Unidad 9: Locación de cosas

1. Concepto y caracteres. Comparación con otros contratos. Naturaleza del derecho del locatario. Importancia
social del contrato.

Art. 1187. Definición. “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario
de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa”

Siguiendo el concepto tenemos que concluir que 3 son los elementos que configuran la existencia del contrato:

a) Obligación de conceder el uso y goce de una cosa: se puede entender al uso como la facultar de empleo de la
cosa y como goce a la facultad de percibir sus frutos (los frutos son todas aquellas cosas nuevas que, regular y
periódicamente, produce una cosa sin alteración ni disminución de su sustancia.

El art. 1992 prevé la posibilidad de pactar solo el uso de la cosa locada, pero nada se dice acerca de la posibilidad
de pactar solo el goce de la cosa, un acuerdo de este último caso resultara un supuesto de contrato innominado.

b) Dicha concesión debe ser temporaria: se limita el tiempo del ejercicio del uso y goce.

c) por un precio en dinero: es necesario entonces, la fijación de un precio en dinero como contraprestación.

Caracteres: el contrato de locación de cosas es: a) bilateral; b) oneroso; c) consensual; d) conmutativo y e) de

duración o tracto sucesivo.

Comparación con otros contratos:

Con la compra-venta:

En la locación no se transmite el dominio, ni la cosa sale del patrimonio del locador

Con el depositor:

La finalidad típica de la locación es la transferencia del uso y goce, la del depósito es la guardia y custodia, el
depositario no puede usar la cosa ni percibir los frutos salvo pacto en contrario

El deposito es real se perfecciona con la entrega de la cosa, la locación es consensual, los efectos se producen
desde el mero consentimiento sin necesidad de entregar la cosa.

El depositario debe garantizar la guarda absoluta de las cosas depositadas, como si fueran suyas, el locatario solo
responde por la conservación.

La celebración de una locación de cosas con un depósito en garantía no desnaturaliza la locación ni la transforma
en atípica, es solo la unión de contratos externos

Caja de seguridad bancaria:

El banco sede el uso y goce de una cosa para que el cliente deposite allí efectos personales con finalidad de
custodia en contra de la simulación con la locación podemos decir que no hay un desplazamiento de la cosa (la
caja) que permanece bajo el control del locador por lo que los proyectos de reforma proponen regularlo como
un contrato de custodia o de deposito

Contrato de garaje:

Sede el uso y goce de una cosa para el estacionamiento de un vehículo contra el pago de un precio, la obligación
principal es la custodia y servicios extra. Se trata de un contrato atípico con los caracteres mixtos de la locación,
el depósito, y la locación de servicios.
Comodato:

Si bien el comodato igual que la locación confiere el uso sobre una cosa ajena es un contrato real y gratuito, el
comodatario no tiene derecho a los frutos como al locatario.

Los problemas entre estos dos contratos no son de diferenciación sino de simulación relativa sobre la naturaleza
jurídica, en este caso la locación se cubre bajo la apariencia de un comodato y evita las leyes imperativas sobre
todo en las de plazo mínimo, y el comdante supuesto, puede requerir la devolución cuando quisiere. La gratuidad
del comodato se da por la firma de instrumentos abstracto como los pagarés que se ejecutan en forma
autónoma, no judicial como en el caso de la mora en los alquileres.

La ocupación sin documentación firmada hace que el propietario a fin de desalojar al ocupante alega que se trata
de un comodato, la otra parte invoca plazo mínimo para repeler el desalojo y la carga de la prueba sobre la
existencia del comodato pesa sobre el propietario.

Locación de servicios:

Contrato con hospedaje. En muchos casos la locación de cosas se acompaña con servicios anexos para diferenciar
los productos de la competencia. Algunos servicios incluyen la locación de cosas, como ocurre con los teléfonos
o el modem. Para resolver estos problemas debe utilizarse el criterio de la finalidad típica prevalente en el
negocio.

El contrato de hospedaje es de ocupación temporaria, es atípico y contiene elementos de locación servicios y

depósitos

Contratos asociativos:

El locador tiene participación en las ganancias del locatario, hay una finalidad común que en la locación no existe,
porque es un contrato de cambio. En forma conexa con la locación existen vínculos asociativos, ejemplo en los
centros comerciales.

Delimitación con el préstamo de consumo:

Es un contrato real, cuyo objeto son cosas muebles consumibles o fungibles, el mutuario es autorizado a
consumirlas devolviendo en el tiempo convenido igual cantidad de cosas que la misma especie y cantidad. En la
locación por el contrario es un contrato consensual, cuyo objeto son cosas inmuebles o muebles donde se
entrega la tenencia puede haber un parecido con el mutuo oneroso que se entrega como contraprestación
dinero.

Comparación con el usufructo y derecho de uso:

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, la locación es siempre onerosa

El usufructo no tiene plazo máximo, se extingue con la muerte del usufructuario, si es una persona jurídica luego
de 20 años, la locación no puede exceder de 10 años.

La fuente de la locación es el contrato, el usufructo puede surgir también por una disposición de una última
voluntad o prescripción adquisitiva.

El usufructo no se transmite por causa de muerte, lo que sí es posible en la continuación de la locación.

El usufructo da origen a acciones reales, la locación a acciones posesorias.

El usufructo debe hacerse por escritura pública la locación no tiene forma.

El usufructo es un derecho real, y la locación es un derecho personal, en caso de duda entre la existencia o no de
una locación disimulada bajo la apariencia de usufructo se estará a la negativa, es decir, se opta por el usufructo.

Naturaleza del derecho del locatario:

El derecho del locatario es creditorio pero por el principio protectorio como parte más débil, es reforzado con
algunas características propias de los derechos reales (pero no es un derecho real):

- En caso de venta de la cosa, por ende, cesión de la parte locadora, el contrato de locación subsiste
durante el tiempo convenido. Es una obligación in rem scriptae.

- Cuando el dominio es revocable y se produce la revocación debe respetarse el contrato de locación.

- Si el tenedor es turbado tiene acciones posesorias.

2. Forma y oponibilidad. Transmisión por causa de muerte y enajenación de la cosa locada. Continuador de la
locación. Representante.

Art. 1188. Forma. Oponibilidad. “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones”

El contrato, salvo las excepciones previstas, es no formal. Por lo tanto, la forma escrita será requerida cuando el
objeto del contrato lo constituya una cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a
alguna de ellas (por ejemplo la locación de un fondo de comercio, que se decía que " es en verdad un contrato
complejo que rompe los límites demasiado estrechos de la mera locación. Importa el alquiler del local e
instalaciones, la venta o el préstamo de consumo de las mercaderías, la cesión temporaria del derecho al nombre
y de la clientela), o de parte material de un inmueble.

No otorgada la forma escrita se constituye una obligación de hacer, pudiendo otorgar el instrumento del contrato
el juez en representación de la parte omisa

La doctrina mayoritaria entiende que esta formalidad es solo requerida “ad probationem” lo cual se aplica el art.
1020.

Finalmente, resta reseñar que toda prórroga o modificación de los contratos con forma impuesta, también
deberán observar la forma escrita. "Cabe considerar que la prórroga refiere al acuerdo expreso de las partes
destinado a extender la vigencia del plazo de la locación originaria".

Art. 1189. Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la
locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Art. 1190. Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado
a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido
del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del
continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

1. De la transmisión por causa de muerte

Al no tratarse la locación de cosas de un contrato intuito personae (Lorenzetti) sólo podría obstruir la transmisión
mortis causa un pacto o disposición legal en contrario.

En el caso del fallecimiento del locatario, el derecho del continuador prevalece incluso sobre el del heredero del
locatario, es decir, se genera una prevalencia de este instituto frente al derecho sucesorio. Es importante notar
que la redacción del texto consagra un derecho a hacer subsistir la locación sólo en cabeza de los continuadores,
sujetos que no se identifican con los herederos del locatario. Esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble
y logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al abandono o fallecimiento del
locatario. Como puede observarse la norma exige conjuntivamente dos requisitos para ser continuador, no
bastando la mera habitación sino también, requiriéndose el trato familiar, aun cuando no se verificare grado
alguno de parentesco. Quedan comprendidas situaciones tales como los " hijos ajenos criados o parientes lejanos
sin vocación sucesoria"(Leiva Fernández). Este artículo se aplica aun cuando la transmisión mortis causa opere a
título singular, como por ejemplo, por un legado.

2. De la subsistencia ante el caso de abandono de la cosa por parte del locatario.

En virtud de lo normado por el art. 1219 inc. c) del Código Civil y Comercial de la Nación, cuando se abandonase
la cosa locada surge el derecho de resolución por causa imputable al locatario. Sin embargo, aun cuando se
ausentase el locatario sin dejar apoderado, en la medida que tuviere grupo conviviente habitando en el
inmueble, estos tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación. El abandono consiste en el
retiro de la finca arrendada sin dejar en ella la o las personas necesarias para poder cumplir los actos materiales
requeridos para su conservación (Salvat). Cabe recordar que esta facultad exige igualmente que la cosa locada
sea un inmueble con destino a habitación.

3. El ostensible trato familiar

El derecho de convertirse en continuador de la locación requiere una serie de requisitos, a saber: a) Que la cosa
locada sea inmueble; b) Que el destino sea de habitación; c) Que esta persona haya habitado en el inmueble
junto al locatario durante un año previo al abandono o fallecimiento; d) Que hubiera recibido del locatario "
ostensible trato familiar" . De todos los requisitos, entendemos que este último supuesto es el que más dudas
interpretativas puede generar, pues nos hallamos ante un concepto jurídico indeterminado del que el juzgador
hará mérito en función de las realidades sociales que modelan el concepto de familia, siendo paradigmáticas las
ahora reguladas como "uniones convivenciales" (arts. 509 y 528, Código Civil y Comercial de la Nación). El trato
familiar no depende de la edad de los miembros del grupo conviviente, o de sus potencialidades económicas,
pues la ley no ha reparado en ello para discernir esta tutela habitacional. Sin embargo, no creemos que el artículo
admita una extensión tal que conceda esa facultad a simples amistades del locador. El origen de este instituto, "
presente en varias leyes de emergencia, se recibió finalmente por el art. 9° de la ley 23.091, que sin embargo,
por inadvertencia, no requiere plazo alguno ni exige el carácter ostensible del trato familiar" (Leiva Fernández).

4. Subsistencia ante enajenación de la cosa

Estamos frente a un fenómeno de modificación subjetiva contractual ex legem. La locación subsiste siempre que
la cosa haya sido enajenada por cualquier acto jurídico inter vivos, sea por venta, donación, permuta, una dación
en pago, etc. El fundamento de la norma, que ya habíamos adelantado, estriba en una elemental directiva de
buena fe. El adquirente requiere tradición para hacer nacer su derecho real, salvo en aquellos casos donde la
inscripción registral opera de modo constitutivo, pero aun en ellos, es dable pensar que si el adquirente deseaba
ejercer todas las potestades posesorias, tuvo que haber sabido de la existencia de un relación jurídica que
justificaba la tenencia de la cosa en un sujeto distinto del enajenante. Si bien se ha argumentado que para poder
oponer este derecho hace falta un instrumento público o privado de fecha cierta, entendemos que puede
prescindirse de este requisito en aquellos supuestos donde se requiere tradición de la cosa para hacer nacer el
derecho real del adquirente por lo antes fundamentado y siempre que el locatario conserve la tenencia de la
cosa. Al igual que el supuesto contemplado en relación al fallecimiento, la norma es derogable por la voluntad
de las partes, pero no podrá restringir el plazo mínimo consagrado en el art. 1198 del Código Civil y Comercial de
la Nación. Por último, en relación a los pagos efectuados por el locatario al enajenante, los mismos son válidos
mientras no se haya cursado la notificación del art. 1637 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Art. 1191. Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

Este artículo recoge casi con exactitud la misma solución ya adoptada por el art. 375 incs. K. En efecto, en el
marco del contrato de locación la ley establece que, a los fines de celebrar un contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa, y por lo tanto
resultaría insuficiente un poder conferido en términos generales, que son los poderes que se dan para realizar
actos de administración.

Esto obedece a que la celebración del contrato de locación por un plazo superior a 3 años, o bien, recibir pagos
adelantados por ese mismo periodo, son considerado como actos de disposición, y por tal motivo, requieren
facultades expresas.

Sin embargo hay una pequeña diferencia entre el art. 375 y el 1191. La primera prescribe que se requiere
facultades expresas para “dar o tomar en locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por más
de un año”, y el 1991 dice para celebrar contratos de locación por más de tres años (hasta aquí es similar) y para
“cobrar alquileres anticipados por el mismo periodo”. Esta diferencia podría resolverse aplicando la primera al
supuesto especial de locación de inmuebles y la segunda para los restantes casos.

3. Objeto y destino. La cosa locada. Contratos regidos por normas administrativas. Destino. Restricciones en
la locación habitacional. Locación urbana y arrendamiento rural: criterios distintivos y normas aplicables. El
tiempo en la locación: plazo máximo, plazos mínimos, excepciones.

Art. 1192. Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato
de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión
en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

1. Cosa presente o futura

Si se celebra contrato de locación de cosa futura, se entiende que dicho contrato se encuentra bajo condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir. El riesgo pesa, a falta de pacto en contrario, en cabeza del locador,
siendo él quien debe arbitrar todos los medios para que la cosa llegue a existir, en el tiempo y condiciones
pactadas.

2. Determinada o determinable

Puede que la cosa objeto del contrato esté perfectamente delimitada, o bien, sea indeterminada pero
determinable. Los ejemplos clásicos son el alquiler de un coche, sin individualización de su dominio, pero con
delimitación de su especie (por ejemplo, un coche tipo 4x4, modelo 2013, etc.).

Las cosas consumibles no son objeto del contrato de locación, sino más bien del mutuo; pero si eventualmente
se pactase un uso anormal de las mismas, que no consista en darles el último uso (como entregar una torta para
exposición en vidriera con la condición de restituirla en un plazo) podríamos hallarnos ante una auténtica
locación de cosa.

3. Locación de cosa ajena

Este supuesto no se encuentra expresamente reglado en la norma, pero merced a la remisión del a la venta de
las cosas ajenas art. 1132, no cabe dudar de su validez, puesto que la legitimación pata disponer del uso y goce
de la cosa no coinciden necesariamente con la titularidad dominal; así, podría realizar un contrato de locación,
por ejemplo, el propio locatario (sublocación)

4. Frutos y productos

Están comprendidos en el objeto de la locación, pues no sólo se transfiere el uso sino también el goce, salvo
pacto en contrario. Nos referimos a los frutos o productos ordinarios de la cosa locada, quedando excluidos los
extraordinarios.

Art. 1193. Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho
público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.

Si el objeto del contrato lo constituyen bienes del dominio público y si el locador es una persona de derecho
público, esto es la administración en cualquiera de sus 3 instancias, nacional, provincial o municipal, el contrato
queda regido por las normas pertinentes del derecho administrativo, salvo en aquellos puntos no previstos y
respecto de los cuales podrá acudirse, en forma subsidiaria, al código civil y comercial. Esta disposición incide
fundamentalmente en las competencias: si se trata del Estado como locador, deberá regirse por el fuero
contencioso administrativo, mientras que si lo hace como locatario, en principio deberían entender los tribunales
ordinarios con competencia civil

Destino (art. 1994 y 1995)

Art. 1194. Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A
falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino
es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

En primer lugar, se otorga preeminencia a la autonomía privada de las partes mediante la frase " destino
acordado”, que nosotros denominamos como destino subjetivo. A falta de convenio expreso, se disponen
distintas alternativas para suplir esta omisión, el locatario podrá darle a la cosa cualquiera de los siguientes
destinos: aquel que tenía la cosa al momento de celebrarse el contrato, el que se le suele dar a cosas de
naturaleza análoga o bien aquel que mejor se corresponda con la naturaleza de la cosa. Este último, lo
conocemos como destino objetivo.

La determinación del destino de la cosa es de suma importancia toda vez que el emplearla para otro distinto,
hace nacer la facultad del locador de dar por extinguido el contrato (conf. arts. 1205, 1219 inc. a), y exigir los
daños y perjuicios correspondientes. Pero estas alternativas operan indistintamente cuando no exista modo
alguno de inferir algún acuerdo tácito. Ahora bien, cuando el uso se ha convenido explícitamente, el
apartamiento del destino acordado, debe juzgarse con mayor severidad.

Supuesto de destinos múltiples: el CCyC ha prestado una particular atención al destino habitacional, y dispone
que si el destino es mixto (es decir, si un inmueble se alquila para realizar una explotación comercial y además
como vivienda) deberán aplicarse las normas correspondientes al destino habitacional

Art. 1195. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque
éste no habite el inmueble.

El texto (art. 1195) confiere una tutela más amplia a las personas incapaces o con capacidad restringida, pues no
sólo protege a aquellos que se encuentren bajo la representación o guarda del locatario o sublocatario, sino que
se extiende incluso a aquellos que reciben mera " asistencia" por parte de éste, y aun cuando no habiten el
inmueble

La sanción sigue siendo la nulidad de toda cláusula que restringa el ingreso de los incapaces mencionados o
pretenda excluir del inmueble, aun cuando la locación no tuviera destino habitacional, admitiendo ambas
opciones. Ello surge del giro utilizado " cualquiera sea destino" debiéndose interpretar en sentido amplio.
Asimismo, la nulidad será " parcial y sólo recaerá sobre la cláusula de exclusión". La regla se extiende a todos los
incapaces de hecho y no sólo a los menores.

Restricciones en la locación habitacional.

Art. 1196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de
alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

1. De la tutela habitacional

Contiene " diversas disposiciones tendientes a proteger a los inquilinos de vivienda contra los posibles abusos
que puedan cometer los locadores que, dada la escasez de viviendas, son la parte más fuerte del contrato de
locación".

2. Del ámbito de aplicación

El ámbito de aplicación de esta norma está delimitado por el uso de la cosa (destino de vivienda) no siendo, por
ende aplicable a la locación de inmuebles con destino comercial donde es costumbre exigir el pago del valor
llave. En materia habitacional, el valor llave (como cualquier concepto equivalente) constituye un sobreprecio
para exigir valores anticipados.

Locación urbana y arrendamiento rural:

El arrendamiento rural según el artículo 2 de la ley 13246 se da cuando una de las partes se obliga a conceder el
uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos con destino a la explotación
agropecuaria, y la otra a pagar un precio en dinero

Distingo con la locación urbana: se entiende por planta urbana el núcleo de la población donde la edificación es
continua y compacta cuyo fraccionamiento se da por manzanas, lotes cuente o no con servicios municipales. El
arrendamiento se da fuera de esta planta y tiene como destino típico la explotación agropecuaria.

Distingo con la aparcería: en la aparcería hay un contrato asociativo, se pacta el canon locativo porcentual y
proporcional a la cosecha, el locador participa en las pérdidas y ganancias y aporta algunos elementos, se
persigue una finalidad común. La locación es un contrato de cambio con un uso y goce libre sobre la explotación
del locatario.

El arrendamiento rural tiene un plazo mínimo de 3 años. Quedan excluido los contratos de pastoreo que sean
menores a un año y los de cultivo de un predio por no más de dos cosechas, considerados contratos accidentales.

Concretado el plazo el locador puede pedir la homologación judicial donde el juez ordena el desalojo e impone
una multa al contratista que no haya desocupado equivalente al 5% diario del precio del arrendamiento.

Deben redactarse por escrito y hay derechos a inscribirlos en los registros inmobiliarios.

No pueden ser cedidos ni sublocados salvo conformidad. El arrendatario igualmente puede hacer contratos de
pastoreo.

El fallecimiento del arrendatario permite la continuación del contrato por parte de sus herederos, cónyuge o
colaterales hasta el 2do grado que hayan participado en la explotación.

Son inembargables e inejecutables las maquinarias, animales, rodados, semillas, necesarios para la explotación
del predio y subsistencia del arrendatario y su familia dentro del plazo de un año.

Cláusulas abusivas:

- La explotación irracional del suele que produzca erosión, degradación del suelo faculta a cualquiera de
las partes para rescindir el contrato

- Las que además del precio cierto o porcentual fijen un adicional en base a la cotización o la cantidad de
productos.

- Las que obliguen al arrendatario a realizar trabajos ajenos a la explotación del predio, bajo la
dependencia del arrendador además de pagar el precio o porcentaje, etc.

Art. 1197. Plazo máximo. “El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años
para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su
inicio”

Siguiendo el artículo, se puede señalar que, independientemente de que se trate de locación sobre cualquier
tipo de cosas (muebles, inmuebles, etc.), es el destino que será determinante para poder fijar que plazo
funcionara como límite máximo.

El plazo máximo en las locaciones encuentra su fundamento en razones de política legislativa. En efecto, plazos
excesivamente extensos perjudican el tráfico comercial, las inversiones en la cosa locada, y suelen erigirse en
fuente de problemas cuando la cosa ingresa en un acervo hereditario.

De acuerdo con el modo en que se ha regulado y los motivos en que se funda, esta disposición puede estimarse
como de orden Publio e indisponible para las partes, por ello, si el contrato fuese hecho por un plazo que
excediese el máximo, debería ser considerado como ajustado al máximo permitido.

Por último, en cuanto a la renovación del contrato, resulta admisible siempre y cuando no se sobrepasen los
plazos permitidos. Esto no prohíbe que las partes, una vez finalizado el contrato cuyo plazo estaba fijado en los
máximos permitidos por la ley, pactasen uno nuevo por otro plazo similar.

El Código de Vélez tiene un plazo máximo de locación, sin considerar si se trata de habitacional o empresarial,
que es de 10 años.

El Código Civil y Comercial de la Nación, en virtud de la unificación de la materia civil y comercial, ha estimado
distinguir los destinos del inmueble. Así, cuando sea habitacional el plazo máximo será de 20 años; en cambio,
para otros destinos, por ejemplo el comercial o empresarial, se dispone un plazo de 50 años. Estimamos
razonable la fijación de ambos plazos. En tal sentido, se ha dicho que " debe tenerse presente que en la
contratación empresaria es muy necesario y lícito tener contratos de locación por plazos mayores”.

Art. 1198. Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su
destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de
dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de
la cosa.

En este artículo, se establece el plazo mínimo para la locación de inmuebles, cualquiera sea el destino
(habitacional, comercial, industrial), siempre y cuando estemos ante una ausencia de plazo expresa y mayor, se
considerara que el contrato fue celebrado por el plazo mínimo de dos años.

La norma que impone el plazo mínimo " forma parte del denominado orden público de protección de la parte
débil, razón por la cual es obligatorio para el locador, pero no para el locatario".

En virtud que el plazo mínimo es otorgado al locatario para su protección, sólo él podría renunciar al mismo
(aunque no anticipadamente, pues estamos frente a una norma de orden público, y serían inválidos los pactos
en tal sentido). Por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa para poder renunciar al
plazo mínimo (no podría hacerlo antes de la entrega de la misma), evitándose las " renuncias sistemáticas y
anticipadas".

Art. 1199. Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero

diplomático o consular; lo determinante aquí es la persona del locatario

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato
supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial, por ejemplo centros comerciales, shoppings

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

El principio general es que el término mínimo de locación de inmuebles es de dos años; sin embargo, el mismo
cede en determinados supuestos que se refieren a destinos específicos que le son dados a los inmuebles (en el
caso de cosas muebles no rigen plazos mínimos).

4- Efectos de la locación.

A) obligaciones del locador: entregar la cosa, conservar la cosa, pagar las mejoras.

B) obligaciones del locatario: prohibición de variar el destino, conservar y mantener la cosa en buen estado,
pagar el canon convenido.

C) régimen de mejoras: regla general, incumplimiento.

A) OBLIGACIONES DEL LOCADOR:

Art. 1200. Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión
contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció
o pudo haber conocido.

La principal obligación del locador es la entrega de la cosa, y esta cosa debe entregarse conforme a lo acordado.
La entrega es esencial para el ejercicio del uso y goce, no presupone la tradición, sino solo la transmisión de la
tenencia.

Se las partes no hubiesen realizado ninguna convención en particular sobre el estado de la cosa, el destino para
el que se hubiere pactado el contrato, determinara el estado en que deberá entregarse, esto es: deberá
entregarse de modo tal que pueda cumplir la finalidad prevista por las partes (regla general) o la que debiese
cumplir las cosas de acuerdo con su naturaleza (aplicación supletoria de la ley ante la falta de previsión de las
partes). Este principio general sede en el caso que el locatario conociese el estado de la cosa o cuando hubiese
debido conocer (por su especial aptitud, profesión, por ejemplo) dicho estado.

Observamos que se ha suprimido, la mención a los accesorios que dependan de ella, prescripción
sobreabundante a tenor de lo dispuesto en el art. 746 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es decir, que la
cosa locada debe entregarse con todos los accesorios que dependiesen de ella al tiempo del contrato y que
fuesen necesarios para el destino convenido o impuesto por la ley supletoriamente (por ejemplo, las llaves para
el acceso al inmueble)

Art. 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. “El locador debe conservar la cosa locada en
estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en
su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho
a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las
circunstancias, a resolver el contrato”

Aquí se fija la obligación de conservación en cabeza del locador y que constituye un importante deber emergente
de todo contrato de locación. Se trata de que el locatario, mientras dure el contrato, le asegure que la cosa locada
conservara las cualidades que determinaron la contratación y que, de no haber estado presente dichas
cualidades, no se hubiese realizado el contrato, o se pagaría una prestación menor.

Además la norma contiene, la obligación de realizar las reparaciones que exigiese el deterioro causado por la
calidad o defectos de la cosa locada. Se entiende por deterioro cuando la cosa deja de estar en buen estado de
acuerdo con lo pactado o con el destino que pretendiere darse a la locación, sin llegar al grado propio de una
destrucción total o parcial de la cosa. Se comprenden en esta causal la humedad en las paredes, las goteras, las
pérdidas de líquidos en un rodado rentado, etc. El deterioro no debe confundirse con destrucción parcial de la
cosa, pues este último caso se caracteriza no por una disminución en las posibilidades de buen uso y goce de la
cosa, sino por una imposibilidad de uso y goce circunscripta a una determinada parte de la cosa (por ejemplo, si
se hubiera derrumbado el techo de un cuarto de la casa). El deterioro, señala el Código Civil y Comercial de la
Nación, puede originarse en la misma calidad de la cosa, o en un defecto. Entendemos, que ha marcado una
distinción conceptual que permite comprender como reparaciones a cargo del locador, no sólo a aquellas que
causalmente se vinculan con un vicio, rotura o falla de la cosa, sino también aquellas que, naturalmente, van
produciéndose por el paso del tiempo y, ciertamente, castigan con mayor dureza a una cosa si menor la calidad
de sus materiales o técnica de construcción.

También se deben estas reparaciones si se ocasionan la propia culpa del locador o sus dependientes o incluso
por caso fortuito, como consecuencia de la aplicación de la conocida regla según la cual “las cosas crecen y
perecen para sus dueños”.

En la parte final, la norma prevé que, si como consecuencia de la reparación o innovación que el locador realizase,
el locatario viese interrumpido o turbados los derechos que emergen del contrato, podrá: a) requerir una
reducción temporal de canon locativo en proporción con la gravedad de la turbación (menor pago de alquiler) o,
b) de acuerdo con las circunstancias, extinguir por vía de resolución el contrato.

Art. 1202. Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción
de la cosa.

La mejora es " todo aumento del valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien " (Lorenzetti). En otros
términos, es una modificación valiosa en la cosa, y como toda mejora, se caracteriza por la introducción de alguna
alteración material en la cosa. Por su parte,

a) son mejoras necesarias aquellas modificaciones imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser
conservada.

b) Son mejoras útiles aquellas que, " no siendo indispensables para la conservación de la cosa, son de manifiesto
provecho para cualquier poseedor de ella, porque no son realizadas teniendo en cuenta el interés de una de las
partes, sino de la cosa”.

c) son mejoras voluntarias, de lujo o recreo, las que tienen por finalidad la exclusiva utilidad para el que las hizo.

El locador deberá abonar las mejoras necesarias si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, englobándose
aquellos supuestos que no sean por vencimiento del plazo contractual.

Por el contrario, si la cosa se destruye, sin culpa de las partes, el locador queda exceptuado de abonar las mejoras
necesarias.

Art. 1203. Frustración del uso o goce de la cosa (no pide). Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve
impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el
caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Art. 1204. Pérdida de luminosidad del inmueble (no pide). La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el
contrato, excepto que medie dolo del locador.

B) OBLIGACIONES DEL LOCATARIO:

Art. 1205. Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
La primera obligación del locatario consiste en usar y gozar de la cosa locada conforme al destino pactado. El
precepto debe interpretarse teniendo en cuento lo normado por el art. 1194 (ver art.). En caso de que el locatario
incumpliere con esta obligación (aun sin causar daño al locador), la otra parte quedara facultada a pedir la
resolución del contrato,

Art. 1206. Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en
el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del
locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.

El deber de protección respecto de la cosa constituye uno de los principales límites al derecho de uso y goce de
la cosa, por lo que el uso se torna abusivo si se deteriora el inmueble por haber olvidado cerrar una llave de agua,
o se instalare depósitos de materias que atrajesen insectos (Lorenzetti). El daño a la cosa puede derivarse de la
acción del locatario o sus dependientes o bien por la omisión del mismo (como si por no realizar las reparaciones
de mero mantenimiento, se produjese un daño mayor a la cosa, o la falta de aviso oportuno al locador para que
realice reparaciones a su cargo), o cuando por su negligencia en el cuidado y vigilancia de la cosa, visitantes
ocasionales le propiciaran distintos tipos de daños.

El art. también consagra el principio según el cual el abandono de la cosa locada importa el incumplimiento de
esta obligación si el locatario lo hace “… sin dejar quien haga sus veces”, esto es, sin dejar a una persona que
cuide la cosa. La violación de este deber no sólo faculta al locador a pedir la resolución contractual, sino también
a exigir la satisfacción de los daños y perjuicios ocasionados por el deterioro de la cosa, y derivados de la
resolución anticipada del contrato (siempre que no se aplique el art. 1221, que absorbe este tipo de perjuicios).

El locatario responde por cualquier deterioro causado a la cosa, por hecho propio o por terceros (visitantes),
debiendo realizar las reparaciones necesarias. Asimismo, responde por la destrucción de la cosa, en el caso de
daños derivados de un incendio, excepto que éste se origine en caso fortuito.

Art. 1207. Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el
gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar
reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

La norma distingue según la cosa locada sea un cosa mueble o inmueble; en el primer caso, el locatario tendrá a
su cargos los gastos de conservación y mejoras de mero mantenimiento, mientras que en el segundo, solo estas
últimas.

Las mejoras de mero mantenimiento son aquellas que implican la reparación de deterioros menores, originados
por el uso ordinario y normal de la cosa, mientras que los gastos de conservación importan aquellos que atienden
a la subsistencia misma de la cosa.

En el caso de la locación de cosas inmuebles, como principio general, el locatario solo debe cargar con las mejoras
de conservación que se deriven del uso ordinario que se ha hecho a la cosa locada, mientras que el locador
resulta obligado a cubrir aquellos gastos que resultan de una erogación más sustancial. Por ejemplo: constituiría
una mejora de mero mantenimiento a cargo del locatario reparar una cerradura, pero sería a cuenta del locador
reemplazar las cañerías deterioradas por el uso de un sector del inmueble.

En cuanto a las reparaciones necesarias que revistan carácter de urgencia, es decir, aquellas cuya realización es
indispensable para la conservación de la cosa, y que no admiten demora alguna, el locatario podrá realizarlas a
costas del locador dando previo aviso a este último, es claro que, en caso de urgencia ni siquiera permite
aguardar la notificación al locador, el deber de buena fe igualmente obligaría al locatario a realizarlas por sus
cuenta y luego reclamar el reembolso.
Art. 1208. Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la
locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se
concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de
contado; y si es inmueble, por período mensual.

Es una obligación del locatario abonar la suma de dinero en que consiste el alquiler o canon locativo, que está
constituido por el precio de la locación y todas aquella otras prestaciones de pago periódico asumidas
convencionalmente por el locatario (por ejemplo, expensas)

La norma establece como pauta supletoria que, a falta de convención, el pago debe hacerse por anticipado y que
la locaciones de muebles se hace de contado, y en el caso de inmuebles, en forma periódica.

Art. 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que
graven la cosa, excepto pacto en contrario.

La norma distingue entre aquellas cargas y contribuciones que pesan sobre la cosa misma, de aquellas derivadas
de la actividad que se desarrolla, conforme el destino dado por el contrato o la ley. Las primeras, como regla,
corresponden al locador (impuesto inmobiliario por ejemplo), mientras que las segundas son a cargo del locatario
(tasas municipales por salubridad e higiene en razón de la actividad que se desarrolla en el inmueble)

Art. 1210. Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en
que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

El art. menciona la obligación de restituir, al término del contrato, la cosa locada en el estado en que la recibió.
Entonces, una vez extinguido el contrato, " nace la obligación restitutoria, la que incumplida da lugar a la acción
de desalojo".

El locatario no responde por los deterioros propios del transcurso del tiempo y del uso regular de la cosa salvo
pacto en contrario.

Además de la restitución de la cosa locada, se dispone la entrega de aquellas constancias o recibos que tengan
relación con el contrato. Resulta lógico, que el locatario deba entregar los recibos de pagos de los servicios
públicos domiciliarios, en el caso de locación habitacional, de modo que se acredite el cumplimiento del contrato
y sirvan para demostrar frente a los proveedores el estado de pago.

C) REGIMEN DE MEJORAS.

Art. 1211. Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato,
alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el
pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al
locador.

Art. 1212. Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la
obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

En principio, y como ley supletoria, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada que le permitan llevar a
la práctica el uso y goce concedido, pudiendo ser necesarias, útiles o suntuarias. "Si no hubiese prohibición en el
contrato, el locatario podrá hacer en la cosa arrendada las mejoras que deseare para su utilidad y comodidad,
con tal de que no altere su forma o que no hubiese sido citado para la restitución de la cosa”.

Sin embargo, esta regla tiene sus excepciones para el supuesto que las partes hayan pactado en contrario; o
bien impliquen mudar o alterar su destino; o bien haya sido interpelado a reintegrarla al locador.
Como principio, para el supuesto que hubiere realizado mejoras, sólo tiene derecho a reclamar el valor de las
mejoras necesarias que haya introducido en el inmueble. Es decir, deberán cuantificarse y abonarse al locatario.

La violación implica desconocer uno de los principales deberes a cargo del locatario, cual es el de conservación
de la cosa, autorizando al locador a extinguir la relación contractual. En el régimen del Código de Vélez, el art.
1565 prescribe tres consecuencias: 1) Impedir o paralizar su ejecución; b) Demandar la demolición; c) Solicitar la
restitución de la cosa en el estado en el cual fue entregada. El régimen actual es mucho más sencillo y su sanción
es la resolución del contrato.

5. Cesión y sublocación. Caracterización. Diferencias. Relaciones entre sublocador y sublocatario. Acciones

directas.

Art. 1213. Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos
1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa
locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Art. 1214. Sublocación. “El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en
contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el
nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la
cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del
locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le
comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada”

En primer lugar, el art. 1213 establece que el locatario, salvo pacto expreso en contrario, podrá ceder su posición
contractual, en los términos del art. 1636 y siguientes (correspondiente a la unidad 16), y el incumplimiento de
los requisitos allí previstos, importara violar la prohibición de variar el destino de la cosa locada, y por lo tanto,
autorizara al locador a resolver el contrato, más las indemnización por daños y perjuicios que correspondieren.

En segundo lugar, el art, 1214 contempla la posibilidad de que el locatario dé en sublocación una parte de la cosa
arrendada.

La diferencia entre ambos institutos radica en que: mientras la cesión implica la transmisión de la posición
contractual a través de una figura expresamente regulada y a la que el propio art. 1213 nos remite, la sublocación
importa un nuevo contrato de locación celebrado entre el locatario y el sublocatario respecto de una parte de la
cosa locada. Ello es así, dado que el art. 1213 expone que “se considerara cesión a la sublocación de toda la
cosa”.

Para que la cesión sea procedente deben cumplirse los recaudos establecidos en los art. 1636 y siguientes; y para
que la sublocación resulte procedente deben cumplirse las condiciones que el mismo art. 1214 establece, y en
caso de violación, por parte del locatario, de la prohibición expresa de sublocar o bien de no haber cumplido con
los procedimientos indicados, se considerara, que se ha incumplido con la obligación de no variar el destino,
facultando al locador a solicitar la resolución del contrato, más los daños y perjuicios, si correspondieren.

Art. 1215. Relaciones entre sublocador y sublocatario. “Entre sublocador y sublocatario rigen las normas
previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin
transgredir el contrato principal”

Para el supuesto que el locatario perfeccione un contrato de locación, en rigor sublocación, se regirá por el
contrato base y las normas legales, aunque supletorias, previstas en el presente capítulo. Por tanto, se entiende
implícito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus alcances y
restricciones.

Art. 1216. Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa
contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario.

También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el
resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento
de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

El art, establece las acciones directas que caben entre el locador y sublocatario, así como, las que caben entre el
sublocatario y el locador. Ejemplo: A dueño del inmueble, alquila a B, y B le subalquila a C. A: locador, B: locatario
y C: sublocatario.

*Acciones del locador: podrá exigir directamente al sublocatario el pago de los alquileres adeudados (y demás
obligaciones impuestas por la sublocación), hasta el monto que el ultimo le debiere al locatario, o sea a B.

*Acciones del sublocatario: podrá exigir al locador principal, o sea A, cumplir con las obligaciones que se derivan
del contrato original, por ejemplo, la de la conservación de la cosa en buen estado)

Por último se establece que, la extinción de la locación originaria causa la conclusión del contrato del
sublocatario, en virtud del principio según el cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Por tanto, no podría
invocar un plazo más extenso que el previsto originariamente. Esta regla tiene una excepción, para el caso que
de confusión.

6. Extinción de la locación. Causales específicas. Continuación de la locación. Diferencias entre la prorroga y la

tacita reconducción. Resolución imputable al locatario e imputable al locador. Resolución anticipada.

Art. 1217. Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

b) la resolución anticipada.

Se mencionan tres causas de extinción de la locación a saber: a) El cumplimiento del plazo (resolutorio); b) El
requerimiento de devolución una vez fenecido el plazo resolutorio o mínimo legal art. 1218, y c) La resolución
anticipada reglada en el art. 1221.

Podría sostenerse que el artículo mencionado se limita a enunciar las causales de extinción propias de la
estructura legal del contrato, sin excluir obviamente otras causales tales como la destrucción de la cosa o la
frustración del fin contractual. La destrucción de la cosa por caso fortuito antes de producirse su entrega es una
causal de extinción del contrato, y ello sin mencionar el distracto, la expropiación o la evicción. Ello por sólo dar
unos ejemplos.

El vencimiento del plazo

El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto, debiendo
estarse al término del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deberá ocurrir por ante el Juez para la fijación
del mismo por el procedimiento más abreviado de los códigos de procedimiento (conf. art. 871). Si el plazo es
tácito la locación concluye en aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres debía restituirse la cosa; pero
no habrán consecuencias moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado.
Art. 1218. Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia
de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación
de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el
contrato mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

Una vez finalizado el plazo contractual de la locación, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no se
juzga que hay tácita reconducción sino continuación de la locación bajo los mismos términos del contrato
vencido. Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación:

a) que exista un contrato de plazo fijo de duración;

b) que ese plazo haya transcurrido y

c) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locador se oponga.

La tácita reconducción es una figura jurídica que consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de
arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato primitivo.

Por último se establece que, La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto
en el primer párrafo.

Art. 1219. Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

Art. 1220. Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Art. 1221. Resolución anticipada. “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación
locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler”

La norma autoriza al locatario a resolver el contrato de locación antes del tiempo de finalización del contrato. En
primer término, podemos observar que, siempre que fuera un inmueble el objeto de la locación y cualquiera sea
el destino del mismo y que hubiesen trascurrido seis meses del contrato, existirá la posibilidad de resolución
anticipada aunque se requiere Dicha facultad le compete únicamente al locatario.

Se requiere que haya una notificación previa y en forma fehaciente al locador, aunque la norma no establece, en
este caso, la antelación con la que el locatario deberá notificar su decisión al locador.

Si la opción se usa durante el primer año de vigencia del contrato, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, una suma equivalente a un mes y medio del alquiler al momento de desocupar el inmueble; si la
decisión se adopta una vez transcurrido ese lapso, deberá abonar una suma equivalente a un mes de alquiler.
Por último, Cuando la locación de inmuebles tiene por destino los consignados en el art. 1199 (excepciones al
plazo mínimo legal) no se requiere el plazo de mínimo de seis meses para el ejercicio de la facultad resolutoria,
ni la notificación al locador, pero deberá abonarse siempre un monto equivalente a dos meses de alquiler.

7. Efectos de la extinción. Intimación de pago. Desalojo. Mejoras útiles y suntuarias. La fianza en la locación:
caducidad y renovación. Facultad de retención.

Art. 1222. Intimación de pago. “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de
pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando
para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, consignando el lugar de pago”

Se trata de una regla que tiene efectos tuitivos para el locatario permitiéndole abonar los alquileres adeudados,
para evitar el desalojo.

Art. 1223. Desalojo. “Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de
desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días”

El artículo en cuestión, establece los alcances y procedimiento para llevar a cabo el desalojo del inmueble locado
una vez extinguida la relación contractual, momento en el cual debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

Ante el incumplimiento de la obligación de restituir la cosa, establece que no será aplicable el procedimiento de
la cláusula resolutoria implícita (UNIDAD 5), cuando pretendiese demandarse el desalojo por las siguientes
causales:

a) Ante el cumplimiento del plazo convenido contractualmente (art. 1217 inc. a); o el requerimiento de
restitución por parte del locador una vez vencido el plazo convenido contractualmente (art. 1217 inc. a y 1218)

b) Ante la falta de pago de dos periodos consecutivos del canon locativo (art. 1219, inc. c); y

c) En los casos de resolución anticipada del art. 1221 (facultad que, como dijimos, sólo le compete al locatario).

En los dos primeros casos el locador no podrá iniciar la acción judicial de desalojo sin previa intimación. En caso
de la resolución anticipada, siendo la misma una facultad que puede discrecionalmente emplear el locatario
mientras abone las sumas que se le exigen, no requiere de un incumplimiento por parte del locador con lo que
mal puede sostenerse que se le aplica el procedimiento normado en el art. 1088 del Código Civil y Comercial de
la Nación.

Por último, establece un plazo mínimo para la ejecución de la sentencia de desalojo: este no podrá ser menor a
diez días. Deberán, por lo tanto, las legislaciones procesales provinciales adaptarse a esta disposición.

Art. 1224. Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria
al concluir la locación; pero no puede hacerlo si: a) acordó que quede en beneficio de la cosa,

b) si de la separación se sigue daño para ella,

c) o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor
que adquirió la cosa (se le acuerda al locador la facultad de impedir el retiro de la mejora en cuestión, si ésta
pudiera ser retirada por el locatario acorde las reglas que sienta la norma, abonando el mayor valor que adquirió
la cosa)
Art. 1225. Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al
vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una
vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal
pagador, del contrato de locación original (para que el fiador pueda ser obligado más allá de los términos
originales del contrato de locación, deberá haber prestado nuevamente su consentimiento en la renovación o
prórroga del contrato)

Art. 1226. Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los
frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la
suma que le es debida.

Concede al locatario la posibilidad de ejercer un derecho de retención que lo faculta, a percibir los frutos
naturales que la cosa produzca para compensar, por ejemplo, lo debido por el locador en concepto de mejoras
introducidas en la cosa locada. “todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder
la cosa que debe restituir a su deudor, hasta el pago que éste le adeude en razón de la cosa” art. 2587 y ss. Sin
embargo, el derecho de retención no incluirá la facultad de usar la cosa.

8 Leasing. Concepto. Caracteres. Régimen legal. Función económica. LIBRO PAG 349