2018 - Ananunez - PCXP - INSTITUTO DE INVESTIGACIONES EN DESARROLLO URBANO PDF

INSTITUTO DE INVESTIGACIONES EN DESARROLLO URBANO, TEC-
NOLOGÍA Y VIVIENDA
FACULTAD DE ARQUITECTURA,
URBANISMO Y DISEÑO
UNIVERSIDAD NACIONAL DE MAR DEL PLATA
DOCUMENTO DE TRABAJO N° 1
Reflexiones teórico-metodológicas en torno a la

renta, y al relevamiento y procesamiento de pre-
cios del suelo en cuatro ciudades argentinas
ANA NÚÑEZ (Dir.)
Ana Núñez – Paulo Cesar Xavier Pereira - Anahí Acebal –

Nahuel Aguirres - Juan Bordas – Natalia Bossio – Carolina Cis-
terna - Fernán Crovella – Juan Del Río – Luis Fabiani - Lucía
Luna – Marina Martínez –Lucía Matteucci - Emilia Mosso – Ma-
riana Relli - Carolina Ricci – Cristian Sar Moreno - Violeta Ven-
tura – Francisco Vértiz.
Reflexiones teórico metodológicas en torno a la renta, y al relevamiento y procesamiento
de precios del suelo en cuatro ciudades argentinas / Ana Núñez... [et al.] ; compilado por
Ana Núñez ; coordinación general de Ana Núñez ; dirigido por Ana Núñez. - 1a ed. - Mar
del Plata: Universidad Nacional de Mar del Plata, 2018.
150 p.; 21 x 15 cm.
ISBN 978-987-544-810-0
1. Urbanismo. I. Núñez, Ana II. Núñez, Ana, comp. III. Núñez, Ana, coord. IV. Núñez,
Ana, dir.
CDD 711
La publicación de este Documento fue posible gracias al financiamiento de la

Agencia Nacional de Promoción Científica y Tecnológica (ANPCyT), a través
del FONCyT, que evaluó y subsidió el PICT 2013-2053
INDICE
PREFACIO………………………………………………… 5
Ana Núñez
PARA UNA DISCUSIÓN SOBRE EL VALOR Y EL

PRECIO EN LA PRODUCCIÓN INMOBILIARIA……… 15
Paulo Cesar Xavier Pereira
REFLEXIONES EN TORNO A LA(s) RENTA(s)……….. 53

Ana Núñez
REFLEXIONES TEÓRICO-METODOLÓGICAS EN
TORNO A LOS PRECIOS DEL SUELO…………………. 73
Colectivo PICT
EL VACIAMIENTO DE LA NOCIÓN DE GENTRIFI-

CACIÓN Y SUS CONSECUENCIAS PARA LA LUCHA
URBANA Y EL DERECHO DE LA CIU-
DAD…………………………………………………… 117
POSFACIO………………………………………………… 141
Ana Núñez
3
PREFACIO
Ana Núñez
Este primer Documento de Trabajo1 recupera una dimensión cen-

tral del proyecto de investigación colectivo denominado Prácticas
espaciales desobedientes, de posesión y resistencia. Análisis
comparativo de procesos de apropiación/expropiación de la terri-
torialidad social en ciudades argentinas, desarrollado entre los
años 2014 y 20172. Este proyecto se propuso continuar y hacer
extensivo el análisis que veníamos realizando en las ciudades de
Córdoba, Santa Fe y Mar del Plata3, a partir de desplazar el estu-
dio hacia dimensiones y problemáticas que surgían de nuestra
investigación previa (PICT 2010-2414)4, dirigiendo y agudizando
la mirada hacia la expulsión progresiva de, cada vez más, fraccio-
nes sociales del goce de valores de uso colectivos, quienes des-
pliegan sus condiciones de vida en situaciones deshumanizantes,
la segregación socio-habitacional profundizada por los programas
públicos de vivienda, y los planes de mejoras urbanas que priori-
zan el uso del suelo para emprendimientos privados y/o a la obra
pública que revaloriza determinados sectores de las ciudades.
Estas dinámicas, fuertemente ligadas a un paradigma biopolítico,
se nos presentan en las tres ciudades analizadas como verdaderos
1 Los Documentos de Trabajo del Instituto de Investigaciones en Desarrollo

Urbano, Tecnología y Vivienda (IIDUTyV), constituyen una de las propuestas
de difusión de los avances investigativos de los distintos grupos que integran el
instituto, como parte de la gestión directiva para el período 2018-2020.
2 Nos referimos, concretamente, al PICT 2013-2053 (FONCyT/ANPCyT), bajo
la responsabilidad de la Dra. Arq. Ana Núñez.

3 En el PICT 2013-2053, del cual este Prefacio constituye una síntesis, se incor-
poró el equipo de la Universidad Nacional de La Plata, dirigido por el Dr. Juan

Pablo Del Río, miembro del Grupo Responsable de dicho proyecto.
4 También financiado por el FONCyT/ANPCyT, denominado Apropiación y
expropiación de territorialidades sociales en ciudades argentinas.
5
REFLEXIONES TEÓRICO-METODOLÓGICAS EN TORNO A LA RENTA…
dispositivos5 que naturalizan y legitiman no sólo formas diferen-

ciales de apropiación de la ciudad, sino también distintas formas
de violencia, implícitas y explícitas (Núñez y Ciuffolini, 2011).
Esta preocupante situación la analizamos y verificamos como
claramente reforzada por los modos de intervención que los
aparatos del Estado vienen desarrollando en materia de política
urbana – en general – y en vivienda social – en particular – a
través de programas sustentados en la construcción, material y
simbólica, de verdaderas fronteras estigmatizantes. En otras
palabras, políticas urbanas que materializan y legitiman nuevos
procesos expropiatorios de territorialidades sociales (Núñez,
2013; Núñez, 2016).
Así, la investigación se concibió como un análisis sobre el
espacio urbano que pretendía visibilizar cómo las dinámicas y
facetas de la estatalidad6 –en cualquiera de sus niveles- y las
distintas fracciones del capital confluyen, cooperan, y/o entran en
conflicto, produciendo una determinada construcción de lo
urbano y de la sociedad que lo configura. En consecuencia, nos
propusimos avanzar en el conocimiento de la comprensión de los
procesos identificados, así como también ahondar en la tríada
dialéctica de la producción del espacio (Lefebvre, 1976, 2013),
incorporando al estudio de las políticas urbanas,7 el análisis de la
5 Dispositivo en el sentido de Foucault (1992), como un conjunto heterogéneo de

discursos, instituciones, instalaciones arquitectónicas, leyes, medidas
administrativas, etc.
6 Concebimos tres facetas de la estatalidad. Una, la estatalidad profunda (territo-
rialidad burguesa), comprende las estrategias de reproducción adaptativas; tra-

yectorias, vínculos y relaciones sociales en el entramado de instituciones políti-
cas; entre el secreto y la lucha por abrirse camino (Marx, 1968); otra, la estatali-
dad extensa, como la permeabilidad hacia y con el exterior (burocracia, empre-
sas, vecinos, etc); a la construcción y reproducción de estrategias y categorías
que reproducen el orden dominante en las instituciones sociales. Pero se trata de
ver cómo ambas se vertebran y se mantienen en una vaporosa indefinición, en
cuanto a límites y contenidos, y así la tríada se instala en el imaginario (Lourau,
1980). Ver Núñez (2012).
7 En el proyecto anterior el acento estuvo puesto en las políticas públicas urba-
nas y las formas de identidad y subjetivación a que dan lugar. Desde nuestra
6
PREFACIO / ANA NÚÑEZ
dinámica de las distintas fracciones del capital, especialmente en

la exploración de las diversas formas de apropiación, valorización
y usos del suelo. A su vez, ello se encuentra inextricablemente
vinculado al análisis de la dimensión que busca comprender las
prácticas espaciales de posesión, desobedientes y de resistencias
que incorporan nuevos/otros sentidos del uso del espacio, pues
esto resulta un factor ineludible al momento de comprender el
denominado mercado inmobiliario8..
Así, resultó posible reflexionar y avanzar en la comprensión
de cuáles son las formas de apropiación y usos de la tierra que
emergen de la articulación de las fracciones del capital y las
políticas urbanas; qué prácticas espaciales de posesión,
desobedientes y de resistencia, incorporan otro sentido que exalta
el valor de uso del espacio; cómo se materializan y espacializan,
perspectiva epistémica, en nuestra empresa investigativa pretendemos avanzar y

profundizar en el análisis comparativo de la articulación de las rentas del suelo y
los proyectos de acumulación, en ciudades argentinas, abordando la génesis y
desarrollo de los procesos histórico-sociales de confrontación que configuran el
orden urbano, con especial énfasis en las estrategias del capital y las políticas
urbanas, como factores predominantes de la organización territorial. Dentro de
ese marco general, las políticas urbanas que analizamos son las que refieren a las
inundaciones, al transporte público de pasajeros, la política crediticia de la vi-
vienda, las relocalizaciones de población, la regularización dominial, y las polí-
ticas de recuperación y puesta en valor del patrimonio urbano-arquitectónico.
8 El mercado no consiste, en nuestra opinión, en una esfera separada de la socie-
dad y el Estado, como comúnmente se lo concibe, ni tampoco el encuentro entre

oferta y demanda. Para Medvedowsky (1992), “es el locus donde se encuentran
los promotores, los distintos sectores sociales y las políticas públicas. El lugar
donde se realiza la plusvalía”. Para Pereira (1988:10), “en el sector inmobiliario
la mercancía es resultado de un enclavamiento del mercado de tierras y del
mercado de edificios en el mercado inmobiliario, que funde en un único merca-
do, la propiedad de la tierra y la propiedad de los edificios”. Para este autor,
entonces, el mercado inmobiliario está compuesto por las locaciones, la compra
y venta de inmuebles nuevos y usados, y la compra y venta de terrenos, de cuya
conjunción recurre la valorización inmobiliaria. A su vez, Bertol (2013:32,
siguiendo a Adriano Botelho), define al sector inmobiliario como “las activida-
des ligadas a la industria de la construcción civil, las actividades ligadas al
terciario, como las inmobiliarias (loteo, compra, venta y locación) y las activi-
dades de manutención predial.
7
las tensiones y conflictos que surgen entre las tres dimensiones de

la producción del espacio, es decir, las prácticas espaciales, los
espacios de representación y la representación del espacio9.
Nos propusimos como objetivo general ampliar el
conocimiento en relación a las disputas en torno a los modos de
apropiación, transformación y usos del territorio, a fin de
determinar lineamientos comunes y diferentes en el espacio
urbano, y avanzar en la comprensión de las formas de resistencia
y desobediencia frente a los dispositivos y estrategias del capital y
las políticas urbanas, que determinan la configuración del suelo
urbano, su uso y propiedad. En tanto, como objetivos específicos
nos centramos en a) analizar los movimientos estructurales y
coyunturales del precio de la tierra y la vivienda en la última
década, a fin de determinar el alcance de los procesos de
mercantilización de la misma; b) describir los intereses y
estrategias que desde las distintas fracciones del capital
intervienen en la configuración del orden urbano, detectando
especialmente aquellos que afectan a sectores poblacionales más
vulnerables y hacen emerger conflictos; c) identificar los modos y
alcances de las resistencias que se erigen frente a la configuración
urbana que disponen los intereses y estrategias del capital, y sus
articulaciones con las políticas públicas del habitar; d) reconocer
las prácticas espaciales desobedientes, de posesión y de
resistencia, que postulan otros sentidos y usos del espacio urbano,
9 El trabajo de campo se articuló a partir de entrevistas en profundidad, tanto a

los segmentos sociales más vulnerados por estas dinámicas, como a informantes
claves de las decisiones de políticas urbanas y a los responsables de empresas
desarrollistas/inmobiliarias en las cuatro ciudades. Este análisis cualitativo y en
profundidad, se completó con otro extensivo y más cuantitativo que trata el tema
del precio, transformación y destino del suelo. De este modo, la estrategia
teórico-metodológica cumplió con las dimensiones del problema propuestas, así
como también en relación al estudio comparativo que se propuso entre las
ciudades, a fin de reconocer tendencias semejantes y particularidades entre ellas.
No obstante, en este Documento se comparte la discusión teórica y empírica en
torno a la renta y los precios del suelo, siendo que los avances en torno a los
otros objetivos planteados pueden consultarse en Núñez (comp) 2016.
8
y analizar el modo en que a partir de ellas se desatan procesos

colectivos de construcción del espacio, las relaciones sociales y la
vida cotidiana; e) identificar procesos expropiatorios de
territorialidades sociales previos que precondicionaron y
legitimaron las periferizaciones, profundizando el orden urbano;
y f) reconstruir los procesos colectivos de construcción de la
reterritorialización y la emergencia de conflictos de vección
vertical y horizontal.
Como venimos manifestando en nuestras investigaciones, la
reestructuración capitalista operada en la región latinoamericana,
y en Argentina en particular, desde hace más de tres décadas, con
la hegemonía del capital financiero, implicó la expulsión y la
expropiación de las fracciones sociales subordinadas de los distin-
tos ámbitos configuradores de su territorialidad,10 alcanzando su
punto más devastador a inicios del siglo XXI y generando el cre-
cimiento exponencial de población sobrante que es la que habita,
justamente, en las áreas urbanas denominadas de riesgo, villas o
asentamientos precarios. Además de ello, los avances y resulta-
dos de nuestros trabajos previos nos permiten indicar una tenden-
cia de consolidación de un nuevo proceso expropiatorio, bajo la
forma de planes habitacionales que han implicado el traslado
masivo y compulsivo de poblaciones (Núñez y Ciuffolini, 2011;
Núñez, 2013; Núñez, 2016).
En este contexto, la connotación positiva del vigente desarro-
llo sustenta su plataforma en las actuales transformaciones urba-
nas, convirtiendo en epicentro a las ciudades, en las que sin cesar
se suceden proyectos de refuncionalización y/o renovación urba-
na, impulsados tanto por actores sociales públicos como privados.
Acorde a estos nuevos modelos económicos y de institucionali-
10 Conceptualizamos territorialidad como la imbricación identitaria y
epistémico-cultural de los distintos espacios sociales de pertenencia; como

ámbitos de producción y reproducción de las condiciones sociales y materiales
de existencia, una argamasa de relaciones sociales, históricamente determinadas,
que abarca desde el propio cuerpo hasta la sociedad mundializada, y en cuya
construcción operan procesos de apropiación/expropiación de esas condiciones
(Núñez, 2012).
9
dad política –verdaderos nodos resultantes de intereses posibilita-

dores de nuevos negocios, especialmente inmobiliarios y asocia-
dos al control de la tierra y los recursos naturales- prospera la
metamorfosis de la cuestión social, que al decir de Harvey (2008)
supone “mercantilizar nuevas áreas de la vida social”.
Este proyecto se inscribió, entonces, en la línea de investiga-
ción que imbrica, por un lado, el análisis de la política urbana
como una forma de lucha social (Núñez, 2012), y, por otro, las
posibilidades heurísticas de pensar la apropiación legítima de
territorios del habitar,11 tendientes a la producción de espacios
diferenciales (Lefebvre, 1969; 1976) que ponen en crisis la lega-
lidad dominante. Ello permite hacer observables los sustratos del
orden social capitalista que se ocultan tras la materialidad de los
objetos: la construcción y el sostenimiento de un conjunto de
heteronomías, y de la propiedad privada; o, en otras palabras, lo
que Marx (1965) denominó el fetichismo de la mercancía.12
Situarnos en dicho abordaje exige una comprensión del espa-
cio como aquello que resulta de las luchas desatadas por el con-
trol y la posesión de los recursos sociales, y por lo tanto como un
campo en el que tensionan y disputan prácticas e intereses dia-
lécticamente en pugna: las dominantes estrategias y violencias de
la mercantilización; las formas desobedientes y disidentes, que
hacen del espacio un lugar de politización, y la representación
del espacio por la tecnoburocracia.
11 Habitar en el sentido que le da Lefebvre; el Habitar en contraposición a la
ilusión urbanística de hábitat, instaurado como suma de presiones. Ilusión que

oculta una estrategia de clase, y que implica un doble fetichismo: a) el de la
satisfacción, sobre la falsa hipótesis que es posible conocer y clasificar las nece-
sidades y proporcionarles un objeto; y b) el del espacio, no logrando resolver el
conflicto entre el uso y el intercambio, incluso cuando oprime al uso y al usua-
rio. Habitar, para el individuo o para el grupo, es apropiarse de algo (Lefebvre,
1972).
12 “El fetichismo de la mercancía consiste en que lo que aquí reviste, a los ojos
de los hombres, la forma fantasmagórica de una relación entre objetos materia-

les, no es más que una relación social concreta establecida entre los mismos
hombres”. En Marx (1965:62).
10
En este contexto, no se trata de la producción de cosas en el

espacio, sino de la producción del espacio, recuperando a
Lefebvre (1976, 2013), y como co-constitutivo de la relación
poder/resistencia. Este autor imbrica dialécticamente tres
momentos: las prácticas espaciales (cómo se genera, se usa y se
percibe el espacio, y atañe a la producción y la reproducción); las
representaciones del espacio (o espacios concebidos derivados de
saberes técnicos y racionales, vinculados con las instituciones del
poder dominante); y los espacios de representación, o de
resistencias, en el que los actores se niegan a aceptar el poder
hegemónico. La contradicción del espacio se va ahondando entre
lo posible y lo real, dando lugar a la producción del espacio
diferencial en el que está implicado y aplicado el derecho a la
ciudad; allí radica un momento de posibilidad de eliminación de
todas las alienaciones, proyecto que requiere extender la lucha de
clases al espacio, y no sólo en el espacio.
Anhelamos que este primer documento de trabajo sea de ágil
lectura, ya que nos anima el carácter didáctico del mismo, incluso
aun para quienes no son "expertos" en este campo de estudio.
Intentamos desplegar y socializar un conjunto de reflexiones co-
lectivas que instalen y actualicen el debate sobre los enfoques
epistemológicos y teóricos pertinentes al abordaje de la problemá-
tica urbana, tanto en la investigación científica de base, como en
la aplicada al diseño e implementación de políticas públicas, par-
tiendo de una de las principales categorías explicativas y condi-
cionantes del orden urbano y de las luchas por la apropiación del
espacio: la renta.
Este trabajo enfatiza el esfuerzo teórico–epistemológico pre-
vio, que es necesario realizar, para abordar todo ejercicio de rele-
vamiento y análisis de los precios del mercado inmobiliario, de
manera de poder trascender abordajes académicos meramente
discursivos y/o especulativos, o bien incurrir en conclusiones
espurias. Así, más allá del contenido de cada artículo, la extensa
bibliografía que se cita en ellos es una invitación para el lector de
adentrarse en ellas.
11
En principio, Paulo Cesar Pereira nos introduce en la necesi-

dad de discutir el problema y la relación entre valor y precio de
las mercancías, particularmente en la producción inmobiliaria,
recuperando la teoría del valor de Karl Marx, y su relevancia en la
fase actual de la urbanización planetaria y de la dominación fi-
nanciera en la acumulación del capital.
El texto que se incluye luego, de mi autoría, y en relación al
problema planteado por Paulo Cesar, realiza un recorrido concep-
tual en torno a las rentas y postula la necesidad de recuperar la
fórmula trinitaria de Marx, en relación a otras tríadas lefebvria-
nas, poniendo como interrogante central cómo se manipula la ley
del valor-trabajo a través de y con el espacio.
Posteriormente, ofrecemos el capítulo más “empírico”, a cargo
de todos los investigadores del PICT 2013-2053, en el sentido que
nos abocamos a describir el proceso que seguimos, en las cuatro
ciudades, en el relevamiento y análisis de los precios del suelo y
apartamentos, a fin de poder observar las variaciones temporales
y espaciales. Se planteó, aquí, un trabajo cartográfico que nos
permita visualizar las áreas revalorizadas, los desplazamientos
poblacionales que han aparejado y también la articulación o no
con las políticas públicas del habitar.
Tal sistematización y mapeo permitió fortalecer el trabajo
comparado entre las cuatro ciudades y, además, determinar
comportamientos comunes y particularidades, como así también
“desmontar” algunos, a nuestro entender, equívocos en trabajos
académicos sobre precios del suelo en las ciudades. Esto es
especialmente importante a fin de aclarar la dinámica más general
de las fracciones del capital en distintos espacios urbanos del
territorio nacional.
Luego, otro texto de Paulo Cesar parte de la discusión del uso
crítico del término gentrificación, proponiendo subrayar la
comprensión del modo en que quedan históricamente conciliadas,
en el valor de cambio de la tierra, la renta capitalizada generada
por el alquiler capitalizado sobre edificios antiguos y la generada
por la producción inmobiliaria nueva. Frente a conceptos vacíos
12
(como gentrificación y especulación), propone volver a la teoría

de la renta, como único camino posible para orientar la lucha
popular en los conflictos que genera la urbanización empresarial,
y promover la resistencia de los ciudadanos en su derecho a la
ciudad, profundizando la noción de rent gap.
En relación al texto de Paulo Cesar, y a modo de apertura
hacia nuevas reflexiones, cerramos el documento con un artículo
de Ana Núñez sobre la propuesta lefebvriana de pensar espacios
diferenciales del habitar, de manera de recuperar el sentido
revolucionario de las nociones de este autor.
En conjunto, el propósito de este Documento de Trabajo es el
de todas nuestras publicaciones: que se constituya en un instru-
mento más de la investigación científica para posibilitar el paso
de menos a más conocimiento; es decir, un instrumento para eri-
gir nuevos observables que nos permitan contribuir a la transfor-
mación de este orden social deshumanizante.
13
Referencias bibliográficas
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políticas de obscurecimento do preço da terra na política habi-
tacional em Curitiba”. Dissertação para Título de Mestre em
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(3ª ed.)
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Lefebvre, Henri: La revolución urbana, Madrid: Ed. Alianza, 1972
Lefebvre, Henri: Espacio y política. El derecho a la ciudad II, Barcelo-
na: Editorial Península, 1976
Lefebvre, Henri: La producción del espacio, Madrid: Capitan Swing.
2013
Lourau, Rene: El Estado y el inconsciente. Ensayo de sociología políti-
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Marx, Karl: El Capital. Contribución a la crítica de la economía
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Grijalbo, 1968
Medvedowsky, N: O mercado de terras em Porto Alegre. Estudo de
caso para o periodo 1964-1974. En Queiroz Ribeiro, L. (org):
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1992
Núñez, A. y Ciuffolini, A.: Política y territorialidad en ciudades argen-
tinas. Buenos Aires: El Colectivo ediciones, 2011
Núñez, Ana: Lo que el agua (no) se llevó... Política urbana: poder,
violencia e identidades sociales. Buenos Aires: El Colectivo
ediciones, 2012 [2006]
Núñez, A. (comp): Tiempos itinerantes. Apropiación/expropiación de
territorialidades sociales. Mar del Plata: EUDEM, 2013
Núñez, A. (comp.): Epistemologías del (des)orden territorial. Mar del
Plata: EUDEM, 2016
Pereira, Paulo Cesar: Espaço, Técnica e Construção: o desenvolvimento
das técnicas construtivas e a urbanização do morar em São
Paulo. São Paulo: Nobel, 1988
14
PARA UNA DISCUSIÓN SOBRE EL VALOR Y EL PRE-
CIO EN LA PRODUCCIÓN INMOBILIARIA1
Introducción
Este texto busca discutir el problema del valor y del precio de las
mercancías, particularmente en su relación con la producción
inmobiliaria. Se destaca la persistencia de problemas de la teoría
del valor y su relevancia en la fase actual de la urbanización pla-
netaria y de la dominación financiera en la acumulación del capi-
tal. El tema importa para el debate científico actual y presenta
desdoblamientos políticos, a ser analizados, al avanzar en la com-
prensión de cómo pueden ser considerados los procesos de capita-
lización, de especulación y de valorización, como procesos de-
terminados por el capital, conforme a sus estrategias de acumula-
ción.
En la comprensión de la articulación de estos procesos, se bus-
cará enfatizar, en la forma-mercancía, la dialéctica de la relación
precio y valor, teniendo en vista profundizar en la formulación
clásica de la economía política e indicar cuestiones que serían
relevantes para la producción inmobiliaria y que todavía precisan
ser discutidas en el ámbito de la teoría del valor. Así, para una
mejor comprensión de esos procesos, esta discusión no pretende
desenvolver una teoría sobre el valor y el precio de la propiedad
inmobiliaria, mas (re)colocar históricamente esa discusión en el
ámbito de la forma valor y de la forma mercancía. El punto de
1Traducción de Ana Núñez del texto original del autor, “Por uma discussão
sobre o valor e o preço na produção imobiliária”. Dr. Paulo Cesar Xavier Perei-
ra, Facultad de Arquitectura y Urbanismo-Universidad de San Pablo.
pcxperei@usp.br
15
partida es que, para avanzar en la discusión, no cabe desenvolver

una teoría de la renta, mas comprender la renta y el precio de la
tierra como la respuesta para un problema teórico de la teoría del
valor, considerando que podría estar mejor resuelta la disputa
teórica sobre el papel de la naturaleza en la formación del valor:
“Como o valor de troca é uma maneira social

específica de expressar trabalho empregado
numa coisa, não pode conter mais matéria natu-
ral do que, por exemplo, a cotação de cambio”
(Marx, [1890] 1968, Livro 1, Vol. 1, p. 91).
Así, Marx entiende que la fuerza del fetiche, persistentemente,

se impone, importando mencionar que, en la página siguiente, aún
exponiendo sobre el fetichismo de la mercancía y su misterio,
Marx, significativamente, indaga: “Há quanto tempo desapareceu
a ilusão fisiocrática que a renda da terra origina-se do solo e não
da sociedade?”
En ese marco, esta discusión procura indicar controversias y
argumentos persistentes que vienen desde los inicios de la ciencia
económica. En seguida, se muestra la recurrencia de algunas
cuestiones para enfatizar las dificultades en la comprensión de la
relación entre valor y precio. Se pretende indicar que la publica-
ción de O Capital - Crítica da Economia Política, a pesar de ha-
ber sido la más importante obra para la comprensión del valor y el
carácter social del trabajo en la producción de mercancías, deja
abiertos algunos problemas, y su lectura se mantiene como un
provechoso convite a la reflexión crítica de la sociedad producto-
ra de plusvalía. Esa obra estableció una crítica a la Economía
Clásica, que se ha esclarecido con el pasar de la historia y ha en-
riquecido el debate sobre el trabajo, por la posibilidad de refina-
das interpretaciones durante todo este tiempo.
Quede claro que no se trata de rescatar una lectura sagrada,
sino de encontrar posibles indicios que innoven el conocimiento
sobre la sociedad y se abran a la comprensión y al enfrentamiento
de problemas actuales. Así, este texto se estructura en dos seccio-
16
PARA UNA DISCUSIÓN SOBRE EL VALOR Y EL PRECIO… / PAULO CESAR XAVIER PEREIRA
nes, además de esta. La primera, indica que persisten algunas

dificultades del tema, que son controversias del momento de la
formación de la ciencia económica y se desdoblan en muchos
debates recientes, que parecen más recrear críticas que presentar
nuevos elementos. En la segunda sección, la relación precio y
valor de la propiedad de la tierra es problematizada como condi-
ción de la producción inmobiliaria, que se altera desde la urbani-
zación a la financierización, y se discuten sus implicaciones en la
formación del valor inmobiliario y en la renta capitalizada. Para
finalizar, se apuntan elementos para continuar la discusión.
1. Dificultades tradicionales del tema
Como es conocido, en el momento de la formación de la econo-

mía política como ciencia, hubo diferentes interpretaciones de la
noción de valor; y algunas discutían apenas la idea de precios,
precio natural o precio justo. Ninguna de las adjetivaciones pre-
senta lo esencial de la relación entre precio y valor, y confunden y
dificultan la comprensión del movimiento que las articula. Tal
articulación queda oscurecida y en la perspectiva del pensamiento
crítico precisa ser esclarecida.
Históricamente, la articulación dialéctica de las nociones de
valor, precio y lucro2 para la comprensión del desenvolvimiento
2 [N. de la T.] No pocas veces, el lucro es definido como sinónimo de utilidad,
beneficio o ganancia, en tanto designaría, concretamente, la diferencia entre el

precio al que se vende un producto, y el costo del mismo. Así lo encontramos
definido en distintos diccionarios de economía política y ciencias económicas, y,
desde el punto de vista de su origen etimológico latino, “lucrum”, efectivamente
significa ganancia. Asimismo, según la traducción de que se trate, en El Capital,
puede leerse lucro o ganancia; y tasa de lucro o tasa de ganancia. Cuando la
plusvalía refiere al capital total y no al variable, se denomina lucro (ganancia),
la relación (cociente) entre plusvalía y capital total, tasa de lucro (tasa de ga-
nancia). Sin embargo, dirá Marx, todo queda encubierto como ganancia. En
Marx, Karl (1946): El Capital. Crítica de la Economía Política. III, Sección
Primera. Buenos Aires/México: FCE.
Sin embargo, si ahondamos un poco más en la reflexión y, específicamente,
teniendo en mente el núcleo de nuestra preocupación, la propiedad privada,
17
podemos ver que ha sido el Derecho Romano, a través de la institución “lucrum

cessans” (lucro cesante), el que consagró el término económico “costo de opor-
tunidad”, como principio fundamental del ordenamiento de las decisiones eco-
nómicas racionales (Roberto Varo, “Origen histórico del concepto `costo de
oportunidad´”. Universidad Nacional de Cuyo, Facultad de Ciencias Económi-
cas. En www.aaep.org.ar/espa/anales/pdf/varo.pdf, 1997). Pero fue Aristóteles
quien diferenció la economía de la crematística, refiriéndose a ésta como arte de
lucro, y para la cual no existen límites en cuanto a la riqueza y la posesión; es un
fin último, y no un medio, lograr enriquecerse de un modo absoluto (en Marx,
1965:125-126). Y, así, en la actualidad, en Derecho Penal el “ánimo de lucro, el
“afán de lucro” es determinante para tipificar ciertos delitos (defraudaciones,
estafas, enriquecimiento ilícito), por un lado, y el “lucro cesante” para el princi-
pio de indemnización (Martín Garnica, “La prueba del lucro cesante”. En Revis-
ta de responsabilidad civil y seguro. Doctrina. Pp. 45-49 s/f). En otras palabras,
el lucro es lo que explica la dinámica de la actividad económica; y es en bús-
queda del lucro como se suceden los ciclos económicos recurrentes de crisis,
depresión, recuperación, prosperidad, nueva crisis (Avella y Ferguson, “El ciclo
económico. Enfoques e ilustraciones. Los ciclos económicos de EE.UU. y Co-
lombia. En http://www.banrep.gov.co/docum/ftp /borra284.pdf, 2003:20).
No obstante, dice Alejandro Agafonow (“La regulación del monopolio en Vene-
zuela”. Trabajo presentado en la IX Reunión de Economía mundial. Madrid
2007:361), “el funcionamiento del mercado y de los precios que implican la
concurrencia de agentes en busca de beneficios económicos, se apoya en el
imprescindible ejercicio especulativo que éstos deben emprender” y cita a Lud-
wig von Mises (1949), para quien “son los especulativos empresarios los que
mueven al mercado al buscar el lucro personal (…) vigilan la aparición de toda
fuente posible de beneficios (…) la especulación en busca de lucro es la fuerza
que mueve el mercado...”
Un aspecto también importante es que las personas jurídicas civiles pueden o no
perseguir fines de lucro, denominándoselas sociedades, corporaciones o funda-
ciones. Esta clasificación choca con el problema de delimitar dónde acaba la
utilidad particular, y dónde comienza la general (Edgar Sánchez Girón, “El
abuso en el uso de la personería jurídica en la constitución de sociedades anóni-
mas. Sus efectos”. Tesis de la Universidad de San Carlos de Guatemala, Facul-
tad de Ciencias Jurídicas y Sociales, 2007). El lucro, entonces, sería una ganan-
cia probable, por lo cual, siguiendo a Garnica (s/f) en jurisprudencia, es difícil la
determinación de los daños, en referencia al lucro cesante, clasificados en dos
categorías: daños patrimoniales, y daños morales, es decir, daños que, en un
aspecto, se materializarían en un futuro y cuya ganancia podía esperarse, pero es
de difícil certeza.
Ahora bien, dice Marcel Pauwels (Análisis económico de la explotación indus-
trial. Madrid: Aguilar, pp. 14-261957:15-26), el patrimonio [de la empresa] no
18
de la acumulación presentada en El Capital, no dejó de ser cues-

tionada desde la publicación del primer libro en 18673. En esa
época, Engels se preocupa y organiza una respuesta a los princi-
pales cuestionamientos en un artículo publicado como suplemento
del Libro Tercero de la obra clásica de Marx. Ese volumen y el
segundo de El Capital fueron publicados por Engels. Él argumen-
tó, en adenda al Tercer Libro, que lo importante era asegurar el
acceso a los textos de Marx “de la manera más auténtica posible”
porque frente a cualquier “controversia hubiera sido necesario
recurrir al original”4.
Conforme argumentó, el valor es la “proporción en que dos
mercancías se intercambian”. El valor de las mercancías es, “por
tanto algo puramente casual, cuja origem está situada fora das
mercadorias e que pode mudar” (Engels, [1895] 1983, p. 322).
“O valor é portanto idêntico ao preço, e toda mercadoria tem tan-
tos valores quantos preços possa obter” (Ibidem, p. 323). La
comprensión dialéctica de esas nociones era uno de los puntos
controvertidos que encontraba solución en el estudio del movi-
miento entre precio y valor de la mercancía.
es un conjunto de bienes concretos, sino un conjunto de derechos, y no basta que

un bien concreto se utilice para que forme parte de su patrimonio. La empresa es
una unidad económica, pero no una unidad jurídica y el derecho de propiedad lo
ejerce una persona jurídica, sea un individuo o una sociedad, y ello es importan-
te para distinguir los orígenes del capital de una empresa. Y estos distintos
capitales tienen derechos diferentes sobre el resultado de la actividad, diferencia
que influye sobre el comportamiento de sus propietarios, y sobre aquel resulta-
do. En otras palabras, una sociedad se conforma con ánimo de lucro, pero la
empresa es el instrumento que operará en el mercado (Sánchez Girón, 2007).
3 El Primer Libro es el único publicado en vida por Marx; los otros dos libros
fueron editados por Engels.

4 “Devemos não só ao autor Marx, mas também ao editor Engels, a possibilidade
de discutir O capital hoje em dia. Mas essa grande admiração por Engels não
deve fazer que lidemos de modo acrítico com a sua edição” (Heinrich, 2016, p.
29). Según ese autor, hoy, deberíamos volver para el proyecto MEGA que hace
casi 90 años se viene dedicando a recuperar y tornar disponibles integralmente
los textos de Marx y Engels.
19
Enfatizaba Engels, que toda dificultad estaba en que no se trata

apenas de un proceso lógico, ni sólo de un proceso histórico; sino
mas bien de un movimiento que abarca el propio proceso de pen-
samiento, que se reifica. El problema emergía, contradicto-
riamente, en la misma época en que la noción de valor se tornaba
comprensible y se figuraba como hecho científico explicativo de
la producción capitalista, como valor que se valoriza. Por eso,
Engels (Ibidem, p. 325) indica un pasaje de El Capital que consi-
dera decisivo:
Toda dificuldade provém do fato de que as

mercadorias não são intercambiadas meramente
como mercadorias, mas como produtos de ca-
pitais que reclamam uma participação na massa
global de mais-valia, proporcional à sua gran-
deza, ou igual, se forem de grandeza igual.
Entiende, por tanto, que hay una reificación de las relaciones so-
ciales de producción para el mercado, determinada por el feti-
chismo. En la secuencia de esa controversia sobre el valor y en el
desenvolvimiento de los estudios de la teoría marxista del valor,
se destaca Isaak Rubin ([1928] 1987, p. 121), que recuerda que:
Em [Contribuição] Para a Crítica da Economia

Política, Marx ainda não distinguia nitidamente
entre valor de troca e valor. Na Crítica, Marx
iniciou sua análise pelo valor de uso, indo a se-
guir para o valor de troca, e daí passou direta-
mente para o valor (que ele ainda chamava
tauschwert). Esta transição é suave e impercep-
tível, na obra de Marx, como se
fosse algo óbvio.
Ese estudioso del valor-trabajo examina puntos polémicos del

debate teórico y verifica que, muchas veces, los puntos controver-
tidos son pasajes epistemológicos del pensamiento de Marx, que
marcan el desenvolvimiento de la teoría:
20
Se, na Crítica, Marx passou imperceptivelmente

do valor de troca para o valor, em O Capital, ao
contrário, ele parece permanecer num determi-
nado ponto, como se previsse as objeções de
seus opositores. Após a afirmação comum a
ambos os livros, Marx assinala: "Parece, pois,
como se o valor de troca fosse algo puramente
casual e relativo, como se, portanto, fosse uma
contradictio in adjecto a existência de um valor
de troca interno, imanente à mercadoria (valeu-
rintrinseque) (Rubin, [1928] 1987, p. 122).
En la actualidad, no son pocos los que, como Roberto Kurz

(1992), problematizan la teoría del valor y buscan estabelecer una
crítica categorial para pensar críticamente la fetichización de las
relaciones sociales, e inclusive la posibilidad de superación del
capitalismo. Así, la emergencia de controversias sobre la noción
de valor persiste; algunas se muestran relevantes y discuten la
actualidad de la teoría frente a las condiciones creadas por la fi-
nancierización contemporánea. De ahí la importancia de conside-
rar la dialéctica en el movimiento del precio y del valor, impo-
niéndose distinguir que valor no es precio. Se trata de una contra-
dicción, inmanente a la mercancía producida por el capital, que
por el fetichismo se impregna en la mercancía, inclusive en las
mercancías que no son producidas, como la tierra. Tanto que,
ficticiamente, es por tener la tierra un precio – renta capitalizada –
que se presupone su valor.
1.1 La forma valor de la mercancía
Los primeros intérpretes de la Economía Política construían la

ciencia económica en medio de controversias y un gran enfrenta-
miento político. Esos economistas clásicos avanzaban en la com-
prensión del mundo al observar la economía de las naciones y el
cambio en la importancia del trabajo.
21
El pensamiento de los fisiócratas fue criticado porque naturali-

zaba la plusvalía y suponía que sólo la actividad en la agricultura
crea valor. En esa crítica, cabría distinguir, internamente, en el
pensamiento de la fisiocracia, unos, que afirmaban ser la tierra la
creadora de valor. Y otros, que influenciados por la teoría del
valor formulada por Smith (1776), afirmaban que era sólo el tra-
bajo agrícola el que tendría la condición de crear valor. Según
estos últimos representantes fisiócratas: “El labrador es el único
cuyo trabajo produce más que el salario laboral. De ahí que sea la
fuente de toda riqueza.” (Turgot, [1769] 2009, p. 45).
En ese debate, Smith5, Ricardo6 y otros economistas, cuando
hablaban del valor de la mercancía y valor de cambio, lo hacían
sin establecer diferencia en la referencia esencial de esos dos tér-
minos. Ellos se preocupaban, sobre todo, por el problema de la
medida del valor, es decir, más con la cantidad que con la calidad
de lo que se consideraría (creación de) valor. Cabe anotar que
Smith, al estabelecer el salario como el valor de cambio del traba-
jo, todavía estaba imbuído de las ideas fisiocráticas. Mas, el sala-
rio es apenas el precio del trabajo y su valor no depende de la
rama de actividad. Ricardo percibe esa contradicción entre el
valor creado en la producción de la mercancía y el valor pagado al
trabajador. Por ejemplo, él no avanza en la distinción cualitativa
entre valor y precio, y continúa hablando de “precio natural” y,
también, de “precio central”, en torno de los cuales gravitan los
precios de las mercancías. Así, sin superar la contradicción que
vio en Smith, pasa a atribuir a la maquinaria y a otros elementos
del capital fijo, el aumento del valor de la mercancía. Poco a po-
co, los resultados de la cooperación de Marx y Engels avanzan en
dirección a una crítica de la economía política, estableciendo dife-
rencias categoriales entre valor de uso, valor de cambio y valor.
Esas diferencias serán importantes para pensar críticamente los
precios, inclusive la emergencia de una nueva categoría de la
5A riqueza das nações de Adam Smith (1723 -1790) fue publicada en 1776.
6 David Ricardo (1772 – 1823) publicó Princípios da economia política e tribu-
tação en 1817.
22
producción de mercancías para el mercado que se constituye con

la sociedad industrial, y que es el precio de producción. Este es
igual a los costos de producción de la mercancía más el lucro
medio del capitalista.
La teoría crítica expuesta en El Capital rompe con la teoría
clásica de la economía política, porque va más allá de la preocu-
pación con la medida del valor y piensa en su contenido: la forma
valor. En cuanto a esa preocupación, fue Marx el “primero que
analizó y puso en evidencia esa naturaleza doble del trabajo con-
tenido en la mercancía”: lo que llamó doble carácter del trabajo
materializado en la mercancía. Porque, la mercancía, además de
objeto útil, representa valor-mercancía, cuya producción contiene
su costo (capital fijo más capital variable) y una tasa media de
lucro de capital dinero invertido en su producción. En ese sentido,
es que la forma del valor se constituye como obra general del
mundo de las mercancías socialmente producidas por capitales, y
factor de la cohesión social representada en la Fórmula Trinitaria
de la producción capitalista.
1.2 Actualidad, controversias y elementos para la crítica
A pesar de las controversias, se puede decir que el debate de la

teoría del valor no se desmorona, y la polémica observada en
publicaciones recientes confirma el interés en pensar el desenvol-
vimiento crítico de esas nociones de la economía política. La
vitalidad de ese debate viene a afirmar el vínculo de la teoría crí-
tica con la práctica política y la búsqueda por comprender algo
que va más allá del mundo producido por el mercado. Se tornó
proposición práctica buscar un futuro que no destruya el planeta y
que no se resuma a la barbarie del capital. Así, en este momento
crítico, cabe resaltar la historicidad del valor y reiterar, como hace
Marx en El Capital, que la objetividad del valor no es algo natu-
ral, ni a-histórico. Esa objetividad se coloca como hecho social
propio de las relaciones capitalistas de producción, siendo repues-
to en la circulación, por medio de relaciones de cambio que se
23
estructuran a partir de procesos sociales productivos, de la emer-

gencia del valor como trabajo abstracto por la ecualización de las
diversas mercancías.
Por eso, cabe indagar si, actualmente, la irrupción de capital
improductivo, y mismo del dominio de las finanzas sobre el capi-
tal produtivo, no alteraría la vigencia del principio del valor. Es-
tamos en un momento en que producir tiende a generar menos
ganancia, que capturar valor de la producción de las otras ramas o
en la misma cadena productiva, internacional o no. (Dowbor,
2017, pp. 93-95). En la discusión sobre la inserción de las finan-
zas en las diversas actividades económicas, se debe reconocer la
distinción que Chesnais (2005, p. 22) propone entre las del sector
financiero y las actividades del capital financiero, para resaltar
que se está produciendo un crecimiento y una concentración del
capital en “todos os países em que as oligarquias agrárias e finan-
ceiras nunca foram desenraizadas, como na América do Sul, o
regime institucional da mundialização reforçou seus direitos de
propriedade e os... ganhos rentistas”.
Para ese crecimiento de las ganancias, el objetivo central de
los negocios de las finanzas es acelerar la movilidad del dinero e
intensificar los rendimientos rentistas al incorporar en su circula-
ción significativos volúmenes de capital ficticio. Tanto que, en
este momento, lo “que caracteriza al capitalismo es que es la úni-
ca sociedad en la historia en la que este lado abstracto ha llegado
a ser más importante que el lado concreto” (Jappe e outros, 2015,
p. 47). Tal condición de dominio de la abstracción profundiza y
amplía la combinación de la explotación del trabajo con nuevas
dimensiones de la expoliación. En la actualidad, para comprender
la articulación de tales procesos, cabe distinguir la naturaleza de
los rendimientos bajo la forma de ganancia financiera del capital,
o de renta de la propiedad. Porque, actualmente, es en torno de la
captura de parte de la plusvalía global, bajo la forma de interés y
renta, que emerge una coalición mundial de las finanzas, que im-
brica capital ficticio mundial y la producción inmobiliaria en la
conformación de precios monopolistas.
24
Por esa coalición del patrimonio mobiliario e inmobiliario bajo

la dominación financiera, está ocurriendo una acumulación con
gran captura de valor por los componentes rentistas, sobre todo en
las ciudades. Por eso, cabe resaltar la emergencia de una sumisión
mayor de los cuerpos y dominio de las mentes, cuya comprensión
crítica para identificar la importancia de las categorías rentistas de
esos componentes tendrá, también, que despojarse del fetichismo,
que refuerza en lo cotidiano a “ilusão que o valor procede dos
próprios componentes.” (Marx, [1894] s. d., Livro 3, Vol. 6, p.
970).
Antes de avanzar en la discusión, vale recordar que durante el
siglo XIX cabía demostrar a la sociedad que, al contrario de lo
que decían los fisiócratas, los grandes propietarios de la tierra no
eran productivos. Desde el punto de vista de los capitalistas, to-
davía en el primer cuarto del siglo XIX, cupo a David Ricardo
demostrar cómo era importante la nueva maquinaria industrial
para el aumento de la productividad del trabajo y de la producción
fabril que revolucionó la organización industrial. Del punto de
vista de la emancipación popular se destacó, inicialmente, Pierre-
Joseph Proudhon (1809-1865) proponiendo la anarquía y su con-
cepción sobre la propiedad para romper con el orden industrial
emergente. Así, aunque críticos furiosos de la sociedad, los socia-
listas, al igual que los economistas clásicos, nunca se preguntaron
por lo que era esencial:
A economia política analisou, de fato, embora

de maneira incompleta, o valor e sua magnitu-
de, e descobriu o conteúdo que ocultam. Mas,
nunca se perguntou por que ocultam esse
conteúdo, por que o trabalho é representado pe-
lo valor do produto do trabalho e a duração do
tempo de trabalho pela magnitude desse valor.
(Marx, [1890] 1968, Livro 1, Vol. 1, pp. 89 e
90. Grifo nosso)
25
Ciertamente, tal limitación correspondía a las condiciones de

conocimiento, conciencia social y política de aquella época, y
sirvió para dotar del punto de vista ideológico a la Economía Clá-
sica, que se constituía como ciencia y respuesta a las necesidades
emergentes de la burguesía, y una parte de esta insurgía para re-
mediar los males creados por la emergencia del nuevo orden. Se
trataba, en aquel momento, de una transformación urbana y social
liderada por la burguesía industrial, que habría desempeñado un
papel eminentemente revolucionario. En el momento actual, de
ese liderazgo no queda casi nada, y ella se muestra enteramente
agotada y pesa como una difícil carga histórica. La discusión
teórica propuesta repasa, entonces, las pistas de la crítica de la
economía política para apuntar impasses todavía presentes y
avanzar en el sentido de posibles proposiciones para el futuro.
2. Propiedad inmobiliaria: precio y valor de mercado
La discusión del precio y del valor de mercado en la producción

de la propriedad inmobiliaria, aparentemente se coloca de una
manera distinta, dadas las características de la producción del
producto y del valor inmobiliario. Primero, es esencial observar
que, en esta producción, la propiedad aparece como condición
previa, medio y resultado de esa misma producción, mas, como
veremos, no se puede reducirla a ese movimiento y a la caracterís-
tica de esa materialidad. Como cualquier mercancía, la propiedad
inmobiliaria, producción social y colectiva, viene en su forma
mercancía a revelar que la “mercadoria é misteriosa simplesmente
por encobrir as características sociais do próprio trabalho dos
homens” (Marx, [1890] 1968, Livro 1, Vol. 1, p. 81).
En esa condición, el producto inmobiliario manifiesta un valor
de mercado, mas por no ser el inmueble un resultado “enteramen-
te” del trabajo, su precio (monopolista) no será una expresión del
valor. El precio del inmueble estará siempre por encima de su
valor. El sentido común, el mismo que el del mirar dominante del
burgués capitalista, tiende a oscurecer la conciencia de la relación
26
entre precio y valor, bajo la diferencia de los precios como si

fuese mera especulación. Nótese que en la discusión sobre las
mercancías en general, esa diferencia especulativa de los precios,
en el tiempo y en el espacio, por ser considerada oportunista, es
despreciada en la suposición de que todas las mercancías acaban
siendo vendidas por su valor7. Teórica e históricamente, el au-
mento del dominio de la producción capitalista de mercado, pre-
senta la tendencia a formar un precio de producción, que serviría
como precio regulador de mercado y neutralizaría tales variacio-
nes del mercado, al imponer tanto al capitalista aislado como a su
clase, una convergencia de precio (el de producción) y coinciden-
cia de lucro (la tasa media).
Al inicio de la década de 1970, la sociología urbana francesa
tuvo muchos de sus pesquisadores dedicados a pensar esas cues-
tiones bajo las condiciones de la urbanización capitalista y, tam-
bién, de su superación. Lojkine y muchos otros se dedicaron al
estudio de la renta, de la construcción inmobiliaria y de la exis-
tencia de condiciones particulares de reproducción del capital en
la producción de la propiedad inmobiliaria. Prácticamente, todos
se apegaron a la cuestión de la baja composición orgánica del
capital en la construcción y a la existencia de un obstáculo para la
libre concurrencia entre los capitales, que impide la equiparación
del valor y del precio de producción. La idea de ese impedimento
a la realización de esos movimientos de los capitales en la cons-
trucción inmobiliaria y de la ciudad, los llevó a considerar la hi-
pótesis de que por la especificidad de esa rama de la producción
industrial, el proceso de valorización encuentra límites en las
condiciones esenciales de producción que no son reproducidas.
Se trata de una tesis fuerte, que esos pesquisadores hicieron
rodar por el mundo, defendiendo la idea de un bloqueo al desen-
volvimiento industrial de la construcción, que la mantenía “atra-
sada”. Según argumentaban, ese bloqueo impide la equiparación
7 “Todos sabeis que o preço de mercado é o mesmo para todas as mercadorias da
mesma espécie, por muito que variem as condições de produção dos produtores
individuais.” (Marx, [1865] 1974, p. 84)
27
del valor y del precio de producción de los productos inmobilia-

rios e impone los precios monopolistas en el mercado inmobilia-
rio. Conforme Lojkine ([1971] 1979, p. 81): “Este obstáculo é o
monopólio da propriedade privada do solo, graças à qual o exce-
dente do valor dos produtos sobre o qual o preço da produção
pode tornar-se um fator determinante de seu preço geral no mer-
cado.”
Teniendo en vista resaltar la relevancia de la controversia, vale
la pena confrontar la hipótesis de la tierra como obstáculo, con el
claro posicionamiento de otro sociólogo francés que, discutiendo
el carácter de monopolio y su relación con las inversiones del
capital, afirmaba una posición contraria: “La tesis según la cual el
monopolio elimina completamente la concurrencia, es falsa”
(Lefebvre, 1983, p. 29). En el mismo parágrafo, ese sociólogo
argumentaba sobre las relaciones de propiedad y de concurrencia
en un contexto agrario y recordando la necesidad de evitar con-
fundir el monopolio de explotación con el de propiedad. Termi-
naba indicando que: “la concurrencia y el monopolio se determi-
nan y se limitan mutuamente y hay que estudiar sus relaciones en
cada situación concreta”. Entiendo que, para elucidar esta contro-
versia, también sería relevante traer al frente un estudio de las
condiciones donde se demostrase cómo ocurre en una ciudad la
evolución de la relación entre la propiedad de la tierra, la urbani-
zación y la acumulación de capital, en una perspectiva histórica8.
Tamaña controversia implica enfrentar problemas falsos y
verdaderos, discutirlos y confrontarlos, siendo relevante conside-
rar la existencia del monopolio de la propiedad privada de la tie-
rra no sólo como obstáculo, mas también como impulso a la acu-
mulación. Para eso, cabe considerar los lazos de la propiedad de
la tierra y de la propiedad del capital ficticio, presentándose como
8 Apenas para acentuar la importancia de esa perspectiva, un conocido geógrafo
afirmó: “yo creo que se aprende más sobre un proceso urbano bajo el capitalis-
mo a través de la reconstrucción detallada de cómo una ciudad en particular ha
evolucionado, más de lo que aprendería de una colección de investigación empí-
rica sacada de un muestreo de cien ciudades” (Harvey, 2007, p. 13. Grifo nosso).
28
activos, inmobiliario y mobiliario, instrumentalizados por las

finanzas. La comprensión de esa mezcla implica el desenvolvi-
miento de elementos de la renta capitalizada y del doble monopo-
lio de la propiedad de la tierra, relativos a la acumulación del
capital, conforme están presentes en El Capital. El desenvolvi-
miento de la problemática de la renta, hoy, implica no sólo pro-
fundizar su desnaturalización, sino contextualizarla mejor dentro
de la teoría del valor, en la cual la categoría renta debe ser consi-
derada clave de un momento importante. Siempre, vale insistir, la
“mais-valia é o limite da soma das magnitudes das partes em que
ela se pode dividir”, como dice Marx ([1894] s.d., Livro 3, Vol. 6,
p. 955). Y, por eso, en las ramas rentistas, “a mais-valia é igual à
soma do lucro médio e renda”, debiendo ser emprendido un análi-
sis de las partes de la plusvalía en las diversas ramas de la pro-
ducción.
La renta de la tierra y, también, el patrimonio rentista que bus-
ca interés, se tornaron condición necesaria para pensar el movi-
miento del precio y valor de lo inmobiliario. Se considera que
están presentes, en ese movimiento, el problema de la apropiación
de los elementos naturales de la tierra y, también, los de la condi-
ción de base para la realización de las actividades: ambos consti-
tuyen aspectos del doble monopolio de la propiedad privada de la
tierra. “Cabe aí considerar dois aspectos: a exploração da terra
com o fim de reprodução ou de extração, e o espaço, elemento
necessário a toda produção e a toda atividade humana. E a propri-
edade fundiária cobra seu tributo nos dois domínios.” En esa for-
mulación, Marx ([1894] s. d., Livro 3, Vol. 6, p. 888) discriminó,
con claridad, el monopolio de la explotación de la tierra y el mo-
nopolio de la apropiación privada de la propiedad inmobiliaria,
como cosas distintas. Tomando en cuenta esa distinción, se puede
dilucidar mejor la controversia.
No obstante, es preciso resaltar que un aspecto u otro de ese
doble monopolio ha sido, sistemáticamente, oscurecido en los
análisis. Momento notable de ese oscurecimiento fue el camino
propuesto por la sociología urbana francesa de los años 1970, que
29
abiertamente sugirió, para el estudio de lo urbano, la transposi-

ción de los análisis de la renta fundiaria agrícola realizados por
Marx. En Brasil, tuvo mucha influencia esa propuesta de trans-
posición y discusión sobre la existencia de una renta urbana, con-
forme el artículo de Jean Lojkine [1971] titulado Existe uma ren-
da fundiária urbana? El sugestivo título, sugiere una dirección
completamente equivocada, constituyéndose en un elemento ce-
gante, un verdadero campo ciego, donde está “o que não se sabe e
o que não se pode elucidar” (Lefebvre, [1970] 1999, p. 39). Esa
indagación hace que se considere que las condiciones presentes
en la agricultura, y que hacían aflorar el problema de la renta de la
tierra, se repiten en la urbanización, y que podrían ser transpues-
tas para la renta fundiaria urbana. Ella no considera la diversidad
y la particularidad de las ramas de producción y tampoco la espe-
cificidad de la historia urbana o de la construcción de la ciudad.
Así, induce a la transposición de las condiciones de la agricultura,
directamente para la renta fundiaria urbana, en un movimiento
que no distingue las condiciones del doble monopolio de la tierra
en cada rama, y oscurece cómo es la reproducción del capital en
la producción inmobiliaria.
La composición orgánica del capital inferior a la media social
y la propiedad de la tierra como un obstáculo a la concurrencia,
serían las dos condiciones suficientes para transponer la proble-
mática de la renta agrícola hacia el terreno urbano. Inclusive, a
partir de ellas se afirma que, como “Marx provou em O Capital
que estas duas condições encontram-se no setor de produção agrí-
cola, fazendo aflorar o problema da renda fundiária agrícola
no terreno urbano” (Lojkine, [1971] (1979), p. 81 Grifo nosso).
Tal transposición fetichiza el espacio porque la renta no decu-
rre de la producción de lo urbano, sino de un desplazamiento del
problema de la agricultura. Tal problemática no aflora de la pro-
ducción de lo urbano, mas se desplaza de la agricultura?
Por ese método de la transposición, el problema de la tierra en
la producción inmobiliaria, podría ser considerado igual al de la
producción agrícola y tener el mismo tratamiento dado en el aná-
30
lisis de dicha producción. Ciertamente, el problema de la tierra en

la producción agrícola encuentra el mismo fundamento en la teo-
ría del valor que las otras ramas de producción, pero es poco pro-
bable que el análisis de la situación concreta en cada rama pueda
ser encaminado de la misma manera. Tanto podría considerarse
un alerta sobre eso que en El Capital, después de una decena de
capítulos discutiendo la renta de la tierra en la agricultura, en la
Sessão VI Conversão do lucro suplementar em Renda Fundiária,
en el capítulo 46, Marx se propone discutir la renta de los terrenos
para la construcción, en la minería y el precio de la tierra. Y, con-
forme nuestra lectura de ese capítulo, propone otras consideracio-
nes para el análisis, que fueron desconocidas o simplemente sos-
layadas por la sociología urbana de los años de 1970.
En fin, como problema, la discusión (de la teoría) del valor
envolviendo la renta como un resultado del análisis del proceso
de valorización en la producción de mercancías, tenemos varias
indicaciones. Muchas, más de las que uno se imagina, pueden ser
encontradas en los capítulos 46 a 49, por ejemplo. La indicación
de que toda renta “tem de constituir sempre fração da mais-valia”
podendo ser fração da mais-valia da própria mercadoria ou “será
por certo fração da mais-valia de outras mercadorias, isto é, das
mercadorias que se trocarem por essa mercadoria que tem preço
de monopólio” (Marx, [1894] s. d., Livro 3, Vol. 6, p. 956). Indi-
caciones como esa permiten una apertura para el análisis, y explo-
rar y articular la producción inmediata y la producción global de
plusvalía, como una unidad de una cadena de valor. Obsérvese
que, en un nivel, el análisis puede enfocar el proceso de explota-
ción en la producción inmediata de la mercancía y, en otro, el
proceso de explotación como de captura de valor social en la rela-
ción con otras mercancías. Se evidencia que una lectura atenta de
la obra principal de Marx permitiría recuperar pistas relevantes
para el análisis en situaciones concretas de la renta y del precio de
la tierra, en su relación con la plusvalía y el valor de la mercancía,
considerando las diferentes posibilidades de articulaciones con la
acumulación capitalista.
31
Al estimular el estudio y la interpretación crítica de esas rela-

ciones entre la acumulación y la propiedad de la tierra, no se pue-
de dejar de señalar, como dice Lefebvre ([1972] 1999, p. 139) que
la “obra [de Marx] é inacabada, apesar de sua extensão” y que,
también, “a teoria da propriedade da terra no capitalismo não é
completa“. Todavía, hay mucho por hacer.
2.1 Inmobiliario: de la urbanización a la financierización
En la actualidad, la problemática emergente es la de la urbaniza-

ción planetaria y, también, la de la financierización. Ambas, no
sólo una, son relevantes para la discusión de la globalización de
lo inmobiliario. Eso es así, porque la urbanización contemporánea
viene inmovilizando capital fijo, desvalorizándolo y expandiendo
la reproducción financiera-inmobiliaria del capital. A partir de las
crisis de las últimas décadas, al contrario de lo que viene ocu-
rriendo con la mayoría de las actividades económicas, las activi-
dades financieras e inmobiliarias han aumentado su relevancia.
Por la observación de esos movimientos, el tema de que el capita-
lismo habría ganado una sobrevida, presenta una controversia:
¿hasta qué punto esa sobrevida del complejo capitalista contem-
poráneo sería debido a la financierización, o a la producción del
espacio? Conforme ha avanzado la polarización, esa sobrevida ha
sido interpretada como un desdoblamiento de la preponderancia
de la actividad financeira, conforme Jappe (2015), o por la cre-
ciente centralidad del espacio en la perspectiva propuesta por
Lefebvre (1973).
A pesar de esa divergencia para comprender la sobrevida de la
reproducción capitalista, hay convergencias de que esa reproduc-
ción social envuelve todo tipo de personas y de que contemporá-
neamente ella ocurre, sobre todo, con expoliación, extractivismo
y despojo, con consecuencias sociales muy significativas para la
ciudad y la vida urbana. Se tornó relevante la condición impro-
ductiva del capital y el movimiento del capital ficticio para activar
negocios globalizados en lo inmobiliario y las finanzas. Y persiste
32
la tendencia a la crisis y, también, los obstáculos para que el capi-

tal se mantenga productivo, reproduciéndose, principalmente, por
medio de la explotación industrial del trabajo (Dowbor, 2017).
La circulación creciente del capital ficticio engendra la domi-
nación financiera y tiende a substituir, en la producción inmobi-
liaria, la presencia de la acumulación urbana e industrial. En esa
tradicional acumulación, la valorización inmobiliaria del capital
combinaba la valorización por la explotación del trabajo y la ca-
pitalización de la propiedad que, desde el último cuarto del siglo
XX, viene propiciando mayores rendimientos con procesos expo-
liativos. Procesos que expolian la sociedad entera en función de
los cambios regulatorios y de las condiciones generales, y que por
sus características urbanas provocan la elevación del precio de la
propiedad inmobiliaria. A su modo, potencian el uso del trabajo
por el capital, compensando su baja productividad con la capitali-
zación de la renta de la tierra acrecentada, como parte de la plus-
valía. La persistencia a la generalización de esos procesos expo-
liativos que sirven a la capitalización, permite explicar, lógica e
históricamente, la composición orgánica del capital en la cons-
trucción, y entender (1) por qué la construcción deja de encontrar
en la propiedad de la tierra un obstáculo y pasa a instrumentalizar,
cada vez más, esa propiedad como una ventaja para la reproduc-
ción del capital, y (2) por qué la renta capitalizada no eleva los
precios de mercado de los inmuebles, sino que es ella (la renta) la
que depende de esa elevación (del precio) en el mercado, para
aumentar. Para retener mejor esa relación dialéctica entre la renta
y los precios monopolistas, cabe recuperar lo que Marx ([1894] s.
d., Livro 3, Vol. 6, p. 889 e 890) menciona en el capítulo 46 sobre
la renta de los terrenos para construcción:
São duas coisas a distinguir: 1) ou a renda deri-

va de preço de monopólio por haver dela inde-
pende preço de monopólio dos produtos ou do
próprio solo, ou 2) os produtos se vendem a
preço de monopólio por existir renda. Enten-
demos por preço de monopólio o determinado
33
apenas pelo desejo e pela capacidade de paga-

mento dos compradores, sem depender do pre-
ço geral de produção ou do valor dos produtos.
Dialécticamente, lo que aparece como si fuese independiente, en

rigor es resultado de una realidad invertida que impone que el
precio de la propiedad inmobiliaria sea siempre un precio de mo-
nopolio: un precio superior al precio de producción. Será siempre
precio (de monopolio) de la tierra-mercancía o del producto in-
mobiliario construído, que presupone la realización de la renta
capitalizada en su valor. Valor de mercado que no resulta del
precio de producción, mas sí del valor que representa el precio
que alcanza su forma mercantil, como es el caso del valor de la
tierra en el mercado que expresa la formación de una práctica
invertida, fetichizada y “constantemente reproduzida porque ela é
constantemente pressuposta” (Marx, [1890] 1985, p. 308). No se
trata de algo nuevo, porque ese aprendizaje social de la inversión
viene de la constitución del fetichismo de la propiedad privada
capitalista de la tierra, que inserta el mercantilismo inmobiliario
em el interior de la formación de los procesos modernos de pro-
ducción y de apropiación del producto capitalista, de manera que
“os resultados parecem condições prévias e estas, resultados”
(Marx, [1894] s. d., Livro 3, Livro 6, p. 998). La constante repro-
ducción de las prácticas aprehendidas redefine, continuamente, el
gradiente de precios y sustenta la elevación de los precios de mo-
nopolio.
Tal movimiento de los precios de monopolio en la producción
inmobiliaria, fue percibida como un obstáculo para la reproduc-
ción del capital industrial en la construcción, como si la reproduc-
ción en lo inmobiliario fuese igual a la de la agricultura y funcio-
nase de modo igual. Para Lojkine ([1971] 1979, p. 82): “O setor
da construção civil e obras públicas possui, como o setor agrícola,
uma composição de capital notoriamente inferior à composição
média, o que permite a constituição de um sobrelucro.” Pero, lo
que él no ve es, justamente, la fuerza fetichista del aprendizaje
social constante que da sustento social y potencializa la capitali-
34
zación de la renta de la propiedad de la tierra. Y el fetiche persis-

te, no desaparece y, también, avanza la conciencia burguesa de la
propiedad del dinero y de las ganancias rentistas con inversiones
financieras, cuya reproducción en la forma de propiedad del dine-
ro, asume nueva apariencia y complejidad social9.
Persiste, mas implica cambios. Se percibe que no es el natural
enclave de la tierra en el producto, lo que caracteriza el producto
y el mercado inmobiliario. Todavía, agentes del mercado insisten
en el sentido común de revelar la localización como única expli-
cación del precio y de las condiciones habitacionales. Se debe
combatir la explicación positivista de esa apariencia naturalizada
y, también, la explicación mistificada de que la propiedad de la
tierra funciona como un obstáculo. La tierra, considerada como
“uma força exterior ao capital que impede a livre circulação dos
capitais” (Lojkine, [1971] 1979, p. 81) sería el obstáculo a ser
controlado (por el planeamiento) o eliminado (por una reforma
urbana).
Como vimos, la discusión de la relación valor y precio de las
mercancías, permitió comprender que la verdadera dificultad no
está en la circulación de las mercancías, sino en la de los capita-
les. Porque ellas mismas no son cambiadas como mercancías,
“mas como produtos de capitais que reclamam uma participação
na massa global de mais-valia”. Ciertamente, la tierra no es capi-
tal, pero su moderna propiedad privada funciona como si lo fuese
y, por asumir esa función impuesta por el propio capital, no po-
dría ser considerada como externa o “uma força exterior ao capi-
tal”, como dice Lojkine, citado más arriba. Ni así funcionando
sería un obstáculo, porque el capital ficticio se está mostrando tan
importante para la reproducción capitalista, como lo son los otros
capitales. Tanto, que lo que se evidencia, hoy, es que la propie-
dad de la tierra funciona como un activo que propicia, acelera e
9 Conforme el primer capítulo de El Capital, el caso del precio de la tierra se
comprende como un fetichismo de la mercancía. Por eso, Marx ([1894] s. d, p.

92) pregunta por la desaparición de la “quimera fisiocrática” de que la renta de
la tierra tiene origen en la propia tierra.
35
intensifica los movimientos de los capitales que se relacionan con

el capital ficticio.
Para comprender cómo ese fetichismo permea lo inmobiliario
y poder emprender la crítica, es imperativa la abstracción de la
totalidad y superar la interpretación naturalizada y, también, la
ideologizada, para entender que el fetichismo emana de la función
social de la forma-mercancía, particularmente en esa discusión de
la tierra privatizada. En las relaciones de producción y apropia-
ción privada del inmueble (y del valor), el fetichismo se origina
en la posibilidad de la forma-mercancía tierra de imponerse y
representar parte de la masa de plusvalía global, como renta capi-
talizada. “Uma relação social definida, estabelecida entre os ho-
mens, assume a forma fantasmagórica de uma relação entre coi-
sas” (Marx, [1890] 1968, Livro1, Vol. 1, p. 81). Se trata de la
capitalización de la renta de la tierra, generada en la producción
inmediata, fracción de plusvalía que de manera misteriosa deriva
del valor de la mercancía, conforme las condiciones en que ocurre
la transformación del valor en precio.
Esa operación decurre de las proporciones entre el capital
constante, el capital variable y la plusvalía que la producción de
cada mercancía establece globalmente y con las relaciones deter-
minadas de valor y precio. En esa transformación, se verifica que
cualquier producto inmobiliario tiene, en su precio, un estipendio
para pagar por la propiedad de la tierra, como una condición abso-
luta. Y como esa condición se presenta insuperable para la pro-
ducción mercantil inmobiliaria, esa demarcación de precios se
torna imperativa a la presencia de un “exceso” de valor (un lucro
excedente, por encima de la media). La normalidad del “exceso”
de valor hace que se torne firme la forma de la renta absoluta, el
lucro extraordinario y el precio monopolista del inmueble. En-
tonces, lo que se mostraba excesivo, se revela la norma de la pro-
ducción para el mercado en la rama de la construcción, una con-
dición particular de la producción de valor y de la reproducción
del capital.
36
Esa condición sine qua non de la producción inmobiliaria para

el mercado, determina la evolución de la composición orgánica
del capital. De manera que, al contrario de lo que sugiere Lojkine
([1971] 1979), se propone entender que fue a partir de la posibili-
dad de generar la renta de la tierra que, históricamente, se crearon
no sólo las diferencias en la composición orgánica del capital
sino, lo más importante, las particularidades de la reproducción
del capital, sea en la producción agrícola, sea en la construcción.
No hay por qué transponer, como se procuró hacer, las condicio-
nes de la producción de una rama para otra rama. Por tanto, cabe
repensar las condiciones urbanas del momento, dominadas por la
industria y, también, las condiciones contemporáneas de repro-
ducción del capital. Porque es la condición de producción de va-
lor (y de la renta de la tierra) que se altera lo que explica, históri-
camente, por qué la composición del capital tiende a ser menor en
la construcción que en las actividades que utilizan intensivamente
maquinaria y, por tanto, emplean más capital constante. La hete-
rogeneidad de la composición del capital que caracteriza las ra-
mas de producción, tiene que ver con la concurrencia en la pro-
ducción de las mercancías entre sí y, también, con la concurrencia
entre los capitales. Y esa concurrencia se altera en el pasaje de la
producción inmobiliaria, realizada por el capitalista industrial,
hacia la acumulación con dominio de lo financiero.
Para la observación de esa diferencia cabe reiterar que, en el
nivel de la producción inmediata de una misma mercancía, los
capitales concurren entre sí para reducir el tiempo de producción
de esta mercancía; en la dimensión más distante, al nivel de la
producción global, la concurrencia tiende a ecualizar las ganan-
cias y preservar las inversiones del capital en los sectores más
lucrativos. Por eso, a pesar de la apariencia fetichista de que la
presencia de la tierra sería determinante en la composición del
capital en la construcción civil (relativa a la actividad inmobiliaria
y, particularmente, del problema habitacional), cabe reiterar que,
de hecho, la propiedad de la tierra no funciona como un obstácu-
lo. Además, en las grandes “ciudades de progreso rápido”, la ten-
37
dencia a la menor composición orgánica del capital en la industria

de la construcción, se debe a la concurrencia capitalista por la
explotación de la tierra y por la privatización de ella como base
para la realización de las actividades, que “aumenta o valor do
solo na função de espaço e de base, e ao mesmo tempo faz acres-
cer a procura de elementos da terra que servem de material de
construção”. (Marx, [1894] s. d., Livro 3, Vol. 6, p.888).
Así, no es el aumento de ese valor, al contrario de lo que pue-
da parecer, lo que determina el llamado atraso de la construcción,
sino el propio capital de esa industria. La contradicción entre la
formación de los precios en el mercado inmobiliario, en relación
dialéctica con el valor del producto inmobiliario, torna central la
reproducción del capital-dinero vinculado a esa producción. A su
vez, los precios de la propiedad inmobiliaria exceden el precio de
producción, pudiendo ser no considerada en ese cálculo, la espe-
culación oportunista, que ciertamente existe. Porque la concu-
rrencia capitalista no regula el precio de mercado del inmueble
por el precio de producción (de la construcción del edificio), sino
por lo que objetivamente le interesa al capital, que es el valor
excedente de capital que retira bajo la forma de dinero. Tal exce-
dente es expresión del precio (monopolista) de mercado del in-
mueble, que debe, mínimamente, contener además del lucro nor-
mal de la inversión capitalista, la renta capitalizada de la tierra.
Aparentemente, esse processo de demarcação

de preços parece romper com a lógica do capi-
tal no sentido de que o montante do valor do
capital-dinheiro aplicado deixa de regular o
preço da mercadoria produzida, inclusive por
exigir um montante cada vez maior do capital
aplicado ‘improdutivamente’ na aquisição do
terreno. Mas, por isso mesmo, sem desviar-se
da lei do valor trabalho como reguladora da
produção, abre a possibilidade de converter a
construção num ramo com capacidade de ab-
sorção de trabalhadores e o torna historicamen-
38
te um ‘deposito’ do mercado de trabalho (Perei-

ra, 1988, pp. 10, 11).
En esas condiciones fue que la perspectiva de la instrumentaliza-

ción de la propiedad inmobiliaria, tendió a dominar el capital
empresarial en la esfera de la producción y a no orientarla en los
rumbos del progreso industrial de la construcción. El capital in-
dustrial, también se orientó por la posibilidad de captación de
valor (bajo la forma de renta), lo que sólo hizo potencializar la
plusvalía y no la productividad del trabajo de construir. Con eso,
la valorización inmobiliaria estableció relaciones diferenciadas
con el Estado, tanto por los lazos económicos y financieros de la
actividad de la construcción, como por la gama de lazos que man-
tiene con la estructura urbana y de la propiedad de la ciudad, pú-
blica y privada.
2.2 Precio, valor y renta de la tierra en la construcción
Desde los inicios de la urbanización industrial y, sobre todo, en la

fase actual con la urbanización de la sociedad entera, la moderna
propiedad inmobiliaria (el terreno, la casa, la “unidad” en los
edificios o conjuntos) tiende a generalizarse como forma capita-
lista de privatizar valor, inclusive por medio de la desabsolutiza-
ción de la propiedad privada10. Por medio de la moderna propie-
dad privada de la tierra, la privatización del inmueble y del valor
instituído en el mercado por la forma mercancía, se revela una
totalidad que unifica el doble monopolio de la propiedad de la
tierra (explotación y privatización) y mantiene sus vínculos tanto
con la industrialización de la construcción como con la urbaniza-
ción.
10 “Analisaremos então, um mecanismo central para essa superação provisória

que é a desabsolutização da propriedade, processo que se constitui historicamen-
te, levando à dissolução urbana dada pela incorporação total da metrópole pela
generalização da forma condomínio. Fenômeno recente que expressa a hegemo-
nia do capital fictício mundial e suas imposições à produção do espaço.” (Tone,
2015, p. 23)
39
Es significativo el oscurecimiento de esos vínculos, todavía a

mediados del siglo XIX, en plena Revolución Industrial, y refi-
riéndose a la renta de los terrenos en la construcción se conside-
raba que “o principal... nessa indústria não é o imóvel construí-
do”, conforme admite el empresario londinense de la construc-
ción, Edward Capps. Se trata de un contratista de obras que, re-
querido por la Comisión Bancaria en 1857, afirmaba que “é muito
pequeno o lucro que o empresário obtém com as próprias cons-
truções, advindo-lhe o lucro principal das rendas fundiárias acres-
cidas” (Marx, [1894] s.d., Livro 3, Vol. 6, p. 889). Se destaca que,
actualmente, cuando la apropiación de rentas se exacerba, lo in-
mobiliario en la producción de las metrópolis moviliza, estratégi-
camente, el monopolio de la propiedad de la tierra y lo conecta al
patrimonio de la finanza mundializada.
Mas, nótese que todavía a mediados del siglo XIX, según
Capps, esa práctica era reciente. Conforme su declaración, había
comenzado a ser practicada hacía algunas décadas, en su juven-
tud. Otra cita de El Capital, nos remite a un largo parágrafo,
donde Marx detalla las informaciones que muestran cómo se con-
solidan los lazos entre la propiedad de la tierra y del capital. Para-
fraseando el documento de manera bastante elucidativa, Marx
([1893] 1970, Livro 2, Vol. 3, p. 247) expone que:
Os depoimentos prestados por um construtor

perante a comissão dos bancos de 1857 infor-
mam-nos da revolução na indústria da constru-
ção operada em Londres pela produção capita-
lista. Quando jovem, disse, as casas eram cons-
truídas em regra por encomenda e seu importe
pago parceladamente ao construtor durante a
construção, na medida em que a obra atingia
determinadas etapas. Pouco se construía para
especular, o que os construtores geralmente
só faziam para manter seus trabalhadores
regularmente ocupados e te-los juntos à mão.
Tudo mudou nos últimos quarenta anos.
Muito pouco se constrói hoje por encomenda.
40
Quem precisa de uma casa nova escolhe-a entre

as construídas para especular ou entre as que se
encontram ainda em construção. O empresário
não trabalha mais para o cliente, mas para o
mercado, e, do mesmo modo que qualquer ou-
tro industrial, tem de possuir mercadoria pronta
para vender. (Grifo nosso)
La cita es interrumpida para que se pueda observar que, en esa

época, en Londres, la propiedad inmobiliaria construída indivi-
dualmente, por encomienda de ricos, podía tener su precio eleva-
do a las alturas, pero ese ciertamente no era el caso descripto. En
La declaración, el relato es sobre constructores que apenas procu-
ran conservar sus trabajadores manteniéndolos ocupados y dispo-
nibles con la construcción simultánea de algunas pocas casas. Por
eso, se podría considerar que en ese estadío de desenvolvimiento
de la producción inmobiliaria capitalista, la especulación sería
más con el trabajo de construir, que propiamente con la tierra,
incluso porque la circulación del dinero es por partes y las presta-
ciones siguen el curso de la obra. El constructor recibe del banco
la hipoteca parcelada y “o particular para quem se constrói casa ...
vai pagando a casa pouco a pouco, na medida em que avança seu
processo de produção.” (ibidem). Abajo, retomo la cita del pará-
grafo para mostrar cómo es descripto, en la declaración, el estadío
capitalista más desarrollado de la producción inmobiliaria de
aquel momento.
Antes, um empresário para especular construía

talvez três ou quatro casas ao mesmo tempo;
hoje, tem ele de comprar uma grande área (em
linguagem continental, arrenda-la geralmente
por noventa anos), nela construir cem ou duzen-
tas casas, lançando-se assim a um empreendi-
mento que ultrapassa de vinte a cinquenta vezes
os seus haveres. Levantam-se recursos por
meio de hipotecas, e o empresário vai receben-
41
do dinheiro na medida em que anda a constru-

ção das diversas casas. (Ibidem)
Se resalta que es la expansión del crédito lo que posibilita esa

escala de obras de construcción. Tal emprendimiento, que no es
de corto plazo, sobrepasa en decenas de veces la posible contribu-
ción de los haberes del capitalista para garantizar la producción.
No es por casualidad, por tanto, que los recursos obtenidos por el
constructor con la hipoteca, sólo van siendo pagados fragmenta-
riamente por el banco. Se mantiene, de hecho, el sistema de que
se paga la obra conforme se va concluyendo la integralidad del
producto, considerando su escala, volúmen de inversión y tiempo
de maduración. Lo que ocurre es que, por la práctica mercantil-
financiera, van siendo realizadas e idealmente aisladas, partes
indivisibles del valor de la mercancía, en una condición de pago
que la forma valor del inmueble revela en toda su complejidad.
Tanto que, apenas ficticiamente, se puede considerar que había
seguras garantías hipotecarias para los adelantos, hasta completar
la obra y la totalidad de su valor. Pues la obra sólo existe en su
integralidad, aunque cada momento pueda ser idealizado en un
resultado futuro, y objetivada una fracción de valor y del producto
proyectado. Por eso, retórnese, más de una vez, al citado parágra-
fo de Marx con parte de la declaración del empresario, para quien
la casa vendida por la mitad de precio terminaría con la crisis, y
que de acuerdo con su conciencia burguesa, como capitalista,
insiste que la especulación es la condición para el progreso de la
industria de la construcción.
“Sobrevindo uma crise que paralise o pagamen-

to das cotas devidas, soçobra em regra todo
empreendimento; na melhor hipótese, as casas
ficam por terminar até surgirem melhores tem-
pos, e, na pior, vendidas pela metade do preço.
Nenhum construtor pode hoje ir para a fren-
te se não construir para especular e em
grande escala. É extremamente reduzido o lu-
42
cro que tira da própria construção; seu ganho

principal advém da elevação da renda fundiária
(Idem, p. 248).
Entonces, en cuanto al objetivo de un capitalista, no habría nove-

dad en la declaración de Edward Capps; porque especular es ven-
der caro lo que se compró barato, y eso es lo que todo capitalista
aprende a hacer, mismo que no especule. Además, es propio de la
producción capitalista hacer esa transformación entre lo barato y
lo caro. Entretanto, el capitalista industrial en la fábrica o en la
agricultura, “consegue isso porque através do processo de pro-
dução capitalista transforma a mercadoria mais barata, de menor
valor que adquiriu em mercadoria de maior valor, mais cara.
Vende mais caro não por vender sua mercadoria acima do
valor, mas por estar o valor de sua mercadoria acima do valor
global dos elementos de sua produção” (Marx, [1893] 1970, Livro
2, Vol. 3, p. 119). Más aún, en la construcción no se consigue
hacer lo que todos los capitalistas en otras ramas consiguen, pues
conforme relata el empresario, lo que él construyó le proporciona
un lucro extremadamente reducido por la construcción, y diferen-
cia la elevación de la renta fundiaria como el origen de su ganan-
cia principal. Se entiende, queda claro, que hay estrategias distin-
tas, industrial e inmobiliaria, que orientan la formación del precio
en la industria de la construcción y lo coloca por encima del va-
lor11. La declaración de Capps diferencia esas estrategias, al ha-
blar del método fabril del inmueble construído y de la especula-
ción con la renta; mas, no las esclarece12.
Tanto que la especulación permanece como término cegante,
que se muestra poco útil para explicar el movimiento del precio y
11“O preço de produção da construção não regulará o preço de mercado do imó-
vel, porque neste se sobrepõe o preço da terra como renda capitalizada.” (Perei-
ra, 1988, p. 11)
12 Sería algo semejante al caso del aire flogístico en el siglo XVIII? Conforme
relata Engels (in Marx, [1893] 1970, Livro 2, Vol. 3, p. 15) en el Prefácio datado
de 1885: “Tanto Priestley quanto Scheele tinham isolado o oxigênio, mas nen-
hum dos dois sabia o que tinha em mãos”.
43
su relación con el valor. La ceguera puede ser el verdadero signi-

ficado de la explicación dada por Capps, al apuntar que la renta es
el objeto fundamental de la especulación y no el inmueble cons-
truído13. Y, ¿qué podría ser revelado respecto del empresario
Capps, que no consigue ver más allá de la especulación? Especu-
lación es la variación de los precios en relación a ellos mismos;
otra cosa es la variación del precio considerado en relación al
valor del producto, que resulta de la producción industrial. En la
consideración de la valorización en la producción inmobiliaria,
esta ocurre tanto directamente por la explotación del trabajo en la
producción inmediata (en la concepción y su construcción mate-
rial), como por la condición rentista patrimonial, cuya capitaliza-
ción torna todavía más elevados los precios monopolistas del
producto construído. En otras palabras, el capital en la construc-
ción presenta una valorización que es, históricamente, potenciali-
zada por la capitalización de la renta de la tierra, que no puede ser
confundida con la mera variación especulativa de los precios. Se
trata de una distinción importante, porque esa potencialización
viene siendo ampliada y ocurre como capitalización del patrimo-
nio, mobiliario e inmobiliario. Ella se tornó, actualmente, todavía
más exorbitante. De tal manera que, hoy, el conjunto de las “ren-
tas acrecentadas” envuelve la capitalización de la propiedad de la
tierra y de la propiedad del dinero.
Nótese, por tanto, cómo se tiende a profundizar la diferencia
de la reproducción del capital en la construcción, del conjunto de
la producción capitalista. En todas las ramas, la producción capi-
talista de mercancías es una unidad del proceso de trabajo con el
proceso de producción de valor que se viabiliza; la creación de
plusvalor y la formación de un lucro medio en la producción para
13 “A cegueira, o não-ver e o não-saber, implicam uma ideologia. Os campos

cegos instalam-se na re-presentação. Há, de início, a apresentação dos fatos e
dos conjuntos de fatos, o modo de percebê-los e de agrupá-los. Em seguida, há a
re-presentação, a interpretação dos fatos. Entre esses dois momentos, e em cada
um deles, intervêm desconhecimentos, mal-entendidos. O cegante (os conheci-
mentos que se adotam dogmaticamente) e o cegado (o desconhecido) são com-
plementares na cegueira.” (Lefebvre, [1970] 1999, p. 39)
44
el mercado. Por la unidad de esos procesos (de trabajo y de valo-

rización) se fundamenta la relación entre precio y valor de la mer-
cancía. Tanto que, a partir de esa unidad, la “relação entre o preço
de produção e o valor de uma mercadoria é determinada exclusi-
vamente pela relação entre a parte variável e a constante do capi-
tal com que é produzida, ou seja pela composição orgânica desse
capital.” (Marx, [1894] s.d., Livro 3, Vol. 6, p. 872). Empero, la
tierra tiene un precio que por no ser capital constante, ni capital
variable, no forma parte de esa relación que forma el valor de la
mercancía, pero es un resultado supuesto que tiene que ser re-
puesto como excedente de valor creado en la producción de esa
mercancía. En la relación entre el valor y el precio de la mercan-
cía, la capitalización de la renta precisa ser considerada en la dia-
léctica de ese movimiento. La renta capitalizada es presupuesta a
partir de esa relación (valor y precio), siendo una parte conforma-
da en la plusvalía generada en la mercancía producida, y no algo
que, apenas por especulación al nivel de los precios, meramente
se acrecienta o se retira del precio final. Sí, la especulación existe
y ese movimiento oportunista confunde el mirar del capitalista
Capps. Pero se trata de capitalización de la renta y, por tanto, es
otra cosa. Ambos movimientos pueden presentar la misma apa-
riencia, pero las consecuencias para la concurrencia capitalista
son muy diferentes, por ejemplo, en la constitución del valor: uno,
sólo altera la cantidad, y otro, también la cualidad.
O valor designado sob a forma de dinheiro

(preço) constitui-se na representação monetária
do trabalho incorporado na produção de merca-
doria. Sendo assim [a Construção especialmen-
te] ‘não só admite a possibilidade de divergên-
cia quantitativa entre magnitude de valor e pre-
ço, isto é, entre magnitude do valor e sua pró-
pria expressão de dinheiro, mas também pode
esconder uma contradição qualitativa, de modo
que o preço deixa de ser expressão do valor,
embora dinheiro seja apenas a forma do valor
45
das mercadorias’ (Grifo nosso) (Marx, Livro I,

115) (Cf. Pereira, 1988, p. 10)
Esa contradicción cualitativa entre precio y valor es lo que ator-

menta la comprensión de la producción inmobiliaria, porque el
precio del producto inmobiliario no es regulado por su precio de
producción y el mercado es dominado por precios monopolistas y
por la renta, que se alimentan mutuamente. En otras palabras, ora
es el precio monopolista que es generado por la capitalización de
la renta, ora es precio de monopolio que forma la renta capitaliza-
da. Cabe recordar que, históricamente, el precio de producción de
la construcción tuvo que sobreponerse a la renta capitalizada de la
tierra, lo que hizo al mercado inmobiliario funcionar, normalmen-
te (entiéndase, según la ley del valor y no a la inversa), apenas
con base en precios de monopolio. Actualmente, esa contradic-
ción cualitativa se exacerba por el hecho de que quedaron todavía
más potencializadas las ganancias rentistas (mobiliarias e inmobi-
liarias), cuya capitalización pasó a ser hecha en la óptica del capi-
tal financiero y no más por el mirar de un empresario constructor
como Capps. Por eso, no cabe hablar de especulación, mismo que
sea una denuncia, porque eso refuerza la proposición y el mirar de
clase del antiguo constructor londinense. Cabe retener que capita-
lizar no es, necesariamente, especular; mismo porque envuelve lo
inmobiliario y este presenta características y problemas que preci-
san ser mejor conocidos.
Es preciso tener en cuenta que aunque sea una producción in-
dustrial, la determinación del “preço do edifício no mercado é
uma função da capitalização dos seus aluguéis” (Pereira, 1988, p.
11). Tanto que, sin desviarse de la ley del valor como reguladora
de la producción, la actividad inmobiliaria se abre a la posibilidad
de producir excedentes expresivos, cada vez mayores. Esto, por-
que la formación del excedente queda acoplado a la formación del
precio monopolista en el mercado, dependiendo más de la capita-
lización de la renta, que del precio de producción. Como conse-
cuencia, conforme Harvey ([1982] 2015), se pueden formar dos
tipos de valor de cambio: el valor de mercado derivado del “alqui-
46
ler capitalizado” y el que resulta del “precio de producción”. Am-

bos tenderán a polarizarse, no presentando la fluctuación típica de
los precios de mercado de los productos industriales (arriba y
abajo) en relación al valor de producción. Sería una
(in)coherencia en la ley del valor porque los “dois preços são
derivados de maneira totalmente diferentes, mas são conciliados
em uma única estrutura de preço pelo sistema de mercado.” (Har-
vey, [1982] 2015, pp. 316 e 317)
¿Mera incoherencia? No, exaltación de la contradicción entre
valor y precio, siendo importante notar que las tradicionales polí-
ticas de financiamiento y, principalmente, la financierización de
la producción del espacio, sólo vienen a intensificar la polariza-
ción. Los precios de los inmuebles parecen no tener relación con
lo que cuesta construirlos. Se trata de movimientos del capital,
que intensifican la dependencia de los precios de monopolio, que
tienden a continuar todavía más elevados. Los precios de mercado
tienden a aumentar de cara a la posibilidad de crédito, de subsidio
público y de la propia instrumentalización financiera del producto
inmobiliario, para elevar las rentas. En todas esas posibles estra-
tegias, la cuestión clave es que el inmueble representa un valor de
cambio siempre mayor, un extra de vez en cuando
(in)dependiente del valor de producción. Esa “normalidad” de un
valor extra, mayor o menor, sería en función de que el precio de
monopolio se estabelece con autonomía en relación al valor del
producto y puede llegar “a las nubes”, dependiendo del deseo y
capacidad de pago de los compradores.
En el Capítulo 46 de El Capital, ya está presente la necesidad
de discutir esas determinaciones lógicas del precio, del valor y de
la renta de los terrenos en la construcción. Todavía era incipiente
la urbanización capitalista, mas la cuestión ya se hacía presente en
la producción de la ciudad, tanto que entre los elementos señala-
dos en ese capítulo, Marx introduce el análisis de formas de renta
de la tierra distintas de la renta en la agricultura. No cabe aquí
conjeturar el motivo que llevó a la lectura desatenta de las pistas
para el desenvolvimiento de la renta extractiva y de la renta in-
47
mobiliaria. Mas, el título del capítulo menciona claramente la

necesidad de estudiar la renta en función de un proceso de pro-
ducción distinto de la agricultura, la construcción y las minas. Por
eso, vale mencionar que esa desatención a la lectura de ese capítu-
lo y a los estudios sobre la renta, pueden tener motivaciones poco
aparentes, abstractas y, posiblemente, bastante significativas.
En fin, no es despreciable recordar que la expansión urbana, el
crecimiento poblacional, y el tamaño de las ciudades, aumentaron
la relevancia de esas rentas, mucho antes que las crisis recientes,
con la financierización y la acumulación patrimonial, mobiliaria e
inmobiliaria, hubiesen exhacerbado de manera nunca antes vista
las ganancias rentistas e improductivas sobre la propiedad del
dinero y sobre la propiedad de la tierra. Y, también, se debe con-
siderar que por la creciente importancia de los procesos expoliati-
vos, el estudio de la renta podrá ganar vigor, mas no le cabe auto-
nomía. Eso, porque el problema crítico a ser develado continúa
siendo cómo se realiza la valorización del valor, que contradicto-
riamente crea cohesión social en la forma valor.
Notas para continuar la discusión
La teoría del valor demuestra que es indispensable la equivalencia

en el intercambio de mercancías; esa ecualización explicada por
la producción de valor y su distribución, tiene en la forma valor
de la mercancía la cohesión social capitalista. Se trata, todavía, de
un resultado “ciego”, porque es una producción social que se
desdobla de la concurrencia capitalista, donde cada empresario es,
a su modo, impositivamente, la burguesía como un todo; buscan
la mayor ganancia como defensa de sus intereses de grupo domi-
nante. La concepción burguesa piensa que son los intercambios,
en fin, el mercado, el fundamento de ese modo de vida, y no ve
que esa cohesión de la sociedad, inclusive sus contradicciones,
resultan del carácter social de la producción de mercancías y no
del cambio o del consumo. En esa discusión, se buscó recordar
que hay desigualdad en esas relaciones de equivalencia de las
48
mercancías y la categoría de renta resuelve el problema teórico de

la incoherencia del precio de la tierra dentro de la teoría del valor,
y permite separar la renta y el interés como partes de la plusvalía.
Ciertamente, esa discusión constituye los puntos básicos a ser
profundizados por estudios teóricos sobre los fundamentos socia-
les del capital, al lado de otros, más particulares y de carácter
histórico, sobre las diversas ramas de producción, que todavía
precisan ser mejor esbozados.
El estudio del fetichismo inmobiliario y de su producción so-
cial, precisa ser profundizado, inclusive en sus relaciones con las
ilusiones urbanísticas y la sumisión del morador. Marx, al develar
el misterio de la mercancía, inauguró la discusión del doble carác-
ter del trabajo materializado en la mercancía: el proceso de traba-
jo y el proceso de producir plusvalía. Esa discusión sería un fun-
damento a ser considerado en el trabajo del arquitecto, al distin-
guirlo de la abeja, ya que el dominio capitalista busca totalizarse
alcanzando las mentes, y los proyectos, sin limitarse apenas a la
dominación del uso del cuerpo y de las manos del trabajador en el
obrador. Se trata, significativamente, de una cuestión que diferen-
ció a Marx de los economistas de su época porque él no se limitó
a la consideración de los elementos fragmentados del valor de uso
de la mercancía, mas focalizó la relación de este con la creación
de plusvalor y su distribución social. La ciudad, obra colectiva y
socialmente producida, “ciegamente” como un conjunto de bienes
inmobiliarios, públicos y privados, precisa ser considerada en la
perspectiva de la producción del valor y su transformación en
salario, lucro y renta.
Otra anotación candente relativa a la producción inmobiliaria,
es la tendencia a la producción no mercantil de viviendas, que
alcanza una dimensión mundial. Casas construídas por el propio
morador, que por la precariedad y persistencia ya no puede más
ser considerada como una herencia del pasado que será natural-
mente superada por el progreso. Por eso, hay que repensar la
cuestión más profundamente en el sentido de comprender por qué
el avance de la producción mercantil de la ciudad se muestra insu-
49
ficiente para atender a los grupos sociales más vulnerables, ni

siquiera con múltiples y diversificadas políticas públicas (urbana,
social, industrial) relacionadas. Al contrario, lo probable es que
haya sido esa diversidad de remedios, asociada a falsos diagnósti-
cos, lo que obscurece el problema y naturaliza la solución mer-
cantil con la complementariedad del Estado. Ninguna de esas
fuerzas aisladamente lo resuelve y ambas están consiguiendo
agravar el problema urbano y habitacional. O por lo menos, el
Estado no lo consigue, siendo rehén de los que dominan el reparto
de plusvalía y que buscan tornarla todavía mayor.
La contribución pretendida quiso delimitar e identificar las
grandes piezas de este puzzle, un verdadero juego de intereses que
envuelve innumerables piezas de formatos desiguales, y que han
dejado al margen a la población más pobre, más explotada y ex-
poliada.
En conclusión, se puede decir que fue criticado el uso de tres
conceptos: especulación, valorización y capitalización. Se enfati-
zó que no hay que privilegiar uno en detrimento de otro, como
viene siendo hecho por el sentido común para explicar las trans-
formaciones de la ciudad bajo la rúbrica de la especulación inmo-
biliaria. Se reconoce que la idea de especulación puede servir
como denuncia y mostrar el carácter perverso y violento de los
procesos inmobiliarios. Por ejemplo, esa pieza esconde más de lo
que explica, y sus mecanismos precisan ser entendidos. La forma
valorización-especulación poco adelanta para la comprensión
porque no explicita, ni avanza el entendimiento de la característi-
ca específica de la producción inmobiliaria. Así, se pretendió
esclarecer que esa tríada encuentra lugar privilegiado en la pro-
ducción inmobiliaria, al presentar la combinación de esos proce-
sos como una característica que permite comprender cómo se
particulariza la reproducción de inversión de capital en la cons-
trucción, que combina capitalización de la renta con la valoriza-
ción del trabajo de construir. Esa combinación es la que explica el
desestímulo del constructor capitalista en incrementar la produc-
tividad del trabajo para dedicarse a los medios de manipulación
50
de la renta y del mercado, que sólo hacen aumentar los precios

inmobiliarios (siempre monopolista) y no buscar reducir el valor
de la mercancía producida.
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52
REFLEXIONES EN TORNO A LA(s) RENTA(s)1
Ana Núñez
Apertura del problema
[…] hacia donde nos dirijamos, la

propiedad privada nos conduce a
contradicciones […] fue y es hasta el
día de hoy una inmoralidad que sólo
es superada por la inmoralidad de la
enajenación.
Karl Marx (2006:20)
En Miseria de la filosofía (2005:163), Carlos Marx explicita que

“la renta resulta de las relaciones sociales en que se hace la explo-
tación (…) La renta procede de la sociedad y no del suelo”2. Esta
relación entre el proceso de trabajo y la apropiación de la natura-
leza por el hombre, nos permite superar varias dicotomías que se
convierten en obstáculos epistemológicos (campo-ciudad; rural-
urbano; sociedad-naturaleza, entre otras), en tanto nos remite a
relaciones sociales entre fracciones y clases, incluyendo la pro-
piedad privada, y su rol en la acumulación. No obstante, en los
últimos años, rescatando la teoría marxista, en Argentina se veri-
1 Estas reflexiones han sido expuestas en el artículo de mi autoría “Hay gente
que sigue comprando así nomás ¿me entiende? Rentas y configuración de terri-
torialidades”, incluido en el libro compilado por Acsebrud, E.; Barrios, G. y
Pérez Roig, D.: Naturaleza, Territorio y Conflicto en la trama capitalista con-
temporánea. Theomai/Extramuros: Universidad Nacional de Quilmes (en pren-
sa).
2 Dice Marx (1975:59) que es erróneo que la renta, por su naturaleza, es siempre
renta del suelo. “La renta siempre se paga al terrateniente. Eso es todo. Es una
deducción de la ganancia normal, o una deducción de los salarios normales. La
verdadera plusvalía […] Es una parte del producto del trabajador que queda
después de la deducción del salario restado de ese producto, […] entonces no es
renta de la tierra”.
53
fican ricos debates en la bibliografía académica, pero fragmenta-

dos y circunscriptos a la “cuestión agraria” y la “cuestión urba-
na”, ambos recuperando, paradójicamente, la categoría de renta.
Los primeros, emergentes con mayor fuerza a raíz de las “reten-
ciones” y el debate en torno a la desaparición o no de la renta
absoluta (Pierri, 2011; Caligaris, 2014; 2015; Iñigo Carrera,
2007)3, y las características e importancia de la renta diferencial II
(Caligaris y Trento, 2012; Fernández, 2010; Barri, 2013). En tan-
to los segundos, simplemente mencionándola, tangencialmente, y
reproduciendo linealmente nuevas dicotomías o polarizaciones
haciéndose eco de “son las sobreganancias de la soja las que se
invierten en la construcción en altura en la ciudad”4. En otras
palabras, no hallamos bibliografía que retome para lo “urbano” un
debate situado conceptual e históricamente. Asimismo, los traba-
jos rectores sobre la renta en América latina, parten de cuestionar
el paralelismo entre el caso agrícola y el urbano (Todaro,1978);
promueven una reconceptualización de los aportes de Marx para
operacionalizarlos en la ciudad (Fidel, 1988; Oquendo, 1988;
Jaramillo, 20095), y/o se centran en el caso urbano directamente
3
Un intenso e interesante debate iniciado en julio de 2009 sobre aspectos con-
ceptuales inherentes a la renta, que nos excede en este artículo, entre Anino y
Mercatante, Rolando Astarita y Nicolás Iñigo Carrera, puede consultarse en IPS
- Instituto del pensamiento socialista, disponible en: http://www.ips.org.ar/
?p=1062.
4
Ver, por ejemplo, “De la soja al ladrillo”. En:
http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article897-de-la-soja-al-ladrillo.
html.2007
5
Entendemos que los aportes de Samuel Jaramillo han sido reveladores, en
muchos aspectos, del tema de la renta del suelo, especialmente para el caso
urbano, partiendo de lo expuesto en El Capital de Marx. Sin embargo, no pode-
mos dejar de señalar dos cuestiones que nos parecen, al menos, incongruentes
con tal punto de partida: 1) cuando refiere, sin justificación, a la composición
orgánica del capital como la “proporción” entre capital constante y capital total
[C/(C+V)], (Jaramillo:, 2009:24), y no a la relación C/V; y 2) Jaramillo
(2009:237) asume la mirada fetichizada del empresario constructor al considerar
los costos de producción y el precio del suelo como capital aparente (KA= K +
PS).
54
REFLEXIONES EN TORNO A LA(S) RENTA(S) / ANA NÚÑEZ
(Da Cunha y Smolka, 1980; Singer, 1979; Cohen Egler, 1986;

Pereira, 2016), literatura cardinal que recupera, implícita o explí-
citamente, y obviamente partiendo de Marx, los insoslayables e
imprescindibles aportes de la Escuela de Sociología Urbana Fran-
cesa (Topalov, 1984; Lefebvre, 1983; Lojkine, 1979; Lipietz,
1985)6.
Ahora bien, entendiendo que el materialismo dialéctico no de-
fine, sino que propone reconstruir los procesos en función de la
propia historicidad del objeto de estudio, creemos importante,
previamente, hacer un breve recorrido conceptual. En tal sentido,
la primera contradicción a la que nos conduce la propiedad priva-
da, es que un bien monopolizado, que no es producto del trabajo
del hombre, que no tiene valor (unidad esencia/apariencia), tiene
precio (Marx, 1965:693). El precio es un valor de cambio espe-
cial, el valor de cambio (categoría de la apariencia) de una mer-
cancía con el dinero (Carcanholo, 2011:45). De la esencia, a la
apariencia7… El valor de cambio es la apariencia del valor, es su
forma social de expresión, fetichizada en el precio8, que oculta y
naturaliza las luchas y conflictos por la apropiación de parte de la
plusvalía social, transfigurada en renta,9 pues “[la tierra] al no ser
6
Sin desconocer que estos autores plantearon sus investigaciones en un estadío
histórico diferente del capitalismo, que denominaron a partir de Lenin capitalis-
mo monopolista de Estado, sus diferentes aportes nos resultan de una vigencia
sin precedentes, e insuperables, al igual que la bibliografía brasileña citada, de lo
cual daremos cuenta en el desarrollo del trabajo.
7
Siguiendo a Carcanholo (2011:46) “la apariencia es un aspecto fundamental de
lo real, al lado de la esencia (…) la esencia es superior a la apariencia en el
sentido de que permite entender los nexos íntimos de la realidad. La esencia es
apariencia explicada y justificada”. Ver, también, Postone (2006).
8
Para Umpiérrez Sánchez (2006), y Carcanholo (2011), la forma precio es una
de las muchas formas del valor. El valor no es perceptible; sólo se hace objetivo
en la relación de una mercancía con otra; es forma particular, social e histórica,
de riqueza y expresión de relaciones sociales (no material) mercantiles de las
mercancías.
9
Sobre el origen de esta plusvalía en forma de renta hay, al menos, dos posturas
académicas, sobre lo que no vamos a ahondar aquí. Ver al respecto, Caligaris
(2014, 2015).
55
mercancía en sentido estricto, la forma precio es independiente de

todas las relaciones de valor, ya que el valor de uso no tiene valor
de cambio” (Topalov, 1979ª:63). Además, dice Topalov,
(1988:647), “…se tiene la costumbre de insistir demasiado, sobre
el problema del precio del terreno. A mi modo de ver, si se consi-
deran las cosas de esa manera, nos condenamos a no comprender
el conjunto de los fenómenos ni el fondo del problema”.
El hecho de que sea la renta capitalizada, es de-

cir, este tributo capitalizado precisamente, lo
que se presente como precio de la tierra y de
que, por tanto, ésta pueda venderse como cual-
quier otro artículo comercial, demuestra que es
simplemente el título de propiedad sobre el pla-
neta que asiste a cierto número de personas el
que les permite apropiarse como tributo una
parte del trabajo sobrante de la sociedad, en una
proporción cada vez mayor a medida que la
producción se desarrolla. Por eso, para el com-
prador no aparece como adquirido gratuitamen-
te su derecho a percibir la renta, como adquiri-
do sin el trabajo, (…) sino como pagado por un
equivalente. Pero la venta no crea el título, se
limita a transferirlo. Lo que crea el título son las
relaciones de producción (Marx, 1965:659).
En palabras de Oquendo (1988:27),
Lo esencial de la teoría marxista de la renta del

suelo radica en explicar, desde la teoría del va-
lor, la posibilidad de que un volumen determi-
nado de plusvalía, generado a través de la ex-
plotación capitalista del trabajo, no se comporte
en última instancia como capital. La renta, que
valoriza la propiedad territorial, es ganancia ex-
traordinaria, con la especificidad que su destino
final no es incrementar el fondo de acumula-
56
ción de capital e iniciar un nuevo ciclo de valo-

rización.
Asimismo, como nos advierte Harvey (1980:121), “la naturaleza

de la renta no puede ser entendida independientemente del hecho
de que es una manifestación de la plusvalía bajo la institución
capitalista de la propiedad privada. Considerar la renta como algo
én sí mismo´, independiente de otras facetas del modo de pro-
ducción e independiente de las instituciones capitalistas, es come-
ter un error conceptual”. Error conceptual, entendemos, porque la
renta no sólo es una mediación necesaria para comprender el
modo de producción capitalista y la lógica con la que opera, sino
que es, en términos de Marx (1965:691), un componente de la
fórmula trinitaria, que aparece sobre el final de El Capital: “Capi-
tal-ganancia (beneficio del empresario más interés); tierra-renta
del suelo; trabajo-salario: he aquí la fórmula trinitaria que engloba
todos los secretos del proceso social de producción”. Es decir,
totalidad social abierta y cambiante (Lefebvre, 1971; 2011)10, con
sus clases, luchas y relaciones sociales, históricamente determi-
nadas. Fórmula trinitaria que se articula con otra tríada y que es la
compuesta por las rentas agraria, extractiva y de solares. Suelo,
subsuelo y sobresuelo integrados a la expansión capitalista, que se
acompaña de una reproducción de las relaciones de producción
(Lefebvre, 2013:360). El problema es que aquellos elementos de
la fórmula trinitaria de la sociedad (rentas, beneficio y salario) se
presentan en una separación fetichizada, como que cada grupo
parece recibir una parte de la “renta” global de la sociedad.
Existe, pues, apariencia enajenada de las rela-

ciones sociales, apariencia que desempeña un
10
Una totalidad es la relación con la esencia objetiva; Abierta significa que
envuelve otras totalidades abiertas, implicando otro tipo de investigación y
pensamiento; cerrada, considera realidades exteriores unas de otras. Conceptua-
lizar y buscar una causalidad, entorpece el conocimiento (Lefebvre, 2011).
57
papel “real”. Es el espejismo de la separación

en el seno de una unidad, la de la dominación,
del poder económico y político de la burguesía.
La separación es, a la par, falsa y verdadera.
[…] Es únicamente debido a su acción común
que se produce la riqueza social. […] Se disi-
mula el hecho de que la riqueza social coincide
con la plusvalía global (Lefebvre (1976:37).
Trinidad capitalista que no puede permanecer abstracta, sino

concentrarse en un triple espacio institucional (global, fragmen-
tado y jerarquizado), con otros tres niveles que se imbrican: la
reproducción biológica, la reproducción de la fuerza de trabajo y
la reproducción de las relaciones sociales de producción, sobre lo
que va tomando forma otra tríada conceptual lefebvriana, que son
las prácticas espaciales, los espacios de representación y la repre-
sentación del espacio. Pero entiéndase el espacio social, confor-
mado por suelo, subsuelo y sobresuelo (Lefebvre, 2013:319-91-
92). Ahora bien, en el proceso de acumulación de capital, los
sujetos personifican mercancías y, en el caso específico de la
tierra, como bien plantea Caligaris (2014:29 y 91), su propietario
se distingue del resto porque lo que personifica invierte la rela-
ción social general: tiene una mercancía porque es propietario, en
vez de ser propietario por tener una mercancía; el contenido de la
relación económica es una relación jurídica, es decir, su papel
social no surge de la mercancía que tiene, sino de un título sobre
un valor de uso social. Pero es una relación jurídica que abarca
una pluralidad de relaciones económico-sociales concretas, y no
una sola (Topalov, 1979, 1984).
Pero, siguiendo a Carcanholo (s/f; 2011), si la teoría dialéctica
del valor-trabajo es el núcleo de la organización social capitalista,
no puede reducírsela a teoría de determinación de los precios11,
11
Esta reducción de la teoría dialéctica del valor-trabajo, también permea los
debates académicos de la “cuestión agraria”, y, en mucho menor medida, los de
la “cuestión urbana”, siendo muy pocos los autores que la abordan.
58
sino que es teoría de la naturaleza de la riqueza capitalista, de su

producción, apropiación y transferencia entre clases, ramas eco-
nómicas e, incluso, diferentes espacios (sub. nuestro). El valor,
como forma social histórica, es un proceso permanente de desen-
volvimiento, que es a la vez desenvolvimiento de relaciones so-
ciales mercantiles en el seno de la humanidad. También para
Bartra (2006:135-91-92) hay una imposibilidad teórica y práctica
de poner en relación directa el valor de una mercancía y la plusva-
lía que contiene, con el precio de esta mercancía y la ganancia
que incluye. Ambas parejas de conceptos y ambas magnitudes
están relacionadas, pero sólo a través del valor y las plusvalías
totales, y del proceso global de producción. Es una ley, continúa
el autor, que opera a través de mediaciones y no una fórmula para
la determinación inmediata de los precios. No se trata de cons-
truir el concepto de capital global a partir de instancias particula-
res y abstractas, sino tomar dicho concepto como punto de partida
en el que los sectores, ramas y capitales individuales se muestren
como partes de un todo que los refuncionaliza. Así, los elementos
son partes de un todo, integrados teóricamente. O sea, a cada ra-
ma, como partes del capital global, le es esencial su cuota de ga-
nancia, mientras que su plusvalía inmediata le es accidental. Las
diferencias entre plusvalía generada y plusvalía realizada (transfe-
rencias) son necesarias tanto para los capitales invertidos en ra-
mas que reciben flujos de valor, como para los de donde proviene,
pues los intereses de los capitales invertidos en las distintas ramas
no pueden ser sino complementarios. Y esto nos introduce de
lleno en el espacio social que configuran la agricultura y la cons-
trucción; en nuevas contradicciones entre el capital global y el
capital de dos ramas, que encierran las tríadas expuestas más arri-
ba. Empero, ni la agricultura ni la construcción son esferas eco-
nómicas separadas del movimiento total de lo social: salario, va-
lor, ganancia, plusvalía, renta, tienen el mismo sentido y las mis-
mas connotaciones objetivas en una y otra, y la existencia del
monopolio de la propiedad privada les confiere determinadas
características (Lefebvre, 1983:25). En efecto, hay un conjunto de
59
condiciones particulares que se dan tanto en la agricultura como

en la construcción, que permiten la generación de renta absoluta y
rentas diferenciales12:
1) el obstáculo opuesto a la transferencia de valor de un sector
(carácter no reproducible, limitado y monopolizable13 de un me-
dio de producción – suelo rural- y una condición de producción –
suelo urbano)14; 2) baja composición orgánica del capital15, infe-
rior a la media social (explotación sobre mayor cantidad de traba-
jadores y con más intensidad, es decir, el valor de los productos
es superior a su precio de producción, y ostentan una baratura
relativa de la fuerza de trabajo respecto de la industria, diferencias
cualitativas y de localización del suelo de que se trate; 4) una
posee escala de productividad, y la otra escala de edificabilidad o
constructibilidad. Además, es la transferencia de plusvalía entre
ramas económicas, la que torna posible la renta de monopolio.
Sin desconocer las particularidades que permean la ligazón de
la tierra con la rama productiva de que se trata (agrícola o la cons-
trucción), en nuestras investigaciones intentamos abordar, en
12
No vamos a desarrollar aquí, dado que no es nuestro objetivo, las característi-
cas específicas de las fuentes, magnitud y formas de cada tipo de renta, para lo
cual remitimos al lector a los excelentes trabajos citados en la bibliografía.
13
Será Lenin quien, continuando a Marx, proponga el concepto de doble mono-
polio: el monopolio de los propietarios de la tierra (de origen feudal), y el mo-
nopolio de la explotación capitalista de la tierra, los que constituyen dos cosas
distintas, lógica e históricamente. Ver Lefebvre (1983).
14 No se nos escapa que la producción inmobiliaria es la única en la que cada
proceso productivo implica el uso de un nuevo suelo, es decir, es un obstáculo

que reaparece con cada ciclo productivo y, por otra parte, el período de rotación
del capital en la producción de inmuebles es excepcionalmente largo, en sus dos
componentes. Ver Topalov (1979 y 1979ª).
15 Esto es un hecho histórico planteado por Marx, en el que no todos los autores
mencionados estarían de acuerdo en señalar como condición de la RA, y es lo

que, justamente en Argentina, lleva a algunos de ellos a postular la desaparición
de la RA.
60
palabras de Emilio Pradilla (1986), la territorialización de proce-

sos sociales históricamente determinados16.
Y aquí, es preciso introducir una cuestión poco abordada en la
bibliografía y es la especificidad de la composición orgánica del
capital en la rama de la construcción, en tanto el suelo como so-
porte, como condición, no es medio de producción, ni capital
circulante. Como señala Topalov (1979, 1984:41-42), “la trans-
formación de los suelos y las edificaciones en “capital” – es decir,
en propiedad de un derecho de participación en el producto social
por medio de la renta- hace de la propiedad del suelo una inver-
sión que puede sustituir a cualquier otra forma de capital ficticio”
17
. Por un lado, su “costo” debe ser repuesto por parte del capita-
lista pero, por otro, no forma parte del costo de producción (cc +
cv). El precio del suelo entra como parcela de capital ficticio; no
es capital pero funciona como si lo fuera18. Esta perspectiva es
propuesta también por Singer (1978:21), para quien
16 Conceptualizamos territorialidad como la imbricación identitaria y epistémi-
co-cultural de los distintos espacios sociales de pertenencia, en una argamasa de

relaciones sociales, históricamente determinadas, que abarca desde el propio
cuerpo hasta la sociedad mundializada. Ver Núñez (2012).
17 Sin embargo, Topalov (1979a:72), señala que “en la construcción civil, el
´terreno a construir´ es un medio de producción no reproducible y monopoliza-

ble” (sub. nuestro), entrando en contradicción con la cita expuesta, y con la
clasificación en Topalov (1984:30), que recupera de Marx, de la tierra como
elemento de producción (agricultura); condición de la producción (solares), y
receptáculo de valores de uso (yacimientos).
18 Siguiendo a Carcanholo y Sabadini (2008), “el capital ficticio es una ilusión
social, pues por detrás de él no existe ninguna sustancia real y no contribuye en

nada a la producción o circulación de riqueza; no financia ni el capital producti-
vo ni el comercial. Es real desde el punto de vista individual, pero ficticio desde
lo social. Disimula las conexiones con el proceso real de valorización del capital,
al consolidar una imagen de un capital que se valoriza por sí mismo, particular-
mente en el mercado de compra y venta especulativa. La contradicción principal
de la actual fase del capitalismo (capitalismo especulativo parasitario), es la que
existe entre la apropiación y la producción del excedente-valor producido so-
cialmente. Las ganancias ficticias no tienen nada de plusvalía, pero contrarrestan
la tendencia a la caída de la tasa general de ganancia”.
61
La ocupación del suelo es apenas una contin-

gencia que el status de la propiedad privada
torna fuente de renta. El ćapital´ inmobiliario
es, por tanto, un falso capital. Es valor que se
valoriza pero su origen no es una actividad pro-
ductiva, sino la monopolización del acceso a
una condición indispensable a aquella actividad
(trad. nuestra).
También Lipietz (1985:111) dice
El ćapital del suelo´ no existe. Lo que el pro-

motor compra es el derecho jurídico, y lo paga
no sobre una parte del capital productivo, sino
como un avance de la sobreganancia que es-
pera realizar” […] por eso, el precio del suelo
no existe en sí mismo, sino que es suscitado
por la actividad del promotor […] y este se
desdobla en varios años.
En términos de Paulo Pereira, ¿será que estamos frente a una

composición, ya no técnica ni orgánica, sino ficticia del capital?
En instancias preliminares del abordaje de esta problemática,
en términos investigativos propios, el objetivo general es poder
reflexionar a partir de este posicionamiento epistemológico sobre
el desenvolvimiento de la renta en la configuración de territoriali-
dades en Gral. Pueyrredon, partiendo de las sugerencias de Marx
y del método dialéctico lefebvriano19. Sugerencias pues el mismo
Marx nos advierte sobre las contingencias históricas que atañen a
las definiciones y tipos de renta (Marx, 1965), como así también,
por ejemplo, el disímil tratamiento, conceptual y en extensión, de
19 El método lefebvriano consiste en una tríada que entrelaza lo descriptivo, lo

analítico-regresivo y lo histórico-genético, en entrecruzamiento y yuxtaposición
de las complejidades y contradicciones en horizontal (diferencias esenciales de
lo que aparece como simultáneo) y vertical (coexistencia de épocas distintas, los
residuos de épocas específicas). Ver Lefebvre (1972; 1978).
62
la renta absoluta y diferencial en Marx (1965), Marx (1975), y

Marx (1956)20.
Nos interesa tornar observable cómo el capital manipula la ley
del valor con/en/a través del territorio, en tanto relación social,
trascendiendo su mero anclaje material, cuyo contenido refiere a
una constelación de relaciones sociales históricamente condicio-
nadas. En efecto, nos sumamos a autores como Pereira (2016:2,
1986), quienes propugnan la necesidad de actualizar el debate
sobre la noción de valor, en la búsqueda de comprender cómo se
vienen combinando la explotación, expoliación y dominación,
como procesos históricos determinados de la reproducción capita-
lista. También para Gottdiener (1993:178-180), es importante
mostrar cómo la ley del valor en el espacio es manipulada y es-
tructurada por la clase capitalista y sus relaciones sociales, para
generar renta absoluta y de monopolio. No obstante, intentamos
bifurcar la mirada, en tanto nuestro esfuerzo en la producción de
conocimiento propone trascender el análisis de las particularida-
des de la producción inmobiliaria y agraria. De lo contrario, co-
rremos el riesgo de fetichizar “lo urbano” y “lo rural”, reprodu-
ciendo, como dice Henri Lefebvre, la apariencia enajenada de las
relaciones sociales; el espejismo de la separación de la domina-
ción, del poder económico y político de la burguesía. En definiti-
va, como forma de apropiación del excedente social, la renta es,
ante todo, una relación de poder (Smolka, 1980:33).
Siguiendo a Harvey (1980:122), siendo que la renta es mani-
festación parcial de plusvalía, la tendencia para maximizar la
renta crea, por un lado, tensiones en la economía capitalista, trac-
cionando fuerzas que son antagónicas a la realización de la propia
plusvalía; por otro, dice Jaramillo, (2009:156), “se podría decir
que la renta regula la competencia ante perturbaciones en la acu-
20 En efecto, en Marx (1956), se analiza casi exclusivamente la renta absoluta, y
la renta diferencial no se aborda de la misma manera que en Marx (1965), textos

que, ocasionalmente, presentan inconsistencias y contradicciones, pero en los
que se encuentran los aportes sustanciales. Ver este tópico en Bartra (2006) y
Kalmanovitz (1972).
63
mulación, derivando capitales hacia las ramas donde estas pertur-

baciones generan sobreganancias”. Pero ¿Qué tipos particulares
de sobreganancias pueden transformarse en renta?, pregunta To-
palov (1984:25)21, respondiendo a partir de la propia definición de
renta, es decir, “las generadas en un proceso de valorización del
capital que involucra condiciones externas que este no puede
reproducir, condiciones a las que el capital no tiene acceso, pues
son objeto de apropiación privada”. En otras palabras, y retoman-
do párrafos iniciales de este trabajo, una parte de la plusvalía (ge-
nerada por la explotación capitalista del trabajo), no se comporta
como capital, se sustrae del proceso de valorización del capital, y
es apropiable por la clase que detenta esa propiedad, oponiendo
barreras a la inversión de capital. Es decir, la renta es enajenación
de parte de los ingresos de la clase capitalista. Nuevas preguntas
se nos abren aquí. La primera es si en la etapa actual del capita-
lismo se mantiene esta especificidad, y otra es si persisten, o no,
dichas barreras22, y bajo qué formas y relaciones sociales. Nuestra
hipótesis es que dadas las características históricamente determi-
nadas de la generación, apropiación, articulación y yuxtaposición
de rentas, hoy resultaría fértil, analíticamente, el retorno concep-
tual al Tributo tipo Engels, de Alain Lipietz (1985), “que es una
21 Para un análisis de las distintas categorías de sobreganancias en relación a las
condiciones de funcionamiento de la ley del valor en el capitalismo, ver Topalov

(1979ª y 1984).
22 En esta misma línea, Oquendo (1988:33-34) plantea la necesidad de analizar
la pérdida de especificidad de la renta, en circunstancias históricas concretas,

como masa de plusvalía que no se comporta como capital, y con ello cómo
trasmuta la clase terrateniente y se inscribe dentro de la lógica de acumulación
de capital. Para Topalov (1984), dentro de la pluralidad de relaciones sociales
que connota la propiedad (producción, distribución y consumo), plantea que el
obstáculo es la propiedad no capitalista del suelo. Por eso propone dejar de
hablar de “la” propiedad, y analizar sus diversos contenidos, históricamente
variables. Asimismo, coincidimos con Kalmanovitz (1972:72) en que si bien
existen profundas contradicciones económicas entre propietarios del suelo y
capitalistas, los antagonismos son esencialmente políticos, en relación al tipo de
Estado que conciben.
64
máquina para apropiarse de la plusvalía producida en cualquier

lugar”.
En este sentido, siguiendo a Bartra (2006:173), el presunto fin
de la vieja renta de la tierra coincide con el arranque de nuevas
modalidades rentistas basadas en la apropiación de bienes natura-
les escasos, en una carrera que oculta el regateo por la renta de la
vida, en lo que Barri (2013:32-39) denomina un nuevo escenario
de disputa entre capitalistas y terratenientes. La emergencia de los
nuevos rentistas de la vida no elimina la disputa por la renta sino
que suma actores con un peso histórico inédito a la disputa por el
excedente. Pero, ¿hasta qué punto son “nuevos”? Entre el latifun-
dio y las coaliciones mundializadas, los propietarios se fueron
diversificando y apelando a distintas y nuevas formas jurídicas,
en articulación contradictoria con el capital, construyendo otros
espacios sociales; otra territorialidad (Núñez, 2018).
Para Lefebvre (2013:384), se tiene un conocimiento aproxi-
mado sobre dónde se forma la plusvalía en las condiciones actua-
les, pero se sabe poco dónde se realiza y mucho menos sobre
cómo se distribuye, porque la extensión del mundo de las mer-
cancías ya no se conforma sólo con los objetos en el espacio.
Desde hace poco, el mismo espacio se vende y se compra. No
sólo la tierra o el suelo, sino el espacio social como tal, producido
como tal, es decir, con este objetivo. El espacio se vuelve produc-
to del trabajo social; objeto muy general de la producción y, por
consiguiente, de la formación de plusvalía. La novedad es la pro-
ducción global y total del espacio social, a escala mundial (Le-
febvre, 1972:159-161). El capitalismo se ha mantenido exten-
diéndose por el espacio entero: el suelo (absorbiendo la ciudad y
la agricultura); el subsuelo (recursos ocultos en el fondo de mares
y tierras) y el sobre suelo, es decir, los volúmenes, las construc-
ciones en altura. Una vez integrados al capitalismo, se afirman
como funciones específicas de la expansión capitalista (Lefebvre,
2013: 359-369).
Es por ello que consideramos teórica y metodológicamente
fructífero retomar el concepto de tributo del suelo, de Alain Li-
65
pietz (1985), autor para quien la forma “precio del suelo urbano”
no es la renta capitalizada, sino que es el propio tributo del suelo;
es la forma que revela la relación social entre el propietario y el
promotor, al tiempo que la esconde bajo la apariencia de la com-
pra-venta de un bien.23
El tributo de Lipietz es una síntesis que nos aproxima a una
nueva forma del problema del suelo, y por qué no, del subsuelo y
sobresuelo. El corazón de la teoría del tributo, síntesis de las dis-
tintas formas de renta, (parte de la plusvalía social), es que todo
uso de la tierra ocasiona su tributo específico en cada situación
específica. Su origen, es el desfasaje entre lo que se produce y lo
que se vende, y su fuente es el conjunto de relaciones sociales,
enmascaradas por las distintas formas del tributo (renta diferen-
cial y renta absoluta). Se modula a partir de la articulación de esas
relaciones, con otras, dando lugar a tipos diferenciales de tributo.
El tributo tipo Engels es la relación (contradictoria) entre la clase
capitalista (globalmente), y la propiedad del suelo; es una redis-
tribución de la plusvalía social (valor producido en cualquier
rama), que transita en un primer momento en forma de ingresos
muy jerarquizados, y luego en la elección del lugar, y se transfiere
parcialmente a la capa parasitaria de los propietarios (Lipietz,
1985:121).24
En la fórmula tripartita del capital-ganancia

(…), tierra-renta del suelo y trabajo-salario, en
esta tricotomía económica considerada como la
concatenación de las diversas partes integrantes
del valor y de la riqueza en general con sus
23 Esta apariencia como elemento de costo de producción confunde a muchos

estudiosos y los ha llevado a caer en ciertas inconsistencias en el estudio de la
renta, dice Lipietz. Algunos autores, como Cohen Egler (1986), critican a Li-
pietz por considerar que “congela” los actores sociales en el tiempo, lo que a
nuestro juicio es un equívoco, ya que este autor es explícito en su tratamiento de
las fuentes y de la modulación del tributo del suelo.
24 La diferencia con el Tributo del suelo tipo Marx es que es un valor creado en
la industria de la construcción (Lipietz, 1985:126).
66
fuentes respectivas, se consuma la mistificación

del régimen de producción capitalista, la cosifi-
cación de las relaciones sociales, el entrelaza-
miento directo de las relaciones materiales de
producción, con sus condiciones históricas: el
mundo encantado, invertido y puesto de cabeza
en que Monsieur le Capital y Madame la terre
aparecen como personajes sociales, a la par que
llevan sus brujerías directamente, como simples
cosas materiales. (Marx, 1965:702-703).
Nos apoyamos en Postone (2006:149 y ss) para abrir el debate.

Esta cita de la fórmula trinitaria, señala el autor, nos remite a có-
mo una categoría empírica como la renta parece estar relacionada
con la tierra, y no como una forma de aparición del valor y del
trabajo productor de mercancías. Precisamente, una particularidad
de la sociedad capitalista, y que dificulta en gran medida su análi-
sis, es que esta sociedad posee una esencia, objetivada como va-
lor, que su propio modo de aparición vela, pudiendo conducirnos
a un análisis del capitalismo tan sólo en términos de “apariencia
ilusoria”. En otras palabras, cómo penetramos en la esencia de la
totalidad social, sin caer en la fetichización de una categoría ex-
plicativa.
Retomando los inicios de este trabajo, sostenemos que la pro-
piedad privada no como norma, sino como forma divinizada; es
una de las multiformes alienaciones, y una forma superflua y
nociva, incluso dentro del modo de producción capitalista (Marx,
1965).
Justamente, dice Marx (2006:114-115, 143), “la propiedad
privada se deduce, es producto, del hombre enajenado, de la vida
alienada, del hombre alienado; y así como el ser humano se ve
alienado de su ser genérico, se ve alienado de otro hombre, y cada
uno de ellos se ve alienado de la esencia humana.” En ese mismo
sentido, para Lefebvre (1961:48-39) la desalienación implica la
superación progresiva de la mercancía, el capital y el dinero como
fetiches que reinan sobre lo humano. Implica, también, la supera-
67
ción de la propiedad privada de los bienes que deben pertenecer a

la sociedad y pasar al servicio de lo humano. Pero lo inhumano
(la injusticia, la violencia, la opresión, la miseria que pesan sobre
las fracciones empobrecidas) es la alienación de lo humano (en-
gaño y despojo), y de lo que se escapa a través del Derecho, la
Moral y la Religión (Lefebvre, 1971a:164), o, en otras palabras,
con la propiedad, la estigmatización, y el sacrificio y la resigna-
ción, impidiendo rescatar del pasado el germen de la dominación,
es decir, obturando el surgimiento del tiempo-ahora, y permane-
ciendo oculto el momento social originario de construcción de la
norma (lo permitido y lo prohibido, lo bueno y lo malo, lo sano y
lo patológico, lo legal e ilegal, etc.), cuya base está determinada
por un conjunto de situaciones estratégicas que definen y repro-
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72
REFLEXIONES TEÓRICO-METODOLÓGICAS EN
TORNO A LOS PRECIOS DEL SUELO
Colectivo PICT 2013-20531
Aspectos conceptuales
El estudio de los precios del suelo constituye, en nuestra opinión,

una de las dimensiones que componen el mercado inmobiliario,
según fue conceptualizado en el Prefacio de este documento. Por
lo tanto, se constituía en un paso preliminar ineludible para los
objetivos del proyecto en torno a la valorización inmobiliaria, y
no un objetivo en sí mismo, como suele verse en distintos trabajos
que abordan la problemática urbana, y aun desde disímiles pers-
pectivas teóricas.
Dicho en otras palabras, en este capítulo haremos explícitos
los obstáculos que se presentan al momento de realizar un rele-
vamiento de precios del suelo y en su posterior procesamiento en
una ciudad (y más aún, cuando el propósito es comparar cuatro
ciudades) y, especialmente, nos permiten develar la opacidad
teórica y metodológica de trabajos que, hoy en boga2, pretenden
conclusiones globales a partir de promedios generales, cuyos
registros serían seriamente discutibles, en cantidad y calidad,
(fundamentándonos en lo que desarrollaremos a lo largo de este
1 La investigación correspondiente a la ciudad de La Plata fue realizada por el

Dr. Juan Pablo del Río (miembro del Grupo Responsable del PICT 2013-2053),
Lucía Mateucci; Dra. Mariana Relli; Violeta Ventura y Francisco Vértiz; para la
ciudad de Córdoba, el trabajo lo realizaron Carolina Cisterna; Carolina Ricci;
Nahuel Aguirres y Lucía Luna; el equipo de Santa Fue estuvo conformado por
Fernán Crovella; Juan Bordas; Emilia Mosso; Marina Martínez, Anahí Acebal y
Natalia Bossio; y en Mar del Plata trabajaron la Dra. Arq. Ana Núñez (Investi-
gadora Responsable del PICT); Cristian Sar Moreno y Luis Fabiani, ambos
Profesores en Geografía quienes realizaron toda la parte de georreferenciación
de la información.
2 Por ejemplo, ver https://valorsueloamericalatina.org/author/mpiumetto/
73
capítulo), naturalizando y velando que la forma precio, como

emergente de la renta, no proviene de la tierra sino de las relacio-
nes sociales entabladas en las luchas por la generación y apropia-
ción de plusvalía, como ya explicitamos al inicio de este docu-
mento. Por lo tanto, el precio de la tierra como creación social no
es un problema económico, sino político
El precio, medida y representación monetaria

del valor, parece representarse a sí mismo. La
existencia del representante (precio) permite
presuponer la existencia del representado (va-
lor), Pereira (1988:8, trad. nuestra)
En palabras de Gottdiener (1993:184):
(…) lo importante en el caso del valor de la tie-

rra no es cómo determinar su precio por un aná-
lisis económico, mas cómo determinar que, ba-
jo la naturaleza contradictoria de las relaciones
capitalistas de producción, el valor de la tierra
urbana es innecesariamente alto y es producido
socialmente (trad. nuestra)3
Como vimos en capítulos anteriores, el precio se desprende de la

existencia social de la renta, y no a la inversa; es el emergente de
la articulación compleja de rentas, que se entrelazan e interactúan,
pero tienen diversas fuentes, cada una de ellas ligada a un proceso
económico y social diferente, pero cada lote soporta una combi-
nación de ellas (Jaramillo, 2009). Asimismo, según la perspectiva
epistemológica que venimos explicitando, sería más pertinente
preguntarse, como lo hace Pereira (2015), “¿cómo analizar la
3 Necesario resulta aclarar que el autor refiere a la naturaleza social del valor del
inmueble, y no a lo que alude el cotidiano e incorrecto “valor de la tierra”. En el
mismo libro, página 180, señala: “(…) el análisis del mercado de tierra urbana
exige que se focalice la distribución de plusvalía por la industria inmobiliaria –la
actuación en el espacio de las relaciones capitalistas tardías- y no la determina-
ción del precio de la tierra como tal” (trad. nuestra).
74
REFLEXIONES TEÓRICO-METODOLÓGICAS EN TORNO A LOS PRECIOS… / COLECTIVO PICT
producción del espacio como totalidad, considerando la particula-

ridad latinoamericana en referencia a la combinación de trabajo
asalariado y relaciones no capitalistas? ¿Es posible analizar la
simultaneidad y entrelazamiento de distintas formas de produc-
ción del espacio?” Pues
La principal especificidad de la propiedad de la

tierra en el sector inmobiliario, es que ella deja
de ser solamente condición para la producción,
y pasa a ser el propio producto, y ello trae fuer-
tes implicaciones para la formación de los pre-
cios (Bertol, 2013:88, trad. nuestra).
El precio se forma a partir del lucro obtenido en la producción del

inmueble (supuesta realización futura de un excedente), y el due-
ño de la tierra la cederá a quien pueda generar un mayor sobrelu-
cro locacional4, es decir, a quien la utilice más intensamente; al
productor que haga las mayores y mejores aplicaciones de capital
sobre su tierra, generando nuevas rentas diferenciales (Da Cunha
y Smolka, 1980:37).
Sin embargo, debemos llamar la atención sobre el oscureci-
miento que permea a distintos análisis sobre el precio del suelo,
fundamentalmente tras el discurso de la especulación y la esca-
sez, naturalizando no sólo el precio del suelo sino el problema de
la vivienda (Bertol, 2013; Pereira, 1988).
Es la capitalización del precio del alquiler la

que determina el precio de venta del edificio y
es, también, la capitalización de una parte del
precio del alquiler - la renta de la tierra - que
determina el precio de la tierra. Aquí, como en
otros campos de la vida social, la reificación
capitalista provoca las inversiones, creando la
4 Quede claro que con localización nos referimos a las características físicas del
terreno (constructibilidad); accesibilidad; condiciones urbanas; normativa urba-

na; etc.
75
hipostasía de que es el precio de la tierra que

eleva el precio de la habitación (…)
La valorización inmobiliaria del capital en la
construcción funde el mercado de tierras y de
edificios, de forma que en el mercado inmobi-
liario urbano el mercado de tierras acaba siendo
dominado por el de la habitación, a tal punto
que el precio de los alquileres se torna la causa,
y el precio del terreno la consecuencia (Pereira:
1986: 229-230, trad. nuestra)
Vale insistir en que, tal como señala Paulo Pereira (1988), ni el

precio de la tierra ni el de los edificios son aleatorios, sino que
están ligados al proceso de producción inmobiliaria, a la explota-
ción del trabajo y a la formación de la tasa media de ganancia, y
constituyen un problema político, no económico.
No obstante, la teoría económica neoclásica ortodoxa5 que
subyace en aquella naturalización de los precios del suelo, retoma
la teoría microeconómica tradicional, basándose, por un lado, en
una representación del espacio que subyace en decisiones locali-
zacionales de evaluación accesibilidad/espacio (m2), basada en al
teoría de Von Thünen; y, por otro, en la hipótesis de la racionali-
dad económica paramétrica, que convierte a los individuos en
autómatas que actúan presionados por sus cálculos de maximiza-
ción.
Abramo (2006) llega así a plantear que la ortodoxa síntesis es-
pacial neoclásica (o síntesis walraso-thüneniana) difunde un dis-
curso sobre la coordinación de mercado, que considera los princi-
pales elementos de la estructura espacial urbana residencial (dis-
tribución de “tipos” de familia, densidad y verticalidad, externali-
dades, etc.), según el principio de equilibrio mercantil neoclási-
5 Esta síntesis que sigue está basada en el libro de Pedro Abramo (2006): Ciudad
caleidoscópica: una visión heterodoxa de la economía urbana. España, Net-

biblo, y fue realizada por Ana Núñez en el marco de la Especialización en Polí-
ticas y Mercados de Suelo en América latina, Universidad Nacional de Bogotá,
con evaluación de la Dra. Adriana Parias.
76
co6, es decir, una identidad entre la libertad de las elecciones in-

dividuales y la eficiencia en la asignación de recursos escasos,
6 La economía urbana neoclásica se basa, a-priori, en que el suelo es un recurso

escaso, (disputado por usos); es el mercado el que produce un ordenamiento de
los usos del suelo, determinando precio y densidad simultáneamente. Entonces,
dado que los lotes se diferencian según su localización, se establece una corres-
pondencia directa entre el mayor precio que se ofrece por cada lote y su locali-
zación. En cuanto a la oferta, es fija, y lo venderá a quien ofrezca pagar más
(propietario ausente). Así, los precios del suelo generarían un patrón de localiza-
ción de recursos escasos, técnicamente viable, eficiente y que satisfaga las nece-
sidades de los individuos. De tal manera, los precios serían índices de escasez, y
ésta se definiría como la relación entre disponibilidad de recursos y usos alterna-
tivos que se puedan dar; que derivarían de las preferencias de los consumidores.
Es la tierra escasa la que comandaría el precio, ya que el usuario que saque
mayor utilidad de su uso (manteniendo las demás variables constantes) será el
que obtenga mayor reducción de los costos de transporte. Las ventajas locacio-
nales se convertirían en renta de la tierra, existiendo mayor número de usuarios
potenciales que tierra disponible de buena accesibilidad.
Esa relación entre precio y uso determina una estructura espacial graficada como
gradiente de densidad (o renta) a partir de las zonas más accesibles, hacia la
periferia. De esta manera, para la teoría neoclásica, a mayor renta, (mayor pre-
cio), un uso más eficiente del suelo. A los efectos de desmontar esta teoría,
realizamos un ejercicio en la ciudad de Mar del Plata, en el año 2011, registran-
do densidades de población, de vivienda, precios del suelo, cantidad de pobla-
ción y personas por vivienda, entre los años 2001 y 2010, en tres barrios de
disímil localización (La Perla, Belgrano y Libertad), constatando que a) aumentó
más la densidad (en términos de vivienda y población por hectárea), en el barrio
donde menos aumentó el precio del suelo (Libertad); b) donde más aumentó el
precio del suelo es en el área central, donde se verifica el menor aumento de
densidad en los términos anteriores, y, considerando como indicador personas
por vivienda, nos daría un promedio menor a 1; y c) hay mayor densidad en la
zona urbana menos accesible (Belgrano), y donde el suelo es más barato. La
explicación neoclásica a esta “inadecuación” de la teoría sería que “son las
fuerzas del mercado”, sin introducir en el modelo la influencia de otras varia-
bles. La teoría de Abramo permite identificar dinámicas diferentes de produc-
ción del espacio residencial, como así también atender a las características socio-
demográficas y las trayectorias de las familias. En contraposición al resultado
espacial naturalizado que emerge de la teoría neoclásica como un orden-
equilibrio estable, eficiente y único, la imagen que ofrece Abramo es una ciu-
dad-mercado-residencial caleidoscópica, cuyo ordenamiento no puede conocerse
de antemano, y toda microdecisión individual resultará, posiblemente, en una
macrotransformación del orden urbano, que habrá que analizar. He aquí la deci-
77
con aspiraciones de producir una ciencia del mercado residencial,

que tendría que ver con el interés por lo social. El modelo neoclá-
sico es de “soberanía de la demanda” porque la racionalidad es
paramétrica (exógena a los individuos) según la cual estos, par-
tiendo de la restricción presupuestaria, establecen un trade off
(arbitraje) entre las dos variables (accesibilidad y espacio (tama-
ño). Ese sería el motor del mercado residencial, mientras los
otros agentes (propietarios, constructores) tendrían un papel pasi-
vo, limitándose a responder a la dinámica de la demanda.
Para derribar ese discurso, que naturaliza y omite, justamente,
la dimensión social, y la temporalidad de las decisiones, Abramo
se adentra en sus fisuras y los puntos de quiebre de los dos basa-
mentos antes mencionados, partiendo de la noción de utilidad
doméstica, de Becker, en diálogo con el modelo de base de
Walras, en términos intertemporales, y el papel activo de la ofer-
ta. Así, va a reemplazar las decisiones de localización por deci-
siones de inversión (cuando se tiene en cuenta el futuro), en la
función de producción familiar; decisiones de maximización in-
tertemporal de su superávit interno. Tales inversiones están liga-
das a dos motivos: la residencia propiamente dicha, y la especula-
ción; una búsqueda de externalidad en términos intertemporales.7
En otras palabras, interdependencia de las decisiones e intertem-
poralidad (aquí el equilibrio mercantil pierde neutralidad) mues-
tran que las decisiones de localización son un componente de la
maximización de las familias, quienes pueden modificar sus dota-
ciones iniciales de recursos. En este sentido, Abramo plantea una
conclusión heterodoxa, partiendo del razonamiento ortodoxo, y
llegando a una representación del espacio alternativa a la que Von
Thünen denominó mosaico de extrernalidades.
sión crucial como uno de los componentes de la configuración del orden resi-
dencial.
7 Por ejemplo, un matrimonio que, para mantener su “contrato”, opta por una
localización que maximice la interdependencia de sus funciones de utilidad

individual; y, en el esquema beckeriano, la elección de un jefe de familia que
considere los efectos de la externalidad que deviene de la vecindad, en beneficio
de sus hijos.
78
Aun así, el espacio evidencia los límites de la racionalidad pa-

ramétrica. Ninguno de los individuos actúa “a ciegas”, sólo en
función de su presupuesto, sino que conjetura sobre las decisiones
del resto de los participantes, razonando según la racionalidad
estratégica (y no la paramétrica), característica de la teoría de
juegos. Sería un proceso de anticipaciones cruzadas, en las que
“la representación económica del espacio” no respondería a la
clásica thunniana, sino por la localización intraurbana de diferen-
tes tipos de familias. La búsqueda de una externalidad de vecin-
dad hace que las decisiones residenciales sean interdependientes.
Por otra parte, cabe suponer agregados inesperados, lo que lle-
va a Abramo a recurrir al modelo de segregación y al “proceso de
pulverización” que propone Schelling, introduciendo las nociones
de tiempo y ambiente de incertidumbre en la toma de decisiones,
y plantear la hipótesis de racionalidad mimética (subversión de
las expectativas iniciales por reacciones en cadena, conforme al
tipping model de Schelling)8.
De esta manera, y desde una perspectiva espacial urbana que
parte de las entrañas de la herencia ortodoxa, Abramo aborda de
forma heterodoxa las localizaciones, no concibiéndolas como
resultado de la confrontación de individuos anónimos e indiferen-
tes, que deciden su localización desde la idea de mercado walra-
siano, sino desde la hipótesis de que tal coordinación espacial se
da por la emergencia de convenciones (en sentido keynesiano) en
torno del orden espacial, que establecen “valores” (precios, verti-
calidad, densidades), y una “asimetría de poder” entre los agentes,
y algunos podrán imponer márgenes de ganancia e introducir
“diferenciaciones” (coordinación por convención).
En síntesis, Abramo propone comprender cómo las decisiones
cruciales de localización se tomarían en un contexto de incerti-
8Otras dos rupturas con la propuesta ortodoxa lo constituye la “economía de las

anticipaciones” (como crítica a la teoría ortodoxa de las decisiones); y el análisis
del mercado en la dirección keynesiana de la “psicología de masas”, incorporan-
do la incertidumbre radical, para concretar la idea de decisión crucial urbana.
79
dumbre radical, es decir, la configuración espacial no viene dada,

de manera exógena, sino que surge de un proceso de coordinación
de las decisiones.
Todo ello nos dice que los emprendedores toman sus decisio-
nes en un contexto marcado por la incertidumbre, y la oferta de
innovación urbana es una decisión crucial que revela la dimen-
sión no ergódica del mercado; la toma de decisiones no se restrin-
ge a las familias sino que se extiende a los emprendedores (la
oferta activa), colocando el proceso de coordinación espacial
sobre la incertidumbre radical. Sin embargo, para tener éxito,
deben reestablecer un nuevo orden, es decir, transmiten a la vez
orden y desorden espacio-mercantil, pues las decisiones cruciales
de localización se formulan, se toman e introducen en un contexto
de incertidumbre radical, no probabilizable, inesperada, y un mo-
vimiento mercantil de tipo caleidoscópico, lo que distancia a
Abramo de la inestabilidad schumpeteriana, a la vez que derriba
las hipótesis ortodoxas de las anticipaciones racionales aplicadas
al mercado residencial.
Aspectos metodológicos
En lo que atañe específicamente a nuestro relevamiento en las

cuatro ciudades de Argentina9, y como un paso previo preliminar
ineludible para el análisis del mercado inmobiliario, iniciamos un
debate sobre las planillas en que registraríamos la información,
tanto para terrenos como para edificios, las que se muestran a
continuación:
9 El relevamiento se realizó entre los meses de junio y julio 2015, en Córdoba,
Mar del Plata, Santa Fe y La Plata. En las cuatro ciudades realizamos las mismas
tareas de procesamiento y los mismos mapas, pero en este Documento compar-
timos sólo algunos, a modo de ejemplo.
80
Diagrama N° 1: Planilla de relevamiento precios del suelo y departa-

menteos
Precio
Fuente Localización Superficie de
venta
Distrito sin código
Observaciones
Barrio / zona
Inmobiliaria
Sup. Total
Dirección
Particular
publicada
U$D / m2
Sitio web
Servicios
Esquina
Dólares
Revista
Interno
Vereda
Ciudad
D_geo
Ancho
Frente
Largo
$ / m2
Pesos
US$ m2 (venta)
Observaciones
Comercializa
Desarrolla
Construye
Dirección
Tipología
Proyecto
Nombre
Barrio
Asimismo, fue necesario aunar criterios en cuanto a: 1) la base da

información de los distintos investigadores de las distintas ciuda-
des; 2) los nombres con que designaban las distintas inmobiliarias
u ofertantes a los barrios; y 3) las divisiones populares al interior
de un mismo barrio10. Asimismo, estas modificaciones también se
tuvieron en cuenta al momento de hacer coincidir los nombres de
los barrios en los que se localizaba la oferta de terrenos de nuestra
base, con el shape de barrios con que trabajamos en el procesa-
miento. En principio, registramos 454 ofertas de terrenos dentro
del ejido en Mar del Plata, 537 en Córdoba (250 en barrios abier-
tos y 287 en barrios cerrados), y 544 en el Gran Santa Fe11. El
10 Por ejemplo, en el caso de Mar del Plata, tuvimos que aunar Perla Norte y La
Perla en La Perla; La Florida y Florida Vieja en La Florida, Gral. San Martín y

San Martín como San Martín, etc. En el caso de Santa Fe, se cruzó diversa in-
formación sobre la división del aglomerado, teniendo en cuenta la Tasa General
de Inmuebles (Ortdenanza municipal N° 11498/2008), la zona inmobiliaria de
Remax, las zonas impositivas (Ordenanza municipal N° 9525/1992) y el Regla-
mento de Ordenamiento urbano (Ordenanza municipal N° 11748/2011).
11 Para el procesamiento, sólo consideramos las ofertas con precio, las que cons-
tituyeron entre el 85 y 90% de lo relevado en las tres ciudades. El caso de La
81
relevamiento se realizó en base a periódicos especializados, de

circulación periódica y diaria, clasificados electrónicos, páginas
web de las principales inmobiliarias, y entrevistas a agentes in-
mobiliarios, los que se detallan al final de este acápite.
La primera dificultad que encontramos en la carga de la in-
formación fue la falta de precisión entre precio y ubicación espe-
cífica del terreno, lo que nos condujo a una primera decisión de
incluir toda la oferta relevada y, en una segunda etapa, depurar la
base, pero previamente realizar trabajo de campo y consultas tele-
fónicas a las inmobiliarias que los ofertaban. En esta etapa surgie-
ron otros problemas dado que, por el tiempo transcurrido entre un
momento y otro, algunos de los lotes habían sido vendidos, y a su
vez nos ofertaban otros no considerados en la primera etapa. Los
casos en que las inmobiliarias se rehusaban a proporcionar la
información, en general, se debía a que estaban destinados a em-
presas inversoras.
Una tercera etapa consistió en la selección de la información
de acuerdo a la precisión de su localización, y eliminar los que
aparecían repetidos por el uso de distintas fuentes para proceder a
la georreferenciación. En algunos casos, aun cuando se tenía la
localización precisa, no pudieron ser ubicados, y se eliminaron de
la planilla, perdiendo información muy significativa. Otro pro-
blema fue la no coincidencia del barrio entre el terreno ofertado y
la división barrial de la ciudad. Ello, por supuesto, distorsiona el
promedio por metro cuadrado por barrio, respecto del rango de
precios que se maneja para la zona. Esto, pensamos, puede deber-
se a: 1) una estrategia de los ofertantes, sean inmobiliarias o par-
ticulares, ubicando un terreno X en un barrio más valorizado so-
cialmente12; 2) una estrategia de captar compradores en tanto el
precio que se publicaba era menor al que corroborábamos en las
Plata lo trataremos aparte, dado que el equipo dirigido por el Dr. Del Río venía
trabajando en una serie de precios diacrónica, entre 1995 y 2015.
12 Por ejemplo, en el caso de Mar del Plata, el ID 300000367, pasó a pertenecer
al Barrio Juramento, y no a Punta Mogotes, como aparecía publicado.
82
entrevistas (personalmente o vía telefónica); 3) desconocimiento

por parte de los ofertantes sobre los límites precisos del Código
de Ordenamiento Territorial de los barrios y/o sus nombres13.
Otro factor de eliminación de un terreno fue encontrar su publica-
ción en distintas fuentes y/o con precios distintos. En este sentido,
trabajamos con dos tablas de información, a las que llamamos
original y depurada.
Un aspecto relevante a tener en cuenta es que, en las entrevis-
tas a los martilleros, surgió que ellos mismos, muchas veces, dis-
torsionan los precios con el objetivo de tomar el terreno para la
venta, ofreciendo al propietario un precio elevado, que es el que
se publica, aun sabiendo la dificultad de venderlo y que luego se
irá bajando. En estos casos, se recurrió al seguimiento, cuando
ello fue posible, de ese terreno y si fue rebajado en algún momen-
to. Otra información importante que surgió de las entrevistas, es
la cartelización del territorio, en términos de zonas representadas
por las inmobiliarias según valorización (Mapa N° 1).
Un aspecto a tener en cuenta, para trabajos futuros, es la divi-
sión del trabajo para el mismo relevamiento. Ha resultado contra-
producente que unos registren, otros carguen la base, otros verifi-
quen, y otros georreferencien. Consideramos que es necesario
encontrar criterios alternativos a esta división.
13En la misma ciudad, el ID 300000263 pasó al Barrio Primera Junta, pero se

publicitaba en el Materno.
83
Mapa N° 1: Zonas representadas por Remax inmobiliaria, y precios del

suelo, Santa Fe, 2015
Fuente: elaborado por el equipo de Santa Fe
Para el caso particular de la ciudad de Córdoba, se reconoce

una desigual distribución de lotes ofertados, con tendencia a la
concentración en el área central (barrios abiertos) y en el eje no-
roeste y, en menor medida, hacia el sur, siendo casi inexistente la
oferta en el este. No obstante, el sur se caracteriza por presentar
una destacable oferta en barrios cerrados por sobre los abiertos,
presentando cantidad de nuevos emprendimientos urbanísticos,
tales como Manantiales, Siete Soles, Estancia La Lucila, Las Ma-
rías, Valle Cercano y Docta, entre otros (Mapa N° 2).
84
Mapa N° 2: Distribución de lotes, según tipo de barrios, Córdoba, 2015
Fuente: elaborado por el equipo de la ciudad de Córdoba
En relación al área central, cuyos precios son los más elevados de

todo el registro, se observa en el Mapa N° 3 que la mayoría están
destinados a la demanda derivada, es decir, para intermediarios
entre el propietario original y los usuarios finales (promotores y/o
desarrolladores), los que se publicitan citando la normativa que
afecta al lote, respecto al uso, densidad y edificabilidad. Es decir,
se destinan a agentes económicos integradores del proceso pro-
ductivo inmobiliario con mayor nivel de integración y articula-
ción, con vistas a la generación y apropiación de rentas inmobilia-
rias (Cisterna, 2016). Por el contrario, la oferta en barrios cerra-
dos14 se destina para consumo final. En la periferia norte se en-
14 Al hablar de barrio cerrado se hace referencia a dos tipos de urbanizaciones:
las residenciales especiales (URE), que por normativa se disponen como lo que
85
cuentran lotes para ambas demandas, pero los que son para la
derivada se ubican especialmente sobre corredores comerciales.
Hacia el sur, registramos lotes de grandes dimensiones, también
para demanda derivada y habilitados para fraccionamiento.
Mapa N° 3: Distribución de la oferta de lotes, según tipo de demanda,

Córdoba, 2015
comúnmente se denomina country y, por otro, a los loteos que disponen de

seguridad privada y cercamiento de la urbanización.
86
Mapa N° 4: Lotes ofertados según precio/m2, Córdoba, 2015
En los Mapas N° 4 y N° 5 ejemplificamos la distribución de los

lotes ofertados relevados, según el precio por m2 para las ciudades
de Córdoba y La Plata, en la que la principal tendencia es su de-
sigual distribución, y alta heterogeneidad. Por ejemplo, la mayo-
ría de los terrenos ofertados son de dimensiones inferiores al
promedio, y otros extremadamente grandes, que distorsionan la
información. En las cuatro ciudades que trabajamos, calcular la
mediana nos indicó, nuevamente, la distorsión de trabajar con
promedios, por los pocos casos extremadamente elevados de pre-
cios. Por lo tanto, consideramos un equívoco pretender análisis
con promedios de barrios cuando hay problemas de representati-
vidad. Asimismo, trabajar con un promedio por barrios puede
ocasionar diferencias sustanciales con respecto a la percepción de
las inmobiliarias, respecto de la valoración social de ciertos ba-
rrios:
87
“El problema del promedio por barrios está

en las fuentes publicadas, las cuales tienen
errores involuntarios, o no (…) sobre todo
donde hay faltante de tierra y pocos regis-
tros” (Entrevista personal en inmobiliaria
Gómez Rincón, julio 2016)
Mapa N° 5: Precios del suelo, U$S/M2, Gran La Plata, 2015
Fuente: elaborado por el equipo de La Plata
88
Mapa N° 6: Precios del suelo según desvío estándar, por barrio, Mar del
Plata, 2015
Fuente: elaborado por del equipo de Mar del Plata
El Mapa N° 6 ejemplifica el promedio por barrio del precio en

U$S/M2 en la ciudad de Mar del Plata, clasificados por desvío
estandar, es decir, observando cuánto se alejan los promedios de
la media. Esta forma de clasificación estadística resulta
interesante, ya que muestra cuánto se aleja el promedio general de
los precios de cada barrio, con respecto a la media del total de
terrenos relevados. Sin embargo, nótese que el mapa muestra lo
que sería el clásico gradiente centro-periferia, disminuyendo
drásticamente a medida que nos alejamos del área central, es
decir, mapas de este tipo pueden llevar a interpretaciones
espurias. Asimismo, los problemas metodológicos que
describimos respecto al relevamiento, dan cuenta de la limitación
analítica de los promedios.
89
Sin embargo, como fuera dicho,
“Dos campos se tornan delineados: el de la

renta fundiaria por el proceso de explotación de
la fuerza de trabajo, y el de la renta inmobiliaria
por la expoliación urbana. Aunque constituyan
dos formas de generación de renta de la tierra,
como ya fue apuntado, se funden en una unidad
en el mercado inmobiliario a través del precio
del alquiler y del precio de la tierra, como
condición de privatización del espacio en el
mercado inmobiliario” (Pereira, 1988: 117,
trad. nuestra)
En ese sentido, otra parte del ejercicio de procesamiento de la

información, consistió en cruzar los precios promedio del suelo
con la espacialización y precios de emprendimientos de
departamentos de alta gama, tal como se muestra en el Mapa N°
7, en el que a partir de la georreferenciación de los edificios de
alta gama construidos en el período 2012-2015, constatamos que
su concentración se corresponde con aquellos sectores de la
ciudad que ostentan los precios del suelo más altos, que se
extienden sobre el borde costero. quedando pendiente para el
análisis su cruce con los precios de alquiler. Sin embargo, es
importante señalar que la simple autorización de una mayor
edificabilidad normativa no garantiza que efectivamente el precio
del suelo aumente; no hay ninguna garantía de que el cambio
reglamentario por sí solo induzca un crecimiento en el precio del
suelo. Es necesario tener en cuenta la dinámica socioespacial para
dilucidar si ella permite que las mutaciones normativas alteren el
precio del terreno (Jaramillo, 2006: 32-35) Las sobreestimaciones
de ciertos impactos proyectados mecánicamente sobre los precios
del suelo, acarrea riesgos muy graves, especialmente cuando se
piensa en ciertos instrumentos tributarios y/o de gestión del suelo
(Jaramillo, 2006:49).
90
Mapa N° 7: Edificios de alta gama y precios del suelo, Mar del Plata,
2015
Fuente: elaboración propia por el equipo de Mar del Plata
Para un estudio de tipo diacrónico, compartimos los aportes

metodológicos para la construcción de una serie de precios de
suelo urbano, a nivel del aglomerado Gran La Plata, entre los
años 1995-2015, realizado por el equipo del CIG, que dirige el
Dr. Juan Pablo del Río. El propósito es estudiar la evolución de
los precios y contribuir a una investigación mayor vinculada al
análisis de la formación de los precios del suelo a nivel
intraurbano, en las últimas dos décadas. Los interrogantes
centrales que guían esta investigación marco son, en un primer
nivel, ¿Cuál ha sido la evolución que tuvieron los precios del
suelo urbano en la últimas dos décadas? ¿Qué relación existe
entre la valorización inmobiliaria y las crecientes restricciones en
el acceso al suelo y a la vivienda?; y en un segundo nivel de
91
análisis, nos preguntamos ¿Cómo se distribuyen los precios del

suelo a nivel interurbano? ¿A qué factores responden las
diferencias entre zonas de la ciudad? ¿Cómo inciden las
transformaciones de la estructura urbana en la variación de los
precios del suelo? ¿Cómo registrar empíricamente el modo en el
cual el mercado de suelo induce o introduce cambios en la
estructura urbana o en la composición social de determinadas
áreas de la ciudad?
En este marco, el objetivo específico de este trabajo es
documentar los procedimientos técnicos vinculados a la
elaboración, sistematización y normalización de una base de datos
asociadas a diversos relevamientos de precios del suelo que se
realizaron en el Gran La Plata, entre 1995 y 2015. A partir de ello
se realizan algunas reflexiones de carácter metodológico
vinculadas a la construcción, manipulación y análisis de precios
de suelo. Cabe mencionar que el contexto en el cual el Equipo de
Estudios Urbanos del Centro de Investigaciones Geográficas
(UNLP) realiza su aporte a la sistematización de información
básica sobre precios de suelo urbano, presupone distintas
restricciones tales como: a) Algunas cámaras empresariales o
consultoras realizan relevamientos de precios, pero los mismos no
son públicos y se circunscriben a algunas pocas ciudades del país
(y dentro de éstas a ámbitos parciales); b) el mercado de
inmuebles se caracteriza por ser opaco, y las estadísticas de los
precios del suelo no constituyen una prioridad para los entes
públicos, ni para los sistemas nacionales y provinciales de
estadística; c) los catastros provinciales y municipales no utilizan
metodologías de valuación basadas en observaciones de mercado;
d) las tasaciones privadas o públicas no son compiladas en
repositorios públicos, y menos aún las transacciones comerciales
de compra-venta o alquiler. Sólo la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires construye sistemáticamente desde el año 2001 información
de oferta de precios del suelo. Salvo esta experiencia oficial, en
Argentina la elaboración de estadísticas de precios del suelo
urbano se reduce a estudios puntuales y a sectores urbanos
92
particulares, o bien a recortes temporales acotados que no

permiten observar tendencias de mediano y largo plazo15. Sin
lugar a dudas, estos aspectos ponen en evidencia la vacancia que
existe en la generación de conocimiento al respecto y la
importancia de trabajar en redes de investigación colectiva para
producir y sistematizar información básica para estudiar estos
procesos.
Los precios del suelo urbano expresan, relativamente, la valo-
ración social que adquieren los terrenos de acuerdo a sus atributos
extrínsecos (ubicación, actividades soportadas, expectativas de
valorización), más que a sus atributos intrínsecos (forma, tamaño,
capacidad portante). Por ello, como suele decirse, “no hay un lote
igual a otro” y la demanda efectiva por un terreno no logra ser
reemplazada plenamente por la oferta de otro terreno. Esta falta
de complementariedad entre oferta y demanda de suelo es deter-
minante en la formación de su precio y explica por qué el mismo
depende esencialmente del “tirón de la demanda” (Morales Sche-
chinger, 2005). Por un lado, la estructura de la oferta obedece a la
capacidad de retención y al control de la relación institucional de
propiedad que tiende a saturar la capacidad del consumidor. Por
el otro, la estructura de la demanda del suelo se ajusta a las venta-
jas localizadas de uso o ganancia extraordinaria de las cuales pue-
den apropiarse los distintos agentes (Smolka, 1981). En síntesis,
el mercado de suelo urbano puede ser entendido en términos ge-
nerales como un mercado de localizaciones monopolizadas por
los propietarios sobre el cual se proyectan expectativas de ganan-
cia económica, ventajas de uso y/o status social. En este sentido,
el precio del suelo es una manifestación de la renta, un potente
indicador de distintas dinámicas urbanas y, a su vez, pone de ma-
nifiesto la valoración social que existe acerca de las diferentes
áreas de la ciudad.
15 Muy recientemente la Universidad Torcuato Di Tella ha comenzado a elaborar
un Atlas de Precios de Suelo para la Región Metropolitana de Buenos Aires
93
1. Metodologías de estimación del precio del suelo urbano y

series estadísticas
En base a Jaramillo (2009) es posible distinguir tres grupos de

métodos para estimar los precios del suelo urbano: aditivos, resi-
duales y estadísticos. Cada uno de ellos tiene ventajas y desven-
tajas según la cantidad y calidad de información a disposición y
la finalidad u objetivo particular del estudio que se pretende rea-
lizar.
Los métodos aditivos se basan en la sumatoria de costos (te-
rreno, costo constructivo, tasa de ganancia, período de produc-
ción, etc.) y suelen ser útiles para estimar el precio de los inmue-
bles nuevos o a construir. Sin embargo, presentan problemas al
tratar los fenómenos de depreciación o al asimilar el precio del
suelo a un costo, en especial tienen desventajas cuando, pasado
un tiempo, la valorización del inmueble se expresa en una magni-
tud del precio del suelo mayor al precio de la edificación. Esto
por ejemplo induce diversas dificultadas en las valuaciones con
fines catastrales.
Los métodos residuales suelen ser utilizados por los promoto-
res o inversionistas para definir cuánto están dispuestos a pagar
por la tierra. Son dispositivos metodológicos que se adaptan bien
para estimar el precio de los terrenos al momento de construir o
desarrollar emprendimientos y realizar los cálculos de incidencia
del suelo en la magnitud de la inversión global del proyecto. Al
igual que los métodos aditivos, presentan complicaciones al traba-
jar con inmuebles antiguos edificados (introducir costos históricos
o de reposición). El precio del suelo surge como residuo, una vez
definido el precio del inmueble a construir/construido (vía la
comparación pragmática con precios de venta de inmuebles y
áreas comparables) y sustraídos los metros cuadrados a construir,
los costos constructivos, el período de producción y la tasa de
ganancia normal.
Los métodos estadísticos, basados en observaciones de merca-
do, sirven para realizar aproximaciones empíricas globales (me-
94
diante estadística descriptiva o inferencial), pero no suelen ser

satisfactorios para el tratamiento de inmuebles individuales. Estos
métodos masivos permiten analizar ciertas regularidades cuando
se cuenta con un número considerable de observaciones; son úti-
les para trabajar con precios de edificaciones y terrenos, con su
evolución temporal y con la asociación estadística de sus caracte-
rísticas. Las principales dificultades se asocian a la incapacidad de
registrar variaciones micro-espaciales, la existencia de zonas ente-
ras de la ciudad sin transacciones u oferta, lo que dificulta las
comparaciones a nivel interurbano; o bien, las restricciones al
momento de determinar desfasajes entre rentas reales y potencia-
les o registrar perturbaciones de corto plazo en los distintos seg-
mentos de mercado.
En términos generales, los estudios que analizan la evolución
de los precios del suelo a nivel de aglomerados urbanos, priorizan
la utilización de métodos estadísticos masivos y comparaciones
de mercado basada en grandes volúmenes de datos. Aunque como
advierte Borrero (s/f) deben tomarse algunos recaudos acerca de
la fuentes de datos, su recolección, y considerar ciertos procedi-
mientos de homogenización, de modo de hacer comparables las
observaciones. Respecto a esto último, se sugiere considerar as-
pectos vinculados a la homogeneidad de las zonas, las diferencias
de superficie, la relación frente-fondo, los efectos de micro-
localización, los aspectos topográficos, entre otros. Ya que técni-
camente sería poco apropiado promediar el precio de un terreno
de una zona céntrica servida con alto potencial constructivo con el
precio de otro terreno con la misma superficie pero en una zona
periférica y sin servicios. Del mismo modo, es poco probable que
dos terrenos lindantes pero de distinta superficie (por ejemplo,
300 y 1500 m2) posean un precio unitario (o por metro cuadrado)
semejante.
Aunque una serie estadística temporal no es más que un con-
junto de datos numéricos recopilados y sistematizados de acuerdo
a un determinado criterio y orden cronológico, la construcción de
una serie estadística de precios de suelo urbano implica tomar una
95
serie de recaudos, dada la heterogeneidad del bien en cuestión. El

modo en el que se clasifican el volumen de datos y cómo se orde-
nan, resulta clave para determinar si es posible analizar tendencias
regulares y variaciones cíclicas. Esto es particularmente importan-
te en nuestro caso de estudio, por varios motivos: no todos los
cortes temporales de la base de datos provienen de relevamientos
realizados de manera directa por el equipo de investigación,16 no
se utilizaron siempre las mismas fuentes de información (o cana-
les de oferta), ni tampoco se relevó una muestra con el mismo
volumen ni distribución espacial de las observaciones.
Del análisis de distintos antecedentes para sistematizar estadís-
ticas de precios de suelo surgen distintas estrategias metodológi-
cas posibles. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Minis-
terio de Desarrollo Urbano trabaja con promedios de precios de
oferta de los principales sitios inmobiliarios, se realizan releva-
mientos a nivel trimestral, se aplican procedimientos de corrobo-
ración de la información, se georreferencian los datos y se calcu-
lan promedios por comuna, barrio y zona del código de planea-
miento.
En el caso de Bogotá, se elabora un índice del precio del suelo
residencial con periodicidad anual o bianual que surge de la Lonja
de Propiedad Raíz (mediante registros de transacciones reales,
tasaciones de los afiliados y relevamientos de mercado). Se basa
en un promedio ponderado del metro cuadrado en diferentes zo-
nas representativas de la ciudad y con características similares en
términos de infraestructura, usos, nivel socioeconómico, etc.
En Chile, se trabaja en un cómputo mensual y trimestral del
flujo de oferta de terrenos para el Gran Santiago, en base a los
avisos dominicales del diario El Mercurio, para las 34 comunas
metropolitanas desde 1982. Se releva superficie, precio y locali-
zación y se controla la no duplicidad de registros. La elaboración
de estas estadísticas permite analizar determinadas tendencias del
16Como se verá luego, en algunos casos se utilizan estudios previos realizados

por otros investigadores o equipos de trabajo, con criterios y fuentes diferentes.
96
mercado de suelo, flujo de superficie y evolución de los precios.

A su vez, se analizan zonas dentro de las comunas, originalmente
se trabajaba con 202 zonas y en la actualidad con 300. En el caso
de Gran Concepción, la Universidad del Bio Bio trabaja desde
1995 con una metodología semejante que toma como fuente el
diario El Sur. Se analizan 5 comunas con 16 zonas homogéneas
socioeconómicamente. Se releva la oferta por zona, superficie,
valor total, valor unitario y se eliminan duplicados en período de
observación. Se relevan sólo registros de terrenos o inmuebles a
demoler, es decir, no se trabaja con método residual. Luego los
resultados se presentan por cantidad de oferta y precio promedio
unitario según rangos de superficie por zona.
En México no se identificaron series estadísticas públicas, pero
sí un estudio con relevamiento con muestra en ocho ciudades
(Elibenschatz Hartman y Benlliure, 2009). En este caso, se traba-
jó con precios de oferta de suelo urbanizado mediante técnica del
“comprador falso” a partir de muestras distribuidas uniformemen-
te en el área urbanizada de las ciudades en base a la definición de
zonas homogéneas. Estas zonas se elaboran mediante el método
estadístico de componentes principales en base a variables aso-
ciadas a la calidad de vivienda y los servicios urbanos. Se trabaja
con oferta de terrenos a partir de definir el tamaño de lote medio
para cada zona de referencia. En zonas donde no existe oferta de
terrenos, se releva la oferta equivalente suelo/vivienda y se aplica
un formulario de entrevista, que permite luego calcular el precio
por metro cuadrado de suelo, aplicando el método de valor resi-
dual. En este caso, complementariamente, se utilizó un método de
interpolación de peso-distancia para expandir los resultados al
conjunto de la mancha urbana a partir de las observaciones punta-
les.
En el caso español, se elabora un indicador sintético del precio
medio del metro cuadrado de suelo urbano a nivel trimestral, que
surge de una media aritmética ponderada en base al número de
operaciones de compra-venta que se realizan de parcelas según
estratos de superficie y zona geográfica (rangos de ciudades en
97
términos poblacionales). Aunque estos antecedentes no agotan los

estudios o elaboración de estadísticas al respecto, resultan de inte-
rés al momento de evaluar estrategias metodológicas y considerar
limitaciones en la calidad de los datos propios.
Partiendo de estos antecedentes, es posible realizar una serie
de comentarios sobre la consolidación de una base de datos de
precios de suelo urbano para el Gran La Plata: nuestros registros
de precios de oferta de terrenos se componen tanto de relevamien-
tos propios como de otros investigadores, motivo por el cual los
registros no fueron recopilados siempre con el mismo criterio ni
utilizando las mismas fuentes, y no constituyen una muestra re-
presentativa en términos del volumen de observaciones17, la tem-
poralidad del dato18, el rango de superficie19, la distribución espa-
cial20, o el peso relativo de las zonas homogéneas desde el punto
de vista urbanístico ni socioeconómico21.
Por estos motivos, los 11.724 registros de oferta recopilados
para 16 cortes anuales dentro del período 1995-201522 no permi-
ten realizar ciertos análisis en nuestra área de trabajo, como por
17 El año con más observaciones cuenta con 1.640 registros y en el año con
menos observaciones cuenta con 211 registros.
18 En los relevamientos propios se recopiló la oferta en los meses de agosto y
septiembre, pero la base cuenta con dos años donde la oferta que surge de otros
relevamientos corresponde al mes de marzo.
19 Si bien en todos los casos la mayor parte de oferta tiende a concentrarse en
los rangos de superficie de menor tamaño, para el caso de terrenos mayores a los
2.000 m2 observamos frecuencias muy dispares de oferta, más aún si considera-
mos las fracciones o parcelas sin subdividir mayores a los 10.000 m2.
20 Hay años que en determinadas zonas de la ciudad no contamos con observa-
ciones de oferta y en otros años sobre abunda. Sin embargo esto no se explica
por cambios en el flujo de oferta, sino por las publicaciones inmobiliarias con-
sultadas.
21 La oferta no posee una cobertura homogénea en términos de diversidad de
área con diferencia de servicios, indicadores urbanísticos o nivel socioeconómi-

co. Esto significa que a partir de análisis específicos detectamos, por ejemplo,
que determinadas áreas del centro de la ciudad se encontraban sobrerrepresenta-
das y en otras subrepresentadas.
22 Para los años 1996,1998, 2002 y 2007 no fue posible realizar relevamientos ni
recopilar estudios precedentes.
98
ejemplo, analizar el flujo de oferta e identificar ciertos patrones

espaciales de la mismas; realizar comparaciones a nivel intraur-
bano en pequeñas áreas, particularmente en aquellos años en los
cuales la densidad de observaciones es pobre; elaborar un índice
de precio sintéticos en base una muestra representativa con pon-
deración de la oferta por zonas homogéneas y rangos de superfi-
cie, entre otras cuestiones.
Sin embargo, el análisis de los subuniversos de registros para
cada corte temporal permitió trazar dos estrategias para hacer
comparables los datos. La primera estrategia fue trabajar con cier-
tos subuniversos de registros de los años que cuentan con abun-
dancia de observaciones, de modo de homologarlos (al menos en
términos de volumen, rango de superficie y distribución espacial)
a aquellos años en los cuales el relevamiento fue más pobre. La
segunda estrategia fue realizar un análisis sistemático (en base a
rangos de superficie, zonas homogéneas en términos socioeco-
nómicos e infraestructura, y perfil de usos e indicadores de po-
tencial constructivos) de la estructura de la oferta de terrenos en
los años donde los relevamientos fueron densos (casi saturaron el
flujo de oferta), para luego analizar con la misma métrica los años
donde los relevamientos fueron escasos y menos densos, y eva-
luar si es posible ponderar el peso relativo de las observaciones de
los años donde la “muestra” se encuentra sesgada (es decir, apli-
car coeficientes de corrección y trabajar con medias ponderadas).
Esta segunda estrategia excede este trabajo, dado que requiere un
análisis más exhaustivo de las transformaciones de la estructura
urbana (actualmente en desarrollo) que incide en la definición de
la estructura de la muestra a lo largo del tiempo.
99
2. Construcción de la matriz de datos de precios de suelo en el

Gran La Plata
A efectos de construir una serie de precios para el Gran La Plata,

se recopilaron y sistematizaron estudios precedentes23 con sus
respectivas bases de datos. En estos casos la unidad de análisis
fue similar, y se relevó oferta de tierra bajo la figura de macizos,
fracciones, terrenos, lotes o edificaciones a demoler, en base a
publicaciones inmobiliarias. Sin embargo, en algunos años, las
bases de datos asociadas a los estudios precedentes presentan
limitaciones en el registro de los precios del suelo de parcelas
rurales, macizos/fracciones sin subdividir mayores a los 10.000
m2, y en los rangos de terrenos de 2.000-10.000 m2.
Los relevamientos propios se basaron en las siguientes fuentes
de información: Periódico “El Inmobiliario”, principal publica-
ción para el Gran La Plata, que se edita desde 1992 y congrega a
188 operadores inmobiliarios24; Sitio Inmobiliario Platense
(SIOC), principal plataforma web local en la cual se agrupa la
oferta de 27 operadores; algunos sitios inmobiliarios nacionales
con influencia en el mercado local, como por ejemplo Argenprop,
Zonaprop o Remax; grandes inmobiliarias locales, como por
ejemplo Dacal y Agostinelli, que concentran una parte importante
de la oferta pero controlan sus canales de publicidad sin participar
de plataformas de difusión de la oferta.
La unidad de relevamiento fue la oferta de lotes, terrenos, ma-
cizos, fracciones o parcelas rurales. Al igual que en los estudios
precedentes sólo se consideraron inmuebles edificados en aque-
llos casos en los cuales los mismos fueron ofrecidos como lote o
23 Se recurrió a estudios previos realizados en el marco de la FAU-UNLP, CO-

NICET y otros organismos públicos por diversas investigadoras, docentes y
tesistas: Julieta Frediani, Gabriel Losano, Laura Aon y Juan Pablo del Río.
24 El acceso a los archivos físicos de la imprenta donde se elabora el periódico
fue originalmente la principal estrategia para reconstruir de manera sistemática

una serie histórica con una misma fuente de información, pero lamentablemente
se perdió el archivo físico de la imprenta durante la inundación del 2 de abril de
2013 de la ciudad de La Plata.
100
terreno con superficie edificada a demoler. Este tipo de oferta

aparece usualmente en áreas centrales con fuerte valorización
para la construcción de vivienda multifamiliar en altura o uso
comercial. De allí que cuando un operador inmobiliario procedió
a la tipificación de un inmueble edificado como “Lotes y Terre-
nos”, se asume que el precio de venta refiere al uso potencial que
la mercancía-suelo puede adquirir (siendo despreciable el costo de
demolición).
La sistematización de los datos se realizó en una tabla donde
para cada registro de oferta se completaron las siguientes varia-
bles: a) código de identificación único, b) nombre de la inmobilia-
ria, c) tipo de oferta, d) la descripción completa de la oferta como
la expresa la publicidad inmobiliaria, la cual luego se abrió en: e)
localización/dirección, f) localidad, g) precio según moneda de
oferta (pesos o dólares), h) tamaño del lote en metros cuadrados,
y i) servicios. La variable “tipo de oferta” se clasificó en: lote o
terreno libre (sin edificar), lote edificado a demoler, lote en urba-
nización cerrada, loteo25 y parcelas rurales, fracciones o macizos
sin subdividir. A su vez, complementariamente, se georreferencia-
ron los registros mediante un sistema de información geográfica
(Foto N° 1).
25 Al tratarse de loteos con varios lotes en oferta, se consideró como un único
registro, tomándose el precio promedio de los lotes ofertados con el objetivo de

no generar efectos de sobrerepresentación estadística asociados al anuncio de
determinados loteos.
101
Foto N° 1: Oferta de terrenos, Gran La Plata, 2015.
Fuente: Elaboración propia en base a relevamientos de

oferta inmobiliaria y Google Earth.
El período de relevamiento se fijó en los meses de agosto y sep-

tiembre, alejado del comienzo o la finalización del año, cuando el
ingreso de nueva oferta es menor, y en función de la disponibili-
dad del equipo para realizar el trabajo de relevamiento. Por otra
parte, salvo coyunturas específicas a considerar al momento de
analizar los datos (como por ejemplo: una brusca variación en el
tipo de cambio, una fuerte aceleración del proceso inflacionario o
un anuncio público como el Pro.Cre.Ar), la cotización de los in-
muebles tiene una inercia importante y responde a un mercado
mayormente dolarizado. Las actualizaciones de los precios y el
componente inflacionario suele estar cubierto por los márgenes de
102
ajuste entre la cotización real y el precio publicado. En el Gran La

Plata el mercado de compra y venta de lotes o terrenos no presen-
ta efectos de estacionalidad a diferencia del mercado de alquileres
que posee mayores niveles de oferta con el inicio de año lectivo
universitario. Por estos motivos, una ventana de observación
anual es suficiente para ver tendencias de mediano y largo plazo.
Otra tarea realizada al momento del relevamiento fue la recu-
peración de precios, especialmente en áreas centrales donde es
mayor la ausencia de dicha variable en los anuncios. Se observó
que aproximadamente un tercio de la oferta no publica precio.
Aspecto que no constituiría un problema si ocurriera de forma
azarosa; sin embargo la proporción de precios no publicados es
mayor a medida que aumenta el precio de los inmuebles, es decir,
que en las áreas en las cuales los precios de los terrenos son más
altos, la proporción publicada es menor. Asimismo, se registró un
incremento de la ausencia de precios en los anuncios a partir de la
política de restricción cambiaria de 201126 y debido a la doble
cotización del dólar (oficial y paralelo). Por estos motivos, para
no subrepresentar el segmento de oferta de terrenos de mayor
precio, se realizaron algunas consultas directas a los agentes in-
mobiliarios.
Una primera tarea de la normalización de los datos fue la uni-
ficación monetaria dado que algunos oferentes publican los pre-
cios en pesos y otros en dólares. En aquellos años donde la rela-
ción peso-dólar no muestra divergencias esto no supuso un pro-
blema, sin embargo a partir de la devaluación de 2002 y con las
medidas de restricción cambiaria de 2011, la decisión de qué dó-
lar tomar (para dolarizar el conjunto de los precios o para conver-
tir todos los precios a pesos) fue una cuestión problemática. Se
optó por dolarizar los precios dado que el 65% de la oferta se
publica en dólares y sólo el 35% se publica en pesos. Asimismo,
se optó por tomar la cotización del dólar “paralelo” y no el dólar
oficial por dos razones: primero, porque dolarizar precios en pe-
26 Comunicación 5239 del BCRA.
103
sos al dólar oficial hubiese significado sobrevalorar las propieda-

des en dólares27; segundo, porque en las transacciones reales de
inmuebles tasados en dólares (que se aceptaban cobrar en pesos)
predominaba un tipo de cambio basados en el dólar paralelo y no
el oficial.28
Una vez relevada y sistematizada la oferta de terrenos, se apli-
caron controles de calidad para salvar errores de ubicación o
georreferenciación de la oferta, problemas de tipo de cambio,
controles de duplicación de datos, entre otros. Además, se realizó
un análisis de dispersiones espaciales para excluir registros con
efectos de micro-localización o con destinos no vinculados al uso
residencial (corredores comerciales, etc.).
3. Resultados serie de precios del suelo urbano 1995-2015
Un primer ejercicio fue la normalización de los datos para la ela-

boración de una serie de precios de u$s/m2 en los cuales se trabajó
con terrenos de hasta 2.000 m2, es decir, se fijó un tope al rango
de superficie de terrenos urbanos y se priorizó trabajar con parce-
las subdivididas excluyendo la oferta de la tierra bruta que se
encuentra sin urbanizar o que dentro del área urbana puede tener
otros destinos (logística, industria, u otra).29
Además, se analizaron las dispersiones estadísticas de las
muestras de cada uno de los años y se excluyeron los valores ex-
tremos (cuando los valores se vuelven marcadamente disconti-
nuos, como se observa en el Gráfico N° 1), dado que los precios
del suelo a nivel de los aglomerados urbanos adquieren, frecuen-
temente, una distribución asimétrica positiva, es decir, muy pocos
27 Predominan ofertas de propiedades en pesos en la medida que se desciende en

los segmentos por rango de precios y que los terrenos ofertados en pesos aumen-
tan el cociente (precio en dólares) si disminuye el divisor (cotización del dólar
oficial).
28 Ello surge de distintas consultas realizadas a los agentes del sector.
29 Para definir este parámetro se analizaron las superficies de parcelamiento
mínimo y máximos según zona y tipo de uso en normativa urbana local para las
subdivisiones residenciales y con otros destinos.
104
registros de oferta poseen precios muy altos y traccionan la media

hacia arriba (normalmente, se trata de registros ubicados en las
áreas centrales con alto potencial constructivo). Por ello, la dis-
persión de estas observaciones y su influencia en la media puede
generar distorsiones, especialmente, en un caso como el nuestro,
donde la muestra de cada corte anual no es totalmente representa-
tiva. En el Gráfico N° 1, a modo de ejemplo, se pone de manifies-
to la exclusión de valores extremos (corte a las colas de disper-
sión), ya que sobre un total de 950 observaciones válidas sólo 9
(con precios mayores a 1.060 u$s/m2) traccionaba en casi un 10%
el promedio del precio.
Gráfico N° 1: Ejemplo de exclusión de valores extremos en gráfico de

dispersión
Fuente: Elaboración propia en base a procesamiento de relevamientos propios y

estudios precedentes.
105
El resultado de dicho análisis para los 16 cortes temporales puede

observarse en el Gráfico N° 2, donde se presenta la evolución de
los precios medios sin valores extremos para el período 1995-
2015. Se observa que el precio promedio de los terrenos tuvo una
tendencia general al alza, coherente con los principales
acontecimientos macroeconómicos de las últimas dos décadas:
aumento de la demanda agregada asociada al crecimiento de PBI
y de la población, brusca depreciación de los activos producto de
la crisis del 2001 y la salida del régimen de convertibilidad
cambiaria en 2002, recuperación de los precios del suelo a partir
de 2003-2010, aceleración de la valorización entre 2010-2013 y
amesetamientos de los precios entre 2012-2015. Luego de la
recesión de 1998, la tendencia ascendente de los precios del suelo
urbano en 2001 podría resultar llamativa, sin embargo es
importante apuntar que en el año 2000 se modificó la normativa
de usos del suelo del partido de La Plata. Del mismo modo cabe
señalar que la modificación de la normativa en el año 2010, en
conjunto con la restricción cambiaria y el anuncio de Pro.Cre.Ar.,
probablemente condicionaron el ciclo de alza 2010-2013. Dado
que el análisis de las tendencias excede este trabajo, interesa
señalar que trabajar con una media sin valores extremos es una
primera aproximación para eludir el peso que en el sesgo de la
muestra tienen los mismos. A modo de ejemplo, al graficar los
cuartiles 1-3, se observa que los precios medios sin valores
extremos se desmarcan de las dispersiones de los subuniversos de
registros de cada corte.
106
Gráfico N° 2: Precio medio en U$S/m2 (sin valores extremos) del suelo

terrenos < 2.000 m2, Gran La Plata, 1995-2015
Fuente: Elaboración propia en base a procesamiento de relevamientos propios y

estudios precedentes.
De modo complementario, se realizó un segundo ejercicio que

consistió en homologar los cortes temporales en base a tres
criterios complementarios: 1) distribución espacial, 2) dispersión
por alto potencial constructivo y 3) escalonamiento de la muestra.
Es decir, además de trabajar con terrenos menores a los 2.000 m2,
excluir registros con efectos marcados de micro-localización y de
cortar las colas de dispersión (Gráficos N°1 y N° 2), se seleccionó
un subuniverso de terrenos para elaborar la serie sólo con: i)
terrenos que se encuentran ubicados dentro del área urbana o
complementaria; ii) que no estuvieran localizados en el casco
urbano de La Plata, donde el efecto de los indicadores
constructivos y las dispersiones que ello induce son más notables;
iii) se procedió a un escalonamiento del subuniverso para cada
corte anual, en base a la definición de una muestra aleatoria con
162 observaciones (Gráfico N° 3). Dicha cantidad, surge de la
107
aplicación de los criterios i y ii al año con menor cantidad de

observaciones.
Los resultados de esta segunda serie (Gráfico N° 3) muestran
una magnitud de precios medio menor, debido especialmente a la
exclusión del área con mayor potencial constructivo de la ciudad.
Y, al mismo tiempo, refuerzan que no se observa con uno u otro
método de confección de la serie variaciones significativas en las
tendencias de los precios. En otras palabras, al intensificarse los
recaudos y trabajar con un subuniverso de registros que fuera más
comprable, no se observan cambios drásticos en la tendencia a
nivel de aglomerado del Gran La Plata en el período 1995-2015.
En ambas series se pone de manifiesto que en 2010 se superaron
los valores medios de referencia de 2001, con una valorización
que alcanza 195% si se considera la serie con 162 observaciones
para el período 2003-2010 o del 213% en el caso de la serie
general. Si se considera la tendencia de valorización hasta 2012,
momento de amesetamiento, la valorización general del precio del
suelo urbano alcanza un 372% y 464% respectivamente,
rondando el precio del metro cuadrado los 110 U$S o los 160
U$S en el período 2012-2015, según se considere la serie con 162
observaciones aleatorias o la serie general.
Siguiendo a Borrero (s/f), la valorización debe entenderse
como el crecimiento por encima de la inflación, es decir, lo
importante de comparar son los valores constantes en los que ya
se ha descontado la inflación.
Los resultados presentados anteriormente muestran avances
preliminares en la normalización de los datos de precios del suelo
para trabajar en la confección de series estadísticas sintéticas a
nivel del aglomerado urbano del Gran La Plata. En el trabajo se
recopilaron, sistematizaron y analizaron bases de datos que no
fueron confeccionadas con los mismos criterios ni las mismas
fuentes de información, pero ello no inhibió avanzar en ejercicios
comparativos de las observaciones (aun cuando ensayos de
homologación fueron parciales y no contemplaron en su totalidad
los lineamientos de la literatura especializada).
108
Gráfico N° 3: Precio medio en U$S/m2 (sin valores extremos) del suelo

terrenos < 2.000 m2, Gran La Plata, 1995-201530
Fuente: Elaboración del equipo de La Plata en base a procesamiento de releva-

mientos propios y estudios precedentes.
Las reflexiones metodológicas y documentación de

procedimientos técnicos utilizados, no impiden promover otras
estrategias como la elaboración de estadísticas de precios del
suelo en base al análisis de estructura de oferta o trabajos con
muestras representativas en base a zonas homogéneas en términos
socioeconómico, redes de infraestructura e indicadores
urbanísticos, etc. De allí que -además de la distribución
estadística de los precios para los cortes temporales analizados
entre 1995-2015- a futuro se sostiene que es necesario avanzar en
indicadores de precios que contemplen de manera más exhaustiva
la relación entre la características de las observaciones de precios
y su relación con la transformación de la estructura urbana.
30 En base a 162 registros aleatorios por año.
109
Empero, no debe olvidarse que
“La actuación de esas (dos) tendencias en la

elevación de los precios de la tierra refleja rela-
ciones sociales diversas en la producción y
apropiación del espacio, que tanto dependen de
las condiciones de utilización del inmueble co-
mo de las condiciones de su producción. Esas
relaciones sociales diferenciadas hacen que se
confronten dentro de la actividad de construc-
ción formas diversas de producción inmobilia-
ria.
Son confrontaciones de tensiones en las cuales
el precio de la tierra (un resultado) se convierte
en un presupuesto. Ese precio, que es nada más
que un resultado, siempre aparece presupuesto
como si no tuviese límites, inclusive creando la
apariencia de que son esos precios presupuestos
(de la tierra) que determinan los precios finales
del edificio en el mercado inmobiliario. Un aná-
lisis de los precios de mercado permanece ape-
nas en la superficie de las relaciones sociales si
no se consideran los mecanismos profundos de
la economía de mercado que regula la forma-
ción de esos precios” (Pereira, 1988:122, trad.
nuestra).
Otro ejercicio de tipo diacrónico puede consultarse en Núñez

(2013), para el caso de la ciudad de Mar del Plata, caso en el que
espacializamos los promedios de $/m2 de lotes para uso residen-
cial, hacia fines del año 2012, y observamos que aparecen “picos”
o “cumbres” de precios (Borrero, s/f:22) superiores a los que po-
dríamos considerar el máximo promedio del área central, que
otrora habría operado como foco de valorización. Estos “picos”
emergen dentro de lo que Abramo (2006) denomina asimetría u
110
opacidad informacional, también aquí para emprendimientos

inmobiliarios de elite31.
Sin embargo, entre los años 2006 y 2012, el área central de la
ciudad, que históricamente actuara como foco de irradiación de
valorización, tuvo una tasa anual de valorización del suelo de
0,12, contra un promedio de 0,23 para la ciudad en conjunto, 0,28
en el área donde se localizó la nueva Estación Ferroautomotora y
0,45 en la zona oeste-sudoeste, de barrios populares, peores con-
diciones de habitabilidad y donde se localizan, desde el año 2005,
los conjuntos de viviendas sociales (Plan Federal, Plan Dignidad,
por cooperativas). En efecto, observamos en el Cuadro N° 1 los
incrementos porcentuales por zonas de la ciudad, donde la perife-
ria se nos aparece como la que menos ha incrementado los pre-
cios del suelo, pero si tomamos como referencia el año 2006 co-
mo base, más que triplicó el promedio de la ciudad en su conjun-
to. Este es otro claro ejemplo de la necesidad de no realizar pro-
cesamientos parciales y apresurados de los precios del suelo, in-
dagando en la valorización (deflación), intensidad y ritmo de cre-
cimiento.
Cuadro N° 1: Precios del suelo y su incremento porcentual, por zonas,

2006-2012, y Precios del suelo 2012, con base año 2006, Mar del Plata
Zona 2006 2012 IP (%) 2006 2012
Promedio 97,1 253,9 161,5 100 261

Centro 324,8 1200 269,5 100 369
Zona 1 210,95 1142,0 441,4 100 541
Zona 2 379,4 599,8 58,1 100 158
Zona 3 133,3 1000 650,2 100 750
Zona 4 73,9 208,5 182,1 100 282
Oeste-sudoeste 10,2 90,4 117,9 100 886
Fuente: Núñez (2013:66)
31 La metodología para la especialización de los precios comerciales del 2006 al
2012 es, en general, la seguida en nuestra primera aproximación al tema. Sin

embargo, para el año 2012, pudimos contar con informantes claves y calificados
sobre las ofertas de terrenos en círculos cerrados de inversores, es decir, ingre-
sar a la opacidad informacional del mercado.
111
Como dijimos, el precio del suelo es político, no económico; es

una construcción social que emerge como parte del proceso de
lucha por la apropiación de parte de la plusvalía social. En tal
sentido, todo ejercicio que lo reproduzca como punto de partida y
de llegada de la desigualdad social, ronda la fetichización del
orden social y las relaciones sociales que lo sostienen.
Siguiendo a Núñez (2013:67), en este horizonte de incerti-
dumbre radical y de irreversibilidad temporal (Abramo, 2006)
resulta imperioso avanzar en el conocimiento para no reproducir
políticas que profundicen la desigualdad social y urbana, toda vez
que una característica de las ciudades latinoamericanas es la
aprobación de normas por vía de la excepción, o su incumpli-
miento llano, al menos en Argentina. Es decir, cómo y dónde
capturar plusvalías pero también dónde y cómo distribuir, y cómo
ejercer el derecho social de justicia redistributiva en tal participa-
ción, sin que ello impacte, por ejemplo, en un incremento de los
precios del suelo en zonas aptas y accesibles para los sectores
populares, y cese su expulsión a zonas inaptas para habitar que,
paradójicamente, alimentan el círculo vicioso de los incrementos
relativos del precio del suelo, lo que nos introduce en el próximo
capítulo.
Abramo, Pedro: Ciudad caleidoscópica. Una visión heterodoxa de la

economía urbana. Netbiblo: España, 2006
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esbozo para la conceptualización del problema". Revista Inter-
americana de Planificación. SIAP. México. 1981
Fuentes de información para el relevamiento
Electrónicas
Clasificados La Voz; Clasificados Cadena 3; Reporte inmobiliario; Cór-

doba vende; Mercado Libre; Alamaula (Córdoba); Diario Uno y Diario
El litoral (Santa Fe); Zonaprop; Argenprop; Mardelplata365.com; Re-
porte inmobiliario; Alamaula (Mar del Plata)
En papel
La voz del interior (Córdoba); El corredor inmobiliario; Cámara de

empresas y corredoredor inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, y
Centro Inmobiliario Computado (Santa Fe); Diario La Capital; Periódico
De Todo, Marprop; La Plaza Inmobiliaria; Mercado Inmobiliario (Mar
del Plata)
Inmobiliarias
Liprandi Bienes raíces; Dina Bravo Inversiones; Quintana Inmobiliaria;

Tea Funes servicios inmobiliarios; Visión compartida; Passadore y aso-
ciados; Gloria Bottiglieri y asociados; Eduardo Malbrán; Cuatro raíces
SA; Rojo inmobiliaria; Muñoz negocios inmobiliarios; Edisur; Maciel
Bienes Raíces; Juárez Beltrán; Ignacio Massimino corredor inmobilia-
rio; Qubo propiedades; Calsina hnos; Petrini bienes raíces; Lamarca
inmobiliaria; Martín y Cía; Cafferati inmobiliaria; Fo negocios inmobi-
liarios; Benjamín López negocios inmobiliarios; Martínez Casas inmobi-
liaria; Inmobiliaria Díaz (Córdoba): AB acuario; Adm Aldaba SA; Ali-
candro servicios inmobiliarios; Alvear inmobiliaria, Atilio Salas, Base
inmobiliaria, Benuzzi, Bonfanti, Bosco, Bottai, Cabrera, Carreras, Casa-
blanca, Casanova, Casatierra inmobiliaria, Chard&Taverna, Chemes,
Cobos, Cometto, Copri SA, Costa propiedades, Elbio Costa negocios
inmobiliarios, Ervic, Fides, Gentina, Isabel Ferreira, Lenarduzzi, Lilian
Chesa, Porta inmobiliaria, Raícez, Remax, Río inmobiliaria, Royo, Sa-
114
mar, Santo Tomé propiedades, Sauce, Terra, Ureta Cortés y Villa (Santa
Fe); Loyola, Groppo; Alonso; Andreatta; Deltamar; Giromini; Lagrasta;
Robles; Lorini Abraham; Daniel Castro propiedades; Acámpora y aso-
ciados; Damboriana inmobiliaria; Houses Developer; Selecto; Alberto
Rossi; Pologna; D&A estudio; Girard; Bussines Manager; Velati; Rey
inmobiliaria; Salvatto inmobiliaria; Monteagudo propiedades; Vivas y
Cía; Ferreccio propiedades; Aguilera; Oreste Gonnet; Gómez Rincón
propiedades (Mar del Plata)
Informes o boletines de estadísticas sectoriales
Banco de la Republica de Colombia “Índice de precio del suelo en Bo-

gotá”, Documento de trabajo IPSB disponible en:
www.banrep.gov.co/es/IPSB
Gobierno de España “Estadística de precios del suelo”, Subdirección
General de Estadísticas, Ministerio de Fomento, Madrid. 2012.
Disponible en: www.fomento.gob.es
Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile “Mercado de Tierras en el
Área Metropolitana de Santiago" Boletines varios elaborados
por Ministerio de Vivienda y Urbanismo e Instituto de Estudios
Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Extrac-
to disponible en:
www.defendamoslaciudad.cl/index.php/columnas/item/4635-
plusvalias-de-suelo-urbano y en:
www.cafedelasciudades.com.ar/economia_59.htm
Universidad deL Bio-Bio “Mercado de suelo urbano en el Gran Concep-
ción” Boletines varios elaborados por el Departamento de Pla-
nificación y Diseño Urbano, Facultad de Arquitectura, Cons-
trucción y Diseño. Disponible en:
www.ubiobio.cl/msu/b61.pdf
115
EL VACIAMIENTO DE LA NOCIÓN DE GENTRIFICA-
CIÓN Y SUS CONSECUENCIAS PARA LA LUCHA UR-
BANA Y EL DERECHO DE LA CIUDAD1
Prolegómenos
Mucho se ha escrito sobre la noción de gentrificación para descri-

bir diferentes procesos de transformaciones socio-espaciales.
Primero, se han observado las intervenciones urbanas en los cen-
tros de las grandes ciudades, pero luego se observó que en dife-
rentes ciudades ocurrían transformaciones semejantes y después
que ellas se pueden manifestar en diferentes espacios e inclusive
en áreas rurales. Hoy, cada vez más se revela un proceso que
puede ser entendido de una manera muy amplia y el uso de la
palabra gentrificación se ha mantenido para designar esas mani-
festaciones muy diferenciadas. La argumentación desarrollada en
este artículo es que el uso extensivo de la palabra debilita su sen-
tido crítico inicial de “gentrification” y no adquiere un poder
explicativo capaz de elucidar la lucha urbana y la defensa del
derecho a la ciudad.
Así, este artículo parte de la discusión del uso crítico de la pa-
labra, busca identificar su origen crítico y comprender la difusión
del uso de esa noción buscando establecer lo que sería esencial
cuando se observa el proceso típico de transformación socio-
espacial denominado como gentrificación.
No se olvida que el término gentrificación quizás podría ser
utilizado para designar los procesos de desplazamientos de pobla-
ción, tales como los descritos por Engels (1873), que los comenta
como resultado de condiciones asociadas a las actividades de “la
industria de construcción [que] encuentra en la edificación de
1 Texto presentado en el Congreso Internacional Contested Cities, Eje 3. Ma-
drid, 2016.
117
casas de alquiler elevado un campo de especulación infinitamente

más favorable, y solamente por excepción construye casa para
obreros”. Pero reconoce que actualmente ese proceso se tornó
más significativo para la economía urbana-inmobiliaria por la
orientación neoliberal de la política local, que asocia gestión ur-
bana empresarial con el proceso global de las finanzas al nivel
mundial (Hidalgo y Janoschka, 2014).
Así, el artículo se propone subrayar el entendimiento del modo
en que quedan históricamente conciliadas en el valor de cambio
de la tierra, la renta capitalizada generada por el alquiler capitali-
zado sobre elementos antiguos y la generada por la producción
inmobiliaria nueva (Harvey, 1990, p. 239). Y, a modo de orientar
la lucha por su apropiación y del espacio urbano, señala la fun-
damentación de los conflictos en la reproducción del capital por la
producción del espacio y los intensos desplazamientos de la po-
blación en las aglomeraciones contemporáneas. Se intentará dis-
tinguir lo típico de lo específico en lo urbano, de la producción
del espacio urbano. Considera que la gentrificación es típica de
las áreas más valorizadas y centrales de las ciudades de los países
centrales tal como la llamada autoconstrucción es típica de áreas
más depreciadas de las periferias de las ciudades de los países
periféricos.
1. Metamorfosis: palabras, nociones y políticas
La palabra “gentrification” fue utilizada por Ruth Glass (1964)

para referirse a la distribución espacial y la estructura social de la
población en la introducción del libro London: aspects of change.
Tenía un fuerte sentido de clase por tipificar a la gentry como
fuerza ideología y política para la exclusión social. Hoy, esa de-
nominación designa positivamente una transformación de áreas
urbanas, por conservación, remodelación, revitalización, restaura-
ción o renovación como una política urbana global (Van Criekin-
gen, 2008) en que el conflicto social y la contradicción están au-
sentes (Sánchez, 2008).
118
EL VACIAMIENTO DE LA NOCIÓN DE GENTRIFICACIÓN… / PAULO CESAR XAVIER PEREIRA
La política pública se ha metamorfoseado. Desde las políticas

urbanas neoliberales se ha consolidado la reducción de la vivien-
da a un bien de cambio y del espacio urbano a un instrumento de
capitalización en función de la reproducción del capital. La con-
secuencia más alarmante de esas políticas es la manifiesta injusti-
cia, desigualdades y fragmentación urbana. En la actualidad, las
manifestaciones de esa cuestión socio-espacial (criminalización
de los pobres, desplazamiento, gente sin techo, etcétera) se han
diversificado y la responsabilidad del Estado por la urbanización
ha disminuido. Trátase de una tendencia general de la urbaniza-
ción donde predominan las políticas neoliberales, y el Estado se
limita a regular el déficit por la oferta de crédito inmobiliario
fomentando el endeudamiento financiero y el incesante aumento
de los precios de los productos arquitectónicos y de la tierra urba-
na.
Esa ciudad financierizada implica nuevas y más profundas de-
sigualdades que necesitan de una reflexión global sobre las trans-
formaciones urbanas recientes que amplíe la comprensión crítica
de esa nueva producción del espacio donde se mezclan procesos
de explotación del trabajo, expoliación (desposesión) y domina-
ción como producción de la urbanización. Esa producción global
de la ciudad contemporánea ha metamorfoseado la antigua cues-
tión de la vivienda en una cuestión inmobiliaria y del ambiente
construido, que eleva los precios del alquiler y por consecuencia
expulsa las familias que no pueden reglar los espacios donde ha-
bitan.
La positividad de la gentrificación asume formas como abur-
guesamiento, elitización, gourmetización, erotización y diferentes
materialidades (residencial, comercial, turística, cultural etc.) pero
es siempre igual: imposición de paisajes y estilos de vida caros
con expulsión de la gente de menor poder adquisitivo. Por eso, el
término inglés gentrification se consagró como un concepto ideo-
lógico y de combate político que describe las escenas de la trage-
dia urbana y denuncia la segregación, el desplazamiento y la ex-
pulsión. Indica que ciertos espacios están siendo instrumentaliza-
119
dos por el interés capitalista y por la capitalización de la renta de

los propietarios. No obstante, es un concepto condenado al va-
ciamiento, si no se considera la noción del rent gap.
El rent gap, propuesto por Smith (1987), permite penetrar en
el amago de las desigualdades, nuevas y viejas, de las ciudades
contemporáneas y en lo esencial de las formas actuales de la pro-
ducción del espacio. A partir de la discusión de esa noción se
objetiva delinear los límites de la noción de gentrificación y
avanzar sus potencialidades críticas en la teoría y en la práctica
política de las luchas sociales. Para eso se plantea desarrollar la
siguiente hipótesis: la noción de “rent gap” ha sido obnubilada
por la visibilidad material del mejoramiento urbano y los efectos
descriptivos de la positividad de la gentrificación.
Se trata de exponer la argumentación de que ambos conceptos
–gentrification y rent gap– perdieron fuerza explicativa para des-
cribir el desplazamiento de los pobres de las áreas centrales de la
ciudad y han sido reducidos a las interpretaciones neoliberales del
planeamiento empresarial de la urbanización. La palabra gentrifi-
cación ganó atributos de positividad al describir los mejoramien-
tos urbanos como resultado de intervención público-privada capaz
de elegir los mejores usos y distinguir esas áreas en la ciudad, por
eso esa noción pierde fuerza de contestación y su carácter de de-
nuncia se vacía al prevalecer como resultado los efectos prácticos
y materiales de la reurbanización. En ese cambio de visión analí-
tica el urbanismo empresarial pasa a presentar como legitima la
apropiación del rent gap en una estrategia inmobiliaria de valori-
zación-depreciación-revalorización que diferencia los espacios de
la ciudad e involucra agentes públicos y privados en una arquitec-
tura de potenciación de la renta de la tierra y maximización del
lucro empresarial en la comercialización de las propiedades reno-
vadas.
En esas manifestaciones, la gentrificación, aunque no sea un
proceso nuevo, ha sido reforzada como fenómeno típico presen-
tando nuevas modalidades y diferentes combinaciones entre agen-
tes públicos y privados. Todavía creo que no se configura como
120
algo esencial y la novedad de esas manifestaciones es su tipici-

dad. Además lo más importante, es algo que ha permanecido ol-
vidado por incomprensión de los procesos de reproducción del
capital en la industria de la construcción y sus especificidades
como producción del espacio urbano.
La palabra especulación tiene que ver con ese apagamiento y
oscurecimiento de algo específico que convendría ser mejor cono-
cido. Es lo que se puede pensar sobre la justificativa del empresa-
rio “dedicarse necesariamente a las construcciones especulativas”,
conforme citado por Marx en el capítulo 46 de El Capital:
“En las declaraciones de un especulador londi-

nense en edificaciones, Edward Capps, ante la
comisión bancaria de 1857. Dice bajo el nº.
5435: ‘Creo que un hombre que quiera progre-
sar en el mundo, difícilmente pueda esperar ha-
cerlo ateniéndose a un comercio formal (fair
trade)…además, deberá dedicarse necesaria-
mente a las construcciones especulativas, y ello
en gran escala […]; pues el empresario obtiene
muy poca ganancia de los propios edificios, ya
que obtiene sus ganancias principales de las
rentas de la tierra acrecentadas.’” (Marx, 2000,
p. 985)
Para Harvey (1990) esas declaraciones sobre el elemento especu-

lativo en la construcción de la ciudad tienen mucho más impor-
tancia de lo que Marx aparentemente creyó. Resáltase que la pre-
visión de cambios especulativos “afectan igualmente los precios
de la tierra y de la propiedad. […] La importancia de esto tiene
ahora que establecerse, aunque Marx en general excluye la espe-
culación de su esfera de acción.” (Harvey, 1990, p. 370)
Así, pienso que deberíamos considerar que “los dueños de tie-
rras pueden dar nuevas configuraciones a la producción sobre la
tierra, e incluso forzar la producción de plusvalía en un escala y
con una intensidad que quizá no ocurrirían en otra forma” (ídem).
Y que ellos pueden elevar las rentas estableciendo políticas de
121
coacción o de cooperación con los empresarios de la construcción

en la creación de rentas más altas. Eso porque en la estrategia
inmobiliaria de buscar el mejor uso de la tierra “las rentas incre-
mentadas pesan mucho más que la ganancia que se puede obtener
de la inversión directa” (op. Cit, p. 371)
En el análisis de esa posible política de coalición de clases en-
tre capitalistas y dueños de la tierra jugaría papel central el estu-
dio avanzado de la renta de la tierra en la producción del espacio
específicamente urbano. Smith (1996) ha relacionado la noción de
gentrificación con esa problemática de la renta de la tierra, porque
para ello esa noción además de revelar el conflicto político con
las clases populares incorpora una explicación económica de la
apropiación del rent gap por los agentes dominantes que detienen
el control de la formación de las ganancias y de las rentas acre-
centadas por el negocio inmobiliario.
En esas luchas específicamente urbanas el “sujeto fundamen-
tal” sería la alianza de fracciones de la clase capitalista con intere-
ses inmobiliarios en los precios del suelo y de la propiedad
(Gottdiener, 1993; Díaz Parra, 2014). Vale señalar que ese último
autor y otros afirman que el “complejo inmobiliario-financiero y
de la construcción” se ha convertido en un pilar de la economía
urbana.
2. Pragmatismo neoliberal y la difusión del concepto
En Londres, cerca de 100 años después, como mejoramiento del

ambiente construido y progreso de la ciudad, el pragmatismo de
las construcciones especulativa ahora asociado a la intervención
urbana neoliberal provoca el desplazamiento de grupos sociales
en el espacio urbano por el impacto de los negocios inmobiliarios,
financieros y de la industria de la construcción. Ese movimiento
de familias ha sido denunciado, como vimos, por Ruth Glass
(1964) como “gentrification” y más tarde identificado con una
actividad de apropiación de la diferencia de precios efectivos y
potenciales de mercancías futuras en el mercado de tierras y pro-
122
piedades urbanas. Así, todo mejoramiento y progreso del am-

biente urbano se quedó asociado a una elevación incesante de los
precios en la propiedad inmobiliaria.
Debido a esa tendencia pragmática de los negocios y de la po-
sitividad de los mejoramientos prácticamente se descarta el estu-
dio de las causas y de las consecuencias de las intervenciones
urbanas. Esa asociación entre pragmatismo empresarial y positi-
vidad del urbanismo tratando de eliminar el conflicto en la gentri-
ficación dio lugar a una disputa ideológica de la noción y su pos-
terior vaciamiento teórico-crítico. La noción tiende a cambiar de
sentido y ser apropiada por los agentes favorables a la gentrifica-
ción significando la valoración de áreas de la ciudad por el mejo-
ramiento de sus condiciones urbanas. Así, el concepto de gentrifi-
cación se tornó en la planificación urbana un concepto en disputa
por los agentes favorables a la positividad de la urbanización te-
niendo por contra los que no aceptan al desplazamiento de la po-
blación provocado por el mejoramiento. Trátase de una disputa
política entre los agentes urbanos, inmobiliarios y la población;
de un lado, los que son favorables al derecho a la ciudad y que
utilizan la noción de gentrificación como una denuncia contra el
desplazamiento. Ellos enfrentan aquellos agentes urbanizadores
que niegan el valor de uso del espacio y que favorecen a la apro-
piación del valor de cambio como más significativo que el uso2.
Para profundizar ese cuadro esquemático implica discutir el
concepto de alquiler, rent gap y su vinculación con la teoría de la
renta. Eso permitirá avanzar en la teoría de la renta (y del precio)
de la tierra y ampliar la comprensión de los procesos de produc-
ción del espacio urbano. Así, se indican esas nociones (de alqui-
ler y rent gap) y se busca convertirlas en una herramienta teórica
eficaz para la comprensión de la fragmentación urbana y de las
desigualdades socio-espaciales. Quizás ellas son estratégicas para
2 Capel (2013) hace distinción entre actores y agentes en la construcción de la

ciudad que tiene implicaciones importantes en la investigación del juego urbano
e inmobiliario.
123
la movilización social y la participación ciudadana en la lucha por

la ciudad.
En fin, con esa exposición teórica, mismo que sucinta, se per-
mitirá indicar un entendimiento de cómo se combinan el movi-
miento del capital en la industria de la construcción, la circulación
de la renta capitalizada y la función del capital ficticio en la pro-
ducción mercantil del espacio de la ciudad.
“Al decir que hay producción de mercancías

para el ambiente construido, implica que se
pueden formar mercados para la producción y
venta de elementos individuales que consecuen-
temente tienen un valor de uso, un valor de
cambio y un valor. [...] Hay dos clases de valor
de cambio que existen entonces una al lado de
la otra: la renta capitalizada sobre elementos
antiguos y el precio de producción de los nue-
vos. Se llega de forma muy diferente a los dos
precios, pero quedan reconciliados dentro de
una sola estructura de precios por el sistema del
mercado. ” (Harvey, 1990, p. 239).
Esos dos valores de cambio “la renta capitalizada sobre elementos

antiguos y el precio de producción de los nuevos” establecen los
parámetros que fundamentan el precio final. Entendiese que la
diferencia de los precios que establecen la formación del rent gap
e se “quedan reconciliados” por los mecanismos del mercado
inmobiliario y sus diferentes configuraciones en mercado de solo
y edilicio para compra/venta o alquiler. Históricamente, desde el
primer momento de formación de mercados de tierra y de propie-
dades, esa reconciliación envuelve la acción del Estado y la lucha
política por acceso al espacio y al valor e implica en “crisis y
reconciliación” por la determinación del precio y del valor. En
esa determinación, como alerta Marx en el mencionado capítulo
46:
“Es necesario distinguir si la renta deriva de un
precio monopólico porque existe un precio mo-
124
nopólico de los productos o del mismo suelo,

independiente de ella, o si los productos se
venden a un precio monopólico porque existe
una renta. Cuando hablamos de precio monopó-
lico nos referimos en general a un precio úni-
camente determinado por la apetencia de com-
pra y la capacidad de pago de los compradores,
independientemente del precio determinado por
el precio general de producción así como por el
valor de los productos.” (Marx, 2000, p. 986)
Consecuentemente, hay que distinguir dos cosas: 1) cuando la

renta deriva de la formación de un precio monopólico por la ape-
tencia de los compradores o 2) cuando existe un precio monopóli-
co porque existe una renta en la producción. Implica en que la
producción del espacio hay dos clases de formación de valor de
cambio de la tierra y de la propiedad: por la renta capitalizada que
deriva del mercado y por el valor determinado en la producción.
Esto parece bastante irracional, pero “Marx se daba perfecta cuen-
ta de que todo esto tenía implicaciones más amplias. […] La renta
y el interés como formas de distribución tienen que estar plena-
mente integradas dentro de la teoría del modo de producción capi-
talista” (Harvey, 1990, p. 240). La diferencia entre las clases de
valor de las mercancías inmobiliarias podría ser la fundamenta-
ción de una teoría del rent gap?
2.1 Rent gap, precio monopólico y renta de la tierra
La noción de rent gap propuesto por Neil Smith podría mejorarse

mediante el estudio de la teoría de la renta de la tierra. Este es un
tema controvertido, complejo y necesita de profundización por-
que el propio Marx a pesar de haber establecido la base de la crí-
tica de la economía política de su tiempo, hizo varias anotaciones
y enfrentó a un nuevo problema, que formulará sin presentar una
respuesta (Lefebvre, 1999ª: 169).
125
La propiedad de la tierra es a la vez un monopolio de un bien

de la naturaleza (y también del espacio que lo contiene); no fue
producido y por eso no es un valor. Sin embargo, esa propiedad
(o sus partes) cuando se expresa como las mercancías se inter-
cambian valor de cambio porque tienen un precio. Este precio de
mercado no se corresponde con la noción de valor, (no es valor-
trabajo) expresión abstracta de trabajo: la cantidad de trabajo
socialmente necesario para su producción. Sin embargo, Marx
demostró que el precio monopólico, ya contiene una plusganancia
como una porción (de plus-valor) que es superior al precio de
producción de un producto (precio de costo más la ganancia nor-
mal socialmente determinada). Así es un plus-valor extra que se
puede convertir en renta de la tierra y ser capturado como pago
por el propietario del terreno. Esta demostración se desarrolló en
la Sesión Sexta, en el libro 3º, d’El Capital, la capitalización de
la renta que capturó los resultados extraordinarios que determina-
ría el precio de la tierra en el mercado, su valor de cambio. Esta
explicación de la renta y de los precios de la tierra es el último
caso mencionado, cuando la renta se forma a partir del precio de
producción y se muestra consistente con la teoría del valor, como
se ha demostrado para la agricultura, donde la renta de la tierra es
vista como un faux frais.
El primer caso, debe distinguirse como se ha indicado por pre-
sentar otra complejidad. Este es el caso "en la que los productos
se venden a precios de monopolio" y el "precio de monopolio
crea la renta." Este caso muestra una mayor especificidad con la
renta capitalizada de la tierra en la construcción, porque en la
construcción inmobiliaria la propiedad de la tierra se vende junto
con el producto y por ser imbricada en el producto final puede ser
pensada como si se tratara de un capital (ficticio). En esta situa-
ción, es el precio de monopolio en que se vende el producto final
que constituirá la formación de la renta, el empresario debe en-
tender la situación o la producción y buscar la mejor venta que le
permita alcanzar el precio más alto. Y que el precio final debe
encajar el valor de un capital ficticio (la capitalización de la rentas
126
de la tierra en el futuro) ya no es un faux frais (precio de la tierra

pagado por adelantado y que los ingresos genera el precio mono-
pólico).
Sin embargo, en ambos casos, la tierra es la base de una acti-
vidad productiva, pero en uno el precio de la tierra se anticipa a la
producción y en otro la capitalización proyecta un negocio que
habrá de arreglar. Debido a que la renta de la tierra toma forma
capitalizada a reglarse antes de la actividad productiva y también
se requiere para lograr el negocio de bienes raíces como decurren-
te de un alto precio de monopolio. En un caso, la capitalización es
antes, en el otro aparece siendo después; pero, ambas contribuyen
para la elevación del precio.
El ejemplo utilizado por Marx para explicar este aumento es la
formación del precio del vino y de la renta generada por la prefe-
rencia y la capacidad de pago de los que prefieren esta bebida
producida en un viñedo en particular3. El precio de monopolio del
vino genera la renta. Una situación similar se obtiene en la pro-
ducción de bienes raíces en el mercado cuando hay personas o
familias que están dispuestos a pagar un precio más alto por el
alquiler para realizar sus preferencias de vivienda. En esta situa-
ción, la capitalización del alquiler define el valor de cambio y el
alquiler capitalizado comienza a determinar la generación de ren-
ta, es el empresario el sujeto capaz de elegir o producir la situa-
ción que le permite hacer el mejor uso de la tierra o de atingir el
precio más elevado con su producto. El alquiler capitalizado o el
precio de producción que definirá la renta de la tierra, por la dife-
rencia entre una definición y otra se establecerá un rent gap.
Búscase el mejor uso del espacio que definirá el precio y le
proporcionará la ganancia más alta. Sin embargo los casos para
3
“Un viñedo que produce vino de calidad excepcional, un vino que sólo pueda
producirse en cantidades relativamente exiguas, tiene un precio monopólico. A
causa de este precio monopólico, cuyo excedente por encima del valor del pro-
ducto esta exclusivamiente determinado por la riqueza y la afición de los bebe-
dores distinguidos, el vitivinicultor realizaría una importante plusganancia”
(Marx, 2000, p. 986).
127
definición son diferentes y presentan diferentes maneras de esta-

blecer el trabajo abstracto como valor de cambio de acuerdo a la
ley del valor: por uno, el valor de cambio se establece desde la
fabricación; pero en el otro caso, el valor de cambio se determina
a partir del mercado por la mayor elevación del precio de mono-
polio del producto. “Se llega en forma muy diferente a los dos
precios, pero quedan reconciliados dentro de una sola estructura
de precios por el sistema del mercado.” (Harvey, 1990, p. 239)
Por lo tanto, tan importante cuanto distinguir cómo se presenta
la determinación del valor de cambio por el trabajo abstracto bol-
sa de trabajo es recordar que esta distinción sigue representando
como la renta asociada con los flujos del capital en el proceso de
acumulación de la industria de la construcción. El estudio de este
movimiento del capital permite distinguir cómo un ingreso tiene
lugar como faux frais o como capital ficticio en que la tierra fun-
ciona como si fuera capital. Esta función específicamente capita-
lista de la tierra distingue a la capitalización del alquiler que se
presenta como una construcción social específica de los precios
inmobiliarios, que rompe el paradigma del precio de la tierra co-
mo faux frais, para crear la posibilidad de pensar la renta y la
propiedad del suelo urbano como forma de maximizar la valori-
zación del capital en la construcción inmobiliaria.
Importante tener en cuenta que la prevalencia de precios mo-
nopólicos en el mercado de tierra y de propiedades prioriza las
razones políticas en la construcción de la ciudad y reduce la ra-
cionalidad industrial por no aumentar la productividad a fin de
economizar trabajo (Pereira, 1984). Entonces, la investigación en
general debe comprehender cómo se mezclan las formas de pro-
ducción del espacio construido precisamente para conocer como
sucede la formación de los más altos niveles de ganancia y de
renta en esta tradicional actividad (Jaramillo, 1982).
128
3. ¿Entre abandonar la gentrificación y profundizar el rent

gap?
En este momento, quizás la manera de salir de este dilema es

utilizar la noción de gentrificación para denunciar el desalojo de
la población pobre o de bajos ingresos y desenmascarar la positi-
vidad de mejoramientos urbanos. Todavía es necesario más que
un desenmascaramiento.
Ese dilema pone de relieve la necesidad de ir más allá de la
denuncia en el caso de la producción de la ciudad y profundizar
en la crítica de la contradicción entre valor de uso y valor de
cambio en la industria de la construcción. El precio de venta de la
propiedad (y la renta capitalizada) cuando se tiene el acceso com-
petitivo en el mercado inmobiliario puede ser determinado ya sea
desde el precio de producción de una nueva propiedad, como
también mediante la capitalización de nuevos alquileres que se
pueden obtener en el mercado. Se imponen los precios más eleva-
dos por la tendencia de los negocios inmobiliarios que es lo más
alto o “the best use”.
La teoría de la renta y el precio del suelo dependen del análisis
científico de la producción capitalista de mercancías y fue ex-
puesta por Marx en la Sección Sexta del libro 3 intitulada Trans-
formación de la plusganancia en renta de la tierra. La renta no
existe, por lo tanto, independiente de la teoría del valor. Sin em-
bargo, no es la tierra, pero el derecho a la propiedad que determi-
na la renta de la tierra. Incluso sus influencias ("naturales" o "ubi-
cación") dependen de las condiciones de producción de un pro-
ducto en particular. Por lo tanto, la renta de la tierra se explica
como el resultado del monopolio de la propiedad de la tierra en el
proceso social de la producción capitalista y depende del desarro-
llo de las condiciones históricas de esta sociedad. Tanto es así que
lo que parecía ser el pasado, la propiedad privada de la tierra re-
constituida por el capital, parece como categoría moderna y ame-
naza a toda la sociedad (Lefebvre, 1999a, p. 161).
129
A lo largo de esa sesión Marx presenta una crítica de la eco-

nomía política en el tema de uso de la tierra para la producción
agrícola. Es solamente en el capítulo 46, que presenta una discu-
sión sobre la renta de la tierra para la construcción y va más allá
de la renta de la tierra para la agricultura. En este capítulo, busca
ampliar la discusión de la renta en las actividades agrícolas indi-
cando la necesidad de más estudios sobre el uso de la tierra para
la comprensión de la renta de la tierra para la construcción, y
también para la minería. Así designa el capítulo con el título
“Renta de solares. Renta minera. Precio de la tierra.” Y luego
alega que:
“En todas partes donde las fuerzas naturales

sean monopolizables y le aseguren al industrial
que las emplea una plusganancia… La persona
cuyo título sobre una parte del globo terráqueo
la caracteriza como propietario de esos objetos
naturales le intercepta esa plusganancia, en la
forma de renta, al capital actuante”. (Marx,
2000, p. 983)
Califica la propiedad de la tierra y su especificidad en la urbani-

zación capitalista recordando que:
“Aquí entran en consideración dos elementos:

por un lado, la explotación de la tierra a los fi-
nes de la reproducción o extracción, y por el
otro el espacio que se requiere como elemento
de cualquier producción y de toda acción hu-
mana. […] La demanda de terreno para edifi-
car eleva el valor del suelo como espacio y
fundamento” (Marx, 2000, p. 984)
Se deja en claro, pues, que la propiedad de la tierra se refiere a un

doble monopolio: el monopolio de los elementos naturales (tierra-
materia) y el monopolio de la tierra en el espacio (tierra-espacio).
Así que del duplo sugiere una tríada en la renta de la tierra – por
130
la explotación de la tierra, la extracción y el uso del espacio - que

avanzaría la comprensión de los procesos del capital en la indus-
tria de la construcción y sus potencialidades de generar diferentes
tipos de la renta de la tierra: fundiaria, extractiva e inmobiliaria.
Significativo señalar que las tres tipologías de la renta ocurren en
la reproducción del capital en la industria de la construcción y que
es la transfiguración entre el monopolio de la explotación y el
monopolio territorial que explica la tendencia a elevación ince-
sante de los precios de la tierra (Pereira, 1988, p. 120).
Sin embargo ese tema ha sido oscurecido por las declaraciones
del especulador en edificaciones Edward Capps, citado por Marx.
Así, por la persistencia de una explanación acríticamente formu-
lada se ha mantenido el uso de la palabra especulación como una
explicación y actualmente el ocultamiento renovase por la difu-
sión de la palabra gentrificación. El uso de estas palabras, como
“capa verbal”, ha instituido un campo ciego, que obstaculiza el
estudio de la producción del espacio urbano.
3.1 Qué hacer 1: relativizar la noción de gentrificación
Dada la urbanización planetaria, la gentrificación se ha convertido

en una ocurrencia sistemática en que proyectos urbanos con fuerte
inversión inmobiliaria y en el ambiente construido se muestran
respuestas justificables del punto de vista del capital. ¿Una res-
puesta a la necesidad de supervivencia del capitalismo? Las di-
versas instituciones que conforman el Estado, los agentes que
intervienen en la producción del espacio, influyen directamente
en el movimiento de los precios de la tierra: en el proceso de de-
preciación de la renta de la tierra y, también, en el proceso de
crecimiento potencial de esa renta (Harvey, 1990). Esa movimen-
tación de precios inmobiliarios crea esa “expectativa de grandes
beneficios que es la clave para explicar la actual omnipresencia de
la gentrificación en ciudades de todo el mundo” (Duque Calva-
che, 2014, p. 2).
131
Varios autores (Chris Hamnett, Tim Butler, David Ley y otros)

dicen que la gentrificación es causada por un cambio en los pa-
trones de consumo, que a partir de un momento hipotético las
personas habrían pasado a preferir la "vida urbana" en lugar de la
"suburbana". Smith (1979, 1996) rechazo ese argumento y de-
mostró que los dos fenómenos pueden entenderse como comple-
mentarios, incluyendo el argumento de que los procesos que con-
ducen del “rent gap” a la gentrificación no son económicamente
incompatibles con los procesos generales de la suburbanización.
La demostración de estos procesos no refuta la percepción so-
ciológica de que la gentrificación vinculase al cambio de la repro-
ducción total. El cambio de la vivienda preferente a la clase me-
dia, muestra que no hay solamente una "voluntad" de este grupo
social "de vuelta al centro." El funcionamiento del “rent gap”
moviendo la reproducción del capital permite mostrar al menos
una condición necesaria de la economía urbana para que se pro-
duzca una nueva distribución espacial de la población y el signifi-
cado de los mecanismos económicos del mercado inmobiliario.
Por lo tanto, es necesario evaluar el uso original de la noción
de gentrificación reconocido como la entrada de la clase media en
las áreas centrales de las grandes ciudades. Ese entendimiento es
limitado, el fenómeno de la gentrificación sería un fenómeno
restricto al desplazamiento de la población consecuencia de mejo-
ramientos urbanos asociado a cambio de personas. Esos límites
fueron colocados en cuestión en su vinculación con el “rent gap”
por ampliar la noción original y vincularlo al proceso económico
general de formación de plusganancia y de la renta de la tierra
como diferencia entre la renta potencial y la renta capitalizada.
Tratase, entonces de pensar la incesante transformación de plus-
ganancia en renta, que amenaza el conjunto de la sociedad, ya que
todos tienen que pagar por la tierra. La gentrificación es una for-
ma particular de ese proceso general: típico de ciudades europeas.
A medida que la explotación económica de la "brecha de la
renta", como proceso general, puede ocurrir en cualquier área de
la ciudad quedan preguntas acerca del desplazamiento de la po-
132
blación y su distribución espacial en función de su poder adquisi-

tivo. La dialéctica de la apropiación del espacio con la producción
del espacio, que históricamente ha sido oscurecida en su especifi-
cidad urbana, necesita ser mejor conocida en su dinámica por el
estudio de la renta de la tierra. Aclaraciones sobre la gentrifica-
tion londrina como típica manifestación de la gentry asociado a
los análisis de la gentrificación en diferentes ciudades europeas
profundizará el conocimiento del fenómeno en su tipicidad de
clase europea (o de países centrales). Sin embargo, el típico no es
lo específico; hay que distinguir los fenómenos para profundizar
el conocimiento específicamente urbano en la producción del
espacio.
3.2 Qué hacer 2: profundizar el “rent gap”
El “rent gap” amplía la noción de gentrification, no se limita al

típico de la sociedad de clases inglesa, ya que indica con la idea
de “brecha de la renta” un proceso general de la economía urbana
asociado a las desigualdades en el crecimiento de las ciudades. Su
profundización desarrollaría lo esencial del desplazamiento de la
población pobre del centro de la ciudad y los mecanismos socio-
económicos persistentes en la segregación urbana. Pero la gentri-
ficación se manifesta de forma diferente en cada barrio y en cada
ciudad y puede ser examinada a manera de una "presión" econó-
mica y social para la remodelación de diferentes zonas de la ciu-
dad (Clark, 1988, p. 245).
La noción de gentrificación es más profunda de lo que parece
a primera vista, el aspecto socio-espacial de la ciudad asociado
con el cambio de la distribución espacial de la población es la
superficie del proceso. Smith (1979, 1996) simplifica y fija la
diferencia entre la renta capitalizada por el uso actual de la tierra
y la renta potencial para otro uso como una ecuación que muestra
el “rent gap”. La renta de la tierra capitalizada equivale a la can-
tidad que recibe el propietario de la tierra en su condición de uso
actual. Por otra parte, la renta de la tierra potencial se refiere a la
133
expectativa de rentas por hacer (futuras) que el propietario podría

recaudar a través de una inversión (público-privada) para mejorar
las condiciones de uso de la tierra:
“Under its present land use, a site or neighbor-

hood is able to capitalize a certain quantity of
ground rent. For reasons of location, usually,
such an area may be able to capitalize higher
quantities of ground rent under a different land
use. Potential ground rent is the amount that
could be capitalized under the land’s “highest
and best use” (in planners’ parlance)—or at
least under a higher and better use. This con-
cept is particularly important in explaining gen-
trification. On the basis of these concepts, the
historical process that has made certain neigh-
borhoods ripe for gentrification can be out-
lined” (Smith, 1996, pg. 60)
La discusión que define el "mayor y mejor uso", como se le cono-

ce, queda abierto. Pero más importante, la renta potencial no se
define solamente por el precio de producción de la construcción
nueva. La expectativa futura de la renta de la tierra (potencial)
incluye, también, a la capacidad y voluntad de pagar un precio de
monopolio para el acceso a la tierra y esto determinara la expecta-
tiva de beneficios con los negocios inmobiliarios. Pagar un precio
más alto para realizar sus preferencias de vivienda torna mucho
elevado los precios monopólicos que generan la renta y excluyen
a quien no puede pagar por la tierra3.
Por eso, la expectativa de beneficios inmobiliarios se manifies-
ta esencialmente como conflicto en la producción del espacio
entre lo que es valor de uso para los ocupantes actuales y el valor
3 Conforme Marx (2000, p. 983 y ss.) “el predominio de precio monopolista […]
y el poder descomunal que confiere esa propiedad de la tierra cuando, unida en

unas mismas manos con el capital industrial, permite prácticamente a éste ex-
cluir de la tierra, en cuanto morada, a los obreros en lucha por su salario.”
134
de cambio para los agentes del urbanismo empresarial. Este con-

flicto refleja la contradicción fundamental que expresa cierta ma-
nera de utilizar la tierra (menor renta capitalizada) y se opone con
la búsqueda del "mejor uso" por el urbanismo, hecho que eclipsa
incluso el campo ciego (Lefebvre, 1999).
“Closing the rent gap requires, crucially, sepa-

rating people currently obtaining use values
from the present land use providing those use
values -- in order to capitalize the land to the
perceived 'highest and best’ use. The rent gap
thus highlights specific social (class) interests,
where the quest for profit takes precedence over
the quest for shelter” (Slater, 2016).
En la producción inmobiliaria esa contradicción entre el uso y la

búsqueda de plusganancia ha sido desastrosa para un sector cada
vez mayor de la población. Actualmente, en la financierización de
la ciudad ese conflicto tiende a intensificarse y dar lugar a una
crisis en todo el sistema financiero global. En diversas ciudades,
históricamente, “la provisión de viviendas bajo el capitalismo se
ha desplazado, de una situación en que dominaba la búsqueda de
valores de uso, a otra en la que lo primordial es el valor de cam-
bio” (Harvey, 2014, p. 38). La renta financierizada absolutiza la
propiedad como valor de cambio y una forma de capital ficticio.
135
Consideración final
Así, en este artículo, se buscó establecer la fundamentación nece-

saria para la comprensión de los mejoramientos urbanos frente a
las políticas de gentrificación y de las luchas sociales, sean positi-
vas o no. Indica que es importante para ese debate salir del cam-
po ciego creado por las interpretaciones fundamentadas en las
palabras especulación y gentrificación. Esos conceptos fueron
vaciados, reducidos y tienden a obscurecer el camino a ser reco-
rrido para profundizar y ampliar la comprensión de los procesos
de producción del espacio y del valor. Para eso es necesario desa-
rrollar el papel de la renta de las propiedades inmobiliarias y mo-
biliarias en la reproducción local y global del capital, tanto que el
desafío teórico percibido por Marx persiste y es “definir una teo-
ría coherente de renta de la tierra dentro de la estructura de la
propia teoría del valor” (Harvey, 1990, 336).
Nótese que la palabra gentrificación, tal como la palabra espe-
culación, puede funcionar como capa verbal, que obscurece la
comprensión de lo específicamente urbano en la construcción de
la ciudad. El conocimiento científico de la producción del espa-
cio no está contemplado por la denuncia que hace la noción de
gentrification ni en su origen ni sus desdoblamientos en una no-
ción más amplia de gentrificación. Primero, omite el carácter
histórico y socio-espacial restricto de esos procesos típicos aun-
que haya sido el debate sobre la gentrificación lo que llamó la
atención para esos problemas. Paradojal situación, una noción
que obscurece la totalidad de la urbanización capitalista y la espe-
cificidad urbana del problema urbano es la misma que le propor-
ciona relevancia y actualidad.
Segundo, el debate sobre la gentrificación ha reforzado el inte-
rés por lo urbano y ha permeado diferentes estudios sobre la “bre-
cha de tierra” en las ciudades contemporáneas. En virtud de ellos,
se han establecido importantes conocimientos sobre la interven-
ción privada y el papel del planeamiento del Estado en la reurba-
nización y en el crecimiento de las aglomeraciones. Confírmase
136
que la difusión del neoliberalismo y de las políticas de urbaniza-

ción empresarial ha reducido el significado original de gentrifica-
tion a los mejoramientos urbanos y buscó apropiarse de la palabra
ampliada en su sentido de gentrificación y disputarla en su positi-
vidad urbana. Actualmente, quizás los movimientos sociales
podrán mantenerla como denuncia porque es una propuesta de
unidad de las luchas urbanas en diferentes contextos nacionales.
Sin embargo, hay que reconocer su vaciamiento y tratar de elegir
conceptos que permitan profundizar el conocimiento sobre la
producción de la ciudad en su dialéctica con la apropiación urba-
na del espacio. Romper con las capas verbales que obscurecen la
especificidad de la urbanización en la producción del espacio.
En conclusión, hay que buscar un sentido en esas palabras –
especulación y gentrificación - que renueve la fundamentación del
estudio de la economía urbana e inmobiliaria por la óptica de la
teoría de la renta de la tierra, considerando los procesos global y
local de acumulación, particularmente, en la construcción inmobi-
liaria y residencial de modo de orientar la resistencia de los ciu-
dadanos en su derecho a la ciudad. Orientar la lucha popular en
los conflictos generados por la urbanización empresarial contra
los incesantes desplazamientos de la población provocados por la
gentrificación. Evitar que la persistente expulsión de los grupos
populares de la ciudad como consecuencia de esa pugna secular,
exprese el fin de la ciudad.
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139
POSFACIO
Ana Núñez
Continuando con la necesidad de reflexionar críticamente sobre

algunos conceptos, como propone Paulo Cesar, agregamos aquí la
banalización que ha permeado la noción de Derecho a la ciudad,
propuesta por Henri Lefebvre, y por ello sugerimos pensar el
derecho al espacio diferencial, un concepto del mismo autor1. En
trabajos anteriores, partimos de la hipótesis de que las heterogé-
neas formas socioterritoriales de apropiación del habitar no "enca-
jan" en las homogéneas formas propuestas por la política urbana,
tanto en los programas de construcción de viviendas como de
"regularización" dominial, cuyo anclaje empírico lo constituyeron
esos procesos en la ciudad de Mar del Plata, a partir de trabajo de
campo de tipo etnográfico y análisis documental, incitándonos a
pensar en la apertura hacia la transformación del orden social
capitalista, y su orden urbano, naturalizado tras el fetichismo de la
propiedad privada. En efecto, el propósito de nuestros proyectos
de investigación (Núñez, 2013; 2016), ha sido tornar observables
ciertos procesos, tácticas y estrategias que, sumidos en obstáculos
epistemológicos en las trayectorias de disputas y demandas por el
derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad, reproducen el
“problema” que se pretende atacar.
Reconocemos que dicha noción del derecho a la ciudad, acu-
ñada explícitamente por Henri Lefebvre en 1968 como un mo-
mento en sus reflexiones sobre la ciudad como expresión de la
lucha de clases, pero presente implícitamente ya en su obra El
Materialismo Dialéctico, de 1939, ha sido permeada por cierta
vulgarización y banalización, arrastrándola a su cosificación y
escamoteando su potencial teórico y analítico, como así también
su contenido revolucionario. Banalización que, en algunos casos,
1Recuperamos aquí algunas reflexiones ya publicadas en Núñez (2014; 2015), y

expuestas en Núñez y Crovella (2015).
141
decanta en formas de mero slogan popularizado vaciado de todo

contenido analítico. Siguiendo las advertencias que sobre ello
hemos hecho en textos anteriores (Núñez, 2009; Núñez, 2011;
Núñez, 2016a), entendemos que la recuperación parcial y apresu-
rada de la obra del citado autor en los últimos años por parte de
numerosos cientistas sociales, en Argentina en particular, y en
América Latina en general, en consonancia con la revalorización
de la dimensión espacial de los procesos sociales, ha soslayado
aspectos epistemológicos cruciales.
Desde otra perspectiva, en la Carta Mundial (2003) “El dere-
cho a la ciudad se define como el usufructo equitativo de las ciu-
dades dentro de los principios de sustentabilidad y justicia social.
Se entiende como un derecho colectivo de los habitantes de las
ciudades, en especial de los grupos empobrecidos vulnerables y
desfavorecidos, que les confiere la legitimidad de acción y de
organización, basado en sus usos y costumbres, con el objetivo de
alcanzar el pleno ejercicio del derecho a un patrón de vida ade-
cuado”. Sin embargo, no pocas veces abundan en la bibliografía
citas conjuntas con Lefebvre, simplificando sus aportes al ceñirse,
de forma descontextualizada y casi excluyente, a su decisiva tesis
que “El espacio (...) siempre ha sido político y estratégico” (Le-
febvre, 1976:46), y “el derecho a la ciudad depende (…) de la
centralidad” (Lefebvre, 1969)2
Así, sin desconocer los ricos aportes, dichos trabajos cercan
esa centralidad sólo en términos geográficos, omitiendo que este
derecho depende del conocimiento de la producción del espacio
(Lefebvre, 1976:18), y se omite el contenido político-
revolucionario del conjunto de la obra de este autor, en tanto di-
cha centralidad refiere a la producción del Hombre, el Hombre
total, desalienado, retomando la programática de Marx. Explíci-
tamente, para Lefebvre (1969; 1972), el problema urbano es un
problema revolucionario; y la revolución urbana, en sus términos,
constituye una parte de la revolución total. “Este análisis – dice –
2El capítulo homónimo es el 10,6% del conjunto de este libro y, aun así, en la
mayoría de los trabajos sólo se cita un párrafo.
142
POSFACIO / ANA NÚÑEZ
difiere de los estudios que pululan (...) y que no conciernen más

que a representaciones (...) o fragmentaciones del espacio (...)
Existe una contradicción del espacio” (Lefebvre, 1976:119-130).
“Con frecuencia, se aísla (...) de entre lo escrito

y publicado por mí, fragmentos, eslabones se-
parados: el que concierne al marxismo, la vida
cotidiana, el espacio, la arquitectura, el urba-
nismo, etc. No estoy de acuerdo con estas
fragmentaciones; un fluido único recorre el
conjunto...” (Lefebvre, 1976:8-9).
En este entramado complejo, resulta entonces improcedente redu-

cir su derecho a la ciudad y asimilarlo junto a citas de Jordi Borja,
David Harvey, la Carta Mundial por el derecho a la ciudad, y/o
los organismos internacionales. En otras palabras, el núcleo del
derecho a la ciudad en aquellos trabajos refiere al usufructo equi-
tativo de ésta, especialmente de los grupos empobrecidos, vulne-
rables y desfavorecidos, en tanto para Lefebvre es un problema
revolucionario. Abramos un paréntesis para decir que referirse a
Lefebvre partiendo del derecho es quedar entrampado porque,
siguiendo a Espinosa Saldaña (1997:202-207) dentro de las cien-
cias jurídicas dos de los puntos más complejos son: 1) determinar
cuándo se está o no frente a un derecho fundamental; y 2) la defi-
nición de cuáles derechos, en concreto, pueden ser considerados
como sociales. Este difícil acuerdo conduce al regateo de su exi-
gibilidad, tendiendo a negar a algunos derechos de tipo social su
carácter de derecho fundamental, aun cuando los organismos
internacionales los reconozcan formalmente (Núñez, 2012).3 Por
otro lado, no siempre y no toda carencia material se transforma en
demanda social (por qué y cómo, nos preguntaríamos), y la de-
manda y la apropiación de las respuestas a esa demanda es una
3 En este sentido, por ejemplo, el reconocimiento del derecho al agua como un
derecho humano fundamental por Naciones Unidas en el año 2002, no ha re-

dundado ni garantizado la universalidad del goce de todos los ciudadanos a este
bien para la vida.
143
de las formas en que la rutina burocrática, que descansa omnipo-

tente e infinita sobre la propiedad parcelaria, dirá Marx
(1998:120), diluye, fragmenta y dispersa de esa manera la lucha
social (Holloway, 1994; Lefebvre, 1972). En todo caso, la pre-
gunta debería reformularse en términos de qué respuestas, a qué
demandas y de quién y dónde, para poder desentrañar los meca-
nismos institucionales que operan en la construcción y ordenación
normativa de lo que “debe demandarse”. Concretamente, la des-
naturalización de la demanda conlleva a no considerarla sólo un
derecho, sino una condición esencial del funcionamiento de las
instituciones y su burocracia (Holloway, 1994).
Retomando, digamos que el fluido único que recorre el con-
junto de la obra lefebvriana y sin el cual no puede comprenderse
el sentido de su propuesta, parte de su posicionamiento epistemo-
lógico y su reflexión en torno a las categorías marxistas, funda-
mentalmente la alienación, pero también la contradicción y la
praxis, para poder llegar a la producción del Hombre total, el
Hombre libre, desalienado; una “vuelta del hombre a sí mismo”;
la unidad de todos los elementos de lo humano; es el sujeto y el
objeto del devenir. El hombre total es el hombre “desalienado”
(Lefebvre, 1971: 179), rompiendo con todo determinismo físico y
social: he ahí, en nuestra opinión, la centralidad del Derecho a la
ciudad; y el Derecho a la ciudad como centralidad, y el valor de
uso como prioridad.
El problema, para Lefebvre, es que la alienación sustancial, la
“cosificación”, niega a los hombres vivos, pero éstos la niegan a
la vez, y la totalidad del hombre se escinde, también, en múltiples
y multiformes alienaciones, siendo las dos principales la propie-
dad privada y la que separa la conciencia privada de la vida públi-
ca. De esta manera, el hombre se consagra al egoísmo, los dere-
chos se vuelven abstractos y se niegan las necesidades radicales,
en los tres niveles articulados y superpuestos, en tiempo y espa-
cio.
Por ende, el derecho a la ciudad, en Lefebvre, significa la re-
constitución de la unidad espacio-temporal, de una unión, sin
144
eliminar las confrontaciones y las luchas. El derecho a la ciudad

así formulado, requiere del conocimiento de la tríada dialéctica de
la producción del espacio, y tender hacia un nuevo humanismo,
una nueva praxis creadora de conocimiento y de invención, por-
que combina, en palabras de Marcuse (2010:94), los derechos en
la ciudad actual y la forma de una nueva ciudad alternativa (Le-
febvre, 1972). Para ello, dice Lefebvre, hay que transformar la
instrumentalización intelectual por la transducción y la utopía
experimental, es decir, construir un objeto virtual, posible, a partir
de informaciones sobre la realidad. Hay que sumarle una teoría
general de los tiempos-espacios urbanos, superando las separa-
ciones actuales.
En efecto, la analítica del tiempo-espacio es sustantiva en el
método lefebvriano de investigación, en tanto requiere la yuxta-
posición y entrecruzamiento de la complejidad horizontal (las
diferencias esenciales en una misma época histórica, que se nos
aparecen como simultáneas), y vertical (coexistencia de forma-
ciones de edades distintas). Esa complejidad se abre en la tríada
descripción, analítico-regresivo e histórico-genético, de tal mane-
ra que los desencuentros de tiempos y posibilidades dan sentido a
la praxis, en tanto no sólo reproducen sino que crean nuevas rela-
ciones sociales. Es que, justamente, este fructífero método inves-
tigativo se nutre de la categoría epistemológica lefebvriana de
Aufheben, palabra que no tiene traducción pero sí tiene dos senti-
dos: “guardar”, “conservar” y al mismo tiempo “hacer ce-
sar…[Superar conservando; salto transductivo]” (Lefebvre,
1971:34). En otras palabras, pregunta al presente, en nombre del
pasado y proyecta al futuro, a partir de lo cual Lefebvre promueve
la necesidad de un nuevo instrumento de análisis, la transducción,
que consiste en pensar un objeto posible, a partir de informacio-
nes sobre la realidad y una problemática determinada. Sólo así
resulta posible distinguir los diversos contenidos que se ocultan
bajo la forma, que los unifica y reduce, pero que existen antes que
ella, y aún antes que las instituciones. Así, la contradicción del
espacio se va ahondando entre lo posible y lo real a través de la
145
transducción, dando lugar a la producción del espacio diferen-

cial.
El espacio diferencial es distinto al espacio instrumental del
capitalismo, que repetitivamente reproduce las relaciones de pro-
ducción y del cual se sirven los tecnócratas. Las preguntas claves
son en qué forma y siguiendo qué estrategia ha sido producido tal
o cual espacio; cómo se opera en la reproducción de las relaciones
sociales de producción; cómo deja de existir la reproducción de
esas relaciones de producción; cuándo y cómo se producen nue-
vas relaciones sociales (Lefebvre, 1976: 136-137). El espacio
diferencial es aquel en el que emergen diferencias al orden domi-
nante, otras relaciones sociales diferentes a la propiedad privada.
Las posibilidades preexistens en nuestro trabajo de campo,
evocan otro sistema de producción, que comportaría no sólo la
transformación de las relaciones de producción, incluidas las que
mantienen la propiedad del suelo, sino del espacio existente,
adentrándose en la teoría del espacio diferencial, que también se
inserta en la problemática metafilosófica, estableciendo un mo-
vimiento dialéctico entre la diferencia, y la simultánea homoge-
neidad y fragmentación impuesta por la estatalidad. En los espa-
cios diferenciales encontramos que hay una “suspensión” o des-
centramiento del derecho, en términos de Santos (1991:34-37),
según escalas, proyecciones y simbolizaciones, dando paso a la
interlegalidad. En otras palabras, emergen nuevas formas sociote-
rritoriales, imbuidas de una desalienación temporal de las prácti-
cas espaciales desobedientes del orden dominante, que se desva-
necen en el espacio de representación apenas se vislumbra la po-
sibilidad de alcanzar la propiedad privada. En ese proceso, la
dialéctica apropiación/expropiación desplegada en la producción
y reproducción del orden social deshumanizante del capital, signi-
fica la derrota cotidiana del espacio diferencial, aquel que con-
fronta con el orden dominante (Lefebvre, 1972). Es justamente en
el intento de escapar de esas derrotas, de esa expropiación fun-
dante que reproduce inhumanidad, de esas formas de violencia
extendidas homogéneamente en lo cotidiano, que emerge el feti-
146
chismo en acto. Esa pérdida, que, en general, es ganancia para el

territorio de la burguesía, se bifurca en docilidad y cooptación,
prolongando la expropiación entre iguales dominados.
Así, se recrean formas burocratizantes, profundizando y ex-
tendiendo la alienación práctica, en las mismas direcciones que la
estatalidad. Es decir, la ideología dominante permea y reproduce
la cosificación del espacio como un objeto, y no como un lugar
donde se ejercen derechos, en palabras de Mercedes Maldonado
Copello (2003:361). Es decir, el orden capitalista constantemente
reproduce relaciones sociales que lo sostienen, construyendo te-
rritorialidad burguesa en territorios populares. Ello, en la política
urbana, a través de un conjunto de heteronomías en torno a la
vivienda digna y el fetichismo de la propiedad privada que, a
través del espaciotiempo concebido o la representación del espa-
cio como abstracto, homogéneo, “vacío”, se localizan objetos que
destruyen el espacio diferencial, es decir, la dialéctica de la cen-
tralidad de lo que se reúne en su contenido, no en su forma.
En otros términos, se produce una colisión triádica dialéctica
que nos exige profundizar, entonces, la violencia transformadora
que propugnamos de pensar el derecho a la apropiación de tiem-
pos y espacios diferenciales para propiciar otras experiencias de
vida en los territorios populares. Para ello, dice Lefebvre (1971),
es necesario superar la subordinación de una clase a otra, cam-
biando las condiciones de existencia y logrando la unidad de to-
dos los elementos de lo humano, la aprehensión del contenido
total, alcanzando plena conciencia de la praxis.
Alienación y propiedad, entonces, están inextrincablemente
entrelazadas. Empero, hay un contrapunto interesante entre ambos
conceptos, pero ambas han confluido en el empobrecimiento ge-
neralizado del hombre. Ambas se vuelven contra él, conduciéndo-
le a condiciones deshumanizantes. Es decir, la alienación no es
sólo ideal y teórica sino que es, sobre todo, práctica (económica,
social y política), manifestándose en todos los dominios de la vida
porque los productos del hombre escapan a su control, y toman
formas abstractas: el dinero, el capital, la mercancía, los objetos.
147
Y en lugar de servirle como mediaciones, se convierten en reali-

dades opresivas, en beneficio de una clase minoritaria, que utiliza,
mantiene y reproduce este estado de cosas, de manera que lo abs-
tracto se transforma en concreto que abruma lo concreto verdade-
ro: lo humano (Lefebvre, 1961:40 y ss.).
Las implicaciones dialécticas de estos procesos, deben refle-
xionarse junto las falacias conceptuales y sus acciones concomi-
tantes en políticas urbanas, ya que articulan obstáculos epistemo-
lógicos que obturan posibilidades de nuevos observables.
En la teoría del espacio diferencial de Lefebvre, la reconquista
de la cotidianeidad pasa por un collage de temporalidades que
resisten a las coacciones, en tanto respeta la pluralidad y la apro-
piación de la ciudad, como bien de uso colectivo, como obra,
como creación. En su intento por hacer aflorar la multiforme rela-
ción entre lo concebido y lo vivido, la vinculación de lo cotidiano
con la historicidad que emerge, posibilitaría recuperar la riqueza
de la vida cotidiana (Lefebvre, 1976:126). El espacio diferencial
conserva ciertas particularidades del espacio homogéneo, pero
sobreviven con otro significado.
En definitiva, transitar entre la alienación y el derecho al espa-
cio diferencial, como proyecto, requiere analizar, como plantea de
Souza Martins (2008:132), “las pequeñas contradicciones de los
sujetos ocultos, como los protagonistas de la Historia, recono-
ciendo el derecho fundamental de decidir sobre su rumbo”.
Retomar el legado de Lefebvre, y pensar el derecho a la
apropiación de espacios diferenciales como objeto posible y
políticas urbanas concomitantes, enraizadas en las prácticas socia-
les imperantes, que confrontan con el orden social vigente y con
las categorías que las niegan, es el horizonte de nuestro avance en
el conocimiento. Porque, tal como afirma este autor
“Hay una vida social Infra-política, Infra-

estatal, como hay una vida Infra-cotidiana […]
hay que agudizar la crítica del Estado y de la
cotidianeidad, radicalizarla. Pasado ese dintel,
148
entramos en un nivel distinto, de pensamiento y

de praxis” (Lefebvre, 1976:254-255).
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150

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Reflexiones teórico-metodológicas en torno a la

Ana Núñez – Paulo Cesar Xavier Pereira - Anahí Acebal –

La publicación de este Documento fue posible gracias al financiamiento de la

PARA UNA DISCUSIÓN SOBRE EL VALOR Y EL

REFLEXIONES EN TORNO A LA(s) RENTA(s)……….. 53

EL VACIAMIENTO DE LA NOCIÓN DE GENTRIFI-

Este primer Documento de Trabajo1 recupera una dimensión cen-

1 Los Documentos de Trabajo del Instituto de Investigaciones en Desarrollo

la responsabilidad de la Dra. Arq. Ana Núñez.

poró el equipo de la Universidad Nacional de La Plata, dirigido por el Dr. Juan

expropiación de territorialidades sociales en ciudades argentinas.

dispositivos5 que naturalizan y legitiman no sólo formas diferen-

5 Dispositivo en el sentido de Foucault (1992), como un conjunto heterogéneo de

rialidad burguesa), comprende las estrategias de reproducción adaptativas; tra-

dinámica de las distintas fracciones del capital, especialmente en

perspectiva epistémica, en nuestra empresa investigativa pretendemos avanzar y

dad y el Estado, como comúnmente se lo concibe, ni tampoco el encuentro entre

las tensiones y conflictos que surgen entre las tres dimensiones de

9 El trabajo de campo se articuló a partir de entrevistas en profundidad, tanto a

y analizar el modo en que a partir de ellas se desatan procesos

10 Conceptualizamos territorialidad como la imbricación identitaria y

epistémico-cultural de los distintos espacios sociales de pertenencia; como

dad política –verdaderos nodos resultantes de intereses posibilita-

11 Habitar en el sentido que le da Lefebvre; el Habitar en contraposición a la

ilusión urbanística de hábitat, instaurado como suma de presiones. Ilusión que

de los hombres, la forma fantasmagórica de una relación entre objetos materia-

En este contexto, no se trata de la producción de cosas en el

En principio, Paulo Cesar Pereira nos introduce en la necesi-

(como gentrificación y especulación), propone volver a la teoría

Bertol, Laura: “Terra e habitação: o problema e o falso problema. As

Paulo Cesar Xavier Pereira

partida es que, para avanzar en la discusión, no cabe desenvolver

“Como o valor de troca é uma maneira social

Así, Marx entiende que la fuerza del fetiche, persistentemente,

nes, además de esta. La primera, indica que persisten algunas

1. Dificultades tradicionales del tema

Como es conocido, en el momento de la formación de la econo-

2 [N. de la T.] No pocas veces, el lucro es definido como sinónimo de utilidad,

beneficio o ganancia, en tanto designaría, concretamente, la diferencia entre el

podemos ver que ha sido el Derecho Romano, a través de la institución “lucrum

de la acumulación presentada en El Capital, no dejó de ser cues-

es un conjunto de bienes concretos, sino un conjunto de derechos, y no basta que

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2. Propiedad inmobiliaria: precio y valor de mercado

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