem
ser contaminados por sais ou elementos estranhos;
 Sais: se movimentam dissolvidos na água e efetivamente dão origem ao fenômeno;
 Gradiente Hidráulico: possibilita a movimentação da água e o transporte dos sais do
interior para a superfície dos corpos afetados;
 As argamassas apresentam grande chance de incorporar sais solúveis em sua
composição, em função do componente utilizado em sua produção. Vale enfatizar,
também, que a utilização de água inadequada (impura) pode favorecer o
aparecimento de problemas desse tipo.
Exemplo de Eflorescência – Cond. Grand Park Pq. das Árvores

C. Manchas e Bolor
O termo bolor ou mofo é entendido como a colonização por diversas populações de

fungos filamentosos sobre vários tipos de substrato, citando-se, inclusive, as argamassas
inorgânicas. O termo emboloramento constitui-se de uma alteração observável
macroscopicamente na superfície de diferentes materiais, sendo uma consequência do
desenvolvimento de micro-organismos pertencentes ao grupo dos fungos. O
desenvolvimento de fungos em revestimentos de fachadas causam alterações estéticas de
paredes, formando manchas escuras indesejáveis em tonalidades preta, marrom e/ou verde,
ou ocasionalmente, manchas claras esbranquiçadas ou amareladas. Normalmente são
provocadas por infiltrações de água e frequentemente estão associados aos descolamentos
e desagregação dos revestimentos.
Exemplo de Bolor – Cond. Grand Park Pq. das Árvores
D. Trincas e Fissuras
Estas patologias aparecem por causa da perda de integridade da superfície da placa

cerâmica, que pode ficar limitada a um defeito estético (no caso de gretamento), ou pode
evoluir para um destacamento (no caso de trincas). As trincas são rupturas no corpo da
placa cerâmica provocadas por esforços mecânicos (ex.: tração axial, compressão axial ou
excêntrica, flexão, cisalhamento ou torção), que causam a separação das placas em partes,
com aberturas superiores a 1 mm. As fissuras são rompimentos nas placas cerâmicas, com
aberturas inferiores a 1 mm e que não causam a ruptura total das placas. Variações de
temperatura também podem provocar o aparecimento de fissuras nos revestimentos,
devidas as movimentações diferenciais que ocorrem entre esses e as bases.

Exemplo de Trinca ou Fissura – Cond. Grand Park Pq. das Árvores
Estas patologias ocorrem normalmente nos primeiros e últimos andares do edifício,
geralmente pela falta de especificação de juntas de movimentação e detalhes construtivos
adequados. A inclusão destes elementos no projeto de revestimento e o uso de argamassas
bem dosadas ou colantes podem evitar o aparecimento de fissuras. As fissuras podem
aparecer, também, entre o rejunte e a placa cerâmica. Os principais fatores que
desencadeiam esta ocorrência são: cura debilitada por condições ambientais agressivas,
retração excessiva da argamassa, aplicação do rejunte em juntas com restos de argamassa
e/ou sujidades e poeira, utilização de rejunte para junta fina em junta larga e vice-versa,
excesso de água de amassamento e movimentação excessiva do substrato.
E. Gretamento
O gretamento constitui-se de uma série de aberturas inferiores a 1 mm e que ocorrem
na superfície esmaltada das placas, dando a ela uma aparência de teia de aranha. A
expansão por umidade pode ser responsável pelo gretamento das placas cerâmicas para
revestimento, quando provoca aumento nas dimensões da sua base, forçando a dilatação do
esmalte, material que é menos flexível. Sem absorver a variação de tamanho da placa
cerâmica, provocada pela expansão por umidade, a camada esmaltada sofre tensões
progressivas de tração, originando as fissuras capilares características do gretamento.
Exemplo de Gretamento – Cond. Grand Park Pq. das Árvores
F. Deterioração das Juntas

Este problema, apesar de afetar diretamente as argamassas de preenchimento das
juntas de assentamento (rejuntes) e de movimentação, compromete o desempenho dos
revestimentos cerâmicos como um todo, já que estes componentes são responsáveis pela
estanqueidade do revestimento cerâmico e pela capacidade de absorver deformações.
Ausência ou preenchimento parcial do rejunte

Os ataques de agentes atmosféricos agressivos e/ou solicitações mecânicas por

movimentações estruturais, podem causar fissuração (ou mesmo trincas), bem como
infiltração de água, levando o revestimento ao colapso (desfaçamento/descolamento). Pode
acontecer, também, que a junta esteja preenchida apenas superficialmente, formando uma
capa frágil que pode desagregar-se após alguns meses da entrega da obra. Esta situação
pode acontecer em casos onde a junta é muito estreita (ex.: porcelanatos) ou quando o
rejunte perde a trabalhabilidade rapidamente devido a temperatura ambiente elevada.
5.1.2. Outras Patologias ou Falhas Construtivas encontradas – Evidências

Fotográficas – Grand Park Pq. das Árvores
Abaixo, de forma exaustiva, são indicadas mais patologias e/ou falhas construtivas
encontradas no Condomínio Grand Park Parque das Árvores no período de inspeção
citado..
Ondulações – Falha de
Nivelamento / Verticalidade
Desalinhamento generalizado
Falha de Acabamento – Estética

desagradável

Estética geral comprometida –
Falha de Acabamento – Por falta
assimétrica - desagradável
de alinhamento, o espaçamento
foi preenchido com argamassa.
Falha de preenchimento de
rejunte

Estética geral comprometida -
desagradável
Ausência de junta de
dessolidarização nas quinas
Mudança de cor dos rejuntes
Falha de alinhamento –
verticalidade

desagradável
Ondulações generalizadas
Ressalto
Afundamento
Falha grotesca de acabamento

desagradável
Cerâmicas desalinhadas
(acabamento de quina)
Cerâmicas alinhadas
Rejuntes com diferença acentuada

de largura
Ressalto de cerâmica e
desuniformidade de rejunte.

desagradável
Desuniformidade do rejunte

Descolamento de cerâmica
Desnivelamento / Desalinhamento
/ Falha de paralelismo
Diferença acentuada da espessura

dos rejuntes

desagradável
Diferença de espessuras de
rejuntes
Falha de Acabamento de quina /

Desnivelamento / Falta de
Paralelismo.

desagradável
Ressaltos e afundamento
generalizados
Falha de Acabamento de quina

desagradável
Cerâmica de tamanho distinto das

demais
Desalinhamento e desnivelamento
generalizado
Estética geral comprometida –

desagradável. Ausência de
simetria visual.
Desnivelamento e desalinhamento
generalizado

Falha de preenchimento de rejunte, desnivelamento e desalinhamento.
Ausência de encontro do alinhamento dos rejuntes

Ressaltos / Desnivelamento Diferença acentuada da espessura do rejunte
Ausência de acabamento no rodapé

Ausência de acabamento na janela
Desalinhamento do acabamento superior

Desnivelamento generalizado das faces das cerâmicas
Acabamento com cerâmicas de tamanhos distintos

Ressaltos das cerâmicas

Ausência de acabamento – Área dos reservatórios de água potável

Ausência de acabamento – Área dos reservatórios de água potável

Falha de alinhamento no acabamento de quina

Caixa de condicionador de ar fissurada - generalizado

Acabamento grotesco – Cerâmicas de tamanhos diferentes; espessura de rejunte
desuniforme; desalinhamento da quina.
Infiltração – Falha de Impermeabilização

Desalinhamento de encontro das cerâmicas

Ressaltos e Afundamentos - Desalinhamento

Desplacamento;
Nota-se ausência de camada de regularização e falhas na argamassa colante.
Desplacamento
Nota-se ausência de camada de regularização e falhas na argamassa colante.

Falha de acabamento
Desalinhamento de quina de parede – encontro com porta de elevador

Falha de acabamento – rejunte
Acabamento mal executado

5.2. Pisos
Neste condomínio os pisos da área comum, em sua maioria, foram executados em
pavimento tipo intertravado que é um pavimento flexível cuja estrutura é composta por
uma camada de base (ou base e sub-base), seguida por camada de revestimento,
constituída de peças de concreto sobrepostas em uma camada de assentamento
cujas juntas entre as peças são preenchidas por material de rejuntamento, e o
intertravamento do sistema proporcionado por contenção, conforme ilustra a figura
abaixo.

As camadas da base, sub-base e subleito devem ser executadas conforme
normas técnicas vigentes (NBR 12307 e/ou NBR 11803 e/ou NBR 11804 e/ou NBR
11806 e/ou NBR 11798, entre outras, se aplicável), com o fim de suportar aos
esforços estáticos e dinâmicos aos quais serão submetidos. Por outro lado, cada peça
de concreto deve suportar aos esforços verticais (resistência à compressão),
horizontais e de torção, proporcionando uma camada de rolamento compactada,
homogênea e flexível.
Abaixo, representado uma patologia - recalque / afundamento / desnivelamento – do

piso por falha de suporte no material das camadas da base e/ou sub-base e/ou subleito.
Com relação às garagens, construídas em concreto, o que se pode esperar é que

suportem, no mínimo, ao peso dos veículos sem apresentar fissuras ou rachaduras. Além
disso, espera-se que o piso da garagens possua planeza adequada à drenagem de modo
que não possa apresentar “poças d’água”. Pode-se notar que não foi o evidenciado nesse
caso, pois há inúmeras fissuras e desnivelamentos em todas as garagens cobertas em todas
as torres.

5.2.1. Principais Patologias / Falhas Construtivas Encontradas (pisos)
As principais patologias encontradas (pisos) no condomínio foram:
 Pisos sem caimento adequado para os elementos de drenagem, propiciando
alagamentos, uma vez que absorção do material não permite o escoamento
imediato para o solo;
 Ressaltos (saliências) e Recalques (afundamentos) de peças, prejudicando a
planeza, a estética e a segurança dos trausentes, uma vez que propiciam o
risco de tropeços e/ou torções;
 Fissuras / Rachaduras nas caneletas de drenagem, com resistência insuficiente
para suportar o peso dos veículos.
 Fissuras / Rachaduras nas tampas de inspeção, com resistência insuficiente
para suportar o peso dos veículos.
 Várias fissuras/rachaduras nos pisos das garagens cobertas, podendo ser fruto
de recalques diferenciais, baixo desempenho do concreto empregado, entre
outras causas possíveis.
 Péssimo acabamento no encontro de piso intertravado com o piso de garagem;
5.2.2. Evidências Fotográficas – Grand Park Pq. das Árvores
Trinca / Rachadura no piso de estacionamento

Usuários desviando-se dos desníveis e poças d’água.

- Fissuras / Rachaduras – Pisos de Garagens

5.3. Laje de Cobertura
Lajes de cobertura, calhas, telhados são diretamente expostos à incidência de
chuvas, sofrendo ainda com a ação do sol. Por esta razão, a impermeabilização destas
áreas requer um produto que, além de estanque, acompanhe as movimentações da
estrutura, decorrentes, inclusive, das variações de temperatura e ainda auxilie no conforto do
ambiente, reduzindo as temperaturas internas. As Falhas na impermeabilização em lajes de
cobertura podem gerar:
 Infiltração de água;
 Corrosão das armaduras e comprometimento da estrutura;
 Desplacamento de revestimentos e pintura;
 Comprometimento das instalações elétricas.
A maneira mais prática e com a melhor relação custo x benefício para impermeabilizar
estas áreas é o uso de impermeabilizantes ou mantas líquidas flexíveis.
5.3.1. Principais Patologias / Falhas Construtivas Encontradas

As principais patologias encontradas no Cond. Grand Park Parque das Árvores foram:
 Fissuras / Trincas;
 Ausência de impermeabilização;
 Infiltrações;
5.3.2. Evidências Fotográficas
Rachaduras na cobertura – Grand Park Pq. das Árvores

Infiltração no forro de gesso em virtude da ausência de impermeabilização (laje)

5.4. Muros
O muro é um elemento sólido, com certa verticalidade, destinado a limitar
terrenos, dividindo-os, dar proteção ou defesa, impedindo a entrada de pessoas e animais,
aprisionar, proporcionar a privacidade, impedir a visibilidade e fazer a contenção de terra.
5.4.1. Principais Patologias / Falhas de Construção Encontradas

Neste empreendimento as principais patologias / falhas de construção
encontradas foram:
 Rachaduras;
 Falha de Drenagem com comprometimento funcional do muro;
 Falta de Impermeabilização;
 Espessura muito fina do revestimento, causando o efeito popularmente conhecido
como fachada “fotografada”.
5.4.2. Evidências Fotográficas (Grand Park Parque da Árvores)
Rachaduras e Fissuras, com risco de queda do muro sobre os pedestres
Falha de impermeabilização / drenagem, com comprometimento estético e funcional do muro.
5.5. Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas – SPDA
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas são instalações

compostas por elementos de captação, condução e aterramento cujos objetivos são a
proteção das construções e das pessoas contra a ação dos raios.
Descontinuidade de elemento de Condução entre o para-raios e elemento de aterramento, ou
seja, a edificação e as pessoas não estão protegidas contra a ação de raios.
Descontinuidade de elemento de condução entre o para-raios e elemento de aterramento, ou


5.6. Demais Patologias / Falhas Construtivas Encontradas (Grand Park Pq. das Árvores)
5.6.1. Infiltrações internas – apartamento de morador
Fissura do rejunte, proporcionando infiltrações no apartamento.
Parede interna do apartamento – Bolhas na pintura ocasionadas por infiltração
Bolor e Bolhas na pintura causada por infiltração – Parede interna de apartamento
5.6.2. Estruturas Elétricas / Hidráulicas / Funcionais
Materiais utilizados (inclusive tubulação de incêndio) sofrendo de oxidação severa.

Mesmo com o conhecimento de que o condomínio localiza-se próximo à praia, optou-se por materiais
de baixa qualidade.
Tubulação para Tv a cabo subdimensionada em relação à quantidade de aptºs por torre (80)
Evidência de vazamentos Ausência de dispositivo de drenagem.
5.6.3. Fosso de Elevadores
Infiltração em fosso de elevador por falta de impermeabilização.
Infiltração em fosso de elevador (Alagamento)
6. CONSIDERAÇÕES DO LAUDO
Este laudo técnico não é, nem pretende ser, uma lista completa de todas as
patologias e/ou falhas de projeto e/ou falhas de construção existentens no empreendimento
Grand Park Parque da Árvores. Portanto, representa apenas uma amostra dos problemas
encontrados nos itens inspecionados, considerando o nível de inspeção proposto para este
trabalho.
7. CONCLUSÃO
Esta inspeção pode ser considerada conclusiva quanto às Patologias

Congênitas (originárias na fase de projeto em decorrência de desrespeito às
tecnologias normatizadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou de
falhas de especificação de material ou no detalhamento e especificações
inadequadas) e/ou Patologias Construtivas (quando os executores não dominam a
tecnologia e os responsáveis técnicos pela obra não controlam corretamente os
procedimentos produtivos). Assim, do ponto de vista do público leigo, as inúmeras
patologias aqui demonstradas são inaceitáveis; do ponto de vista de Arquitetura são
inadmissíveis, enquanto que do ponto de vista de Engenharia são intoleráveis.
Portanto, estas patologias são, em suma, reflexos do desrespeito à qualidade, à
técnica e ao trabalho exímio, aproximando em demasia do amadorismo.
Com o passar dos anos, estas patologias tendem a agravarem-se, gerando

entre as consequências altos custos de manutenção e a desvalorização imobiliária
acentuada dos imóveis deste empreendimento.
A solução para os problemas consistem em:
1) Remoção de todo o revestimento cerâmico das fachadas e execução de novo

revestimento cerâmico, com atendimento à simetria, alinhamento, nivelamento,
paralelismo, planeza, verticalidade, impermeabilização e aspecto visual agradável
e harmonioso, em conformidade com as normas ABNT NBR 13755:1996; ABNT
NBR 8214:1983; ABNT NBR 5732:1991; ABNT NBR 5737:1992; ABNT NBR
7200:1998; ABNT NBR 7211:2009; ABNT NBR 13749:1996, ABNT NBR
13281:2005, ABNT NBR 15812-2:2010, ABNT NBR 9574:2008, entre outras
aplicáveis.
À exemplo, a norma ABNT NBR 8214:1983 – Assentamento de Azulejos –

define, entre seus critérios, o seguinte sobre a aceitação do serviço de assentamento
de azulejos:
6. Inspeção
6.1 Princípios da inspeção.
A execução do revestimento deve ser inspecionada nas suas diferentes fases,
verificando-se o disposto nesta Norma, devendo-se dedicar especial atenção ao
seguinte:
d) execução do revestimento, verificação das dimensões das juntas;
e) alinhamento das juntas, nivelamento e prumo do revestimento de azulejo;
7 Aceitação e rejeição
7.1 O revestimento deve ser aceito se atender às prescrições desta Norma.
7.2 O revestimento mal executado, apresentando qualquer espécie de defeito, deve
ser reexecutado ou reparado.
7.3 Todo revestimento reexecutado ou reparado deve ser novamente submetido à
Fiscalização para inspeção.
7.3.1 O revestimento deve ser aceito se os reparos efetuados colocarem-no em
conformidade com o disposto nesta Norma.
7.3.2 Em caso contrário, o revestimento deve ser rejeitado.
Já a norma ABNT NBR 13755:1996 - Revestimento de paredes externas e

fachadas com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante,
Procedimento – entre seus 17 requisitos de aceitação, define o seguinte:
6 Critérios de conformidade
6.1 A execução do revestimento deve ser inspecionada nas suas diferentes fases,
levando-se em conta o disposto nesta Norma e na seguinte lista:
g) execução do revestimento, verificando as dimensões das juntas;
j) verificação sistemática do alinhamento das juntas, do nivelamento e do prumo do
revestimento;
6.2 O revestimento deve ser aceito se atender as prescrições desta Norma.
6.3 O revestimento executado em desacordo com esta Norma deve ser reexecutado
ou reparado.
6.4 Todo revestimento reexecutado ou reparado deve ser novamente submetido à
inspeção. O revestimento deve ser aceito se os reparos efetuados colocarem-no em
conformidade com o disposto nesta Norma.
2) Remoção do piso (passeio) nos pontos que apresentam anomalia e execução de

novo piso com atendimento aos requisitos empíricos (planeza, nivelamento) e/ou
técnicos vigentes (NBR 12307:1991 e/ou NBR 11804:1991 e/ou NBR 11806:1991,
entre outras aplicáveis);
3) Recuperação dos pisos de concreto das garagens, principalmente com

atendimento da resistência à compressão e à abrasão, em conformidade com as
normas ABNT NBR 5732:1991, ABNT NBR 5736:1991; ABNT NBR 5739:2007;
ABNT NBR 7583:1986; ABNT NBR NM 51:2001; ABNT NBR 7211:2009, entre
outras aplicáveis;
4) Execução de impermeabilização de todas as lajes de cobertura e telhados em

conformidade com a norma ABNT NBR 9574:2008;
5) Reparação estrutural, do revestimento, impermeabilização e pintura do muro, em

consonância com as normas técnicas vigentes;
6) Impermeabilização do fosso do elevador, em consonância com a norma ABNT

NBR 9574:2008;
7) Reparação do SPDA, com emissão de laudo técnico competente, em consonância

com a ABNT NBR 5419:2005.
8. ENCERRAMENTO
Este Laudo Técnico de Inspeção Predial do empreendimento
Grand Park Parque das Árvores é composto por cento e onze
folhas impressas e numeradas, foi elaborado pelo Engenheiro
Civil Mikhail Luczynski – M. Sc., que o subscreve.
São Luís, Ma, 12 de Novembro de 2015.
Eng. Civil MIKHAIL LUCZYNSKI – Mestre em

Estruturas e Materiais.
Carteira Profissional CREA/PA Nº 15.584-D
Registro Nacional Nº: 1504241460-1
9. MATERIAL CONSULTADO
- ABNT NBR NM 51:2001 - Agregado graúdo - Ensaio de abrasão "Los Angeles".

- ABNT NBR 5419:2005 - Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas.
- ABNT NBR 5732:1991 - Cimento Portland comum.
- ABNT NBR 5736:1991 - Cimento Portland pozolânico.
- ABNT NBR 5737:1992 - Cimentos Portland resistentes a sulfatos.
- ABNT NBR 5739:2007 - Concreto - Ensaios de compressão de corpos-de-prova cilíndricos.
- ABNT NBR 7200:1998 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas
inorgânicas - Procedimento
- ABNT NBR 7211:2009 - Agregados para concreto - Especificação
- ABNT NBR 7583:1986 - Execução de pavimentos de concreto simples por meio mecânico
- ABNT NBR 8214:1983 - Assentamento de azulejos - Procedimento
- ABNT NBR 9574:2008 - Execução de impermeabilização
- ABNT NBR 11804:1991 - Materiais para sub-base ou base de pavimentos estabilizados
granulometricamente Especificação
- ABNT NBR 11806:1991 - Materiais para sub-base ou base de brita graduada -
Especificação
- ABNT NBR 12307:1991 - Regularização do subleito - Procedimento
- ABNT NBR 13281:2005 - Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos
- Requisitos
- ABNT NBR 13749:1996 - Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas —
Especificação
- ABNT NBR 13755:1996 - Revestimento de paredes externas e fachadas com placas
cerâmicas e com utilização de argamassa colante - Procedimento
- ABNT NBR 13816:1997 - Placas cerâmicas para revestimento – Terminologia
- ABNT 13818:1997 - Placas cerâmicas para revestimento - Especificação e métodos de
ensaios
- ABNT NBR 13817: 1997 - Placas cerâmicas para revestimento – Classificação
- ABNT NBR 14992: 2003 - A.R. - Argamassa à base de cimento Portland para rejuntamento
de placas cerâmicas - Requisitos e métodos de ensaios
- ABNT NBR 15812-1:2010 - Alvenaria estrutural — Blocos cerâmicos Parte 1: Projetos
- ABNT NBR 15812-2:2010 - Alvenaria estrutural — Blocos cerâmicos Parte 2: Execução e
controle de obras.
- ABNT NBR 15900-1:2009 - Água para amassamento do concreto
Parte 1: Requisitos
ABREU, M. et al. Modeling the Behavior of Ceramic Tile Coverings. In: VIII WORLD
CONGRESS ON CERAMIC TILE QUALITY – QUALICER 2004, 2004, Castellón, Espanha.
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curso de Tecnologia de Produção de Revestimentos. 21 slides. Disponível em: http://tgp-
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BAUER, L. A. F. Materiais de Construção 2. 5ed. Rio de Janeiro: LTC – Livros Técnicos e

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BELTRAME, F.R. & LOH, K., Aplicação de selantes em juntas de movimentação fechada.
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BOLETIM TECNICO- Manual de Assentamento de Revestimentos de Fachada – Roman

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CARVALHO JR A.N-Técnicas de Revestimentos; Apostila do Curso de Especialização em

Construção Civil. 1. ed. Belo Horizonte: DEMC – EE.UFMG, 1999.54P.
CASS, C. Anchieving 100% Adhesive Coverage, an Industry Wide Approach. In: VIII WORLD
CONGRESS ON CERAMIC TILE QUALITY – QUALICER 2004, 2004, Castellón, Espanha.
Anais ... Castellón: Logui Impresión, 2004. p. P.GII.-99 – P.GII.-108.
DELBIANCO, G.A.B. Propriedades físico-químicas de vidrados cerâmicos preparados com

rejeitos galvânicos atuando como corantes. 2003. 82 folhas. Dissertação (Mestrado em
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FIORITO, A. J. S. I. Manual de Argamassas e Revestimento: Estudos e Procedimentos de

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GOLDBERG, R. P. Directed Adhered Ceramic Tile, Stone & Thin Brick Facades – Technical
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JUNGINGER, M. e MEDEIROS, J. S. Ação da Eflorescência de Carbonato de Cálcio sobre o

Vidrado de Placas Cerâmicas. Disponível em: http://maxjunginger.
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MALUF, R. H. Materiais de Construção Civil III. Apostila Curso Superior de Tecnologia. 44

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MANSUR, A. A. P. Avaliação da Expansão por Umidade em Placas Cerâmicas de

Revestimento. 2002. 131 folhas. Dissertação (Mestrado) – Depto Engenharia Metalúrgica e
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MEDEIROS J. S – Tecnologia e Projeto de Fachada de Edifícios –Tese (doutorado) – EP

USP – São Paulo -1999.
MENDES DA SILVA J.A. R – Professor Doutor – Apostila – Universidade de Coimbra –

Portugal -2007.
Últimos Anos e a Falta de Qualificação Profissional do Setor ( Trabalho publicado) (mestrado
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MERRIT, G. E. et al. Interferometer Measurements of the Thermal Dilatation of Glazed Ware.

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RIBEIRO A. F - Especificação de Juntas de Movimentação em Revestimentos Cerâmicos de
Fachada de Edifícios: Levantamento do Estado da Arte – Dissertação (mestrado) EP USP –
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SABBATINI. F.H; BARROS M.M.S. B – Metodologia para Controle de Qualidade e

Procedimentos para Caracterização dos Materiais Constituintes das Argamassas – PCC / EP
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SARAIVA, A. G. et al. Análise das Tensões entre Argamassa Colante e Placas Cerâmicas
Submetidas a Esforços de Natureza Térmica. In: IV SIMPÓSIO BRASILEIRO DE
TECNOLOGIA DAS ARGAMASSAS – IV SBTA, 2001, Brasília, Brasil. Anais. São Paulo:
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CAPIXABA SOBRE REVESTIMENTOS CERÂMICOS, 1998, Vitória, Brasil. Anais. Vitória:
Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, 1998. p. 17-34.
SILVESTRE J.D; BRITO J; COLEN I.F – Estratégia de Manutenções pro – activa para Juntas
de Revestimento Cerâmico – IST – Portugal.
TERRA R.C – Levantamento das Manifestações Patológicas em Revestimentos Cerâmicos

de Edificações da Cidade de Pelotas – Dissertação (mestrado) – UFRS.
UEMOTO R.L – Patologia Danos Causados por Eflorescência- “Tecnologia de Edificações”-

IPT – Editora PINI – SP – Brasil -1988 pg. 561 – 564.

Laudo Técnico GPark PQ Arvores

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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Cond. Grand Park, Parque das Árvores.

O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial foi solicitado pelo síndico do

Edificação: Condomínio Grand Park Parque das Árvores

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 1 de 134

2.2. Realização do Laudo

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – CREA/MA:

2.3. Período de Vistoria

2.4. Objeto da Inspeção

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 2 de 134

Vistas frontais do Cond. Grand Park Pq. Árvores em fase de construção

Fotos de maquetes virtuais da fachada externa e piscina (proposta comercial)

4. EXEMPLO DE ACABAMENTO DE OUTROS EDIFÍCIOS – SÃO LUÍS, MA

Os exemplos abaixo demonstram os níveis de acabamento externo de alguns

Edifício Porto Ravena Edifício Maison Renoir

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 4 de 134

Edifício Ari Oliveira – Fachada Lateral

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 5 de 134

5. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS – Grand Park Pq. Árvores

Os sistemas são relatados por localização generalizada, pois as ocorrências de

5.1. Acabamento Externo (Fachadas)

O sistema de acabamento externo adotado nesse empreendimento foi o de

A NBR-13.755/96 define este sistema de revestimento da seguinte forma: “Conjunto

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 7 de 134

Se a camada de regularização tivesse sido empregada, serviria para melhorar a

Quanto às argamassas adesivas, a norma brasileira NBR 14.081 (ABNT, 1998a)

A principal finalidade da utilização da placa cerâmica para revestimento é a proteção

Quanto às juntas de assentamento, que é o espaço regular entre duas placas

5.1.1. Principais Patologias – Acabamento Externo - G. Park Pq. das Árvores

• da qualidade do material utilizado;

As principais patologias em acabamento externo, encontradas quando da inspeção nesse

O descolamento das placas cerâmicas é caracterizado pela perda de aderência

Descolamento de cerâmicas na Cobertura

As principais causas do descolamento (localizado ou generalizado) estão, na maioria

Estufamento de cerâmicas – após essa fase haverá o descolamento

Ocorrendo superficialmente, essa cristalização da origem a eflorescência mais

Exemplo de Eflorescência – Cond. Grand Park Pq. das Árvores

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 10 de 134

O termo bolor ou mofo é entendido como a colonização por diversas populações de

Exemplo de Bolor – Cond. Grand Park Pq. das Árvores

Estas patologias aparecem por causa da perda de integridade da superfície da placa

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Exemplo de Gretamento – Cond. Grand Park Pq. das Árvores

F. Deterioração das Juntas

Ausência ou preenchimento parcial do rejunte

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Os ataques de agentes atmosféricos agressivos e/ou solicitações mecânicas por

5.1.2. Outras Patologias ou Falhas Construtivas encontradas – Evidências

Falha de Acabamento – Estética

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Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 14 de 134

Mudança de cor dos rejuntes

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Falha grotesca de acabamento

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Rejuntes com diferença acentuada

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 17 de 134

Este documento não apresenta emendas nem rasuras - Página 18 de 134

Diferença acentuada da espessura

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Falha de Acabamento de quina /

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