ORGANOS DE ADMINISTRACION DE UN CONDOMINIO

La ley consagra tres órganos de administración de un condominio con facultades específicas

y complementarias, ellos son:

A. Asamblea de Copropietarios
B. Comité de Administración
C. Administrador

A. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

Está formada por todos los copropietarios y constituye la autoridad máxima. Se rige por el
principio de las mayorías y es soberana para tomar los acuerdos que estime conveniente
(mientras no se transgreda la ley), obligando a toda la comunidad a su cumplimiento.

En el artículo 17 de la Ley Nº 19.537 está contenido lo esencial del funcionamiento de la

asamblea en el condominio. Como norma general y sin que su sentido sea literal, este
artículo comienza resaltando, que “Todo lo concerniente a la administración del edificio será
resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, sin perjuicio de los demás
mecanismos contemplados en esta ley”.

Además de la posibilidad de hacer consultas por escrito a los copropietarios sobre ciertas
materias propias de asambleas extraordinarias, debemos señalar que la Ley establece una
organización administrativa (Asamblea, Comité de Administración y Administración) en la
que le otorga facultades específicas a cada uno de estos estamentos, distribuyendo
armónicamente las funciones administrativas del condominio, con la posibilidad incluso, a
partir de las modificaciones aplicadas a la Ley 19.537, mediante la Ley 20.741 publicada en
el Diario Oficial el día 01 de abril de 2014, de que una asamblea extraordinaria puede
traspasar al Comité de Administración poderes para resolver materias de tipo
extraordinarias.

Tipos de Asamblea

Las sesiones de asamblea podrán ser ordinarias o extraordinarias, condición que dependerá
de la materia a tratar. Así, en las sesiones ordinarias se podrá abordar cualquier tema
relacionado a los intereses de los copropietarios, a excepción de los que sean materia de
sesiones extraordinarias. La Ley indica que a lo menos deberá realizarse una asamblea
anual de carácter ordinario para que el Administrador rinda cuenta documentada de su
gestión correspondiente a los últimos doce meses.
Por su parte las reuniones extraordinarias están reservadas para tratar temas que se alejan
de las materias de común ocurrencia o costumbre, como por ejemplo: Modificación a los
derechos o deberes de los copropietarios; Incorporación de nuevas sanciones o
modificaciones de las existentes; Construcciones o cambios en el uso o destino de las
instalaciones, bienes comunes o del condominio en general; Inversiones de gran monto;
Remoción del Comité de Administración, etc.

En el cuadro que entregamos en la página siguiente encontrarán un resumen de las materias

que deben tratarse en cada tipo de asamblea. Podemos apreciar que las de carácter
extraordinario son solamente 18 y todo el resto, que no aparece especificado, corresponde a
temas de naturaleza ordinaria, como la designación del Comité, el nombramiento o remoción
del Administrador, dictado de normas internas de convivencia, etc.

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MATERIAS DE ASAMBLEA ORDINARIA WWW.CONDOMINIOS.CL

N° MATERIA
1 Cuenta documentada de la gestión del Administrador de los últimos 12 meses.
2 Cualquier tema relacionado a los intereses de los copropietarios, salvo los que sean
materia de sesiones extraordinarias.

MATERIAS DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

N° MATERIA Ubic. en Ley C N
1 Modificación del Reglamento de Copropiedad. Art. 17, N° 1  
2 Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, Art. 17, N° 2
o la constitución de gravámenes sobre ellos.
3 Reconstrucción o demolición del condominio. Art. 17, N° 3 
4 Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se Art. 17, N° 4 
deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al
régimen de copropiedad o su modificación.
5 Delegación de facultades al Comité de Administración. Art. 17, N° 5  
6 Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Art. 17, N° 6  
Administración.
7 Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un Art. 17, N° 7  
período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de
gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8 Administración conjunta de dos o más condominios de Art. 17, N° 8 
conformidad al artículo 26, y establecimiento de
subadministraciones en un mismo condominio.
9 Programas de autofinanciamiento de los condominios, y Art. 17, N° 9 
asociaciones con terceros para estos efectos.
10 Cambio de destino de las unidades del condominio. Art. 17, N° 10
11 Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de Art. 17, N° 11
bienes de dominio común a favor de uno o más
copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los
bienes de dominio común.
12 Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus Art. 17, N° 12
unidades.
13 Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y Art. 17, N° 13
cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos
asignados en uso y goce exclusivo.
14 Creación del Fondo de Reserva. Artículo 7
15 Pronunciamiento sobre el reglamento de copropiedad Artículo 30
original, dictado por el Propietario Primer Vendedor.
16 Aprobación del Plan de Emergencia ante Siniestros (PES) Artículo 36
17 Proceder futuro frente a decreto Municipal de demolición del Artículo 37
condominio.
18 Comunidades de copropietarios acogidas a anterior Ley de Artículo 49
Propiedad Horizontal que determinen someter por completo
su reglamento de copropiedad y otros acuerdos a la nueva
Ley 19.537.
C= materias que pueden ser objeto de Consulta por escrito. N= asambleas a las que debe asistir un Notario.

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Consulta por Escrito

Como una práctica y eficaz alternativa, la Ley de Condominios señala en su artículo 17 que
algunos de las temas enumerados en ese mismo artículo y que son propios de una
asamblea extraordinaria, podrán también ser objeto de una consulta por escrito a los
copropietarios, evitando así, perder tiempo y correr el riesgo de no poder reunirse ya que se
exige un altísimo quórum para que ésta tenga validez.

Las seis materias que la Ley permite tratar por esta vía son:
 Modificación del reglamento de copropiedad (*)
 Delegación de facultades de tipo extraordinaria al Comité de Administración.
 Remoción parcial o total del Comité de Administración.
 Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el
equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
 Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y
establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
 Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros
para estos efectos.

(*) En el caso de la modificación al reglamento de copropiedad, la única materia que no

admite una consulta por escrito y que sólo puede modificarse en una asamblea presencial,
es aquella que altere los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común.

Formalidades del procedimiento de la consulta por escrito

 La Presentación debe ir firmada por el Presidente del Comité y por el Administrador.
 Se notificará a todos los copropietarios como si se tratara de una citación a asamblea.
 Deberá acompañarse los antecedentes que faciliten su comprensión junto al proyecto
de acuerdo correspondiente, para la aceptación o rechazo por los copropietarios.
 La consulta se entenderá aprobada con la aceptación por escrito y firmada por los
copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.
 El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el
Presidente del Comité y por el Administrador del condominio.
 Se deben protocolizar los antecedentes que respalden el acuerdo dejándose
constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura.
 En caso de rechazo de la consulta, ella no podrá renovarse antes de seis meses.

Asistencia de un Notario

A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias
señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 y para las asambleas citadas por el
juez de policía local (Artículo 33), deberá asistir un notario, quien deberá certificar o levantar
el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso.

Consultas por escrito v/s Presencia de un Notario

Debemos entender que en los casos de asamblea extraordinaria en que la Ley permite la
modalidad de una consulta por escrito o de traspasar esa facultad al Comité de
Administración y por otra parte exige la presencia de un Notario (Números 1, 5, 6 y 7 del
artículo 17), se exime al condominio de este último requerimiento.

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PRIMERA ASAMBLEA
La Ley 19.537 en su artículo 21 señala: “La asamblea de copropietarios en su primera
sesión deberá designar un Comité de Administración”. Por otra parte, en el artículo 18 de
la misma Ley se establece que “Tratándose de la primera asamblea, esta será presidida
por el Administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la
asamblea mediante sorteo.”

Esta primera asamblea es incuestionablemente la primera de todas. El legislador le da tal

valor que impone realizarla aunque no se cuente con un Administrador nombrado ya que
para el condominio significa constituir la comunidad al designar su autoridad que la
representará con amplias facultades. La Ley tampoco pone requisitos, como es el caso de
la primera asamblea extraordinaria en que exige que ya esté vendido el 75% de las
unidades del condominio para poder realizar esa reunión general.

Contar con un Comité de Administración es indispensable para cumplir con las

obligaciones legales y para la correcta gestión administrativa. La Ley permite a los
copropietarios recurrir al juez de policía local para, entre otras cosas, denunciar la
ausencia de Comité en su condominio y al juez lo faculta para citar a reunión de asamblea
a fin de que se proceda a elegir el Comité de Administración.

Ponemos énfasis en este tema porque lamentablemente existen algunas empresas,

propietarias originales de condominios, que buscando prebendas a costa del
desconocimiento de sus clientes, dictan el primer reglamento de copropiedad con una
serie de disposiciones abusivas e ilegales, postergando la realización de esta primera
asamblea, en oportunidades confundiéndola mañosamente con la primera asamblea
extraordinaria, en otras nombrando “Comités Provisionales” no resolutivos, en otras
dejando esta instancia para cuando ya estén vendidas todas las unidades, etc.

PRIMERA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

La Ley 19.537 en su artículo 30 señala que “Una vez enajenado (vendido) el 75% de las
unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a
Asamblea extraordinaria la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o
sustitución del reglamento a que se refiere el artículo precedente”.

El artículo precedente (29) se refiere al primer reglamento de copropiedad de la

comunidad, que debe ser dictado por la persona natural o jurídica, propietaria original del
condominio (propietario primer vendedor), reducido a escritura pública e inscrito en el
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo como
exigencia previa para obtener el certificado que declare al condominio acogido al régimen
de copropiedad inmobiliaria.

IMPORTANTE: Si por alguna extraña circunstancia, esta citación a asamblea

extraordinaria es, además, la primera de todas las asambleas en el condominio,
entendemos que deberá corregir el error de no haber citado con anterioridad a la primera
asamblea ordinaria, aprovechando la instancia e incorporando en la lista de las materias a
tratar, la elección del Comité de Administración. Es preciso señalar que en una asamblea
extraordinaria se pueden tratar temas extraordinarios y temas ordinarios siempre y
cuando esas materias estén contenidas en la tabla de la convocatoria.

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Otras consideraciones legales:
 Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos,
una vez al año (Artículo 17).
 En sesión ordinaria nunca podrá tratarse una
materia propia de sesión extraordinaria.
 En sesión extraordinaria podrán tratarse materias de
tipo ordinarias y/o extraordinarias, siempre y cuando
estén indicadas en la tabla de la convocatoria.
 Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que sea necesario, o a petición del
Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 15 % de
los derechos en el condominio (Artículo 17).
 Las sesiones de asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o
el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma
comuna a la que pertenece el condominio (Artículo 18).
 Sólo los copropietarios hábiles (aquellos que se encuentran al día en el pago de sus
gastos comunes), podrán optar a cargos de representación y concurrir con su voto a los
acuerdos que se adopten (Artículo 20).
 Cada interesado tendrá sólo un voto, el que será proporcional a sus derechos en los
bienes de dominio común (Artículo 20).
 Si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el
administrador o cualquier copropietario podrá recurrir al juez conforme a lo previsto en el
artículo 33 (Artículo 19).

Citación a asamblea
Para cumplir con las indicaciones legales, como una manera de ser más transparente y
evitar complicaciones futuras, es recomendable que el documento de la citación o
convocatoria cumpla con las siguientes formalidades:
 Se debe citar a todos los copropietarios (hábiles y morosos).
 La convocatoria se debe entregar personalmente o enviarla por carta certificada a cada
copropietario a la dirección que cada cual hubiere registrado en la administración. De lo
contrario se entenderá que su domicilio lo tiene en la respectiva unidad del condominio.
También se acepta citar por medio electrónico a la dirección de correo registrada por el
copropietario en la administración (Artículo 21 D.S. N° 46)
 Quien cita a esta reunión es el Comité de Administración en la persona de su Presidente.
Si éste no lo hiciere, asumirá esta función el administrador. Si ninguno de los dos cumple
con esta obligación, cualquier copropietario puede recurrir al juez para que él haga la
citación correspondiente.
 Con relación a la fecha de la reunión, la convocatoria se debe entregar con una
anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.
 El documento de convocatoria deberá ir firmado por la persona responsable de la
citación, además de señalar todas las referencias que identifiquen la reunión, tales como:
- Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria)
- Fecha y hora de la primera y segunda citación
- Dirección y lugar exacto
- Materias a tratar
Lapso entre primera y segunda citación
Asamblea ordinaria: media hora a seis horas
Asamblea extraordinaria: cinco a quince días.

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 ASAMBLEAS: MATERIAS Y QUÓRUM (Q)

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TIPO DE MATERIAS QUE PUEDEN Q. PRIMERA Q. SEGUNDA Q. ACUERDOS
ASAMBLEA TRATARSE CITACIÓN CITACIÓN

Cualquier tema relacionado con los 60% DE LOS MAYORIA ABSOLUTA

ORDINARIA intereses de los copropietarios, salvo los DERECHOS EN EL COPROPIETARIOS DE LOS DERECHOS
que sean materia exclusiva de sesiones CONDOMINIO QUE ASISTAN DE LOS ASISTENTES
extraordinarias.

Artículo 17: Números 6 al 13.

Artículo 7: Creación del Fondo de
Reserva.
EXTRAORDINARIA Artículo 30: Pronunciamiento sobre 80% DE 60% DE
reglamento de copropiedad original. DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL 75% DE DERECHOS
A Artículo 36: Aprobación del Plan de CONDOMINIO CONDOMINIO DE LOS ASISTENTES
(REGLA GENERAL) Emergencia ante Siniestros (PES).
Artículo 37: Proceder futuro frente a
decreto Municipal de demolición del
condominio.
EXTRAORDINARIA Artículo 17: Números 1 al 5 (a excepción 80% DE 80% DE 75% DE DERECHOS
B de la materia que se señala en la DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
siguiente categoría “C”). CONDOMINIO CONDOMINIO
Artículo 17: Número 1. Modificaciones al
EXTRAORDINARIA reglamento de copropiedad, que incidan 90% DE 90% DE 85% DE DERECHOS
en la alteración del porcentaje de los DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
C derechos de los copropietarios sobre los CONDOMINIO CONDOMINIO
bienes de dominio común.
Artículo 49: Comunidades de
EXTRAORDINARIA copropietarios acogidas a anterior Ley de 100% DE 100% DE 100% DE DERECHOS
Prop. Horizontal que determinen someter DERECHOS EN EL DERECHOS EN EL EN EL CONDOMINIO
D por completo su reglam. de copropiedad y CONDOMINIO CONDOMINIO

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otros acuerdos a la nueva Ley 19.537.
Cómo deben calcularse los porcentajes de participación

Estimamos que el universo a considerar como posibles participantes de una asamblea

debería obtenerse de aquellos que están en condiciones legales para hacerlo. O sea los
copropietarios hábiles (los que están al día en el pago de sus gastos comunes). Así por
ejemplo, si en un condominio existe una morosidad del 15% en el pago de los gastos
comunes al momento de celebrar la reunión de asamblea, el 100% a considerar para los
cálculos de los quórum exigidos en cada oportunidad es sobre la base del 85% habilitado.

Por lo tanto, usando el mismo valor del ejemplo, veremos que se produce una baja
sustancial en los porcentajes reales que se necesitan para cumplir con el quórum requerido
para sesionar o para tomar algún acuerdo como se indica en el siguiente cuadro:

QUÓRUM LEGAL REQUERIDO PORCENTAJE REAL DE DOMINIO

80 % 68 %
75 % 60 %
60 % 51 %

Sería un absurdo jurídico que quienes, además de no cumplir con una obligación esencial
para el funcionamiento administrativo de una comunidad, como es el caso del pago oportuno
de los gastos comunes, puedan llegar a impedir, por causa de su condición de inhabilidad, el
ejercicio legítimo y soberano de una asamblea para reunirse o tomar acuerdos e incluso
adoptar medidas para defenderse de esos mismos infractores.

Debemos considerar que para los casos “C” y “D” de asamblea extraordinaria, indicados en
el cuadro de la página anterior, no podríamos aplicar el mismo criterio ya que en ambas
situaciones se requiere que asistan y voten tanto hábiles como morosos.

Obligación de cumplir los acuerdos de asamblea

Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en la ley obligan a todos los
copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando hayan
votado en contra de su adopción. También deberán cumplir las resoluciones vigentes de la
asamblea los futuros copropietarios de la comunidad al momento de incorporarse al
condominio como tales.

La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar
cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los
copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.

De los acuerdos de asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas
deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los
copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité.

Importancia de ceñirse a las formalidades

Es sabido que efectuar una asamblea de copropietarios es una titánica tarea. Cuesta mucho
que se reúnan los quórum que permitan su realización o los necesarios para tomar acuerdos
válidos. Por ello resulta trascendente cumplir con todos y cada uno de los requisitos y
formalidades exigidas para su celebración, debido a que cualquier error u omisión puede
significar que algún interesado haga valer sus legítimos derechos ante el juez para que éste
declare nulidad sobre su convocatoria, realización o toma de algún acuerdo en particular.

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Podemos señalar que toda asamblea tiene tres etapas: a) Citación, b) Desarrollo y c) Toma
de acuerdos. Un vicio en cualquiera de ellas puede ocasionar que todo el esfuerzo para
efectuar una asamblea quede en nada si el juez cuenta con elementos o pruebas suficientes
para invalidar lo obrado.

En el cuadro que aparece a continuación se pueden observar los diez errores más comunes
en cada etapa de una asamblea que podrían ser, eventualmente, causal de nulidad de un
acuerdo o de la asamblea en su totalidad, por dictamen judicial:

LOS DIEZ ERRORES MAS COMUNES EN LAS ASAMBLEAS

1 Confundir carácter (Ordinaria-Extraordin.)
2 No citar a todos los copropietarios
CITACIÓN 3 No enviarla al domicilio o mail registrado
4 Citar fuera de plazos legales
5 No incluir la tabla de materias a tratar
6 No fechar la convocatoria
7 No indicar hora y lugar de reunión
8 Citar a un lugar fuera de la Comuna
9 Citar para un día y hora antojadizo
10 Convocatoria no firmada por facultado

1 Comenzar antes de la hora señalada 6 Alterar mañosamente orden de la tabla

2 Comenzar sin el quórum mínimo 7 Realizarla sin Notario siendo requisito
DESARROLLO 3 Impedir presidir a la persona facultada 8 Participación de extraños no invitados
4 Impedir participar a propietarios hábiles 9 Administrador con poder de propietario
5 Impedir participar a representantes 10 Incorporar temas que la ley no permite

1 No respetar acuerdos y resultados 6 Permitir votar a personas sin poder

2 No ponderar los votos por dominio 7 Permitir votar al Administrador
TOMA DE No reflejar alcances de los acuerdos No traspasar acuerdos al libro de actas
3 8
ACUERDOS
4 Tomar acuerdos sin mayorías legales 9 Impedir votar a personas habilitadas
5 Permitir votar a propietarios no hábiles 10 Incorporar al Comité a no autorizados

Analicemos otro error frecuente:

Citar a asamblea extraordinaria equivocada o innecesariamente

Veamos, desde el punto de vista práctico, lo que puede acarrear una citación a asamblea
extraordinaria, pudiendo haber realizado una ordinaria. Ya hemos señalado que en una
sesión ordinaria jamás puede tratarse una materia propia de asamblea extraordinaria. Sin
embargo, en una asamblea extraordinaria sí puede abordarse una materia ordinaria si esta
es incluida en la tabla de temas a desarrollar. Por lo tanto su incorporación será producto de
aprovechar una oportunidad o de un error de concepto que sólo provocará problemas al
exigir un quórum muy alto para que la sesión sea válida y otro también considerable para
tomar el acuerdo respectivo.

Un ejemplo característico es creer que se requiere el pronunciamiento de una asamblea

extraordinaria para nombrar al Comité de Administración o para elegir a un nuevo integrante
por renuncia de algún titular (sólo su remoción es tema extraordinario). Esta materia es de
tipo ordinaria y como hemos señalado, una asamblea de esta naturaleza es indudablemente
más fácil de conseguir ya que en segunda citación, generalmente media hora después de la
primera, la asamblea será válida con los propietarios que estén presentes y los acuerdos se
tomarán por mayoría absoluta de los dominios representados en ese acto.

Confundir la necesidad de tomar un acuerdo Urgente con el carácter de una

Asamblea Extraordinaria, constituye un error que puede hacer fracasar el objetivo.

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