Habitabilidad en Los Conjuntos Multifamiliares de Interés Social Construidos en Cali Entre 1990 y 2010

Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares
de interés social construidos en Cali entre 1990 y 2010

Montoya Flórez, Olga Lucía
Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de interés social construidos en Cali entre
1990 y 2010 / Olga Lucía Montoya Flórez.--Cali : Editorial Bonaventuriana, 2014
190 p.
ISBN: 978-958-8785-46-2
1. Vivienda popular 2. Viviendas multifamiliares 3. Urbanismo - Cali (Colombia) 4. Desa-

rrollo urbano - Cali (Colombia) 5. Habitabilidad 6. Proyectos de vivienda 7. Política de
vivienda 8. Arquitectura y medio ambiente 9. Construcción - Cali (Colombia)
728.1 (D 23)
M798h
© Universidad de San Buenaventura Cali

Editorial Bonaventuriana
Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares

de interés social construidos en Cali entre 1990 y 2010
© Autora: Olga Lucía Montoya Flórez

Docente Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño
Grupo de investigación: Arquitectura, Urbanismo y Estética
Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño
Universidad de San Buenaventura Cali
@ Editorial Bonaventuriana, 2014

Universidad de San Buenaventura
Dirección Editorial de Cali
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El autor es responsable del contenido de la presente obra.

Prohibida la reproducción total o parcial de este libro por cualquier
medio, sin permiso escrito de la Editorial Bonaventuriana.
© Derechos reservados de la Universidad de San Buenaventura.
ISBN: 978-958-8785-46-2
Tiraje: 100 ejemplares
Cumplido el depósito legal (ley 44 de 1993, Decreto 460 de 1995 y decreto 358 de 2000)
Impreso en Colombia - Printed in Colombia.

2014
2014
Agradecimientos
A la Universidad de San Buenaventura Cali, a su rector, a la Dirección de Investigaciones,
al Decano de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño por su apoyo durante todo el
proceso de realización de la investigación, a la arquitecta Liliam Paz, secretaria académica
de la Facultad, así como también a la Editorial Bonaventuriana.
Al Departamento Administrativo de Planeación Municipal, especialmente al señor Gil-

berto Moreno, en la oficina de Control Posterior de Construcciones; a las curadurías 1 y
3. También es necesario reconocer el apoyo de las constructoras que hacen parte del
estudio, generosas en información de los proyectos realizados y disposición en su tiempo
de atención, como también a las cajas de compensación familiar a través de sus depar-
tamentos de vivienda. A directivos y personal administrativo de Camacol y la Secretaría
de Vivienda Social del Municipio de Santiago de Cali.
A Luis Alfredo Loaiza, sociólogo y asesor metodológico; a los estudiantes que como mo-
nitores y auxiliares de investigación lograron una valiosa consecución planimétrica de la
información a tráves de los trabajos de campo, los dibujos de las planimetrías descriptivas,
los análisis y las encuestas realizadas a los habitantes de los conjuntos, estos fueron:
Marysol Henao, Julián Lerma, Andrés López, Paula Echeverry, Denny Román, Esteban Nieto,
Agradecimientos | 5
Bianeth Pérez, Ana Mac. Cormick, Suley Idárraga, William Vélez, Willíam Mejía, René Viera,
Diego Arteaga, Manuel Moreno, Daniela Zules, Johanna Loaiza, Luisa Murillo, Julián Prado,
Jhon Mosquera, Juan Camilo Aragón, Santiago Ayerbe, Esteban Castaño, Diana Esquivel,
Juan Felipe Díaz y Andrés Echavarría.
Y al final, mi amigo y compañero de curso Edward Conde, quien llegó con generosidad
a darme una mano con la presentación gráfica de los casos de estudio.
6 | Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de interés social construidos en Cali entre 1990 y 2010
Tabla de contenido
Introducción.........................................................................................................9
Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad

como modelo operativo de análisis..................................................................15
Hábitat, habitar y habitabilidad: relaciones estrechas................................................. 18
¿Qué es la habitabilidad? ............................................................................................. 21
Los indicadores.............................................................................................................. 24
La habitabilidad como modelo analítico ...................................................................... 27
La vivienda de interés social.

Contexto histórico nacional y local...................................................................31
Antecedentes: periodo 1950-1980 .............................................................................. 34
Desarrollo de los multifamiliares de VIS
en Cali entre 1990 y 2010.............................................................................................. 36
Análisis de la habitabilidad en los conjuntos multifamiliares

de interés social para los estratos uno, dos y tres..........................................55
Contenido | 7
Definición de los casos.................................................................................................. 58
Técnicas e instrumentos............................................................................................... 61
Exploración de las condiciones de habitabilidad......................................................... 63
Conclusiones....................................................................................................139
Bibliografía........................................................................................................148
Anexos..............................................................................................................151
Caso de estudio 1: Altos del Aguacatal...................................................................... 152
Caso de estudio 2: Brisas de los Alamos.................................................................... 154
Caso de estudio 3: Edén de Comfandi....................................................................... 156
Caso de estudio 4: El Samán....................................................................................... 158
Caso de estudio 5: Gratamira...................................................................................... 160
Caso de estudio 6: Jardín de la Camelia..................................................................... 162
Caso de estudio 7: Kumanday.................................................................................... 164
Caso de estudio 8: La Alborada................................................................................... 166
Caso de estudio 9: Mirador del Aguacatal................................................................. 168
Caso de estudio 10: Multifamiliares La Base.............................................................. 170
Caso de estudio 11: Palmas de Mallorca................................................................... 172
Caso de estudio 12: Portada de Comfandi................................................................ 174
Caso de estudio 13: Puente del Comercio................................................................. 176
Caso de estudio 14: Reserva de Vallegrande............................................................. 178
Caso de estudio 15: Ribera Campestre...................................................................... 180
Caso de estudio 16: Santa Mónica............................................................................. 182
Caso de estudio 17: Sol de Oriente............................................................................ 184
Caso de estudio 18: Sorrento...................................................................................... 186
Caso de estudio 19: Torres de Comfandi................................................................... 188
Introducción
El concepto de habitabilidad alude a la calidad o cualidad del espacio habitable y se
encuentra estrechamente relacionado con el término hábitat, que se define como el
medioambiente físico transformado por el hombre para ser ocupado. Esta acción de
transformación que puede ser individual o colectiva, revela los procesos de apropiación
particulares para cada contexto, como también las tradiciones culturales y las relaciones
sociales que se establecen en cada comunidad.
El marco temporal de este estudio corresponde al periodo a partir del cual se promulgó
la Constitución de 1991, con grandes efectos en el desarrollo urbano y arquitectónico
en las ciudades colombianas, especialmente en lo que tiene que ver con la vivienda de
interés social (VIS), dado a que la misma otorgó al Estado un papel más de facilitador
que de promotor –como lo venía siendo–, lo que ha permitido una mayor intervención
del sector privado en el desarrollo de los programas de VIS.
La vivienda de interés social es aquella destinada a los hogares de menores ingresos,

desarrollada a través de recursos en dinero o especie destinados por el Gobierno Nacio-
nal. En cada plan nacional de desarrollo, el Gobierno Nacional debe establecer el tipo y
el precio máximo que tendrán estas soluciones, de acuerdo con criterios como el déficit
habitacional, las condiciones de crédito y de la oferta y los montos disponibles por parte
Introducción | 9
del sector financiero y del Estado, destinados para tal fin, según el artículo 91 de la Ley
388 de 1997.
El enfoque de la política de vivienda hacia la demanda (que elimina los subsidios dirigidos
a la oferta), centra sus esfuerzos en la disminución del déficit cuantitativo; sin embargo,
como bien los señala Martin Heidegger (1989) “La auténtica escasez de habitaciones es
tan vieja como la guerra mundial y la destrucción. El aumento de población en la tierra
y la situación de los trabajadores industriales. La auténtica escasez de moradas radica
en que los mortales siempre vuelven a buscar la esencia del morar, de que deben pri-
mero aprender a morar” (144,152). La invitación, entonces, es volver el morar (como lo
expresa Heidegger), un acto de aprendizaje, –hacia la construcción del habitar y–, de las
condiciones básicas que lo permiten, porque sin esto el hecho de habitar queda vacío
de significado y el resultado es la poca o nula valoración de la vivienda y en general de
las condiciones urbanas y arquitectónicas en la ciudad.
El cambio de rol del Estado de promotor a facilitador, tuvo su fundamento –entre otros–,
en la gran carga burocrática que implicaban los procesos de gestión y construcción de
los programas de vivienda con el Estado, además de prácticas corruptas en algunas
entidades, las cuales se pretendían remediar en virtud de una gestión descentralizada
que contase con mayor control por parte de los municipios.
Sin embargo, delegar la mayoría de las decisiones relacionadas con la gestión, el diseño
y la construcción de vivienda de interés social al sector privado conlleva que este tome
finalmente las decisiones de localización (dada la ausencia de una política de suelo) y
determinación de tipologías (frente a la carencia de criterios de calidad) para desarrollar
los planes de VIS en las ciudades.
Además, en los últimos años los desarrollos de VIS –como se muestra en este trabajo de
investigación–, corresponden en su mayoría a soluciones para los estratos medios, lo que
indica dos situaciones: la primera, que para el sector privado la construcción de viviendas
debe resultar rentable (en respuesta a su razón de ser); y la segunda, la presencia de un
sector medio de la población que encuentra en la oferta actual de vivienda de interés
social desarrollada en los rangos más altos, una opción adecuada para solucionar su
morar o su habitar.
El resultado social es, entonces, el de un sector medio cubierto por la oferta de vivienda
de interés social, mientras que los estratos 1 y 2, sumidos en condiciones de mayor
precariedad, continúan sin posibilidad de acceso a las soluciones de vivienda, dadas las
propias condiciones que impone el mercado para la adquisición de subsidios y créditos
como, entre otras circunstancias, la obtención de un empleo formal como garantía.
Así, el resultado urbano de la ciudad apunta, además del desorden y la expansión de
áreas heterogéneas en su desarrollo, a la degradación de las condiciones ambientales
y a una estructura edilicia de escaso valor arquitectónico, lo cual redunda en la falta
de apropiación del patrimonio natural y arquitectónico por parte de las personas que
habitan los proyectos VIS y, por consiguiente, en la poca valoración de la ciudad y su
dinámica urbana.
Los programas de vivienda de interés social en Cali han estado enfocados en dos zonas
con características ambientales particulares, como son: la zona aluvial y la zona de
ladera, las cuales por sus condiciones ambientales y naturales requieren un desarrollo
urbano planeado que garantice condiciones adecuadas para la vida y perpetuidad del
potencial natural.
En cuanto a la escala arquitectónica, específicamente en el conjunto y en la unidad,

vemos como las opciones se reducen a unos cuantos modelos que se aplican sin tener
en cuenta el lugar y las condiciones climáticas que en él concurren, para instalar de esta
manera un tipo de arquitectura que, además de ignorar el entorno inmediato, poco aporta
a las condiciones de habitabilidad, tanto en su aspecto arquitectónico como en el urbano.
Este trabajo de investigación, desarrollado en la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño

de la Universidad San Buenaventura Cali, con recursos obtenidos mediante convocato-
rias internas realizadas desde el 2008, comprende varias fases que a continuación se
describen:
Una primera fase consistió en una mirada general a la habitabilidad en la vivienda de

interés social, en la cual influyeron las tipologías unifamiliar y multifamiliar desarrolladas
entre 1990 y el 2006, dirigidas a los estratos 1, 2 y 3. En esta fase, y según el marco teórico
determinado, se desarrollaron las categorías de análisis propuestas a partir del concepto
de habitabilidad, a la par del trabajo de campo y de recolección de información, que se
encontraba incompleta y dispersa. Este acopio sirvió para elaborar un panorama actual
de la vivienda de interés social en Cali.
La segunda fase se enfocó en el estudio de los proyectos unifamiliares y multifamiliares

llevados a cabo entre el 2006 y el 2010, así como aquellos dirigidos a los estratos 4 y 5,
lo que permitió visualizar el panorama completo de la calidad de la VIS bajo la gestión
privada, después de la Constitución de 1991.
Finalmente, en la tercera fase se profundizó en las condiciones de habitabilidad presentes

en los conjuntos multifamiliares de VIS y de vivienda de interés prioritario (VIP) dirigidos
hacia los estratos 1, 2 y 3. Implicó, así mismo, un complemento de la anterior fase a partir
Introducción | 11
de parámetros cualitativos y cuantitativos al incluir de manera prioritaria a los habitantes
de los conjuntos y a los diversos actores involucrados tanto en el diseño como en la
gestión y construcción de los proyectos VIS.
Es esta tercera fase, la que finalmente se expone en este libro, la que busca evaluar
las condiciones de habitabilidad presentes en la vivienda de interés social desarrollada
a través de la tipología multifamiliar entre 1990 y el 2010 en Santiago de Cali y dirigida
hacia los estratos 1, 2 y 3.
En síntesis, el estudio propone, a partir del concepto de habitabilidad, conciliar los as-
pectos de análisis a escala urbana –de ciudad–, las características físico-espaciales de
la unidad de vivienda y la percepción de los habitantes y actores claves, con el ánimo de
aportar criterios para las propuestas VIS.
La hipótesis guía de este estudio es la siguiente: La mayoría de los conjuntos multifa-

miliares de VIS desarrollados en Santiago de Cali entre 1990 y el 2010 y dirigidos a los
estratos 1, 2 y 3, presentan una baja valoración de las condiciones urbanas, ambientales y
sociales del lugar de implantación, lo que implicó el establecimiento de tipologías urbanas
y arquitectónicas estándares. Lo anterior genera la degradación del medio construido y
natural, y una falta de apropiación por parte de los habitantes de la vivienda, del conjunto,
del sector y, por último, de la ciudad.
La metodología empleada incluyó medios de procesamiento cuantitativo y cualitativo

como complemento al análisis gráfico y planimétrico. Los medios cuantitativos permi-
tieron procesar los trabajos de observación in situ, visita a los proyectos VIS y encuestas
aplicadas a los habitantes de algunos de ellos. Los medios cualitativos se fundamentaron
en trabajos desarrollados con los grupos focales y las entrevistas con los actores claves
en el diseño, la gestión y la producción de la vivienda y, así mismo, momentos del trabajo
de campo.
La relevancia de este trabajo radica en la valoración del entorno, entendido en sentido

amplio como la escenografía conformada por los elementos naturales: (ríos, arboles,
topografía) y la respuesta del conjunto a estos factores a través de elementos como la
orientación, el aprovechamiento de visuales, los elementos de protección climática y la
relación que se establece entre esta escala relativa al proyecto arquitectónico y la ciudad.
Es también un aporte basado en la participación de los habitantes y en su percepción

de las condiciones de habitabilidad, valoradas tanto en la unidad de la vivienda como
en la escala del conjunto. En la misma línea, la voz de los actores claves en la gestión, el
diseño y la producción, permite comprender y construir un panorama más amplio del
estado actual de la VIS, de acuerdo con el concepto de habitabilidad propuesto.
El análisis realizado debería contribuir tanto al sector público, a través de los lineamien-
tos generales para una gestión de la VIS, como al sector privado gracias a conclusiones
que pueden derivar en la mejora del diseño urbano y arquitectónico. La reivindicación
de la valoración de las condiciones del entorno, y del grupo social al cual se dirigen las
soluciones al momento de plantear los proyectos de vivienda social, se encuentra en la
misma línea de abogar por una vivienda social en Colombia que responda a las cifras
del déficit, pero con parámetros de calidad.
Una calidad en donde se tengan en cuenta aspectos del entorno como la valoración de
las visuales, la topografía, el diseño de espacios comunes y públicos amables con los
habitantes y con las condiciones del clima, además de su correcta inserción en la ciudad
a través de los distintos sistemas estructurantes del territorio y de la estructura ambiental,
como son los equipamientos, el espacio público, los servicios públicos domiciliarios y el
sistema vial y de transporte.
De acuerdo con lo anterior, el primer capítulo es una la elaboración teórica alrededor de

la habitabilidad y los conceptos afines, los que sustentan las definiciones conceptuales
y los criterios que componen el término para su análisis a lo largo del estudio.
El segundo capítulo presenta la descripción histórica del desarrollo de la vivienda social

en Cali.
La estructura metodológica, las técnicas de análisis y recolección de la información dise-

ñados para el estudio y la introducción al análisis de habitabilidad basado en los estudios
de caso conformados por los multifamiliares de VIS dirigidos a los estratos 1, 2 y 3, en el
periodo 1990 – 2010, son materias que comprende el tercer capítulo.
Finalmente, y como complemento, se organizan las fichas con la información detallada

de los diecinueve proyectos que conforman los casos del estudio.
El análisis de las condiciones de habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de VIS se

ha querido presentar en un formato alejado del informe de investigación y más cercano
a un relato continuo sobre aspectos relacionados con la calidad, que permite ilustrar
cada uno de los temas.
Introducción | 13
Desde la noción de hábitat
al concepto de habitabilidad
como modelo operativo de análisis
En términos generales y de acuerdo con la definición del diccionario de la Real Academia
Española el término habitabilidad se refiere a la “cualidad de habitable y en particular
la que, con arreglo a determinadas normas legales, tiene un local o una vivienda”. Esta
definición logra sintetizar los aspectos fundamentales para la definición del término:
condición para habitar, normas legales, uso del espacio.
Dicha condición de habitable para el caso de la vivienda está dada por el acto de morar
ese espacio para la intimidad de las personas con estrecho vínculo familiar, y por un
grupo social sin relación de parentesco y que puede estar indicado como un local según
la definición de la Real Academia Española. Tanto en el espacio para la intimidad como
para el encuentro del grupo social se hace necesario identificar cuáles se definen no
solo por el marco legal y político, sino también por aspectos culturales, ambientales
y económicos.
En términos de Heidegger (1989), los mortales moran en la medida en que tratan con
consideración a la tierra, al cielo, a los divinos1 y a los mortales, trato en estrecha relación 1. “Los divinos son los mensajeros que hacen
signos de la divinidad. Por su actividad, se
con las condiciones que el hombre se proporciona a partir de su relación armónica –se- manifiesta el dios en su presencia o se
gún Heidegger– con lo que lo rodea. Además, se construye en la medida en que se ha aparta en su ocultación. Si nombramos los
divinos, pensamos ya en las otras tres –la
morado, lo que se podría interpretar como dar sentido al entorno construido según se tierra, el cielo y los mortales–“. p. 39.
ha habitado. En palabras de López (2011):
Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 17

Muchas de ellas no serán nuevas, sino olvidadas o marginadas por el imperio de la tecnología
y del consumo. La luz y el calor del sol, la frescura de la brisa en nuestra piel, el aroma y la
tersura de una flor, la lejanía de un paisaje, la contemplación atenta de la escena urbana, la
fluidez de nuestra comunicación con el otro, la comprensión de un lenguaje cultural ajeno
y tantas otras vivencias que constituyen el habitar, forman parte de ese aprendizaje que,
una vez más, hemos de realizar (pp.100-107).
Hábitat, habitar y habitabilidad:

relaciones estrechas
Si valoramos la reflexión desde aspectos más generales y la dirigimos hacia otros de índole
más particular, se puede hablar del hábitat como el espacio idóneo para el encuentro y
la permanencia del grupo. Si consideramos de nuevo la definición realizada por la Real
Academia Española, se puede entrever que es un término derivado de la ecología en el
sentido de “lugar de condiciones apropiadas para que viva un organismo, especie o co-
munidad animal o vegetal”. Al indagar por definiciones más próximas al urbanismo y a la
arquitectura, el hábitat se refiere, entre otros, al medioambiente y al entorno físico en el que
pueden habitar los seres vivos (Páez, 2003). El mismo autor identifica tres componentes:
las unidades territoriales, los lugares simbólicos y los de identidad cultural, que aluden
a su vez a problemáticas concretas en aspectos geográficos, antropológicos y urbanos.
Por otra parte, para la Contraloría General de la República2 (CGR) (2009), el hábitat se
puntualiza como el espacio domesticado y configurado a partir de una serie de entornos
en donde la vivienda es uno de los soportes físicos dentro de la estructura urbana, que
posibilita el arraigo y el afianzamiento sobre el territorio.
El hábitat se refiere, entonces, a un medio con las características idóneas para el desarrollo
de la vida de las especies, entre las que se encuentran los asentamientos humanos. Como
se puede apreciar en estas definiciones, la noción de hábitat tiene estrecha relación con
la condición de habitable, de territorio apto para la vida, con el sistema de relaciones que
establecen los seres vivos entre sí y con el entorno que los soporta.
En el marco de estos axiomas, la habitabilidad para la CGR, –que involucra aspectos físicos
como la casa, otros de carácter ambiental y social como el entorno, y otros de índole
socio-cultural–, se convierte en la meta del bienestar, en el medio para conseguir un
adecuado hábitat. Las condiciones de habitabilidad estarían determinadas por los límites
2. Contraloría General de la Republica. “Evo-
lución de la política nacional de biodiver-
y externalidades ecológicas, sociales, económicas, políticas, tecnológicas y culturales.
sidad. Estado de los recursos naturales y
del ambiente 2008-2009”. Cap. IV: Hábitat La amplitud del término aplicado en distintas ciencias y disciplinas no impide identificar
y vivienda digna: una deuda creciente. elementos claves y constantes en referencia a la comunidad viva –animal o vegetal– que
lo compone y otorga sentido al espacio. Ahora bien, tras revisar la bibliografía especia-
lizada y enfocar el término en un medio específico, junto con las actividades humanas
que puedan desarrollarse en él, es factible identificar tres componentes básicos para
su estudio, como son los aspectos físicos, ambientales y sociales. Finalmente, el énfa-
sis puesto en cada uno de estos tres medios determina las diferencias y riqueza en el
abordaje del concepto.
Para Alberto Saldarriaga (2006) el hábitat se entiende como el objeto principal de la

disciplina arquitectónica, si se asume la arquitectura en función del habitar. Mientras
el hábitat se ubica en un ámbito externo y puede referirse a un entorno, el habitar se
instala en un ámbito interior, en el modo de permanecer o no en lo contenido. De esta
manera, la habitabilidad es la cualidad de habitable que se presenta en dichos ámbitos
y señal de los aspectos del exterior que determinan y afectan los modos de habitar un
determinado espacio.
El abordaje de la vivienda a partir de la noción de hábitat nos permite retomar la si-

guiente definición: “El concepto actual de vivienda ha estado vinculado estrechamente
con la situación global de los asentamientos humanos y el consiguiente suministro de
los insumos necesarios para el logro de las adecuadas condiciones de habitabilidad y
la satisfacción de necesidades básicas como infraestructura de servicios, equipamiento
social y empleo” (Guardia, 1987, pp. 57-59).
Para el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), los problemas de
la vivienda están asociados a otros temas como los de crecimiento y distribución de la
población, a la urbanización a nivel mundial y a otros asuntos asociados con una visión
global del medioambiente (Rivera Páez, 2003). Los principales escenarios internacionales
promovidos por el programa de las Naciones Unidas en los que se han abordado los
problemas referidos al hábitat urbano, el medioambiente y la vivienda, han sido:
– 1972: Conferencia de Estocolmo sobre medioambiente humano y su desarrollo.
– 1976: Conferencia Mundial sobre Asentamientos Humanos, Vancouver, Hábitat I.
– 1996: Cumbre Mundial de Ciudades, Hábitat II.
– 2000: Cumbre del Milenio: Declaración de los objetivos del milenio.
– 2012: Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Desarrollo Sostenible, Río+20.
Los problemas en torno a los cuales se organizan las cumbres mundiales de hábitat y
medioambiente y que convocan a varios países, deben conducir a soluciones traduci-

das en leyes que den cuenta de las políticas de desarrollo de los gobiernos a través de
planes y proyectos.
La concepción del Estado asistencialista ayudó a consolidar la idea de que la habitabilidad

mejoraba con la dotación de estructuras físicas, juicio heredado de la economía clásica
de bienestar.3 El tiempo y las condiciones de pobreza extrema cada vez más agudas en
las ciudades latinoamericanas, dan testimonio de lo errado de esta concepción.
En 1976, la primera conferencia sobre hábitat, llevada a cabo en Vancouver, promueve

la autoconstrucción y la vivienda evolutiva, modelo que fructifica posteriormente en la
propuesta de lotes con servicios que se instala como la más acorde con la realidad social
de ese momento, en contraposición al arquetipo de erradicación de asentamientos. Pro-
puestas como las de participación y autogestión comunitaria recibirán críticas posteriores
por considerar que aumentan costos y cargas a un sector de la población que vive ya
suficientes complicaciones para acceder a una vivienda y entorno dignos.
En lo que respecta al ambiente, la conferencia de Estocolmo de 1972 bosqueja soluciones

basadas en los avances tecnológicos a fin de superar los desequilibrios causados por
los procesos de urbanización. Es, entonces, cuando surge la postura crítica basada en el
límite de los recursos, que plantea en términos de emergencia la necesidad de establecer
un máximo en el crecimiento poblacional y la adopción de un sistema natural capaz de
retornar al punto de equilibrio.
Hacia la década de los ochenta, el informe global sobre asentamientos, que fructificó
en la “estrategia global para el albergue hacia el año 2000”, introdujo conceptos como
facilitación (el sector público como facilitador del desempeño de los mercados) y aso-
ciación (redes de apoyo y programas especiales que desde diversos frentes intentaban
dar cuenta de una complejidad imposible de reducir exclusivamente a la propiedad del
bien construido).
La apertura al mercado global introduce nuevas variables y modos de accionar que restan
soberanía al Estado y diluyen sus funciones, las cuales comienzan a prestarse por la em-
presa privada. Esto significó un cambio importante al introducir factores de rentabilidad
3. En el siglo xix la sociedad industrial sitúa el en muchos casos por encima del bienestar social, los cuales entran en competencia con
concepto de bienestar como la posibilidad los servicios que por derecho pertenecen a los ciudadanos.
de acceder a los bienes producidos a través
de dinámicas tecnológicas, lo cual condujo
a un consumo cada vez más creciente por
En la II Conferencia Hábitat en Estambul (1996), los países de América Latina establecen
parte de la burguesía, con el fin de lograr como objetivo prioritario superar la pobreza urbana y lograr la equidad y el desarrollo
el estatus deseado mediante la imitación sustentable de los asentamientos, mediante políticas territoriales y sociales que se con-
del comportamiento de las clases sociales
altas. viertan en los instrumentos de gestión del poder transformador en la región.
En esa misma década y en relación con el medioambiente, se llevó a cabo, en 1992,
la Cumbre de Río, cuyos esfuerzos se enfocaron en la resolución de las problemáticas
ambientales a través del Programa 21 y las declaraciones sobre el medioambiente, el
desarrollo, los bosques; así como la firma de convenciones sobre el cambio climático, la
diversidad biológica y la desertificación. La posterior Cumbre para la Tierra+5 revisó la
ejecución del Programa 21 planteado en Río.
La Cumbre Mundial sobre Desarrollo Sostenible 2002 es celebrada en Johannesburgo

como seguimiento al Programa 21 y compromiso con el desarrollo sostenible a través de la
cooperación internacional. Se discuten, asimismo, problemáticas como la contaminación,
la conservación de los recursos, la pobreza, la deuda externa, la presión demográfica y
los modelos insostenibles de producción, junto con una convocatoria general a todos
los grupos que integran la sociedad.
En junio del 2008, la ONU-Hábitat auspicia, en Singapur, la Cumbre Mundial sobre Ciuda-
des 2008, cuyo lema era “Ciudades vivas y vibrantes”, en la cual se abordaron los retos
urbanísticos que tienen las ciudades de hoy y se evaluaron las prácticas eficaces en
gobierno, planificación urbana, desarrollo de infraestructuras y gestión medioambiental.
Esta síntesis cronológica pretende dar cuenta de la presencia constante de cuestiones

como el hábitat, la habitabilidad, el medioambiente y la vivienda, entre otras, en el con-
texto de las cumbres y conferencias internacionales. El esfuerzo debe continuar a fin de
replicar las experiencias exitosas a nivel urbano en todos los países y ciudades del mundo.
Lo anterior testimonia la complejidad y diversidad de los aspectos que conforman la

definición de habitabilidad y la posibilidad de estudiarla y abordarla a partir de la arqui-
tectura en escalas diferentes como la territorial, la regional, la urbana y la arquitectónica,
siempre y cuando los aspectos físicos, ambientales y sociales proclamen la integralidad
en su abordaje.
¿Qué es la habitabilidad?
Las diferentes definiciones que abordan la habitabilidad en relación con los análisis
urbanos y arquitectónicos, engloban similitudes y diferencias. Todas tienen en común
retomar la condición o cualidad de habitable de un espacio, independientemente de las
escalas o ámbitos de análisis. Su diferencia estriba en el énfasis puesto a los diferentes
aspectos que componen el término y que en últimas dan cuenta de la diversidad y
complejidad del concepto.

Los autores que se aproximan a la habitabilidad –Fernández (2004) y Bustamante (2008)–
a partir de aspectos ambientales más amplios, propios del análisis a escala urbana uno
de cuyos componentes es la vivienda, toman el término habitabilidad como uno de los
polos de la sustentabilidad. Para Bustamante (2008) la habitabilidad está relacionada
con aspectos físicos, espaciales y ambientales del entorno y para Fernández (2004) esta
alude específicamente a los aspectos de calidad y organización de la sociedad, cuyos
instrumentos de medición serían la línea de pobreza (LP), las necesidades básicas insa-
tisfechas (NBI) y el índice de desarrollo humano (IDH), entre otros.
En Colombia, los desarrollos adelantados por Velásquez (2009), se aproximan a la habita-

bilidad urbana ambiental a partir del enfoque de disminución de la marginalidad socioes-
pacial y por tanto los aspectos centrales para su estudio son los físicos, los psíquicos y
los sociales, orientados a la mejora de la calidad de vida y enfocados en los aspectos que
optimizan el diseño urbano para el bienestar y disfrute de los habitantes.
En este estudio, la sustentabilidad del sistema urbano depende de la capacidad de

inserción en el medio natural y del uso de sistemas tecnológicos apropiados. La ciudad
sostenible integra múltiples condiciones: socialmente justa, ambientalmente sana, eco-
nómicamente eficiente, culturalmente diversa y gobernada democráticamente.
Entre las aproximaciones de orden más amplio, están aquellas enfocadas hacia las con-
diciones físicas y no físicas para la permanencia, supervivencia y gratificación humana;
en donde el hábitat cultural del ser humano está condicionado por circunstancias físicas
fruto de la transformación arquitectónica (Roa, 1981).
En este mismo orden se encuentran definiciones de la habitabilidad como “la condición

satisfactoria de calidad ambiental, material y cultural del espacio habitado por las perso-
nas” (Tarchópulos Sierra, 2003, p. 17). En esta misma línea de trabajo, derivan dos tipos de
aproximación, las que se basa en los parámetros de condiciones mínimas del proceso
modernizador (orden cuantitativo), y otras aproximaciones basadas en las valoraciones
que realizan los habitantes, su nivel de satisfacción, con criterios de orden cualitativo
como seguridad, identidad, comodidad y apropiación.
Tarchópulos et al. (2003) definen la calidad de la vivienda “en términos de una habitabilidad
vista desde una escala urbana y de acuerdo con el equilibrio que se logre entre todas
las actividades propias de la ciudad y la práctica del habitar” (p. 41). En este avance se
delimitan dos ámbitos, a saber, el urbano y el arquitectónico según unas condiciones
mínimas. En esta misma línea, la propuesta del modelo de habitabilidad desarrollado por
el Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo (Injaviu) propone una estructura dividida
por medios físicos y no físicos. En el primero se incluyen elementos del análisis urbano
y del arquitectónico y en el segundo se encuentran los aspectos sociales. Siguiendo la
línea de desarrollo de sus Tarchópulos et al., estos precisan:
El abordaje del tema de la calidad de la vivienda en términos de habitabilidad, exige definir

de manera operativa parámetros que determinen condiciones tanto de diseño, en las
escalas arquitectónica y urbana, como en lo referido a lo técnico-constructivo. A partir de
dichos parámetros es factible realizar una evaluación que de cuenta de la calidad que una
vivienda producida en un determinado contexto ofrece a sus usuarios (p. 45).
Por otra parte, para los autores que centran los análisis en los aspectos inmateriales
definidos a su vez por aspectos de orden social y cultural, la habitabilidad se define
desde la percepción y valoración que realizan los individuos de las condiciones físicas
de la vivienda y entorno. En este grupo se pueden identificar entre otros los desarrollos
llevados a cabo por Lynch (1992), y Encizo (2009) quien aborda tanto la percepción del
sujeto que habita como la observación del acto de habitar. Autores como Toro (2003) ligan
la habitabilidad a la percepción de los sujetos frente a la diversidad de propiedades que
resultan de las interacciones en contextos específicos y para Pérez (2007) la habitabilidad
sobrepasa aspectos específicos de la tipología arquitectónica mediante la relación que
se establece entre el término de estudio y las necesidades del hombre y los espacios.
La reciprocidad entre la habitabilidad y el habitar se establece por la razón misma del

habitar, la cual hunde sus raíces en los hábitos manifestados en el acto de vivir y expre-
sados en las prácticas y objetos a través de acciones físicas concretas. De esta manera,
la habitabilidad resulta en estrecha relación con el objeto arquitectónico, el cual es ha-
bitable por sí mismo y se puede rastrear, observar y evaluar a través de parámetros que
son, en últimas, la expresión de las necesidades del habitante o usuario (Encizo, 2009).
Vale la pena resaltar los dos enfoques señalados por Encizo (2009) a partir de la práctica
arquitectónica: uno intangible, relacionado con el ser y la existencia del ser humano en
relación de intimidad o cosmogonía, afín a una aproximación de orden cualitativa, y otro
4. El concepto de calidad de vida es empleado
en relación con la calidad de vida4 controlable a través del diseño arquitectónico, tradu-
con mayor frecuencia en las evaluaciones,
cido en estándares deseables de funcionamiento y en relación con aproximaciones de en un esfuerzo por alejarse de los análisis
orden cuantitativo. exclusivamente económicos, como el nivel
o estándar de vida, que se han centrado
en el acceso a los objetos valiosos o en
Como parte de los análisis que abordan los aspectos específicos de las condiciones físi- la capacidad de consumo que resulta de
co-espaciales y al profundizar en una escala arquitectónica para el examen, se pueden los recursos individuales. El primero está
relacionado con el anterior en la medida
encontrar autores que centran las definiciones en las “condiciones físico-espaciales que en que la valoración de algún aspecto de
posee el objeto mismo y que le permiten ofrecer bienestar en la vivencias de confort y utilidad, a saber, bienes, elección, felicidad
o satisfacción, permite al individuo ubicarse
comodidad que el habitante tenga al habitarlas” (Pinto, 2006, p. 88). En esta misma línea
en el sistema social a partir de la concep-
están Bustamante (2008), Ramírez (2007) y Escallón y Rodríguez (2010) que sintetizan la ción de desarrollo.

definición en las condiciones de diseño de la vivienda dirigidas al confort y a la satisfac-
ción de las necesidades de habitar.
En contravía de las anteriores líneas de desarrollo, el Plan Ordenamiento Territorial del

Municipio de Cali, en el artículo 400, fija la habitabilidad mediante el índice entre el número
de alcobas y la cantidad de metros cuadrados. En este sentido, una adecuada habitabi-
lidad estaría dada por la cantidad mínima de metros cuadrados en una vivienda: 25 m2
para la vivienda de una sola alcoba con batería sanitaria, 40 m2 para la vivienda con dos
alcobas y 60 m2 para la vivienda de tres alcobas.5 En el caso de no darse las anteriores
condiciones de habitabilidad, el resultado serán condiciones inadecuadas que redundarían
en condiciones de hacinamiento y por tanto en déficit cuantitativo.
Entre los instrumentos con los que ha contado el Estado para el establecimiento de es-
tándares mínimos y evaluación de la calidad se tiene la Cartilla para usuarios. Modelos
replicables para asistencia técnica a municipios y comunidades, elaborada por el Instituto
Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana (Inurbe) en 1995 y la Metodo-
logía de diseño y evaluación de proyectos de vivienda de interés social del Ministerio de
Desarrollo Económico (Motta, 1998).
También se pueden citar las cartillas elaboradas por las CCF y los constructores particu-
lares para las especificaciones técnicas de los espacios previstos dentro de las unidades,
en las cuales se consideran la sismorresistencia, las características de los materiales y
los espacios dispuestos con condiciones mínimas requeridas para su habitabilidad, como
iluminación y ventilación natural.
Los indicadores
Las evaluaciones de la habitabilidad han derivado en otra línea de indagación que traji-
na alrededor de indicadores concretados en variables establecidas de antemano para
calificar una situación observada a través de metodologías de indagación cuantitativa
y cualitativa. Su evaluación se lleva a cabo mediante comparaciones, matrices o proce-
samientos estadísticos.
El sistema de indicadores es el resultado de transformar conceptos abstractos en pa-

rámetros operativos. Un indicador debe ser claro en su concepción y susceptible de
ser medido a fin de que sirva de base a los diagnósticos, los lineamientos de gestión y
5. Las áreas mínimas se entienden con exclu-
sión de las áreas comunes para el acceso
proyectos de mejora y en las políticas públicas, entre otros.
y circulación de la vivienda. Para viviendas
con más de tres alcobas el incremento se También, están las instituciones que materializan los contenidos de las cumbres mundiales
hace a razón de 20 m2 por alcoba. en objetivos de desarrollo y ejecutan evaluaciones transectoriales; es decir, no se limitan
a un solo campo disciplinar, sino que agregan variables que tradicionalmente son de otros
campos para así dar cuenta de una situación de manera más completa.
Los indicadores buscados para el estudio fueron aquellos que indagaran por la habi-
tabilidad urbana y arquitectónica e incorporaran aspectos urbanos, arquitectónicos y
ambientales. Con el objeto de delimitar el campo de estudio no se incluyeron variables
sociales, las cuales son generalmente abordadas en evaluaciones de calidad de vida (Al
respecto, ver Montoya, 2008).
Programa de las Naciones Unidas

El sistema de indicadores urbanos hace parte de la estrategia del Programa de las Nacio-
nes Unidas para los Asentamientos Humanos (UN-Hábitat) cuyo objetivo es la elaboración
de diagnósticos sobre la realidad urbana y a partir de ellos formular políticas, programas
y proyectos que contribuyan al mejoramiento de las condiciones de vida.
Agencia de Ecología Urbana de Barcelona

Esta institución ha diseñado una metodología para la medición de la habitabilidad urba-
na, que a diferencia de los índices revisados para el estudio incluye rangos de confort
en cada una de las categorías de análisis. Las variables que estructuran el análisis son
habitabilidad del espacio público y habitabilidad del entorno.
Universidad de Barcelona
Esta universidad ha puesto en práctica un sistema de indicadores básicos para la pla-
nificación de la sostenibilidad urbana local organizados por áreas temáticas. Estos son:
indicadores económicos (accesibilidad económica, producción, sector privado, servicios
públicos y trabajo); indicadores medioambientales (agricultura, agua, atmósfera, energía,
gestión ambiental, recurso, residuos y ruido); indicadores sociales (calidad de vida, edu-
cación ambiental, estructura de la población, identidad, inclusión social, participación,
seguridad y salud); e indicadores urbanísticos (dotaciones, gestión y planeamiento, suelo
y transporte).
Red de desarrollo sostenible de Colombia

El diagnóstico sobre la situación ambiental de las principales ciudades en Colombia es
ejecutado mediante el sistema de indicadores del Observatorio Ambiental Urbano (OAU)
promovidos por el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible de Colombia, la red de
desarrollo sostenible de Colombia y Colnodo.

Estos indicadores se estructuran en los siguientes ámbitos: agua, aire, biodiversidad,
población, residuos sólidos, suelo y transporte.
Indicadores urbanos de Estambul+5

Con el fin de informar sobre el avance en la Agenda Hábitat, el CNUAH desplegó un
sistema de indicadores estructurados en seis capítulos o temáticas generales, que a su
vez se subdividen en veinte objetivos que se deben cumplir por medio de nueve datos
cualitativos y veintitrés indicadores clave (indicadores cuantitativos): vivienda, desarro-
llo social y erradicación de la pobreza, ordenamiento ambiental, desarrollo económico,
gobernabilidad y cooperación internacional.
Cada uno de ellos integra los diferentes capítulos y se formulan con base en su definición,
importancia, metodología de recolección, sexo, nivel de recolección y los vínculos con
datos dentro del mismo sistema de medición.
Observatorio urbano global (GUO)

Con base en la Agenda Hábitat, se elaboró un sistema de indicadores, producto de la
Conferencia Hábitat II, de 1996. Este monitoreo está a cargo de ONU-Hábitat en los prin-
cipales centros urbanos.
De manera continua se ha conformado una importante base de datos sobre las condicio-
nes urbanas que opera en todo el mundo, conocida como Base de Datos Urbanos Global
(III). Dicha base le da continuación a las temáticas principales de la Agenda Hábitat desde
una perspectiva particular sobre los objetivos de desarrollo del milenio, especialmente
la meta once.
Constituyen en total cuarenta y tres indicadores organizados en dieciocho capítulos

temáticos que permiten evaluar el efecto de la implementación de la Agenda Hábitat.
Los datos recolectados se clasifican en datos de carácter cualitativo y en sus comple-
mentarios de índole cuantitativa.
Universidad de Quilmes, Argentina

La Universidad Nacional de Quilmes elaboró un sistema de indicadores que comprenden
cuatro grandes dimensiones: hábitat, social, económica y subjetiva. Con el objetivo de
enfocar el análisis en el tema central del presente estudio se discriminan los indicadores
de la dimensión hábitat de la siguiente manera: cobertura red de cloacas, cobertura red
de agua, cobertura red de electricidad, cobertura red de gas, obstáculos promedio al
peatón, reclamos ingresados en ETOSS, índice de privación material de hogares.
Housing Affordable Index (HAI)
Es un índice para vivienda asequible que apunta a las personas que están por fuera del
mercado inmobiliario e integra aspectos mínimos de calidad (Majid, 2009). Este índice ha
sido desarrollado por el Gobierno inglés que considera aspectos de la vivienda para la apli-
cación de las políticas públicas relacionadas con la vivienda y el urbanismo (Crook, 2006).
Affordable Quality House (AQH)

Alude a los aspectos que integran la calidad de la vivienda como son el climático y el
social, en armonía con el acceso de las personas de menores recursos a estas soluciones
de vivienda. Este índice ha sido aplicado con éxito en muchos países, entre ellos Malasia
(Majid, 2009)
El AQH sirve tanto para evaluar unidades de vivienda ya construidas, como para proyectar
nuevas con base en la multiplicidad de aspectos que integran las condiciones de calidad.
Entre los climáticos se encuentran la temperatura, la velocidad del aire, la humedad, las
energías usadas y la radiación solar; y entre los sociales se tienen el diseño acorde con
las condiciones culturales, el número de habitaciones, la secuencia de espacios y la
privacidad acordes con el número de habitantes de la unidad y la alternativa de parqueo
para el vehículo, entre otros.
A estas iniciativas se han unido otras como el diseño de viviendas asequibles sosteni-
bles (DASH), liderada por el gobierno de Australia en asociación con el Departamento
de Servicios Humanos y un estudio privado de arquitectura, quienes han retomado el
concepto desarrollado por el Affordable Housing y han incorporado aspectos de soste-
nibilidad ambiental para evaluación y proyección de nuevas unidades de vivienda a bajo
costo (Ramírez-Lovering, 2011).
Entre los estudios que retoman la metodología de los indicadores a nivel nacional, se
encuentra el trabajo del grupo de trabajo Giv-Prodesa (Escallón y Rodríguez, 2010).
La habitabilidad como modelo analítico

A efectos del presente estudio, es necesario encaminar la noción de hábitat al medio en
el que se desarrollan las actividades humanas, específicamente en términos de hábitat
urbano: áreas de vivienda, tugurios, barrios obreros, etc. (Rivera Paez, 2003), a fin de
explorar y palpar la interacción con el medio físico construido y la calidad resultante de
dicha correlación.

La habitabilidad se entiende como la calidad producto de la interacción entre el medio
natural –o la base– el entorno natural no antropizado con el medio construido, relación
mediada por los valores de la sociedad que dan sentido a las transformaciones urbanas
y habitacionales.
De acuerdo con los planteamientos expuestos anteriormente, los desarrollos en general

abordan el análisis a partir de tres medios de estudio: social, construido y natural, o con
base en uno solo según los intereses de indagación y profundización.
El estudio propone conciliar los aspectos de los análisis a escala urbana, de ciudad, con
aquellos estudios que se enfocan en las características físico-espaciales de la unidad de
vivienda, con el ánimo de aportar criterios para el análisis de la vivienda social a partir de
la lectura de la valoración del entorno desde la agrupación de vivienda.
La propuesta del presente estudio retoma la aproximación general con base en los tres
medios, los cuales dan cuenta de la multiplicidad de aspectos que intervienen en la con-
figuración de la calidad habitable del medio y de la vivienda. Los tres medios de análisis
(natural, construido y social) son abordados en la escala urbana a nivel de sector con el
fin de evaluar la articulación lograda con el conjunto de vivienda, y se complementan con
elementos propios del análisis a escala arquitectónica del conjunto y unidad de vivienda.
La traducción de la base teórica se hace a través de los tres medios a partir de las catego-
rías de análisis construidas para el presente estudio, las cuales se sintetizan en la Tabla 1.
Como consecuencia de la especificidad del conocimiento, es a partir del medio construi-

do que se hace la lectura principal de la interacción con los otros dos medios, a saber,
natural y social. Es con base en la orientación e implantación del conjunto que se evalúa
la articulación con las franjas ambientales de la ciudad y su modo de responder a las
cualidades ambientales y urbanas que tienen.
La calidad de la agrupación como escala intermedia entre el hábitat, el entorno y lo

exterior, y el habitar, la célula y lo contenido estaría determinada por la relación entre el
sector público que define las leyes y el promotor (cajas de compensación familiar, cons-
tructores, diseñadores, organizaciones populares de vivienda), quien interpreta el marco
normativo y desarrolla la propuesta, sin dejar de lado al habitante.
Por otro lado, el medio social se concibe a partir de la voz de los habitantes y su grado
de satisfacción, disfrute o inconformidad y la opinión de los gestores, constructores,
promotores y diseñadores de los conjuntos de vivienda de interés social (VIS) en la ciu-
dad de Cali con el objetivo de elaborar un panorama de la situación actual de la VIS en
Cali y considerar los diversos aspectos que intervienen en su cualificación en la ciudad.
Tabla 1
Síntesis categorías de análisis
Medio natural Medio social Medio construido
Sector Franjas ambientales Estrato 1, 2 y 3 Transporte
Cuerpos de agua Comuna Espacio público,
Paisaje y vegetación Barrio equipamento
Contaminación Facilidad para acceder Vocación del sector
Riesgo al conjunto
Valoración del paisaje
Apreciación de las
visuales
Uso de equipamientos
Uso del espacio público
Conjunto Orientación Uso del espacio común Localización

Vientos Disfrute en el conjunto, Servicios públicos
Adecuación topográfica bienestar domiciliarios
Vegetación Seguridad Accesibilidad y
Sensación de confort movilidad
térmico en el conjunto Parqueaderos
Relación morfológica
con el contexto
Sistema constructivo
Apropiaciones
Visuales y servidumbres
Fachadas
Dotación
Espacio común
Unidad de vivienda Visuales desde los Área

espacios Composición
Comodidad térmica en Circulación
la unidad
Iluminación y ventilación
Comodidad en los natural
espacios
Visibilidad
Fuente: elaboración propia
Este medio social se caracteriza por aspectos básicos como el estrato socioeconómico,
el nivel de escolaridad de los habitantes de los proyectos y la política de vivienda a la
que pertenece la propuesta de vivienda, entre otros, y se traduce en la satisfacción o
inconformidad que expresan los moradores frente a las condiciones del medio construido
y el natural.
La relevancia de estudios como el que se propone radica en la valoración que se hace

del entorno, entendido como la escenografía conformada por los elementos naturales

(ríos, arboles, aéreas protegidas) las visuales, la topografía y la respuesta del conjunto a
estos factores mediante elementos como la orientación, el aprovechamiento de visuales,
los elementos de protección climática y la relación que se establece entre esta escala
y la ciudad a través del espacio público, la red de equipamientos y la infraestructura vial
y de servicios públicos.6
Así mismo, la contrastación del análisis realizado a partir de las planimetrías y el trabajo
de campo, con todos los todos los actores involucrados –habitantes, gestores y promo-
tores– permiten brindar un análisis integral de la habitabilidad con el fin de aportar en la
calidad del hábitat construido en Cali.
6. Se reconoce como referente valioso a nivel

local para una futura línea de indagación
que aborde a profundidad el análisis sobre
el medio natural, el estudio Formulación
e implementación de un plan paisajístico
para el municipio de Santiago de Cali en
el área urbana. Consultor: Arquitectura de
Jardines Ltda. Departamento Administrativo
de Gestión del Medio Ambiente, Dagma.
Noviembre de 2000.
la vivienda de interés social
Contexto histórico nacional y local
La descripción histórica de la vivienda en Santiago de Cali parte por décadas desde la
mirada de los años cincuenta, que aparecen como quiebre en el proceso de desarrollo
urbano de la ciudad. Antes de esta década el proceso de crecimiento urbano se presen-
taba controlado y, con unos límites claros, como la Calle 25, el ferrocarril y las laderas.
Los proyectos que se enuncian a continuación fueron liderados, en un primer momento

entre 1950 y 1980, por los Gobiernos nacional y municipal principalmente a través del
Instituto de Crédito Territorial (ICT), el Banco Central Hipotecario (BCH) y el Instituto de
Vivienda (Invicali), y en un segundo momento –el que corresponde al estudio– por las
constructoras, las cajas de compensación familiar (CCF) y la Secretaría de Vivienda, esta
última en el ámbito municipal. Se enumeran algunos de los asentamientos y barrios con
el fin de caracterizar las décadas sin la pretensión de describir exhaustivamente cada
uno de ellos.
Después de presentar los antecedentes entre los años 1950 y 1980, la situación de la
VIS en el periodo de estudio –1990 al 2010–, se desarrolla a partir del paralelo entre la
temporalidad de los desarrollos y su localización urbana, definida principalmente por las
comunas y las franjas ambientales, las cuales determinan las condiciones ambientales
de vital importancia para el estudio.
Contexto histórico de la vivienda de interés social. Contexto nacional y local | 33

Son cuatro las franjas o zonas que conforman el modelo urbano a partir de su morfología,
distribución espacial y calidad ambiental. Las franjas que se presentan en la ciudad de
Cali son las siguientes:
− Ladera. Es denominada en el POT como franja occidental longitudinal. La trama vial es

en forma de ramales, con equipamientos educativos y relictos de minería y vivienda
en volumetrías altas y bajas.
− Piedemonte. Denominada en el POT franja intermedia o franja de óptima urbani-
zación. Se caracteriza por la presencia de pendientes suaves menores al doce por
ciento.
− Plana. Señalada como franja de la zona plana. Presenta un desarrollo morfológico
de retícula y su uso es principalmente para vivienda de volumetría baja.
− Aluvial. Indicada en el POT como franja baja oriental, está compuesta por terrenos
con altos niveles freáticos, vivienda de alta densidad en baja altura y retícula de cir-
cunvalar con la trama de retícula.
Antecedentes: periodo 1950-1980

En los años cuarenta, el municipio promueve la oferta de vivienda popular que se
materializó en los desarrollos hacia la zona de piedemonte de los barrios Obrero, San
Fernando y Miraflores y hacia la zona plana de los barrios Benjamín Herrera, El Porvenir
y Jorge Isaac (Corporación Colegio de Villa de Leyva; Cehap, Medellín; Citce, Cali, 1996).
Parte de la demanda se soluciona mediante la re-densificación (subdivisiones internas
e inquilinatos) en barrios tradicionales como Santa Rosa y San Nicolás.
Entre las décadas del cincuenta y sesenta el proceso expansivo se desbordó frente
al incomparable crecimiento demográfico de la ciudad,7 debido, entre otras causas, al
máximo ritmo de crecimiento industrial alcanzado entre los años 1944-1958:
Este comportamiento poblacional presionó la ocupación de nuevas áreas de expansión,

limitadas por los problemas de inundabilidad (ríos Cauca, Cali y Cañaveralejo). La ciudad
creció como delgadas prolongaciones de una “estrella urbana”, que llegaban hasta los
bordes de la línea de inundabilidad del río Cauca y de los ríos Cañaveralejo y Cali (Vásquez,
2001, p. 237).
Comienzan a aparecer asentamientos ilegales conformados por personas provenientes

7. Entre 1945, 1958 y 1970 el municipio tuvo del centro y norte del Valle, el eje cafetero y la costa pacífica, desconocidos en Cali hasta
la tasa de crecimiento más alta, al pasar de
190.015 habitantes en 1945 a 470.076 en
ese momento. Colonizaciones como Siloé y Terrón Colorado mostraron que la población se
1958 y a 858.929 en 1970 (Vásquez 2001). podía establecer en las laderas noroccidental y centrooccidental, a la par del surgimiento
de asentamientos en el nororiente y sur de la ciudad, como Puerto Mallarino, Villanueva,
Primitivo Crespo y Once de Noviembre.
La vivienda popular se representa en sectores que se consolidan en la zona plana hacia

el sur como El Olímpico y El Panamericano y posterior a la explosión del 7 de agosto de
1956 las ayudas internacionales toman cuerpo en la construcción de proyectos multifa-
miliares como el Edificio Venezolano8 al norte y la unidad residencial Bueno Madrid, en
la Comuna 4, al oriente de la estación del ferrocarril.
La década de 1960 corresponde a uno de los periodos de mayor actividad en vivienda

social financiada por el Estado y el ICT, de la mano de la Alianza para el Progreso, un
programa de ayuda externa desarrollado por Estados Unidos para América Latina con el
fin de crear condiciones adecuadas para el desarrollo y la estabilidad política en el con-
tinente durante los convulsionados años sesenta. Con este programa y en el marco de
la guerra fría, Estados Unidos inaugura un tipo de intervención sistemática a largo plazo
8. El Edificio Venezolano construido en 1956,
y a escala regional, con miras a orientar el cambio social en América Latina e impedir el diseñado por el arquitecto venezolano Car-
avance del comunismo (Rojas, 2010). los Raúl Villanueva y financiado por el Banco
Obrero de Venezuela, es la representación
De este modo, el ICT construye proyectos masivos enfocados a la habilitación de asen- en Cali de los principios de los inmuebles
villas promovidos por Le Corbusier. Fue
tamientos subnormales en el oriente de la ciudad. En el norte, en la Comuna 2 entre el concebido como un edificio de vivienda
río y el piedemonte, esta institución promovió la construcción de barrios populares hacia colectiva en altura, con servicios de uso
comunitario como zonas verdes, guardería,
el norte. comercio e iglesia. Estos servicios en la ac-
tualidad, además de servir a los habitantes
En esta misma década, la vivienda popular como política pública de apoyo a la oferta, se del proyecto, son utilizados por moradores
planificaba en su totalidad9 desde Bogotá a través del Banco Central Hipotecario (BCH)10 de las zonas aledañas.
9. Los proyectos de vivienda eran planificados
y el Instituto de Crédito Territorial (ICT)11 de la mano del sector privado como contratista.
desde Bogotá, en donde se determinaba
El sector público lideraba el mercado y ofrecía soluciones de vivienda a través de planes el área de los apartamentos, la altura y las
de financiación a largo plazo a una población que comenzaba a demandar opciones a especificaciones en cuanto a tecnologías,
materialidad y sismorresistencia.
través de esta herramienta. 10. Entidad de carácter descentralizado que
actuaba como intermediario financiero.
Debido al crecimiento expansivo de la ciudad en los años sesenta y setenta, el municipio Su función era la de otorgar créditos para
se vio obligado a emprender acciones de legalización de predios y regularización de la construcción y adquisición de vivienda
a través de cédulas hipotecarias exentas
asentamientos ilegales. Se pasa, entonces, de situaciones de especulación del suelo a de impuestos. Recibía los recursos de
promoción de la construcción en sectores medios y altos en las zonas plana y de pie- inversiones forzosas de las instituciones
financieras y de los aportes del presupuesto
demonte12 a la par de la ocupación de las laderas. Para dar solución a los estratos bajos,
nacional. Realizó directamente programas
el ICT desarrolla grandes proyectos multifamiliares como Los Alcázares y La Rivera I y II de renovación urbana y planes de vivienda
bajo la tipología unifamiliar. social.
12. Los barrios más emblemáticos en la zona
de piedemonte durante estos años para los
Es el momento de las invasiones masivas, el surgimiento de barrios piratas (Vásquez,
estratos altos son Santa Mónica y Norman-
2001) y el nacimiento en la zona suroriental del distrito de Aguablanca, hasta entonces día, los cuales representaban lo máximo de
conocido solamente como distrito agrícola caracterizado por terrenos inundables. ocupación legal próximos a la ladera.

En los años setenta el modelo de la unidad de poder adquisitivo constante (UPAC)13 intro-
duce “la corrección monetaria como mecanismo para mitigar los efectos de la inflación.
La corrección monetaria permite, mediante la indexación de los saldos de ahorro y de
las obligaciones hipotecarias, hacer un reajuste permanente de los recursos según las
variaciones del costos de vida, lo que mantiene su valor a lo largo del tiempo” (Pizano
de Narváez, 2005, p. 17).
La tendencia de soluciones de vivienda se enfoca hacia la demanda gracias a la posibilidad

de acceder a créditos a largo plazo a través de las corporaciones de ahorro y vivienda.
En estos momentos la población beneficiaria o “la demanda“ es asumida por quienes
tienen capacidad de compra en virtud de los créditos a largo plazo, lo cual implica una
disminución de las soluciones ofrecidas a los estratos más pobres, incapaces de asumir
las responsabilidades económicas y legales de un crédito de estas características.
Paralelamente a los desarrollos promovidos por Invicali, el ICT lleva a cabo proyectos
en altura dirigidos a los estratos medios, como Chiminangos, Álamos y Cañaverales, a
la par con la administración municipal que por medio de Invicali promueve proyectos
asociativos también en altura, como La Alborada y Multifamiliares La Base.
A partir de la Ley de Reforma Urbana, establecida mediante la Ley 9 de 1989, se aborda

13. Creado en 1972 en el gobierno del Pre-
sidente Misael Pastrana Borrero como el problema de la vivienda de manera integral. Antes de dicha norma solo se tenía en
cristalización de la política masiva de cuenta el predio para lo cual únicamente se consideraba el esquema básico vial según
vivienda social a través del plan “casa
sin cuota inicial”. Este fue su eslogan y el estatuto de usos del suelo vigente.
también el hecho que precipitó su quiebra.
Para implementarlo, se crearon las corpo-
raciones de ahorro y vivienda (CAV) como
intermediarias oficiales para ofrecer tasas
Desarrollo de los multifamiliares de VIS
de interés reales. Estas ofrecían préstamos en Cali entre 1990 y 2010
de largo plazo para la construcción y com-
pra de vivienda a tasas inferiores de las de La década del noventa constituye un momento relevante para la gestión urbana, la
los créditos tradicionales. A pesar de ser
vivienda en general y la vivienda de interés social en especial cuando asuntos como la
una solución pensada para las personas
con ingresos entre uno y dos salarios vivienda, el espacio urbano y el medioambiente se conciben como derechos esenciales
mínimos, estas se concentraron en lotes de los colombianos. Es, entonces, mediante la Constitución de 1991 que se establecen
con servicios y en vivienda de 135 salarios
mínimos legales vigentes (SMMLV). como derechos esenciales la salud y el saneamiento ambiental (art. 49), la vivienda digna
14. Entre las funciones del Inurbe figuraban (art. 51), la recreación (art. 52), el ambiente sano (art. 79), el espacio público (art. 82) y los
coordinar el sistema de vivienda de interés
servicios públicos domiciliarios (art. 365).
social, manejar los recursos del presupues-
to nacional con destino a los subsidios
En virtud de la Ley 3 de 1991 el Estado pasa de promotor a facilitador del mercado de vi-
directos, apoyar las organizaciones de
vivienda y entidades municipales relacio- vienda mediante la creación del subsidio familiar de vivienda (SFV) como estrategia para in-
nadas con la VIS y la reforma urbana. Como centivar la demanda. Gracias a la misma ley se instaura el sistema nacional de vivienda y el
complemento, el SENA prestaba asistencia
técnica a los procesos comunitarios de ICT pasa a ser el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana (Inurbe)14
construcción. Funcionó hasta el año 2002. y la política nacional se enfila al fortalecimiento del SFV y del sistema de incentivos para
la promoción de las alianzas entre el sector público y el sector privado para la producción
de vivienda social.
El artículo 40 establece, entonces, que es el Gobierno nacional el que debe reglamentar

las normas mínimas de calidad de la vivienda de interés social en lo referente a espacio,
servicios públicos y condiciones de estabilidad de la vivienda.
En esta década comienza la expansión de la ciudad ya de manera legal hacia la zona

oriental,15 lo cual conduce a considerar áreas para los equipamientos como comple-
mento a aquellas destinadas para vivienda. Es, entonces, cuando la cuestión de los
equipamientos marca la distribución del proyecto a través de procesos de planificación
en los cuales cada constructor tiene a cargo el diseño de la escuela y de cada uno de
los equipamientos destinados.
Durante este mismo decenio, las cajas de compensación familiar16 asumen la promoción
de vivienda de interés social y la vivienda de interés prioritario (VIP) mediante programas
que buscan favorecer a sus afiliados, población conformada por trabajadores formales 15. Mediante el Acuerdo 07 del 5 de marzo de
1993, se desafecta parte de la poligonal E
que, en últimas son quienes gozan de mayores garantías para la asignación de subsidios. para el desarrollo de industria y vivienda a
Sin embargo, el problema que aflora como consecuencia de este modelo es la ausencia través de la figura asociativa o de fiducia.
Luego, por medio del Acuerdo 17 del 9 de
de cobertura al trabajador informal quien tiene pocas oportunidades de acceso real a julio de 1993, se delimita nuevamente el
estos programas.17 cinturón ecológico y se dictan otras dispo-
siciones relacionadas con la poligonal E.
16. Entidad privada que administra a nivel
Periodo 1990-1994 departamental y municipal los subsidios
otorgados por el sistema de vivienda de
Como parte de la política para el desarrollo de la VIS durante los primeros años del interés social. Las cajas de compensación
estudio 1990-1994,18 surge el subsidio familiar de vivienda (SFV), como un componente se dedican primordialmente a la promoción,
el desarrollo y construcción de proyectos
fundamental. Durante estos años, la política de vivienda hacia la VIS estuvo enfocada de vivienda nueva.
en disminuir el déficit cuantitativo de 1.700.000 unidades de vivienda a través de tres 17. Con el esquema de las cajas de compen-
sación familiar como intermediarias para
estrategias principales: solucionar la demanda de hogares con ingreso inferior a cuatro la asignación de los subsidios, se parte de
salarios mínimos legales, involucrar activamente al sector privado en la provisión de la premisa de igualdad de oportunidad de
acceso a los programas de vivienda que
vivienda y descentralizar la construcción y financiación de la VIS. ofertan estas entidades, tanto para sus
afiliados como para los que no lo son. Sin
Los primeros desarrollos en altura llevados a cabo en este periodo (ver Mapa 1), fueron embargo, dado el límite de los recursos
asignados por las bolsas de participación
promovidos por las cajas de compensación familiar y empresas del sector privado (ver definidas por el Gobierno nacional, es lógico
Gráfico 1). Fueron construidos en su mayoría en la zona de mayor consolidación hasta esa que cada entidad privilegie el acceso de
sus afiliados a los programas de vivienda a
fecha (ver Gráfico 2), a saber, la zona plana, con excepción de cuatro proyectos localiza- través de la asignación de los subsidios.
dos en la zona aluvial: Conjunto Residencial Horizontes, Multifamiliar Oasis de Comfandi, 18. Periodo de gobierno bajo la presidencia de
César Gaviria Trujillo. El Plan Nacional de De-
Lares de Comfenalco y Puente del Comercio. Estos proyectos estaban dirigidos en un sarrollo correspondiente fue “La revolución
88 % a los estratos dos y tres (ver Mapa 2) y en un 2 % al estrato cuatro (ver Fotos 1, 2 y 3). pacífica”.

Mapa 1
Proyectos realizados entre 1990 - 1994
15 Torres de Comfandi
16 Cali Bella
17 Conjunto R. Multifamiliar Alcalá
31 Conjunto M. Oasis de Comfandi
32 Conjunto M. Lares de Comfenalco
33 Unidad Residencial Puente del Comercio
38 Los Maderos
40 Multifamiliares La Base
44 Conjunto R. Horizontes
147 Multifamiliar Ciudadela Comfandi
Mapa 2
Proyectos correspondientes al estrato 3
6 Brisas de Los Álamos, aptos 56 Multifamiliar La Alborada

15 Torres de Comfandi 79 Conjunto R. Multifamiliares La Arboleda
16 Cali Bella 80 Conjunto Residencial Ribera Campestre
17 Conjunto Residencial Multifamiliar Alcalá 115 Unidad Residencial Torre 52 norte, I etapa
18 Asociación de V. Comunitaria El Samán 116 Mult. Palmar de Las Delicias, conjunto A
22 Unidad Residencial Kumanday 118 Conjunto R. Multi. Parque de los Abedules
24 Conjunto Residencial Bosques de la Abadía 119 Conjunto Multi. Torres de Alicante I
25 Conjunto Residencial Palmas de Mallorca 122 Conjunto Residencial Arboleda del Sur II
26 Conjunto M. Alameda del Parque I 125 Multifamiliar Jardín de la Camelia I
38 Los Maderos 144 Torres de Santa Juliana I
39 Portada de Comfandi 146 Gratamira
42 Edificio El Prado
Foto 1 Foto 2 Foto 3
Proyectos correspondientes al periodo 1990-1994. Izquierda: Portada de Comfandi; centro: Puente del Comercio; derecha: Multifamiliares La Base. Fuente: archivo foto-
gráfico de la investigación.
Gráfico 1 Gráfico 2
Periodo 1990-1994. Conjuntos multifamiliares y estratos Periodo 1990-1994. Conjuntos multifamiliares y zonas ambientales
1200
1000
1500
800
1000
600
500
400
0
200
NÚMERO PROYECTOS
0
NÚMERO PROYECTOS
PLANA SVS PLANA CCF
ESTRATO 2 SVS ESTRATO 2 CCF
PLANA CONSTRUCTORA ALUVIAL CCF
ESTRATO 2 CONTSTRUCTORA ESTRATO 3 SVS
ESTRATO 3 CONTSTRUCTORA ALUVIAL CONSTRUCTORA
ESTRATO 3 CCF
ESTRATO 4 CONSTRUCTORA
Fuente: elaboración propia Fuente: elaboración propia
Los proyectos ejecutados en este periodo representaron 3.599 unidades de vivienda y

dentro de ellos el proyecto Torres de Comfandi, liderado por Comfandi, representó 1.100
unidades del total construido.
Dos de los nueve proyectos realizados a través de la tipología multifamiliar fueron el

resultado de la promoción de la Secretaría de Vivienda Social del Municipio de Cali-SVS:
Multifamiliares La Base y Los Maderos. Vale la pena resaltar que los proyectos en mención

se encuentran hoy en buen estado de conservación y en áreas residenciales activas con
zonas comerciales a su alrededor.
Los proyectos estatales del ICT se centran en grandes emprendimientos en altura: Unidad
Residencial Santiago de Cali, Chiminangos, Las Ceibas y La Selva. Otros barrios como
El Poblado y El Vallado nacieron gracias a la concertación entre entidades estatales y
municipales.
Un hecho importante para la gestión urbana y de vivienda en el ámbito municipal fue la

formulación e implementación del Estatuto de usos del suelo, mediante el Acuerdo 30
del 21 de diciembre de 1993, en virtud del cual se definen claramente las zonas para la
localización de la VIS en la ciudad (denominada como R-5) entre las que se señalaban en
la Comuna 5 partes de sector del tránsito municipal, parte del Paseo de los Almendros,
Barranquilla, Villa del Sol y Torres de Comfandi, barrios que fueron consolidados por
conjuntos multifamiliares de VIS.
El acuerdo ratifica la viabilidad de las tipologías unifamiliar y multifamiliar para la vivienda. El

lote mínimo que se establece para las unidades unifamiliares es de 60 m2 y para la unidad
en multifamiliar de 55 m2. Además, se ejecutan las disposiciones para el manejo de las
vías vehiculares, peatonales y los parqueaderos y el 20 % del área para equipamientos
y manejo de las unidades técnicas de basuras (UTB), entre otras.
Periodo 1994-1998
Uno de los objetivos de la política de vivienda social urbana desarrolla de los años 1994-
199819 era que las nuevas viviendas beneficiaran al 72 % de las familias más pobres
de Colombia (pertenecientes a los estratos uno y dos) y reducir el déficit de 1.217.056
unidades (en 1993). Para tal fin, esta política se enfocó a la solución de cuatro problemá-
ticas fundamentales: hacinamiento, condición física de las viviendas en alto estado de
degradación, equipamiento social precario e insuficiente cobertura de servicios públicos.
En este periodo no se llevó a cabo ninguna modificación de fondo en el manejo de vi-

vienda anterior; sin embargo, sí se buscó solucionar ciertos problemas como demora en
el cobro de los subsidios, escasa participación municipal, excesivo énfasis en lotes con
servicios y la ausencia de programas de mejoramiento barrial.
Continúa, entonces, la tendencia a ejecutar el mayor número de proyectos bajo la tipo-

logía unifamiliar, promovidos en su gran mayoría por la empresa privada a través de la
19. Periodo de gobierno de Ernesto Samper
Pizano. El Plan Nacional de Desarrollo
modalidad de unidad básica con servicios. La totalidad de estos proyectos prosiguen el
correspondiente fue “El salto social”. proceso de urbanización del oriente de la ciudad y se enfocan a los estratos uno y dos
principalmente, en la zona aluvial, proceso que se había iniciado a principios de los años
noventa con la Ciudadela Desepaz.
Las 5.414 unidades desarrolladas a través de seis conjuntos multifamiliares de vivienda

(ver Mapa 3), son en su totalidad de promoción privada y en uno de ellos –el proyecto a
gran escala Gratamira con 2.000 unidades– interviene como propietario del lote el Fondo
Especial de Vivienda del Municipio de Cali. Otro de los proyectos a gran escala bajo esta
tipología –Brisas de los Álamos, localizado en la Comuna 2–, se ejecuta también entre
estos años y continúa hoy en la ejecución de sus últimas etapas.
En su mayoría, los conjuntos multifamiliares corresponden al estrato tres y se localizan

en la zona plana (ver Gráficos 3 y 4). Llaman la atención los primeros proyectos de pro-
moción particular desarrollados en la ladera: Cumbres del Refugio, localizado en la parte
alta de la Comuna 18 y orientado hacia el estrato uno; y Edén de Comfandi en la zona
aluvial para el estrato dos (ver Mapa 4) (ver Fotos 4, 5 y 6).
La Ley 388 de 1997 marca el inicio de una forma distinta de desarrollar los proyectos. En
el 2000 con el Acuerdo 069 de octubre 26 se pone en marcha el Plan de Ordenamiento
Territorial mediante el cual el municipio toma las decisiones en materia de vivienda, equi-
pamientos, espacio público, red vial y sistemas estructurantes de su territorio. En materia
Mapa 3
6 Brisas de Los Álamos, aptos

18 Asociación de V. Comunitaria El Samán
54 Conjunto Residencial El Edén de
Comfandi
56 Multifamiliar La Alborada
82 Cumbres del Refugio
146 Gratamira

Mapa 4
31 Conjunto M. Oasis de Comfandi

32 Conjunto M. Lares de Comfenalco
33 Unidad Residencial Puente del Comercio
40 Multifamiliares La Base
41 Conjunto Residencial Santa Mónica
44 Conjunto Residencial Horizontes
45 Unidad Residencial Sorrento I y II
54 Conjunto Residencial El Edén de Comfandi
107 Conjunto Residencial Altos del Aguacatal
110 Proyecto Habitacional Colinas de San Miguel
112 Multifamiliar Reserva de Vallegrande
114 Agrupacion Multifamiliares Brisas de la Base

Proyectos correspondientes al periodo 1994-1998. Izquierda: Gratamira; centro: Samán; derecha: Cumbres del Refugio20. Fuente: archivo fotográfico de la investigación.
20. El proyecto Cumbres del Refugio no perte- de vivienda social se estipulan unas secciones de vías más amplias, un área mínima de
nece a los casos del estudio, sin embargo loteo individual para unidad de vivienda de 72 m2 y un lote para la solución multifamiliar
guarda similitud y permite ilustrar los
aspectos explicados. de 252 m2, entre otras disposiciones.
6000
6000
5000 5000
4000 4000
3000 3000
2000 2000
1000 1000
0 0
1 1
ESTRATO 1 CONSTRUCTORA ESTRATO 2 CCF ESTRATO 3 CONSTRUCTORA LADERA CONSTRUCTORA ALUVIAL CCF PLANA CONTSTRUCTORA
21. El Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda

y Desarrollo Territorial se crea mediante la
Ley 790 de diciembre de 2002. Fusionó las
funciones del Ministerio del Medio Ambiente
A finales de la década del noventa se elimina el sistema UPAC y se crea la Unidad de Valor y algunas del Ministerio de Desarrollo Econó-
Real (UVR). Como lo plantea Pizano de Narváez (2005) “[…] se encontró que la UVR era mico.
22. Fonvivienda fue creado como un fondo con
la unidad ideal para sustituir a la UPAC porque, para calcularla, se tenía en cuanta única- personería jurídica, patrimonio propio y auto-
nomía presupuestal y financiera, sin estructura
mente la inflación” (p. 69). En este mismo periodo se liquida el Inurbe y con la creación administrativa ni planta de personal propia.
Está sometido a las normas presupuestales y
del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial21 se promulga una legislación fiscales de orden nacional y sus objetivos son
consolidar el sistema nacional de información
urbana que busca que la gestión de la vivienda a través del Fondo Nacional de Vivienda de vivienda, ejecutar las políticas de vivienda
(Fonvivienda)22 pueda darse con apoyo a la demanda y los proyectos ofrecidos por el de interés social urbana con énfasis en aque-
llas orientadas a la descentralización territorial
sector privado o en alianza con el público deben calificar frente a unos requerimientos de la inversión, administrar los recursos del
presupuesto general de la nación para la vi-
solicitados por la Financiera de Desarrollo Territorial S.A. (Findeter)23 o el Ministerio a vienda de interés social urbana, “así como los
recursos que se apropien para la formulación,
través de Fonvivienda, el cual los avalaría de acuerdo con las condiciones de calidad de organización, promoción, desarrollo, manteni-
miento y consolidación del sistema nacional de
la obra que se va a subsidiar. información de vivienda.” (Ministerio de Am-
biente, Vivienda y Desarrollo Territorial, 2010).
Notas explicativas a los estados financieros.
Recuperado de: http://www.minambiente.
Periodo 1998-2002 gov.co/documentos/finanzas_presupuesto/
estados_financieros/290710_notas_est_fin_
La política de vivienda del periodo 1998-200224 enfrenta un déficit cuantitativo de 1.260.500 fonv_2_trim_2010.pdf.
23. Creada mediante la Ley 57 de 1989, es una
y sus acciones se orientan a gestionar tres frentes: fortalecer y viabilizar el sistema de entidad de redescuento, instituida por el Go-
bierno nacional para financiar las iniciativas
financiación de largo plazo (desarrollo del mercado secundario de hipotecas); de alivio de inversión que contribuyan al desarrollo de
las comunidades y promuevan el progreso del
a los deudores (seguro de desempleo para los deudores eq. 5.000 UPAC) y la línea de país. (Findeter, 2012. Quiénes somos. Naturale-
za de Findeter). Recuperado de: http://www.
crédito para los constructores a través de Fogafin, las entidades financieras, el direccio- findeter.gov.co/aymsite/aym_index.php?al-
namiento de la vivienda de interés social y los subsidios. r=&option=corporativo&pag_id=4&pag_sub_
cat_id=0&pag_cat_id=2&alr=aymsoft&.
24. En 1998 comienza el periodo presidencial de
Como parte de la política se amplía el rango de la VIS establecido hasta el momento en Andrés Pastrana Arango. El Plan Nacional de
Desarrollo correspondiente fue “Cambio para
doscientos salarios mínimos legales y se mantiene el valor subsidiable hasta ciento treinta contribuir a la paz”.

y cinco salarios mínimos legales, esto con el fin de ampliar las exenciones tributarias y
los beneficios para la VIS que redunden en una reactivación económica.
Un factor importante en el desarrollo urbano de la ciudad es la posibilidad que se abre

para urbanizar tierras localizadas en los perímetros de expansión urbana según los POT.
También se confiere mayor responsabilidad a las administraciones locales y el Inurbe
pasa a funcionar como asistente técnico de los macroproyectos y el POT. Asimismo, se
dispone una mayor participación para las cajas de compensación familiar
Por lo que respecta a la vivienda construida a través de conjuntos multifamiliares, este

periodo (ver Mapa 5) marca un quiebre importante al surgir proyectos VIS dirigidos a los
estratos cuatro y cinco (ver Mapas 6 y 8) en un porcentaje representativo (ver Gráfico
5): siete de los cinco proyectos ejecutados localizados en las comunas 2 y 17 en la zona
plana. Por otro lado, los cinco proyectos destinados a los estratos uno, dos y tres, se
confinan a las zonas de ladera piedemonte y aluvial: Portal del Madrigal, Conjunto resi-
dencial Atabanza, Portada de Comfandi y Sorrento (ver Gráfico 6). Tanto estos proyectos
como los anteriores pertenecientes a los estratos más altos, se conservan en buenas
condiciones (ver Fotos 7, 8 y 9).
Mapa 5
7 Conjunto Residencial Plaza España

8 Conjunto Residencial Plaza Central III
22 Unidad Residencial Kumanday
27 Bosques de Caranday
39 Portada de Comfandi
45 Unidad Residencial Sorrento I y II
58 Conjunto Residencial Paseo de la Castellana
63 Conjunto Residencial El Parque
66 Conjunto Residencial Balcones del Lilli
72 Torreón del Campestre
76 Conjunto Residencial Atabanza
77 Portal del Madrigal
Mapa 6
7 Conjunto Residencial Plaza España 73 Conjunto Residencial Torres de San Lorenzo I

8 Conjunto Residencial Plaza Central III 86 Conjunto Residencial Balcones del Lido II
10 Balcones de Cataluña 88 Urbanizacion R. Puente Blanco IV Etapa
63 Conjunto Residencial El Parque 128 Conjunto Residencial Corales del Lili
64 Parque R. Aventura 129 Conjunto Residencial Campo Verde
65 Conjunto Residencial Rincón del Viento 130 Conjunto Residencial Altoverde
66 Conjunto Residencial Balcones del Lili 132 Edificio Fuerte Ventura I
68 Conjunto Residencial Calicanto 135 Edificio Calialto
70 Conjunto Residencial Paseo de Alejandría 136 California Apartamentos 1
72 Torreón del Campestre 137 Conjunto Residencial Lili del Viento I
900
1.400
800
700 1.200
600 1.000
500 800
400
600
300
400
200
200
100
- 0
1 1
ESTRATO 1 CONSTRUCTORA ESTRATO 2 CONSTRUCTORA PIEDEMONTE CONSTRUCTORA LADERA CONSTRUCTORA
ESTRATO 3 CONSTRUCTORA ESTRATO 4 CCF ALUVIAL CCF ALUVIAL CONTSTRUCTORA
ESTRATO 4 SVS ESTRATO 4 CONSTRUCTORA PLANA SVS PLANA CONSTRUCTORA
ESTRATO 5 CONSTRUCTORA

Izquierda: Atabanza25; centro: Portal del Madrigal; izquierda: Sorrento. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Mapa 7
4 Conjunto Residencial Santa Martha de los 70 Conjunto Residencial Paseo de Alejandria

Caballeros
5 Conjunto Residencial Mirador del Aguacatal I 71 Conjunto Residencial Reserva del Paraiso
y II 73 Conjunto Residencial Torres de San Lorenzo I
9 Balcones de Valdepeñas II Etapa 74 Conjunto Residencial Brisas del Caney
10 Balcones de Cataluña 75 Brisas del Río
24 Conjunto Residencial Bosques de la Abadía 79 Conjunto Residencial Multifamiliares La
25 Conjunto Residencial Palmas de Mallorca Arboleda
26 Conjunto Multifamiliar Alameda del Parque I 80 Conjunto Residencial Ribera Campestre
41 Conjunto Residencial Santa Mónica 84 Portales del Refugio
42 Edificio El Prado 85 Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza Campestre
64 Parque Residencial Aventura 86 Conjunto Residencial Balcones del Lido II
65 Conjunto Residencial Rincón del Viento 87 Edificio Estelar del Refugio
67 Conjunto Reidencial Bonaire 88 Urbanización Residencial Puente Blanco IV
68 Conjunto Residencial Calicanto Etapa
69 Conjunto Residencial Parques del Lili, 116 Multifamiliar Palmar de las Delicias Conjunto A
Conjunto 1 y 2 139 Altos de Santa Helena
25. Los proyectos Atabanza y Portal del Madri- En virtud del Decreto 2060 del 24 de junio del 2004,26 se establecen los tipos 1 y 2 para
gal no pertenecen a los casos del estudio, la VIS con un lote mínimo de 35 m2, de 70 m2 para la vivienda bifamiliar y de 120 m2 para
sin embargo, guardan similitud y permiten
ilustrar los aspectos explicados. la multifamiliar. Mientras el área del lote individual disminuye, el área para las cesiones
26. Modificado por el Decreto 2083 de 2004. urbanísticas aumenta hasta en un 25 % en relación con el área neta urbanizable.
Mapa 8
Proyectos pertenecientes al estrato 4
9 Balcones de Valdepeñas II Etapa

27 Bosques de Caranday
58 Conjunto Residencial Paseo de la Castellana
67 Conjunto Residencial Bonaire
69 Conjunto Residencial Parques del Lili
71 Conjunto Residencial Reserva del Paraiso
74 Conjunto Residencial Brisas del Caney
75 Brisas del Río
84 Portales del Refugio
85 Conjunto Multifamiliar Refugio Plaza
87 Edificio Estelar del Refugio
105 Conjunto R. Rincón del Caney
126 Conjunto Residencial Verde Caney
127 Conjunto Residencial Miravento
131 Conjunto Residencial Cerezos del Caney
133 Multifamiliar Amanecer del Refugio
134 Conjunto Residencial Pinares del Caney
147 Multifamiliar Ciudadela Comfandi
148 Tamari de Comfandi
Periodo 2002-2006
Entre el 2002 y el 200627 se concibió la vivienda como factor contributivo del crecimien-
to económico y como generador de empleo. El déficit cuantitativo correspondiente a
2.000.000 de unidades se enfrentó mediante dos líneas básicas: un programa integral
para el sector y recuperar la confianza en los agentes económicos, ello con el propósito
de valorizar los activos inmobiliarios
Surge, entonces, el microcrédito inmobiliario para las familias de menores ingresos –es-
pecialmente del sector informal– para financiar vivienda nueva, en construcción o para
mejoramiento y se retorna a los cuatro tipos de VIS, a saber, tipo 1: de 0 a 50, smlmv; tipo 2:
de 51 a 70.5 smlmv; tipo 3: de 71 a 100 smlmv; y tipo 4: de 101 a 135 smlmv. Los recursos
se utilizarían igualmente en programas de mejoramiento y reforzamiento estructural en
zonas de amenaza sísmica.
En lo referente al desarrollo según la tipología multifamiliar (ver Mapa 7), se dan solu-
27. En el 2002 comienza el primer periodo
ciones enfocadas a los estratos uno hasta cinco, con once proyectos para los estratos
presidencial de Álvaro Uribe Vélez. El Plan
uno, dos y tres; y diecisiete para los estratos cuatro y cinco (ver Gráfico 7). En lo que Nacional de Desarrollo correspondiente se
toca a los proyectos dirigidos a los estratos uno, dos y tres, estos se localizan en las denominó “Hacia un Estado comunitario”.

zonas de ladera, piedemonte y plana, con la peculiaridad de que es la primera vez que
la zona aluvial no juega un papel protagónico como superficie de localización de VIS, (ver
Gráfico 8). Todos estos proyectos son de promoción privada (ver Fotos 10 y 11).
Los tres proyectos dirigidos al estrato uno se localizan en la zona de ladera en las comu-
nas 1 y 18 (ver fotos 12 y 13), y esta zona se convierte en el nuevo polo de desarrollo de
la VIS. Uno de estos proyectos es el macroproyecto de interés social nacional Altos de
Santa Helena que planea la construcción de 3.760 unidades con el auspicio de la CCF
Comfenalco (ver Foto 14).
4.000
4000 3.500
3.000
3000
2.500
2000
2.000
1000 1.500
0 1.000
1
500
-
ESTRATO 1 CONSTRUCTORA ESTRATO 2 CONSTRUCTORA 1
ESTRATO 3 CCF ESTRATO 3 CONSTRUCTORA LADERA SVS LADERA CCF
LADERA CONSTRUCTORA PIEDEMONTE CCF
ESTRATO 4 CONSTRUCTORA ESTRATO 5 CONSTRUCTORA
PIEDEMONTE CONSTRUCTORA PLANA CONSTRUCTORA
Foto 10 Foto 11
Izquierda: Palmas de Mallorca; derecha: Ribera Campestre. Fuente: archivo fotográfico de la investigación.
Izquierda: Mirador del Aguacatal; centro: Santa Martha de los Caballeros.28; derecha: Altos de Santa Elena.29 Fuente: archivo fotográfico de la investigación.
A partir del 2005 se llevan a cabo en el Valle del Cauca dos macroproyectos de interés
social nacional (MISN): San Antonio, en Buenaventura y Altos de Santa Elena, en Cali.30
Esta modalidad de gestión de proyectos VIS surge como respuesta del Gobierno na-
cional ante la dificultad de proponer VIP en los municipios, dados los altos costos que
implican a los particulares, la dilatación de los tiempos de gestión de los proyectos
(especialmente los que se desarrollan a través de planes parciales) y la necesidad de
inyectar recursos nacionales para su ejecución.
28. El proyecto Santa Martha de los Caballeros
no pertenece a los casos de estudio; sin
En el 2005 y mediante el Decreto Municipal 0696 de octubre 14, se establecen normas embargo guarda similitud y permite ilustrar
especiales complementarias del Plan de Ordenamiento Territorial para el desarrollo de los aspectos explicados.
29. El proyecto Altos de Santa Elena no perte-
vivienda de interés prioritario en el municipio de Cali. El acuerdo establece el desarrollo nece a los casos de estudio; sin embargo
de VIP por medio de urbanización en loteo individual en vacíos urbanos no sujetos al guarda similitud y permite ilustrar los aspec-
tos explicados.
área bruta del predio. El área mínima para el lote se determina en 60 m2 y se dictan otras 30. Los dos MISN se realizan a través de alianzas
disposiciones en relación con vías vehiculares, peatonales, estacionamientos y demás. con CCF, en el caso de San Antonio con
Comfandi y para el caso de Santa Elena con
Es en virtud del Decreto 0376 de julio 24 de 2006 que se instituye la posibilidad adicional Comfenalco. Ambos MISN proponen VIS y
de ejecutar VIP por medio del loteo multifamiliar. VIP. Inicialmente, estaba previsto el desa-
rrollo de otro MISN en el corregimiento de
Navarro denominado Eco ciudad Navarro,
Periodo 2006-2010 a través del cual estaba previsto que se
desarrollaran 40.000 Soluciones entre VIS
En el último periodo 2006-201031 del estudio, la política de vivienda se enmarca dentro y VIP. Al momento del estudio este MISN
de la estrategia integral “Ciudades amables” en la cual “se espera que en los próximos quedó cancelado con la derogación de la
Ley 1151 de 2007, a través de la Sentencia
cuatro años las ciudades sean generadoras de riqueza y crecimiento económico, amables C-149/10.
con los ciudadanos, ambientalmente sostenibles, fuertes institucionalmente e íntegras 31. Segundo y último periodo presidencial de
Álvaro Uribe Vélez. El Plan Nacional de
territorialmente” (Departamento Nacional de Planeación. Presidencia de la República de Desarrollo correspondiente se denominó
Colombia, 2006). “Estado comunitario: desarrollo para todos”.

En cuanto a la política de vivienda para enfrentar el déficit que asciende a 1.300.000 y
cumplir con los objeticos de la estrategia se establecen tres prácticas: evitar la confor-
mación de nuevos asentamientos precarios y mejorar las condiciones de los existentes;
incrementar la participación del sector financiero o solidario en la financiación de vivienda;
y consolidar un sector edificador eficiente y competitivo.
Otro de los componentes a los que se les da impulso en esta política es la vivienda de
interés prioritario a través del direccionamiento de por lo menos cincuenta mil créditos
de vivienda para ser financiados con aportes del presupuesto general de la nación.
La dinámica de la VIS en este periodo cambia y la tipología de conjunto multifamiliar

ocupa el mayor porcentaje de proyectos (31) y unidades construidas (8.570); frente a
cinco proyectos (314 unidades) ejecutados por la vía de la tipología unifamiliar las cuales
constituyen el 4 % del total de unidades ejecutadas en esta fase.
Los proyectos multifamiliares Mirador de Conny y Torres de Santa Juliana, ejecutados bajo
la figura de la SVS se localizan en las zonas de ladera y plana y se enfilan a los estratos
uno y tres, respectivamente. Por otro lado, se observa cómo la gestión privada ocupa un
lugar importante en el número de proyectos ejecutados (diez de once) para los estratos
uno y dos en las comunas 1 y 18 en la zona de ladera. En la zona aluvial solo se desarrollan
dos proyectos dirigidos a los estratos uno y dos: Multifamiliar Sol de Oriente y Reserva
de Vallegrande (ver fotos 15 y 16). A diferencia del periodo anterior, es mayor el número
de proyectos que se desarrollan para los estratos uno, dos y tres (ver Foto 17) que para
los estratos cuatro y cinco (ver Gráficos 9 y 10).
4000 4.500
3500 4.000
3000 3.500
2500 3.000
2000 2.500
1500 2.000
1000 1.500
500 1.000
0 500
1 -
1
LADERA SVS LADERA CCF
ESTRATO 1 CONSTRUCTORA ESTRATO 2 CCF
LADERA CONSTRUCTORA PIEDEMONTE CCF
ESTRATO 2 CONSTRUCTORA ESTRATO 3 SVS
PIEDEMONTE CONSTRUCTORA PLANA SVS
ESTRATO 3 CONSTRUCTORA ESTRATO 4 CCF
PLANA CONSTRUCTORA ALUVIAL CCF
ESTRATO 4 CONSTRUCTORA ESTRATO 5 CONSTRUCTORA
ALUVIAL CONSTRUCTORA
Izquierda: Sol de Oriente; centro: Reserva de Vallegrande; Derecha: Jardín de la Camelia. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Es hacia el final del 2006 cuando la política orientada en la demanda se complementa

con el enfoque a la oferta. Surgen subsidios de oferta para promover suelos para VIP y
se empieza a hablar de la mejora del entorno, actividad que se deja de nuevo en manos
de las familias quienes llevarían a cabo el mejoramiento de sus viviendas sobre la base
de que mejoramiento del entorno significa la posibilidad de una mejor calidad de vida al
optimizar las condiciones de los parques, la iluminación, el acueducto y alcantarillado,
las regularizaciones viales y urbanísticas y los equipamientos.
Del total de proyectos desarrollados en los últimos años, la vivienda de interés prioritario
ocupa un lugar preferencial en la producción de unidades. La mayoría de estas soluciones
son realizadas en el marco de proyectos en los que participa la administración municipal
a través de la Secretaría de Vivienda Social del Municipio.
A partir del 2010 se observa una tendencia a plasmar proyectos VIP bajo la tipología mul-
tifamiliar localizados en las zonas de ladera (ver Mapas 9 y 10). Entre estos se encuentran
Altos de Santa Helena, Altos de La Luisa, Mirador de Conny, Vidriera, Pinar, Lomalinda32 y
Reserva de Vallegrande, localizado este último en la zona aluvial (ver Gráfico 11).
En el último periodo del estudio –que incluye las unidades del proyecto Altos de Santa
Helena iniciado en el 2005– la mayoría de las unidades construidas se hallan en la zona
de ladera, tanto en la modalidad en VIP (4.210 unidades) como en la VIS (4.765). Le siguen
32. Los proyectos localizados en las zonas de
las construidas en la zona plana dirigidas en su mayoría (con excepción de dos proyectos) ladera no fueron incluidos como parte de
a los estratos tres, cuatro y cinco (3.981 unidades). los casos del estudio porque al momento
de hacer la investigación y el trabajo de
campo estos proyectos se encontraban
Con menores porcentajes se tienen los desarrollos de VIS en la zona de piedemonte
en ejecución y no estaban habitados en su
que benefician a los estratos tres, cuatro y cinco (1.535 unidades), seiscientas unidades totalidad.

Gráfico 11
Unidades de VIP y VIS. Conjuntos multifamiliares y zonas ambientales
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
UNIDADES
LADERA VIP ALUVIAL VIP LADERA VIS
ALUVIAL VIS PIEDEMONTE VIS PLANA VIS
Mapa 9
104 Multifamiliar Sol de Oriente I Etapa 125 Multifamiliar Jardin de la Camelia I

105 Conjunto Residencial Rincón del Caney 126 Conjunto Residencial Verde Caney
106 Urbanización Altos de la Luisa 127 Conjunto Residencial Miravento
107 Conjunto Residencial Altos del Aguacatal 128 Conjunto Residencial Corales del Lili
108 Conjunto Residencial Colinas del 129 Conjunto Residencial Campo Verde
Aguacatal 130 Conjunto Residencial Altoverde
110 Proyecto Hab. Colinas de San Miguel 131 Conjunto Residencial Cerezos del Caney
111 Conjunto Residencial Lomalinda 132 Edificio Fuerte Ventura I
112 Multifamiliar Reserva de Vallegrande 133 Multifamiliar Amanecer del Refugio
113 Conjunto Residencial Claro de Luna 134 Conjunto Residencial Pinares del Caney
114 Agrupacion Multi. Brisas de la Base 135 Edificio Calialto
115 Unidad Residencial Torre 52 Norte I Etapa 136 California Apartamentos 1
118 Conjunto R. Multi. Parque de los Abedules 137 Conjunto Residencial Lili del Viento I
119 Conjunto Multi. Torres de Alicante 1 140 Mirador de Conny
122 Conjunto Residencial Arboleda del Sur II 144 Torres de Santa Juliana I
123 Conjunto Residencial Madrigal Campestre 148 Tamari de Comfandi
Mapa 10
Proyectos pertenecientes al estrato 1
4 Conjunto Residencial Santa Martha

de los Caballeros
5 Conjunto Residencial Mirador del
Aguacatal I y II
76 Conjunto Residencial Atabanza
77 Portal del Madrigal
82 Cumbres del Refugio
104 Multifamiliar Sol de Oriente I Etapa
106 Urbanizacion Altos de la Luisa
108 Conjunto Residencial Colinas del
Aguacatal
111 Conjunto Residencial Lomalinda
113 Conjunto Residencial Claro de Luna
123 Conjunto Residencial Madrigal
Campestre
139 Altos de Santa Elena
140 Mirador de Conny
modalidad VIP y cuatrocientas cuarenta en la modalidad VIS, ambas en la zona aluvial,

antiguo polo de desarrollo de la VIS y la VIP.
Por lo que respecta al desarrollo de VIS y VIP, el suelo de expansión urbana definido en
el POT como el área para localizar los proyectos de vivienda en el largo plazo sirve de
base para los programas dirigidos a los estratos cuatro y cinco que se localizarían en la
zona plana y los dirigidos a los estratos uno, dos y tres en las zonas de ladera, proyectos
estos últimos que no se encontraban inscritos en el programa de vivienda nueva con-
tenido en el POT.

Análisis de la habitabilidad
en los conjuntos multifamiliares
de interés social para los
estratos uno, dos y tres
Luego de ejecutada la primera parte de la elaboración teórica pertinente al estudio, se
definieron como resultado una serie de categorías conceptuales con el fin de convertir
la noción de habitabilidad en una representación o modelo operativo para su análisis.
Estas categorías dan el norte al estudio a partir de los aspectos relevantes considerados
como componentes de la habitabilidad propuesta.33
Para la evaluación de la habitabilidad con base en las categorías propuestas, se utilizaron

procesamientos tanto en el campo cuantitativo como cualitativo con el ánimo de tener
una perspectiva integral de la condición estudiada. Como parte de los primeros se procesó
todo el trabajo de análisis planimétrico y de observación en el terreno, como también las
encuestas cara a cara hechas a los habitantes de los proyectos VIS.
Por otro lado, como parte de los medios cualitativos se procesaron las entrevistas y las
discusiones llevadas a cabo en los grupos focales con los actores claves en la gestión,
el diseño y la producción de la VIS.
Sobre la base de entender la investigación como un proceso de ir y venir entre lo teórico

y lo práctico y entre el observador y lo observado, se revisaron las categorías formuladas
en un primer momento como resultado de la definición conceptual, las cuales requirieron
de redefinición en varios momentos como resultado de la lógica dialéctica implícita en 33. Ver Tabla 1 "Síntesis categorías de análisis"
los procesos de investigación. en la página 29.
Análisis de la habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de interés social para los estratos uno, dos y tres | 57
El acopio y procesamiento de la información recabada de diversas fuentes, permite
construir el panorama de la VIS en la ciudad de Cali a partir de los aspectos específicos
de la habitabilidad propuesta en el marco del estudio.
La información acerca de los proyectos VIS llevados a cabo en Cali entre 1990 y el 2010
permite elaborar la base de datos de los proyectos construidos, la cual se constituye en
una contribución importante del presente estudio al presentar una información que se
encontraba dispersa.
Definición de los casos

Como resultado del planteamiento teórico y de las primeras hipótesis de aproximación,
se eligieron unos criterios que aluden a aspectos cualitativos susceptibles de arrojar
un número representativo de la totalidad de los proyectos VIS desarrollados durante el
periodo de estudio.
Los criterios surgen de la observación de la situación de la VIS en Cali y constituyen los

aspectos básicos que determinan la calidad habitacional común a todos los proyectos: su
tipología, el estrato socioeconómico, la política de vivienda y la localización. Estos factores
determinan el nivel de calidad, el grado de acceso a los servicios, el equipamiento y la
infraestructura, todos ellos susceptibles de comparación.
Por otro lado, criterios como la característica ambiental y las comunas también se tienen
en cuenta para evaluar la calidad de la VIS. Al incluir la base natural, el medio físico natural
y construido, las condiciones topográficas y el paisaje, se ratifica la mirada ambiental como
un aspecto fundamental y transversal de las demás en el presente estudio.
En síntesis, los criterios de selección tienen componentes territoriales, sociales, políticos

y ambientales. Estos son:
– Pertenecer a los estratos socioeconómicos uno, dos y tres. Los estratos uno
y dos corresponden al rango de VIS prioritaria y el estrato tres presenta desarrollos
VIS en las cuatro zonas ambientales de la ciudad.
– Comunas. La ciudad de Cali se encuentra subdividida en veintidós comunas agrupa-

das en barrios de condiciones sociales, económicas y geográficas similares. Se puede
afirmar que “existe una gran concentración de algunos estratos en determinadas co-
munas. Por ejemplo, el estrato seis se concentra en las comunas 22 y 2 y el estrato uno
en las comunas 21, 20, 14 y 1” (Departamento Administrativo de Planeación Municipal
de Santiago de Cali, Centro de Investigación en Economía y Finanzas, Universidad
Icesi, 2007).
– Localización en diferentes zonas ambientales.34 En el municipio de Cali se pueden

identificar cuatro zonas ambientales: los cerros tutelares (denominada ladera en el
presente estudio), el piedemonte, la zona plana y la cuenca del río Cauca (denomi-
nada aluvial en el presente estudio). “Cada una de las zonas ambientales de estudio
definidas en el ámbito regional, están a su vez compuestas por varias unidades vistas
desde la óptica urbana” (ibídem, p. 34). Cada una de estas zonas está descrita con
mayor profundidad en la Parte I en la descripción ambiental de Cali.
– La política de vivienda. Al estudiar los planes de desarrollo de cada uno de los

gobiernos y sus respectivas políticas de vivienda, estos apuntan no solo a disminuir
el déficit cuantitativo de VIS, sino a mejorar el déficit cualitativo. Por tal razón, se tomó
como criterio susceptible de comparación el periodo al que pertenecen cada uno de
los proyectos estudiados, a saber, 1990-1994: La revolución pacífica; 1994-1998: El
salto social; 1998-2002: Cambio para contribuir a la paz; 2002-2006: Hacia un Estado
comunitario y 2006-2010: Estado comunitario: desarrollo para todos.
De los cincuenta y siete conjuntos multifamiliares de VIS ejecutados en el periodo de es-

tudio,35 se seleccionaron proyectos típicos para cada uno de los criterios, lo que da como
resultado una muestra representativa conformada por diecinueve proyectos efectuados
en diferentes años y correspondientes a las diferentes políticas de vivienda nacional
en los estratos uno, dos y tres localizados en comunas con características ambientales
diferentes. En la Tabla 2 se presentan los proyectos que conforman los casos de estudio.
Uno de los criterios importantes para la selección de los proyectos que conforman los
casos de estudio, es que al momento del trabajo de campo se encontrara finalizado, pues 34. Basado en el estudio Formulación e im-
resulta difícil estudiar las condiciones de habitabilidad urbana que ofrece un proyecto plementación de un plan paisajístico para
el municipio de Santiago de Cali en el área
sin estar habitado. Sin embargo, para efectos de la base de datos de la totalidad de los urbana. Departamento Administrativo de
proyectos ejecutados en el periodo de estudio, se presentan los aquellos en proceso de Gestión del Medio Ambiente (Dagma),
Alcaldía de Santiago de Cali y Arquitectura
finalización y los terminados.
de Jardines Ltda., 1989.
35. Es importante aclarar que muchos de los
Cuando se presentaban varios casos con características similares como tipología o proyectos licenciados pertenecen a uno
pertenencia a la misma zona ambiental, el criterio de selección se centró en que el pro- mayor, como pueden ser los casos de
Brisas de los Álamos y Torres de Comfandi,
yecto se encontrara próximo a condiciones ambientales o naturales importantes como los cuales por su escala se llevan a cabo en
ríos y reservas naturales o que sufriera un alto impacto del medio alrededor (próximo a varias fases, lo que implica que numérica-
mente pueden aparecer licenciados mayor
industrias o basurales) o sometido a impactos negativos por ruido, contaminación visual, cantidad de proyectos ejecutados durante
atmosférica, entre otros. este periodo.
Tabla 2
Casos de estudio*
Zona Constructor /
No ambiental Estrato Comuna Años Proyecto promotor
1 Aluvial 1 13 2006-2010 Multifamiliar Sol Obasco y cia ltda
de Oriente
2 Aluvial 2 6 1990-1994 Puente del Inversiones Klahr ltda
Comercio
3 Aluvial 2 13 1998-2002 Sorrento Constructora Klahr
S.A./Fiduciaria del
Valle/fiduciaria de
Occidente
4 Aluvial 2 16 1994-1998 El Edén de Comfandi
Comfandi
5 Aluvial 2 21 2002-2006 Multifamiliar Comfenalco
reserva de Valle
Grande
6 Aluvial 3 6 1998-2002 Portada de Comfandi
Comfandi
7 Aluvial 3 16 1994-1998 La Alborada Soc. Multifamiliares la
Alborada
8 Ladera 1 1 2002-2006 Miirador del Departamento del
Aguacatal II Valle/Consorcio
Prethell González y
cia ltda
9 Ladera 2 1 2006-2010 Altos del Inversiones Alan S.A.
Aguacatal
10 Piedemon 3 18 2002-2006 Ribera Campestre Ingenieria proyetos y
construcciones S.A.
11 Plana 2 8 1990-1994 Multifamiliares La Svs
Base
12 Plana 3 2 1994-1998 Brisas de los Constructora Alpes
Álamos
13 Plana 3 5 1994-1998 El Saman Asociacion de
vivienda comunitaria
el Saman
14 Plana 3 5 1998-2002 Kumanday Fiduciaria del
Valle s.A./ Banco
Davivienda S.A.
15 Plana 3 5 2002-2006 Palmas de Prisma inversiones
Mallorca ltda
16 Plana 3 5 1990-1994 Torrres de Comfandi
Comfandi
17 Plana 3 12 2002-2006 Santa Mónica Construcciones Cali
S.A. "Concali"
18 Plana 3 17 1994-1998 Gratamira el Fondo especial de
Limonar vivienda. Municipio
de santiago de cali
19 Plana 3 10 2002-2006 Multifamiliar Concali,
Jardín de la Construcciones Cali
Camelia
*Nota: ver la información detallada de cada proyecto en anexos fichas urbanas y arquitectónicas de los proyectos.
Técnicas e instrumentos
El traslado del enfoque teórico en las categorías de análisis permite identificar los medios
y herramientas necesarios para el levantamiento de la información y su análisis y proce-
samiento, esto debido a la diversidad de aspectos que integran la habitabilidad propuesta,
los cuales requieren múltiples herramientas para su recolección y procesamiento.
Ejemplo de esto es la variedad de particularidades imposibles de reducir a un solo medio

de obtención y procesamiento, como son aquellas que se obtienen de la observación
del terreno, el análisis planimétrico y de fotografías, el contacto con los habitantes de
los conjuntos y los actores claves en la gestión y producción de vivienda, entre otros.
Para el abordaje del trabajo de campo fue necesaria la elaboración de una ficha de ob-
servación en terreno, la cual se validó en varios conjuntos observados antes de su ajuste
y salida final. Esta ficha compuesta por planimetrías, esquemas y fotografías, permite
tanto el registro detallado de los aspectos relevantes a la habitabilidad propuesta, como
la inclusión de la apreciación y las percepciones personales por parte de quienes hicieron
el trabajo de campo.
Los datos obtenidos mediante el trabajo de campo se trasladaron al programa de análisis

cuantitativo36, el cual constituye un sistema global para el análisis y el procesamiento de
datos provenientes de fuentes cuantitativas y la provisión de información en virtud de
estadísticas que permiten comparar e identificar tendencias a partir de los proyectos
estudiados.
En relación con el conjunto, se analizaron aspectos como accesos por tipo de vías, agru-
pación, relación morfológica con el contexto, orientación y usos en el espacio común.
Para la unidad, se tuvieron en cuenta el total de bloques, los apartamentos por bloques, el
total de unidades, la disposición punto fijo, el área, la composición espacial de la vivienda,
el sistema de circulaciones, la iluminación y ventilación natural y la visibilidad de cada
uno de los espacios de la vivienda.
El trabajo de observación y los análisis planimétrico y fotográfico posibilitan un primer nivel

en el diagnóstico propuesto que luego se contrasta con el testimonio de los habitantes
de los conjuntos VIS y el discurso de los actores expertos (ver Tabla 3).
Después de identificar los aspectos importantes mediante conversaciones con el grupo

objeto de estudio y con los habitantes, algunas de las categorías que definen la habita-
bilidad se trasladan a preguntas o guías de entrevista y de encuesta con el fin de lograr
una coherencia entre el marco teórico, el libro de categorías y la información recolectada
con el grupo seleccionado previamente. 36. Programa SPSS, versión 17.0.
Tabla 3
Perfil básico de las personas entrevistadas y grupos focales realizados
Entrevistas a expertos Personas asistentes

Ex-director secretaría de vivienda social 1
Sub-directora de ordenamiento y programas especiales 1
Arquitecto diseñador 1
Arquitecto, magíster en planificación urbana. Investigador en 1
temas de vivienda social
Grupos focales Personas asistentes

Grupo focal con constructores 4
Grupo focal con gestores 4
Total aplicaciones 12
El procesamiento de las entrevistas correspondientes a esta primera etapa se llevó a

cabo con el programa Atlas Ti,37 el cual permite, a partir de las categorías, estructurar el
discurso obtenido. Como resultado final, se tienen mapas conceptuales que se convierten
en el insumo para el diagnóstico sobre las cuestiones centrales del estudio e identificar
37. El Atlas Ti, versión 6.2 “es un programa
diseñado para la sistematización y análisis las tendencias y ejes centrales de la discusión.
de información cualitativa en cualquier
formato (texto, imagen, sonido, video). Esta Para las encuestas a los habitantes de los conjuntos, se lleva a cabo un estudio tipo son-
aplicación se ha posicionado como uno deo entre los moradores de los proyectos VIS con base en la metodología de muestreo
de los programas para análisis cualitativo
más versátiles y robustos debido a su fle- Lot Quality Acceptance Sampling (Lqas),38 que consiste en evaluar una pequeña parte del
xibilidad para el manejo de la información lote observado con el fin de validarlo en su totalidad en función del resultado.
proveniente de información cualitativa. El
Atlas Ti se ha convertido en un programa Con el objetivo de garantizar la coherencia entre el levantamiento de la información y el
de uso frecuente en las Ciencias Sociales.
El manejo que se puede hacer con él de marco teórico, se seleccionó del total de los casos del estudio un conjunto de proyectos
los archivos de una investigación, más el que pudieran considerarse representativos del total. Para este fin, los proyectos selec-
ahorro de tiempo y espacio de almacena-
miento, son dos de las grandes ventajas que
cionados deben estar situados en las tres zonas de la ciudad en donde se localizan la
este software ofrece”. (Loaiza, 2011, p. 2). mayoría de los proyectos VIS: ladera, plana y aluvial y pertenecer a diferentes periodos
38. “El LQAS como método de muestreo y de política nacional y estratos socioeconómicos (ver Tabla 4).
aplicación de encuestas es de frecuente
utilización en el ambiente de los proyec-
tos y programas de intervención social, Para la selección de los encuestados se definieron los siguientes criterios: persona mayor
organismos como el Plan Internacional y de doce años, residente del conjunto (no visitante frecuente) y con tiempo de residen-
el Programa de Coordinación en Salud In-
cia mayor a un año. Toda la información obtenida se procesó mediante el programa
tegral (Procosi) de Bolivia. Es recomendado
para mediciones que impliquen un estudio de análisis cuantitativo SPSS, versión 17.0 cuyo resultado consistió en un documento
cuantitativo dirigido a poblaciones y conglo- descriptivo con las características identificadas, las cuales se compararon con las de los
merados diversos distribuidos en zonas o
regiones geográficas de intervención de un demás proyectos visitados, la información levantada en el trabajo de campo y el análisis
proyecto o programa.” (Loaiza, 2011, p.4). planimétrico hecho a los casos del estudio.
Tabla 439
Encuestas aplicadas en proyectos VIS y VIP
Proyecto vis Cantidad de casos aplicados

Cumbres del Refugio 25
El Puente del Comercio 23
Gratamira 27
Torres de Comfandi 25
Reserva de Vallegrande 30
Mirador del Aguacatal 19
Total 145
Una vez se cuenta con los insumos de cada medio de recolección y herramienta emplea-
dos, se hace una jornada de cierre con todas las personas que coordinaron los diferentes
procesos: procesamiento cualitativo del discurso de los expertos y de los grupos foca-
les, procesamiento cuantitativo de las encuestas hechas a los habitantes de conjuntos,
procesamiento cuantitativo y cualitativo del trabajo de campo y procesamiento gráfi-
co-cualitativo y cuantitativo de las planimetrías obtenidas y construidas para el estudio.
De esta manera, se cuenta en esta fase con el total del universo de los datos, los resul-
tados y la información, dispuestos para su análisis final. Es en este momento cuando
se hace la revisión de aquellos aspectos que no lograron integrarse en el estudio por
razones de la existencia misma de la información y de aquellos que quedan por revisar
para elaborar las conclusiones finales.
Exploración de las condiciones de habitabilidad

Con el fin de analizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda social, se sinte-
tizó el marco teórico en las tres grandes categorías presentadas en la primera parte:
medio natural, medio construido y medio social. Como se explicó anteriormente, para
dar cuenta de la diversidad y complejidad de los aspectos que integran la habitabili-
dad como concepto operativo de análisis, se usaron diversas técnicas y herramientas 39. El proyecto Cumbres del Refugio no perte-
metodológicas. nece a los casos de estudio; sin embargo
permite realizar el análisis sobre la per-
cepción de los habitantes en una zona de
En el procesamiento de la información cualitativa y cuantitativa, se tuvieron en cuenta ladera diferente a la ladera de la comuna 1,
varias matrices analíticas que contenían desde aspectos de índole “más dura” con datos en donde se localiza Mirador del Aguacatal.
cuantitativos y porcentajes y cifras, hasta aquellas en las que se sintetizaron particulari-
dades más cualitativas como el análisis relativo al diseño y la percepción de las personas.
A efectos de lograr un texto más atractivo, se presenta el análisis a manera de reflexión

acompañado por la ilustración que permite los casos de estudio. Asimismo, se exponen
los componentes de los medios natural y construido sustentados por los hallazgos iden-
tificados en el medio social, el cual es transversal y complementario a los dos anteriores.
A continuación se detallan los componentes analizados del medio natural.
Medio natural40
Se refiere a la base natural que no ha sido intervenida –o lo ha sido en grado mínimo– y
soporta las actividades humanas (en este caso en la ciudad). Este medio se compone
de elementos medioambientales, geográficos y físicos, los cuales se presentan en seis
grandes grupos: franjas ambientales, cuerpos de agua, riesgo, contaminación y paisaje
y vegetación, los que a su vez se pueden desagregar en subcategorías:
Franjas ambientales
Como se indicó en el capítulo: Contexto histórico de la vivienda de interés social,41 las
franjas o zonas ambientales –ladera, piedemonte, plana y aluvial–, son áreas definidos
en el POT las cuales presentan situaciones diferenciadas en cuanto a las características
geográficas, climáticas, paisajísticas, como también condiciones diversas en su morfología
urbana, trama vial y vocación de uso.
Es a partir de la mirada sobre la habitabilidad en Cali en donde se caracteriza la relación

entre las franjas ambientales y el desarrollo de la vivienda de interés social, a partir de la
cual es posible identificar aspectos positivos y otros negativos, valiosos para el desarrollo
urbano y arquitectónico de futuros proyectos.
En las cuatro zonas ambientales antes descritas se pueden observar proyectos VIS (ver
Tabla 5). La zona donde se localizan los proyectos más antiguos construidos entre 1990
a 1998 es la zona plana que junto a la de piedemonte constituyen las franjas de mayor
consolidación.
40. Para una información planimétrica y foto-
gráfica más detallada de casos de estudio, Los desarrollos de VIS en la zona plana corresponden a sectores específicos determina-
ver el anexo Fichas urbanas y arquitectó- dos por el Estatuto de usos del suelo.42 En la medida en que se satura la Comuna 5 en
nicas, en la parte final.
41. Ver capítulo, pág. 31. la zona plana, los desarrollos apuntan a la zona aluvial en las comunas orientales 6 y 13,
42. Acuerdo 30 de diciembre 21 de 1993. no tan aptas dada la calidad de sus suelos (Ver Gráfico 12).
Tabla 5
Casos de estudio: comunas y zonas ambientales
Característica ambiental
Comuna Aluvial Plano Piendemonte Ladera Total

1 0 0 0 2 2
2 0 1 0 0 1
5 0 4 0 0 4
6 2 0 0 0 2
8 0 1 0 0 1
10 0 1 0 0 1
12 0 1 0 0 1
13 2 0 0 0 2
16 1 1 0 0 2
17 0 1 0 0 1
18 0 0 1 0 1
21 1 0 0 0 1
TOTAL 6 10 1 2 19
Gráfico 12
Casos de estudio. Comunas y franja ambiental
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
1 2 5 6 8 10 12 13 16 17 18 21
Aluvial Plana Pied/ nte Ladera
Por lo que respecta al estrato, mientras la zona plana se compone principalmente de
proyectos VIS, dirigidos a los estratos dos y tres (Imagen 1), y la de piedemonte al estrato
tres (Imagen 2), las zonas que presentan proyectos encaminados a los estratos uno, dos
y tres, son la aluvial (Imagen 3) y la de ladera (Imagen 4) (ver Gráfico 13), lo que marca
sectores diferenciados hacia estratos más altos frente a los más bajos, lo que corres-
ponde, por consiguiente, a diferentes condiciones de consolidación urbana, seguridad y
movilidad, especialmente deficientes en las zonas de ladera.
Accesibilidad
Acceso
Vía colectora
Vía peatonal
Vía arteria principal
Vía arteria secundaria
Vía local
Imagen 1 Imagen 2
Primeros desarrollos. Izquierda: Torres de Comfandi (zona plana, año 1990); derecha: Puente del Comercio
(zona aluvial, años 1993 y 1992 respectivamente). Fuente: Elaboración propia
Imagen 3 Imagen 4
Primeros desarrollos izquierda: Cumbres del Refugio (zona ladera, año 1996); derecha: Atabanza (zona piede-
monte, año 2001). Fuente: Elaboración propia
Gráfico 13
Casos de estudio. Franjas ambientales y estratos
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Aluvial Plano Piedemonte Ladera
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3
En los proyectos se observa baja respuesta frente a las características ambientales de

las zonas en donde se encuentran. Es decir, su implantación y su esquema urbano poco
responden a las condiciones geográficas, climáticas y paisajísticas específicas del lugar,
representado ello en la estandarización de algunos de los esquemas al aplicar una mis-
ma tipología, tanto en la escala del conjunto como de la unidad (ver Fotos 18, 19 y 20).
Izquierda: Torres de Comfandi (zona plana); centro: Mirador del Aguacatal (zona ladera). Fuente: Elaboración propia. Derecha: Puente del Comercio (zona aluvial).
Fuente: googlemaps
En el sistema de agrupación se observa el mismo esquema, el cual se repite en la mayoría
de los casos. Es el mismo principio de organización espacial que rige la mayoría de las
propuestas, con mínimas variaciones e independientemente del lugar de implantación.43
(ver imágenes 5 y 6 de proyectos en la zona aluvial e imágenes 7 y 8 de proyectos en
la zona plana)
En general, en los proyectos VIS se observa una lógica de proyecto aislado en su desa-
rrollo, al no considerar los costos urbanos y ambientales por implantación en una zona
ambiental particular de la ciudad. Tal es el caso de los proyectos para los estratos más
pobres desarrollados en las zonas aluvial suroriental y ladera, los cuales requieren una
43. Este punto se desarrolla a profundidad en: mayor inversión en infraestructura vial, técnicas constructivas, servicios públicos y man-
Análisis de la habitabilidad en los conjuntos
multifamiliares de interés social para los
tenimiento de las áreas naturales, aspectos que difícilmente pueden ser asumidos por
estratos 1, 2 y 3. Medio construido. la población beneficiada por estos proyectos.
Imagen 5 Imagen 6
Accesibilidad
Acceso
Vía colectora
Vía peatonal
Vía local
Imagen 7 Imagen 8
Superior Edén de Comfandi. Izquierda: agrupación; derecha: conjunto. Inferior de Torres de Comfandi. Izquierda:
agrupación; derecha: conjunto. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Prevalecen, es cierto, problemas urbanos y ambientales agravados por la localización
de proyectos VIS y VIP en las zonas de ladera, a los que se suman otras problemáticas
como la ocupación ilegal de tierras, la explotación minera y las áreas de régimen diferido
sin una normativa clara de ocupación o utilización pública y por lo tanto susceptibles de
invasión (ver Fotos 21, 22 y 23).
En la zona aluvial, específicamente en las comunas 13, 14, 15, 16 y 21, el proceso se ha
dado a través de viviendas unifamiliares de desarrollo progresivo, lo que implica mayores
riesgos a nivel técnico y tecnológico debido a las prácticas constructivas de las viviendas
a cargo de cada familia y a las alternativas tipológicas para dar respuesta al riesgo por
inundación presente en la zona.
Son suelos de vocación agrícola ubicados por debajo de las cotas del Rio Cauca que no
debieron haberse urbanizado, siendo un área rodeada en buena parte, de canales de aguas
lluvias que no están suficientemente dotados y que son obstruidos permanentemente
por basuras y escombros aumentando el riesgo de inundabilidad (Alcaldía de Cali, 2011).
Cuerpos de agua
“Son todos los elementos que conforman el sistema hidrológico, ya sean ríos, lagos,
lagunas, quebradas, riachuelos, arroyos, pozos profundos, nacimientos de agua, etc.;
naturales o artificiales que mantengan un volumen de agua temporal o permanente”.
(Departamento Administrativo de Planeación Municipal, 2000).
44. Los proyectos Santa Martha de los Caballe-
Del total de los casos del estudio, dos proyectos se encuentran en áreas próximas a ros y Cumbres del Refugio no pertenecen a
los casos de estudio; sin embargo, guardan
los ríos Meléndez en la zona de piedemonte (ver Imagen 9) y Cauca en la zona aluvial similitud y permiten ilustrar los aspectos
(ver Imagen 10). En ambos se observa un esquema de distribución de los bloques que explicados.

Proyectos VIS en ladera. Izquierda: Mirador del Aguacatal; centro: Santa Martha de los Caballeros; derecha: vía de acceso a Cumbres del Refugio (el proyecto se observa al fondo).44
Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Imagen 9 Imagen 10
Planos urbanos. Izquierda: Ribera Campestre (zona de ladera); derecha: Reserva de Vallegrande (zona aluvial).
brinda un espacio de visuales, vegetación y sonido relacionado con aquellos elementos

naturales. Sin embargo, al observar la función de dichos espacios en ambos casos son
los parqueaderos del conjunto.
En la actualidad los canales de agua en la ciudad se encuentran en mal estado, por

invasión de los ríos y el inadecuado manejo de los residuos sólidos, los cuales en todas
las zonas presentan problemas, sin embargo por la propia lógica de drenaje de la ciudad
hacia el río Cauca, en la zona aluvial se convierten en aspectos críticos a nivel ambiental.
De acuerdo con el organismo de vigilancia, de 57 canales destinados para recolectar y
transportar aguas lluvias, el 95 % se ha convertido también en colectores de aguas resi-
duales, por las numerosas conexiones fraudulentas que se han insertado a los mismos
(Editorial, El País, 2007).
Según la misma fuente, en los canales ubicados en la zona plana (comunas 10, 7 y 2),
en la zona aluvial (Comuna 16) y en la zona de ladera (comunas 18 y 20), se vierten las
aguas residuales y contenidos químicos directamente al canal. Hacia el sur de la ciudad
hay 17 canales en mal estado, hecho que se une al mal estado de los ríos Meléndez,
Cañaveralejo y Lili.
Riesgo
Alude al peligro latente en una zona por factores naturales o intervención humana. Puede
ser por inundación o por remoción de masa.
El riesgo por inundación (efecto causado por el agua que ocupa lugares libres de esta
y que se origina por el desbordamiento de ríos y canales, entre otros) es más crítico en
relación con las viviendas unifamiliares, dado que en los proyectos multifamiliares este
riesgo afecta solo a las primeras plantas, salvo casos excepcionales como ocurrió en
la temporada lluviosa del año 2011 cuando el río Cauca se desbordó e inundó grandes
extensiones de tierra.
Los proyectos ejecutados según la tipología multifamiliar deben cumplir con la norma de
sismorresistencia y contar con todos los procesos tecnológicos, lo que puede representar
una ventaja con respecto a la tipología unifamiliar que posibilita invasiones ilegales en
terrenos no aptos para vivienda (ver Fotos 24 y 25).
Foto 24 Foto 25
Viviendas unifamiliares inundadas en el jarillón del río Cauca. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
En cuanto a la localización, todos los proyectos que se desarrollan en la zona aluvial

(ver Foto 26) se encuentran en franjas de amenaza pluvial y fluvial determinadas por el
POT, al igual que los proyectos asentados en la zona de ladera como es el caso de Santa
Marta de los Caballeros45 (ver Foto 27), el cual se encuentra en amenaza por avenidas
torrenciales. En ambos casos no se observan medidas que se debieron tomar desde el
diseño para prevenir o mitigar estas amenazas.
45. El proyecto Santa Marta de los Caballeros

Foto 26 Foto 27 no pertenece a los casos de estudio; sin
Izquierda Reserva de Vallegrande (zona aluvial); Derecha: Santa Martha de los Caballeros (zona de ladera). embargo, guarda similitud y permite ilustrar
Fuente: archivo fotográfico de la investigación los aspectos explicados.
El riesgo por remoción de masa es causado por procesos de movilización de suelo o roca
en diversas proporciones y se origina en la fuerza de factores naturales o antrópicos. Se
presenta en los proyectos de la zona de ladera; sin embargo, algunos se localizan próxi-
mos al río como es el caso de Santa Marta de los Caballeros –cerca al río Aguacatal– y
a zonas de invasión ilegal (Mirador del Aguacatal).
Áreas protegidas
Son áreas con restricción para la urbanización dada la presencia de elementos naturales
de importancia para la ciudad o por ser zonas para la localización de infraestructura de
servicios públicos domiciliarios, de amenaza o riesgo no mitigable.
En Cali, todas las zonas de ladera presentan áreas protegidas cubiertas de bosques, es-
pecialmente la Comuna 20. En las comunas 1 y 18 el porcentaje de estas áreas es menor;
sin embargo, frente a la densificación creciente de los últimos años estas zonas corren
el riesgo de quedar reducidas a su mínima expresión si la administración municipal no
interviene oportunamente en relación con la ocupación del suelo o los índices de urba-
nización, pues los proyectos VIS que allí se implantaren tendrán pocas posibilidades de
responder ambientalmente de la manera más adecuada frente a los costos ambientales
de conservar dichas áreas.
Contaminación
Apunta a sustancias que pueden desencadenar daños en un medio en particular y en el
ser humano. Se clasifica en contaminación por ruido, visual, por basuras y atmosférica.
La contaminación visual afecta la visualización de un sitio, la auditiva se produce por

exceso de sonido y afecta las condiciones normales del medio, la atmosférica se debe a
la presencia en el aire de materias que implican riesgo o molestia para las personas y la
contaminación por basuras es ocasionada por la acumulación de residuos que pueden
originar problemas en la salud por la presencia de bacterias, virus y plagas nocivas.
Una de las ventajas de los conjuntos multifamiliares, en relación con la cuestión de la

46. En el Estatuto de usos del suelo establecido contaminación, es el manejo de los residuos sólidos. Mientras en la tipología multifamiliar
por el Acuerdo 30 del 21 de diciembre de
1993, se determinaba el requerimiento de existen unos puntos para la recolección de residuos o se cuenta con unidades técnicas de
al menos una unidad técnica de basuras basuras (UTR)46 con acceso desde el exterior (ver Fotos 28, 29 y 30), en algunos proyectos
con fácil acceso para el desalojo y reco-
lección, con un área mínima de 4 m². En unifamiliares con esquema urbano de acceso vehicular, una bahía común e ingreso a
la actualidad y luego de la expedición del las viviendas a través de pasajes peatonales, los vehículos recolectores de basuras no
Decreto 1713 de 2002, la normativa cambió
la denominación por unidades técnicas de pueden hacer la recolección puerta a puerta, lo que conduce a la presencia de basurales
residuos (UTR). a cielo abierto durante varios días.
En estos casos, para un mejor funcionamiento se requiere de la organización comunitaria
para que las personas no arrojen los desperdicios día a día a la UTR sino solo el día de
recolección, de lo contrario se tendrán basuras a cielo abierto, malos olores y problemas
de higiene para los habitantes.
Si la observación se hace según los estratos, se observa que la gran mayoría de los
conjuntos presentan bajo nivel de contaminación por basuras (ver Gráfico 14), esto en
gran medida gracias a que cuentan con unidades técnicas de basuras; sin embargo, en
algunos conjuntos correspondientes a los estratos dos y tres se presentan grados medios
de contaminación atmosférica.
Gráfico 14
Contaminación por basuras frente al estrato
12
10
0
ALTA MEDIA BAJA

Unidades técnicas de residuos en proyectos. Izquierda: Palmas de Mallorca; centro: Ribera Campestre; derecha: Jardín de la Camelia. Fuente: archivo fotográfico de la
investigación
En cuanto a la contaminación ambiental o atmosférica por partículas, en general los
proyectos que pertenecen al estrato 3, localizados en las zonas de mayor consolidación
como la plana y de piedemonte, presentan una relación directa con las vías arterias prin-
cipales y secundarias, lo que ocasiona contaminación atmosférica y por ruido a niveles
altos y medios (ver Gráficos 15 y 16).
Otro de los factores determinantes en la contaminación de la zona plana, específica-

mente en los proyectos emplazados en las comunas 4 y 5, es la presencia de actividad
industrial en los alrededores.
Por último, la contaminación7 visual también se presenta en los sectores de mayor vitalidad
como son la zona plana y aluvial,
6 como consecuencia de la actividad comercial vinculada
con la vivienda (ver Gráfico517).
4 ALTA
Paisaje y vegetación
3
MEDIA
2
Valor ambiental y natural de los elementos del contexto que por su riqueza constituyen
BAJA
1
un derecho al disfrute por la comunidad y que contribuyen a su bienestar físico y espi-
0
ritual (según la definición de paisaje de protección del POT). En este, la vegetación hace
parte del paisaje.
Los espacios de mayor jerarquía en los proyectos son los parqueaderos (ver Fotos 31 y
32), los cuales generalmente son espacios áridos debido a varios factores que intervie-
nen en su diseño: suelo en concreto –material que absorbe y genera calor– y escasa o
Gráficos 15 y 16
Contaminación atmosférica frente al estrato / Contaminación por ruido frente al estrato
7 6
6 5
5 4
4 ALTA 3
3
MEDIA 2
2
BAJA 1
1
0
0
ALTA MEDIA BAJA
Gráfico 17
Contaminación visual y estrato
ALTA MEDIA BAJA
nula vegetación, la cual cuando aparece, no alcanza a ofrecer una opción paisajística o
climática de importancia para el conjunto.
Los demás espacios de los conjuntos los componen las áreas comunes que en su tota-
lidad corresponden a las áreas residuales entre los propios bloques o entre los bloques
y los límites del lote (ver Foto 33).
Lo anterior ocasiona pobreza del paisaje interior y exterior del conjunto. Esta relación es
importante en la medida en que permite determinar el tipo de relación que pueden esta-
blecer los conjuntos de VIS para los estratos 1, 2 y 3, con el lugar en que se encuentran.
“En el Valle hay dos zonas de vida, pero desafortunadamente los que hacen el espacio
público recurren a los viveros y cuando vas a construir un parque no se tiene en cuenta
las especies que se pueden adaptar mejor. Homogeneizando el tipo de vegetación que

Izquierda: Mirador del Aguacatal; centro: El Samán; derecha: Multifamiliares La Base. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
tenemos desde la ladera hasta Palmira por ignorancia de los que estamos construyendo”.
(Entrevista a un arquitecto diseñador).
La respuesta de los moradores de los proyectos de los casos del estudio acerca de las
visuales hacia el paisaje exterior que observan en diferentes escalas de observación, se
consignan en el Gráfico 18:
Gráfico 18
Visuales desde el área común del conjunto
37,3 36,0
19,3
4,0 2,7
0,7
La ventana o La calle Elementos Parque Otros NS/NR

pared del naturales:
vecino árbol, río,
laguna,
montaña
Las observaciones de los encuestados del conjunto se centran en la ventana o en la

pared del vecino fundamentalmente (37.33 %) y en la calle (36 %). Con porcentajes más
bajos están los elementos naturales y el parque; un pequeño porcentaje menciona
otros lugares.
Las respuestas alusivas a parques, árboles y montañas fueron reportadas en menor

medida debido a que la gente ve más la calle y la ventana del vecino. Esto puede ser
ocasionado por la eliminación del ítem “vegetación” en este tipo de proyectos o su ajuste
en términos económicos, lo que puede implicar, entre otros aspectos, la reducción en la
propia experiencia de los habitantes en el conjunto o una baja valoración del patrimonio
ambiental y paisajístico del lugar, especialmente en proyectos localizados en las zonas
aluvial, ladera y piedemonte, en donde el componente paisajístico natural es mucho
más notable.
Como complemento de lo anterior, a los habitantes se les preguntó acerca de la posibili-

dad de tener relación con el paisaje lejano y cercano. Las respuestas se pueden percibir
en los Gráficos 19 y 20:
2,7
Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno NS\NR
Gráficos 19 y 20
Visuales hacia el paisaje lejano / Visuales hacia el paisaje cercano
31,3 30,7 21,3 20,7 20,7

18,7
12,7
12,7 12,0
10,7
6,0
2,7
Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno NS\NR Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno NS\NR
Las opiniones sobre la posibilidad de ver el paisaje lejano –entendido este como monta-
ñas, cerros o la ciudad
21,3 en sí– desde el lugar de vivienda, se hallan divididas entre quienes
20,7 20,7
califican la vista como mala (31.33 %)18,7
y quienes la califican como regular (30.67 %).
En cuanto a la observación del paisaje cercano en caso de presentar elementos im-

12,7
portantes en relación con el paisaje en el contexto inmediato, el mayor porcentaje de
encuestados (21.33 %) califica como mala la vista desde el lugar donde se encuentra la
6,0
vivienda; sin embargo, el porcentaje de los que opinan que es regular y bueno se en-
cuentran muy cercanos, con un 20.67 % y un 18.67 %, respectivamente.
Las encuestas evidencian que la situación más extrañada por los habitantes de los con-
Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno NS\NR
juntos es la presencia de vegetación o por lo menos una visual más amigable en relación
con elementos naturales. Cuando estos asuntos se confrontan con la observación en
terreno, los conjuntos presentan bajo nivel de arborización en el interior, situación que
difiere de la que se observa en el sector aledaño (ver Gráfico 21).
En su mayoría (46.67 %), los encuestados observan preferentemente hacia el exterior

del conjunto, concretamente hacia la calle. Porcentajes más bajos (24 %) indican que
advierten elementos naturales, el 22 % observa la ventana o pared del vecino y un 4 %
el parque (ver Gráfico 22).
Otro de los factores que inciden además de la baja presencia de arborización, es la poca
exploración tipológica de los esquemas, en cuyo caso es poco probable pensar en otras
alternativas para la solución de parqueos o materiales, dado el cierre financiero de los
proyectos.
Valoración de la vegetación Arboles en las zonas comunes
Dan sombra y frescura
Salud, oxigenación y descontaminación

SÍ NO NS/NR
Embellecimiento, brindan vida al
27% conjunto, diversión
72,0
Por familia e hijos
37%
Por los niños
Crea más naturaleza, hábitat

para animales, medioambiente
1% 1% Son buenos para la humanidad
26,0 1% 1%
Por tranquilidad
1%
3%
No se necesitan, hay suficientes árboles
2,0 4%
No presencia, generan inseguridad
6% 11%
1 7% De acuerdo con presencia, pero
no justifica
No sabe/no responde
Medio construido47
El medio construido se aborda en el estudio mediante el análisis de tres escalas: sector,
conjunto y unidad de vivienda. Este examen se lleva a cabo gracias al trabajo de campo,
al análisis de las planimetrías y a la consulta de expertos y habitantes de los proyectos
VIS del estudio.
Sector
La aproximación a partir de la habitabilidad se efectúa con base en la escala sectorial
como la escala más urbana. Esta permite hacer el análisis urbano en comunas, barrios
y equipamientos sectoriales.
Para su lectura, se abordan los siguientes conceptos como subcategorías de análisis: voca-
ción, transporte, equipamiento y espacio público, las cuales se desarrollan a continuación:
47. Para una información planimétrica y fo- Vocación

tográfica más detallada de los proyectos Es la principal actividad del área de análisis y está relacionada con otros aspectos como
que conforman los casos del estudio, ver
el anexo Fichas urbanas y arquitectónicas. el estado, la función y el aspecto formal. En el estudio se consideraron sectores confor-
48. El proyecto Plaza Central no pertenece a mados por vivienda, comercio, industria e instituciones.
los casos de estudio; sin embargo, guarda
similitud para ilustrar este aspecto ya que
Todos los conjuntos del estudio están localizados en áreas de actividad mixta; sin embargo,
corresponde con criterios como: zona pla-
na, estrato 5, Comuna 2 y periodos 1998 y otros proyectos como Plaza Central48 están ubicados en área de actividad industrial y los
2002. desarrollos de los últimos años en área de actividad residencial.
A pesar de encontrarse actividad comercial en las zonas aledañas a los conjuntos
multifamiliares (ver Gráfico 23) localizados en las zonas plana y aluvial, estos presentan
condiciones similares referidas a no gozar de la vitalidad de las áreas residenciales con-
formadas por vivienda unifamiliar o multifamiliar integrada directamente con el sector
aledaño. Esta condición de similitud se presenta a pesar de estar conformadas por es-
tratos socioeconómicos diferentes, en la zona plana hay predominancia del estrato tres,
mientras en la zona aluvial se encuentran proyectos principalmente en el estrato dos.
Respecto de los casos desarrollados a través de conjunto conformado por unidades de
vivienda integradas al sector, no se encontró ninguno ejecutado durante el periodo de
estudio, salvo el proyecto Reserva de Vallegrande,49 en la Comuna 21, el cual a pesar de
haber sido aprobado como esquema abierto, sus habitantes lo cerraron.50
Los proyectos localizados en la zona de ladera, correspondientes a los estratos uno y
dos, no presentan vínculo directo vivienda-comercio debido a dos factores: estar ubica-
dos en sectores en proceso de consolidación y pertenecer en su mayoría a la tipología
multifamiliar en conjunto cerrado.
Transporte
Constituido por los medios físicos para la movilidad de bienes y personas, como buses,
taxis o transporte privado, considerados a escala sectorial (varios barrios), de ciudad
(cobertura en el perímetro urbano) e interurbana (municipal e intermunicipal) y con
frecuencias alta, media y baja.
Gráfico 23
Uso del comercio del sector
Porcentaje
54,7
36,0
49. Para este aspecto, ver el desarrollo en:

9,3 Análisis de la habitabilidad en los conjuntos
estratos 1,2 y 3. Medio construido. Conjunto.
50. Para las condiciones de cerramiento, ver
SÍ NO NS/NR el anexo Fichas urbanas y arquitectónicas.
Caso de estudio No. 14: Reserva de Valle-
Fuente: elaboración propia grande.
Foto 34 Foto 35
Foto 36 Foto 37
Foto 38 Foto 39
Contexto en proyectos. Superior: zona ladera. Izquierda: Cumbres del Refugio ; derecha: Mirador del Aguacatal.
51
Centro: contexto zona aluvial. Izquierda: Multifamiliar Sol de Oriente; derecha: Vallegrande (vecino de Reserva
de Vallegrande). Abajo: contexto zona plana. Izquierda: Brisas de los Álamos; derecha: Palmas de Mallorca.
51. El proyecto Cumbres del Refugio no perte- Entre los factores que inciden en la limitación de la movilidad especialmente en las fran-
nece a los casos del estudio; sin embargo
guarda similitud con los aspectos descritos jas aluvial y de ladera, se encuentra la no culminación de las obras de infraestructura
como pertenecer a la zona de ladera. vial que dotarían de vías arterias secundarias aledañas al perímetro urbano las cuales
conectarían dichos sectores con el resto de la ciudad (ver Fotos 34 y 35). Un fehaciente
ejemplo de esto son la vía Circunvalar y la vía que debe seguir por la ribera del río Cauca.
En correspondencia con la estratificación socioeconómica, en los sectores de mayor

estrato hay una mayor diversidad y escala en los tipos vías y transporte, mientras que
en el estrato uno tanto la diversidad como la cantidad disminuyen (ver Fotos 36 a 39)
(ver Gráficos 24 y 25).
Entre las categorías analizadas como publica (bus) y privada (taxi y automóvil particular)
sobresale la particular –principalmente motocicletas– como el medio que permite el ac-
ceso puerta a puerta principalmente a los estratos dos y tres; el estrato uno se moviliza
en bicicleta o transporte público. La valoración de un medio respecto de otro se hace en
términos de productividad (llegar de manera más rápida y fácil a los lugares de trabajo)
o económicos (mantenimiento y compra de gasolina).
Esto se relaciona también con el hecho de estar en un momento en el cual el sistema

masivo todavía no está instalado totalmente. Mientras esta situación persista, las personas
optarán por sus soluciones particulares.
Equipamiento
“Es el conjunto de servicios e instalaciones físicas necesarios para el buen funcionamiento
de una actividad, que representa bienestar para la comunidad que los utiliza” (Departamento
Administrativo de Planeación Municipal, 2000).
En el capítulo V del POT se distinguen dos tipos de equipamientos colectivos: elEstrato

institucio-
1 Estrato 2 Estrato 3
nal, que comprende servicios básicos de salud, educación, seguridad, cultura, y desarrolloTr. bus Tr. taxi Tr. particular
Gráficos 24 y 25
Transporte en el sector / Escala del transporte
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3
Tr. bus Tr. taxi Tr. particular Sector Ciudad Interurbano
comunitario; y equipamiento recreativo, entre los que se encuentran recreación activa
(juegos infantiles, canchas deportivas, unidades recreativas, polideportivos y escenarios
deportivos) y recreación pasiva (zonas verdes, parques ornamentales, áreas forestales
de protección hídrica, bosques, parques naturales, plazas y plazoletas).
En cuanto al ámbito, el análisis del estudio se centra en la esfera comunitaria definida en

el artículo 154 del capítulo V del POT como el ámbito de un grupo de barrios, urbanización,
vereda, comuna o corregimiento.
En el análisis de los equipamientos por comunas (ver Tabla 6) se evidencia la presencia

de por lo menos un equipamiento, ya sea un CALI, una estación de policía, una biblioteca
o institución cultural y unidades recreativas. Otros equipamientos como centros de salud
y colegios oficiales, se encuentran en mayor número por cada comuna.
Resalta la cuota de colegios oficiales, especialmente en las comunas con población más
pobre como la 1 y 21, mientras el resto de equipamientos permanece relativamente bajo
en comparación con este. La Comuna 2, ubicada al nororiente de la ciudad, en cuanto a
cantidad de equipamientos (54) es antecedida por la Comuna 21 con 61 equipamientos,
de los cuales 48 corresponden a colegios oficiales.
A pesar de la presencia de los equipamientos en las comunas, el nivel de uso de los

habitantes de los proyectos del estudio el porcentaje es bajo, esto lo soporta un 73,30 %
Tabla 6
Estación Bibliotecas/ Centro de
de instituciones Unidad salud y Colegios
Estrato Comuna policía Cali culturales recreativa otros oficiales Total
3 2 3 1 13 3 29 5 54
3 5 2 1 2 2 2 4 13
2 8 1 1 1 1 9 26 39
4 10 1 1 1 5 6 17 31
3 12 2 1 1 3 3 15 25
3 17 2 1 1 1 5 2 12
1 1 1 1 2 1 3 7 15
3 18 1 1 2 1 5 13 23
2 13 2 1 5 3 5 15 31
3 16 2 1 5 2 3 19 32
2 6 2 1 0 5 5 9 22
2 21 2 1 3 2 5 48 61
Fuente: datos organizados a partir de la información de perfiles por comunas del observatorio social de Cali, última
actualización 23 de marzo de 2011, en: www.Cali.gov.co/observatorios/publicaciones.php?.id=2932
de los entrevistados que manifiestan no hacer uso de ningún equipamiento del sector,
con excepción de los equipamientos de educación y culto en donde hay un porcentaje
mayor de uso, con un 33.33 % y 28 %, respectivamente (ver Gráfico 26).
La frecuencia de uso de los equipamientos asciende a una vez por semana, lo que re-
fuerza la afirmación del bajo y poco uso del equipamiento por parte de las personas que
habitan los proyectos multifamiliares de VIS (ver Gráfico 27).
El bajo uso es, asimismo, indicador de una débil relación con el entorno. Esto puede ser
consecuencia de la baja apropiación de las personas que habitan los proyectos de los
sectores aledaños. La gente tiende a desprenderse de sus equipamientos más cercanos
en coherencia con el pensamiento de que la unidad de vivienda es el ámbito de su vida
personal sin vínculos fuertes con el entorno exterior que puedan establecer por medio
de los equipamientos.
En esta conducta juega un papel importante la ubicación en sectores donde si bien existen
los equipamientos, puede darse cierto grado de precariedad en cuanto a su calidad, como
por ejemplo, hospitales de bajo nivel que hace que las personas prefieran desplazarse
fuera de la comuna a centros médicos ubicados en lugares alejados de su vivienda.
Gráfico 26
Uso del equipamiento público
100,00%
90,00%
80,00%
70,00%
60,00%
Encuestados
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
NO USA
NINGÚN
EDUCACIÓN SALUD SEGURIDAD INSTITUCIONAL DEPORTIVO RECREATIVO CULTO CULTURAL
EQUIPAMIENTO
SÍ 33,40 % 14,67 % 4,67 % 8,00 % 16,00 % 12,70 % 28,00 % 7,33 % 0,70 %

NO 56,70 % 76,00 % 86,00 % 82,67 % 74,67 % 77,40 % 62,67 % 82,67 % 73,30 %
NS/NR 9,90 % 9,33 % 9,33 % 9,33 % 9,33 % 9,90 % 9,33 % 10,00 % 26,00 %
Gráfico 27
Frecuencia en el uso de los equipamientos
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
Diario Dos a tres Una vez Una vez al Nunca los NS/NR
días por por semana mes utilizó
semana
Espacio público
Es el lugar de libre uso y disfrute colectivo, el cual se analizó a partir de su estado y conser-
vación entendidos como la condición en que se encuentran los diferentes componentes
del proyecto o edificación después de su uso.
A pesar del incremento de las zonas verdes y los equipamientos colectivos gracias a los
cambios en las normativas correspondientes a las áreas de cesión, la respuesta general
de los habitantes en relación con el espacio público y los servicios complementarios es
de indiferencia en cuanto a los servicios y los espacios públicos que se encuentran en
entornos aledaños al proyecto VIS.
En un primero momento, el Estatuto de usos del suelo establecía un 15 % del área bruta
como superficie de cesión para zonas verdes y usos comunales. Luego el POT52 establece
un18 % para zonas verdes y un 3 % para equipamiento colectivo institucional, y finalmente
el Decreto Nacional 2060 de junio 24 de 2004 determina entre un 15 % y un 20 % para el
espacio público y entre un 5 % y un 10 % para equipamiento.
La indiferencia de los habitantes se evidencia en el alto porcentaje (52.67 %) de personas

que no saben o no responden a la pregunta de cuál es el sitio que más disfruta del barrio
52. Acuerdo 069 de octubre 26 de 2000. (ver Gráfico 28).
En concordancia con la tipología estudiada, los habitantes que hacen uso disfrutan en
mayor medida de espacios como los parques (31.33 %), con respecto a la calle, el ante-
jardín y el andén, más idóneos en las tipologías abiertas de vivienda bien sea unifamiliar
o multifamiliar.
De la misma manera, cuando se interroga acerca del uso del espacio público la mayoría
(28.67 %) no sabe o no responde, mientras el 14 % manifiesta usarlo por deporte, ejercicio
y salud; por recreación 7.33 % y paseo y caminata 6.0 % (ver Gráfico 29).
Aparece de nuevo la indiferencia o desconocimiento de las personas con respecto a su

contexto inmediato más allá del conjunto de su vivienda. Esto se evidencia en la respues-
ta frente a la inquietud sobre el sitio que menos disfruta del barrio, con una respuesta
mayoritaria del 52.67 % correspondiente a sabe/no responde (ver Gráfico 30).
Cuando el diseño del espacio público se definía por el Estatuto de Uso del Suelo, la Em-
presa de Servicio Público de Aseo de Cali (Emsirva) dictaba los lineamientos para ello,
entre los cuales se contaban sistemas de iluminación, riego y cuidado de la vegetación,
entre otros. Sin embargo, esto derivó en situaciones como uso indebido de los grifos por
parte de particulares para el lavado de automóviles y mirada fragmentada de dichos
espacios al percibirlos como zonas verdes aisladas y no como un sistema integrado de
zonas verdes o parques en donde cada morador hace un aporte específico.
En la actualidad, y de manera posterior al POT, el abordaje del espacio público se lleva

a cabo integral y ecológicamente a partir de la idea de recreación pasiva que examina
cada uno de sus componentes. Las entidades encargadas de definir los lineamientos son
Sitio que más disfruta en el barrio Uso del espacio público
60,0 Deporte, ejercicio y salud

14% Descansar
50,0 Recrearse, distraerse
29% Por rutina y por trabajo
Pasear y caminar
40,0 7%
Charlar y encontrarse con los amigos
Por brisa, frescura, para tomar oxígeno
30,0
6% Por los hijos
El espacio no está adecuado; está invadido
20,0 Para leer
4%
Otras actividades
7%
10,0 3% Lo usa pero no justifica
5% No sale, no le gusta, hay inseguridad
5%
0,0 3%
No tiene tiempo, no mantiene en el lugar
8% 1% 1% 3% Lo usa a veces
Parque Andén Antejardín Calle NS/NR 2% 2%
No sabe/no responde
Gráfico 30
Sitio que menos se disfruta en el barrio
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
Parque Andén Antejardín Calle Otro NS/NR
el Departamento Administrativo de Gestión del Medio Ambiente (Dagma) y la Secretaría

de Ordenamiento Urbanístico y Bienes Inmuebles. Sin embargo, la perspectiva integral
sobre las áreas verdes puede derivar en exceso de trámites y en fragmentación de la
gestión si no se hace una coordinación adecuada frente a los requerimientos de cada
entidad encargada.
Otra situación integrada al mismo asunto es la relacionada con el espacio público en los
planes parciales (PP) que establecen cargas y beneficios. Las cargas deben ser asumidas
por el sector privado, pero quienes finalmente terminan por cargar con los costos del
urbanismo son los usuarios con posibilidad de compra, lo cual dificulta el acceso a estas
soluciones por parte de los estratos más pobres. En palabras de un constructor:
Hay incoherencia entre normas gruesas que se hacen en teorías y lo que se desmenuza
en el proyecto e impacta en la calidad dimensión del espacio, espacio público, proyecto
integral. En ese camino hace que la operación se vuelva ilógica y no se retorna.
En cuanto a los porcentajes y metros cuadrados de las zonas verdes, los proyectos
cumplen con las exigencias de la normativa (ver Imágenes 11, 12 y 13); sin embargo, lo
importante para un adecuado análisis basado en la calidad urbana es la articulación de
esos espacios con lo público y con la vivienda, cuando por la cantidad de exigencias
frente a la rentabilidad se optan por soluciones que impliquen menores inversiones y
conduzcan a la estandarización de condiciones y vegetación.
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Imagen 11 Imagen 12 Imagen 13
Izquierda: Gratamira; centro: Altos del Aguacatal; Derecha: Kumanday. Fuente: elaboración propia
En cuanto a una de las limitantes frente a la posibilidad de contar con más áreas verdes,
expresada por los actores claves a través de los grupos focales es la propia normativa
de alturas en Cali, la cual restringe la posibilidad de elevarse en altura, lo que ocasiona
mayor consumo del territorio.
Todos sabemos que la vivienda tiene un tope con el tema normativo; todo lo que se le
quiere incluir en esta vivienda va en detrimento de la vivienda como tal. Uno sueña con
lotes más grandes, con espacio público, con unas vías, con características de urbanismo
costosas y todo eso. La casa se reduce en tamaño porque la plata se va en todo lo demás.
Este tipo de vivienda tiene unos topes y se tiene que llegar allí y echar para abajo los costos
(Entrevista a constructor).
Todas las decisiones que se tomen en relación con el espacio público, las áreas de ce-
sión y el espacio común, inciden de manera directa sobre el costo de la vivienda y si se
tienen como referencia los topes de VIS, no es mucho el margen de maniobra que dejan
para el diseño.
Conjunto
El estudio acoge la definición incluida del POT para conjunto residencial vertical: “Es el
desarrollo urbanístico arquitectónico compuesto por dos o más bloques de vivienda,
integrado por áreas de uso y propiedad privadas y comunes, y cuyas unidades de
vivienda están subordinadas a las áreas de uso y propiedad comunal” (Departamento
Administrativo de Planeación Municipal-DAPM, 2000).
La mayoría de los conjuntos, además de encontrarse en un área de actividad residencial,

se localizan en sectores conformados por conjuntos verticales, salvo algunos casos en
los cuales estos proyectos contrastan con las unidades de vivienda unifamiliar del sector
aledaño (ver Imágenes 14, 15 y 16).
Izquierda: Reserva de Vallegrande; centro: Edén de Comfandi; derecha: Sol de Oriente. Fuente: elaboración propia
Esta tipología puede ser desarrollada como conjunto cerrado o abierto mediante loteo
individual de cada uno de sus bloques. Este último es el caso de uno de los proyectos
de los casos del estudio, a saber, Reserva de Vallegrande, el cual se proyectó bajo esta
figura a pesar de estar cerrado en la actualidad (ver Foto 40). Uno de los ejemplos de
esta tipología es el proyecto multifamiliar Los Alcázares el cual no pertenece a los casos
del estudio; sin embargo guarda similitud con los aspectos descritos como pertenecer
a la zona de ladera, este fue ejecutado entre 1978 y 1980 por el Instituto de Crédito
Territorial (ver Foto 41).
Localización
Referido al sitio de implantación del proyecto. Los proyectos VIS y VIP por sus característi-
cas socioeconómicas, deben estar localizados en aquellos lugares con servicios públicos
y en los cuales se cuente con los equipamientos básicos, a fin de garantizar una adecuada
red de apoyo. Nunca en áreas periféricas donde los costos por extensión de los servicios
Foto 40 Foto 41
Izquierda: Reserva de Vallegrande; derecha: Los Alcázares. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
puedan ser más altos, los equipamientos sean insuficientes y la red de infraestructura
vial esté incompleta o sea inadecuada para dar solución a este sector de la población.53
Los proyectos VIS son de gran escala y llevados a cabo mediante diferentes figuras como
los MISN (macroproyectos de interés social nacional), los macroproyectos propiamente
dichos y los proyectos lote a lote. Empero, los criterios de selección de los lugares para
su emplazamiento corresponden más a la lógica de proyecto concreto que al resultado
de la planificación integral de la VIS en la ciudad. Según lo expresa un constructor:
¿Y cuál es la relación implantación? ¿Volvemos a los costos? ¿En dónde se puede conseguir
tierra? Eso depende de los costos y estos dan en el (sitio) más alejado y en el lote que se
puede que dé el cierre financiero. Lo que hay que hacer es acogerse a la norma y optimizar
para tratar de sacar las viviendas que puedan pagar todo.
Para la ejecución de los proyectos de vivienda en las dos tipologías Potrero Grande (unifa-
miliar) y el macroproyecto de interés social nacional (MISN) Santa Helena54 (multifamiliar),
el municipio intervino mediante la donación de las tierras. En la actualidad, este ejercicio
es imposible por parte de los particulares tal y como está planteada la mayor parte de
la gestión de los proyectos VIS; sin embargo, estos se localizan en las zonas de ladera
y aluvial a pesar de los impactos y los costos ambientales de los proyectos situados en
dichas zonas.
Entre las consecuencias de la gestión de la VIS efectuada exclusivamente por el sector

privado (salvo algunos casos como los citados anteriormente y otros hechos gracias a
alianzas entre la Secretaría de Vivienda Social, las CCF y los constructores), se tiene la
localización de los proyectos subordinada a criterios exclusivamente económicos.
Estos proyectos son muy sensibles al factor costos y cualquier variable (los servicios
públicos, la normativa o el diseño) implica otros adicionales. El particular busca el lucro
53. En un estudio anterior se analizan a profun-
económico de acuerdo con su lógica de mercado; por tal razón, se hace urgente una
didad los efectos sobre la calidad de vida
mayor presencia del municipio como gestor del suelo y de los proyectos y tiene la responde la población reubicada en los barrios
sabilidad de dar línea al sector privado a través de los instrumentos de gestión del suelo. localizados en la periferia de la ciudad
(Montoya, 2008).
54. El MISN Santa Helena no forma parte del
Además, la tarea para la habilitación de suelo debe tener una mirada que trascienda el presente estudio, pues a la fecha se estaba
límite urbano y abarque la región integrando a los municipios vecinos, los cuales son aún ejecutando la obra y uno de los crite-
rios para la selección de los proyectos y el
parte en la solución a las VIS de Cali. El municipio de Jamundí es un fehaciente ejemplo
posterior análisis de la habitabilidad, era el
de una percepción restringida ya que oferta y ejecuta varios proyectos dirigidos tanto a hecho de estar finalizados y habitados en
los estratos altos como a los más bajos, sin una planeación urbana.55 su totalidad.
55. Entre los proyectos dirigidos a los estra-
tos más bajos se encuentran Ciudadela
En síntesis, la ausencia del municipio como gestor y el incremento en los costos de Terranova (casas) y Alameda de Rioclaro
urbanismo, desencadenan situaciones como las que se presentan en la actualidad, a (apartamentos).
saber, el incremento de unidades VIS ofertadas a los estratos cuatro y cinco en el área de
expansión y la localización por fuera del perímetro urbano de la mayoría de los proyectos
VIS y VIP. También la oferta de vivienda con bajo costo en los municipios aledaños como
Jamundí, Palmira y Candelaria, la cual aparece atractiva tanto por los costos de la unidad
como por los beneficios inherentes a vivir en un municipio más pequeño.
Servicios públicos domiciliarios

Según el POT, “son los servicios de acueducto, alcantarillado, energía, gas, combustible,
telecomunicaciones y aseo” (Departamento Administrativo de Planeación Municipal, 2000).
La cuestión de los servicios públicos incide de manera directa en la calidad de los proyec-
tos máxime cuando la localización de un proyecto está en función de su disponibilidad
y de la red de infraestructura compuesta por todos los servicios públicos domiciliarios.
De acuerdo con la normativa establecida en el Estatuto de usos del suelo en 1993, el

Departamento Administrativo de Planeación Municipal (DAPM) determinaba los linea-
mientos de expansión y vías arterias con los servicios correspondientes a partir de las
cuales los constructores continuaban con la expansión de los servicios. En la actualidad,
esta situación se ha modificado y los servicios se instalan a través de fiducias creadas por
los constructores con la dirección de las Empresas Municipales de Cali, cuyo resultado
es el traslado de los costos asumidos por los promotores-constructores a los usuarios.
De manera posterior, en el año 2000 el POT establece como área mínima de lote para la
vivienda unifamiliar 72 m², 105 m² para las viviendas bifamiliares y 252 m² para las viviendas
multifamiliares y se modificaron las especificaciones de servicios públicos en relación
con las redes enterradas y las especificaciones de vías, lo que implicó un incremento
en los costos de urbanismo asumidos finalmente por los habitantes de los proyectos.
Para el caso del estudio conformado por conjuntos verticales VIS y VIP para los estratos
uno, dos y tres, los habitantes difícilmente pueden asumir los costos finales de un proyecto
con especificaciones urbanas altas, los cuales son tomados en su totalidad por los cons-
tructores privados y ello finalmente redunda en los costos para la venta de los proyectos.
En el grupo focal conformado por los constructores, estos expresaban el comportamien-

to de las empresas públicas de servicios que dejaron de ser públicas para adoptar un
comportamiento más cercano a un proveedor de servicios. Lo anterior se debe sumar
al problema de la desarticulación entre las entidades que conforman los servicios pú-
blicos y la falta de políticas por parte del municipio para habilitar tierras. Al respecto, un
constructor opina lo siguiente:
Por ejemplo, la red de gas la tiene Colgás. Hay leyes nacionales que dicen que las redes
serán pagadas por los particulares y que luego serán usadas. Pues no, es al revés; el ente
usufructúa. Emcali es el único que compra con las tarifas de ellos, muy por debajo. Acue-
ducto y alcantarillado no compra nada.
Es evidente la discrepancia entre Planeación Municipal y las empresas prestadoras de

servicios públicos frente a una normativa con especificaciones urbanas exigidas por
igual en todos los estratos socioeconómicos, sin un acompañamiento del municipio que
repercuten en el costo final que asume el usuario de estos proyectos. Entre las conse-
cuencias de este divorcio está la situación presentada en el macroproyecto de interés
social nacional Santa Helena,56 en donde el hecho de contar con la disponibilidad de los
servicios públicos no significó su habilitación (caso energía y alcantarillado) para la fecha
de entrega de las primeras viviendas.
Accesibilidad y movilidad
Conjunto de vías terrestres para conectar y comunicar diferentes zonas de la ciudad y
para la movilización de bienes y personas. La accesibilidad es abordada tanto a escala
urbana, entendida como la posibilidad de llegar al conjunto, como a escala arquitectó-
nica referida al acceso a la unidad de vivienda. En el caso de la movilidad, representa la
posibilidad de desplazamiento y conexión con el resto de la ciudad. Para ambos casos
es decisivo el tipo, la cantidad y la calidad de las vías.
Para el análisis vial se retoma la estructura definida en el POT: vía colectora (VC), vía local
(VL), vía arteria principal (VAP) y vía arteria secundaria (VAS).57 A partir de este análisis se
puede observar que durante los primeros años del periodo de estudio (1990 a 1998) los
accesos a los conjuntos se encuentran distribuidos en tres de las cuatro vías, mientras
en los dos últimos periodos desde 2002 al 2010, los accesos se concentran en dos y una
sola de las vías (ver Gráfico 31).
Gráfico 31
Vías de acceso a conjuntos y política de vivienda
5
4
3
2
1
56. Este macroproyecto no se incluye como
0
parte de los casos del estudio, porque
VC VL VAP, VC, VAS VAP al momento se encontraba en etapa de
VL construcción.
57. Los otros tipos de vías, como vía peatonal
(VP), ciclovía y vías marginales y paisajísti-
1990-1994 1994-1998 1998-2002 2002-2006 2006-2010 cas, no se consideran en el análisis por no
estar presentes en ninguno de los casos
Fuente: elaboración propia del estudio.
El análisis realizado a partir de las franjas ambientales evidencia la consolidación de las
zonas plana y aluvial, a través de diversos tipos de vías para acceder, mientras los pro-
yectos localizados en zonas como la de ladera (ver Imágenes 17 y 18) y piedemonte (ver
Imagen 19), solo presentan accesos por un tipo de vía, lo que muestra las limitaciones
en cuanto a la movilidad y a la conexión con el resto de la ciudad (ver Gráfico 32).
Los proyectos VIS para los estratos más bajos se han localizado hacia el borde urbano,
específicamente la zona oriental en la franja aluvial y las zonas de ladera. La zona alu-
vial ha sido objeto de altas inversiones en infraestructura vial por lo cual los proyectos
tienen una parte de su sistema vial conectado con toda la ciudad y alternativas para el
transporte público hacia las vías principales. Sin embargo, prima la solución exclusiva
para el automóvil con ausencia de opciones para los medios más usados como la moto
y la bicicleta, además de algunas vías internas sin pavimentar. Ello genera, además de
desorden y congestión en algunos puntos específicos, alta accidentalidad.
Por otra parte, en la zona de ladera (nuevo polo de desarrollo para la VIP y VIS dirigida
para los más pobres), las vías son escasas, en mal estado y la movilidad se debe solu-
cionar de manera particular a través de moto, bicicleta y medios de transporte informal
(ver Fotos 42, 43 y 44).
En la zona plana se accede a los conjuntos mediante transporte público y privado. La

consolidación vial de esta zona está en coherencia con el análisis basado en los estratos.
En las áreas conformadas por el estrato tres, se presenta mayor diversidad en los tipos de
vías para acceder, lo cual redunda en diversidad, cantidad y calidad en el transporte público.
Gráfico 32
Vías de acceso a conjuntos y franja ambiental
5
VC VL VAP, VC, VAS VAP

VL
LADERA PIEDEMONTE PLANA ALUVIAL
Imagen 17 Imagen 18
Accesibilidad
Acceso
Vía colectora
Vía peatonal
Vía local
Imagen 19
Izquierda: Altos del Aguacatal (Comuna 1); derecha: Mirador del Aguacatal (Comuna 1); abajo: Ribera Campestre
(Comuna 18). Fuente: elaboración propia

Vías en las laderas. Izquierda: Comuna 18; centro y derecha: Comuna 1. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
En cuanto al estado de la red vial, el estrato tres presenta un mejor estado de la infraes-
tructura. Para los estratos dos y uno es regular: para el estrato dos se encuentran nueve
vías en buen estado y cuatro entre regular y malo, y para el uno se presenta casi la misma
cantidad de vías en buen estado (tres) que las que se observaron en estado deficiente
(dos), (ver Gráfico 33).
Lo anterior también indica no solo la calidad advertida a partir de un estrato socioeco-

nómico, sino también la calidad en general de la red vial en sectores específicos de la
ciudad. Es decir, en el estrato uno encontramos proyectos localizados en las dos zonas
de desarrollo de VIS: zona aluvial y de ladera. En el estrato dos, los proyectos se locali-
zan en su mayoría en la zona aluvial y los proyectos correspondientes al estrato tres se
presentan en las zonas plana y de piedemonte.
En general, las personas entrevistadas manifiestan que es fácil acceder al conjunto ya

sea de manera vehicular o peatonal, el 23 % lo considera regular (ni muy difícil, ni muy
fácil),58 el 5.3 % difícil y el 9.3 % muy difícil (ver Gráfico 34).
Las anteriores respuestas contrastadas con su justificación evidencian un inquietante

83.33 % con no sabe/no responde. Esta respuesta estaría en coherencia con la actitud
observada en las entrevistas y en su análisis en las cuales las personas que habitan
estos proyectos, a pesar de reconocer problemas de calidad, no se muestran críticas o
propositivas frente a ellos; por el contrario, manifiestan el deseo de no hacer nada (ver
Gráfico 35).
Gráfico 33
Vías y estrato socioeconómico
58. Las calificaciones fácil y muy fácil pueden

estar relacionadas con la solución individual
para acceder. Al utilizar moto se facilita Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3
cualquier acceso, lo que no ocurre si se
moviliza en transporte público. Esto habría Bueno Regular Malo
que vincularlo con estudios más específicos
que involucren al resto de la ciudad. Fuente: elaboración propia
Accesibilidad vehicular al conjunto Percepción sobre la accesibilidad al conjunto
40,0
35,0 9% Fácil porque está sobre vías y rutas principales
1%
30,0 3%
1% Posee transporte
2% 1%
25,0 Difícil acceso por vías en mal estado
20,0 Fácil porque la vivienda está situada cerca

a la portería
15,0
No hay transporte, muy lejos
10,0 83%
Es fácil pero no justifica
5,0
No sabe/no responde
0,0
Muy difícil Difícil Ni muy difícil, Fácil Muy fácil NS/NR
ni muy fácil
Estacionamientos
Espacio acondicionado (con vigilancia o sin ella) para el estacionamiento temporal de
vehículos. Todos los proyectos requieren un mínimo de estacionamientos interiores para
residentes y exteriores para visitantes. En cuanto a la normativa, estas exigencias han
experimentado cambios en el tiempo, algunos de los cuales son: de un parqueo por cada
diez soluciones de vivienda (Decreto 337 de marzo 3 de 1994), se pasa a un parqueo
por cada seis (Decreto 376 de julio 24 de 2006) y finalmente a un parqueo por cada tres
unidades de vivienda ejecutadas mediante multifamiliares verticales en loteo individual
(Circular 3687 del 6 de abril del 2009 de la dirección del Departamento Administrativo de
Planeación Municipal).
Es importante señalar el estímulo para el uso del vehículo particular en todas las zonas
ambientales y en todos los estratos, no solo por los requisitos de la normativa sino por
el supuesto establecido de la facilidad en la consecución de vehículo. Lo anterior por sí
solo no constituye un factor perjudicial, pero sí incide de manera directa cuando en la
mayoría de los proyectos estudiados el espacio de mayor jerarquía es el estacionamiento
en un solo tipo de material (concreto) con escasos elementos de protección solar (ver
Fotos 45, 46 y 47).
En dos proyectos con una configuración de lote limitante, el hecho de resolver en uno
de ellos los parqueaderos mediante semisótano o sótano, otorga unas condiciones de
habitabilidad diferentes y permite aprovechar los espacios disponibles como zonas de
esparcimiento. Ambos proyectos pertenecen al estrato tres y se encuentran en la zona
plana (ver Imágenes 20 y 21).
Izquierda: Torres de Comfandi; centro: Multifamiliares la Base; derecha: Atabanza. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
59
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Imagen 20 Imagen 21
Izquierda: Santa Mónica con parqueaderos a nivel; derecha: Jardín de la Camelia con parqueaderos en semi-
sótano. Fuente: elaboración propia
Sistema agrupación60
Referido al desarrollo de vivienda compuesto por dos o más unidades conectadas a través
59. El proyecto Atabanza no pertenece a los
casos de estudio; sin embargo guarda
del punto fijo. La mayoría de los proyectos se agrupan en cuatro bloques con el punto
similitud con los criterios que se describen fijo como punto en común y unos pocos ejemplos lo hacen en dos bloques adosados
y permite ilustrar los aspectos explicados. por el lado corto.
60. Ver el anexo Fichas urbanas y arquitectó-
nicas de los proyectos.
61. La categoría visuales y servidumbres, se
En el sistema de agrupación a través de dos bloques con el punto fijo en el centro (el cual
desarrolla con mayor profundidad en: puede hacer parte de la volumetría o estar dilatado del bloque de apartamentos) –ver
Análisis de la habitabilidad en los conjuntos Imágenes 22 y 23 y Fotos 48 y 49–, el tema más crítico es, en el caso de la VIS y VIP con
estratos 1, 2 y 3. Medio construido. Unidad altas densidades, poder lograr visuales con calidad y evitar las servidumbres, aspectos
de vivienda. que en la mayoría de los casos de estudio, no logran ser superados exitosamente.61
Imagen 22 Foto 48
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Imagen 23 Foto 49
Patio
Superior: Sorrento; Inferior: Ribera Campestre. Fuente: elaboración propia
En lo que toca al sistema de organización por medio de cuatro bloques con punto fijo
en el medio, entre sus aspectos más sensibles está la dimensión del patio sobre todo
cuando este sistema de bloque se aparea con otro de iguales características y disminu-
ye las condiciones de iluminación y ventilación natural para los espacios con aberturas
hacia el patio.
Los siguientes son algunos de los proyectos agrupados a través de cuatro bloques:
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Imagen 24 Imagen 25 Patio

Izquierda: Mirador del Aguacatal; derecha: Reserva de Vallegrande. Fuente: elaboración propia
La mayoría de los proyectos disponen sus bloques adosados por el lado corto, lo que
permite luz e iluminación natural hacia los lados más largos del volumen. Tal es el caso de
la propuesta de agrupación de La Alborada, en donde además de disponer las unidades
adosadas por su lado más corto, se produce escalonamiento entre las dos unidades, evi-
tando así las condiciones inadecuadas en algunos de los espacios por falta de iluminación
y ventilación natural (ver Imagen 26). Caso contrario ocurre en uno de los ejemplos en
donde los volúmenes se adosan por el lado largo (Palmas de Mallorca), en donde esta
característica conlleva algunas dificultades como atravesar el espacio social, circulación
sin posibilidad de ventilación ni iluminación natural (ver Imagen 27).
En cuanto a la disposición del punto fijo, se encuentran tres grupos con ejemplos de
puntos fijos separados del volumen e integrados o no al plano de fachada. Algunos de
estos se muestran a continuación (ver Gráfico 36).
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Patio Imagen 26 Imagen 27
Izquierda: La Alborada, derecha: Palmas de Mallorca. Fuente: elaboración propia
Gráfico 36
Punto fijo y volumetría
3,5
2,5
Punto fijo integrado al volumen
2
Punto fijo plano de fachada diferente
1,5
Punto fijo separado del volumen
0,5
0
Sol de Oriente
Sorrento
Edén de Comfandi
Palmas de Mayorca
Jardín de la Camelia
Kumanday
Reserva de Vallegrande
Torres de Comfandi
Portada de Comfandi
Mirador del Aguacatal
Altos del Aguacatal
Santa Mónica
Ribera Campestre
Multifamiliares La Base
La Alborada
El Samán
Brisas de los Álamos
Gratamira
Puente del Comercio
Algunos de los proyectos disponen de manera separada el punto fijo con respecto al
volumen de los apartamentos, lo que permite generar patios interiores con unas condi-
ciones adecuadas en cuanto a la iluminación y ventilación natural, además de disminuir
las servidumbres (ver Imágenes 28 y 29). En los otros dos grupos observados desde la
disposición del punto fijo, no se percibe una incidencia directa de este elemento en el
resultado de los espacios y se presentan condiciones favorables y desfavorables.
En cuanto a las características de los espacios entre las distintas agrupaciones que
conforman el conjunto arquitectónico, hay fundamentalmente tres grupos de proyectos
que corresponden a sus niveles de calidad.
El primer grupo está conformado por los proyectos que generan espacios comunes ap-
tos para la permanencia y el encuentro, diferentes a los estacionamientos. La calidad en
dichos espacios se encuentra determinada por sus dimensiones, la función, el mobiliario,
los elementos naturales y los materiales. Entre estos encontramos a Gratamira y Portada
de Comfandi (ver Imágenes 30 y 31).
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Imagen 28 Imagen 29 Patio
Izquierda: Torres de Comfandi; derecha: Jardín de la Camelia. Fuente: elaboración propia
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Imagen 30 Imagen 31
Izquierda: Gratamira; derecha: Portada de Comfandi. Fuente: elaboración propia
El segundo grupo lo conforman los proyectos en los cuales el esquema de agrupación
permite crear espacios para el encuentro, pero en menor proporción que los casos
anteriores.
Por ejemplo, el proyecto Altos del Aguacatal a pesar de la sencillez del esquema, se logra
orientar adecuadamente y aprovechar las visuales del lugar que por su localización en
la ladera tiene visuales privilegiadas hacia la ciudad (ver Imagen 32).
En el proyecto Sol de Oriente los criterios de organización del esquema derivan de la

geometría del lote sin responder de manera coherente al asoleamiento y las visuales, lo
que provoca en situaciones de servidumbres inadecuadas; sin embargo, se consiguen
algunos espacios interiores de uso común (ver Imagen 33).
Por último, el proyecto El Samán, a pesar de lo reducido del espacio común en relación con
el conjunto, organiza un espacio común con arborización, el cual se plantea como el de
mayor jerarquía a partir de la lógica de distribución de la agrupación interior (ver Imagen 34).
Por último, el tercer grupo compuesto por la mayoría de proyectos de los casos del estudio
define tres rangos a partir de la calidad de sus espacios comunes.
En el primer rango se encuentran aquellos en los que la forma y geometría del lote de-
terminan las condiciones de calidad del conjunto, por tanto la orientación no es la más
adecuada como tampoco los son las visuales. El espacio de mayor jerarquía en estos
proyectos son los estacionamientos, los cuales corresponden a la visual principal del
conjunto (ver Imágenes 35, 36 y 37).
Otros de los proyectos de este tercer grupo son aquellos que cuentan con una alta densi-
dad, lo que repercute en numerosos bloques dispuestos sin atender a factores de asolea-
miento o visuales. En consecuencia, se generan servidumbres y problemas climáticos sin
que ello repercuta en una respuesta volumétrica diferenciada (ver Imágenes 38, 39 y 40).
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Izquierda: Altos del Aguacatal; centro: Sol de Oriente; derecha: El Samán. Fuente: elaboración propia
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Izquierda: Santa Mónica; centro: Edén de Comfandi; derecha: Multifamiliares La Base. Fuente: elaboración propia
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Izquierda: La Alborada; centro: Puente del Comercio; derecha: Torres de Comfandi. Fuente: elaboración propia
Se tienen igualmente, los proyectos cuyo estacionamiento es el espacio de mayor jerar-

quía y hacia el cual derivan la mayor parte de las visuales. En estos al igual que en los
anteriores, los criterios frente al asoleamiento y las visuales no son claros, lo cual deriva
en problemas de respuesta climática y servidumbres (ver Imágenes 41 y 42).
Por último, el proyecto Reserva de Vallegrande dispone de un espacio común en rela-

ción con el río Cauca como elemento natural importante; sin embargo, este espacio
se encuentra destinado a los parqueaderos y no se tiene en cuenta el asoleamiento
para su protección climática (ver Imagen 43). La responsabilidad del diseñador y del
constructor que quiera apoyar al diseñador es una variable importante de diseño. El
diseñador plantea las ideas pero el promotor-constructor está interesado en que se
venda y casi siempre si el diseño plantea unos costos altos se sacrifica el diseño (En-
trevista a constructor).
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Izquierda: Mirador del Aguacatal; centro: Palmas de Mallorca; derecha: Reserva de Vallegrande. Fuente: elaboración propia
El sistema de agrupación, puede ser una de las estrategias para dar respuesta a las con-
diciones diversas del lugar, sin embargo en alguno de los proyectos se puede observar
como el esquema de agrupación se repite con mínimas variaciones, indiferente del lugar
de implantación (ver Imágenes 44 a 49).
Sistema constructivo
Sistema compuesto por los elementos que conforman el sistema estructural y de ce-
rramiento del conjunto. Con respecto a la estabilidad de los proyectos dirigidos a las
personas más pobres beneficiarias de subsidios del Gobierno, hay varios filtros de calidad
establecidos por el Estado, uno de los cuales es la exigencia del cumplimiento de la norma
Icontec y otro es la veeduría que lleva a cabo la Findeter para verificar las condiciones
de calidad en asuntos como servicios públicos, urbanismo y estructura de los proyectos
ofrecidos frente a las características ejecutadas en las viviendas.
En este aspecto, la tipología de conjunto vertical o multifamiliar en los proyectos VIS y

Espacio común
y arborización VIP, puede representar una ventaja frente a la tipología unifamiliar, no solo por la calidad
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Patio
Imagen 44 Imagen 45
Imágenes unidad y conjunto. Kumanday. Fuente: elaboración propia
Imagen 46 Imagen 47
Espacio común
y arborización
Parqueaderos
Espacio común
Arborización
Convenciones
Bloque 1
Bloque 2
Punto fijo
Patio
Imagen 48 Imagen 49
Imágenes unidad y conjunto. Superior: Puente del Comercio. Inferior: Sorrento. Fuente: elaboración propia
de la estructura que deben tener estos proyectos para cumplir con las normas de sis-
morresistencia, sino por la característica misma de los materiales.
En los proyectos estudiados se pueden observar los sistemas constructivos: mampostería

estructural en concreto o en arcilla y muros en concreto fundidos en sitio o prefabricados.
Para la tipología multifamiliar es frecuente la implementación de los sistemas basados en
los muros en concreto fundidos in situ –sistemas Contech y Outinord–, con tiempos de
montaje en obra cuya respuesta a la velocidad de la venta es superior a otros sistemas.
Sin embargo, es importante contrastar este beneficio para las personas que intervienen
en la cadena de producción y montaje de los bloques de arcilla, con respecto a las que
participan en los bloques prefabricados.
Los muros en concreto permiten trabajar espesores más delgados y aprovechar el área
construida. Con el cambio en la normativa NSR 10, esta tipología va a requerir una mayor
rigidez en las edificaciones, lo que además de aumentar el refuerzo estructural pueda
llevar a un incremento en el espesor de las paredes (ver Fotos 50 y 51).
El material de construcción, sea portante, de cerramiento o una combinación de am-

bos, conlleva unas determinadas características de absorción y resistencia al calor. Por
ejemplo, la arcilla es más adecuada para el clima cálido de Cali que el concreto, el cual es
usado en estos ejemplos con un mínimo de espesor sin otros materiales aislantes para
un mejor desempeño climático. Pero esta falta de conciencia en el problema climático
no es exclusiva de los proyectos VIS ejecutados en Cali, pues en el MISN San Antonio en
Buenaventura se empleó el mismo sistema de muros prefabricados en concreto a pesar
de las particularidades ambientales del lugar.
Por otro lado, los edificios construidos con mampostería de arcilla o en bloques de con-
creto tienen una limitante en las luces estructurales, lo que restringe la posibilidad de
modificación futura, aunque el sistema de muros de concreto fundido in situ, tampoco
ofrece muchas posibilidades de transformación y presenta limitantes en las alturas, a
saber, seis u ocho pisos, aunque permiten ejecutar hasta doce pisos. Sin embargo, en
esta última el espesor de los muros encarece el precio y lo equipara a los costos del
sistema tradicional portante de pórticos en concreto.
Una mayor exploración con innovación en la categoría estructural que garantice unas
condiciones óptimas de durabilidad y sismorresistencia, podría influir en los costos finales
del proyecto. Son varios los ejemplos en el país y el mundo y alrededor de materiales
alternativos62 que podrían implementarse con un acompañamiento social adecuado.
Visuales, servidumbres y apropiaciones

La servidumbre es la relación establecida entre un sitio de paso y los espacios de la
vivienda que tienen aperturas o vista hacia él. Por otro lado, las apropiaciones aluden a
la ocupación de un espacio público o común para uso privado.
62. Desde el 2004 se lleva a cabo en Cali el

evento BIO-casa liderado por la Cámara
Colombiana de la Construcción (Camacol)
sede Valle del Cauca, en el cual se presen-
tan investigaciones aplicadas en el país y el
mundo en relación con los ecomateriales.
63. Los proyectos Vilaverde y Lili del Viento no
pertenecen a los casos de estudio (perte-
necen al estrato 5); sin embargo, guardan
similitud y permiten ilustrar los aspectos Foto 50 Foto 51
explicados. Izquierda: Conjunto Residencial Vilaverde; derecha: Lili del Viento.63 Fuente: archivo fotográfico de la investigación
En general, los proyectos dirigidos a los estratos más bajos presentan altas densidades y
un mínimo de separación permitido entre bloques, límite que ha presentado variaciones
en el tiempo de la siguiente manera (ver Tabla 7).
Cuando se interroga a los habitantes de los conjuntos acerca de las visuales que tienen
desde las áreas comunes del edificio, la respuesta mayoritaria es la pared del vecino
(37.33 %) y la calle (36 %), (ver Gráfico 37).
Tabla 7
Separacion entre bloques
Acuerdo 069 octubre
Cod. Urbano. 26 de 2000: pot
Decreto ext.
0659 de 1986 Decreto 337 de Para los conjuntos de
Aspectos considerados (julio 31) 1994 (marzo 3) 5 pisos:
Servidumbre de vista 4,0 m 4,0 m 6,0 m
Una fachada con

servidumbre de vista y la 3,5 m 4,5 m
otra sin servidumbre de vista
Zona social o alcoba a zonas

3,00 m
de servicios
Entre culatas 3,00 m

Gráfico 37
Visuales desde el área común del conjunto
37,3
36,0
19,3
4,0
2,7
0,7
La ventana o La calle Elementos Parque Otros NS/NR

laguna, montaña.
En algunos proyectos a pesar de contar con bajas densidades como es el caso de Jardín
de la Camelia (40 unidades) no se logra evitar el enfrentar las ventanas de las alcobas
con vista hacia el patio (ver Imágenes 50 y 51), mientras que en proyectos como Portada
de Comfandi con una densidad mayor (705 unidades) el enfrentamiento entre ventanas
se hace a través de un espacio común de mayores proporciones (ver Imágenes 52 y 53).
En un entorno urbano consolidado, la relación visual con la calle y los vecinos es una
constante. Sin embargo, en algunos de los proyectos estudiados estas relaciones se
dan entre los bloques del mismo conjunto con las mínimas separaciones requeridas y
enfrentando las ventanas de los apartamentos, generando de esta manera servidumbres
que disminuyen la calidad del conjunto (ver Imágenes 55 a 59).
Lo anterior se refuerza con las respuestas de los habitantes frente a la pregunta por las
visuales próximas y en relación con la posibilidad de observar el paisaje cercano y lejano,
las cuales dieron los siguientes resultados: cercano: muy poca 21.33 %; regular 20.67 %;
lejano: muy poca, 31.33 %; regular 30.67 % (ver Gráficos 38 y 39).
Imagen 50 Imagen 51
Imagen 52 Imagen 53
Superior: Jardín de la Camelia (zona plana); Inferior: Portada de Comfandi (zona de ladera). Fuente: elaboración
propia
21,3
20,7 20,7
18,7
12,7
6,0
Muy mala Mala Regular Buena Muy buena NS \ NR

Derecha superior e inferior: Edén de Comfandi; centro superior e inferior: Puente del Comercio; Inferior superior e inferior: La Alborada. Fuente: elaboración propia
Gráficos 38 y 39
Visibilidad hacia el paisaje cercano / visibilidad hacia el paisaje lejano
31,3 30,7
21,3
20,7 20,7
18,7
12,7
12,7 12,0
10,7
6,0
2,7
Muy mala Mala Regular Buena Muy buena NS \ NR Muy mala Mala Regular Buena Muy buena NS \ NR
En cuanto a las apropiaciones, estas no se observan en las zonas comunes, en el ante-
jardín o en el andén. Pueden darse con mayor frecuencia en proyectos dirigidos a estos
estratos socioeconómicos en la tipología unifamiliar por loteo individual o de conjunto o
en la tipología multifamiliar abierta desarrollada en años anteriores al presente estudio. Sin
embargo, en algunos proyectos se puede observar en las zonas comunes la instalación
de casetas comerciales (ver Fotos 52 y 53).
Espacio común
El Código Urbano64 dispone que los cerramientos de antejardín deben tener una altura
máxima de dos metros y estar conformados por un muro bajo de máximo 50 cm y el
resto por elementos transparentes. Es el Estatuto de usos del suelo que define como
obligatorio el cerramiento para el sistema de conjunto vertical con una caseta de portería
de control de acceso frente a la vía pública.
En 1994 el Decreto 337 (marzo 3) deja abierta la decisión de establecer el cerramiento

mientras continúa la obligatoriedad de establecer el control al acceso por la portería.
Estado y conservación
El sistema de agrupación por conjunto horizontal o vertical con áreas comunes a todas las
unidades de vivienda, cuenta con un grupo de personas encargadas de la administración
y el mantenimiento de dichas zonas, lo cual es una ventaja con respecto a la vivienda
en loteo individual que requiere de una auto-organización y regulación para encargarse
colectivamente de las áreas comunes.
En términos generales, los proyectos se observan en buenas condiciones de conser-

vación, las fachadas que definen los límites del espacio común están en buen estado y
mantenimiento y los pocos ejemplos que se observaron en mal estado pertenecen a los
estratos uno y dos (ver Gráfico 40).
Foto 52 Foto 53
64. Decreto extraordinario 0659 de 1986 (julio
Izquierda: Edén de Comfandi; derecha Reserva de Vallegrande. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
31).
Gráfico 40
Estado del espacio común
12
10
8
6
4
2
0
Bueno Regular Malo Total
8
6
Los proyectos presentan dos tipos de espacios comunes: unos disponen de piscina;
otros destinan una o varias zonas verdes o zona dura como espacio de
4 permanencia.
Todos los proyectos cuentan con cerramiento mediante rejas y algunas veces con
2
vegetación.
0
La mayoría poseen una zona destinada para la piscina (los tres estratos socioeconómi-
cos del estudio), vías (ver Gráfico 41). Al cruzar este dato con los periodos de política
Piscina Otro espacio
correspondientes a los proyectos, se observa una mayor presencia de zona dura o zona
verde (otro espacio común) en los primeros periodos que van de 1990 a 1998. En el
periodo 2002-2006 se da el mayor número de proyectos con piscina, lo cual coincide
con una mayoría ejecutados en el estrato tres (ver Gráfico 42).
Gráfico 41 y 42
Espacio común y estrato socioeconómico / Espacio común y política de vivienda
8 6
5
6
4
4 3
2
2
1
0 0
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 1990 -1994 1994 -1998 1998 -2002 2002 -2006 2006 -2010
Piscina Otro espacio Piscina Otro espacio
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
Los proyectos presentan dos
20,0
tipos de espacios comunes: unos disponen de piscina; otros
destinan una o varias zonas
15,0 verdes o zona dura como espacio de permanencia. Todos
los proyectos cuentan con

10,0cerramiento mediante rejas y algunas veces con vegetación.
5,0
Se evidencia aquí el mayor 0,0 disfrute de áreas que no cuentan con una dotación especí-
Áreas Áreas Juegos
Zona verde
fica, mientras otras con requerimientos
o parque
más específicos
comunes sociales
como laOtro
infantiles
Todos los
piscina, NS/NR
el kiosco
anteriores
y los
juegos infantiles no se disfrutan tanto. Ello responde
interior (quiosco, más a la ausencia de estos o a las
piscina,
condiciones de calidad que ofrecen (ver Gráficosetc.)43 y 44, Fotos 54, 55 y 56).
Gráficos 43 y 44
Sitio de mayor disfrute en el conjunto / sitio de menor disfrute en el barrio
45,0 30,0
40,0
35,0 25,0
30,0
20,0
25,0
20,0
15,0
15,0
10,0 10,0
5,0
0,0 5,0
Zona verde Áreas Áreas Juegos Otro Todos los NS/NR
o parque comunes sociales infantiles anteriores 0,0
interior (quiosco, Zona verde o Áreas Áreas sociales Juegos Otro NS/NR
piscina, parque comunes (quiosco, infantiles
etc.) interior piscina, etc.)
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
Zona verde o Áreas Áreas sociales Juegos Otro NS/NR
parque comunes (quiosco, infantiles
interior piscina, etc.)
Izquierda: Santa Mónica; centro: Edén de Comfandi; derecha: Brisas de los Álamos. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Dotación
En general, todos los conjuntos multifamiliares tienen las condiciones mínimas de do-
tación establecidas por el Acuerdo 30 del 21 de diciembre de 1993 que establece para
los bloques de vivienda de más de cuatro pisos una unidad técnica de residuos (UTR)
la cual, para el fácil desalojo y recolección de las basuras, debe ocupar un mínimo de 4
m2. También se debe contar con una caseta de portería para el control del acceso y la
ubicación de la nomenclatura.
De manera posterior, el Decreto 337 de 1994 (marzo 3) determinó en relación con las
unidades técnicas de basuras y para conjuntos hasta de diez viviendas, un incremento
del área de ubicación de 1 m2 por cada quince unidades de vivienda adicionales. Por otro
lado, dispuso de un cuarto de basuras en el primer piso semisótano o sótano.65
Estas condiciones mínimas representan una ventaja frente al manejo de las basuras
en los conjuntos de vivienda unifamiliar por loteo individual, por el mantenimiento y
condiciones de higiene que requiere el manejo de las basuras. Este tema se convierte
en un problema en los esquemas urbanos de dichos proyectos, en donde los accesos
a las viviendas se realizan de manera peatonal y las UTB se disponen en los espacios
contiguos a los parqueaderos.
Respuesta a factores naturales

Un aspecto que podría ser positivo entre los proyectos del periodo de estudio en relación
con aquellos llevados a cabo en los años anteriores por el ICT y el BCH, es la relación que
establece el conjunto con las condiciones ambientales específicas del lugar, al pasar de
una gestión estatal centralizada a una gestión municipal. En la etapa previa al estudio, los
planes se ejecutaban de manera centralizada en Bogotá (ICT y BCH) mientras aquellos
efectuados entre 1990 y 2010, corresponden a una gestión municipal con la participación
activa de las cajas de compensación familiar y los promotores privados.
Es a nivel municipal que el Gobierno y los profesionales pueden aprovechar al máximo

las particularidades de cada lugar derivadas del conocimiento amplio y detallado de cada
zona. Para el análisis de este punto se consideran varios aspectos:
Orientación
En general, los proyectos estudiados presentan condiciones calificadas entre regulares
y malas en cuanto a su orientación solar, con excepción de dos que presentan unas
condiciones buenas. Como se puede apreciar en los anexos con la información urbana,
en el gráfico de análisis de la orientación los proyectos que se destacan por su alinea- 65. Estas disposiciones quedaron reafirmadas
ción adecuada exhiben fachadas largas en sentido norte-sur, como Jardín de la Camelia por el Acuerdo 069 de 2000.
y Altos del Aguacatal, mientras los demás presentan fachadas dispuestas en todos los
sentidos (ver Imágenes 60, 61 y 62).
Después de realizar una mirada transversal con criterios como el estrato socioeconómico
y la zona en donde se localizan los proyectos, se reafirma la condición regular para la
mayoría de ellos, sin importar el estrato y la zona de localización. Sin embargo, se pre-
senta una condición general para los proyectos catalogados con una mala orientación,
pertenecientes a los estratos dos y tres (ver Gráficos 45 y 46).
A partir de la zona ambiental podría resultar contradictorio para el análisis que una de
las franjas con menores determinantes topográficas y ambientales como la zona plana,
se encuentre la mayor cantidad de proyectos en condiciones deficitarias relativas a la
orientación.
Imagen 60 Imagen 61
Orientación
Solsticio de verano
Solsticio de invierno
Sol a.m.
Sol p.m.
Imagen 62
Arriba izquierda: Altos del Aguacatal (zona de ladera); arriba derecha: Palmas de Mayorca (zona plana); abajo
izquierda: Sol de Oriente (zona aluvial). Fuente: elaboración propia
Buena Regular Mala
Gráficos 45 y 46
Orientación por estrato / Orientación por zona ambiental
0
Ladera Piedemonte Plana Aluvial
Buena Regular Mala Buena Regular Mala
Respuesta
8 frente a los vientos
Los proyectos presentan buenas condiciones en sus espacios comunes, factor fácilmente
6
aprovechable en una ciudad como Cali y sus características climáticas entre otras, al
4
contar con la brisa de la tarde.
2
En todas las zonas del estudio se encuentran proyectos con buenas condiciones en
cuanto
0 a la respuesta del esquema de agrupación frente a los vientos; sin embargo,
Plano
en Aluvial Ladera Piedemonte
dos de las zonas con menor efecto de los vientos como son la plana y aluvial con pro-
yectos para los estratos
Buenauno, dos y tres, seMala
Regular dan condiciones deficitarias de ventilación
Bueno Regular Mala
en las unidades de vivienda (ver Gráficos 47 y 48).
Gráficos 47 y 48
Vientos y zona ambiental / vientos y estrato socioeconómico
Plano Aluvial Ladera Piedemonte

Bueno Regular Mala Bueno Regular Mala
Lo anterior lo perciben sus habitantes, quienes califican las condiciones en cuanto a los
vientos entre muy buena (31 %), buena (19.3 %) y regular (28.6 %) (ver Gráfico 49).
La mayoría de los habitantes califican como muy buena la respuesta del conjunto frente a
los vientos; sin embargo, un importante porcentaje expresa que la situación es regular, lo
que puede obedecer a los criterios de diseño y disposición de los volúmenes del proyecto.
Protección climática del espacio común

Se observan condiciones que oscilan entre regulares y deficientes; excepcionalmente
algunas buenas. Esto obedece quizás a los escasos elementos de protección dispuestos
en el espacio común como lugar de bienestar, como cubiertas o árboles (ver Fotos 57 a 62).
Gráfico 49
Disfrute de los vientos desde la unidad de vivienda
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno NS \ NR
Foto 57 Foto 58
Condición buena: Gratamira. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Foto 59 Foto 60
Condición regular. Izquierda: Multifamiliares La Base; derecha: Edén de Comfandi. Fuente: archivo fotográfico
de la investigación
Foto 61 Foto 62
Condición deficiente: El Samán. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Una de las mejores estrategias para la protección climática es la vegetación; sin embargo,
el trabajo de campo muestra que su presencia es escasa. Las zonas con mayor arbori-
zación son los separadores viales y los antejardines.
La condición de regular permanece al hacer el análisis de la densidad de vegetación en

el espacio común en todas las zonas y estratos. Esta densidad está asociada a la pro-
tección climática de dichos espacio y a su disfrute por parte de los habitantes en horas
de la mañana y de la tarde (ver Gráficos 50 y 51).
La encuesta sobre la protección frente a factores determinantes como el calor y la lluvia

analizados tras el trabajo de campo, arrojó los siguientes resultados: buena 26 % y regular
26.7 %, lo que responde no solo a la presencia de vegetación en estos espacios, sino a
la orientación con respecto al sol que puede contribuir en este aspecto (ver Gráfico 52).
0
Alta Media Baja
Gráficos 50 y 51
Vegetación por zonas ambientales / Vegetación por estrato socioeconómico
5 6
4
5
4
4
3
3 3
2
2
2
1 1
1 0
0
Alta Media Baja Alta Media Baja

30,0
Un alto porcentaje de los habitantes

25,0 (20.7 %) respondió ns/nr lo cual demuestra un bajo
6
nivel de percepción, resultado de un poquísimo uso de los espacios comunes como se
20,0
5 mostró anteriormente, o al bajo nivel de crítica frente a estos elmentos como aporte al
4 disfrute del espacio común15,0(ver Gráfico 53).
3 10,0
Por otra parte, en el espacio común los árboles cumplen no solo la función de prote-
2 gerlos climáticamente como 5,0 generadores de sombra, sino que enriquecen el paisaje y
1 propician espacios de esparcimiento para adultos, jóvenes y niños. Cuando se solicitó

0,0
0 a los habitantes justificar su respuesta acerca de la importancia otorgada a los árboles,
Alta Media Baja

Gráficos 52 y 53
Protección climática en espacios comunes / Valoración de los árboles en el conjunto o barrio
30,0 80,0
25,0
60,0
20,0
40,0
15,0
10,0 20,0
5,0
0,0
0,0
SÍ NO NS/NR
11680,0
| Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de interés social construidos en Cali entre 1990 y 2010
60,0
la que obtuvo el mayor porcentaje fue por ser elementos que proporcionan sombra y
frescura (37.3 % del total).
Protección climática de las cubiertas y fachadas

Uno de los aspectos favorables en la tipología multifamiliar, ligado con la calidad mínima
que deben presentar los materiales en cuanto a sismorresistencia, es la protección de
las cubiertas frente a las lluvias. Sin embargo, todos los proyectos presentan cubiertas
en losa plana de concreto, material que sin el manejo de estrategias adecuadas para
aislar el calor o aumentar el cruce de vientos, puede representar mayores ganancias en
cuanto al calor.
En lo tocante a la protección climática de las cubiertas los mayores porcentajes indica-

ban buena valoración (42 %) y regular (31.3 %). Esto puede obedecer a que si bien las
cubiertas planas no son la mejor respuesta climática, solo un porcentaje
45,0 menor de las
personas que habitan en los últimos pisos puede sufrir el impacto de esta
40,0 modalidad de
35,0
cubierta (ver Gráfico 54).
30,0
25,0
En cuanto a la protección climática en las fachadas, la constante es la ausencia de
20,0
elementos de protección solar y de un diseño de estándar, independiente
15,0
de la zona y
orientación de implantación del conjunto. 10,0
5,0
Llama la atención al respecto la percepción de los habitantes en el sentido
0,0 de que la
calificación buena (37.3 %) y regular (38 %) se encuentran muy próximas, a pesar
Muy de losMala
mala Regular Buena Muy buena No
sabe/No
resultados que arrojan tanto la observación en terreno como el análisis planimétrico responde
(ver Gráfico 55).
Gráficos 54 y 55
Protección climática de las cubiertas / protección climática de las fachadas
45,0 40,0
40,0
35,0
35,0
30,0 30,0
25,0 25,0
20,0
20,0
15,0
10,0 15,0
5,0 10,0
0,0
5,0
Muy mala Mala Regular Buena Muy buena No
sabe/No 0,0
responde
Mala Regular Buena Muy buena NS \ NR
40,0
35,0
Izquierda: Santa Mónica; centro: Samán; derecha: Brisas de los Álamos. Fuente: archivo fotográfico de la investigación
Respuesta a la topografía
En conjunto, los proyectos localizados en las zonas con diferencias en las pendientes
adecúan su implantación con respecto a los niveles y dirección de las curvas de nivel.
Por el volumen de los proyectos ejecutados en las zonas de ladera y piedemonte, no son
muchos los que hacen parte de los casos del estudio con respecto a la zona plana de
mayor consolidación. Sin embargo, estos proyectos dan una idea de las implantaciones
que se observan en dichas zonas (ver Imágenes 63 a 65).
Unidad de vivienda
Es el espacio íntimo y cotidiano compartido por un hogar o grupo familiar. En el caso del
estudio se refiere a la unidad desarrollada en apartamento.

Izquierda: Altos del Aguacatal; centro: Mirador del Aguacatal; derecha: Ribera Campestre. Fuente: elaboración propia
Área y composición de la unidad
El área alude a la referida en metros cuadrados del espacio privado de la unidad de vivien-
da y la composición a los espacios que integran la vivienda como zona de oficios (cocina,
zona de ropas), zona social (sala y comedor) y zona privada (habitaciones, estudio y estar).
Entre los aspectos sensibles en el desarrollo de la VIS y VIP se encuentran la dimensión
del lote y la unidad de vivienda como uno de los que más transformaciones han tenido,
específicamente el relativo al área del lote para vivienda unifamiliar que de 60 m2 esta-
blecidos por el Acuerdo 017 del 9 de julio de 199366 pasó a 72 m2 determinados por el
POT, luego a 35 m2 67 y finalmente a 60 m2.68
Para el caso de la vivienda multifamiliar, las transformaciones no han sido tan significati-
vas debido a la permanencia de los 55 m2 establecidos por el Estatuto de usos del suelo
para el área de la unidad de la vivienda. Por otro lado es el área del lote la que ha sufrido
cambios (ver Tabla 8).
En general, los proyectos que conforman los casos de estudio presentan unidades de
vivienda con áreas que oscilan entre los 51 m2 y los 69.5 m2 (ver Gráfico 56 y Tabla 9). El
proyecto que presenta un área mucho menor que la media corresponde a Reserva de
Vallegrande con 40 m2, único de interés prioritario de los casos del estudio.
A manera de síntesis, al tomar todos los proyectos realizados durante el periodo de es-
tudio, se observa cómo en la zona de ladera se localizan la mayoría de los proyectos VIP,
llevados a cabo a partir del año 2002 en adelante. Forma parte de este conjunto el MISN
Altos de Santa Helena. Por otro lado, en cuanto a los proyectos VIS, también la zona de
ladera tiene el mayor número de unidades construidas a partir del año 2002, seguida por
Tabla 8
Unifamiliar Multifamiliar
NORMATIVA
Lote Unidad Lote Unidad
60 m²
Decreto Municipal 0897 el 28 de junio de 1993
(Den. 100 v x ha)
Acuerdo No. 17 de 9 de julio de 1993 60 m²
Acuerdo 30 del 21 de diciembre de 1993. 55 m²

45m² 60 m²
Decreto No. 337 de 1994 (marzo 3) 149 55m²
(C de loteo ind.) (3 alcobas)
66. Estas consideraciones sobre la VIS se hacen
Acuerdo 069 octubre 26 de 2000: POT 72 m² (loteo ind.) 252m²
con respecto al desarrollo de la Poligonal E,
35 m² zona 1 A (Navarro).
Decreto Nacional No. 2060 de 2004 (junio 24) 120m² 67. Establecidos mediante Decreto nacional
(Vis tipo 1 y 2)
2060 de 2004 (junio 24).
Decreto No. 0696 del 2005 (octubre 14) 60 m²
68. Establecidos mediante Decreto municipal
Fuente: elaboración propia 0696 de octubre 14 de 2005.
Gráfico 56
Área unidad de vivienda
80
70
Unidades de vivienda
60
50
40
30
20
10
0
BRISAS DE LOS …
PALMAS DE …
MIRADOR DEL …
RIBERA …
JARDIN DE LA …
EDEN DE …
ALTOS DEL …
TORRES DE …
MULTIFAMILIARE …
RESERVA DE …
PORTADA DE…
PUENTE DEL …
SORRENTO
SOL DE ORIENTE
SANTA MONICA
KUMANDAY
GRATAMIRA
EL SAMAN
LA ALBORADA
Tabla 9
Áreas de las unidades de vivienda
Área unid Área unid Área unid
Proyecto (en m2) Proyecto (en m2) Proyecto (en m2)
Sol de Oriente 54 Kumanday 56,53 Altos del Aguacatal 69,5
Reserva de
Sorrento 55 40 Santa Mónica 62
Vallegrande
Torres de
Edén de Comfandi 55 58,15 Ribera Campestre 62,4
Comfandi
Portada de Multifamiliares La
Palmas de Mallorca 67,11 58,29 51
Comfandi Base
Mirador del
Jardín de la Camelia 55,15 60 La Alborada 61,77
Aguacatal
Brisas de los Álamos 57 Gratamira 60,94
Puente del Comercio 56 El Samán 57,6
los proyectos localizados en la zona plana y por último en la zona aluvial, antigua zona
de localización por excelencia de la VIS y VIP en la ciudad (Ver Tabla 10).
Como es lógico, los proyectos que tienen un área mayor en la unidad presentan una
composición de espacios más completa con respecto al resto. Es el caso de Altos del
Aguacatal, Ribera Campestre y Palmas de Mallorca, los cuales fueron ejecutados en los
dos últimos periodos del estudio (2002-2006 y 2006-2010) y pertenecen a los estratos
dos y tres.
En la tipología multifamiliar, las circulaciones tanto en las zonas comunes como para
acceder a la unidad de vivienda, son racionalizadas y eficientes, demostrado en el alto
Tabla 10
Número de unidades en conjuntos multifamiliares
VIP y VIS realizados entre 1990-2010
Zona ambiental Modalidad Unidades
Ladera VIP 4210
Aluvial VIP 600
Ladera VIS 4765
Aluvial VIS 440
Piedemonte VIS 1535
Plana VIS 3981
Gráfico 57
Unidades de VIP y VIS en conjuntos multifamiliares y zonas ambientales
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
UNIDADES
LADERA VIP ALUVIAL VIP LADERA VIS
ALUVIAL VIS PIEDEMONTE VIS PLANA VIS
nivel de satisfacción de las personas en relación con el modo de acceder a la unidad y

la ausencia de cambios (66 %) en las condiciones del acceso (ver Gráfico 58).
Mientras el resto de los proyectos se componen de tres habitaciones (la tercera habi-
tación puede ser estudio), los espacios que desaparecen en algunos son el baño de la
alcoba principal y el vestíbulo de alcobas. El único de los proyectos sin tercera alcoba
es Reserva de Vallegrande, el cual presenta dos habitaciones (la principal sin baño) y no
tiene vestíbulo de alcobas. Este proyecto, como se indicó anteriormente, es el único VIP
de los casos del estudio (ver Imágenes 66 y 67).
En otros, el tercer espacio corresponde a zonas para el estudio o para el estar de TV. Dentro
de este mismo grupo hay proyectos que por su distribución permitirían la adecuación de
la tercera habitación, como es el caso Sol de Oriente, Santa Mónica y Jardín de la Camelia.
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Circulación
Imagen 66 Imagen 67
Izquierda: Altos del Aguacatal (69.5m²); derecha: Reserva de Vallegrande (40mts²). Fuente: elaboración propia
Gráfico 58
Cambios en el acceso a la vivienda
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
SÍ NO NS/NR
Fuente: encuestas a los habitantes de los conjuntos en el marco del estudio
En otros, como Palmas de Mallorca, existe un espacio que por sus dimensiones estrechas
puede servir exclusivamente para estudio. Por otro lado y como se ha resaltado anterior-
mente, a pesar de contar con la mayor área de los proyectos de los casos del estudio
(67,11 m²), los baños no cuentan con iluminación ni ventilación natural, y la circulación
atraviesa la zona social, restando luz y aire a uno de los espacios (ver Imágenes 68 a 71).
En cuanto al esquema de distribución de los espacios los proyectos plantean la separa-

ción clara de las diferentes zonas de la vivienda: social, privada y servicio, lo que permite
disponer de claras circulaciones y optimizar materiales, y costos para las instalaciones
hidráulicas y eléctricas necesarias, como se presentan en las Imágenes 72 y 73.
Imagen 68 Imagen 69
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Circulación
Imagen 70 Imagen 71
Arriba izquierda: Sol de Oriente; arriba derecha: Santa Mónica; abajo izquierda: Jardín de la Camelia; abajo
derecha: Palmas de Mallorca. Fuente: elaboración propia
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Imagen 72 Imagen 73 Circulación
Izquierda: El Samán; derecha: Ribera Campestre. Fuente: elaboración propia
Cabe resaltar las posibilidades de diseño y composición de la unidad en proyectos que a
pesar de presentar diferencias marcadas en las áreas que componen la unidad, poseen
la misma cantidad de habitaciones (ver Imágenes 74 a 76).
El vestíbulo como antesala a la zona privada, es un elemento que puede propiciar la

intimidad en este tipo de proyectos y contribuir a la sensación de bienestar como se
presenta en el proyecto Mirador del Aguacatal (ver Imágenes 77 y 78). La omisión de
este espacio en proyectos como Sorrento, se encuentra en ejemplos desarrollados en
las zonas aluvial y plana, estratos dos y tres, y coinciden en haber sido construidos en
los dos primeros periodos de política de vivienda del estudio: 1990-1994 y 1994-1998, lo
que parece obedecer más a una lógica de distribución interna y a una tipología de unidad
que a factores externos determinantes.
Destacan los proyectos pertenecientes al estrato tres como La Alborada con áreas amplias
(61.77 m² ) con respecto a la generalidad; no obstante, su distribución no presenta el baño
en la alcoba principal y uno de los espacios de la zona social resulta sin luz e iluminación
natural, como consecuencia de su circulación. En el segundo proyecto, Kumanday, con
menos área (56.63 m² frente), también suprime el baño de la alcoba principal, sin embargo
este presenta una circulación clara (ver Imágenes 79 y 80).
En cuanto a la composición de la unidad de vivienda como respuesta a las condiciones

particulares del lugar, se observa una homogeneidad en los esquemas de los proyectos
estudiados indiferente de la zona de localización, años o estrato en el que se encuentran.
Se presentan dos modos de distribución constante y dos casos que ofrecen distintos
esquemas distributivos.
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Circulación
Izquierda: Multifamiliares la base 51 mts²; centro: Gratamira 60.94 mts²; derecha: Portada de Comfandi. Fuente: elaboración propia
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Circulación
Imagen 77 Imagen 78
Izquierda: Mirador del Aguacatal; derecha: Sorrento. Fuente: elaboración propia
Unidad de vivienda
Zona social
Zona de servicios
Zona privada
Circulación
Imagen 79 Imagen 80
Izquierda: La Alborada; derecha: Kumanday. Fuente: elaboración propia
Llama la atención la falta de flexibilidad en los planteamientos de las unidades relacionada

con la poca exploración de la tipología habitacional. Esto se evidencia en la aplicación
del planteamiento: sala comedor + cocina/oficios + habitaciones, tanto en la unidades
de menor área como en las de mayores dimensiones.
El espacio, como opción para estudio o futura habitación, se propone en algunos casos
como alternativa de modificación de uso; sin embargo, otras opciones como la adición
de un espacio no se considera en ninguno de los ejemplos estudiados, a pesar de lo
establecido en el Decreto 337 de 1994 (marzo 3). Plantea sí, el crecimiento mediante
una alcoba adicional, siempre y cuando se presenten los diseños arquitectónicos y
estructurales de la vivienda completa y la estructura de soporte y losa para facilitar las
condiciones futuras de crecimiento.
A pesar de la posibilidad de ampliación y crecimiento, las personas manifiestan el deseo
de no hacer cambios para ampliar espacios en la vivienda, lo cual estaría relacionado
con un nivel alto de satisfacción frente a las condiciones recibidas. Llama la atención el
alto porcentaje (90 %) de respuestas no sabe/no responde frente a la pregunta de por
qué no haría los cambios (ver Gráficos 59 y 60).
La situación anterior puede ser consecuencia de las pocas posibilidades de ampliar y

modificar los espacios, como también de la condición social de los habitantes, cuyo pensar
se encamina más a contar con un techo propio y seguro que a modificar y transformar la
vivienda; además de las limitantes económicas que llevan a no considerar otras opciones.
Gráfico 59
Cambios para la ampliación de espacios
60,0
40,0
20,0
0,0
SÍ NO NS/NR
Gráfico 60
Cambios en la unidad de vivienda
100,0
90,0
80,0
70,0
Proyectos
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
El lugar
Necesita
Espacio El lugar no no
mejorar
muy esta necesita sabe/no hace
la
pequeño deteriorado cambios, responde calor
visualización
esta
bien
Series3 4,7 1,3 2,0 1,3 90,0 0,7
También puede obedecer al poco conocimiento de las características tecnológicas de
los materiales y a la falta de posibilidades de transformación de la tipología en conjunto
vertical frente a las condiciones óptimas para el desarrollo progresivo en las viviendas
desarrolladas a través de la tipología unifamiliar, donde los habitantes rápidamente
transforman y modifican la unidad. Dice un experto:
Por ejemplo, las familias que van comprando sus materiales, ¿cómo los guardan en un
apartamento? Además, con los problemas de convivencia que se generan en las áreas
comunes, y los arreglos, la incomodidad que producen, el riesgo de los accidentes… Eso
sin la intervención del Estado es muy complicado.
Iluminación y ventilación natural

Apunta a la posibilidad de contar con iluminación solar y ventilación exterior de manera
directa sobre cada uno de los espacios de la vivienda. De los proyectos de los casos del
estudio la mitad presentan condiciones adecuadas en cuanto a iluminación y ventilación
naturales, lo que se refleja en las respuestas por parte de los habitantes al momento de
indagar por la necesidad de hacer cambios en relación con estos temas 120,0 (ver Gráficos
61 y 62). Estos proyectos se desarrollaron en todos los periodos de política
100,0
del estudio,
zonas ambientales y estratos socioeconómicos.
80,0
En algunos de ellos, por la lógica del sistema de agrupación cuando se60,0 hace por medio
de cuatro bloques por cada punto fijo, la iluminación y ventilación naturales se promueve
40,0
a través de patios de ventilación para el núcleo de servicios (cocina, oficios y baños) (ver
20,0
Imágenes 81 y 82); aquellos con agrupación de dos bloques por cada punto fijo se venti-
lan e iluminan a través de las fachadas principales y posteriores (ver Imágenes
0,0 83 y 84).
SÍ NO NS/NR Total
Gráficos 61 y 62
Cambios para ventilar mejor los espacios / Cambios para iluminar mejor los espacios
70,0
120,0 60,0
100,0 50,0
80,0 40,0
60,0
30,0
40,0
20,0
20,0
10,0
0,0
0,0
SÍ NO NS/NR Total
SÍ NO NS/NR
70,0
60,0
50,0
Imagen 81 Imagen 82
Ventilación natural
Ventilación no cruzada
Ventilación cruzada
Imagen 83 Imagen 84
Superior izquierda: Altos del Aguacatal; derecha: Brisas de los Álamos. Inferior Izquierda: Kumanday; derecha:
Puente del comercio. Fuente: elaboración propia
Este beneficio de iluminación y ventilación naturales de los proyectos objeto del estudio,
a saber, Puente del Comercio y Kumanday, se contrasta con las condiciones deficitarias
en cuanto a las servidumbres y visuales del conjunto, tanto por su alta densidad como
por el sistema de agrupación utilizado. En el cual las agrupaciones pueden actuar como
barrera frente a las posibilidades de ventilación natural.69
Los proyectos que presentan aberturas en una de las habitaciones hacia el patio de
servicio, son calificados como regular en esta categoría de análisis debido a la relación
poco adecuada entre los espacios de servicio como cocina, oficios y baños en cuanto a
ruido y olores, en relación con las zonas de descanso como las habitaciones.
69. Revisar el punto desarrollado sobre las
visuales y las servidumbres a escala del Ahora bien, se deben tener en cuenta las dimensiones del patio y la posibilidad de mitiga-
conjunto en: Análisis de la habitabilidad ción de los efectos de los espacios de servicio de ventilación. Entre los ejemplos se tienen
en los conjuntos multifamiliares de interés
proyectos cuyos patios permiten condiciones adecuadas de ventilación e iluminación
social para los estratos 1,2 y 3. Medio cons-
truido. Conjunto. Visuales y servidumbres. naturales y otros que pueden presentar servidumbres.
Imagen 85 Imagen 86
Imagen 87 Imagen 88 Ventilación cruzada

Proyectos que presentan la habitación principal hacia el patio y diversidad de conformaciones y dimensiones.
Superior izquierda: Portada de Comfandi; derecha: Gratamira. Inferior izquierda: Jardín de la Camelia; derecha:
Santa Mónica. Fuente: elaboración propia
Imagen 90
Imagen 89 Imagen 91
Habitaciones dos o tres hacia patio. Superior izquierda: Sol de Oriente; derecha: La Alborada. Inferior: Reserva
de Vallegrande. Fuente: elaboración propia
De todos los patios de los proyectos estudiados, los de Reserva de Vallegrande presentan
las condiciones más críticas, tanto por la relación de una de las habitaciones con el patio
de servicio como por su cerramiento y dimensión reducida.
El sistema de agrupación mediante cuatro bloques garantiza, en la mayoría de los casos,

la iluminación y ventilación naturales de todos los espacios. Sin embargo, en algunos
proyectos los baños quedan sin esta posibilidad y es el de Reserva de Vallegrande el
caso más crítico, donde además del baño sin iluminación y ventilación naturales, está el
vestíbulo y una de las habitaciones (con vista al patio) (ver Imagen 92).
Ventilación cruzada Imagen 92
Reserva de Vallegrande. Fuente: elaboración propia
Los proyectos que presentan este principio de agrupación con iluminación y ventilación
naturales de sus espacios son Edén de Comfandi, Torres de Comfandi, Portada de Com-
fandi, Altos del Aguacatal, Ribera Campestre, El Samán, Brisas de los Álamos y Gratamira
(ver Imágenes 93 a 95).
Izquierda: Gratamira; centro: El samán; derecha: Brisas de los Álamos. Fuente: elaboración propia
Los proyectos que presentan este mismo esquema, pero alguno de sus espacios –como
los baños– carecen de iluminación y ventilación naturales son Sol de Oriente, Santa Mónica
y Multifamiliares La Base (ver Imágenes 96 a 98).
La segunda tipología corresponde a tres proyectos que coinciden con esquemas urbanos
inadecuados como manejo de altas densidades, orientación de los espacios en todos
los sentidos y ausencia de ventilación e iluminación naturales en el baño de la alcoba
principal y el vestíbulo hacia las habitaciones (ver Imágenes 99 a 104).
Izquierda: Sol de Oriente; centro: La Alborada; derecha: Torres de Comfandi. Fuente: elaboración propia
Imagen 99 Imagen 100
Superior: Kumanday. Izquierda: unidad; derecha: conjunto. Centro: Puente del Comercio. Izquierda: unidad;
derecha: conjunto. Inferior Sorrento. Izquierda: unidad; derecha: conjunto. Fuente: elaboración propia
Por último, Palmas de Mallorca y Jardín de la Camelia no encajan en ninguno de los es-
quemas de distribución descritos con anterioridad (ver Imágenes 105 a 107). El primero
presenta, como consecuencia de su adosamiento por el lado más largo, la zona social
atravesada por la circulación, lo cual deja al comedor sin iluminación y ventilación na-
turales; la misma circulación queda oscura y sin ventilación. Por el contrario, Jardín de
la Camelia presenta sus espacios adecuadamente iluminados y ventilados y patios sin
servidumbres.
Superior Palmas de Mallorca. Izquierda: unidad; derecha: conjunto. Inferior: Jardín de la Camelia. Izquierda:
unidad; derecha: conjunto. Fuente: elaboración propia
A partir del análisis de los beneficios en la habitabilidad y de la estrategia de la ventilación

cruzada en la unidad de vivienda, resultan tres grupos. El primero, constituido por los
proyectos con ventilación cruzada en su zona social, a pesar de tener el baño social sin
posibilidades de ventilación (excepto uno). Estos son Santa Mónica, Ribera Campestre y
Jardín de la Camelia (excepción). En estos se pueden observar retrocesos y variedad de
vanos que contribuyen a la óptima ventilación.
El segundo grupo lo constituyen la gran mayoría de los proyectos, es decir, los que pre-
sentan buenas condiciones de ventilación cruzada en su zona social. Sin embargo, por la
Izquierda: Ribera Campestre; derecha: Santa Mónica. Fuente: elaboración propia
relación entre la puerta del acceso y las ventanas de la zona social y la zona de servicios
quedan algunas áreas, generalmente el comedor, sin ventilación. Algunos de estos son
Edén de Comfandi y Altos del Aguacatal.

Izquierda: Edén de Comfandi; derecha: Altos del Aguacatal. Fuente: elaboración propia
Finalmente, el tercer grupo lo conforman los proyectos que a pesar de presentar ventila-
ción cruzada el comedor resulta sin ventilación por la ubicación de la puerta y sus vanos.
Esto se puede observar en proyectos como Portada de Comfandi y Multifamiliares La
Base (ver Imágenes 113 y 114).
Izquierda: Portada de Comfandi; derecha: Multifamiliares La Base. Fuente: elaboración propia
Visuales y servidumbres
La mayoría de las relaciones visuales se establecen en los proyectos con la ventana y la
pared del vecino (39 %) y la calle (35.3 %); esto se encuentra en estrecha relación con el
sistema de agrupación del conjunto (ver Gráfico 63).
Del total de proyectos que conforman los casos del estudio, menos de la mitad presentan la
mayoría de las visuales de la zona social y habitaciones hacia la ventana o pared del vecino.
Entre estos están Multifamiliares La Base y Torres de Comfandi (ver Imágenes 115 a 118).
Gráfico 63
Visual desde la sala o la habitación
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
Proyectos
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
La ventana o La calle Elementos Parque NS/NR
laguna,
montaña.

Multifamiliares La Base. Izquierda: Planta unidad; derecha: Planta conjunto. Fuente: elaboración propia
Torres de Comfandi. Izquierda: Planta unidad, derecha: Planta conjunto. Fuente: elaboración propia
Los casos más críticos son Sol de Oriente, Mirador del Aguacatal (ver Imágenes 119 a
122) y Reserva de Vallegrande, conjuntos en los cuales la segunda y tercera habitaciones
dan hacia el patio de servicio. Sin embargo, otros como Gratamira y Jardín de la Camelia
presentan algunas habitaciones hacia los patios, pero sus dimensiones más generosas
con respecto a los primeros ejemplos mencionados otorgan mejores características a
estos espacios y por ende a la calidad de la visual (ver Imágenes 123 a 126).

Superior Sol de Oriente. Izquierda: Planta unidad; derecha: plano conjunto. Inferior Mirador del Aguacatal.
Izquierda Planta unidad; derecha: plano conjunto. Fuente: elaboración propia
Superior Jardín de la Camelia. Izquierda: Planta unidad; derecha: plano conjunto. Inferior Gratamira. Izquierda:
Planta unidad; derecha: plano conjunto. Fuente: elaboración propia
Las situaciones anteriores son consecuencia de las condiciones de geometría del lote, las
densidades y la normativa y no de la relación establecida con el lugar, ya que los proyec-
tos mencionados pertenecen a los estratos uno, dos y tres, a las zonas de ladera, plana
y aluvial y a periodos de política de vivienda nacional que van desde 1990 hasta el 2006.
La mayoría de los habitantes (64.7 %) de los conjuntos se manifiesta negativamente

frente a la posibilidad de cambios para mejorar la vista, a pesar del resultado del análisis
planimétrico y de observación, el cual arroja como resultado unas visuales poco favo-
recidas (ver Gráfico 64).
Según las encuestas hechas a los habitantes, el sitio de la casa que más se disfruta es la
sala, seguido de la habitación; hay una satisfacción manifiesta frente a tener una vivienda.
Si se confrontan categorías como el disfrute de los espacios o la posibilidad de observar
un paisaje confortable, los factores estudiados decrecen en su calidad, y si los resultados
se comparan con el deber ser, la distancia es mayor (ver Gráficos 65 y 66).
Gráfico 64
Cambios para mejorar las visuales
70,0
60,0
50,0
40,0
44,7
30,0
35,3
20,0
10,0
0,0 9,3
4,7 3,3
SÍ NO NS/NR 1,3 1,3
Fuente: elaboración propia Sala Comedor Habitación Cocina Otro Todos los NS/NR
anteriores
Gráficos 65 y 66
Sitio que más disfruta de la vivienda / visuales desde la sala o habitación
44,7 39,3
35,3
35,3
19,3
3,3 2,7
9,3
4,7 3,3 La ventana o La calle Elementos Parque NS/NR
1,3 1,3
Sala Comedor Habitación Cocina Otro Todos los NS/NR laguna,
anteriores montaña.
Como 39,3
complemento 35,3
de lo anterior, el sitio que menos se disfruta es la cocina con un
50 % a pesar de ser uno de los espacios que podría permitir el encuentro familiar. Esto
puede obedecer tanto a las dimensiones
19,3
de estos espacios como a sus condiciones de
iluminación y ventilación (ver Gráfico 67).
3,3 2,7
La ventana o La calle Elementos Parque NS/NR
Gráfico 67
Sitio que menos se disfruta de la casa
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
Comedor
Sala
Habitación
Baño
NS/NR
Otro
Cocina
CONCLUSIONES
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) conllevó un avance en el modo de planea-
miento del territorio al concebir su gestión de una manera más integral con respecto a
lo que se determinaba en el Estatuto de usos del suelo. Sin embargo, con aquel también
se desdibuja la lógica para la localización y el desarrollo de vivienda de interés social y
vivienda de interés prioritario y se deja esta decisión al sector privado. De esta manera se
deja de lado la posibilidad de generar la VIS y la VIP como resultado de una planificación
municipal que establezca una infraestructura de servicios de apoyo a la vivienda para
evitar el levantamiento de guetos sociales que no son modelos adecuados de urbanismo.
Por otra parte, una de las herramientas de gestión como son los planes parciales, puede
garantizar que se guarden los espacios para equipamientos futuros y se conciban pro-
gramas complementarios para el desarrollo de todos los servicios. Esa es la política de
la tercera generación de VIS, la cual, sin embargo, presenta como inconveniente para su
desarrollo exitoso el agotamiento de la tierra urbana disponible. Esto último repercute,
entre otros, en el incremento del precio final de la vivienda y en su calidad.
La necesidad de generación de suelo para VIS en la ciudad una vez saturada la Comuna
21 por la tipología unifamiliar de vivienda, se debe abordar en virtud de la planificación
integral para la localización de los proyectos, con el fin de fortalecer las redes sociales
y urbanas necesarias para soportarlos en el tiempo y no dejar la ubicación a discreción
Conclusiones | 141
del sector privado, el cual actúa bajo la lógica del mercado y termina por emplazar la VIS
en el lote que permita el cierre financiero.
En un contexto de escasez del suelo, cobra vital importancia el desarrollo de proyectos a

través de la tipología multifamiliar o de tipologías mixtas para la localización de la vivienda
de interés social y de interés prioritario, los que con mayores densidades, permiten liberar
un más alto porcentaje de zonas para el espacio público y el equipamiento colectivo.
El resultado que se presenta en la actualidad en la ciudad son proyectos promovidos por

las constructoras para los estratos altos y medios a través de las Cajas de Compensación
Familiar. Sin embargo, los trabajadores informales o personas de los estratos uno y dos,
que son, finalmente, la población objetivo de las políticas de vivienda, resultan sin las
alternativas adecuadas porque el sector privado no ofrece sus productos si el Estado no
interviene con recursos e instrumentos de planificación y gestión.
En cuanto a la gestión de la vivienda en la ciudad, esta se caracteriza por la desarticu-

lación entre los entes relacionados con su producción y la ausencia de planificación,
lo que repercute además de las decisiones que termina tomando el mercado frente a
estos vacíos de planificación, en la falta de integralidad en la mirada, insuficiencia de
proyectos de vivienda de interés social y prioritario para los sectores más pobres, y en
el sobre costo en los procesos que se reinician una y otra vez en la administración sin
continuidad entre unos y otros.
El divorcio entre planeación municipal y las empresas prestadoras de servicios públicos

genera desorden y fomenta la corrupción de los procesos, lo que sumado a la lógica de
proyecto individual y no de proyectos integrales de vivienda de interés social y prioritario,
repercute en altos costos sociales, económicos, urbanos y ambientales.
Lo anterior deriva en la situación actual que se presenta en la ciudad en cuanto a los de-
sarrollos de proyectos de interés social por fuera del perímetro urbano, lo que implica el
pago del impuesto predial en otros municipios que aún no gozan de todos equipamientos
necesarios, dificultad en los desplazamientos, el incremento en los costos, lo que promueve
municipios dormitorios en detrimento de las condiciones urbanas de todo el territorio.
Incrementar las especificaciones urbanas y arquitectónicas para la vivienda de interés

social y prioritario sin la intervención activa del municipio y a la par del protagonismo en
la planificación, gestión y construcción por parte del sector privado, incide directamente
en el costo final de la solución y por tanto en la calidad final ofrecida.
La localización de la vivienda de interés social y prioritario en las diferentes franjas am-

bientales, tiene alcances diferenciados en cuanto a la aplicación de tecnologías, tipologías
y generación de espacios urbanos adecuados. A lo largo del estudio, la zona de ladera
se ha presentado como el nuevo polo de desarrollo para estas soluciones de vivienda
sin presentar el equipamiento público ni la infraestructura vial de conexión con el resto
de la ciudad.
El análisis de la VIS por franjas ambientales, muestra la necesidad de propuestas con

diferentes tecnologías, tipologías y espacios urbanos. Tanto los proyectos de ladera como
los de la zona aluvial, se encuentran en franjas con elementos naturales particulares y
su cuidado a largo plazo queda relegado exclusivamente al municipio, lo que conduce
al abandono de dichas áreas dado los sobrecostos que ello implica.
Por otro lado un área sobre la cual los particulares ejercen presión para su desarrollo es
la zona del corregimiento de Navarro. En esta área funcionó por más de 25 años el basu-
rero a cielo abierto no solo de la ciudad, sino de algunos municipios aledaños, lo que ha
dejado un grave impacto ambiental para la zona. Destinar esta área con sus problemas
ambientales actuales y a muy largo plazo mitigables, impactaría de manera definitiva la
salud de las familias. Los expertos han recomendado reservar el área exclusivamente
para parque recreativo y de preservación.
En cuanto a la calidad en la escala del conjunto, el estudio evidencia la precariedad de

la condiciones de habitabilidad para todos los estratos y zonas ambientales, tanto en
respuesta a las condiciones urbanas y naturales del sector como en las condiciones de
la agrupación, indiferente de los años de ejecución de los proyectos.
Sin embargo, los proyectos llevados a cabo durante los primeros años del estudio (1990-
1998) localizados en la zona plana principalmente, presentan una mejor inserción en
cuanto a la conexión con la estructura vial, lo que brinda mayores alternativas para la
movilidad en la ciudad. Por el contrario, los proyectos ejecutados en los últimos años
(2002-2010) sobre todo en la zona de ladera, presentan serias dificultades en materia de
movilidad y accesibilidad.
Lo anterior guarda asimismo correspondencia con la cuestión de la movilidad y conexión

urbana en relación con los estratos, pues mientras los proyectos con mejores alternativas
para la movilidad pertenecen al estrato tres, aquellos ubicados en la zona de ladera con
serias deficiencias en este sentido, pertenecen a los estratos uno y dos.
Dentro de los criterios para la implantación de los proyectos, los de rentabilidad eco-
nómica –como el máximo aprovechamiento del lote– se sobreponen a otros no menos
importantes como los de diseño y las consecuentes condiciones de calidad. En general,
los bloques dentro de los conjuntos se disponen optimizando al máximo la posibilidad
de insertar viviendas sin que se sigan criterios claros en cuanto a la orientación o a la
Conclusiones | 143
generación de espacio común en condiciones de calidad. Lo anterior, salvo algunos casos
aislados presentados a lo largo del escrito, es la constante en los modos de agrupar los
bloques dentro del conjunto.
Con algunas excepciones, los espacios que gozan de mayor jerarquía en los conjuntos
son los estacionamientos, lugares áridos y resueltos en piso de concreto con escasa o
nula vegetación o elementos de protección solar, que relegan las demás zonas comunes
a áreas con carácter residual o a espacios de separación entre los bloques.
En cuanto al sistema de agrupación, se observa una estandarización independiente del

estrato, la zona o el año de ejecución. En general, los proyectos se agrupan en sistemas
de a cuatro bloques, lo cual genera unos patios internos que varían de dimensión entre
los diferentes proyectos del estudio.
En algunos casos, esta disposición presenta problemas en cuanto a la ventilación e

iluminación naturales, especialmente en el comedor y los baños sociales. Asimismo, se
dan problemas de servidumbres y visuales en este sistema de agrupación.
Es necesaria una mayor exploración de las tipologías, los sistemas de agrupación y su

combinación; además de la inclusión de otros usos dentro del mismo proyecto en los
primeros pisos que permitan, en el caso de los multifamiliares, reivindicar la relación con
lo público. Para ello hay interesantes referentes a nivel nacional e internacional.
La protección climática frente al calor y la lluvia en los proyectos del estudio es virtualmen-
te nula. Todos los proyectos resuelven sus cubiertas mediante losa plana en concreto, sin
elementos que permitan mitigar la transmisión del calor hacia el interior de las viviendas
de los últimos pisos. En cuanto a las fachadas, estas son estándar en la mayoría de los
proyectos del estudio y en ellas prevalece la solución de fachada plana sin elementos
de protección frente al asoleamiento.
En general, los proyectos se encuentran bien conservados como resultado de la misma

tipología de conjunto cerrado, cuya organización y administración está a cargo del man-
tenimiento constante de las zonas comunes.
El área de la vivienda establecida en 72 m2 en el POT en paralelo con los altos costos de

urbanismo, hace inviable la vivienda con calidad para los estratos menores. Para dar solu-
ción a este problema, el Decreto 2060 del 24 de junio del 2004 permite generar viviendas
con áreas mínimas de 35 m2, lo que se presta para la oferta de espacios inadecuados
frente a las condiciones ambientales y climáticas de Cali. Ello se pudo mostrar a través
del análisis del proyecto de interés prioritario de los casos de estudio.
A escala de la unidad de vivienda, en lo que se refiere a su composición se observa
en general la homogeneización de los esquemas, independiente del año de ejecución
del proyecto, el estrato y la zona ambiental a la que pertenezca. Estas composiciones
tampoco presentan variaciones dentro del mismo conjunto a partir de las condiciones
diferenciadas que puedan darse en cuanto a las características urbanas, visuales y de
orientación. En la mayoría de los esquemas de la unidad de vivienda se logra la iluminación
y ventilación naturales de todos los espacios, salvo algunos casos en los que los baños
quedan sin este importante recurso.
Llama la atención la ausencia de alternativas para el crecimiento de la unidad y de fle-

xibilidad para su transformación a lo largo del tiempo o por cambios en la composición
familiar. Es importante el estudio permanente de referentes a nivel internacional y nacional
para proponer opciones flexibles que permitan hacer innovaciones en la vivienda. A la
luz de lo anterior, el sistema estructural en muros en concreto poco aporta en esta vía;
antes bien, promueve la preferencia del usuario por la tipología de vivienda unifamiliar
dadas las posibilidades de transformación que ofrece.
Si por un lado los edificios construidos con mampostería de arcilla tienen una limitante
en las luces estructurales reduciendo con ello la posibilidad de modificación futura, los
proyectos ejecutados mediante el sistema de muros prefabricados en concreto no su-
peran a los anteriores en cuanto flexibilidad y calidad de los espacios.
Un aspecto positivo que daría una mejor respuesta a los proyectos con relación al lugar,
es el hecho de haber pasado de una gestión centralizada en el periodo previo al estudio
a través del ICT y el BHC, a una canalizada por los municipios. Desafortunadamente, este
cambio no ha significado una mejora en el reconocimiento de las características del lugar
o en el modo de respuesta de los proyectos frente a estas particularidades.
Una de las ventajas que ofrece la tipología multifamiliar con respecto a la unifamiliar es
la consolidación morfológica de los sectores en relación con su respuesta urbana. En
la vivienda unifamiliar prima la heterogeneidad en los niveles de consolidación urbana,
mientras los sectores con multifamiliares presentan una mayor consolidación a este nivel.
No obstante, el mayor afianzamiento presentado por los conjuntos multifamiliares, va

acompañado de la negación de la calle y de lo público en virtud de los cerramientos de
los conjuntos y la nula respuesta que ofrecen hacia el sector, lo cual contribuye al detri-
mento social de las zonas que paulatinamente pierden vitalidad urbana.
Tanto en uno como en otro caso el resultado son guetos. Para la tipología unifamiliar,
estos se dan a partir de la ausencia de consolidación urbana, inseguridad y deterioro de
Conclusiones | 145
la escala ciudadana y para la tipología multifamiliar el encerrarse mediante un conjunto
cerrado, genera grandes zonas con proyectos aislados y sin vida en la calle y en los es-
pacios públicos, lo que redunda en lugares deshabitados e inseguros.
La tipología del conjunto multifamiliar presenta algunas condiciones que pueden ser de
mayor beneficio frente a la tipología del conjunto unifamiliar, como el poder desarrollarse
a través de mayores densidades, las bajas apropiaciones de las zonas comunes (las que
en los conjuntos horizontales son frecuentes) y las condiciones de sismorresistencia y
calidad de los materiales, difíciles de controlar en desarrollos unifamiliares.
Es urgente impulsar una taxonomía de la vivienda de interés social y prioritario desde
criterios de calidad, lo que permitiría modificar la discusión e incluir la variable de habi-
tabilidad, como una variable más a considerar dentro del análisis de factibilidad de los
proyectos. También resulta de vital importancia incorporar el tema de la reutilización de
aguas en los proyectos sobre todo los de mediana y gran escala, como parte de un plan
de sostenibilidad desde la vivienda. Estrategia que no implica mayores costos para el
usuario, pero si una conciencia y educación ambiental en beneficio de todos.
La baja apropiación de los espacios y la poca crítica de las condiciones de la vivienda
por parte de los habitantes pueden obedecer a falta de información o a ausencia de
posibilidades de transformación frente a las condiciones que ofrece la vivienda multi-
familiar; o bien a una valoración mayor de la unidad como propiedad adquirida frente a
los demás aspectos.
A pesar de que los proyectos de interés social desarrollados para los estratos cuatro y
cinco no hacen parte de los casos del estudio, es importante señalar y dejar la ruta abierta
para futuras publicaciones acerca del riesgo por contaminación atmosférica que sufren
los proyectos localizados en el nuevo polo de desarrollo para estos sectores, como lo es
el de la zona plana al sur de la ciudad en el sector del Valle del Lili, en donde hay influencia
directa del antiguo Basurero de Navarro sin la implementación de los procedimientos
necesarios para mitigar su impacto.
La reflexión sobre la habitabilidad de los proyectos multifamiliares de interés social y
de interés prioritario, debe contribuir a pensar el tipo de ciudad que se construye hacia
el futuro y no solo la calidad de las unidades de viviendas como habitáculo aislado o
como aporte en la cifra para disminuir el déficit cuantitativo, en medio de una política de
vivienda que promueve soluciones para los sectores formales y los proyectos de interés
social llevados a cabo en los últimos años como respuesta a una oferta más propicia
para los estratos medio-alto.
Por último, la lectura de la habitabilidad por estratos y periodos de ejecución, tanto en
sentido urbano como arquitectónico, señala aspectos vitales y urgentes que se deben
incorporar en el problema de la vivienda para los sectores más pobres. Por otro lado, el
análisis sobre los desarrollos de interés social y de interés prioritario por zonas ambien-
tales dispara las alarmas frente al nuevo polo de desarrollo en las zonas de ladera que
no cuenta con las condiciones urbanas y naturales adecuadas para mitigar los efectos
negativos que ya se observan.
Conclusiones | 147
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AnEXOS
Caso de estudio 1 Información urbana
Altos del Aguacatal Datos urbanos

Área útil del lote 6.625 m²
Construido primer piso (total) 1.320 m²
Área total construida 6.367 m²
90-94
Índice de ocupación 0,20
94-98 Datos de licencia. Planos redibu-
Índice de construcción 0,96
jados a partir de material impreso.
98-02
02-06
06-10
Política de vivienda
1 2 3
Estrato
Accesibilidad Edificado y vientos
Acceso Vía arteria principal Vientos predominantes proyecto
Vía colectora Vía arteria secundaria
Vía peatonal Vía local
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental
Orientación Espacio común y arborización

Solsticio de verano Sol a.m. Parqueaderos Arborización
Solsticio de invierno Sol p.m. Espacio común
Información arquitectónica
Datos arquitectónicos
No. de bloques 8
No. de pisos 5
Unidad por bloque 20
Total de unidades 160
Habitaciones por unidad 3
Datos de licencia. Planos redibu-
Área de la unidad 69,5 m² jados a partir de material impreso.
Agrupación Ventilación natural Unidad de vivienda

Unidad de vivienda Ventilación no cruzada Zona social Zona privada
Ventilación cruzada Zona de servicios Circulación
Dibujada a partir de los planos construidos para el estudio
Imágenes del conjunto
Anexos | 153
Brisas de los Álamos Datos urbanos
Área útil del lote 24.665 M²
Construido primer piso (total) 8.425 M²
Área total construida 42.566 M² Datos basados en los planos
90-94
Índice de ocupación 0,34 construidos para el estudio. Son
94-98 valores aproximados que sirven
para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 100
No. de pisos 5
Total de unidades 2.000 Datos basados en los planos
Habitaciones por unidad 3 construidos para el estudio. Son
valores aproximados que sirven
Área de la unidad 57 m² para ilustrar.

Anexos | 155
Edén de Comfandi Datos urbanos (ficha urbana)

90-94 Datos basados en los planos
para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

Datos arquitectónicos (ficha arquitectónica)
No. de bloques 5
No. de pisos 5
Total de unidades 100 Datos basados en los planos

Anexos | 157
El Samán Datos urbanos
Área total construida 21.877 m² Datos basados en los planos
90-94
Índice de construcción 1,73 para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 18
No. de pisos 5
construidos para el estudio. Son
Habitaciones por unidad 3 valores aproximados que sirven
Área de la unidad 57,6 m² para ilustrar.

Anexos | 159
Gratamira Datos urbanos

90-94
Índice de ocupación 0,44
94-98 Datos basados en la información
planimétrica del proyecto.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 112
No. de pisos 5
Total de unidades 2.240
Datos basados en la información
Área de la unidad 60,9 m² planimétrica del proyecto.

Anexos | 161
Jardín de la Camelia Datos urbanos

Construido primer piso (total) 493 m²
90-94
Índice de ocupación 0,30 Datos tomados de la licencia de
94-98 construcción. Planos redibujados a
Índice de construcción 1,45 partir del material gráfico impreso.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 2
No. de pisos 5
Datos tomados de la licencia de
construcción. Planos redibujados a
Área de la unidad 55,1 m² partir del material gráfico impreso.

Anexos | 163
Kumanday Datos urbanos
90-94
Índice de construcción 2,96 para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 37
No. de pisos 5

Anexos | 165
La Alborada Datos urbanos

90-94
Índice de ocupación 0,39 Planos redibujados a partir de
94-98 material impreso. Son valores apro-
ximados que sirven para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 37
No. de pisos 5
Habitaciones por unidad 3 Planos redibujados a partir de
material impreso. Son valores apro-
Área de la unidad 61,7 m² ximados que sirven para ilustrar.

Anexos | 167
Mirador del Aguacatal Datos urbanos
90-94
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 4
No. de pisos 5
Planos redibujados a partir de
Área de la unidad 60 m² ximados que sirven para ilustrar.

Anexos | 169
Multifamiliares La Base Datos urbanos
90-94
partir del material gráfico impreso.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

Datos arquitectonicos
No. de bloques 34
No. de pisos 5
Área de la unidad 51 m² partir del material gráfico impreso.

Anexos | 171
Palmas de Mallorca Datos urbanos

Área útil del lote 6,358,05 m²
90-94
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 6
No. de pisos 5
Área de la unidad 67,1 m² Planos redibujados a partir de
Área de la unidad 2 76,1 m² ximados que sirven para ilustrar.

Anexos | 173
Portada de Comfandi Datos urbanos
98-02 para ilustrar.
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 40
No. de pisos 5
Unidad por bloque 20/15
Habitaciones por unidad 3 Datos basados en los planos
Área de la unidad 1 58,2 m² construidos para el estudio. Son
Área de la unidad 2 58,6 m²
para ilustrar.

Anexos | 175
Puente del Comercio Datos urbanos
90-94
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 39
No. de pisos 5
Habitaciones por unidad 3 Planos redibujados a partir de
Área de la unidad 56 m² ximados que sirven para ilustrar.

Anexos | 177
Reserva de Vallegrande Datos urbanos
90-94
Índice de construcción 3,17 partir del material gráfico impreso.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

Datos arquitectonicos
No. de bloques 30
No. de pisos 5
Área de la unidad 1 40 m²
Datos basados en la información
Área de la unidad 2 50 m² planimétrica del proyecto.

Anexos | 179
Ribera Campestre Datos urbanos

90-94
Índice de construcción 1,13 ximados que sirven para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 4
No. de pisos 5
Área de la unidad 1 62,4 m² Planos redibujados a partir de
Área de la unidad 2 64,3 m² ximados que sirven para ilustrar.

Anexos | 181
Santa Mónica Datos urbanos

90-94
Indice de construcción 1,59
para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 4
No. de pisos 5

Anexos | 183
Sol de Oriente Datos urbanos

90-94
partir del material gráfico impreso.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 22
No. de pisos 5
Área de la unidad 54 m² partir del material gráfico impreso.

Anexos | 185
Sorrento Datos urbanos

90-94
Índice de ocupación 0 construidos para el estudio. Son
Índice de construcción 1
para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 52
No. de pisos 5
construidos para el estudio. Son

Anexos | 187
Torres de Comfandi Datos urbanos

para ilustrar.
98-02
02-06
06-10
1 2 3
Estrato
Ladera
Piedemonte
Plana
Aluvial
Zona ambiental

No. de bloques 55
No. de pisos 5
Total de unidades 1.100 Datos basados en los planos

Anexos | 189
El concepto de habitabilidad alude a la calidad o cualidad del espacio habitable y se
encuentra estrechamente relacionado con el término hábitat –que se define como
el medioambiente físico transformado por el hombre para ser ocupado–. Esta acción
de transformación que puede ser individual o colectiva, revela los procesos de apro-
piación particulares para cada contexto, como también las tradiciones culturales y
las relaciones sociales que se establecen en cada comunidad.
El marco temporal del estudio que se presenta corresponde al periodo a partir del cual
se promulga la Constitución de 1991, con grandes efectos en el desarrollo urbano y
arquitectónico en las ciudades colombianas, especialmente en lo que tiene que ver
con la vivienda de interés social (VIS). La Constitución le otorgó al Estado un papel
más de facilitador que de promotor –como lo venía siendo–, lo que ha permitido
una mayor intervención del sector privado en el desarrollo de los programas de VIS.
La Umbría, carretera a Pance

PBX: 318 22 00 – 488 22 22
Fax: 555 20 06 – A.A. 25162
www.usbcali.edu.co
ISBN 978-958-8785-46-2

Habitabilidad en Los Conjuntos Multifamiliares de Interés Social Construidos en Cali Entre 1990 y 2010

Caricato da

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Habitabilidad en Los Conjuntos Multifamiliares de Interés Social Construidos en Cali Entre 1990 y 2010

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Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares

de interés social construidos en Cali entre 1990 y 2010

1. Vivienda popular 2. Viviendas multifamiliares 3. Urbanismo - Cali (Colombia) 4. Desa-

© Universidad de San Buenaventura Cali

Habitabilidad en los conjuntos multifamiliares

© Autora: Olga Lucía Montoya Flórez

@ Editorial Bonaventuriana, 2014

El autor es responsable del contenido de la presente obra.

Impreso en Colombia - Printed in Colombia.

Al Departamento Administrativo de Planeación Municipal, especialmente al señor Gil-

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad

La vivienda de interés social.

Análisis de la habitabilidad en los conjuntos multifamiliares

La vivienda de interés social es aquella destinada a los hogares de menores ingresos,

En cuanto a la escala arquitectónica, específicamente en el conjunto y en la unidad,

Este trabajo de investigación, desarrollado en la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño

Una primera fase consistió en una mirada general a la habitabilidad en la vivienda de

La segunda fase se enfocó en el estudio de los proyectos unifamiliares y multifamiliares

Finalmente, en la tercera fase se profundizó en las condiciones de habitabilidad presentes

La hipótesis guía de este estudio es la siguiente: La mayoría de los conjuntos multifa-

La metodología empleada incluyó medios de procesamiento cuantitativo y cualitativo

La relevancia de este trabajo radica en la valoración del entorno, entendido en sentido

Es también un aporte basado en la participación de los habitantes y en su percepción

De acuerdo con lo anterior, el primer capítulo es una la elaboración teórica alrededor de

El segundo capítulo presenta la descripción histórica del desarrollo de la vivienda social

La estructura metodológica, las técnicas de análisis y recolección de la información dise-

Finalmente, y como complemento, se organizan las fichas con la información detallada

El análisis de las condiciones de habitabilidad en los conjuntos multifamiliares de VIS se

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 17

Hábitat, habitar y habitabilidad:

Para Alberto Saldarriaga (2006) el hábitat se entiende como el objeto principal de la

El abordaje de la vivienda a partir de la noción de hábitat nos permite retomar la si-

– 1972: Conferencia de Estocolmo sobre medioambiente humano y su desarrollo.

– 1976: Conferencia Mundial sobre Asentamientos Humanos, Vancouver, Hábitat I.

– 1996: Cumbre Mundial de Ciudades, Hábitat II.

– 2000: Cumbre del Milenio: Declaración de los objetivos del milenio.

– 2012: Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Desarrollo Sostenible, Río+20.

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 19

La concepción del Estado asistencialista ayudó a consolidar la idea de que la habitabilidad

En 1976, la primera conferencia sobre hábitat, llevada a cabo en Vancouver, promueve

En lo que respecta al ambiente, la conferencia de Estocolmo de 1972 bosqueja soluciones

La Cumbre Mundial sobre Desarrollo Sostenible 2002 es celebrada en Johannesburgo

Esta síntesis cronológica pretende dar cuenta de la presencia constante de cuestiones

Lo anterior testimonia la complejidad y diversidad de los aspectos que conforman la

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 21

En Colombia, los desarrollos adelantados por Velásquez (2009), se aproximan a la habita-

En este estudio, la sustentabilidad del sistema urbano depende de la capacidad de

En este mismo orden se encuentran definiciones de la habitabilidad como “la condición

El abordaje del tema de la calidad de la vivienda en términos de habitabilidad, exige definir

La reciprocidad entre la habitabilidad y el habitar se establece por la razón misma del

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 23

En contravía de las anteriores líneas de desarrollo, el Plan Ordenamiento Territorial del

El sistema de indicadores es el resultado de transformar conceptos abstractos en pa-

Programa de las Naciones Unidas

Agencia de Ecología Urbana de Barcelona

Red de desarrollo sostenible de Colombia

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 25

Indicadores urbanos de Estambul+5

Observatorio urbano global (GUO)

Constituyen en total cuarenta y tres indicadores organizados en dieciocho capítulos

Universidad de Quilmes, Argentina

Affordable Quality House (AQH)

La habitabilidad como modelo analítico

Desde la noción de hábitat al concepto de habitabilidad como modelo operativo de análisis | 27

De acuerdo con los planteamientos expuestos anteriormente, los desarrollos en general

Como consecuencia de la especificidad del conocimiento, es a partir del medio construi-