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Resumo
Este artigo tem como objetivo principal fazer uma análise da especulação
imobiliária no Cabula, localizado na periferia urbana de Salvador. Para tanto, utiliza-se
o método dedutivo. Faz-se uso também de entrevistas e pesquisa de campo, de modo a
coletar informações sobre o objeto deste estudo. Parte-se de uma abordagem teórica
acerca do espaço urbano e os agentes sociais responsáveis por sua produção e
reprodução, discutindo-se também o que é a especulação imobiliária. Em seguida, traça-
se um panorama sobre o crescimento imobiliário em Salvador, identificando fatores que
contribuem para esse processo e os principais locais onde isso vem acontecendo. Por
fim, chega-se ao foco deste trabalho que é a analise do recente crescimento imobiliário
no Cabula, a partir do ano 2000, no bojo da especulação imobiliária e a consequente
mudança do padrão habitacional da região. Assim, identificam-se algumas variáveis
importantes nesse fenômeno, mapeando onde se concentram esses novos
empreendimentos para elucidar a lógica de sua localização.
1
Bacharel em Urbanismo pela Universidade do Estado da Bahia (UNEB), Brasil. E-mail:
jamile.87@gmail.com
2
Bacharel em Urbanismo pela Universidade do Estado da Bahia (UNEB), Brasil.
3
Doutora em Geografia Humana pela Universidade de Barcelona (UB), professora da UNEB, Brasil.
Introdução
Iniciamos este artigo trazendo uma abordagem teórica sobre o espaço urbano e
os agentes sociais responsáveis por sua produção e reprodução. Em seguida, tratamos a
questão do espaço, os seus conceitos e as diferenças existentes neles.
Para compreender como se dá o recente crescimento imobiliário no Cabula no
bojo da especulação imobiliária e a consequente mudança do padrão habitacional da
região, identificamos algumas variáveis importantes nesse fenômeno, mapeando onde se
concentram os mais novos empreendimentos para elucidar a lógica de sua localização.
Vale notar que este processo está intimamente relacionado com o contexto da cidade de
Salvador.
Este artigo é parte de um processo de pesquisa4 e toma por base uma
compreensão geral do processo de especulação imobiliária na cidade de Salvador,
especialmente entre os anos de 2000 a 2010, com ênfase sobre o Cabula, considerado
por muito tempo como parte da periferia urbana dessa cidade.
O Cabula, integrante do Miolo de Salvador, localiza-se geograficamente em uma
área estratégica, entre a BR 324 e a Avenida Luis Viana Filho (Avenida Paralela)
(Figura 1).
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Fernandes (1992), Fernandes (2003), Lima (2010) e Pena (2010).
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Revista Geográfica de América Central, Número Especial EGAL, Año 2011 ISSN-2115-2563
A especulação imobiliária chega à periferia urbana de Salvador: origens e perspectivas do cabula
sob a ótica da habitação
João Soares Pena; Jamile de Brito Lima; Rosali Braga Fernandes
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A especulação imobiliária chega à periferia urbana de Salvador: origens e perspectivas do cabula
sob a ótica da habitação
João Soares Pena; Jamile de Brito Lima; Rosali Braga Fernandes
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De acordo com Ferreira (1996) apud Fernandes (2003), o ponto de partida para
as transações sobre o espaço e produção do mesmo está na propriedade do solo. Daí,
entre outros fatores, a importância desse agente, que detém a base concreta inicial de
todo o processo.
Os promotores imobiliários são formados pelo conjunto dos agentes que
protagonizam a produção e reprodução da cidade, pois são eles que transformam
projetos habitacionais em obras concretas. Suas atuações transformam o capital-dinheiro
em mercadoria, ou seja, em imóvel, envolvendo o financiamento, estudos técnicos, a
construção física do imóvel e sua comercialização. Assim, um conjunto de agentes com
funções diferenciadas e em etapas distintas do processo de produção do espaço são
denominados promotores imobiliários (CORRÊA, 2002).
Corrêa (2002) acrescenta que os promotores imobiliários tem uma estratégia
baseada em duas ações basicamente: primeiro eles se dedicam a satisfazer as
necessidades da camada solvável da população e depois, com a ajuda do Estado,
produzem residências para as camadas mais empobrecidas.
O Estado, por sua vez, age de forma complexa na organização do espaço da
cidade, variando temporal e espacialmente. Por um lado, este agente atua na regulação
do uso do solo urbano e, por outro, desempenha também o papel de industrial,
proprietário fundiário e promotor imobiliário. Ainda, é o foco de reivindicações por
parte de movimentos sociais urbanos (CORRÊA, 2002).
Vale ressaltar que a atuação do Estado não é neutra e equitativa. Como as
necessidades sociais são ilimitadas, mas os recursos são limitados, a ação do Estado,
marcada pelos conflitos de interesses das diferentes classes, tende a priorizar as
necessidades e os interesses da classe dominante.
Como vivemos em uma sociedade desigual, o espaço urbano é bastante
heterogêneo. Grande parcela da população não tem capacidade de acessar certos bens,
como a habitação, o que faz com que muitos residam em áreas precárias e sem
infraestrutura. Corrêa (2002) afirma que esses agentes modulam o espaço urbano,
principalmente por meio da favela, já que isso ocorre sem a participação dos outros
agentes. Só com a evolução dessas ocupações é que o Estado implanta aí alguma
infraestrutura.
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Salvador vem sofrendo uma expansão urbana lenta desde a sua fundação (1549).
Todavia, o crescimento de seu tecido urbano tornou-se mais intenso no século XX
(Figura 3).
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Conforme a Secretaria Municipal da Fazenda do Rio de Janeiro, enfiteuse (ou aforamento) é um regime
em que o proprietário atribui a outrem o domínio de seu terreno, recebendo deste uma pensão anual, como
acontece com as áreas de marinha (PMRJ, 2010).
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que como foi dito anteriormente é onde há o maior estoque de terras vazias,
configurando-se como um grande vetor de expansão.
Como se percebe atualmente, os empreendimentos localizados não só na
Avenida Paralela, mas em Salvador como um todo estão acompanhados de uma
publicidade pujante em diversas modalidades midiáticas que disseminam “questões
simbólicas e subjetivas relacionadas ao lugar e ao indivíduo”. (VIEIRA JÚNIOR, 2007,
p. 28). Percebemos também o apelo à natureza quando as propagandas informam que há
um parque, uma área verde, etc. nas proximidades ou dentro do próprio
empreendimento.
Em entrevista realizada para por Pena (2010), a engenheira de avaliação de
imóveis da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ) de Salvador Marília Lopes
Coutinho informou que ultimamente “a classe média alta procura mais o Horto, Pituaçu,
Patamares, Greenville, Alphaville, Pituba Ville, Barra, Ondina, Graça... Já a classe
média, procura bairros como o Cabula, Brotas, Vila Laura, Costa Azul” (PENA, 2010,
p. 69).
Marcos Vieira Lima, Diretor de Marketing da Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA) explica que o crescimento
imobiliário é um fenômeno em todo o país e que isso resulta da redução da taxa de
juros, facilidades no financiamento e o aumento da renda da população (PENA, 2010).
Além disso, podemos perceber que o crescimento imobiliário em Salvador se
insere na lógica de espetacularização contemporânea das cidades, adotando padrões
estéticos internacionais. Jacques (2004) assegura que essa padronização segue também a
lógica espetacular, de modo que esses empreendimentos residenciais
contemporâneos de Salvador poderiam estar em outras metrópoles sem causar muitas
discrepâncias em suas paisagens.
Uma das características mais marcantes nesse processo é a verticalização, que é
um aspecto típico de grandes metrópoles. Podemos perceber que, em Salvador, a
verticalização não acontece apenas nas áreas de status elevado e centrais. Isto tem
acontecido também em outras porções da cidade, onde o valor imobiliário vem
crescendo, como no Cabula. É o que veremos a seguir.
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Como dito anteriormente, é a partir dos anos 1960 que Salvador começa a passar
por uma expansão mais significativa, sobretudo devido aos loteamentos realizados e a
construção de inúmeros conjuntos habitacionais populares por parte do Estado. O
Cabula foi uma das áreas onde isso aconteceu.
Formado inicialmente por ocupação agrícola e caracterizado pelas numerosas
chácaras onde se cultivava laranja, o Cabula começa a sofrer alterações já nos anos
1950, sendo que é em 1965-1966 que acontece a abertura da Rua Silveira Martins,
principal eixo viário desta região (FERNANDES, 2003).
A partir dos anos 1970 o Cabula passa a abrigar diversos serviços públicos e
privados, como hospitais, escolas, universidades, um grande supermercado, bancos, etc.
A localização de tais empreendimentos resume-se ao eixo de cumeada, Rua Silveira
Martins, a Avenida Edgard Santos, a Avenida Paralela e o entorno delas.
O fato de o Cabula possuir infraestrutura física e serviços urbanos impulsionou
aí o crescimento habitacional. O Estado construiu nessa região diversos conjuntos
habitacionais, os quais passaram a ser uma das principais características do Cabula. São
conjuntos populares e extensos, o Doron, por exemplo, foi construído pela URBIS e tem
1.288 unidades.
Segundo levantamento realizado por Fernandes (2003), entre 1976 e 2000 foram
construídos 34 conjuntos habitacionais/condomínios no Cabula, totalizando 9935
unidades residenciais. Tais empreendimentos eram principalmente voltados às classes
média e baixa, com rendas reais entre 3 e 5 salários mínimos no caso dos construídos
pela URBIS, rendas entre 5 a 10 salários mínimos quando se tratava de
empreendimentos feitos pelo Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais
(INOCOOP) e daí em diante de competência da Caixa Econômica Federal (CEF).
Até 1999 a categoria residencial que caracterizava o Cabula eram esses grandes
conjuntos habitacionais construídos pela URBIS e pelo INOCOOP, de caráter popular,
diferenciando essa região do restante da cidade de Salvador (FERNANDES, 2003).
Todavia, essa realidade começa a sofrer alterações mais acentuadas após o ano 2000,
quando vários condomínios foram e estão construídos nesse local com uma tipologia
habitacional diferente da adotada pelos órgãos anteriormente citados.
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Apenas a segunda e menor etapa do Horto Vela Vista está no perímetro do Cabula.
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Conclusão
O Cabula vem passando por várias alterações no que tange a sua configuração
habitacional seguindo uma tendência das grandes metrópoles contemporâneas. Assim, a
verticalização figura entre as mais importantes características dos empreendimentos
recentes.
A localização desses empreendimentos é estratégica, visto que eles estão nas
áreas mais bem servidas e mais valorizadas da região. A presença de muitos serviços
nesses eixos viários lhes confere alto Valor Relativo, enquanto que a implantação de
empreendimentos residenciais e comerciais de alto valor agregado atribui uma elevação
no Valor Relacional da área.
Ainda, pudemos observar que tem havido uma mobilidade social no Cabula,
resultante da melhoria das condições socioeconômicas da população brasileira nos
últimos anos.
Devido às alterações que vem acontecendo no Cabula, não apenas na tipologia
da ocupação, mas também na renda da população, no Valor Relacional da região no
contexto de Salvador, é necessário ter cautela ao classificá-lo como periferia urbana. É
notório que a região passa por transformações, as quais a “aproximam” das
centralidades da cidade, além do importante fato de estar na rota do mercado imobiliário
especulativo.
Por fim, desde que foi uma área rural até a passagem pela classificação de
periferia urbana de Salvador o Cabula mudou muito e hoje se constitui em um dos
bairros mais complexos e movimentados da cidade carecendo, sempre, de análises
científicas para acompanhar, prever e mesmo atuar sobre as transformações que estão
por vir.
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Referências
CAMPOS FILHO, Cândido Malta. Cidades Brasileiras: seu controle ou o caos: o que os
cidadãos podem fazer para a humanização das cidades no Brasil. 3 ed. São
Paulo: Studio Nobel, 1999.
CORRÊA, Roberto Lobato. O espaço urbano. 4. ed. São Paulo: Ática, 2002.
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SANTOS, Elisabete et. al. O Caminho das Águas em Salvador: Bacias Hidrográficas,
Bairros e Fontes. Salvador: CIAGS/UFBA; SEMA, 2010.
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