Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
A. Asamblea de Copropietarios
B. Comité de Administración
C. Administrador
A. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Está formada por todos los copropietarios y constituye la autoridad máxima. Se rige por el
principio de las mayorías y es soberana para tomar los acuerdos que estime conveniente
(mientras no se transgreda la ley), obligando a toda la comunidad a su cumplimiento.
Además de la posibilidad de hacer consultas por escrito a los copropietarios sobre ciertas
materias propias de asambleas extraordinarias, debemos señalar que la Ley establece una
organización administrativa (Asamblea, Comité de Administración y Administración) en la
que le otorga facultades específicas a cada uno de estos estamentos, distribuyendo
armónicamente las funciones administrativas del condominio, con la posibilidad incluso, a
partir de las modificaciones aplicadas a la Ley 19.537, mediante la Ley 20.741 publicada en
el Diario Oficial el día 01 de abril de 2014, de que una asamblea extraordinaria puede
traspasar al Comité de Administración poderes para resolver materias de tipo
extraordinarias.
Tipos de Asamblea
Las sesiones de asamblea podrán ser ordinarias o extraordinarias, condición que dependerá
de la materia a tratar. Así, en las sesiones ordinarias se podrá abordar cualquier tema
relacionado a los intereses de los copropietarios, a excepción de los que sean materia de
sesiones extraordinarias. La Ley indica que a lo menos deberá realizarse una asamblea
anual de carácter ordinario para que el Administrador rinda cuenta documentada de su
gestión correspondiente a los últimos doce meses.
Por su parte las reuniones extraordinarias están reservadas para tratar temas que se alejan
de las materias de común ocurrencia o costumbre, como por ejemplo: Modificación a los
derechos o deberes de los copropietarios; Incorporación de nuevas sanciones o
modificaciones de las existentes; Construcciones o cambios en el uso o destino de las
instalaciones, bienes comunes o del condominio en general; Inversiones de gran monto;
Remoción del Comité de Administración, etc.
N° MATERIA
1 Cuenta documentada de la gestión del Administrador de los últimos 12 meses.
2 Cualquier tema relacionado a los intereses de los copropietarios, salvo los que sean
materia de sesiones extraordinarias.
Como una práctica y eficaz alternativa, la Ley de Condominios señala en su artículo 17 que
algunos de las temas enumerados en ese mismo artículo y que son propios de una
asamblea extraordinaria, podrán también ser objeto de una consulta por escrito a los
copropietarios, evitando así, perder tiempo y correr el riesgo de no poder reunirse ya que se
exige un altísimo quórum para que ésta tenga validez.
Las seis materias que la Ley permite tratar por esta vía son:
Modificación del reglamento de copropiedad (*)
Delegación de facultades de tipo extraordinaria al Comité de Administración.
Remoción parcial o total del Comité de Administración.
Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el
equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y
establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros
para estos efectos.
Asistencia de un Notario
A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias
señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 y para las asambleas citadas por el
juez de policía local (Artículo 33), deberá asistir un notario, quien deberá certificar o levantar
el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso.
Citación a asamblea
Para cumplir con las indicaciones legales, como una manera de ser más transparente y
evitar complicaciones futuras, es recomendable que el documento de la citación o
convocatoria cumpla con las siguientes formalidades:
Se debe citar a todos los copropietarios (hábiles y morosos).
La convocatoria se debe entregar personalmente o enviarla por carta certificada a cada
copropietario a la dirección que cada cual hubiere registrado en la administración. De lo
contrario se entenderá que su domicilio lo tiene en la respectiva unidad del condominio.
También se acepta citar por medio electrónico a la dirección de correo registrada por el
copropietario en la administración (Artículo 21 D.S. N° 46)
Quien cita a esta reunión es el Comité de Administración en la persona de su Presidente.
Si éste no lo hiciere, asumirá esta función el administrador. Si ninguno de los dos cumple
con esta obligación, cualquier copropietario puede recurrir al juez para que él haga la
citación correspondiente.
Con relación a la fecha de la reunión, la convocatoria se debe entregar con una
anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.
El documento de convocatoria deberá ir firmado por la persona responsable de la
citación, además de señalar todas las referencias que identifiquen la reunión, tales como:
- Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria)
- Fecha y hora de la primera y segunda citación
- Dirección y lugar exacto
- Materias a tratar
Lapso entre primera y segunda citación
Asamblea ordinaria: media hora a seis horas
Asamblea extraordinaria: cinco a quince días.
6
www.condominios.cl
TIPO DE MATERIAS QUE PUEDEN Q. PRIMERA Q. SEGUNDA Q. ACUERDOS
ASAMBLEA TRATARSE CITACIÓN CITACIÓN
Por lo tanto, usando el mismo valor del ejemplo, veremos que se produce una baja
sustancial en los porcentajes reales que se necesitan para cumplir con el quórum requerido
para sesionar o para tomar algún acuerdo como se indica en el siguiente cuadro:
Sería un absurdo jurídico que quienes, además de no cumplir con una obligación esencial
para el funcionamiento administrativo de una comunidad, como es el caso del pago oportuno
de los gastos comunes, puedan llegar a impedir, por causa de su condición de inhabilidad, el
ejercicio legítimo y soberano de una asamblea para reunirse o tomar acuerdos e incluso
adoptar medidas para defenderse de esos mismos infractores.
Debemos considerar que para los casos “C” y “D” de asamblea extraordinaria, indicados en
el cuadro de la página anterior, no podríamos aplicar el mismo criterio ya que en ambas
situaciones se requiere que asistan y voten tanto hábiles como morosos.
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en la ley obligan a todos los
copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando hayan
votado en contra de su adopción. También deberán cumplir las resoluciones vigentes de la
asamblea los futuros copropietarios de la comunidad al momento de incorporarse al
condominio como tales.
La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar
cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los
copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
De los acuerdos de asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas
deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los
copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité.
Es sabido que efectuar una asamblea de copropietarios es una titánica tarea. Cuesta mucho
que se reúnan los quórum que permitan su realización o los necesarios para tomar acuerdos
válidos. Por ello resulta trascendente cumplir con todos y cada uno de los requisitos y
formalidades exigidas para su celebración, debido a que cualquier error u omisión puede
significar que algún interesado haga valer sus legítimos derechos ante el juez para que éste
declare nulidad sobre su convocatoria, realización o toma de algún acuerdo en particular.
En el cuadro que aparece a continuación se pueden observar los diez errores más comunes
en cada etapa de una asamblea que podrían ser, eventualmente, causal de nulidad de un
acuerdo o de la asamblea en su totalidad, por dictamen judicial:
Veamos, desde el punto de vista práctico, lo que puede acarrear una citación a asamblea
extraordinaria, pudiendo haber realizado una ordinaria. Ya hemos señalado que en una
sesión ordinaria jamás puede tratarse una materia propia de asamblea extraordinaria. Sin
embargo, en una asamblea extraordinaria sí puede abordarse una materia ordinaria si esta
es incluida en la tabla de temas a desarrollar. Por lo tanto su incorporación será producto de
aprovechar una oportunidad o de un error de concepto que sólo provocará problemas al
exigir un quórum muy alto para que la sesión sea válida y otro también considerable para
tomar el acuerdo respectivo.