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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO


Il Tribunale di Nola in composizione monocratica, II sezione civile, in persona
della dr.ssa Rosanna De Rosa, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n. 3011/99 R.G.A.C., riservato in decisione
all'udienza del 18.10.2005, pendente tra:
TIZIO, elettivamente domiciliato in Pomigliano d'Arco (NA) …… presso lo
studio legale dell'Avv. …., che lo rappresenta e lo difende in virtù di mandato a
margine dell'atto di citazione -attore-
E
CAIA, elettivamente domiciliata in Marigliano (NA)…….., presso lo studio
legale dell'Avv…….., che la rappresenta e la difende in virtù di procura a
margine della comparsa di costituzione e risposta -convenuta-
NONCHE'
MEVIA A., elettivamente domiciliata in Acerra (NA) ….., presso lo studio
dell'Avv……, che la rappresenta e la difende unitamente e disgiuntamente
all'Avv……., in virtù di mandato conferito dal procuratore generale G.R.P. in
calce alla copia notificata dell'atto di citazione -chiamata in causa-
avente ad oggetto: azione di rivendicazione-condanna al rilascio.
Conclusioni delle parti: come da verbale dell'udienza del 18.10.2005.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


Con atto di citazione notificato il 03.08.1999, Tizio ha convenuto innanzi al
Tribunale di Nola la sig.ra Caia, assumendo che quest'ultima con atto rogato
da notaio del 02.02.1990 aveva acquistato, tra gli altri beni, una stalla facente
parte della casa colonica sita in Acerra (NA) ….(censita in catasto alla
partita…., foglio…, n…., sub…, cat….., classe…, rendita lire….) da Mevia A.,
che - a sua volta- non era proprietaria, essendo l'immobile in esame di
proprietà dell'attore Tizio. Pertanto, precisando che detta unità immobiliare
gli era pervenuta per successione del figlio Sempronio -il quale a sua volta ne
era diventato proprietario per successione della madre Mevia B. in Tizio- ne
ha reclamato la proprietà ed ha chiesto la condanna della occupante Caia al
rilascio del bene, oltre al risarcimento del danno per l'abusiva occupazione.
Instaurato ritualmente il contradditorio, Caia ha preliminarmente chiesto di
essere autorizzata alla chiamata in garanzia ex art. 1485 cod. civ. della
venditrice Mevia A.; nel merito, ha resistito alla domanda, di cui ha chiesto il
rigetto sostenendo - sulla base di una planimetria dello stato dei luoghi
redatta dal geom. G.D. su commissione delle germane Mevia in data
18.02.1958 - che l'oggetto della vendita riportato nell'atto notarile del
02.02.1990 (interceduto fra la medesima e Mevia A.) era diverso da quello
indicato da controparte.
Con comparsa depositata il 13.01.2000 si è altresì costituito in giudizio in
nome e per conto di Mevia A., il procuratore generale di quest'ultima, G.R.P.,
concludendo per il rigetto della chiamata in causa, atteso che nel contratto
definitivo del 02.02.1990 il cespite ha ricevuto una descrizione di "stalla",
diversa da quella contenuta nel preliminare del 19.12.1989, per espresso
volere della Caia che, coma colona, ha abitato l'immobile fin dalla nascita,
ponendo così l'accento sulla destinazione del bene (stalla) e non sulla sua
consistenza (terraneo). Ha dedotto che la vendita aveva avuto ad oggetto i
vani esattamente descritti nel preliminare di vendita del 18.12.1989 per
l'importo di £. 41.600.000 e che nel citato atto si era utilizzata la dicitura
"terraneo" e giammai quella di "stalla"; ha concluso pertanto per
l'accoglimento della domanda avanzata dall'attore.
Nel corso del giudizio, espletata la consulenza tecnica d'ufficio per accertare
<<previa ricognizione dei luoghi di causa se l'immobile in contestazione
rientri o meno negli atti prodotti in causa dalle parti a sostegno del rispettivo
assunto di proprietà, tenendo conto dei rilievi e delle considerazioni dei
consulenti tecnici di parte già allegati al fascicolo d'ufficio>>, le parti hanno
precisato le conclusioni all'udienza del 18.10.2005 previa concessione dei
termini previsti dal combinato disposto degli artt. 190 e 281 quinquies c.p.c.
per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica, la causa è
stata riservata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE


La domanda è fondata e deve essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
All'esito dell'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, depositata il
09.12.2003, può affermarsi con certezza che il cespite indicato nell'atto di
citazione corrisponde a quello individuato nel contratto definitivo del
02.02.1990 e che, di conseguenza Tizio ne è il legittimo proprietario.
In primo luogo, infatti, anche prendendo in esame il testo del contratto
preliminare del 19.12.1989 (versato in atti), non può fare a meno rilevarsi che
in esso la descrizione dell'immobile, pur non contenendo riferimenti catastali,
indica tuttavia minuziosamente il cespite oggetto dell'accordo, anche con
specificazione dei vani ricompresi nell'immobile (<<porzione di fabbricato
rurale composta di terraneo a piano terra nel quale vi è la scala di accesso alle
camere, nonché la camera in verticale che guarda il fondo e la seguente che
ha la finestra prospiciente sulla strada>>).
In secondo luogo, vi è corrispondenza tra il prezzo pattuito nel contratto
preliminare e quello effettivamente corrisposto a seguito della stipula del
definitivo.
Ad ogni modo, tutte le contestazioni sollevate dalla convenuta sono da
ritenere superate alla luce delle conclusioni esposte dal consulente tecnico
d'ufficio nella relazione depositata il 09.12.2003, previo esame dei luoghi di
causa, della documentazione agli atti e delle opportune visure in catasto. Il ctu
ha concluso che l'immobile oggetto di causa è di proprietà dell'attore, essendo
stato possibile effettuare la ricostruzione dei successivi trasferimenti del bene
sulla scorta dell'atto di donazione per notaio Cx del 02.06.1953. Con il citato
atto G.V. donava alla sorella Mevia B., a titolo di dote, l'appezzamento <<b)
are sessantaquattro e centiare sessantasette (…), con porzione di fabbricato
rurale ivi e precisamente: basso sito a sinistra dell'androne entrando e che
precede l'aia, la stalla posta sul lato opposto e cioè a destra dell'androne
stesso, le camere (…)>>; donava altresì alla sorella Mevia A., a titolo di dote,
l'appezzamento di << c) are sessantaquattro e centiare sessantotto (…), con
porzione di fabbricato rurale ivi e precisamente il terraneo avente ingresso dal
cortiletto, nel qual terraneo vi è la scala di accesso alle camere (…);
confinante, il tutto, con la via (…), appezzamento e porzione di fabbricato di
cui alla lettera b) innanzi donati alla sorella Mevia B. ed altra proprietà della
donante>>.
Pertanto, all'attore è pervenuto, tra gli altri immobili, anche quello oggetto di
causa - destinato originariamente a stalla - in virtù della successione del figlio
Sempronio, cui erano pervenuti per successione della madre Mevia B. in Tizio
(cfr. pagg. 2 e 3 della consulenza tecnica d'ufficio).
Dai rilievi che precedono, posta la completezza dell'elaborato peritale e la sua
rispondenza ai quesiti posti dal giudice, consegue che deve essere accolta la
domanda attrice, volta all'accertamento in capo a Tizio della proprietà
dell'immobile descritto nell'atto di citazione.
Sono meritevoli di accoglimento anche le ulteriori domande avanzate
dall'attore: quella di rilascio del cespite oggetto di causa, cui Caia dovrà
ottemperare entro il termine, fissato dal giudice ex art. 1183 cod. civ., del
30.06.2006, nonché quella di accertamento del diritto al risarcimento del
danno da abusiva occupazione, da quantificarsi in separato giudizio.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza affermato dall'art. 91
c.p.c. e si liquidano nella misura di cui in dispositivo; tale principio è destinato
a valere anche nei confronti di Mevia A., chiamata in causa ex art. 1485 cod.
civ. in quanto venditrice dell'immobile.
Parimenti devono essere poste a carico della convenuta Caia, in quanto
soccombente, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in
complessivi euro 1.451,22 oltre accessori, e poste provvisoriamente a carico
di parte attrice con decreto del 10.12.2003.

P.Q.M.
Il Tribunale di Nola in composizione monocratica, II sezione civile,
definitivamente pronunciando nel giudizio instaurato da Tizio nei confronti di
Caia con atto di citazione notificato il 03.08.1999, iscritto al n. 3011/99
R.G.A.C., così provvede:
1. dichiara che l'immobile terraneo sito nel fabbricato (isolato) in Acerra …..,
censito in catasto alla particella …., foglio …, n. …, subalterno …, categoria
…., classe, …. Rendita lire 90.000, è di esclusiva proprietà di Tizio;
2. condanna Caia al rilascio dell'immobile predetto, libero da persone e vuote
da cose di sua proprietà, in favore di Tizio, con concessione di termine fino al
30.06.2006;
3. dichiara il diritto di Tizio ad ottenere da Caia il risarcimento dei danni patiti
per l'occupazione abusiva dell'immobile predetto, da liquidare in separato
giudizio;
4. condanna Caia alla refusione delle spese di lite sostenute da Tizio nel
presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.000,00, di cui euro 1.200,00
per diritti, euro 2.500,00 per onorari ed euro 300,00 per spese, oltre iva e cpa
come per legge;
5. condanna Caia alla refusione delle spese di lite sostenute da Mevia A. nel
presente giudizio, liquidate in complessivi euro 2.250,00, di cui euro 900,00
per diritti, euro, 1.200,00 per onorari ed euro 150,00 per spese, oltre iva e cpa
come per legge;
6. pone definitivamente a carico di Caia le spese della consulenza tecnica
d'ufficio svolta in corso di causa già liquidate in complessivi euro 1.451,22,
oltre accessori, con decreto del 10.12.2003.
Nola 21.02.2006
Il Giudice
Dr.ssa Rosanna De Rosa

Tribunale di Modena, sez. II Civile, sentenza 19 aprile – 14 giugno, n. 953


Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani
Svolgimento del processo
1. Come da atti di causa e relativo verbale d'udienza.
Motivi della decisione
2. Preliminarmente va rilevato che la presente decisione interviene dopo le
modifiche apportate agli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. atto c.p.c. ad opera della
legge 69/2009 e, pertanto, la redazione della sentenza avviene in conformità
alle nuove previsioni normative che impongono di esporre in modo succinto i
fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.
3. Sempre preliminarmente in rito, va esaminata l'eccezione di mancata
integrazione del contraddittorio sulla domanda attrice, svolta dalle parti
convenute. L'eccezione è infondata, perché la domanda svolta da parte attrice,
come azione di accertamento negativo, volta alla tutela dei diritti del singolo
condomino e del condominio nei confronti dei terzi, non dà luogo a una
situazione di litisconsorzio necessario.
Ciascun proprietario, in quanto titolare di un diritto che investe l'intera cosa
comune, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri
partecipanti, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il
consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o
di un singolo condomino. In particolare, per quanto riguarda le azioni di
accertamento negativo, e in particolare la domanda volta all'accertamento
della invalidità di un atto compiuto in pregiudizio della cosa comune, la
pronuncia non incide con effetti costitutivi sui diritti reali dei condomini, ma
rimuove un titolo invalido, e quindi non deve essere pronunciata nei confronti
di tutti i comproprietari. La giurisprudenza ha espresso sul punto principi
consolidati: «L'azione diretta all'accertamento del diritto di proprietà
dell'attore ed al conseguenza obbligo di rilascio di un immobile da parte del
convenuto non dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario, ancorché
l'esecuzione della relativa pronunzia giudiziale possa essere poi ostacolata
dall'eventuale opposizione di altri interessati, rimasti estranei al processo. La
pronunzia, infatti, non può ritenersi inutiliter data, essendo essa idonea a
produrre i suoi effetti e, in particolare, quello di escludere per intanto dal
compossesso la parte convenuta in giudizio» (Cass. II, 9/2/95, n. 1454); «Il
diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua
interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza
che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà
comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei
confronti degli altri condomini» (Cass. II, 6/10/05, n. 19460); «Ai sensi dell'art.
1131, comma 2, cc, la legittimazione passiva dell'amministratore del
condominio sussiste, senza alcuna limitazione ed estendendosi anche in ordine
alla interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente
necessario, per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa da terzi (od
anche dal singolo condomino) relativamente alle parti comuni dell'edificio,
avendo in tal caso l'amministratore il solo obbligo, di mera rilevanza in tema e
non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire
all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la
necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini» (Cass. II,
10/11/10, n. 22886)) «L'azione di rivendicazione, non inerendo ad un rapporto
giuridico plurisoggettivo unico ed inscindibile e non tendendo ad una
pronuncia con effetti costitutivi, non introduce un'ipotesi di litisconsorzio
necessario, con la conseguenza che essa può essere esercitata anche da uno
solo o da taluni dei proprietari» (Cass. VI, 13/1/11, n. 685).
4. La domanda attorea concerne l'accertamento della proprietà condominiale
della porzione immobiliare (area cortiliva) oggetto della controversia, e quindi
la rivendicazione del diritto di comproprietà, con le conseguenti pretese volte
a consentirne l'uso comune ed impedirne l'uso esclusivo da parte dei
convenuti.
Dall'esame della documentazione prodotta risulta che la porzione dell'area
cortiliva in questione è sempre stata area condominiale, di cui tutti i
condomini dei fabbricati di Via Emilia Est 555/1-2-3 sono comproprietari, in
quanto dalla documentazione più risalente è ricostruibile la seguente storia
catastale degli immobili oggetto di causa. Tutto è chiaramente ricostruito
nella consulenza tecnica d'ufficio espletata.
Fino alla compravendita in data 30/7/96 (rep. 9641 Notaio Rita De Victoriis
Medori), tra la Ditta Tecni-Cos e M. A., la porzione di area cortiliva di cui è
causa, è area comune.
Prima di tale data tutto il caseggiato costituito dai due fabbricati, l'uno
prospiciente la Via E. E., e l'altro posto nella parte retrostante, compresa
l'area cortiliva, è di proprietà di M. U. che, nel 1972, lo lascia in eredità ai figli
C., E. e G.. In data 30/6/77, C., E. ed i figli di G. (deceduto), R., V. e U. (odierna
attrice), con atto del Notaio Dott. Giovanni Magnani (rep. Nr 1225, Raccolta
nr. 328) dividono tra loro l'intero immobile di cui fino ad allora erano
comproprietari pro indiviso.
Nell'atto di divisione e relativa assegnazione risulta espressamente (art. 5,
doc. n. l a pago 35 e seg.), che "costituiscono enti condominiali comuni, ai
sensi dell'art. 1117 e seguenti cc, e che pertanto rimangono in comunione tra
gli assegnatari del caseggiato, descritto al nr. 5 lettera C) delle premesse, e
così dei Sigg.ri M. C. detta T., e dei Sigg.ri M. U. in F., M. V. in P. e M. R.,
ciascuno per quota proporzionale al valore delle porzioni del caseggiato stesso
come sopra loro rispettivamente assegnate, le seguenti parti ed enti accessori
del fabbricato: (...) area annessa comprendente accesso dalla Via E., area
cortiliva, corridoio di accesso alle cantine esistenti nel rustico a settentrione”.
Nel 1993 M. C. vende alla società Tecni-Cos alcune unità immobiliari poste nel
caseggiato (identificate in modo specifico nella consulenza tecnica d'ufficio)
trasferendo alla stessa società "i proporzionali diritti di comproprietà sulle
parti comuni ex art 1117 cc". In data 16/3/94, con pratica di variazione
catastale prot. 1024, vengono costituiti sull'area cortiliva condominiale, da
parte del Geom. Secco, i subalterni 24-25-26-27-28-29-30-31 e 57 (cfr. pago 13
CTU). La consulenza tecnica d'ufficio nota che con la pratica catastale con cui
viene creato e identificato il sub. 25, lo stesso "viene attributto in proprietà
esclusiva ai Signori M. U. (tra l'altro odierna attrice), M. C. e Tecni-cos per la
quota di 1/3 ciascuno", e rileva correttamente come l'attribuzione in proprietà
esclusiva effettuata in una pratica catastale non abbia alcun valore ai fini di un
valido trasferimento immobiliare; inoltre la società Tecni-Cos, sebbene
comproprietaria - solo per il catasto - di 1/3 del sub. 25, in ogni caso
trasferisce da sola, senza coinvolgere le altre due comproprietarie che
emergono dalle risultanze catastali, la proprietà, in via esclusiva, di detta
porzione di area cortiliva, a M. A. (cfr. atto di compravendita del 30/7/96,
Notaio Rita De Victoris Medori, con il quale per la prima volta viene trasferita
da parte della società Tecni-Cos a M. A. la porzione di fabbricato sito in
Modena, Via E. E., "con antistante area di pertinenza esclusiva dell'estensione
di mq 13 ... identificata quest'ultima con il mappale 154/25": doc. n.6 di parte
attrice); quest'ultima, a sua volta (cfr. atto 19/1/99, Notaio Rolando
Ramacciotti rep. N. 38630, doc. n.7 di parte attrice) trasferisce il diritto di
proprietà delle unità immobiliari acquistate e dell'area cortiliva oggetto di
causa agli odierni convenuti B. A. e B..
5. Consegue dalla esposta ricostruzione che tale ultimo atto, nella parte in cui
trasferisce la proprietà esclusiva del subalterno 25 dell'area cortiliva, è
invalido ed inefficace nei confronti dei legittimi proprietari, cioè gli altri
condomini, comprese le odierne attrici. La consulenza tecnica d'ufficio infatti,
premessa la ricostruzione dei fatti sopra esposta, conclude (cfr. pagg. 17-19)
con osservazioni esenti da censure logiche, rispondenti alle risultanze di
consulenza e dunque pienamente condivisibili: «Come già anticipato nella
risposta al quesito precedente, la costituzione del Subalterno 25 avviene in
data 16 marzo 1994 tramite la pratica di variazione catastale prot. 1024
redatta dal Geom. L. S. (rif. A).
Sino a quella data, la porzione oggetto di causa non era mai stata identificata
ed era sempre stata considerata annessa all’area cortiliva, quindi in comune
con tutti i proprietari.
Al momento della costituzione, tra gli altri, del subalterno 25, i proprietari
delle varie unità immobiliari facenti parte del fabbricato identificato con il
mappale 154, quindi i "comproprietari" degli spazi comuni, erano i Sigg.ri M.
C., M. R., M. U., M. V. e, dal 1993, a seguito di compravendita dei subb. 14.16
e 17. anche la Ditta Tecni-Cos srl.
I subalterni costituiti (24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 57), che corrispondono
all'intera area cortiliva così come apprezzabile dalla Visione dell'allegato Doc,
n. 13 ove gli stessi sono stati evidenziati con colore giallo, vengono però
accatastati come unità di proprietà esclusiva della Ditta Tecni-Cos srl e dei
Sigg.ri M. C. e M. U., per una quota di 1/3 ciascuno.
Poiché corrispondono all'area di accesso da via E. E., all'area cortiliva e al
corridoio di accesso alle cantine, quindi alle zone comuni individuate ed
indicate in comproprietà nell'atto di divisione del 1977 (rif. 1) e nei successivi
trasferimenti immobiliari (rif. 2-3), per poterli rendere di proprietà esclusiva
tra i tre soggetti citati, era necessario un atto di estromissione dalla
comunione dei Sigg.ri M. R. e M. V. e contestualmente l'attribuzione esclusiva
alla Ditta Tecni-Cos s.r.l. ed ai Sigg.ri M. C. e M. U..
In assenza di suddetto atto di estromissione, l'attribuzione della proprietà
esclusiva del Subalterno 25 ai soli M. C., M. U. e Ditta Tecni-Cos s.r.l. avventa
tramite la variazione catastale di cui al prot. 1024 del 16 marzo 1994 è, a
parere dello scrivente, da ritenersi invalida.
Ovviamente, la stessa considerazione riguarda anche di tutti gli altri
subalterni costituiti con suddetta variazione, e più precisamente i Sub. 24, 26.
27, 28, 29, 30, 31 e 57, ossia l'intera area cortiliva dell'immobile.
Peraltro lo scrivente non può esimersi dall'evidenziare che il ridetto sub. 25
era stato istituito nel 1994 in comproprietà per una quota di 1/3 ciascuno tra
la Ditta Tecni-Cos S.r.l. ed i Sigg.ri M. C. e M. U.. Ne consegue che, anche
ritenendo valida tale attribuzione, la sola Ditta Tecni-Cos s.r.l. non poteva
vendere l'intera proprietà del sub. 25 ma eventualmente la sola quota di 1/3.
Per le ragioni sopra esposte la Ditta Tecni-Cos s.r.l. non poteva vendere il Sub.
25 come area di pertinenza esclusiva del negozio di cui al Sub. 56, alla Sig.ra
M. A.. Ciò è invece avvenuto con l’atto di compravendita del 26 luglio 1996, a
ministero del Notaio Rita de Victoriis Medori (rif. N. 6).
Di conseguenza la Sig.ra M. A. non poteva vendere il Sub. 25 come area di
pertinenza esclusiva del negozio di cui al Sub. 56, ai Sig.ri B. A. e B. B.. Ciò è
invece avvenuto con l’atto di compravendita del 30 Gennaio 1999 a ministero
del Notaio Rolando Ramacciotti (rif. 8).
In considerazione delle ragioni sopra esposte, è parere dello scrivente che
l'intera area cortiliva, o quantomeno quella evidenziata nel già allegato Doc. n.
7 e più precisamente almeno i subalterni 24. 25. 26, 27. 28 e 29. siano da
ritenersi area comune a tutti i subalterni del mappale 154».
D'altronde, tali conclusioni sono state condivise dai tecnici di parte, che non
hanno proposto osservazioni alla relazione tecnica del consulente d'ufficio, nei
termini loro appositamente assegnati per il contraddittorio tecnico (cfr.
verbale 18/5/10 e pag. 19 CTU).
6. La domanda attorea relativa alla dichiarazione di proprietà condominiale è,
quindi, fondata in base a quanto risulta dalle risultanze di causa,
indipendentemente dalle risultanze catastali, che hanno valenza meramente
sussidiaria e presuntiva, come costantemente affermato dalla giurisprudenza
in materia di rivendicazione: «In tema di rivendicazione, il giudice di merito è
tenuto innanzitutto a verificare l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo
dedotto dall'attore a fondamento della pretesa, e ciò a prescindere da
qualsiasi eccezione del convenuto, giacché, investendo tale indagine uno degli
elementi costitutivi della domanda, la relativa prova deve essere fornita
dall'attore e l'eventuale insussistenza deve essere rilevata dal giudice anche
d'ufficio. Per quanto attiene, in particolare, alla identità del bene domandato
dall'attore con quello descritto nel titolo stesso, i dati catastali non hanno
valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un
sistema secondario e sussidiario rispetto all'insieme degli elementi raccolti in
fase istruttoria» (Cass. II, 3/3/09, n. 5131; II, 27/10/03, n. 16094)) «tant'è che
le risultanze di esse possono assumere rilevanza probatoria solo se
espressamente richiamiate nell'atto di acquisto o se non contraddette da
specifiche determinazioni negoziali delle parti» (Cass. II, 26/1/98, n. 711).
7. Entrambe le parti convenute svolgono domanda riconvenzionale di
usucapione. In ordine alla riconvenzionale di parte convenuta B., parte attrice
ha fondatamente eccepito l'inammissibilità della domanda svolta in via
subordinata, in quanto tardiva, dal momento che la domanda di usucapione,
costituente non mera eccezione ma vera e propria domanda riconvenzionale, è
stata proposta oltre i termini di cui all'art. 166 c.p.c, con la comparsa di
costituzione e risposta depositata all'udienza di prima comparizione. In ordine
alla riconvenzionale di parte convenuta M., parte attrice, con la memoria
depositata in data 7/4/05 ai sensi dell'art, 183 c.p.c, ha dichiarato di non
accettare il contraddittorio sulla domanda svolta dalla stessa in via
subordinata. In ogni caso, in merito all'usucapione le risultanze istruttorie
sono univoche e non fanno ritenere provato il fatto costitutivo, perché
l'istruttoria non ha evidenziato in modo indiscutibile i presupposti dell'istituto:
la situazione di disponibilità ed utilizzo del bene immobile, l'impiego
continuativo per un periodo di tempo sufficiente, l'utilizzo esclusivo, con
l'esercizio di un'attività che di fatto escludesse altri (in particolare i
condomini) dall'uso dell'area cortiliva, mediante attività od opere palesemente
visibili a tutti, cioè in breve una attività possessoria, corrispondente in tutto e
per tutto ad una utilizzazione effettuata da un proprietario esclusivo.
8. In proposito va rilevato come nelle situazioni di comproprietà
l'accertamento dell'usucapione richieda l'acquisizione della prova, piuttosto
rigorosa, del passaggio da una situazione di compossesso a quella di possesso
esclusivo.
Nel caso di specie, infatti, risulta che l'area cortiliva in questione era
utilizzabile liberamente da tutti i condomini e non vi era alcun ostacolo fisso
che potesse impedire l'accesso, rimasto sempre libero a tutti i condomini. Il
teste F. afferma che l'area viene usata da tutti per passaggio e che riconosce i
luoghi nelle fotografie mostrate di cui al documento n. 9) di parte attrice. Il
teste T., amministratore del condominio, afferma che l'area «era utilizzata da
tutti i condomini anche perché non possono fare altrimenti. Questo lo posso
dire dal 1994-95 (...) nel cortile sempre una macchina parcheggiata davanti al
garage di pertinenza, che è la macchina di P. C., detto M., e questo costringe
tutti gli altri a passare per il subalterno 25. Altre volte ho visto anche vetture
di altri condomini in cortile, o gente che li viene a trovare. Il regolamento di
condominio prevede esclusivamente il passaggio e sosta per carico e scarico».
Il teste L. afferma che nel cortile i convenuti avevano un ombrellone e
riconosce i luoghi di cui alle fotografie mostrategli e prodotte da parte attrice,
dove risulta assente qualsivoglia delimitazione e chiusura. Il teste C., marito
della convenuta B. B., afferma espressamente «da quando io sono andato lì nel
2000, lo stato dei luoghi è quello di cui alle fotografie che mi si mostra (doc.
9)». Tali circostanze sono tutte confermate dai testi M., D. M. e S., e dalle
fotografie dello stato dei luoghi scattate nel corso del sopralluogo in sede di
consulenza tecnica d'ufficio, effettuato il 7/7/10.
Le risultanze testimoniali sono del tutto equivoche in ordine all'esercizio di un
possesso esclusivo da parte del dante causa del convenuto, mentre risultano
sostanzialmente univoche e pertanto sono decisive nel senso dell'insussistenza
di un possesso utile. I testi hanno riferito vai utilizzi dell'area, come apporvi
un ombrellone e delle sedie d'estate, un tavolino e delle sedie per mangiare
all'aperto, o farvi parcheggio di biciclette, e così via, tutti utilizzi compatibili
con il principio del pari uso delle cose comuni e con la normale utilizzazione
dei beni condominiali, e dunque non attestanti un possesso esclusivo, e tanto
meno continuo.
Nel complesso, quindi, i dati testimoniali a favore della formazione di una
fattispecie acquisitiva per usucapione, anche abbreviata, sono inconsistenti e
decisamente contrastati dalle contrarie risultanze testimoniali, in ordine
all'elemento essenziale del possesso esclusivo e duraturo. La domanda
riconvenzionale è risultata pertanto anche infondata, per difetto di prova:
all'esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento (sebbene
invalido), non si accompagna il necessario possesso utile decennale ed
ininterrotto.
9. La pretesa attorea di dichiarazione della proprietà comune è, quindi,
fondata e va accolta.
Parimenti è fondata e va accolta la domanda attorea di accertamento della
nullità dell'atto di trasferimento, relativamente alla particella comune. Non
occorre dichiarare l'inefficacia dell'atto nei confronti di parte attrice perché
l'inefficacia consegue alla pronuncia di nullità: ciò che è nullo non ha effetto.
Conseguentemente all'accoglimento della domanda attorea, va esaminata la
domanda dei convenuti B. di evizione nei confronti della convenuta M., loro
dante causa, e di condanna della stessa a rimborsare ai signori B. la quota del
minor prezzo del negozio compravenduto, dal quale va scorporata la
prospiciente pertinenza esclusiva costituita dalla striscia di terreno oggetto di
causa, individuata con il mappale … sub 25 di mq.13.
Infatti, dal terreno di mq. 44, contraddistinto con il mappale … sub 56
(compravenduto con rogito a ministero Notaio Avv. Rolando Ramacciotti
19/01/1999 - Rep.38630/7411), per effetto della presente sentenza viene meno
la menzionata. La determinazione del valore proporzionale attuale della
pertinenza esclusiva sub 25, rispetto al negozio sub 56, è correttamente
effettuata da parte convenuta B. nel seguente modo: rivalutato il prezzo di
lire. 75.000.000 (pari ad euro. 38.734,27)) dal dicembre 1998 (rogito del
19/1/99), al dicembre 2011, mediante il coefficiente di rivalutazione o rilevato
nel periodo dall'ISTAT in base ai prezzi dei beni al consumo per le famiglie di
operai e impiegati (variazione di +32,1%) e determinata la quota rivalutativa
in euro. (38.734,27x 32,1):100=) 12.433,70, da sommare al valore rivalutato,
si ottiene un valore attuale dell'immobile di (38.734,27+12.433,70=)
51.167,97; considerata quindi la superficie di mq.44, il prezzo a metro
quadrato viene ad essere di euro. (51.167,97:4=) 1.162,91/mq.; il valore della
particella di mq.13, considerato che la pertinenza va valutata al 15% del
prezzo dell’immobile al quale pertiene, risulta di [(mq.13 x 1.162,91) x
15]:100=) euro. 2.267,67, somma al pagamento della quale deve essere
condannata parte convenuta M., con interessi legali dalla sentenza fino al
saldo effettivo.
10. Parte convenuta B. chiede anche condannare la convenuta M. a risarcire il
danno costituito dal deprezzamento del negozio in conseguenza del fatto che il
negozio è stato privato dell'uso esclusivo e libero dell'area prospiciente.
Trattasi, secondo quanto dedotto, di un danno derivante dal non poter
collocare, sulla menzionata striscia di terreno, espositori o tavoli o altro, nella
stagione estiva. Sotto questo aspetto il danno lamentato non è provato nella
sua sussistenza, in quanto per i predetti è irrilevante che il terreno sia di
proprietà esclusiva o comune, e non è provato che tale utilizzo, peraltro
consono all'uso dei beni condominiali, sia escluso per effetto della natura
condominiale del terreno, dovendosi anzi presumere il contrario. Il
deprezzamento del negozio, in sintesi, non è provato. In presenza, quindi, di
un danno incerto nella sua stessa esistenza storica, nessuna valutazione
equitativa del giudice, ai sensi dell'art. 1226 cc, può essere effettuata per la
liquidazione del danno preteso.
11. Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in
dispositivo. In proposito va specificato quanto segue. Sulla domanda
inizialmente svolta dalle parti convenute, B. A. e B., non si sono limitati ad
eccepire l'infondatezza della domanda attrice, ma hanno chiesto in via
riconvenzionale l'accertamento della proprietà esclusiva della porzione di area
cortiliva e, in via riconvenzionale subordinata, per intervenuta usucapione.
Parte attrice ha subito eccepito l'inammissibilità della domanda
riconvenzionale proposta, in quanto tardiva. I convenuti si sono infatti
costituiti solo in prima udienza di comparizione, in data 16/3/04, e tardività ha
determinato anche l'inammissibilità della chiamata in causa svolta. A questo
punto parte convenuta B. ha promosso autonomo giudizio nei confronti del
soggetto che intendeva chiamare in causa, M. A., con conseguente successiva
riunione dei procedimenti. A sua volta anche M., in via riconvenzionale, ha
proposto domanda di usucapione, e parte attrice, già con la memoria ai sensi
dell'art. 183 c.p.c. depositata in data 7/4/05, ha dichiarato di non accettare il
contraddittorio su tale domanda. In relazione alle domande, anche
riconvenzionali, svolte dai convenuti, sussisteva una ipotesi di litisconsorzio
necessario dei condomini del caseggiato, e i convenuti avrebbero dovuto
chiedere che fosse autorizzata o disposta l'integrazione del contraddittorio.
L'omissione della richiesta, che rischiava di procrastinare ulteriormente la
durata del procedimento, ha indotto gli altri condomini ad intervenire
volontariamente nel giudizio. In considerazione di tutto quanto sopra esposto,
quindi, parte convenuta (B. e M.) deve rifondere le spese processuali a parte
attrice e parte intervenuta D. P. ed altri; parte convenuta M. deve rifondere le
spese processuali a parte convenuta B., ma non le spese che questi devono
rifondere a parte attrice ed intervenuta.
Le spese processuali si liquidano come in dispositivo. Le spese di consulenza
tecnica d'ufficio vanno definitivamente poste a carico di parte convenuta
soccombente.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, anche
riconvenzionale, delle parti, rigettata,
dichiara che la proprietà dell'area condiva sita in Modena e costituita dal
corridoio di ingresso dalla Via E. E. fino alle cantine di cui al fabbricato posto
sul retro del caseggiato, distinta al NCEU al foglio …, mappale …, attualmente
frazionata con i subalterni 24-25-26-27-28-29-30-31-57, compresa l'area
cortiliva di cui al mappale … sub.25, spetta ai condomini del fabbricato di Via
E. E. e del fabbricato di Via E. E. secondo le rispettive quote, in quanto parte
comune;
dichiara nullo l'atto di compravendita concluso tra M. A. e B. A. e B. B. in data
19/1/1999, a ministero Notaio Rolando Ramacciotti, rep. N. 38630, nella parte
in cui viene trasferito il diritto di proprietà e/o altro diritto reale in via
esclusiva a favore di parte acquirente su parte dell'area cortiliva condominiale
e contraddistinta con il mappale .. sub.25; ordina al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Modena la trascrizione della presente sentenza, con esonero
dello stesso da ogni responsabilità;
dichiara tenuta e condanna M. A. a corrispondere a B. A. e B. B. la somma di
euro. 2.267,67, oltre interessi in misura legale dalla data di deposito della
presente sentenza fino a quella del saldo definitivo;
dichiara tenuti e condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a
M. U. e F. M. C., in solido tra loro, le spese processuali, che liquida nella
somma complessiva di euro. 13.200,00, di cui euro. 3.000,00 per spese ed
euro. 10.200,00 per competenze e onorari, oltre ad accessori dovuti per legge;
pone le spese di consulenza tecnica d'ufficio a carico di B. A., B. B. e M. A., in
solido tra loro, e conseguentemente
condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a M. U. e F. M. C.
quanto anticipato per la consulenza tecnica d'ufficio;
dichiara tenuti e condanna B. A., B. B. e M. A., in solido tra loro, a rifondere a
D. P. M. O., Immobiliare Carpine S.r.l, M. R., M. V., P. I., R. A., S. G., T. R., T. M.,
in solido tra loro, le spese processuali, che liquida nella somma complessiva di
euro. 1.800,00, di cui euro. 200,00 per spese ed euro 1.600,00 per
competenze e onorari, oltre ad accessori dovuti per legge;
dichiara tenuta e condanna M. A. a rifondere a B. A. e B. B., in solido tra loro,
le spese processuali, che liquida nella somma complessiva di euro. 4.000,00,
di cui euro. 500,00 per spese ed euro. 3.500,00 per competenze e onorari,
oltre ad accessori dovuti per legge.

Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2004, n. 23086,sull'azione di rivendicazione e


restituzione di un bene

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 13 dicembre 1996 Tarim Unal conveniva dinanzi al Pretore
di Torino Citriniti Michele chiedendo di accertare l'occupazione abusiva e
senza titolo di una cantina di proprietà di esso attore da parte di costui e
pertanto di condannarlo a rilasciargliela.
Il convenuto eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva perché essa
gli era stato locata fin dal 31 marzo 1994 da Mirabelli Cinzia unitamente
all'alloggio e quale pertinenza dello stesso, alla medesima intestato, e
pertanto la domanda doveva essere rivolta contro costei. Nel merito affermava
la legittimità dell'occupazione in base al predetto titolo.
Con sentenza dell'11 gennaio 1999 il Pretore accoglieva la domanda perché
dagli atti risultava che la proprietà della cantina di cui era stato chiesto il
rilascio apparteneva all'attore, mentre dagli atti prodotti dal convenuto
risultava che la cantina della Mirabelli era contraddistinta con altro numero di
catasto.
Proponeva appello il Citriniti perché il Tarim aveva specificato di esercitare
un'azione di restituzione - che ha natura personale - ed aveva escluso di aver
proposto sia un'azione petitoria che possessoria - entrambe esercitabili
soltanto nei confronti del locatore - possessore, per conto del quale deteneva
la cantina - e quindi il giudice di primo grado non aveva il potere di risolvere
una questione petitoria, mentre l'azione personale di restituzione era
infondata perché non vi era nessun rapporto giuridico tra lui e il Tarim,
viceversa essendo valido ed efficace il suo titolo di detenzione della cantina.
Concludeva per la riforma della sentenza di primo grado.
Il gravame era accolto dal Tribunale di Torino, con sentenza del 26 maggio
2000, sulle seguenti considerazioni: 1) il Tarim aveva espressamente
specificato di aver esperito un'azione personale di restituzione, e non reale; 2)
l'azione esercitata presupponeva che l'attore avesse un diritto alla riconsegna
della cantina in base ad un rapporto giuridico intercorso con il convenuto; 3)
pertanto era irrilevante la prova del diritto di proprietà o di possesso del
Tarim, mentre la prova del titolo giuridico in base ai quale il Citriniti era
obbligato a restituirgli la cantina era mancata.
Avverso questa sentenza ricorre per Cassazione Tarim Unal per due motivi,
cui resiste Citriniti Michele. Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo di ricorso il Tarim deduce: "violazione e/o falsa
applicazione di norme di diritto (art. 2697 e segg. c.c., art. 115, 116 c.p.c. in
relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.)".
Il proprietario che agisce per la restituzione della cosa è sufficiente dimostri il
suo diritto reale, mentre incombe al detentore che afferma la titolarità di un
diritto di godimento l'obbligo di provare la legittimità della propria
detenzione. E mentre il Tarim aveva provato la proprietà della cantina, il
Citriniti non aveva provato il diritto alla detenzione in base ad un titolo
proveniente da detto proprietario ovvero a lui opponibile, tale non potendo
essere il contratto di locazione proveniente da terzi. Il Tribunale, travolgendo i
principi sull'onere della prova, ritiene irrilevante il fatto costitutivo della
proprietà del bene da parte del Tarim e pretende di imporgli di dimostrare
anche che non esistono fatti impeditivi allo stesso diritto e pur se è pacifico
che con il Citriniti non è intercorso alcun rapporto giuridico.
Il motivo è infondato.
1.1- E' opportuno preliminarmente richiamare la distinzione tra l'azione di
rivendica e quella di restituzione. La prima ha carattere reale ed è fondata sul
diritto di proprietà di un bene, di cui l'attore assume di esser titolare, ma di
non averne la materiale disponibilità: é esperibile contro chiunque, di fatto,
possiede o detiene il bene (art. 948 cod. civ.), ed è volta ad ottenere il
riconoscimento del diritto di proprietà di esso e a riaverne il possesso. La
seconda è fondata sull'inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir meno, di un
titolo alla detenzione del bene da parte di chi attualmente ne disponga per
averlo ricevuto da colui che glielo richiede o dal suo dante causa - e per
questo ha natura personale - ed è volta, previo accertamento di tale
mancanza, ad attuare il diritto - personale - alla consegna del bene. Pertanto
in quest'ultimo caso l'attore non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di
proprietà, bensì può limitarsi ad allegare l'insussistenza ab origine, oppure il
successivo venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di
durata, esercizio della facoltà di recesso del titolo giuridico legittimante la
detenzione del bene da parte del convenuto, che perciò è obbligato a
restituirlo.
Evidentemente le due azioni sono distinte, sia per causa petendi che per
petitum. Ciò non esclude, tuttavia che, essendo entrambe dirette allo stesso
risultato pratico del recupero della disponibilità materiale del bene, possano
essere proposte anche in via alternativa o subordinata, ovvero l'una possa
trasformarsi, in corso di giudizio, nell'altra, in relazione alle eccezioni del
convenuto, nel rispetto delle preclusioni introdotte dalla legge 353/1990.
Pertanto, prescindendo dalla qualificazione dell'azione effettuata dalla parte,
la domanda di restituzione di un bene, fondata sull'arbitraria disponibilità
materiale da parte del convenuto, non accompagnata dalla contestuale
richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà su di esso, esula
dall'ambito delle azioni reali perché non può esser qualificabile come
rivendica, bensì come azione personale di rilascio o di restituzione, e se il
convenuto contrappone il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo
giuridico, la validità e persistenza di questo diviene l'oggetto della
controversia.
Al riguardo va ribadito che se è vero che il giudice non é vincolato dalla
qualificazione dell'azione prospettata dalla parte, essendo libero di
discostarsene nell'esercizio del potere - dovere di autonoma qualificazione di
essa, discendente dal principio "iura novit curia", tuttavia la qualificazione
giuridica da lui ritenuta più appropriata, anche in difformità da quella che le
parti, sia pure concordemente, indicano, non può risolversi, senza violare l'art.
112 cod. proc. civ., nella sostituzione dell'azione - espressamente o
virtualmente - proposta con altra, fondata su fatti diversi o su diversa "causa
petendi", essendo egli comunque vincolato sia ai fatti allegati dalle parti
stesse, sia alle domande ed eccezioni che su tali fatti le parti propongono per
ottenere un determinato bene (intendendo il termine bene sia come
attribuzione di un bene materiale - petitum mediato - sia come attribuzione di
un dato diritto o come creazione, regolamento, annullamento, nullità o
estinzione di un rapporto - petitum immediato - Cass. 26 maggio 1995 n.
5814).
1.2- I giudici di appello hanno correttamente applicato tali principi perché,
come emerge dalla narrativa, è incontestato non solo che il Tarim ha
espressamente qualificato l'azione di restituzione della cantina come
personale, ma altresì che egli ha chiesto al Citriniti di restituirgliela per
mancanza di titolo alla detenzione, e per questo i giudici di appello,
nell'accogliere il motivo di gravame di violazione dell'art. 112 cod. proc. civ.
da parte del primo giudice per aver mutato tale domanda in quella di
accertamento del diritto di proprietà, hanno deciso la controversia con
esclusivo riferimento alla predetta azione personale di restituzione,
applicando la disciplina giuridica ad essa inerente, che prescinde dalla prova
della proprietà del bene.
Pertanto il motivo va respinto.
2.- Con il secondo motivo il Tarim deduce: "Contraddittorietà, insufficiente ed
omessa motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5)".
La sentenza impugnata dà atto sia del diritto di proprietà del Tarim sia della
mancanza di titolo del Citriniti ad occuparlo, atteso che la Mirabelli non
poteva affittargli un bene di cui non aveva la proprietà. I giudici di appello
rigettano la domanda di rilascio della cantina così consentendo al Citriniti di
continuare a goderne pur essendo stato dichiarato occupante abusivo.
Separando in tal modo le domande correlate e dipendenti il Tribunale incorre
nel vizio di omessa e/o insufficiente motivazione della sentenza. Infatti il
Tribunale, nell'affermare la legittimazione passiva del Citriniti e nel negare
qualsiasi valore al contratto locativo da lui prodotto con i terzi, e nel prendere
atto del diritto di proprietà del Tarim, avrebbe dovuto accogliere le domande
di questi, che invece immotivatamente rigetta.
Il motivo è infondato.
Per assumere la qualità di locatore non è necessario avere un diritto reale
sulla cosa, né agire in nome del titolare di esso, in quanto il contratto di
locazione ha natura personale e prescinde dall'esistenza e titolarità nel
locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la
disponibilità. E' però necessario che tale disponibilità sia giuridica e non di
mero fatto, ossia abbia genesi in un rapporto (o titolo) giuridico che giustifichi
il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione e il godimento
del bene, con la conseguenza che non può assumere la qualità di locatore
colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto della cosa stessa.
Pertanto, poiché dalla sentenza impugnata - e dallo stesso ricorso - emerge
che il Tarim, per contrastare il diritto alla detenzione della cantina da parte
del Citriniti, fondato sul contratto di locazione intervenuto con la Mirabelli, si
è limitato a dedurre che costei non ne è la proprietaria, correttamente i
giudici di appello ne hanno respinto la domanda di restituzione.
Concludendo il ricorso va respinto. Ricorrono giusti motivi per dichiarare
interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; dichiara compensate le spese del giudizio di


Cassazione.
Così deciso in Roma il 27 settembre 2004.